03【pdf用】2017.3.1q 決算説明会資料 final...2016/08/09 · 純資産合計 22,701 30,144...

証券コード：8934

2016年８月９日

会社概要 1

2017年３月期第１四半期決算実績の概要 2～12

今後の展開１）事業環境 13～15

２）経営方針とビジネスモデル 16～25

３）成長戦略 26～37

2017年３月期第１四半期

決算説明会資料

私たちは、世界一お客様に愛され、

選んでいただける不動産会社を目指しています

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会社名サンフロンティア不動産株式会社

本店所在地東京都千代田区有楽町一丁目２番２号

設立年月日 1999年４月８日

上場年月日 2004年11月19日（ジャスダック証券取引所）

2007年 2月26日（東京証券取引所第一部）

資本金 8,387百万円

代表者代表取締役社長堀口智顕

従業員数連結312名（平均年齢 31.9歳）

事業内容不動産再生不動産の管理・仲介・建築企画・滞納保証賃貸ビルのオペレーション・資産コンサル

ホテル開発・運営

決算月３月

上場市場東証一部（証券コード 8934）（2016年７月末日現在）

不動産サービス

１

会社概要


2017年３月期第１四半期業績サマリー

2017年３月期第１四半期決算実績

実績前年同期比伸び率

売上高 10,403百万円＋4,342百万円 +71.7％

営業利益 3,570百万円＋2,147百万円 +150.9％

経常利益 3,468百万円＋2,100百万円 +153.7％

純利益（※） 2,525百万円＋1,341百万円 +113.3％

第１四半期連結業績は３年連続で過去高益を更新

第１四半期のポイント

１）リプランニング事業の

利益率が40％台へと向上

２）新規事業の立ち上げが順調に進捗

ホテル、貸会議室、海外事業・・・

・仕入、商品化、販売プロセス、全てにおいて社内各部門の

専門力を持ち寄り、創意工夫を重ね、ビルの魅力を大化。

・中期リプランニング案件として取り組んできた、中規模ビル

の売却により利益額、利益率ともに大きく伸長。

（RPセグメント利益率は前年同期26.6％⇒当四半期41.0％）

・ホテル事業では、4月25日に『スプリングサニーホテル名古屋常滑』

をグランドオープン、7月の稼働率は97.7％。また、8月1日には

ベトナムのダナン市に新規ホテル『ザブロッサムシティ』をオープン。

・貸会議室事業は利用者増により着実に収支向上、レンタルオフィス

事業も新規物件追加により事業拡張中。

（※）親会社株主に帰属する四半期純利益

通期業績予想

41,000百万円

8,500百万円

8,200百万円

5,600百万円

２


第１四半期連結業績の概要

2016年3月期４～６月

2017年3月期４～６月

売上高利益率

前年同期比

売上高 6,060 10,403 ― ＋71.7％

営業利益 1,423 3,570 34.3％＋150.9％

経常利益 1,367 3,468 33.3％＋153.7％

純利益※ 1,183 2,525 24.3％ +113.3％

１株当たり四半期純利益※ 27.68円 59.07円 ― +113.3％

（単位：百万円）

2017年3月期通期業績予想

通期予想に対する進捗率

41,000 25.4％

8,500 42.0％

8,200 42.3％

5,600 45.1％

130.97円 45.1％

中期ＲＰ案件を計画通り売却したことにより、各利益段階の実績は通期計画の40％を超える水準まで進捗

※ 「純利益」は親会社株主に帰属する四半期純利益を示しております。

３


2016年3月期4～6月

2017年3月期4～6月

売上高 6,060 10,403リプランニング事業 4,665 8,920

不動産証券化事業－－

賃貸ビル事業 497 436

仲介事業 405 226

プロパティマネジメント事業 358 430

その他事業 133 388

売上総利益 2,191 4,657リプランニング事業 1,323 3,865

不動産証券化事業－－

賃貸ビル事業 271 211

仲介事業 368 182

プロパティマネジメント事業 166 202

その他事業 62 195

販売費及び一般管理費 768 1,086

2016年3月期4～6月

2017年3月期4～6月

営業利益 1,423 3,570営業外収益 3 5

営業外費用 59 107

経常利益 1,367 3,468

特別損益 ▲10 －

法人税等 172 942

純利益 1,183 2,525

RP事業の売上高が約２倍、利益が約３倍に成長

利益率も大きく上昇し、経常利益率向上を牽引

・RP事業の当四半期の売上高総利益率は43.3％で、

昨年通期の利益率 30.1％を大きく上回る水準

連結損益計算書（単位：百万円）

昨年度から開始したその他事業に含まれるスペースレンタル、

ホテル運営が伸長し、業績の拡大に貢献

利益金額の伸張により繰越欠損金の解消が進み、税コストが

増加、法人税等調整額 571百万円を計上

４


2015年３月末

2016年３月末

2016年６月末

増減額(2016年3月末比）

流動資産 37,452 51,365 50,902 ▲462

現金及び預金 12,686 15,413 16,661 +1,247

棚卸資産 23,480 32,714 31,396 ▲1,317

その他流動資産 1,285 3,237 2,844 ▲392

固定資産 2,971 2,718 2,720 +1

有形固定資産 2,483 1,919 1,922 +2

無形固定資産 76 278 273 ▲5

投資その他の資産 412 520 525 +4

資産合計 40,424 54,084 53,623 ▲460

法人税等調整額を計上したことに伴い、繰延税金資産571百万円を取り崩し

連結貸借対照表 -資産-


中規模物件等の販売が順調に進捗したことにより、棚卸資産残高は13億円減少

（当四半期中のＲＰ販売５棟、ＲＰ購入７棟）

５


連結貸借対照表 –負債・純資産-

2015年３月末

2016年３月末

2016年６月末

増減額(2016年3月末比）

流動負債 3,550 7,641 7,663 +22短期借入金等 1,004 3,353 4,000 +646

未払法人税等 221 973 434 ▲538

その他流動負債 2,324 3,314 3,229 ▲84固定負債 14,172 16,298 14,369 ▲1,928

長期借入金・社債 12,988 15,055 13,098 ▲1,956

その他固定負債 1,183 1,242 1,270 +27

負債合計 17,723 23,939 22,033 ▲1,906株主資本 22,693 30,144 31,601 +1,456

その他 8 ▲0 ▲11 ▲11純資産合計 22,701 30,144 31,590 +1,445負債・資本合計 40,424 54,084 53,623 ▲460

自己資本比率の推移

2015年3月末 2016年3月末 2016年6月末

56.2% 55.7% 58.9%

RP物件の販売が進み、有利子負債は前期末の184億から170億へ減少

四半期純利益（＋25.2億円）と期末配当金支払い（▲10.6億円）の差額として利益剰余金が増加


６


事業別業績

リプランニング事業

3,206

4,665

8,920

601

1,239

3,661 18.8%

26.6%

41.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

2015/3期 2016/3期 2017/3期

売上高

セグメント利益

利益率（単位：百万円）

2016/3期4～6月

2017/3期4～6月

増減

売上高 4,665 8,920 +91.2%

セグメント利益(注1) 1,239 3,661 +195.3%

利益率 26.6% 41.0% +14.5%p

仕入棟数 5棟 7棟 +2棟

販売棟数 5棟 5棟 ±0棟

期末在庫棟数 25棟 40棟(注2) +15棟

（百万円）

(注1)「セグメント利益」は、売上総利益から支払利息、販売手数料、のれん償却等各事業で発生する固有の費用を差し引いて算出

■高い付加価値を創出するためプロジェクト期間を比較的長く取り、

購入者から魅力や価値を大限に評価していただけるよう商品化

し、さらに限定的で提案型の販売方法を展開

■販売だけでなく、商品化や仕入のプロセスでも創意工夫を積み重

ねた結果、利益率は43％台と大幅に上昇

■ 販売物件５棟のうち、中期ＲＰ１物件を除く平均事業期間は309日

■ 四半期末在庫は40棟（うちホテル事業関連6件）、

棚卸資産残高は312億円（うちホテル事業関連63億円）

※上記以外に７月末時点で仕入契約済の案件は、

ＲＰ物件で７棟、合計43億円・ホテル用地で３件、合計35億円

4～6月 4～6月 4～6月

(注2)土地仕入開発案件もＲＰ在庫に含む

７


事業別業績

賃貸ビル事業

421

497

436

221

266

207

52.5% 53.7%47.6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

100

200

300

400

500

600

2015/3期 2016/3期 2017/3期

売上高


利益率

（百万円）（単位：百万円）

2016/3期4～6月

2017/3期4～6月

増減

売上高 497 436 ▲12.2%

セグメント利益 266 207 ▲22.1%

利益率 53.7% 47.6% ▲6.1％p

4～6月 4～6月 4～6月

在庫棟数及び残高は増加し、当社グループの総合

的な不動産運営能力により、高稼働で安定的な賃

料収入を確保

複数年にわたり運用してきた高収益の中規模物件

を当第１四半期に販売したことにより、売上高・利益

ともに減少（リプランニング事業の売上高・利益に大

きく貢献）

８


事業別業績

仲介事業

222

405

226

177

366

182

79.6%

90.2%

80.3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2015/3期 2016/3期 2017/3期

売上高


利益率

（百万円）

＜売買仲介＞

環境が変化し、不透明感が増すなか、対応に遅れが生じ、成約件数が伸びず、売上高・利益共に減少

お客様からの案件数は増加しており、第２四半期

以降はこのニーズを的確にとらえ、各案件の成約化を図る


2016/3期4～6月

2017/3期4～6月

増減

売上高 405 226 ▲44.1%

セグメント利益 366 182 ▲50.3%

利益率 90.2% 80.3% ▲9.9%p

4～6月 4～6月 4～6月

＜賃貸仲介＞

都心５区を中心に、拠点ごとに担当エリアを深堀りし、土地勘を活かしたテナント斡旋への取り組んだことにより、売上高、利益ともに増加

９


事業別業績

プロパティマネジメント事業

307

358

430

143166

202

46.8% 46.5% 47.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2015/3期 2016/3期 2017/3期

売上高


利益率

（百万円）

＜プロパティマネジメント事業＞売上高・利益ともに増加四半期末受託棟数345棟（前年同期比＋53棟）稼働率95.3%（同▲0.8％p)

【受託棟数と稼働率の推移】受託棟数稼働率

2014年６月末 242棟 97.3％2015年６月末 292棟 96.1％2016年６月末 345棟 95.3％

新規受託物件が増えたことなどから稼働率は一時的に低下している

ものの、今後はリーシングの進捗により稼働率の上昇を見込む

＜ビルメンテナンス事業＞

ＰＭ受託棟数の増加がＢＭ受託棟数の増加につながり、売上高、利益ともに増加


2016/3期4～6月

2017/3期4～6月

増減

売上高 358 430 +22.2%

セグメント利益 166 202 +21.4%

利益率 46.5% 47.0% +0.5%p

4～6月 4～6月 4～6月

10


101

133

388

70 62

195

69.3%

47.2% 50.5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2015/3期 2016/3期 2017/3期

売上高


利益率（百万円）

＜滞納賃料保証事業＞ビルオーナー様、協力会社様へのセミナー開催などから保証

システムの浸透、新規取引先の開拓が進んだ結果、売上高、利益ともに増加

＜建設ソリューション事業＞

リプランニング物件の商品化に特化したことなどから、内部取引は拡大したものの、外部案件が減ったことにより、売上高、利益ともに減少

＜スペースレンタル事業＞事業開始から１年が経過し、リピーターや紹介が着実に増大

していることから、売上高、利益ともに大幅に増加（2017/３期４～６月売上高101百万円、セグメント利益44百万円）

＜ホテル運営事業＞中国春秋グループとの共同ブランド「スプリングサニー」の

１号店は４月のグランドオープン以降、稼働率は高水準で推移し、客室単価は上昇（2017/３期４～６月売上高153百万円、セグメント利益34百万円）


2016/3期4～6月

2017/3期4～6月

増減

売上高 133 388 +191.4%

セグメント利益 62 195 +211.8%

利益率 47.2% 50.5% +3.3%p

4～6月 4～6月 4～6月

事業別業績

その他（滞納賃料保証・建設ソリューション・スペースレンタル・ホテル運営等）

11


重要な経営指標の推移

19.3%

24.4%

20.2%

22.9%

33.3%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

2013/3 2014/3 2015/3 2016/3 2017/3

売上⾼経常利益利益率

(百万円）

68.5%

53.7%56.2% 55.7%

58.9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2013/3 2014/3 2015/3 2016/3 2017/3

純資産⾃⼰資本⽐率

(百万円）

2016/6 2016/6

■売上高経常利益率の推移（高付加価値経営を進めています）

■自己資本比率の推移（安定した財務基盤を構築しています）

通期予想

通期予想

12


今後の展開

１）事業環境

２）経営方針とビジネスモデル

３）成長戦略

13


事業環境

14

世界経済はゆるやかな成長が続くも、リスク要因あり

米国の所得・雇用環境の改善が世界経済を牽引するかたちで、先進国を中心に全体として引き続き緩やかな成長が見込まれる。

一方で、英国の国民投票でＥＵ離脱が支持され、世界経済の先行き不透明感が高まっているなど、我が国経済を取り巻くリスクには注視が必要。設備過剰が重荷となっている中国を始めとする新興国等の景気の下振れもあり、国際紛争やテロなど、為替・株式市場は地政学リスクに影響を受けやすくなっている。

このような環境のもと、政府は名目ＧＤＰ600兆円を平成32年頃に達成する目標を掲げ、これまでの三本の矢を束ねて一層強化し、28兆円の経済対策も含めて「希望を生み出す強い経済」を推進し、成長と分配の好循環を強固なものにしようとしている。

一段の金融緩和政策

ビザ発券要件の緩和等により訪日客が急増

インバウンド需要はサービスにシフト

日銀の金融緩和姿勢に変化はなく、緩和基調が継続。また、海外からの投資資金の流入も継続中。金融緩和政策が浸透し、長期金利が低下するなか、不動産への投資意欲は根強く、銀行の不動産融資姿勢も当面は積極的姿勢が見込まれる。

高齢化の進展や良好な資金調達環境を背景に、相続対策・買替え・資金運用に加え、海外からは安定的で良質な日本の不動産の購入意欲が持続している。

６月の訪日外客数は、前年同月比23.9%増の198万6千人。2016年上半期では1,171万3千人となり、前年同期比28.2％増と過去高に。政府の掲げる観光ビジョンにおいては、訪日外客数の目標を平成32年に4千万人、平成42年に6千万としているが、特に宿泊施設の不足が指摘されている。

都心オフィスビル市場は引き締まった状況が続く

業容拡大による拡張移転や館内増床などの活発な動きが続いている。都心の優良なオフィスは供給が限られており、空室は引き合いが極めて強く、需給バランスが一層引き締まっている。空室率は４％前後で安定し、賃料も緩やかな上昇が見込まれる。

好立地の都心オフィスビルを中心に、情報通信業、製造業、金融・保険業等の旺盛なオフィス移転需要を受け、募集賃料の引き上げや更新時の賃料増額交渉が増えているが、国内不動産のキャップレートは下げ余地も小さくなっており、投資判断には慎重さが求められる。


※出所：三鬼商事「オフィスレポート」を基に当社作成。都心5区の基準階100坪以上のオフィスビルが対象。

都心５区オフィス賃料・空室率の推移

（円）（％）

平均賃料のピーク

2008年8月

22,901円

６月度平均賃料18,179円

30ヶ月連続の上昇（ボトムから+12.2％）

６月度空室率4.07％

４年で5.36％改善平均賃料のボトム

2004年10月

17,526円

平均賃料のボトム

2013年12月

16,207円

空室率のピーク

2012年6月

空室率 9.43％

空室率のボトム

2007年11月

空室率 2.49％

空室率のピーク

2003年8月

空室率 8.57％

15


２）経営方針とビジネスモデル

～利を求むるに非ず、信任を求むるにあり～

変わるのは自分、お客様視点でお困りごとを解決する

16


お客様

本業

ビルオーナー様、資産家、富裕層

不動産再生と活用

物件でなく人にフォーカス方針

お客様視点を貫き、お困りごとを解決する

ビジョン・方針

ビジョン「不動産活用のプロフェッショナル」として世界一お客様に愛され、選んでいただける不動産会社を目指します

戦略都心オフィステナント斡旋力

不動産再生力強み

オペレーション力

17


不動産再生事業不動産活用事業

ホテル事業海外事業

リプランニング賃貸ビル不動産証券化

オフィス賃貸仲介・売買仲介プロパティマネジメントビルメンテナンス滞納賃料保証建設ソリューション貸会議室・スモールオフィス

ホテル保有・運営ホテル開発・再生・販売

台湾から東京への投資誘致ジャカルタでの都市住宅・ＳＡ開発ベトナムでのホテル・マンション開発

オフィスビル事業

事業のご紹介

18


皇居

銀座

東京

神田

上野

新宿

渋谷

日本橋

新橋

浜松町恵比寿

池袋

九段

青山

赤坂

横浜

品川

秋葉原

（が支店の中核地です）

虎ノ門

1.東京都心に特化千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区と横浜に10拠点。

土地勘を活かしたオフィスビルの

テナント斡旋に強みを発揮。

2.賃貸仲介のみならず、オーナー様のお困りごと解決のための窓口として機能し

貢献による多様な収益機会を得ている。

3.賃貸の成約を通し、改修や売買に伴うご相談をいただくことから、結果的に直交渉の

不動産再生事業の仕入れ窓口としても機能。

日比谷本社

重点地区

都心に特化した支店網でお客様のお困りごと解決

麹町

お客様視点での

お困りごと解決で貢献

19


ビ

ル管

理

売

買

仲

介

賃

貸

仲

介

滞納賃料保証

建

築

企

画

不動産再生

資産コンサル

お客様（ビルオーナー・資産家・富裕層）

不動産活用お客様視点のお困りごと解決の研究と提供

不動産活用お客様視点のお困りごと解決の研究と提供

①縦の不動産活用事業で、お客様の声から不満や不便、不快を現場で研究・解決する。

②横の不動産再生事業で、そのノウハウや掴んだニーズを連鎖複合させ、自社で取得した

中古ビルに投入し、付加価値を高めたリプランニング商品に仕上げ、販売。

オフィスビル事業のビジネス構造

付加価値連鎖

の再生ビル

物

件

取

得

①

②

20


・入出金管理

・ご意見対応

・会計報告

・テナント交渉

・ビルメン

・緊急対応

・設備管理

・専門的相談

・相続対策

・資産運用

・事業承継

・各種ご相談

・滞納したら

即立替え

・大18ヶ月の

賃料等保証

・エントランス、

空調設備、外

壁等の修繕

・建物診断

・内装企画

・デザイン設計

・原状回復

・テナント工事

請負

・入居斡旋

・居抜き仲介

・市場マーケ

ティング

・お悩み相談

・新規購入

・資産売却

・事業用買換え

・資産の入替え

資産

コンサル

ビル管理

メンテナンス賃貸保証

リニューアル

工事賃貸仲介内装工事

強みは「賃貸ビルのオペレーション力」

フォローアップメニューリプラン物件を販売

『再生事業』と『賃貸ビルのオペレーション』ビジネス

都心という立地に優れた『一物一価の再生商品』。

「高い品質と魅力のつくり込み」で市場価値を引き出し、適正価格で資産家・富裕層へ販売。

その後のフォローアップは重要な収益機会。

売却仲介

21


2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年

650,329

97.41％

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

85％

90％

95％

100％

1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 7⽉ 1⽉ 247248.5396.85％…

受託物件の稼働率と受託⾯積の推移 95.0％(2016年7⽉末時点)

95.2％(2016年７⽉時点)

当社ＰＭ受託物件の稼働率

東京23区中型ビルの平均稼働率

受託⾯積

ＰＭ受託面積と顧客数が着実に増大

(㎡)

受託オーナー数上位企業（社）※ 2015年 2014年

1 ボルテックス 360 283

2 ザイマックス 251 243

3 サンフロンティア不動産 207 159

4 リオ・コンサルティング 191 －

5 伊藤忠アーバンコミュニティ 180 180

※出所：「月刊プロパティマネジメント」2015年11月号を基に当社作成

注：当社ＰＭ受託物件の

稼働率について

2014年度第４四半期に、大

口テナントの拡張移転による

空室が発生したため、期末時

点の稼働率が一時的に低下

しました。

その後、順調にテナントの入

居が進み、稼働率は回復して

きております。

注：当社ＰＭ受託物件の

稼働率について

2014年度第４四半期に、大

口テナントの拡張移転による

空室が発生したため、期末時

点の稼働率が一時的に低下

しました。

その後、順調にテナントの入

居が進み、稼働率は回復して

きております。

※出所：東京23区中型ビルの平均稼働率は三幸エステートの「オフィスマーケット調査月報」を基に当社作成

受託面積上位企業（千㎡）※ 2015年 2014年

1 ザイマックス 11,800 8,287

2 三井不動産ビルマネジメント 7,854 7,860

3 三菱地所プロパティマネジメント 6,972 6,510・・・

24 エム・エス・ビルサポート 749 730

25 福岡地所 718 -

26 サンフロンティア不動産 601 474

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当社ＰＭ受託物件のうち、約75％の物件が築20年以上


基本理念を軸に、全員参加で経営変化と挑戦～サンフロ経営３つの軸～

• 当社は創業以来「利他」を社是としています。

• 毎朝の掃除や、毎朝のフィロソフィ手帳の読み合わせによって、「人の喜びが自分の喜び」という価値観を共有する集団を形成しています。

• そしてお客様により大きな幸せを提供することを目指すことで、豊かな社会の実現に貢献します。

１．理念・フィロソフィによる心の経営１．理念・フィロソフィによる心の経営

• 小規模部門別採算制度（アメーバ経営）を構築し、浸透させることにより、社員の採算意識を高め、一人ひとりが経営者意識をもって取り組む全員参加経営を推進しています。

２．部門別採算による全員参加経営２．部門別採算による全員参加経営

• お客様のご希望を丁寧に伺い、小さなお困りごとにも時間と労力を惜しまず、真摯に取り組み解決します。

• お客様視点で自らが絶えず変化し、挑戦、創造、前進。

• 各部門の連携を土台に、連鎖複合型で高い付加価値を創出します。

３．お客様視点で変化する経営３．お客様視点で変化する経営

理念・フィロソフィに

よる⼼の経営

理念・フィロソフィに

よる⼼の経営

部⾨別採算による

全員参加経営

部⾨別採算による

全員参加経営

お客様視点で変化する

経営

お客様視点で変化する

経営

従業員が主役。共振の経営

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不動産再生事例

唯一無二の仕入れ力と高い付加価値創造力

■所在：東京都渋谷区代々木

■構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根

地下1階付10階建

■竣工： 1992年（築24年）

■用途：事務所・居宅

■敷地面積： 153.05㎡（46.29坪）

■延床面積： 1,097.25㎡（331.92坪）

【物件概要】

～新宿一棟収益ビル～

エントランスＡｆｔｅｒ

エントランス Before

アーチ状の天井と大理石が醸し出す気品を、大限に引き出したリニューアル

外観Ａｆｔｅｒ

２週替わりの美しいフラワーアレンジメントでお客様をお出迎え

当社賃貸仲介担当者が10年に亘り、売主の「お困りごと」解決を積み上げ、信頼関係を構築。その実績により直接の仕入れというご縁に。商品化は物件のポテンシャルを活かした気品溢れるリニューアルを実施すると共に、エントランスには２週間毎に替わる華麗なフラワーアレンジメントを設置し、一流ホテルのような高級感溢れる空間を創出。

改修後の新規募集区画は近隣の高層ビルと同じ水準の賃料で成約。リニューアルによる価値の増大が入居者に再評価され、平均２割の賃料増額を実現。

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不動産再生事例

中期再生事業の新しい取り組み

～目黒一棟収益ビル～

■所在：東京都目黒区下目黒

■構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根

地下1階付き9階建

■竣工： 1968年（築48年）

2010年耐震補強実施

■用途：事務所・店舗

■敷地面積： 1,245.42㎡（376.74坪）

■延床面積： 9,582.09㎡（2,898.58坪）

【物件概要】

屋上Ａｆｔｅｒ

室内 After

①保有期間2年半の中期物件。時間をかけて創意工夫を積み重ね、高付加価値を創出。

②物件の魅力や価値を大限にご評価くださる購入者を想定した限定的で、提案型の販売。

③社内で内製化されたオペレーションによる安心手間いらずのフォローアップ体制で購入後も物件の価値を継続的に高める。

外観Ａｆｔｅｒ

テナント様の憩いの場としてガーデンテラスを設置

25

エントランス After山手通り沿いの好立地

開放的なエントランス正形無柱の明るいオフィス

New


３）成長戦略

26


成長戦略『３本の矢』の具体的取組み

１）現業の拡大

２）Ｍ＆Ａ

３）海外展開

オフィス事業は進化・拡大

＋ホテル事業・インバウンド強化

資本参加業務提携

インドネシアベトナム

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～貸会議室・レンタルオフィス事業～

現業の拡大

ビジョンセンター東京『ビジョンセンター東京』は2015年4月の事業開始から半年で単月黒字化し、お客様数も着実に増加。都心に強い土地勘を持つリーシング部門からの紹介により、好立地での後続案件も続々と稼動。

ビジョンオフィス新宿ビジョンオフィス神田

JR各線『新宿』駅徒歩１分JR各線『神田』駅徒歩１分

２号・３号・４号案件も稼働中

JR各線『東京』駅徒歩１分

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１～２階に、コワーキングスペース事業を行なう

企業を誘致。個人事業主の起業を支援します。


オープニングセレモニーには、中国名古屋総領事や中国国家観光局駐日

本代表、常滑市長など、多くの来賓が臨席。多数のメディアも来場し、当社

初のインバウンド向け都市型観光ホテルを内覧いただきました。

当社の「お客様視点の不動産再生力とオペレーション力」と、春秋グループ

の「集客力と送客力」とを活かし、急拡大するインバウンド需要に応えるべ

く、「心温かいホテル」を目指し、引き続きホテルの開発、運営事業を展開し

てまいります。

春秋グループとの共同ブランド～ SpringSunny Hotels&Resorts～第１号ホテルオープン！

スプリングサニーホテル名古屋常滑外観

■所在地：愛知県常滑市新開町

（中部国際空港(セントレア)駅から電車で３分

名鉄空港線常滑駅前）

■客室数：194室（人工温泉の設備あり）

■築年：2008年１月（築８年）

４⽉25⽇グランドオープン

鏡開きの様子

ジャパニーズツイン

祝花

メディアインタビューの様子

29


100

283

56.8%

97.7%

0

50

100

150

200

250

300

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7

総売上⾼稼働率

スプリングサニーホテル名古屋常滑

売上高推移と主なリニューアル内容主なリニューアル内容

【総売上⾼】運営開始より

2.8倍に

●外壁修繕

●レストラン増築●エントランスデザイン改修

●エレベーター３台に増設 ●人工温泉知多「招き湯」

●大型バス駐車場10台完備

●安全対策強化

●アメニティの充実

エントランス Before レストランＡｆｔｅｒ

当社が運営を開始以降、リニューアルを実施。『心温かいホテル』を目指した従業員の意識改革が奏功し、自主自発・一体感のサービス品質向上で売上高は運営開始から2.8倍に増加。

2015年12⽉当社購⼊

※2015年12⽉の売上⾼を100とした指数

●客室ベッド増設と使い勝手良いヘットボードへ入れ替え

30

総売上⾼※と稼働率の推移

2015年 2016年

【稼働率】2016年7⽉

97.7％


国名2014年 2014-2015 2015年 2016年

（1⽉〜6⽉）⼈⼝

訪⽇外国⼈数延べ訪⽇⼈⼝割合

伸率訪⽇外国⼈数延べ訪⽇

⼈⼝割合訪⽇外国⼈数延べ訪⽇⼈⼝割合

（百万⼈）

1 中国 2,409,158 0.18% 107.28% 4,993,805 0.37% 3,076,640 0.22% 1,367.82

2 韓国 2,755,313 5.46% 45.25% 4,002,094 7.94% 2,382,951 4.73% 50.42

3 台湾 2,829,821 12.08% 29.94% 3,677,065 15.69% 2,155,798 9.20% 23.43

4 ⾹港 925,975 12.75% 64.61% 1,524,291 21.00% 868,148 11.96% 7.26

5 ⽶国 891,668 0.28% 15.88% 1,033,239 0.32% 611,283 0.19% 319.05

6 タイ 657,570 0.96% 21.16% 796,708 1.16% 485,914 0.71% 68.66

7 豪州 302,656 1.28% 24.28% 376,153 1.59% 233,342 0.99% 23.59

8 マレーシア 249,521 0.82% 22.44% 305,502 1.01% 183,520 0.61% 30.26

9 フィリピン 184,204 0.19% 45.67% 268,339 0.27% 181,330 0.18% 99.43

10 シンガポール 227,962 4.17% 35.45% 308,777 5.64% 160,880 2.94% 5.47

－その他 1,979,619 0.04% 23.83% 2,451,456 0.05% 1,374,010 0.03% 5,109.76

総数 13,413,467 0.19% 47.15% 19,737,429 0.28% 11,713,816 0.16% 7,105.15

国別訪日外国人数の推移と訪日人口割合

※訪⽇外国⼈数は「⽇本政府観光局(ＪＮＴＯ)」発表資料に基づき当社作成※各国の⼈⼝はIMF 「World Economic Outlook Databases」（2015年4⽉版）に基づき当社作成

ホテル事業

訪日外国人数は、2016年も継続して増加傾向にあり、2016年上半期は過去速で1,000万人を突破。

国別の延べ訪日客を人口割合でみると、訪日中国人数は大きな伸びしろを有しています。当社はインバウンド

向け都市型観光ホテルを展開し、引き続き訪日客をメインターゲットとした事業を広げてまいります。

31


各国の一人当たりGDPと訪日外国人数の推移

ホテル事業

ASEAN主要各国の一人当たりＧＤＰは堅調に伸長しており、訪日外国人数も2015年は前年比+47.3％成長。これらの国々は所得の向

上により、生活水準が高まり、旅行需要が増え、海外旅行客が着実に増加しております。そのような中、日本のビザ規制緩和を始め

とした「観光立国」を目指す政策が奏功し、今後は日本の観光資源の魅力と共に訪日ニーズは更に高まることが予想されます。

※各国の一人当たり名目ＧＤＰはＩＭＦ発表資料を基に当社作成。主要国は2015年度の一人当たりＧＤＰ上位７カ国（点線はＩＭＦ予想）。※訪日外国人数は「日本政府観光局(ＪＮＴＯ)」発表資料に基づき当社作成（2016年の数値はＪＴＢ予想）。

32

6,138 6,728

7,334 8,347 8,351

6,790

8,611

6,219

8,358

10,364

13,413

19,737

23,500

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

ASEAN主要各国の⼀⼈当たり名⽬GDPと訪⽇外国⼈数の推移訪⽇客数シンガポール⾹港⽇本韓国台湾マレーシア中国タイインドネシアシンガポール

⽇本

⾹港

マレーシア

韓国

台湾中国タイ

インドネシア

（ＧＤＰ：ＵＳドル）

（訪⽇外国⼈数：千⼈）


～今後のホテル展開～

33

甲府

⼤阪舞浜

その他、銀座エリア・京都・成田など、主要都市でホテル計画が進行中

春秋グループとの共同ブランド「SPRINGSUNNY」と共に、都⼼部アッパーミドル向け⾃社ブランドホテルも計画・進⾏中。『インバウンド向け都市型観光ホテル』で展開。

ホテル事業

＆

⾃社ブランドホテル共同ブランドホテル


アジアの投資受け皿企業を目指して

海外展開－２つの方向性－

東京陽光不動産

（2013年設立）

１．海外富裕層の東京へのインバウンド投資の促進アジアの成長を東京に取り込み、日本の成長に貢献

（東京陽光不動産（台北・2013年設立）、香港・上海・シンガポール等）

新たな投資商品を開発し、オペレーション力を充実させ、

アジア富裕層の投資受け皿企業としての

成長を目指します。

ダナン

２．成長著しい東南アジアの大都市に進出アウトバウンドで現地の人々の幸福とに繁栄に貢献（インドネシア・ベトナム等）

34


ベトナムダナン

～都市型ホテル「The Blossom City」開業～

35

The Blossom Cityベトナム国ダナン市ソンチャ地区45室(21～28㎡)105名１基①レストランバー 60席②駐車場乗用車２台・バイク10台収容全館Wi-Fi 他

名称：所在地：客室数：

大収容客数：エレベーター：付帯施設：

主な館内施設：

日本語対応可能スタッフ：５名

外観 Before

外観Ａｆｔｅｒ窓から巨大なハン川が臨める清潔な室内明るいエントランス内

オープニングセレモニーの様子客室からの夜景

オープニングセレモニーには、ベトナムダナン市の政府要人をはじめ、観光協

会会長やホテル経営者、日本の金融機関の方々など、多くの来賓にご来場い

ただき、完成したばかりのホテルをご内覧いただきました。

「心温かいホテル」をコンセプトに、水辺に佇む美しい眺望の立地を活かし、真

心のこもった日本のおもてなしと、ベトナム人スタッフの献身的な溢れる笑顔

により、お客様にくつろげる清潔で快適な空間を提供いたします。

2016年８⽉１⽇開業


ベトナムダナン

～都市型高層マンションPJ～ダナンは日本人の海外旅行先として、2016年GWの海外急上昇旅行先ランキングで第１位の観光都市に選ばれるなど、世界的にも注目される都市です。当社は2015年に現地法人「サンフロンティアベトナム」を設立し、「The Blossom City」ホテルのほか、第２号案件である都市型高層マンションＰＪに加え、第３・第４案件も進行中です。

完成予想パース

28階建 312 戸の高層マンション

第２号高層マンション「Garden Tower」PJ

36

2016年ゴールデンウィーク

海外急上昇旅行先ランキング

順位都市名前年比

1 ダナン（ベトナム） 389%

2 マカオ 200%

3 釜山（韓国） 181%

4 高雄（台湾） 167%

5 シドニー（オーストラリア） 162%※エクスペディアジャパン調査資料に基づき当社作成

日本からの直行便は成田からの１便/日ですが、中国からの直行便は14便/日、韓国からの直行便は８便/日就航しており、アジアからも注目されるリゾート地です。また、ダナン国際空港は都心部まで車で10分、美しいビーチのホテル街まで車で15分で到着する好立地に位置しています。


インドネシアジャカルタ

～都市型住宅分譲事業～

現地法人「サンフロンティアインドネシア」を設立。

インドネシアの首都ジャカルタの都心部に都市型分譲住宅を建築中。

インドネシア事業を再生・開発の両面で本格展開すべく準備中。

第１号案件都市型住宅分譲事業～建築中～

37

本日はご来場賜り

誠にありがとうございました。

今後ともご支援賜りますよう

宜しくお願いいたします。

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家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。当社の株式のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ下さい。

本資料で提供されている情報は、金融商品取引法、宅地建物取引業法等の関係法令、及び東京証券取引所上場規則等に必ずしも

則ったものではありません。

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本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。

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<本資料に関するお問い合わせ>

サンフロンティア不動産株式会社

経営企画部

Phone:03-5521-1551

URL:http://www.sunfrt.co.jp/

Mail: [email protected]

03【pdf用】2017.3.1q 決算説明会資料 final...2016/08/09 · 純資産合計 22,701 30,144...

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