1 August 2016

Schedule 1  

Design Guidelines for Fairway Bay, Resolution 

Introduction: 

Fairway Bay‐Resolution subdivision is bounded by Pinecrest Drive to the East, The Anchorage to the 

North, Te Kauae Rise to the West, and land for future subdivision to the South.  

A high level of building amenity standard is proposed through the use of varying building forms and 

materials including heights, roof, shape, setback and style and shall be consistent with these Design 

Guidelines. It is anticipated that each household will vary in external appearance enabling it to 

contribute to variety and visual interest of the development. This is intended to avoid visual monotony 

and ensure the integration of the development with existing surrounds.  

The proposed landscaping treatment and design principles are intended to provide a consistent theme 

between street and building in a way that will reinforce the character of Fairway Bay and set and 

maintain a high amenity value.  

The design guidelines will be in general accordance with the Gulf Harbour Non‐Regulatory Design 

Guidelines (7) (Rodney D.C. 2004) plus (attached) Resource Consent Approval and Conditions c. Oct 

2015 R65338, and the covenants registered on the titles    

Application for Design Approval shall be submitted to approval.fairwaybay@gmail.com 

To ensure processing without delay please include all information as set out in Clause 2. 

RESOLUTION DESIGN GUIDELINES 

1. Definitions 

a. “Comprehensive Design Zone” (CDZ) means the land contained within Lots 51 to 67 

(inclusive) of the Development, as further described in Resource Consent R65338 and 

Figure 3. 

b. “Design Guidelines” means the design guidelines contained herein as amended and 

supplemented from time to time by the Developer.  

c. “Developer” means Top Harbour Limited and or its nominees. 

d.  “Development” means the residential subdivision being undertaken on the Land by the 

Developer.  

e. “Existing Ground Level” means the existing level of the ground of the Land at the date 

of issue of the title.  

f. “GCR” means the Geotechnical Completion Report completed by CMW Geotech on 

completion of the Development works. Ref AKL2016_0066AF Rev.0 GCR 18072016 

g. “Land” means all the land contained in Identifier Lot 30 DP 471994  

h. “Lots” means all the lots created on the Land by the Development. 

 

 

i. “Lot Owner” means the registered proprietor of any Lot and any tenant, lessee, 

Licensee, visitor or invitee of a Lot Owner.  

j.  “Proposed Development Plan” means the architectural plans and specifications, the 

colour scheme and landscape plan detailing the proposed development of a Lot 

prepared in accordance with Clause 2.  

 

2. Approvals required:  

a. The Lot Owner will not commence any construction or development on any Lot without 

first obtaining the written approval of the Developer.  

b. The Developer’s approval will be based on whether the Lot Owner’s plans are consistent 

with and comply with the Design Guidelines and Covenants. 

c. The Lot Owner shall submit the Proposed Development Plan comprising:   

i. Architecturally prepared plans and elevations of the lot showing the siting with 

existing ground contours, boundaries, proposed floor levels, yard requirements, 

orientation to the North, sun and views, design character and form, materials, 

colour  

ii. Landscaping plan showing design, finished levels and location of driveways, 

paths, planting and external amenities (e.g. Pools, spa, pergolas, shade 

structures, raised lawns), retaining walls and fences in relation to proposed 

dwelling. 

d. As part of the submission the Lot Owner shall provide a statement to the Developer 

confirming compliance with the Design Guidelines.  If there are aspects of non‐

compliance, the Lots Owner shall provide drawings which clearly show any areas of non‐

compliance together with an explanation of the reasons for such non‐compliance.  

 

3. Prohibited materials and methods 

a. No Lot Owner shall construct any structure on any Lot comprising in all or in part any of 

the following materials:  

i. Uncoated fibre cement materials; 

ii. PVC/plastic wall claddings; 

iii. Imitation woodgrain or materials finished with stone chips; 

iv. Unfinished in‐situ or precast concrete and concrete block; 

v. Manufactured replica brick/stone cladding; 

vi. Aluminium composite panels;  

vii. Exposed plywood or ply products; 

viii. Sheet metal wall claddings; 

ix. Untreated, unpainted framing timbers; 

x. Any mirror (reflective) glass; 

xi. Second hand materials 

b. No Lot Owner shall construct or permit any of the following structures on the Lot: 

i. Any water storage tank unless it is fully enclosed within or under a structure 

approved by the Developer or nominee; 

 

 

ii. Any basement and building bases below lowest floor level must have exterior 

walls sheathed in cladding similar and consistent with the dwelling constructed 

on the Lot; 

iii. Any dwelling (with or without protruding decking) constructed as a pole house 

with unenclosed framing under the structure. 

c. The following items on a Lot must not be visible from any road and the golf course; 

i. Roof mounted solar panels (except where photovoltaic panels are mounted 

flush within roof plane with a similar colour matching roof cladding) 

ii. Unscreened rubbish and laundry drying areas; 

iii. Exposed air conditioning heat pumps units; 

iv. Exposed gas/electric hot water units; 

v. Plumbing waste and supply pipework (which must be concealed within the 

building fabric) 

vi. Satellite dishes; 

vii. Compost bins or incinerators.  

viii. Any caravan, hut or shed structure of any kind other than temporary workers’ 

sheds during the construction of the dwelling on the Lot; 

ix. Any exposed foundations or unpainted retaining walls; 

x. Any Add‐on conservatory type structures; 

xi. Any window/planter boxes; 

xii. Any retractable roller awnings; 

 

4. Rules for Height, Bulk and Location 

Notes:  

Items a, f, g, h are specific to Fairway Bay –Resolution.   

Items: b, c, d, e below are in accordance with underlying Operative District Plan for Gulf 

Harbour being the Module Special 18 (Gulf Harbour) Zone District Plan 2000 12.8.18.  

On Lots within the CDZ (Lots 51‐67), all houses must be constructed in accordance with 

the Comprehensive Design Plans in the approved Resource Consent R65338, and must 

comply with Height Control, Site coverage, Design and external appearance as set out in 

the Resource Consent and Figure 3. 

 

a. Density‐ No more than one single dwelling may be erected on any Lot. 

b. Further subdivision‐ No Lot may be further subdivided (as that term is defined in the Resource 

Management Act 1991)  

c. Maximum Building Height – as set out in the Height Limits Plan (Figure 5) 

i. No Structure may be erected on any Lot to a height exceeding 8m from the lowest 

ground level.  

ii. Lots 1 to 13 ‐ The maximum height will not exceed 5.0 m above a mid‐point along 

the southern‐most boundary extended as a horizontal plane across the whole of the 

lot.  

 

 

iii. Lots 14, 20, 21, and 36‐40 ‐ The maximum height will not exceed 4.5 m from a mid‐

point along the southern‐most boundary extended as a horizontal plane across the 

whole of the lot.  

iv. Lots 15, 16, 17, 18, 19, 22‐35, 49, 50 – Maximum height 8m 

v. Lots 41‐43 ‐ The maximum height will not exceed 2.0 m from a mid‐point along the 

southern‐most boundary extended as a horizontal plane across the whole of the lot.  

vi. Lots 44 to 48  –  

i. Where the building is less than 2.0 m above the midpoint of the southern 

boundary the building may cover up to 45% of the site area. 

ii. Where the building is greater than 2.0m above the midpoint of the 

southernmost boundary the site coverage may not exceed 30%. 

vii. Lots 51 to 67 – all buildings will be generally in accordance with the designs as per 

CDZ  

viii. All structures need to be below this horizontal height control plane except those 

building elements normally allowed to breach maximum height under the District 

Plan. (e.g. chimney)  

ix.  These specific height controls are imposed to protect views and sunlight access for 

all Lots within this subdivision.  

d. Height in relation to Boundary (Figure 1)‐  

i. No Lot may have any structure erected on it which breaches a height to boundary 

restriction of 3m + 45 deg (as prescribed in the Operative District Plan 2000) As per 

district plan Rule 8.10.2.1. 

e. Bulk in Relation to Boundary‐  

i. Any part of any proposed structure that is greater than 3.5m in height above the 

ground level of the site boundary adjacent to the building, must be confined within 

the arms of a single 150 degree angle formed by 2 lines intersecting at a common 

point on the site boundary, such that each line forms an angle of 15 degrees with 

that boundary (as prescribed in the Operative District Plan 2000). Rule 8.10.3.1. 

f. Private Open Outdoor Space: Rule 8.10.6.1.  

i. Every dwelling shall have private open space in the form of a yard, courtyard and 

balcony at first floor level.  

ii. Private open space shall be functionally related to its dwelling unit, designed and 

located so it is not able to be overlooked from other dwelling unit’s habitable rooms 

or from other private open spaces. 

iii. Maximum exposure of private open space to the north (daylight sunlight) and 

sheltered from prevailing winds. 

iv. Balconies shall have adequate outlook of at least 6m so they face onto public 

spaces, roads and golf course. 

g. Maximum Building Coverage ‐Building areas (as defined in the District Plan) shall not exceed 

the following limits, as set out in the Site Coverage Plan (Figure 4): 

i. Lots 1 to 35 inclusive 49 and 50 ‐  35% site coverage 

ii. Lots 36 to 43 inclusive ‐ 45% site coverage 

 

 

iii. Lots 44 to 48 – note the boundary on these lots is at the top of the retaining wall on 

the southern boundary 

i. where maximum height is less than 2.0m from the mid‐point of the 

southernmost boundary ‐ 45% site coverage  

ii. where maximum height is greater than 2.0m from the mid‐point of the 

southernmost boundary ‐ 30% site coverage 

iv. Lots 51 to 67 inclusive as per CDZ  and RC 65338 

h.  Yards‐ All yards are to be a minimum as set out in the Yards Plan (Figure 6)  

i. All Front yards to Roads and JOAL1 are 3m 

ii. All Side yards are 1.2m except Northern boundaries of Lot‘s 18, 21, 22, 36 to 39 

inclusive, which are 3m yards 

iii. All rear yards are 1.2m except the Western boundaries of Lots 14 to 16 and 

Southern boundaries of Lots 17, 18, 23, 24, 27 to 34, 35, 41 to 48, which are 3m 

yards 

iv. Lots 51 to 67 inclusive as per CDZ  and RC 65338 

i.  Eaves overhang for all yards‐ as outlined in R65338 all eaves can overhang into yards up 

to 600mm.  

5. Architectural Design Guidelines 

Fairway Bay – Resolution Design Guidelines objectives:  

a. The Developer expects unique elegant designs that visually integrate and follow the 

natural land contours taking advantage of views and sun.  

b. Each Lot is to be designed to an individual theme expressed in consistent theme 

detailing, balanced proportions and scale, colour and materials of the chosen 

architectural style. 

c. No two adjacent lots may be of the same external appearance, being a combination of 

colour, form, materials and design. 

d. Building forms in the neighbourhood should respond and address local environment 

condition, topography, views and climate 

 

6. Building siting, orientation and design 

a. Buildings are sited and designed to maximise daylight and sunlight access to indoor and 

outdoor areas 

b. Buildings should be designed and located so that they do not dominate or shade an 

adjoining site. 

c. Maximise privacy between buildings 

d. Building forms in the neighbourhood should exhibit diversity and variation in building design 

e. Living areas overlooking neighbours’ living spaces with the potential of reducing privacy and 

sunlight are to be avoided. This is to be achieved by appropriate design and location of 

balconies/windows. Screens and/or landscaping can be used to mitigate losses in privacy.  

 

 

f. Where possible, living spaces (Kitchen Dining Living or Study) should be located to provide 

casual surveillance or overlooking of the public realm. 

g. Storage and garbage areas should be located and designed not to be visible from street or 

other public spaces but also have convenient access to the street.  

h. Avoid locating satellite dishes, aerials, clotheslines at the front of buildings, locate or screen 

off these objects so that they are not clearly visible from the street. 

 

7. Colour   

a. All exterior colours are to be appropriate for the area and coordinated for the house. 

b. Colours such as bright pink, fluoro, bright orange are examples of inappropriate colours.  

c. All roofing colour is to have a reflectance of below RV 70% 

 

8. Building form and Layout: 

a. Each dwelling to have a dominant and consistent selected roof pitch.  

b. Maintain a consistent eave overhang once selected from the surface of the exterior cladding 

where appropriate. Note: RC approval R65338 allows eaves overhang into yards up to 

600mm. 

c. Exterior walls are to be strong in appearance i.e. a good depth reveals of 50‐100mm should 

be evident with low profile cladding systems e.g. Exterior windows and doors surrounding 

facings should have a width of 100‐150mm for exterior weatherboards. 

 

9. Carparking 

a. Carparking on the roadway is discouraged and therefore adequate carparking is to be 

provided on the Lot.  

b. Concealment of vehicles on the Lot is encouraged, in particular trucks, motorhomes, 

buses caravans and boats etc. 

c. A minimum of 2 covered concealed carparks are to be provided on each Lot and used 

first to park residents vehicles. 

d. Reverse manoeuvring onto the road is discouraged for safety reasons and the design of 

the driveway (and associated areas) should aim to avoid this.  

e. No carparking shall be permitted outside legal Lot boundaries except in provided 

designated parking spaces. 

f. No driveways shall be permitted to cross designated carparking spaces in the road 

reserve. 

 

10. Landscape Guidelines‐  

a. Footpaths‐ If the edge of the footpath is damaged during construction of the driveway 

the owner shall repair the footpath by removing the damaged concrete back to the first 

contraction joint and replace the entire section to a standard consistent with the 

existing footpath.  

b. Vehicle crossings/driveways‐ Each Lot shall be entitled to construct one access driveway 

abutting the road.  

 

 

c. Services‐ All service boxes e.g. power and telecom shall be located within 1m of the 

road reserve. Where services are installed the owner shall reinstate any disturbed 

ground and planting in accordance with the planting plans.  

d. Letterboxes‐ each owner shall construct a letter box beside the driveway of the Lot at 

the edge of the front yards along street legal boundary.  

e. Retaining walls‐ All retaining walls shall be constructed to be detailed consistently with 

the themed detailing of each Lot. The objective is to reduce the visual impact of any 

retaining walls, hence all walls should be kept as low as possible, preferably stepping 

them, with appropriate screen planting in front of them.  

f. Retaining walls, rock walls and earth batters constructed prior to the issue of titles may 

not be altered or amended without Geotechnical advice and supervision from a suitably 

qualified Geotechnical engineer, and the specific written approval of the Developer. Any 

alteration must be in accordance with the GCR. 

g. No owner shall: 

i. Build or place anything, including without limitation structures, fences, paths 

and driveways, within the road berm.  

ii. Plant any additional plants in the road berm unless those plants are to replace 

similar vegetation removed for the reasons outlined in these guidelines.  

iii. Do anything to the road berm that is inconsistent with the purpose and intent of 

that area. 

h. Hard landscape  

i. Hard landscape such as paving, walls and fencing shall use quality materials 

appropriate to the rural coastal character of the Development and avoid 

distinctly urban materials and finishes.  

ii. All hard landscape work shall be to a high standard and installed by competent 

tradesmen.  

i. Fencing‐  

i. Preferred fencing materials include; timber painted in colours appropriate to 

the landscape; brush or similar. Metal fences may be used where appropriate 

such as pool fencing, or where hedge type planting is used to screen the fence. 

Materials and (dark) colours of fences are to be complementary in appearance 

to the architectural theme detailing of the dwelling.  

ii. Prohibited fencing materials include all those materials listed in clause 3a    

iii. Open plan landscaping is encouraged so that there is a visual sharing of all yards 

as a communal amenity and resource.  

iv. Fencing between the road boundary and the house is discouraged. Where such 

fencing is approved the following shall apply: 

1. No fencing is allowed between the house and the road boundary, unless 

it is visually permeable. 

2. Where located between the house and the road boundary, no fence or 

combination of fence and retaining wall shall exceed 900mm. 

 

 

3. No fence shall be constructed along the front or near boundaries of any 

Lot parallel (or approximately parallel) to any access way (including the 

Private Way) to the intent that the front boundary of the Lot shall not 

be fenced unless such fence is limited to a length (including any gates) 

equal to one‐half the length of the front Yard boundary and situated not 

more than two metres in front of and behind (as the case may be) to 

the relevant face of the dwelling constructed on the Lot.  

4. Any fence so constructed must be screened with planting approved by 

the Developer. 

v. The maximum height of any fencing is 1.6 m above the adjacent ground level.   

vi. Where any part of a fence is located on top of a retaining wall that is greater 

than 0.6m in height and is within 0.5m of the back face of the retaining wall, 

such fence shall not exceed 1.0m in height.  

vii. Where any part of a fence is located over or on a boundary, the approval of the 

adjacent neighbour must be obtained. 

j. Walls including retaining walls – 

i. Landscape feature walls/retaining walls shall be detailed and finished consistent 

with the themed detailing of each Lot.  

ii. Walls that are not hidden by planting shall be painted or concrete rendered 

plaster and painted to complement the main house colours.  

iii. Timber retaining walls shall be screened by planting. 

k. Planting‐  

i. All tree planting that is carried out by Lot Owner shall use species of an 

appropriate scale, form and colour.  

ii. The aim is to maintain an overall vegetated character that reinforces the 

identity of the Development using species that are appropriate for the 

Whangaparaoa environmental conditions. (see Figure 2 – Preferred Plant 

Species)  

iii. Where planting on a lot is protected by a covenant (Lots 1 to 14 and 35) the 

Owner must keep the area free of weeds and maintain and replace the plants as 

required with similar species, so as to maintain the overall cohesive appearance 

when viewed from the public domain.  No building or fencing of any kind is 

permitted within the covenanted area.  

iv. To ensure tree planting does not shade dwellings or block views, no tree or 

other vegetation shall be allowed to exceed a maximum height of 4m, and shall 

comply with height to boundary control of 1.5m + 45 degrees from existing 

ground levels along all boundaries. (Figure 1) 

v. Prohibited plants‐ no Owner shall plant or permit on any Lot; 

1. Pinus species;  

2. Trees which will exceed 4m in height when mature 

3. Plants in the Auckland Council Regional Pest Management Strategy 

“Pest Plants” list. 

 

 

 

 

Reference documentation to be attached with Design Guidelines 

 

1 .  Figures: 

Figure 1 ‐ Height in Relation to Boundary ‐control and max height and bulk of buildings, plants 

and trees 

Figure 2 ‐ Preferred Plant Species 

Figure 3 ‐ Comprehensive Development Plan for Lots 51 to 67 approved in R65338 

Figure 4 ‐ Site Coverage 

Figure 5 ‐ Height Limits 

Figure 6 ‐ Yards Plan 

 

2.   Gulf Harbour Non‐Regulatory Design Guidelines (7) (Rodney D.C. 2004) 

 

3.  Resource Consent Approval and Conditions  Oct 2015 R65338 

 

4.  Geotechnical Completion Report (GCR) reference AKL2016_0066AF Rev.0 GCR 18072016 

completed by CMW Geotech Ltd 

   

 

 

 

 

 

 

The following vegetation species are preferred: 

‐ Anthropodium matapouri 

‐ Carex secta 

‐ Carex testacea 

‐ Coprosma repens 

‐ Cordyline australis 

‐ Corokia 

‐ Ferns (tree and shrub)  

‐ Hebe speciose 

‐ Hoheria populnea 

‐ Kunzea Ericoides 

‐ Leptospermum scoparium 

‐ Pittosporum eugenicides 

‐ Phormium cockianum 

‐ Phornium fenax 

‐ Pseudopanax laetus 

‐ Pseudopanax lessonii 

Figure 1 ‐ HIRB 

Figure 2 – Preferred Plant Species 

 

 

 

Figure 3 – Comprehensive Design Zone 

 

 

Figure 4 – Site Coverage 

 

 

Figure 5 – Height Limits 

 

 

 

Figure 6 – Yards Plan