2017年11月期第1四半期決算説明資料...copyright © 2017 tosei corporation, all rights...

東京証券取引所第一部証券コード：8923

シンガポール証券取引所証券コード：S2D

トーセイ株式会社

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2017年11月期第1四半期決算説明資料

2017/4/5


-559 -1,131 -313

694 3410

3,574 4,0051,115

2,444 2,329

485

4,262 5,324

1,482

6,605

13,138

969

25,986

25,809

10,939

43,006

49,818

14,677

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2015.11月期 2016.11月期 2017.11月期1Q

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業

不動産管理事業

その他

内部取引

2,3654,127 3,828

2,185

3,548

(6,180 )

771

1,148

1,570

456

6,891

9,27910,008

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

11,000

2015.11月期 2016.11月期 2017.11月期

（予想）

11,525 13,527 14,677

10,817

17,128

(54,591 )

5,284

8,48415,380

10,67943,006

49,818

69,268

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2015.11月期 2016.11月期 2017.11月期

（予想）

1Q 2Q 3Q 4Q

2017年11月期第1四半期連結決算業績ハイライト

2

◆売上高は146億円(前年同期比8.5％増)、営業利益は38億円（同7.3％減）、当期利益は25億円（同4.2％減）◆前期第1四半期は不動産開発事業において商業施設2棟の売却が利益を牽引。その反動で今期の第1四半期利益は前年同期比で若干の減益。しかし、今期は不動産流動化事業での1棟販売が順調に推移し、利益は通期予想の約4割まで進捗。

【売上高】

【当期利益】

（百万円）

【営業利益】（百万円）【税引前利益】

（百万円）＜営業利益：セグメント別＞＜売上高：セグメント別＞

（百万円）

（百万円）

2,190

3,914 3,658

1,980

3,326

(5,343 )

572

963

1,298

247

6,040

8,4509,001

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

2015.11月期 2016.11月期 2017.11月期

（予想）

（百万円）

178-17

0146 141 75

1,464951 159

1,7972,389

660

534

3,674

-173

4,174

4,001

3,417

6,891

9,279

3,828

-1,404 -1,860 -312

-2,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

2015.11月期 2016.11月期 2017.11月期1Q

1,390

2,611 2,500

1,263

2,132(3,426 )

395

636

1,087

168

4,135

5,5475,926 12.0%

14.4%13.7%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

2015.11月期 2016.11月期 2017.11月期

（予想）

ROE （予想）

（開発）

（ファンド）

（その他）（管理）

（その他）（その他）

（開発）

※2016.11月期より「ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ・ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業」ｾｸﾞﾒﾝﾄを廃止し、5つのｾｸﾞﾒﾝﾄに変更いたしました。比較の為、当資料における2015.11月期のｾｸﾞﾒﾝﾄ情報は、変更後の区分にて表示しています。

（ファンド）

（その他）

（賃貸）

（管理）


2017年11月期第1四半期連結決算概要

3

（百万円）

構成比構成比増減率

売上高 13,527 100.0 14,677 100.0 1,150 8.5

7,346 54.3 9,187 62.6 1,840 25.1

売上総利益 6,180 45.7 5,489 37.4 -690 -11.2

2,137 15.8 1,791 12.2 -346 -16.2

販管費（物件販売経費部分） 961 7.1 488 3.3 -473 -49.2

販管費（物件販売経費部分を除く） 1,175 8.7 1,302 8.9 126 10.7

その他の収益 130 1.0 147 1.0 17 13.1

その他の費用 45 0.3 17 0.1 -27 -61.0

営業利益 4,127 30.5 3,828 26.1 -299 -7.3

-212 - -169 - 43 -20.4

税引前利益 3,914 28.9 3,658 24.9 -256 -6.5

1,303 - 1,158 - -145 -11.1

四半期利益 2,611 19.3 2,500 17.0 -110 -4.2

四半期包括利益 2,589 19.1 2,528 17.2 -61 -2.4

EPS（円） 54.08 51.79 -2.29 -4.2

'16.11期　1Q '17.11期　1Q 増減

法人所得税

販管費

売上原価

金融収益・費用（純額）


2,060

12,181

2,771

240

10,501

1,4865,343

300

881

263

280

437

2,360

13,063

4,522

5,863

10,939

18.1%

29.9%

12.9%

5.1%

35.3%

0%

6%

12%

18%

24%

30%

36%

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16.11期 1Q 16.11期 2Q 16.11期 3Q 16.11期 4Q 17.11期 1Q

（百万円）売上高（1棟販売・一般向け）売上高（1棟販売・リート向け）

売上高（Restyling) 売上総利益率

不動産流動化事業

4

※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。【‘16.11期】▲25百万円

売上高・売上総利益率主な販売物件

◆1棟販売：オフィスビル、マンション等を25物件（前年同期比+20物件）販売前期に不動産M＆Aで取得した物件の販売も好調（中野区4物件、豊島区2物件ほか全8物件を販売）◆Restyling：“ヒルトップ横濱根岸”“ルネ鎌倉植木“等5物件で計11戸を販売

中野区収益マンション相模原市収益マンション

(単位：百万円) '16.11期 '17.11期

1Q 通期 1Q 通期予想

売上高 2,360 25,809 10,939 50,414

売上総利益 427 5,214 3,863 10,646

営業利益 182 4,001 3,417 8,414

引渡（Restyling) 10戸 57戸 11戸 -

引渡（1棟他) 5物件 32物件 25物件 -

2016年11月期通期売上総利益率：20.2％

横浜市空オフィスビル豊島区収益ホテル


1,235 1,372 1,1141,927

969

7,488

8,724

1,3721,114

1,927

969

51.8%

22.2%

19.7%

13.3%18.1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

16.11期 1Q 16.11期 2Q 16.11期 3Q 16.11期 4Q 17.11期 1Q

（百万円）オフィス・商業戸建・宅地・請負売上総利益率

主な販売物件

不動産開発事業

5

売上高・売上総利益率

◆THEパームスコート柏初石、THEパームスコート町田鶴川などの戸建住宅22戸（10プロジェクト）、宅地等を販売

◆来期引渡予定の新築分譲マンション「THEパームス祐天寺マスタープレイス」の開発経費が先行発生した影響もあり、

営業利益はマイナス

THEパームスコート柏初石

※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。【’16.11期】▲66.5百万円

THEパームスコート越谷レイクタウン

(単位：百万円) '16.11期 '17.11期


売上高 8,724 13,138 969 6,987

売上総利益 4,522 5,302 175 1,242

営業利益 3,580 3,674 -173 -40

引渡（分譲） 25戸 119戸 22戸 -

引渡（1棟） 2棟 2棟 - -


18.8％

THEパームスコート北小岩

コモド・カーサ大蔵

（アーバンホーム）戸建・宅地・請負

（全体）


24,84826,387 27,360

9,093

9,576

21,321

3,594

4,4242,202

1,765

200

6,631

7,544

6,966

2,033

6,956

560

3,723

4,970

2,808

5,114

(4,300)

49,054

45,168

66,842

(21,312)

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2014.11 2015.11 2016.11 2017.11

年間仕入額の推移（引渡ベース、売上想定）棚卸資産の状況（売上想定規模の推移）

流動化

開発

R

R

R

R

D

D

収益ﾏﾝｼｮﾝ

ｵﾌｨｽ・商業等

戸建

分譲ﾏﾝｼｮﾝ

収益ｵﾌｨｽ

戸建


その他

（百万円）

D

R

R

R

D

R

戸建


収益ｵﾌｨｽ

その他

D

エリア拡大および物件の大型化を意識 Value upやリーシング力を強みに低稼働ビルも積極取得不動産M＆Aを通じた物件取得も展開

不動産流動化・開発仕入進捗＜仕入額・在庫の状況＞

戸建

収益ｵﾌｨｽ

その他

R

R

DD

仕入進捗（引渡ベース）は約170億円

2017年2月末時点において契約ベースでは、約213億円まで進捗

17,012

◆仕入総額は、引渡ベースで170億円相当（売上想定）（流動化6物件[収益マンション4棟、土地2件]、開発3物件[ホテル1PJ、分譲マンション1PJ、戸建・土地分譲1PJ]）

◆契約ベースでは、2月末時点で213億円相当まで進捗。

（百万円）

聖蹟桜ヶ丘商業施設上野トーセイビルⅡ

D

6

その他

2015年期末

2016年期末

2017年１Q

オフィス・商業 34,998 37,820 36,127

ホテル 2,336 4,151 7,465

マンション 23,497 39,573 45,896

戸建 11,184 13,673 13,308

その他 2,348 4,208 2,977

合計 74,365 99,428 105,776


RR

D

D

D

2017年11月期年間仕入計画

800億円

（１Qのみ）

分譲ﾏﾝｼｮﾝ





519 524 536 542638

39 36 35 33

30

552765

847891

813

1,111

1,326

1,4181,467 1,482

46.3% 45.7%

57.2%

50.4% 49.0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

16.11期 1Q 16.11期 2Q 16.11期 3Q 16.11期 4Q 17.11期 1Q

（百万円）売上高(流動資産) 売上高(Restyling) 売上高(固定資産) 売上総利益率

17 17 17 18 19 20 20 21 21

10 10 8 8 8 8 8 7 6

22 21 25 26 2942 48 55

4249 48 50 52

56

7076

83

69

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q 16.1Q 16.2Q 16.3Q 16.4Q 17.1Q

流動資産 Restyling 固定資産

※売上高は、内部売上高を含みます。

売上高・売上総利益率保有物件の内訳

オフィス、商業施設 31物件マンション 35物件その他 3物件

※1 流動資産のうち賃貸収入がある物件

（物件）※1

不動産賃貸事業

◆固定資産からの賃料収入が拡大し、賃料収入全体の43％を占める◆不動産流動化事業にて物件の売却が進み、保有物件は減少（前期末比-14物件）

【前期末16.4Qからの増減】新規取得による増加 +1物件売却による減少 -14物件その他 -1物件

差引合計 -14物件

7

(単位：百万円) '16.11期 '17.11期


売上高 1,111 5,324 1,482 6,083

売上総利益 514 2,670 727 3,036

営業利益 461 2,389 660 2,714



192,525

241,005216,796 225,564

149,349

113,057

300,643 287,924313,789

17,434

29,35836,177

36,177

16,618

23,130 69,108

85,771

98,679 170,115

91,789 124,084

116,623

209,143

264,135285,904

311,335

248,028

300,607

421,791

448,186 466,589

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

09.4Q 10.4Q 11.4Q 12.4Q 13.4Q 14.4Q 15.4Q 16.4Q 17.1Q

私募ファンドAM REIT AM CRE

（百万円）


売上高・売上総利益率アセットマネジメント受託資産残高の推移

不動産ファンド・コンサルティング事業

※1 受託内容の見直しを行ったことから、2016年11月末に私募ファンドAMからCREへ450億円分の振替を行っており、比較参考のため2016年11月期各クオーターの売上高内訳を遡及して修正しています。

◆受託資産残高は4,665億円（前期末比+184億円）まで伸張（トーセイ・リートからの受託361億円を含む）（増減内訳）・私募ファンドAM：+258億円（増加294億円減少36億円）

・CRE：-74億円（減少74億円）

※2

※1

※2 グラフの紫色部分は、ＣＲＥの残高を表示しています。当社においてＣＲＥ受託は、「企業価値最大化を目指して長期的・全社的な経営戦略の視点に立ち、企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」に関して、不動産のプロフェッショナルの観点で総合的なコンサルティングを行うことと定義しています。

※1

8

(単位：百万円) '16.11期 '17.11期


売上高 566 2,329 485 2,438

売上総利益 492 2,193 442 2,389

営業利益 210 951 159 1,008


241 251 255 235 238

14153 13 37 25

5

18 75139

41

175

181

272184

180

1

20

24

1

566

524

642

597

485

87.1%

97.7%95.4% 96.4%

91.3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

16.11期 1Q 16.11期 2Q 16.11期 3Q 16.11期 4Q 17.11期 1Q

（百万円)

AMフィーアクイジションフィー

ディスポジションフィー仲介手数料･その他

配当金売上総利益率

※1

※1

(参考）前年同期の増減 +420億円

・私募ファンドAM：+553億円（増加566億円減少12億円）・CRE：-132億円（減少132億円）


売上高・売上総利益率


不動産管理事業

◆管理棟数は約600棟に拡大◆サービスの拡充に加えて新規業務受託、既存契約の維持に努め、安定的な収益を確保

（スポーツクラブ運営事業等）

管理棟数の推移

【管理受託物件例】

マンションオフィス商業施設

学校施設ホテル保育園 9

(単位：百万円) '16.11期 '17.11期


売上高 856 4,005 1,115 4,316

売上総利益 238 1,090 322 1,197

営業利益 28 141 75 191

291 312 308 306343 351 351 375 378

180199 203 216

203 193 196219 221

471511 511 522

546 544 547594 599

0

100

200

300

400

500

600

09.4Q 10.4Q 11.4Q 12.4Q 13.4Q 14.4Q 15.4Q 16.4Q 17.1Q

（棟数）

ビル管理（オフィス・商業施設・学校・ホテル・保育園等）

マンション管理2016年11月期通期売上総利益率：27.2％

680 731 741 754 757

176

375224

322 357856

1,106

966

1,0761,115

27.9%26.2%

28.2%26.8%

28.9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0

200

400

600

800

1,000

1,200

16.11期 1Q 16.11期 2Q 16.11期 3Q 16.11期 4Q 17.11期 1Q

（百万円）PM・BM報酬スポット工事・手数料等など売上総利益率


新規仕入 +6,143 建築費/VU等 +1,130 物件売却 -7,864

-7,864 +7,273

（単位：百万円） '17.11期　1Q

計

増加要因

減少要因

資産合計 121,276 -561 120,715

21,640 -110 21,529

67,298 -7,864 +7,273 66,707

25,324 -111 +167 25,380

7,012 +84 7,097

投資不動産・有形固定資産

その他資産

現金及び現金同等物

棚卸資産（不動産）

2016年

11月末減少増加

2017年

2月末

バランスシート要旨（連結）① －資産の部－

（百万円）

Ａ：棚卸資産の増減

・物件売却が新規仕入と建築費等を上回り、前期末比591百万円の減少

A

10


新規仕入 +215 長期→1年内長期 +1,229 売却返済 -1,730その他返済（借換・約定等） -2,894新規借入 +5,481 その他借入（借換等） +2,503 売却返済 -4,255その他返済（借換・約定等） -67長期→1年内長期 -1,229

-10,178 +9,429 計

'17.11期　1Q

短期増加要因

減少要因

長期

増加要因

減少要因

（単位：百万円）・新規仕入9物件（簿価：約62億円）に対する新規借入として、約56億円を調達

・売却による借入返済は59億円

・借入金は前期末比で7億円減少

負債・資本合計 121,276 -561 120,715

負債合計 80,266 -2,038 78,227

70,159 -10,178 +9,429 69,411

短期借入金 9,387 -4,625 +1,445 6,207

長期借入金 60,772 -5,552 +7,984 63,204

10,106 -1,290 8,816

41,010 +1,477 42,487

33.8 +1.4 35.2

1.18 1.13ネットD/Eレシオ（倍） -0.06

2016年

11月末減少増加

2017年

2月末

資本合計

自己資本比率（％）

借入金

その他負債

バランスシート要旨（連結）② －負債・資本の部－（百万円）

A

・利益の積上げ25億円による

利益剰余金の増加、ならびに配当金の支払い10億円によ

る利益剰余金の減少等の結果、資本は前期末比14億円増加

B：資本の増減

B

A：借入金の増減

11


東京23区

39%

東京都下20%

神奈川

19%

千葉13%

埼玉

9%

エリア分布（売上想定金額ベース）

オフィス・商業34%

ホテル7%

マンション43%

戸建

13%

その他3%

物件タイプ（売上想定金額ベース）

1億円未満

35%

1～5億円6%5～10億円

10%

10～20億円

14%

20億円以上35%

物件規模（売上想定金額ベース）

(85件 )

棚卸資産残高の内訳

オフィスビル・商業

(20件 ) (3件 ) 27,218 36,127

ホテル (-) (2件 ) 3,129 7,465

マンション (38件 ) (3件 ) 26,956 45,896

戸建 (-) (15件 ) 7,529 13,308

その他 (4件 ) (-) 1,873 2,977

合計 (62件 ) (23件 ) 66,707 105,776

2017年2月末

棚卸資産残高66,707百万円想定売上規模 105,776百万円

物件タイプ別内訳

棚卸資産

簿価合計

想定売上規模想定売上規模

合計不動産流動化不動産開発不動産流動化不動産開発

25,523 1,695 33,204 2,923

- 7,529 - 13,308

20,733 6,223 24,775 21,121

- 3,129 - 7,465

1,873 - 2,977 -

48,130 18,577 60,956 44,819

棚卸資産の状況＜内訳＞

（百万円）

※ 戸建および分譲中のマンションは、１住戸あたりの金額で分類しております。

12

※ 上記売上想定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は、様々な要素により、大きく異なる結果となる場合があります。※ 上記棚卸資産は、期末現在の簿価であり、今後、バリューアップ及び建築費用等により増加いたします。※ 戸建、分譲マンションの件数は、１プロジェクトにつき１件とカウントしております。


2008年期末

2009年期末

2010年期末

2011年期末

2012年期末

2013年期末

2014年期末

2015年期末

2016年期末

2017年１Q

オフィスビル

・商業60,487 31,264 22,251 15,206 18,595 18,497 27,185 34,998 37,820 36,127

ホテル ― ― ― ― ― ― ― 2,336 4,151 7,465

マンション 14,327 12,844 30,589 26,627 23,476 22,709 13,881 23,497 39,573 45,896

戸建 ― ― 558 3,727 7,701 13,225 15,247 11,184 13,673 13,308

その他 1,672 479 220 1,021 354 393 4,243 2,348 4,208 2,977

合計 76,487 44,588 53,620 46,581 50,127 54,825 60,557 74,365 99,428 105,776

（百万円）

◆2017年１Q末の棚卸資産（売上想定）は1,057億円。◆物件タイプ別では近年マンションの比率が高くなっている。

棚卸資産の状況＜売上想定推移＞

13


営業活動によるキャッシュ・フロー -3,450 1,779 5,229

税引前利益 3,914 3,658 -256

減価償却費 75 94 18

棚卸資産の増減額 -7,785 609 8,394

その他 344 -2,583 -2,927

投資活動によるキャッシュ・フロー 10 61 51

有形固定資産の増減額 -9 -1 7

投資不動産の増減額 -8 -162 -153

その他 28 225 196

財務活動によるキャッシュ・フロー 4,876 -1,952 -6,828

借入金の増減額 5,897 -725 -6,623

配当金の支払額 -772 -1,009 -237

利息の支払額 -246 -215 30

その他 -1 -0 0

現金及び現金同等物の増減額 1,436 -111 -1,547

18,791 21,640 2,849

-5 0 5

現金及び現金同等物の期末残高 20,221 21,529 1,307

'16.11期 1Q

①

'17.11期 1Q

②増減

②-①

現金及び現金同等物の期首残高

現金及び現金同等物に係る換算差額等

キャッシュ・フロー計算書要旨（連結）（百万円）

営業活動による

ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ ※1

当期の営業キャッシュ・フロー

は17億円のプラスとなった。

税引前利益36億円の計上と、

法人所得税の支払い▲21億

円が主要因。

財務活動による

ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ※2

当期の財務キャッシュ・フロー

は19億円のマイナスとなった。

借入金の純減▲7億円と配当

金支払い▲10億円が主要因。

14

※1

※2


セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－

（百万円、％）

15

'16.11期　1Q '17.11期　1Q

構成比構成比増減率

合計 13,527 100.0 14,677 100.0 1,150 8.5

不動産流動化事業 2,360 17.5 10,939 74.5 8,578 363.4

不動産開発事業 8,724 64.5 969 6.6 -7,755 -88.9

不動産賃貸事業 1,111 8.2 1,482 10.1 371 33.4

566 4.2 485 3.3 -80 -14.3

不動産管理事業 856 6.3 1,115 7.6 259 30.3

その他 136 1.0 0 - -136 -100.0

内部取引 -227 - -313 - -86 -

'16.11期　1Q '17.11期　1Q

売上原価率売上原価率増減率

合計 7,346 54.3 9,187 62.6 1,840 25.1

不動産流動化事業 1,932 81.9 7,076 64.7 5,143 266.1

不動産開発事業 4,201 48.2 793 81.9 -3,408 -81.1

不動産賃貸事業 596 53.7 755 51.0 159 26.7

73 12.9 42 8.7 -30 -42.2

不動産管理事業 617 72.1 792 71.1 175 28.5

その他 128 94.6 0 - -128 -100.0

内部取引 -202 - -271 - -69 -

増減

増減

売上高

売上原価




セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－

資料編


16

'16.11期　1Q '17.11期　1Q

売上総利益率売上総利益率増減率

合計 6,180 45.7 5,489 37.4 -690 -11.2

不動産流動化事業 427 18.1 3,863 35.3 3,435 802.8

不動産開発事業 4,522 51.8 175 18.1 -4,346 -96.1

不動産賃貸事業 514 46.3 727 49.0 212 41.2

492 87.1 442 91.3 -50 -10.2

不動産管理事業 238 27.9 322 28.9 83 35.0

その他 7 5.4 0 - -7 -100.0

内部取引 -24 - -41 - -17 -

'16.11期　1Q '17.11期　1Q

営業利益率営業利益率増減率

合計 4,127 30.5 3,828 26.1 -299 -7.3

不動産流動化事業 182 7.7 3,417 31.2 3,235 1,775.3

不動産開発事業 3,580 41.0 -173 -17.9 -3,753 -104.8

不動産賃貸事業 461 41.6 660 44.6 199 43.1

210 37.1 159 32.9 -50 -24.0

不動産管理事業 28 3.3 75 6.8 47 170.6

その他 -1 -0.9 0 - 1 -144.6

本社経費等 -333 - -312 - 20 -


増減

増減

売上総利益

営業利益



増減【B-A】

構成比構成比構成比増減率

売上高 43,006 100.0 49,818 100.0 69,268 100.0 19,450 39.0

不動産流動化事業 25,986 60.4 25,809 51.8 50,414 72.8 24,604 95.3

不動産開発事業 6,605 15.4 13,138 26.4 6,987 10.1 -6,151 -46.8

不動産賃貸事業 4,262 9.9 5,324 10.7 6,083 8.8 759 14.3

不動産ファンド・コンサルティング事業 2,444 5.7 2,329 4.7 2,438 3.5 108 4.7

不動産管理事業 3,574 8.3 4,005 8.0 4,316 6.2 310 7.7

その他 694 1.6 341 0.7 0 0.0 -341 -100.0

内部取引 -559 - -1,131 - -971 - 160 -

売上総利益 11,915 27.7 16,349 32.8 18,314 26.4 1,964 12.0

不動産流動化事業 5,192 20.0 5,214 20.2 10,646 21.1 5,431 104.2

不動産開発事業 1,364 20.7 5,302 40.4 1,242 17.8 -4,059 -76.6

不動産賃貸事業 1,995 46.8 2,670 50.2 3,036 49.9 365 13.7

不動産ファンド・コンサルティング事業 2,353 96.3 2,193 94.2 2,389 98.0 195 8.9

不動産管理事業 980 27.4 1,090 27.2 1,197 27.7 106 9.8

その他 117 16.9 14 4.3 -111 - -126 -865.6

内部取引 -88 - -136 - -86 - 50 -

販売費及び一般管理費 5,099 11.9 7,021 14.1 8,305 12.0 1,283 18.3

販売管理費(物件販売経費部分) 1,063 2.5 1,806 3.6 2,303 3.3 496 27.5

販売管理費(物件販売経費部分を除く） 4,035 9.4 5,214 10.5 6,001 8.7 786 15.1

その他の収益 126 0.3 222 0.4 12 0.0 -209 -94.3

その他の費用 50 0.1 270 0.5 13 0.0 -256 -94.9

営業利益 6,891 16.0 9,279 18.6 10,008 14.4 728 7.8

不動産流動化事業 4,174 16.1 4,001 15.5 8,414 16.7 4,412 110.3

不動産開発事業 534 8.1 3,674 28.0 -40 -0.6 -3,714 -101.1

不動産賃貸事業 1,797 42.2 2,389 44.9 2,714 44.6 324 13.6

不動産ファンド・コンサルティング事業 1,464 59.9 951 40.8 1,008 41.3 56 6.0

不動産管理事業 146 4.1 141 3.5 191 4.4 50 35.4

その他 178 25.7 -17 -5.2 -116 - -98 550.4

本社経費等 -1,404 - -1,860 - -2,163 - -302 -

金融収益・費用（純額） -851 - -829 - -1,006 - -176 -

税引前利益 6,040 14.0 8,450 17.0 9,001 13.0 551 6.5

法人所得税 1,904 - 2,902 - 3,074 - 172 -

当期利益 4,135 9.6 5,547 11.1 5,926 8.6 379 6.8

2015年11月期 2016年11月期【A】 2017年11月期（予想）【B】

2017年11月期の業績予想（2017年1月11日発表）～セグメント概要～


※オレンジ枠の部分は、売上総利益率、営業利益率を表示しております

2017.11期 ◆

【流動化事業】・前期比で売上倍増の計画・10億円未満の小規模物件を

中心に販売・売上総利益率は21.1％

【開発事業】・１棟物件の販売が無いため、

売上減少（戸建販売のみ）

・開発中の分譲マンションやホテル等の１棟物件は、次期（2018.11期）に竣工予定

・売上総利益率は17.8％

17


還元方針

時価総額(2017年3月28日時点)

361.1億円

株価(同上)

748.00円

簿価純資産(2017年2月末)

424.8億円

一株あたり純資産(同上)

879.95円

PBR(2017年3月28日時点)

0.85

株価現状認識

配当推移

一株あたりの配当金(円)

[1]÷[2][1] [2]

5.00

2011年11月期

6.00

2012年11月期

8.00

2013年11月期

配当性向(%) 30.4 18.7 18.6

* *

6.09

PER(予想)

*当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につき100株の割合で株式分割を行いました。比較のため、2012年11月期以前の一株あたりの配当金は当該株式分割後の数値にて記載しています。

25.00

2017年11月期(予想)

20.4

12.00

2014年11月期

20.2

22.00

2016年11月期

19.1

0.63

※投資不動産の含み益152.3億円（2016.11.30時点）を考慮した場合

PBR ※

実質

16.00

2015年11月期

18.7

18


当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対

する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた

ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な情報から得られたトーセイ株式会社の経営者の判断に基づいております。

実際の業績は、様々な重要な要素により、これらの業績見通しとは大きく異なる結果となる場合があります。このため、これらの業績見通しのみに全面的に

依拠して投資判断されることは、お控えいただくようお願いいたします。また、新たな情報、将来の事象、その他の結果にかかわらず、常にトーセイ株式会社

が将来の見通しを見直すとは限りません。

当資料は、あくまでトーセイ株式会社をより深く理解していただくためのものであり、必ずしも投資をお勧めするためのものではありません。

今後ともよろしくお願いいたします。

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2017年11月期第1四半期 決算説明資料...copyright © 2017 tosei corporation, all rights...

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