REPORTEOficinas

Q3

2018

Accelerating success.

Rethinking Work.

Proyecto de oficinas de 17.000 m²

Panamericana km 6 , Martinez

>OFERTAReflejo del contexto económico actual, marcado por un cambio brusco en la cotización del dólar y una baja en el nivel de actividad económica, el mercado corporativo de oficinas muestra un comportamiento más pausado y con menos transacciones respecto al trimestre anterior.

Durante el tercer trimestre de 2018, el inventario de oficinas ascendió a 1.934.697 m², representando un aumento del 2% en comparación al trimestre anterior y un 8% contrastado el mismo periodo del año pasado.

Respecto a la tasa de vacancia, la misma se ubica en 8.95%, siendo la más alta de los últimos 3 años, reflejando una disponibilidad de 173.211 m².

Enfocándonos en la categoría A+, es destacable que el 50% de la disponibilidad se encuentra dividida entre Catalinas y Norte GBA.Otras grandes concentraciones de metros, con un promedio del 20% del total de la oferta, se detectan en Puerto Madero y Macrocentro Sur.

TASA DE VACANCIA SUBMERCADOS

Del aumento en el inventario se destaca la incorporación del recientemente inaugurado Dot Zetta (propiedad de IRSA), ubicado en el submercado Norte CABA. Este desarrollo de 32.000 m² ingresa alquilado en su totalidad por una compañía multinacional de Retail y una empresa argentina líder en e-commerce. El año 2018 aun sin terminar, ha tenido un crecimiento interanual del inventario que supera a sus dos últimos predecesores en un 12%, agregando 104.730 m² de superficie corporativa.

Por su parte los edificios categoría A, concentran el 22% vacancia en el submercado Macrocentro Sur.

Por último y para concluir el análisis de oferta es destacable mencionar el ingreso al mercado de 14.700 m² correspondientes a la Torre SK (Ing. Huergo 723), liberado recientemente por una importante empresa de telefonía. Similar situación se registra en Puerto Madero, con la liberación de 7.700 m² en el Centro Empresarial Puerto, edificio que fuese sede de una compañía automotriz.

9.7% 9.7%

4.5% 1.3%

12.2%

2.4%

21.8%

5.4%

10.2%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

PTO MADERO PZA S MARTIN MACRO N PZA ROMA MICRO NORTE CABA MACRO S CATALINAS NORTE GBA

La tendencia a la reducción en los metros cuadrados absorbidos se mantuvo durante el Q3 con un saldo levemente menor al periodo anterior, siendo 15.135 m² versus 17.866 m² respectivamente.

La mayor liberación de metros se ubicó en los edificios categoría A, donde la tasa de absorción se ubicó en -9.943 m², contrastado con 25.114 m² para edificios de la más alta categoría. Dicho comportamiento respalda la tendencia del mercado a ocupar edificios que cuenten con mayores estándares tanto constructivos como de infraestructura de servicios.

ABSORCION NETA TRIMESTRAL

>DEMANDA

PRECIOS EVOLUCIÓN HISTÓRICA USD/M²/MES

2.7

17.710.2

22.0

0.112.8

20.8

3.1 0.9

23.2

62.4

8.5 10.1

45.8

24.732.1

17.9 15.1

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

Q1

2014

Q2

2014

Q3

2014

Q4

2014

Q1

2015

Q2

2015

Q3

2015

Q4

2015

Q1

2016

Q2

2016

Q3

2016

Q4

2016 Q1

2017

Q2

2017

Q3

2017

Q4

2017

Q1

2018

Q2

2018

Q3

2018

28.6 29.1 28.225.6 26.7

28.8 30.127.9

22.2 23.3 22.0 22.2 23.0 23.320.1

22.3

1

6

11

16

21

26

31

36

41

46

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

A+

A

Para la categoría A+, los submercados de Puerto Madero y Macrocentro sur, fueron aquellos que liberaron más metros ( -10.600 y -14.700 m² respectivamente). Cabe destacar que el impacto de la absorción fue compensado por el anteriormente mencionado edificio Dot Zetta y la absorción positiva de superficies en el Norte del Gran Buenos Aires.

A partir del aumento en el tipo de cambio y la desaceleración en la demanda, la tendencia de los precios para el Q3 tuvo un retraimiento del -4.4% en el valor promedio del metro cuadrado, situándose en 24.7 USD/m².

Desagregando por categoría, la mayor reducción se da en los edificios clase A, ubicando al valor promedio de alquiler en 22.3 USD/m², (-4.6% con respecto al trimestre anterior). En cuanto al valor promedio para la categoría A+, este tuvo un aumento inter trimestral del 1,7% ubicándose en 28,4 USD/ m²

>PRECIOSAl observar la serie histórica, se puede concluir que estas modificaciones en el precio incrementaron la polarización entre categorías, proponiendo una lógica de convergencia similar a la sucedida en 2015.

Con respecto a la región, Buenos Aires se ubica dentro de los principales submercados de oficinas por tamaño de inventario, precio por metro cuadrado y nivel de vacancia, en el siguiente orden:

•5.º puesto en superficie de inventario, siendo el 1 º para Ciudad de Mexico•3.º puesto en términos de valor promedio de alquiler por metro cuadrado, siendo el 1 º para Rio de Janeiro

>LATAM

Para 2023 se prevé la incorporación de 440.000 m² ubicando el inventario de oficinas en 2.374.697 m², estimando el 72% de estos nuevos espacios se localizará en Norte CABA y Norte de GBA.Entre los principales proyectos podemos mencionar:

•Hi, es una propuesta inovadora y diferente, con 16.000 m² de superficie total, se adapta a las nuevas tendencias laborales, sumando su atractivo arquitectónico al corredor panamericana.

•Centro Empresarial Libertador, un mega emprendimiento de 65.000 m² con plantas promedio de 2.000 m² en el corazón de Núñez.

•Dique Norte I Y II, 12.000 m² ubicados en Puerto Madero, distribuidos en 2 edificios.

•Torre IRSA Catalinas con 35.000 m², distribuidos en 30 plantas.

•One Office Center, 36.000 m² en Palermo con proyección de finalización para el 2020.

>PROYECTOS

MERCADO DE OFICINAS LATAM

PRECIOSANALISIS POR SUBMERCADOS USD/M²/MES

24.0 23.2 23.4

31.6

23.7 24.3

19.9

32.6

25.0

0.0

10.0

20.0

30.0

NORTE GBA MACRO S MICRO NORTE CABA PZA S MARTIN

PTO MADERO MACRO N CATALINAS PZA ROMA

Ciudad Precio Promedio (USD/m²)

Vacancia (%) Inventario (m²)

Ciudad de México 25.00 14.6 6,454,214 Sao Paulo 22.60 20.0 2,936,331

Santiago de Chile 18.90 5.7 2,416,486 Bogotá 20.00 15.2 1,940,486

Buenos Aires 24.70 9.0 1,934,697 Panamá 20.18 24.6 1,818,436

Río de Janeiro 27.20 34.0 1,670,573 Lima 15.96 19.5 1,191,699

San José 20.50 6.7 986,261

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