1 financiación de oficinas modalidad project finance junio 2008 banco sabadell

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Financiación de OficinasModalidad Project Finance

Junio 2008

Banco Sabadell

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1. Introducción

2. Track Record

3. Análisis y Mitigación de Riesgos

4. Financiación Development & Investment

5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales

6. Conclusiones

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Financiación a largo plazo basada en la bondaddel propio Proyecto (predictibilidad de cash-flows futuros)

Project Finance en BS

Energías • Renovables (eólicos, solar térmica,

biomasa, valorización residuos…)• Biocarburantes

Infraestructuras

Real Estate

• Licitaciones Públicas (PPP, PFI)• Autopistas, Transporte, Puertos,

Aeropuertos …

• Activos Inmobiliarios en Explotación (Centros Comerciales, Oficinas, Parques Logísticos)

• Hoteles, Resorts Turísticos

Especializados en 3 Sectores: Líderes

por número de

operaciones en

League Tables 2006

& segundos en 2007

(Fuente Dealogic)

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1. Introducción

2. Track Record

3. Análisis y Mitigación de Riesgos

4. Financiación Development & Investment

5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales

6. Conclusiones

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Track RecordProject Finance

‐ Oficinas en Barcelona y Madrid.

‐ Innovación en el diseño de Estructuras de Financiación con amplio portafolio de productos (deuda senior, subordinada, fin. IVA, facilidades puente, etc …) siempre con el objeticvo de obtener la estructura más óptima para cada proyecto.

‐ Equipo Multifuncional con más de 15 años de experiencia en financiación estructurada.

‐ Experiencia en estructuras con la presencia del BEI y/o garantizadas por Compañías Aseguradoras Monoline.

Project Finance

€ 115,000,000

2005

Mandated Lead ArrangerAgent

Palma-Manacor Road

2005

Mandated Lead Arranger

Ciudad Judicial de Barcelona y l’Hospitalet

Project Finance

€ 321.083,512

Loan rights assignment

Lead Arranger

€ 1.071.000.000

2005

€ 198.414.000

2006

MLA -Agent

CC Puerto Venecia Zaragoza

€ 129.000.000

2007

MLA -Agent

CC ESPACIO CORUÑA

€ 132.500.000

2007

MLA -Agent

Hotel Vela BCN

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Track RecordProject Finance – Líderes en Energías

‐ Nuestro Track Record incluye:

Bio-fuels :

Biomasa:

Solar :

Mini-hidráulica:

Eólicos:+ 3.600 MW OrganizadosPresentes en total en más de 6,700MW

60 MW Organizados

Térmica: 112MW OrganizadosFotovoltaica: + 60 MW Organizados

+ 30 MW Organizados

+ 180,000 T/year

Project Finance

€ 46.000.000

2006

MLAAGENT

AndasolI+II

THERMO-SOLAR PLANT€ 576.517.000

MLAAGENT

2006

€ 887,400,000

MLA

2006

LURIA DE ENERGIESWind farm

€.85,730,000

MLAAGENT

2006

P.E. BUIOProject Finance

€ 234.600.000

2006

MLA

‐ Presentes desde 1992 en renovables

‐ Asesoramiento en la contratación con proveedores

‐ Posición de liderazgo en el mercado español

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Track RecordProject Finance International

P.E. VOIE SACRÉ.

€ 77.572.000

Mandated Lead Arranger

Agent2006

Co-Arranger

USD 1.190.000.000

2005

Chicago Skyway Toll

Bridge

Project Finance

€ 40.791.000

Mandated Lead Arranger

2006

AIOLIKI PANACHAIKOU

GRECIA

Canaport - RepsolPlanta de Regasificación

USD 756.000.000

Lead Manager

2007

Senior Managing

Agent

USD 3.348.341.000

2006

Indiana Toll Road

Autopista de PeajeN25 Waterford bypass

. € 241.150.000

Participant

2006

Participant

€ 7.650.000.000

2006

EIFFAIRE S.A.S

Senior & Revolving Facilities

Participant

USD 325. 000.000

2007

$ 42.480.000

2005

Agent

SUNNY VALENTÍN INVESTMENTS, S.A.

Agent

2005

$ 45.000.000

AM RESORTS

HOTEL CAPRI CARIBE

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1. Introducción

2. Track Record

3. Análisis y Mitigación de Riesgos

4. Financiación Development & Investment

5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales

6. Conclusiones

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Análisis y Mitigación de Riesgos

Ingresos Predecibles.

+ Estructura costes definida

+ Marco legal estable

+ Tecnología probada

= Posibilidad de plantear Project Finance (Financiación sin Recurso) Resultará clave el proceso de análisis de riesgos: Identificación Asignación Mitigación

Objetivo: Identificar todos los riesgos y asignarlos fuera del proyecto o darles un tratamiento adecuado

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Análisis y Mitigación de Riesgos

SPV

FinancieroExtraordinario

Diseño

Construcción

ProducciónLegalAdministrativo

Venta &Comercializ.

Suministro/Explotación

Tecnológico

Social /Medioambiental

País/Político

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Análisis y Mitigación de Riesgos

Matriz de Riesgos Simplificada – (Desarrollo Oficinas)Riesgo Construcción Contrato Llave en Mano (único o por paquetes

reducidos) – solvencia contrastadaDictamen Inicial de Proyecto Constructivo y Seguimiento de Obra por parte del Asesor Técnico – PROJECT MONITOR

Riesgo Demanda Comercialización

Experiencia del Promotor o en su caso de la COMPAÑÍA COMERCIALIZADORAEstudios de Viabilidad por consultoras especializadas

Riesgo Venta - Ingresos Validación de cada uno de los inquilinos y las condiciones del contrato de alquiler (plazo mínimo, penalizaciones, etc.)Contratos de gestión del Activo

Riesgo Legal Marco legal, Permisos, Licencias y Autorizaciones validados por ASESOR LEGAL

Riesgo Financiero Financiación Completa / Cobertura tipo de interés

Riesgo Extraordinario Pólizas de seguro validadas por ASESOR DE SEGUROS tanto para la fase de construcción como la de explotación

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Análisis y Mitigación de Riesgos

El resultado de este proceso de Análisis y tras la Due Diligence de los Asesores se traducirá en :

Contratos : Documentación en la que se reflejarán todos los acuerdos y en el que se otorgarán todas las garantías de proyecto.

Caso Base : Donde se reflejarán todas las hipótesis y conclusiones numéricas y en el que se determinará el grado de apalancamiento, RCSD, FRSD, covenants financieros, etc.

TOTAL100100TOTAL

Fondos Propios

Deuda Senior LP

30

70

90

73

Inversión (Hard y Soft)Intercalarios / Gastos FRSD

Origen%%Aplicación

Ejemplo

Crédito IVA1515Inversión IVA

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Principales Ventajas del Project

Permite optimizar los recursos al inversor + TIR / + crecimiento

No compromete la capacidad de endeudamiento del inversor

Disminuye la exposición de riesgos (Asignación efectuada / Due Diligence)

Permite plazos de financiación más largos.

o Estructuras costosas (en precio y tiempo) vs otras alternativas

o Existe más control por parte de los financiadores vs otras facilidades.

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1. Introducción

2. Track Record

3. Análisis y Mitigación de Riesgos

4. Financiación Development & Investment

5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales

6. Conclusiones

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Financición Development – Oficinas

“Financiación de cash-flows futuros con subyacente inmobiliario”

Loan to Cost 60% - 70%

Loan to Value < 60% Tasaciones x sociedades homologadas BDE + Valoraciones RICS según el ámbito de sindicación (bancos internacionales)

Cobertura Deuda RCSD > 1,30xCobertura de Riesgo de tipo de interés > 75%FRSD 6 meses

Pre-Comercialización Deseable: A partir de 40% de SBA y Renta Anual EsperadaCovenants de control durante la construcción (al menos un 80% a su finalización)

Garantías Hipoteca sobre activosPignoración derechos contratos construcción y alquilerRecurso limitado a socios-promotores de cara a la finalización y puesta en explotación del proyecto (extra-costes , retrasos, comercialización hasta niveles > 80%)

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Financiación Development & Investment

Apalancamiento:

Loan-to-Cost

60% - 70%

NUEVOS DESARROLLOS

Amortización a 15

años

Financiación Development:

“Destinado a Nuevos Desarrollos con estrategia clara de venta una vez consolidado”

Financiación Development

a Término: “Destinado a Nueovs Desarrollos con estrategia de mantenerse en patrimonio”

2 años 3 años+ Bullet 100%

2 años 13 años+ Bullet < 20%

Banca Extranje

ra

Banca Extranj

era

Bullet > 85%

7-8 años

ACTIVOS EN RENTA

Loan-to-Value

70% - 80%

Amortización > 20

años

Financiación Investment:

“Destinado a financiar Activos en Renta (inversión x capitalización% de rentas)”

BS

BS

BS

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3. Análisis y Mitigación de Riesgos

4. Financiación Development & Investment

5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales

6. Conclusiones

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Condiciones y Mercados Financieros Actuales

Mayor rigidez en el estudio de riesgo (Due Diligence, Asesores, etc)

Incremento coste interbancario = > Precios mas ajustados al Riesgo

Mercado de Sindicación poco líquido

Titulización de Activos Inmobiliarios Terciarios: Spreads muy elevado => No viable actualmente

o Esquema Club Deal (co-aseguramiento entre varias entidades) como alternativa

Mayor sensibilidad al riesgo = > Menores apalancamientos; Menor LTV

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Condiciones y Mercados Financieros Actuales

Caída generalizada de los Volúmenes Financiados a Nivel Mundial Préstamos Sindicados 1Q-2008 vs 1Q-2007

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Condiciones y Mercados Financieros Actuales

Evolución Prima de Riesgo (Spread) en CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales - USD )

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Condiciones y Mercados Financieros Actuales

Evolución Prima de Riesgo (Spread) en CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales – EUR )

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2. Track Record

3. Análisis y Mitigación de Riesgos

4. Financiación Development & Investment

5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales

6. Conclusiones

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Conclusiones

Sistema eficaz cuando las características del proyecto permiten utilizarlo.

El Project Finance que ha demostrado ser una buena alternativa de financiación en determinados Sectores, cobra hoy mayor validez en los proyectos de Real Estate

Facilita el acudir (en un momento posterior) al mercado de capitales y/opuesta en valor de una cartera.

La Banca española ha demostrado en los últimos años ser una de las más competitivas y sofisticadas en la estructuración. Previsión de que la prima de riesgo en el Real Estate Terciario en Europa continúe la tendencia a la baja.

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Equipo Real Estate Project Finance

Equipo

Director Financiación Estructurada

Director Real Estate

David Noguera Ballús •Telf. 93-728.76.08•E.mail. NogueraD@bancsabadell.com

Víctor Leaño Herrera •Telf. 93-728.76.06•E.mail. LeanoV@bancsabadell.com

Alvaro Echevarría Arévalo •Telf. 93-728.25.81•E.mail. EchevarriaA@bancsabadell.com

•Telf. 93-728.99.49•E.mail. TramunsJI@bancsabadell.com

José Ignacio Tramuns Pladellorens

Joan Carrasco Reverte •Telf. 93-728.05.43•E.mail. CarrasJ@bancsabadell.com

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Banco Sabadell

Muchas Gracias

www.bancosabadell.com

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