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Post on 12-Apr-2018
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CBRE Hotels: weltweit über
140 Hotelexperten
CBRE Hotels Services:
1.Brokerage
2.Valuation
3.Case Studies
4.Asset Management
CBRE HOTELS ÜBERSICHT INTERNATIONAL
“TWO THIRDS OF THE WORLD IS COVERED BY WATER.
THE OTHER THIRD BY US.”
Munich
2
London
Paris
Rom
Barcelona
Dublin
ZürichMünchen
Madrid
MITARBEITERIN EUROPA45
BETREUTES TRANSAKTIONS-VOLUMEN IN EMEA 2011
14,3
4 PROFESSIONALS IN DEUTSCHLAND
Mrd. €
HOTELS IN EMEA 2011
500BEWERTUNG VON
CBRE HOTELS ÜBERSICHT EUROPA
Intercontinental - Bewertung
Frankfurt (Danube Portfolio)770 ZimmerKunde: MSREF
QMH Portfolio - Bewertung
Deutschland19 HotelsKunde: Westmont
Hotel Projekt – Market Rent Study
Göteborg, Schweden266 ZimmerKunde: Union Investment
Elba Portfolio - Bewertung
Europa9 Hotels (Hilton)Kunde: Westmont
Imperial Portfolio - Bewertung
Wien, Salzburg, Österreich3 Hotels (Luxury Collection)Kunde: Starwood
Hilton Berlin - Bewertung
Berlin557 ZimmerKunde: ADIA
Invesco Portfolio - Bewertung
Europa17 HotelsKunde: MSREF
OSPREY Portfolio – im Verkauf
Europa18 HotelsKunde: SITQ
CBRE HOTELS TRACK RECORD
Auftrag: Machbarkeitsstudie
Kunde: aurelis
Grösse: 120 Zimmer
Involvierte Teams: CBRE Hotels Germany
HERAUSFORDERUNGSinnhaftigkeit einer Holiday Inn Express Hotelrealisierung als Teil eines Projektes mit gemischter Nutzung, Büro, Restauration und Museum am Bahnhof in Bad Homburg.
LÖSUNGCBRE Hotels Deutschland wurde mit der Machbarkeitsstudie für dieses Hotelprojekt beauftragt.
CBRE Hotels stellte sich sowohl mit dem Standort Bad Homburg, der Hotelnachfrage, dem lokalen Hotelmarkt als auch mit der Marke Holiday Inn Express intensiv auseinander.
Dazu erstellte CBRE Hotels Umsatzanalysen und kam zum Schluss, dass ein 120 Zimmer Holiday Inn Express an diesem Standort realisierbar ist.
CASE STUDY - MACHBARKEITSSTUDIE
Dienstleistung: Verkauf
Kunde: RBS
Hotelgröße: 494 Zimmer
Involvierte Teams: CBRE Hotels EMEA
AUSGANGSLAGE
Das Grosvernor House Hotel (Betreiber: JW Marriott) im Londoner Stadteil Mayfair zählt mit seinen 494 Zimmern zu den Traditionsbetrieben Londons. Das Hotel liegt exponiert an der Park Lane.
Das Hotel war im Eigentum eines UK Hotel Portfolios der teil-verstaatlichten Royal Bank of Scotland.
TRANSAKTION
CBRE Hotels konnte das Hotel im Dezember 2010 im Exklusivauftrag der Royal Bank of Scotland erfolgreich für £470 (€540) Millionen an den indischen Investor Sahara India Pariwar verkaufen.
Dies ist die größte Hotel-Einzeltransaktion, die jemals in Europa stattgefunden hat.
CASE STUDY - BROKERAGE
Eigentümer:
Trägt alleiniges Risiko
und erhält vollen Cash
Flow
Fixer Pachtvertrag:
Stabiles Einkommen,
geringes Risiko, sehr
verbreitet in
Deutschland, 60-75%
Nettobetriebsergebnis
Variabler Pachtvertrag:
Miete basiert auf
Umsatz, teilweise
garantiert, 18-25%
Umsatz
Management Vertrag:
Eigentümer trägt
Betriebs-Risiko,
Betreiber erhält Honorar
Franchise:
Unabhängiger Betreiber
plus Zugehörigkeit zu
einer Marke
Eigenbetrieb
Franchise
Management Vertrag
Variable Pacht
Fixe Pacht
Ris
iko
Kontrolle
9
Quelle: CBRE Hotels
HOTELBETRIEBSSTRUKTUREN IM VERGLEICH
Der Management-Vertrag
�International übliche Betriebsform (ca. 95% aller Verträge weltweit) – in Deutschland meist nur von internationalen Investoren akzeptiert
�Management Gebühren – aufgeteilt in Basis- und Incentive-Fee, an Umsatz bzw. Bruttobetriebsergebnis gekoppelt
�Großteil des Betriebsrisikos beim Eigentümer, da Rendite abhängig vom Cashflow aus Hotelbetrieb
�Eigentümer zu aktivem Asset Management aufgefordert (Hotel-Know-How nötig)
�Eigentümer partizipiert am „Upside Potential“ – wichtig für Investoren mit höheren Renditeerwartungen (Value Added / Opportunistic)
�Investor wird zum Unternehmer und kauft nicht nur die Immobilie, sondern auch den Hotelbetrieb
Der Pachtvertrag
�Häufigste Betriebsform in Deutschland & Österreich
�Meist Fixmiete über längerfristigen Zeitraum (15-20 Jahre), indexiert zu meist 60-80%
�Betriebsrisiko liegt beim Betreiber – Risiko des Verpächters hängt an Bonität des Pächters
�Auch hybride Formen marktüblich – Gewinn-/Umsatz-Komponente neben Basispacht führt zu mehr Bindung des Pachtniveaus an Umsatzentwicklung
�Deutsche Investoren kaufen meist nur Hotels mit Pachtverträgen und hohem Fixpachtanteil
�Deutsche Hotelketten sind Pachtverträge gewohnt, währende internationale Hotelketten, wie etwa Marriott oder Hyatt, diese Vertragsform eher ablehnt.
MANAGEMENT VS. PACHT
DIE GRÖSSTEN BRANDS IN EUROPA
Quelle: MKG Group, STR Global
Best Western ist die
Marke mit der höchsten
Anzahl an Zimmern
Accor ist der größte
Betreiber in Europa mit
2.277 Hotels und
247.603 Zimmern
Budget Marken sind
stark imTrend:
Travelodge, Premier Inn
und Ibis Budget
Schätzungsweise 30%
aller Zimmer in Europa
gehören zu Marken
Größte deutsche
Hotelkette ist
Steigenberger mit knapp
15.000 Zimmern
Rang Marke GruppeAnzahl Hotels Hotel
Wachstum
Anzahl Zimmer Wachs-tum2011 2010 2011 2010
1 Best Western Best Western 1.309 1.289 20 89.092 87.017 2,4%
2 Ibis Accor 676 669 7 71.422 70.648 1,1%
3 Mercure Accor 462 463 -1 53.020 52.760 0,5%
4 NH NH Hoteles 310 305 5 44.877 43.916 2,2%
5 Holiday InnInterContinental Hotel Group
269 275 -6 41.466 41.908 -1,1%
6 Premier Inn Whitbread 588 579 9 40.975 39.142 4,7%
7 Novotel Accor 249 254 -5 40.380 40.707 -0,8%
8 Hilton Hilton Worldwide 138 138 0 35.155 35.636 -1,3%
9 Ibis Budget Accor 414 398 16 34.859 33.282 4,7%
10 Travelodge Travelodge 453 395 58 29.916 26.928 11,1%
12
Quelle: Statistisches
Bundesamt
Übernachtungen in deutschen Beherbergungsbetrieben Top 5 2010 & 2011 RevPAR Top 5 Deutschland im Jahresvergleich
Quelle: STR Global.
ÜBERNACHTUNGEN & REVPAR
Quelle: CBRE Hotels.* inkl. Shopping Center, Fachmärkte
und Fachmarktzentren
Transaktionsvolumen 2011 nach Nutzungsarten Hotel Transaktionsvolumen Deutschland
HOTELTRANSAKTIONSMARKT DEUTSCHLAND
TRANSACTIONS
Radisson Blu
Frankfurt am Main
Steigenberger BBI
Berlin
Grand Spa Resort A-Rosa
List / Sylt
InterContinental
Frankfurt am Main
# ZIMMER 428 322 177 770
PREIS ca. €100.000.000 €59.500.000 €62.800.000€450.000.000 (Gesamtportfolio)
PREIS PRO ZIMMER ca. €230.000 €185.000 €354.802 €165.000
VERTRAGSART Pachtvertrag Pachtvertrag Pachtvertrag Managementvertrag
KÄUFERWenaasGruppen(Norwegen)
Acron AG(Schweiz)
Deutsche Immobilien InvestToufic Aboukhater(Libanon)
VERKÄUFER Objektgesellschaft „Franklinstraße GmbH & Co. KG
ECE Deutsche Immobilien AG MSREF
DIE GRÖSSTEN HOTELTRANSAKTIONEN IN DEUTSCHLAND 2011
HOTELTRANSAKTIONEN
15Quelle: CBRE Hotels Research
Deutsche Investoren:
Hauptsächlich Institutionen & Fondsz.B. Deka, Union Investment, Commerz Real, LB Immo Invest
� Core Investments (niedrige Renditen bei kontrolliertem Risiko)
� Langfristige Pachtverträge mit renommierten Hotelketten
� Business Segment in Stadtmärkten
Internationale Investoren:
Fonds, Private Equity, REITs etcz.B. Blackstone, MSREF, Invesco, ADIA
� Core+ / Value Added / Opportunistic (hohe Renditeerwartung und Risikotoleranz)
� Management-Verträge /Upside-Potential / Möglichkeit zum Re-Branding
� Fokus ebenfalls auf Stadthotellerie und bekannte Marken (Hilton, Sheraton etc.)
� Generell hoher Asset Management Bedarf – daher große Hotelkompetenz
AKTEURE UND IHRE ANFORDERUNGSPROFILE
NEUE / GEPLANTE HOTELS
In deutschen
Großstädten sind derzeit
über 350 neue Hotels in
der Pipeline (im Bau & in
Planung)
In Berlin sind derzeit
über 3.000 Zimmer im
Bau
Düsseldorf hat derzeit
wenige Hotels im Bau
bzw. in Planung
In Frankfurt kommen
allein in 2012 knapp
1.000 Hotelzimmer
zusätzlich auf den Markt
In München sind derzeit
keine neuen Hotels
im Bau
Quelle: CBRE Hotels Research
Jumeirah Frankfurt218 ZimmerEröffnet im August 2011Entwickler: Bouwfonds MAB Development Frankfurt
Waldorf Astoria232 ZimmerEröffnet Frühjahr 2013Investor: Swan LtdBerlin
Sofitel an der Oper150 ZimmerEröffnet Herbst 2014Investor: Cells Bauwelt GmbHFrankfurt
Hyatt Regency303 ZimmerEröffnet im Dezember 2010Investor: Hafenspitze GmbH & Co. KGDüsseldorf
Hilton & Hilton Garden Inn264 & 336 ZimmerEröffnet im Frühjar 2012Entwickler: IVG Immobilien und Fraport AG Frankfurt
Scandic Emporio325 ZimmerEröffnet im Frühjahr 2012Investor: Union InvestmentHamburg
18
HOTELPROJEKTENTWICKLUNGEN
Quelle: CBRE Hotels Research
2011: ca. 350 neue
Projekte/ neue Hotels in
Deutschland
Trend zur
Markenhotellerie:
Verdrängungswettbewerb
mit Privathoteliers,
überlegenes Design und
technische Ausstattung,
jetzt auch in kleineren
Städten ab 100.000
Einwohnern
HOTEL FERTIGSTELLUNGSPIPELINE (2011-2014) TOP 5 DEUTSCHLAND
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München
Anza
hl Zim
mer
Zimmer im Bau Zimmer in Planung
19
Residence Inn by Marriott, München
Apartment-Hotels
Internationale Ketten drängen auf den Marktz.B. Ascott (Citadines), Residence Inn by Marriott,
Adagio (Accor / Pierre & Vacances), Toga Hospitality (Adina)
� Niedrigere Herstellungskosten in öffentlichen Bereichen
� Niedrigere Personalkosten
� Auch deutsche „Player“ sind aktiv (Z.B. Derag Hotel & Living, H‘Otello)
Budget Hotels
Weitere Eröffnungen in 2011 geplantz.B. Motel One (11 neue Häuser in 2011), ibis (Accor),
B&B, Holiday Inn Express
� Sehr beliebt bei Geschäftsreisenden und Touristen
� Effizienter Betrieb / Hohe Profitabilität
� Motel One expandiert erstmalig im nicht-deutschsprachigen Raum (Edinburgh)
Ibis München City West,
München
TRENDS
Louis,
München
Nischenanbieter
Kleine, design-orientierte Ketten
Louis & Cortiina Hotels, München, The Weinmeisterund Amano, Berlin, Roomers, Frankfurt, Fleming‘s
Hotels, 25hours Hotels
� Alternative zum klassischen Ketten-Hotel
� Moderne Mitteklasse-Hotels teilweise mit moderaten Raten,
starkem Fokus auf Design und F&B-Angebot
� Kontrollierte Expansion kleiner, lokaler Hotelgruppen zu erwarten
� Auch Ketten setzen vermehrt auf individuellere Brands
(Starwood: aloft, Hyatt: Andaz, IHG: Indigo)
Designbeispiel:
aloft Hotels
TRENDS
AUSBLICK
•Hotel-Investmentmarkt
•Core Objekte weiterhin verkäuflich und finanzierbar•B und C Lagen zunehmend schwierig•Eigenkapital-starke Investoren auf Käuferseite aktiv
•Hotel-Betriebsergebnisse
•Erfreuliche Betriebsergebnisse 1. HJ 21012 – 2011 Ergebnisse wurden bestätigt•Wirtschaftliche Entwicklung fraglich (abweichende Expertenmeinungen)•Stadthotellerie eng mit Konjunktur verknüpft•Ferienhotellerie profitiert von stabilem Konsum
•Expansionspläne von Betreibern und Investoren
•Pachtverträge dominierend•Internationale Betreiber setzen auf Europa als größten Tourismusmarkt •München und Hamburg sehr gefragte Städte für Expansion•Deutsche Betreiber treiben Expansion ins europäische Ausland voran•München mit Projekten hauptsächlich in Randlagen; Berlin boomt weiter
•Trends
•Neue Brands im Lifestyle-Bereich: aloft, 25hours, me and all, indigo, W•Budget Marken weiter im Vormarsch•Nischen erfolgreich von unabhängigen Hotels bedient (z.B. Louis München, The Weinmeister Berlin, The George Hamburg, Roomers Frankfurt)
WIE SEHEN WIR DIE NAHE ZUKUNFT?
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