aplicaciÓn metodo comparativo o de mercado
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PRESENTADO POR :
• PAOLA KARINA ZAFRA HDEZ. COD: 1111076
• DIANA MELANY BARAJAS COD: 1110352
• SERGIO ANTONIO BAYONA COD: 1111064
• JUAN CARLOS PEDRAZA ACERO COD: 1110560
APLICACIÓN METODO COMPARATIVO O DE
MERCADO
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OBJETIVOS
• Comprender y aplicar adecuadamente el método comparativo o de mercado.
• Exponer los distintos métodos para ajustar la información y hacerla comparable (homogenizarla).
• Utilizar la estadística como herramienta para la homogenización de los datos tomados como base para la comparación
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FUENTES DE CONSULTA
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PASOS PARA OBTENER EL VALOR HOMOGENEIZADO
Se recomienda para la determinación de la muestra:
• Identificar el tipo de propiedad
• Estudiar el mercado y seleccionar al menos 5 propiedades, edades semejantes, un rango de áreas y demás factores que permitan tenerse en cuenta como objeto de comparación.
• Tabular la información a la propiedad sujeta al avalúo, y las propiedades comparables seleccionadas para una mayor visualización de sus diferencias.
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• Realizar el proceso de homogenización y obtener el valor y rango de valores sugeridos para la propiedad que se avalúe.
Luego chequeamos que cumplen con:
• Uso admitido y actual del inmueble
• Tipo de edificacion
• Ubicación geografica o lo que es lo mismo, estrato, barrio, vecindario, zona urbana
• Antigüedad y estado de conservacion
• Calidad de los materiales empleados y de la edificacion en si misma
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AJUSTE DE LOS DATOS OBTENIDOS: HOMOGENEIZACION
V = C + (a1 x X1) + (a2 x X2) + …… + (an x Xn)
V = valor total estimado inmueble
Xi = caracteristicas del inmueble
ai = coeficiente o incidencia de c/u de las variables
C = termino o valor constante
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Supermercado SHOPRITE
Supermercado tandy
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1. EJERCICIO: DOS CENTROS COMERCIALES
- C.C avaluado por $6.000.000 m2
- C.C avaluado por $4.000.000 m2
Entonces:
C= (valor del inmueble mas desfavorecido)
C= $4.000.000
ai= (diferencia entre los valores dados)
ai= $2.000.000 , puedo fraccionarlo como:
2.000 puntos de $1000
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- FIJO FACTORES O CAUSAS DE VALOR DIFERENTE ENTRE LOS LOCALES DEL CENTRO COMERCIAL Y REPARTO LOS 2.000 PUNTOS PROPORCIONALMENTE CON LA IMPORTANCIA DE DICHO FACTOR DEL INMUEBLE
• Nivel o piso 500 puntos
• Tamaño del frente 800 puntos
• Distancia zonas circulación 500 puntos
• Numero de frentes 100 puntos
• Área 100 puntos
total = 2000 puntos
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2. EJERCICIO
Determinar los grados o escalas posibles existentes en cada factor y asignar a cada clasificacion un puntaje logico y consistente, resultado del buen criterio, la observacion y sentido comun. Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion de su valor.
Analicemos el siguiente ejemplo.
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TABULACION DE SUS VALORES SEGÚN LAS CARACTERISTICAS QUE IDENTIFICAN EL
INMUEBLE CON RESPECTO A SU ESTADO Y CALIFICACION
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• Nivel
1° -------------------------------------------------------- 500 puntos
2° -------------------------------------------------------- 300 puntos
3° -------------------------------------------------------- 800 puntos
• Tamaño del frente
2 metros ----------------------------------------------- 200 puntos
3 metros ----------------------------------------------- 500 puntos
4 metros ----------------------------------------------- 800 puntos
• Distancia a zonas de circulación principales
0 – 15 metros ----------------------------------------- 500 puntos
15 – 40 metros --------------------------------------- 350 puntos
> 40 metros ------------------------------------------- 150 puntos
• Area
Menor a 15 mt2 -------------------------------------- 100 puntos
De 15 a 50 mt2 ---------------------------------------- 50 puntos
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En el anterior ejemplo permite utilizar una formula de obtención del valor que se expresa con la ecuación de Homogeneización.
V = C + ai x ( X1 + X2 + Xn )
V = 4.000.000 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + a4X4 + a5X5
V = 4.000.000 + ai x ( X1 + X2 + X3 + X4 + X5 )
Donde: ai = $1.000
Xi = No de puntos que califica c/u de
las variables
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LUEGO: Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion de su valor.
Nivel 1 --------------------------------------- 500 puntos
3 m de frente ------------------------------ 500 puntos
35 m zona de circulacion --------------- 350 puntos
1 solo frente ------------------------------- 0 puntos
25 m2 de area ----------------------------- 50 puntos
total = 1.400 puntos
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Reemplazo en la formula de Homogeneización:
V = $4´000.000 + ( 1400 puntos x $1000/punto )
R/ V = $ 5´400.000/m2
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HOMOGENEIZACION POR EPOCA
Esta técnica consiste en traer en valores del día, los valores o precios de las operaciones o avalúos tomados como referencia y que supuestamente fueron realizados en diferentes momentos en el tiempo
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Cuando se ha definido el indicador a utilizar para hacer el ajuste u homogeneización, la formula a aplicar será:
Fa = I / Io
Donde:
Fa : factor de actualización a aplicar
I : índice de precios del sector inmobiliario en el momento actual
Io : índice de precios del sector inmobiliario en el momento cero es decir, momento del cual tenemos información.
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3. EJERCICIOSi tenemos un dato cierto de la venta de una oficina en X edificio, objeto de nuestro estudio, a $570.000, en Marzo de 1993, se desea actualizar dicho valor a precios del dia, consultamos índices de precios para oficinas en ese sector especifico
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SOLUCION:
Io = 454,90 (Marzo de 1993)
I = 1.327,45 (Hoy)
Fa = 1.327,45
454,90
Fa = 2,9182
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Por lo tanto el valor de dicha a precios del día será:
Precio actual = $ 570.000 x 2.9181
= $ 1´663.317 / m2
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HOMOGENEIZACION POR FORMA DE PAGOConsiste en traer el valor presente los valores de las diferentes cuotas o partes del precio canceladas en diferentes periodos de tiempo.
Las mas usadas son:
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Donde:
i : tasa de interes, expresada en decimales
n: numero de periodos, anuales o mensuales
P: valor presente del dinero
F: valor futuro del dinero
A: serie de pagos iguales, anualidad.
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4. EJERCICIO:Según negociación de un local en el Centro Comercial, con área de 67 m2, hace 1 mes, cuyo valor y forma de pago fueron:
- Precio venta = $ 4´000.000
- V/r primer y rápido análisis = $5´970.000
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LA FORMA DE PAGO FUE:- Cuota inicial: 20% - $ 80´000.000 cierre negocio- En 6 meses pagara 25% de $100´000.000 negociados,
i=0,5% ($220.000) mes 7 – mes 12- En 12 meses el 25% de $1´000.000, ($220.000), mes 7 al 12 - En 18 meses 30% ($120.000), i=1,0%, ($120´000.000) desde
el mes 13 hasta 18
El valor del local comercial a pesos hoy, supone una tasa descuento 2,5% efectiva mensual .
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FLUJO DE CAJA CORRESPONDIENTE AL EJEMPLO
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SOLUCION:
VP = $80´ + 100´(P/F,2.5%,6) + 100´(P/F,2.5%,12) + 120´(P/F,2.5%,18) + P1(P/F,2.5%,6) + P2(P/F,2.5%,12)
Donde:
P1= $ 6.058.937 P2= $ 6.609.750
Son obtenidos de llevar periodo 6 y 12 a valor presente, según el grafico.
Remplazo:
R/. VP = $ 327.664.504
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HOMOGENEIZACION POR LOCALIZACION
Formula:
VP: valor total del predio
N : fondo tipo de la manzana
S : area del predio avaluado
Lcf : longitud de cada frente
Vf : valor m2 lote por cada costado
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5. EJERCICIO EN CLASE
Se tiene un lote esquinero de 300 m2 que mide 20 m de frente sobre la calle A para la cual el precio de la cuadra es de $200/m2, y 15 m sobre la calle B cuyo precio es de $ 300/m2. Hallar el valor del lote esquinero, conociendo que el fondo tipo de la manzana es de 20 m
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ESQUEMA LOTE ESQUINERO
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SOLUCION
R/. El valor del lote esquinero es
VP = $ 113.578,17
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HOMOGENEIZACION POR FRENTE
Formula:
Donde:
Ff: factor de premio o castigo por frente
a: frente del inmueble objeto del avaluo
ar: frente del predio tomado por referencia (o frente del lote tipo)
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6. EJERCICIO
Se conoce un lote de 10x25 m fue negociado de contado hace 20 días a razón de $500.000/m2. Hoy se esta analizando un lote de características similares, misma localización, cuya única diferencia radica en la dimensión de su frente, que en este caso es de 7 m. ¿Qué factor de premio o castigo deberá aplicarse para realizar el avaluó?
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SOLUCION• Con castigo: = 0,9147
El valor del lote por m2 será:
$500.000x0,9147 = $ 457,350/m2
En vez de tener 7 m de frente tuviese 15 m el resultado seria:
• Con premio: = 1,1067
El valor del lote será:
$500.000x1,1067 = $ 553.350/m2
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GRACIAS