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21ª SEMANA DE TECNOLOGIA METROFERROVIÁRIA
TRABALHO FINALISTA
AEAMESP
Diego Daniel Rodrigues
Orlando Gonçalves Faya Junior
Renata Marie Miyasaki
Avaliação do potencial mercadológico de empreendimentos ferroviários
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FINALISTAAUTORES
Diego Daniel RodriguesAdministrador Público do Departamento de Projetos Funcionais – DPTF daCompanhia Paulista de Trens Metropolitanos – CPTM, graduado pelaUniversidade Estadual Paulista - UNESP.
Orlando Gonçalves Faya JuniorArquiteto e Urbanista do Departamento de Projetos Funcionais – DPTF daCompanhia Paulista de Trens Metropolitanos – CPTM, graduado pelaUniversidade Católica de Santos - Unisantos.
Renata Marie MiyasakiArquiteta e Urbanista do Departamento de Projetos Funcionais – DPTF da Companhia Paulista de Trens Metropolitanos – CPTM, graduada pela Universidade de São Paulo - USP.
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ESTE TRABALHO FOI SELECIONADO COMO FINALISTA NA EDIÇÃO DE 2015
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FINALISTAEmpresa
Companhia Paulista de Trens Metropolitanos –CPTM
CriaçãoLei Estadual nº 7.861, em 28 de maio de 1992.
MissãoPrestar serviço de transporte público propiciando mobilidade urbana com excelência e segurança.
Departamento de Projetos Funcionais –DPTF
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FINALISTAIntrodução
Historicamente, as infraestruturas de transportepromovem desenvolvimento de centralidadesregionais.
No Brasil, por décadas, a ferrovia foi sucateada eperdeu importância como protagonista do processo deestruturação e promoção do desenvolvimento urbano.
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FINALISTAObjetivo
Apresentar a nova metodologia de análise do potencialmercadológico que a CPTM já implementa em seus projetosfuncionais, a partir da proposição de empreendimentos associados àssuas instalações ferroviárias (estações, pátioseoficinas).
Para sua elaboração foi utilizado um extrato do conjunto de produtosdesenvolvidosparaocontrato“ElaboraçãodeEstudosMercadológicosde Empreendimentose de ProjetoFuncionalde10Novas EstaçõesdaMalha CPTM”, desenvolvidos dentro do Departamento de ProjetosFuncionais, daGerênciadePlanejamento deTransporte.
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FINALISTADiretrizesdo processo de implementação da metodologia
Busca pelo incremento da sustentabilidadeeconômica.A partir da avaliação da vocação comercial e/ou empresarial dasinstalações ferroviárias e áreas adjacentes.
Criação de polos de atração - ou geração - deviagens.Incremento da demanda ao agregar usos às estações.
Renovação do uso do solo.Em seu entorno imediato e atuando como elemento indutor detransformações.
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FINALISTACaracterísticas do processo de implementação da metodologia
Ineditismo da metodologia.
Multidisciplinaridade e aprimoramento da equipe.
Baseado em avaliações de mercado e estudos deGeomarketing.
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FINALISTACaracterísticas do processo de implementação da metodologia
Utilização de software especializado em Sistema de Informação Geográfica (SIG).
Construção de base própria de dados.
Revisão e aprimoramento constante do método, a partir de experiências implantadas.
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Município: São Paulo Distrito: Brás Demanda 2025 : 220.000 passageiros/dia
ESTAÇÃO BRÁS
Criar novas edificações para ampliar e adequaro ambiente de trabalho das gerências daoperação e manutenção da CPTM,reorganizando os usos do complexo da estaçãoBrás.
Viabilizar a destinação de áreas para usoscompartilhados junto à estação, contemplandohotel, shopping center, lojas, serviços eestacionamento para automóveis e ônibusfretados, de modo a atender às potenciaisdemandas do setor têxtil.
Gerar a oportunidade da iniciativa privadaparticipar da adequação funcional da estação,explorando áreas comerciais.
O empreendimento tem poder de induzir oprocesso de requalificação urbana e paisagísticaao propor a inserção de uma nova praça deacesso à estação e a priorização de espaçospúblicos.
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FINALISTA Estrutura
Relatório de Estudo Mercadológico
Anexo ao Estudo Mercadológico
Fonte: Produto 1 – Métodos e Parâmetros
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FINALISTA Estrutura
Antecedentes : histórico e fatores determinantes para a implantação de uma novaestação CPTM
Demografia e renda : perfil demográfico e de renda (IBGE)
Mobilidade : zonas produtoras e atratoras de viagem (Pesquisa O/D 2007- Metrô-SP)
Uso e ocupação do solo : evolução do uso do solo, morfologia urbana e legislaçãourbanística (Prefeituras Municipais)
Perfil econômico : setores da economia em destaque (Pesquisa RAIS - MTE)
Sistema viário : identificação das principais vias (Prefeituras Municipais)
Projetos colocalizados : operações urbanas e grandes intervenções urbanas(Prefeituras Municipais)
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Área de influência regional
Figura: Área de Influência Regional Figura: Zonas OD Lindeiras ao Ponto em Estudo
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FINALISTA Estrutura
Dinâmica Urbanística: Identificação de centralidades e vetores de expansão apartir dos Plano e Projetos Municipais.
Dinâmica Mercadológica: Identificação de polos comerciais/serviços e vetoresde desenvolvimento imobiliário.
Elementos a serem considerados na definição da AIR
Barreiras físicas (rodovias, rios, entre outros elementos sem ou de difícil transposição).
Relações de interdependência (tendência de deslocamentos em direção às centralidades).
Sistema viário principal (eixos estruturadores através dos quais os distritos se conectam).
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Figura: Mapa de centralidades
Centralidades
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Figura: Sistema Viário Principal e Polos
Sistema Viário Principal e Polos
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Figura: Vetores de Desenvolvimento – Regional
Dinâmica Urbana
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FINALISTA Estrutura
Oportunidades e Ameaças: potencialidades e limitações apresentadas peloponto em estudo para implantação de empreendimentos associados.
Matriz de Oportunidades: Matriz de Análise e Diagnóstico para avaliar asseguintes tipologias de empreendimentos:
Galpões e Armazéns Industriais Empresarial Hotel Shopping Center
Educacional (básico, complementar e superior) Residencial Vertical (econômico, médio e alto
padrão) Hospital e Serviços de Apoio à Saúde
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FINALISTA Matriz de oportunidadesAnálise Qualitativa de Possibilidades (Matriz de Análise e Diagnóstico)
AVALIAÇÃO POSITIVA
Apresenta pontos favoráveis à implantação do empreendimento
sugerido
AVALIAÇÃO CONDICIONADA
Apresenta avaliação condicionada à situação específica para implantação
do empreendimento sugerido
AVALIAÇÃO NEGATIVA
Apresenta pontos desfavoráveis à implantação do empreendimento
sugerido
Fonte: Produto 1 – Métodos e Parâmetros
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Matriz de Análise e Diagnóstico Galpões e armazéns industriais
Fonte: Produto 2 – Análise Mercadológica de Oportunidades – Estação Brás
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Matriz de Análise e Diagnóstico Shopping Center específico
Fonte: Produto 2 – Análise Mercadológica de Oportunidades – Estação Brás
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FINALISTA Estrutura
Retomada das principais questões abordadas ao longo do relatório, deforma a ponderar outras possibilidades de implantação paraempreendimentos que, sob a ótica do mercado, não apresentamatratividade.
Equipamentos públicos – dificuldade de acesso às informações junto aosórgãos públicos, bem como de validar dados. O estudo, contudo, sugere quea modelagem articule junto ao Poder Público, com o intuito de averiguar aviabilidade de implantação desses empreendimentos.
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Sugestão de produto
Sugestão de Produto
Shopping Center
Específico
Hotel
Empresarial – Escritórios e Consultórios
Área Comercial
Segundo Demanda Interna
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Projeto Funcional
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FINALISTA
Exemplo da aplicação
Projeto Funcional
CORTEHOTEL & SHOPPING
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FINALISTAConclusão
Inserir, desde a etapa de projetos funcionais, uma visãocontemporânea de uso de áreas para exploração de negócios.
Busca por soluções mais integradas e abrangentes.
Possibilidade de alcançar maior sustentabilidade financeira.
Requalificação urbana gerando externalidades positivas à sociedade.
Análise das propostas de melhor aderência e maior domínio noprocesso de escolha do perfil dos empreendimentos associados àsinstalações ferroviárias da Empresa.
Aprimoramento constante da metodologia, a partir de sua aplicação,e consequente aumento do portfólio. Estudos de casos e adequaçãocada vez maior aos objetivos da Empresa.
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TRABALHO FINALISTA
Obrigado
Avaliação do potencial mercadológico de empreendimentos ferroviários
Diego Daniel Rodrigues
Orlando Gonçalves Faya Junior
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