1 cities’ inspection service, inc. 

April 23, 2012 

Dear Home Seller, 

On April 6, 2012, Cities’ Inspection Service, Inc. completed a home inspection of the property 

located at 123 Oak Drive, Somewhere, Minnesota for you.  Doug Hastings did all the fieldwork 

related to this project.  Doug used the national home inspection protocol; the American Society 

of Home Inspectors (ASHI) Standards of Practice. 

 

The method used for this inspection was visual.  There was no destructive analysis or technical 

testing of any building component.  The project excluded all environmental health hazards, such 

as concealed mold, mildew and fungal growth; and any insect and vermin infestations. 

The purpose of this inspection was to observe the physical condition of this building.  The intent was 

to identify defects or conditions that adversely affected the structure and its components.  This 

report contains the results of the inspection.   

These definitions were used in this report: 

⦿  Functional  component was performing its intended function; installation and 

condition were appropriate for age and use. 

⊙  Minor Defect  component deficiency was insufficient to be major defect; but it requires 

repair, normal maintenance, or a safety improvement. 

⊗  Major Defect  component was not performing its intended function and requires repair 

or replacement. 

   

2 cities’ inspection service, inc. 

Exterior 

Description of Exterior 

This home is located in a suburban neighborhood and is positioned on a sloped site.  The building is a 

two level single family home with an attached two car garage.  The structure is approximately 43 years 

old and, for the purpose of this report, the front entry door faces south.  The weather condition, at the 

time of the inspection, is fair. 

The walls are covered with one layer of wood lap and wood panel siding which are approximately 43 

years old.  The windows are casement and double hung with insulated glass and are not original to the 

house.  The roof is steep sloped; there are two layers of asphalt composition shingles and the materials 

are approximately 22 years old.  The components are viewed by walking on the roof. 

 

⦿  Functional 

⊙  Minor Defect 

⊗  Major Defect 

A.  Grounds Observations 

Explanation of Problems 1. Landscape   grading   ⊗   inadequate drainage swale & negative slope (west side) / flat 

grade (under deck) / possible ponding of water in egress window well (east side) 

  retaining walls   ⦿    fence   ⦿    shed   ⦿  

2. Hardscape   walks   ⦿    steps   ⦿    patio   ⦿    driveway   ⦿  

3. Utilities / other   electric service   ⦿    gas meter   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    water faucets   ⦿  

 

3 cities’ inspection service, inc. 

 A1. Proper slope 

  

 A1. Negative slope / poor drainage swale 

  

 A1. 

4 cities’ inspection service, inc. 

 A1. Ponding water in egress window well / no drain pipe 

   

5 cities’ inspection service, inc. 

B.  Building Exterior Observations 

Explanation of Problems 1. Wall covering   siding   ⊙   warped & worn wood / deteriorated bricks / decayed wood (on 

roof)   windows   ⦿    doors   ⦿    deck   ⊗   missing middle beam posts / painted wood floor boards 

2. Roof covering   shingles   ⊗   split shingles / loose nails / old / short useful life (less than 2 

years)   flashing   ⊗   improper vent pipe cover (remove rain cap)   chimney   ⊗   deteriorated bricks & mortar    overhangs   ⊙   inadequate amount overhang ventilation  

3. Garage   walls   ⦿    window   ⦿    fire barrier   ⦿    floor slab   ⊗   pitted, cracked & settled concrete / ponding water    overhead door   ⦿    service door   ⦿    roof   ⊙   family room attic nailed shut & not visible  

Probability of Moisture Intrusion   grounds  high     walls  low     roof  high   

Limitations to Exterior Observations o Leaking insulated window and door glass air seals may not be visible, because of outside air 

temperature. o Fireplace chimney flue tiles are inaccessible and condition is not visible (gas pipe insert). 

  

6 cities’ inspection service, inc. 

 B1. Decayed piece of wall siding 

  

 B1. Missing deck beam posts 

  

 B2. Split roof shingles 

7 cities’ inspection service, inc. 

 B2. Split shingles 

  

 B2. Broken wall shingles 

  

 B2. Loose nails 

8 cities’ inspection service, inc. 

 B2. Remove plumbing vent cap 

  

 B2. Moisture damaged chimneys 

  

 B2. Deteriorated chimney bricks 

  

9 cities’ inspection service, inc. 

 B2. Deteriorated chimney bricks 

  

 B2. Deteriorated chimney bricks 

  

 B3. 

 

10 cities’ inspection service, inc. 

Structure 

Description of Structure 

The foundation is concrete block with no visible insulation.  This home has no crawl space.  The floor 

systems are solid wood joists and subfloor with rim joist insulation.  The above ground walls are wood 

frame; the type, depth, and condition of insulation are not visible.  The attic is constructed with wood 

truss rafters and solid wood sheathing.  There is approximately 8” of fiberglass attic insulation without a 

vapor retarder.  The attic is viewed from access opening because of low headroom. 

 

⦿  Functional 

⊙  Minor Defect 

⊗  Major Defect 

C.  Structure Observations 

Explanation of Problems 1. Foundation   stairs   ⊗   non continuous (from top to bottom step) handrail    walls   ⊙   limited view    insulation   ⊙   not visible    floor slab   ⦿    moisture   ⊙   prior mold remediation in rec room   drain tile   ⊙   partial new drain tile system (portion of rec room) with battery 

backup sump pump / balance of basement not drain tiled (sump basket with holes) 

2. Floors   joists   ⦿    insulation   ⦿    posts/beam   ⦿    moisture   ⊙   limited view  

3. Walls   walls   ⦿    insulation   ⊙   not visible    moisture   ⊙   not visible  

   

11 cities’ inspection service, inc. 

4. Roof   rafter’s   ⦿    chimney   ⦿    moisture   ⊙   water stained sheathing    insulation   ⦿    ventilation   ⦿    vent pipes   ⊗   improperly vented or unvented bath exhaust fan 

  Probability of Moisture Intrusion   foundation  medium  (grading)   floors  low     walls  low     roof  medium  (old roof shingles) 

  Probability of Failure   foundation  low     floors  low     walls  low     roof  low   

Limitations to Structure Observations o Foundation is 90% covered and condition not visible. o Floors are 100% covered and condition not visible. o Wall structure is 100% covered; wood decay and molds are not visible. o Family room attic is 100% inaccessible and condition not visible. 

  

 C1. Non continuous handrail 

12 cities’ inspection service, inc. 

 C1. 

 

 C1. Basement moisture 

 

 C1. New rec room drain tile 

 

13 cities’ inspection service, inc. 

 C4. Improperly vented or unvented bath fan 

 

14 cities’ inspection service, inc. 

Electrical 

Description of Electrical 

The public utility service is overhead and the voltage is 110/220.  There is one 150 amp main electrical 

panel and it is approximately 43 years old.  The service entrance wires are aluminum, the main 

disconnect is circuit breaker and it is located on the north basement wall.  The branch circuit distribution 

wiring is copper with circuit breakers. 

 

⦿  Functional 

⊙  Minor Defect 

⊗  Major Defect 

D.  Electrical Observations 

Explanation of Problems 1. Main panel   size   ⦿    condition   ⦿    grounding   ⦿    wiring   ⊗   melted wire insulation / double tapped circuit breakers / 

unapproved circuit breakers 

2. Subpanel   condition   ⦿    grounding   ⦿    wiring   ⦿  

3. Outlets/fixtures   basement   ⦿    attic   ⦿    smoke detector   ⊙   old / replace with battery backup hard wired smoke detector 

Limitations to Electrical Observations o None. 

  

15 cities’ inspection service, inc. 

 D1. Melted & double tapped wires 

  

 D1. 

 

16 cities’ inspection service, inc. 

Plumbing 

Description of Plumbing 

The main water supply is public and the visible pipe material is copper.  The interior water pipes are 

copper.  The main water shutoff valve is located in the basement bedroom closet.  The gas water heater 

is 40 gallons and is approximately 2 years old.  The public underground sewer pipe is not visible; the soil 

stack is cast iron.  The drain and vent pipes are copper.  The appliance fuel supply is natural gas and the 

main shutoff valve is located at the exterior utility meter. 

 

⦿  Functional 

⊙  Minor Defect 

⊗  Major Defect 

E.  Plumbing Observations 

Explanation of Problems 1. Water supply   main pipe   ⦿    interior pipes   ⦿  

2. Waste pipes   soil stack   ⊗   leaking cast iron to copper connections   drain/vent pipes   ⦿    floor drain   ⦿    laundry tub   ⦿  

3. Gas piping   interior pipes   ⦿    appliances   ⦿  

4. Water heater   storage tank   ⦿    vent pipe   ⦿  

5. Appliances   water softener   ⦿    clothes washer   ⦿    clothes dryer   ⦿  

  Probability of Failure   Water pressure  low     Plugged sewer  low     Water heater  low   

17 cities’ inspection service, inc. 

Limitations to Plumbing Observations o Condition of underground sewer pipe is not visible. 

  

 E1. Leaking connections 

 

 E1. Leaking connections 

 

18 cities’ inspection service, inc. 

Mechanical 

Description of Mechanical 

The central heating is forced air furnace.  The fuel source is natural gas and the system is approximately 

10 years old.  There is a central air conditioner that is approximately 17 years old.   

 

⦿  Functional 

⊙  Minor Defect 

⊗  Major Defect 

F.  Mechanical Observations 

Explanation of Problems 1. System   jacket   ⦿    heat exchanger   ⦿    distribution   ⦿    vent/flue pipes   ⦿  

2. Air conditioner   condenser   ⦿    compressor   ⊙   cold weather & not viewed operating / not visible   piping   ⦿    wiring   ⦿  

3. Other   electronic filter   ⦿    humidifier   ⦿  

Probability of Failure   Heating  low     Air conditioner  unknown   

Limitations to Mechanical Observations o System heater exchanger is 100% inaccessible and condition is not visible. o Air conditioner is not viewed operating due to cold weather conditions. 

  

 

19 cities’ inspection service, inc. 

Interior 

Description of Interior Rooms 

There are 5 bedrooms and 4 baths.  The basement is completely finished.  There is a basement bedroom 

that meets egress specifications. 

 

⦿  Functional 

⊙  Minor Defect 

⊗  Major Defect 

G.  Interior Room Observations 

Explanation of Problems 1. Rec room   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    windows   ⦿    doors   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿  

2. Basement bedroom   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    window   ⦿    doors   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    smoke/CO   ⊗   smoke detector too close to ceiling (lower to 6”) 

3. Basement bath   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    fixture/faucet   ⦿    water pressure   ⦿    cabinet/top   ⦿    exhaust fan   ⦿  

   

20 cities’ inspection service, inc. 

4. Kitchen   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    windows   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    fixture/faucet   ⦿    water pressure   ⦿    cabinet/top   ⦿  

5. Kitchen appliances   refrigerator   ⦿    stove   ⦿    dishwasher   ⊙   no dishwasher drain pipe air gap    disposal   ⊙   worn shredder plate   microwave   ⦿    exhaust fan   ⦿  

6. Living/dining   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    windows   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿  

7. Family room   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    windows   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    fireplace   ⊙   gas insert & flue tiles not visible  

8. Main bath   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    fixture/faucet   ⦿    water pressure  ⦿    cabinet/top   ⦿    exhaust fan   ⦿  

   

21 cities’ inspection service, inc. 

9. Half bath   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⊗   no outlet   heating   ⊙   none   fixture/faucet   ⦿    water pressure   ⦿    cabinet/top   ⦿    exhaust fan   ⦿  

10. Master bath   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    window   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    fixture/faucet   ⦿    water pressure   ⦿    cabinet/top   ⦿    exhaust fan   ⊙   none  

11. Upper bedrooms   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    windows   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    smoke/CO   ⊗   improperly located carbon monoxide detector  

12. Den   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    window   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿  

   

22 cities’ inspection service, inc. 

13. Hallways/entries   walls/ceiling   ⦿    floor   ⦿    window   ⦿    door   ⦿    outlets/fixtures   ⦿    heating   ⦿    smoke detector   ⦿    stairs   ⦿  

Probability of Moisture Intrusion   Ceiling  low     Walls  low     Floor  low   

Limitations to Interior Observations o Only appliances listed in this report are included in this inspection. o Fireplace chimney flue tiles are 100% inaccessible and condition is not visible. 

  

 D5. Example dishwasher drain pipe air gap 

  

23 cities’ inspection service, inc. 

 G5. Shredder plate 

   

 

24 cities’ inspection service, inc. 

Conclusions 

⊗ Major Defects 

A.  Grounds 

Earth grade does not slope away from the foundation (basement moisture). B.  Building Exterior 

Missing wood deck beam posts. 

Damaged and worn roof shingles; short useful life (less than 2 years). 

Deteriorated chimney bricks and mortar. 

Cracked, settled, and worn garage floor. C.  Structure 

None. D.  Electrical 

Melted main panel wire insulation, double tapped and unapproved circuit breakers. E.  Plumbing 

Leaking basement waste pipe (soil stack) connections. F.  Mechanical 

None. G.  Interior Room 

Improperly vented main bath exhaust fan. 

⊙Minor Defects 

A.  Grounds 

None. B.  Building Exterior 

Worn wall siding and deteriorated front wall bricks. 

Painted wood deck floor boards. 

Unapproved rain cap on roof vent pipe. 

Minimal amount overhang vents (ice dams). C.  Structure 

None. D.  Electrical 

No half bath outlet. E.  Plumbing 

No dishwasher drain pipe air gap. 

Worn disposal shredder plate. F.  Mechanical 

None.    

25 cities’ inspection service, inc. 

G.  Interior Room 

Non continuous basement stair handrail. 

Replace all hard wired smoke detectors that do not have battery backup.  Test all smoke detectors for proper operation every 6 months.  Lower basement smoke detector to a minimum of 4” from the ceiling. 

State law requires a carbon monoxide detector within 10’ all bedrooms. 

 Potential Defects 

1. Not visible or limited view: 

Fireplace chimney flue tiles (metal liner) 

Family room attic (access nailed shut) 

Underground sewer pipe (inaccessible) 

Owner disclosed rec room mold remediation work was done, extent and completeness of work is not visible. 

2. Not viewed operating: 

Air conditioner (too cool)