第16期（2012年6月期）決算説明資料第16期（2012年6月期）決算topics 2....
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第16期（2012年6月期）決算説明資料
目次１公募増資および今後の運用戦略 2
第3回 公募増資（ＰＯ）の概要 3
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立 4
小売環境および不動産売買環境について 5
3ポートフォリオの概要 14
ポートフォリオ一覧地図 15
ポートフォリオ概要 16
賃貸借契約の状況 17小売環境および不動産売買環境について 5
外部成長実績と今後の見通し 6
今後の運用戦略 7
2決算概要と業績予想 8
賃貸借契約の状況 17
賃料改定時期及び契約満了時期 18
直近の課題 19
4新規取得物件の概要 20
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ 9
安定した分配金水準 10
第16期決算概要（損益計算書） 11
第17期取得物件 「カナート洛北」 21
第16期取得物件① 「VIORO」 23
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 25
5 財務の状況 26第16期決算概要（貸借対照表） 12
第17期（2012年12月期）業績予想 13
5財務の状況 26
保守的な財務運営を維持 27
財務基盤を強化 28
IR活動の取り組み 29
6APPENDIX 30
本資料は情報提供を目的としたものであり特定の商品の募集勧誘営業等を目的としたものではありませんフロンティア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては取引市場金利水準不動産市場等の変動や本投資口の裏づけ資産である不動産等に係る賃料収入の減少災害等による支出の増加等に伴い本投資口価格の変動によって損失が生じるおそれがあります投資家ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします
本資料の内容には将来の業績に関する記述が含まれていますがこのような記述は将来の業績を保証するものではありません 本資料の内容に関しては 万全を期していますが その正確性及び完全性を保証するものではありません また 予告なしに内容が変更または廃止
1
本資料の内容に関しては万全を期していますがその正確性及び完全性を保証するものではありませんまた予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので予めご了承ください
事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製転用等を行うことを禁止します
１公募増資および今後１公募増資および今後の運用戦略の運用戦略
2
700000第3回 公募増資（ＰＯ）の概要 （円）
発行決議日以降のＦＲＩ投資口価格の推移
6月25日発行決議日669 000円 8月3日
１ 公募増資および今後の運用戦略
650000
発行口数 33500口 （ＯＡ分2500口含む）
発行後発行済投資口数
227500口
発行価格 1口当たり631800円 （条件決定日終値648000円）
669000円
7月3日 価格決定日
8月3日637000円
6月27日
631800
550000
600000発行価額 1口当たり611064円
発行価額の総額 20470644000円 （ＯＡ分1527660000円含む）
発行決議日 2012年6月25日
価格決定日 2012年7月3日
7月3日 価格決定日648000円
6月27日権利落ち日
581114
6月25日 7月3日 7月11日 7月19日 7月27日FRI投資口価格 第16期末BPS 発行価格
価格決定日 2012年7月3日
払込日 一般募集分2012年7月10日 ＯＡ分2012年8月8日
ＰＯサマリー
（出所QUICK）（581114円） （631800円）
7月10日 8月3日
ＰＯに合わせたスポンサーからの物件取得
① 確実なスポンサーサポート ③ 機動的な成長に向けた取得余力の確保
取得余力約 300億円
② 堅実な財務運営の継続
カナート洛北取得価格88億円
（LTV約50までの借入余力）
④ 安定的な分配金水準の維持
大規模商業施設の出店規制が厳しい京都市における貴重なﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC
8期連続18000円を超える分配実績（第16期19982円）
PO後の第17期予想分配金も18 000円を見込む
第16期末 ＰＯ後
ＬＴＶ 49 6 ()
保守的なＬＴＶ水準の維持
43
3
PO後の第17期予想分配金も18000円を見込む（）ＰＯ後LTVは第17期末（2012年12月31日）の予想数値
ＬＴＶ 496 ( )43
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立
１ 公募増資および今後の運用戦略
2010年7月スポンサーサポートを活用した
公募増資資産取得
2012年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
2008年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
取得余力の創出
取得余力の創出
取得余力の創出
LTVLTV
借入を活用した機動的な資産取得
堅実なジ
455 462 457 468 463 496 50
借入を活用した機動的な資産取得
借入を活用した機動的な資産取得
19982
LTVLTV
11
LTVマネジメント410 410 436 約43
40
19 000円
17950
18441 18548 1873718588 18195
1847818599 18000
1口当たり
分配金
1口当たり
分配金
三井不動産から
安定した分配金実績
スポンサー外から2物件取得 三井不動産から
1物件取得
三井不動産およびスポンサー外から
19000円
18000円
資産資産
三井不動産から4物件取得
三井不動産から2物件取得
収益基盤の安定性 維持 向
1物件取得2物件取得
注 資産規模 得 格
規模規模
性の維持向上のため更なる資産規模の成長を目指す
4
第8期
（086期）
第9期
（0812期）
第10期
（096期）
第11期
（0912期）
第12期
（106期）
第13期
（1012期）
第14期
（116期）
第15期
（1112期）
第16期
（126期）
エクイティファイナンスによる取得資産 借入による取得資産
（注） 資産規模は取得価格ベース第17期（予想）
公募増資による取得資産
小売環境および不動産売買環境について１ 小売環境
１ 公募増資および今後の運用戦略
２ 不動産売買環境１小売環境
J-REIT等の取得額増加により 足元では回復基調に向かう不動産取引
上場企業等による不動産取引件数取引額の推移
小売販売状況は震災後の落ち込みも回復し堅調に推移
イオン7ampiなど大手小売業の決算も順調
リアや個別物件 テナント等の優勝劣敗が進む
２不動産売買環境
20百貨店 食品スーパー CVS 外食
1155
1340
11961200
1400
1600
40 000
50000
60000 取引額（下期）左軸 取引額（上期） 左軸
取引件数（通期）右軸（）
（件）
業態別全店売上高推移（前年同月比）
上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 エリアや個別物件テナント等の優勝劣敗が進む （百万円）
取引額（下期）左軸
取引件数（通期）右軸
取引額（上期）左軸
5
10
15
11 630 17 309 18181
22327 23903
32084
8 043 11 981
648
846 859
502 513
676 670
400
600
800
1000
20000
30000
40000底堅い
食品ｽｰﾊﾟｰ
回復傾向の百貨店
-5
0
5
9491 6773 8098
18901 19586 22400
107455538 8568 7395
11630 17309 804311115
119819792
0
200
400
0
10000
02年度 03年度 04年度 05年度 06年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」116月 119月 1112月 123月 126月
（出所）日本百貨店協会新日本スーパーマーケット協会日本スーパーマーケット協会オール日本スーパーマーケット協会日本フランチャイズチェーン協会日本フードサービス業界
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
その他小売環境の注視ポイント33 28 12 2708年度
買主業種別取得額割合
都心回帰の動き シニア層へのターゲット強化
Eコマーズの拡大 流通小売業の再編動向
23
31
45
24
32
21
20
9
7
33
28
27
09年度
10年度
11年度
5
小型店舗戦略 0 20 40 60 80 100
J-REIT 建設不動産 ＳＰＣ その他（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
目次１公募増資および今後の運用戦略 2
第3回 公募増資（ＰＯ）の概要 3
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立 4
小売環境および不動産売買環境について 5
3ポートフォリオの概要 14
ポートフォリオ一覧地図 15
ポートフォリオ概要 16
賃貸借契約の状況 17小売環境および不動産売買環境について 5
外部成長実績と今後の見通し 6
今後の運用戦略 7
2決算概要と業績予想 8
賃貸借契約の状況 17
賃料改定時期及び契約満了時期 18
直近の課題 19
4新規取得物件の概要 20
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ 9
安定した分配金水準 10
第16期決算概要（損益計算書） 11
第17期取得物件 「カナート洛北」 21
第16期取得物件① 「VIORO」 23
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 25
5 財務の状況 26第16期決算概要（貸借対照表） 12
第17期（2012年12月期）業績予想 13
5財務の状況 26
保守的な財務運営を維持 27
財務基盤を強化 28
IR活動の取り組み 29
6APPENDIX 30
本資料は情報提供を目的としたものであり特定の商品の募集勧誘営業等を目的としたものではありませんフロンティア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては取引市場金利水準不動産市場等の変動や本投資口の裏づけ資産である不動産等に係る賃料収入の減少災害等による支出の増加等に伴い本投資口価格の変動によって損失が生じるおそれがあります投資家ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします
本資料の内容には将来の業績に関する記述が含まれていますがこのような記述は将来の業績を保証するものではありません 本資料の内容に関しては 万全を期していますが その正確性及び完全性を保証するものではありません また 予告なしに内容が変更または廃止
1
本資料の内容に関しては万全を期していますがその正確性及び完全性を保証するものではありませんまた予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので予めご了承ください
事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製転用等を行うことを禁止します
１公募増資および今後１公募増資および今後の運用戦略の運用戦略
2
700000第3回 公募増資（ＰＯ）の概要 （円）
発行決議日以降のＦＲＩ投資口価格の推移
6月25日発行決議日669 000円 8月3日
１ 公募増資および今後の運用戦略
650000
発行口数 33500口 （ＯＡ分2500口含む）
発行後発行済投資口数
227500口
発行価格 1口当たり631800円 （条件決定日終値648000円）
669000円
7月3日 価格決定日
8月3日637000円
6月27日
631800
550000
600000発行価額 1口当たり611064円
発行価額の総額 20470644000円 （ＯＡ分1527660000円含む）
発行決議日 2012年6月25日
価格決定日 2012年7月3日
7月3日 価格決定日648000円
6月27日権利落ち日
581114
6月25日 7月3日 7月11日 7月19日 7月27日FRI投資口価格 第16期末BPS 発行価格
価格決定日 2012年7月3日
払込日 一般募集分2012年7月10日 ＯＡ分2012年8月8日
ＰＯサマリー
（出所QUICK）（581114円） （631800円）
7月10日 8月3日
ＰＯに合わせたスポンサーからの物件取得
① 確実なスポンサーサポート ③ 機動的な成長に向けた取得余力の確保
取得余力約 300億円
② 堅実な財務運営の継続
カナート洛北取得価格88億円
（LTV約50までの借入余力）
④ 安定的な分配金水準の維持
大規模商業施設の出店規制が厳しい京都市における貴重なﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC
8期連続18000円を超える分配実績（第16期19982円）
PO後の第17期予想分配金も18 000円を見込む
第16期末 ＰＯ後
ＬＴＶ 49 6 ()
保守的なＬＴＶ水準の維持
43
3
PO後の第17期予想分配金も18000円を見込む（）ＰＯ後LTVは第17期末（2012年12月31日）の予想数値
ＬＴＶ 496 ( )43
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立
１ 公募増資および今後の運用戦略
2010年7月スポンサーサポートを活用した
公募増資資産取得
2012年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
2008年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
取得余力の創出
取得余力の創出
取得余力の創出
LTVLTV
借入を活用した機動的な資産取得
堅実なジ
455 462 457 468 463 496 50
借入を活用した機動的な資産取得
借入を活用した機動的な資産取得
19982
LTVLTV
11
LTVマネジメント410 410 436 約43
40
19 000円
17950
18441 18548 1873718588 18195
1847818599 18000
1口当たり
分配金
1口当たり
分配金
三井不動産から
安定した分配金実績
スポンサー外から2物件取得 三井不動産から
1物件取得
三井不動産およびスポンサー外から
19000円
18000円
資産資産
三井不動産から4物件取得
三井不動産から2物件取得
収益基盤の安定性 維持 向
1物件取得2物件取得
注 資産規模 得 格
規模規模
性の維持向上のため更なる資産規模の成長を目指す
4
第8期
（086期）
第9期
（0812期）
第10期
（096期）
第11期
（0912期）
第12期
（106期）
第13期
（1012期）
第14期
（116期）
第15期
（1112期）
第16期
（126期）
エクイティファイナンスによる取得資産 借入による取得資産
（注） 資産規模は取得価格ベース第17期（予想）
公募増資による取得資産
小売環境および不動産売買環境について１ 小売環境
１ 公募増資および今後の運用戦略
２ 不動産売買環境１小売環境
J-REIT等の取得額増加により 足元では回復基調に向かう不動産取引
上場企業等による不動産取引件数取引額の推移
小売販売状況は震災後の落ち込みも回復し堅調に推移
イオン7ampiなど大手小売業の決算も順調
リアや個別物件 テナント等の優勝劣敗が進む
２不動産売買環境
20百貨店 食品スーパー CVS 外食
1155
1340
11961200
1400
1600
40 000
50000
60000 取引額（下期）左軸 取引額（上期） 左軸
取引件数（通期）右軸（）
（件）
業態別全店売上高推移（前年同月比）
上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 エリアや個別物件テナント等の優勝劣敗が進む （百万円）
取引額（下期）左軸
取引件数（通期）右軸
取引額（上期）左軸
5
10
15
11 630 17 309 18181
22327 23903
32084
8 043 11 981
648
846 859
502 513
676 670
400
600
800
1000
20000
30000
40000底堅い
食品ｽｰﾊﾟｰ
回復傾向の百貨店
-5
0
5
9491 6773 8098
18901 19586 22400
107455538 8568 7395
11630 17309 804311115
119819792
0
200
400
0
10000
02年度 03年度 04年度 05年度 06年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」116月 119月 1112月 123月 126月
（出所）日本百貨店協会新日本スーパーマーケット協会日本スーパーマーケット協会オール日本スーパーマーケット協会日本フランチャイズチェーン協会日本フードサービス業界
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
その他小売環境の注視ポイント33 28 12 2708年度
買主業種別取得額割合
都心回帰の動き シニア層へのターゲット強化
Eコマーズの拡大 流通小売業の再編動向
23
31
45
24
32
21
20
9
7
33
28
27
09年度
10年度
11年度
5
小型店舗戦略 0 20 40 60 80 100
J-REIT 建設不動産 ＳＰＣ その他（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
１公募増資および今後１公募増資および今後の運用戦略の運用戦略
2
700000第3回 公募増資（ＰＯ）の概要 （円）
発行決議日以降のＦＲＩ投資口価格の推移
6月25日発行決議日669 000円 8月3日
１ 公募増資および今後の運用戦略
650000
発行口数 33500口 （ＯＡ分2500口含む）
発行後発行済投資口数
227500口
発行価格 1口当たり631800円 （条件決定日終値648000円）
669000円
7月3日 価格決定日
8月3日637000円
6月27日
631800
550000
600000発行価額 1口当たり611064円
発行価額の総額 20470644000円 （ＯＡ分1527660000円含む）
発行決議日 2012年6月25日
価格決定日 2012年7月3日
7月3日 価格決定日648000円
6月27日権利落ち日
581114
6月25日 7月3日 7月11日 7月19日 7月27日FRI投資口価格 第16期末BPS 発行価格
価格決定日 2012年7月3日
払込日 一般募集分2012年7月10日 ＯＡ分2012年8月8日
ＰＯサマリー
（出所QUICK）（581114円） （631800円）
7月10日 8月3日
ＰＯに合わせたスポンサーからの物件取得
① 確実なスポンサーサポート ③ 機動的な成長に向けた取得余力の確保
取得余力約 300億円
② 堅実な財務運営の継続
カナート洛北取得価格88億円
（LTV約50までの借入余力）
④ 安定的な分配金水準の維持
大規模商業施設の出店規制が厳しい京都市における貴重なﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC
8期連続18000円を超える分配実績（第16期19982円）
PO後の第17期予想分配金も18 000円を見込む
第16期末 ＰＯ後
ＬＴＶ 49 6 ()
保守的なＬＴＶ水準の維持
43
3
PO後の第17期予想分配金も18000円を見込む（）ＰＯ後LTVは第17期末（2012年12月31日）の予想数値
ＬＴＶ 496 ( )43
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立
１ 公募増資および今後の運用戦略
2010年7月スポンサーサポートを活用した
公募増資資産取得
2012年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
2008年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
取得余力の創出
取得余力の創出
取得余力の創出
LTVLTV
借入を活用した機動的な資産取得
堅実なジ
455 462 457 468 463 496 50
借入を活用した機動的な資産取得
借入を活用した機動的な資産取得
19982
LTVLTV
11
LTVマネジメント410 410 436 約43
40
19 000円
17950
18441 18548 1873718588 18195
1847818599 18000
1口当たり
分配金
1口当たり
分配金
三井不動産から
安定した分配金実績
スポンサー外から2物件取得 三井不動産から
1物件取得
三井不動産およびスポンサー外から
19000円
18000円
資産資産
三井不動産から4物件取得
三井不動産から2物件取得
収益基盤の安定性 維持 向
1物件取得2物件取得
注 資産規模 得 格
規模規模
性の維持向上のため更なる資産規模の成長を目指す
4
第8期
（086期）
第9期
（0812期）
第10期
（096期）
第11期
（0912期）
第12期
（106期）
第13期
（1012期）
第14期
（116期）
第15期
（1112期）
第16期
（126期）
エクイティファイナンスによる取得資産 借入による取得資産
（注） 資産規模は取得価格ベース第17期（予想）
公募増資による取得資産
小売環境および不動産売買環境について１ 小売環境
１ 公募増資および今後の運用戦略
２ 不動産売買環境１小売環境
J-REIT等の取得額増加により 足元では回復基調に向かう不動産取引
上場企業等による不動産取引件数取引額の推移
小売販売状況は震災後の落ち込みも回復し堅調に推移
イオン7ampiなど大手小売業の決算も順調
リアや個別物件 テナント等の優勝劣敗が進む
２不動産売買環境
20百貨店 食品スーパー CVS 外食
1155
1340
11961200
1400
1600
40 000
50000
60000 取引額（下期）左軸 取引額（上期） 左軸
取引件数（通期）右軸（）
（件）
業態別全店売上高推移（前年同月比）
上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 エリアや個別物件テナント等の優勝劣敗が進む （百万円）
取引額（下期）左軸
取引件数（通期）右軸
取引額（上期）左軸
5
10
15
11 630 17 309 18181
22327 23903
32084
8 043 11 981
648
846 859
502 513
676 670
400
600
800
1000
20000
30000
40000底堅い
食品ｽｰﾊﾟｰ
回復傾向の百貨店
-5
0
5
9491 6773 8098
18901 19586 22400
107455538 8568 7395
11630 17309 804311115
119819792
0
200
400
0
10000
02年度 03年度 04年度 05年度 06年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」116月 119月 1112月 123月 126月
（出所）日本百貨店協会新日本スーパーマーケット協会日本スーパーマーケット協会オール日本スーパーマーケット協会日本フランチャイズチェーン協会日本フードサービス業界
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
その他小売環境の注視ポイント33 28 12 2708年度
買主業種別取得額割合
都心回帰の動き シニア層へのターゲット強化
Eコマーズの拡大 流通小売業の再編動向
23
31
45
24
32
21
20
9
7
33
28
27
09年度
10年度
11年度
5
小型店舗戦略 0 20 40 60 80 100
J-REIT 建設不動産 ＳＰＣ その他（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
700000第3回 公募増資（ＰＯ）の概要 （円）
発行決議日以降のＦＲＩ投資口価格の推移
6月25日発行決議日669 000円 8月3日
１ 公募増資および今後の運用戦略
650000
発行口数 33500口 （ＯＡ分2500口含む）
発行後発行済投資口数
227500口
発行価格 1口当たり631800円 （条件決定日終値648000円）
669000円
7月3日 価格決定日
8月3日637000円
6月27日
631800
550000
600000発行価額 1口当たり611064円
発行価額の総額 20470644000円 （ＯＡ分1527660000円含む）
発行決議日 2012年6月25日
価格決定日 2012年7月3日
7月3日 価格決定日648000円
6月27日権利落ち日
581114
6月25日 7月3日 7月11日 7月19日 7月27日FRI投資口価格 第16期末BPS 発行価格
価格決定日 2012年7月3日
払込日 一般募集分2012年7月10日 ＯＡ分2012年8月8日
ＰＯサマリー
（出所QUICK）（581114円） （631800円）
7月10日 8月3日
ＰＯに合わせたスポンサーからの物件取得
① 確実なスポンサーサポート ③ 機動的な成長に向けた取得余力の確保
取得余力約 300億円
② 堅実な財務運営の継続
カナート洛北取得価格88億円
（LTV約50までの借入余力）
④ 安定的な分配金水準の維持
大規模商業施設の出店規制が厳しい京都市における貴重なﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC
8期連続18000円を超える分配実績（第16期19982円）
PO後の第17期予想分配金も18 000円を見込む
第16期末 ＰＯ後
ＬＴＶ 49 6 ()
保守的なＬＴＶ水準の維持
43
3
PO後の第17期予想分配金も18000円を見込む（）ＰＯ後LTVは第17期末（2012年12月31日）の予想数値
ＬＴＶ 496 ( )43
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立
１ 公募増資および今後の運用戦略
2010年7月スポンサーサポートを活用した
公募増資資産取得
2012年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
2008年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
取得余力の創出
取得余力の創出
取得余力の創出
LTVLTV
借入を活用した機動的な資産取得
堅実なジ
455 462 457 468 463 496 50
借入を活用した機動的な資産取得
借入を活用した機動的な資産取得
19982
LTVLTV
11
LTVマネジメント410 410 436 約43
40
19 000円
17950
18441 18548 1873718588 18195
1847818599 18000
1口当たり
分配金
1口当たり
分配金
三井不動産から
安定した分配金実績
スポンサー外から2物件取得 三井不動産から
1物件取得
三井不動産およびスポンサー外から
19000円
18000円
資産資産
三井不動産から4物件取得
三井不動産から2物件取得
収益基盤の安定性 維持 向
1物件取得2物件取得
注 資産規模 得 格
規模規模
性の維持向上のため更なる資産規模の成長を目指す
4
第8期
（086期）
第9期
（0812期）
第10期
（096期）
第11期
（0912期）
第12期
（106期）
第13期
（1012期）
第14期
（116期）
第15期
（1112期）
第16期
（126期）
エクイティファイナンスによる取得資産 借入による取得資産
（注） 資産規模は取得価格ベース第17期（予想）
公募増資による取得資産
小売環境および不動産売買環境について１ 小売環境
１ 公募増資および今後の運用戦略
２ 不動産売買環境１小売環境
J-REIT等の取得額増加により 足元では回復基調に向かう不動産取引
上場企業等による不動産取引件数取引額の推移
小売販売状況は震災後の落ち込みも回復し堅調に推移
イオン7ampiなど大手小売業の決算も順調
リアや個別物件 テナント等の優勝劣敗が進む
２不動産売買環境
20百貨店 食品スーパー CVS 外食
1155
1340
11961200
1400
1600
40 000
50000
60000 取引額（下期）左軸 取引額（上期） 左軸
取引件数（通期）右軸（）
（件）
業態別全店売上高推移（前年同月比）
上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 エリアや個別物件テナント等の優勝劣敗が進む （百万円）
取引額（下期）左軸
取引件数（通期）右軸
取引額（上期）左軸
5
10
15
11 630 17 309 18181
22327 23903
32084
8 043 11 981
648
846 859
502 513
676 670
400
600
800
1000
20000
30000
40000底堅い
食品ｽｰﾊﾟｰ
回復傾向の百貨店
-5
0
5
9491 6773 8098
18901 19586 22400
107455538 8568 7395
11630 17309 804311115
119819792
0
200
400
0
10000
02年度 03年度 04年度 05年度 06年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」116月 119月 1112月 123月 126月
（出所）日本百貨店協会新日本スーパーマーケット協会日本スーパーマーケット協会オール日本スーパーマーケット協会日本フランチャイズチェーン協会日本フードサービス業界
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
その他小売環境の注視ポイント33 28 12 2708年度
買主業種別取得額割合
都心回帰の動き シニア層へのターゲット強化
Eコマーズの拡大 流通小売業の再編動向
23
31
45
24
32
21
20
9
7
33
28
27
09年度
10年度
11年度
5
小型店舗戦略 0 20 40 60 80 100
J-REIT 建設不動産 ＳＰＣ その他（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
持続的な安定成長のための成長サイクルの確立
１ 公募増資および今後の運用戦略
2010年7月スポンサーサポートを活用した
公募増資資産取得
2012年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
2008年7月
スポンサーサポートを活用した公募増資資産取得
取得余力の創出
取得余力の創出
取得余力の創出
LTVLTV
借入を活用した機動的な資産取得
堅実なジ
455 462 457 468 463 496 50
借入を活用した機動的な資産取得
借入を活用した機動的な資産取得
19982
LTVLTV
11
LTVマネジメント410 410 436 約43
40
19 000円
17950
18441 18548 1873718588 18195
1847818599 18000
1口当たり
分配金
1口当たり
分配金
三井不動産から
安定した分配金実績
スポンサー外から2物件取得 三井不動産から
1物件取得
三井不動産およびスポンサー外から
19000円
18000円
資産資産
三井不動産から4物件取得
三井不動産から2物件取得
収益基盤の安定性 維持 向
1物件取得2物件取得
注 資産規模 得 格
規模規模
性の維持向上のため更なる資産規模の成長を目指す
4
第8期
（086期）
第9期
（0812期）
第10期
（096期）
第11期
（0912期）
第12期
（106期）
第13期
（1012期）
第14期
（116期）
第15期
（1112期）
第16期
（126期）
エクイティファイナンスによる取得資産 借入による取得資産
（注） 資産規模は取得価格ベース第17期（予想）
公募増資による取得資産
小売環境および不動産売買環境について１ 小売環境
１ 公募増資および今後の運用戦略
２ 不動産売買環境１小売環境
J-REIT等の取得額増加により 足元では回復基調に向かう不動産取引
上場企業等による不動産取引件数取引額の推移
小売販売状況は震災後の落ち込みも回復し堅調に推移
イオン7ampiなど大手小売業の決算も順調
リアや個別物件 テナント等の優勝劣敗が進む
２不動産売買環境
20百貨店 食品スーパー CVS 外食
1155
1340
11961200
1400
1600
40 000
50000
60000 取引額（下期）左軸 取引額（上期） 左軸
取引件数（通期）右軸（）
（件）
業態別全店売上高推移（前年同月比）
上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 エリアや個別物件テナント等の優勝劣敗が進む （百万円）
取引額（下期）左軸
取引件数（通期）右軸
取引額（上期）左軸
5
10
15
11 630 17 309 18181
22327 23903
32084
8 043 11 981
648
846 859
502 513
676 670
400
600
800
1000
20000
30000
40000底堅い
食品ｽｰﾊﾟｰ
回復傾向の百貨店
-5
0
5
9491 6773 8098
18901 19586 22400
107455538 8568 7395
11630 17309 804311115
119819792
0
200
400
0
10000
02年度 03年度 04年度 05年度 06年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」116月 119月 1112月 123月 126月
（出所）日本百貨店協会新日本スーパーマーケット協会日本スーパーマーケット協会オール日本スーパーマーケット協会日本フランチャイズチェーン協会日本フードサービス業界
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
その他小売環境の注視ポイント33 28 12 2708年度
買主業種別取得額割合
都心回帰の動き シニア層へのターゲット強化
Eコマーズの拡大 流通小売業の再編動向
23
31
45
24
32
21
20
9
7
33
28
27
09年度
10年度
11年度
5
小型店舗戦略 0 20 40 60 80 100
J-REIT 建設不動産 ＳＰＣ その他（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
小売環境および不動産売買環境について１ 小売環境
１ 公募増資および今後の運用戦略
２ 不動産売買環境１小売環境
J-REIT等の取得額増加により 足元では回復基調に向かう不動産取引
上場企業等による不動産取引件数取引額の推移
小売販売状況は震災後の落ち込みも回復し堅調に推移
イオン7ampiなど大手小売業の決算も順調
リアや個別物件 テナント等の優勝劣敗が進む
２不動産売買環境
20百貨店 食品スーパー CVS 外食
1155
1340
11961200
1400
1600
40 000
50000
60000 取引額（下期）左軸 取引額（上期） 左軸
取引件数（通期）右軸（）
（件）
業態別全店売上高推移（前年同月比）
上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 エリアや個別物件テナント等の優勝劣敗が進む （百万円）
取引額（下期）左軸
取引件数（通期）右軸
取引額（上期）左軸
5
10
15
11 630 17 309 18181
22327 23903
32084
8 043 11 981
648
846 859
502 513
676 670
400
600
800
1000
20000
30000
40000底堅い
食品ｽｰﾊﾟｰ
回復傾向の百貨店
-5
0
5
9491 6773 8098
18901 19586 22400
107455538 8568 7395
11630 17309 804311115
119819792
0
200
400
0
10000
02年度 03年度 04年度 05年度 06年度 07年度 08年度 09年度 10年度 11年度
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」116月 119月 1112月 123月 126月
（出所）日本百貨店協会新日本スーパーマーケット協会日本スーパーマーケット協会オール日本スーパーマーケット協会日本フランチャイズチェーン協会日本フードサービス業界
（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
その他小売環境の注視ポイント33 28 12 2708年度
買主業種別取得額割合
都心回帰の動き シニア層へのターゲット強化
Eコマーズの拡大 流通小売業の再編動向
23
31
45
24
32
21
20
9
7
33
28
27
09年度
10年度
11年度
5
小型店舗戦略 0 20 40 60 80 100
J-REIT 建設不動産 ＳＰＣ その他（出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
スポンサ 変更後 着実に外部成長を遂げ 分散化 多様化されたポ トフォリオが構築され 安定した収益基盤が築かれました
外部成長実績と今後の見通し
１ 公募増資および今後の運用戦略
（億円）JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
将来目標3000億円
スポンサー変更後着実に外部成長を遂げ分散化多様化されたポートフォリオが構築され安定した収益基盤が築かれました今後も収益基盤の更なる安定化を企図しスポンサーと外部の両軸で取得を進め資産規模3000億円を目指します
2000
2500
3000 JTからの取得 三井不動産からの取得 外部からの取得
2008年3月スポンサー変更
1743 1780 1780
2068 22122370
2212
2458億円
JTからの取得12物件 1231億円
（ ）
外部からの取得6物件 386億円
501 342 157
三井不動産からの取得12物件 840億円
1000
1500
648 648 669917 948 967 999
1231
15961743
（501） （157）（342）
0
500
上場時
（048月）
第2期末
（056月）
第3期末
（0512月）
第4期末
（066月）
第5期末
（0612月）
第6期末
（076月）
第7期末
（0712月）
第8期末
（086月）
第9期末
（0812月）
第10期末
（096月）
第11期末
（0912月）
第12期末
（106月）
第13期末
（1012月）
第14期末
（116月）
第15期末
（1112月）
第16期末
（126月）8月14日
現在
58 58 58 58 5860
70
安定した収益性（ＮＯＩ利回り償却後利回り）の維持バランスの取れたポートフォリオが構築されているため
物件タイプエリアに捉われない取得が可能
九州
94 ﾘ ｼﾞｮﾅﾙ
都心型商業施設
125
その他50
42 41 41 41 41
30
40
50
NOI利回り
償却後利回り
（対取得価格）
（対取得価格）
440
中部
187
関西
133
中国
145首都圏
ﾘｰｼ ｮﾅﾙSC
340
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
食品ｽｰﾊﾟｰ74
ｺﾐｭﾆﾃｨSC
23 2
6
20第12期
(106月)
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第15期
(1112月)
第16期
(126月)
償却後利回り （対取得価格） ﾓ ﾙ76
2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していません
232
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
１ 公募増資および今後の運用戦略
今後の運用戦略
中長期にわたり安定した収益を確保すべく運用を継続
外部成長
小売環境認識
既存ポートフォリオの運用 財務戦略
既存ポ トフ リオの状況 財務の状況 小売環境認識
小売環境全体としては堅調に推移しているもののエリアや業種の成長性テナントの競争力など物件毎の優勝劣敗はさらに進む
既存ポートフォリオの状況 財務の状況
長期固定契約を中心とした安定した収益を確保できるポートフォリオであり地域一番店や競争力の強い物件が多いため売上についても概ね堅調に推移
敷金保証金を活用した保守的な負債比率や長期負債比率の維持返済期間の分散等に基づく強固な財務基盤の確立
今後の戦略
中長期に亘って安定的に収益を得られる物件に厳選投資
スポンサ 物件を核としつつ 機動的な
今後の戦略 今後の戦略
潤沢なキャッシュフローを活用して物件競争力の維持向上に資するような計画的な修繕を含めた前向きな追加投資を実施
18000円台の高額配当を維持しつつ外部成長を図りながら保守的なLTVも維持
そのために 今後も適宜 分配金水準 投資 スポンサー物件を核としつつ機動的なデットファイナンスで外部からも優良物件を取得
エリア分散テナント分散タイプ分散を意識しつつ更にバランスの取れたポートフォリオを目指す
バリューアップの可能性について継続検討
テナントとのWIN-WINの関係構築を図る
そのために今後も適宜分配金水準投資口価格純資産価値等を総合的に配慮しながら戦略的なエクイティファイナンスを実施
投資口価格安定のためＩＲ活動等を通じて中長期保有が期待できる機関投資家個人投資家のすそ野拡大を図る
7
オを目指す 投資家のすそ野拡大を図る
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
２決算概要と業績予想２決算概要と業績予想
8
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第16期（2012年6月期）決算ＴＯＰＩＣＳ
２ 決算概要と業績予想
第16期（2012年6月期）は新規2物件取得に伴い高配当を実現
第16期（2012年6月期) 一口当たり分配金 19982円
１
安定した上場以来業績予想数値を上回る分配金実績を継続 期初予想 19200円 （+782円）
第17期（2012年12月期） 一口当たり分配金予想 18000円
安定した分配金水準の維持
公募増資による33500口（増資前後比＋17）発行後も安定した分配金水準
借入を活用しスポンサー以外からの機動的な物件取得２ サミットストア横浜岡野店（底地）
所在神奈川県横浜市 取得日2012年2月24日 取得価格57億円
VIORO
新規物件取得による
サミットストア横浜岡野店（底地）
強固な財務基盤の維持強化
所在福岡県福岡市 取得日2012年2月28日 取得価格101億円着実な外部成長
３
VIORO
平均残存期間の維持 第15期末 529年 第16期末 484年 （敷金保証金を含む）
長期負債比率の維持 第15期末 757 第16期末 737 8月14日時点 781
平均借入金利の低下 第15期末 124 第16期末 101 保守的な
9
LTVの堅実なマネジメント 第15期末 463 第16期末 496 公募増資後 約43
（取得余力約300億円の創出）財務運営
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
安定した分配金水準
２ 決算概要と業績予想
第16期 2物件を借入で取得したことにより過去 高の分配金
17 693 17 845 17960 18441 18548 18737 18588 18195 184781859919982
1800012000
（百万円） 営業収益 当期純利益 一口当たり分配金
（予想）
第17期 ＰＯ後も分配金18000円の予想
（左軸） （左軸）
（円）
8 91512 090
14437
17296 17693 17845
100002012年7月第3回目PO
74077801 8023
84728915
9543
1124412090
8000 2008年7月第1回目PO
2010年7月第2回目PO
4 303
5658 6168 6233 6364
6000
2008年3月第三者割当増資
1 9852511 2610
3067 3470 3587 3667
4303
1 953 1 9702245
2950 2967 2997 29743532 3584 3608
3876 41004000
1985
1053 1241 1334 1593
1909 1953 1970 2000
24物件
26物件
2物件取得 1物件取得
27物件
10
0第1期
(0412月)第2期
(056月)第3期
(0512月)第4期
(066月)第5期
(0612月)第6期
(076月)第7期
(0712月)第8期
(086月)第9期
(0812月)第10期(096月)
第11期(0912月)
第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期（1112月）
第16期（126月）
第17期予想
（1212月）第16期（126月）
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第16期決算概要（損益計算書）
２ 決算概要と業績予想
第15期 第16期増減
（2011年12月期） （2012年6月期）
営業収益 8023 百万円 8472 百万円 449 百万円 561 営業収益第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28
主な増減要因
（1）
（単位百万円）
2 営業費用第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127
営業費用 3943 百万円 4117 百万円 173 百万円
（賃貸事業費用） 3490 百万円 3647 百万円 157 百万円
茨木賃料増額（1月1日 ） 28秦野一時金収入剥落 47（2）
（外注委託費販促費） +127第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55既存物件の固都税の減額 56第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41資産運用報酬 +3投資主総会費用 +4
（販売費一般管理費） 453 百万円 469 百万円 15 百万円
営業利益 4079 百万円 4355 百万円 275 百万円 68
営業 収益営業外収益 6 百万円 11 百万円 5 百万円
営業外費用 477 百万円 489 百万円 12 百万円
経常利益 3 609 百万円 3 877 百万円 268 百万円 7 4
（3） 3 営業外費用公募増資費用 +32支払利息の減少 20
経常利益 3609 百万円 3877 百万円 268 百万円 74
当期純利益 3608 百万円 3876 百万円 268 百万円 74
一口当たり分配金 18 599 円 19 982 円 1 383 円 7 4 ＜参考財務関係指標 （第16期）＞口当たり分配金 18599 円 19982 円 1383 円 74
発行済投資口数 194000 口 194000 口 -
期末ＬＴＶ 463 496 33ポイント
一口当たりＦＦＯ (b) 30279 円
一口当たりＮＡＶ (c) 698967 円
インタレストカバレッジレシオ (d) 144 倍（a ）
11
期末物件数 24 物件 26 物件 2 物件b 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）発行済投資口数c 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）発行済投資口数d インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ支払利息
a 期末ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金）
（ ）
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第16期決算概要（貸借対照表）
２ 決算概要と業績予想
第15期末 第16期末増減
（2011年12月末） （2012年6月末）
流動資産 13094 百万円 13168 百万円 73 百万円
固定資産 （繰延資産を含む） 208 114 百万円 222 313 百万円 14 198 百万円
1 資産合計第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却費 1 997
主な増減要因（単位百万円）
固定資産 （繰延資産を含む） 208114 百万円 222313 百万円 14198 百万円
資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
流動負債 25919 百万円 31753 百万円 5833 百万円
固定負債
減価償却費 1997
（1）
2 負債合計新規借入金 +13500第16期取得2物件敷金受入 +1042
固定負債 82821 百万円 90991 百万円 8169 百万円
負債合計 108741 百万円 122745 百万円 14003 百万円
純資産合計 112467 百万円 112736 百万円 268 百万円（3）
（2）
第 期取得 物件敷 受入 保証金約定返還 507
3 純資産合計一口当たり純資産額
第15期末 579 731円
含み益 期末帳簿価額2 354億円
負債純資産合計 221209 百万円 235481 百万円 14272 百万円
資産総額の推移（億円）
億
第15期末 579731円第16期末 581114円
期末帳簿価額
期末算定総額の推移（億円）
1500
2000
2500 含み益 期末帳簿価額
1773
2079 2212 2212 2354億円
1500
2000
25002113
1846
2451億円2269 228億円の含み益2271
期末帳簿価額
0
500
1000
0
500
1000
12
0 第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
0第12期(106月)
第13期(1012月)
第14期(116月)
第15期(1112月)
第16期(126月)
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第17期（2012年12月期）業績予想
２ 決算概要と業績予想
第16期実績 第17期予想 （a）増減
（2012年6月期） （2012年12月期）
営業収益 8472 百万円 8915 百万円 442 百万円 52
営業利益 4 355 百万円 4 573 百万円 217 百万円 5 0
1 営業収益第16期新規取得2物件のフル寄与 +184 第17期新規取得物件（カナート洛北）の寄与 +284
（1）
（ ）
主な増減要因（単位百万円）
営業利益 4355 百万円 4573 百万円 217 百万円 50
経常利益 3877 百万円 4101 百万円 223 百万円 58
当期純利益 3876 百万円 4100 百万円 223 百万円 58
2 営業費用減価償却費(VIOROフル寄与カナート洛北) +100 外注委託費（VIOROフル寄与カナート洛北等） + 46水道光熱費 +31資産運用報酬 +23
（3）
（2）
一口当たり分配金 19982 円 18000 円 1982 円 -99
発行済投資口数 194000 口 227500 口
修繕費 +29
3 営業外費用公募増資費用 14
第17期の主な費用 （単位百万円）
固定資産税都市計画税等 899減価償却費 2093借入金支払利息等 437
物件数 26 物件 27 物件
ＬＴＶ 496 約43 （b）
a 第17期業績予想については2012年6月25日付公表の「平成24年12月期の運用状況の予想について」の数値から変更はありませんb ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）divide（総資産残高－使途制限のない現預金） 運用資産は2012年8月14日現在保有の計27物件 の前提
(c)
保証金および投資法人債に係る利息を含みます
第 期の主な費用 （単位百万円）
16000
18000
20000一口当たり分配金（予想） 一口当たり分配金（実績）
（円）c 保証金および投資法人債に係る利息を含みます
8 000
10000
12000
14000
13
8000第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期
厳しい環境下においても上場以来継続して業績予想達成
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
３３ポートフォリオポートフォリオの概要の概要
14
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
３ ポートフォリオの概要
ポートフォリオ一覧地図リージョナルＳＣ
アウトレットモール
多数の専門店を有する大規模ＳＣ
多数のアウトレット店舗が集積した大規模ＳＣ
総合 パ 等が主体とな た中規模
食品スーパー
都心型商業施設
食料品中心のスーパーマーケット
都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル
コミュニティＳＣ
ネイバーフッドＳＣ
総合スーパー等が主体となった中規模ＳＣ
食品スーパー等が主体となった中小規模ＳＣ中国
首都圏
その他
専門店 ル
上記いずれにも属しないもの
27物件
資産規模10
24
ジョイフルタウン岡山
ゆめタウン広島
九州
スポーツクラブルネサンス広島
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸララガーデン春日部
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ入間倉庫店（底地）
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
資産規模
2458億円2316
312
15 24
関西
5
1615
23パピヨンプラザ
ララガ デン春日部入間倉庫店（底地） ﾊ ｸ入間 ｾﾝﾀ
サミットストア滝野川紅葉橋店ド
9
第17期取得
イオン茨木ショッピングセンター
272
17
14
9
1
22
1918
JR山手線第16期取得滝野川紅葉橋店
ギンザ
イトーヨーカドー東大和店
ベルタウン丹波口駅前店
カナート洛北7
18
1210
83 21
265
20
13727
2
61
25
VIORO
ｸｲ ﾝｽﾞ伊勢丹
ギンザグラッセ
イオンタウン田無芝久保26
2219
141125
4中部TSUTAYA福岡天神
ｸｲｰﾝｽ 伊勢丹杉並桃井店 イオン品川ｼｰ
ｻｲﾄﾞｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
1
20
14
第16期取得
15
11 フレスポ鳥栖（底地）
WV SAKAE イオンモールナゴヤドーム前
三井ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞﾊﾟｰｸららぽーと磐田
(旧）UT STOREHARAJUKU
上池台東急ストアイオン秦野ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
サミットストア横浜岡野店（底地）
13 1725 64218
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
ポートフォリオ概要 （単位百万円）
物件物件名称 取得年月
取得先取得価格
賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 築年数 主要テナント PML
３ ポートフォリオの概要
物件名称 取得年月 取得価格6 7番号 2 （）3 3 4 （年）5
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20100 77547 1000 19700 99 イオンリテール 14
2 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 18100 150496 1000 24200 117 イオンリテール 13
3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11000 63036 1000 8770 138 イトーヨーカ堂 2
4 イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 9300 79751 1000 11400 168 イオンリテール 23
パピ プ ザ 年 タ5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4810 17095 1000 4910 187 ロイヤルホームセンター 1
6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1490 6640 1000 1580 104 東急ストア 11
7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2130 11176 1000 2510 70 マツモト 9
8 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 ＪＴ 24800 154766 1000 25500 64 イオンリテール 13
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3100 6455 1000 3130 59 サミット 12
10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1940 4678 1000 1820 214 ルネサンス 12
11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3178 79447 1000 3050 - 大和リース -
12 ゆめタウン広島 2008年2月 ＪＴ 23200 122169 1000 21900 45 イズミ 10
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7300 4611 1000 6170 56 丸井 13
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3560 5212 1000 3440 77 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 12
15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19900 98714 1000 21900 45 三井不動産 14
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2600 24019 1000 2630 - コストコ -
17 （旧） UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3100 1199 1000 3280 138 - 14
18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11600 53374 1000 11300 88 イトーヨーカ堂 12
19 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 三井不動産等 3100 8785 1000 3070 74 イオンリテール 11
20 TSUTAYA福岡天神 2009年12月 スポンサー外 3700 4532 1000 4320 51 ＣＣＣ 2
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15200 136136 1000 15500 32 三井不動産 16
22 ギンザグラッセ 2010年7月 三井不動産等 13600 5174 1000 13900 44 ディーゼルジャパン 11
23 志村ショッピングセンター 2011年1月 スポンサー外 4430 17126 1000 4560 117 サミット 14
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 三井不動産等 10000 63415 1000 10000 48 三井不動産 13
25 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 スポンサー外 5700 14394 1000 5700 - サミット -
26 VIORO 2012年2月 スポンサー外 10100 5838 1000 10900 60 ユナイテッドアローズ 1
27 カナート洛北 2012年7月 三井不動産等 8800 48303 1000 8800 117 イズミヤ 9
全 体 245838 1264100 1000 253940 76 8971 本表は第16期（2012年6月）末時点のポートフォリオに「カナート洛北」を加えたものです 2 「三井不動産等」とは三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します
パ 約が締結 物 ド 算定 第 年 時 数値を 載 す な 「 洛 得時 数値を 載 す
16
3 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第16期（2012年6月）末時点の数値を記載していますなお「カナート洛北」については取得時の数値を記載しています4 第16期（2012年6月）末時点の数値ですが「カナート洛北」については2012年6月1日時点の鑑定評価額を記載しています 5 2012年8月14日時点の数値を記載しています6 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで2012年8月14日時点賃貸面積が 大であるテナントを記載していますなお（旧）UT STORE HARAJUKUにつ
いてはテナントより開示の了承を得られていないため記載していません7 地震リスク分析における予想 大損失率茨木入間は店舗棟の数値秦野は本館の数値岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています「全体」の数値は平均値でなくポートフォリオ全体のＰＭＬ値です
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
賃貸借契約の状況
３ ポートフォリオの概要
物件タイプ分布地域分布 テナント分布
九州 61 その他 230
都心型
その他50内円2012年8月14日時点
333
4934
222
首都圏458
440関西
中国
145
九州
94
首都圏46 9関西 10 7
中国 159
首都圏
イオンリテール
その他
サミット
イズミヤｲｵﾝﾘﾃｰﾙ
362
ｻﾐｯﾄ 13
リージョナルSC
340
ﾈｲ ﾞ ﾌ ﾄﾞSC
食品スーパー74
商業施設125
192イズミ
89
82中部
187
関西
133469
中部 204
関西 107
三井不動産
サ ッ
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ
三井不動産 20 9
ｲｽﾞﾐ 96
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ91
ｱｳﾄﾚｯﾄﾓｰﾙ76
ｺﾐｭﾆﾃｨSC232
ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞSC103
残存契約期間の分布賃料改定までの期間分布（3)特定物件（2) 契約期間の分布固定売上歩合賃料比率
三井不動産 209
外円第15期末
5年以内119
3年以内
イオンモールナゴヤドーム前 92
ゆめタウン広島89
5年～10年84
5年以内48売上歩合賃料12
5～10年250
10年超631
3～5年47
年以内433 5年超
52010年超868
イオン茨木88
イオン品川SSC87
三井アウトレットららぽ と磐田
その他496
固定賃料988
17 上記数値は全て2012年8月14日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんなお固定売上歩合賃料比率は16期の実績値です2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して7超の物件の数値です 3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です
平均残存契約期間 123年 平均契約期間 193年
井アウト ットパーク入間
76
ららぽーと磐田71
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
物件名 主要テナント （1）2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 契約満了
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
賃料改定時期及び契約満了時期
３ ポートフォリオの概要
時期16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
1 イオン品川シーサイドショッピングセンター イオンリテール 20221010
2 イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 20201231
3 ジョイフルタウン岡山イトーヨーカドー棟 イトーヨーカ堂 2018115
アネックス棟 セガ 2013717
改定
改定 改定
改定
満了
改定
4 イオン秦野ショッピングセンター イオンリテール 2021714
5 パピヨンプラザ ﾛｲﾔﾙﾎｰﾑｾﾝﾀｰ 2014131
6 上池台東急ストア 東急ストア 2022319
7 ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025829
8 イオンモールナゴヤドーム前 イオンリテール 2026323
改定 改定
満了
8 イオンモ ルナゴヤド ム前 イオンリテ ル 2026323
9 サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026929
10 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016731
11 フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027117
12 ゆめタウン広島 イズミ 2028219
満了
13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017119
14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 三越伊勢丹ﾌｰﾄﾞｻｰﾋﾞｽ 2024128
15 三井アウトレットパーク入間 三井不動産 203879
16 コストコホールセール入間倉庫店（底地） コストコ 203843
17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2) - -終了
（2012727） 新規契約17 （旧） UT STORE HARAJUKU (2)
18 イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂 20231112
19 イオンタウン田無芝久保 イオンリテール 2025318
20 ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 ＣＣＣ 2027625
21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030630
改定 改定
（2012727） 新規契約
22 ギンザグラッセ ディーゼルジャパン 2023331
23 志村ショッピングセンター サミット 20201120
24 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 三井不動産 2031215
25 サミットストア横浜岡野店（底地） サミット 20311130
26 VIORO （3） - -
改定 改定
18
26 VIORO （ 3）
27 カナート洛北 イズミヤ 20201129
1 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで賃貸面積が 大であるテナントに係る情報を記載しています2 17「(旧）UT STORE HARAJUKU」については新規テナントと契約締結済ですが詳細内容開示の了承をテナントより現時点では得られていないため記載していません3 26「VIORO」については各エンドテナントとの契約状況が多岐にわたるため主要テナント賃料改定および契約満了時期について記載していません
改定
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
直近の課題
３ ポートフォリオの概要
１ 賃料改定の状況１ 賃料改定の状況
物件名称 テナント名 賃料改定時期 賃料改定状況 賃貸借契約期間総年間賃料に占める割合1
2009年11月 合意済
イトーヨーカドー東大和店 イトーヨーカ堂
年 月 合意済
20年間 （2023年11月満了） 452012年11月 協議中
ジョイフルタウン岡山（ＩＹ棟） イトーヨーカ堂 2010年11月合意済
（次回賃料改定2015年8月へ変更）20年間 （2018年11月満了） 36
オ ドイオン品川シーサイドショッピングセンター
イオンリテール 2012年10月 協議中 20年間（2022年10月満了） 86
志村ショッピングセンター サミット 2012年11月 準備中 20年間 （2020年11月満了） 18
イオン茨木ショッピングセンター イオンリテール 2013年1月 準備中 20年間（2020年12月満了） 87
物件名称 課題 現在の状況総年間賃料に
２ その他の課題
物件名称 課題 現在の状況占める割合1
（旧）UT STORE HARAJUKU現契約終了に伴う後継テナント営業前面道路拡幅に伴う東京都への土地
一部収用
後継テナントと賃貸借契約締結済（年内オープン予定）土地収用の契約締結済第17期中に引渡予定
09
ジョイフルタウン岡山（アネックス棟）
現定期借家契約2013年7月（第19期）満了
マスターレッシーであるイトーヨーカ堂と契約の継続について協議中
11
定 借 約 第
19
パピヨンプラザ現定期借家契約2014年1月（第20期）
満了満了後の可能性について継続スタディ中 24
1 2012年7月4日時点
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
４新規取得物件の概要４新規取得物件の概要
20
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
４ 新規取得物件の概要
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
＜物件概要＞
所在地 京都府京都市左京区高野西開町36番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 8800百万円 （54）
カナート洛北
鑑定価額（還元利回り） 8800百万円 （56）
建築時期 2000年11月
取得日 2012年7月4日
（1）
賃貸可能面積稼働率 4830321 （1461172 坪）100
契約形態 マスターリース契約
テナント イズミヤ株式会社テナ イ ヤ株式会社
賃貸借契約概要
賃料形態固定賃料（年間578百万円）＋売上歩合賃料
契約期間20年（2000年11月30日～2020年11月29日）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
（2）
賃料改定3年毎 （次回改定日2015年1月31日）
食品スーパーのイズミヤを核とし「ユニクロ」「ABCマート」等ファミリー層をターゲットとしたテナントを中心に約70のバラエティ豊かな店舗を導入したネイバーフッドSC
物件特性 京都市は地域ごとに一定規模以上の商業施設の出店を厳しく規制しているため大型ショッピングセンターが少なくエリアにおいて貴重な商業施設
商業人口は1圏の約4万人3km圏で203万人と郊外
21
商業人 は 圏の約 万人 圏で 万人と郊外エリアとしては良好な人口ボリュームを有する
1 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています2 売上歩合賃料は想定していません
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第17期取得物件 「カナート洛北」 2012年7月4日取得ﾈｲﾊﾞｰﾌｯﾄﾞ
SC
４ 新規取得物件の概要
京都駅から北東8ｋｍ程度鴨川に繋がる高野川に面する住宅地に所在 京都市は中心市街地や地域の商業拠点
を除く郊外エリアにおいて3000を超える商業施設の出店を厳しく規制
競合する商業施設は少なくエリアで貴重な商業施設
3km圏内の1000以上の商業施設北大路ビブレイズミヤ高野店
出所京都市商業集積ガイドライン
望ましい店舗面積の上限目安が1000以下（ただし幹線道路沿いは3000以下）に限定
店舗面積の上限目安を特に定めないゾーン（カナート洛北 所在地）
店舗面積の上限目安 3000
物品販売業については 大でも当該用途に供する部分が2階以下かつ延床面積1500以下
2F
「スターバックスコーヒー」「ボディショップ」「ABCマート」「ユニクロ」「キディランド」といった集客力の高い店舗が多数
1F
住宅が隣接し人口密度の高いエリア
B1F交通量の多い北大路通に近接
22
店舗面積3000超の大型店の売り場面積当たり人口（3km商圏）全国平均 15人 カナート 39人
スーパー（イズミヤ）
ﾌｰﾄﾞampﾚｽﾄﾗﾝ
ﾌｧｯｼｮﾝamp雑貨
ｻｰﾋﾞｽampﾋﾞｭｰﾃｨｰ
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 福岡市中央区天神二丁目10番3号
取得価格（想定NOI利回り） 10100百万円 （52）
ＶＩＯＲＯ
（1）
鑑定価額（還元利回り） 10900百万円 （47）
建築時期 2006年8月
取得日 2012年2月28日
（2）
賃貸可能面積稼働率 583865（176619坪）100
契約形態 東京建物株式会社によるパススルー型マスターリース契約
エンドテナント ユナイテッドアローズ他全51店舗
（3）
テナ ナイテッ ア 他 店舗
賃貸借契約概要契約期間1年～5年賃料形態固定賃料（年間650百万円）＋売上歩合賃料
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市
（4）
物件特性
アジアへの玄関口として活性化が進む福岡市中でも天神地区の中心に位置
周辺はバーニーズニューヨークやHampM等が新規出店する等活性化が進むエリア
2012年3月3日にリニュ アルオ プン2012年3月3日にリニューアルオープン新規オープン8店舗を迎えた全51店舗でリフレッシュ
20代～30代向けのレディスファッションを中心にインテリアや雑貨等の高感度のラインナップを取りそろえた都心型商業施設
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています
23
1 鑑定会社が直接還元法にて見込んでいるNOIを取得価格で除した利回りを記載しています2 鑑定評価における直接還元法上の還元利回りを記載しています3 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を小数点以下を切り捨てて記載しています4 パススルー型マスターリース契約を締結しているためエンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約
概要を記載していますなお売上歩合賃料は総賃料の約10を想定しています
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第16期取得物件① 「ＶＩＯＲＯ」 2012年2月28日取得都心型
商業施設
４ 新規取得物件の概要
店舗数 面積割合
ファッション 20 53
九州一円から集客するマーケットパワーをもつ天神地区VIOROはその中でもファッションの集積する中心に位置
ファッション
ファッション雑貨 11 10
インテリア 12 22
レストランカフェ 8 16
B1F 1Fには福岡県唯 のユナイテ ドアロ ズ
レストランカフェ
B1F1Fには福岡県唯一のユナイテッドアローズ
インテリアファッション雑貨
博多駅
VIORO の固定賃料と売上歩合賃料の比率（第16期）
売上歩合賃料127
VIORO売上歩合賃料
03
ポートフォリオ全体の総賃料に対するVIORO売上歩合賃料の比率（第16期）
西鉄福岡（天神）駅
キャナルシティ博多
西鉄天神大牟田線
博多駅
1km 2km
福岡空港VIORO JR博多ｼﾃｨ
ｱﾐｭﾌﾟﾗｻﾞ博多
固定賃料873
その他997
03
24にぎわう週末のきらめき通り駅へも繋がる地下街と直結
VIORO（2012年2月28日取得）の2月～6月の売上歩合賃料が総賃料に占める割合
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
第16期取得物件② 「サミットストア横浜岡野店（底地）」 2012年2月24日取得その他
４ 新規取得物件の概要
＜物件概要＞
所在地 横浜市西区岡野二丁目5番1号他
取得価格（想定NOI利回り） 5700百万円 （51）
サミットストア横浜岡野店（底地）
得価格 百 （ ）
鑑定価額（還元利回り） 5700百万円 （52）
取得日 2012年2月24日
（1）
土地面積 1439409（435421坪）
テナント（借地人） サミット株式会社
契約期間約22年間（2010年4月1日～2031年11月30日）
定期借地契約概要
（2010年4月1日～2031年11月30日）固定賃料年間賃料292百万円敷金償却敷金557百万円のうち300百万円については
20年間で毎年15百万円ずつ償却賃料改定公租公課の変動に応じて3年毎実施
（次回改定日2015年6月1日）
物件特性
2011年11月にオープンし食品スーパーのサミットストアを核に日用品紳士服 ドラッグストアやレンタルストアといった専門店やレストラン約20店を導入した近隣型商業施設
周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアで物件特性 周辺は住宅が密集した人口密度の高いエリアであり1km圏54千人と充分なマーケットボリュームを抱える
テナントのサミットと契約期間が20年超であり長期で高い安定性が期待できる
25
1 DCF法による還元利回りを記載しています
グランドオープン（2011年11月30日）
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
５財務の状況５財務の状況
26
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
保守的な財務運営を維持
５財務の状況
負債比率（ＬＴＶ）の水準に留意した保守的な財務運営
１主要財務指標の状況
主要格付機関よりＪ-ＲＥＩＴ上位の格付を維持日本銀行の買入対象となる格付
２ 格付の状況
第15期末（2011年12月末日）
第16期末（2012年6月末日）
2012年8月14日現在
借入金等残高 66420 百万円 79760 百万円 68760 百万円
（2）
（1）
格付機関 格付対象 格付 見通し
ＲＩ 発行体格付 AA- 安定的
（2012年6月末日現在）
敷金保証金残高 40372 百万円 40905 百万円 41962 百万円
負債残高合計 106792 百万円 120665 百万円 110722 百万円
負債比率（LTV） 46 3 49 6 約43
（2）
（3）
ＳＰ 長期短期会社格付 Ａ+Ａ-1 安定的
Ｍｏｏｄｙrsquoｓ 発行体格付 Ａ2 安定的
負債比率（LTV） 463 496 約43
有利子負債比率 274 316 約26
長期固定負債比率 775 737 781
（4）３ 短期借入金
短期借入金利率の推移
金融環境の変化に合わせた調達コストの低減
平均調達コスト 平均残存年数
負債の残存年数に配慮しながら平均調達コストの低下を実現低コストでの資金調達の実施 （2012年6月末日現在）
（1）
05
06
07
08スプレッド 適用利率
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
借入金等 全体平均（敷金保証金含む）
101 073 276年 484年（2）
（1）
01
02
03
04
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
27
1 借入金等には 投資法人債を含みます2 敷金保証金の概要についてはＰ41参照3 ＬＴＶ＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）4 有利子負債比率＝ （借入金等－使途制限のない現預金）（総資産残高－使途制限のない現預金）
（2012年8月14日現在）
111月 114月 117月 1110月 121月 124月 127月
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
財務基盤を強化
長期借入金
５財務の状況
2～3年の短めの長期借入とすることでベース金利上昇リスクを抑えながら変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
４ 長期借入金
長期固定負債比率や返済期間の分散を意識しながら好機を捉えた借入を実施
金利の低下借入期間の長期化および返済期限の分散を同時に実現 変動金利を採用することで低い金利での調達を実現
第16期 借入金額 借入期間 金利 返済期日
従前 60億円 3年 163 2012年 2月20日（第16期）
億 年 年 第 期
借入金額 借入期間 金利 返済期日
第16期 20億円2年
10ヶ月041 2014年11月19日（第21期）
借換後30億円 8年 117 2020年 2月20日（第32期）
30億円 短期 038 2012年 7月19日（第17期）
第17期 13億円 2年 035 2014年 7月22日（第21期）
第17期 15億円 3年 035 2015年 8月19日（第23期）
金利はいずれも2012年8月14日現在（毎月変動）
200うち短期借入金
５ 返済期間の分散
（1年以内に返済する長期借入金は含まない） （2012年8月14日現在）
16期長期借入の借換
（億円）
100
150160
コミットメントライン16期長期借入の借換
17期長期借入の借換
50
100
28
01212期 136期 1312期 146期 1412期 156期 1512期 166期 1612期 176期 1712期 186期 1812期 196期 1912期 206期
17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 31期 32期
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
IR活動の取り組み１ IR活動実績
５財務の状況
１ IR活動実績
積極的にＩＲ活動を行い多くの投資家の皆様とコミュニケーションを取らせていただきました個別セミナーを全国で行うなど個人投資家の皆様との対話にも注力しています
対象 イベント第16期
1月 2月 3月 4月 5月 6月1月 2月 3月 4月 5月 6月
機関投資家
国内ＩＲ （第15期 決算IR）
カンファレンス（国内外）
海外ＩＲ
個人ARES主催 個人投資家のためのJ-REITセミナー
証券会社主催 個別セミナ （福岡） 個人投資家
証券会社主催 個別セミナー（福岡）
証券会社主催 個別セミナー（熊本）
証券会社主催 個別セミナー（鹿児島times２回）
証券会社主催 個別セミナー（札幌）
証券会社主催 個別セミナー（横浜）
各証券会社の協力のもと計8回開催し約400人
の個人投資家に参加頂
２ 第16期末 投資主の状況
証券会社主催 個別セミナー（名古屋）
証券会社主催 個別セミナー（京都）
個人投資家 参加頂きました
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名306 375 91101 127
第16期(126月)
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数の推移個人投資家比率81rarr91 （10の増加）
（126月）7059 9 3 86名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名
増減 474名 13名 4名 14名 477名
283 390 81100 146
0 20 40 60 80 100
第15期(1112月)
前期比＋7 2
29
0 20 40 60 80 100
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
前期比＋722期連続個人投資家数増加
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
６６ＡＰＰＥＮＤＩＸＡＰＰＥＮＤＩＸ
30
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
（旧）UT STORE HARAJUKU 土地収用の概要
６ APPENDIX
譲渡先 東京都
面積（実測） 2686
（旧） UT STORE HARAJUKU敷地
撤去対象建物
概要
面積（実測）
譲渡価格 333064000円
帳簿価格 258174544円
譲渡価格と74 889 456円
（旧）UT STORE HARAJUKU帳簿価格の差額
74889456円
所有権移転日 2012年7月30日
引渡予定日2012年12月31日まで（建物撤去工事完了後）
HARAJUKU建物
都市計画道路線
収用対象土地
明治通り収用対象土地（2686）
その他の影響
三菱東京UFJ銀行
（旧）UT STORE HARAJUKU
東急プラザ表参道原宿
建物撤去工事に伴う物件移転補償費の受領
土地収用に伴い建物の一部（約50）の撤去工事が必要となります
当該撤去工事に係る費用は 東京都より受領する補償金の範囲内となります
その他の影響
ラフォーレ原宿
銀行 当該撤去工事に係る費用は東京都より受領する補償金の範囲内となります
第17期業績予想に与える影響および売却益の内部留保
土地の売却益（譲渡価格と帳簿価格の差額から諸費用等を除した金額）および物件移転補償金の一部
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
31
都市計画道路（明治通り）
は内部留保することが可能ですが金額等は検討中ですそのため現時点ではいずれの要
素も業績予想には織り込んでいません
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
物件タイプおよび物件取得リソース
６ APPENDIX
スポンサーからの取得 スポンサー外からの取得
特徴 取得の視点 JT 三井不動産
ぽ 磐リージョナルSC - 大規模地域一番店で
フロンティアの収益のベース- 固定賃料長期契約による安定運用
- 地域一番店を厳選- スポンサーの開発力に期待
3物件計661億円
ららぽーと磐田
（152億円）－
アウトレットモール
三井ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ入間
（199億円）－
「食品ス パ 」を核とした 全国中核都市への投資にコミュニティSCネイバーフッド
SC
- 「食品スーパー」を核とした生活密着
- 全国に比較的物件数が多く資産額積上げに貢献
- 全国中核都市への投資による地域分散を意識
- 有力核テナントを重視した物件選定
4物件計452億円
ララガーデン春日部カナート洛北
（計188億円）
ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ東大和店
（116億円）
底堅い需要-商圏テナントクレジットを 3物件
ｲｵﾝﾀｳﾝ田無芝久保志村ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀ
食品スーパー- 底堅い需要- 全国各地に優良物件が存在
重視- 立地の代替性
3物件計67億円
保ｸｲｰﾝｽﾞ伊勢丹杉並桃井店
（計66億円）
志村ｼｮｯﾋ ﾝｸ ｾﾝﾀｰ
（44億円）
都心型商業施設
- フロンティアの新たな事業展開領域立地選別による安定運用が
-大都市プライム立地に限定資産流動性の高さ
－ギンザグラッセWV SAKAE
(旧)UT STORE HARAJUKU
TSUTAYA福岡天神VIORＯ都心型商業施設 - 立地選別による安定運用が
可能-資産流動性の高さ
（計209億円）VIORＯ
（計169億円）
その他 －2物件計51億円
ｺｽﾄｺﾎｰﾙｾｰﾙ（底地）
（26億円）
ｻﾐｯﾄｽﾄｱ横浜岡野店（底地）
（57億円）
合計
2458億円
27物件
計1231億円
12物件
計840億円
9物件 計386億円
6物件計2 072億
32
27物件 6計2072億円
21物件
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
損益計算書
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月期） （2012年6月期）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
営業収益 8023 1000 8472 1000 449 56賃貸事業収入1 7 967 8 444
1 第16期取得2物件（横浜岡野VIORO） +462茨木賃料増額（1月1日～） +28賃貸事業収入1 7967 8444
その他賃貸事業収入 2 56 28営業費用 3943 492 4117 486 173 44
賃貸事業費用 3490 3647外注委託費3 350 420公租公課 4 899 898
茨木賃料増額（1月1日 ） 282 秦野一時金収入剥落 47
3 第16期取得物件（VIORO）関連費用（外注委託費 販促費） +127公租公課 4 899 898
損害保険料 11 11修繕費 157 138減価償却費5 1959 1997その他賃貸事業費用3 111 180
売費 般管 費
（外注委託費販促費） +1274 第14期取得物件（志村春日部）固都税 +55
既存物件の固都税の減額 56
5 第16期取得物件（VIORO）減価償却費 +41
販売費一般管理費 453 469資産運用報酬 350 354資産保管手数料 11 11一般事務手数料 6 19 22役員報酬 6 6 6 投資主総会費用 +4
その他費用 6 66 74営業利益 4079 508 4355 514 275 68営業外収益 6 11営業外費用 477 489
支払利息7 462 4387 支払利息の減少 20
支払利息
新投資口発行費用8 - 32その他営業外費用 14 19
経常利益 3609 450 3877 458 268 74税引前当期純利益 3609 450 3877 458 268 74法人税等（調整額ネット後） 0 1
7 支払利息の減少 208 公募増資費用 +32
33
法人税等（調整額ネット後） 0 1当期純利益 3608 450 3876 458 268 74当期未処分利益 3608 450 3876 458 268 74
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
貸借対照表（資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動資産 13 094 5 9 13 168 5 6 73 0 61減価償却見合現預金 1 997流動資産 13094 59 13168 56 73 06
現金及び預金 1 9363 8662
信託現金及び信託預金1 3663 4313
その他流動資産 68 192
減価償却見合現預金 +1997新規借入金 +13500第16期取得2物件取得 15800第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
固定資産 2 （繰延資産を含む） 208114 941 222313 944 14198 68
有形固定資産 208068 222276
建物 43910 42917
構築物
2第16期取得2物件（取得価格ベース） +15800減価償却 1997
構築物 781 753
工具器具及び備品 10 9
土地 60927 66863
信託建物 33948 35145建物
信託構築物 610 597
信託機械及び装置 229 211
信託工具器具及び備品 18 16
信託土地 67630 75761
無形固定資産 0 1
投資その他の資産 46 34
資産合計 221 209 100 0 235 481 100 0 14 272 6 5
34
資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
貸借対照表（負債純資産の部）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
増減 主な増減要因（2011年12月末日現在） （2012年6月末日現在）
金額（百万円）
構成比（）金額
（百万円）構成比（）
金額（百万円）
前期比（） （単位百万円）
流動負債 25919 117 31753 135 5833 225 １
短期借入金1 24020 29720
営業未払金 434 752
未払費用 227 237
新規借入金 +85001年以内返済の長期借入金 +22001年以内返済長期借入金から長期借入金へ 5000
前受金 900 927
その他 337 115
固定負債 82821 374 90991 386 8169 99固定負債
長期借入金2 37400 45040
投資法人債 5000 5000
預り敷金保証金3 19546 19824
2新規借入金 +50001年以内返済の長期借入金から長期借入金へ +50001年以内返済の長期借入金 2200借入金の一部返済 160預り敷金保証金 3 95 6 98
信託預り敷金保証金3 20826 21080
その他固定負債 49 46
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
借入金の 部返済 160
3第16期取得2物件敷金受入 +1042保証金約定返還 507
負債合計 108741 492 122745 521 14003 129
出資総額 108857 492 108857 462
剰余金その他 3610 16 3878 16
純資産合計4 112 467 50 8 112 736 47 9 268 0 2
4 一口あたり純資産第15期末 579731円第16期末 581 114円
35
純資産合計4 112467 508 112736 479 268 02
負債純資産合計 221209 1000 235481 1000 14272 65
第16期末 581114円
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
キャッシュフロー計算書（単位百万円）
６ APPENDIX
科目第15期 第16期
（2011年7月１日～2011年12月31日） （2012年1月１日～2012年6月30日）
Ⅰ 営業活動によるキャッシュフロー
税引前当期純利益 3609 3877減価償却費 1959 1997減価償却費 1959 1997その他 173 32
営業活動によるキャッシュフロー 5742 5842Ⅱ 投資活動によるキャッシュフロー
定期預金の預入による支出 4000 -定期預金の払戻による収入 4 000定期預金の払戻による収入 - 4000有形固定資産の取得による支出 83 5945信託有形固定資産の取得による支出 481 10226預り敷金保証金の支出 255 263預り敷金保証金の収入 - 557信託預り敷金保証金の支出 241 248信託預り敷金保証金の収入 1 502信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 - 52信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 - 4その他 - 1
投資活動によるキャッシュフロー 5061 11674Ⅲ 財務活動によるキャッシュフロー
短期借入れによる収入 34100 33200短期借入金の返済による支出 34600 21700長期借入れによる収入 3 200 10 000長期借入れによる収入 3200 10000長期借入金の返済による支出 2360 8160投資法人債発行費の支出 2 -分配金の支払額 3585 3607
財務活動によるキャッシュフロー 3247 9732現金及び現金同等物 増加 減少額
36
Ⅳ 現金及び現金同等物の増加減少額 2566 3900V 現金及び現金同等物の期首残高 10211 7645Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 7645 11546
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
物件別賃貸事業収支① （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
イオン品川シーサイドショッピングセンター
15期 762 761 1 356 92 42 1 17 202 0 406 608 61 70
16期 763 761 2 337 88 42 1 2 202 0 426 628 63 73
イオン茨木 15期 720 714 5 302 103 14 0 0 180 1 417 598 66 77イオン茨木ショッピングセンター 16期 748 743 5 297 97 15 0 0 180 1 451 632 70 82
ジョイフルタウン岡山15期 476 476 - 303 88 47 0 45 92 29 173 265 48 54
16期 473 473 - 287 82 47 0 37 92 26 186 278 51 57
イオン秦野 15期 478 431 47 262 44 11 2 60 143 0 215 359 77 86ショッピングセンター 16期 434 434 0 242 41 11 2 44 143 0 191 335 72 82
パピヨンプラザ15期 226 225 1 101 35 37 0 1 25 1 125 150 62 64
16期 225 225 - 94 33 37 0 0 20 1 131 152 63 65
上池台 東急ストア15期 53 53 - 23 5 1 0 6 10 0 29 39 53 58
上池台 東急ストア16期 53 53 - 17 5 1 0 - 10 0 35 46 62 68
ベルタウン丹波口駅前店
15期 84 84 - 23 9 1 0 0 11 - 61 73 69 73
16期 84 84 - 23 9 1 0 1 11 - 61 72 68 73
イオンモールナゴヤド ム前
15期 773 773 - 311 101 15 0 - 193 - 462 655 53 57
期 3 3 304 93 1 0 0 193 469 662 3 9ナゴヤドーム前 16期 773 773 - 304 93 15 0 0 193 - 469 662 53 59
サミットストア滝野川紅葉橋店
15期 99 99 - 22 7 2 0 0 12 - 77 89 58 60
16期 99 99 - 20 6 1 0 - 12 - 78 90 58 61
スポーツクラブルネサンス広島
15期 71 71 - 12 8 1 0 0 3 - 58 61 64 65
16期 71 71 13 7 1 0 0 3 58 61 6 3 6 4ルネサンス広島 16期 71 71 - 13 7 1 0 0 3 - 58 61 63 64
フレスポ鳥栖（底地）15期 118 118 0 20 20 - - - - 0 97 97 61 60
16期 118 118 0 19 19 - - - - 0 98 98 62 61
ゆめタウン広島15期 745 745 0 300 97 14 0 - 187 - 444 631 54 57
16期 745 745 0 293 91 14 0 - 187 - 451 638 5 5 5 8
371 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費
16期 745 745 0 293 91 14 0 187 451 638 55 58
WV SAKAE（ウーブ サカエ）
15期 241 240 0 101 13 31 0 1 33 21 139 173 47 49
16期 236 236 0 98 13 30 0 0 33 19 138 171 47 49
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
物件別賃貸事業収支② （単位百万円）
賃貸事業収入 賃貸事業費用賃貸事業 ＮＯＩ
ＮＯＩ利回り
６ APPENDIX
賃貸事業利益
ＮＯＩ（1）合計 賃料収入
その他収入
合計 公租公課外注
委託費損害
保険料修繕費
減価償却費
その他事業費用
（対取得価格） （対帳簿価額）
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店
15期 112 112 - 23 8 2 0 0 11 0 89 100 57 57
16期 112 112 - 22 8 2 0 - 11 0 89 100 57 58
三井アウトレット 15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66三井アウトレットパーク入間
15期 691 691 0 283 57 13 1 0 210 0 407 618 62 66
16期 708 708 0 278 52 14 1 0 210 0 429 639 64 69
コストコホールセール入間倉庫店（底地）
15期 78 78 0 5 5 - - - - - 73 73 56 56
16期 78 78 0 4 4 - - - - - 73 73 57 56
（旧）UT STORE 15期 76 76 - 21 5 2 0 9 4 0 54 59 38 37（旧）UT STO E HARAJUKU 16期 76 76 - 12 5 1 0 - 4 0 63 68 44 43
イトーヨーカドー東大和店
15期 380 380 - 180 46 8 0 9 114 0 199 314 54 56
16期 380 380 - 195 43 10 0 26 114 0 184 299 52 54
イオンタウン 15期 114 114 - 32 11 2 0 0 17 0 82 99 65 66田無芝久保 16期 114 114 - 31 11 2 0 - 17 0 83 100 65 67
TSUTAYA福岡天神
15期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 72
16期 147 147 - 46 8 4 0 - 32 0 100 133 72 73
三井ショッピングパークららぽ と磐田
15期 600 600 0 364 83 12 0 1 264 0 236 501 66 68ららぽーと磐田 16期 600 600 0 355 76 12 0 0 264 0 244 509 67 71
ギンザグラッセ15期 444 444 - 223 42 68 0 1 54 55 221 276 41 41
16期 436 436 0 215 42 65 0 2 54 49 221 276 41 41
志村ショッピングセンター
15期 155 155 0 46 - 3 0 0 41 0 108 150 - -
16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 5 3 5 2センター 16期 156 156 0 80 15 3 0 18 41 0 76 118 53 52
三井ショッピングパークララガーデン 春日部
15期 370 370 - 120 - 7 0 0 110 0 250 361 - -
16期 370 370 - 159 40 7 0 0 110 0 211 322 64 65
サミットストア横浜岡野店（底地）
15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 (2)- -
38 1 ＮＯＩ＝賃貸事業利益+減価償却費 2 2012年中に取得した物件についてはNOI利回りを記載していません
横浜岡野店（底地） 16期 117 102 15 - - - - - - - 117 117 ( 2)- -
VIORO15期 - - - - - - - - - - - - - -
16期 345 340 4 195 - 72 0 1 41 79 150 192 (2)- -
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
物件名称 得年 得価格第16期末
第16期末 第15期末増減
主な増減
期末算定価額推移 （単位百万円）
６ APPENDIX
エリア 物件名称 取得年月 取得価格第16期末帳簿価額
増減（2012年6月末） （2011年12月末） 増減要因
算定価額 CR （1） 算定価額 CR （1） 算定価額 CR 固都税 その他
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20100 17116 19700 60 19600 60 100 00
イオン秦野ショッピングセンター 2004年8月 9300 8201 11400 60 11400 60 0 00上池台東急ストア 2004年8月 1490 1349 1580 57 1570 57 10 00
サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3100 2984 3130 60 3110 60 20 00
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3560 3494 3440 60 3440 60 0 00三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19900 18448 21900 56 21800 56 100 00
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2600 2626 2630 57 2620 57 10 00
（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3 100 3 184 3 280 4 2 3 280 4 2 0 0 0（旧）UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3100 3184 3280 42 3280 42 0 00イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11600 11075 11300 56 11200 56 100 00
イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3100 3018 3070 65 3060 65 10 00
ギンザグラッセ 2010年7月 13600 13475 13900 39 13700 40 200 -01
志村ショッピングセンター 2011年1月 4430 4541 4560 58 4530 58 30 00
三井ショッピングパークララガーデン春日部 2011年2月 10000 9895 10000 62 10000 62 0 00サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5700 5936 5700 55 5700 55 0 00
中部 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24800 22635 25500 55 25400 55 100 00
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7300 7068 6170 57 6030 58 140 -01
三井シ ピングパ クららぽ と磐田 2010年7月 15 200 14 433 15 500 6 3 15 300 6 3 200 0 0 三井ショッピングパークららぽーと磐田 2010年7月 15200 14433 15500 63 15300 63 200 00
関西 イオン茨木ショッピングセンター 2004年8月 18100 15430 24200 55 24100 55 100 00
ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2130 1996 2510 62 2510 62 0 00中国 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11000 9777 8770 65 8750 64 20 01
スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1940 1917 1820 65 1820 66 0 -01島 月 1820 0 01ゆめタウン広島 2008年2月 23200 21876 21900 64 21800 64 100 00
九州 パピヨンプラザ 2004年8月 4810 4692 4910 58 4860 58 50 00
フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3178 3257 3050 67 3020 67 30 00
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3700 3671 4320 62 4250 63 70 -01
39
VIORO 2012年2月 10100 10184 10900 47 10900 47 0 00全 体 - 237038 222276 245140 - 243750 - 1390 -
1 CR＝直接還元法上の還元利回り
（前期比＋06）
約228億円の含み益（前期比 ＋37億円）
2 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
期末算定価額（補足）第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
６ APPENDIX
エリア 物件名称
第16期末 （2012年6月末） 第15期末 （2011年12月末）
算定価額 直接還元法 DCF法 算定価額 直接還元法 DCF法
（百万円） CR （1） DR （2） TCR （2） （百万円） CR （1） DR （2） TCR （2）
首都圏 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19700 60 59 64 19600 60 59 64
イオン秦野ショッピングセンター 11400 60 56 63 11400 60 56 63
上池台東急ストア 1 580 5 7 5 3 5 7 1 570 5 7 5 3 5 7上池台東急ストア 1580 57 53 57 1570 57 53 57
サミットストア滝野川紅葉橋店 3130 60 56 61 3110 60 56 61
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3440 60 57 61 3440 60 57 61
三井アウトレットパーク入間 21900 56 54 57 21800 56 54 57
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2630 57 52 59 2620 57 52 59
（旧）UT STORE HARAJUKU 3280 42 39 43 3280 42 40 44
イトーヨーカドー東大和店 11300 56 54 57 11200 56 54 57
イオンタウン田無芝久保 3070 65 62 66 3060 65 62 66
ギンザグラッセ 13900 39 37 41 13700 40 38 42
志村ショッピングセンター 4 560 5 8 6 0 6 1 4 530 5 8 6 0 6 1志村ショッピングセンター 4560 58 60 61 4530 58 60 61
三井ショッピングパークララガーデン春日部 10000 62 60 64 10000 62 60 64
サミットストア横浜岡野店(底地） 5700 55 52 58 5700 55 52 58
中部 イオンモールナゴヤドーム前 25500 55 50 54 25400 55 50 54
WV SAKAE（ウーブ サカエ） 6170 57 54 57 6030 58 55 58
三井ショッピングパークららぽーと磐田 15500 63 61 65 15300 63 61 65
関西 イオン茨木ショッピングセンター 24200 55 53 57 24100 55 53 57
ベルタウン丹波口駅前店 2510 62 57 61 2510 62 57 61
中国 ジョイフルタウン岡山 8770 65 61 65 8750 64 60 64
スポーツクラブルネサンス広島 1 820 6 5 6 2 6 8 1 820 6 6 6 2 6 7スポ ツクラブルネサンス広島 1820 65 62 68 1820 66 62 67
ゆめタウン広島 21900 64 61 64 21800 64 61 64
九州 パピヨンプラザ 4910 58 55 59 4860 58 55 59
フレスポ鳥栖（底地） 3050 67 74 - 3020 67 74 -
ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4320 62 52 70 4250 63 53 71
401 CR＝直接還元法上の還元利回り 2 DR＝DCF法上の割引率TCR＝DCF法上の 終還元利回り
VIORO 10900 47 48 50 10900 47 48 50
全 体 245140 - - - 243750 - - -
3 第16期取得資産については第15期末数値として物件取得時の鑑定評価に係る数値を記載
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
敷金保証金の概要
６ APPENDIX
敷金については賃貸借契約が終了した時点で原則として無利息でテナントに返還される
１敷金保証金の性質 ４敷金保証金全体の返還期限）15～20年以内
126
20年超20
保証金については賃貸借契約期間中にテナントに返還される（返還方法や利息の有無利率は契約ごとに異なる）
２ 本投資法人における特徴 返還期限10年超 約4割
5年以内246
5～10年以内373
10～15年以内235
賃貸借契約が長期であるため敷金保証金によって多額の長期資金調達が可能となっている
多くの保証金を利息無しで預かっているため低コストでの資金調達が可能とな ている
２本投資法人における特徴
（2012年6月末日現在）
返還期限10年超 約4割
返還期限5年超 約 8割
敷金保証金の返還までの平均残存年数 89年
20億円
が可能となっている
３敷金保証金の返還事例
５保証金の返還スケジュール）
（2012年6月末日現在）
品川
広島返還開始
岡山 品川
60708090
保証金 敷金
（億円）ゆめタウン広島における残高推移
品川返還開始
岡山返還終了
品川返還終了
名古屋返還終了
10億円
102030405060
広島返還終了
41
0億円
2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年
01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（契約開始年後）
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
主要指標の推移
６ APPENDIX
ＮＯＩ利回りの推移 償却後利回りの推移
61 61 62 62 62
60
70
60
70
58 58 58 58 58
40
5044 43 43 43 44
42 41 41 41 4140
50
20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース20
30
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
帳簿価格ベース
取得価格ベース
ＬＴＶ有利子負債比率の推移 一口当たりＮＡＶＢＰＳの推移
（円）
(106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月) (106月) (1012月) (116月) (1112月) (126月)
46 3 49 6
600750000
457 436468 463 496
316300
400
500674927
656299 669755678091
698967
650000
700000
233 239277 274
00
100
200
LTV
有利子負債比率
577212 579327 579610 579731 581114
500 000
550000
600000
一口当たりNAV一口当たりBPS
有利子負債比率
42
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
500000
第12期
(106月)第13期
(1012月)第14期
(116月)第15期
(1112月)第16期
(126月)
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
借入金等の状況
６ APPENDIX
借入総額
借入先借入額
（百万円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（月）摘要
（1） （2） 約
株式会社 住友銀
1 1000 03550 2012719 2012919 2 ヶ月
（2012年8月14日現在）
6500 株式会社三井住友銀行 2 4500 03800 2012521 2012820 3ヶ月
3 1000 03300 2012719 2012919 2ヶ月
短期借入金4700 三井住友信託銀行株式会社
4 3000 03800 2012119 2013118 12ヶ月 無担保無保証
5 1700 03800 2012619 2012919 3ヶ月
1700 三菱UFJ信託銀行株式会社 6 1700 03800 2012521 2012820 3ヶ月
500 株式会社三菱東京UFJ銀行 7 500 03800 2012224 2013222 12ヶ月
短期借入金合計 13400
1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています1 短期借入金に係る借入利率は全て2012年8月14日時点の適用利率を記載しています2 全て期限一括返済です
43
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
借入金等の状況 （2012年8月14日現在）
借入総額
借入先借入額
（百 円）
借入利率 借入実行日 返済期限 借入期間（年）摘要
（ ） （ ） 約
６ APPENDIX
総額借入先
（百万円）摘要
（1） （2） 約
10500 株式会社三井住友銀行
1 3000 116875 2012220 2020220 8年2 1500 177375 2009716 2013716 4年3 2000 134375 201072 201572 5年4 2000 173543 20101220 2017620 65年5 2000 127750 2011620 2018620 7年5 000 50 0 6 0 0 86 0 年
3700 三井住友信託銀行株式会社6 2200 104125 20111216 20181214 7年7 1500 134375 201072 201572 5年
6500 三菱UFJ信託銀行株式会社
8 2000 040500 2012116 20141119 28年9 1000 134375 201072 201572 5年
10 1500 174007 2011221 2017821 65年11 2 000 1 27750 2011620 2018620 7年11 2000 127750 2011620 2018620 7年
5800 株式会社みずほコーポレート銀行
12 1300 034500 2012719 2014722 2年13 1500 034875 2012723 2015819 31年
長期借入金 14 1500 161580 2011119 2017719 65年15 1500 130750 2011519 2018521 7年16 2200 189000 2009615 2013617 4年 無担保無保証
4700 株式会社三菱東京UFJ銀行 17 1000 128625 2011819 2019819 8年18 1500 099000 2012224 2019225 7年
8160 株式会社日本政策投資銀行
19 1760 181000 2009316 2014315 5年20 1350 198000 2009713 2016712 7年21 4050 198000 2009715 2016712 7年22 1000 158375 201072 201773 7年 年
4000 農林中央金庫
23 1000 119120 201072 201517 45年24 2000 076117 2011118 2013718 25年25 1000 092375 2011118 201517 4年
1000 株式会社群馬銀行 26 1000 163125 20091216 20141216 5年
1000 株式会社八十二銀行27 500 110625 20101119 20151119 5年28 500 0 66161 2012224 20151119 3 7年28 500 066161 2012224 20151119 37年
1000 株式会社山口銀行 29 1000 096250 2011216 2014818 35年1000 株式会社りそな銀行 30 1000 120673 201163 201825 67年1000 株式会社横浜銀行 31 1000 062710 2012224 2015424 32年1000 株式会社福岡銀行 32 1000 075375 2012224 2017224 5年1000 株式会社広島銀行 33 1000 060532 2012224 20141125 28年
441 長期借入金（81213を除く）は全て固定金利による借入です2 返済期方法は株式会社日本政策投資銀行からの借入金の一部を除いては全て期限一括返済です
長期借入金合計 50360投資法人債 5000 投資法人債 1 5000 107000 2011311 2016311 5年 無担保無保証
借入金等合計 68760
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
三井不動産の商業施設事業への取り組み
６ APPENDIX
87 393
103191
118823 123114129235
100000
120000
140000（百万円）
1商業施設事業実績
施設数 101棟（海外1棟を含む）
首都圏関西圏を中心に全国各地で商業施設を展開
三井不動産（単体）商業施設賃貸収益の推移
34657 36935 3760145947
5171662091
87393
20 000
40000
60000
80000
100000延床面積 約 430万
賃貸面積 約 260万
テナント店舗数 約 5000件
0
20000
2002年3月期
2003年3月期
2004年3月期
2005年3月期
2006年3月期
2007年3月期
2008年3月期
2009年3月期
2010年3月期
2011年3月期
2012年3月期
テナント取引件数 約 2100件
1 2012年4月1日現在 （出所）三井不動産2 運営管理受託物件含む数値
（出所）三井不動産「2012年3月期投資家説明資料」
2新規稼働プロジェクト
開業年度 プロジェクト名 所在地
ダイバーシティ東京プラザ（1） 東京都江東区
三井アウトレ トパ ク木更津 千葉県木更津市2012年度
三井アウトレットパーク木更津 千葉県木更津市
ららぽーと新三郷ANNEX 埼玉県三郷市
東池袋一丁目計画 東京都豊島区
2013年度
新潟万代一丁目計画 新潟県新潟市
日本橋室町東地区開発計画2-3街区（1） 東京都中央区2013年度 日本橋室町東地区開発計画2 3街区（ ） 東京都中央区
日本橋室町東地区開発計画1-5街区（1） 東京都中央区
2014年度以降富士見ららぽーと計画 埼玉県富士見市
大阪和泉計画 大阪府和泉市
大阪万博跡地計画 大阪府吹田市
45 （出所）三井不動産資料に基づき三井不動産フロンティアリートマネジメントが作成
（出所）三井不動産「2012年3月期通期投資家説明資料」1 転貸もしくは共同事業 2 開業年度は今後変更となる可能性がありますプロジェクト名は仮称を含みます
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
投資口価格の推移1 投資口価格の推移 （出所）
６ APPENDIX
6000
7000
8000
1 000 000
1200000
1400000出来高FRI投資口価格
1投資口価格の推移
高値（取引値）安値（取引値）1日当たり平均出来高数第16期末価格
1340000428000
389640000
円 （2007年5月24日）円 （2008年10月7日）口 （第16期運用期間中）円 （2012年6月30日）
（出所）ＱＵＩＣＫ
（右軸）
（左軸）
20000（円） （口）
3000
4000
5000
600000
800000
1000000
0
1000
2000
0
200000
400000
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
90240 FRI投資口価格（左軸）
２相対価格の推移（出所）ＱＵＩＣＫ
50
60
70
80
140
160
180
200
220 東証REIT指数（左軸）
配当利回り(右軸次期予想ベース）
20
30
40
40
60
80
100
120
FRI投資口価格はIPO価格を100とする
46
00
10
0
20
200408 200502 200508 200602 200608 200702 200708 200802 200808 200902 200908 201002 201008 201102 201108 201202
FRI投資口価格はIPO価格を100とする東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100とする
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等
投資主の状況
６ APPENDIX
1所有者別投資口数 2所有者別投資主数内訳
個人その他その他
国内法人金融機関 外国法人等 合計
28 3
306
39 0
375
8 1
91
10 0
101
14 6
127
第15期
第16期
(126月)
第16期（126月）
7059名 149名 147名 131名 7486名
第15期（1112月）
6585名 136名 143名 145名 7009名258
273
283
373
381
390
84
80
81
100
99
100
186
168
146
第12期
第13期
(1012月)
第14期
(116月)
第 期
(1112月)
3投資主上位10社
増減 474名 13名 4名 14名 477名
288
250
255
333
355
368
114
92
91
160
156
155
105
148
130
第10期
(096月)
第11期
(0912月)
第12期
(106月)
氏名または名称 所有口数 所有比率
日本トラスティサービス信託銀行株式会社（信託口） 41463 214
三井不動産株式会社 14600 75415
365
298
275
277
332
92
78
118
98
205
160
119
75
92
第7期
(0712月)
第8期
(086月)
第9期
(0812月)
野村信託銀行株式会社（投信口） 12285 63
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 9942 51
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8307 43
ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4707 24485
431
376
223
285
313
104
90
86
105
102
98
84
92
127
第4期
(066月)
第5期
(0612月)
第6期
(076月)
( )
株式会社北洋銀行 3882 20
資産管理サービス信託銀行株式会社（金銭信託課税口） 3451 18
株式会社中国銀行 3210 17
みずほ信託銀行株式会社 2882 1554 5
526
491
9 9
143
208
19 6
158
119
12 5
114
109
3 5
58
73
第1期
第2期
(056月)
第3期
(0512月)
(066月)
47
合 計 104729 540
すべて2012年6月末日現在
545 99 196 125 35
0 20 40 60 80 100
(0412月)
金融機関 投信等 個人その他 その他の国内法人 外国法人等