diapositivas introduccion saneamiento
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COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERUCONSEJO DEPARTAMENTAL DE LIMA
CAPITULO DE INGENIERA CIVIL
CURSO
SANEAMIENTO DE PREDIOS URBANOS, LICENCIAS, INDEPENDIZACIONES E
INSRIPCION EN REGISTRO DE PREDIOSLEY 27157 Y 27333
REGLAMENTO D.S. 008-2000 MTC
EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA
QUINTANA
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PROBLEMATICA
• DE PATRIMONIO- FAMILIAR: La propiedad es de la familia- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la
transferencias en diferentes formas:1.- Donaciones2.- Compra - Venta3.- Anticipo de Legítima4.- Herencia 5.- Cesión en Uso Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la
falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.
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• DE GARANTIA Representada por la falta de tutulación de los predios que no permiten que
sirva como garantía en diferentes casos 1.- Créditos bancarios o similares 2.- Cartas Fianzas 3.- Hipotecas 4.- Prenda Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante la
falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.
• DE CATASTRO Representada por la falta de titulación del predio, que no permiten a las
entidades públicas, sobre todo a los municipios de no tener información exacta de diferentes datos:
1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo su control 2.- Identificación para los casos de acciones cautelares 3.- Identificación para los casos de embargo
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Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas, que ante la falta de
saneamiento predial, no permite tener actualizado el Margesí de Bienes de cada entidad
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PREDIOS PUBLICOS
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PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES
1.- D.S. N° 130-2001-EF
Medidas reglamentarias para que cualquier entidad pública pueda realizar acciones de saneamiento técnico - legal y contable de inmuebles de propiedad estatal.
2.- D.S.N° 131-2001-EF
Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes Nacionales
3.- LEY 26512
Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad de los sectores Educación, Transportes Comunicaciones, Vivienda y Construcción.
4.- LEY 27117
Ley General de Expropiaciones
5.- DECRETO DE URGENCIA N° 078-99
Modifican Segunda Disposición Complementaria de la Ley General de Expropiaciones.
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6.- LEY 27493
Ley de Saneamiento Físico - Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del Sector Público
7.- D.S. N° 154-2001-EF
Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal
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CAPTACION DE TERRENOS
I.- CAPTACION GRATUITA
a).- Adjudicaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares
b).- Afectaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado
c).- Donaciones
Se debe hacer por Escritura Pública
d).- Cesiones en Uso
La otorgan terceros a favor del estado
e).- Prescripción adquisitiva de dominio
Proceso no contencioso de competencia notarial
f).- Título Supletorio
Proceso no contencioso de competencia notarial
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g).- Permuta
Se realiza a cambio de otro bien público o privado
II.- CAPTACION ONEROSA
a).- Compra - Venta
Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir
III.- CAPTACION FORZOSA
a).- Expropiación
Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se hace mediante el
justiprecio
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DECLARATORIA DE FABRICA
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1.- CONCEPTO a.- Técnico .- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo
que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc). b.- Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construcción
(Ley 27157)
2.- TIPOS a.- Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado b.-Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no concluido c.- Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto, cuya
etapa anterior se encuentra inscrita. d.- Modificación.- Cuando obedece a una variación de los rubros
inscritos en una declaratoria de fábrica anterior. e.- Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o total de
una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el asiento registral. f.- Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la infraestructura
física.
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3.- SISTEMAS a.- Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la
Municipalidad b.-* Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO c.- Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de
regularización para obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga la Ley.
d.-Mediante el Formulario Unico Oficial FUO.- Para casos cuyas licencias se han tramitado vía municipio y obras que no estén comprendidas dentro de los plazos que la Ley otorga.
4.- ETAPAS a.- Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de
efectuar la constatación de la edificación y la verificación de los datos técnicos que debe contener la declaratoria de fábrica.
b.- Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la documentación que poseen y entregan por los propietarios.
c.- Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la documentación o los datos que faltan para la declaratoria de fábrica.
d.- Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de información conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.
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e.- Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la consignación de todos los datos obtenidos, previo análisis, en el FOR, FUO o Escritura Pública según sea el caso.
5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construcción: Planos
- Autoavalúo
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Certificado de Numeración
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra
- Certificado de Jurisdicción
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fábrica anteriores
- Independizaciones presentadas
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B.- NOTARIAS - Datos del archivo notarial - Trámite de Documentos Básicos - Archivo de la Nación
C.- REGISTRO PUBLICO - Tomos - Fichas Registrales - Partidas Electrónicas - Sistema Interconectado a Nivel Nacional - Copias Literales de Dominio - Títulos Archivados - Certificados de Gravámenes - Certificados Positivos o Negativos de Propiedad - CRI
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D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal
- Pases de Fábrica
- Títulos de terreno o Fábrica anterior
- Licencias
- Antiguiedad
E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO
- Licencias
- Declaratorias de Fábrica
- Independizaciones anteriores
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DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA
MINUTA
1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado - Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc) - Denominación de los contratantes - Términos y Condiciones
2.- Cuerpo de la Minuta a. Del terreno: Señala la Ubicacióon e inscripción en el Registro de Predios b. De los Linderos y Medidas Perimetricas (terreno o fábrica)
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I.- Frente: (Perta principal: Calle,Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc)
* colindancia
* sentido
* tipo de línea
* medida
II.- Por la derecha entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
III.- Por la izquierda entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
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* tipo de línea
* medida
IV.- Por el fondo
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
LINEA QUEBRADA
1.- Número de tramos
2.- El primer tramo
* colindancia : opcional
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
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3.- Segundo Tramo y siguientes
* colindancia (opcional)
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
c.- De las áreas
1.- De terreno
2.- De la Edificación
* Ocupación
* Areas Techadas
* Areas Libres
* Area de aleros exteriores
* Areas superpuestas
* Areas exclusivas
* Areas comunes
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HALL
POZO LUZ
B A
A.LA.L
ESCALESCAL
C
A. EXCLUSIVA AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERAD
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I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)
El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
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DORMITORIO
BALCON
AREA CONSTRUIDA
AREA TECHADA
AREA CERRADA
AREA SIN CERRAR
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HALL
POZO LUZ
B A
A.LA.L
ESCALESCAL
C
A. EXCLUSIVA AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERAD
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A.T.E.
A.L.
A.S
ALERO EXTERNO
AREA T. CONCRETO
VEREDA
AREA T. ETERNIT
ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA
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AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2
AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 M2
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ALERO EXTERNO
* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas techadas de la edificación.
* El área techada total de la edificación será la suma de su área techada propia + área techada del alero externo
* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del piso superior
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d. - De la descripción del predio.- La edificación integral
e. - De la Distribución dela fábrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepción integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)
f.- Especificaciones técnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciación de especificaciones
g.- Valor de la Fábrica
- Fecha de terminación dela obra
- Numeración Municipal
- Declaración de aceptación del propietario
h.- De la fecha de terminación
i.- De la numeración municipal
j.- De la aceptación del propietario
k.-Del pago de la Escritura Pública
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3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios
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INDEPENDIZACION
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1.- DEFINICIONES TECNICAS * SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos * INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones * DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección * PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican
2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA * Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas en el Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar. * Determinación de las secciones por independizar.- De acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades mínimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible seccionamiento. * Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la
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Ley (27157) y al reglamento (D.S. 008-2000 MTC) - Bienes Comunes + El terreno sobre el que está construida la edificación + Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o más secciones
+ Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de circulación de uso común.
+ Los ascensores y montecargas. + Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común. + Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía, y otros. + Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desague,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.
+ Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario. + Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos + Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
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Propietarios.
3.- DISEÑO
* Plano esquemático: Sólo contiene un polígono
* Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van los linderos
* Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos
- Análisis estructural
- Análisis arquitectónico
* Determinación de la cota 0.00 m
* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los análisis de los bienes comunes (medianerías).
* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Areas Comunes
* Cálculo de las áreas de las secciones
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* Cálculo de áreas techadas
* Cálculo de áreas libres
* Cuadro integral de las áreas de independización (se comprueba en base a la coincidencia con las áreas de ocupación, techadas y libres de la fábrica que se independiza).
5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones
* Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad Inmobiliaria
* Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base a la declaratoria de fábrica.
* Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas
* Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.
6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes
* Areas Comunes
* Pozos de luz y
* Aires Comunes
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HALL
POZO LUZ
B A
A.LA.L
ESCALESCAL
C
D
INDE3PENDIZACION SUB DIVISION
LOTE 1
SUB LOTE SUB LOTE
1A 1B
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* Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de luz
* Distribución del contenido de laa áreas comunes (por niveles) .
* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de las áreas comunes.
* Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.
7.- PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES COMUNES
* Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)
* Proporcionalidad de las áreas.
8.- ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIS EN EL REGLAMENTO INTERNO
* Distribución
* Area de Ocupación, Techada y Libre
* Uso
* Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes comunes
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OBSERVACIONES MAS FRECUENTES
1.- Art. 25 inciso c) .- Plano de localización y ubicación conforme las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 del Reglamento.
2.- Art. 64 inciso 64.2.- Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se graficará el terreno con:
- Todas sus medidas perimétricas
- La Manzana donde está ubicado
- Los frentes de las manzanas circundantes
- Las vías públicas con detalle de:
° Detalle de calzadas
° Detalle de bermas
° Detalle de Aceras
° Detalle de Jardines de aislamiento
- La distancia del inmueble a la esquina con la vía pública transversal
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más cercana.
- El uso de los inmuebles colindantes
- Los retiros debidamente acotados
- El Norte Magnético
3.- Art. 27 Requisitos para remodelación ampliación, modificación o reparación (a partir del 13.05.2003 no considera en los tipos de obra la modificación y la reparación)
- Se presentan los documentos exigidos en los Art. N° 25 y 26° del presente Reglamento, en estos casos los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del Art- N° 25 se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos ha eliminar, y el otro a la ampliación, modificación i remodelación efectuada según sea el caso.
4.- Determinación del bien social o bien propio (Art. N° 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro)
- Siendo que también tiene la calidad de sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los conyuges, deberá intervenir el otro conyuge.
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- Para evitar ésta intervención se deberá acreditar que el bien mantiene la condición de propio (la edificación fue culminada con anterioridad a la fecha del matrimonio o existe separación de bienes).
5.- Concordancias entre las memorias descriptivas y los planos
- La descripción de la memoria descriptiva de la fábrica o independización, debe ser coincidente con lo graficado en los planos a nivel de nomenclatura y medidas,
- Los planos de fábrica no deben contemplar espacios vacíos, por cuanto todo lo graficado en el plano debe describirse.
- Para los efectos de independización, debe existir conexión interna descrita en la memoria entre los diferentes niveles de la sección materia de la independización.
- Se debe describir y graficar por niveles de la edificación la totalidad de secciones exclusivas, áreas comunes y pozos de luz , a fin de obtener el área ocupada, libre y techada total existente en cada nivel de edificación.
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6.- Acumulación, sub división o independización de secciones de propiedad exclusiva
- Se debe tener en cuenta independientemente de las acciones técnicas a nivel de diseño o de descripción, la supresión de los asientos registrales originales o la propuesta para los nuevos asientos registrales .
7.- Informe del Verificador
- Los parámetros urbanísticos y edificatorios que no fueran entregados en el plazo normativo por las municipalidades, el verificador deberá señalarlos en el informe del verificador.
- En el Informe del Verificador deberá declararse las obras de demolición, indicando los ambientes o elementos demolidos, las áreas demolidas, fecha de conclusión de la demolición y el valor de las obras de demolición .
8.- Art. N° 62 del Reglamento de Inscripción de Registro de Predios: Cargas Registrales
- Las cargas se trasladarán a las partidas independizadas siempre que afecten a estos predios.