Challenge the future
Delft University of TechnologyOTB Research Institute for the Built Environment
Modellen voor de woningbouwmarkt
Paul de Vries, Delft University of Technology
Meeting the Flemish
Delft
10-11 september 2009
Quantity
Price
Supply
Demand
Quantity
PriceSupply
Demand
2Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Presentatie
• Kort: segmenten woningmarkt
• Modellen in het algemeen
• Modellen OTB
• Nieuwbouwmarkt
• Aantallen en prijs
• Woningmarkt
• Simultaan: vraag, aanbod en prijs
• Regionaal
3Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Segmenten woningmarkt
Huurwoningen
Koopwoningen
Tussenvormen
Bestaande woningen
Nieuwbouw woningen
Hoog renovatie
4Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Economisch kader: Neoklassiek
• Refereren aan het nut van een product• Variatie in de woningprijs is het gevolg van vraag en aanbod• Vraag is een functie van demografische factoren, inkomen
en rente• Aanbod is een functie van grondkosten, bouwkosten,
kredietvoorwaarden en de woningvoorraad
5Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
De woningbouwmarkt
Goed functionerende markt (in economische termen)• Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme
• Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging• Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht• Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten
Niet goed functionerende markt• Aanbod reageert onvoldoende op vraag
• Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect• Productiekosten afhankelijk van prijs bestaande woning• Typering: voorraadmarkt
6Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Quantity
Price
Supply
Demand
Modelleren
Quantity
Price
Supply
Demand
Quantity
PriceSupply
Demand
P*
Q*
Poterba (1984)
Model voor woningproductie
Q**
P***
P**
Stable arm
7Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Modelleren van het aanbod
• Poterba (1984): asset market approach• DiPasquale & Wheaton (1994): stock-flow modellen• Meen (1996): ruimtelijk ordening heeft effect op
regionale prijsvorming• Goodman (1998): Eigen regionale
woningmarktdynamiek• Meen (1999), Berg (2002): Ripple effect. Regio’s zijn
onderling afhankelijk
• Vries & Boelhouwer (vanaf 1990): aantallen en prijs• Neuteboom & vd Heijden (2005): integraal
woningmarktmodel
8Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Modelleren woningprijs
Prijsmodellen• Muth (1960) : aanbod volkomen inelastisch• Follain (1979): bevestiging inelasticiteit• Stover (1986): invloed regionale verschillen op
woningprijs• Olson (1987): misspecificatie doordat productiekosten
en kwaliteit beide opgenomen worden in het prijsmodel• Nadien modellen met enkel kwaliteitskenmerken
• Vries & Boelhouwer (1996, 2002, 2004, 2006,2009)• Neuteboom & vd Heijden (2005)
9Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Model voor de koopwoningmarkt
Koopwoningmarkt NVB/OTB-thermometer
Deelmarkten
Basisreeksen
Verklarende variabelen
Constante
term
Hypothee
k rente
Huishoud
inkomen
Seizoens
effect
Huur
stijging
Evenwicht
lange
term
nieuwbouw aantal
nieuwbouw prijs
bestaand prijs
bestaand aantal
BestaandNieuwbouw
0,40 0,20 0,16 0,24
0,400,60
1,00
10Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Aanbod van nieuwbouwwoningen
begonnen bouw bouwers vd markt
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
1984
1985
1987
1988
1990
1991
1993
1994
1996
1997
1999
2000
2002
2003
2005
2006
2008
2009
2011
2012
aantal woningen
realisatie geschat
11Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijs van nieuwbouwwoningen
relatieve verkoopprijs garantieinstituten (euro)
0
50
100
150
200
250
300
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
realisatie geschat
12Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Integraal woningmarktmodel
13Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Modelleren vraag en aanbod
)00,0(
009,0
)63,0()21,0()33,0()11,0()80,0()56,1(
113,3806,0048,1293,0438,2096,9
)13,0()05,0()01,0()04,0()12,0()18,1(
313,0323,0)/(055,0565,1203,0443,14
1
1
t
t
verk
zapkostwvRENTEnieuwbouw
zvpWHWKhhinkvraag
enhuurwoningvanverkoopverk
ngrondkostebouwkostsloopraadwoningvoorwv
prijsphuurkoopewoonuitgavwhwkshuishoudenhhinkomenink
t
tttt
1
11 ;;
;);/(/;;
14Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Modelleren prijs
][ aanbodvraagprijs
.
*146,0854,0
*629,0371,0
1
1
PPaanbodvraag
PPaanbodvraagprijs
t
t
15Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Woningprijs en woningvoorraad
The HagueR2=0.64
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
z-value
Real House Price Change in Stock
UtrechtR2=0.26
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
z-value
Real House Price Change in Stock
Regio GroningenR2=0.02
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
z-value
Real House Price Change in Stock
West-NederlandR2=0.00
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
z-value
Real House Price Change in Stock
16Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsmodel bestaande voorraad
17Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
0
50
100
150
200
250
300
1965 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007
nominal price real price
Prijsontwikkeling: reëel en nominaal
18Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
actual estimate
Prijsontwikkeling: een verklaring
Constant Psychologisch Inkomen Rente lange termijn evenwicht seizoen
19Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsontwikkeling: een verklaring
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
inkomen
inkomen
20Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsontwikkeling: een verklaring
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
psychologie
Psychologie
21Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsontwikkeling: een verklaring
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
rente
rente
22Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsontwikkeling: een verklaring
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
seizoen
halfjaar
23Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsontwikkeling: een verklaring
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
evenw icht
Evenwicht woonlasten en inkomen
24Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsontwikkeling en conjunctuur
-2.50
-2.00
-1.50
-1.00
-0.50
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
z-score
Bruto Binnenlands product woningprijs
M H LM H HH
L L MMM LH
Ontwikkeling BBP en Woningprijs kennen een relatie
25Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsindex: verschil met gemiddelde
150
170
190
210
230
250
270
290
310
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
index Jan 1995 = 100
gemiddelde
woningprijs index
Index geeft een meer stabiele ontwikkeling
26Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsindex: per woningtype
Woningprijsindexper maand
appartement
tussenwoninghoekwoning
2 onder 1 kap
vrijstaand
240.0
260.0
280.0
300.0
320.0
340.0
360.0
20050
20050
20050
20051
20060
20060
20060
20061
20070
20070
20070
20071
20080
20080
20080
20081
20090
index1995 = 100
27Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Prijsindex: stabiliteit
-8.00
-6.00
-4.00
-2.00
0.00
2.00
4.00
6.00
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
%-mutation gemiddelde
woningprijs index
28Modellen voor de woningbouwmarkt | 28OTB Research Institute for the Built
Environment
Finish