Die Boomtown leipzig wächst nachhaltig ..................................................................................................................... 04
Interview Timo Pinder, geschäftsführer PIsA IMMobILIeNMANAgeMeNT gmbH & Co. Kg
transparenz schaffen ............................................................................................................................................................ 06
Interview Prof. Dr. habil. Kerry-u. brauer, Direktorin staatliche studienakademie Leipzig
leipzigs Kurve zeigt nach oben ......................................................................................................................................... 08
Die stadt Leipzig im Überblick – Miete, Wohneigentum, Investment
Energielösungen für das Wohnen von morgen ............................................................................................................ 14
Leipziger stadtwerke
urbane gebiete als wichtige alternative ....................................................................................................................... 16
bsKP – Dr. broll · schmitt · Kaufmann & Partner
„Die Menschen zahlen für Qualität“ ................................................................................................................................ 18
pmhLe gmbH
Miete, Wohneigentum und Investment
stadtbezirk Nord ...................................................................................................................................................................... 20
stadtbezirk Nordost ................................................................................................................................................................. 24
stadtbezirk Nordwest .............................................................................................................................................................. 28
stadtbezirk Alt–West ............................................................................................................................................................... 32
stadtbezirk West ...................................................................................................................................................................... 36
stadtbezirk Mitte ...................................................................................................................................................................... 40
stadtbezirk ost ......................................................................................................................................................................... 44
stadtbezirk südost ................................................................................................................................................................... 48
stadtbezirk süd ........................................................................................................................................................................ 52
stadtbezirk südwest ................................................................................................................................................................ 56
Methodisches Vorgehen ...................................................................................................................................................... 60
Danksagung ............................................................................................................................................................................ 65
Impressum ............................................................................................................................................................................... 67
Marktbericht 2017 3
MARKTbeRICHT 2017
INHALTsVeRZeICHNIs
INTeRVIeW
DIe booMToWN LeIPZIg WäCHsT NACHHALTIg
Herr Pinder, PIsA gibt zum zweiten Mal einen Marktbericht
heraus. Wie wichtig sind valide Daten für das tägliche ge-
schäft, aber auch für Investoren?
Seitdem wir im letzten Jahr erstmalig den PISA-Marktbe-
richt herausgegeben haben, gibt es für alle Marktteilnehmer
einen konkreten, verlässlichen Anhaltspunkt über genaue
Preise in allen Ortsteilen der Stadt. Was früher nach dem
Bauchgefühl entschieden wurde, lässt sich nun mit dem
Marktbericht schwarz auf weiß nachvollziehen. Der Markt
kann damit gerade in Zeiten eines dynamischen Wachstums
besser beurteilt werden. Mietern bietet er eine seriöse Ent-
scheidungshilfe, Maklern eine Orientierung, und Investoren
inden Auskünfte, die ihre Entscheidung pro Leipzig auf eine
feste Basis stellen. Valide Zahlen stellen immer einen Stand-
ortvorteil dar. Wir sind uns sicher, dass die resonanz und das
Interesse am PISA-Marktbericht auch dieses Mal sehr groß
sein wird.
Was sind für sie die drei wichtigsten bzw. überraschends-
ten Thesen aus der aktuellen untersuchung?
Erstens überrascht mich, dass wir im Erstbezug nur einen
Ortsteil haben, der im Median über 10,00 Euro/m² liegt.
Dies ist das Zentrum-Nordwest, besser bekannt als das
Waldstraßenviertel, mit 10,50 Euro/m². Betrachtet man
die zehn Stadtbezirke Leipzigs, zu denen jeweils mehrere
Ortsteile gehören, dann ist es der Stadtbezirk Mitte, in dem
auch das Waldstraßenviertel liegt, der erwartungsgemäß
den höchsten Median im Erstbezug aufweist. Dieser liegt bei
9,50 Euro/m².
Zweitens liegt der mittlere Angebotsmietpreis für alle Be-
stands- und Erstbezugswohnungen bei 6,60 Euro/m². Er ist
seit 2014 von 5,81 Euro/m² um 14 Prozent gestiegen. Leip-
zigs Mieten weisen damit im Vergleich zu anderen Städten
wie Berlin (9,00 Euro/m²) nach wie vor ein eher niedriges
Niveau auf.
Die Preisanstiege auf dem Wohneigentumsmarkt sind drit-
tens deutlich höher. Im Jahr 2016 wurden beim Erstverkauf
für neu gebaute Eigentumswohnungen inklusive Stellplatz
im Durchschnitt 3.540 Euro/m², für sanierte Eigentumswoh-
nungen ohne Stellplatz 3.335 Euro/m² gezahlt, was einem
Preisanstieg um 18,6 Prozent bzw. 21,5 Prozent entspricht.
hier hat ein Aufholprozess gegenüber anderen attraktiven
Metropolen wie Berlin, köln, Frankfurt am Main oder ham-
burg eingesetzt, die für kapitalanleger von jeher interessan-
ter sind. Außerdem spiegelt sich darin das deutlich gestiege-
ne Interesse an Wohneigentum sowohl bei Selbstnutzern als
auch bei Investoren aus ganz Deutschland wider.
Wie würden sie die Zukunftsaussichten beschreiben? steigt
das Preisniveau weiter?
In Leipzig leben heute rund 70.000 Menschen mehr als noch
2011. Der enorme Zuzug schwächt sich allerdings gerade ab.
In diesem Jahr erwarten die Statistiker ein Wachstum um
höchstens 10.000 Personen und damit weniger als 2015
und 2016. Spannend ist, dass inzwischen nicht mehr vor-
ranging Menschen aus den mitteldeutschen Bundesländern
herziehen, sondern aus anderen Großstädten und aus dem
Ausland. Der Druck auf den Markt wird sich – auch wegen
der vielen Neubauprojekte – vermutlich nicht weiter erhö-
hen. Ich denke, dass die Mieten im Bestand dennoch steigen
werden. Dafür spricht die relativ niedrige Mietpreisbelastung
im Gegensatz zu anderen Städten. Bei Leipziger haushalten
ließen durchschnittlich 22,6 Prozent des monatlichen Netto-
einkommens in die kaltmiete. Es gibt viele Städte, in denen
die Mietpreisbelastung über 30,0 Prozent liegt.
In vielen westdeutschen großstädten sind Mietpreise von
10,00 bis 12,00 euro/m² Normalität. sind Wohnungen in
diesem bereich in Leipzig gefragt?
Diese Preise sind für Neubauprojekte auch in Leipzig keine
Seltenheit mehr. Insbesondere in der Südvorstadt, in Schleu-
ßig, Plagwitz, Gohlis und im gesamten Stadtbezirk Mitte
timo Pinder, geschäftsführer PIsA IMMobILIeNMANAgeMeNT
gmbH & Co. Kg
4 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT
werden Preise über 10,00 Euro/m² verlangt. Gelegentlich
werden sie auch in Stötteritz, Probstheida, reudnitz-Thon-
berg, Möckern, Lindenau und Alt-Lindenau aufgerufen. Die
hohe Nachfrage danach können wir in der Praxis bestätigen:
Unsere Neubau-Vermietungsprojekte in den hochpreisigen
Lagen sind regelmäßig innerhalb kurzer Zeit vermietet. Das
belegt das große Interesse daran.
Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt laut Ihren Zah-
len bei 69,44 m². Ist diese Zahl konstant geblieben oder
hat sie sich geändert?
Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist in den letzten Jah-
ren leicht gestiegen. 2011 lag sie bei 69,0 m². Der Trend hin
zu großen Wohnungen lässt aber mit den steigenden Preisen
nach, so dass Projektentwickler zunehmend auf praktische
und effektive Grundrisse setzen, insbesondere im Neubau.
Welche Wohnungstypen (größen) werden aktuell beson-
ders stark nachgefragt?
Besonders nachgefragt werden ganz klar große Wohnun-
gen für Familien mit praktischen und efizienten Grundrissen
ab vier und fünf Zimmern sowie kompakte Single-Apparte-
ments mit mindestens zwei räumen und einer Größe von
30,0 bis 50,0 m². Wir stellen zudem fest, dass die Nachfrage
nach großzügigen 6- und 7-raumwohnungen immer wieder
auftaucht, der Markt hier aber nur ein sehr begrenztes An-
gebot aufzuweisen hat.
Welche bedeutung hat barrierearmes/barrierefreies Woh-
nen?
Das Thema gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die Zahl der
Einwohner über 70 Jahre steigt in Leipzig kontinuierlich. Ins-
besondere in den mittleren und niedrigen Preisgruppen ist
der Bedarf nicht abgedeckt. Leipzig hat hier, wie viele andere
deutsche Städte, Nachholbedarf. Die meisten Neubauprojek-
te werden barrierearm beziehungsweise barrierefrei gebaut,
jedoch ist eine Nachrüstung sowohl in den Gründerzeitbau-
ten, also auch in den Plattenbauten eher schwierig. So ist die
Möglichkeit, Fahrstühle einzubauen begrenzt, ebenso fest
verbaute Schwellen zu Bad und Balkon zu entfernen. Beim
Betreuten Wohnen steht Leipzig laut einer aktuellen Studie
der TErrAGON INVESTMENT Gmbh im deutschlandweiten
Vergleich dagegen sehr gut da. Das Unternehmen ermittelte
für die 30 größten deutschen Städte die Anzahl an Apart-
ments je 100 Senioren. Die Messestadt gehört nach Frankfurt
am Main (10,5 Prozent) zu den am besten gerankten Städten
mit 9,5 Prozent (3. Platz hamburg mit 6,3 Prozent).
es heißt sehr oft, dass die Ansprüche der Mieter immer
weiter steigen. Können sie diesen Trend bestätigen? Wenn
ja: Was verlangt der Mieter heute?
Die Mieter sind sich der Leipziger Marktsituation durchaus
bewusst. Ihr Anspruchsdenken bezieht sich vorranging auf
den Service des Maklers, also von der kontaktaufnahme über
die Besichtigung bis hin zur reibungslosen Abwicklung des
Mietvertrages. Bei den Wohnungen selbst sind die Ansprü-
che relativ reell, das heißt eine hohe Qualität und exklusive
Ausstattung rechtfertigen einen höheren Preis. Der Mieter-
markt, wie wir ihn viele Jahre in Leipzig hatten, wandelt sich
langsam in einen Vermietermarkt. Wir sind aber von Berliner
Verhältnissen weit entfernt. konkret ist in der Ausstattung
quer durch alle Preissegmente ein Balkon das A und O. Im
hochpreissegment geht es dann um funktionale Querschnit-
te, hochwertige Materialien und Barrierefreiheit. In der Mit-
telklasse wird auf zeitgemäße Badverliesung und Bodenbe-
läge Wert gelegt.
eigentum gilt nicht mehr nur als eine Absicherung für das
Alter, sondern wird auch für Investoren interessant, da die
Preise in den Top 7 durch die Decke gehen. Wie ist der
aktuelle Durchschnitts-Quadratmeterpreis bei eigentums-
wohnungen in Leipzig im erst- und Wiederverkauf?
Aktuell liegen wir – wie oben erwähnt – beim Erstver-
kauf einer sanierten Eigentumswohnung ohne Stellplatz
im Durchschnitt bei 3.335 Euro/m², im Neubaubereich
sind es 3.540 Euro/m². Die Preise für den Wiederverkauf
liegen deutlich darunter: Für sanierte Wohnungen sind es
1.278 Euro/m², für neu gebaute Wohnungen 1.458 Euro/
m². Der Preisanstieg ist hier auch nicht ganz so groß wie
beim Erstverkauf. Er liegt bei 17,5 Prozent bzw. 14,4 Prozent.
Im Vergleich zu den Mietpreisen mit einem Preisanstieg von
11,0 Prozent ist der Anstieg hier deutlich höher.
Welche stadtteile liegen in der beliebtheit beim Kaufen
vorn? gibt es unterschiedliche begehrlichkeiten von eigen-
nutzern und Investoren bei der standortwahl?
Wenn man die Beliebtheit an den Preisen festmacht, dann
sind das ganz klar die Zentrumslagen sowie die bekannten
Magneten Schleußig, Plagwitz, Südvorstadt, aber auch reud-
nitz-Thonberg, Stötteritz, Lindenau und Gohlis-Mitte. Selbst-
nutzer legen dabei besonders großen Wert auf Wohnquali-
tät, Lage und Wohnungsquerschnitt und sind im Gegenzug
bereit, höhere kaufpreise zu zahlen. Für Investoren zählen
dagegen ausschließlich die Objektparameter. Gekauft wird
daher im gesamten Stadtgebiet. In Leipzig sind Selbstnutzer
im Vergleich zu Investoren nach wie vor in der Minderheit.
In vielen großstädten sind gruppenbesichtigungen die
Norm. gibt es so etwas auch in Leipzig?
Man kann davon ausgehen, dass auf nahezu jede Wohnung
mehrere Interessenten kommen. Gruppenbesichtigungen
sind in Leipzig deshalb leider inzwischen auch an der Ta-
gesordnung. Unser Unternehmen lehnt dies jedoch ab. Wir
legen großen Wert auf individuelle Besichtigungstermine,
was mit richtiger Organisation und enger Taktung auch mög-
lich ist. Die Wohnungsbesichtigungen inden dabei meist in
bewohntem Zustand statt, damit keine Leerstandszeiten ent-
stehen.
Marktbericht 2017 5
INTeRVIeW
TRANsPAReNZ sCHAFFeN
6 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT
Der vorliegende PIsA-Marktbericht 2017 wurde erstmalig
in Zusammenarbeit mit einem Professorenteam der be-
rufsakademie sachsen, staatliche studienakademie Leip-
zig erarbeitet. Mit Prof. Dr. habil. Kerry-u. brauer sprachen
wir über Neuerungen und ergebnisse.
Warum engagiert sich die staatliche studienakademie
Leipzig bei der erarbeitung eines Marktberichtes für die
stadt Leipzig?
Für uns ist es ein hochinteressantes Projekt. Ein solcher Woh-
nungsmarktbericht liegt im Interesse aller Marktakteure, er
schafft Transparenz über die Entwicklung der Angebotsmie-
ten in der Stadt. Der Marktbericht gibt nicht nur Investoren
Aufschluss darüber, welche renditeerzielungsmöglichkeiten
für sie entstehen, sondern er ist auch für die Stadt ein Seis-
mograf, um wohnungspolitische und städtebauliche Entwick-
lungskonzepte zu prüfen und weiter zu entwickeln. Nicht zu-
letzt tragen wir mit diesem Wohnungsmarktbericht unserem
ureigenen Geschäft rechnung – dem Wissenstransfer in die
Branche. Die sehr enge Verbindung zwischen Theorie und
Praxis, wie sie seit fast 25 Jahren mit der Studienrichtung
Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Sachsen prak-
tiziert wird, können wir damit auf das Gebiet der Marktfor-
schung ausweiten.
Was ist neu im Vergleich zur ersten Aulage im vorigen
Jahr?
Der vorliegende zweite Marktbericht wurde auf der Grund-
lage einer verbesserten statistischen Methodik erarbeitet
und dahingehend erweitert, dass nicht nur die aktuellen
Mietpreise, sondern die Preisentwicklung der letzten drei
Jahre einbezogen wurde. Auf dieser Grundlage konnte die
hohe Dynamik des Marktes aufgezeigt werden. Eine wei-
tere Neuerung besteht in der Visualisierung und detaillier-
ten Darstellung angebotener Mietpreise. So werden für die
Stadt Leipzig insgesamt, für jeden Stadtbezirk und innerhalb
der Stadtbezirke für jeden Ortsteil die Mietpreisangebote
differenziert nach Preisspannen dargestellt. Die Abhängig-
keit der Preise von der Wohnungsgröße lässt sich anhand
von Streudiagrammen erkennen. Bei den Ausführungen pro
Stadtbezirk wurden darüber hinaus die kaufpreise bei Eigen-
tumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage
der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet.
Damit werden den Akteuren am Markt noch mehr Informati-
onen zur Verfügung gestellt.
Wie wurden die Daten erhoben? Welche Herausforderun-
gen mussten sie meistern?
Für die Studie wurde die Angebotsdatenbank von Immo-
bilienscout24 für die Jahre 2014, 2015 und 2016 bereinigt
und mit den Methoden der deskriptiven Statistik bis auf
Ortsteilebene detailliert ausgewertet. Eine der größten her-
ausforderungen war die Frage, wie man die Datenqualität
verbessern kann und beispielsweise die Vielzahl von Dublet-
ten beseitigt. Dies konnten wir halbautomatisch lösen. Durch
diese Methode sind aus der ursprünglichen Datenbasis von
166.512 Datensätzen schlussendlich 89.613 Datensätze in
die Auswertung eingegangen.
Wie wird mit Wohnungsgenossenschaften oder kommuna-
len unternehmen umgegangen, die nur selten auf dem Por-
tal ihre Wohnungen anbieten, aber große bestände haben?
Wir müssen darauf hinweisen, dass die Beschränkung auf
die Angebotsmieten und die Beschränkung auf nur einen
Angebotskanal bei der Interpretation der Ergebnisse zu be-
rücksichtigen sind. So gehen Wohnungen, die nicht über Im-
mobilienscout24 beworben wurden, nicht in die Studie ein.
Wohnungsgenossenschaften und auch das kommunale Woh-
nungsunternehmen vermieten häuig nicht über dieses Por-
tal und bieten auch Wohnungen unterhalb des ermittelten
Preisniveaus an. Wir vermuten deshalb, dass das tatsächliche
Preisniveau unter dem in der Studie ermittelten Preisniveau
liegt.
Prof. Dr. habil. Kerry-u. Brauer, Direktorin der staatlichen studien-
akademie Leipzig
Marktbericht 2017 9
12111098765432
Mie
te (
Euro
/ m
2)
an
zah
l D
ate
nsä
tze
West Nordost Ost Nordwest Nord Alt-West Leipzig Südwest Südost Süd Mitte
Mie
te (
Euro
/ m
2)
an
zah
l D
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nsä
tze
West Nordost Ost Nordwest Alt-West Südost Leipzig Nord Südwest Süd Mitte
12111098765432
Mie
te (
Euro
/ m
2)
an
zah
l D
ate
nsä
tze
2014 2015 2016
Erstbezug Bestand
2014 2015 2016
20181614121086420
Mie
te (
Euro
/ m
2)
0 50 100 150 200
Leipzig Mittelwert Leipzig
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
12111098765432
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
abb. 4: ErSTBEZUG UND BESTAND – Abhängigkeit der Angebotsmiete von der Wohnungsgröße 2016
Wohnungsgröße (m2)
abb. 1: ErSTBEZUG UND BESTAND – Zeitliche Entwicklung der Angebotsmieten
abb. 2: ErSTBEZUG – räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten 2016
abb. 3: BESTAND – räumlich gegliederte Verteilung der Angebotsmieten 2016
Marktbericht 2017 11
2014 2015 2016
abb. 9: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen
Erstverkauf Neubau
Erstverkauf Sanierung (ohne Stellplatz)
Wiederverkauf Neubau
Wiederverkauf Sanierung(ohne Stellplatz)
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Alt-West Südwest Ost Süd Nordwest Nordost Leipzig Südost Nord Mitte West
abb. 6: WOhNEIGENTUM Erstverkauf Sanierung 2016 (ohne Stellplatz)
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Alt-West Südost Ost West Süd Nordwest Leipzig Nord Nordost Südwest Mitte
Minimum Mittelwert Maximum
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Nordost Ost Nordwest Alt-West Südost Südwest Leipzig Nord Süd Mitte West
abb. 8: WOhNEIGENTUM Wiederverkauf Sanierung 2016 (ohne Stellplatz)
abb. 7: WOhNEIGENTUM Wiederverkauf Neubau 2016 (mit Stellplatz)
Minimum Mittelwert Maximum
14 ADVErTOrIAL LEIPZIGEr STADTWErkE
INTeRVIeW
eNeRgIeLösuNgeN FÜR DAs WoHNeN VoN MoRgeN
Hohe energetische Anforderungen, Digitalisierung, stei-
gende Ansprüche auf Mieterseite und dabei trotzdem
wirtschaftlich handeln – die Wohnungswirtschaft steht vor
vielen Herausforderungen. es gibt aber auch Lösungen, wie
stephan Klan von den Leipziger stadtwerken erklärt.
Die Rahmenbedingungen für die Wohnungsbranche haben
sich in den letzten Jahren grundlegend verändert. Vor wel-
chen Aufgaben steht die Wohnungswirtschaft heute?
Die speziischen herausforderungen sind vielfältig. So sind
zahlreiche neue gesetzliche Anforderungen und Normen um-
zusetzen. Eines der jüngsten Beispiele ist das GebäudeEner-
gieGesetz, das voraussichtlich 2018 in kraft treten soll und
bisherige Verordnungen zusammenführt. Die Wohnungsbau-
branche klagt, dass sich seit 1990 die Zahl der Normen und
Vorschriften von 5.000 auf 20.000 vervierfacht hat. Gleichzeitig
wird bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsräumen benötigt.
Auch bei den barrierearmen und barrierefreien Wohnungen
gibt es aufgrund des demographischen Wandels einen Nach-
holbedarf. Darüber hinaus gehört die Energiewende zu den
Themen, die die Wohnungswirtschaft aktuell beschäftigen.
Viele Immobilienunternehmen fragen sich, wie man ener-
gie und Kosten sparen kann, efizienter heizen und dabei
energie intelligent steuert. In welchen bereichen bzw. für
welche energiefragen bieten die Leipziger stadtwerke Lö-
sungen an?
Wir bieten einen 360°-Lösungsansatz, weil wir wissen, dass
man kosteneinsparungen und cO2-Optimierung meist nur
durch die kopplung verschiedener Maßnahmen und Techno-
logien erreichen kann. Jeder kunde hat andere energetische
Voraussetzungen und genau das versuchen wir in unserem
Lösungsansatz zu berücksichtigen. Das Portfolio reicht von
der Analyse über die Optimierung von heizungs-, klima- und
Beleuchtungsanlagen bis zur Energieerzeugung, -beschaffung
und -lieferung. Wir empfehlen auch den Einsatz alternativer
Technologien, z. B. Photovoltaik-Anlagen.
ergeben Photovoltaikanlagen wirtschaftlich sinn?
Auf jeden Fall. Strom aus Sonnenlicht ist eine echte Alternati-
ve, da er in der regel deutlich günstiger ist als Strom aus dem
öffentlichen Netz. Sie reduzieren Energiekosten und machen
sich unabhängiger von Preisschwankungen am Strommarkt.
betriebs- und Heizkostenabrechnung sind meist eine zeit-
aufwändige sache. Wie kann man Heizkosten transparent
und zeitsparend verteilen und abrechnen?
Mit einer integrierten Abrechnung für heiz- und Betriebskos-
ten gibt es für Unternehmen der Wohnungswirtschaft eine
komfortable Lösung zur Prozessoptimierung – efizient und
vollautomatisiert. Durch eine gemeinsame Web-Schnittstel-
le werden Standard-Datensätze ausgetauscht und können
schnell verarbeitet werden. Sie erhalten druck- und versand-
fertige Abrechnungen und sparen dadurch Zeit und kosten für
die jährliche heiz- und Betriebskostenabrechnung.
ganzheitlich, zukunftsfähig, wirtschaftlich: Nennen sie uns
ein beispiel?
Die Baugenossenschaft Leipzig eG stand vor einigen Jahren
vor der Frage, wie die Wärmeversorgung ihrer Wohnungsein-
heiten in Zukunft aussehen soll. Gewünscht waren von Sei-
ten des kunden eine deutlich bessere cO2-Bilanz, möglichst
geringe Eigeninvestitionen und stabile Preise auf niedrigem
Niveau. Wir haben dem kunden mit der Umstellung auf die
umweltfreundliche Leipziger Wärme ein rundum-sorglos-Pa-
ket geschnürt: Preisstabilität, Vertrags- und Planungssicher-
heit für mindestens 15 Jahre, dazu keinerlei Aufwand für
Wartung, Instandhaltung und Betriebsführung. Laufendes
Monitoring und Datenauswertung durch die Stadtwerke wer-
den künftig noch weiter ausgebaut und perfektioniert. Der
Einsatz modernster Technik und die Übernahme sämtlicher
Installations- und Entsorgungsarbeiten bei der Errichtung der
stephan Klan, Leipziger stadtwerke, Abteilungsleiter energie-
lösungen Markt Foto: Leipziger stadtwerke
INTeRVIeW
uRbANe gebIeTe ALs WICHTIge ALTeRNATIVe
16 ADVErTOrIAL BSkP – Dr. BrOLL · SchMITT · kAUFMANN & PArTNEr
bernd Morgenroth ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für
bau- und Architektenrecht in Dresden und berlin. er betreut
und begleitet als verantwortlicher Partner für die Rechts-
anwalts-, steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungskanzlei
bsKP mit seinem Team bundesweit Mandate im bereich der
Projektentwicklung und Immobilientransaktionen, so auch
seit mehreren Jahren u. a. in Leipzig, Dresden und Chemnitz.
er verfügt über langjährige erfahrung im bereich des bau-,
Immobilien- und Planungsrechts, doziert und veröffentlicht
regelmäßig zu diesen Themen.
um den großen Flächenengpässen für dringend erforderli-
chen Wohnungsneubau zu begegnen, soll es das „urbane
gebiet“ als ergänzung zu den bisherigen baugebietskatego-
rien der baunutzungsverordnung geben. Weiterhin wurde
die Möglichkeit geschaffen, Außenbereichslächen, die an
einen im Zusammenhang bebauten ortsteil angrenzen, für
die Wohnbebauung mit einzubeziehen. Wie bewerten sie
diese Neuerungen?
Grundsätzlich ist darin eine künftig als positiv zu bewertende
Projektentwicklungsgrundlage für kommunen wie Leipzig so-
wie für Investoren zu sehen. Dabei muss man die Bedeutung
der beiden Neuerungen, die einen ganz wichtigen Part der
BauGB-Novelle 2017 ausmachen, unterscheiden. Zunächst
einmal wurde ein neuer Baugebietstypus, das „Urbane Ge-
biet“, geschaffen, er soll der Nachverdichtung von Innenstadt-
lagen dienen und die Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und
Industriebereiche fördern, das Nebeneinander von Wohnen
und Arbeiten besser ermöglichen. Dabei muss die Mischung
von Wohnen und Gewerbe/Arbeiten, anders als beim Misch-
gebiet, nicht gleichgewichtig sein. Vor allem kommen damit
urbane Gebiete als Alternative für Mischgebiete in Betracht.
Ein gleichermaßen wichtiges Instrument ist die regelung im
neuen § 13 b BauGB zur Einbeziehung von Außenbereichslä-
chen im sog. beschleunigten Verfahren. Damit können künftig
Bebauungspläne mit einer Grundläche von bis zu einem hek-
tar für Wohnnutzung im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden. Grundvoraussetzung ist, dass die Grundstücke des
Außenbereiches an bebaute Ortsteile anschließen.
Wie sehen sie das Thema urbanes gebiet für Leipzig?
Grundsätzlich ist das zu begrüßen. In Leipzig gibt es in vielen
Stadtlagen Optimierungs- und Verbesserungsmöglichkeiten,
gegebenenfalls in B-Planbereichen, in denen schon ein Misch-
gebiet ausgewiesen ist. Ein Beispiel in Leipzig wäre der Bebau-
ungsplan Nr. 426, die Neubebauung Brandenburger Straße/
hofmeisterstraße/hahnekamm im östlichen Zentrum. Ziel ist
ein nutzungsgemischtes, urbanes Quartier mit Büronutzung,
hotel, Dienstleistungen, Einzelhandelsnutzung wie aber auch
Wohnnutzung, inklusive einer kompakten Blockrandstruktur
mit klar deinierten öffentlichen räumen und einer gesteu-
erten Durchmischung verschiedener innenstadttypischer Nut-
zungen. Nach der Einordnung als urbanes Gebiet könnte mehr
Wohnraum umgesetzt werden. Die Gebietskategorisierung
käme auch Stadtteillagen wie reudnitz oder Stötteritz zugute.
Wie sehen sie die Möglichkeiten für die einbeziehung von
Außenbereichslächen in der stadt Leipzig?
hier fallen mir zusätzliche Flächen für Wohnraumnutzung im
Leipziger Süden hin nach Markkleeberg ein. Ein Planbeispiel
wäre die Schaffung zusätzlicher Bebauungslächen im Au-
ßenbereich in Angrenzung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 386, dem Wohngebiet östlich kaninchensteig
(Stadtbezirk Südwest, Ortsteil knautkleeberg-knauthain). Man
darf dabei generell nicht übersehen, dass es sich bei dieser
regelung nicht um eine Umsetzung im rahmen des bebauten
Innenbereichs nach § 34 handelt und damit eben nicht einem
deutlich einfacheren und schnelleren Verfahren zur Schaffung
von Baurecht unterliegt.
Wermutstropfen dieser als vorläuig zu bezeichnenden
Regelungen ist, dass das Verfahren zur Aufstellung eines
entsprechenden b-Plans bis zum 31.12.2019 förmlich ein-
geleitet werden muss und der satzungsbeschluss bis zum
Bernd Morgenroth, Rechtsanwalt und Fachanwalt für bau- und
Architektenrecht Foto: bsKP
Marktbericht 2017 17
31.12.2021 zu fassen ist. Womit könnte ein Investor vor die-
sem Hintergrund agieren?
Alle Investoren, die solche Gebiete im Blick haben, sollten in-
itiativ an die kommune herantreten und beispielsweise mit
dem Mittel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Bau-
reifmachung diskutieren. Gerade im Bereich des beschleunig-
ten Verfahrens nach § 13 b BauGB kann die Schaffung von
Baurecht schneller erfolgen. Nichtsdestotrotz muss ein Zeit-
raum von wenigstens anderthalb bis zwei Jahren bis zum Sat-
zungsbeschluss angesetzt werden.
Das Wort „urban“ zieht große Kreise. Welche erleichterung
hat diese einführung aus Ihrer sicht gebracht?
Deutlich vereinfacht wird die Möglichkeit, eine hohe Bebau-
ungsdichte zu ermöglichen. Der Nutzungskatalog des urba-
nen Gebietes kommt den real existierenden Bedürfnissen
der Praxis deutlich mehr entgegen als der des Mischgebietes.
Ungeeignet ist allerdings das Gebiet für neue Entwicklungen
außerhalb des Innenstadtbereiches. Es geht hier vorrangig um
Nachverdichtungen im innerstädtischen Bereich, gerade dort
gibt es in Leipzig nach meiner Auffassung sehr viele Möglich-
keiten, mehr Wohnraum zu schaffen.
Zukunftsfähige Quartiere sollen zeitnah entstehen. Zeitnah
wird im Duden wie folgt deiniert: „so, dass es für die ge-
genwart wichtig und von bedeutung ist“. Aber ziehen sich
nicht viele Projekte in die Länge?
Das Wort „zeitnah“ ist im behördlichen Sinn zu relativieren. Es
ist festzustellen, dass gerade in Städten wie Leipzig ein massi-
ver Anstieg der Projektentwicklungen zu verzeichnen ist. Be-
dingt dadurch haben die kommunen einen großen rückstand
bei der Bearbeitung, auch wegen fehlender Fachkräfte in
den jeweiligen Fachämtern. Es ist sehr auffällig, dass das be-
schleunigte Verfahren nach § 13 b BauGB leider nicht in der
praktischen Umsetzung so schnell abläuft, wie es ursprünglich
angedacht bzw. beabsichtigt war. Die entsprechende Straf-
fung der innerbehördlichen Entscheidungsprozesse und die
Zusammenführung der entsprechenden Ergebnisse der Fach-
behörden erfolgt teilweise sehr schleppend. Für sehr sinnvoll
erachte ich regelmäßige Sitzungen mit der Amtsleitung sowie
den beteiligten Fachbehörden, um die jeweiligen Aufgaben
sowie deren Abarbeitung innerhalb klar deinierter Zeiträume
zielführend und strukturiert zu besprechen.
Flexibler, bedarfsgerechter und letztendlich bezahlbarer
bau war die Prämisse der Novelle. Wird dieses Ziel mit der
baugb-Novelle erreicht?
Das zu beurteilen, ist verfrüht, die Novelle gibt es erst seit Mai
2017. Es ist immer ein Leichtes, neu geschaffene Gesetze und
Verordnungen zu kritisieren. Wichtiger ist, dass damit kons-
truktiv umgegangen wird. Optimierungsmöglichkeiten kann
man im hinblick auf die Baurechtschaffung im Bereich des
§ 34 BauGB sehen. Die Einbeziehung von Außenbereichslä-
chen betrifft gerade solche Bereiche nicht, sie ist immer noch
der Bauleitplanung und damit einem deutlich langsameren
Prozess vorbehalten. hier sollten perspektivisch bessere Mög-
lichkeiten für die kommunen geschaffen werden, schneller
Baurecht und damit mehr Wohnraum schaffen zu können.
Investoren müssen sich immer öfter den Vorwurf gefallen
lassen, dass sie zu renditeorientiert sind. Welchen Konlikten
sind Projektentwickler aus Ihrer sicht derzeit ausgesetzt?
Diese Frage ist etwas zu vielschichtig, um sie kurz zu beant-
worten. Lassen Sie mich es so formulieren: Leider gibt es
zu viele Grundstücke, die immer wieder weiterverkauft und
weitervermarktet werden, um einen bestmöglichen Verkaufs-
preis zu erzielen. Damit wird der Ankauf immer teurer, was
ich als erstes Problem sehen würde. Zudem sehen sich Pro-
jektentwickler sowie Investoren, die schnellstmöglich etwas
umsetzen wollen, häuig mit viel und langsamer Bürokratie
konfrontiert. Ohne ein funktionierendes Netzwerk und eine
kooperative wie koordinierte handlungsweise Schulter an
Schulter mit der kommune sind im Bereich der Bauleitplanung
Projekte nur schwerfällig, mitunter gar nicht umsetzbar. Und:
Jeder Projektentwickler muss letztendlich renditeorientiert ar-
beiten, daran wird sich nichts ändern.
Das beschleunigte Verfahren nach § 13 b baugb sehen viele
als einen wichtigen ersten Ansatz zur schaffung von mehr
Wohnraum innerhalb kurzer Zeit. Welche praktischen erfah-
rungen haben sie damit?
Wir begleiten seit Jahren Projekte, auch im Bereich des § 13 b
BauGB. Allerdings ist das Wort „beschleunigt“ dabei zu relati-
vieren, denn selbst solche Verfahren dauern manchmal sogar
zwei bis drei Jahre bis zum Satzungsbeschluss als Grundlage
des jeweiligen Baurechtes. Diese Länge kann nicht der Wille
des Gesetzgebers sein. Wir verstehen uns hinsichtlich dieser
Problematik als Berater und Wegbereiter, indem wir versu-
chen, unsere Möglichkeiten und Erfahrungen bei einer prob-
lemlösenden kommunikation mit einzubringen, außer der je-
weiligen rechtlichen Expertise, um die wir von den jeweiligen
Investoren oder kommunen gebeten werden.
eine vorläuige Regelung besagt, dass das Verfahren zur
Aufstellung eines entsprechenden b-Plans zur einbeziehung
von Außenbereichslächen bis zum 31.12.2019 förmlich
eingeleitet werden muss und der satzungsbeschluss bis
zum 31.12.2021 zu fassen ist. gilt hier: gut gedacht, aber
schlecht gemacht?
Nach meiner Auffassung ist dieser Zeitraum zu kurz bemessen.
Man darf dabei allerdings nicht vergessen, dass es sich um
eine Ausnahmeregelung und keinen regelfall handelt. Grund-
sätzlich steht diese regelung im Widerspruch zum Grundsatz
„Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Man beindet sich
im Spannungsfeld zwischen dem Wunsch nach Schaffung von
mehr Wohnraum und einer schnelleren Verfahrensdauer, an-
dererseits aber auch der Gefahr der Überplanung und mögli-
chen Zersiedlung. Grundsätzlich ist die regelung zu begrüßen.
30 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT
WoHNeIgeNTuM
Die Anzahl neugebauter Eigentumswohnungen ist im Stadt-
bezirk relativ gering. Allerdings wurden im großen Umfang
Bestandsobjekte (revitalisierte kasernenareale) saniert, was
sich in hohen Verkaufszahlen für Eigentumswohnungen wider-
spiegelt. 2015/16 wurden 458 sanierte Wohnungen verkauft,
der Großteil mit Stellplatz. In die Auswertung sind nur die Woh-
nungen ohne Stellplatz eingelossen, um die Vergleichbarkeit
zu anderen Stadtbezirken herstellen zu können. Beim Erstver-
kauf sanierter Eigentumswohnungen stiegen die Preise von
2014 bis 2016 um 14,0 Prozent. 2016 konnten im Durchschnitt
3.214 Euro/m² erzielt werden. Beim Erstverkauf Neubau wa-
ren die kauffälle sehr gering (nur sieben in Möckern), weshalb
der erzielte Durchschnittswert von 2.721 Euro/m² vorsichtig
zu interpretieren ist. Beim Wiederverkauf sanierter Woh-
nungen ist von 2014 zu 2016 ein leichter Preisrückgang zu
verzeichnen. Wurden 2014 im Durchschnitt 1.086 Euro/m² er-
zielt, waren es 2015 nur noch 929 Euro/m² und 2016 dann
1.063 Euro/m². Beim Wiederverkauf neuer Wohnungen gab
es 2015 gegenüber 2014 ebenfalls einen leichten rückgang.
Allerdings stiegen die Preise 2016 wieder an. Sie lagen im
Durchschnitt bei 1.456 Euro/m², was einem Anstieg um
21,2 Prozent entspricht.
abb. 5: WOhNEIGENTUM Erstverkauf Neubau 2016
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Möckern Nordwest Wahren Lützschena-Stahmeln Lindenthal
abb. 6: WOhNEIGENTUM Erstverkauf Sanierung 2016 (ohne Stellplatz)
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Wahren(4 Verkaufsfälle)
Nordwest Möckern Lützschena-Stahmeln(2 Verkaufsfälle)
Lindenthal
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Minimum Mittelwert Maximum
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Minimum Mittelwert Maximum
abb. 7: kaufpreise Eigentumswohnungen 2016
Wohneigentum Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wohneigentum Wiederverkauf Sanierung (ohne Stellplatz)
Minimum Mittelwert Maximum
Marktbericht 2017 31
INVesTMeNT
Investoren inden im Nordwesten der Stadt vergleichsweise
moderate Preise vor. Der Stadtbezirk proitiert von der wirt-
schaftlichen Entwicklung im Norden der Stadt und dem unge-
brochenen Zuzug. Objekte am Stadtrand rücken so in den Fokus
der Investoren. Sanierte Mehrfamilienhäuser wurden 2016
zwischen 437 Euro/m² (Möckern) und 1.510 Euro/m² (Wah-
ren) veräußert. Damit ergibt sich ein durchschnittlicher Ver-
kaufspreis von 975 Euro/m² im Stadtbezirk. Insgesamt fanden
18 sanierte Mehrfamilienhäuser einen neuen Besitzer, davon
12 in Möckern und sechs in Wahren. Die Zahl der verkauften
unsanierten Mehrfamilienhäuser iel noch etwas geringer
aus. Von den elf verkauften häusern lagen sechs in Möckern,
drei in Wahren und zwei in Lindenthal. Tendenziell wurden in
Wahren leicht höhere Preise als in den Nachbarortsteilen er-
zielt. Bei einem Mittelwert von 546 Euro/m² wurden hier un-
sanierte Mehrfamilienhäuser für bis zu 742 Euro/m² verkauft.
In Möckern lagen die Preise im Mittelwert bei 499 Euro/m²
und im Maximum bei 692 Euro/m².
abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 2016
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0Wahren Nordwest Möckern Lützschena-Stahmeln Lindenthal
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
abb. 10: INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 2016
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Lindenthal Nordwest Möckern Wahren Lützschena-Stahmeln
2014 2015 2016
abb. 8: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen
Erstverkauf Neubau
Erstverkauf Sanierung (ohne Stellplatz)
Wiederverkauf Neubau
Wiederverkauf Sanierung(ohne Stellplatz)
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
Datenquelle: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2016 Minimum Mittelwert Maximum
44 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT
sTADTbeZIRK osT
HoHes PoTeNZIAL FÜR INVesToReN
MIeTe
Der Stadtbezirk Ost bildet zum Teil die östliche Stadtgrenze
Leipzigs. Dies betrifft die Ortsteile heiterblick, Engelsdorf und
Althen-kleinpösna. Aufgrund seiner randlage ist auch dieser
Bezirk in Bezug auf seine Wohnstruktur sehr heterogen. Seine
Ortsteile sind weitgehend ländlich geprägt und verfügen über
einen hohen Anteil von Einfamilienhaussiedlungen. Die An-
gebote von Mietwohnungen für den Erstbezug nach Neubau
oder Sanierung sind wegen der geringen Datenlage für einige
Ortsteile nicht auswertbar (siehe Abbildung 2). Bei den Ange-
botsmieten für Bestandswohnungen liegen im Jahr 2016 für
den Ortsteil Baalsdorf nur fünf Datensätze, für Althen-klein-
pösna nur 39 Datensätze vor.
Die Angebotsmieten im Bestand haben sich im Stadtbezirk
Ost von 2014 bis 2016 von durchschnittlich 4,92 Euro/m² auf
5,55 Euro/m² erhöht, was einem Anstieg um 12,8 Prozent
entspricht. Die Mietpreise liegen im Jahr 2016 bei drei Viertel
der angebotenen Bestandswohnungen unter 6,32 Euro/m².
Im Erstbezug war ein Preisanstieg von 2014 (5,63 Euro/m²)
zu 2015 (6,80 Euro/m²) zu verzeichnen. Der Anstieg zu 2016
war jedoch maßgeblich geringer (7,01 Euro/m²). Im Vergleich
zu anderen Ortsteilen fällt die Preisdifferenzierung bei den
angebotenen Wohnungen im Erstbezug eher gering aus. So
bewegen sich 20,0 Prozent der teuersten Wohnangebote zwi-
schen 7,60 Euro/m² und 8,50 Euro/m². Beim Erstbezug liegen
drei Viertel der angebotenen Wohnungen unter einem Miet-
preis von 7,61 Euro/m².
In der Abbildung 4 wird deutlich, dass sich die Mietwohnungs-
angebote im Stadtbezirk im Vergleich zu allen Angeboten der
Stadt Leipzig im unteren Bereich bewegen. Sie sind meist
preiswerter und kleiner. Die mittlere Wohnungsgröße beträgt
65,86 m² (Stadt Leipzig: 69,44 m²) und der mittlere Mietpreis
6,01 Euro/m² (Stadt Leipzig: 6,60 Euro/m²).
Quelle: Stadt Leipzig: Ortsteilkatalog 2016
1 Althen-Kleinpösna
2 baalsdorf
3 Mölkau
4 Anger-Crottendorf
5 Neustadt-Neuschönefeld
1
6 Volkmarsdorf
7 sellerhausen-stünz
8 Paunsdorf
9 Heiterblick
10 engelsdorf
Ost
Daten und Fakten zum Stadtbezirk Ost
2014 2015 Leipzig 2015 / Anteil
Einwohner (hauptwohnsitz) 75.887 79.338 567.846 / 14,0 %
Haushalte 43.024 45.074 324.997 / 13,9 %
Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner 39,3 49,3 30,2
Haushalts-Nettoeinkommen (Median in Euro/Monat auf Basis der kommunalen Bürgerumfrage 2015)
k. A. 1.507 euro 1.665 euro
4
2
10
9
3
5 876
Median Miete Bestand 2016
5,55 €
Median Miete Erstbezug 2016
7,01 €
ERläutERungEn Zu DEn aBBIlDungEn 1–3
Anzahl der ausgewerteten Datensätze
20 % der nächst teuren Wohnangebote
25 % der Wohnangebote unmittelbar über dem Median
Median
25 % der Wohnangebote unmittelbar unter dem Median
20 % der nächst preiswerteren Wohnangebote
nicht dargestellt 5% der teuersten und preiswertesten Wohnangebote
46 PISA IMMOBILIENMANAGEMENT
WoHNeIgeNTuM
Im Stadtbezirk liegt für den Zeitraum von 2014 bis 2016 nur
ein Verkaufsfall für den Erstverkauf Neubau für das Jahr 2016
vor, bei dem 2.421 Euro/m² erzielt wurden.
Beim Erstverkauf sanierter Eigentumswohnungen ist ein
kontinuierlicher Preisanstieg von 2.493 Euro/m² im Jahr
2014 auf 3.142 Euro/m² im Jahr 2016 zu verzeichnen, was
einem Preisanstieg um 26,0 Prozent entspricht. Beim Wie-
derverkauf neuer Wohnungen wurden 2016 im Durchschnitt
1.282 Euro/m² erzielt, was gegenüber 2014 einen Preisan-
stieg um 17,0 Prozent bedeutet. Beim Wiederverkauf sa-
nierter Wohnungen konnten 2016 nur 971 Euro/m² erzielt
werden, was im Preisniveau weit unter den anderen Stadtbe-
zirken (mit Ausnahme des Stadtbezirkes Nordost) liegt, jedoch
einem Anstieg von 30,0 Prozent gegenüber dem Jahr 2014
entspricht. Diese Preisentwicklung verdeutlicht, dass dieser
investorenseitig bisher wenig beachtete Stadtbezirk infolge
der positiven gesamtstädtischen Entwicklung zunehmend
nachgefragt wird.
abb. 6: WOhNEIGENTUM Erstverkauf Sanierung 2016 (ohne Stellplatz)
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Volkmarsdorf Ost Sellerhausen-Stünz
Paunsdorf
(1 Verkaufsfall)
Mölkau
(1 Verkaufsfall)
Neustadt-Neuschönefeld
Anger-crottendorf
heiterblick Engelsdorf Baalsdorf Althen-kleinpösna
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Minimum Mittelwert Maximum
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Minimum Mittelwert Maximum
abb. 7: kaufpreise Eigentumswohnungen 2016
Wohneigentum Wiederverkauf Neubau (mit Stellplatz) Wohneigentum Wiederverkauf Sanierung (ohne Stellplatz)
Minimum Mittelwert Maximum
5.5005.0004.5004.0003.5003.0002.5002.0001.5001.000
5000
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Engelsdorf
(1 Verkaufsfall)
Ost Volkmarsdorf Sellerhausen-Stünz
Paunsdorf Mölkau Anger-crottendorf
Neustadt-Neuschönefeld
heiterblick Baalsdorf Althen-kleinpösna
abb. 5: WOhNEIGENTUM Erstverkauf Neubau 2016
Marktbericht 2017 55
INVesTMeNT
Der Stadtbezirk Süd ist für Investoren nach wie vor attraktiv.
Dabei fällt auch 2016 die Südvorstadt besonders auf. Von den
27 verkauften sanierten Mehrfamilienhäusern des Stadt-
bezirkes fanden 13 und damit fast die hälfte der kauffälle
in diesem Ortsteil statt. In der Südvorstadt wurden zugleich
die höchsten kaufpreise des Stadtbezirkes registriert. Sie er-
reichten im Mittelwert 1.452 Euro/m² und stiegen im Ma-
ximum bis auf 2.215 Euro/m². Überdurchschnittliche Preise
ergaben sich auch in connewitz mit einem Mittelwert von
1.373 Euro/m² und 1.662 Euro/m² im Maximum. Unter
dem Mittelwert des Stadtbezirkes (1.310 Euro/m²) liegen
die Ortsteile Marienbrunn (1.025 Euro/m²) und Dölitz-Dösen
(968 Euro/m²).
Im Stadtbezirk Süd konnten 2016 mangels Angebot nur drei
unsanierte Mehrfamilienhäuser verkauft werden. Der
höchste Preis wurde auch hier in der Südvorstadt erzielt mit
1.437 Euro/m², gefolgt von connewitz mit 940 Euro/m² und
Dölitz-Dösen mit 853 Euro/m².
abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 2016
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0Dölitz-Dösen Marienbrunn Süd connewitz Südvorstadt Lößnig
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
abb. 10: INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 2016
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Ka
ufp
reis
(Euro
/ m
2)
Dölitz-Dösen(1 Verkaufsfall)
connewitz(1 Verkaufsfall)
Süd Südvorstadt(1 Verkaufsfall)
Marienbrunn Lößnig
2014 2015 2016
abb. 8: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen
Erstverkauf Neubau
Erstverkauf Sanierung (ohne Stellplatz)
Wiederverkauf Neubau
Wiederverkauf Sanierung(ohne Stellplatz)
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
Datenquelle: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2016 Minimum Mittelwert Maximum
Marktbericht 2017 59
INVesTMeNT
Im Investmentbereich unterscheiden sich die kaufpreise für
Mehrfamilienhäuser in den einzelnen Ortsteilen des Stadt-
bezirkes Südwest stark (Abb. 9 und 10). Besonders hohe
Preise ließen sich 2016 in Schleußig für sanierte Mehrfami-
lienhäuser (26 kauffälle) mit maximal 2.426 Euro/m² und
1.746 Euro/m² im Durchschnitt erzielen. Diese Preise werden
nur von städtischen Zentrumslagen getoppt. In den anderen
Ortsteilen pendeln sich die Preise im Mittel leicht unter dem
städtischen Durchschnitt von 1.230 Euro/m² ein und liegen
bei 1.120 Euro/m² (Großzschocher), 1.135 Euro/m² (Plag-
witz) und 1.187 Euro/m² (kleinzschocher). In knautklee-
berg-knauthain wechselte nur ein saniertes Wohngebäude für
1.364 Euro/m² den Besitzer. Die Preise für unsanierte Mehr-
familienhäuser (11 kauffälle) variieren stark. Sie schwanken
im Mittel zwischen 139 Euro/m² (Plagwitz) und 913 Euro/m²
(knautkleeberg-knauthain). Den absolut niedrigsten Preis der
Messestadt für ein unsaniertes Mehrfamilienhaus verbuchte
der Ortsteil Plagwitz mit einem Preis von 65 Euro/m².
abb. 9: INVESTMENT Mehrfamilienhaus saniert 2016
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0Großzschocher Plagwitz kleinzschocher Südwest knautkleeberg-
knauthain(1 Verkaufsfall)
Schleußig hartmannsdorf-knautnaundorf
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
abb. 10: INVESTMENT Mehrfamilienhaus unsaniert 2016
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
Plagwitz Großzschocher(1 Verkaufsfall)
Südwest kleinzschocher knautkleeberg-knauthain
Schleußig hartmannsdorf-knautnaundorf
2014 2015 2016
abb. 8: WOhNEIGENTUM Durchschnittliche kaufpreise Eigentumswohnungen
Erstverkauf Neubau
Erstverkauf Sanierung (ohne Stellplatz)
Wiederverkauf Neubau
Wiederverkauf Sanierung(ohne Stellplatz)
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Ka
ufp
reis
(Euro
/m
2)
Datenquelle: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2016 Minimum Mittelwert Maximum