dreptul de preempŢiune, În the right of contractual ... · potestativ de preferinţă atribuit...

Analele Universităţii “Constantin Brâncuşi” din Târgu Jiu, Seria Ştiinţe Juridice, Nr. 1/2012

Annals of the „Constantin Brâncuşi” University of Târgu Jiu, Juridical Sciences Series, Issue 1/2012

DREPTUL DE PREEMPŢIUNE, ÎN

REGLEMENTAREA

NOULUI COD CIVIL

Juanita GOICOVICI*

Abstract: Noul Cod civil modifică radical

regimul juridic al dreptului de preempţiune dobândit prin lege sau prin convenţie, stabilind că: (a) vânzarea în baza unui drept de preempţiune este un contract real, pentru formarea căruia este necesar atât acordul de voinţe dintre vânzător şi preemptor, cât şi consemnarea efectivă a preţului la dispoziţia vânzătorului; (b) vânzarea bunului către un terţ poate avea loc numai sub condiţia suspensivă, tacită sau expresă, a neexercitării dreptului de preempţiune; (c) efectul principal al exercitării preempţiunii, pe lângă formarea vânzării între proprietar şi preemptor, constă în desfiinţarea cu efecte retroactive a convenţiei de vânzare dintre terţul cumpărător şi vânzător, ca urmare a neîndeplinirii condiţiei suspensive; (d) concursul între mai mulţi preemptori se rezolvă în favoarea preemptorului legal, iar nu a celui convenţional, vânzătorul putând însă opta între mai mulţi preemptori legali; (e) termenul legal în care poate fi exercitat dreptul de preempţiune este fixat de legiuitor ca fiind de 10 zile de la comunicarea ofertei, în cazul bunurilor mobile şi de 30 de zile în cazul imobilelor; (f) preemptorul nu se poate prevala de termenele de plată a preţului acordate de vânzător terţului, ceea ce reprezintă o consecinţă a caracterului real al vânzării dintre preemptorul cumpărător şi proprietarul bunului vândut. Noile reguli legale sunt aplicabile atât preempţiunii de sorginte convenţională (generată de un acord de preferinţă), cât şi celei de origine legală, valorificându-se astfel natura juridică similară a celor două categorii de drepturi de preempţiune.

Cuvinte cheie: drept de preempţiune,

acord de preferinţă, pact de opţiune, vânzare, ofertă irevocabilă, Noul Cod civil

THE RIGHT OF CONTRACTUAL

PREFERENCE, IN THE LIGHT OF

THE NEW CIVIL CODE

Juanita GOICOVICI**

Abstract: The New Civil Code radically modifies the judicial regime of the right of contractual preference, having legal or contractual roots, establishing that: (a) the sales contract influenced by a right of contractual preference is concluded as a real agreement, for the formation of which the consent of the vendor and the buyer is necessary, doubled by the real transfer of the price in the vendor’s account; (b) the sales agreed to a third party is considered to be bargained under the tacit or explicit suspending condition of the non-exercise of the right of preeminence; (c) the main effect of the right of contractual preference, along with the concluding of sales between the seller and the preeminent buyer, resides in the retroactive dissolution of the sales between the third buyer and the seller, as an effect of the non-accomplishment of the suspending condition; (d) the legal contest of rights between a plurality of preeminent buyers is solved in favor of the legal preeminence instead of the contractual preeminence, though the seller is allowed to chose between several legally preeminent buyers; (e) the legally fixed term for the exercise of the right of contractual preeminence is 10 days since the communication of the offer, in the case of movable property and 30 days, in the case of real estate; (f) the preeminent buyer is not allowed to invoke the contractual fixed terms of payment from the sales concluded by the seller and the third buyer, as an consequence of the real, non-consensual character of the sales between the seller and the preeminent buyer. The new set of legal rules is applicable both to conventional preeminence (generated by a pact on contractual preference) and to the legally allocated preeminence, the legislator thus valorizing the similar judicial nature of the two categories of preeminence rights.

Keywords: contractual preference, pact on

contractual preeminence, pact on contractual option, sales, irrevocable offer, New Civil Code

* Lector univ. dr., Universitatea „Babeş-Bolyai” Cluj-Napoca, Facultatea de Drept **Lecturer, PhD. University „Babeş-Bolyai” of Cluj-Napoca, Faculty of Law

97



1. Introducere1 Noul Cod civil, intrat în vigoare la 1

octombrie 2011, consacră dreptului de preempţiune un important număr de articole (art. 1730-1740), detaliind rolul jucat de acesta în formarea actului juridic, rol pe care vechiul cod îl ignora.

Având o origine fie contractuală, fie legală, dreptul de preempţiune asigură beneficiarului întâietatea la contractare; potrivit art. 1730 alin. (1) Noul Cod civil, „În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.” Familiară cititorilor consecvenţi de literatură de specialitate, noţiunea acordului de preferinţă continuă totuşi să seducă analiştii prin interogaţiile pe care executarea silită a acestui precontract le ridică2, în ipoteza înstrăinării bunului către un terţ cu încălcarea dreptului potestativ de preferinţă atribuit convenţional beneficiarului pactului. Numeroase decizii judecătoreşti (în sisteme de drept civil asemănătoare, precum cel francez) confirmă apetitul jurisprudenţial pentru subrogarea beneficiarului pactului în poziţia contractuală a terţului cu care a contractat promitentul3 (a), în vreme ce sunt voci care au optat numai pentru anularea vânzării convenite cu terţul, la solicitarea beneficiarului preferinţei, pentru complicitatea terţului la frauda (la adresa intereselor private ale beneficiarului) comisă de promitent4 (b).

Problema executării silite a acordurilor de preferinţă, la cererea beneficiarului, este complicată de faptul că obiectul obligaţiei promitentului este unul mult mai precis decât cel al obligaţiei de a negocia cu bună-credinţă izvorâte dintr-un acord de negociere (art. 1183 şi art. 1279, alin. 4 Noul Cod civil): în cazul preempţiunii acordate convenţional, promitentul se angajează să adreseze cu prioritate titularului opţiunii o ofertă conţinând condiţii identice ori cel puţin la

1. Introduction17 Noul Cod civil, intrat în vigoare la 1

octombrie 2011, consacră dreptului de preempţiune un important număr de articole (art. 1730-1740), detaliind rolul jucat de acesta în formarea actului juridic, rol pe care vechiul cod îl ignora.

Având o origine fie contractuală, fie legală, dreptul de preempţiune asigură beneficiarului întâietatea la contractare; potrivit art. 1730 alin. (1) Noul Cod civil, „În condiţiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.” Familiară cititorilor consecvenţi de literatură de specialitate, noţiunea acordului de preferinţă continuă totuşi să seducă analiştii prin interogaţiile pe care executarea silită a acestui precontract le ridică18, în ipoteza înstrăinării bunului către un terţ cu încălcarea dreptului potestativ de preferinţă atribuit convenţional beneficiarului pactului. Numeroase decizii judecătoreşti (în sisteme de drept civil asemănătoare, precum cel francez) confirmă apetitul jurisprudenţial pentru subrogarea beneficiarului pactului în poziţia contractuală a terţului cu care a contractat promitentul19 (a), în vreme ce sunt voci care au optat numai pentru anularea vânzării convenite cu terţul, la solicitarea beneficiarului preferinţei, pentru complicitatea terţului la frauda (la adresa intereselor private ale beneficiarului) comisă de promitent20 (b).

Problema executării silite a acordurilor de preferinţă, la cererea beneficiarului, este complicată de faptul că obiectul obligaţiei promitentului este unul mult mai precis decât cel al obligaţiei de a negocia cu bună-credinţă izvorâte dintr-un acord de negociere (art. 1183 şi art. 1279, alin. 4 Noul Cod civil): în cazul preempţiunii acordate convenţional, promitentul se angajează să adreseze cu prioritate titularului opţiunii o ofertă conţinând condiţii identice ori cel puţin la fel de avantajoase precum cele propuse unui terţ (ori de către un terţ)21,

98



fel de avantajoase precum cele propuse unui terţ (ori de către un terţ)5, alegerea partenerului contractual nemafiind – pentru promitent – una liberă, ci una depinzând de alegerea beneficiarului de a accepta ori nu oferta, odată emisă. Pe de altă parte, în ipoteza vânzării bunului către un terţ cu încălcarea dreptului de preferinţă al beneficiarului, unele instanţe (în jurisprudenţa franceză) au preferat să se prevaleze de transformarea obiectului obligaţiei în daune-interese (art. 1142 C. civ. francez), învederând dreptul beneficiarului la daune-interese, iar nu la subrogarea silită în poziţia contractuală a terţului, cu argumentul că încălcarea unei obligaţii de a face – cum ar fi, în această optică, obligaţia promitentului de a-l prefera ca partener contractual pe beneficiar6 – nu ar permite decât acordarea de despăgubiri7.

Ar fi, însă, utilă pentru beneficiarul pactului, simpla anulare a convenţiei încheiate între promitent şi un terţ, dacă nu i s-ar permite şi subrogarea imediată în poziţia contractuală a terţului, pentru a deveni parte la contractul a cărui încheiere o doreşte? În fine, prin ce resorturi se justifică soluţia substituirii beneficiarului preferinţei în locul terţului?

În cele ce urmează, ne propunem să formulăm un răspuns la aceste interogaţii, în contextul în care soluţia propusă de legiuitorul român este una deosebit de ingenioasă şi eficace: stabilind în cuprinsul art. 1731 din Noul Cod civil că vânzarea bunului către un terţ poate avea loc numai sub condiţia suspensivă (tacită sau expresă) a neexercitării dreptului de preempţiune, redactorii noului cod au reuşit astfel să evite orice posibile discuţii, incongruenţe sau dificultăţi ridicate de respectarea practică a drepturilor de preempţiune izvorâte din lege sau dintr-un contract. Exerciţiul dreptului de preempţiune nu poate fi fraudat în mod direct de către vânzător (în conivenţă sau nu cu terţul cumpărător), dat fiind faptul că

alegerea partenerului contractual nemafiind – pentru promitent – una liberă, ci una depinzând de alegerea beneficiarului de a accepta ori nu oferta, odată emisă. Pe de altă parte, în ipoteza vânzării bunului către un terţ cu încălcarea dreptului de preferinţă al beneficiarului, unele instanţe (în jurisprudenţa franceză) au preferat să se prevaleze de transformarea obiectului obligaţiei în daune-interese (art. 1142 C. civ. francez), învederând dreptul beneficiarului la daune-interese, iar nu la subrogarea silită în poziţia contractuală a terţului, cu argumentul că încălcarea unei obligaţii de a face – cum ar fi, în această optică, obligaţia promitentului de a-l prefera ca partener contractual pe beneficiar22 – nu ar permite decât acordarea de despăgubiri23.

Ar fi, însă, utilă pentru beneficiarul pactului, simpla anulare a convenţiei încheiate între promitent şi un terţ, dacă nu i s-ar permite şi subrogarea imediată în poziţia contractuală a terţului, pentru a deveni parte la contractul a cărui încheiere o doreşte? În fine, prin ce resorturi se justifică soluţia substituirii beneficiarului preferinţei în locul terţului?

În cele ce urmează, ne propunem să formulăm un răspuns la aceste interogaţii, în contextul în care soluţia propusă de legiuitorul român este una deosebit de ingenioasă şi eficace: stabilind în cuprinsul art. 1731 din Noul Cod civil că vânzarea bunului către un terţ poate avea loc numai sub condiţia suspensivă (tacită sau expresă) a neexercitării dreptului de preempţiune, redactorii noului cod au reuşit astfel să evite orice posibile discuţii, incongruenţe sau dificultăţi ridicate de respectarea practică a drepturilor de preempţiune izvorâte din lege sau dintr-un contract. Exerciţiul dreptului de preempţiune nu poate fi fraudat în mod direct de către vânzător (în conivenţă sau nu cu terţul cumpărător), dat fiind faptul că vânzarea dintre cei doi se consideră prin lege a fi încheiată sub condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii şi va fi desfiinţată automat, cu efecte retroactive, în ipoteza în

99



vânzarea dintre cei doi se consideră prin lege a fi încheiată sub condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii şi va fi desfiinţată automat, cu efecte retroactive, în ipoteza în care preemptorul decide să cumpere, consemnând preţul la dispoziţia vânzătorului.

Vom încerca să conturăm, în cele de mai jos, coordonatele acestei soluţii. Amintim, deocamdată că acordul de preferinţă (generator al preempţiunii convenţionale) acompaniază de regulă un contract principal, în a cărui existenţă îşi găseşte suportul8. Chiar şi atunci când este întrebuinţat – precum la origini – pentru asigurarea priorităţii la cumpărare a vânzătorului unui bun în cazul în care cumpărătorul ar proceda ulterior la revânzarea acestuia9, acordul în discuţie nu se suprapune peste figura vânzării cu pact de răscumpărare: în timp ce exerciţiul dreptului de răscumpărare pune capăt formării progresive a vinderii posterior schimbului de consimţăminte „embrionare”, exerciţiul dreptului potestativ de preferinţă este „activat” numai de formularea unei oferte (de vânzare) de către promitent. „Răscumpărarea” bunului se analizează într-un drept potestativ, unilateral10, de dezicere (i)11, în vreme ce preferinţa convenţională contribuie la formarea contractului final din perspectiva alegerii partenerului contractual (ii)12.

2. Principalele noutăţi aduse regimului juridic al dreptului de preempţiune în Noul Cod civil Cele mai importante noutăţi imprimate regimului juridic al dreptului de preempţiune în textul Noului Cod civil pot fi grupate astfel: (1) redactorii Codului au sintetizat, în cuprinsul art. 1730-1740 din Noul Cod civil, principalele reguli comune, aplicabile atât preempţiunii de sorginte convenţională (generată de un pact de preferinţă), cât şi

care preemptorul decide să cumpere, consemnând preţul la dispoziţia vânzătorului.

Vom încerca să conturăm, în cele de mai jos, coordonatele acestei soluţii. Amintim, deocamdată că acordul de preferinţă (generator al preempţiunii convenţionale) acompaniază de regulă un contract principal, în a cărui existenţă îşi găseşte suportul24. Chiar şi atunci când este întrebuinţat – precum la origini – pentru asigurarea priorităţii la cumpărare a vânzătorului unui bun în cazul în care cumpărătorul ar proceda ulterior la revânzarea acestuia25, acordul în discuţie nu se suprapune peste figura vânzării cu pact de răscumpărare: în timp ce exerciţiul dreptului de răscumpărare pune capăt formării progresive a vinderii posterior schimbului de consimţăminte „embrionare”, exerciţiul dreptului potestativ de preferinţă este „activat” numai de formularea unei oferte (de vânzare) de către promitent. „Răscumpărarea” bunului se analizează într-un drept potestativ, unilateral26, de dezicere (i)27, în vreme ce preferinţa convenţională contribuie la formarea contractului final din perspectiva alegerii partenerului contractual (ii)28.

2. Principalele noutăţi aduse regimului juridic al dreptului de preempţiune în Noul Cod civil Cele mai importante noutăţi imprimate regimului juridic al dreptului de preempţiune în textul Noului Cod civil pot fi grupate astfel: (1) redactorii Codului au sintetizat, în cuprinsul art. 1730-1740 din Noul Cod civil, principalele reguli comune, aplicabile atât preempţiunii de sorginte convenţională (generată de un pact de preferinţă), cât şi celei de origine legală, valorificând astfel natura juridică similară a celor două categorii de drepturi de preempţiune, în contextul în care, până la intrarea în vigoare a Noului Cod, acestea erau vizate de reglementări

100



celei de origine legală, valorificând astfel natura juridică similară a celor două categorii de drepturi de preempţiune, în contextul în care, până la intrarea în vigoare a Noului Cod, acestea erau vizate de reglementări legale dispersate; (2) dispoziţiile art. 1730-1740 Noul Cod civil nu sunt în totalitate imperative, ci în marea lor majoritate supletive, astfel încât, în cuprinsul unei convenţii, părţile pot deroga de la acestea; totodată, normele Noului Cod civil în materie de preempţiune au un caracter subsidiar, de drept comun, destinat asanării eventualelor lacune existente în dreptul special aplicabil vânzării anumitor bunuri, astfel încât vor fi surclasate în aplicare de eventualele norme juridice speciale (potrivit art. 1730 alin. 2, „Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.”); (3) Noul Cod civil aduce importante limite temporale pentru exercitarea dreptului de preempţiune, limitând-o la 10 zile de la comunicarea ofertei, în cazul bunurilor mobile şi la 30 de zile, în cazul bunurilor imobile (art. 1732, alin. 4 Noul Cod civil); (4) respingerea unei oferte de vânzare de către titularul dreptului de preempţiune stinge dreptul acestuia de a avea întâietate la cumpărarea bunului; refuzarea ofertei reprezintă un exerciţiu al dreptului de preeempţiune, exerciţiu care astfel este epuizat în privinţa respectivei vânzări (potrivit art. 1730, alin. 3 din noul cod, „Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu-şi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus.”; nu este vorba despre o decădere din drept, ci despre epuizarea exerciţiului dreptului de preempţiune prin refuzarea ofertei; (5) redactorii Noului Cod civil au prevăzut expres, în cuprinsul art. 1731, posibilitatea încheierii unei vânzări cu terţe persoane mai înaintea adresării ofertei către

legale dispersate; (2) dispoziţiile art. 1730-1740 Noul Cod civil nu sunt în totalitate imperative, ci în marea lor majoritate supletive, astfel încât, în cuprinsul unei convenţii, părţile pot deroga de la acestea; totodată, normele Noului Cod civil în materie de preempţiune au un caracter subsidiar, de drept comun, destinat asanării eventualelor lacune existente în dreptul special aplicabil vânzării anumitor bunuri, astfel încât vor fi surclasate în aplicare de eventualele norme juridice speciale (potrivit art. 1730 alin. 2, „Dispoziţiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempţiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel.”); (3) Noul Cod civil aduce importante limite temporale pentru exercitarea dreptului de preempţiune, limitând-o la 10 zile de la comunicarea ofertei, în cazul bunurilor mobile şi la 30 de zile, în cazul bunurilor imobile (art. 1732, alin. 4 Noul Cod civil); (4) respingerea unei oferte de vânzare de către titularul dreptului de preempţiune stinge dreptul acestuia de a avea întâietate la cumpărarea bunului; refuzarea ofertei reprezintă un exerciţiu al dreptului de preeempţiune, exerciţiu care astfel este epuizat în privinţa respectivei vânzări (potrivit art. 1730, alin. 3 din noul cod, „Titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare nu-şi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus.”; nu este vorba despre o decădere din drept, ci despre epuizarea exerciţiului dreptului de preempţiune prin refuzarea ofertei; (5) redactorii Noului Cod civil au prevăzut expres, în cuprinsul art. 1731, posibilitatea încheierii unei vânzări cu terţe persoane mai înaintea adresării ofertei către preemptor pentru ca acesta să aibă posibilitatea exercitării preempţiunii; aceste vânzări vor fi însă încheiate sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, după cum se arată în textul legal citat; condiţia

101



preemptor pentru ca acesta să aibă posibilitatea exercitării preempţiunii; aceste vânzări vor fi însă încheiate sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, după cum se arată în textul legal citat; condiţia suspensivă este în acest caz de esenţa contractului de vânzare, fiind considerată prin lege ca subînţeleasă chiar şi atunci când părţile omit să o prevadă expres; este vorba despre un remediu legal automat pentru cazurile în care, în practică, vânzătorul bunului ar încheia vânzarea cu un terţ mai înaintea notificării ofertei către titularul dreptului de preempţiune; în aceste situaţii, este practic blocată prin lege posibilitatea vânzătorului (în complicitate sau nu cu terţul) de a frauda interesele preemptorului, dat fiind faptul că vânzarea cu terţul se consideră oricum încheiată sub condiţia suspensivă a refuzării ofertei de către titularul preempţiunii; (6) obligaţia de notificare a ofertei către preemptor este de esenţa acordului de preferinţă, iar în materia preempţiunii de sorginte legală, această obligaţie rezultă direct din lege (art. 1732 Noul Cod civil); notificarea cuprinsului ofertei de vânzare ăi permite titularului preempţiunii să reflecteze asupra oportunităţii cumpărării şi să accepte sau nu oferta în termenul legal; (7) vânzările încheiate în baza unui drept de preempţiune sunt contracte reale, iar nu consensuale, pentru formarea lor deplină nefiind suficient acordul vânzătorului şi al cumpărătorului preemptor (oferta şi acceptarea acesteia), ci fiind nevoie de consemnarea preţului de către preemptor la dispoziţia vânzătorului; este cea mai importantă modificare adusă în textul Noului Cod civil regimului juridic al acestor vânzări; (8) opţiunea legiuitorului pentru varianta unui contract real, încheiat prin consemnarea efectivă a preţului la dispoziţia vânzătorului, rezolvă o serie de dificultăţi practice care altfel ar fi fost ataşate regimului vânzărilor cu drept de

suspensivă este în acest caz de esenţa contractului de vânzare, fiind considerată prin lege ca subînţeleasă chiar şi atunci când părţile omit să o prevadă expres; este vorba despre un remediu legal automat pentru cazurile în care, în practică, vânzătorul bunului ar încheia vânzarea cu un terţ mai înaintea notificării ofertei către titularul dreptului de preempţiune; în aceste situaţii, este practic blocată prin lege posibilitatea vânzătorului (în complicitate sau nu cu terţul) de a frauda interesele preemptorului, dat fiind faptul că vânzarea cu terţul se consideră oricum încheiată sub condiţia suspensivă a refuzării ofertei de către titularul preempţiunii; (6) obligaţia de notificare a ofertei către preemptor este de esenţa acordului de preferinţă, iar în materia preempţiunii de sorginte legală, această obligaţie rezultă direct din lege (art. 1732 Noul Cod civil); notificarea cuprinsului ofertei de vânzare ăi permite titularului preempţiunii să reflecteze asupra oportunităţii cumpărării şi să accepte sau nu oferta în termenul legal; (7) vânzările încheiate în baza unui drept de preempţiune sunt contracte reale, iar nu consensuale, pentru formarea lor deplină nefiind suficient acordul vânzătorului şi al cumpărătorului preemptor (oferta şi acceptarea acesteia), ci fiind nevoie de consemnarea preţului de către preemptor la dispoziţia vânzătorului; este cea mai importantă modificare adusă în textul Noului Cod civil regimului juridic al acestor vânzări; (8) opţiunea legiuitorului pentru varianta unui contract real, încheiat prin consemnarea efectivă a preţului la dispoziţia vânzătorului, rezolvă o serie de dificultăţi practice care altfel ar fi fost ataşate regimului vânzărilor cu drept de preempţiune; potrivit art. 1732, alin. 2, „Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.”; în acest mod, fraudarea intereselor vânzătorului (sau alte terţului

102



preempţiune; potrivit art. 1732, alin. 2, „Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.”; în acest mod, fraudarea intereselor vânzătorului (sau alte terţului potenţial cumpărător) de către titularul preempţiunii este blocată, vânzarea cu preemptorul încheindu-se nu consensual, prin simplul schimb de consimţăminte, ci prin tradiţiunea efectivă a preţului către vânzător; (9) caracterele juridice ale dreptului – legal sau convenţional – de preempţiune sunt următoarele: este un drept potestativ (preemptorul având prerogative unilaterale de control asupra situaţiei juridice reprezentate de vânzarea bunului); exerciţiul preempţiunii nu poate fi blocat sau restrâns prin convenţia dintre vânzător şi terţ (potrivit art. 1733, alin. 2, „Clauzele contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune nu produc efecte faţă de preemptor.”); este un drept în principiu intuitu personae şi viager (potrivit art. 1740, „Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.”); este un drept indivizibil şi incesibil (art. 1739); caracterul incesibil este evident în cazul preempţiunii legale, însă şi în cazul preferinţei contractuale, rezultate dintr-un acord de preferinţă, caracterul intuitu personae împiedică cesiunea dreptului (fără acordul vânzătorului promitent); (10) concursul între preemptori este pentru prima dată reglementat legal în mod imperativ, în cuprinsul art. 1734, preempţiunea legală primând asupra celei contractuale (a), vânzătorul având dreptul de a alege între mai mulţi preemptori legali (b), în materie imobiliară contând

potenţial cumpărător) de către titularul preempţiunii este blocată, vânzarea cu preemptorul încheindu-se nu consensual, prin simplul schimb de consimţăminte, ci prin tradiţiunea efectivă a preţului către vânzător; (9) caracterele juridice ale dreptului – legal sau convenţional – de preempţiune sunt următoarele: este un drept potestativ (preemptorul având prerogative unilaterale de control asupra situaţiei juridice reprezentate de vânzarea bunului); exerciţiul preempţiunii nu poate fi blocat sau restrâns prin convenţia dintre vânzător şi terţ (potrivit art. 1733, alin. 2, „Clauzele contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune nu produc efecte faţă de preemptor.”); este un drept în principiu intuitu personae şi viager (potrivit art. 1740, „Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.”); este un drept indivizibil şi incesibil (art. 1739); caracterul incesibil este evident în cazul preempţiunii legale, însă şi în cazul preferinţei contractuale, rezultate dintr-un acord de preferinţă, caracterul intuitu personae împiedică cesiunea dreptului (fără acordul vânzătorului promitent); (10) concursul între preemptori este pentru prima dată reglementat legal în mod imperativ, în cuprinsul art. 1734, preempţiunea legală primând asupra celei contractuale (a), vânzătorul având dreptul de a alege între mai mulţi preemptori legali (b), în materie imobiliară contând întâietatea la întabulare (c), iar în materie mobiliară, data certă a acordurilor de preferinţă (d); (11) la nivelul efectelor produse de exerciţiul dreptului de preempţiune, acceptarea ofertei comunicate de vânzător (al cărei cuprins trebuie să fie în principiu identic cu cel al ofertei adresate terţului,

103



întâietatea la întabulare (c), iar în materie mobiliară, data certă a acordurilor de preferinţă (d); (11) la nivelul efectelor produse de exerciţiul dreptului de preempţiune, acceptarea ofertei comunicate de vânzător (al cărei cuprins trebuie să fie în principiu identic cu cel al ofertei adresate terţului, putând fi mai avantajoasă, însă nu mai dezavantajoasă pentru preemptor) atrage formarea vânzării între preemptor şi vânzător (a); ca urmare a neîndeplinirii condiţiei suspensive reputate ca existentă în vânzarea cu terţul (condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii), aşadar deficiente conditione vânzarea cu terţul cumpărător se desfiinţează cu efecte retroactive (b); condiţia suspensivă amintită este considerată prin lege ca subînţeleasă în orice vânzare cu terţii, însă dacă vânzătorul cunoscând existenţa unui drept de preempţiune (legală sau convenţională) nu l-a comunicate terţului, acesta din urmă fiind de bună-credinţă poate invoca împotriva vânzătorului garanţia pentru evicţiune (potrivit art. 1733, alin. 1 din Noul Cod civil, „Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii.”); garanţia pentru evicţiune nu este importantă din perspectiva recuperării preţului (care este posibilă oricum pentru terţul cumpărător în virtutea efectului retroactiv al neîndeplinirii condiţiei suspensive), însă prezintă importanţă din perspectiva suitei de despăgubiri pe care cumpărătorul de bună-credinţă evins le poate solicita de la vânzătorul de rea-credinţă (art. 1701-1702 Noul Cod civil); (12) din caracterul de contract real al vânzării dintre preemptor şi proprietarul bunului rezultă şi că preemptorul nu se

putând fi mai avantajoasă, însă nu mai dezavantajoasă pentru preemptor) atrage formarea vânzării între preemptor şi vânzător (a); ca urmare a neîndeplinirii condiţiei suspensive reputate ca existentă în vânzarea cu terţul (condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii), aşadar deficiente conditione vânzarea cu terţul cumpărător se desfiinţează cu efecte retroactive (b); condiţia suspensivă amintită este considerată prin lege ca subînţeleasă în orice vânzare cu terţii, însă dacă vânzătorul cunoscând existenţa unui drept de preempţiune (legală sau convenţională) nu l-a comunicate terţului, acesta din urmă fiind de bună-credinţă poate invoca împotriva vânzătorului garanţia pentru evicţiune (potrivit art. 1733, alin. 1 din Noul Cod civil, „Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii.”); garanţia pentru evicţiune nu este importantă din perspectiva recuperării preţului (care este posibilă oricum pentru terţul cumpărător în virtutea efectului retroactiv al neîndeplinirii condiţiei suspensive), însă prezintă importanţă din perspectiva suitei de despăgubiri pe care cumpărătorul de bună-credinţă evins le poate solicita de la vânzătorul de rea-credinţă (art. 1701-1702 Noul Cod civil); (12) din caracterul de contract real al vânzării dintre preemptor şi proprietarul bunului rezultă şi că preemptorul nu se poate prevala de termenele de plată a preţului acordate de vânzător terţului (potrivit art. 1736, „Atunci când în contractul încheiat cu terţul s-au acordat termene de plată a preţului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.”); întreg cuprinsul ofertei adresate terţului este preluat în urma acceptării ofertei, în contractul de vânzare cu preemptorul; cum însă acest din urmă contract se încheie conform art. 1732, alin. 2,

104



poate prevala de termenele de plată a preţului acordate de vânzător terţului (potrivit art. 1736, „Atunci când în contractul încheiat cu terţul s-au acordat termene de plată a preţului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.”); întreg cuprinsul ofertei adresate terţului este preluat în urma acceptării ofertei, în contractul de vânzare cu preemptorul; cum însă acest din urmă contract se încheie conform art. 1732, alin. 2, nu prin simpla acceptare a ofertei de către preemptor, ci prin acceptarea ofertei urmată de remiterea efectivă a preţului (în principiu, într-un cont bancar, la dispoziţia vânzătorului), termenele de plată din oferta acceptată de terţ nu produc niciun efect în privinţa preemptorului.

3. Scurt comentariu asupra efectelor preempţiunii, în reglementarea Noului Cod civil Textele Noului Cod civil conţin un mecanism tehnico-juridic perfect, fără hibe şi fără breşe, de natură să blocheze orice tentativă practică de încălcare a dreptului de preempţiune (de către vânzător şi / sau terţul cumpărător) sau de fraudare a intereselor private ale vânzătorului ori terţului cumpărător (de către preemptor). Mecanismul în cauză este unul echilibrat şi echidistant, nici vânzătorul, nici preemptorul neputând abuza de poziţia sa juridică pentru a încălca drepturile celuilalt. Astfel, faptul că vânzarea către preemptor nu se formează decât în momentul consemnării sumei de bani la dispoziţia vânzătorului este de natură să îl pună la adăpost pe acesta de acceptarea netemperată, abuzivă ori inoportună a ofertei de către un preemptor insolvabil. De cealaltă parte, faptul că eventuala vânzare către un terţ a bunului este asortată legal cu o condiţie suspensivă a neexercitării preempţiunii asigură pentru preemptor întâietatea la cumpărare, contractul cu terţul fiind desfiinţat prin jocul condiţiei

nu prin simpla acceptare a ofertei de către preemptor, ci prin acceptarea ofertei urmată de remiterea efectivă a preţului (în principiu, într-un cont bancar, la dispoziţia vânzătorului), termenele de plată din oferta acceptată de terţ nu produc niciun efect în privinţa preemptorului.

3. Scurt comentariu asupra efectelor preempţiunii, în reglementarea Noului Cod civil Textele Noului Cod civil conţin un mecanism tehnico-juridic perfect, fără hibe şi fără breşe, de natură să blocheze orice tentativă practică de încălcare a dreptului de preempţiune (de către vânzător şi / sau terţul cumpărător) sau de fraudare a intereselor private ale vânzătorului ori terţului cumpărător (de către preemptor). Mecanismul în cauză este unul echilibrat şi echidistant, nici vânzătorul, nici preemptorul neputând abuza de poziţia sa juridică pentru a încălca drepturile celuilalt. Astfel, faptul că vânzarea către preemptor nu se formează decât în momentul consemnării sumei de bani la dispoziţia vânzătorului este de natură să îl pună la adăpost pe acesta de acceptarea netemperată, abuzivă ori inoportună a ofertei de către un preemptor insolvabil. De cealaltă parte, faptul că eventuala vânzare către un terţ a bunului este asortată legal cu o condiţie suspensivă a neexercitării preempţiunii asigură pentru preemptor întâietatea la cumpărare, contractul cu terţul fiind desfiinţat prin jocul condiţiei suspensive, ca şi cum nu s-ar fi încheiat. De remarcat însă că, spre deosebire de reglementarea condiţiei suspensive în vechiul Cod civil, care preciza că existenţa condiţiei suspensive nu se prezumă, condiţia suspensivă la care face trimitere art. 1731 din Noul Cod civil este: (1) prezumată prin lege ca prezentă în orice contract de vânzare încheiat cu terţii, astfel încât condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii este subînţeleasă chiar şi în cazurile în care părţile (inclusiv din neştiinţă) nu au

105



suspensive, ca şi cum nu s-ar fi încheiat. De remarcat însă că, spre deosebire de reglementarea condiţiei suspensive în vechiul Cod civil, care preciza că existenţa condiţiei suspensive nu se prezumă, condiţia suspensivă la care face trimitere art. 1731 din Noul Cod civil este: (1) prezumată prin lege ca prezentă în orice contract de vânzare încheiat cu terţii, astfel încât condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii este subînţeleasă chiar şi în cazurile în care părţile (inclusiv din neştiinţă) nu au prevăzut-o expres; (2) un element esenţial (de esenţa vânzării încheiate cu terţul), iar nu o modalitate a obligaţiilor a cărei introducere în contract să depindă de voinţa părţilor.

Acest efect se datorează raţiunilor care au justificat pentru legiuitor recurgerea la mecanismul ingenios al condiţiei suspensive: (a) sunt evitate dificultăţile practice care s-ar ridica pentru instanţele de judecată confruntate cu nerespectarea de către vânzător a unui drept de preferinţă; (b) considerând că vânzarea către un terţ nu poate fi încheiată decât sub condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii, se evită fraudarea intereselor preemptorului. Acesta din urmă nu mai trebuie să recurgă la o acţiune în anularea vânzării cu terţul pentru cauză imorală (reaua-credinţă a terţului şi complicitatea acestuia la frauda comisă de vânzător fiind dificil de probat) şi nici la o acţiune în inopozabilitatea vânzării cu terţul (dificil de argumentat, la nivelul fundamentului juridic) ori la o acţiune în subrogarea în locul contractual al terţului (din nou, dificil de argumentat, din perspectiva cesiunii forţate de contract pe care instanţa ar practica-o). În acest mod, jocul condiţiei suspensive rezolvă automat pentru preemptor situaţia creată de vânzarea bunului către un terţ, vânzare care niciodată, în reglementarea art. 1731 Noul Cod civil, nu poate conduce la fraudarea intereselor preemptorului. Viziunea redactorilor Noului Cod

prevăzut-o expres; (2) un element esenţial (de esenţa vânzării încheiate cu terţul), iar nu o modalitate a obligaţiilor a cărei introducere în contract să depindă de voinţa părţilor.

Acest efect se datorează raţiunilor care au justificat pentru legiuitor recurgerea la mecanismul ingenios al condiţiei suspensive: (a) sunt evitate dificultăţile practice care s-ar ridica pentru instanţele de judecată confruntate cu nerespectarea de către vânzător a unui drept de preferinţă; (b) considerând că vânzarea către un terţ nu poate fi încheiată decât sub condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii, se evită fraudarea intereselor preemptorului. Acesta din urmă nu mai trebuie să recurgă la o acţiune în anularea vânzării cu terţul pentru cauză imorală (reaua-credinţă a terţului şi complicitatea acestuia la frauda comisă de vânzător fiind dificil de probat) şi nici la o acţiune în inopozabilitatea vânzării cu terţul (dificil de argumentat, la nivelul fundamentului juridic) ori la o acţiune în subrogarea în locul contractual al terţului (din nou, dificil de argumentat, din perspectiva cesiunii forţate de contract pe care instanţa ar practica-o). În acest mod, jocul condiţiei suspensive rezolvă automat pentru preemptor situaţia creată de vânzarea bunului către un terţ, vânzare care niciodată, în reglementarea art. 1731 Noul Cod civil, nu poate conduce la fraudarea intereselor preemptorului. Viziunea redactorilor Noului Cod civil este în acord cu evoluţia recentă a noţiunii de condiţie suspensivă, care nu mai poate fi înţeleasă ca simplu element accesoriu al actului juridic, ci ca element care nu caracterizează invariabil un anumit act juridic (vânzarea putând fi, în general, pură şi simplă sau afectată de modalităţi), dar care, dacă este prezent (fie prin voinţa legiuitorului, precum în cazul art. 1731, fie prin voinţa părţilor, în celelalte cazuri), influenţează întinderea şi eficacitatea consimţământului la actul juridic, condiţia (suspensivă, în acest caz) fiind deci ataşată unui element esenţial al contractului, precum

106



civil este în acord cu evoluţia recentă a noţiunii de condiţie suspensivă, care nu mai poate fi înţeleasă ca simplu element accesoriu al actului juridic, ci ca element care nu caracterizează invariabil un anumit act juridic (vânzarea putând fi, în general, pură şi simplă sau afectată de modalităţi), dar care, dacă este prezent (fie prin voinţa legiuitorului, precum în cazul art. 1731, fie prin voinţa părţilor, în celelalte cazuri), influenţează întinderea şi eficacitatea consimţământului la actul juridic, condiţia (suspensivă, în acest caz) fiind deci ataşată unui element esenţial al contractului, precum consimţământul. În alţi termeni, condiţia suspensivă descrisă în art. 1731 Noul Cod civil vizează restrângerea adusă de către ofertant propunerii pe care acesta o face terţului13, limitarea (circumstanţierea) voinţei de a contracta intervenind în virtutea legii, atât pentru vânzător, cât şi pentru terţul cumpărător, pe palierul deciziei însăşi de a încheia contractul de vânzare (a cărui eficacitate va depinde de eventuala decizie de cumpărare a preemptorului).

4. Comparaţie între regimul preempţiunii (a) şi soluţiile aplicabile în cazul încălcării pactului de opţiune (b), în reglementarea Noului Cod civil

Conform art. 1278 din Noul Cod civil, „(1) Atunci când părţile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art. 1191. (2) Dacă părţile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanţă prin ordonanţă preşedinţială, cu citarea părţilor. (3) Pactul de opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să-l încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii. (4) Contractul se

consimţământul. În alţi termeni, condiţia suspensivă descrisă în art. 1731 Noul Cod civil vizează restrângerea adusă de către ofertant propunerii pe care acesta o face terţului29, limitarea (circumstanţierea) voinţei de a contracta intervenind în virtutea legii, atât pentru vânzător, cât şi pentru terţul cumpărător, pe palierul deciziei însăşi de a încheia contractul de vânzare (a cărui eficacitate va depinde de eventuala decizie de cumpărare a preemptorului).

4. Comparaţie între regimul preempţiunii (a) şi soluţiile aplicabile în cazul încălcării pactului de opţiune (b), în reglementarea Noului Cod civil

Conform art. 1278 din Noul Cod civil, „(1) Atunci când părţile convin ca una dintre ele să rămână legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art. 1191. (2) Dacă părţile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanţă prin ordonanţă preşedinţială, cu citarea părţilor. (3) Pactul de opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să-l încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii. (4) Contractul se încheie prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact. (5) Atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să-l încheie.”

În baza unui pact de opţiune (cunoscut şi sub denumirea de promisiune unilaterală de contractare), vânzătorul formulează oferta de vânzare (precisă şi completă) şi, pentru a o face iretractabilă (la dispoziţia beneficiarului pactului), o fixează în cuprinsul unui contract (pactul de opţiune), care ca orice convenţie nu va putea

107



încheie prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact. (5) Atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să-l încheie.”

În baza unui pact de opţiune (cunoscut şi sub denumirea de promisiune unilaterală de contractare), vânzătorul formulează oferta de vânzare (precisă şi completă) şi, pentru a o face iretractabilă (la dispoziţia beneficiarului pactului), o fixează în cuprinsul unui contract (pactul de opţiune), care ca orice convenţie nu va putea fi desfăcut decât prin mutuus dissenssus, ceea ce permite beneficiarului pactului să conteze pe respectivul preţ, în intervalul de timp în care deliberează asupra oportunităţii cumpărării.

Spre deosebire de pactul de opţiune, prin acordul de preferinţă promitentul se obligă să comunice oferta de vânzare beneficiarului pactului, în ipoteza în care o va decide să vândă14, fiind ţinut totodată să nu acorde unui terţ condiţii mai favorabile de contractare decât beneficiarului (cerinţa întâietăţii la contractare a beneficiarului în condiţii egale, în raporturile cu terţii interesaţi de încheierea contractului). Consimţind la acordul de preempţiune, promitentul îşi restrânge voluntar libertatea de alegere a partenerului contractual. Dacă decide ulterior să vândă, promitentul din cadrul acordului de preferinţă este ţinut, conform art. 1732 Noul Cod civil, să notifice preemptorului oferta de vânzare adresată terţilor.

O altă deosebire importantă rezidă în fixarea prin lege (în cuprinsul art. 1732, alin. 4 Noul Cod civil) a termenului în care poate fi acceptată oferta în cazul acordului de preferinţă (ca şi în cazul preempţiunii cu origini legale), acesta fiind de 10 zile de la comunicarea ofertei către titularul preempţiunii în cazul vânzării de mobile şi de 30 de zile pentru imobile, în timp ce

fi desfăcut decât prin mutuus dissenssus, ceea ce permite beneficiarului pactului să conteze pe respectivul preţ, în intervalul de timp în care deliberează asupra oportunităţii cumpărării.

Spre deosebire de pactul de opţiune, prin acordul de preferinţă promitentul se obligă să comunice oferta de vânzare beneficiarului pactului, în ipoteza în care o va decide să vândă30, fiind ţinut totodată să nu acorde unui terţ condiţii mai favorabile de contractare decât beneficiarului (cerinţa întâietăţii la contractare a beneficiarului în condiţii egale, în raporturile cu terţii interesaţi de încheierea contractului). Consimţind la acordul de preempţiune, promitentul îşi restrânge voluntar libertatea de alegere a partenerului contractual. Dacă decide ulterior să vândă, promitentul din cadrul acordului de preferinţă este ţinut, conform art. 1732 Noul Cod civil, să notifice preemptorului oferta de vânzare adresată terţilor.

O altă deosebire importantă rezidă în fixarea prin lege (în cuprinsul art. 1732, alin. 4 Noul Cod civil) a termenului în care poate fi acceptată oferta în cazul acordului de preferinţă (ca şi în cazul preempţiunii cu origini legale), acesta fiind de 10 zile de la comunicarea ofertei către titularul preempţiunii în cazul vânzării de mobile şi de 30 de zile pentru imobile, în timp ce redactorii noului cod nu au fixat un termen similar pentru acceptarea ofertei de către beneficiarul pactului de opţiune. De aceea, în acest din urmă caz, fie părţile vor fixa ele însele un termen contractual de valabilitate a ofertei (a), fie instanţa, la cerere, în caz de litigiu asupra caducităţii ofertei şi a acceptării în termen a acesteia, va stabili un termen rezonabil pe parcursul căruia oferta de vânzare inserată în pactul de opţiune să poată fi acceptată de către beneficiarul pactului (b). Opoziţia de regim juridic dintre cele două tipuri de acorduri pregătitoare ale contractului final devine evidentă şi la nivelul formării acestora: dacă vânzarea în

108



redactorii noului cod nu au fixat un termen similar pentru acceptarea ofertei de către beneficiarul pactului de opţiune. De aceea, în acest din urmă caz, fie părţile vor fixa ele însele un termen contractual de valabilitate a ofertei (a), fie instanţa, la cerere, în caz de litigiu asupra caducităţii ofertei şi a acceptării în termen a acesteia, va stabili un termen rezonabil pe parcursul căruia oferta de vânzare inserată în pactul de opţiune să poată fi acceptată de către beneficiarul pactului (b). Opoziţia de regim juridic dintre cele două tipuri de acorduri pregătitoare ale contractului final devine evidentă şi la nivelul formării acestora: dacă vânzarea în baza unui drept de preempţiune este un contract real, care necesită pentru formarea sa valabilă atât schimbul de consimţăminte dintre vânzător şi preemptor, cât şi consemnarea efectivă a preţului de către preemptor la dispoziţia vânzătorului (i), vânzarea în baza unui pact de opţiune se încheie consensual, prin ridicarea opţiunii (acceptarea ofertei în interiorul termenului) de către beneficiarul pactului, după cum reţine legiuitorul (art. 1278, alin. 3) pactul de opţiune trebuind să conţină toate elementele necesare formării contractului final (ii). În fine, cea mai importantă deosebire dintre cele două instituţii juridice rezidă în tipul soluţiilor aplicabile pentru asigurarea respectării pactului de către vânzător, respectiv pentru evitarea încălcării acestuia prin vânzarea către un terţ. După cum am detaliat în rândurile de mai sus, legiuitorul a imaginat, în cuprinsul art. 1730-1740 din Noul Cod civil un mecanism juridic perfect, extrem de eficace în a asigura respectarea drepturilor de preempţiune. În ce-l priveşte pe preemptor, acesta nu poate utiliza exerciţiul dreptului său de preempţiune pentru a-l şicana pe vânzător ori pe terţul cumpărător, dat fiind faptul că, pentru a cumpăra valabil şi a câştiga concursul cu terţul, preemptorul trebuie nu numai să accepte oferta, ci şi să

baza unui drept de preempţiune este un contract real, care necesită pentru formarea sa valabilă atât schimbul de consimţăminte dintre vânzător şi preemptor, cât şi consemnarea efectivă a preţului de către preemptor la dispoziţia vânzătorului (i), vânzarea în baza unui pact de opţiune se încheie consensual, prin ridicarea opţiunii (acceptarea ofertei în interiorul termenului) de către beneficiarul pactului, după cum reţine legiuitorul (art. 1278, alin. 3) pactul de opţiune trebuind să conţină toate elementele necesare formării contractului final (ii). În fine, cea mai importantă deosebire dintre cele două instituţii juridice rezidă în tipul soluţiilor aplicabile pentru asigurarea respectării pactului de către vânzător, respectiv pentru evitarea încălcării acestuia prin vânzarea către un terţ. După cum am detaliat în rândurile de mai sus, legiuitorul a imaginat, în cuprinsul art. 1730-1740 din Noul Cod civil un mecanism juridic perfect, extrem de eficace în a asigura respectarea drepturilor de preempţiune. În ce-l priveşte pe preemptor, acesta nu poate utiliza exerciţiul dreptului său de preempţiune pentru a-l şicana pe vânzător ori pe terţul cumpărător, dat fiind faptul că, pentru a cumpăra valabil şi a câştiga concursul cu terţul, preemptorul trebuie nu numai să accepte oferta, ci şi să consemneze suma de bani la dispoziţia vânzătorului. Din celălalt unghi, în ce-l priveşte pe vânzător, în complicitate sau nu cu terţul, nu poate juridic bloca exerciţiul dreptului de preempţiune, întrucât de îndată ce ia la cunoştinţă despre existenţa vânzării cu terţul (considerată prin lege a fi încheiată sub condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii), are la dispoziţie intervalul legal de 10 sau de 30 de zile pentru a invoca preempţiunea, atrăgând astfel desfiinţarea retroactivă a vânzării cu terţul şi devenind el însuşi proprietar al bunului, ceea ce-i permite la nevoie revendicarea acestuia. Nici terţul contractant de bună-credinţă nu este lipsit de protecţie, acesta putând invoca împotriva vânzătorului garanţia pentru evicţiune.

109



consemneze suma de bani la dispoziţia vânzătorului. Din celălalt unghi, în ce-l priveşte pe vânzător, în complicitate sau nu cu terţul, nu poate juridic bloca exerciţiul dreptului de preempţiune, întrucât de îndată ce ia la cunoştinţă despre existenţa vânzării cu terţul (considerată prin lege a fi încheiată sub condiţia suspensivă a neexercitării preempţiunii), are la dispoziţie intervalul legal de 10 sau de 30 de zile pentru a invoca preempţiunea, atrăgând astfel desfiinţarea retroactivă a vânzării cu terţul şi devenind el însuşi proprietar al bunului, ceea ce-i permite la nevoie revendicarea acestuia. Nici terţul contractant de bună-credinţă nu este lipsit de protecţie, acesta putând invoca împotriva vânzătorului garanţia pentru evicţiune.

În ceea ce priveşte respectarea pactului de opţiune, singura referire legală expresă este cea din art. 1668 Noul Cod civil, potrivit căreia „În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.”

Din interdicţia legală referitoare la înstrăinarea bunului către un terţ cu încălcarea pactului de opţiune rezultă implicit că vânzarea încheiată în pofida acestei prohibiţii ar fi lovită de nulitate relativă, la cererea beneficiarului pactului.

În ipoteza în care pe durata eficacităţii pactului de opţiune, promitentul vinde bunul către un terţ, beneficiarul pactului poate ataca în nulitate respectiva vânzare, în termenul legal de prescripţie care curge de la data luării la cunoştinţă despre întrunirea condiţiilor acţiunii, beneficiarul trebuind să facă totodată dovada că a acceptat oferta de vânzare în termenul de validitate al acesteia. Ca urmare a anulării vânzării cu terţul (i), şi ca urmare a constatării de către instanţă a acceptării ofertei de către beneficiar şi a formării vânzării între vânzător şi beneficiarul

În ceea ce priveşte respectarea pactului de opţiune, singura referire legală expresă este cea din art. 1668 Noul Cod civil, potrivit căreia „În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.”

Din interdicţia legală referitoare la înstrăinarea bunului către un terţ cu încălcarea pactului de opţiune rezultă implicit că vânzarea încheiată în pofida acestei prohibiţii ar fi lovită de nulitate relativă, la cererea beneficiarului pactului.

În ipoteza în care pe durata eficacităţii pactului de opţiune, promitentul vinde bunul către un terţ, beneficiarul pactului poate ataca în nulitate respectiva vânzare, în termenul legal de prescripţie care curge de la data luării la cunoştinţă despre întrunirea condiţiilor acţiunii, beneficiarul trebuind să facă totodată dovada că a acceptat oferta de vânzare în termenul de validitate al acesteia. Ca urmare a anulării vânzării cu terţul (i), şi ca urmare a constatării de către instanţă a acceptării ofertei de către beneficiar şi a formării vânzării între vânzător şi beneficiarul reclamant (ii), instanţa poate în continuare să se pronunţe, la cererea ultimului, asupra executării silite a vânzării în folosul beneficiarului pactului de opţiune. Acesta din urmă, devenit proprietar, are la dispoziţie inclusiv acţiunea în revendicarea bunului.

Textul legal citat (art. 1668) nu poate fi interpretat în sensul instituirii unei veritabile indisponibilizări31 legale a bunului în patrimoniul vânzătorului pe durata de valabilitate a pactului, întrucât o asemenea interpretare ar fi excesivă şi incorectă. Încheind pactul de opţiune, vânzătorul consimte voluntar la fixarea ofertei de vânzare în cuprinsul pactului, fiind de acord să renunţe astfel la posibilitatea modificării unilaterale a preţului. Pactul de opţiune nu generează însă efecte reale, neefiind

110



reclamant (ii), instanţa poate în continuare să se pronunţe, la cererea ultimului, asupra executării silite a vânzării în folosul beneficiarului pactului de opţiune. Acesta din urmă, devenit proprietar, are la dispoziţie inclusiv acţiunea în revendicarea bunului.

Textul legal citat (art. 1668) nu poate fi interpretat în sensul instituirii unei veritabile indisponibilizări15 legale a bunului în patrimoniul vânzătorului pe durata de valabilitate a pactului, întrucât o asemenea interpretare ar fi excesivă şi incorectă. Încheind pactul de opţiune, vânzătorul consimte voluntar la fixarea ofertei de vânzare în cuprinsul pactului, fiind de acord să renunţe astfel la posibilitatea modificării unilaterale a preţului. Pactul de opţiune nu generează însă efecte reale, neefiind translativ de proprietate (spre deosebire de vânzarea însăşi) în patrimoniul beneficiarului, astfel încât promitentul rămâne în continuare proprietar, putând vinde altuia. Respectiva vânzare către un terţ va fi însă anulabilă la cererea beneficiarului pactului, care poate solicita şi daune-interese de la promitent în temeiul răspunderii contractuale (pentru încălcarea obligaţiilor din cadrul pactului de opţiune). În cazul în care jocul altor reguli juridice (precum invocarea posesiei de bună-credinţă, de pildă, în cazul bunurilor mobile, conform art. 937 noul Cod civil) face ca proprietatea bunului să rămână în patrimoniul terţului cumpărător, beneficiarul are dreptul doar la daune-interese (potrivit art. 1279, alin. 2), neputând fi vorba despre o indisponibilizare reală a bunului în patrimoniul vânzătorului ca urmare a încheierii pactului de opţiune.

Prin ridicarea opţiunii în termen, contractul de vânzare-cumpărare se formează pe deplin, avându-le ca părţi pe promitent şi pe beneficiarul pactului de opţiune. Astfel, beneficiarul confruntat cu recalcitranţa promitentului nu este silit să opteze în prima fază pentru o „executare prin echivalent”, cu obţinerea de daune-

translativ de proprietate (spre deosebire de vânzarea însăşi) în patrimoniul beneficiarului, astfel încât promitentul rămâne în continuare proprietar, putând vinde altuia. Respectiva vânzare către un terţ va fi însă anulabilă la cererea beneficiarului pactului, care poate solicita şi daune-interese de la promitent în temeiul răspunderii contractuale (pentru încălcarea obligaţiilor din cadrul pactului de opţiune). În cazul în care jocul altor reguli juridice (precum invocarea posesiei de bună-credinţă, de pildă, în cazul bunurilor mobile, conform art. 937 noul Cod civil) face ca proprietatea bunului să rămână în patrimoniul terţului cumpărător, beneficiarul are dreptul doar la daune-interese (potrivit art. 1279, alin. 2), neputând fi vorba despre o indisponibilizare reală a bunului în patrimoniul vânzătorului ca urmare a încheierii pactului de opţiune.

Prin ridicarea opţiunii în termen, contractul de vânzare-cumpărare se formează pe deplin, avându-le ca părţi pe promitent şi pe beneficiarul pactului de opţiune. Astfel, beneficiarul confruntat cu recalcitranţa promitentului nu este silit să opteze în prima fază pentru o „executare prin echivalent”, cu obţinerea de daune-interese de la vânzător (eventual, prin condamnarea la plată a terţului achizitor de rea-credinţă în solidar cu promitentul). Beneficiarul poate solicita instanţei să constate formarea valabilă a vânzării şi să-l oblige pe promitent la executarea în natură (relativă la predarea lucrului şi a accesoriilor, transferul de proprietate fiind automat), ori de câte ori acest lucru este posibil. Revendicarea bunului de la terţ (atunci când vânzarea cu terţul a fost deja executată) poate fi paralizată, în anumite cazuri, prin invocarea de către terţ a aparenţei creatoare de drept ori chiar al regulilor de publicitate imobiliară. Diferenţele de regim juridic sunt importante, pentru că numai în cazul acordului de preferinţă vânzarea cu terţul se încheie sub condiţia suspensivă subînţeleasă legal a neexercitării dreptului de preferinţă. Astfel, exercitarea preempţiunii (prin

111



interese de la vânzător (eventual, prin condamnarea la plată a terţului achizitor de rea-credinţă în solidar cu promitentul). Beneficiarul poate solicita instanţei să constate formarea valabilă a vânzării şi să-l oblige pe promitent la executarea în natură (relativă la predarea lucrului şi a accesoriilor, transferul de proprietate fiind automat), ori de câte ori acest lucru este posibil. Revendicarea bunului de la terţ (atunci când vânzarea cu terţul a fost deja executată) poate fi paralizată, în anumite cazuri, prin invocarea de către terţ a aparenţei creatoare de drept ori chiar al regulilor de publicitate imobiliară. Diferenţele de regim juridic sunt importante, pentru că numai în cazul acordului de preferinţă vânzarea cu terţul se încheie sub condiţia suspensivă subînţeleasă legal a neexercitării dreptului de preferinţă. Astfel, exercitarea preempţiunii (prin consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului) atrage în mod automat desfiinţarea vânzării cu terţul, cu efecte retroactive, ca urmare a neîndeplinirii condiţiei suspensive, instanţa fiind chemată doar să constate această desfiinţare. Dimpotrivă, în cazul pactului de opţiune, vânzarea cu terţul este anulabilă la cererea beneficiarului pactului, care trebuie în plus să facă dovada acceptării în termen a ofertei pentru ca instanţa să constate formarea vânzării între beneficiarul reclamant şi promitentul proprietar. O dată constatată formarea vânzării, însă, regimul juridic al drepturilor beneficiarului devine similar în cazul ambelor tipuri de pacte, acesta fiind îndreptăţit să solicite executarea silită a vânzării, în principiu în natură şi, cu titlu de excepţie, prin echivalent bănesc (daune-interese).

5. Consecinţele juridice ale caracterului de contract real al vânzării către preemptor. Concursul dintre preemptori Din caracterul de contract real al

consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului) atrage în mod automat desfiinţarea vânzării cu terţul, cu efecte retroactive, ca urmare a neîndeplinirii condiţiei suspensive, instanţa fiind chemată doar să constate această desfiinţare. Dimpotrivă, în cazul pactului de opţiune, vânzarea cu terţul este anulabilă la cererea beneficiarului pactului, care trebuie în plus să facă dovada acceptării în termen a ofertei pentru ca instanţa să constate formarea vânzării între beneficiarul reclamant şi promitentul proprietar. O dată constatată formarea vânzării, însă, regimul juridic al drepturilor beneficiarului devine similar în cazul ambelor tipuri de pacte, acesta fiind îndreptăţit să solicite executarea silită a vânzării, în principiu în natură şi, cu titlu de excepţie, prin echivalent bănesc (daune-interese).

5. Consecinţele juridice ale caracterului de contract real al vânzării către preemptor. Concursul dintre preemptori Din caracterul de contract real al vânzărilor în baza unui drept de preempţiune decurg cel puţin două consecinţe juridice importante. Cea dintâi se situează în zona formării contractului de vânzare, cea de a doua intervenind pe terenul efectelor, în privinţa obligaţiei de plată a preţului. (1) vânzarea cu preemptorul se încheie conform art. 1732, alin. 2, nu prin simpla acceptare a ofertei de către preemptor, ci prin acceptarea ofertei urmată de remiterea efectivă a preţului (în principiu, într-un cont bancar, la dispoziţia vânzătorului); (2) spre deosebire de vânzarea consensuală, care reprezintă regula, vânzarea către preemptor nu generează pentru acesta o obligaţie de plată a preţului, întrucât remiterea sumei de bani participă la însăşi formarea convenţiei şi reprezintă o condiţie de validitate a vânzării, iar nu un efect al acesteia; preemptorul nu se poate, deci,

112



vânzărilor în baza unui drept de preempţiune decurg cel puţin două consecinţe juridice importante. Cea dintâi se situează în zona formării contractului de vânzare, cea de a doua intervenind pe terenul efectelor, în privinţa obligaţiei de plată a preţului. (1) vânzarea cu preemptorul se încheie conform art. 1732, alin. 2, nu prin simpla acceptare a ofertei de către preemptor, ci prin acceptarea ofertei urmată de remiterea efectivă a preţului (în principiu, într-un cont bancar, la dispoziţia vânzătorului); (2) spre deosebire de vânzarea consensuală, care reprezintă regula, vânzarea către preemptor nu generează pentru acesta o obligaţie de plată a preţului, întrucât remiterea sumei de bani participă la însăşi formarea convenţiei şi reprezintă o condiţie de validitate a vânzării, iar nu un efect al acesteia; preemptorul nu se poate, deci, prevala de termenele de plată acordate de vânzător terţului (art. 1736 Noul Cod civil); deşi cuprinsul ofertei adresate terţului este preluat, în urma acceptării ofertei, în contractul de vânzare încheiat cu preemptorul, excepţie fac eventualele termene de plată, a căror preluare automată ar fi incompatibilă cu condiţia de validitate a tradiţiunii sumei către vânzător. Art. 1734 Noul Cod civil ierarhizează totodată diferitele tipuri de preempţiune în funcţie de originea lor sau de publicitatea actului de constituire, arătând cum va fi rezolvat concursul dintre aceste drepturi. Normele articolului citat sunt imperative, astfel încât nu pot fi înlăturate de părţi; potrivit alineatului 2 al amintitului text legal, „Orice clauză care contravine prevederilor alin.(1) este considerată nescrisă.” În cazul în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

(a) cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs

prevala de termenele de plată acordate de vânzător terţului (art. 1736 Noul Cod civil); deşi cuprinsul ofertei adresate terţului este preluat, în urma acceptării ofertei, în contractul de vânzare încheiat cu preemptorul, excepţie fac eventualele termene de plată, a căror preluare automată ar fi incompatibilă cu condiţia de validitate a tradiţiunii sumei către vânzător. Art. 1734 Noul Cod civil ierarhizează totodată diferitele tipuri de preempţiune în funcţie de originea lor sau de publicitatea actului de constituire, arătând cum va fi rezolvat concursul dintre aceste drepturi. Normele articolului citat sunt imperative, astfel încât nu pot fi înlăturate de părţi; potrivit alineatului 2 al amintitului text legal, „Orice clauză care contravine prevederilor alin.(1) este considerată nescrisă.” În cazul în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

(a) cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

(b) cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;

(c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

(d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

6. Concluzii Vechiul Cod civil, în vigoare din 1865 nu reglementa figura acordului de preferinţă, regimul juridic al acestuia fiind pentru multă vreme opera doctrinei şi a

113



cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

(b) cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;

(c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

(d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

6. Concluzii

Vechiul Cod civil, în vigoare din 1865 nu reglementa figura acordului de preferinţă, regimul juridic al acestuia fiind pentru multă vreme opera doctrinei şi a jurisprudenţei, deloc unitare. Principalele semne de întrebare care planau asupra acestei instituţii juridice mai înaintea adoptării Noului Cod civil se situau în zona executării silite a pactului de preferinţă. De regulă, soluţia propusă era anularea vânzării încheiate cu terţul, însă numai dacă preemptorul dovedea reaua-credinţă a terţului, la un dublu nivel: (i) cunoaşterea de către terţ a existenţei pactului de preferinţă şi (ii) a intenţiei preemptorului de a cumpăra16; or, aproape niciodată în practică preemptorul reclamant nu reuşea să dovedească aceste condiţii. O a doua posibilă soluţie era cea a subrogaţiei judiciare a preemptorului în locul terţului cumpărător, însă cel puţin în dreptul român această rezolvare se lovea de reticenţe izvorâte din absenţa unui text legal care să autorizeze expres instanţa să dispună această subrogaţie.

Noul Cod civil rezolvă mulţumitor problema respectării dreptului de

jurisprudenţei, deloc unitare. Principalele semne de întrebare care planau asupra acestei instituţii juridice mai înaintea adoptării Noului Cod civil se situau în zona executării silite a pactului de preferinţă. De regulă, soluţia propusă era anularea vânzării încheiate cu terţul, însă numai dacă preemptorul dovedea reaua-credinţă a terţului, la un dublu nivel: (i) cunoaşterea de către terţ a existenţei pactului de preferinţă şi (ii) a intenţiei preemptorului de a cumpăra32; or, aproape niciodată în practică preemptorul reclamant nu reuşea să dovedească aceste condiţii. O a doua posibilă soluţie era cea a subrogaţiei judiciare a preemptorului în locul terţului cumpărător, însă cel puţin în dreptul român această rezolvare se lovea de reticenţe izvorâte din absenţa unui text legal care să autorizeze expres instanţa să dispună această subrogaţie.

Noul Cod civil rezolvă mulţumitor problema respectării dreptului de preempţiune, surmontând dificultăţile ambelor soluţii precedente şi prevăzând o a treia soluţie, radical diferită şi mult mai eficientă: orice vânzare a bunului către un terţ va fi făcută sub condiţia suspensivă (explicită sau subînţeleasă) ca preemptorul să refuze oferta de vânzare; în situaţiile în care preemptorul acceptă să cumpere în condiţiile propuse terţului, vânzarea cu terţul va fi desfiinţată retroactiv, prin jocul condiţiei suspensive. Singura dificultate practică rezidă în continuare în posibilitatea fraudării indirecte a intereselor preemptorului de către vânzător, prin convenirea cu terţul a unui preţ substanţial mai mare decât posibilităţile de plată ale preemptorului. Dacă nu poate însă dovedi simulaţia (existenţa unui contract secret între vânzător şi terţ, care să cuprindă un preţ mai mic decât cel declarat în actul public – simulaţie care ar fi nulă absolut, la nivelul ambelor acte, public şi secret, pentru fraudă fiscală), preemptorul care nu agreează preţul acceptat de terţ nu se poate plânge în niciun mod de prioritatea acordată terţului la cumpărare. Importantă este şi modificarea

114



preempţiune, surmontând dificultăţile ambelor soluţii precedente şi prevăzând o a treia soluţie, radical diferită şi mult mai eficientă: orice vânzare a bunului către un terţ va fi făcută sub condiţia suspensivă (explicită sau subînţeleasă) ca preemptorul să refuze oferta de vânzare; în situaţiile în care preemptorul acceptă să cumpere în condiţiile propuse terţului, vânzarea cu terţul va fi desfiinţată retroactiv, prin jocul condiţiei suspensive. Singura dificultate practică rezidă în continuare în posibilitatea fraudării indirecte a intereselor preemptorului de către vânzător, prin convenirea cu terţul a unui preţ substanţial mai mare decât posibilităţile de plată ale preemptorului. Dacă nu poate însă dovedi simulaţia (existenţa unui contract secret între vânzător şi terţ, care să cuprindă un preţ mai mic decât cel declarat în actul public – simulaţie care ar fi nulă absolut, la nivelul ambelor acte, public şi secret, pentru fraudă fiscală), preemptorul care nu agreează preţul acceptat de terţ nu se poate plânge în niciun mod de prioritatea acordată terţului la cumpărare. Importantă este şi modificarea modului de formare a vânzărilor în baza unui drept de preempţiune, Noul Cod civil stabilind că acestea vor avea caracterul unor convenţii reale, iar nu consensuale, pentru evitarea abuzului de drept pe care preemptorul ar putea fi tentat să-l practice, ultimul putând deveni cumpărător numai în momentul dublării consimţământului său de consemnarea efectivă a preţului la dispoziţia vânzătorului.

Bibliografie

Collart Dutilleul, Fr., Delebecque, Ph., Contrats civils et commerciaux, Dalloz, Paris, 2002 Flour, J., Aubert, J. - L., Savaux, E., Les obligations, 1. L’acte juridique, dixième édition, Armand Colin, Paris, 2002 Gautier, P. - Y., Une facette assez rare du pacte de préférence: les suites du refus

modului de formare a vânzărilor în baza unui drept de preempţiune, Noul Cod civil stabilind că acestea vor avea caracterul unor convenţii reale, iar nu consensuale, pentru evitarea abuzului de drept pe care preemptorul ar putea fi tentat să-l practice, ultimul putând deveni cumpărător numai în momentul dublării consimţământului său de consemnarea efectivă a preţului la dispoziţia vânzătorului.

Bibliografie Collart Dutilleul, Fr., Delebecque, Ph., Contrats civils et commerciaux, Dalloz, Paris, 2002 Flour, J., Aubert, J. - L., Savaux, E., Les obligations, 1. L’acte juridique, dixième édition, Armand Colin, Paris, 2002 Gautier, P. - Y., Une facette assez rare du pacte de préférence: les suites du refus d’acquérir, ou comment rétracter l’exercice de l’option au prétexte de conditions inégales, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/2003 Gautier, P. - Y., Exécution forcée du pacte de préférence: la condition de double connaissance requise du tiers, enfin remplie, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 2/2007 Gautier, P. - Y., Place de l’intuitus personae et de l’intuitus rei dans le transfert du pacte de préférence, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 2/2007 Leveneur, L., 10 ans de jurisprudence commentée, 1990-2000, Ėditions du Juris-Classeur, Paris, 2001 Malaurie, Ph., Aynès, L., Gautier, P. - Y., Droit civil. Les contrats spéciaux, 2e édition refondue, Defrénois, Paris, 2005 Mestre, J., Fages, B., Le pacte de préférence à l’épreuve du temps, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/2003 Schmidt-Szalewski, J., La force obligatoire à l’épreuve des avant-contrats, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 1/2000 Théron, J., Nullité et substitution en cas de

115



d’acquérir, ou comment rétracter l’exercice de l’option au prétexte de conditions inégales, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/2003 Gautier, P. - Y., Exécution forcée du pacte de préférence: la condition de double connaissance requise du tiers, enfin remplie, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 2/2007 Gautier, P. - Y., Place de l’intuitus personae et de l’intuitus rei dans le transfert du pacte de préférence, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 2/2007 Leveneur, L., 10 ans de jurisprudence commentée, 1990-2000, Ėditions du Juris-Classeur, Paris, 2001 Malaurie, Ph., Aynès, L., Gautier, P. - Y., Droit civil. Les contrats spéciaux, 2e édition refondue, Defrénois, Paris, 2005 Mestre, J., Fages, B., Le pacte de préférence à l’épreuve du temps, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/2003 Schmidt-Szalewski, J., La force obligatoire à l’épreuve des avant-contrats, în Revue trimestrielle de droit civil nr. 1/2000 Théron, J., Nullité et substitution en cas de violation d’un pacte de préférence, Note, în Recueil Dalloz nr. 34/2007 Valory, S., La potestativité dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1999 Vasilescu, P., Relativitatea actului juridic civil. Repere pentru o nouă teorie generală a actului de drept privat, Rosetti, Bucureşti, 2003.

violation d’un pacte de préférence, Note, în Recueil Dalloz nr. 34/2007 Valory, S., La potestativité dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1999 Vasilescu, P., Relativitatea actului juridic civil. Repere pentru o nouă teorie generală a actului de drept privat, Rosetti, Bucureşti, 2003.

1 Cercetare intreprinsa cu sprijinul CNCSIS –UEFISCSU, PN II – RESURSE UMANE, proiect PD_396/2010. 2 Pentru recente dezbateri pe tema executării silite a acordului de preferinţă, a se consulta J. Théron, Nullité et substitution en cas de violation d’un pacte de préférence, Note, „Recueil Dalloz” nr. 34/2007, p. 2444-2447; P. - Y. Gautier, Une facette assez rare du pacte de préférence: les suites du refus d’acquérir, ou comment rétracter l’exercice de l’option au prétexte de conditions inégales, în „Revue trimestrielle de droit civil” nr. 3/2003, Chroniques, p. 517-519. 3 Un recensământ atent al soluţiilor judecătoreşti favorabile substituirii beneficiarului pactului în drepturile şi obligaţiile terţului îl oferă Fr. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2002, p. 63; Ch. Atias, La substitution judiciaire du bénéficiaire d’un pacte de préférence à l’aquereur de mauvais fois, în „Recueil Dalloz” nr. 19/1998, Chroniques, p. 203-204. 4 Au optat, de pildă, pentru o atare argumentaţie J. Bartet, Le pacte de préférence, thèse, Paris, 1932, p. 50 şi urm.; H. Lalou, Les pactes de préférence, Dalloz Hebdomadaire 1929, Chroniques, p. 41, citaţi după S. Valory, op. cit., p. 147. 5 În acest sens, a se vedea J. Schmidt-Szalewski, La force obligatoire à l’épreuve des avant-contrats, în „Revue trimestrielle de droit civil” nr. 1/2000, p. 33.

116



6 De altfel, din pricina incongruenţei lor la definiţia clasică a obligaţiilor de a face / a nu face, obligaţiile promitentului de a respecta preeminenţa la cumpărare a beneficiarului şi de a nu acorda condiţii de contractare mai favorabile unui terţ au fost adesea tratate, în literatura de specialitate, sub apelativul de „obligaţii secundare” sau „accesorii” derivând din pactul de preferinţă. 7 A se vedea, de pildă, Curtea de Casaţie franceză, camera a III-a civilă, decizia din 30 aprilie 1997, citată după L. Leveneur, 10 ans de jurisprudence commentée, 1990-2000, Ėditions du Juris-Classeur, Paris, 2001, p. 273-274. 8 Menţinerea bunului (imobil, de regulă) în cadrul familiei justifică asortarea donaţiilor cu un pact de preferinţă, menit să asigure prioritatea la cumpărare a donatorului, în ipoteza în care donatarul decide vânzarea ulterioară a bunului (a). Ataşat unei ipoteci, pactul de preferinţă atribuie creditorului ipotecar şansa de a-i fi adresată cu prioritate eventuala ofertă de vânzare formulată de debitorul-proprietar al imobilului ipotecat (b). Inserat într-un contract de locaţiune, amintitul pact joacă în favoarea locatarului, căruia îi permite să aibă întâietate la cumpărarea bunului închiriat, în eventualitatea vânzării acestuia (c). Frecvent în interiorul societăţilor, pactul contribuie la organizarea cesiunilor de drepturi sociale pe bazele dorite de către asociaţi (d). În contractele de distribuţie comercială (e), acordul de preferinţă se materializează, de regulă, în clauza ofertei concurente ori în clauza primului refuz. 9 J. Brétillard, Le pacte de préférence, thèse, Paris, 1929, p. 23, citat după S. Valory, La potestativité dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1999, p. 217. 10 În sensul absenţei reciprocităţii: cumpărătorul nu beneficiază de un drept de dezicere similar, prin convenirea vânzării cu pact de răscumpărare. 11 A se vedea, pentru dezvoltări, P. Vasilescu, Relativitatea actului juridic civil. Repere pentru o nouă teorie generală a actului de drept privat, Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 190-191. 12 La un alt nivel al discuţiei, ambele sunt ipostaze ale formării progresive a consimţământului la act: atât în cazul dezicerii, cât şi în cel al acordării preferinţei (prin restrângerea – pe acest palier – a libertăţii de a contracta), însuşi consimţământul la contractul final este cel progresiv construit. 13 A se consulta, pentru o definiţie similară, J. Flour, J. - L. Aubert, É. Savaux, Les obligations, 1. L’acte juridique, dixième édition par J. - L. Aubert, É. Savaux, Armand Colin, Paris, 2002, p. 92. 14 De unde şi exceptarea promitentului, la momentul convenirii pactului de preferinţă, de la condiţia întrunirii capacităţii de a vinde (de a încheia acte juridice de dispoziţie, în general), o atare capacitate solicitându-i-se numai cu prilejul formulării ofertei propriu-zise de vânzare, capabilă să genereze contractul prin simpla acceptare de către beneficiarul pactului. 15 Cu delimitările ce se cuvin a fi practicate din perspectiva condiţiilor aplicabile clauzei de indisponibilizare a bunului la nivelul temporalităţii efectelor clauzei (a), interesului serios şi legitim (b), caracterului translativ de proprietate al actului (c) şi caracterului (în principiu) gratuit al transmisiunii asortate cu o atare clauză (d). De asemenea, este de subliniat că, spre deosebire de promitentul – parte la o promisiune unilaterală, dobânditorul bunului ţinut de o clauză de indisponibilizare nu şi-a dat consimţământul la vânzarea acestuia, fiind dimpotrivă obligat să nu vândă în intervalul stabilit. 16 Spre deosebire de domeniul promisiunii unilaterale, unde terţul devine de rea-credinţă prin simpla cunoaştere a existenţei promisiunii. Pentru detalii, a se consulta J. Théron, loc. cit. supra. 17 Acknowledgement: this work has been supported by CNCSIS –UEFISCSU, PN II – HUMAN RESOURCES, project PD_396/2010. 18 Pentru recente dezbateri pe tema executării silite a acordului de preferinţă, a se consulta J. Théron, Nullité et substitution en cas de violation d’un pacte de préférence, Note, „Recueil Dalloz” nr. 34/2007, p. 2444-2447; P. - Y. Gautier, Une facette assez rare du pacte de préférence: les suites du refus d’acquérir, ou comment rétracter l’exercice de l’option au prétexte de conditions inégales, în „Revue trimestrielle de droit civil” nr. 3/2003, Chroniques, p. 517-519. 19 Un recensământ atent al soluţiilor judecătoreşti favorabile substituirii beneficiarului pactului în drepturile şi obligaţiile terţului îl oferă Fr. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2002, p. 63; Ch. Atias, La substitution judiciaire du bénéficiaire d’un pacte de préférence à l’aquereur de mauvais fois, în „Recueil Dalloz” nr. 19/1998, Chroniques, p. 203-204. 20 Au optat, de pildă, pentru o atare argumentaţie J. Bartet, Le pacte de préférence, thèse, Paris, 1932, p. 50 şi urm.; H. Lalou, Les pactes de préférence, Dalloz Hebdomadaire 1929, Chroniques, p. 41, citaţi după S. Valory, op. cit., p. 147. 21 În acest sens, a se vedea J. Schmidt-Szalewski, La force obligatoire à l’épreuve des avant-contrats, în „Revue trimestrielle de droit civil” nr. 1/2000, p. 33. 22 De altfel, din pricina incongruenţei lor la definiţia clasică a obligaţiilor de a face / a nu face, obligaţiile promitentului de a respecta preeminenţa la cumpărare a beneficiarului şi de a nu acorda condiţii de contractare mai favorabile unui terţ au fost adesea tratate, în literatura de specialitate, sub apelativul de „obligaţii secundare” sau „accesorii” derivând din pactul de preferinţă. 23 A se vedea, de pildă, Curtea de Casaţie franceză, camera a III-a civilă, decizia din 30 aprilie 1997, citată după L. Leveneur, 10 ans de jurisprudence commentée, 1990-2000, Ėditions du Juris-Classeur, Paris, 2001, p. 273-274. 24 Menţinerea bunului (imobil, de regulă) în cadrul familiei justifică asortarea donaţiilor cu un pact de preferinţă, menit să asigure prioritatea la cumpărare a donatorului, în ipoteza în care donatarul decide vânzarea ulterioară a bunului (a). Ataşat unei ipoteci, pactul de preferinţă atribuie creditorului ipotecar şansa de a-i fi adresată cu prioritate eventuala ofertă de vânzare formulată de debitorul-proprietar al imobilului ipotecat (b). Inserat într-un contract de locaţiune, amintitul pact joacă în favoarea locatarului, căruia îi permite să aibă întâietate la cumpărarea bunului închiriat, în eventualitatea vânzării acestuia (c). Frecvent în interiorul societăţilor, pactul contribuie la organizarea cesiunilor de drepturi sociale pe bazele dorite de către

117



asociaţi (d). În contractele de distribuţie comercială (e), acordul de preferinţă se materializează, de regulă, în clauza ofertei concurente ori în clauza primului refuz. 25 J. Brétillard, Le pacte de préférence, thèse, Paris, 1929, p. 23, citat după S. Valory, La potestativité dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1999, p. 217. 26 În sensul absenţei reciprocităţii: cumpărătorul nu beneficiază de un drept de dezicere similar, prin convenirea vânzării cu pact de răscumpărare. 27 A se vedea, pentru dezvoltări, P. Vasilescu, Relativitatea actului juridic civil. Repere pentru o nouă teorie generală a actului de drept privat, Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 190-191. 28 La un alt nivel al discuţiei, ambele sunt ipostaze ale formării progresive a consimţământului la act: atât în cazul dezicerii, cât şi în cel al acordării preferinţei (prin restrângerea – pe acest palier – a libertăţii de a contracta), însuşi consimţământul la contractul final este cel progresiv construit. 29 A se consulta, pentru o definiţie similară, J. Flour, J. - L. Aubert, É. Savaux, Les obligations, 1. L’acte juridique, dixième édition par J. - L. Aubert, É. Savaux, Armand Colin, Paris, 2002, p. 92. 30 De unde şi exceptarea promitentului, la momentul convenirii pactului de preferinţă, de la condiţia întrunirii capacităţii de a vinde (de a încheia acte juridice de dispoziţie, în general), o atare capacitate solicitându-i-se numai cu prilejul formulării ofertei propriu-zise de vânzare, capabilă să genereze contractul prin simpla acceptare de către beneficiarul pactului. 31 Cu delimitările ce se cuvin a fi practicate din perspectiva condiţiilor aplicabile clauzei de indisponibilizare a bunului la nivelul temporalităţii efectelor clauzei (a), interesului serios şi legitim (b), caracterului translativ de proprietate al actului (c) şi caracterului (în principiu) gratuit al transmisiunii asortate cu o atare clauză (d). De asemenea, este de subliniat că, spre deosebire de promitentul – parte la o promisiune unilaterală, dobânditorul bunului ţinut de o clauză de indisponibilizare nu şi-a dat consimţământul la vânzarea acestuia, fiind dimpotrivă obligat să nu vândă în intervalul stabilit. 32 Spre deosebire de domeniul promisiunii unilaterale, unde terţul devine de rea-credinţă prin simpla cunoaştere a existenţei promisiunii. Pentru detalii, a se consulta J. Théron, loc. cit. supra.

118

dreptul de preempŢiune, În the right of contractual ... · potestativ de preferinţă atribuit...

Documents