EY Real Estate Capital Radar

Deutschland 2016

Seite 2

Agenda

EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2016

Seite

1 Kernergebnisse 3

2 Management Summary 4-5

3 Befragungsaufbau und Erläuterung 6-7

4 Ergebnisse 8-29

5 Zusammenfassung 30-34

Seite 3

Kernergebnisse: EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2016

6. Boom auf Anleihenmarkt für Immobilienfinanzierungen nur im „Investmentgrade” und im nicht-

gerateten Bereich

Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung

Deutschland 2016

2. Renditeanforderungen für alternative Finanzierungs-

instrumente durchschnittlich bei 9,5% (Mezzanine) und 15,5%

(Private Equity)

1. Markt erwartet höhere Beleihungsausläufe durch verstärkten Einsatz von

alternativen Finanzierungs-instrumenten

5. Standorttoleranz für die Finanzierung von Hotelimmo-bilien gering, für Wohn- und

Energieimmobilien hoch

3. Moderate Zinswende im Jahr 2016 von bis zu 50 Basispunkten

erwartet

4. Flüchtlingszustrom als möglicher positiver Akzelerator

für den Finanzierungsmarkt

Seite 4

4,5%

Management Summary: EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2016

Beschreibung

Das EY Real Estate Capital Radar erlaubt es, die aktuellen Rahmenbedingungen auf dem deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen auf einen Blick zu erfassen. Jedes Instrument wird mit seiner Verfügbarkeit, der aktuellen Rendite-erwartung der Kapitalgeber sowie einer Ein-schätzung des Marktvolumens dargestellt

Interpretationshilfe

Die Einordnung der Finanzierungs-instrumente im Radar ergibt sich anhand der Renditeerwartungen und Verfüg-barkeiten. Die Größe der einzelnen Punkte wird durch das jeweilige Marktvolumen bestimmt. Die vertikale Linie durch den Mittelpunkt gibt die Spanne der Rendite-erwartungen an

Beispiel

Für Senior/Junior Loans ergibt sich eine sehr hohe Verfügbarkeit bei gleichzeitiger Verzinsung (im Sinne einer Nettover-zinsung) von 0,5% bis zu ca. 4,5%

I

Rendite- erwartung

Verfügbarkeit

20%

Senior/Junior*

~€80,0 Mrd.

Private Equity*

~€5,0 Mrd.

4 3 2 1 1 2 3 4

Rendite- erwartung

Verfügbarkeit

IV III

Aktien €3,0 Mrd.

PR

IVA

TE

P

UB

LIC

EQUITY DEBT

Anleihen* ~€8,3 Mrd.

Die Schätzungen der Marktvolumen beziehen sich auf neubegebene gewerbliche Immobilienfinanzierungen (Bestands(anschluss-)finanzierung, Projektentwicklungsfinanzierung und Ankaufsfinanzierung) innerhalb Deutschlands des Jahres 2015 * Marktquellen bieten keine Informationen über aggregierte Volumen

II

Quelle: EY Research

Mezzanine* ~€4,0 Mrd.

15%

10%

5%

5%

10%

15%

20%

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert Volumen

4,0%

15,0%

8,0%

5,0%

4,0%

9,0%

15,5%

20,0%

6,7%

9,5%

12,3%

0,6% 2,3%

4,5%

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Management Summary: EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2016

► Größte Finanzierungsquelle für Immobilieninvestitionen in Deutschland mit ca. €80,0 Mrd. in 2015

► Verfügt im Vergleich der einzelnen Finanzierungsinstrumente über die höchste bzw. einfachste Verfügbarkeit

► Deutliche Tendenz zu mehr Risikobereitschaft der Kapitalgeber

► Weiter steigende Beleihungsausläufe werden erwartet

I Private Equity

II Private Debt

► 2015: Emissionsvolumen von rund €8,3 Mrd. hat sich im Vorjahresvergleich nahezu verdoppelt

► Rund €10 Mrd. Anleihevolumen in den nächsten 5 Jahren im Immobiliensektor zu refinanzieren

► Emissionsvolumen in großer Bandbreite von unter €10 Mio. bis über €1 Mrd.

► Aktueller Markt spiegelt Erwartungen in Bezug auf Rendite und institutionelle Produkte (Investmentgrade) nicht wider

III Public Debt

► Marktteilnehmer sehen (auch kleinvolumige) IPOs als mögliche Alternative zu etablierten Finanzierungsmethoden

► 2015 – aufgrund der turbulenten Marktsituation ein schwieriges Jahr für Neuemissionen

► Einer erfolgreichen Neuemission und zwei Kapitalerhöhungen stehen drei abgesagte Börsengänge gegenüber

► Renditeanforderungen an Immobilienaktien liegen innerhalb einer engen Bandbreite

IV Public Equity

► Private Equity erfreut sich einer immer größer werdenden Beliebtheit

► Tendenz: steigende Verfügbarkeit sowie wachsender Anteil an der Gesamtfinanzierung

► Steigende Verzinsungsansprüche werden erwartet

► Nachfrage wird durch regulatorischen Rahmen für Banken noch verstärkt

Seite 6

► EY Real Estate Erhebung zum Jahreswechsel 2015/2016 unter insgesamt 151 Entscheidern von Kapitalgebern des Finanzierungsmarktes für Immobilieninvestitionen in Deutschland

► Marktabdeckung: über 1/3 des Marktes für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland

► Inhaltlich berücksichtigt die Erhebung vornehmlich folgende Themen:

► Allgemeine rückwärtige Einschätzungen für das abgelaufene Jahr 2015

► Einschätzungen zur zukünftigen Entwicklung für das Jahr 2016

► Zielsetzung:

► Übersichtliche Darstellung der Rahmenbedingungen des Gesamtmarktes für gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland

EY Real Estate Capital Radar Befragte Kapitalgeber

► Banken (46%)

► Fonds (17%)

► Pensionskassen, Versicherungen, Versorgungswerke (14%)

► Family Offices (11%)

► Sonstige (12%)

► Studie von EY Real Estate Finance and Capital Market Services

► 151 Entscheider aus der Finanz- und Immobilienbranche

Hintergrund Zielsetzung

► Bei einigen Fragen hatten die Probanden die Möglichkeit, weitere Kommentare zu den Fragen abzugeben

► Mehrfach genannte Statements werden im Rahmen dieser Studie in aggregierter Form wiedergegeben

Statements

► Aktuelle Einschätzung zum deutschen Finanzierungsmarkt für gewerbliche Immobilieninvestitionen

► Einschätzung zur zukünftigen Entwicklung des Finanzierungsmarktes für gewerbliche Immobilieninvestitionen in Deutschland

EY Real Estate Capital Radar berücksichtigt ein breites Spektrum von Kapitalgebern

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Erläuterung: EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2016

► Umfasst klassisches Fremdkapital (erst- und/oder nachrangig besichert) sowie oft unbesichertes Mezzanine Kapital

► Grundcharakteristik ist eine laufende Verzinsung sowie v. a. bei Erstrangdarlehen eine ebenfalls laufende Tilgung

► Mezzanine/Hybridkapital kann sowohl über fremd- als auch über eigenkapitalähnliche Strukturen verfügen

► Eigenkapitalcharakter liegt vor allem bei Beteiligungen am laufenden Cash-Flow oder am Verkaufserlös vor

I Private Equity

II Private Debt

► Außerbörsliche Eigenkapitalfinanzierung von Unternehmen durch externe Kapitalbeteiligung v. a. internationaler Investoren; Handel i. d. R. auf dem nicht öffentlichen Kapitalmarkt

► Hohe Verzinsung aufgrund geringer Besicherungsmöglichkeiten und oftmals Blind-Pool-Charakteristika

► Einsatzschwerpunkt bei risikoreichen Immobilieninvestitionen

► Anleihen von Immobilienunternehmen mit und ohne dingliche Besicherung

► Public Debt Produkte, wie u. a. Pfandbriefe, Covered Bonds, CMBS und RMBS, stehen nicht im Fokus dieser Studie, da diese im deutschsprachigen Raum primär Refinanzierungs- und nicht Finanzierungsinstrumente darstellen

► Markteintrittsbarrieren sind Marktusancen wie Reporting und Rating sowie ‚Psychologie der Kapitalmärkte‘

III Public Debt

► Finanzierungen über den öffentlichen Kapitalmarkt (Börse)

► Öffentlich handelbare Gesellschaftsanteile in Form von Aktien

► Immobilienaktien reagieren nicht zwangsläufig auf zugrundeliegende Immobilienmärkte

► Wertentwicklung wird von allgemeinen Bestimmungsfaktoren des Aktienmarktes beeinflusst

IV Public Equity

Seite 8

Kernaussagen

► Im Fokus der Beliebtheit der Kapitalgeber stehen nach wie vor die klassischen Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Wohnen

► Shoppingcenter genießen ebenfalls eine hohe Attraktivität

► Betreiberimmobilien werden mit Ausnahme von Hotels seltener finanziert

► Entgegen der aktuellen Stimmung auf dem Investmentmarkt ist die Bereitschaft zur Finanzierung von Industrie- und Infrastrukturimmobilien gering

► ‚Schlusslichter‘ in der Finanzierungs-bereitstellung unter den Nutzungsarten sind Energie- und Freizeitimmobilien mit jeweils unter 20%

Hohe Kapitalverfügbarkeit für klassische Nutzungsarten

87%

83% 82%

68%

59% 55%

53%

43%

32%

24% 21%

18%

13%

7%

Kapitalverfügbarkeit nach Nutzungsart

Wortlaut der Frage 4: „Für welche Nutzungsarten stellen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung? (Mehrfachantworten möglich)“

>75% >50% >25% ≤25%

Seite 9

99%

52%

21% 7% 6% 5% 0%

Deutschland Europa (außerDeutschland)

Nordamerika Asien Südamerika Australien Afrika

Kernaussagen

► A- und B-Standorte dominieren bei allen Nutzungsarten

► Für Büro- sowie Betreiberimmobilien nimmt die Bereitschaft, Kapital zur Finanzierung zur Verfügung zu stellen, standortbedingt schnell ab

► Für Wohn- und Energieimmobilien ist die Standorttoleranz besonders hoch

► Bei klassischen Nutzungsarten wie Büro-, Einzelhandelsimmobilien und Shoppingcentern ist die Standorttoleranz deutlich geringer

► Lediglich rund die Hälfte der Befragten ist auch in europäischen Ländern außerhalb Deutschlands aktiv

► Nordamerika stellt ebenfalls für einen Teil der Befragten eine Finanzierungs-destination dar

► Nur ein geringer Teil der in Deutschland finanzierenden Befragten ist auf anderen Kontinenten aktiv

Hohe Standorttoleranz bei der Finanzierung von Wohnimmobilien

Standortabhängigkeit der Kapitalbereitstellung nach Nutzungsart

0%

20%

40%

60%

80%

100%

A-Standorte

B-Standorte

C-Standorte

Regionale Verteilung der Finanzierungen

Wortlaut der Frage 6a: „Für welche Regionen stellen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung? (Mehrfachantworten möglich)“ Wortlaut der Frage 6b: „In welchen Regionen stellen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen zur Verfügung? (Mehrfachantworten möglich)“

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Delta A-B

Delta B-C

Delta A-C

Sta

nd

ort

- a

nfo

rde

run

ge

n

Sta

nd

ort

- to

lera

nz

Seite 10

Kernaussagen

► Ein Großteil der Befragten stellt Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen zur Verfügung

► Hybridkapital ist vornehmlich für Ankaufs- und Projektentwicklungsfinanzierungen, weniger bei Bestands(anschluss-)finanzierungen relevant

► Eigenkapital wird vor allem für Projektentwicklungs- und Ankaufsfinanzierungen bereitgestellt

Wortlaut der Frage 2: „Für welche Anlässe stellen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung? (Mehrfachantworten möglich)“

Korreliert steigendes Risiko eindeutig mit einem wachsenden Eigenkapitalanteil?

43%

26%

40%

14%

10%

21%

63%

58%

48%

Ankaufsfinanzierung

Bestands(anschluss-)finanzierung

Projektentwicklungsfinanzierung

Fremdkapital

Hybridkapital

Eigenkapital

Anlässe zur Bereitstellung von Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen

Seite 11

Kernaussagen

► Ein Großteil der Befragten (rund 93%) investiert in oder finanziert Immobilien projektspezifisch

► Blind Pool Investments werden von einer großen Mehrheit abgelehnt und kommen nur für etwa 12% der Kapitalgeber infrage

Wortlaut der Frage 5: „Welche Struktur zieht Ihr Unternehmen als Strategie zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Betracht?“

Konkretes Projekt als Finanzierungsanlass ist für die Mehrheit der Befragten unabdingbar

70%

5%

23%

7%

2%

11%

3%

13%

2%

64%

Projektspezifische Investition Blind Pool Investment

sehr relevant relevant neutral eher nicht relevant irrelevant

Relevanz von Projekt- und Blind-Pool-Finanzierung

sehr relevant irrelevant sehr relevant irrelevant

Seite 12

Kernaussagen

► Es wird angenommen, dass die derzeitige EZB-Politik den Finanzierungsmarkt positiv beeinflussen wird

► Flüchtlingszustrom als möglicher positiver Akzelerator für Finanzierungen von Immobilien in Deutschland

► Negative makroökonomische Faktoren schwächen den Finanzierungsmarkt hingegen

► Zinserhöhungen in den USA werden von über 50% der Marktteilnehmer als neutral bewertet

Wortlaut der Frage 18a: „Wie werden die obenstehenden Ereignisse Ihrer Einschätzung nach das Marktvolumen für Finanzierungen von Immobilieninvestitionen in Deutschland in den nächsten 12 Monaten beeinflussen?“

► Weitere Gründe, die das Marktvolumen für Finanzierungen von Immobilieninvestitionen in Deutschland im Jahr 2016 laut Aussagen der Umfrageteilnehmer beeinflussen:

► „Zerfall Europas“ ► „Sinkende Asset-Verfügbarkeit“ ► „Anstieg des Dollars“

Statements

Flüchtlingszustrom als positiver Akzelerator für den deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt?

10%

2%

1%

47%

34%

6%

8%

1%

10%

7%

36%

41%

31%

39%

32%

51%

29%

7%

20%

51%

40%

43%

34%

43%

2%

11%

14%

23%

5%

21%

Weitere Ausweitung der Notenbankbilanzen

Europäische Flüchtlingskrise

BIP-Einbrüche in Teilen Europas

Abschwächung der chinesischen Wirtschaft

Verschärfung der Regulatorik

Zinserhöhung in den USA

Brexit

positiv eher positiv neutral eher negativ negativ

Einfluss möglicher Ereignisse auf das Marktvolumen für Finanzierungen von Immobilieninvestitionen in Deutschland

Seite 13

Möglichkeit zur Diversifikation: steigende Verfügbarkeit über die gesamte Angebotspalette

Wortlaut der Frage 12: „Wie schätzen Sie die aktuelle Verfügbarkeit der Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen ein?“ Wortlaut der Frage 21: „Wie schätzen Sie die Verfügbarkeit der folgenden Finanzierungsmittel in den nächsten 12 Monaten ein?“

65% 23% 8% 2% 1%

sehr hoch sehr gering

12% 41% 41% 5% 1%

sehr hoch sehr gering

3% 24% 46% 24% 3%

sehr hoch sehr gering

15% 49% 33% 3% 0%

sehr hoch sehr gering

6% 27% 45% 19% 3%

sehr hoch sehr gering

Einschätzung der aktuellen Verfügbarkeit

Einschätzung der zukünftigen Verfügbarkeit

Senior/Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Aktienemissionen

Anleiheemissionen

55%

35%

4%

53%

41%

5%

56%

37%

3%

20%

59%

20%

43%

50%

7%

steigend

sinkend

steigend

sinkend

steigend

sinkend

steigend

sinkend

steigend

sinkend

Kernaussagen

► Die Verfügbarkeit von Senior/Junior Loans wird als sehr hoch eingeschätzt

► Geringer, aber immer noch vergleichsweise hoch, wird die Verfügbarkeit von Private Equity und Mezzanine Kapital eingeschätzt

► Die Verfügbarkeit von Aktien- und Anleiheemissionen wird hingegen nur als durchschnittlich eingeschätzt

► Zukünftig rechnen die befragten Kapitalgeber, trotz des bereits hohen Niveaus, mit einer weiter steigenden Verfügbarkeit von Senior/Junior Loans sowie Mezzanine Kapital und Private Equity

► Hingegen wird bezüglich der Verfügbarkeit von Aktien- und Anleiheemissionen mit keiner deutlichen Veränderung gerechnet

6%

4%

2%

1%

Seite 14

Wortlaut der Frage 8: „Welche Bedeutung haben folgende Komponenten einer Finanzierungsstruktur für Sie?“

Eigenkapital des Initiators ist zwingend erforder-lich; Mezzanine Kapital wird kritisch gesehen

89%

45%

14%

10%

10%

11%

55%

72%

63%

62%

44%

14%

26%

38%

46%

Eigenkapital des Initiators

Senior Loan

Senior Stretch Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

zwingend notwendig fakultativ prohibitiv

Relevanz unterschiedlicher Komponenten einer Finanzierungsstruktur

Kernaussagen

► 89% der Befragten sehen entsprechendes Eigenkapital des Initiators als zwingend notwendig an

► Senior Loans sind für einen Großteil der Befragten zwingend notwendig oder mindestens fakultativ

► Mezzanine Loans und Private Equity sind für einen Großteil der Befragten nicht zwingend notwendig, zum Teil sogar prohibitiv

Seite 15

Kernaussagen

► Der Anteil der ausgewählten Finanzierungsinstrumente steigt insgesamt

► Vor allem für den Anteil alternativer Finanzierungsformen wie Mezzanine Kapital und Private Equity wird mit einer Zunahme gerechnet

► Demnach ist davon auszugehen, dass der Anteil an externem Kapital ansteigt

Wortlaut der Frage 20: „Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung des Anteils der obenstehenden Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in den nächsten 12 Monaten ein?“

LTVs steigen; Eigenkapitalsurrogate werden beliebter; Lehren aus der Finanzkrise?

3%

1%

2%

2%

49%

58%

61%

21%

43%

44%

35%

32%

60%

45%

4%

7%

6%

18%

11%

Senior /Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Aktienemissionen

Anleiheemissionen

stark steigend steigend neutral sinkend

Entwicklung des Anteils unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente für Immobilieninvestitionen im Jahr 2016

Seite 16

Kernaussagen

► Nachfrage wird durch regulatorischen Rahmen der Banken begünstigt

► Hohe Einflussnahme von geplanten Portfoliokäufen und erhöhten M&A- Aktivitäten auf Unternehmensebene

► Weniger nachfragerelevant sind ein steigender Bekanntheitsgrad der vorrangig internationalen Investoren sowie der allgemeine Internationalisierungstrend

► Weitere Gründe, die die Nachfrage nach Private Equity im Rahmen von Finanzierungen von Immobilieninvestitionen in Deutschland im Jahr 2016 verändern, sind laut Aussagen der Umfrageteilnehmer:

► „Erhöhtes Angebot zu günstigeren Konditionen“ ► „Cash is King“ ► „Fehlende Risikobereitschaft von Banken“

Statements

Fehlende Risikobereitschaft und restriktive Banken: Antreiber des Private Equity Marktes?

60%

48%

39%

27%

23%

13%

Wortlaut der Frage 19: „Was könnten Ihrer Einschätzung nach Gründe dafür sein, dass sich die Nachfrage nach Private Equity zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in den nächsten 12 Monaten verändern wird? (Mehrfachantworten möglich)“

Gründe für eine erhöhte Nachfrage nach Private Equity

Zunehmende Restriktionen in der Kreditbereitstellung von Banken

Geplante Portfoliozukäufe

Erhöhte M&A-Aktivitäten auf Unternehmensebene

Zunehmender Bekanntheitsgrad von Finanzinvestoren

Erhöhter Finanzbedarf infolge eines allgemeinen Internationalisierungstrends

Keiner der Gründe

Seite 17

51%

18%

9%

5%

17%

Senior/Junior Loan

sehr aktiv aktiv durchschnittlich weniger aktiv nicht aktiv

11%

14%

8%

22%

44%

Mezzanine Loan

27%

22%

5% 5%

41%

Private Equity

10%

7%

7%

14% 63%

Aktienemissionen

13%

8%

8%

13%

58%

Anleiheemissionen

Kernaussagen

► Analog zum Markt für Senior/Junior Loans, zeichnet sich auch der Private Equity Markt durch eine hohe Liquidität und Vielzahl von Akteuren aus

► Mezzanine Markt scheint als Spezialsegment, v. a. der Nicht-Banken, im Kommen zu sein; Aktien- und Anleihenmarkt zeigen Zurückhaltung

► Aktien und Anleihen sind für befragte Kapitalgeber keine Commodity, der Zugang zu diesem Markt ist v. a. mittels entsprechender Experten möglich

Wortlaut der Frage 3: „Wie aktiv beteiligt sich Ihr Unternehmen an den obenstehenden Instrumenten zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen?“

Starker und liquider Markt für Private Equity; Mezzanine Markt im Kommen

Bereitstellung unterschiedlicher Instrumente zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen

Seite 18

Wortlaut der Frage 9: „Welche Konditionen rufen Sie üblicherweise für Finanzierungen von Immobilieninvestitionen auf?“

Historisch niedrige Zinsmargen für Senior Loans: Senior Lender zukünftig wieder Junior Lender?

1,4

2,5 3,0

3,7 3,8

5,5

7,2

11,0

13,6

20,2

0,0

2,5

5,0

7,5

10,0

12,5

15,0

17,5

20,0

Senior Loan

Senior Stretch

Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Mittelwert der Maximalkonditionen Mittelwert der Mindestkonditionen

Kernaussagen

► Die durchschnittlichen Mindest- und Maximalkonditionen per annum für Senior Loans liegen in einem sehr niedrigen Bereich (durchschnittlich ca. 2%)

► Deutlich teurer sind alternative Finanzierungsformen (Private Equity und Mezzanine Loans) aber auch Junior Loans

► Private Equity Geber fordern erwartungsgemäß mit Abstand die höchste Verzinsung

► Die Einmalgebühren für die unterschied-lichen Finanzierungsformen liegen derzeit zwischen 65 und 140 bps*

► Der Margendruck kann Senior Lender, zum Erreichen einer ausreichenden Verzinsung, vermehrt in den Bereich der Senior Stretch Loans oder Junior Loans zwingen

Übersicht über Mindest- und Maximalkonditionen in % p. a. für unterschiedliche Finanzierungsinstrumente in Deutschland

Bankenmarkt Nicht-Bankenmarkt *bps = Basispunkte

Seite 19

Kernaussagen

► Der Referenzzinssatz für 3-monatige Termingelder war im Jahr 2015 erstmals in seiner Geschichte negativ (Wert zum 31.12.2015: -0,131%)

► 80% der Befragten gehen von einer Erhöhung des Leitzinses um bis zu 50 Basispunkte im Jahr 2016 aus

► Lediglich 20% der Befragten rechnen mit einem weiteren Absinken des 3-Monats-EURIBOR um bis zu 50 Basispunkte

Wortlaut der Frage 16: „Um wie viele Basispunkte (bps) wird sich das Zinsniveau Ihrer Einschätzung nach innerhalb der nächsten 12 Monate (Basis: 3-Monats-EURIBOR) verändern?“

Steigende Zinsen: Moderate Zinswende 2016

Quelle: Deutsche Bundesbank, EY Research

Historischer Verlauf des 3-Monats-EURIBOR und Zinsprognose aus Umfrageergebnis für 2016

-0,75

-0,50

-0,25

0,00

0,25

0,50

0,75

1,00

1,25

1,50

2012 2013 2014 2015 2016

EURIBOR in %

3-Month-EURIBOR 2012-2015 Forecast

80%

20%

Seite 20

Steigende Risikobereitschaft: Müssen Klumpen-risiken wieder toleriert werden?

Wortlaut der Frage 10: „Zu welchen Rahmenbedingungen stellen Sie aktuell Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung?“ Wortlaut der Frage 15: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die Rahmenbedingungen, zu denen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stellen, innerhalb der nächsten 12 Monate entwickeln?“

17

119

315

15

76

200

6

38

90

4

29

76

9

47

113

0

50

100

150

200

250

300

350

Senior Loan

Senior Stretch

Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

10% 29%

33%

31%

33%

44%

52%

67%

69%

53%

50%

5%

13%

6%

5% Senior Loan

Senior Stretch Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

stark steigend

steigend

neutral

sinkend

stark sinkend

Kernaussagen

► Nach Ausbruch der Finanzkrise war die Angst auf Seiten der Kapitalgeber vor Klumpenrisiken groß: Club-Deals und Bankenkonsortien dienten oftmals zur Risikodiversifizierung

► Aktuell steigen die Tranchengrößen. Für die klassischen Senior Loans werden nach wie vor die höchsten Tranchengrößen zur Verfügung gestellt

► Ein Großteil aktiver Kapitalgeber geht davon aus, dass die Tranchengrößen vor allem für alternative Finanzierungsformen wie Private Equity steigen werden

► Nur ein geringer Anteil der Befragten rechnet mit sinkenden Tranchengrößen

Aktuelle maximale Tranchengrößen in Mio. Euro

Zukünftige Erwartungen an die maximalen Tranchengrößen

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert

Seite 21

Gleichbleibende Laufzeiten für Finanzierungs-instrumente

5

13

22

4

11

21

3

9

18

3

5

9

3

6

11

0

5

10

15

20

25

20%

20%

20%

27%

33%

75%

73%

80%

67%

67%

5%

7%

7%

Senior Loan

Senior Stretch Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

stark steigend

steigend

neutral

sinkend

stark sinkend

Kernaussagen

► Laufzeiten sind beim klassischen Fremdkapital deutlich höher als bei Mezzanine Loans und Private Equity

► Zukunftserwartung der Teilnehmer: größtenteils gleichbleibende Kreditlaufzeiten

► Für die kurzen Laufzeiten von Private Equity und Mezzanine Loans erwartet ein im Vergleich höherer Anteil der Befragten, dass sie in Zukunft steigen werden

Aktuelle Maximallaufzeiten in Jahren

Zukünftige Erwartungen an die Maximallaufzeiten

Wortlaut der Frage 10: „Zu welchen Rahmenbedingungen stellen Sie aktuell Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung?“ Wortlaut der Frage 15: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die Rahmenbedingungen, zu denen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stellen, innerhalb der nächsten 12 Monate entwickeln?“

Senior Loan

Senior Stretch

Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert

Seite 22

Kernaussagen

► Weite Streuung der Renditeanforderungen in Bezug auf Mezzanine Kapital, Private Equity und Anleihen

► Die Aussagen über die zukünftigen Renditeanforderungen für Private Equity und Mezzanine Kapital halten sich nahezu die Waage – ein möglicher Indikator dafür, dass für diese Instrumente mit keinen deutlichen Schwankungen im Verzinsungsanspruch zu rechnen ist

► Steigende Renditeanforderungen für Anleihen lassen eine baldige Professionalisierung des Marktes annehmen

Wortlaut der Frage 11: „Welche Mindestanforderungen stellen Sie aktuell an nachfolgende Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen?“ Wortlaut der Frage 17: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die Renditeanforderungen für obenstehende Produkte in den nächsten 12 Monaten entwickeln?“

Steht eine Professionalisierung des immobilienbezogenen Anleihenmarktes bevor?

Zukünftige Renditeanforderungen an unterschiedliche Finanzierungsinstrumente

Aktuelle, annualisierte* Mindestrendite-anforderungen (in %) an unterschiedliche Finanzierungsinstrumente

0,6

2,3

4,5

6,7

9,5

12,3

9,0

15,5

20,0

4,0

4,5

5,0

4,0

8,0

15,0

0

5

10

15

20

Senior/ Junior Loan

Private Equity

Mezzanine Loan

Aktien Anleihe

3% 30%

30%

26%

28%

39%

45%

46%

43%

53%

45%

23%

23%

31%

19%

16%

Senior/Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Aktienemissionen(IPO/SPO)

Anleiheemissionen

stark steigend steigend neutral sinkend

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert

*i. S. v. auf die Gesamtlaufzeit umgelegte Einmalgebühren

Seite 23

920 670 980

3.154 3.666

8.323

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

1.586 1.700

901

1.928

3.779

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2016 2017 2018 2019 2020

Kernaussagen

► Emissionsvolumen 2015 (gesamt): €8,3 Mrd.

► Durchschnittliche Laufzeit: 7 Jahre

► Durchschnittlicher Zinssatz: rd. 5%

► Durchschnittliches Volumen pro Emission: rd. €220 Mio.

► Refinanzierungsvolumen 2016/2017: rd. €3,3 Mrd.

► 60% der derzeit emittierten und gelisteten Anleihen mit Rating

► 40% der derzeit emittierten und gelisteten Anleihen ohne Rating

► 14% der derzeit emittierten und gelisteten Anleihen dinglich besichert

► Gut 70% der derzeit emittierten, laufenden und gelisteten Anleihen vollplatziert

Jahr der Anleihen – sind Immobilienbestände gut genug für die zukünftige Refinanzierung?

Emissionen in Mio. €

Refinanzierungen in Mio. €

Quelle: : Bondguide, Anleihenfinder, EY Research

Seite 24

Unternehmen Platzierungs-zeitraum Auslauf

Laufzeit in Jahren Plattform

Zielvolumen (Mio. €) vollplatziert Kupon Rating

Klépierre Jan 15 Nov 24 9 Börse Paris 630 ja 1,75% A-

Klépierre Apr 15 Apr 23 8 Börse Paris 750 ja 1,00% A-

Klépierre Okt 15 Okt 25 10 Börse Paris 150 ja 1,25% A-

Klépierre Okt 15 Okt 25 10 Börse Paris 105 ja 2,13% A-

Deutsche Wohnen Jul 15 Jul 20 5 regulierter Markt Luxemburg 500 ja 1,38% BBB+

Vonovia SE Mrz 15 Mrz 20 5 regulierter Markt Luxemburg 500 ja 0,88% BBB+

Vonovia SE Mrz 15 Mrz 25 10 regulierter Markt Luxemburg 500 ja 1,50% BBB+

Vonovia SE Dez 15 Dez 17 2 regulierter Markt Luxemburg 750 ja 0,95% BBB+

Vonovia SE Dez 15 Dez 20 5 regulierter Markt Luxemburg 1.250 ja 1,63% BBB+

Vonovia SE Dez 15 Dez 23 8 regulierter Markt Luxemburg 1.000 ja 2,25% BBB+

Alstria Nov 15 Mrz 21 5 geregelter Markt Luxemburg 500 ja 2,25% BBB

Deutsche Studenten Wohn Bond I Mai 15 Mai 20 5 FV Frankfurt 77 ja 4,68% BBB

Grand City Apr 15 Apr 25 10 Irische Börse 400 ja 1,50% BBB

Grand City I-III Feb 15 Feb 22 7 Irische Börse 470 ja 3,75% BBB

SeniVita Social Estate Mai 15 Mai 20 5 * 50 nein 6,50% BB

Adler Real Estate AG Apr 15 Apr 20 5 Prime Standard 350 ja 4,75% BB-

AK Immobilien Nov 15 Nov 17 2 * 3 *** 4,50% **

CA Immo Feb 15 Feb 22 7 Wiener Börse 175 ja 2,75% **

Fair Value REIT Jan 15 Jan 20 5 FV Frankfurt 8 ja 4,50% **

Immokles (Immovation) Dez 15 Dez 20 5 * 35 ja 4,00% **

Lang + Cie. Real Estate AG Aug 15 Aug 18 3 FV Frankfurt 15 ja 6,88% **

Publity AG Nov 15 Okt 20 5 FV Frankfurt 30 ja 3,50% **

UBM Development AG Dez 15 Dez 20 5 Entry Standard / FV Wien 75 ja 4,25% ** Quelle: Bondguide, Anleihenfinder, EY Research; * private Placement; ** ohne Rating / kein Rating veröffentlicht, *** nicht veröffentlicht

Anleihe Markt – Auswahl an Emissionen 2015

Kernaussagen

► Platzierungsvolumen von €8,3 Mrd. im Jahr 2015

► Gewichteter durchschnittlicher Kupon von 1,94% (ungewichteter durchschnittlicher Kupon von ~3%)

► ~30% (gemessen an der Anzahl) der Anleiheemissionen in 2015 verfügen über kein Rating

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Seite 25

Kernaussagen

► Mehr als 2/3 der befragten Entscheider fordern ein Rating von besser als BBB

► Ca. ein Viertel der Befragten akzeptiert Rating von schlechter BBB

► Für 11% der Anleihe-Investoren sind auch Anleihen ohne Rating durchaus attraktiv – „besser kein Rating als ein schlechtes“

Immobilienanleihenratings <BB+ bestehen Markt-test nicht: kein Markt für Non-Investmentgrades

Mindestanforderungen an den Rating von Immobilienanleihen

29%

39%

18%

4%

0%

11%

besser BBB+ BBB+ bis BBB BBB- bis BB+ BB bis BB- schlechter B- kein Rating

Wortlaut der Frage 9d: „Welche Mindestanforderungen haben Sie hinsichtlich des Investmentgrade für Anleihen?“

Seite 26

Schwerer Stand für Immobilienanleihen des Mittelstandes?

Wortlaut der Frage 11: „Welche Mindestanforderungen stellen Sie aktuell an obenstehende Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen?“

100

300

500

3

122

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0

100

200

300

400

500

600

Emissionsvolumen in Mio. €

1,0

1,3

2,0

1,0

2,5

4,0

0

1

2

3

4

5

6

Haltedauer/Laufzeit in Jahren

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert

Aktien-emissionen

Anleihe-emissionen

Aktien Anleihe

Kernaussagen

► Teilnehmer erwarten ein durchschnittliches Emissionsvolumen von €300 Mio. für Immobilienaktien

► Im Vergleich zu Börsengängen in anderen Wirtschaftsbereichen sind Immobilienaktien im unteren Emissionsbereich anzusiedeln

► Immobilienaktien werden, im Vergleich zur Haltedauer anderer Aktien, als langfristiges Investment gesehen. Die durchschnittliche Haltedauer liegt bei 1,3 Jahren

► Das erwartete durchschnittliche Emissions-volumen für Anleihen beträgt rund €120 Mio.

► Kleinst-Emissionen von <€10 Mio. bei Anleihen platzierbar

► Anleihen: kurz- bis mittelfristiges Investment mit 2,5 Jahren durchschnittlicher Haltedauer

Übersicht über das Emissionsvolumen sowie die Haltedauer/Laufzeit von Aktien und Anleihen

Seite 27

► Weitere genannte Gründe, die die Attraktivität von Börsengängen und Kapitalerhöhungen für Immobilienunternehmen beeinflussen, sind unter anderem:

► „Verkauf von Geschäftsanteilen“ ► „Exit für Anteilseigner“ ► „Niedriges Zinsniveau“

Statements

88%

71%

70%

57%

32%

16%

12%

Finanzierung des Unternehmenswachstums

Finanzierungsalternativen durch Zugang zum Kapitalmarkt

Stärkung der Eigenkapitalbasis

Unabhängigkeit von Kreditgebern

Sicherung der unternehmerischen Unabhängigkeit

Steigerung des Bekanntheitsgrades des Unternehmens

Sicherung der Unternehmensführung/Nachfolgeregelungen

Wortlaut der Frage 22: „Welche der folgenden Gründe stellen nach Ihrer Einschätzung die Hauptgründe für Börsengänge und Kapitalerhöhungen von Immobilienunternehmen in den nächsten 12 Monaten dar? (Mehrfachantworten möglich)“

IPOs: Ventil zur Diversifikation der Finanzierung; Reaktion auf Bankenregulatorik?

Gründe für Börsengänge und Kapitalerhöhungen von Immobilienunternehmen im Jahr 2016

Kernaussagen

► Börsengänge dienen der Finanzierung des Unternehmenswachstums

► Sie werden als Finanzierungsalternative sowie zur Diversifikation des bestehenden Finanzierungsmixes verwendet

► Sie stärken die Eigenkapitalbasis und liefern einen direkten Zugang zum Kapitalmarkt

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Berechtigte Euphorie: Im direkten Vergleich zum DAX schneiden Immobilienaktien besser ab

Ind

ex

(20

10

= 1

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)

Jahr

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15

E&G - Dimax

DAX

,

Kernaussagen

► 62 Unternehmen mit direktem Immobilienbezug sind an deutschen Börsenplätzen gelistet

► Betongold zahlt sich auch an der Börse aus: Immobilienaktien schneiden im direkten Vergleich mit dem DAX besser ab

► Trotz guter Performance in den letzten Jahren: Bei einigen Immobilienaktien liegt die Börsenkapitalisierung unter dem Wert der gehaltenen Immobilien (Ø Top 25 Immobilienaktien: Marktkapitalisierung entspricht ca. 95,5% des NAV*)

► Chancen für Anleger sowie potenzielle Emittenten: Immobilienaktien spielen zukünftig eine wichtigere Rolle für Zusammenstellung von ausgewogenen Portfolien

► 2016: Experten rechnen mit weiterem Aufwind und einer guten Performance von Immobilienaktien

Vergleich zwischen DAX und Dimax im Zeitraum 1988-2015

*NAV=Net Asset Value

Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger, reuters. Stand: März 2016

Seite 29

Dekotierungen im Jahr 2015

Übersicht der Börsengänge, Kapitalerhöhungen und Dekotierungen im Jahr 2015: ein durchwachsenes Bild

Firma Kategorie Emissionstermin Status Volumen

Ado Properties S.A. Börsengang 22.07.2015 durchgeführt ca. €680 Mio.

Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG

Börsengang 2015 nicht durchgeführt

-

BGP Investment S.à.r.l.

Börsengang 2015 nicht durchgeführt

-

Corestate Capital AG

Börsengang 2015 nicht durchgeführt

-

Deutsche Annington SE*

Kapitalerhöhung 01.07.2015 durchgeführt ca. €2,25 Mrd.

TLG Immobilien AG Kapitalerhöhung 23.10.2015 durchgeführt ca. €100 Mio.

Firma Angekündigt Status Durchgeführt am

CD Deutsche Eigenheim AG

07.11.2014 durchgeführt 03.11.2015

Hahn-Immobilien AG 04.08.2014 durchgeführt 18.02.2015

Gagfah S.A. 15.04.2015 durchgeführt 20.11.2015

POLIS Immobilien AG 06.03.2015 durchgeführt 07.10.2015

Kernaussagen

► 2015 - ein schwieriges Jahr für Neuemissionen (IPO)

► Von vier geplanten Börsengängen wurde lediglich einer erfolgreich durchgeführt

► Hauptgrund für die Absagen: ein „derzeit schwieriges Marktumfeld“

► Parallel konnten zwei Kapitalerhöhungen (SPO) mit einem Gesamtvolumen von ca. €2,35 Mrd. von bereits gelisteten Immobilienunternehmen durchgeführt werden

► Aurelis, Corestate und BGP Investment halten an Plänen für einen Börsengang fest

► Insgesamt vier Unternehmen mit direktem Immobilienbezug haben der deutschen Börsenlandschaft 2015 den Rücken gekehrt, unter anderem die Gagfah S.A. aufgrund der Fusionierung mit der Deutsche Annington SE zur Vonovia SE

*heute: Vonovia SE

Börsengänge & Kapitalerhöhungen im Jahr 2015

Quelle: EY Research

Seite 30

Zusammenfassung: EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2016

Seite 31

Attraktivität

Verfügbarkeit

Laufzeit

Volumen

Renditeanforderung

Zusammenfassung: Private Equity

► Nachfrage nach Real Estate Private Equity ist in den letzten Jahren gestiegen

► Gründe für die verstärkte Nachfrage sind erhöhte M&A-Aktivitäten auf Unternehmensebene und die Regulierung der Bankenlandschaft

► Private Equity wird vor allem bei risikoreichen Finanzierungen eingesetzt

► Real Estate Private Equity Markt ist bereits heute liquide

► Es wird eine weiterhin steigende Verfügbarkeit erwartet

► Die durchschnittlichen Laufzeiten sind i. d. R. mittelfristig orientiert

► Sie liegen in der Regel bei 5 Jahren, Verlängerung um i. d. R. 2 x 1 Jahr möglich

► Minimum: 3 Jahre

► Maximum: 11 Jahre

► EY Real Estate schätzt das Volumen von Private Equity in der Immobilienfinanzierung für das abgelaufene Jahr 2015 auf ca. €5 Mrd.

► Die Marktteilnehmer sehen die durchschnittliche Tranchengröße bei €47 Mio.

► Die Renditeanforderung (als jährliche Nettoverzinsung des Eigenkapitals) bewegt sich in einem Band zwischen 9,0 und 20,0%

► Rund 26% der Entscheider rechnen mit steigenden Renditeanforderungen für den Bereich Real Estate Private Equity

Seite 32

► Auf Grund der günstigen Konditionen ist die Attraktivität dieses klassischen Finanzierungsinstrumentes ungebrochen

► Erstrangdarlehen werden durch die einfache Verfügbarkeit und die geringen Renditeanforderungen auch in Zukunft weiter an Attraktivität gewinnen

► Positive Akzeleratoren für den deutschen Markt für die Finanzierung von gewerblichen Immobilieninvestitionen können u. a., neben dem aktuellen Zinsniveau, durch den Flüchtlingszustrom dargestellt werden

Zusammenfassung: Private Debt

► Die bereits sehr hohe Verfügbarkeit von Private Debt wird auch für die Zukunft erhalten bleiben

► Weiter steigende Beleihungsausläufe und risikoreichere Finanzierungen werden die Verfügbarkeit noch weiter erhöhen

► Hintergrund ist das historisch niedrige Zinsumfeld, welches Kapitalgeber im Bereich der Erstrangdarlehen unter enormen Margendruck stellt und gegebenenfalls verstärkt zu Aktivitäten im Senior Stretch Loan oder Junior Loan Bereich zwingt

► Durchschnittliche Laufzeiten sind i. d. R. langfristig orientiert

► Die Laufzeiten streuen über einen weiten Bereich zwischen 5 und 20 Jahren

► EY Real Estate schätzt das Volumen für besicherte gewerbliche Immobilienfinanzierungen für das Jahr 2015 auf ca. €80 Mrd.

► Eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum könnte einem erwarteten Rückgang der Transaktions- und somit auch der Finanzierungsvolumen entgegenwirken

► Die Renditeanforderung (die jährliche Verzinsung ) für Senior Loans bewegt sich in einem sehr engen Band zwischen 1,4 und 2,5%

► Vor dem Hintergrund eines 3-Monats-EURIBIOR, welcher sich deutlich im negativen Bereich bewegt, rechnen ca. 1/5 der Entscheider mit weiterem Druck auf den Finanzierungszinssatz

► Eine überwältigende Mehrheit von 4/5 sieht den Trend fallender Zinsen jedoch für beendet an (moderate Zinswende)

Attraktivität

Verfügbarkeit

Laufzeit

Volumen

Renditeanforderung

Seite 33

► 2015: Emissionsvolumen von rund €8,3 Mrd. hat sich im Vorjahresvergleich nahezu verdoppelt

► Durchschnittliche Emissionsvolumen in 2015 von €200 Mio. (Median €100 Mio.)

► Markt derzeit v. a. als Finanzierungsquelle für bereits am Kapitalmarkt etablierte Player; kritisch ist die Kapitalmarktfähigkeit der finanzierungssuchenden Unternehmen

Zusammenfassung: Public Debt

► Derzeitige Verfügbarkeit durchschnittlich

► Zukünftige Verfügbarkeit durchschnittlich

► Im Umfeld der nicht erfolgten IPOs auch mehrere Anleiheemissionen abgesagt oder verschoben

► Kurz- bis mittelfristiges Investment

► Durchschnittlicher Haltedauer 2,5 Jahren (min. 1 Jahr, max. 4 Jahre)

► Durchschnittliche Laufzeit 7 Jahre

► Durchschnittliches Emissionsvolumen: €120 Mio.

► Minimal marktgängiges Emissionsvolumen: €3 Mio.

► Maximal marktgängiges Emissionsvolumen: €300 Mio.

► Bandbreite zwischen 4,0 bis 15,0% p. a. – der Markt ist noch in der Findungsphase

► Durchschnitt bei 8,0%

► Für 2016 wird eine leicht steigende Renditenanforderung erwartet

Attraktivität

Verfügbarkeit

Laufzeit

Volumen

Renditeanforderung

Seite 34

Zusammenfassung: Public Equity

► Börsengänge als veritable Alternative zu bereits etablierten Finanzierungsmethoden

► Auswirkung der zukünftig strikter zu erwartenden Vergabepraxis von traditionellen Finanzierungsgebern?

► 2015 - ein durchwachsendes Börsenjahr

► Hauptgrund für einen Börsengang oder Kapitalerhöhung: Finanzierung des Unternehmenswachstums

► Durchschnittliche Verfügbarkeit dieser Finanzierungsform in der aktuellen Marktsituation

► Auch die zukünftige Verfügbarkeit wird durchschnittlich eingeschätzt

► Eine Neuemission sowie zwei Kapitalerhöhungen erfolgreich; Absage von drei geplanten Börsengängen

► Dekotierung von vier Immobilien AGs

► Teilnehmer der Studie sehen Immobilienaktien im Vergleich zu Aktien aus anderen Wirtschaftsbereichen als langfristiges Investment

► Durchschnittliche Haltedauer liegt bei 1,3 Jahren

► Minimum: 1 Jahr

► Maximum: 2 Jahre

► 2015 lag das Emissionsvolumen bei nur einem Börsengang bei ca. €680 Mio.

► Für 2016 wird ein durchschnittliches Emissionsvolumen von ca. €300 Mio. erwartet, d. h. v. a. kleine Mittelstands-IPOs

► Minimum: €100 Mio.,

► Maximum: €500 Mio.

► Renditeanforderungen im Gegensatz zu anderen Finanzierungsformen innerhalb einer engen Bandbreite und im Durchschnitt bei 4,5%

► Minimum: 4,0%

► Maximum: 5,0%

► Für 2016 wird eine Rendite auf Vorjahresniveau prognostiziert

Attraktivität

Verfügbarkeit

Laufzeit

Volumen

Renditeanforderung

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Für Fragen und Feedback zur Studie: Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS CRE

Telefon +49 6196 996 22667

E-Mail nico.rottke@de.ey.com

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