gestão de real estate & facilities do essencial ao...

II Ciclo de Palestras – Prática na Gestão de Facilities 30 de março de 2019

Gestão de Real Estate & Facilities

...do essencial ao disruptivo...

tendências tecnológicas e oportunidades

para profissionais e empresas

Carlindo Macedo

CARLINDO MACEDO

Graduado em Arquitetura e Urbanismo (FAUMack), MBA em Gerenciamento de Facilities (POLI USP), especialização pela AOTS – Association for Overseas Technical Scholarship - LATAM Facilitators Tranining (Japão) e em Gestão de Shopping Centers (PROVAR-FIA), com passagens em posições de Diretoria Executiva e Senior Management no HSBC, Grupo GPS, ISS Facility Services, Jones Lang LaSalle e Camargo Corrêa, fundou a Associação Brasileira de Facilities (ABRAFAC), integra o board da CoreNet Global – Brazil Chapter como Diretor de Educação. Atualmente como Head Project Management na BR Properties.

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Corporate Real Estate (CRE): Do que se trata?

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O que é Corporate Real Estate?

Benefícios de Aprendizado

• Apresentar o território de RE&FM e as oportunidades estratégicas para empresas como: redução de custos, otimização de portfólio, terceirização transformacional, gestão de riscos, etc.

• Descrever o mercado para profissionais que já atuam ou querem atuar nessa área, com informações sobre perfil do profissional, área de atuação, empregabilidade, faixas salariais, desafios, etc.

• Delinear tendências em workplace e tecnologias desruptivas

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A Ampla Abrangência do CRE

Energia Manufatura Setor Público

Consultoria Saúde Agricultura

Varejo Transportes Hospitalidade

Pesquisa Finanças Tecnologia

Telecom …você pode se lembrar de outros?

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Unidadede

Negócio (UN)

CORPORAÇÃO Objetivos-Chave Business Plans

Métricas

Funções de suporte

Missão CRE: Gestão do Departamento CRE Gestão do Portfólio Gestão de Desempenho Estratégico

O mundo dos negócios CRE

Gestão da Organização

Gerenciamento de portfólio

Gestão de desempenho

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Gestão CRE

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Atividades do Corporate Real Estate

Transações Locações Facilities Gerenciamento

Gestão Funcional CRE

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Gestão CRE

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• Gestão de Departamento • Gestão Funcional

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Head CRE ou Head de

estratégia

Relação com

clientes

Gerente de relacionamento com clientes

Gerente de relacionamento com clientes

Estrategista de portfólio

Gestor de serviço

terceirizado

Acionista

Unidade de

Negócio (UN)

CRE: Organização e Equipe

Gestão Departamento CRE

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Gestão Financeira

Organização & Equipe

Jurídico e Contratos

Gerenciamento de Projetos e

Obras

Gestão de terceiros

Gestão Departamento CRE

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Gerenciamento de Projetos e Obras

• Benchmarking

• A análise de cenários de fluxo de caixa

• Medição de ocupação e de custo

• Comparações ano-a-ano

• Comparações Site-a-Site

• Comparações com as normas do mercado

• Escalonamento de medições

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Gestão Financeira

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Monta e coordena vários recursos especializados em CRE, internos e terceirizados, responsáveis por:

Estratégia e Planejamento de Portfólio

Projeto & Construção

Estratégia e Planejamento de Locais de Trabalho

Estratégias Operacionais

• Estabelecer os objetivos do projeto e os requisitos de facilities

• Desenvolvimento de orçamento - capital (CAPEX) e operacionais (OPEX)

• Opções de Soluções e Desenvolvimento de seleção de sites novos

• Apoio à Decisão e Processo de Aprovação

• Entrega de projetos

Gestão da terceirização

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Componentes Chave:

• Critérios de seleção

• Diretrizes escritas e mensuráveis

• Contratos de alavancagem

• Avaliações de desempenho

Aspectos Jurídicos e Contratuais

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• Conhecimento Local

• Requisitos e expectativas sobre o espaço

• Negociar incentivos e infraestrutura

• Tendências nos mercados imobiliários estudados

• Concorrentes / Vizinhos

• Fornecedores

Localização / Seleção de Sites

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Compromisso

Decisões financeiras Compra x Locação, Incentivos

Procura e Seleção

Áreas geográficas target Critérios específicos do site

Avaliação de problemas/necessidades

Exemplo: expansão estratégia, metas, objetivos,

políticas

Localização / Seleção de Sites

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Gestão CRE

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Estratégia de local de trabalho

Terceirização

Otimização de Portfólio

Desempenho financeiro


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A profissão de Gestor de CRE & Workplace abrange a

estratégia de negócios para empresas de sucesso - ou seja:

• Como e onde as pessoas trabalham

• Como isso afeta as pessoas, a produtividade, lucro

• ...e cada vez mais importante - o planeta

Estratégia de local de trabalho

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Terceirização

Estratégia (interna)

Operacional (terceirizado)

Empregos CRE

Carreiras CRE

Holding Imobiliária

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Time CRE interno Nível de responsabilidade

Prestador de serviços em Real Estate

Relações com unidades de negócios (UN) e alta gerência

ESTRATÉGIA DA EMPRESA Suporte à Estratégia: •Compliance •Políticas de governança

Trabalha com o Prestador de Serviços para desdobrar a estratégia corporativa e das UNs para as funções imobiliárias e desenvolver processos para a prestação de serviços

DESDOBRAMENTO DA ESTRATÉGIA

Suporte à Estratégia: •Gestão do desempenho •Strategic Sourcing •Otimização de Portfólio •Renovações de aluguel •Estratégias de saída •Padrões de programa •Orçamentos CAPEX •Alternativas de financiamento

Supervisão do Prestador de Serviços e times internos de execução

EXECUÇÃO TÁTICA

Implementação Tática: •Gerenciamento de transações •Administração de locação •Gerenciamento de Projetos •Gestão de Contratos / Fornecedores •Facilities management

CRE & Prestadores de Serviços

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Otimização de Portfolio

Função CRE Indicador de

sucesso

Fase de crescimento

alto estável redução

Serviços ao cliente Tempo de resposta

Administração de locações

Custo por M2

Gerenciamento de espaço

M2 por pessoa

Alternative Workplace

Custo por pessoa

Redução do custo de ocupação

% do custo de ocupação x receita

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• Previsão de demanda

• Métricas de utilização e de ocupação

• Sub-portfolio e análise de agrupamento (cluster)

• Análise de oferta e disparidades

• Análise de mercado

• Análise financeira

Análise de Gerenciamento de Portfólio

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Desempenho Financeiro

Indicadores de custo de ocupação

Valores contábeis – Vs. - relações de valor de mercado

Impactos no balanço

Impactos na demonstração de resultados

Impactos no fluxo de caixa

Taxas de investimento

Impactos no valor das ações

Pegada de carbono

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Alinhamento corporativo

Balanced scorecard

Planejamento estratégico CRE

Sustentabilidade


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Alinhamento Corporativo

Unidade de

Negócio

CORPORAÇÃO

Objetivos-Chave

Planos de Negócio Métricas

Funções de suporte

Papel do CRE

Funções do CRE

Definir requisitos

Avaliar ativos existentes

Integrar oportunidades

de mercado

Medir o desempenho

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Tecnologia

Equipe CRE

Direção Executiva

Unidade de Negócios / Necessidades da unidade funcional

Competição de negócios

Opções em infraestrutura

Regulamentação Jurídica / Normas /

Meio ambiente

Tendências & Benchmarks

RH

Planejamento Estratégico

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Planejamento em CRE

Portfolio

Financeiro

Ocupação

Workspace

Localização

Propriedade

• Quanto devemos possuir versus alugar?

• Quanto espaço que nós temos?

• Será que temos espaço suficiente - quanto é que vamos precisar no futuro?

Financeiro • Quais são as nossas

estruturas de custos?

• Qual é a sua estrutura financeira ótima?

Localização

• Será que estamos no local certo?

• Quais são os pools de trabalho, incentivos econômicos, custos de transporte, acesso a fornecedores

Espaço

• Estamos no tipo certo de edificação?

• Que funcionalidades, vagas, restrições de manuseio de materiais?

Espaço e Ocupação • O planejamento estratégico gera a quantidade certa de espaço no momento certo ... as recompensas são:

• Redução em

• custos de ocupação

• custos de energia

• Melhoria na utilização do espaço

• redução da quantidade de espaço excedente

• alternativas de escritório

• padrões espaciais

• recursos alavancados

• Equilíbrio trabalho / vida melhorado para

• atração de talentos

• retenção

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Metas de Planejamento de CRE

Reduzir headcount

•reduzir os custos de ocupação

•análise maior e melhor uso

•incentivos de desenvolvimento econômico

•estratégias alternativas de local de trabalho

•estratégias de sustentabilidade

•utilização de parcerias

•avaliar funções não essenciais

•terceirizar usando gestão de parcerias

Estrutura de custo mais baixo melhorar as margens operacionais reduzir Infraestrutura

Melhorar processo operacional minimizar infraestrutura

ESTRATÉGIAS DE NEGÓCIO PLANO CRE

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Sustentabilidade

Fonte: George Gosieski © 2007

Empresa

Continuidade

dos negócios

Monitoramento

ONGs

Influências

Sociais

Uso da terra

biodiversida

de

Conformidade

de Gestão

Pressão

bilateral

Comportamento

do consumidor

Atividades do

Setor Público

Ativismo de

Investidores

Tendências em

workforce

Efluentes

Liquidos Transporte

Emissões

de Energia

Descarte de

materiais

Fatores de Sucesso em CRE / FM

• Saber o que você tem, saber o que deseja

• Mantenha-se atualizado com a atividade do mercado, educação continuada e networking

• Mantenha a estratégia imobiliária em mente - ela fornece metas e parâmetros

• Quando você tem a chance, aproveite as oportunidades

• Mantenha o controle da situação

• Comunicar, comunicar, comunicar

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Comunicações em CRE

RELACIONAMENTO COM O CLIENTE Comunicando e construindo

relacionamento com unidades de negócios

AÇÕES CRE Fazer recomendações à alta direção e

fornecer fundamentação para as decisões

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Suporte Tecnológico

• Benchmarking

• A análise de cenários de fluxo de

caixa

• Medição de ocupação e de custo

• Comparações ano-a-ano

• Comparações Local a Local

• Comparações com as normas do

mercado

• Escalonamento de vencimentos de

aluguéis

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Suporte Tecnológico

Indicadores / Medição/ Controles de Operações Exemplos:

– $ / m2

– $ / seat

– $ / faturamento

– Gestão/Medição da Ocupação

– Densidade

– Help Desk – “Tickets abertos, Tickets fechados, Tickets pendentes

– MTTR, MTBF

– Pesquisa de Satisfação

• Periódica

• Transacional - Pós atendimento

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Tecnologias Desruptivas e o novo Workplace


• A Internet das Coisas

• Em 2016, provavelmente haverá 5,5 milhões de coisas novas que ligadas à rede de infraestrutura em todo o mundo - a cada dia.

• O universo de coisas conectadas vai crescer a partir de uma estimativa de 6,4 bilhões em 2016 para 20,8 em 2020.

• A Internet das Coisas está ganhando uma posição de destaque em operações, building management systems e na evolução contínua de edifícios inteligentes e cidades inteligentes. Os sensores estarão coletando dados em uma infinidade de diferentes áreas que vão desde sistemas de segurança até lâmpadas digitais.

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A aplicação no mundo real das tecnologias emergentes sobre a forma como as empresas gerenciam e utilizam seus imóveis significa que: a forma como as pessoas vivem e trabalham vai mudar dramaticamente nos próximos anos.

Por sua vez, estas mudanças irão refletir sobre a corporação global, melhorando a eficiência, a sustentabilidade e rentabilidade.

Modelo: Redução de custos como um Serviço “Savings-as-a-Service”

• Utilização da IoT para ajudar empresas a poupar significativamente em suas instalações

• Clientes como Uber e LinkedIn já utilizam

• Economias imediatas e tangíveis nos custos anuais


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iBeacon da Apple Aruba Beacons da Meridian

A tecnologia Beacon aplicada a escritórios otimizará a utilização do espaço: um indivíduo não tem que se registrar manualmente dentro ou fora de um escritório ou sala de conferências. Beacons vão reconhecer quando a pessoa entra ou sai de uma sala, que vai dar aos gestores maior capacidade de medir a utilização do espaço.

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Gestão de Real Estate & Facilities

...do essencial ao disruptivo...

Muito obrigado pela presença, por seu tempo e atenção!

Carlindo Macedo

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