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Forêt Modèle du Bas 8t-Laurent Inc.Rimouski (Québec)

Évaluation de la valeur desSeigneuries du Lac Métis etNicolas Riou

W897 AOctobre 1994

H.A. Simons LtéeDivision des services stratégiques

TABLE DES MATIÈRES

Pa!!e

1. INTRODUCTION 1

2. DESCRIPTION DES PROPRIÉTÉS 4

2.12.2

Seigneurie du Lac MétisSeigneurie Nicolas Riou

....................................... 47

3. POTENTIEL FORESTIER DES PROPRIÉTÉS 10

3.1 Seigneurie du lac Métis 103.2 Seigneurie Nicolas Riou 12

4. DÉTERMINATION DE LA VALEUR MARCHANDE 14

4.1 Approche 144.2 Projection des revenus annuels 164.3 Taux d'escompte 204.4 Valeur marchande 21

5. CONCLUSIONS 26

Division des services stratégiques

1. INTRODUCTION

1

INTRODUCTION

Dans le cadre de son plan d'action global pour l'environnement appelé le Plan Vert, le

gouvernement canadien lançait en décembre 1990, un programme national pour promouvoir la

création d'une dizaine de forêts modèles à travers le pays.

Le concept de forêt modèle Une Forêt Habitée, Modèle de Développement Durable proposé

par la Faculté de foresterie et de géomatique de l'Université Laval, la compagnie Abitibi-Priee, le

Syndicat des producteurs de bois du Bas-St-Laurent et le Groupement forestier de l'Est-du-Lac

Témiscouata fut accueilli favorablement et fait maintenant partie du réseau national de forêt modèle

tout comme neuf autres projets à travers le Canada.

La Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. vise par son concept Une Forêt Habitée, répondre

à un désir collectif de créer des zones d'aménagement viables indispensables au développement

futur des régions rurales.

Deux modèles socio-économiques sont soumis au banc d'essai. D'abord une formule

améliorée du groupement forestier actuel, puis des fermes forestières, établies en grande propriété

privée, empruntant au passé la notion de métayage.

Ce second modèle socio-économique de gestion par métayage vise à confier la gestion d'une

partie du territoire des seigneuries de Nicolas Riou (13 571 ha) et du Lac Métis (34 081 ha) à une

trentaine de métayers. Ces seigneuries sont la propriété d'Abitibi-Priee Ltée et leur utilisation par

la Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. fait l'objet d'une convention signée entre les deux parties

le 1er mars 1994.


2

Les principaux éléments de cette convention sont :

• Abitibi-Priee, à titre de membre de la Corporation Forêt Modèle Bas St-Laurent Inc., (La

Corporation), confie à la Corporation un droit exclusif de gestion et d'exploitation des

ressources fauniques, récréatives et ligneuses ainsi que des immeubles et bâtiments se

trouvant à l'intérieur des Seigneuries du Lac Métis et de Nicolas Riou afin de réaliser les

buts et objectifs du projet Une forêt habitée.

• Le bail est d'une durée de dix ans se terminant le 29 février 2004.

• La Corporation assumera à titre de loyer, les taxes foncières et tous les frais relatifs à la

protection des forêts contre les insectes, les maladies et les feux de forêt.

• La Corporation conservera tous les fruits et revenus provenant de la gestion et de

l'exploitation des ressources fauniques, récréatives et ligneuses ainsi que des bâtiments

et immeubles y compris tous les droits de coupe.

• La Corporation s'engage à investir aux fins d'aménagement des territoires concernés au

moins 50% des sommes affectées à cette fin par le programme fédéral Forêt Modèle ainsi

que toute autre somme qu'elle pourra obtenir aux fins d'aménagement.

• La Corporation s'engage à assumer les ententes conclues entre Abitibi-Priee et des tierces

personnes (Scierie Métis Inc., Société d'Exploitation des Ressources de la Vallée Inc.,

Société d'Exploitation des Ressources de la Neigette Inc.) affectant les territoires des

deux seigneuries.

• Abitibi-Priee accorde irrévocablement à la Corporation un droit de premier refus en ce

qui concerne l'acquisition des deux seigneuries, ce droit étant pour une durée égale à la

durée de la présente entente et de son renouvellement.


3

Étant donné que la Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. pourrait être appelée à exercer ce

droit de premier refus, ses dirigeants ont entrepris une démarche visant à identifier et évaluer

différents modes d'acquisition et à déterminer la valeur de ces territoires en rapport avec leur

potentiel forestier.

Le présent document vise à établir la valeur de ces territoires pour la Forêt Modèle du Bas

St-Laurent Inc. L'établissement de cette valeur est basé sur des données forestières et des

rendements forestiers fournis par monsieur Gaston Joncas de Ressources Naturelles Canada.


2. DESCRIPTION DES PROPRIÉTÉS

4

2

DESCRIPTION DES PROPRIÉ TÉS

2.1 SEIGNEURIE DU LAC MÉTIS

Description technique

Cette propriété connue sous le nom de Seigneurie du Lac Métis inclut le dit Lac Métis ainsi

que sa décharge dans la rivière du même nom avec environ 4 kilomètres de terrain de profondeur

tout autour dudit lac, lequel est distant d'environ 48 ou 60 kilomètres du Fleuve St-Laurent.

Le dit immeuble comprend également des bâtiments qui sont utilisés pour l'exploitation des

ressources fauniques.

Contenance

La contenance du territoire ci-dessus décrit est présentée au tableau 2-1. La superficie totale

de cette seigneurie s'élève à 34 081 ha dont 31 494 ha sont considérés comme des terrains

forestiers productifs.

Tableau 2-1Seil!neurie du Lac MétisContenance du territoire

Terrains forestiers

o productifs accessibles

o productifs inaccessibles

o non productifs

Ligne électrique

Eau

Total

3 1 094 ha

400 ha

303 ha

54 ha

2 230 ha

34 081 ha


5

Contenu

La répartition de la superficie forestière productive par type de couvert forestier est présentée

au tableau 2-2. Il est possible d'y constater que 6,6% du territoire est considéré en voie de

régénération alors que les strates mélangées et feuillues constituent 65,8% du couvert forestier.

Tableau 2-2Seif!neurie du Lac Métis

Répartition de la superficie forestière productivepar type de couvert

Type de couvert

En voie de régénération

Résineux

Mélangés

Feuillus

Total

(ha)

2082

8 681

Il 480

9251

31 494

Superficie

(%)

6,6

27,6

36,4

29,4

100,0

La répartition de la superficie par classe d'âge est présentée au tableau 2-3.

Tableau 2-3Seif!neurie du Lac Méti."1

Répartition de la superficie forestière productivepar classe d'â!!e

Classe d'âge

0-20 ans

20-40 ans

40 ans +Total

(ha)

9397

Il 786

10311

31 494

Superficie

(%)

29,8

37,4

32,8

100,0


6

Le volume sur pied par type de couvert a été évalué à partir des inventaires forestiers les

plus récents. Les résultats sont présentés par catégorie d'essence et type de couvert au tableau 2-4.

Tableau 2-4Seif!neurie du Lac Métis

Volume sur pied(m3

)

Type de couvert Sapin- Autres Feuillus Feuillus Totalépinette résineux durs mous

Résineux 374 289 126 927 60 204 27 004 588 424

Mélangés 336 636 27 960 283 617 39 813 688 026

Feuillus 88 206 1 209 164 234 41 482 295 131

Total 799 131 156 096 508 055 108 295 1 571 581

Principales observations

Le potentiel du territoire est élevé et des rendements de l'ordre de 3 à 4 m3/ha/an peuvent

être espérés. Toutefois, la forêt a été dégradée suite à l'épidémie de tordeuse des bourgeons de

l'épinette et à l'exploitation forestière. La forêt est jeune, 67% de la superficie forestière ayant

moins de 40 ans. Les anciens peuplements résineux qui ont été exploités se sont régénérés en

feuillus et maintenant 70% de la superficie forestière régénérée est couverte de strates mélangées

ou feuillues.

Même si le volume de sapin-épinette peut paraître élevé (799 130 m3), il est réparti sur une

grande superficie (22 000 ha) pour une moyenne de 36 m3/ha. En fait, Il % de ce volume se

trouve dans des strates feuillues et 42% dans des strates mélangées. Environ 44% du volume de

sapin-épinette se trouve dans des peuplements de densité C et D ce qui limite la possibilité

d'exécuter des travaux d'éducation.


7

2.2 SEIGNEURIE NICOLAS RIOU

Description technique

Cette propriété fait partie de la Seigneurie de Nicolas Riou, de la Division d'enregistrement

de Rimouski, de la MRC Rimouski-Neigette, de figure irrégulière, bornée et décrite comme suit:

vers le nord-est, par le cadastre de la paroisse de Sainte-Cécile-du-Bic et par le cadastre du Canton

de Duquesne, mesurant le long de cette limite huit mille six cent soixante-six mètres; vers le sud-

est par le cadastre du Canton de Chénier, mesurant le long de cette limite quinze mille cent quatre-

ving-dix-huit mètres et cinq décimètres; vers le sud-ouest, par une partie de la Seigneurie de

Nicolas Riou et par le cadastre de la paroisse de Saint-Mathieu, mesurant le long de cette limite

neuf mille cinq cent douze mètres et cinq décimètres; vers le nord-ouest par une partie de la

Seigneurie de Nicolas Riou, mesurant le long de cette limite quinze mille cent quatre-vingt-neuf

mètres.

Contenance

La contenance du territoire ci-dessus décrit est présentée au tableau 2-5. La superficie de

cette seigneurie s'élève à 13 571 ha dont 12 662 sont considérés comme des terrains forestiers

productifs.

Tableau 2-5Seieneurie Nico/as RiouContenance du territoire

Terrains forestiers

o productifs accessibles

o productifs inaccessibles

o non productifs

Autres superficies

Eau

Total

12 435 ha

227 ha

299 ha

8 ha

602 ha

13 571 ha


8

Contenu

La répartition de la superficie forestière productive par type de couvert forestier est

présentée au tableau 2-6. Ce tableau met en lumière que 5,8% du territoire forestier productif est1

considéré en voie de régénération alors qne 78'1% est couvert de strates mélangées et feuillues.

Tableau 2-6Seieneurie Nicolas Riou

Répartition de la superficie forestière productive1par type de couvert

Type de couvert

En voie de régénération

Résineux

Mélangés

Feuillus

Total

(ha)

738

2048

5 918

3 958

12 662

Superficie

(%)

5,8

16,2

46,7

31,3

100,0

La répartition de la superficie par classe d'âge est présentée au tableau 2-7.


Répartition de la superficie forestière productivepar classe d'â!!e

Classe d'âge

0-20 ans

20-40 ans

40 ans +Total

(ha)

2 171

6708

3 703

12 682

Superficie

(%)

17,1

53,0

29,9

100,0

Division des services s1ratégiques

9

Le volume de bois sur pied par type de couvert a été évalué à partir des inventaires

forestiers disponibles. Les résultats sont présentés par catégorie d'essence et par type de couvert

au tableau 2-8.

Tableau 2-8SeÏJmeurie Nicolas Riou

Volume sur pied(m3

)

Type de couvert Sapiu- Autres Feuillus Feuillus Totalépinette résineux durs mous

Résineux 50 326 51648 15 128 1 111 118 213Mélangés 134 163 45 979 175 833 32 279 388 254Feuillus 81 796 6082 173 393 27 578 288 849Total 266 285 103 709 364 354 60 968 795 316

Principales observations

Le potentiel du territoire est élevé et des rendements de 4 m3/ha peuvent être espérés à long

terme. Toutefois, la forêt a été dégradée et il existe un déséquilibre dans les classes d'âge. En

effet, 70,1% de la superficie forestière productive est couverte de peuplements de moins de 40 ans.

De plus, 79% de la superficie est couverte de peuplements mélangés ou feuillus.

Le volume de sapin-épinette est faible et mal réparti. En effet, 31% du volume sur pied se

retrouve dans des peuplements feuillus et 50% dans des peuplements mélangés à dominance

feuillue. De plus, 46% du volume se retrouve dans des peuplements de densité C et D.'-


3. POTENTIEL FORESTIER DES PROPRIÉTÉS

10

3

POTENTIEL FORESTIER DES PROPRIÉTÉS

3.1 SEIGNEURIE DU LAC MÉTIS

Le potentiel forestier de la Seigneurie Métis a été analysé à l'aide de simulations réalisées

avec le modèle Sylva en 1989 à partir des données d'inventaire du M.E.R. (1985 mis à jour 1988).

Ces simulations avaient toutefois pour but d'évaluer la possibilité en sapin-épinette et ont porté sur

une superficie totale de 27 340 ha, 3 750 ha de peuplement feuillu ayant été exclus.

Les résultats de ces simulations ont montré que la possibilité en sapin-épinette était très

faible pour un territoire à haut potentiel. Même en intensifiant l'aménagement forestier, les

résultats ne seraient pas palpables avant 20 à 30 ans et une révolution complète serait nécessaire

pour atteindre le plein potentiel de récolte du territoire.

Ces simulations ont été utilisées par monsieur Gaston Joncas de Ressources Naturelles

Canada pour déterminer la possibilité de coupe actuelle du territoire. Il a établi le niveau de récolte

annuel réalisable sur une base de rendement soutenu en exploitant toutes les essences et en tenant

compte également des strates feuillues. Les résultats sont présentés au tableau 3-1.

Tableau 3-1Seieneurie du Lac Métis

Possibilité forestière actuelle

Sapin-épinette

Cèdre

Feuillus durs

Feuillus mous

Total

Récolte annuelle(m3/an)

17 200

3000

8 100

1 600

29 900

Rendement(m3/halan)

0,55

0,11

0,26

0,50

0,96


Il

Toutefois, cette possibilité de coupe pourrait être améliorée dans le temps par un

aménagement intensif approprié. Un rendement théorique de 3,5 m3/ha/an toutes essences peut être

visé compte tenu de la qualité des sols du territoire et être atteint après une révolution complète de

60 ans. Les rendements possibles espérés dans 60 ans seraient alors ceux présentés au tableau 3-2.


Possibilité forestière théorique dans 60 ans

Récolte annuelle Rendement(m3/an) (m3/ha/an)

Sapin-épinette 77 000 2,50

Cèdre 5000 0,15

Feuillus durs 22 000 0,70

Feuillus mous 5000 0,15

Total 109 000 3,50

Cette possibilité de coupe optimale serait atteinte après 60 ans. Toutefois des gams

intermédiaires seraient également réalisés comme le montre le tableau 3-3 ci-dessous.


Évolution de la }!ossibilité foresti ère

0-20 ans 20-40 ans 40-60 ans 60 ans +(m3/an) (m3/an) (m3/an) (m3

)

Sapin-épinette 17 200 30 000 50 000 77 000

Cèdre 3 000 3 000 4000 5 000

Feuillus durs 8 100 15 000 18 000 22 000

Feuillus mous 1 600 2500 4000 5 000

Total 29 900 50 500 76 000 109 000


12

Les hypothèses de récolte pour les feuillus seraient les suivantes:

Feuillus durs:

Feuillus mous:

30% bouleau jaune

40% qualité sciage

30% qualité sciage

70% bouleau blanc et érables

60% qualité pâte

70% qualité pâte

3.2 SEIGNEURIE NICOLAS RIOU

Des simulations réalisées avec le modèle Sylva en 1989 ont également été utilisées pour

déterminer le potentiel forestier de la Seigneurie Nicolas Riou. Les résultats de ces simulations ont

également démontré que la possibilité en sapin-épinette était très faible et que même en présence

d'un aménagement intensif, l'augmentation de possibilité serait réalisée sur un horizon à très long

terme.

Monsieur Gaston Joncas a établi que le niveau de récolte annuel réalisable actuellement sur

une base de rendement soutenu était comme suit :


Possibilité foresti ère actuelle


Sapin-épinette 6000 0,45

Cèdre 1 500 0,11

Feuillus durs 6000 0,45

Feuillus mous 1 000 0,08

Total 14 500 1,09


II estime que la qualité des sols de cette seigneurie peut permettre d'atteindre des

rendements de 4,0 m3/ha/an, lesquels pourraient être atteints après 60 ans et répartis comme suit:

Tableau 3-5SeÏJmeurie Nicolas Riou

Possibilité forestière théorique dans 60 ans


Sapin-épinette 33 000 2,50

Cèdre 4000 0,30

Feuillus durs 12 500 0,95

Feuillus mous 3300 0,25

Total 52 800 4,00

II Y aurait également des gains intermédiaires de possibilité tel que présenté au tableau 3-6.


Évolution de la l!ossibilité forestière

0-20 ans 20-40 ans 40-60 ans 60 ans +(m3

) (m3) (m3

) (m3)

Sapin-épinette 6000 12 000 25 000 33 000

Cèdre 1 500 2000 3 000 4000

Feuillus durs 6000 4500 9000 12 500

Feuillus mous 1 000 1 500 2500 3 300

Total 14 500 50 500 39 500 52 800

Les hypothèses de récolte (essence, produits) pour les feuillus seraient les mêmes que pour

la seigneurie de Métis.


4. DÉTERMINATION DE LA VALEUR MARCHANDE

14

4

DÉTERMINATION DE LA VALEUR MARCHANDE

4.1 APPROCHE

Fondamentalement, trois concepts ou techniques sont considérés lors d'un travail

d'évaluation:

• Technique de la parité

• Technique du coût

• Technique du revenu

Technique de la parité. La technique de la parité vise à prédire le prix de vente d'une

propriété en la comparant sur le plus grand nombre d'aspects possibles à des entités semblables

vendues sur le marché. Les principaux points de ressemblance à considérer sont: i) la similarité

du point de vue des superficies, des volumes ligneux, des conditions topographiques, de la qualité

des sols ii) localisation dans des zones économiquement semblables et iii) les objectifs de

l'acheteur.

Cette méthode est particulièrement utilisée dans le domaine forestier pour déterminer la

valeur du fonds forestier auquel on ajoute une valeur au stock forestier basée sur les revenus qu'il

est possible d'en tirer. Dans la région concernée, il semble que la valeur du fonds selon les

diverses transactions qui sont effectuées varie entre 71 $ et 130 $ de l'hectare pour une moyenne

de 100 $, la situation géographique étant le principal facteur responsable de la variation. Il faut

noter que cette valeur du fonds est basée sur des transactions de lots coupés à blanc qui bien

souvent supportent encore un peu de bois marchand (bois de chauffage), sont en partie régénérés

ou sont partiellement reboisés.


15

Toutefois ces transactions s'appliquent à des propriétés de 42 ha et il existe un problème

fondamental à vouloir extrapoler et appliquer la même valeur sur des propriétés de 34 000 ha et

14 000 ha respectivement. Ces propriétés ne sont pas comparables car le bassin d'acheteurs

éventuels pour une grande propriété est définitivement restreint et les objectifs de l'acheteur

éventuel seront définitivement différents de ceux d'une petite propriété.

La technique de la parité ne peut donc pas s'appliquer pour évaluer ces deux grandes

seIgneUrIes.

Technique du coût. La technique du coût est basée sur la détermination du prix de revient

d'un immeuble lequel est constitué de tous les déboursés qui ont été nécessaires pour acquérir le

territoire et produire une forêt à son stade de développement actuel. Cette technique reflète les

coûts passés de la propriété et elle est parfois utilisée pour déterminer la valeur de jeunes

plantations lorsque la valeur actuelle nette des revenus futurs escomptés est inférieure au coût

d'établissement de la dite plantation. Cette technique- ne s'applique pas dans l'évaluation des deux

grandes propriétés visées.

La technique du revenu. La technique du revenu est définitivement la technique qUi

s'apparente le mieux à ce dossier. Par cette technique, on vise à déterminer la valeur actuelle nette

de la propriété en actualisant avec un taux d'actualisation approprié les revenus futurs pouvant être

escomptés qu'ils soient d'ordre ligneux, récréatifs ou fauniques.

L'horizon de réalisation de ces revenus aura définitivement un impact sur la valeur actuelle

de la propriété. Par exemple, on pourrait chercher à obtenir la valeur monétaire la plus élevée en

prévoyant un usage abusif de la forêt et en liquidant le stock ligneux sur un horizon à très court

terme.


16

Toutefois dans ce dossier, l'objectif de l'acheteur est d'établir un modèle de rendement

durable et il existe un protocole d'entente à cet effet pour les dix prochaines années entre le

propriétaire actuel et Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. La réalisation de ces revenus sera donc

basée sur le principe du rendement soutenu en récoltant annuellement sur un horizon à perpétuité

le potentiel ligneux et faunique de ces territoires. Le principe du rendement soutenu s'applique

également au propriétaire actuel, Abitibi-Priee. En effet, les producteurs de produits forestiers

doivent de plus en plus faire la preuve qu'ils gèrent leurs approvisionnements forestiers sur la base

du rendement durable pour pouvoir commercialiser leurs produits.

La technique du revenu sera donc utilisée pour déterminer la valeur marchande des deux

seIgneUrIes.

4.2 PROJECTION DES REVENUS ANNUELS

Le concept mis sur pied pour le projet Une Forêt Habitée, Modèle de Développement

Durable repose sur le découpage de la forêt des deux seigneuries en petites unités, lesquelles seront

aménagées et exploitées par des métayers. Ces métayers tireront leurs revenus de la vente des bois

provenant de l'exploitation de la forêt qui leur sera allouée et des subsides versés par les divers

paliers de gouvernements pour les travaux d'aménagement forestier. De plus, les ressources

fauniques et récréatives des deux seigneuries seront exploitées collectivement par les métayers et

les revenus conservés intégralement par eux. Ces revenus sont nécessaires pour assurer aux

métayers un revenu annuel suffisant, les revenus provenant de la vente des bois étant trop faibles

au début. Cette approche va permettre aux métayers d'investir en aménagement forestier et ainsi

augmenter progressivement la possibilité forestière de ces territoires.

Toutefois, les métayers devront, en contrepartie de ces revenus, payer des droits de coupe

à Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. pour chaque unité de volume de bois récolté. Ces droits

de coupe constitueront les revenus bruts de Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. ou de l'acquéreur

éventuel.


17

Pour les fins de cette analyse, nous avons évalué que les droits de coupe à verser par les

métayers devraient être équivalents à ceux versés sur la forêt publique de la région immédiate où

sont situés ces propriétés. En effet, les droits de coupe exigés par le gouvernement du Québec pour

les bois récoltés sur les terres publiques sont théoriquement déterminés par le marché, puisqu'ils

sont annuellement ajustés pour refléter le prix de transaction entre les compagnies forestières et les

propriétaires de boisés privés. Des taux de base sont calculés pour 28 zones dépendamment de la

qualité des arbres, de l'espèce et de l'éloignement des usines de transformation. Les droits de

coupe pour la région concernée sont ceux de la Zone 5 et s'établissent comme suit:

Tableau 4-1Droits de coupe Zone 5

Essence/Type

Sapin-épinette

Cèdre

Bouleau jaune - déroulage- sCIage- pâte

Bouleau blanc et érable - déroulage- sCIage- pâte

Peuplier - sCIage- pâte

6,75

2,65

8,304,401,25

7,753,601,25

1,600,70

Toutefois, comme il est nécessaire de projeter les revenus sur un horizon à long terme, il est

également nécessaire de prévoir les droits de coupe sur un tel horizon. Nous estimons que les

droits de coupe actuels pour le sapin-épinette sont probablement sous-évalués. Les taux moyens

au Québec entre 1993 et 1994 sont restés stables alors que ceux pratiqués en Colombie Britannique,

Alberta et Ontario ont augmenté fortement (voir figure 4-1) soit de 80% en Colombie Britannique

et 38% en Ontario, suite à la réduction des approvisionnements résineux disponibles sur la Côte

Ouest.


(C$/m3)

30.00

20.00

27.66

16.85

Figure 4-1Droits de coupe

Billes de bois de scia2e18

10.00

0.00

11.50

0.50

14.50

10.50

ColombieBritannique

Alberta Ontario Québec

Ira 1993 [J 19941

Source: Widman's World Wood Review, November 1994.

De plus, les droits de coupe au Québec pour les bois à pâte résineux sont peu élevés

comparativement à des régions comme la Suède (20,00 $/m3), le sud des États-Unis (13,00 $/m3

)

et le Brésil (8,50 $/m3).

Nous estimons donc pour les fins de projection des revenus que les droits de coupe pour le

sapin-épinette subiront une hausse de 30% pour s'élever à 8,75 $/m3 reflétant les pressions qui

existent actuellement sur les forêts nord-américaines. Nous estimons également que les droits de

coupe pour le peuplier devraient subir une hausse de 30% pour tenir compte de la forte demande

pour cette espèce à l'échelle nord-américaine.

Les droits de coupe que nous prévoyons, basés sur les hypothèses de récolte discutées à la

section sur le potentiel forestier des territoires, sont comme suit :

Sapin-épinette

Feuillus durs

Feuillus mous

Cèdre

8,75 $/m3

2,29 $/m3

1,26 $/m3

2,65 $/m3


19

Utilisant les droits de coupe ci-dessus mentionnés, nous avons projeté les revenus pour Forêt

Modèle du Bas St-Laurent Inc. pour les deux seigneuries, basé sur un scénario de récolte reflétant

la possibilité actuelle de coupe et également sur un scénario où la possibilité forestière sera accrue

dans le temps grâce à des travaux d'aménagement pertinents et à une normalisation de la forêt.

Les revenus nets basés sur un scénario de récolte reflétant la possibilité actuelle s'élèveraient

à 163 300 $ par an. Toutefois, ces revenus pourraient théoriquement être accrus dans le futur grâce

à des travaux appropriés d'aménagement forestier pour atteindre 292 235 $ sur l'horizon 20-40 ans,

478 645 $ sur l'horizon 40-60 ans et 727 965 $ après 60 ans (à partir de l'an 2054). Le tableau

4-2 présente ces revenus potentiels. Les frais d'exploitation qui sont déduits des revenus de droits

de coupe reflètent les déboursés que Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. aurait à encourir pour

s'acquitter des taxes foncières et scolaires (nous avons assumé que 85% des taxes seraient

remboursées), et des frais de protection contre le feu et les insectes.

Tableau 4-2Seigneurie du Lac Métis

Revenus nets basés sur la possibilité actuelle de coupeet les eains théoriques futurs de possibilité

($ 1994)

0-20 ans(l) 20-40 ans 40-60 ans 60 ans +Revenus bruts annuels

o Sapin-épinette 150 500 262 500 437 500 673 750o Cèdre 7950 7950 10 600 13 250o Feuillus durs 18 549 34 350 41 220 50 380o Feuillus mous 2016 3 150 5 040 6300

179 015 307 950 494 360 743 680

Frais d'exploitationo Taxes(2) 3 555 3 555 3 555 3 555o SOPFIM 300 300 300 300o SOPFEV Il 860 Il 860 Il 860 Il 860

Revenus nets annuels 163 300 292 235 478 645 727 965

(~)Possibilité actuelle.( )Les taxes s'élèvent à 23 700 $ mais sont assumées être remboursées à 85%.


20

Sei!!neurie Nicolas Riou

Les revenus nets basés sur un scénario de récolte reflétant la possibilité actuelle de coupe

de la Seigneurie Nicolas Riou s'élèveraient à 58 795 $ par an. Toutefois, comme pour la

Seigneurie Métis, ces revenus pourraient théoriquement être accrus dans le futur grâce à des

travaux d'aménagement forestier pour atteindre 116 685 $ sur l'horizon 20-40 ans, 237 780 $ sur

l'horizon 40-60 ans et 319 455 $ après 60 ans (à partir de l'an 2054). Le tableau ci-dessous

présente ces revenus. Les rrais d'exploitation se composent également des rrais reliés aux taxes

et aux rrais de protection contre les incendies et les insectes.


Revenus nets basés sur la possibilité actuelle de coupeet les !!ains théoriques futurs de possibilité

($ 1994)

0-20 ans(l) 20-40 ans 40-60 ans 60 ans +Revenus bruts annuels

o Sapin-épinette 52 500 105 000 218 750 288 750

o Cèdre 3975 5300 7950 10 600

o Feuillus durs 13 740 17 175 20 610 28 625

o Feuillus mous 1 260 1 890 3 150 4 160

71 475 129 365 250 460 332 135

Frais d'exploitationo Taxes(2) 7530 7530 7 530 7 530

o SOPFIM 200 200 200 200

o SOPFEV 4950 4950 4950 4950

Revenus nets annuels 58 795 116 685 237 780 319 455

(~)Possibilité actuelle.( )Les taxes s'élèvent à 50 200 $ mais sont assumées être remboursées à 85%.

Division des services slratégiques

21

4.3 TAUX D'ESCOMPTE

Le taux d'escompte à appliquer sur les fonds auto-générés d'une propriété forestière peut être

établi de façon conventionnelle en déterminant le coût moyen pondéré du capital de l'acheteur en

considérant :

• la structure envisagée de capital;

• le taux d'intérêt sur la dette;

• le taux d'imposition;

• le rendement exigé sur l'équité;

• le taux d'inflation à long terme.

Structure de capital envisa!!ée

L'un des aspects à considérer dans la structure-de capital est le risque associé aux actifs pour

lesquels un prêt sera consenti, lequel risque sera fonction de la valeur de liquidation de l'actif et

sa durée de vie. Les propriétés considérées prendront de la valeur dans le temps au fur et à mesure

que la forêt sera normalisée et que le volume annuel de récolte permissible augmentera. Il s'agit

d'un actif qui ne se déprécie pas dans le temps. Le risque associé à cet actif est donc réduit et il

peut donc être envisagé que le poids de la dette dans la structure de capital s'établisse à 75% avec

une garantie générale sur les dites propriétés.

Taux d'intérêt sur la dette

Nous assumons que les revenus provenant de l'exploitation des propriétés couvriront

adéquatement les frais d'exploitation. Basé sur cette hypothèse et sur l'appréciation potentielle de

la valeur des propriétés dans le futur, nous établissons le taux d'intérêt à long terme au taux

préférentiel de 7,0% plus 3,0% de prime de risque.


22

Taux d'intérêt sur la dette après impôt

Compte tenu de la déductibilité des frais d'intérêt aux fins d'impôt sur le profit des

entreprises, le taux net d'intérêt dans le calcul du coût du capital sera établi comme suit:

Taux d'intérêt x (l-taux d'impôt) = taux net d'intérêt

10% x (l-18,6%Y = 8,14%

Le taux d'intérêt net de 8,14% constitue le taux d'intérêt effectif de l'emprunteur.

Rendement exie:é sur l'équité

Le rendement exigé de la part des actionnaires éventuels a été établi à partir de trois

composantes principales :

i) le taux sans risque;

ii) la prime d'affaires;

iii) la prime spécifique reliée au projet d'investissement.

Le taux sans risque représente le rendement de base que tout investisseur est en mesure

d'obtenir via les bons du trésor du gouvernement canadien avec une échéance de quatre-vingt-dix

jours. Ce véhicule de placement est considéré comme le moins risqué de tous les placements de

titres à revenus fixes au Canada.

l Taux d'impôt fédéral (incluant surtaxe) sur les petites entreprisesTaux d'impôt provincial sur les petites entreprisesTaux d'impôt total

12.84%5.75%

18.59%


23

Le deuxième facteur à considérer dans l'évaluation du rendement exigé sur l'équité est le

risque de base associé à tout investissement non garanti défini comme le risque d'affaires.

Typiquement, cette prime de risque est calculée comme la différence entre le rendement d'un

indice boursier qui du fait de sa grande diversification ne comporte pas de risque spécifique (le 3ième

élément de l'équation) et le taux de rendement sans risque. L'écart historique entre le rendement

du marché boursier et le taux sans risque s'établirait approximativement à 6,0%.

Le troisième élément à considérer dans l'équation est le risque spécifique associé à

l'investissement dans un seul projet ou compagnie. Cette situation, par opposition à un placement

diversifié dans une grande variété de compagnies, comporte un risque additionnel relié à la non

diversification du placement. En conséquence, nous avons ajouté à l'équation un facteur de risque

spécifique applicable sur le risque d'affaires calculé ci-dessus.

Compte tenu du risque spécifique relié à ce projet, lequel est évalué supérieur au risque

diversifié ou de marché, un facteur de 1,33 a été appliqué sur l'écart historique entre le rendement

du marché boursier canadien et celui des bons du trésor du Canada (taux sans risque).

Le rendement exigé sur l'équité peut donc être évalué par l'équation suivante :

Re = Rf = f (Rm - Rf)

Re = rendement exigé sur l'équité

Rf = taux sans risque (bons du trésor 90 jours)

Rm = rendement du marché boursier canadien

f = facteur de risque spécifique

Re = 5,5% + 1.33 (6.0%)

Re = 13,5%


24

Taux d'inflation à lon~ terme

Puisque la projection des fonds auto-générés pour les deux grandes propriétés forestières est

établie en dollars constants de 1994, le coût pondéré du capital utilisé doit être net d'inflation. Le

taux d'inflation probable à long terme a été établi à 3%.

Coût pondéré du capital

Compte tenu des hypothèses ci-dessus mentionnées, le coût pondéré du capital net

d'inflation à être utilisé comme taux d'escompte dans l'évaluation de la valeur actuelle nette des

propriétés s'établit à 6,5% comme présenté au tableau 4-4.

Tableau 4-4Coût pondéré du capital

Coût de la dette

Coût de l'équité

Coût pondéré du capital

Taux d'inflation à long terme

Coût pondéré du capital net d'inflation

4.4 VALEUR MARCHANDE

Taux àlong terme

(%)

8,14

13,5

% ducapital

(%)

75

25

Coût ducapital

(%)

6,1

3,4

9,5

3,0

6,5

Tel que discuté à la section 4.1, notre approche pour déterminer la valeur marchande des

deux seigneuries est basée sur la valeur actuelle nette des revenus futurs escomptés. Toutefois, tel

que discuté à la section 4.2, les revenus pourront varier dans le futur selon les efforts consacrés à

l'aménagement et le succès de ces travaux.


25

Puisque l'évaluation n'est pas une science exacte, nous avons détenniné une valeur

marchande plancher et une valeur marchande plafond. Le prix d'une transaction éventuelle,

résultant d'une négociation entre les deux parties pourrait se situer entre ces deux limites.

La valeur marchande plancher a été détenninée en actualisant les revenus pouvant découler

d'une récolte correspondant à la possibilité forestière actuelle et la valeur marchande plafond en

actualisant les revenus pouvant découler d'une récolte correspondant à l'évolution de la possibilité

forestière résultant d'un programme d'aménagement intensif et d'une nonnalisation de la forêt.

Basés sur les revenus présentés à la section 4.2 et au taux d'actualisation calculé à la section

4.3, nous estimons que la valeur plancher de la Seigneurie du Lac Métis se situe à 2 508 600 $ et

sa valeur plafond à 3 434 500 $. Quant à la Seigneurie Nicolas Riou, nous estimons que la valeur

plancher se situe à 903 200 $ et sa valeur plafond à 1 356 800 $. Le tableau 4-5 ci-après résume

ces valeurs.

Tableau 4-5Valeur marchande des propriétés

Seigneurie du Lac Métis

Seigneurie Nicolas Riou

Total

Valeur plancher

2 508 600 $

903 200 $

3 411 800 $

Valeur plafond

3 434 500 $

1 356 800 $

4 791 300 $

Ces valeurs sont basées sur les revenus anticipés par Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc.

Aucun revenus ne sont prévus pour l'exploitation des ressources fauniques et récréatives, ces

revenus étant conservés par les métayers pour supporter ses activités en aménagement forestier.

Toutefois, il nous semble logique que le propriétaire actuel soit compensé pour les bâtiments qui

sont actuellement en place et qui pennettent l'exploitation des ressources fauniques et récréatives.

L'évaluation municipale peut servir de base pour détenniner la valeur marchande de ces bâtiments.

Les bâtiments de la Seigneurie du Lac Métis sont évalués à 54 500 $ alors que ceux de la

Seigneurie Nicolas Riou sont évalués à 95 000 $.


5. CONCLUSIONS

26

5

CONCLUSIONS

Les analyses présentées aux sections précédentes démontrent que la valeur des propriétés

visées se situe entre 3,5 et 4,9 millions de dollars. Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. ou des

partenaires éventuels devraient tenter de négocier ces propriétés pour un montant se situant le plus

près possible de 3,5 millions de dollars afin de réduire le risque relié aux gains théoriques de

possibilité lesquels pourraient ne pas se matérialiser.

Un partenaire privilégié de Forêt Modèle du Bas St-Laurent Inc. pour procéder à

l'acquisition de ces propriétés pourrait être un ou des industriels de la transformation du bois.

Ceux-ci pourraient sécuriser des approvisionnements en bois dans un contexte de raréfaction de

matière ligneuse en Amérique du Nord tout en jouissant d'un accroissement de la valeur de ces

propriétés dans le temps, lequel est relié à la matérialisation des gains de possibilité forestière. Le

tableau 5-1 ci-dessous présente l'évolution de la valeur de ces propriétés en dollars constants de

1994 si les niveaux de possibilité forestière présentés à la section 3 devaient être atteints.

Tableau 5-1Évolution de la valeur des propriétés(l)

($ 1994)

Seigneurie du Lac Métis

Seigneurie Nicolas Riou

Total

1994

3 434 500

1 356 800

4 791 300

2014

5 563 700

2 400 900

7 964 600

2034

8 258 300

3 929 600

12 187 900

2054

Il 199 400

4 914 600

16 114 000

(I)Basé sur les gains théoriques de possibilité.


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