knight frank€¦ · mieszkań były białołęka, mokotów i bemowo. w 2012 roku deweloperzy...
TRANSCRIPT
warsaw
2013
residentialmarketRynek mieszkaniowyKnight Frank
Summary• OversupplyofavailableresidentialpropertyintheWarsawprimarymarket.
• Significantincreaseinthenumberofunitscompletedin2012.
• Lowerpaceofsaleswhencomparedto2011.
• Decreaseofaverageaskingpricesinallsegmentsofresidentialdevelopment.
podsumowanie• NadpodażmieszkańwoferciepierwotnegorynkumieszkaniowegowWarszawie.
• Znaczącywzrostliczbylokalioddanychdoużytkowaniaw2012roku.
• Niższetempoabsorpcjimieszkańwporównaniuz2011rokiem.
• Spadkiśrednichcenofertowychwewszystkichsegmentachbudownictwamieszkaniowego.
2013RESIDENTIALMARKET
2
SupplyInearly2012,theresidentialmarketinPolandwasstronglyinfluencedbythelooming“Act
ontheProtectionoftheRightsofaPurchaserofaDwellingorDetachedHouse”,whichwasto
becomelawinApril2012.Anxietyamongdevelopersledtoalargenumberofdwellingsbeing
introducedtothemarketinH12012,priortotheintroductionoftheact.Consequently,inJune
2012themarketofferreachedarecord-highlevelof19,000units.Thetotalnumberofunits
releasedin2012was11,600,ofwhich60%cametothemarketinH12012.
Attheendof2012,over18,000residentialunitswereavailableforsaleinWarsaw.Themajority
ofthesewereunderconstruction(60%).Incomparisonwiththeendof2011,theshareof
completeddwellingsintheavailableunitsincreasedto29%inDecember2012.Availableunits
inprojectsattheplanningstagerepresented11%ofdevelopers’portfolios.
In2012,developerscompletedtheconstructionof34%moreresidentialunitsthanin2011.
Białołęka,MokotówandBemowowerethedistrictswiththelargestnumbersofnewly
deliveredunits.Takingintoconsiderationthevolumeofdwellingscurrentlyunderconstruction
andtheirscheduledcompletiondates,itisexpectedthat2013willseeafurthersignificant
increaseinnewsupply.
Overthecourseof2012,theconstructionofnearly100newschemeswascommencedin
Warsaw.However,duetothecompletionofasignificantnumberofprojects,theoverall
volumeofunitsattheconstructionstagedecreasedby8%year-on-year.Thegreatestvolumes
ofdevelopmentactivitywereobservedintheBiałołęka,WolaandŻoliborzdistricts,where
approximately38%ofalldwellingsunderconstructionwereconcentrated.
Thetotalvolumeofunitsinschemesattheplanningstageamountedtoapproximately32,500
inDecember2012.Accordingtodevelopers’initialstatements,theconstructionofnearly33%
oftheplanneddwellingsistocommencein2013.Nevertheless,theactualnumberofnew
developmentsmaydecreaseinlightoftheoversupplyinWarsaw’sresidentialmarket.
Thevolumeofnewschemeswillalsobedeterminedbytheavailabilityofprojectfinancing.
DemandInJanuary2012,anamendmenttotheSRecommendation(principlesrelatingto
mortgageriskexposures)becamelegallybinding.Newstipulations,inaccordancewith
theTRecommendation(regulatingretailcreditriskexposures),significantlyreducedthe
creditworthinessofborrowers.Furthermore,thefirsthalfof2012sawariseintheWIBORrate
whichledtoincreasesinmortgageinstalmentsquotedinPLN.However,attheendof2012the
referencerateforloansdenominatedinPLNwas1pp.lowerthaninJune2012.Overthecourse
of2012,bankssignificantlyreducedtheavailabilityofforeigncurrencymortgages.Asaresult,
attheendof2012loansdenominatedinPLNconstitutedapproximately97%ofthenewcredit
portfolio(comparedwith78%inQ42011).
Residentialsalesvolumesin2012werealsoaffectedbythegradualexpiryofthe“Rodzinana
Swoim”(“Family’sOwnHome”)programme.Borrowerscouldapplyforgovernmentassistance
untiltheendofDecember2012.However,duetothesubstantialreductionsofpricelimits
introducedinQ2andQ42012,thenumberofunitsthatwereeligibleforpurchasethroughthe
programmesharplydeclined.
InH12012,thepaceofsalesintheWarsaw’sresidentialmarketremainedstrong,butQ3and
Q4sawadecreaseindemand.Asaresult,thetotalvolumeofunitssoldin2012was12%
lowerthaninthepreviousyear.ThebestsalesresultwasregisteredinBiałołęka.Second
placebelongedtoWola,whichhasgainedpopularityamongpotentialbuyersduetothe
Net price change of medium-standard dwellings
Source:KnightFrank
Mokotów Park, Marvipol
Klimt House, Echo Investment
6 600
6 800
7 000
7 200
7 400
7 600
7 800
8 000
8 200
Q4
2007
Q2
2008
Q4
2008
Q2
2009
Q4
2009
Q2
2010
Q4
2010
Q2
2011
Q4
2011
Q2
2012
Q4
2012
PLN
/sq
m
www.KnightFrank.com.pl
3
developmentofthenewundergroundline.Demandanalysisindicatesthatpricingwas
themostimportantfactoraffectingresidentialpurchasesin2012.Mediumstandarddwellingsconstituted74%ofsales,whileupperstandardunitsandhighstandardapartmentsaccountedfor24%and2%,respectively.
ThedecreaseinpricesobservedintheresidentialmarketinWarsawmayencouragepotentialbuyers.Nevertheless,takingintoconsiderationthelimitedcreditworthinessofborrowersandthetemporarylackofanalternativetothe“RodzinanaSwoim”programme,nosignificantincreaseinsalesactivityshouldbeexpectedinH12013.ThepaceofsalesmayincreaseslightlyinH22013duetothePolishFinancialSupervisionAuthority’splanstoloosentherulesforconsumerlendingundertheTRecommendation.Thenewregulationsaimatdiminishingtheactivityofso-called“para-banking”institutions,throughraisingthecreditworthinessofborrowers.Furthermore,inOctober2012thegovernmentrevealedplansforanewresidentialprogrammecalled“MieszkaniedlaMłodych”(“ApartmentsfortheYoung”).Accordingtoinitialplans,newpoliciestosupportyoungfamiliesandsinglepersonsbelowtheageof35willbeintroducedinH12014.Thesecondarymarket,whichwasincludedintheformer“RodzinanaSwoim”programmewillbeexcluded.Moreover,financialsupportwillnotbegrantedforsingle-familyhousing.
Average net prices of dwellings in Warsaw by standard (Q4 2012)Standard Net unit price Q4
2012 (PLN/sq m)Price change since Q4 2011
Segment share in a market offer
Medium-standard schemes 6,900 -0.7% 62%
Upper-standard schemes 8,400 -4.5% 33%
High-standard schemes 16,200 -6.2% 5%
PricesOverthecourseof2012,theWarsaw’sresidentialmarketsawacontinuousfallinofferprices.InDecember2012,theaverageweightednetofferpricewas7,600PLNpersqm,whichwas3.8%lowerthaninthesameperiodof2011.Decreasesinofferpriceswereobservedacrossallstandardsofresidentialdevelopment.MediumstandardunitssawdecreasesinpricesinalmostalldistrictsofWarsaw,exceptforWolaandBiałołęka,whereslightincreasesinpriceswerenoted.Thestrengthofpricesinthesetwodistrictsresultedfromsustainedsteadydemand.Pricecorrectionswerealsovisibleintheupperstandardsegment,andreachedandecreaseof4.5%year-on-year.Furthermore,theaveragepriceofhighstandardapartmentsfellby6.2%,duetosaleofthemostexpensivedwellings.However,analysisofpricesinschemeslaunchedin2012doesnotindicateadownwardtrendinthissectorofhousingdevelopment.Thewiderangeofcompetitiveprojectsisputtingdownwardpressureonpricesandtheforthcomingmonthsmaybringfurtherpricecorrections,albeitonasmallerscalethanin2012.Inschemeswhereprofitmarginsarealreadylow,developersarelikelytoofferincentivessuchasfreeparkingplacesorpartialinteriorfinish.
Outlook• Increaseinthenumberofcompleteddwellingsin2013.
• Declineofthenumberofschemesintroducedtothehousingmarket.
• Gradualdecreaseinthevolumeofavailability.
• Moderatefallinofferpricesinthemediumstandardsegment.
Annual supply vs. volume under construction
Source:KnightFrank
Source:KnightFrank
Hill Park Apartments, Marvipol
Annual residential absorption
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2008 2009 2010 2011 2012
Supply under construction(as of December)
New supply
0 500 1000 1500
Białołęka
Wola
Mokotów
Praga Pd.
Wilanów
Ursus
Żoliborz
Bemowo
Bielany
Włochy
Śródmieście
Targówek
Ochota
Ursynów
Wawer
Wesoła
Rembertów
Praga Pn.
Units sold in 2012Units sold in 2011
2013RESIDENTIALMARKET
4
Source/Źródło:KnightFrank
Unit net prices (PLN/sq m) / Ceny netto mieszkań (PLN/m2)Warszawa
www.KnightFrank.com.pl
5
Structure of the primary market offer in Warsaw / Struktura oferty rynku pierwotnego w Warszawie (Q4 2012 / IV kw. 2012)
500
0
1 000
1 500
2 000
2 500
Wol
a
Mok
otów
Biał
ołęk
a
Prag
a Po
łudn
ie
Żolib
orz
Wila
nów
Śród
mie
ście
Bem
owo
Biel
any
Wło
chy
Targ
ówek
Och
ota
Prag
a Pó
łnoc
Ursu
s
Ursy
nów
Waw
er
Wes
oła
Rem
bertó
w
Completed units/Mieszkania ukończone
Units under construction/Mieszkania w budowie
Planned units/Mieszkania planowane
Key economic indicators - Poland/Podstawowe wskaźniki ekonomiczne - Polska 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Population/ Liczba ludności 38.1mln 38.1mln 38.1mln 38.2mln 38.2mln 38.5mln
GDP growth/ Wzrost PKB 6.6% 4.8% 1.7% 3.8% 4.3% 2.0%
Unemployment rate/ Stopa bezrobocia 11.4% 9.5% 11.9% 12.3% 12.5% 13.4%
Inflation rate (y/y)/ Inflacja średnioroczna 2.5% 4.2% 3.2% 2.5% 4.3% 3.7%
Exchange rate/ Kurs walutowy (średni)USD/PLN 2.43 2.96 2.83 3.02 3.39 3.11
EUR/PLN 3.58 4.17 4.14 3.99 4.48 4.09
Reference rate of NBP/ Stopa referencyjna NBP 5.0% 4.25% 3.50% 3.50% 4.50% 4.30%
Total mortgage debt (bn PLN)/Ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (mld PLN)
116.840 192.612 214.892 263.642 313.970 313.7431)
Number of credit agrrements/ Liczba czynnych umów kredytowych
1,135,684 1,302,600 1,374,099 1,448,828 1,630,694 1,704,0001)
Average loan value/ Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem
187,290 205,180 203,290 205,900 207,571 199,7461)
Total value of "Rodzina na Swoim" loans / Kwota kredytów udzielonych w ramach programu "Rodzina na swoim"
434.668 852.799 5.417.579 8.074.302 10.249.336 5.218.9732)
Source/Źródło:TheCentralStatisticalOffice(GUS),TheNationalBankofPoland(NBP),NationalEconomyBank(BGK)/Źródło:GłównyUrządStatystyczny,NarodowyBankPolski,BankGospodarstwaKrajowego1)AsofSeptember2012/Stannakoniecwrześnia20122)WithinaperiodofQ1-Q32012/WokresieodIkw.2012doIIIkw.2012
Source/Źródło:KnightFrank
2013RynekMIESZKANIOWY
6
PodażWpierwszychmiesiącach2012rokunarynkimieszkaniowewPolsce,wtymtakżenarynekwarszawski,silnieoddziaływałazapowiedźwejściawżyciezkońcemkwietnia„Ustawyoochronieprawnabywcylokalumieszkalnegolubdomujednorodzinnego”.Obawyzwiązaneznowymiprzepisamiskłoniłydeweloperówdowcześniejszegorozpoczynaniaplanowanychinwestycji.Wrezultacie,wczerwcu2012rokuodnotowanorekordowowysokąliczbęmieszkańwofercierynkowej,sięgającąniemal19.000.Łącznie,wciąguostatnichdwunastumiesięcydosprzedażywprowadzonookoło11.600mieszkań,zczegoponad60%zasiliłoofertęwpierwszejpołowieroku.
PodkoniecIVkwartału2012rokuwsprzedażyznajdowałosięponad18.000mieszkań,spośródktórychwiększośćstanowiłylokalewbudowie(60%).Wporównaniuzanalogicznymokresem2011rokuwzrósłudziałmieszkańukończonych,którewgrudniu2012stanowiły29%ofertyrynkupierwotnego.Lokaleoferowanewinwestycjach,którychbudowaniezostałajeszczerozpoczętaobejmowały11%portfoliodeweloperów.
W2012rokuoddanodoużytkowania34%więcejmieszkańniżw2011roku.Analizującprojektypozostającewbudowieorazprzewidywaneterminyichukończenia,takżew2013rokumożnaoczekiwaćwzrostunowejpodaży.Dzielnicami,wktórychukończonobudowęnajwiększejliczbymieszkańbyłyBiałołęka,MokotówiBemowo.
W2012rokudeweloperzyrozpoczęlibudowęniemal100projektówmieszkaniowychwWarszawie.Jednaknaskutekukończeniarealizacjiznaczącejliczbyinwestycjiwolumenmieszkańwbudowiezmalałookoło8%wstosunkudoanalogicznegookresu2011roku.NajwiększąaktywnośćdeweloperówzaobserwowanowdzielnicachBiałołęka,WolaiŻoliborz,gdzieskupiałosięokoło38%całkowitejpodażywbudowie.
Łącznaliczbamieszkańwplanowanychinwestycjachwyniosłapodkoniecgrudnia2012rokuokoło32.500.Wedługwstępnychzapowiedzideweloperóww2013rokumasięrozpocząćbudowablisko33%znich.Jednakdocelowaliczbaiskalarozpoczynanychprojektówmożeuleczmianiezewzględunanadpodażobserwowanąnawarszawskimrynkumieszkaniowym.Narealizacjęnowychinwestycjiwpływaćbędzietakżedostępnośćbankowychźródełfinansowania.
PopytOdpoczątku2012rokukredytobiorcymogliodczućzmianyzwiązanezwprowadzeniemnowelizacjiRekomendacjiS(zbiórregulacjiwzakresiezarządzaniaekspozycjamikredytowymifinansującyminieruchomościorazzabezpieczonymihipotecznie).Noweprzepisy,wpołączeniuzobowiązującąjużRekomendacjąT(regulującązarządzanieryzykiemdetalicznychekspozycjikredytowych)wpłynęłynazauważalneograniczeniezdolnościkredytowejpożyczkobiorców.Pierwszapołowa2012rokuprzyniosłatakżewzroststawkiWIBOR,cowpłynęłonapodniesienieratkredytówwrodzimejwalucie.Jednakwostatnichtygodniach2012rokustopareferencyjnadlakredytówzłotowychsystematyczniespadałaiwgrudniubyłao1pp.niższaniżwpołowie2012roku.Wminionymrokubankiznacznieograniczyłyudzielaniekredytówhipotecznychwobcychwalutach.Wrezultaciepodkoniec2012rokukredytyzłotoweukształtowałyokoło97%nowegoportfelakredytowego(wIVkwartale2011rokubyłotookoło78%).
Kolejnymczynnikiemwpływającymnachłonnośćrynkumieszkaniowegow2012rokubyłowygasanieprogramu„RodzinanaSwoim”.Kredytobiorcymoglisięubiegaćorządowedofinansowaniedokońcagrudnia2012.JednaknaskutekobniżeklimitówcenmieszkańwprowadzonychwIIiIVkwartale2012rokupulalokalikwalifikującychsiędoprogramuuległaznacznemuzawężeniu.
Wpierwszejpołowie2012rokutemposprzedażymieszkańutrzymywałosięnastabilnympoziomie,jednakwIIIiIVkwartaleodnotowanospadekliczbysprzedawanychlokali.Wrezultaciecałkowitywolumenmieszkań,któreznalazłynabywcóww2012rokubyło12%niższywrokupoprzednim.NajlepszewynikisprzedażyodnotowanowdzielnicyBiałołęka.NadrugimmiejscuznalazłasięWola,którazuwaginabudowędrugiejliniimetrazyskujenapopularnościwśródnabywców.Źródło:KnightFrank
Zmiana średniej ceny mieszkań w budownictwie popularnym (2007-2012)
6 600
6 800
7 000
7 200
7 400
7 600
7 800
8 000
8 200
IV k
w. 2
007
II kw
. 200
8
IV k
w. 2
008
II kw
. 200
9
IV k
w. 2
009
II kw
. 201
0
IV k
w. 2
010
II kw
. 201
1
IV k
w. 2
011
II kw
. 201
2
IV k
w. 2
012
PLN
/m2
Mokotów Park, Marvipol
Klimt House, Echo Investment
www.KnightFrank.com.pl
7
Analizapopytuwskazuje,iżgłównymkryteriumwyborumieszkaniaw2012pozostawałacena.Lokalewstandardziepopularnymukształtowały74%wolumenusprzedaży,podczasgdymieszkaniaopodwyższonymstandardzieiapartamentystanowiłyodpowiednio24%i2%.
SpadekcenobserwowanynapierwotnymrynkumieszkaniowymwWarszawiemożestaćsięzachętądopodjęciadecyzjiozakupielokum.Jednakzuwaginaograniczonązdolnośćkredytowąpotencjalnychnabywcóworazchwilowybrakalternatywydlaprogramu„RodzinanaSwoim”,wpierwszejpołowie2013rokunienależyoczekiwaćwzrostutempasprzedażymieszkań.
Napoprawędynamikipopytuwdrugiejpołowie2013rokumożewpłynąćzapowiadaneprzezKomisjęNadzoruFinansowegozłagodzeniezapisówrekomendacjiT.Zmianywprzepisachmajązwiększyćzdolnośćkredytowąpożyczkobiorców,copośredniopowinnowpłynąćnaograniczeniedziałalnościtzw.„instytucjiparabankowych”.Ponadto,wpaździerniku2012rokurządprzedstawiłpropozycjęnowegoprogramumieszkaniowego-„MieszkaniedlaMłodych”.Wedługwstępnychzapowiedzinoweinstrumentywsparciadlamłodychrodzinorazosóbsamotnychponiżej35rokużyciamajązacząćfunkcjonowaćwpierwszejpołowie2014roku.Rynekwtórny,którybyłuwzględnianywprogramie„RodzinanaSwoim”,zostaniewyłączonyzewsparcia.Dofinansowanieniebędzietakżeprzyznawanenabudowędomówjednorodzinnych.
Średnie ofertowe ceny netto mieszkań wg standardu (IV kw. 2012)Standard Średnia cena netto
lokali (PLN/m2)Zmiana ceny w stosunku do IV kw. 2011
Udział segmentu w ofercie rynkowej miasta
Budownictwo “popularne” 6.900 -0,7% 62%
Budownictwo o podwyższonym standardzie
8.400 -4,5% 33%
Budownictwo apartamentowe 16.200 -6,2% 5%
CenaRok2012przyniósłkontynuacjęspadkowegotrenducenmieszkań.Wgrudniu2012rokuśredniaważonacenanettowyniosła7.600PLN/m2ibyłao3,8%niższaniżprzedrokiem.Spadkicenofertowychzostałyzaobserwowanewewszystkichsegmentachbudownictwamieszkaniowego.MieszkaniawstandardziepopularnymstaniałyniemalwewszystkichdzielnicachopróczBiałołękiiWoli,gdzieodnotowanonieznacznywzrostśrednichcenofertowych.Sytuacjatawynikazwysokiejdynamikisprzedażyutrzymującejsięwewspomnianychrejonach.Korektacenwystąpiłatakżewbudownictwieopodwyższonymstandardzieiwyniosła4,5%rokdoroku.Ponadto,stopniowawyprzedażnajdroższychapartamentów,którebyłydotychczasdostępnewoferciedeweloperówdoprowadziładospadkuśredniejcenyofertowejwsegmenciebudownictwaapartamentowego.Jednakanalizacenwnowychinwestycjachwprowadzonychdoofertyw2012rokuniewykazujetendencjispadkowejwtymsegmenciebudownictwa.
Zewzględunaznaczącywolumenmieszkańpozostającychwofercieorazspadektempasprzedażyobserwowanywdrugiejpołowie2012roku,wnadchodzącychmiesiącachmożnaoczekiwaćdalszychkorektcenmieszkań,jednakomniejszejskaliniżdotychczas.Winwestycjach,wktórychmarżedeweloperówzostałyjużznaczącozredukowanenależyspodziewaćsiępozacenowychmetodwyróżnianiaprojektów,takichjakdarmowewykończeniewnętrzalubdarmowemiejscapostojowe.
Trendy• Wzrostliczbymieszkańoddawanychdoużytkowaniaw2013roku.
• Ograniczenieliczbynowychprojektów.
• Stopniowezmniejszanieofertymieszkaniowej.
• Umiarkowanyspadekcenwsegmenciebudownictwapopularnego.
Źródło:KnightFrank
Źródło:KnightFrank
Roczna podaż mieszkań vs. mieszkania w budowie
Roczna sprzedaż mieszkań
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2008 2009 2010 2011 2012
Mieszkania w budowie(stan na koniec roku)
Mieszkania oddane do użytkowania
0 500 1000 1500
Białołęka
Wola
Mokotów
Praga Pd.
Wilanów
Ursus
Żoliborz
Bemowo
Bielany
Włochy
Śródmieście
Targówek
Ochota
Ursynów
Wawer
Wesoła
Rembertów
Praga Pn.
Mieszkania sprzedanew 2012 roku
Mieszkania sprzedanew 2011 roku
Hill Park Apartments, Marvipol
Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:
+48(22)5965050 ResearchMagdalena Czempiń[email protected] Capital MarketsJakub [email protected]
Asset ManagementMonika Dę[email protected]
ValuationsGrzegorz [email protected]
Commercial AgencyIzabela [email protected]
Property ManagementBartłomiej Ł[email protected]
Contacts in London / Kontakty w Londynie: International ResearchLiam [email protected]
AmericasUSACanadaCaribbean
AustralasiaAustraliaNewZealand
EuropeUKAustriaBelgiumCzechRepublicFranceGermanyHungaryIrelandItalyMonacoPolandPortugalRomaniaRussiaSpainSwitzerlandTheNetherlandsUkraine
AfricaBotswanaKenyaMalawiNigeriaSouthAfricaTanzaniaUgandaZambiaZimbabwe
AsiaCambodiaChinaHongKongIndiaIndonesiaMacauMalaysiaSingaporeSouthKoreaThailandVietnam
The GulfBahrainUAE
research
©Knight Frank 2013
Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomościbiurowych,handlowychimagazynowychwWarszawieiwybranychmiastachregionalnych.Pomimoprzeprowadzeniaszczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badańlubpublikacjiuległydezaktualizacji.PowielanieczęścilubcałościopracowaniatylkozazgodąKnightFrank.
Thisreportispublishedforgeneralinformationonly.Althoughhighstandardshavebeenusedinthepreparationoftheinformation,analysis,viewsandprojectionspresentedinthisreport,nolegalresponsibilitycanbeacceptedbyKnightFrankResearchorKnightFrankforanylossordamageresultantfromthecontentsofthisdocument.Asageneralreport,thismaterialdoesnotnecessarilyrepresenttheviewofKnightFrankinrelationtoparticularpropertiesorprojects.ReproductionofthisreportinwholeorinpartisallowedwithproperreferencetoKnightFrankResearch.Newmark
KnightFrankGlobal