konsep nsd final jan 2007.pdf

PEMBANGUNAN KAWASAN BARU (NEW SITE DEVELOPMENT) NUSSP

JAKARTA, JANUARI 2007

NEIGBORHOOD UPGRADING AND SHELTER SECTOR PROJECT (NUSSP)

Pembangunan Kawasan Baru

(New Site Development) NUSSP

ii

KATA PENGANTAR

Kertas kerja ini dimaksudkan untuk menguraikan tentang Konsep, Strategi

,Pembiayaan dan Rencana Pelaksanaan Pembangunan Kawasan Baru NUSSP (New Site

Development : NSD), sebagaimana yang telah ditetapkan dalam Loan ADB No. 2072-INO

dan No. 2073-INO tanggal 9 September 2004.

Bahan yang tertuang dalam Kertas Kerja ini adalah hasil diskusi dari draft pertama

yang dihadiri oleh ADB, Bappenas, Satker, PMU, PNM, NMC, RMO, dan 2 OC (OC 4, dan

OC 6) untuk ditindaklanjuti pelaksanaannya.

Dalam kertas kerja ini telah dikembangkan 2 (dua) opsi lain selain opsi NSD Tipe 1

(NSD Murni) yaitu NSD Tipe 2 tentang NSD yang sudah pasti target KBR yang akan

menempati dan NSD Tipe 3 yaitu NSD yang dibangun diatas tanah pemukiman kumuh yang

sudah ada atau disebut NSD Tipe Konsolidasi tanah mengingat bahwa pelaksanaannya

dengan teknik konsolidasi tanah (Land Readjustment).

Kertas kerja ini adalah merupakan proposal untuk ADB sebagaimana yang

ditetapkan dalam Aide Memoire ADB hasil misi dan supervisi ADB tanggal 21 Desember

2006.

Jakarta, 26 Januari 2007



iii

RINGKASAN EKSEKUTIF

1. Pembangunan Pengembangan Kawasan Baru (New Site Development) adalah pembangunan kawasan baru di kota-kota sasaran NUSSP yang merupakan sub component 2 dari component 3 NUSSP. Sub Component 1 dari Component 3 adalah upgrading shelter.

2. Sasaran akhir Pengembangan Kawasan Baru (New Site Development) adalah bahwa

pada pertengahan tahun 2009 telah termukimkan Keluarga Berpendapatan Rendah (KBR) dari kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP (2006-2009) sejumlah lebih dari 25.000 rumah tangga KBR.

3. Masalah utama dalam pembangunan NSD adalah harga tanah yang kemungkinan

sudah sangat tinggi, yang bisa mencapai Rp100.000/m2. Oleh karena itu dikembangkan juga opsi-opsi NSD yaitu (1) NSD tipe 1 (NSD murni) yang dibangun di atas tanah kosong, NSD tipe 2 yaitu NSD dibangun di atas tanah kosong dengan target calon penghuni yang sudah pasti dengan pemindahan KBR (bedol kampung), dan NSD tipe 3, yaitu NSD dibangun diatas pemukiman kumuh yang sudah ada dengan teknik konsolidasi tanah.

4. Untuk mewujudkan tujuan dan sasaran New Site Development terutama untuk NSD tipe

1, diusulkan ukuran kavling 48 m2 dan 72 m2, diatas tanah kosong yang akan disediakan oleh Pemda. Untuk tipe 48 m2 setiap 1 Ha lahan memuat 156 kavling dan tipe 72 m2 memuat sejumlah 104 kavling. Building Coverage kedua tipe ini adalah 77%. Sisa lahan 23% diperuntukkan bagi infrastruktur (Jalan, drainase, sanitase, kantor-kantor, open space dan fasos fasus lainnya)

5. a. Untuk NSD tipe 1, ukuran kavling tipe 72 m2 ditanah kering dengan asumsi harga

tanah 75.000/m2 dan starter house termasuk biaya sertifikat (rumah pemula) Rp.5.000.000, Nilai satu paket kavling + rumah pemula adalah Rp. 14.760.000. Untuk tipe 72 m2 ditanah basah, asumsi harga tanah Rp 30.000/m2 adalah Rp.12.370.000,- Bila KBR harus membayar uang muka 10 % maka pinjaman sekitar Rp.13.280.000 untuk setiap paket kavling dan rumah pemula. Dengan masa pinjaman 5 tahun bunga 22% / tahun, maka tiap bulan akan membayar pinjaman sebesar sekitar Rp.384.000 yang berarti pendapatan minimum sekitar 4 x angsuran = Rp. 1.536.000/bulan. Untuk tipe 48 m2 di tanah kering dan tanah basah, nilai dari satu paket pinjaman sebesar 90 % dari harga satu unit (kavling + rumah pemula) masing-masing Rp.10.420.000 dan Rp.8.940.000.. Angsuran bulanan selama 5 tahun sebesar Rp.303.000 dan Rp.257.000. Pendapatan mnimum sebesar Rp. 1.212.000 dan Rp.1.028.000,- per bulan.

b. Untuk NSD tipe-2 pembangunan fisiknya persis sama dengan NSD tipe 1. namun NSD tipe 2 bisa mendapatkan tanah dengan harga yang lebih rendah. NSD tipe 2 baru dikembangkan kalau NSD tipe 1 tidak dapat dilaksanakan.

c. Untuk NSD tipe 3 (NSD konsolidasi tanah) juga telah diidentifikasi pembiayaannya yang jatuhnya jauh lebih murah, karena sebagian besar biaya pembangunan ditanggung peserta.. Namun NSD tipe konsolidasi tanah ini baru akan dilaksanakan kalau NSD tipe 1 dan tipe 2 tidak dapat dilaksanakan. Inipun tidak akan dilaksanakan dalam tahun proyek 2007-2009 ini.

6. Mengingat bahwa pada setiap kota sasaran NUSSP (32 kota) telah terbentuk BKM,

UPL, UPK maka keswadayaan masyarakat ini akan terus dimanfaatkan dan dikembangkan melalui partisipasinya dalam pembangunan kawasan baru NUSSP. Untuk maksud tersebut maka seluruh kavling sebanyak lebih dari 25.000 kavling



iv

tersebut (yang menurut perhitungan menjadi sejumlah 25.792 kavling dimana kavling 72 m2 sebanyak 4.576 dan kavling 48 m2 sebanyak 21.216. Kavling sejumlah ini diusulkan disebarkan ke 32 kota sasaran NUSSP secara proposional sesuai kemampuan PEMDA dan kinerjanya selama ini.

7. Dasar penyebaran kavling ke setiap kota adalah tingkat kota (ranking) dalam

kemampuan penyediaan dana pedamping dan kinerjanya selama ini. Kriteria untuk pembuatan ranking adalah pertumbuhan penduduk, pertumbuhan luas pembangunan kawasan baru tiap tahun, kepadatan penduduk dan kapita income per tahun. Dengan kriteria tersebut ke 32 kota sasaran NUSSP diklasifikasikan menurut rankingnya kedalam 12 rank. Untuk memudahkan pembagian jatah jumlah kavling yang harus dibangun disetiap kota, maka jumlah kavling dihitung eqivalen dengan luasan pada kawasan baru yaitu untuk tipe 72 m2 1 Ha memuat 104 kavling, dari type 48 m2

sejumlah 156 kavling. Berdasarkan hal tersebut kota ranking 1 (antara lain Tangerang, Surabaya) perlu membangun kawasan baru seluas 9 ha. Kota rangking yang paling bawah (ranking 12), setiap kota membangun kawasan baru seluas 3 ha. Kota ranking 12 ini adalah antara lain Kendari, Muna.

8. Untuk membangun pengembangan kawasan baru tersebut dalam loan ADB no.2072-

INO (OCR) dan no. 2073-INO (ADF) serta MOU nya telah ditetapkan bahwa biaya pembangunan pengembangan kawasan baru sebesar US$ 22,5 juta. Biaya sebesar tersebut diindikasikan (karena tidak jelas diperinci dalam loan tersebut) yaitu sebagai berikut: a. Pembebasan tanah US$ 10.4 juta (sudah pasti) b. Pembangunan infrastruktur US$ 5.3juta (dari loan no. 2072 unallocated) c. Konsultan perencana US$ 2,3 juta (dari loan no.2073 INO unallocated) d. Belum teridentifikasi sumbernya US$ 4,5 juta

9. Untuk mencapai tujuan Pengembangan Kawasan Baru tersebut pada butir 2 telah

dilakukan perhitungan biaya untuk membangun 25.792 kavling dan rumah pemula sebagai berikut : a. Pembelian Tanah US$ 10.40 juta (dari Pemda) b. Pembuatan kavling US$ 5.30 juta (dari loan 2072 unallocated) c. Konsultan perencana US$ 0,346 juta d. Penguatan tenaga ahli pusat (NMC) menambah main month dan keahlian US$

0,346 juta e. Pelatihan dan lokakarya staff Pemda dan masyarakat US$ 0,410 juta

Sehingga totalnya adalah US$ 16.886.000. Sedangkan pembangunan rumah pemula sebanyak 25.792 buah diambilkan dari dana micro finance loan 2072 sebesar US$ 8,72. Dengan demikian total biaya kawasan siap bangun sejumlah 25.795 kavling beserta rumah pemulanya adalah sebesar US$ 25.786.000

10. Untuk melaksanakan pembangunan pengembangan kawasan baru sejumlah 25.792

kavling tersebut yang akan memerlukan tanah sekitar 180 Ha di 32 kota sasaran NUSSP selama 3 tahun (2007-2009) dirumuskan strategi pembangunannya yang meliputi : a. Strategi Perencanaan b. Strategi Pelaksanaan c. Strategi Pembiayaan d. Pilot Project

11. Rencana strategi memuat tujuan pengembangan kawasan baru, sasaran, kebijakan,

program, dan kegiatan. Tujuan pengembangan kawasan baru seperti yang telah disebutkan adalah untuk menempatkan 25.792 rumah tangga KBR dikawasan baru sampai dengan akhir 2009 sudah harus terwujud. Dalam RENSTRA ini telah



v

terindifikasikan kebijakan-kebijakan yaitu untuk kebijakan Pemerintah Pusat sekurang-kurangnya 3 kebijakan, dan Pemda 10 kebijakan. Jumlah program ada 6 buah yaitu untuk Sasaran 1 (membangun kawasan baru beserta rumah pemula) ada 5 program dan 23 kegiatan sedangkan untuk sasaran 2 yaitu penempatan 25.792 rumah tangga KBR hanya ada satu program dengan kegiatan 4 buah.

12. Strategi pelaksanaannya memerlukan 4 langkah : a). Pemahaman RENSTRA, b).

Organisasi Pelaksana, c). Jadwal Kegiatan dan Penanggung Jawab, d). Monitoring dan Evaluasi.

13. Pelaksana pembangunan adalah kontraktor (developer) yang ditetapkan berdasarkan

tender lokal oleh LCO (Pemda). Untuk kelancaran pelaksanaan maka didukung jasa konsultan dari NMC, OC, RMO, CC, dan partisipasi masyarakat serta pengawasan dan supervisi dari Pemerintah Daerah (LCO).

14. Strategi pembiayaannya meliputi: sumber dana, sistem alokasi dana dan dana

pembebasan tanah dan dukungan lain, dari Pemerintah Daerah. Sertifikasi tanah setiap kavling dari pinjaman PNM. Total keselurahan biaya untuk Pengembangan Kawasan Baru termasuk untuk rumah pemula adalah US$ 25.786.000.

15. Dana sebesar ini telah terindikasikan dalam loan 2072-INO dan 2073 beserta MOU nya.

Dana tersebut merupakan dana revolving karena akan dibayar kembali oleh para pembeli kavling dan rumah pemula dengan angsuran selama 5 tahun, dengan jaminan sertifikat tanah.

16. Untuk pengujian pelaksanaan pengembangan kawasan baru pada tahun 2007-2008

akan dilaksanakan pilot proyek di 5 kota yaitu: Tangerang (9 Ha) Surabaya (9 Ha) Palembang (9 Ha) Pontianak (8 Ha) dan Makasar (6 Ha) yang meliputi jumlah unit kavling dan rumah pemula sebanyak 5876 unit. Untuk kavling tipe 72 m2 dan 48 m2. Total biaya Pilot Proyek belum termasuk jasa konsultan Rp. 45.235.220.000, atau sekitar US$ 4.944.000. Biaya jasa konsultan untuk pilot proyek diperkirakan sekitar US$.270.150 sehingga total biaya pilot proyek tersebut US$ 5.214.000.

17. Pilot proyek ini akan segera dimulai pada bulan Januari 2007 diawali dari pelaksanaan

Program 1.1 (Program Persiapan) dan diakhiri dengan pelaksanaan Program 2.1 yang akan selesai pada akhir 2008. suksesnya pilot proyek menentukan bagi suksesnya pembangunan pengembangan kawasan baru di 32 kota sasaran kota NUSSP secara keseluruhan.

18. Agar Pembangunan Kawasan Baru mencapai tujuan, disarankan agar :

a. Adendum jasa konsultan NMC, konsultan perencanaan dan pelatihan Pemda dan masyarakat, senilai sekitar US $ 1.175.000 diajukan ke ADB pada bulan Januari 2007

b. ABT untuk APBD paling lambat Agustus 2007 mengenai dana untuk pembebasan tanah dan dana jasa lainnya dari Pemda seniali sekitar Rp. 90,75 Milyar.



vi

DAFTAR ISI 1. PENDAHULUAN……………………………………………………………………………….1

1.1 Latar Belakang........................................................................................................1

1.2 Proyek NUSSP........................................................................................................1

1.3 Masalah Dalam Pembangunan NSD......................................................................2

1.4 Pembiayaan Pengembangan NSD.........................................................................2

1.5 Sistematika Isi Kertas Kerja....................................................................................2

2. KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN BARU (NEW SITE DEVELOPMENT : NSD)

NUSSP…………………………………………………………………………………………..3

2.1 Pengertian...............................................................................................................3

2.2 Tujuan dan Sasaran................................................................................................3

2.3 Tipe-tipe NSD..........................................................................................................3

2.4 Kebijakan Dasar Pembangunan NSD.....................................................................4

2.5 Model Unit Housing Lots (Kavling Siap Bangun Beserta Rumah Baru, Rumah

Inti, atau Rumah Pemula).......................................................................................4

3. PEMILIHAN DAN PENETAPAN LOKASI NSD…………………………………………..10

3.1 Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD Tipe 1 (NSD Murni)................................10

3.2 Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD Tipe-2 ( NSD dengan target penghuni

yang sudah pasti).................................................................................................13

3.3 Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD Tipe-3 ( NSD Tipe Konsolidasi Tanah)...14

4. STRATEGI PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN KAWASAN BARU : NEW SITE

DEVELOPMENT (NSD) ………………………………………….....................................15

4.1 Strategi Perencanaan...........................................................................................15

4.2 Strategi Pelaksanaan..........................................................................................18

4.3 Strategi Pembiayaan............................................................................................23

4.4 Proyek Percontohan.............................................................................................30



Neighborhood Upgrading & Shelter Sector Project 1

KONSEP PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN KAWASAN BARU (NEW SITE DEVELOPMENT : NSD) NUSSP

1. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang a. Makin meningkatnya jumlah penduduk miskin di perkotaan yang mengakibatkan makin

meluasnya daerah pemukiman kumuh, selain mengakibatkan makin memburuknya kwalitas kehidupan, juga akan mengancam keberlanjutan pembangunan. Untuk menanggulangi masalah tersebut dan sekaligus dalam mendukung Agenda Dunia mengenai habitat yang bertujuan untuk menciptakan “ Hunian yang Layak Bagi Semua dan Pembangunan Permukiman yang Berkelanjutan” ( Adequate Shelter for All and Suatainable Human Setllements Development) dengan misi “City Without Slum”, maka Pemerintah RI mentargetkan bahwa pada tahun 2010 tidak ada lagi permukiman kumuh di perkotaan.

b. Pembangunan perkotaan terutama program pengembangan perumahan dan

permukiman digariskan dalam strategi perumahan dan permukiman di perkotaan (City Shelter Strategy : CSS) dimana strategi pemanfaatan ruangnya dituangkan dalam SPSS (Spatial Plan for Shelter Strategy). Perwujudan CSS dan SPSS di Indonesia adalah RP4D (Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman di Daerah) yang pada saat ini sedang disusun oleh Daerah (Kota/ Kabupaten). Muatan substantif RP4D terdiri dari 3 (tiga) bagian utama, yaitu : (i). Pembaruan/ perbaikan perkotaan (urban renewal), (ii). Pengembangan Kawasan Baru: New Site Development (NSD), dan (iii). Pembangunan Permukiman Pedesaan (Rural Settlement).

1.2 Proyek NUSSP a. Salah satu langkah Pemerintah RI dalam menanggulangi masalah kemiskinan

perkotaan dan permukiman kumuh adalah dengan Program ”Neighborhood Upgrading Shelter Sector Project” (NUSSP) yang dibiayai bersama antara ADB dan Pemerintah RI berdasarkan Loan Agreement tanggal 9 September 2004 No. 2072 – INO dan No. 2073 – INO. Program NUSSP ini direncanakan dilaksanakan selama 5 tahun (2005 – 2009) dengan total pembiayaan sesuai Loan tersebut US $ 126.5 Juta. Tujuan NUSSP adalah menanggulangi kemiskinan pendapatan dan kemiskinan kwalitas hidup di perkotaan dengan menciptakan mekanisme yang lestari/ menerus dalam penyediaan perumahan dan kavling siap bangun (serviced land) yang dapat dijangkau oleh masyarakat miskin. Sasaran daerah mencakup 32 kota/kabupaten yang meliputi sekitar 800 kelurahan.

b. Proyek NUSSP terdiri dari 4 komponen, yaitu Komponen 1 mengenai Sistem

Perencanaan dan Manajemen, Komponen 2 Investasi untuk infrastruktur melalui Kredit Mikro, Komponen 3 tentang Investasi untuk perbaikan lingkungan masyarakat miskin dan Pengembangan Kawasan Baru (Poor Neighborhood and New Site Investment), Komponen 4 tentang Program Pengembangan/ pembangunan kapasitas institusi (institutional capacity building)

c. Komponen 3 NUSSP tersebut pada butir b terdiri dari 2 bagian, yaitu bagian Upgrading

(shelter improvement) dan bagian pengembangan kawasan baru (New Site Development)




1.3 Masalah Dalam Pembangunan NSD

Masalah utama dalam pembangunan NSD adalah penyediaan tanah kosong. Umumnya di perkotaan tanah kosong yang ada letaknya sudah terlalu jauh dari pemukiman. Selain itu seandainya ada tanah kosong, harganya sudah cukup mahal, bisa mencapai Rp. 100.000/ m2.

Tanah kosong inipun pemiliknya belum tentu bersedia menjualnya. Jadi untuk pembangunan New Site, apabila ternyata di kota-kota target NUSSP tidak ada tanah kosong untuk membangun New Site murni perlu dicarikan alternatif lain, antara lain: NSD dibangun di pemukiman perkotaan kumuh yang sudah ada yang perlu penataan kembali pemilikan dan penggunaan tanahnya (konsolidasi tanah) agar lingkungan menjadi teratur, sehat, dan infrastrukturnya dapat ditata kembali. Alternatif lain adalah pembangunan NSD untuk pemindahan penduduk di suatu pemukiman kumuh ke tempat baru, yang walaupun letaknya mungkin tidak berdekatan dengan tempat semula. Hal tersebut perlu dilakukan karena pemukiman kumuh tersebut tidak mungkin lagi diperbaiki hanya dengan perbaikan infrastrukturnya, tetapi juga bahwa para penghuninya kemungkinan bukan pemilik tanah atau hanya sebagai penyewa.

Ketiga alternatif tersebut, yaitu (i). NSD di tanah kosong (murni); (ii) NSD dengan target penghuni dari sekelompok komunitas yang sudah pasti, dan (iii). NSD dengan konsolidasi tanah; akan diuraikan secara detil serta kemungkinan untuk pelaksanaannya 1.4 Pembiayaan Pengembangan NSD

Berdasarkan PAM Loan ADB, alokasi biaya untuk NSD adalah US $ 22.5 Juta, dimana

US $ 10.4 Juta untuk biaya pengadaan tanah yang menjadi tanggung jawab Pemda yang bersangkutan. Sedangkan sisanya US $ 10.1 Juta berasal dari Loan ADB. Akan tetapi berdasarkan MOU Loan ADB tersebut, dana untuk pembangunan fisik NSD yang bersumber dari Loan No. 2072 – INO yang totalnya berjumlah US $ 68.64 Juta telah dialokasikan sejumlah US $ 63.34 Juta, sehingga sisanya tinggal US $ 5.30 Juta yang masih belum dialokasikan untuk kegiatan tertentu (unallocated). Sehingga untuk pembangunan fisik NSD disarankan diambilkan dari dana unallocated tersebut sebesar US $ 5.3 Juta. Dana sejumlah ini perlu diperhitungkan apakah dapat untuk membangun target NSD berdasarkan Loan (Schedule-1, Part C) sebanyak 25.000 housing lots (termasuk rumah) atau apakah hanya biaya untuk menyiapkan 25.000 kavling siap bangun saja (serviced land). Selain itu sesuai dengan PAM untuk pembangunan rumah pemula (starter house) dialokasikan dana melalui Microfinance sebesar US $ 8.6 Juta (dari total anggaran Microfinance component 2 NUSSP sejumlah US $ 17.1 Juta).

1.5 Sistematika Isi Kertas Kerja

Berdasarkan latar belakang serta pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas maka kertas kerja tentang Konsep Pengembangan Kawasan Baru (NSD) ini akan menguraikan tentang : (1).Pendahuluan , sebagaimana telah dikemukakan, (2) Konsep NSD termasuk tipe-tipe alternatifnya, (3).Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD, (4) Strategi Pembangunan untuk NSD, (5). Rencana Pelaksanaan, dan (6). Kesimpulan dan saran.




2. KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN BARU (NEW SITE DEVELOPMENT : NSD) NUSSP

2.1 Pengertian

Pengembangan Kawasan Baru atau New Site Development dalam rangka NUSSP disingkat NSD adalah pembangunan untuk pengembangan kawasan baru perumahan dan permukiman baik yang dilakukan diatas tanah kosong maupun diatas tanah yang telah berpenghuni, yang dilakukan oleh Pemerintah bermitra dengan masyarakat dan swasta 2.2 Tujuan dan Sasaran i. Tujuan NSD adalah : (1) Terwujudnya peningkatan kwalitas permukiman dan

perumahan bagi komunitas berpenghasilan rendah (KBR); (2) Terbantunya KBR dalam pengadaan dan perbaikan rumah tidak layak huni melalui fasilitas Kredit Mikro perumahan; dan (3) Meningkatnya kemampuan Pemerintah Daerah (kota/ kabupaten) untuk menyusun perencanaan partisipatif di bidang perumahan dan permukiman bekerjasama dengan masyarakat dan swasta sebagaimana ditetapkan dalam Schedule Pelaksanaan dan PAM Loan ADB.

ii. Sasaran NSD, adalah : (1) Terbangunnya lebih dari 25.000 unit kavling siap bangun beserta rumah inti/ rumah

pemula (housing lot) pada sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) kawasan baru di kota-kota/ kabupaten sasaran NUSSP

(2) Telah termukimkannya lebih dari 25.000 rumah tangga KBR sampai dengan tahun 2009 di lokasi NSD tersebut pada butir (1) yang semula bermukim di permukiman kumuh di kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP

2.3 Tipe-tipe NSD Masalah pertama dalam pembangunan NSD adalah pengadaan tanah kosong, yang terletak di kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP, dan berdekatan dengan lokasi (spot) dan/ atau perumahan/ permukiman kumuh dimana jumlah penduduk golongan KBR di kawasan tersebut cukup signifikan. Masalah kedua adalah kondisi pemukiman kumuh yang ada, yang sulit untuk diatasi hanya dengan perbaikan infrastruktur baik karena terlalu padat ataupun karena para KBR yang bertempat tinggal di tempat tersebut bukanlah pemilik rumah/ tanah, tetapi mereka hanya sebagai penyewa, sehingga mereka tidak berminat untuk memperbaiki rumah melalui Kredit Mikro. Masalah kedua ini hanya dapat ditanggulangi secara tuntas dengan pemindahan seluruh penduduk di unit permukiman tersebut (bedol kampung) ke kawasan baru (NSD), walaupun lokasinya tidak harus di kelurahan semula Dengan uraian tersebut setidaknya ada tiga opsi untuk Pembangunan Kawasan Baru (NSD) NUSSP yaitu : 1) NSD murni dibangun diatas tanah kosong, di kelurahan sasaran yang disediakan oleh

Pemda, dengan harga tanah yang terjangkau oleh KBR calon penghuni. 2) NSD dengan target calon penghuni (KBR) yang sudah pasti. NSD tipe ini dibangun

diatas tanah yang disediakan Pemda. Lokasi tanah tidak harus terletak di kelurahan dimana KBR calon penghuni bertempat tinggal, dengan syarat harga rumah/ tanah terjangkau oleh para KBR tersebut baik sebagai penyewa atau pembeli. NSD tipe 2 ini baru akan dikembangkan apabila NSD tipe 1 tidak dapat dilaksanakan.

3) NSD di permukiman kumuh, dibangun melalui proses konsolidasi tanah (land readjustment), dengan syarat bahwa para penghuni di pemukiman tersebut menyetujui untuk dilakukan konsolidasi tanah secara swadaya, sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.4 tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah. Pembangunan NSD tipe konsolidasi tanah ini hanya akan dikembangkan apabila NSD




tipe 1 (murni) maupun tipe 2 tidak dapat dilakukan dalam masa proyek NUSSP periode 2004 – 2009.

2.4 Kebijakan Dasar Pembangunan NSD

Sesuai dengan Schedule 1 dan PAM Loan ADB No. 2072 – INO, untuk membangun NSD telah ditetapkan kebijakan dasarnya, yaitu :

1) Lokasi NSD dipilih pada kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP oleh Pemda dan

disetujui oleh DJCK 2) Pembiayaan pembangunan NSD pada dasarnya adalah pembiayaan investasi,

ditanggung bersama (cost sharing) oleh Pemda dan masyarakat KBR calon penghuni NSD. Kebijakan ini berimplikasikan bahwa para penghuni NSD harus membeli kavling beserta rumah baru/ rumah inti di NSD, atau menyewa

3) Penyediaan Kredit Mikro Perumahan (termasuk sertifikasi tanahnya) bagi para calon pembeli rumah di NSD, oleh Pemerintah dengan Loan ADB yang akan disalurkan melalui lembaga keuangan non bank. Kebijakan ini berimplikasikan pada luasan kavling dan jenis rumah yang dibangun (rumah pemula atau rumah inti sederhana) sehingga para KBR mampu untuk membelinya secara mengangsur dalam jangka waktu pengembalian sekurang-kurangnya 5 tahun.

4) Melalui dana proyek dari Loan No. 2072 – INO, akan dibangun jalan penghubung dari lokasi NSD ke jalan umum sehingga NSD terintegrasikan dengan jaringan prasarana/ sarana perkotaan secara menyeluruh

5) Sasaran NSD adalah terbangunnya sekurang-kurangnya 10 area perumahan pemukiman baru (NSD) dengan jumlah kavling beserta rumah baru sebanyak lebih dari 25.000 unit

6) Tanah untuk membangun NSD disediakan atau atas tanggungan Pemerintah Daerah setempat.

2.5 Model Unit Housing Lots (Kavling Siap Bangun Beserta Rumah Baru, Rumah

Inti, atau Rumah Pemula) Berdasarkan tujuan, tipe, dan kebijakan dasar pembangunan NSD tersebut pada uraian terdahulu, maka model-model NSD beserta unit housing lots yang akan dibangun secara terperinci.disajikan pada Lampiran 1, sedangkan ringkasan Model-model Kavling untuk setiap tipe NSD adalah sebagai berikut : 1) Tipe NSD Murni ( NSD Tipe 1 )

a. Luas satu unit NSD sekitar 2 Ha sampai dengan 5 Ha. b. Ukuran kavling siap bangun dan jumlah kavling per Ha, bervariasi dari minimum 48 m2

dan maksimum 72 m2. Untuk NSD murni pada tahap awal ini diusulkan 2 tipe saja yaitu tipe 48 m2 dan tipe 72 m2. Untuk tipe 48 m2 building coveragenya 77%, jumlah kavling 156 buah, dan tipe 72 m2, building coverage 77%, dan jumlah kavling 104 buah

c. Infrastruktur yang dibangun pada setiap hektar adalah sesuai dengan kebutuhan minimal bagi 104 buah rumah dan/atau 156 buah rumah dengan lingkungan yang sehat, serta harganya terjangkau oleh KBR. Infrastruktur yang dibangun terdiri dari : (1) Petak Kavling :77% atau 0,77 Ha, terdiri dari 156 unit kavling untuk ukuran kavling

48 m2 atau 104 unit untuk ukuran kavling 72 m2 (2) Open Space : 6,5% atau 650 m2 (3) Circulation area :16.5% atau 1650 m2 (4) Jalan beraspal, lebar 8m, 4m, dan 2m (5) Saluran drainase dan sanitasi (6) Jaringan air bersih




(7) Bak sampah (8) Septic tank bersama (9) Jaringan lampu penerangan jalan

d. Calon pembeli rumah di NSD : Para KBR yang bermukim di kelurahan yang bersangkutan dan/ atau kelurahan yang berbatasan dengan kelurahan lokasi NSD tetapi masih menjadi sasaran NUSSP e. Harga rumah di NSD murni :

(1) Harga satu unit housing lots (kavling beserta rumah inti) didasarkan kepada pengeluaran riil pembangunan NSD beserta rumah pemula, yang meliputi : - Biaya pembebasan tanah - Biaya pematangan tanah - Biaya pembangunan infrastruktur NSD lengkap - Biaya infrastruktur diluar NSD (jalan penghubung NSD ke jalan umum) - Biaya consultan dan design serta supervisi - Biaya manajemen pembangunan

(2) Perkiraan biaya pembangunan NSD Tipe 1 ( Murni) dan Tie 2 per hektar, perhitungan serta perkiraan harga satu unit housing lots (kavling beserta rumah inti), disajikan pada Tabel 2.1

Tabel 2.1 Perkiraan Biaya Pembangunan NSD dan Harga Satu Unit Housing Lots,

dengan asumsi harga tanah kering Rp 75.000/m2 dan tanah basah Rp 30.000/m2( Rp juta )

Tipe NSD Rincian Biaya

Tipe 72 m2 tanah

kering 1 Ha = 104

kavling

Tipe 72 m2 tanah

basah 1 Ha = 104

kavling

Tipe 48 m2 tanah

kering 1 Ha = 156

kavling

Tipe 48 m 2 tanah

basah 1 Ha = 156

kavling

Biaya lahan baru per Ha : - Tanah mentah - Pematangan tanah - Prasarana di tempat - Prasarana di luar lahan - D & S 6% biaya infrastruktur - Manajemen proyek

750,00 10,00 184,55 36,91 13,29

20,00

300,00 91,50 250,00 50,00 18,00

20,00

750,00

10,0 193,49 38,70 13,93

20,00

300,00 100,00 274,20 54,84 19,74

20,00

Sub Total Biaya per kavling Biaya rumah pemula

1.014,750 9,765 5,00

729,50 7,37 5,00

1026,12 6,58 5,00

769,28 4,93 5,00

Total Biaya satu paket perumahan 14,76 12,37 11,58 9,93

- Pinjaman (90%) - Suku bunga majemuk - Jangka waktu pembayaran - Pembayaran tahunan - Pembayaran bulanan - Presentase pendapatan untuk

pembayaran

13,28 22%

5 tahun 4,494 0,384 25%

11,13 22%

5 tahun 3,886 0,323 25%

10,42 22%

5 tahun 3,524 0,303 25%

8,94 22%

5 tahun 3,122 0,257 25%

- Pendapatan bulanan KK yang dibutuhkan (Rp&US$)

- Persentil kelas pendapatan KK perkotaan (urutan untuk indeks gini)

1.536 $ 168 Ke-70

1,292 $ 141 Ke-61

1,212 $ 132 Ke-58

1.028 $ 112 Ke-50




(3) Perkiraan harga kavling beserta rumah inti dengan asumsi harga tanah kering Rp. 75.000 per m2 dan tanah basah Rp 30.000 per m2,Tabel 2.2 berikut mempertelakan perkiraan harga kavling beserta rumah pemula (inti) untuk empat jenis modul (dikutip kembali dari Tabel 2.1)

Tabel 2.2 Perkiraan Harga Kavling Beserta Rumah Inti di NSD Dengan Asumsi Harga Tanah Rp. 75.000/ m2, dan tanah basah Rp 30.000/m2

(Rp. Juta)

Tipe Harga Rumah + Tanah

Kredit 90%

Angsuran Tiap Bln Slm 5 Thn Dgn Bunga

22% Per thn

Pendapatan Minimum Per Bln

1. 72 m2 di tanah kering 14.76 13.28 0,384 1.536 2. 72 m2 di tanah basah 12.37 11.13 0,323 1.292 3. 48 m2 di tanah kering 11.58 10.42 0,303 1.212 4. 48 m2 di tanah basah 9.93 8.94 0,257 1.028

(4) Harga satu unit kavling apabila biaya pembangunan fisik (infrastruktur) ditanggung

oleh Proyek, dan KBR hanya mengganti biaya pembebasan tanah dengan rumah inti + sertifikat tanah adalah sebagaimana tertera pada Tabel 2.3.

Tabel 2.3 Perkiraan Harga Kavling Beserta Rumah Inti dan Sertifikat Tanah

di NSD Dengan Asumsi Harga Tanah kering Rp. 75.000/ m2 dan tanah basah Rp 30.000/m2, biaya pembangunan fisik dibebankan pada Proyek (Rp. Juta)

Tipe Harga Rumah

+ Tanah + Sertifikat

Tanah

Kredit 90%

Angsuran Tiap Bln Slm 5 Thn Dgn Bunga

22% Per thn

Pendapatan Minimum Per Bln

Persentil ke -

1. 72 m2 di tanah kering 12.260 11.034 0,319 1.276 69 2. 72 m2 di tanah basah 8.241 7.416 0,215 0.860 48 3. 48 m2 di tanah kering 9.810 8.829 1,024 1.024 58 4. 48 m2 di tanah basah 6.922 6.229 0,179 0.716 38

(5) Sensitivity Analysis Harga satu unit housing lots (kavling beserta rumah inti).

Mengingat bahwa dalam kenyataannya asumsi mengenai harga tanah, suku bunga pinjamaan dari lembaga keuangan non bank, serta proporsi pinjaman terhadap harga kavling beserta rumahnya sangat bervariasi antar daerah , maka dalam Tabel 2.3 ditunjukkan harga kavling beserta rumah inti berdasarkan perubahan-perubahan harga ketiga faktor tersebut, yaitu harga tanah, suku bunga, dan presentasi pinjaman terhadap total harga satu unit.

2) Tipe NSD dengan target KBR yang sudah pasti ( NSD Tipe 2 ) a Dari sisi pembangunan fisiknya, NSD tipe 2 ini sama dengan NSD tipe 1 (murni) yang

meliputi : 1). Luas setiap unit NSD; 2). Ukuran kavling; 3). Infrastruktur yang dibutuhkan; dan 4). Perkiraan harga rumah, termasuk harga berdasarkan sensitivity analysis

b Perbedaan yang menonjol antara NSD Tipe 1 (murni) dengan Tipe 2 ini adalah

sebagai berikut : (1) Lokasi tidak harus di kelurahan dimana KBR bertempat tinggal, tetapi dapat di lain

kelurahan, asalkan kelurahan ini masih menjadi target NUSSP, atau kelurahan yang berdampingan dengan kelurahan target NUSSP, atau kelurahan yang masih termasuk dalam kota yang bersangkutan, serta kelurahan ini termasuk dalam peruntukan perumahan dan pemukiman menurut RTRW Kota/Kabupaten.




(2) Kelebihan lain dari NSD Tipe-2 ini dilihat dari aspek site/lokasinya adalah bahwa ada kemungkinan bisa didapatkan lokasi dengan harga tanah yang lebih murah (misalnya Rp.40.000 s/d Rp 50.000 per m2. Dengan demikian para KBR pesertanya dapat membeli rumah dan kavling dengan harga yang jauh lebih murah, demikian pula kalau menyewa harga sewanya tiap bulan bisa kurang dari Rp 100.000.

(3) Calon penghuni dan cara penempatan, yaitu dengan bedol kampung/ komunitas, yang berarti seluruh penghuni kawasan kumuh tersebut pindah bersama-sama ke tempat NSD yang baru

(4) Rumah dan tempat tinggal di kawasan kumuh yang ditinggalkan, apabila merupakan milik KBR yang bersangkutan dapat dijual ke Pengelola NSD atas nama Pemerintah. Hasil jual ini dapat digunakan untuk membayar rumah baru baik sebagai uang muka ataupun angsuran beberapa bulan/ tahun. Apabila KBR yang akan pindah tersebut hanya sebagai penyewa, berarti tidak ada aset (tanah dan rumah) yang ditinggalkan. Mereka ini tetap eligibel untuk membeli rumah di NSD yang baru dibangun. Apabila tidak mampu membeli, diberi kesempatan sebagai penyewa untuk beberapa tahun (10 tahun misalnya), sesudah itu mereka ini akan eligibel untuk membeli rumah yang akan ditempati itu.

Tabel 2.4 Sensitifity Analysis Terhadap Perkiraan Harga dan Angsuran Bulanan Satu Unit Kavling Beserta Rumah Inti di NSD Murni Berdasarkan Perubahan Harga Tanah,

Suku Bunga dan Presentase Pinjaman Terhadap Total Harga Satu Unit Rumah (Rp. Juta)

Faktor Perubahan dan Tipe Unit Kavling

Harga Rumah + Kavling

Kredit 70%

Angsuran Tiap Bulan, selama 5 th Bunga 22%/th

Pendapatan Minimum Per bulan

Persentil ke -

1. Harga tanah kering Rp. 50.000/ m2, tanah basah Rp 30.000/m2 a. 72 m2, tanah kering b. 72 m2, tanah basah c. 48 m2, tanah kering d. 48 m2, tanah basah

10.35 10.37 7.975 7.930

7.245 7.259 5.585 5.551

0.210 0.211 0.162 0.169

0.840 0.845 0.648 0.640

39 39 25 25

2. Harga tanah kering Rp. 100.000/ m2, a. 72 m2, tanah kering b. 48 m2, tanah kering

17.16 13.18

12.01 9.23

0.348 0.256

1.392 1.024

64 50

3) Tipe NSD yang dibangun melalui konsolidasi tanah (NSD Tipe 3) a. Konsep

Tipe NSD konsolidasi tanah ini berbeda dengan kedua tipe NSD terdahulu, terutama dalam hal lokasi yang dibangun. Kedua tipe yang pertama seperti yang telah diuraikan, dibangun diatas tanah kosong yang telah dibebaskan dari pemiliknya melalui prosedur pembebasan tanah sesuai dengan Perpres No. 36 Tahun 2005 tentang Penyediaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum, dan Peraturan Menteri Negara Agraria/ kepala BPN tahun 1993 tentang Penyediaan tanah untuk perusahaan.

Tipe NSD konsolidasi tanah pada hakekatnya merupakan kegiatan urban renewal. Tipe NSD ini dibangun di area pemukiman yang sudah ada, yaitu pemukiman kumuh yang didominasi oleh penghuni kelompok KBR. Kondisi pemukiman, selain kumuh, infrastruktur dan kavling-kavling pemilikan tanah tidak beraturan, sehingga banyak rumah yang aksesnya




ke jalan lingkungan sangat jelek (sempit) dan kadang-kadang becek/tergenang. Begitu juga saluran drainase sebagian besar tidak ada. Air minum diambil dari sumur yang kemungkinan sudah terkontaminasi oleh bakteri Coli dan racun lainnya karena septic tank berdekatan dengan sumur. Kondisi yang lebih buruk lagi kemungkinan pemukiman ini secara rutin kena banjir tiap musim hujan.

Kondisi pemukiman yang demikian, di kota-kota di Indonesia sangat umum dijumpai. Dengan Program NUSSP melalui Upgrading Infrastructure saja tidak akan mampu menyelesaikan masalah kekumuhan dan kemiskinan para penghuninya.

b. Prinsip dasar konsolidasi tanah Untuk menangani masalah perumahan dan permukiman kumuh, sebagaimana yang diuraikan maka perlu ditempuh upaya penataan kembali pemilikan dan penggunaan tanahnya, agar supaya bentuk kavling menjadi teratur, yang semuanya menghadap ke jalan sehingga semua rumah mendapatkan akses yang memadai. Tanah-tanah untuk bangunan jaringan infrastruktur baru ini diambil dari tanah milik para peserta konsolidasi tanah, yaitu menurut pengalaman selama ini tiap peserta menyerahkan 30% tanahnya untuk infrastruktur dan bangunan fasilitas umum lainnya, termasuk open space. Penjelasan detil mengenai Konsep Konsolidasi tanah dan pelaksanaannya di Indonesia disajikan pada Lampiran 3. c. Faktor kritis dalam penerapan konsolidasi tanah adalah : (1) Kesepakatan warga bahwa mereka setuju dilakukan konsolidasi tanah secara

swadaya dengan sumbangan tanah dalam proporsi tertentu misalnya 30% untuk infrastruktur baru dan open space.

(2) Kesepakatan warga tentang design baru, termasuk letak kavling, bentuk dan struktur jaringan infrastrukturnya. Biasanya hal yang sulit dicapai adalah kesepakatan letak kavling yang baru, dimana rata-rata mereka ingin di tempatnya semula.

(3) Biaya pembangunan infrastruktur walaupun pada prinsipnya berasal dari sumbangan tanah yang 30% tersebut, tetapi sisa tanah untuk infrastruktur (mungkin hanya sekitar 10%) belum terjual. Oleh karena itu Pemerintah perlu membiayai pembangunan infrastruktur, sebagai kompensasi Pemerintah tidak menyediakan tanah untuk pembangunan kawasan baru.

d. Penerapan NSD tipe konsolidasi tanah dalam program NUSSP (1) Tipe NSD konsolidasi tanah ini disarankan dilaksanakan apabila ternyata NSD tipe -1

(murni ) dan NSD tipe-2 ( NSD dengan target penghuni yang sudah pasti ) tidak dapat dilaksanakan karena tidak dapat disediakan tanah kosong (antara lain karena harga tanah terlalu tinggi)

(2) Biaya yang harus dikeluarkan oleh Proyek NUSSP umtuk pembangunan NSD konsolidasi tanah meliputi biaya-biaya sbb : i. Identifikasi lokasi dan penetapan lokasi melalui musyawarah warga ii. Menyiapkan design (site plan) konsolidasi tanah, melalui :

- Pemetaan kavling (+ rumah) yang ada secara kadastral - Membuat design site plan - Mengeplot kavling baru para pemilik (peserta konsolidasi), yang perlu

diusahakan berimpit atau berdekatan dengan kavling lama miliknya iii. Rapat-rapat untuk mendapatkan persetujuan warga tentang design konsolidasi

tanah iv. Sertifikasi tanah di kavling baru bagi KBR peserta NSD konsolidasi tanah v. Pembangunan infrastruktur sesuai dengan design vi. Rehabilitasi dan/ atau membuat rumah baru bagi warga peserta konsolidasi tanah




e. Perkiraan biaya NSD konsolidasi tanah swadaya - Perhitungan perkiraan biaya Pembangunan NSD konsolidasi tanah swadaya

berdasarkan pada : (1). Asumsí harga tanah Rp. 150.000/ m2; (2). Satu hektar lokasi NSD berisi 100 rumah/ kavling (sekitar 500 jiwa); (3). Lebih 50% penduduk adalah termasuk KBR; dan (4). Lokasi belum ada akses ke jalan umum, Namur jaraknya tidak lebih dari 200 m

- Berdasarkan asumsi tersebut diatas maka perhitungan biaya Pembangunan NSD konsolidasi tanah diuaraikan lebih lanjut dalam Strategi Pembiayaan pada Bab 4.




3. PEMILIHAN DAN PENETAPAN LOKASI NSD Seperti telah disinggung dalam Konsep NSD, bahwa ada tiga tipe NSD, yaitu : NSD tipe 1 (NSD Murni), NSD dengan target calon penghuni yang sudah pasti, dan NSD di area yang sudah berpenghuni dan kumuh yang perlu ditata melalui konsolidasi tanah. NSD tipe 3 ini sebenarnya bukan murni NSD tetapi lebih bersifat urban renewal. Dalam upaya membangun Pengembangan Kawasan Baru (NSD), sesuai konsep yang digariskan dalam Loan ADB No. 2072-INO, perlu disediakan tanah kosong oleh Pemda. Oleh karena itu, walaupun diidentifikasi bahwa ada dua alternatif NSD lain, selain NSD tipe 1 pertama-tama yang akan dikembangkan adalah NSD tipe 1 tersebut. Apabila ternyata NSD tipe 1 tidak mungkin dilakukan karena harga tanah terlalu mahal sehingga KBR tidak akan mampu memilikinya, baru akan dikembangkan NSD tipe 2. Dari aspek pembangunan fisiknya NSD tipe 2 ini tidak berbeda dengan tipe 1. Perbedaannya dalam aspek calon penghuninya, yaitu mereka ini bertempat tinggal di kawasan kumuh yang karena terlalu padat atau kondisi alamnya yang tidak memungkinkan walaupun infrastruktur diupgrade akan tetap kumuh. Komunitas KBR di kawasan kumuh ini rata-rata bukan pemilik rumah, tetapi sebagai penyewa. 3.1 Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD Tipe 1 (NSD Murni) Sehubungan dengan hal-hal tersebut maka pemilihan dan penetapan lokasi NSD pertama-tama untuk NSD tipe 1 (tipe murni). Penatapan lokasi NSD tipe murni ini (harus mempertimbangkan dua aspek, yaitu tanah kosong dalam arti belum dibangun, dan harga tanah). Sasaran NSD seperti telah diuraikan adalah terbangunnya lebih dari 25.000 housing lots (kavling + rumah inti/ pemula). Lokasi NUSSP terletak di 32 kota/ kabupaten dan sampai dengan tahun 2006 telah mencakup 461 kelurahan. Program NUSSP tahun 2007 sekitar 361 kelurahan, sehingga jumlah kelurahan sampai dengan tahun 2007 diperkirakan telah akan meliputi lebih dari 800 kelurahan Secara proposional 25.000 housing lots tersebut akan disebarkan di 32 kota/ kabupaten sasaran NUSSP. Jumlah housing lots yang akan dibangun di tiap kota/ kabupaten, tergantung dari urgensi, tingkat kekumuhan, jumlah KBR dan yang terutama adalah kesanggupan Pemda untuk menyediakan tanah. 3.1.1 Kriteria Distribusi Jumlah Housing Lots di 32 Kota/ Kabupaten untuk NSD Tipe 1

(Murni) Untuk menetapkan jumlah housing lots yang akan dibangun di setiap kota/ kabupaten, ada 4 (empat) faktor penentu, yaitu : (a) Pertumbuhan penduduk; (b). Pertumbuhan area terbangun tiap tahun (dalam hektar); (c) Kepadatan penduduk (jiwa/ Ha); dan (d) PDRB per kapita per tahun (Rp Juta) Keempat faktor tersebut, masing-masing diberi nilai pada skala 1 sampai dengan 4, dimana nilai 1 adalah kondisi yang paling rendah (jelek), dan nilai 4 adalah kondisi yang paling tinggi. Selain itu keempat faktor tersebut tidak sama daya penentunya (bobotnya). Faktor yang daya penentunya tinggi diberi bobot lebih tinggi. Jumlah bobot adalah 100%. Bobot untuk faktor pertumbuhan penduduk 40%, pertumbuhan area terbangun 30%, kepadatan penduduk 20% dan pendapatan per kapita rata-rata per tahun 10%. Berdasarkan nilai dan bobot tersebut setiap kota dihitung skornya, kemungkinan jumlah skor tertinggi untuk seluruh kota adalah 4*(40+30+20+10) = 400 dan kemungkinan skor terendah untuk seluruh kota adalah (40+30+20+10) = 100.Berdasarkan skor maka 32 buah kota/ kabupaten sasaran NUSSP tersebut diklasifikasikan menjadi 12 ranking. Ranking 1 adalah yang tertinggi dan ranking 12 yang terendah. Ranking tertinggi akan mendapatkan jatah membangun housing lots paling tinggi. Cara penilaian kota/ kabupaten dalam ranking terlampir pada Lampiran 2.




3.1.2 Alokasi Jumlah Kavling Bagi Setiap Kota Untuk Pengembangan Kawasan Baru Sesuai Ranking

Mengingat kegiatan NUSSP pada akhirnya adalah untuk memberdayakan rakyat agar bisa secara mandiri melaksanakan dan membiayai sendiri pembangunan dan perbaikan perumahan dan pemukiman mereka, maka BKM yang telah terbentuk harus dilibatkan juga dalam pembangunan NSD. Oleh karena itu kota-kota yang menduduki ranking tinggi akan mendapat jatah membangun housing lots dalam jumlah yang besar. Untuk memudahkan pendistribusian 25.000 housing lots ke 32 kota-kota sesuai ranking, maka housing lots ditransfer ke dalam hektar, yaitu untuk tipe 72 m2 setiap hektar 104 unit, dan untuk tipe 48 m2 156 unit housing lots. Berdasarkan perhitungan, jumlah kavling sebanyak 25.000 unit tersebut adalah ekuivalen dengan 180 Ha, dengan proporsi tipe 72 m2 44 hektar dan tipe 48 m2 136 hektar. Alokasi jumlah kavling (dinyatakan dalam hektar), dan jumlah kelurahan maksimum untuk setiap kota sesuai ranking, tertera pada Tabel 3.1 3.1.3 Penetapan Lokasi Kelurahan Untuk Pengembangan Kawasan Baru (NSD) Tipe 1

(Tipe Murni) a. Hasil verifikasi kelurahan sampai dengan tahun 2006 pada 32 kota/ kabupaten untuk sasaran NUSSP adalah 465 kelurahan. Kelurahan untuk lokasi NUSSP tahun 2007 sampai dengan 2009 belum ditetapkan diharapkan selambat-lambatnya pada bulan Januari 2007 sudah dapat di identifikasi. Kelurahan-kelurahan yang telah diidentifikasi dan diverifikasi untuk lokasi 2006–2009, beberapa diantaranya akan dipilih sebagai lokasi untuk NSD. Kriteria pemilihan kelurahan untuk NSD ini pada dasarnya sama dengan kriteria verifikasi kelurahan untuk kegiatan komponen 3 bagian ke-1 (upgrading) bedanya adalah bahwa kelurahan-kelurahan untuk NSD haruslah masih memiliki tanah kosong dan atau kawasan kumuh yang dapat dikonsolidasi dengan luas minimum setiap hamparan sekitar 2-5 Ha, atau yang dapat dikavling menjadi sekitar 200-500 kavling rumah b. Kriteria kelurahan sasaran untuk lokasi NSD adalah : 1. Termasuk dalam kelurahan verifikasi tahun 2005 – 2009 utamanya tahun 2006/ 2007 2. Tersedia tanah kosong yang berbatasan dengan spot NUP dan SP3, dengan luasan ≥

2 Ha untuk setiap satu kesatuan hamparan. 3. Termasuk kelurahan yang padat penduduknya 4. Termasuk kelurahan yang kawasan kumuhnya luas 5. Persentase penduduk miskin tinggi

c. Pada tulisan ini nama-nama kelurahan belum dapat ditetapkan, tetapi sudah dapat diidentifikasi berapa kelurahan untuk setiap kota, yang akan dipilih sebagai lokasi NSD

3.1.4 Pemilihan Spot Lokasi Pada Setiap Kelurahan Terpilih Untuk Sasaran NSD

Kriteria untuk spot/ lokasi tanah untuk NSD di kelurahan a. Tanah milik Pemda/ milik negara

b. Tanah belum terbangun, milik perorangan, tetapi pemiliknya bersedia untuk dibebaskan, dengan luas minimum 2 Ha dalam satu hamparan dan terletak paling berdekatan/ berbatasan dengan spot NUP-SP3 yang telah/ sedang dalam proses pembangunan

c. Tanah sudah merupakan perkampungan sebagian atau seluruhnya dan pemiliknya bersedia untuk dilakukan konsolidasi tanah, dengan luas kompleks minimum 2 Ha.




3.1.5 Penetapan Lokasi/ Spot Tanah Untuk NSD Di Setiap Kelurahan Yang Terpilih

a. Apabila tanah tersebut adalah tanah negara/ tanah Pemda atau tanah sitaan BPPN yang dapat diserahkan ke Pemda oleh BPPN, penetapannya oleh walikota dengan mempertimbangkan pendapat BKM setempat, serta difasilitasi oleh OC, CC, dan LCO

b. Apabila tanah yang belum terbangun (kosong) tersebut adalah milik masyarakat lokasi yang dipilih adalah atas usulan warga (BKM) setempat dengan fasilitasi oleh CC, OC, dan LCO, sedang penetapannya sebagai lokasi/ spot NSD oleh walikota berupa ijin lokasi untuk BKM setempat

c. Apabila tanah tersebut sudah berupa perkampungan kumuh, lokasi diusulkan oleh warga yang diwakili BKM setempat untuk dijadikan sasaran konsolidasi tanah dalam rangka NSD, sedang penetapannya oleh walikota sebagai lokasi konsolidasi tanah untuk NSD.

Tabel 3.1 Alokasi Jumlah Kavling (Dalam Hektar Dan Unit Kavling) Di Setiap Kota Untuk Pembangunan Pengembangan Kawasan Baru

(New Site Development : NSD)

Alokasi Rank Jumlah

Kota Nama Kota Ha Kavling Jml. Kelurahan Max

1 4 Surabaya 9 1,300 5 Tangerang 9 1,300 5 Medan 9 1,300 5 Palembang 9 1,300 5

2 1 Yogyakarta 8 1,144 4 3 1 Jambi 8 1,144 4 4 1 Pontianak 8 1,144 4 5 1 Padang 7 988 4 6 3 Mataram 7 988 4 Serang 7 988 4 Tanjung Balai 7 988 3

7 1 Bandar Lampung 7 988 3 8 2 Makasar 6 832 3 Sukabumi 6 832 3

9 1 Gowa 6 832 3 10 2 Lamongan 6 832 3

Bengkulu 6 832 3 11 5 Palopo 5 676 3

Palu 5 676 3 Luwu Timur 5 676 2 Subang 5 676 2 Rembang 5 676 2

12 10 Kendari 3 468 2 Kolaka 3 468 2 Muna 3 468 2 Bau-Bau 3 468 2 Buton 3 468 2 Jeneponto 3 468 2 Bulukumba 3 468 2 Bone 3 468 2 Polman 3 468 2 Luwu 3 468 2

TOTAL 180 25.792 97




3.2 Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD Tipe-2 ( NSD dengan target penghuni yang sudah pasti)

Seperti telah disinggung di depan bahwa NSD Tipe-2 baru akan dilaksanakan sebagai suatu opsi apabila di kota sasaran NUSSP tidak bisa dilaksanakan Pembangunan NSD Tipe-1, karena harga tanah terlalu mahal, sehingga harga kavling dan rumah inti yang akan dibangun akan sangat mahal dan tentu diluar kemampuan KBR untuk membeli atau bahkan menyewanya.

Sehubungan dengan hal tersebut maka kriteria suatu kota /Kab untuk dapat disarankan membangun NSD Tipe-2 adalah sbb; a. Harga tanah di kelurahan-kelurahan yang telah diverifikasi sebagai lokasi NUSSP di

kota tsb terlalu mahal, sehingga harga kavling dan rumah yang akan dibangun dan diperuntukkan bagi KBR akan sangat mahal dan berada di luar jangkauan para KBR untuk membelinya atau bahkan menyewanya.

b. Di kota tersebut terdapat kawasan kumuh di mana jumlah penghuni dari KBR lebih dari separoh. Selain itu penghuni kawasan kumuh ini harus dipindahkan karena kawasan pemukiman tersebut tdak mungkin lagi di upgrade agar tidak kumuh, atau mereka itu menempati rumah –rumah sewaan dan bukan milik mereka sendiri, atau pemukiman tersebut harus dipindahkan karena terancam bencana alam ( banjir, gempa, dll ).

c. Di kota tersebut masih terdapat tanah kosong yang walaupun letaknya jauh dari kampung kumuh tersebut, tetapi menurut RTRW masih termasuk daerah permukiman perkotaan, dan harganya jauh lebih murah daripada tanah di lokasi mereka pada saat itu.

3.2.1. Kriteria Distribusi Jumlah Housing Lots di 32 Kota/ Kabupaten untuk NSD Tipe-2

Tidak semua kota akan membangun NSD Tipe-2, karena itu jumlah kavling ( housing

lots ) yang akan dibangun di NSD Tipe-2 di kota tersebut tidak perlu terikat pada ranking kota seperti halnya untuk pembangunan NSD Tipe-1, tetapii jumlah kavling sekurang-kurangnya sama dengan jumlah penghuni di pemukiman kumuh yang harus dipindahkan secara masal ( bedol kampung ).

3.2.2. Kriteria Kelurahan Untuk Pengembangan Kawasan Baru (NSD) Tipe-2 Kelurahan yang masih terdapat tanah kosong dengan harga yang relatif murah, serta peruntukan tanahnya untuk perumahan dan pemukiman perkotaan. 3.2.3. Spot lokasi di kelurahan yang dipilih sebagai tanah tempat dibangunnya NSD

Tipe-2

ini adalah area bebas banjir, dan menurut kriteria bukan merupakan kawasan lindung setempat, atau kawasan yang melindungi area di bawahnya. 3.2.4. Penetapan Lokasi/ Spot Tanah Untuk NSD Tipe-2

Tanah yang telah terpilih untuk calon lokasi pembangunan NSD Tipe -2 tsb, harus segera di keluarkan Izin Lokasinya dari Walikota, yaitu izin lokasi untuk pembebasan tanah tersebut dari pemiliknya. Setelah tanah tersebut dibebaskan maka segera dikeluarkan Surat Keputusan Walikota atas tanah tersebut sebagai lokasi pembangunan NSD Tipe-2. Bersamaan dengan itu segera dimintakan hak atas tanahnya ke Kantor Pertanahan Kota, berupa Hak Guna Bangunan ( HGB ) Induk.




3.3 Pemilihan dan Penetapan Lokasi NSD Tipe-3 ( NSD Tipe Konsolidasi Tanah)

Sebagaimana telah disinggung di depan bahwa Pembangunan NSD Tipe-3 atau tipe Konsolidasi tanah ini adalah opsi yang ke tiga, artinya bahwa NSD tipe-3 ini untuk masa proyek NUSSP tahun 2004 – 2009 baru akan dilaksanakan apabila NSD Tipe-1 ( Murni ) dan Tipe-2 tidak dapat dilaksanakan antara lain karena harga tanah terlalu mahal dan atau tidak ada pemukiman kumuh yang harus dipindahkan karena ancaman bencana alam , atau karena masalah lingkungan hidup.

NSD Tipe-3 ini pada hakekatnya adalah kegiatan urban renewal, jadi bukan sama sekali sebagai kawasan pengembangan baru. Namun sebagai proyek penanggulangan kawasan kumuh dan peningkatan kualitas lingkungan dan hunian yang sehat sangat penting peranan dan artinya. Di Jepang misalnya sekitar 20 % wilayah perkotaannya dibangun secara swadaya melalui konsolidasi tanah ( land readjustment ).

Di Indonesia praktek konsolidasi tanah telah mulai dilaksanakan sejak tahun 1990-an, walaupun masih terbatas pada pengaturan kembali pemilikan tanahnya. Sedangkan follow-up pembangunan infrastruktur sebagian besar belum dilakukan. 3.3.1. Kriteria Kota untuk dipilih sebagai lokasi Pembangunan NSD Tipe-3 a. Terdapat kawasan kumuh yang penghuninya mayoritas kelompok berpenghasilan

rendah ( KBR ). b. Baik NSD Tipe-1 maupun Tipe-2 tidak dapat dilaksanakan di kota ybs karena harga

tanah yang terlalu tinggi, atau para pemilik tanah tidak bersedia menjual tanahnya untuk pembangunan NSD.

c. Adanya kesediaan/persetujuan warga masyarakat di kawasan kumuh yang bersangkutan perkampungannya ditata kembali pemilikan tanahnya ( bentuk dan luasnya ) penggunaannya melalui teknik konsolidasi tanah secara swadaya.

d. Mereka bersedia menyumbangkan sebagian tanahnya ( biasanya sekitar 30 % ) untuk keperluan pembangunan infra struktur dan fasilitas umum lainnya termasuk ruang terbuka hijau

3.3.2. Kriteria Luas dan Jumlah penghuni kawasan pemukiman kumuh yang memenuhi

syarat Untuk Pengembangan Kawasan Baru Tipe- 3 ( Tipe konsolidasi tanah ) a. Luas minimum perkampungan kumuh sekitar satu hektar dan minimum penghuninya

sekitar 100 rumah tangga b. Penghuni sebagian besar adalah KBR 3.3.3. Penetapan Lokasi ( Spot ) Untuk Pengembangan Kawasan Baru (NSD) Tipe-3

Berdasarkan kesepakatan dan persetujuan warga, Walikota/Bupati menetapkan Lokasi(spot ) untuk dibangunan NSD Tipe-3 ( Tipe Konsolidasi Tanah ) 3.3.4. Pelaksana Pembangunan NSD Tipe-3

LCO dan BPN di bantu CC dan BKM bertanggung jawab dan sekaligus sebagai

pelaksana pembangunan NSD Tipe 3. LCO bertanggung jawab pembangunan fisik kawasan serta rumah inti, sedangkan BPN menangani aspek legaliatas dan sertifikasi tanah bagi para peserta konsolidasi tanah dalam rangka pembangunan NSD.




4. STRATEGI PEMBANGUNAN PENGEMBANGAN KAWASAN BARU : NEW SITE DEVELOPMENT (NSD)

Strategi adalah kiat/ siasat untuk mencapai tujuan jangka panjang. Suatu strategi

terdiri dari tiga bagian, yaitu : i. Kebijakan; ii. Program; dan iii).Kegiatan

Tujuan dan Sasaran NSD Tujuan NSD, seperti yang telah diuraikan pada Bab 2 pada prinsipnya merupakan sebagian dari tujuan NUSSP, yaitu : (1) Terwujudnya peningkatan kualitas pemukiman dan perumahan bagi komunitas berpenghasilan rendah (KBR), (2) Terbantunya KBR dalam pengadaan dan perbaikan rumah tidak layak huni melalui fasilitas kredit mikro perumahan, dan (3) Meningaktnya kemampuan Pemerintah Daerah (kota/ kabupaten) untuk menyusun perencanaan partisipatif di bidang perumahan dan permukiman bekerja sama dengan masyarakat dan swasta sebagaimana ditetapkan dalam schedule pelaksanaan dan PAM Loan ADB Sasaran NSD, adalah : (1) Terbangunnya lebih dari 25.000 unit kavling siap bangun beserta rumah inti/ rumah

pemula (housing lots) pada sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) kawasan baru di kota-kota/ kabupaten sasaran NUSSP

(2) Telah termukimkannya lebih dari 25.000 rumah tangga KBR yang berasal dari permukiman kumuh, sampai dengan pertengahan tahun 2007 di lokasi NSD tersebut pada butir (1)

Untuk mewujudkan tujuan dan sasaran tersebut diatas perlu ditempuh 3 (tiga) macam

strategi yaitu : (1) Strategi Perencanaan; (2) Strategi Pelaksanaan; dan (3) Strategi Anggaran/ Pembiayaan

4.1. Strategi Perencanaan

Strategi perencanaan menghasilkan Rencana Strategi NSD yang memuat kebijakan, program, dan kegiatan untuk jangka waktu 2007 sampai dengan 2009 (sebagaimana tertuang dalam Tabel 5.1 tentang Rencana Strategi Pembangunan Pengembangan Kawasan Baru NUSSP).

4.1.1. Kebijakan

Kebijakan adalah keputusan oleh yang berwenang (Menteri, Dirjen, Direktur Instansi Pusat, Walikota/ Bupati, dan/ atau Pemda) tentang pembangunan kawasan baru di daerahnya yang diperlukan untuk mendukung tercapainya sasaran NSD baik Sasaran 1 maupun Sasaran 2.

Dalam pelaksanaan pembangunan NSD ada dua jenis kebijakan, yaitu kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Pusat dan kebijakan yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah. a) Kebijakan Pemerintah Pusat berupa : 1. SK Dirjen Cipta karya, Dept. PU, tentang Pembangunan Pengembangan Kawasan

Baru NUSSP di 32 kota/ kabupaten sejumlah lebih dari 25.000 kavling dan rumah baru sampai dengan akhir tahun 2009.

2. SK Dirjen Pembendaharaan/ APK tentang Biaya Pembangunan Pengembangan Kawasan baru NUSSP (NSD) sejumlah lebih dari 32 kota/ kabupaten sasaran NUSSP sampai dengan tahun 2009




3. SK Direktur dan atau Pejabat Eselon II lain di lingkungan Dirjen Cipta Karya tentang Pelaksanaan SK Dirjen Cipta Karya tentang pembangunan NSD.

b) Kebijakan Pemerintah Daerah (Walikota/ Bupati)

Setiap Walikota/ Bupati dan Pemda mengeluarkan surat keputusan tentang Pembangunan NSD di daerahnya masing-masing yang meliputi anggaran DIPA dana in cash, nama kelurahan, jumlah kavling/ tipe kavling, tahun pelaksanaan sasaran serta daftar nama-nama pengguna kavling dan rumah di daerahnya, dalam menangani Sasaran 1 dan Sasaran 2, berupa : 1. SK Walikota/ Bupati tentang ijin lokasi untuk Pembangunan NSD yang menetapkan

lokasi (kelurahan) dan luasnya, serta syarat-syarat pembebasan tanah. 2. SK Walikota/ Bupati tentang Panitia Pembebasan Tanah kawasan NSD, menetapkan

susunan organisasi dan nama-nama anggota panitia. 3. SK Walikota/ Bupati tentang penetapan kawasan NSD, penetapan, letak (nama

kelurahan), dan luas tanah hasil pembebasan dari ijin lokasi 4. Perda tentang APBD yang terkait dengan penetapan Dana Pendamping (in cash) yang

besarnya tergantung kapasitas fiscal daerah yang bersangkutan. 5. Perda tentang APBD yang terkait dengan dana in kind dalam mendukung

pembangunan NSD 6. SK Walikota/ Bupati tentang tugas pokok, fungsi dan tanggung jawab Local

Coordinating Office (LCO) dalam Pembangunan Kawasan Baru NUSSP (NSD) 7. SK Walikota/ Bupati tentang tim pengendali dan pengawasan Pembangunan Kawasan

Baru NUSSP. 8. SK Walikota/ Bupati tentang pembangunan persil/ kavling, infrastruktur, dan jumah

rumah pemula pada tanah lokasi pembangunan kawasan baru NUSSP 9. Dan lain lain, SK Walikota/ Bupati yang diperlukan.

4.1.2. Program-Program Pembangunan

Program – program untuk Sasaran 1 :

Program 1.1. : Penetapan Lokasi ( Site ) Pengembangan Kawasan Baru Program 1.2 : Sosialisasi NSD di jajaran instansi pemerintah kota/ kabupaten dan masyarakat di kelurahan-kelurahan lokasi NUSSP termasuk kepada DPRD Program 1.3 : Peningkatan kapasitas institusi daerah terutama dinas-dinas/ instansi terkait dengan pembangunan perumahan permukiman dan sarana/ prasarana yaitu : Dinas PU, Dinas Perkim, Bappeda, BPN, Sekretariat Daerah Biro Ekonomi, dan instansi terkait lainnya. Program 1.4 : Peningkatan kemandirian masyarakat dalam perencanaan pelaksanaan dan pemeliharaan pembangunan perumahan dan permukiman serta kelestarian lingkungan yaitu program yang mengandung kegiatan siklus di masyarakat. Program 1.5 : Verifikasi kelurahan lokasi NSD , Penyusunan RP4D, Pembangunan Kawasan dan pembangunan rumah pemula Program Untuk Sasaran 2 : Untuk mewujudkan sasaran 2, yaitu permukiman kembali lebih dari 25.000 rumah tangga KBR di rumah-rumah pada kavling-kavling di lokasi pengembangan kawasan baru, hanya ada satu program, yaitu :

Program 2.1 : Penempatan lebih dari 25.000 rumah tangga KBR di r umah- rumah pada kavling-kavling di area pembangunan kawasan baru




4.1.3. Kegiatan Pembangunan

Setiap program, terdiri dari satu atau lebih rencana kegiatan untuk waktu perencanaan 2007-2009 (3 tahun). 1). Rencana Kegiatan untuk Program 1.1. Penetapan Lokasi Kawasan Baru Kegiatan 1.1.1 : Identifikasi lokasi tapak Kegiatan 1.1.2 : Survey lapang untuk penegasan lokasi tapak (nama, luas dan peta) Kegiatan 1.1.3 : Pengukuran untuk Perencanaan tapak dan Desain detil Teknik Kegiatan 1.1.4 : Ijin Lokasi Kegiatan 1.1.5 : Penyiapan Dokumen untuk SK Walikota/ Bupati tentang Penetapan Lokasi Tapak Kegiatan 1.1.6 : Kegiatan-kegiatan lain berkaitan dengan SK Penetapan Lokasi. 2). Rencana kegiatan untuk Program 1.2. Sosialisasi NSD Kegiatan 1.2.1 : Sosialisasi ke jajaran Pemda, peran dan dan partisipasinya Kegiatan 1.2.2 : Sosialisasi melalui Mass media, web site dan semacamnya Kegiatan 1.2.3 : Sosialisasi ke jajaran masyarakat 3). Rencana kegiatan untuk Program 1.3 . Training untuk pejabat Pemda :

Kegiatan 1.3.1 : Training kebijakan dan keahlian teknis pembangunan kawasan baru Kegiatan 1.3.2 : Training aspek legal : Ijin lokasi, pembebasan tanah, hak atas

tanah, dan sertifikasi tanah Kegiatan 1.3.3 : Training tentang konsep, kebijakan, dan implementasi teknik konsolidasi tanah

4). Rencana kegiatan untuk Program 1.4. Pembentukan kapasitas keswadayaan

masyarakat untuk pelaksanaan pengembangan kawasan baru.

Kegiatan 1.4.1 : Coaching clinic tentang pengembangan kawasan baru kepada tenaga ahli OC, CC, dan para pejabat lokal (LCO dan staff) Kegiatan 1.4.2 : Training pengambangan kawasan baru bagi BKM, UPL, dan UPK Kegiatan 1.4.3 : Training pengembangan kawasan baru untuk KSM, guna melakukan survei lapang Kegiatan 1.4.4 : Training bagi masyarakat untuk secara mandiri mengelola dan memelihara kawasan baru yang telah terbangun dan ditempati

5). Rencana kegiatan untuk Program 1.5 yaitu verifikasi kelurahan, Penyusunan RP4D,

Pembangunan Kawasan dan rumah pemula

Kegiatan 1.5.1 : Verifikasi kelurahan, ijin lokasi, penetapan tapak, pembebasan tanah, HGB induk, dan penyusunan RP4D. Kegiatan 1.5.2 : Design, dan site plan Kegiatan 1.5.3 : DED untuk pembangunan kawasan baru, dan rumah pemula Kegiatan 1.5.4 : Pematangan tanah Kegiatan 1.5.5 : Konstruksi infrastruktur Kegiatan 1.5.6 : Pembangunan rumah pemula Kegiatan 1.5.7 : Kepastian hukum untuk tapak (site), dan sertifikasi tanah setiap rumah (kavling)

6). Rencana kegiatan untuk program 2.1, yaitu : pemukiman (penempatan lebih dari

25.000 rumah tangga KBR di kawasan baru yang telah terbangun




Kegiatan 2.1.1 : Identifikasi dan penetapan nama-nama orang, yang berhak membeli rumah pemula dan kavling Kegiatan 2.1.2 : Temu warga untuk mendiskusikan pembuatan kelompok, mengundi nomor kavling untuk setiap rumah tangga dan penempatan penghuni KBR Kegiatan 2.1.3 : Penandatanganan kontrak jual beli kavling oleh rumah tangga KBR dan bank/ LKL Kegiatan 2.1.4 : Pindah rumah ke kawasan baru

4.2 Strategi Pelaksanaan

Strategi Pelaksanaan Pembangunan untuk Pengembangan Kawasan Baru NUSSP

meliputi : 4.2.1. Pemahaman Rencana Strategi

Pada prinsipnya ada 2 kelompok kegiatan pelaksanaan rencana strategi. Pertama melaksanakan kegiatan-kegiatan pada program-program pada sasaran-1. Yang kedua melaksanakan kegiatan-kegiatan pada program-program pada sasaran-2. Jadwal pelaksanaan mengikuti tersedianya anggaran yang ditetapkan dalam APBD.

4.2.2. Organisasi/ Tim Pelaksana

Walikota/ Bupati perlu mengeluarkan keputusan tentang struktur organisasi, personil, tugas pokok, fungsi, dan tanggung jawab dalam pelaksanaan rencana strategi

4.2.3. Jadwal Pelaksanaan

Jadwal pelaksanaan sebagaimana terlihat pada Tabel 5.3 mengenai jadwal dan penanggung jawab pelaksanaan rencana strategi pengembangan kawasan baru. Pada jadwal ini ada kegiatan khusus tentang persiapan untuk mencapai Sasaran-1 dan Sasaran-2 dan meliputi semua persiapan yang diperlukan untuk melaksanakan semua program, pengembangan kawasan baru.

4.2.4. Monitoring dan evaluasi (Monev)

Kegiatan-kegiatan Monitoring dan Evaluasi harus dilaksanakan baik pada saat pelaksanaan maupun sesudah selesainya pelaksanaan pengembangan kawasan bru sampai dengan akhir tahun 2009. Kegiatan Monev meliputi 3 aspek, yaitu : 1. Monev kinerja fisik teknis 2. Monev kinerja keuangan 3. Monev kinerja administrasi Untuk menjamin suksesnya monev perlu ada Surat Keputusan Bupati/ Walikota mengenai Tim Monev, Struktur Organisasi, Personil, Tugas dan Tanggung Jawab Masing-masing Anggota Tim.

Pembangunan Kawasan Baru (New Site Development) NUSSP


Tabel 4.1 Rencana Strategi Pembangunan Kawasan Pengembangan Baru NUSSP (NSD) Tahun 2007 – 2009

TUJUAN SASARAN KEBIJAKAN PROGRAM KEGIATAN

(1)Terwujudnya peningkatan kualitas pemukiman dan perumahan bagi komunitas berpenghasilan rendah (KBR), (2) Terbantunya KBR dalam pengadaan dan perbaikan rumah tidak layak huni melalui fasilitas kredit mikro perumahan, dan (3) Meningaktnaya kemam puan Pemerintah Daerah (kota/ kabupaten) untuk menyusun perencanaan partisipatif di bidang perumahan dan permu-kiman bekerja sama dengan masyarakat dan swasta sebagaimana di-tetapkan dalam schedule pelaksanaan dan PAM Loan ADB

1. Terbangunnya 25.000 unit kavling dan rumah inti/pemula di kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP pada 32 kota/ kabupaten

Pusat : 1. SK Dirjen Cipta karya, Dept.

PU, tentang Pembangunan Pengembangan Kawasan Baru NUSSP di 32 kota/ kabupaten sejumlah lebih dari 25.000 kavling dan rumah baru sampai dengan akhir tahun 2009.

2. SK Dirjen Pembendaharaan/ APK tentang Biaya Pembangunan Pengembangan Kawasan baru NUSSP (NSD) sejumlah lebih dari 32 kota/ kabupaten sasaran NUSSP sampai dengan tahun 2009

3. SK Direktur dan atau Pejabat Eselon II lain di lingkungan Dirjen Cipta Karya tentang Pelaksanaan SK Dirjen Cipta Karya tentang pembangunan NSD.

Daerah : 1. SK Walikota/ Bupati tentang

ijin lokasi untuk Pembangunan NSD yang menetapkan lokasi (kelurahan) dan luasnya, serta syarat-syarat pembebasan tanah.

2. SK Walikota/ Bupati tentang Panitia Pembebasan Tanah kawasan NSD, menetapkan susunan organisasi dan nama-nama anggota panitia.

3. SK Walikota/ Bupati tentang penetapan kawasan NSD, penetapan, letak (nama kelurahan), dan luas tanah

Program 1.1 : Penetapan Lokasi Kawasan Baru Program 1.2 : Sosialisasi NSD Program 1.3 : Training untuk pejabat Pemda Program 1.4 : Pembentukan kapasitas keswadayaan masyarakat untuk pelaksanaan pengembangan kawasan baru

1.1.1 : Identifikasi lokasi tapak 1.1.2 : Survey lapang untuk penegasan lokasi tapak (nama, luas dan peta) 1.1.3 : Pengukuran untuk Perencanaan tapak dan Desain detil Teknik 1.1.4 : Ijin Lokasi 1.1.5 : Penyiapan Dokumen untuk SK Walikota/ Bupati tentang Penetapan Lokasi Tapak 1.1.6 : Kegiatan-kegiatan lain berkaitan dengan SK Penetapan Lokasi.

1.2.1 : Sosialisasi ke jajaran Pemda, peran dan dan partisipasinya 1.2.2 : Sosialisasi melalui Mass media, web site dan semacamnya 1.2.3 : Sosialisasi ke jajaran masyarakat 1.3.1 : Training kebijakan dan keahlian teknis pembangunan kawasan baru 1.3.2 : Training aspek legal : Ijin lokasi, pembebasan tanah, hak atas tanah, dan sertifikasi tanah 1.3.3 : Training tentang konsep, kebijakan, dan implementasi teknik konsolidasi tanah

1.4.1: Coaching clinic tentang pengembangan kawasan baru kepada tenaga ahli OC, CC, dan para pejabat lokal (LCO dan staff) 1.4.2 : Training pengambangan kawasan baru bagi BKM, UPL, dan UPK 1.4.3 : Training pengembangan kawasan baru untuk KSM, guna



Program 1.5 : yaitu verifikasi kelurahan, Penyusunan RP4D, Pembangunan Kawasan dan rumah pemula

melakukan survei lapang 1.4.4 : Training bagi masyarakat untuk secara mandiri mengelola dan memelihara kawasan baru yang telah terbangun dan ditempati 1.5.1 : Verifikasi kelurahan, ijin lokasi, penetapan tapak, pembasan tanah, HGB induk, dan penyusunan RP4D. 1.5.2 : Design, dan site plan 1.5.3 : DED untuk pembangunan kawasan baru, dan rumah pemula 1.5.4 : Pematangan tanah 1.5.5 : Konstruksi infrastruktur 1.5.6 : Pembangunan rumah pemula 1.5.7 : Kepastian hukum untuk tapak (side), dan sertifikasi tanah setiap rumah (kavling)

2. Terwujudnya pemukiman kembali (resettlement) 25.000 lebih rumah tangga KBR di kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP di 32 kota/ kabupaten

hasil pembebasan dari ijin lokasi

4. Perda tentang APBD yang terkait dengan penetapan Dana Pendamping (in cash) yang besarnya tergantung kapasitas fiscal daerah yang bersangkutan.

5. Perda tentang APBD yang terkait dengan dana in kind dalam mendukung pembangunan NSD

6. SK Walikota/ Bupati tentang tugas pokok, fungsi dan tanggung jawab Local Coordinating Office (LCO) dalam Pembangunan Kawasan Baru NUSSP (NSD)

7. SK Walikota/ Bupati tentang tim pengendali dan pengawasan Pembangunan Kawasan Baru NUSSP.

8. SK Walikota/ Bupati tentang pembangunan persil/ kavling, infrastruktur, dan jumah rumah pemula pada tanah lokasi pembangunan kawasan baru NUSSP

9. Dan lain lain, SK Walikota/ Bupati yang diperlukan.

Program 2.1, yaitu : pemukiman (penempatan lebih dari 25.000 rumah tangga KBR di kawasan baru yang telah terbangun

2.1.1 : Identifikasi dan penetapan nama, orang, yang berhak memebeli rumah pemula dan kavling 2.1.2 : Temu warga untuk mendiskusikan pembuatan kelompok, mengundi nomor kavling untuk setiap rumah tangga dan penempatan penghuni KBR 2.1.3 : Penandatanganan kontrak jual beli kavling oleh rumah tangga KBR dan bank/ LKL 2.1.4 : Pindah rumah ke kawasan baru



Jadwal 2007 2008 2009 Kegiatan Penanggung Jawab

Pelaksanaan Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Program 1.1 : Penetapan Lokasi Kawasan Baru 1.1.1 : Identifikasi lokasi tapak 1.1.2 : Survey lapang untuk penegasan lokasi tapak (nama, luas dan peta) 1.1.3 : Pengukuran untuk Perencanaan tapak dan Desain detil Teknik 1.1.4 : Ijin Lokasi 1.1.5 : Penyiapan Dokumen untuk SK Walikota/ Bupati tentang Penetapan Lokasi Tapak 1.1.6 : Kegiatan-kegiatan lain berkaitan dengan SK Penetapan Lokasi.

PMU, NMC, OC, CC

Program 1.2 : Sosialisasi NSD 1.2.1 : Sosialisasi ke jajaran Pemda, peran dan dan partisipasinya 1.2.2 : Sosialisasi melalui Mass media, web site dan semacamnya 1.2.3 : Sosialisasi ke jajaran masyarakat

PMU, NMC, OC, CC

Program 1.3 : Training untuk pejabat Pemda 1.3.1 : Training kebijakan dan keahlian teknis pembangunan kawasan baru 1.3.2 : Training aspek legal : Ijin lokasi, pembebasan tanah, hak atas tanah, dan sertifikasi tanah 1.3.3 : Training tentang konsep, kebijakan, dan implementasi teknik konsolidasi tanah

PMU, NMC, OC, CC

Program 1.4 : Pembentukan kapasitas keswadayaan masyarakat untuk pelaksanaan pengembangan kawasan baru

1.4.1 : Coaching clinic tentang pengembangan kawasan baru kepada tenaga ahli OC, CC, dan para pejabat lokal (LCO dan staff) 1.4.2 : Training pengambangan kawasan baru bagi BKM, UPL, dan UPK 1.4.3 : Training pengembangan kawasan baru untuk KSM, guna melakukan survei lapang 1.4.4 : Training bagi masyarakat untuk secara mandiri mengelola dan memelihara kawasan baru yang telah terbangun dan ditempati

PMU, NMC, OC, LCO, CC

Program 1.5 : yaitu verifikasi kelurahan, Penyusunan RP4D, Pembangunan Kawasan dan rumah pemula

1.5.1 : Verifikasi kelurahan, ijin lokasi, penetapan tapak, pembasan tanah, HGB induk, dan penyusunan RP4D. 1.5.2 : Design, dan site plan 1.5.3 : DED untuk pembangunan kawasan baru, dan rumah pemula 1.5.4 : Pematangan tanah 1.5.5 : Konstruksi infrastruktur 1.5.6 : Pembangunan rumah pemula 1.5.7 : Kepastian hukum untuk tapak (side), dan sertifikasi tanah setiap rumah (kavling)

Pemda (LCO), Fasilitator, NMC, OC

Tabel 4.2 Jadwal Pelaksanaan Rencana Strategi Pengembangan Kawasan Baru



Program 2.1, yaitu : pemukiman (penempatan lebih dari 25.000 rumah tangga KBR di kawasan baru yang telah terbangun

2.1.1 : Identifikasi dan penetapan nama, orang, yang berhak memebeli rumah pemula dan kavling 2.1.2 : Temu warga untuk mendiskusikan pembuatan kelompok, mengundi nomor kavling untuk setiap rumah tangga dan penempatan penghuni KBR 2.1.3 : Penandatanganan kontrak jual beli kavling oleh rumah tangga KBR dan bank/ LKL 2.1.4 : Pindah rumah ke kawasan baru

Pemda (LCO), Fasilitator, PMU, NMC, OC, CC



Neighborhood Upgrading & Shelter Sector Project

23

4.3 Strategi Pembiayaan

4.3.1 Sumber Dana

Sumber dana untuk program New Site Development (NSD) berasal dari dana loan ADB no. 2072 – INO yang bersumber dari dan unallocated sebesar US $ 5.2.juta. Penyediaan tanah akan didanai sendiri oleh pemerintah daerah yang terlibat dalam NUSSP yang keseluruhannya berjumlah US $ 10.4 juta. Dana yang tercantum didalam PAM untuk program NSD adalah sebesar US $ 22.5 juta, namun setelah diteliti dari dari jumlah tersebut, US $ 6.5 juta ternyata tidak teridentifikasi dalam rincian pendanaan proyek pada PAM. ADB telah memutuskan bahwa untuk program NSD ini akan dibiayai dari sumber dana yang sudah ada yaitu sebesar US $ 5.2 juta. 4.3.2. Loan Covenant

Didalam PAM dan Loan Agreement ADB no.2072 – INO dicantumkan bahwa sampai berakhitnya proyek tahun 2009 diminta agar dapat terbangun sekurang kurangnya 25.000 housing lot (kavling) yang dibangun sekurang kurang di 10 kawasan baru.

4.3.3. Alternatip Pengembangan

Seperti yang telah disimpulkan dalam pembahasan bahwa untuk program New Site Development akan dikembangkan menjadi tiga alternative yaitu :

1. New Site Development murni Model New Site Development ini sesuai dengan yang tercantum dalam PAM dan Loan Agreement dimana kawasan yang akan dibangun adalah kawasan baru yang masih kosong dimana kemudian dibangun kavling (housing plot) berikut rumah pemula. Kawasan yang telah dibangun ini akan ditawarkan/dijual kepada KBR dengan prioritas penduduk sekitar kawasan tersebut.

2. New Site Development dengan sasaran calon penghuni yang sudah ditetapkan.

Model New Site Development, dimana pembangunan kawasan baru seperti halnya pada butir a, namun pembangunan ini diperuntukan bagi para KBR yang sedang menghuni suatu kawasan kumuh tertentu. Pada umumnya mereka tinggal di tanah negara yang sudah dihuni turun menurun. Dengan adanya pembangunan kawasan baru ini, maka akan terjadi relokasi KBR dari kawasan kumuh ke kawasan baru tersebut.

3. Pembangunan Kawasan melalui Konsolidasi Tanah/Revitalisasi

Yaitu pembangunan kawasan untuk wilayah yang telah dihuni, yang kemudian ditata kembali untuk menanggulangi kekumuhan yang ada di wilayah tersebut, tanpa harus merelokasi penghuni yang ada. Cara ini memerlukan partisipasi dan kesadaran yang kuat dari para penghuni, oleh karena ada pengorbanan pengorbanan tertentu yang harus mereka berikan, misalnya, pemotongan lahan milik mereka untuk keperluan jalan, taman dll.

4. 3. 4. Pelaksanaan pembangunan untuk ketiga alternatip pengembangan kawasan

1. New Site Development Murni

Terdapat dua jenis pembangunan untuk NSD murni yaitu :




24

a. Pembangunan kavling perumahan dengan dana Pusat dan Dana Daerah b. Pembangunan Rumah Pemula yang akan dibiayai dengan dana dari PNM, diatas tanah

kavling tersebut

Dari evaluasi terlampir secara garis besar diketahui hal hal sbb : a. Dengan dana Pusat sebesar US $ 5.2 juta dan dana daerah sebesar US $ 10.4 juta

pembangunan NSD dapat dilaksanakan di 32 kota/kabupaten NUSSP. b. Lebih dari 25.000 kavling perumahan dapat terbangun sampai dengan TA 2009 dengan

luas tanah/kavling 48 m2 dan 72 m2 c. PNM akan terlibat sebagai penyedia dana untuk pembangunan rumah pemula yang

dibangun diatas kavling perumahan yang telah disediakan tersebut. Berdasarkan jastifikasi tehnis dan keuangan yang tersedia akan diketahui pula beberapa kebutuhan serta keluaran sbb : a. Total kawasan yang dibutuhkan (32 Kota/Kabupaten) : 180 Ha b. Jumlah Kavling yang dibangun : 252.792 c. Dana pembangunan yang diperlukan (diluar lahan) : Rp 49,2 miliar eq. US $ 5.3 juta d. Harga tanah/Ha : Bervariasi antara Rp 400Juta/Ha s/d Rp 750 juta/Ha. e. Total biaya pembebasan tanah : Rp 94 miliar, eq US $ 10.3 juta f. Total rumah pemula yang dibangun : 25.792 unit g. Harga rumah pemula/unit : Rp 5 juta h. Total dana yang dibutuhkan untuk rumah pemula : Rp 129 miliar eq. US $ 14 juta. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 4.3.3 2. New Site Development dengan sasaran penghuni yang sudah ditetapkan Model pembangunan kawasan ini tidak berbeda dengan butir 1, hanya saja sasaran calon penghuninya sudah didentifikasi dan ditargetkan. Secara finansial, teknis serta kebutuhan yang perlu disediakan tidak ada perbedaan dengan pembangunan NSD murni. Namun demikian dari segi persiapan terdapat beberapa tahap yang perlu dilaksanakan yaitu : a. Mengidentifikasi dan meneliti apakah KBR yang menghuni kawasan kumuh sekarang,

bersedia seandainya direlokasi ke kawasan baru yang lebih sehat dan telah ditata.

b. Seandainya bersedia, perlu diteliti kemampuan mereka untuk memiliki tanah dan rumah melalui pembelian secara angsuran

c. Perlu diteliti apakah tanah yang dihuni sekarang merupakan tanah negara atau tanah

milik mereka. Apabila statusnya sebagai tanah milik perlu ada penggantian.

d. Mengidentifikasi serta menetapkan kawasan baru yang akan dibangun, sebagai tempat dimana mereka akan direlokasi. Kawasan baru yang akan dibangun tersebut, tidak boleh jauh dari tempat mereka semula, sehingga mereka tertarik untuk direlokasi.

3. Pembangunan Kawasan melalui Konsolidasi tanah/revitalisasi Model ini memerlukan persiapan yang lebih lama karena masyarakat sepenuhnya akan diikut sertakan, khususnya dalam memberikan kontribusi berupa penyerahan sebagian dari




25

lahan mereka untuk ditata. Model ini dapat dijadikan alternatip pembangunan kawasan baru sesuai yang diminta ADB, namun demikian beberapa hal penting perlu diketahui mengenai model pengembangan kawasan ini yaitu : 1. Diperlukan rembug warga yang intensif serta kesepakatan kesepakatan yang jelas

dengan masyarakat setempat untuk menghindari hal hal yang tidak diinginkan dikemudian hari.

2. Mengingat masyarakat telah memberikan kontribusinya berupa lahan yang akan ditata

maka program pembangunannya harus disiapkan secara baik dan pelaksanaannya tidak boleh terlambat.

3. Sulit untuk dapat memenuhi loan covenant ADB, oleh karena tidak mudah untuk

mencari kawasan model ini di setiap kota /kabupaten NUSSP untuk penerapannya. Untuk memperkirakan biaya yang dibutuhkan dalam pembangunan kawasan dengan model ini perlu dikembangkan beberapa asumsi sbb : a. Harga tanah sekitar Rp 150.000/m2 b. Dalam kawasan yang akan ditata seluas 1 Ha telah terbangun 100 rumah atau sekitar

500 jiwa. c. Lebih dari 50 % penduduk termasuk KBR d. Relatif masih belum berkembang karena belum ada akses ke jalan umum. e. Lokasinya tidak boleh terlalu jauh dari jalan umum f. Mayarakat yang terkena konsolidasi akan menyerahkan sebagian lahannya untuk ditata

dan bangunan mereka sebagian akan terbongkar. Untuk itu akan dihargai sebesar Rp 10 juta/rumah

Dari asumsi tersebut diatas rincian biayanya diuraikan dalam tabel berikut :




26

Tabel 4.3.1 : Perkiraan Biaya Pembangunan Perumahan Model Konsolidasi Tanah Dalam Jutaan Rp.

SUMBER DANA NO. PEMBIAYAAN

TOTAL PUSAT PEMDA PNM MASY.

1. Lahan & Bangunan : a. Lahan konsolidasi : 1 Ha b. Bangunan rumah : 100 unit @ Rp 10 juta c. Lahan jalan local : 200m x 10 m

1.500 1.000 300

- - -

- -

300

- - -

1.5001.000-

Sub Total (a) 2.800 - 300 - 2.500

2. Survey identifikasi dan penetapan lokasi tanah melalui rembug warga peserta konsolidasi

7

7

-

-

-

3.

Site Plan & Design konsolidasi tanah a. Pemetaan Kadasteral kavling/rumah yang adab. Pemetaan kontur c. Pembuatan Design konsolidasi tanah/site plan

Penunjukan kavling baru untuk peserta (harus berdekatan dengan kavling semula)

10 3 20 2

10 3 20 2

- - - -

----

- - - -

Sub Total (b) 42 42 - - -

4. Pembangunan infrastruktur (120 % dari NSDmurni)

232,86

232,86

-

-

-

5. Pembangunan insfrastruktur diluar area (120 % dari NSD murni)

44,29

44,29

-

-

-

6. Design & Supervisi ( 120 % dari NSD murni)

15.95 15.95 - - -

7. Management Proyek ( 120 % dari NSD murni) 24 24 - - -

Sub Total (c) 317.10 317.10 - - -

Renovasi/pembangunan rumah/Sertifikasi tanah (d)

750.

-

-

750.

-

Total Biaya Konsolidasi Tanah (a + b + c + d) 3.909,1 359.1 300

750 2.500 -

Biaya per kavling (perbaikan rumah + sertfikas 39.9 3.59 3

7.5 25

Biaya yang harus dibayar peserta kons. tanah 7.5 - - - -

Angsuran/bulan selama 5 tahun, dengan bunga : 22%/tahun

0,217

-

-

-

-

Pendapatan minimum perbulan 0,868 - - - -

Kesimpulan dari Tabel tersebut diatas : 1. Total Biaya untuk 1 Ha yang dihuni oleh 100 rumah tangga, dengan harga tanah Rp

150 ribu/m2 dah harga rumah Rp 10 juta adalah sebesar Rp 3.909.100.000 dengan rincian :

- Beban masyarakat : - Rp 2.5 miliar untuk biaya tanah dan rumah - Rp 750 juta biaya renovasi rumah + sertifikat melalui kredit mikro. - Beban Pemda : Rp 300 juta untuk biaya lahan dan pembangunan jalan lokal.




27

- Beban Pusat : Rp 3.591 miliar biaya konstruksi infrastruktur 2. Pinjaman Rp 750 juta (untuk 100 KK) atau rata rata Rp 7,5 juta per KK akan dilunasi

dalam tempo 5 tahun dengan bunga 22 %/tahun. Angsuran setiap bulan Rp 217 ribu ( 25 % dari penghasilan perbulan) yang berarti tiap KK harus berpenghasilan minimal Rp 868 ribu/bulan agar mampu membayar angsuran.

4.3.5. Dana Dana Lain dari Pemerintah Daerah

Pemerintah Daerah diminta untuk menyediakan dana pendamping khususnya untuk pembebasan lahan yanag dikembangkan sebagai kawasan permukiman. Penyediaan dana ini perlu didukung pula oleh tersedianya dana lainnya sebagai dana pendukung didaerah yang secara total untuk 32 kota/kabupaten NUSSP adalah sbb :

HGB Induk : Rp 1.800.000.000 IMB : Rp 1.289.600.000 BPHTB : Rp 4.700.000.000 Biaya Lelang : Rp 196.821.600 Biaya OP : Rp 984.108.000

Total Rp 9.758.529.600 Eq. US $ 1,066,506 4.3.6. Program Pendukungan di tingkat pusat Program dukungan di Pusat terdiri dari : a. Pengadaan Konsultan :

Pengadaan konsultan DED/Supervisi : Rp 1. 970.000.000 Pengadaan Konsultan Surveyor (Pemilihan Lokasi) : Rp 1. 970.000.000

b. Penguatan NMC : Penambahan jangka waktu penugasan tenaga Specialist NMC : Rp 2.580.000.000 c. Pelatihan/Worshops : Rp 3.750.000.000

Total : Rp 10.270.000.000

============== Equivalent : US $1,122,404.

4.3.7. Rekapitulasi Pembiayaan

Tabel 4.3.2. : Rekapitulasi Pembiayaan NSD Murni ( 32 Kota/Kabupaten)

Sumber Dana Pusat Pemda PNM

Jenis Pembiayaan

Rp (Juta) US $ (Juta) Rp (Juta) US $ (Juta) Rp Juta) US $ (Juta) 1. Infrastruktur 2. Pembebasan Tanah 3. Rumah Pemula 4. Pendamping lainnya 5. Program Pendukung

49.250 10.270

5,3 1.12

94.000 9.759

10,3 1,07

129.000

14.00

Total 59.520 6.42 103.759 11.37 129.000 14.00



Tabel 4.3.3. : Tabel Biaya Pembangunan Kawasan Baru Sampai Dengan TA 2006 (Diluar Biaya Pembebasan Tanah)

BIAYA PEMBANGUNAN KAWASAN BARU SAMPAI DENGAN TA 2009( DILUAR BIAYA PEMBEBASAN TANAH)

Dalam Jutaan RpPERINGKAT LUAS HARGA PEMBANGUNAN TOTAL BIAYA TOTAL TOTAL

KOTA/KABUPATEN KRITERIA KAWASAN TANPA YANG DAPAT TERSEDIA KAVLING HARGA RUMAHNEW SITE DEV. (Ha) TYPE 72 M2 (Ha) TYPE 48 M2 (Ha) TYPE 72 M2 TYPE 48 M2 TYPE 72 M2 TYPE 48 M2 TYPE 72 M2 TYPE 48 M2 PEMB. TANAH TYPE 72 M2 TYPE 48 M2 TERSEDIA PEMULA (Rp JUTA)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ( 4 x 8) 11 ( 5 x 9) 12 ( 10 + 11) 13 14 15 (13 + 14) 16

1. SURABAYA 1 9 2 7 1,014.75 1,026.15 264.75 276.15 529.50 1,933.05 2,462.55 208 1,092 1,300 6,500 2. TANGERANG 1 9 2 7 1,014.75 1,026.15 264.75 276.15 529.50 1,933.05 2,462.55 208 1,092 1,300 6,500 3. MEDAN 1 9 2 7 1,014.75 1,026.15 264.75 276.15 529.50 1,933.05 2,462.55 208 1,092 1,300 6,500 4. PALEMBANG 1 9 2 7 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 1,933.05 2,462.55 208 1,092 1,300 6,500 5. JOGYAKARTA 2 8 2 6 1,014.75 1,026.15 264.75 276.15 529.50 1,656.90 2,186.40 208 936 1,144 5,720 6. JAMBI 3 8 2 6 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 1,656.90 2,186.40 208 936 1,144 5,720 7. PONTIANAK 4 8 2 6 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 1,656.90 2,186.40 208 936 1,144 5,720 8. PADANG 5 7 2 5 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 1,380.75 1,910.25 208 780 988 4,940 9. MATARAM 6 7 2 5 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 1,380.75 1,910.25 208 780 988 4,940 10. SERANG 6 7 2 5 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 1,380.75 1,910.25 208 780 988 4,940 11. TANJUNGBALAI 6 7 2 5 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 1,380.75 1,910.25 208 780 988 4,940 12. BANDARLAMPUNG 7 7 2 5 1,014.75 1,026.15 264.75 276.15 529.50 1,380.75 1,910.25 208 780 988 4,940 13. MAKASSAR 8 6 2 4 864.75 876.15 264.75 276.15 529.50 1,104.60 1,634.10 208 624 832 4,160 14. SUKABUMI 8 6 2 4 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 1,104.60 1,634.10 208 624 832 4,160 15. GOWA 9 6 2 4 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 1,104.60 1,634.10 208 624 832 4,160 16. LAMONGAN 10 6 2 4 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 1,104.60 1,634.10 208 624 832 4,160 18. BENGKULU 10 6 2 4 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 1,104.60 1,634.10 208 624 832 4,160 18. PALOPO 11 5 2 3 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 828.45 1,357.95 208 468 676 3,380 19. PALU 11 5 2 3 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 828.45 1,357.95 208 468 676 3,380 20. LUWU TIMUR 11 5 2 3 664.75 676.15 264.75 276.15 529.50 828.45 1,357.95 208 468 676 3,380 21. SUBANG 11 5 2 3 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 828.45 1,357.95 208 468 676 3,380 22. REMBANG 11 5 2 3 764.75 776.15 264.75 276.15 529.50 828.45 1,357.95 208 468 676 3,380 23. KENDARI 12 3 3 764.75 776.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 24. KOLAKA 12 3 3 664.75 676.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 25. MUNA 12 3 3 664.75 676.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 26. BAU BAU 12 3 3 664.75 676.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 27. BUTON 12 3 3 664.75 676.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 28. JENEPONTO 12 3 3 764.75 776.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 29. BULUKUMBA 12 3 3 764.75 776.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 30. BONE 12 3 3 764.75 776.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 31. POLMAN 12 3 3 664.75 676.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340 32. LUWU 12 3 3 664.75 676.15 264.75 276.15 - 828.45 828.45 468 468 2,340

-

Keterangan :a. Untuk Type 72, 1 Ha kawasan akan dibangun 104 Kavling Perumahanb. Untuk Type 48, 1 Ha kawasan akan dibangun 156 Kavling Perumahanc. Pada setiap kavling akan dibangun "Rumah Pemula" dengan biaya Rp 3 Juta per rumah yang dibiayai oleh PNMd. Total Pembiayaan New Site Development yang akan dibiayai ADB Rp 49.205.400.000 eq . US $ 5,377,639

PEMBANGUNAN KAWASANPERUNTUKAN

44 136 128,960 TOTAL 180 11,649.00 25,792 37,556.40 49,205.40 4,576 21,216

PER Ha + HARGA TANAHTOTAL KAVLINGHARGA PEMBANGUNAN

DILUAR PEMB. TANAH (PER Ha)BIAYA PEMBANGUNANDILUAR PEMB. TANAH



Tabel 4.3.4 Tabel Biaya Pembangunan Kawasan baru Proyek Percontohan Untuk TA 2006

BIAYA PEMBANGUNAN KAWASAN BARUPROYEK PERCONTOHAN UNTUK TA 2008

Jutaan RpLUAS TOTAL BIAYA

KOTA/KABUPATEN KAWASAN Type 72 Type 48 PEMBANGUNAN(Ha) (Ha) (Ha) PER Ha TOTAL Type 72 Type 48 Type 72 Type 48 Total Type 72 Type 48 TOTAL Type 72 Type 48 Total KESELURUHAN

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1. SURABAYA 9 2 7 1,014.75 1,026.12 750 6,750 264.75 276.12 208 1,092 1,300 624 3,276 3,900 529.50 1,932.84 2,462.34 13,112.34

2. TANGERANG 9 2 7 1,014.75 1,026.12 750 6,750 264.75 276.12 208 1,092 1,300 624 3,276 3,900 529.50 1,932.84 2,462.34 13,112.34

3. PALEMBANG 9 2 7 624.75 676.12 400 3,600 264.75 276.12 208 1,092 1,300 624 3,276 3,900 529.50 1,932.84 2,462.34 9,962.34

4. PONTIANAK 8 2 6 624.75 676.12 400 3,200 264.75 276.12 208 936 1,144 624 2,808 3,432 529.50 1,656.72 2,186.22 8,818.22

5. MAKASSAR 6 2 4 864.75 876.12 600 3,600 264.75 276.12 208 624 832 624 1,872 2,496 529.50 1,104.48 1,633.98 7,729.98

Total dana loan yang akan digunakan untuk pembangunan kavling perumahan TA 2008 : Rp 11,207,220,000 eq. US $ 1,224,833

52,735.22 17,628 2,647.50

RUMAH PEMULAHARGA @ Rp 3 juta

TOTAL KAVLINGTERSEDIA PADA LAHAN

TOTAL

BIAYAPEMBEBASAN LAHAN

41 10 23,900

PERUNTUKAN KAWASAN BIAYA PEMBANGUNAN

Type 72 Type 48

31

BIAYA PEMBANGUNAN/HaTANPA PEBEBASAN LAHAN

BIAYA PEMBANGUNANTANPA PEMB. LAHAN

8,559.72 11,207.22




30

4.3.8. Usulan Penyaluran Dana

1. Sumber Dana

ADB akan memberi dana untuk program NSD sejumlah US $ 5.2 juta yang akan disalurkan secara proporsional ke 32 kota/kabupaten sampai dengan TA 2009. Para pemerintah daerah yang bersangkutan diminta untuk menyediakan dana untuk pembebasan tanah sejumlah US $ 10.4 juta. Diharapkan dana dana tersebut akan menjadi dana berputar dana akan digunakan sebagai modal awal untuk pengembangan NSD selanjutnya, di masing masing daerah.

Beberapa persyaratan yang perlu diperhatikan adalah :

a. Dana ADB tersebut diberikan dalam bentuk grant kepada pemerintah daerah, sama

halnya dengan program upgrading. b. Porsi matching grant dari Pemda tidak diperlukan. Oleh karenanya ketentuan mengenai

Kapasitas Fiskal tidak berlaku untu grant ini, Pemda diminta untuk menyediakan dana untuk pembebasan tanah dalam bentuk cash serta dana dana lainnya yang diperlukan, a.l.perijinan ,proses lelang dsb. Dana daerah ini lebih merupakan “Commitment Fund” sebagai bukti kesediannya ikut dalam program NSD.

c. Imprest Fund diperlukan untuk mekanisme penyaluran dana namun harus terpisah dari Imprest fund untuk program Upgrading.

d. BPD diusulkan untuk dilibatkan sebagai lembaga keuangan yang akan menerima dan menyimpan dana baik dari pusat maupun daerah

e. Rekening di BPD akan dibuka atas nama LCO, setelah lembaga ini menerima otorisasi dai Walikota/Bupati untuk mengelola NSD.

f. Penarikan dana dari rekening BPD harus countersign oleh Satker.

2. Usulan Lembaga yang akan dilibatkan

Dalam kaitan dengan lembaga yang akan dilibatkan adalam NSD direkomendasikan hal hal sbb :

- Meningkatkan peran dan fungsi lembaga lembaga terkait yang ada di Pemda - Menghindari pembentukan lembaga baru yang biasanya dibentuk dengan prosedur

yang rumit dan memerlukan waktu yang cukup lama Untuk pengelolaan NSD beberapa lembaga yang ada saat ini diusulkan yaitu

a. LCO

LCO yang dibentuk di setiap pemerintah daerah yang ikut NUSSP bertanggung jawab terhadap penyiapan program upgrading NUSSP meliputi : verifikasi lokasi, penyiapan dana pendamping, supervisi pada saat persiapan dan pelaksanaan NUP. Untuk NSD, peran LCO akan ditingkatkan sebagi manajer proyek NSD yang bertanggung jawab dalam seleksi dan penetapan lokasi NSD, pembebasan lahan, penyiapan program pembuatan kavling perumahan,proses lelang, pembangunan kavking perumahan serta sosialisasi. LCO juga akan membuat kesepakatan dengan PNM/LKL dalam rangka penbuatan rumah pemula diatas tanah kavling tersebut. Walikota/Bupati akan memberikan otorisasi kepada LCO untuk mengelola NSD dan membuka rekening di BPD.




31

b. SATKER Satker yang dibentuk bersamaan dengan LCO bertanggung jawab dalam hal yang berkaitan dengan administrasi proyek,.terutama pada saat persiapan implementasi dan pada saat berlangsung kegiatan pembangunan. Satker akan mempersiapkan kontrak dengan BKM, memproses invoice serta melaksanakan penarikan dana berikut laporan laporannya. Untuk program NSD, kerjasama yang baik antara LCO dan Satker harus dilaksanakan, misalnya:

- Dalam hal penarikan dana dari rekening di BPD diperlukan countersign dari Satker, oleh

karena itu specimen tanda tangan kepala Satker harus disimpan oleh BPD. - Dalam proses pelelangan LCO akan membantu pelaksanaannya dan Satker akan

bertindak sebagai pihak ayang bertanggung jawab - Dalam hal penyampaian invoice, perlu ada koordinasi dengan LCO mengenai

penyelesaiaan pekerjaan.

c. BPD

Sebagai Bank milik Pemda BPD perlu dilibatkan dalam kegiatan program NSD khususnya dalam penyaluran dana. Dengan keterlibatan BPD diharapkan pengawasan sistem keuangannya akan lebih baik.

d. PNM

PNM akan terlibat dalam pembiayaan rumah pemula yang akan dibangun diatas tanah kavling yang di programkam LCO. Oleh karena itu rumah pemula, merupakan bagian dari kavling perumahan yang akan dijual kepada KBR. LCO akan membuat kesepakatan/MOU dengan PNM/LKL mengenai masalah pembiayaan dan pemasaran/sosialisasi kepada masyarakat KBR. LCO harus menjamin adanya pembeli kavling dan rumah pemula, yaitu para KBR. PNM akan menyediakan kredit mikro untuk pembelian rumah pemula,dan para KBR akan membayar angsurannya termasuk angsuran untuk kavling tanahnya. Angsuran rumah pemula dan .kavling tanah akan diadministrasikan oleh LKL. LKL kemudian akan menstrasfer angsuran tanah kavling ke rekening LCO di BPD.

3. Skema Pembiayaan.

Skema pembiayaan memperlihatkan mekanisme penyaluran dana dari pusat yang kemudian aka menjadi pembiayaan NSD dimana akan terjadi pembangunan kavling perumahan ditambah dengan rumah pemula yang akan dipasarkan kepada KBR. Dalam skema ini tergambar pula garis hubungan kerja antara pihak pihak yang terkait dalam program NSD. Skema Pembiayaan ini dapat digambarkan pada diagram berikut




32

MEKANISME POLA PEMBIAYAAN MELALUI HIBAH KEPADA PEMERINTAH DAERAH

1. Hibah dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah 2. Pemda memberi kuasa kepada LCO untuk mengelola dana permukiman 2A. Dana Hibah dimasukkan ke Rekening LCO di BPD termasuk dana kontribusi dari Pemda 3. Satker menyelenggarakan pemilihan Developer melalui tender. 4. Developer membuat kontrak dengan BPR/LKL mengenai pembiayaan pembangunan rumah

pemula dan LCO menjamin mengenai calon pembeli kavling + rumah pemula. 5. Developer melaksanakan pembangunan dan ikut memasarkan kepada KBR 6. BPR/LKL membuat perjanjian pinjaman dengan KBR 7. KBR yang membeli lahan + rumah pemula mengangsur melalui BPR/LKL 7A. LKL akan mentransfer angsuran pembayaran lahan ke Rekening LCO di BPD. 8. Developer menyampaikan tagihan termijn pembangunan lahan kepada Satker sedangkan

untuk pembangunan rumah pemula akan dibayar oleh LKL 9. Satker meneruskan tagihan kepada KPPN setempat. 10. KPPN memproses dan meneruskan tagihan/WA kepada Ditjen Anggaran – Depkeu. 11. Ditjen Anggaran meminta pembayaran dari Reksus untuk developer 12. Pembayaran langsung dari Bank Indonesia kepada Developer. 13. Ditjen Anggaran mengajukan permohonan Replenishment kepada ADB 14. Replenishment dari ADB kepada Reksus

DEPARTEMEN KEUANGAN

ADB

PEMERINTAH DAERAH

PEMBANGUNAN KAWASAN BARU

LCO/SATKER

DEVELOPER

KPPN

BANK INDONESIA (REKSUS)

1

2

3

4

8

9

10

13

11

12

6

14

BPR/LKL

5 7

PNM

BPD 2A

7A




33

4.4. Proyek Percontohan 4.4.1 Kota Percontohan (Pilot Proyek)

Seperti yang telah dibahas dalam pertemuan NSD terdahulu, untuk tahap pertama akan dibangun dahulu proyek percontohan di lima kota NUSSP yaitu : - Palembang - Tanggerang - Surabaya - Makassar - Pontianak 4.4.2 NSD Tipe Murni Sebagai Pilot Proyek

Proyek percontohan ini akan dilaksanakan untuk Tipe NSD murni sesuai yang diminta dalam Loan Agreement dan PAM. Proyek ini akan mulai dirintis dalam TA 2007, dan akan dilaksanakan secara fisik pada TA 2008. Dari Tabel 4.3.4. mengenai rincian biaya proyek percontohan dapat disimpulkan hal hal sbb : a. Total kawasan yang akan dikembangkan : 41 Ha

b. Total kavling yang akan dibangun : 5.876 c. Total rumah pemula yang akan dibangun : 5.876 unit d. Total dana yang diperlukan untuk pembangunan kavling : Rp 11.207.220.000 Eq. US $ 1,224,833 e. Total dana yang diperlukan untuk pembangunan rumah pemula : Rp 29.380.000.000 Eq. US $ 3,210,929 4.4.3 Jadwal Pelaksanaan Pilot Proyek

Jadwal pelaksanaan Pilot Proyek seperti tertera pada Tabel 4.4.1 yang sekaligus juga menunjukkan jadwal pelaksanaan untuk keseluruhan Proyek NSD khusus tipe 1




34

Tabel 4.4.1.

Penanggung JwbPelaksana 1 - 3 4 - 6 7 - 9 10 - 12 1 - 3 4 - 6 7 - 9 10 - 12 1 - 3 4 - 6 7 - 9 10 - 12

a. Pilot Projectb. Seluruh Proyek









Volume Kegiatan : ≥ 10 NSD dan ≥ 25.000 housing lots (kavling + rumah inti) lokasi NSD pada kelurahan-kelurahan sasaran NUSSP yang telah diverifikasi

Pilot Project 5 kota : 1. Tangerang; 2. Surabaya; 3. Makasar; 4. Pontianak; dan 5. Palembang

RENCANA PELAKSANAAN PEMBANGUNAN KAWASAN BARU : NEW SITE DEVELOPMENT (NSD) NUSSP

2009 Ket

1

Sosialisasi NSD ke para pelaku di daerah (Pemda, LCO, BKM/ Masyarakat) : PMU, NMC, RMO,

dan OC

No. Program/ Kegiatan 2007 2008

2

Training kepada para pelaku untuk kegiatan siklus kanan (masyarakat) dan siklus kiri (Pemda) meliputi aspek kebijakan dan aspek teknis

PMU, NMC, RMO, dan OC

3

Penetapan lokasi/ site NSD, antara lain meliputi verifikasi kelurahan, lokasi, identifikasi lokasi (survey kampung), ijin lokasi, Penyusunan RP4D;

LCO, OC, dan BKM (SK walikota tentang

lokasi)

4

Pembebasan tanah dan penerbitan Hak Atas Tanah (HGB Induk) LCO (Pemda), dan

BPN

5

Pembuatan site plan dan DED NSD NMC, LCO, RMO,

dan OC

6

Pemetaan kadesteral untuk sertifikasi tanah, penunjukan nama-nama calon pembeli housing lots/ rumah dan kavling, dan sertifikasi tanah

LCO, OC, BPN, dan BKM

7

Pembangunan fisik NSD terdiri dari pembangunan infrastruktur di dalam NSD dan di luar NSD (jalan penghubung) dan pembangunan rumah inti

LCO, OC, CC, BKM, dan Kontraktor

8

Aqad kredit untuk membeli rumah + kavling di NSD LCO, CC, dan BKM/

Lurah

9

Penempatan/ pindah ke tempat baru bagi para KBR pembeli kavling + rumah LCO, CC, dan BKM




L-1

Lampiran 1

Tabel-1.1 . Indikator biaya rumah pemula yang dibangun sendiri di atas pembangunan tapak baru

Rumah Inti 15 m2 Rumah Sangat Sederhana 25 m2

Tipe Uraian Umum Biaya per m2 Total Biaya Biaya

per m2 Total Biaya

A Kerangka bambu, atap & dinding logam, lantai tanah, bagian dapur di luar, dihubungkan dengan toilet kering

Rp. 160.000 per m2

Rp. 2.400.000 Rp. 140.000 per m2

Rp. 3.500.000

B Kerangka kayu, genteng lokal, lantai tanah, dinding logam atau campuran, dapur beton tertutup dan toilet

Rp. 220.000 per m2

Rp. 3.300.000 Rp. 190.000 per m2

Rp. 4.750.000

C Kerangka beton, genteng lokal, area dapur beton tertutup dan toilet

Rp. 300.000 per m2

Rp. 4.500.000 Rp. 260.000 per m2

Rp. 6.500.000

Catatan: jenis rumah ini mengacu ke perkotaan di pulau Jawa; di daerah lain kayu adalah bahan bangunan yang lebih umum digunakan dan sebaliknya, batu bata tidak lazim. Bagitu juga dengan keragaman regional lainnya dalam hal bahan bangunan rumah adalah suatu hal yang lazim.

Masalah Penting: Keterjangkauan dan Kemampuan untuk Membayar 1. Faktor keterjangkauan yang penting adalah jumlah penghasilan bulanan sebuah rumah tinggal dapat dialokasikan untuk membayar paket rumah di lahan baru ini. Ada sejumlah variabel yang harus diperhitungkan untuk mengestimasi beban ini: (i) Biaya lahan mentah (diperbaiki apabila perlu) per bidang tanah. (ii) Biaya prasarana di tempat per bidang tanah (iii) Biaya prasarana di luar lahan per bidang tanah (iv) Biaya untuk rumah pemula (v) Kontribusi harta keluarga dan/atau tabungan sebelumnya (vi) Keadaan pembiayaan: jangka waktu pinjaman, suku bunga yang dikenakan dan

sebagainya. (5 tahun dengan suku bunga 2% baik sebagai satu pinjaman atau rangkaian pinjaman mikro)

2. Tabel 1.2 memberikan kalkulasi pengupayaan untuk 4 modul area dengan penutupan biaya penuh yang berkaitan dengan pendapatan bulanan yang dibutuhkan terhadap distribusi pendapatan rumah tangga perkotaan nasional, di luar DKI. Perkiraan distribusi pendapatan rumah tangga perkotaan yang menentukan rata-rata pendapatan rumah tangga perkotaan di luar DKI sebesar Rp. 1,3 juta, diberikan di Tabel 1.3. 3. Yang penting dicatat di sini adalah ada perkiraan statistik yang didasarkan pada sumber-sumber yang agak kadaluarsa dan menyembunyikan keragaman lintas kota-kota. Perkiraan yang agak lebih tinggi dari skala upah minimum Pemerintah ketika perkiraan itu menunjukkan sumber berbagai pendapat di dalam rumah tangga. Perkiraan ini harus digunakan dengan hati-hati hanya dengan mengambil sebuah gambaran umum tentang keterjangkauan.




L-1

Tabel-1.2. Kalkulasi Keterjangkauan Modul Pembangunan Area Baru dengan Asumsi Full Cost Recovery

Rp. juta

Modul Satu 72m2 Bidang Tanah (plots) Kering

Modul Kedua 72m2 Bidang Tanah (plots) Basah

Modul Ketiga 48m2 Bidang Tanah (plots) Kering

Modul Keempat48m2 Bidang Tanah (Plots) Basah

Biaya Lahan Bruto per hektar Tanah mentah 750,00 300,00 750,00 300,00 Peningkatan kualitas tanah 10,00 91,50 10,00 100,50 Prasarana di tempat 184,55 250,00 193,49 274,20 Prasarana di luar lahan 36,91 50,00 38,70 54,84 D&S @ 6% biaya infra 13,29 18,00 13,93 19,74 Manajemen Proyek 20,00 20,00 20,00 20,00 Subtotal 1014,75 729,50 1026,12 769,28 Biaya Lahan Bersih per M2 0,13 0,10 0,15 0,11Besar bidang tanah (m2) 72,00 72,00 48,00 48,00Biaya per bidang tanah 9,49 7,37 6,99 5,43Biaya rumah pemula 3,00 3,00 3,00 3,00 Total biaya paket perumahan 12,49 10,37 9,99 8,43 Kontribusi Ekuitas KK 30% 30% 30% 30%Pembiayaan Pinjaman yang dibutuhkan

8,74 7,26 6,99 5,90

Suku Bunga Tahunan (Majemeuk) 0,22 0,22 0,22 0,22Jangka Waktu (tahunan) 5 5 5 5 Pembayaran Tahunan yang dibutuhkan

(3,053) (2,535) (2,441) (2,061)

Pembayaran Bulanan yang dibutuhkan -0,254 -0,211 -0,203 -0,172Pembayaran Bulanan yang dibutuhkan 0,254 0,211 0,203 0,172Persentase pendapatan untuk pembayaran

25% 25% 25% 25%

Pendapatan Bulanan KK yang Dibutuhkan

1,018 0,845 0,814 0,687

(US dollar) $116 $96 $92 $78 Persentil pendapatan KK Perkotaan Ke - 49 Ke - 39 Ke - 37 Ke - 33Keterangan:

1. Diperkirakan biaya untuk bidang tanah 72 m2 pada lahan basah yang didasarkan pada angka untuk jenis pengembangan lainnya.

2. Dengan mengasumsikan biaya pengurukan Rp. 50.000 per m3, tentunya, biaya pengurukan dapat berbeda-beda sangat bergantung pada faktor lokasi.

3. Biaya prasarana di luar lahan pengembangan diasumsikan sebesar 20% dari prasarana di dalam lahan pengembangan.

4.Hasil analisis yang diperlihatkan di Tabel 1.2. adalah sebuah pendapatan rumah tangga per bulan sebesar Rp. 758.000 dibutuhkan untuk solusi yang paling murah (48m2 bidang lahan basah) yang mencapai hingga persentil 33. Modul lain membutuhkan pendapatan bulanan yang lebih tinggi, khususnya modul dengan bidang tanah yang lebih besar (72m2) yang mencapai hanya persentase ke-39 dan ke-49.




L-1

Tabel 1.3. Perkiraan Distribusi Pendapatan Rumah Tangga Perkotaan

Perkotaan Nasional Perkotaan Nasional Tanpa DKI

Persentil Okt-01 Jun-03 Okt-01 Jun-03

Persentil ke-10 391.160 426.756 378.180 415,998

Persentil ke-20 536.185 597.846 510.760 569.497

Persentil ke-30 664.240 751.255 633.650 716.025

Persentil ke-40 795.600 910.962 754.416 863.806

Persentil ke-50 948.668 1,100.455 891.786 1.034.472

Persentil ke-60 1.152.525 1.353.064 1,063.953 1.249.081

Persentil ke-70 1.455.828 1.728.068 1,317.453 1.563.817

Persentil ke-80 1.809.375 2.171.250 1,682.125 2.018.550

Persentil ke-90 2.777.216 3.388.204 2,326.912 2.836.506Catatan:

Okt 2001 perkiraan dari HOMI, 2001, Hal. 4-13 Juni 2003 proyeksi perkiraan estimates dari bulan Okt 2001 dengan menggunakan inflator HOMI tahun 1999-2001 (Tahun 1999 berdasarkan figur pada data pemakaian dari BPS Susenas, 1999)

5.Harus ditegaskan bahwa kalkulasi ini didasarkan pada asumsi yang agak optimistik. Sangatlah mungkin bahwa keadaan ini dapat jauh kurang menguntungkan dan sebuah latihan telah dilakukan untuk melihat percabangan pendapatan bulan yang dibutuhkan untuk keragaman pada asumsi seperti yang terlihat di Tabel 1.4

Tabel-1.4. Sensitivitas Keterjangkauan terhadap Peningkatan Biaya

Pendapatan Rumah Tangga Bulanan yang Dibutuhkan (Rp) dan Persentil yang Dicapai (..)

Asumsi Variabel Modul

Pertama 72m2 Bidang Tanah (plots)

Kering

Module Kedua 72 m2 bidang tanah (plots)

basah

Module Ketiga 48m2 bidang tanah (plots)

kering

Module Keempat 48m2 bidang tanah (plots)

basah

Biaya pembebasan tanah mentah meningkat hingga Rp. 150.000 per m2 bruto tanah kering dan Rp.60.000 per m2 bruto tanah basah

1.589.000 (Ke-71)

1.092.000 (ke-53)

1.230.000 (ke-59)

859.000 (ke-40)

Biaya rumah pemula meningkat sekitar 100% hingga Rp. 6 juta

1.262.000 (ke-60)

1.089.000 (ke-53)

1.058.000 (ke-51)

931.000 (ke-44)

Kontribusi ekuitas rumah tangga berkurang hingga 15% total paket

1.236.000 (ke-59)

1.026.000 (ke-50)

988.000 (ke-47)

834.000 (ke-38)

Bunga atas pinjaman meningkat dari 22% hingga 30%.

1.196.000 (ke-58)

993.000 (ke-44)

954.000 (ke-45)

808.000 (ke-36)

6.Selain itu, kalkulasi keterjangkauan ini diasumsikan bahwa para penerima manfaat dapat melakukan pembayaran bulanan secara teratur, yang nantinya berarti pendapatan teratur, sesuatu yang tidak lazim di antara kaum miskin.




L-1

New Site Modules Layouts, Standards, Costs

COST SUMMARY - STANDARD NEW SITE MODULE

BASIC INFORMATIONArea 1 ha HH size 5.00 (Assumed)No. of plots 104 Population 520.00Plot area 0.77 ha

COSTS

Volume (m3) Cost/m3 (Rp)Fill 1000 10000 10.00

ExcavationAccess

RoW (m) Paved width (m)

Length (m) Cost/m run (Rp) Total cost (Rp million)

8 4.5 50 337849 16.89 Ashphalt4 3 96 300265 28.83 Paving block 3 1.5 288 159811 46.03 Paving block

91.74Drainage

Drain dimensions

Length (m) Cost/m run Total Cost (Rp million)

200 x 200 192 50000 9.60 Brick construction300 x 300 27 73000 1.97 Stone Masonry400x400 57 145000 8.27 Stone Masonry600 x 600 50 230000 11.50 Stone Masonry

Total cost drainage 31.34Water supply

Dia Length Cost/m run100 40 15400 0.6275 50 13750 0.6950 352 12000 4.22

Volume (m3) Cost/m39 833333 7.50

Borewell cost (all-in) 8.00Pump cost (installed) 7.00Total water supply cost 28.03

Sanitation and sewerage

Dia Length Cost/m run

100 380 14000 5.32150 65 17500 1.14

Type of unit No. of units Cost/unitSeptic tank 2 3000000 6.00Soakway 2 1500000 3.00

On-plot disposal

15.46Solid waste disposal and street lighting

Description No. of units Unit costHousehold binHandcart 1 1300000 1.30Shared bin125W light 9 700000 6.30250W light 3 130000 0.39

Total SWM/lighting cost 7.99Total infrastructure cost 184.55Cost/ha 184.55Cost/household 1.77

Total cost (Rp Million)

Total cost Rp million

Land preparation and filling

Total cost access


Sewers

Exact details of equipment and facilities to be provided depends on local conditions

Total cost (Rp million)

Water mains Allow % over basic cost for valves and fittings

Water Storage Can be calculated per m3 or as a direct unit cost

Borewell and pump

May be calculated as complete installation

Total sanitation cost

Include allowance for cost of manholes/chambers, based on analysis of typical schemes

Treatment/ disposal Separate entries for primary and secondary treatment

May be to cubluk or septic tank and soakaway




L-1

COST SUMMARY - STANDARD NEW SITE MODULE - Waterlogged Area

BASIC INFORMATIONArea 1 ha HH size 5 (Assumed)No. of plots 142 Population 710Plot area 0.68 ha

COSTS

Volume (m3) Cost/m3 (Rp)Fill 2600 114000 296.40

ExcavationAccess

RoW (m) Paved width (m)

Length (m) Cost/m run (Rp) Total cost (Rp million)

8 4.5 50 337849 16.89 Ashphalt4 3 95 300265 28.53 Paving block 2 1.5 384 159811 61.37 Paving block

106.79Drainage

Drain dimensions

Length (m) Cost/m run Total Cost (Rp million)

2m x 1m 100 290000 29.001.5m x 0.75m 343 250000 85.75

Total cost drainage 114.75Water supply

Dia Length Cost/m run100 35 14000 0.4975 52 12500 0.6550 332 8000 2.6620 90 5000 0.45

Volume (m3) Cost/m34 2500000 10.00

Borewell cost (all-in) 8.00Pump cost (installed) 7.00Total water supply cost 29.25

Sanitation and sewerageDia Length Cost/m run100 380 14000 5.32150225

Type of unit No. of units Cost/unitSeptic tank 7 1500000 10.50Soakway

On-plot disposal

15.82Solid waste disposal and street lighting

Description No. of units Unit costHousehold binHandcart 1 1300000 1.30Shared bin125W light 9 700000 6.30250W light 3 130000 0.39

Total SWM/lighting cost 7.99Total infrastructure cost 274.59Cost/ha 274.59Cost/household 1.93

Total sanitation cost Total cost (Rp Million)

Total cost Rp million

Land preparation and filling

Total cost access


Sewers

(assumed in drain calculations)

May be to cubluk or septic tank and soakaway

Exact details of equipment and facilities to be provided depends on local conditions

Total cost (Rp million)

Water mainsAllow % over basic cost for valves and fittings

Water Storage Can be calculated per m3 or as a direct unit cost

Borewell and pump

May be calculated as complete installation

Battered (sloping sides)Dimensions given are maximum

Include allowance for cost of manholes/chambers, based on analysis of typical schemes

Treatment/ disposal Separate entries for primary and secondary treatment




L-1



Neighborhood Upgrading & Shelter Sector Project L-2

Lampiran 2

Kriteria Penetapan Lokasi Untuk NSD

Sasaran NSD sejumlah >25.000kavling perumahan dan rumah pemula baru, akan disebarkan ke sebagian atau seluruh kota/ kabupaten sasaran NUSSP yaitu 32 kota/ kabupaten. Lokasi mana (kota/ kabupaten) dan kelurahan mana yang akan dipilih sebagai lokasi NSD harus berdasarkan urgensi dan kemampuan daerah untuk melaksanakan dan menyediakan dana pendamping, serta kemampuan daerah untuk mengelola pelaksanaan dan monitoring. Untuk maksud tersebut, maka ada dua tahap pemilihan lokasi, yaitu membuat ranking kota sasaran NUSSP dan tahap kedua memilih kelurahan hasil verifikasi untuk dijadikan sasaran pengembangan kawasan baru. 1. Kriteria Pemilihan Kota Sasaran

Ada 4 (empat) faktor yang menentukan kota sasaran yang akan diperuntukan bagi lokasi kawasan pengembangan baru NUSSP, yang diarahkan kepada urgensi dan kapasitas daerah, yaitu :

a. Pertumbuhan penduduk (%) b. Pertumbuhan luasan area terbangun (Ha/ Th) c. Kepadatan penduduk (Jiwa/ Ha) d. PDRB per kapita per tahun (Rp. Juta)

Uraian setiap faktor adalah sebagai berikut :

a. Pertumbuhan Penduduk Kota-kota besar dan kota sedang pertumbuhan penduduknya diatas rata-rata

pertumbuhan penduduk kabupaten atau propinsi atau nasional. Untuk kabupaten, yang perlu dicari adalah data pertumbuhan penduduk di ibukota kabupaten yang bersangkutan. Di wilayah Jakarta, Bogor, Tangerang, Depok, Bekasi (JABODETABEK) pada tahun 1980–1995 pertumbuhan penduduknya sangat pesat mencapai sekitar 4% (terutama Bekasi, Tangerang, Depok). Dampak dari pertumbuhan penduduk yang sangat pesat ini adalah bahwa demand untuk rumah sangat tinggi. Ijin-ijin lokasi untuk real estate tidak kurang dari 90.000 Ha untuk wilayah JABODETABEK sendiri. Belum lagi kavling-kavling perorangan untuk dibuat rumah sendiri. Menurut pengamatan 80% dari rumah tinggal dibangun sendiri oleh pemiliknya, sedang para developer termasuk Perumnas hanya menyumbang pemenuhan kebutuhan rumah sebesar 20% dari permintaan masyarakat.

Sehubungan dengan itu maka pertumbuhan penduduk dapat merupakan faktor kunci

yang sangat menentukan bagi perkembangan dan pertumbuhan kota, yang perlu diantisipasi dalam penetapan lokasi NSD tersebut. Untuk keperluan penetapan pemilihan kota sebagai sasaran NSD, pertumbuhan penduduk diklasifikasikan dalam 4 kelas. Sebagai faktor penentu, pertumbuhan penduduk, sekaligus sebagai proksi pertumbuhan daerah terbangun kota mempunyai bobot 40%, mengingat dampak multiplier untuk pertumbuhan sektor lain, termasuk sektor perumahan.

Tabel 2.1 Klasifikasi Faktor Pertumbuhan Penduduk (%/ Th), Bobot 40 %

Kategori % Nilai 1. Sangat Tinggi > 3.0% 4 2. Tinggi 2.1 – 3% 3 3. Sedang 1.5 – 2% 2 4. Rendah < 1.5% 1




b. Pertumbuhan Luas Area Terbangun (Ha/ Th)

Pertumbuhan luasan area terbangun di suatu kota menunjukkan tingkat demand rumah tinggal dan fasilitas lainnya di kota yang bersangkutan. Hal ini menunjukkan bahwa aktifitas ekonomi semakin intensif. Sebagai dampaknya urbanisasi juga semakin meningkat. Untuk kota-kota besar tertentu perkembangannya dapat mencapai puluhan hektar pertahun, seperti kota-kota BODETABEK, Surabaya, Medan, Deli Serdang, Pekanbaru, Denpasar, dan lain lain

Ada kaitan yang erat antara pertumbuhan luasan daerah terbangun kota,

pertumbuhan ekonomi kota (PDRB/ Kapita) dan pertumbuhan penduduk. Pertumbuhan kawasan terbangun di kota tiap tahun (dalam Hektar) dapat di proxi dari pertumbuhan penduduk dan juga pertumbuhan ekonomi. Untuk kriteria pertumbuhan kawasan terbangun di wilayah kota dapat diklasifikasikan dalam empat kelas, yaitu sebagai Tabel 4.3 berikut :

Tabel 2.2 Klasifikasi Pertumbuhan Luas Kawasan Terbangun Kota

No. Tingkat Pertumbuhan (Ha/ Th) Kategori Nilai 1. > 40 Sangat Tinggi 4 2. 30.1 – 40 Tinggi 3 3. 20 – 30 Sedang 2 4. < 20 Kurang 1

c. Kepadatan Penduduk

Kepadatan penduduk kota (pada bagian wilayah yang terbangun) menunjukkan juga

tingkat kekumuhan kota untuk kota-kota di negara yang sedang berkembang termasuk Indonesia. Makin tinggi kepadatan, makin banyak wilayah kumuh yang kita jumpai dan makin banyak orang bekerja pada sektor informal (maraknya para pedagang kaki lima). Suatu kota dengan wilayah kumuh yang luas, akan mendapatkan prioritas untuk jadi sasaran kawasan baru pengembangan kota NUSSP (NSD).

Bobot kepadatan penduduk kota sebagai faktor penentu untuk pemilihan lokasi kota sasaran NUSSP adalah 20% dengan klasifikasi pada Tabel 4.4 berikut :

Tabel 2.3 Klasifikasi Faktor Kepadatan Penduduk (Jiwa/ Ha)

No. Tingkat Kepadatan Penduduk (Jiwa/ Ha) Kategori Nilai

1. > 300 Sangat Padat 4 2. 200 – 300 Padat 3 3. 100 – 200 Sedang 2 4. < 100 Kurang 1

d. Capita Income Penduduk Kota

Capita income penduduk kota yaitu PDRB kota dibagi jumlah penduduk merupakan

faktor penentu demand perumahan. Makin tinggi tingkat income seseorang makin tinggi demand akan rumah tinggal. Hal ini wajar, karena dengan income yang tinggi, orang yang tadinya hanya mampu menyewa rumah, kini mampu membeli atau membuat rumah sendiri.

Bobot faktor kapita income penduduk kota adalah 10%, lebih rendah daya

penentunya terhadap demand akan rumah tinggal, dibandingkan dengan 3 faktor lainnya




seperti tersebut diatas. Klasifikasi dan nilai faktor capita income penduduk seperti pada Tabel 4.4 berikut :

Tabel 2.4 Klasifikasi Faktor Capita Income Penduduk Kota (Rp/ Th),

Bobot 10%

No. Tingkat Kapita Income (Rp. Juta/ Th) Kategori Nilai

1. > 7,0 Tinggi 4 2. 4,5 – 7,0 Sedang 3 3. 2,5 – 4,5 Rendah 2 4. < 2,5 Rendah Sekali 1

4.3.2 Penetapan Ranking Kota Berdasarkan SKOR

a. Kriteria untuk pemilihan kota sasaran untuk NSD adalah dengan menghitung total

skor dari penjumlahan empat faktor pada paragraph 3.1 tersebut, dimana skor adalah nilai faktor dikalikan bobot faktor.

b. Penetapan ranking dari 32 kota untuk dipilih urgensinya sebagai lokasi sasaran NSD. Nilai tinggi adalah paling urgen dan nilai terendah paling tidak urgen untuk dipilih.

Penetapan nilai seperti terlihat pada Tabel 4.6 Penetapan Ranking Kota dengan catatan bahwa nilai dari faktor diambil dari data verifikasi kelurahan tahun 2006, 2007. Capita Income dan pertumbuhan kawasan adalah angka-angka perkiraan berdasarkan data verifikasi. Hasil penetapan ini adalah baru perkiraan, formalnya apabila data riil sudah didapat.

4.3.3 Alokasi Jumlah Kavling Bagi Setiap Kota Untuk Pengembangan Kawasan Baru Sesuai Ranking

a. Untuk mendistribusi 25.000 unit kavling perumahan dan rumah baru pemula ke 32

kota/ kabupaten lokasi NUSSP dibuat ranking mengenai urgensi dan kemampuan Pemda yang bersangkutan. Pada paragraph 3.1 telah diuraikan kriteria untuk ranking, dan cara meranking seperti tertera pada Tabel 4.6 Penetapan Ranking.

b. Distribusi Kavling Distribusi 25.000 housing lot (kavling) di 32 kota sasaran NUSSP, adalah sebagai berikut :

(i). Hasil lain dan yang terpenting dari kegiatan komponen 3 NUSP bagian upgrading

(Infrastructure development), selain pembangunan secara swadaya oleh masyarakat berupa infrastruktur, adalah bahwa masyarakat telah berpengalaman merencanakan (SKS-NUP-SP3) dalam pelaksanaan fisik (UPL, UPK) dan monitoring (BKM, TPM). Hasil kemandirian masyarakat perlu terus dikembangkan dan dimanfaatkan.

(ii). Pengalaman tersebut perlu dilanjutkan dengan kegiatan bagian 2 dari komponen 3 yaitu Pembangunan Kawasan Baru NUSSP (NSD).

(iii). Hal itu berarti semua kota perlu diberikan jatah untuk mengembangkan bagian 2 tersebut, walaupun setiap kota berbeda jatahnya. Kota-kota yang sangat mendesak untuk mengembangkan NSD adalah kota yang mendapat ranking tertinggi.

(iv). Untuk memudahkan alokasi (jatah) dalam penyediaan kavling perumahan dan bangunan rumah baru (pemula), pembagiannya dinyatakan dalam hektar. (1 hektar untuk modul 72 m2 / kavling dapat menampung 104 kavling, dan untuk modul 48 m2/ kavling 156 kavling)




(v). Sebagai proxi pembagian jatah dipakai modul tipe 72 m2 / kavling, dan 48 m2/ kavling di tanah kering sehingga untuk 25.000 kavling diperlukan tanah kosong (mentah) sekitar 180 Ha. Untuk kota ranking 1, tiap kota perlu menyediakan tanah untuk NSD seluas sekitar 9 Ha, ranking 2 sampai dengan ranking 6 seluas 7-8 Ha, ranking 7 sampai dengan ranking 11 seluas 6 Ha, dan ranking 12 seluas 4 Ha.

(vi). Alokasi jumlah kavling dan luas tanah serta jumlah kelurahan untuk NSD untuk tiap kota sebagai terlihat pada Tabel 4.7

(vii). Nama-nama kelurahan yang eligibel untuk lokasi NSD akan ditetapkan kemudian oleh masyarakat (BKM) dengan fasilitasi oleh Faskel, CC, dan supervisi dari LCO dan OC.



Tabel 2.5 Penetapan Ranking Untuk Pengembangan Kawasan Baru NUSSP (NSD)

Pertumbuhan Penduduk, Bobot 40

Perluasan Kawasan, Bobot 30

Kepadatan Penduduk, Bobo20 No

. OC Kota Data Kategori

Nilai Skor Data Kategori Nilai Skor Data Kategori

Nilai Skor

1. OC 1 1. Kendari S 2 80 K 1 30 K 1 202. 2. Kolaka S 2 80 K 1 30 K 1 203. 2. Muna S 2 80 K 1 30 K 1 204. 4. Bau-Bau S 2 80 K 1 30 K 1 205. 5. Buton S 2 80 K 1 30 K 1 206. OC 2 1. Makasar T 3 120 S 2 60 P 3 607. 2. Jeneponto S 2 80 K 1 30 K 1 208. 3. Gowa T 3 120 K 1 30 S 2 409. 4. Bulukumba S 2 80 K 1 30 K 1 2010. 5. Bone S 2 80 K 1 30 K 1 2011. OC 3 1. Palopo S 2 80 K 1 30 S 2 4012. 2. Palu S 2 80 K 1 30 S 2 4013. 3. Polman S 2 80 K 1 30 K 1 2014. 4. Luwu S 2 80 K 1 30 K 1 2015. 5. Luwu Timur S 2 80 K 1 30 S 2 4016. OC 4 1. Surabaya ST 4 160 ST 4 120 SP 4 8017. 2. Lamongan S 2 80 K 1 30 S 2 4018. 3. Mataram T 3 120 T 3 90 P 3 6019. OC 5 1. Tangerang ST 4 160 ST 4 120 SP 4 8020. 2. Serang T 3 120 T 3 90 P 3 60



21. 3. Subang S 2 80 K 1 30 S 2 4022. 4. Sukabumi S 2 80 S 2 60 P 3 6023. OC 6 1. Yogyakarta ST 4 160 ST 4 120 SP 4 8024. 2. Pontianak ST 4 160 T 3 90 P 3 6025. 3. Rembang S 2 80 K 1 30 S 2 4026. OC 7 1. Medan ST 4 160 ST 4 120 SP 4 8027. 2. Tanjung Balai T 3 120 T 3 90 P 3 6028. OC 8 1. Padang T 3 120 T 3 90 SP 4 8029. 2. Jambi T 3 160 T 3 90 SP 4 8030. OC 9 1. Palembang ST 4 160 ST 4 120 SP 4 8031. 2. Bengkulu S 2 80 K 1 30 P 3 6032. 3. Bandar Lampung T 3 120 T 3 90 P 3 60



L-2

Tabel 2.6 Ranking Kota Dan Alokasi Jumlah Kavling Untuk Pengembangan Kawasan Baru NUSSP (NSD)

Alokasi

Rank Jumlah Kota Nama Kota Ha Kavling Jml.

Kelurahan Max 1 4 Surabaya 9 1,300 5 Tangerang 9 1,300 5 Medan 9 1,300 5 Palembang 9 1,300 5

2 1 Yogyakarta 8 1,144 4 3 1 Jambi 8 1,144 4 4 1 Pontianak 8 1,144 4 5 1 Padang 7 988 4 6 3 Mataram 7 988 4 Serang 7 988 4 Tanjung Balai 7 988 3

7 1 Bandar Lampung 7 988 3 8 2 Makasar 6 832 3 Sukabumi 6 832 3

9 1 Gowa 6 832 3 10 2 Lamongan 6 832 3

Bengkulu 6 832 3 11 5 Palopo 5 676 3

Palu 5 676 3 Luwu Timur 5 676 2 Subang 5 676 2 Rembang 5 676 2

12 10 Kendari 3 468 2 Kolaka 3 468 2 Muna 3 468 2 Bau-Bau 3 468 2 Buton 3 468 2 Jeneponto 3 468 2 Bulukumba 3 468 2 Bone 3 468 2 Polman 3 468 2 Luwu 3 468 2

TOTAL 180 25.792 97



L-3

Lampiran 3

KONSOLIDASI TANAH

I. PENDAHULUAN Meningkatnya pembangunan menuntut tersedianya tanah yang cukup untuk mewadahi berbagai kegiatan pembangunan baik yang dilakukan oleh pemerintah, swasta maupun masyarakat. Di lain fihak luas tanah tetap, namun permintaan akan tanah terus meningkat, mengakibatkan meningkatnya harga tanah yang tak terkendali, terutama di daerah-daerah pinggiran kota. Kondisi tersebut menimbulkan spekulasi tanah. Para spekulan membeli tanah-tanah rakyat terutama di pinggiran kota, atau di tempat-tempat yang akan dijadikan lokasi pembangunan, dengan maksud untuk dijual kepada para developer atau pemerintah dalam rangka pelaksanaan pembangunan, dengan harga yang berlipat bahkan di luar kewajaran. Sementara itu struktur pemukiman dan perumahan masyarakat di perkotaan dan pinggiran kota-kota tidak teratur, jalan-jalan berupa jalan setapak yang tidak dapat di lewati mobil bahkan motor. Kavling-kavling rumah tidak teratur, saluran drainase tidak ada, dan biasanya kumuh. Dengan latar belakang tersebut diatas untuk dapat menata paerkampungan serta dalam rangka penyediaan tanah untuk pembangunan dengan harga yang wajar, dan tidak perlu melakukan penggusuran , penataan kembali pemukiman dan penyediaan tanah untuk pembangunan tersebut dapat dilakukan dengan melibatkan masyarakat para pemilik tanah dengan proses konsolidasi tanah. Konsolidasi tanah ini sekaligus dapat dipakai sebagai instrument untuk menanggulangi atau bahkan menghapuskan praktek-praktek spekulasi tanah. Partisipasi masyarakat dalam penyediaan tanah dengan konsolidasi tanah tersebut telah dilakukan di beberapa Negara, termasuk di Indonesia II. PENGERTIAN, KONSEP, TUJUAN DAN ASPEK HUKUM KONSOLIDASI TANAH 1. Pengertian konsolidasi tanah secara singkat dapat dirumuskan sebagai : Penataan kembali pemilikan dan penggunaan tanah.Istilah lain seperti yang digunakan di Jepang adalah land readjustment, Nederland dan Jerman menggunakan istilah land pooling

2. Penataan kembali pemilikan dan penggunaan tanah mencakup penataan letak, luas dan bentuk persil-persil pemilikan tanah, serta penyediaan tanah untuk jalan dan infra struktur lainnya serta arah peruntukan penggunaannya. Letak dan bentuk persil-persil pemilikan tanah, demikian pula penggunaannya yang dilakukan oleh pemiliknya,semula tidak teratur. Ada persil-persil pemilikan yang bahkan tdak ada akses yng memadai ke jalan besar ataupun ke jalan lingkungan. Kondisi seperti ini dapat ditemukan di perkotaan terutama pada kawasan-kawasan kumuh.Bahkan jarngan-jaringan drainase, tidak atau belum ada. Demikian juga saluran listrk , air minum, dan lain-lain fasilitas public juga belum ada. Dengan konsolidasi tanah persil-persil pemilikan tanah dapat diatur sehingga semuanya menghadap ke jalan, dengan bentuk yang lebih teratur. .Untuk itu setiap peserta konsolidasi tanah secara musyawarah menyerahkan sebagian tanahnya untuk bangunan jalan dan prasarana lainnya yang diperlukan. Tanah yang disumbangkan berkisatr antara 20 – 30 % tergantung kesepakatan.para peserta konsolidasi.

3. Tujuan konsolidasi tanah ada dua, yaitu : a. Menata kembali perumahan dan pemukiman supaya tidak kumuh dan perumahan dan lingkungan perumahan menjadi teratur, meningkatkan kelestarian lingkungan hidup, lingkungan menjadi aman, tertib, lancar dan sehat.



L-3

b. Menyediakan tanah untuk pembangunan infra struktur dan sarana publik lainnya di tempat tersebut secara gratis dan tidak menggusur. 4. Pengalaman Indonesia melakukan konsolidasi tanah sudah dimulai sejak tahun 1980-an seperti misalnya di Renon Bali, Pembangunan jalan arteri di Denpasar, Palangkaraya, Pontioanak dan Padang . Tanah untuk pembangunan jalan tersebut tidak dibeli dari rakyat, tetapi disediakan melalui proses konsolidasi tanah. yaitu diambilkan dari sumbangan tanah dari rakyat peserta konsolidasi.Sebagai imbalannya rakyat memperoleh tanahnya kembali yang terletak ditepi jalan, mungkin masih di tanahnya semula, atau mungkin bergeser namun masih berdekatan dengan tanahnya semula sebelum dikonsolidasi, serta diberikan sertifikat tanah yang sudah ditata tersebut.. Praktek-praktek konsolidasi tanah yang berhasil antara lain Jepang yang hampir 50 % kota nya dibangun dan dikembangkan melalui konsolidasi tanah, yang di Jepang disebut Land Readjustment. Di negara-negara lain yang sukses antara lain Nederland yang terkenal dengan konsolidasi tanah pertanian, Jerman dengan pembangunan rel kereta api dan jalan-jalan bebas hambatan, di Taiwan dengan proyek-proyek pengembangan perkotaan.

5. Aspek hukum Konsolidasi tanah terkait dengan kebijakan administrasi dan manajemen pertanahan. Di Indonesia manajemen dan administrasi pertanahan kebijakan dasarnya telah digariskan dalam UUD 1945 Pasal 33, ayat 3 yang menyatakan : Bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung didalmnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Sedangkan kebijakan pokoknya dituangkan dalam Undang-undang Pokok Agraria ( UUPA ) tentang Peraturan Dasar mengenai Pokok-pokok Agraria yang intinya mengatur tiga hal urusan pertanahan, yaitu : i. Penggunaan tanah, ii. Hak-hak atas tanah, dan iii. Peralihan hak atas tanah dari satu orang ke orang lain, seperti jual beli, hibah, dll. Untuk mengatur tiga hal tersebut dalam UUPA digariskan pokok-pokoknya antara lain : i. Wawasan Nusantara, ii.Hak adat/hak ulayat diakui, iii.Dilarang memiliki tanah melampaui batas, iv.Hak atas tanah berfungsi sosial , v. Perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah dilakukan Pemerintah dan para pemilik tanah wajib mengikuti rencana tersebut. Selanjutnya untuk melaksanakan manajemen dan administrasi pertanahan dibentuk Badan Pertanahan Nasional, yang sampai sekarang masih merupakan Instansi vertikal, yand bertanggung jawab langsung kepada Presiden. Selanjutnya dari aspek penataan pemilikan dan penggunaan tanah telah dikeluarkan Peraturan Menteri Agraria tantang Konsolidasi tanah, baik yang dilakukan oleh Pemerintah maupun Swadaya Masyarakat. III. PRINSIP-PRINSIP UMUM KONSOLIDASI TANAH

Ada lima prinsip umum dalam pelaksanaan konsolidasi tanah, baik konsolidasi

tanah perkotaan maupun pedesaan, yaitu sbb :

1. Prinsip musyawarah dan mufakat bagi seluruh peserta baik dalam desain tata ruangnya,maupun proporsi luas tanah miliknya yang harus diserahkan untuk pembangunan sarana dan prasarana serta pembiayaan pembangunan badan jalan dalam batas kemampuan peserta. 2. Prinsip adanya keselarasan dan tidak bertentangan dengan Rencana Pembangunan Daerah dan Rencana Tata Ruang Wilayah. 3. Prinsip penataan administrasi pertanahan sesuai dengan peraturan perundangan. 4. Prinsip saling menguntungkan antara Pemerintah dengan masyarakat, seperti misalnya Pemerintah dalam membangun jalan ( Toll, Arteri atau lingkungan ) tidak perlu membeli tanah tetapi mendapatkan tanah secara gratis dari sumbangan tanah rakyat,



L-3

sebaliknya rakyat bisa memperoleh imbalan sertifikat tanah gratis, dan jalan serta infra struktur lainnya. 5. Prinsip partisipasi masyarakat peserta, sejak perencanaan sampai kepada pelaksanaan serta pembangunan fisiknya. Misalnya para peserta harus bermusyawarah antar mereka mengenai desain detil rencana tataruang konsolidasi tanah termasuk perubahan letak dan posisi para pemilik tanah, dan besarnya sumbangan tanah, rata-rata berapa persen. Tetunya tergantung dari berapa persen luas tanah yang akan digunakan untuk bangunan sarana prasarana dan fasilitas umum yang diperlukan.

IV. LOKASI KONSOLIDASI TANAH

Di Indonesia Konsolidasi tanah telah dilaksanakan baik di perkotaan maupun di pedesaan. Di perkotaan umumnya di daerah-daerah pemukiman, sedangkan di pedesaan biasanya di daerah-daerah irigasi, yang berasal dari tanah kering, sehingga petak-petak tanah perlu diatur kembali berdasarkan bangunan saluran irigasi, mulai dari saluran induk, primer, tersier sampai pad petak sawah petani.

Di daerah perkotaan pemilihan lokasi dapat dilakukan berdasarkan prioritas , misalnya : 1. Pemukiman padat, dan /atau kumuh serta tidak teratur. 2. Pemukiman yang tumbuh dan berkembang sangat cepat ( di pinggiran kota, dan

proses conurbation sepanjang jalan antara kota-kota besar, seperti JABODETABEK. 3. Di daerah-daerah yang berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

direncanakan untuk pengembangan pemukiman baru dan juga perkampungan/ pemukiman yang akan dilalui oleh jalan TOLL atau Jalan Arteri antar propinsi/ kabupaten.

4. Pemukiman di pinggiran kota yang penduduknya jarang dan memiliki akses ke jalan utama serta diperkirakan akan berkembang menjadi wilayah pemukiman baru.

V. PRAKTEK PELAKSANAAN KONSOLIDASI TANAH DI INDONESIA

1. Perkembangan Praktek Konsolidasi Tanah di Indonesia. Di Indonesia program Konsolidasi tanah relatif masih baru , yaitu baru dimulai sejak Tahun 1980-an. Dimulai dengan pengertian yang sempit, yaitu dengan mengatur letak kavling pemilikan tanah yang tidak teratur , baik bentuk maupun letaknya terhadap jalan. Karena itu maksud utamanya adalah mendesain jalan baru di pemukiman yang akan ditata tersebut, sehingga setiap kavling pemilikan tanah menghadap ke jalan dan dengan bentuk yang lebih teratur ( segi empat ). Dengan demikian hasil penataan kembali tersebut adalah perbaikan lingkungan pemukiman. Dalam perkembangan selanjutnya konsolidasi tanah telah digunakan sebagai instrumen untuk penyediaan tanah bagi pembangunan jalan dan infra struktur lainnya baik pembangunan yang dilakukan Pemerintaah, masyarakat maupun swasta. Pada paerkembangan terakhir, di baeberapa tempat telah dipraktekkan Konsolidasi Tanah Swadaya, artinya segala biaya penataan kaembali pemilikan dan penggunaan tanahnya ditanggung secara bersama-sama oleh peserta konsolidasi, terutama biaya dalam sertifikasi tanah hasil konsolidasi. Bentuk biaya biasanya diambilkan dari sebagian tanah para peserta yang berkisasr antara 20-30 %.

2. Hasil Konsolidasi Tanah di Iondonesia

a. Praktek konsolidasi tanah pertama kali dilakukan di Renon, Denpasar, Bali pada th 1979 dg biaya APBN. Luas tanah yang dikonsolidasi 77,3 Hektar dengan jumlah persil pemilikan sebanyak 261 persil. Proyek ini dilakukan dalam rangka mengaantisipasi



L-3

pertumbuhan dan perkembangan kota Denpasar. Pelaksana/Penanggung jawab pelaksanaan Konsolidasi tanah adalah Kanwil Badan Pertanahan Propinsi b. Berdasarkan pengalaman di Renon Bali tersebut proyek Badan Pertanah Nasional mengembangkan beberapa lokasi konsolidasi tanah di seluruh Indonesia Sampai dengan tahun 1993 telah dilaksanakan proyek konsolidasi tanah di 18 propinsi yang meliputi areal seluas 3.196 hektar di daerah perkotaan dan pinggiran kota yang menata kembali persil-persil pemilikan sejumlah 19.627 persil. Badan Pertanahan Nasional dalam melaksanakan konsolidasi tanah hanya sampai pada pengaturan kavling-kavling pemilikan dengan menearbitkan sertifikat, dan rencana penggunaan tanahnya( detailed design spatial plan). Hanya beaberapa tempat yang dilakukan sampai membuat badan jalan tanpa pengerasan. Pembangunan selanjutnya diserahkan kepada Pemda yang bersangkutan bersama masyarakat, baik melalui proyaek-proyek PU maupun bersama-sama dengan fihak masyarakat. Selain adanya kepastian hak (sertifikat pemilikan tanah), untuk pengembangan paemukiman tersebut telah tersedia tanah secara gratis dari sumbangan para peaserta konsolidasi, yang peruntukannya meliputi penggunaan untuk jalan, asaluran drainase, fasilitas umum seperti gedung-gedung sekolah, tempat ibadah, dan lain-lain.

c. Konsolidasi tanah telah pula dilaksanaakan dalam rangka menata di perkampungan kumuh tepi sungai di kota Surakarta seluas 5 hektar dengan jumlah pemilik tanah 380 persil /pemilik. Pemukiman dan tanah diatur kembali sehingga sempadan sungai yang tadinya dibangun rumah-rumah, selebar 20 meter dari tepi sungai ditetapkan sebagai daerah konservasi oleh Pemda, sehingga para pemilik tanah peserta konsolidasi harus menyerahkan tanahnya yang taerletak di tepi sungai tersebut. Pengaturan ini dibiayai oleh Pemda Kota Surakarta. Peserta hanya dikenakan biaya sertifikasi tanah. Untuk pembangunan jalan dsb dalam penataan ini Pemda mengambil langkah-langkah pelaksanaannya melalui proyek-proyek daerah.

d. Konsolidasi tanah di daerah pedesaan telah pula dilaksanakan pada tahun 1991 di persawahan Rawa Sragi Prop Lampung untuk kepentingan transmigrasi dan masyarakat di lokasi tersebut. Proyek yang sama dilaksanakan di Pompengan Sulaawesi Selatan. Kedua proyek tersebut dibiayai Pemerintah, untuk pengembangan proyek irigasi. Kedua proyek tersebut mencakup luas 31.800 hektar dengan jumlah pemilik tanah sebanyak 19.400 orang.

e. Konsolidasi tanah swadaya telah pula dilaksanakan, seperti misalnya di desa Jambe Kec.Tigaraksa. Desa ini kini menjadi ibukota Kabupaten, dan perkembangan kotanya makin pesat. Pembiayaan ditanggung sendiri oleh para peserta,meliputi luas sekitar 36,6 hektar dengan jumlah pemilik tanah sebanyak 539 kepala keluarga.. Biaya-biaya yang ditanggung oleh para peserta konsolidasi tanah adalah meliputi biaya untuk pelaksaan pengukuran dan pemetaan di lapang, penerbitan sertifikat hak atas tanah. Sampai dengan tahun 2006 semakin banyak permintaan dari kelompok masyarakat untuk dilakukan konsolidasi tanah secara swadaya.

konsep nsd final jan 2007.pdf

Documents