krakÓw - microsoft...office market in krakÓw research 3 2011 2012 2013 2014 2015 2016 kraków...
TRANSCRIPT
RESEARCH
KRAKÓWOFFICE MARKET Q4 2016 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2016
2
At the end 2016, the total office stock in the city was estimated at 916,000 sq m, of which some 831,000 sq m was offered to rent and the remaining 84,000 sq m was owner-occupied. Vast majority of the office stock in the capital of Małopolska is situated in four areas of concentration. Most of the office space in Kraków is located in non-central parts of the city. Due to city’s historic character, only some 15% of the office stock is situated in the city centre. Remaining 10% of space is located outside the aforementioned areas of concentration.
Kraków maintained its leading position among regional office markets in Poland. Last year was a period of continuous dynamic development of the local market and new records of new supply and demand. Modern office stock in the capital of Małopolska is approaching 1 million sq m. Together with a growing number of existing office buildings, a volume of available space is increasing, nevertheless vacancy rate in the city still remains one of the lowest in Poland.
Source: Knight Frank, PORF
new supply new supply - forecast cumulative supply
f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of 2016
CHART 1Annual and cumulative supply of total office space in Kraków2010 - 2017f
In 2016, the total modern office stock in Kraków increased by approximately 149,000 sq m in 18 schemes. The result was above 2.5 times higher when compared to 2015 and to the average volume of new supply within 5 recent years, significantly exceeding record-breaking result of 2014 (108,000 sq m). The largest new
Record-breaking new supply:
149,000 sq m
in 18 schemes
Increasing demand:
188,000 sq m
leased in 2016
Increase of vacancy rate
+3.5 pp. y-o-y
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
sq m
— 1 200 000
— 1 000 000
— 800 000
— 600 000
— 400 000
— 200 000
— 0 sq m2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f
Porto Office, Detemo Investments
developments were: three buildings of Dot Office complex (B, C, D; 33,500 sq m in total) developed by Grupa Buma, the 1st stage of O3 Business Campus (19,200 sq m) completed by Echo Investment, AXIS (19,200 sq m) developed by Skanska Property Ponad and purchased by Niam and CH2M Center (14,200 sq m) by 3One.
OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH
3
2011
2012
2013
2014
2015
20
16
WrocławKraków Remaining 4 markets
Source: Knight Frank, PORF
CHART 3Office take-up in major regional markets in Poland2011 - 2016
700 000 —
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
sq m —
f - forecast
CHART 2Vacancy rate in Kraków office market2011 - 2017f
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f
Vacancy rate (% of total stock)
Developers activity remains high. In 2016, construction of nearly 190,000 sq m of modern office space commenced in Kraków. At the end of December 2016, as much as 261,000 sq m of office space was at the construction stage in 25 schemes. According to developers’ schedules, approximately 225,000 sq m is due to be completed in 2017. 2016 was also a period of maintained strong demand. In the analysed period, lease agreements amounting to 188,000 sq m were
signed – 62% more when compared with the average annual take-up volume within 2011-2015 and slightly higher than in the previous year. Similarly to recent years pre-let agreements had the highest share – nearly half of the leased space. Office demand in Kraków has been driven by companies from BPO/SSC, IT, R&D and professional services sectors. The capital of Małopolska remains the leader among Polish cities in terms of employment in business
services sector and volume of space leased by those companies. According to our estimates, BPO/SSC, IT and R&D centres already occupy above 50% of office space in the city. High tenant interest in Kraków office market is confirmed by net absorption index, which in 2016 approached about 112,000 sq m. It means that vast majority of new supply was absorbed by the market. As a result of strong demand, Kraków has recorded relatively low vacancy rate for a few years. As of the end of December 2016, approximately 66,300 sq m of office space was available for lease in the city, which accounted for 7.2% of the local office stock. The vacancy rate increased by 3.5 pp. when compared to the end of a previous year, mainly due to the fact, that new schemes have not been fully leased prior to delivery. Taking into account the significant volume of space scheduled to be completed in 2017, an increase of vacancy rate in Kraków is expected in the forthcoming quarters. However, considering that almost 40% of space under construction has already been leased the growth of vacancy rate should not be too rapid.
Rental rates in the capital of Małopolska remain at the stable level comparable with other major regional markets. At the end of 2016, asking rents in A-class buildings ranged between EUR 13 and EUR 14.5 per sq m per month, while in B-class schemes varied between EUR 10-12 or PLN 42-50 per sq m per month. According to Knight Frank’s estimations, effective rents were usually some 10-15% down when compared to asking rents.
KOTLARSKA11, UBM PolskaSource: Knight Frank, PORF
OFFICE MARKET IN KRAKÓW RESEARCH
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Principio 10 500 Eko Park
MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 2016 / IV KWARTAŁ 2016
CITY CENTRE / CENTRUM
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
133 000
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
10.2
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
11-13.5
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m2)
17 100
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
141 000
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
8.6
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
12.5-15
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m2)
42 000
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
221 000
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
1.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
12-14
Offices under construction (sq m) /Podaż w budowie (m2)
92 900
Total stock (sq m) /Zasoby całkowite (m2)
339 000
Vacancy rate (% of total stock) /Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
4.4
Asking rents (EUR/sq m/month) /Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc)
12-14.5
Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m2)
109 100
Property name / Nazwa projektu
Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)
Owner / Developer / Właściciel / Deweloper
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Enterprise Park - stage 4 26 400Tristan Capital
Partners, Avestus Real Estate
Equal Business Park B 17 100 Midvest
Zabłocie Business Park I 11 300 KCI
Bonarka for Business G 9 000 TPG Real Estate
Porto Office B 5 500 Detemo Investments
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
HIGH 5IVE - stage 1 22 800Skanska Property
Poland
Kotlarska 11 10 100 UBM Polska
Park Club 6 200Prestige Property
Group
Selected projects under construction / Wybrane projekty w budowie
Comarch SSE7 19 800 Comarch
O3 Business Campus - stage 213
38 400 Echo Investment
Podium Park - stage 1 17 000 Decon Investment
Astris 12 100 Astris
NORTH - WEST / PÓŁNOCNY - ZACHÓD
SOUTH / POŁUDNIE
NORTH - EAST / PÓŁNOCNY - WSCHÓD
54
6
Na koniec 2016 roku całkowite zasoby
biurowe miasta były szacowane na blisko
916.000 m², z czego 831.000 m² stanowiła
powierzchnia przeznaczona na wynajem,
natomiast pozostałe 84.000 m² było
przeznaczone na własne potrzeby właścicieli.
Powierzchnia biurowa w stolicy Małopolski
skupia się przede wszystkim w czterech
obszarach koncentracji. Zdecydowana
większość zasobów biurowych Krakowa
zlokalizowana jest poza centrum miasta.
W centrum Krakowa, ze względu na jego
historyczny charakter znajduje się jedynie
około 15% powierzchni biurowej, zaś
pozostałe 10% zasobów zlokalizowane jest
poza wymienionymi obszarami koncentracji.
W 2016 roku całkowite zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej w Krakowie zwiększyły
się o około 149.000 m² w 18 projektach.
Wynik ten jest ponad 2,5 raza wyższy
w porównaniu do 2015 roku oraz do średniej
z ostatnich 5 lat, znacznie przekraczając
również dotychczasowy rekord z 2014 roku
(108.000 m²).
Kraków pozostaje liderem wśród regionalnych rynków biurowych w Polsce. Miniony rok upłynął pod znakiem utrzymującego się dynamicznego tempa rozwoju lokalnego rynku oraz kolejnych odnotowanych rekordów nowej podaży i popytu. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy Małopolski zbliżają się do granicy 1 miliona m2. Wraz z rosnącą liczbą budynków, w mieście przybywa dostępnej powierzchni, jednak mimo to współczynnik pustostanów wciąż pozostaje jednym z najniższych w Polsce.
Do największych ukończonych w minionym
roku projektów należą: trzy budynki kompleksu
Dot Office (B, C, D; łącznie 33.500 m²)
realizowanego przez Grupę Buma, I etap
kompleksu O3 Business Campus (19.200 m²)
firmy Echo Investment, AXIS (19.200 m²)
zrealiowany przez Skanska Property Poland
i nabyty przez Niam oraz CH2M Center
(14.200 m²) wybudowany przez 3One.
Aktywność deweloperów nadal utrzymuje się
na bardzo wysokim poziomie. W całym 2016
roku w Krakowie rozpoczęto realizację blisko
190.000 m² nowoczesnej powierzchni
biurowej. Na koniec grudnia 2016 roku w fazie
realizacji znajdowało się blisko 261.000 m²
powierzchni biurowej w 25 projektach. Według
harmonogramów prac deweloperów, niemal
225.000 m² powstającej powierzchni może
zostać oddane do użytku w 2017 roku. 2016 rok to również czas utrzymującego
Rekordowa nowa podaż:
149.000 m2
w 18 projektach
Rosnący popyt:
188.000 m2
wynajęte w 2016 roku
Wzrost współczynnika pustostanów
+3,5 pp. r/r
Źródło: Knight Frank, PORF
p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec 2016 roku
WYKRES 1Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej w Krakowie2010 - 2017p
nowa podaż nowa podaż - prognoza podaż skumulowana
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
m2
— 1 200 000
— 1 000 000
— 800 000
— 600 000
— 400 000
— 200 000
— 0 m2
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p
O3 Business Campus, Echo Investment
RYNEK BIUROWY W KRAKOWIE RESEARCH
7
się silnego popytu. W analizowanym okresie podpisano umowy najmu obejmujące 188.000 m² powierzchni – o 62% więcej w porównaniu ze średnim rocznym popytem w latach 2011-2015 i nieznacznie więcej w porównaniu z 2015 rokiem. Podobnie jak w poprzednich latach największy udział miały transakcje typu pre-let (niemal połowa podpisanych umów). Wśród najemców niezmiennie dominują firmy z sektora BPO/SSC, IT, R&D i usług profesjonalnych. Stolica Małopolski pozostaje liderem wśród polskich miast pod względem wielkości zatrudnienia w firmach z sektora usług biznesowych i ilości powierzchni wynajmowanej przez tych najemców. Według naszych szacunków, firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu zajmują już ponad połowę powierzchni biurowej w mieście. O wysokim poziomie zainteresowania najemców Krakowem świadczy również wskaźnik absorpcji netto, która w 2016 roku osiągnęła około 112.000 m², co oznacza, że zdecydowana większość nowej powierzchni została wchłonięta przez rynek. Ze względu na niesłabnący popyt na powierzchnię biurową, Kraków od kilku lat odnotowuje niski poziom pustostanów. Na koniec grudnia 2016 roku w mieście znajdowało się około 66.300 m² dostępnej powierzchni biurowej, co odpowiadało 7,2% lokalnych zasobów. W porównaniu z końcem 2015 roku poziom współczynnika wzrósł o około 3,5 pp., przede wszystkim z uwagi na to, że nowo oddawane budynki nie były w pełni wynajęte. Ze względu na znaczną ilość powierzchni, jaka ma trafić na rynek w 2017 roku, spodziewany jest dalszy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Jednak uwzględniając fakt, że około 40% powierzchni w budowie zostało już wynajęte, wzrost ten nie powinien być bardzo gwałtowny.
Przeciętne stawki czynszów w stolicy Małopolski utrzymują się na stabilnym poziomie porównywalnym do pozostałych miast regionalnych. Na koniec 2016 roku czynsze wywoławcze w budynkach klasy A kształtowały się na poziomie od 13 do 14,5 EUR/m²/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 12 EUR lub 42-50 PLN/m²/miesiąc. Według szacunków Knight Frank, stawki efektywne były niższe od wywoławczych
przeciętnie o około 10-15%.
p - prognoza
Źródło: Knight Frank, PORF
WYKRES 2Współczynnik pustostanów w Krakowie2011 - 2017p
WYKRES 3Popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych2011 - 2016
2011
2012
2013
2014
2015
20
16
WrocławKraków Pozostałe 4 rynki regionalne
Źródło: Knight Frank, PORF
700 000 —
600 000 —
500 000 —
400 000 —
300 000 —
200 000 —
100 000 —
m2 —
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017p
Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów)
EQUAL BUSINESS PARK, Midvest
Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska-Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS
Maja Meissner [email protected]
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Małgorzata Szychułda [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Aneta Rogowicz-Gała [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2017This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Commercial Market in Poland: 2016
Rynek komercyjny w Polsce: 2016
Investment Market in Poland: 2016
Rynek inwestycyjny w Polsce: 2016
Office Market in Warsaw: Q4 2016
Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. 2016
Office Market in Wrocław: 2016
Rynek biurowy we Wrocławiu: 2016