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LIV Congreso Nacional de Valuación
XXXIII Congreso Panamericano de Valuación
29th Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Counselors
RETOS DE LA VALUACIÓN ANTE LA GLOBALIZACIÓN DE LOS MERCADOS
PONENCIA:
“CRITERIOS Y METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN PARA LA DETERMINACIÓN DE
LA INDEMNIZACIÓN DE UN PROPIETARIO DE UN PREDIO SIRVIENTE AGRÍCOLA
A CAUSA DE LOS PERJUICIOS QUE PROVOCA LA IMPOSICIÓN DE UNA
SERVIDUMBRE ELÉCTRICA EN CHILE”
ALBERTO ARENAS PIZARRO
ARQUITECTO. PERITO TASADOR AFILIADO A LA ASOCIACIÓN DE
ARQUITECTOS TASADORES DE CHILE
(ASATCH)
Junio de 2018
2
SEMBLANZA CURRICULAR DEL PONENTE
Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto; Perito Judicial; Perito Tasador; Hombre Bueno;
Tasador Panamericano (UPAV); Autor del Manual de Tasaciones del MINVU y del libro
“Arquitectura y Valoración Inmobiliaria”; Fiscal del Tribunal de Ética del Colegio de
Arquitectos; Senior Certifiel Valuer del IREI; Coordinador docente y profesor de los
Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de
la Universidad de Chile; Profesor de Tasaciones en distintas Universidades chilenas;
Presidente del Tribunal de Ética y miembro de ASATCH; Vicepresidente de la
Asociación de Peritos Judiciales; Presidente de la Compañía de Tasaciones Arenas y
Cayo S.A.; Participación en Congresos de valuadores en Chile y en el extranjero.
RESUMEN DE LA PONENCIA
Se analizan criterios y metodologías de valoración para la determinación de la
indemnización del propietario de un predio sirviente agrícola a causa de los perjuicios
que provoca la imposición de una servidumbre eléctrica en Chile. Se plantea además
una solución específica general para la valoración de los perjuicios aplicada en la
determinación de la indemnización en un ejemplo real. Se efectúa un análisis de las
normativas legales y valorativas vigentes en Chile que son las que enmarcan las
actividades del tasador en el área señalada, así como, la aplicación fundamentada de
los procedimientos de tasación utilizadas para ello a fin de disponer de un planteamiento
regulador de las valoraciones que surjan en torno a proyectos de concesión de
servidumbres eléctricas. Todo lo anterior, con el objeto de dar a conocer los
procedimientos valorativos empleados en Chile como un aporte al conocimiento de los
valuadores panamericanos. Los resultados de los criterios y metodologías señalados se
aprecian en la ejemplificación real que se expone y en la evaluación, en el tiempo, a ser
desarrollada por el suscrito.
3
INDICE
1. OBJETIVOS 4
2. METODOLOGÍA 4
3. DESARROLLO 5
3.1. ASPECTOS LEGALES Y NORMATIVOS DE VALORACIÓN DE ÁREAS AFECTAS
POR SERVIDUMBRES ELÉCTRICAS EN ESPACIOS AGRÍCOLAS. 5
3.1.1. GENERALIDADES 5
3.1.2. NORMATIVAS LEGALES QUE DEBEN TENERSE PRESENTE PARA
ESTABLECER LOS PERJUICIOS QUE PROVOCA UNA SERVIDUMBRE
ELÉCTRICA 6
3.1.3. NORMATIVAS VALORATIVAS QUE DEBE TENERSE PRESENTE PARA LA
INDEMNIZACIÓN DE LOS PERJUICIOS QUE PROVOCA UNA
SERVIDUMBRE ELÉCTRICA EN ÁREAS AGRÍCOLAS 7
3.2. EJEMPLIFICACIÓN DE VALORACIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS EN
UN PREDIO AGRÍCOLA A LA FECHA DEL ACTO DE RECONOCIMIENTO. 9
3.2.1. REFERENCIAS DE MERCADO INMOBILIARIO DE OFERTAS Y DE
COMPRAVENTAS DE TERRENOS INSCRITOS EN EL CONSERVADOR DE
BIENES RAÍCES. 11
3.2.2. PARTIDAS A SER INDEMNIZADAS POR LOS PERJUICIOS PROVOCADOS
POR LA SERVIDUMBRE ELÉCTRICA 14
3.2.3. DETERMINACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN 18
4. CONCLUSIONES 19
5. PALABRAS CLAVE 19
6. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS UTILIZADAS 20
7. ANEXOS 21
4
1. OBJETIVOS
Conforme a lo señalado en las Bases del Concurso de Ponencias se cumple con
plantear una solución específica general para la valoración de los perjuicios que se le
generan a los Propietarios de áreas agrícolas con motivo de las servidumbres de líneas
de transmisión eléctrica en áreas agrícolas en Chile y tratada de manera específica al
ser aplicada en la determinación de la indemnización en un ejemplo real. Todo lo
anterior con el objeto de dar a conocer los procedimientos valorativos empleados en
Chile como un aporte al conocimiento de los valuadores panamericanos.
2. METODOLOGÍA
El desarrollo que ha tenido el campo energético en Chile ha provocado gran cantidad de
proyectos de nuevas líneas de transmisión eléctrica y con ello mayor cantidad de
solicitaciones de Informes de Tasación a los valuadores chilenos en las últimas décadas
vinculados con dichas materias. Ante esto, las normativas técnicas y valorativas se han
exigido en expresiones iniciales perfeccionables que son las que se tratan en esta
ponencia.
Como desarrollo metodológico se efectúa un análisis de las normativas legales y
valorativas vigentes en Chile que son las que enmarcan las actividades del tasador en el
área señalada así como la aplicación fundamentada de los procedimientos de tasación
utilizadas para ello.
Lo anterior se efectuó con motivo de la solicitud expresa al suscrito, de una de las
Concesionarias Eléctricas, que requería contar con un planteamiento regulador de las
valoraciones que surgieran en torno a proyectos de Concesión específicos de
servidumbres eléctricas.
5
Las mejoras al presente estudio en el tiempo podrán ser evaluadas conjuntamente por la
Concesionaria y el suscrito luego de ser aplicados los procedimientos planteados en
algunos lapsos de tiempo.
3. DESARROLLO
3.1. ASPECTOS LEGALES Y NORMATIVOS DE VALORACIÓN DE ÁREAS
AFECTAS POR SERVIDUMBRES ELÉCTRICAS EN ESPACIOS AGRÍCOLAS.
3.1.1. GENERALIDADES
Las servidumbres eléctricas pueden afectar áreas rurales o urbanas y, en ambas, dichas
afecciones provocan perjuicios en la utilización del terreno así como de eventuales
construcciones o de plantaciones que existan en el área de ella.
Esta revisión legal y técnica se circunscribe preferentemente al perjuicio de mayor
relevancia en la magnitud de indemnización de predios agrícolas cual es el referido a la
valoración del terreno agrícola, sugiriéndose para otros estudios, la tasación de
servidumbre en áreas urbanas así como el detalle valorativo de las construcciones y/o
de las plantaciones que suelen eventualmente afectarse también en casos de áreas
agrícolas o no agrícolas.
La determinación del valor de indemnización de lo construido así como de las
plantaciones, que pudieran efectuarse en las áreas de servidumbre agrícolas se
resuelven empleando la metodología de Coste de Reposición con las depreciaciones y
apreciaciones que procedan ser aplicadas.
Debe tenerse presente que, a diferencia del acto expropiatorio por el cual se afecta al
dominio pleno del propietario, en el caso de las servidumbres eléctricas el propietario del
bien raíz o predio sirviente ve afectado del dominio pleno sólo el uso y el goce y no la
disposición.
6
3.1.2. NORMATIVAS LEGALES QUE DEBEN TENERSE PRESENTE PARA
ESTABLECER LOS PERJUICIOS QUE PROVOCA UNA SERVIDUMBRE
ELÉCTRICA
Los criterios de valoración para establecer las indemnizaciones que provocan las
servidumbres eléctricas deben basarse en el conocimiento de normativas o
reglamentaciones legales vigentes tales como, por lo menos, las siguientes:
LEY GENERAL DE SERVICIOS ELÉCTRICOS DE FECHA 12 DE MAYO DE 2006
DEL MINISTERIO DE ECONOMÍA, FOMENTO Y RECONSTRUCCIÓN.
La ley plantea los perjuicios por los cuales el dueño del predio sirviente, tiene derecho a
recibir indemnización y que corresponden a todos aquellos que se ocasionan “durante la
construcción de las obras o como consecuencia de ellas o del ejercicio de las
servidumbres. Igualmente el valor de los perjuicios que causan las líneas aéreas.”
LEY N° 19.300 SOBRE BASES GENERALES DEL MEDIO AMBIENTE DE
FECHA 01 DE MARZO DE 1994 DEL MINISTERIO SECRETARÍA GENERAL DE
LA PRESIDENCIA.
La Ley señala que en general los proyectos o actividades susceptibles de causar
impacto ambiental deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.
Entre ellos se incluyen los proyectos de instalación de líneas de transmisión eléctrica.
7
DECRETO SUPREMO N°40 SOBRE REGLAMENTO DEL SISTEMA DE
EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL DE FECHA 30 DE OCTUBRE DE 2012
DEL MINISTERIO DE MEDIO AMBIENTE.
El Decreto Supremo señala que los proyectos o actividades susceptibles de causar
impacto ambiental deben someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.
(SEIA). En áreas agrícolas especialmente que hayan aprobado sectores destinados a
loteos agro-habitacionales, en lotes no menores a 5.000 m² de superficie, singular
relevancia tienen los perjuicios provocados, entre otros, por el electromagnetismo así
como por el daño al paisaje y por el ruido producido por los tendidos eléctricos, entre
otros.
DECRETO N° 38 DE FECHA 11 DE NOVIEMBRE DE 2011 DEL MINISTERIO
SECRETARÍA GENERAL DE LA PRESIDENCIA.
El Decreto señala los niveles máximos permisibles de presión sonora y las magnitudes
de las áreas afectadas.
3.1.3. NORMATIVAS VALORATIVAS QUE DEBE TENERSE PRESENTE PARA LA
INDEMNIZACIÓN DE LOS PERJUICIOS QUE PROVOCA UNA SERVIDUMBRE
ELÉCTRICA EN ÁREAS AGRÍCOLAS
Las Normativas de valuación vigentes son de imperiosa consideración por lo valuadores
a fin de determinar de manera fundamentada los valores de indemnización que provoca
una servidumbre eléctrica. Las Normativas vigentes en Chile son los siguientes:
8
MANUAL DE TASACIÓN PARA EL SUBSIDIO HABITACIONAL DEL
MINISTERIO DE LA VIVIENDA Y URBANISMO.
El Manual señala los procedimientos a utilizar en la aplicación, entre otras, de la
metodología por comparación de mercado, especialmente, para la determinación del
valor del suelo.
MANUAL DE TASACIÓN RURAL Y TASACIÓN URBANA DE PROPIEDAD
FISCAL DEL MINISTERIO BIENES NACIONALES.
En su Capítulo II, se define el concepto de Tasación por comparación de mercado
compatible con lo señalado en Manual anteriormente citado y define lo que es “paisaje”.
NORMA INTERNACIONAL DE VALUACIÓN (NIV), 10a EDICIÓN DE 2017,
TRADUCIDA DE INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS CONSEIL (IVSC).
ASATCH está adscrita a UPAV y por lo tanto los asociados de ellas utilizan las NIV. No
obstante, por su trascendencia es, tal vez, la norma de mayor aplicación en Chile
incluyendo a los no asociados.
Entre otros aspectos relevantes, las NIV, señalan el Enfoque de Comparación de
Mercado, el que está contenido en el capítulo de los Enfoques de Valuación y Métodos y
el cual se utiliza entre otros, para la valoración del suelo agrícola. Además se define el
Valor de Mercado el que se encuentra expresado en el Capítulo sobre Bases de Valor
íntimamente relacionado con lo señalado.
Las NIV, en su 9ª Edición 2011, indicaron que los inmuebles en general deben ser
tasados preferentemente conforme al enfoque por comparación de libre mercado de
transacciones con otros inmuebles similares al que se valora pero, también precisaron
que cuando se trata de tasación de inmuebles no afectos al libre mercado de
transacciones como es el caso de los inmuebles afectos a “venta no voluntaria” o
9
similares, como es el caso del valor de las indemnizaciones por los perjuicios que
provocan las servidumbres eléctricas, debe procederse conforme a la determinación de
“valores de no mercado” o, como la norma lo señala, por intermedio de “valores
especiales”.
El uso de “valores especiales” son los que el tasador, de este tipo de áreas de terrenos
afectados por servidumbre debe adoptar a fin de no dañar de ninguna manera los
intereses del Propietario afectado determinando el valor a indemnizar, conforme a
valores promedios homologados del tramo mayor de dichas referencias.
3.2. EJEMPLIFICACIÓN DE VALORACIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS EN
UN PREDIO AGRÍCOLA A LA FECHA DEL ACTO DE RECONOCIMIENTO.
Debe presuponerse que, como todo Informe de Tasación, ya se ha desarrollado éste en
base a los capítulos señalados en la NIV 2017, específicamente la IVS 103 que los
singulariza.
Pero, para la mejor comprensión de la presente ponencia se deberá tener presente el
siguiente resumen de características del área agrícola afectada por la servidumbre
eléctrica:
10
PLANOS
LEYENDA
SERVIDUMBRE ELÉCTRICA PREDIO SIRVIENTE
LOTEOS APROBADOS DE PREDIOS AGRO- HABITACIONALES
PLANO DEL PREDIO SIRVIENTE
NORTE
UBICACIÓN DEL PREDIO EN CHILE
11
SUPERFICIES AFECTADAS POR LA SERVIDUMBRE QUE DETERMINA EL
PLANO
- Superficie de las zonas de usos agrícolas netos que se encuentran al norte (0,50
ha) y al sur (2,07 ha) del área aprobada por el SAG para uso agro – habitacional,
total 2,57 ha.
- Superficie de zonas agro habitacionales (con subdivisión aprobada por el SAG para
parcelas de agrado) total 3,02 ha.
3.2.1. REFERENCIAS DE MERCADO INMOBILIARIO DE OFERTAS Y DE
COMPRAVENTAS DE TERRENOS INSCRITOS EN EL CONSERVADOR DE
BIENES RAÍCES.
Las referencias de valores de mercado se seleccionaron similares en cuanto a las
características especiales del predio sirviente considerando: Ubicación; Clima; Presencia
del recurso agua; Accesibilidad; Magnitud o superficie; Clase de capacidad de uso;
Calidad de drenaje; Humedad o inundación; Topografía; Erosión; presencia de
vegetación nativa.
El valor de las plantaciones frutales, viñas, forestales, etc., así como el de las
construcciones fueron rebajadas del monto de cada referencia.
REFERENCIAS DE OFERTAS DE COMPRAVENTAS DE TERRENOS CON
USOS AGRÍCOLAS.
Ver en ANEXO las referencias captadas. Se señala a continuación el resumen de los
promedios homologados sólo de las referencias seleccionadas.
12
Análisis de mercado de terrenos con usos agrícolas netos en el
sector del predio que se tasa
SUPERFICIE
(ha)
Valor en
US$ US$/ha
Promedio Muestra 2,13 49.944,23 23.008,64
Promedio Tramo Mayor 2,44 69.946,32 29.083,58
Promedio Tramo Menor 1,69 33.275,82 17.946,18
Caso Problema 2,07
Fig.08. Geo-referencia de los casos de estudio de mercado.
13
REFERENCIAS DE COMPRAVENTAS DE TERRENOS CON USOS AGRO-
HABITACIONAL INSCRITOS EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES
RESPECTIVO
Análisis de mercado de compraventa de terrenos con usos agro-
habitacionales en el sector del predio que se tasa
SUPERFICIE
(ha)
Valor en
US$ US$/ha
Promedio Muestra 0,51 53.900,38 104.645,74
Promedio Tramo Mayor 0,55 80.357,24 153.814,77
Promedio Tramo Menor 0,5 37.064,20 73.356,36
Caso Problema 0,5
Fig.10. Geo-referencia de los casos de estudio de mercado.
14
3.2.2. PARTIDAS A SER INDEMNIZADAS POR LOS PERJUICIOS PROVOCADOS
POR LA SERVIDUMBRE ELÉCTRICA
Se determinaron los siguientes “valores base” de mercado del suelo:
US$/ha 104.645,74 para terrenos agro – residenciales
US$/ha 22.108,28 para terrenos agrícolas netos
Estos valores se utilizan como “valores base” para el cálculo de las diversas partidas
indemnizatorias cuyas magnitudes de superficie se han deducido de planos de la
servidumbre eléctrica aprobadas por organismos competentes.
Las partidas indemnizatorias, son:
“Faja de servicio de inspección”.
Es una faja de servicio de 2 metros de ancho por la longitud de atravieso de la línea con
un total de 0,83 ha a lo que se le resta la superficie ocupada por las torres. Se evalúa en
100% del valor base de cálculo determinado para superficies aprobadas como loteo de
parcelas de agrado y/o de terrenos agrícolas por cuanto al uso y goce del terreno sólo
puede ser usado para que la concesionaria efectúe en perpetuidad las inspecciones de la
línea.
“Faja de protección”.
Se considera una superficie correspondiente al atravieso de la línea por los anchos
variables de la faja de protección menos la superficie de las torres y la de la faja de
servicio lo que provoca una superficie afecta de 29,51 ha de terreno agro habitacional y
una superficie de 0,69 ha de terreno agrícola. Se valora al 80% del valor base en las
superficies aprobadas según se trate de terrenos agro habitacionales o de terrenos
agrícolas. Se establece el porcentaje de 80% que se justifica por cuanto el Propietario se
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ve privado del uso y goce del mismo conservando tan solo la facultad de disposición, la
cual también experimenta una desvaloración, atendida las limitaciones en que esta
facultad queda. Lo anterior se justifica según cuadro de distribución de porcentajes
correspondientes al Dominio Pleno que se señala a continuación:
“Superficie de terreno ocupado por torre”
Se considera la superficie ocupada por las bases, fundaciones y mallas de tierra de la
totalidad de las torres que contenga el proyecto de concesión. En este caso se valora al
100% del valor base que se determinó por metro cuadrado tanto para el terreno agro
habitacional como agrícola neto según sea el caso ya que el Propietario no puede a
perpetuidad darle ningún uso.
Perjuicios por el uso de caminos proyectados por la concesionaria o
existentes en el interior del predio.
Se considera la superficie ocupada por los caminos según lo señalado por planos
aprobados es: 4,02 ha para caminos existentes y 1,25 ha. Para caminos proyectados. Se
valoran al 40% para los caminos existentes y al 100% para los caminos proyectados, del
valor base de terreno por razones obvias.
Limitación Limitaciones Totales
Uso 33,33% 100% 33,33%
Goce 33,33% 100% 33,33%
Disposición 33,34% 40% 13,34%
TOTAL 100,00% 80,00%
Dominio Pleno
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Plantaciones nativas
En el área afectada por la servidumbre eléctrica se constató la presencia de especies
nativas tales como Boldos, Quebrachos, Cortadillos, Paihuenes, Bollenes, Litres,
Arrayanes, Peumos, Palos Colorados, entre otros, las cuales se tasan a razón de un 70%
de la superficie afectada por la servidumbre y que fue estimada por el suscrito ya que no
se proporcionó un plano de levantamiento de ellos determinándose una superficie de
21,54 ha. Esta partida indemnizatoria se evalúa en un valor equivalente al 4% del valor
base de terreno agro – habitacional por corresponder a especies de auto mantención.
Daños por superficies inutilizables correspondientes a los saldos residuales
de lotes de parcelas de agrado afectadas por la faja de protección
La superficie determinada según planos es de 35,71 ha de terreno, equivalentes a saldos
de lotes con destino habitacional no afectada por el área de la servidumbre. Esta fue
valorada al 80% del valor base de cálculo que se determinó por metro cuadrado para
terrenos agro – habitacional con similar porcentaje al de la “franja de protección”.
Daño paisajístico.
Se considera una faja de afectación sobre el paisaje de 2.400 m. desde el eje de las líneas
eléctricas hacia el lado oriente ya que al lado poniente del eje existe vista hacia el mar
provocando una superficie de 264 ha. que se ponderan con un porcentaje de limitación del
0,25% del 100%, a su vez, del valor base de terreno.
Efectos de ondas electromagnéticas.
Se considera una faja para no sufrir daño por el efecto de campos electromagnético de 80
m. de ancho desde el eje de las líneas eléctricas para cada lado, lo que nos arroja una
superficie de 10,60 ha. de terreno agro habitacional las que se ponderan al 0,75% del
100%, a su vez, del valor base de terreno.
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Daños Acústicos.
Se determina que los máximos permitidos de ruido son 55 decibeles de día (07:00 a 21:00
horas) y 45 decibeles de noche (21:00 a 7:00 horas) por lo que la faja es de 100 m. de
ancho desde el eje de las líneas eléctricas para cada lado, lo que nos determina una
superficie de 338,03 ha. las que se ponderan con un 2,0% del 100%, a su vez, del valor
base de terreno agro habitacional.
18
3.2.3. DETERMINACIÓN DE LA INDEMNIZACIÓN
N° D
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n
en
US
$
1 Faja de servicio 2 m 0,83 100 104.645,74 86.855,96
2 Faja de protección ancho
variable
29,51 80
83.716,59 2.470.476,50
0,69 17.686,62 12.203,77
3 Terreno ocupado por
torre 10 torres 0,4 100 104.645,74 41.858,30
4
Perjuicios por uso de
caminos nuevos y
existentes
6 m
4,02 40 41.858,30 168.270,36
1,25 100 104.645,74 130.807,17
5 Plantaciones nativas 70% 21,54 4 4.185,83 90.162,78
6 Daños por superficies
inutilizable de lotes - 35,71 80 83.716,59 2.989.519,40
7 Daño al Paisaje 2.400 m 264 0,25 261,61 69.065,04
8 Daño por
electromagnetismo 80 m 10,6 0,75 784,84 8.319,30
9 Daño por ruidos 100 m 338,03 2 2.092,91 707.466,36
Sub total
1+2+3+4+5+6+7+8+9 - - - - 6.775.004,50
20% sobre ítems 1, 2, 3 (1) US$
2.611.394,40 - - - 522.278,88
Total 7.297.283,30
(1) En Ley general de Servicios Eléctricos se señala que “los terrenos ocupados se
pagarán, a tasación de peritos, con veinte por ciento de aumento”.
19
4. CONCLUSIONES
La determinación del monto de indemnización de los perjuicios se establece en Chile
aplicados a los “valores base” técnicamente fundamentados pero, con porcentajes de
limitación que quedan regulados según el buen criterio del tasador y no por
disposiciones legales o de normativas técnicas circunstancia que provoca, con cierta
habitualidad, insatisfacción de los Propietarios y/o de las Concesionarias
provocándose incluso demandas ante la justicia.
Existe conciencia en el autor que hay aún muchos aspectos perfeccionables en las
disposiciones legales y valorativas con que actúa el tasador en Chile pero, también
existe conciencia que las mejoras que se han introducido en los últimos años
alimentan la esperanza de que prosiga el perfeccionamiento continuo de ellas.
Se tiene el anhelo que, con lo planteado, se haya aportado al conocimiento del
tasador panamericano sobre la forma de cómo se valoran los daños y perjuicios
provocados al Propietario de predios agrícolas en Chile al desarrollarse en ellos
servidumbres a perpetuidad de instalación de líneas de transmisión eléctrica.
5. PALABRAS CLAVE
VALORACIÓN, INDEMNIZACIÓN, PERJUICIOS, SERVIDUMBRES, AGRÍCOLAS
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6. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS UTILIZADAS
LEY GENERAL DE SERVICIOS ELÉCTRICOS DE FECHA 12 DE MAYO DE 2006
DEL MINISTERIO DE ECONOMÍA, FOMENTO Y RECONSTRUCCIÓN.
(https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=258171)
LEY N° 19.300 SOBRE BASES GENERALES DEL MEDIO AMBIENTE DE FECHA
01 DE MARZO DE 1994 DEL MINISTERIO SECRETARÍA GENERAL DE LA
PRESIDENCIA.
(https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=30667)
DECRETO SUPREMO N°40 SOBRE REGLAMENTO DEL SISTEMA DE
EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL DE FECHA 30 DE OCTUBRE DE 2012
DEL MINISTERIO DE MEDIO AMBIENTE.
(https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=1053563)
DECRETO N° 38 DE FECHA 11 DE NOVIEMBRE DE 2011 DEL MINISTERIO
SECRETARÍA GENERAL DE LA PRESIDENCIA.
(https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=1040928)
MANUAL DE TASACIÓN PARA EL SUBSIDIO HABITACIONAL DEL MINISTERIO
DE LA VIVIENDA Y URBANISMO.
(http://www.minvu.cl/opensite_20070402125030.aspx)
MANUAL DE TASACIÓN RURAL Y TASACIÓN URBANA DE PROPIEDAD FISCAL
DEL MINISTERIO BIENES NACIONALES.
(http://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2011/05/ManualTasaciones.pdf)
NORMA INTERNACIONAL DE VALUACIÓN (NIV), 10a EDICIÓN DE 2017,
TRADUCIDA DE INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS (IVSC).
(https://fecoval.org/wp-content/uploads/2017/03/NORMA-I.-DE- VAL.-2017.pdf)
21
7. ANEXOS
Planillas de referencias de compraventas de terrenos similares
Análisis de mercado de terrenos con usos agrícolas netos
en el sector del predio que se tasa
FECHA SUPERFICIE
(ha) Valor en US$ US$/ha
25-08-16 1,01 20.317,94 20.035,44
27-10-15 2,60 72.967,00 28.064,23
31-10-15 2,70 67.523,95 25.008,87
01-03-16 3,04 45.269,00 14.891,12
01-06-15 1,60 33.264,86 20.790,54
05-10-17 2,50 58.967,00 23.586,80
07-03-16 2,40 49.627,42 20.678,09
12-04-17 1,85 36.841,25 19.914,19
18-08-15 1,52 25.961,11 17.079,68
20-09-16 2,50 74.123,79 29.649,52
25-10-17 2,20 28.463,89 12.938,13
03-05-15 2,20 35.691,42 16.223,37
16-07-15 2,30 15.487,12 6.733,53
04-01-16 2,20 68.594,65 31.179,39
09-11-17 1,50 34.973,24 23.315,49
16-04-17 2,45 94.613,96 38.617,94
27-09-15 2,34 52.468,81 22.422,57
03-11-16 2,07 63.475,00 30.664,25
15-05-17 1,30 23.468,41 18.052,62
25-03-16 2,40 96.784,79 40.327,00
Promedio Muestra 2,13 49.944,23 23.008,64
Promedio Tramo Mayor 2,44 69.946,32 29.083,58
Promedio Tramo Menor 1,69 33.275,82 17.946,18
Caso Problema 2,07
22
Análisis de mercado de compraventa de terrenos con usos
agro-habitacionales en el sector del predio que se tasa
FECHA SUPERFICIE
(ha)
Valor en
US$ US$/ha
05-06-2011 0,50 28.257,46 56514,91
13-04-2015 0,50 47.173,12 93783,54
19-11-2013 0,50 24.803,77 49311,67
06-09-2017 0,50 27.511,77 54695,38
16-12-2015 0,52 80.468,10 155171,28
11-02-2015 0,64 77.018,34 120319,15
01-03-2016 0,50 90.854,15 180328,07
14-06-2017 0,51 94.135,76 184471,77
14-06-2017 0,50 82.839,47 165360,13
05-01-2016 0,50 83.284,48 166407,22
29-11-2016 0,50 42.386,19 84772,37
04-11-2016 0,50 39.246,47 78024,79
29-11-2016 0,50 40.816,33 81161,91
21-07-2016 0,50 32.967,03 65855,04
29-09-2016 0,51 36.106,75 71076,28
08-06-2016 0,51 34.536,89 67078,34
Promedio Muestra 0,51 53.900,38 104.645,74
Promedio Tramo Mayor 0,55 80.357,24 153.814,77
Promedio Tramo Menor 0,50 37.064,20 73.356,36
Caso Problema 0,50