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Matexi s’implantedurablement à Anderlecht “Nous sommes des développeurs de quartiers, pas seulement de logements.”

La société Matexi est à l’origine néerlandophone, et les bruxellois ne la connaissent sans doute pas bien encore. Qu’est-ce qui la définit ?

Matexi compte près de 70 ans d’expérience et d’expertise, et dans le domaine qui est le nôtre, c’est un vrai gage de sérieux. Pour offrir des logements qui répondent en tous points aux souhaits présents et futurs de notre clientèle, nous devons maîtriser en amont un grand nombre de paramètres et de considérations. C’est la raison pour laquelle nous avons ouvert un bureau à Bruxelles il y a quelques années, afin d’avoir un ancrage et une prise directe avec ce marché où nous avons depuis développé déjà plusieurs projets.

Suite au succès du projet « Amélie » à Anderlecht, vous développez 3 nouveaux projets sur la commune. Quel est leur dénominateur commun ?

Notre volonté est de donner une réponse réfléchie à ce double enjeu qu’est l’accès à la propriété et à la qualité de vie à Bruxelles. Ces 3 projets anderlechtois reflètent entièrement cet objectif. D’une part,

nous voulons construire des logements très qualitatifs à des prix très compétitifs. D’autre part, nous accordons beaucoup d’importance à la qualité de l’emplacement comme de l’environnement. Nous sommes très attentifs à la qualité des voieries et des espaces publics, et nous ne lésinons pas sur les moyens pour aménager des espaces verts et conviviaux qui rendent la vie des familles plus agréable, et qui inspirent le mieux-vivre ensemble. Nous sommes des constructeurs de quartiers, pas seulement de logements. Et ces nouveaux quartiers font vraiment la part belle à la fois aux espaces verts, à la mobilité douce et à la tran-quillité. En ce sens, ces 3 nouveaux projets sont chacun à leur manière une réponse idéale à la problématique du bien-vivre à Bruxelles.

Pouvez-vous présenter ces 3 projets ?Commençons par « Point West », un projet développé en partenariat avec Unicas et qui est un quartier flambant neuf, vert et aéré le long de la rue des Trèfles, juste à côté du parc des étangs, à la fois proche du centre-ville et du verdoyant Pajottenland. Ce vaste projet offrant des appartements de 1 à 3 chambres ainsi que des studios va se dévelop-

Depuis près de 70 ans, le promoteur et développeur belge Matexi propose des logements abordables et de qualité dans des quartiers qui inspirent le mieux-vivre ensemble. Déjà présente dans plusieurs communes

bruxelloises, la société développe aujourd’hui 3 nouveaux projets résidentiels sur Anderlecht, à des prix très concurrentiels. Entretien avec Rudy Courbet, conseiller commercial.

Si vous souhaitez visiter nos maisons et appartements témoins, vous pouvez nous

contacter directement au +32 (0)2 761 70 60 ou par email à [email protected]

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per en plusieurs phases dont la première, du nom de « Enjoy West », comprendra 47 unités. Ce nouveau quartier s’avère par ailleurs très intergénérationnel, car il est à proximité directe d’une nouvelle école et intègre une seniorie. Le second projet « Les jardins de la Poésie » est situé le long de l’avenue de la Poésie et de la rue Van Soust, bien à l’arrière de la chaussée de Ninove. L’offre de ce nouveau quartier, qui est déjà bien réel, comprend cette fois des maisons 2 et 3 façades à l’architecture traditionnelle, en plein cœur d’un parc que Matexi a entièrement créé pour le bien-être de ses habitants. Ces 70 maisons modernes, confor-tables et peu énergivores offrent aussi un jardin privé, un garage et un

ensoleillement optimal. Nous en avons déjà vendu 30% et les premiers occupants vont s’installer ! La tranquillité caractérise aussi ce quartier, puisqu’il se déploie en cul-de-sac.Cette caractéristique estampille aussi le 3e projet, le « Clos du Prin-temps » qui est situé rue de l’Obus et existe lui aussi déjà. Ce cœur d’îlot offrant 15 maisons à l’architecture plus contemporaine se trouve en effet à l’arrière du petit immeuble de 3 appartements que nous avons construit à rue. Grâce au caractère unique du clos fermé par un portail, le sentiment de tranquillité y est assuré, et les enfants peuvent s’y ébattre en toute sécurité !

Votre vision de la construction va-t-elle dans le sens de la durabilité ?

Nous prenons explicitement nos responsabilités pour minimiser l’im-pact écologique sur le cadre de vie. Pour construire, nous utilisons des matériaux respectueux de l’environnement, caractérisés par une faible production de déchets et simples à recycler. D’autre part, l’isolation et la ventilation maximales de nos habitations assurent des performances énergétiques optimales. Cette efficacité énergétique, nous l’accen-tuons aussi en plaçant des installations de chauffage prêtes pour le futur et en agençant les espaces le plus intelligemment possible.

Chaque logement peut-il être personnalisé ?Absolument. L’équipement et les finitions sont au choix des clients pour qu’ils aient un nid douillet à leur image ou pour offrir le meilleur com-promis pour un bien d’investissement répondant aux exigences des locataires d’aujourd’hui. Les investisseurs peuvent par ailleurs contac-ter aussi notre département spécialisé Matexi-Invest pour découvrir nos autres solutions d’investissement.

Pouvez-vous donner quelques exemples de prix ?Précisons d’abord que Matexi garantit toujours l’achèvement des loge-ments à 100%, le haut niveau de qualité et de performances éner-gétiques, ainsi que la réalisation sans changement de prix. Pour le prochain projet Point West, on peut acquérir un appartement 2 ch. de 75 à 95 m2 à partir de 185 000 euros, hors TVA et frais. Au sein des Jardins de la Poésie, on peut acquérir une maison 3 ch. sur une superficie de terrain de 154 m2 pour 286 115 euros, hors TVA et frais. Enfin, au Clos du Printemps, on peut déjà trouver une maison 4 ch. pour 275 000 euros, toujours hors TVA et frais. Bref, des prix très compétitifs pour la capitale !

Existe-t-il des maisons témoins ?Bien entendu. Pour le « Clos du printemps » et « Les Jardins de la Poésie », il suffit de prendre contact avec nous pour fixer un rendez-vous ou de profiter des journées portes ouvertes que nous organisons régulièrement. Vos lecteurs trouveront toutes ces informations sur notre site www.matexi.be.

Le marché de la vente à Bruxelles a un impact direct sur celui de la location. Les conditions d’octroi des crédits ne s’étant pas assouplies, nombreux sont les candidats à devoir se tourner vers la location de leur logement faute de pouvoir obtenir un crédit. Mais si la demande a tendance à augmenter, on ne constate pas pour autant de hausse de prix. A l’image du mar-ché de la vente, le marché locatif à Bruxelles vit une période de stabilité au niveau des prix appliqués. Même dans le sud et l’est de Bruxelles, où l’activité est parfaitement soutenue dans les quartiers les plus recher-chés, les prix ne connaissent pas de hausse particulière, et les logements biens situés trouvent logiquement

preneurs dans des délais très courts. Citons ici l’exemple d’un appartement 1 chambre de 55 m2 situé dans le quartier du Châtelain. Le lendemain de sa mise en location, à 650 euros, nous recevions pas moins de 250 mails de candidats locataires… Seuls les biens de prestige connaissent depuis quelque temps une baisse sensible de leur activité, et l’abondance de l’offre a entraîné une légère diminution des prix.

Le type de bien le plus recherché reste l’appartement 2 chambres d’une su-perficie comprise entre 80 et 110 m2 pour des montants de loyers situés dans une fourchette de 750 à 1000 euros. Et la demande est très réactive pour les logements bien situés et en bon état. Selon les communes, l’offre a donc tendance à être inférieure à la demande. On note aussi une tendance assez forte pour les logements situés dans des immeubles neufs, qu’il

s’agisse du marché dit national ou in-ternational. La préoccupation énergé-tique a pris une place importante dans les critères de choix, parallèlement au souhait d’occuper un bien offrant des prestations et des aménagements au goût du jour. Si le marché locatif se porte bien dans nombre de communes bruxelloises, on constate aussi un fort renouveau de l’attractivité du centre-ville.

Le marché de la location est en pleine évolution et se fait le reflet de l’évolu-tion sociodémographique que connaît notre Capitale.D’un côté, l’explosion de la population que connaît Bruxelles, sans précé-dent au niveau européen, amènera quelques 180.000 nouveaux arrivants d’ici 2020. Son titre de Capitale euro-péenne et son agréable qualité de vie ont un effet « boule de neige » sur ce chiffre. Dans le même temps, la variation d’autres paramètres socio-démographiques (augmentation de l’espérance de vie, familles monopa-

rentales, mariages moins nombreux et tardifs, rajeunissement de la popula-tion, …) viennent soutenir fortement la demande locative.Le marché locatif des studios et ap-partements meublés est lui aussi en pleine croissance, à l’instar de ce qui se passe dans les capitales voisines. Mais attention, c’est un marché spéci-fique, qui nécessite une grande impli-cation dans sa gestion et pour lequel une masse critique est nécessaire pour être rentable. Ce n’est donc pas le placement conseillé pour un inves-tissement en bon père de famille.

Précisons d’abord l’évolution de la demande en considérant trois critères, à savoir la superficie, l’état et la loca-lisation. La demande actuelle se porte conjointement sur des unités plus petites – de 65 à 110 m² mais bien configurées étant donné la préciosité de chaque m² –, sur des logements neufs ou rénovés, respectueux des nouvelles normes énergétiques tant

par souci écologique que pour les économies qui en découlent, et enfin sur une situation qui satisfait les exi-gences de proximité des commerces et des transports en commun.Pour ce profil de logements, la de-mande dépasse l’offre. Par contre, nous constatons que les grands appartements situés dans des im-meubles des années 1950 à 1970, souvent à rénover et avec des charges exorbitantes, ont logiquement plus de mal à trouver preneur.

A Bruxelles, l’accès à la propriété s’avère plus difficile. Et si le nombre de logements

suit la hausse démographique annoncée, la location pourrait bien à l’avenir y devenir la

règle. Mais comment se porte ce marché ? Pour faire un état des lieux, Logic Immo a

interrogé deux professionnels.

MARCHÉ DE LA LOCATION À BRUXELLES :

ÉTAT DES LIEUX

Logic Immo : Comment se porte le marché

de la location en termes de prix et

d’activité ?

Logic Immo : Quels sont les types

de biens les plus recherchés ?

Vassilis Misthos, Oralis Real Estate


Grégory Geldfeld, Tribel


PAROLE D’EXPERT

Je dirais que les deux marchés appa-raissent en réalité stables à Bruxelles, qui reste une exception sur le marché belge. Selon moi, le marché loca-tif n’est pas prêt de prendre le pas sur celui de la vente. Ceux qui ont la possibilité d’acquérir leur logement n’hésitent en général pas à le faire, d’autant plus au regard des taux d’intérêt qui sont historiquement bas. Même si le marché locatif a tendance à prendre de l’ampleur depuis un certain nombre d’années, celui de la vente n’en reste pas moins bien actif. Et il n’y a pas que les Belges qui s’in-téressent à la brique bruxelloise. Nom-

breux sont les investisseurs étrangers à s’intéresser de près à la capitale, et le renforcement du dollar pourrait fort bien amener de nombreux capitaux étrangers prochainement.

Oui, certainement. D’un côté, les men-talités changent. Les jeunes, plus en-clins à la mobilité et au changement, ne veulent plus nécessairement deve-nir propriétaires. Le même principe vaut pour une grande partie des expa-triés qui sont en poste à Bruxelles pour quelques années. D’un autre côté, il y a aussi une réalité économique. La hausse des prix de vente par rapport aux revenus des ménages, le durcis-sement de l’octroi des crédits ainsi que les droits d’enregistrement exor-bitants – 12,5 % pour notre Région quand la moyenne européenne est de 6% – rendent difficile l’accès à la

propriété pour une tranche de la popu-lation qui a les capacités financières mais qui n’a pas l’apport nécessaire. Résultat : dans la commune d’Ixelles par exemple, considérée parmi les plus prisées, le taux de propriété ne dépasse pas 31% alors que ce taux atteint 68% dans le reste du pays…

Logic Immo : Le marché locatif est-il en

train de prendre le pas sur celui de la

vente ?

En pleine évolution, le marché de la location est le reflet de l’évolution sociodémographique que connaît notre Capitale.” Vassilis Misthos

L’attractivité des logements neufs et du centre-ville sont deux tendances fortes sur le marché de la location. ” Grégory Geldfeld



PAROLE D’EXPERT

A Anderlecht plus qu’ailleurs, la réalité immobilière ne peut se résumer à l’aune des moyennes statistiques. Selon les localisations, la commune présente en effet des disparités en matière de prix, tant au niveau des maisons que des appartements. Si on peut y trouver les tarifs les moins chers de Bruxelles dans les quartiers populaires, la présence de quartiers plus cossus recouvre une autre réalité tarifaire. Si un budget de quelque 220 000 euros devrait déjà permettre d’acquérir une maison mitoyenne à rénover du côté de la chaussée de Mons, il faudra plutôt en prévoir un de 300 000 à 350 000 euros pour en acquérir une dans les zones jouxtant le parc Astrid ou le Parc du Forestier. Tous quartiers confondus, le prix médian d’une maison à Anderlecht en 2014 se chiffre à 260 000 euros, un prix qui a peu varié par rapport à 2013 et 2012. Anderlecht reste ainsi dans le top 5 des communes bruxelloises offrant les maisons les moins chères de la Capitale. Pour fixer ce prix médian, la Fédération des notaires a retiré les prix qui lui semblaient exceptionnels, tant à la baisse qu’à la hausse. Ce qui est certain, c’est qu’à l’instar des communes du nord-ouest de la capitale, une maison anderlechtoise peut coûter

jusqu’à deux fois moins cher que dans les communes les plus huppées du sud.

Appartements en équilibreSi le marché des maisons à Anderlecht s’est stabilisé au cours de l’année écoulée, celui des appartements, le segment phare à Anderlecht comme dans le nord de Bruxelles, affiche aussi un équilibre en termes de valeur, avec un prix médian de 143 000 euros qui n’a évolué que de 2% par rapport à 2013. Tous quartiers confondus, les appartements anderlechtois figurent donc une nouvelle fois sur le podium des communes les moins chères de la capitale, cette fois juste derrière Berchem-Sainte-Agathe (145 000 euros), et devant Ganshoren (142 000 euros). Pour information, le prix médian 2014 d’un appartement bruxellois est de 185 000 euros, soit un recul très relatif de 2,6% par rapport à 2013. Précisons qu’il s’agit ici du prix médian pour toutes les catégories d’appartements. Selon le nombre de chambres, le prix à Anderlecht passe de 116 500 euros (1 ch.) à 150 000 euros (2 ch.) et 175 000 euros (3 ch.)Dans les quartiers plus cossus de la commune, celui du Scherdemael

Présentant quasi autant de visages qu’elle n’a de

quartiers, la vaste commune d’Anderlecht affiche un

marché immobilier fractionné et des disparités en matière

de prix. Le prix de référence des maisons mitoyennes

reste néanmoins le moins élevé de l’ouest de Bruxelles,

tandis que les appartements figurent dans le top 3 des

communes les moins chères de la capitale.

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par exemple, les appartements se négocient davantage dans une tranche de prix supérieure dépassant les 200 000 euros. Dans les quartiers plus populaires, du côté de Cureghem par exemple, la situation est généralement moins brillante au niveau du volume de transactions, car les prix demandés y rencontrent plus difficilement la demande. Certains propriétaires doivent donc revoir leurs ambitions à la baisse, en raison de la localisation de leur bien, du budget et, partant, de la capacité des candidats acquéreurs à obtenir un crédit.

Avis aux investisseursGrâce aux projets de rénovation urbaine, l’offre en appartements neufs s’est structurée à Anderlecht. La SDRB (Société de développement de la Région Bruxelloise) a notamment multiplié les chantiers communaux. Ayant pour mission de freiner la fuite des habitants à revenus moyens par manque d’offres de logements correspondant à leur budget, celle-ci reçoit des subsides de la Région Bruxelloise et peut ainsi plafonner ses prix de vente en dessous des valeurs du marché. En 2013, la SDRB a reçu pour une période de 7 ans un droit de préemption dans la commune. Ce droit vaut à l’intérieur d’un territoire qui, dans les grandes lignes, est délimité par la rue Ropsy Chaudron, le quai de l’Industrie, la rue de Liverpool, la rue du Chimiste, la chaussée de Mons ainsi que la rue du Compas. Ce quartier, caractérisé par une grande désaffectation et un manque d’infrastructures publiques, est l’objet d’un Contrat de Quartier Durable.

Pour la SDRB, l’objectif est de mettre en place des opérations immobilières cohérentes qui doivent développer le quartier de manière durable, avec des établissements publics. D’autres complexes résidentiels ont déjà pris place dans la commune, à l’instar du désormais renommé Quartier des Musiciens, rue Félicien Rops, un vaste projet de réhabilitation d’une ancienne friche industrielle qui en est à sa seconde phase et offrira 140 nouveaux appartements à l’horizon 2017. D’autres promotions vont bientôt sortir de terre et revaloriser des chancres urbains pour les transformer en de nouveaux quartiers verts favorisant la mobilité douce. Ces futurs appartements et maisons rencontrent un vif succès, notamment du côté des investisseurs qui connaissent le grand potentiel locatif de la commune et savent que le rendement qu’ils peuvent obtenir à l’ouest de Bruxelles est plus élevé qu’au sud. En effet, les communes les plus huppées de la capitale offrent logiquement des rendements bien moins réjouissants, puisque c’est là que les prix d’acquisition sont de loin les plus élevés.

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Acheter ou louerun espace commercial?

Vous venez de créer une société? L’espace commercial que vous possédez n’est pas assez grand ou vous avez besoin d’espace supplémentaire pour un entrepôt? Quelle que soit votre situation, c’est toujours la même question qui revient : est-il préférable d’acheter ou de louer? Ce n’est pas un choix facile, car chaque solution comporte des avantages et des inconvénients.

Avant toute chose, il est important de déterminer la zone géographique dans laquelle votre entreprise doit se situer. Vous pouvez déjà faire un premier choix en fonction des biens disponibles. Acheter un bien pour votre entreprise représente un investissement conséquent. Il est donc conseillé d’établir un plan financier avant de commencer votre recherche immobilière. Celui-ci doit contenir une estimation des dépenses et recettes futures. Sur base de votre plan financier, déterminez si un achat est un investissement intéressant pour votre entreprise.

Louer un espace commercial : avantages et inconvénientsLe principal avantage d’une location est qu’elle ne nécessite pas un gros investisse-ment dans l’immédiat, surtout si un autre investissement est plus avantageux pour votre entreprise. De plus, en tant que locataire, vous n’êtes pas responsable des coûts d’entretien importants. Assurez-vous que cela soit bien stipulé dans le bail. Si vous vou-lez rénover ou changer l’agencement du bien, vous devez négocier avec le propriétaire. Un autre inconvénient est que vous ne retirez rien du bien. Si sa valeur augmente, c’est le propriétaire qui en bénéficie, et pas vous.

Acheter un espace commercial : avantages et inconvénientsSi vous achetez un espace commercial, vous bénéficiez d’une entière liberté : le bâti-ment est votre propriété et que vous décidez de son aspect et son aménagement. De plus, le montant du remboursement du prêt peut être inférieur au loyer mensuel. Vous voulez revendre votre propriété après un certain temps? Vous pouvez réaliser une plus-value si la valeur du bien a augmenté. Malheureusement, il se peut aussi que le bien perde de sa valeur. N’oubliez pas non plus de garder à l’esprit le coût de l’entretien et des réparations éventuelles.

Acheter et louerVous n’arrivez pas à vous décider? Dans ce cas, pourquoi ne pas opter pour une formule d’achat et de location? Vous pouvez acheter un entrepôt ou un espace de bureau vous-même et ensuite le louer à votre société. Ainsi, vous êtes propriétaire et vous n’avez pas de problème avec un locataire. Et le loyer que paie l’entreprise sert à rembourser votre emprunt. Si votre immeuble acquiert de la valeur au fil des années, vous pouvez même bénéficier d’une plus-value à la revente. Une autre possibilité est de louer une partie de votre espace commercial à une autre entreprise.

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L’importance de l’emplacementCelui qui veut investir dans l’immobilier doit tenir compte de trois règles fondamentales : l’emplacement, l’emplace-ment et encore l’emplacement. Ce credo immobilier peut ressembler à un cliché et pourtant, c’est le critère le plus important. Si vous voulez obtenir un bon rendement d’un bien immobilier, l’emplacement ne doit pas être négligé. La

valeur d’une propriété qui est bien située ne fera qu’aug-menter avec les années. L’immobilier au centre-ville et en périphérie des grandes villes reste une mine d’or poten-tielle, surtout s’il l’accessibilité est bonne.

L’immobilier : un marché sûrInvestir dans l’immobilier rapporte chaque année. Ce n’est pas un investissement qui vous rapporte une année et l’autre pas. La valeur du marché de l’immobilier augmente chaque année et percevoir un loyer tous les mois apporte un extra non négligeable. En fin de compte, un bien immo-bilier se revend généralement avec une plus-value. Celui qui cherche un investissement sûr ne risque pas de se tromper avec l’immobilier. Celui-ci est généralement l’in-vestissement le plus facile pour obtenir un bon rendement.

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