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Lotte World Tower & Mall
롯데CM사업본부
프로젝트 개요(Project Outline)1
2 프로젝트 내 CM역할(CM Roles)
3 프로젝트 사례(Best practice)
순 서(Contents)
Lotte World Tower & Mall프로젝트 개요(Project Outline)
3
사 업 개 요(Project Outline)
위 치( L o c a t i o n )
송파구 올림픽로 300 (Jamsil, Seoul)
대 지 면 적
(Land Area)87,182.80㎡
지 역 지 구일반상업지역, 중심미관지구, 지구단위계획구역,
주차장 설치제한지역
주 요 용 도타 워 : 전망대, 호텔, 오피스텔, 사무실, 전시시설 등
월드몰 : 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 수족관, 콘서트홀 등
구 조 철골철근 콘크리트조, 철근콘크리트조, 철골조
건 축 면 적 36,471.52㎡
건 폐 율 41.83%
연면적(GFA)805,872.45㎡
(지상 502,785.17㎡ , 303,087.28㎡ )
용 적 률 573.24%
최 고 높 이( H e i g h t )
555m
규모(Floors) B6F ~ 123F
주 차 대 수
(Number ofParking lots)
총 3,728대
에비뉴엘10층(60M)에비뉴엘10층(60M)
캐주얼12층(76M)캐주얼
12층(76M)
송파대로(50m) 월드타워
123층 (555M)월드타워
123층 (555M)
엔터테인먼트12층(78M)엔터테인먼트12층(78M)
올림픽로(50m)
잠실길(25m)
Tower(123F / 555M)
Tower(123F / 555M)
Avenuel(10F)
Avenuel(10F)
Entertainment(12F)
Entertainment(12F)
Mall(12F)Concert hall (7F~12F)
Mall(12F)Concert hall (7F~12F)
4
타워 용도 구성(TOWER)
Observation Floors
117F~123F 7
Safety Zone(102F)
Safety Zone(83F)
Safety Zone(60F)
Safety Zone(40F)
Safety Zone(22F)
Office Floors
108~114층 7
Hotel Floors
76F~82F, 85F~101F
24235
Rooms
Residence Floors
42F~58F, 61F~71F
28223
Household
Office Floors
14F~20F, 24F~30F, 31F~38F
24
Retail Floors
1F~6F, 8F~12F, 31F, 107F
13
Gallery
7F
지상 1층 평면도(Lobby) 지상 8층 평면도(Retail)
지상 38층 평면도(Office) 지상 50층 평면도(Residence)
지상 118층(Observation)지상 87층 평면도(Hotel)
5
월드몰 주요 시설(WORLD MALL)
6
전 경
7
세계 초고층 빌딩 Top 10(2016년 기준)
900m
800m
700m
600m
500m
400m
300m
200m
100m
1. Burj Khalifa(두바이)828m/163층
2. Shanghai Tower(상해)632m/128층
4. PAFC(심천)599m/115층
5. 롯데월드타워(서울)555m/123층` 6. 1WTC(뉴욕)
541m/94층`
7. CTF(광저우)530m/111층`
8. TAIPEI 101(타이페이)508m/101층` 9. SWFC(상해)
492m/101층`
3. Makkah RoyalClock Tower(메카)601m/120층
10. ICC(홍콩)484m/108층`
8
2
'10.11.11
타워건축허가
3
'11.6.4
MAT 기초타설
13
'17.2.9
사용승인
10
'15.12.22
11
'16.3.16
타워동골조 완료
9
'15.3.24
100층돌파
4
'11.12.23
지상층골조착수
6
'14.4.30
국내최고층305M돌파
100F, 410m
2 3 4
9 10 11
12
'16.11.18
소방준공타워동상량식
8
'16.2.3
공연장(임시)사용승인
7
'14.10.2
월드몰(임시)사용승인
1
‘98.5.19
최초건축허가
'14.1.5
5
1ST아웃리거완료
5
71F, 305m6
13
30년 장기 프로젝트
부지매입
‘87.12.14
9
프로젝트 조직도(Project Organization)
설계(Plan) Consultant 감리(Supervision)
발주사(Owner)
물산, 쇼핑, 호텔
Tower Mall
건축 범건축 서한
구조 창민우 동양
전기통신
나라기술단
나라기술단
소방한방
유비스한방
유비스
기계 삼우설비융도ENG
업체명
QS RLB Korea
교통 도시발전연구원
환경 제일ENG
BIM 두올테크
Tower Mall
건축한미
글로벌서한
전기동화
이엔씨태양
유비스
기계한일
엠이씨융도ENG
소방한방
유비스한방
유비스
승강기한국
승강기한국
승강기
토목한미
글로벌대호
시공(Construct)
롯데건설
사업관리(Manage)
CM Cost + Fee 계약
▷ 파트너사
▷ 시공 Consultant
·C/W(CDC)
·측량(테이즈ENG)
·석재(SES)
10
설계사 KPF(Kohn Pedersen Fox Associate / USA), 범건축
구조설계LERA(Lesile E. Robertson Associate / USA), 창민우
3rd Party review : TT(Thornton Tomasetti / USA)
MEP 설계 Syska Hennessey(USA), 삼우설비, 나라기술단
토목설계Arup(USA), 진영 ENC
3rd Party review : AECOM(지반 설계), COFFEY(사전 지반 컨설팅)
방재 Aon(USA), 한방유비스
커튼월 ALT(USA), CDC(USA)
Elevator Fortune Consultant(USA), VT 코리아
감리
건축 & 토목 : 한미글로벌
MEP : 한일엠이씨(기계), 한방유비스(소방), 동화이앤씨(전기,통신)
대한엔지니어링(정보통신), 한국승강기안전기술원(승강기)
설계사/제3자 검토 현황
11
설계 분야내진성능평가 용역(한국지진공학회), 로비 대공간 건축음향 컨설팅(삼선엔지니어링)
소음·진동 계측 및 분석용역(브이테크), 전망대 공간 설계(GSM)
건축 분야구조 접합부 안정성 검증(서울대), 철골 NDT 검증(대한검사기술), 안전검증(AON)
SHM(마이다스아이티 외 2개사), 연돌현상 개선(한국건축친환경설비학회)
친환경 분야LEED(파슨스 브링커호프), CDM(그린폴라리스), 태양광/풍력 검토(한국에너지기술원)
에너지 운영 최적화(니켄설계), 지열 및 광역상수도 열원이용 개발계획(코텍엔지니어링)
전기 분야 전력계통분석 및 정밀진단 컨설팅(상진기술엔지니어링), BEMS(하니웰)
기계/승강기 분야 BMU(Lerch bates), Elevator (브이티 코리아)
분야별 컨설팅 현황
※ 약 100여개사 참여
프로젝트 내 CM역할(CM Roles)
Lotte World Tower & Mall
13
프로젝트 업무분장
시공사발주처 CM
자산운영
예산확보
자산개발
예산관리(공종 단위 관리)
공정관리
설계관리안전관리
품질관리
시공관리(공정, 품질)
인허가
14
CM 주요업무(관리기준)
■ 설계관리(Design Manage) : 설계변경 최소화
○ 설계도서 출도 전 발주처 요구사항 확인 및 설계자 전달
※ 5차례 KPF(뉴욕) 설계 워크샵 추진
■ 예산관리(Cost Mange) : 예산의 합리화
○ Fast Track 방식 예산 산정 : 설계단계 별 예산산정 방식
○ 분야별 VE 활동
○ 단위공종 별 예산관리 : 발주-정산
■ 시공관리(Construction Manage) : 국제 표준 적용
○ 공정/품질관리 : 주 단위 공정 및 실시간 시공품질 점검
○ 설계/품질 시방기준 : ANSI, ACI, ASME, NFPA, NFSC 등
○ 업무 Process 및 Inspection 등 해외건설 업무절차 준용
15
CM 주요업무
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
설계관리(Design manage)
예산관리
(Cost manage)
시공관리(Construction
manage)
SD
CD (1차)
DD 예산산정CD예산 산정
정산
단위 공종 발주
변경 관리
종합 시공계획
골조공사 계획관리
공사관리
DD
SD 예산산정
25% 75% 100% 30%60%90%100%
1차 2차 3차 1차 2차 3차 4차
CD(2차 ~ 7차 Revision)
프로젝트 사례(Best Practice)
Lotte World Tower & Mall
17
공사비 관리※CD100%
공사비산정
‘12.12.16
구 분2009 년 2010년 2011년
비 고1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4
설계 관리※CD100%
‘12.8.31 완료
SD 25%
DD30% DD60% DD100%
예산관리(Cost Manage)
SD 75% SD 100%
DD90%
SD 25%공사비산정
SD 75%공사비산정
SD 100%공사비산정
DD 30%공사비산정
DD 60%공사비산정
DD 100%공사비산정
18
예산관리_설계단계별 예산산정
○ 예산관리 전략
- 초기 사업계획에서 설정된 예산대비 단계별(SD, DD, CD) 예산 초과금액에 대해 절감가능 항목 분석
및 VE를 실시하는 예산관리를 통해 공사비 증가 최소화 관리
구 분 SD100%
DD (Design Development)
CD100%
DD30% DD60% DD100%
공사비 % 100% 101.1% 95.1% 94.8% 94.5%
산출 연도 2010년 2010년 2010년 2011년 2012년
Goal : 목표 예산 내 합리적인 예산 관리
19
No Items Note
I 전문가 VE WORK SHOP
1. 서울대학교 건설 환경 종합 연구소
- 아웃리거 철골 트러스 접합부의 구조성능, SD600 철근의 메가기둥 적용성
2. 창민우 구조컨설턴트
- 최종 풍동 실험 적용(공탄성 실험결과 반영) 등 6건
II 발주자, CM, 시공사, 감리사설계사 VE WORK SHOP
1. 총 2차에 걸쳐 VE WORK SHOP 실시
- 철골 고강도강재 적용, 철골 용접방법 개선 등 12건
- 커튼월 스팬드럴 구간의 내측 유리 및 BACK PAN 변경 등 13건
- 건축마감 변경 35건
- 기계 14건, 전기 15건, 승강기 관련 8건
III원설계자 VE WORK SHOP- KPF사 – 미국 뉴욕- LERA사 – 미국 뉴욕
1. 원설계사(KPF) 및 참여 실시
- 건물 외관형식 (커튼월 등 ), 건물 LAYOUT/계획/인테리어
- 기계, 전기, 통신
2. 구조설계사(LERA)
- 철골부재 변경(Build-up → Roll Beam)
- 지하 Long Span 구간 기둥 추가
IV 발주자 및 CM 자체VE WORK SHOP
1. Built -Up Plate 40T 이하 TMC 강종 변경, LINK BEAM PC화 공법,
철근 접합부 이음방법 변경 (겹침이음 → 커플러) 등 다수 VE 실시
예산관리_VE WORKSHOP
20
워크샵 일정
구 분2009 년 2010년 2011년
비 고1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4
설계 관리
SD 25%
DD30% DD60% DD100%
설계 관리(Design Manage)
SD 75% SD 100%
DD90%
1차 Workshop 2차 Workshop 3차 Workshop
4차Workshop
5차 Workshop
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구 분 당초설계대안 검토
Case 1 Case 2 Case 3
개념도
경제성
강재량 6,077 톤(벨트2,377 + 기타3,700)
7,850 톤(벨트900 + 기타6,950)
8,800 톤( 벨트0 + 기타8,800)
4,350 톤(벨트900+기타3,450)
공사비 202 억원 240 억원 260 억원 137 억원
비교 - 38 억원 증가 + 58 억원 증가 - 65 억원 감소
공기 - 42일 ( 6주) 단축 84일 ( 12주) 단축 42일 ( 6주) 단축
외부 조망 ¥ ¥ ¥ △
종합의견
LERA ¥ ¡ ¡ ¡
T.T ¡ ¡ ¥ ¥
창민우 ¡ ¡ ¥ ¥
호텔
1st(벨트)
오피스텔
오피스 2nd(벨트)
3rd(벨트+아웃리거)
4th(벨트)
5th(벨트+아웃리거)
6th(벨트+아웃리거)
l오피스 :장스팬 거더
2nd(벨트)l오피스/ 오피스텔 :
장스팬 거더
l오피스 :다층 트러스
3rd(벨트+아웃리거)
4th(벨트+아웃리거)
1st(벨트+아웃리거) (아웃리거)
1st(벨트+아웃리거)
2nd(벨트)
2nd(벨트)
3rd(벨트+아웃리거)
4th(벨트+아웃리거)
1st(벨트+아웃리거)
설계단계 검토성과(1)-Outrigger & Belt Truss
22
설계단계 검토성과(2)-연돌현상 저감방안
■ 용역 목적
KPF의 설계 용역 업무범위(RWDI)로서 연돌현상 기본 분석 시행 및 분석 결과에 대한 DD설계 반영 완료
○ 초고층 타워의 특성상 연돌현상에 의한 문제 발생 가능성이 매우 높아 사전 대응책 마련
- 엘리베이터 도어 오작동 및 승강로 소음, 각종 로비 출입문 개폐 어려움 등
○ MD 변경 및 설계변경 사항이 반영된 도면으로 상세 분석하여 최종 실시설계에 반영
- MD 확정사항 및 용도별 동선 변경, 주거시설 계획변경, 각종 출입구 위치변경 등
○ 구체적이고 현실적인 대응책 및 시공 지침(시공 체크리스트) 마련하여 현장 공유
■ 용역 기간 : 2012. 5 ~ 2012. 11(6개월)
■ 현장 Test 및 2차 개선 : 2016.10 ~ 2017.2(5개월)
‘16.12.02
■ 용역결과
○ 건축/설비 설계도면 개선 (실시설계 반영)
- 각종 전실 및 출입문 추가
- 설비부분 개선방안 마련
○ 수평적/수직적 기밀화 구획선 설정
○ 커튼월 및 기밀도어 성능 기준 설정
○ 기밀화 시공 체크 리스트 마련
○ 기밀시공에 대한 현장 교육 실시
◎ 자연 상태 대비 기밀화
시공 결과
- 압력 : 67~71% 감소
- 소음 : 27~29% 감소
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검 토 내 용
필요성
전망대 관람공간 추가확보(최소폭 0.05mà1.3m로 확폭)하여
360도 관람동선 개선
전망대 외주부 유지관리 공간 확보 à 유지관리의 편의, 효율성 개선
기존
유효폭
추진방안
전체적인 디자인 컨셉과 형태를 유지하는 한도 내에서, 실시설계 및
엔지니어링 검토 결과에 따라 타워 최상부 Geometry(114층 이상)
를 일부 변경하여 내부공간 확장
설계변경 범위는 구조, 커튼월, 풍동, MEP 등 관련분야 검토에 따라
최소 구간 적용
※해외설계 진행(SD 및 DD)시에는 초기 Geometry를 최대한 유지
하였으나,
실시설계 진행에 따른 관련분야 세부 기술검토를 통하여,
최소한 Geometry변경으로 개선 가능성 확인함.
120F 121F 122F기존 외벽선
변경 외벽선
LEVEL 123 T.O.S.
LEVEL 122 T.O.S.
LEVEL 121 T.O.S.
LEVEL 120 T.O.S.
LEVEL 114 T.O.S.
1,500
1,400
1,200
1,000
1,500
1,400
1,200
1,000
3,100 16,900 3,100
설계단계 검토성과(3)-전망대 동선 유표폭 확보
24
운영사 협의
구분 구 분 기간 비 고
1 투자비 포럼(CM, 발주처) 2012.01 ~ 2014.12 •비용 절감 방안 제시
2 오픈 점검회의(CM, 월드몰 운영사) 2012.02 ~ 2014.12•설계변경 최소화•사전 운영준비 협의
3 타워 오픈 점검회의(CM, 타워 운영사) 2015.01 ~ 2016.12•설계변경 최소화•사전 운영준비 협의
4민원 협의체 회의(CM, 발주처, 주민대표, 지방자치단체)
2013.09 ~ 2015.07 •민원 대책 사전 협의
5 디자인 협의체 회의(CM, 운영사 디자인 부서) 2014.10 ~ 현재 •디자인 일정 및 운영 관련 협의
6 운영사 회의(CM, 타워 운영사) 2017.01 ~ 현재•시설물 인수인계 방안•하자보수 처리 방안
※ 주기적인 협의를 통해 운영사간 설계 및 운영관련 업무의 시행오류 최소화