Louage

-Julien Grenier

Table des matières

Introduction Générale......................................................................................................................... 5Les contrats en droit civil / généralités....................................................................................................5

Garcia Transport Ltee c. Cie Royal Trust, [1992) 2 RCS 499.........................................................................5Les contrats nommés...................................................................................................................................... 5La qualification des contrats........................................................................................................................ 5

Le Louage en Général........................................................................................................................... 6La nature du louage......................................................................................................................................... 6

Buckwold – La location commerciale au Canada (Section 1)........................................................................6Beaudoin Jobin – Le louage (8-11, 16).....................................................................................................................6Restau-Service c. Ioannis « Johnny Psiharis » CA 2003....................................................................................7

La publication du bail...................................................................................................................................... 8Buckwold – La location commerciale au Canada (Section 4)........................................................................8Carsley – Commercial Lease Registrations in Québec......................................................................................8Honda Canada Finance c. Michel Verdier & Associés (Faillite de François Massouris) (2002).....8Services DailmerChrysler Canda c. Jean-François Lebel (2004) -- Lefebvre (Syndic de).................9Robert Sebag c. 174512 Canada Inc. CS (2006)...................................................................................................9Compagnie des chemins de fer nationaux du Canada c. Télé-cinéma Taurus inc. CS (2006).......10

Le Bail Immobilier Non-Résidentiel............................................................................................. 11La formation du bail...................................................................................................................................... 11

90007-1416 Québec Inc. c Olivette Jalbert Perreault (CS 1999)...............................................................11Frankel Entreprise LTD. c Albert Makad (CS 1985)........................................................................................11

La négociation du bail.................................................................................................................................. 12Beyer – Les contrats d’adhésion..............................................................................................................................12Boulevard Dodge Chrysler c. DaimlerChrysler Canada inc. (CS 2007)...................................................12Olio c. Hotel Best Western. (CS 1999)...................................................................................................................12Fairway Realties Inc. c. 169493 Canada Inc. (CS 1998).................................................................................13

Les recours....................................................................................................................................................... 13Saucier – Les clauses de résiliation ipso facto dans les baux commerciaux.........................................139051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc. (CA 2003)....................................................................14PlaceFleur de Lys. c. Tag’s Kiosque Inc. (CA 1995).........................................................................................14

Cession et sous-location.............................................................................................................................. 15Larochelle – La sous-location....................................................................................................................................15Paquin – Louage commercial....................................................................................................................................15Immeubles Francana Limitée c. Farbec Inc. (CA 1996)................................................................................15Jean-Paul Malouin. c. Ferme Guy Bonin Enr (CA 2000).................................................................................16

Le loyer.............................................................................................................................................................. 16Larochelle – Classification des baux.......................................................................................................................16

Les suretés du locateur................................................................................................................................ 16Larochelle – Classification des baux.......................................................................................................................17

Délivrance, jouissance, aptitude............................................................................................................... 17Larochelle – Droits et obligations résultant du bail........................................................................................17

Place Boucher et Desrochers inc. C. Cousineau (2008).................................................................................17Karrum Realties Inc. c. Ama Investments Inc. (CA 2007).............................................................................18Hypertec systèmes. cAntoine Morin et associés. (CA 2007).......................................................................18Goodman c. Groupe de Divertissement SAF INC. (2006)..............................................................................18Charron c. Théôret (1998).........................................................................................................................................19Beaulieu c. Falardeau (2010)....................................................................................................................................19Analena Enr c. Aguida Zarak Bakka (2004)........................................................................................................19142883 Canada Inc. c. 9037-8068 Québec Inc. (2004).................................................................................20

Usage et concurrence.................................................................................................................................... 20Steve McLinden – Mobile Tenants..........................................................................................................................20Robert Mongeau – Les clauses d’usages...............................................................................................................20Carsley-Power – Centre Leases................................................................................................................................21Société Immobilière Trans-Québec c. 2981092 Canada Inc. (CA 1998)................................................213670571 Canada Inc. c. Groupe De Divertissement Superclub Inc. (CS 2006)...................................21Restau-Service c. Ioannis « Johnny Psiharis » CA 2003.................................................................................219061-8067 Québec (L’Enjeu) c. Place Alexis Nihon (CS 2001)..................................................................22162209 Canada Inc. c. Muffins Probec..................................................................................................................22Marché du boulevard c. Hudon et Deaudelin Ltée (CA..................................................................................23Indigo Books & Music Inc. c. Immeubles Régime XV Inc...............................................................................23Café Tai Tai Inc. c. 9046-1419 Québec Inc. (1997)..........................................................................................24126232 Canada Inc. c. 2957-8705 Quebec Inc. (SC 2002)..........................................................................24

Le Bail Résidentiel.............................................................................................................................. 25Introduction générale.................................................................................................................................. 25

Leclerc – Bail de logement..........................................................................................................................................25La notion de logement.................................................................................................................................. 27Le choix des locataires................................................................................................................................. 27

Léonard Whittom c. La Commission des droits de la personne du Québec (CA 1997)...................27Michel Desroches c. La Commission des droits de la personne du Québec (CA 1997)...................27Les Pratiques abusives – Étudiants Étrangers..................................................................................................28Guide Anti-Discriminatoire pour louer un logement.....................................................................................28

Les limites au maintien dans les lieux.................................................................................................... 29Leclerc – La conservation des logements............................................................................................................29Verdun – La conservation en condos.....................................................................................................................29

L’entretien des logements........................................................................................................................... 30Code Civil Annoté........................................................................................................................................................... 30

Le contrôle des loyers................................................................................................................................... 30

Le Louage Mobilier............................................................................................................................. 31Introduction générale.................................................................................................................................. 31

Lafond – Le contrat de consommation..................................................................................................................31La location auto.............................................................................................................................................. 32

Brassard -- La résiliation d’un contrat..................................................................................................................32Brassard – Exercer l’option d’achat.......................................................................................................................32Office de la protection du consommateur...........................................................................................................32Brassard -- La vraie nature d’une location..........................................................................................................33Mayeux c. Toyota Crédit Canada inc. (2009)......................................................................................................34GMAC Location Ltée c. Daniel Plante (CA 2002)...............................................................................................34

Louer pour acheter........................................................................................................................................ 35Suit against RTO..............................................................................................................................................................35

Le Contrat d’Entreprise.................................................................................................................... 36La nature du contrat d’entreprise............................................................................................................ 36Entrepreneur vs travailleur....................................................................................................................... 36

Jean-Claude Jobin c. Bertrand Croft Inc (CS 2001)..........................................................................................36Tommy Papaeconomou c. 177930 Canada Inc. (2009).................................................................................36CPE la Rose des vents c. Alliance des intervenants en milieu familial (2003)....................................37

Entreprise vs vente........................................................................................................................................ 38Ediriv inc. c. Delvigne (CS 2001)..............................................................................................................................38

Les règles applicables................................................................................................................................... 39Maréchal c. Radiomédia (CS 2001)........................................................................................................................39Nicholson Manufacturing Company c. Maritonex Inc. (CA 2008)............................................................39Pelouse Agrostis Turf Inc. c. Club de Golf Balmoral (CA 2003)..................................................................40

La perte de l’ouvrage.................................................................................................................................... 40Le contrat de service et les consommateurs.........................................................................................40

Introduction Générale

Les contrats en droit civil / généralités

Garcia Transport Ltee c. Cie Royal Trust, [1992) 2 RCS 499Les faits : L'intimée, Garcia Transport Ltée ("Garcia") est une compagnie de transport etd'entreposage. Elle exploitait son entreprise dans un immeuble construit sur l'un destrois lots qu'elle avait acquis de la municipalité de Brossard.

En 1983, après que Garcia eut fait défaut d'honorer ses paiements, la Banque a pris action pour réclamer le solde du prêt et, en janvier 1984, obtenait jugement pour la somme de 151 238,97 $ avec intérêts au taux de 21,75 % à compter du 24 juillet 1983, et les dépens. Elle a alors saisi les trois lots, sur lesquels Garcia avait consenti une hypothèque en garantie de la dette, dans l'intention de les faire vendre ensemble par le shérif.Questions: 1) Est-ce que l’article 1202a du CcBC est d’ordre public ?2) Est-ce que Garcia pouvait renoncer à son droit ?3) Quelle est la conséquence d’une telle renonciation ?Réponses   : 1) Oui 2) Non 3) Nullité relative du contratArticles cités   : CcBC 1202a Commentaires   : Afin de protéger les parties contractantes désavantagées, l’ordre public doit primer sur la liberté contractuelle. Puisque l’article 1202a était d’ordre public, Garcia ne pouvait y renoncer avant la vente.

Les contrats nommés

Tancelin

La réglementation des contrats nommés est supplétive ou interprétative à l’égard de la liberté contractuelle. Elle peut aussi contenir dans certains cas des dispositions impératives ou d’ordre public.

Les contrats innomés sont les contrats qui ne sont pas nommés ou encore qui comportent un modèle hybride d’au moins deux contrats nommés.

La qualification des contrats

Tancelin

La qualification est l’opération qui consiste à déterminer la catégorie juridique sous laquelle le droit range le fait matériel ou intellectuel visé par un acte juridique. La qualification dépend de la jurisprudence, de la codification et surtout de l’interprétation juridiques.

Le Louage en Général

La nature du louage

Buckwold – La location commerciale au Canada (Section 1)Le bail comme instrument utilisé pour l'acquisition et le financement de biens est devenu une composante extrêmement importante de l'économie canadienne et de l'économie mondiale.

Dans sa forme la plus simple, le bailleur qui est propriétaire des biens qui font l'objet du bail et le preneur à bail qui a droit à leur possession et à leur usage pendant une durée stipulée en contre-partie d'une somme d'argent remise ordinairement par versements. Le preneur à bail peut ou non avoir droit d'acquérir le titre de propriété des biens en exerçant une option d'achat ordinairement lorsque le bail vient à échéance.

Beaudoin Jobin – Le louage (8-11, 16)8 - L’article 1851 du Code civil du Québec définit le louage de façon juste: «Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps».

Comme on le verra, la créance, corrélative, du locataire contre le locateur, crée un droit personnel, et non un droit réel.

L’obligation de procurer la jouissance du bien ne peut pas être exécutée en un instant: par nature, elle exige du temps pour être exécutée. Elle fait donc du louage un contrat à exécution successive.

10 - Le louage ressemble à certaines institutions du droit des biens dont la nature participe souvent du contrat; on songe par exemple à l’emphytéose et à l’usufruit. De toutes les institutions créant des droits réels, l’emphytéose est celle qui se rapproche le plus du louage.

Les critères de distinction sont en général les mêmes que pour l’usufruit. Il convient d’ajouter que, dans le louage, les droits du locataire ne sont pas restreints à ses besoins et à ceux des personnes habitant avec lui ou étant à sa charge. Dans le louage résidentiel cependant, cette différence avec le droit d’usage est plus théorique que réelle. La sous-location et la cession de bail sont permises, mais la cession d’usage ne l’est pas.

11- Le prêt à usage, dans les faits, comporte une certaine ressemblance avec le louage: car, dans un cas comme dans l’autre, le bénéficiaire est mis en possessio. Mais, au plan juridique, la distinction entre ces deux contrats est claire. D’abord, le louage est un contrat à titre onéreux

et le prêt à usage, un contrat à titre gratuity; à elle seule, cette différence essentielle permet souvent de qualifier une convention.

C’est dans l’objet principal que les parties avaient en vue pour le contrat qu’on trouve la clé de la distinction entre le louage et le depot.

16 – Le Crédit-Bail

Essentiellement, le crédit-bail mobilier est une opération qui a pour objet de financer l’utilisation d’un bien neuf, tel que machinerie, véhicule ou autre équipement, en profitant d’avantages fiscaux. L’opération comporte au moins deux contrats: d’une part, la vente, par un fabricant ou un distributeur à un prêteur, d’un bien choisi par le client pour son propre usage, et, d’autre part, le «louage» («leasing» dans le Code civil, ou financial lease ) de ce même bien, par le prêteur au client, pour un loyer total équivalant à la somme du prix d’achat et du coût du crédit. Dans le Code civil du Québec, les parties sont désormais appelées «crédit-bailleur» («lessor») et «crédit-preneur» («lessee»).

Le Code civil du Québec donne la notion et énonce les conditions de validité et d’opposabilité du crédit-bail. C’est le contrat par lequel le crédit-bailleur met un bien meuble à la disposition du crédit-preneur pour une période déterminée et moyennant une contrepartie; le bien a été acheté d’un tiers par le crédit-bailleur, à la demande et conformément aux instructions du crédit-preneur.

Il faut toutefois réserver le cas particulier où les parties ont intitulé leur convention «louage», alors que le bien meuble a été choisi par le «locataire», qu’il est utilisé par lui pour les fins de son entreprise, que le «locateur» l’a acquis d’un tiers selon les instructions du «locataire» pour le mettre à la disposition de celui-ci pour une période déterminée et moyennant un loyer en argent et en se dégageant de toute obligation pour l’aptitude du bien et l’entretien: en réalité, il s’agirait là essentiellement d’un crédit-bail et, alors, à notre avis, les règles impératives du Code civil du Québec sur le crédit-bail devraient s’y appliquer, car les tribunaux ne sont jamais liés par le nom que les parties donnent à leur convention selon les instructions du «locataire».

Restau-Service c. Ioannis « Johnny Psiharis » CA 2003 Les Faits   : À l'époque pertinente, en août 2000, la demanderesse, alors désignée Encan Lehoux inc. ("Lehoux"), exploite un commerce de vente et de location d'équipements de restaurant. Le 4 août 2000, une entente en apparence de "location" d'équipements, de comptoirs et de réfrigérateurs intervient entre Lehoux et Psiharis au nom de Casa Nostra.

Questions: 1) La demanderesse a-t-elle vendu ou loué les équipements à Casa Nostra?2) Le cas échéant, les droits que possède la demanderesse à l'égard des équipements en question sont-ils opposables aux défendeurs?Réponses   : 1) Vendu 2) Non car pas de publication

Articles cités   : CcQ 1425; 1851; 1890; 1745Commentaires   : Pour déterminer la véritable nature du contrat intervenu entre les parties, le Tribunal n'est pas lié par le choix des termes utilisés par les parties.

L'ensemble de la preuve convainc le Tribunal que l'intention des parties à cette transaction était, malgré les termes employés, à l'effet de vendre les équipements et non de les louer.

En se réservant la propriété des équipements jusqu'à parfait paiement du prix d'achat, la demanderesse ne pouvait larendre opposable aux tiers que si cette réserve était publiée.

La publication du bail

Buckwold – La location commerciale au Canada (Section 4)L'aspect contractuel d'une opération de location domine dans la détermination des droits et obligations des parties en vertu du contrat. Cependant, c'est l'intérêt propriétal qui est à la source des litiges entre les tierces parties et le preneur à bail ou le bailleur.

Cela veut dire qu'un bailleur qui omet de faire enregistrer son intérêt peut être relégué avec les tierces parties.

Carsley – Commercial Lease Registrations in QuébecL’article 2999.1 du CcQ permet la publication, dans le cas d’un bail commercial, d’un avis sans que le loyer ni soit mentionné. Cet article règle un ancien problème ou les baux contenaient des clauses de confidentialité entourant le loyer. Or, le droit de publication d’un bail est d’ordre public (CcQ 2936).

Honda Canada Finance c. Michel Verdier & Associés (Faillite de François Massouris) (2002)Les Faits   : Le 6 avril, l'appelante,Honda Canada Finance inc. (Honda), achète de Acura Plus Bienville ltée (Acura Plus) une automobile de marque Acura Integra pour un prix de 25 305,45 $.

Ce même jour, Honda obtient de Acura Plus une cession de tous ses droits dans le contrat de location de 48 mois du même véhicule, consenti par Acura Plus aux deux débiteurs, François Massouris et Christine Robert.

Le 25 avril, Honda fait parvenir au syndic intimé une preuve de réclamation relative à l'automobile et le lendemain même, soit le 26 avril, publie au registre des droits le contrat de location.

Le 28 mai, le syndic conteste la réclamation de Honda au motif que le contrat de location ayant été publié plus de 15 jours après sa conclusion, et, en tout état de cause postérieurement à la faillite, ne saurait lui être opposable. Questions: 1) Le syndic est-il un tiers au sens de l’article 18522) La formalité de publicité est-elle nécessaire à la sauvegarde de la réserve du droit de propriété ?Réponses   : 1) Oui 2) OuiArticles cités   : CcQ 1852Commentaires   : Il me paraît donc que la cession du droit de propriété, de même que tous les attributs de son exercice, font partie du contrat de location parce qu'indissociablement liés à celui-ci, sont des droits «…résultant du bail» et donc que la publication régulière de celui-ci aurait permis de sauvegarder la réserve du droit de propriété.

Services DailmerChrysler Canda c. Jean-François Lebel (2004) -- Lefebvre (Syndic de)Les Faits   : Le 19 avril 1999, les intimés ont loués des véhicules d’un concessionnaires automobile pour une durée de 36 mois. Le concessionnaire au moment de la location cède le contrat de bail à l’appelante Services DailmerChrysler.

Au moment de la conclusion du bail, l’art. 1852 C.c.Q. exigeait depuis 1998 la publication au RDPRM des droits résultant des baux mobiliers. Cette publication n’a été faite que le 24 novembre 2000. Ce retard se trouve à l’origine du présent litige.

Questions: 1) Le locateur à long terme de véhicules automobiles détient-il des droits assimilables à une sûreté ?2) Ces droits doivent-ils être publiés ?3) Le syndic se trouve-t-il dans la situation d’un tiers et peut-il lui opposer le défaut de publication de ses droits ?

Réponses   : 1) Non 2) N/A 3) Non (En raison de son rôle)Articles cités   : CcQ 1749, 1752, 1756, 1847, 1852, 1890, 2647, 2941Commentaires   : En vertu d’une telle convention, l’automobile demeure dans le patrimoine du locateur, le locataire n’ayant que le droit de l’utiliser conformément aux dispositions du bail et des lois applicables.

Bien que le droit de propriété du locateur ne découle pas du bail, les règles relatives à la publicité des droits en modulent les effets à l’égard des tiers puisque son opposabilité dépend de sa publication. L’obligation de publication n’a toutefois pas pour effet de transformer le droit de propriété en une simple sûreté.

Le statut et les fonctions attribuées au syndic à la suite de l’ouverture d’une faillite ne permettent pas de le considérer comme un tiers habilité à soulever l’inopposabilité des droits du locateur du véhicule automobile, en raison de la violation de l’obligation de publication. La nature du rôle du syndic et sa qualification juridique varient selon la nature de ses interventions. Le syndic ne détient pas un intérêt supérieur à celui du failli sur les biens visés par son intervention, sauf disposition législative à l’effet contraire.

Robert Sebag c. 174512 Canada Inc. CS (2006)Les Faits   : On demande au Tribunal de décider de la validité d'un bail qui a été conclu le 1 juillet 1999 et qui est assez particulier. C'est un bail d'une durée de 15 ans; il expirera donc en 2014.

Le bail contient des dispositions un peu particulières qui favorisent largement le locataire qui était anciennement propriétaire par l’entremise d’une autre compagnie du bâtiment en question. Questions: 1) Le bail est-il valide

Réponses   : 1) Non (il est de nullité absolue)Articles cités   : Commentaires   : Il semble clair que M. St-Jules savait au 1er juillet 1999, que 9006 ne demeureraitpas propriétaire de la bâtisse pendant très longtemps.Il s'est fait un bail pour se donner le droit de rester dans les lieux pour une très longue période de temps à un prix qu'on peut qualifier de dérisoire alors qu'il savait fort bien que le locateur avec qui et pour le compte de qui il transigeait, parce que c'est lui qui a signé pour les deux parties, ne resterait pas en possession des lieux loués très longtemps.

Dans ce cas-ci, cela ne fait aucune différence. En fait, le Tribunal conclut que le bail est un document frauduleux, qui est nul ab initio.

Compagnie des chemins de fer nationaux du Canada c. Télé-cinéma Taurus inc. CS (2006)Les Faits   : CN est propriétaire d’un terrain qui est loué à Alstom. Taurus entreprend de longues démarches pour devenir sous-locataire d’une portion de terrain loué par Alstom.

L’offre de sous-location est conditionnelle à obtenir l’approbation du Conseil d’Administration de Taurus.

Questions: 1) L’offre de sous-location était-elle toujours en vigueur au 20 avril 2004 ?2) Si oui, était-elle opposable au CN ?3) Dans l’affirmative, pouvait-elle être publiée pour l’inscription au registre foncier ?

Réponses   : 1) Non 2) Non 3) NonArticles cités   : CcQ1852Commentaires   : 1) Le Tribunal ne peut considérer cette réponse comme satisfaisante. Taurus a requis une prolongation de l'échéance pour approuver l'Offre de sous-location; Alstom y a acquiescé conditionnellement à l'exécution de certaines conditions. Taurus ne s'y est pas conformé.

Par son propre comportement et par son défaut d'agir, Taurus a donné lieu à l'application de l'article 40 de l'Offre de sous-location, stipulée à son bénéfice. Le Tribunal est d'avis que l'Offre de sous-location est devenue nulle et non avenue, « null and void », dès le 30 septembre 2002.

3) Les droits personnels ne peuvent être publiés que lorsque la loi le prévoit expressément. Alors que le législateur permet spécifiquement la publicité d'une cession des droits résultant du bail, il ne permet pas l'inscription au registre d'une convention de sous-location. En effet, le Tribunal considère que la sous-location entraîne la création de nouveaux droits entre un sous-locateur et un sous-locataire, et non la cession des droits du locataire au sous-locataire.

Le Bail Immobilier Non-Résidentiel

La formation du bailIl y a formation d’un bail à partir du moment où il y a entente sur la nature du bien loué, la durée du bail et le loyer.

« Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. » (C.c.Q. 1851).

90007-1416 Québec Inc. c Olivette Jalbert Perreault (CS 1999)Les Faits   : Les demandeurs veulent louer un bâtiment pour y exploiter une compagnie. Ils signent un document comportant une clause conditionnelle à ce que le locataire obtienne un permis d’affaire pour opérer la bâtisse et l’obtention d’un prêt bancaire.

Il existe une deuxième copie du bail dont une version annoté qui ne contient seulement une signature. Lorsque vient le temps de procéder à la signature d’un bail notarié, une guerre de tranché s’amorce entre les parties. Qui plus est, des améliorations locatives sont amorcées entre temps. Questions: 1) L’entente du 13 mai 1994 constitue-t-elle un bail ?2) Les locataires ont-ils rencontrés les conditions du bail ?3) Les locataires ont-ils renoncés aux droit découlant du bail ?Réponses   : 1) Oui 2) Oui 3) NonArticles cités   : CcQ 1851Commentaires   : 1) L’entente du 13 mai annotée comporte tout les éléments essentiels du bail soit le bien loué, la durée et le loyer. La condition entourant la signature d’un bail notarié ne change pas la validité du premier bail. 2) Les locataires ont remplis la condition d’obtenir un prêt bancaire même s’ils n’ont pas dépensés cet argent. 3) En acceptant de renégocier avec le notaire les clauses de la première entente, les locataires n’ont pas pour autant renoncés à leur droit du premier bail. Comme les négociations n’ont pas aboutis, le premier contrat demeure valide.

Frankel Entreprise LTD. c Albert Makad (CS 1985)Les Faits   : Dans les négociations entourant la signature d’un bail commercial, les parties s’entendent sur le lieu, la durée et le loyer. Par contre, ils discutent de certaines modifications à faire sur l’un des étages du bâtiment. Un document intitulé « offer to lease » est alors rédigé et signé par les parties. Cette offre contenait une clause stipulant que le bail ne prendrait effet qu’au moment de la signature d’un contrat formel. Ce contrat formel n’a jamais été signé. Questions: 1) L’entente « offer to lease » constitue-t-elle un bail ?Réponses   : 1) Oui Articles cités   : CcBC 1600-1601-1602Commentaires   : L’entente comporte tout les éléments essentiels du bail soit le bien loué, la durée et le loyer. La condition entourant la signature d’un bail officiel n’est pas nécessaire à la validité du bail  ; il s’agit plutôt d’une formalité.

La négociation du bail

Beyer – Les contrats d’adhésion

Il y a contrat d’adhésion lorsque les stipulations essentielles sont imposées par l’une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions et qu’elles ne pouvaient en réalité être librement discutés. En aucun cas un contrat d’adhésion est pour autant inexécutoire, simplement que certaines clauses sont sujettes à des articles spéciaux du code. C’est le cas des clauses externes, des clauses abusives, des clauses illisibles ou incompréhensibles.

Dans le cas du bail, il faut comprendre qu’il s’agit d’une question de fait. D’ailleurs, l’annulation d’une clause abusive n’entraîne pas pour autant l’annulation du bail lui même. Il convient donc de conserver des preuves qu’il y a bel et bien eu négociations ou encore possibilité de négociation.

On doit parfois aussi considérer la présomption de bonne foi dans la négociation. Peu de jurisprudence existe sur le sujet.

Boulevard Dodge Chrysler c. DaimlerChrysler Canada inc. (CS 2007)Les Faits   : Le propriétaire Kreuzer loue les locaux à Daimler Chrysler qui les a sous-loués au concessionnaire. Le bail contient diverses clauses par lesquelles Daimler Chrysler se décharge de sa responsabilité. Ces clauses sont au coeur du débat aujourd'hui. Dans les années qui suivent la signature du bail, il semble y avoir eu des problèmes avec la toiture de l'immeuble, qui serait défectueuse: le toit a coulé.Questions: 1) Le contrat de mars 2001 est-il un contrat d’adhésion ?2) Dans l’affirmative, les clauses exonératoires sont-elles abusives ?Réponses   : 1) Oui 2) Oui mais partiellementArticles cités   : CcQ : 1379; 1437; 1854 ; 1858Commentaires   : 1) Il est évident que, dans ce cas-ci, le contrat a été rédigé par Chrysler ou pour son compte ou suivant ses instructions. La seule question qui se pose est de savoir si les stipulations essentielles pouvaient ou non être librement discutées. Essentiellement, il s'agit d'une question de fait. Il faut donc analyser la preuve. Dès lors, le Tribunal conclut qu'il s'agissait ici d'un contrat d'adhésion et non d'un contrat de gré à gré . Les clauses essentielles du sous-bail ne pouvaient pas être librement discutées.

2) Le Tribunal entend donc restreindre les conclusions aux clauses exonératoires qui dénaturent le contrat de bail tel que défini au Code civil du Québec. (Voir le jugement pour les clauses qui le sont vs celles qui ne le sont pas)

Olio c. Hotel Best Western. (CS 1999)Les Faits   : Olio a signé un bail pour l’exploitation d’une cafétéria. Elle estime que certaines clauses du bail sont abusives car elles n’ont pas été librement discutées et consenties par les deux partiesQuestions: 1) Le bail est-il un contrat d’adhésion ?2) Dans l’affirmative, la clause de garanties bancaires est-elle abusive ?Réponses   : 1) Oui 2) Oui

Articles cités   : CcQ : 1379; 1437Commentaires   : 1) De I'ensemble de cette preuve, le tribunal estime que la demanderesse n'a pas librement consenti aux clauses en litige et que la défenderesse a profité de l'ensemble des circonstances et abusé de son pouvoir inégal de négociateur en imposant de mauvaise foi ces conditions du bail.

En l'espèce, les clauses en litige sont de l'essence même du contrat compte tenu de la durée et de I'usage consenti et compte tenu de l'ensemble des circonstances Ces clauses ont été imposées par la défenderesse et n'ont pas été librement consenties Elles sont abusives et déraisonnables.

Fairway Realties Inc. c. 169493 Canada Inc. (CS 1998)Les Faits   : La demanderesse est propriétaire d’un immeuble commercial abritant des commerces au rez-dechaussée et des bureaux aux étages. Vers 1990 elle loue au même locataire deux locaux adjacents pour l’établissement de deux restaurants.

Par la suite, locataire vend un de ses commerces au défendeur qui deviendra sous-locataire pour un prix identique au bail. Entre temps, le sous-locataire devient incapable de payer le loyer. Le locateur trouve un nouveau locataire pour le remplacer et demande une compensation pour la différence entre les deux loyers. Questions: 1) Le bail est-il un contrat d’adhésion ?2) Dans l’affirmative, la clause de déchéance de paiment est-elle abusive?Réponses   : 1) Oui 2) OuiArticles cités   : CcQ : 1379; 1437; 1854 ; 1858Commentaires   : Cette clause donne droit au locataire de se faire payer même pour les loyers à venir, lui permettant ainsi de récupérer tous les loyers prévus au bail dès le défaut du locataire d’effectuer le paiement de son loyer. Cette clause permet au locateur de récupérer les sommes qui lui sont dues au terme du bail sans avoir à attendre l’échéance mensuelle pour en réclamer le paiement. La clause est très lourde de conséquence pour le locataire, c'est pourquoi le Code civil prévoit que le tribunal peut en réduire la partie, s’il juge qu’elle est abusive.

Dans le cas sous étude, le tribunal est d’avis de ne pas applique la clause de déchéance du terme, puisqu’en regard des circonstances, elle est abusive. En effet, cette clause désavantage le locataire d’une manière déraisonnable puisqu’elle a pour effet de permettre au propriétaire de récupérer un double loyer.

Les recours

Saucier – Les clauses de résiliation ipso facto dans les baux commerciauxLa résiliation ipso facto est prévue par le Code civil à l’article 1605 lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou qu’il ne l’a pas exécutée dans les délais fixés par la mise en demeure. Cependant dans le cas d’un bail, le locataire peut attendre à la dernière minute pour payer le loyer et ainsi faire perdre beaucoup de temps au locateur.

L'intérêt, pour le locateur commercial, d'exercer une clause de résiliation de plein droit du bail réside dans le fait qu'il peut agir sans l'intervention du tribunal.

La Cour reconnaît donc le droit à la résiliation du bail lorsque les parties en ont convenu ainsi, mais elle invite à la prudence quant à la façon d'exercer cette résiliation étant donné le contrôle judiciaire a posteriori. Cette clause doit être claire et sans équivoque.

Lorsqu’il existe une telle clause, La Cour est d'avis que si le bail a déjà été résilié de plein droit au

moment du dépôt de l'avis d'intention du locataire, le locateur peut demander l'éviction de celui-ci et reprendre possession des lieux loués. Elle réitère qu'en matière commerciale, la résiliation judiciaire demeure la règle générale. Toutefois, les parties peuvent ajouter au bail une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas d'inexécution de leurs engagements contractuels.

9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc. (CA 2003)Les Faits   : Les parties ont signé un bail qui contient une clause stipulant qu’à défaut de payer le loyer à échoir, le bail sera résolut de plein droit à l’option du bailleur. Le bail contient une seconde clause stipulant que le cas échéant, le bailleur deviendra propriétaire des biens du locataire et qu’il pourra les enlever, au frais de ce dernier du lieu loué et ce nonobstant tout règlement ou loi à l’effet contraire. Faut de payer son loyer, le locataire est mis en demeure puis expulsé. Questions: 1) Peut-il y avoir résiliation de plein droit d’un bail commercial pour non-paiement du loyer lorsque le bail le prévoit ?2) Le recours en résiliation judiciaire du bail exercé par l’appelante fait-il échec à la possibilité de résiliation de plein droit du bail ?Réponses   : 1) Oui 2) OuiArticles cités   : CcQ : 1605; 1883; 1893Commentaires   : Je ne vois rien qui permettrait de conclure à l'invalidité de la clause résolutoire convenue par les parties et insérée dans le bail commercial les liant. L'article 1893 C.c.Q. ne vise que le bail portant sur un logement.

2) Dans ce contexte, j'estime que le recours en résiliation judiciaire formé par l'appelante, et toujours pendant à la date de la mise en demeure du 20 mai 1999, faisait échec à ce qu'elle puisse en même temps prétendre à la résiliation de plein droit du bail. Je conclus donc qu'en l'espèce, l'appelante ne pouvait pas prétendre à la résiliation de plein droit du bail le 21 mai 1999 et que sa prise de position en ce sens, et l'expulsion subséquente des intimés, constituaient une faute engageant sa responsabilité pour le préjudice subi par ces derniers.

PlaceFleur de Lys. c. Tag’s Kiosque Inc. (CA 1995)Les Faits   : L’appelante est propriétaire d’un centre d’achat à Québec. Elle loue des locaux à des commerçants, notamment à l'intimée, qui exploite deux commerces de restauration rapide («Le Napoli» et «Le Delli») depuis 1983.

En 1994, un litige oppose les parties. La locataire-intimée constate une diminution relativement importante de son chiffre d'affaires qu'elle impute au fait que l'appelante, en contravention avec certaines dispositions du bail, aurait laissé s'établir dans le centre d'achat d'autres restaurants qui lui feraient une concurrence déloyale. En mars 1994, l'intimée arrête donc purement et simplement de payer son loyer, tout en continuant d'occuper les lieux.

L’appelant tente d’obtenir la résiliation de plein droit du bail.Questions: 1) Le locateur a-t-il droit à la résiliation de plein droit de par l’article 1604 ou encore 1605 Réponses   : 1) Oui Articles cités   : CcQ : 1604; 1605; 1914; 1915; 1882Commentaires   : Pour ce qui est du louage, c'est un ensemble plus complexe de textes qui doit être pris en considération. La lecture des articles 1851 à 2000 C.c.Q. révèle, en effet, que le législateur a prévu trois types de résiliation en cas d'inexécution d'une des obligations prévues au contrat.

Le premier est celui de la résiliation judiciaire, c'est-à-dire prononcée par un tribunal pour un manquement judiciairement constaté à l'une des obligations contractuelles.

Le second cas est celui de la résiliation de plein droit. On la retrouve de façon spécifique dans deux cas, soit aux

articles 1914 et 1916 C.c.Q. (cas du logement insalubre) et 1975 C.c.Q. (hypothèse du déguerpissement).

Enfin, mais il s'agit là surtout d'hypothèses non nécessairement fondées sur l'inexécution d'une obligation, c'est-à-dire des cas de dissolution du contrat par un acte volontaire, on retrouve aussi des situations de droit à la résiliation unilatérale assortie de certaines conditions préalables (donner un avis, par exemple) (articles 1877, 1882, 1974, 1976, 1982, 1991 et 1995 C.c.Q.). C'est aussi le cas du contrat d'entreprise mentionné plus haut.

Cession et sous-location

Larochelle – La sous-locationLa sous location est un contrat de louage distinct par lequel un locataire s’engage envers une autre personne à lui procurer la jouissance d’un ben dont il a lui même la jouissance en vertu d’un bail. Il n’y a pas de lien contractuel entre le sous-locataire et le propriétaire.

L’article 1874 du CcQ limite la responsabilité du sous-locataire envers le locateur principal. Il est donc très dangereux pour un sous-locataire de payer d’avance le sous-locateur.

La cession de bail est un contrat par lequel le locataire cède à un tiers les droits et obligations qui lui résultent de ce bail. Il y a littéralement transfert du bail et des obligations.

Pour céder ou sous-louer son bail le locataire doit remplir trois conditions. Il doit aviser le propriétaire, lui fournir le nom et l’adresse du sous-locataire/cessionnaire et obtenir le consentement du locateur. Ce consentement ne peut être refusé sans motif sérieux. Il a 15 jours pour indiquer son refus.

Les clauses interdisant la cession ou la sous-location sont interdites en matière de logements mais pas autrement. Cependant il semblerait que ce soit parfois perçu comme étant d’ordre public. La jurisprudence est déchirée sur le sujet.

Paquin – Louage commercial L’article 1870 sur le consentement présumé n’est pas d’ordre public.

Immeubles Francana Limitée c. Farbec Inc. (CA 1996)Les Faits   : Après avoir signé un bail, le locataire a fait des améliorations de 200 000$ au site loué. Or, il décide de le sous-louer à un sous-locataire qui accepte de rembourser 100 000$ des améliorations.

Le locateur veut profiter de la situation et refuse d’accepter la sous-location sans qu’une quotte lui soit remis. Questions: 1) Le locateur a-t-il abusé de son droit ?Réponses   : 1) Oui Articles cités   : Commentaires   : De fait, le présent dossier offre un bel exemple d'un abus de droit: détenteur du droit de reprendre l'immeuble plutôt que de souffrir la venue d'un nouveau locataire qui paierait le même loyer que celui prévu dans le bail principal, Francana invoque ce droit parce que Farbec refuse de lui payer une partie des 100 000$ que le sous-locataire est disposé à payer à Farbec et, en faisant cela, Francana empêche Farbec de récupérer une partie des sommes investies dans les améliorations locatives. Voici un droit exercé à mauvais escient, par malice, de mauvaise foi et qui cause un préjudice au débiteur.

Jean-Paul Malouin. c. Ferme Guy Bonin Enr (CA 2000)Les Faits   : L’appelante est propriétaire d’un centre d’achat à Québec. Elle loue des locaux à des commerçants, notamment à l'intimée, qui exploite deux commerces de restauration rapide («Le Napoli» et «Le Delli») depuis 1983.

En 1994, un litige oppose les parties. La locataire-intimée constate une diminution relativement importante de son chiffre d'affaires qu'elle impute au fait que l'appelante, en contravention avec certaines dispositions du bail, aurait laissé s'établir dans le centre d'achat d'autres restaurants qui lui feraient une concurrence déloyale. En mars 1994, l'intimée arrête donc purement et simplement de payer son loyer, tout en continuant d'occuper les lieux.

L’appelant tente d’obtenir la résiliation de plein droit du bail.Questions: 1) Les locateur peut-il refuser la sous-location sans motif sérieux ?Réponses   : 1) NonArticles cités   : CcQ : 1870; 1871Commentaires   : Ces articles sont d'ordre public dans le cas d'un bail d'un logis, mais non, comme c'est le cas ici, dans le cas d'un bail d'un terrain. Ils sont cependant supplétifs: en l'absence d'une stipulation dans un bail, les articles trouvent application. L'intimée n'a pas offert de motif sérieux pour justifier son refus de sous-louer.

Le loyer

Larochelle – Classification des bauxBail de type brut

Le locataire doit uniquement payer le loyer, l’ensemble des autre dépenses sont à la charge du locateur.

Bail de type net :

Bail Net : Le locateur perçoit un loyer qui équivaut au capital du bâtiment construit pour le locataire. Le locataire doit payer les frais d’entretien et d’administration. Seul les grosses réparations sont à la charge du locateur.

Bail Net Net : Ce bail porte sur un édifice déjà construit. Le locataire à la charge des grosses réparations.

Bail Net Net Net : Le locateur loue un terrain sur lequel le locataire s’engage a construire un bâtiment qu’il remet au locateur à la fin du bail.

Bail Net Net Net Net : Le propriétaire vend l’immeuble dans le but d’obtenir du capital et le reloue immédiatement du propriétaire pour une certaine période. On procède par deux contrats. Le loyer de base sert à rembourser le capital investi alors que le loyer additionnel doit servir absolument aux charges reliées à l’immeuble.

Les suretés du locateur

Larochelle – Classification des bauxL’hypothèque mobilière : N’est plus possible depuis le CcQ

Le cautionnement : Elle est possible et comporte certains précision à l’article 2363

Le dépôt : N’est pas vraiment possible surtout en raison de 1801

Le prêt : Mauvaise façon de contourner le prêt que de passer pas la location d’argent.

La lettre de garantie : Possible, mais peu utilisée.

Délivrance, jouissance, aptitude

Larochelle – Droits et obligations résultant du bailObligation de délivrance : Il s’agit d’une obligation impérative de livrer le bien dans un état donné avec les accessoires qui s’y rapportent.

État du bien loué : L’article 1854 pose deux exigences quant à l’état du bien lors de la délivrance soit en bon état de réparation et d’entretien ET le locateur doit garantir que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué.

Garantie d’aptitude : La garantie d’aptitude est liée aux qualités matérielles et fonctionnelles du bien et ce pour TOUTE la durée du bail.

Entretien et réparation : C’est à la charge du locateur. Lorsqu’il néglige de le faire, le locataire peut procéder en vertu de 1867. Lorsqu’elles sont urgentes c’est en vertu de 1868.

Clauses d’exclusivité et de non-concurrence : Valide en principe

Obligation de réparer le préjudice en raison des pertes : L’article 1862 est très clair.

Changer la forme ou la destination du bien loué : Interdit par le code à l’article 1856

Place Boucher et Desrochers inc. C. Cousineau (2008)Les Faits   : La locataire veut louer un local commercial pour y exploiter une franchise de magasin du dollar. Après avoir signé le bail, elle découvre qu’elle ne peut pas obtenir de permis en raison de problème de zonage.

Elle finit par obtenir le permis, mais elle refuse de payer le loyer entre le moment de la signature et l’obtention du permis. Questions: 1) Le locataire doit-il payer le loyer d’un bien dont-il n’a pas la jouissance prévue au bail ?Réponses   : 1) NonArticles cités   : CcQ : 1858Commentaires   : C’était au locateur de s’assurer que le local qu’il louait à un locataire voulant exploiter un commerce, dont l’objet correspondait à celui décrit au paragraphe 5.6 du bail, pouvait s’y prêter.

De même, l’impossibilité pour le locataire d’obtenir un permis en raison du zonage applicable constitue un trouble de droit dont est responsable le locateur.

Karrum Realties Inc. c. Ama Investments Inc. (CA 2007)Les Faits   : Les locataires d’un immeuble sont troublé par la présence d’un Peep-Show a proximité de leur immeuble commercial. Les locataires avaient reconnus dans leur bail avoir inspecté les lieux et s’en être déclaré pleinement satisfaits. Cette clause mentionne même la présence du club de danseuses nues.

Questions: 1) La clause exonératoire est-elle valide ?Réponses   : 1) OuiArticles cités   : CcQ : 1854Commentaires   : On ne peut pas reprocher à l'appelante d'avoir manqué à l'obligation qui lui incombait d'offrir la jouissance paisible des lieux à Ama puis à NYC, dans la mesure où elle s'en était libérée par une clause explicite du bail. Pour la même raison, on ne peut pas non plus lui reprocher l'insuffisance des démarches qu'elle a faites en vue de tenter de régler le problème.

Ni l'un ni l'autre des intimés ne peut donc invoquer à ce chapitre un manquement qui lui permettrait d'échapper à ses obligations contractuelles.

Hypertec systèmes. cAntoine Morin et associés. (CA 2007)Les Faits   : Après avoir conclu un bail sur un immeuble, la locataire est troublé par une infiltration d’eau, un mauvais entretien des lieux et la présence d’un club échangistes comme voisin.

Questions: 1) Est-ce que l’usage des lieux ou l’activité commerciale à connotation immorale d’un des locataires de l’édifice est un motif, de résiliation d’un bail ?Réponses   : 1) NonArticles cités   : CcQ : 1861Commentaires   : En l’espèce, il n’est certes pas plaisant pour une firme de l’envergure et de la réputation de la requérante d’oeuvrer dans un milieu semblable ses activités étant associée, ne serait-ce que par railleries, à un commerce à connotation érotique. Cependant, il faut vivre avec son temps.

La littérature juridique en cette matière de location, qui traite de la compatibilité des baux entre eux, de ce qui peut être tolérable comme disparité, datant de plus de 10 ans, en tout respect, ne semble plus au Tribunal avoir la même force. Aujourd’hui, plus que jamais, ce sont les lois et règlements publics qui déterminent, l’emplacement des activités commerciales, industrielles et résidentielles.

C’est le pouvoir public qui dit aux commerçants où ils peuvent exploiter leur commerce. Autrefois on associait ordre public et bonnes moeurs, ce qui n’est plus le cas.

Goodman c. Groupe de Divertissement SAF INC. (2006)Les Faits   : Le locataire ne peut opérer légalement son commerce en raison du zonage. Le locataire s’engage dans son bail a se porter acquéreur des permis nécessaire à l’exploitation de son commerce. Questions: 1) Quelle est la portée des obligations du locateur en matière de permis ?2) Peut-il se dégager de celles-ci en imposant au locataire de s’enquérir de ces permis ?Réponses   : 1) Non 2) NonArticles cités   : CcQ : 1854; 1858; 1863Commentaires   : Le Tribunal considère qu’il est fondamental et impératif pour un locateur (et, par le fait même, ses

représentants), désirant offrir en location un espace commercial dans son édifice, de connaître, entre autres, les exigences et, surtout, les restrictions auxquelles sont assujettis l’édifice et le local à louer aux termes des règlements de zonage applicables.

Charron c. Théôret (1998)Les Faits   : Le locataire veut ouvrir une école de karaté. Il découvre après avoir signé le bail qu’il ne pourra pas obtenir le permis nécessaire à l’exploitation de son école. Il entreprend alors des améliorations à l’immeuble pour se conformer aux règles, mais malgré tout il est incapable d’obtenir son permis. Questions: 1) Le locataire peut-il résilier le bail ?Réponses   : 1) OuiArticles cités   : CcQ : 1854Commentaires   : C’est donc une obligation du locateur de s’assurer que la réglementation municipale permet la location des lieux pour les fins pour lesquelles ils sont loués. Or il n’est pas contesté que le défendeur a informé les demandeurs de son intention d’y ouvrir une école de karaté. On ne peut avoir une école de karaté sans respecter la réglementation municipale. Ce n’était pas au locataire de faire les dépenses aux locaux pour les rendre conformes aux exigences municipales.

Beaulieu c. Falardeau (2010)Les Faits   : Une locataire refuse de payer son loyer commercial car elle estime être privée de la jouissance du bien loué. Notamment 6 fuites d’eau, le manque d’eau chaude, l’insuffisance du système électrique et la présence d’individus indésirables (i.e. quatters).

Le bail contient différentes clauses exonératoires qui sont au cœur même du débat. Questions: 1) La clause exonératoire de responsabilité est-elle valide? (articles 1458, 1437 et 1474 du Code civil du Québec) 2) Selon la réponse apportée à cette première question, madame Falardeau a-t-elle droit à des compensations pour privation de jouissance paisible des lieux loués? (articles 1851, 1854, 1859, 1860, 1863, 1864, 1867 et 1868 du Code civil du Québec);Réponses   : 1) Oui (Sauf dans le cas de la faute lourde) 2) Voir chaque casArticles cités   : CcQ : 1854; 1858; 1859; 1861Commentaires   : Fuite d’eau : La clause exonératoire ne protège pas le propriétaire contre de telles conditions récurrentes, connues par lui et non réparées avec diligence raisonnable. Il s'agit d'une faute lourde au sens de l'article 1474 C.c.Q. + 1858 C.c.Q.

Problème d’eau chaude : Encore là, il s'agit de contraintes anormales auxquelles elle n'avait pas à s'attendre et que monsieur Beaulieu connaissait.

Occupants indésirables : Les inconvénients causés par ces indésirables sont allés au coeur même de la jouissance paisible des lieux pour laquelle madame Falardeau avait accepté de payer un loyer mensuel de 1 322,22$. (CcQ :1859 + 1861)

Refoulement d’égout : La clause s’applique car il n’y a pas de faute lourde.

Analena Enr c. Aguida Zarak Bakka (2004)Les Faits   : Mme Zarak loue un immeuble dans le but d’y opérer un restaurant. Elle ne peut pas obtenir le permis nécessaire. Le bail stipule que la responsabilité d’obtenir les permis incombe directement au locataire. Questions: 1) Quelle est la portée des obligations du locateur en matière de permis ?

2) Peut-il se dégager de celles-ci en imposant au locataire de s’enquérir de ces permis ?Réponses   : 1) C’est au locateur 2) NonArticles cités   : CcQ : 1854; 1858; 1863Commentaires   : Le Tribunal considère qu’il est fondamental et impératif pour un locateur (et, par le fait même, ses représentants), désirant offrir en location un espace commercial dans son édifice, de connaître, entre autres, les exigences et, surtout, les restrictions auxquelles sont assujettis l’édifice et le local à louer aux termes des règlements de zonage applicables.

Analena ne pouvait se soustraire à ces obligations impératives en prétendant que Mme Zarak aurait dû faire les vérifications nécessaires quant au zonage avant d’initier les démarches qu’elle a faites de bonne foi après la signature du Bail et d’encourir les dépenses maintenant réclamées.

En raison de ce qui précède, le Tribunal conclut qu’Analena n’a pas exécuté ses obligations en vertu du Bail aux termes des articles 1854 et 1858 C.c.Q. et que la résiliation du Bail doit être prononcée en vertu des dispositions de l’article 1863 C.c.Q.

142883 Canada Inc. c. 9037-8068 Québec Inc. (2004)Les Faits   : Les locataires (9037-8068 Québec) veulent louer un espace commercial pour y opérer un centre de beauté. Peu de temps après la signature du bail, le propriétaire loue un local voisin à un restaurant chinois qui viendra troubler l’exploitation du centre de beauté en effectuant des réparations. Questions: 1) La locataire à-t-elle droit à une compensation en vertu de 1854 ?Réponses   : 1) OuiArticles cités   : CcQ : 1854Commentaires   : La preuve indique clairement que les inconvénients causés par les travaux de construction de Buffet Fu-Lam furent majeurs et dépassèrent nettement les inconvénients auxquels un locataire d'un immeuble commercial peut s'attendre lorsque des travaux de rénovation sont effectués pour l'aménagement d'un local voisin.

Aucune mesure n'a été prise par le locateur avant ou pendant ces travaux ni avant le consentement au bail du restaurant.

Usage et concurrence

Steve McLinden – Mobile TenantsParle de l’influence de certains gros locataires à l’intérieur de centres commerciaux.

Robert Mongeau – Les clauses d’usagesLes clauses d’usages doivent être suffisamment générale sans tomber dans l’excès et le zèle. Ex : «  Pas de vente de produits alimentaires » « utilisé comme supermarché et rien d’autre »

Opération continue : Il est possible de prévoir contractuellement une obligation du locataire d’opérer son commerce.

Ajustement : Il est important avant de signer un nouveau bail de vérifier quels sont les engagements avec les autres locataires.

Changement d’usage : Déjà adressé par l’article 1856 du C.c.Q.

Carsley-Power – Centre LeasesGo-Dark clause : Il s’agit des cas ou le commerce veut fermer pour une période de temps donner mais qu’il lui est interdit de le faire contractuellement.

Société Immobilière Trans-Québec c. 2981092 Canada Inc. (CA 1998)Les Faits   : Plusieurs locataires d’un centre commercial servent de la nourriture bouffe-minute. L’enjeu est de savoir si les clauses d’exclusivités qu’ils ont sont contradictoires. Questions: 1) Le locataire possède-t-il une exclusivité en vertu de son bail ?Réponses   : 1) NonArticles cités   : Commentaires   : With respect, I do not believe that clause 5.1, which limits the use by respondent of the premises leased, involved any corollary obligation on the part of the lessor to refrain from leasing space in the shopping centre, and particularly the food court, to another lessee offering similar kinds of food. There are commonly several stores and restaurants in shopping centres and other buildings offering similar products.

It is important to note at the outset that in this case, unlike the Posluns case, there was an express exclusion of exclusivity in the lease, so that even assuming without deciding, that a lessor may, in some cases, have a duty to maintain a balance of the kinds of businesses which he rents in a shopping centre, I believe any such obligation would have been specifically excluded in this case.

3670571 Canada Inc. c. Groupe De Divertissement Superclub Inc. (CS 2006)Les Faits   : Dans un même centre commercial, un commerçant de disque audio et un Superclub Videotron cohabite. Le Superclub possède une clause d’exclusivité sur la vente de DVD. Or l’appelante vend à titre accessoire des DVD de spectacle musicaux. Questions: 1) Est-ce que la vente de DVD de musique va à l’encontre de la clause d’exclusivité de Videotron ?Réponses   : 1) NONArticles cités   : Commentaires   : Qui plus est, il ressort de la preuve qu'une large portion de l'inventaire de DVD de la défenderesse consiste en des spectacles de musique. Or, celle-ci n'est-elle pas autorisée à vendre tout article se rapportant à la musique?

L'évaluation des inconvénients respectifs que peuvent subir les parties selon la décision à rendre et la prépondérance qui s'en dégage militent en faveur des défenderesses et ne sont pas contrebalancées par le préjudice que pourrait subir la demanderesse si l'injonction interlocutoire n'était pas accordée.

Restau-Service c. Ioannis « Johnny Psiharis » CA 2003 Les Faits   : À l'époque pertinente, en août 2000, la demanderesse, alors désignée Encan Lehoux inc. ("Lehoux"), exploite un commerce de vente et de location d'équipements de restaurant. Le 4 août 2000, une entente en apparence de "location" d'équipements, de comptoirs et de réfrigérateurs intervient entre Lehoux et Psiharis au nom de Casa Nostra.

Questions: 1) La demanderesse a-t-elle vendu ou loué les équipements à Casa Nostra?2) Le cas échéant, les droits que possède la demanderesse à l'égard des équipements en question sont-ils opposables aux défendeurs?Réponses   : 1) Vendu 2) Non car pas de publicationArticles cités   : CcQ 1425; 1851; 1890; 1745Commentaires   : Pour déterminer la véritable nature du contrat intervenu entre les parties, le Tribunal n'est pas lié par

le choix des termes utilisés par les parties.

L'ensemble de la preuve convainc le Tribunal que l'intention des parties à cette transaction était, malgré les termes employés, à l'effet de vendre les équipements et non de les louer.

En se réservant la propriété des équipements jusqu'à parfait paiement du prix d'achat, la demanderesse ne pouvait larendre opposable aux tiers que si cette réserve était publiée.

9061-8067 Québec (L’Enjeu) c. Place Alexis Nihon (CS 2001)Les Faits   : L’enjeux est un bar d’amusement qui est locataire dans un centre commercial où un restaurant (Nickel) ouvre ses portes.

Le contrat de location de l’Enjeu contient la clause suivante : « Le Bailleur accorde un droit exclusif d'opération pour un bar ainsi que l'opération de tables de billard, exception faite des locataires existants. »

L’enjeu reproche au défendeur d’avoir permis à un autre locataire d’opérer un bar.Questions: 1) L’opération de restaurant bar va-t-il à l’encontre de la clause d’exclusivité ?Réponses   : 1) NonArticles cités   : CcQ : 1430; 1432Commentaires   : On a literal reading of that clause, it is clear that what may be seen as the "bar" function is ancillary to the underlying purpose of the premises, and combined with it.

Finally, if one cannot accept either Alexis Nihon's interpretation of the exclusivity clause or L'Enjeu's, so that there remains an unresolved doubt as to its true meaning, then by virtue of Art. 1432 C.C.Q. the clause must be interpreted in favour of Alexis Nihon, the party that contracted the obligation, and against L'Enjeu, the party that stipulated it.

162209 Canada Inc. c. Muffins ProbecLes Faits   : Les intimées exploitent comme locataires depuis 1992 un établissement sous le nom de «mmmuffins». À ce titre, elles détiennent certains droits d'usage et d'exclusivité.

En 1994, dans le local voisin de celui qu'occupent les intimées, le bailleur consent un bail à l'autre appelante «9008-3817 Québec Inc.» pour exploiter un restaurant sous le nom de «PizzAmour».Questions: 1) Quelle est la portée d’une clause d’exclusivité pour un restaurant ?Réponses   : 1) Il faut analyser l’ensemble des particularités relatives à l’exclusivité.Articles cités   : Commentaires   : En somme, les intimées n'ont pas l'exclusivité de la vente de sandwiches, soupes, salades, desserts et cafés mais plutôt l'exclusivité d'exploitation d'un restaurant-café semblable à ceux que Muffins Probec Inc. et ses franchisés exploitent sous la bannière «mmmuffins».

Ce n'est pas seulement le menu qui permet de conclure ou non à la similarité dans l'exploitation d'une entreprise de ce type, mais bien, comme on l'a décrit dans une affaire similaire, «son allure générale, son décor, le service qu'on y donne, ses caractéristiques distinctives comme la multiplicité des denrées qu'on y offre», et ajoutons ici, les prix, la clientèle cible et les heures d'affluence. En l'espèce, la preuve établit nettement que l'appelante «PizzAmour» n'exploitait pas une entreprise semblable (au sens de la clause 2a) à celle des intimées.

Marché du boulevard c. Hudon et Deaudelin Ltée (CA Les Faits   : The shopping centre is of the type known as a farmer's market, that is a shopping centre devoted almost entirely to the sale of various food products.

Appellant leased to Respondent approximately 35% of the leasable area of the centre for the operation of a "Box Grocery Store".

At issue is the extent of the exclusivity rights granted by the Appellant to the Respondent under the lease agreement.Questions: 1) What is the range of the exclusivity clauseRéponses   : 1) See BelowArticles cités   : Commentaires   : I therefore conclude that while the original judgment correctly determined that the exclusivity provision applied to the products sold in a Box Grocery Store, it failed to limit the provision to grocery products (excluding fresh perishables) that are pre-packaged and are sold on a self-serve basis. The sale by other tenants of non-grocery products, i.e products that are neither food nor drink, such as newspapers, toothpaste and light bulbs, is not covered by the definition.

The Court DETERMINES that the exclusivity provision of the lease obliges the Appellant to prevent other tenants in the shopping centre from selling, on a self-serve basis, any pre-packaged grocery products (excluding fresh perishables).

Indigo Books & Music Inc. c. Immeubles Régime XV Inc. Les Faits   : La demanderesse Indigo Books & Music inc. (ci-après Indigo), se présente comme étant le plus important vendeur de livres au Canada, exploitant 247 magasins dans les dix provinces et employant environ 6 000 personnes.

Ce n'est toutefois que le 14 septembre 2006 que Indigo signe le bail alors que Devimco (le propriétaire) y appose sa signature le 2 octobre 2006. Ce bail contient certaines clauses d’exclusivités.

En janvier 2009, Indigo apprend que Devimco négocie avec Archambault qu'elle voudrait voir comme locataire dans la Phase III située sur un terrain adjacent aux Phases I et II. En fait, Indigon apprend que Archambault occuperait dans la Phase III un emplacement stratégique situé non loin de son magasin.Questions: 1) La clause d’exclusivité vise-t-elle les futurs développementRéponses   : 1) OuiArticles cités   : CcQ : 1425; 1426; 1432Commentaires   : La preuve révèle clairement que la demanderesse a toujours affirmé qu'elle n'accepterait pas de louer un emplacement au Quartier Dix30 si elle devait cohabiter avec Archambault.

C'est la demanderesse, par l'entremise de Jeri Brodie de la firme Orange qui a demandé que le bail comporte une clause d'exclusivité. Devimco ne s'y est jamais opposée bien que le libellé ait fait l'objet de négociations entre les parties.

La preuve n'a pas permis d'établir avec précision quelle est l'activité principale de Archambault au Québec. Toutefois, cette entreprise s'affiche comme un important disquaire et libraire. En s'affichant ainsi, on doit s'attendre à ce que le public perçoive Archambault comme un important disquaire et libraire, c'est-à-dire un compétiteur direct de Indigo à titre de libraire.

Le tribunal est d'avis qu'autoriser les défenderesses à louer un espace commercial dans la Phase III au principal compétiteur de la demanderesse viderait la clause 5.6 du bail P-1 de tout son sens.

Café Tai Tai Inc. c. 9046-1419 Québec Inc. (1997)Les Faits   : La requérante (ci-après: «Tai-Tai») exploite un établissement d'alimentation rapide sous la bannière DUNKIN' DONUTS, dans un immeuble situé à l'intersection des rues Ste- Catherine et Crescent, à Montréal. Elle demande qu'il soit enjoint à l'intimée (ci-après: «Québec») de cesser d'exploiter un établissement de restauration dans le même immeuble, sous la bannière PRESSE CAFÉ, au motif que Tai-Tai détient des droits exclusif. Questions: 1) Quelle est la portée d’une clause d’exclusivité pour un restaurant ?Réponses   : 1) Voir ci-dessousArticles cités   : CcQ : 1854Commentaires   : En l'espèce, l'évaluation préliminaire et provisoire du fond du litige invite à répondre à la question suivante: «Le droit exclusif d'exploiter, dans l'immeuble où se trouvent les deux établissements, un Donut Shop style restaurant doit-il être interprété de façon à exclure de cet immeuble un établissement du genre ou type du PRESSE CAFÉ exploité par Québec?» et, advenant une réponse affirmative, à la question ancillaire «ce droit est-il clair ou encore serait-il douteux?».

Il appert de cette preuve et des pièces produites que même s'il existe un certain empiétement d'un menu à l'autre, on ne saurait affirmer, provisoirement et de façon préliminaire, sans toutefois décider du fond du litige, que le public pourrait - clairement, ou avec quelque apparence de crédibilité - subir quelque confusion eu égard au caractère distinct des deux établissements.

126232 Canada Inc. c. 2957-8705 Quebec Inc. (SC 2002)Les Faits   : 1993, 2957, a company incorporated, signs a lease with 126232 for premises containing 5,044 square feet in Carrefour Carnaval, on Chambly Boulevard in Longueuil. This shopping center contains a Super C which will utlimately close.

The expression “went dark” describes very well what happened. The store is not operated. The inside lights are not lit; only the outside ones under the awning. The “big traffic”, to use madame Tremblay’s words, is no longer there.

Questions: 1) Est-ce que la fermeture du Super C constitue une atteinte à la jouissance du bien loué ?Réponses   : 1) OuiArticles cités   : CcQ : 1851; 1854; 1855; 1856; 1859Commentaires   : The obligation to occupy the premises and to operate the business for which they were rented has been recognized in the jurisprudence.

In the present case, the Court is satisfied that Clause 6 of the lease between Super C and 26232 (P-7) is such that it imposed on Super C the obligation to operate a “full line food supermarket” at all relevant times.

One of the consequences of the obligation to provide peaceable enjoyment is that the lessor cannot change the form or destination of the leased premises (art. 1856 C.c.Q.). This is a reciprocal obligation: the lessee cannot do so either. It is a consequence of the synallagmatic nature of the contract of lease.

In the present case, the Court is satisfied that in not taking action against Super C to force it to go on operating a “full line food supermarket” in its premises 126232 did not respect its obligation to provide peaceable enjoyment of the premises to 2957.

Le Bail Résidentiel

Introduction générale

Leclerc – Bail de logementLes dispositions particulières applicables au bail d'un logement sont le fruit d'une série de législations qui se situent au coeur de l'évolution du droit de la consommation.

L'inégalité dans les rapports de force entre le locateur et le locataire est donc reconnue et, pour éviter que le contrat de bail d'un logement en soit un de pure adhésion, des règles particulières encadrent rigoureusement ce contrat.

Le terme « logement » n'étant pas défini à la loi, il faudra lui donner son sens commun et large: tout local destiné à l'habitation, qu'il soit ou non occupé, constitue un logement.

Certains baux de locaux d'habitation sont exemptés de l'application des dispositions propres à la location résidentielle. Il en va ainsi du logement loué à des fins de villégiature (chalet, maison e campagne) ou de celui dont plus du tiers de la superficie est utilisé à un usage autre que l'habitation ( art. 1892 , al. 3 (1) et (2) C.c.Q.).

L'article 1893 C.c.Q. énumère les dispositions auxquelles on ne peut déroger dans le bail. La formulation de cet article nous permet d'affirmer que toute la section applicable au bail résidentiel (art. 1892 à 2000 C.c.Q. ), de même que la majorité des dispositions portant sur le louage en général, lorsqu'elles sont applicables au bail d'un logement, sont d'ordre public décrété par le législateur (par opposition à l'ordre public judiciaire.

Le Code civil contient aussi des règles interdisant la discrimination et le harcèlement dans le logement et énonce à l'article 1899.

Notons que la loi exclut expressément le recours en résiliation de bail au cas de défaut du locateur d'utiliser le formulaire prescrit ou d'en remettre au locataire un exemplaire.

L' article 1900 C.c.Q. énumère un certain nombre de clauses qui, si elles sont stipulées dans le bail, sont sans effet. Le fait que le contrat contienne l'une ou l'autre de ces clauses ne le rend cependant pas invalide quant au reste ( art. 1438 C.c.Q. ).

La stipulation d'une clause de déchéance de bénéfice du terme relative au paiement du loyer est également interdite ( art. 1905 C.c.Q. ). Nous analyserons plus loin l'effet des clauses de réajustement de loyer incluses au bail ( art. 1906 C.c.Q. ).

L' article 1896 C.c.Q. oblige le locateur, lors de la conclusion d'un bail avec un « nouveau locataire », à donner à ce dernier un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois qui précèdent le début du bail ou, s'il y a lieu, le loyer fixé par la Régie au cours de la même période.

Le législateur a développé un régime particulièrement sévère pour toute défectuosité compromettant l'habitabilité ou la salubrité des logements locatifs. Ces dispositions, propres au louage résidentiel, visent à assurer le droit du locataire à un logement décent.

C'est ainsi que le logement doit être délivré en bon état de propreté ( art. 1911 C.c.Q. ) et d'habitabilité ( art. 1910 C.c.Q. ) et que le locateur doit le maintenir en bon état d'habitabilité pendant la durée du bail. Le maintien en bon état de propreté est, pour sa part, à la charge du locataire ( art. 1911 C.c.Q. ).

Lorsque le tribunal déclare un logement impropre à l'habitation, ce qui peut être fait d'office à l'occasion de tout litige relatif au bail, il peut alors statuer sur le loyer, fixer les conditions nécessaires à la protection des droits du locataire et même ordonner que le logement soit rendu propre à l'habitation ( art. 1917 C.c.Q. ).

Comme il a déjà été mentionné, le fardeau de démontrer le caractère raisonnable des travaux et de leurs conditions d'exécution revient au locateur. Il doit aussi, le cas échéant, démontrer la nécessité de l'évacuation du locataire ( art. 1928 C.c.Q. ).

La législation sur le louage résidentiel reflète une intention claire du législateur de protéger le locataire quant à la stabilité de son logement. Cette politique s'actualise dans deux volets complémentaires et indissociables: le droit au maintien dans les lieux et le contrôle des hausses de loyer.

Cela signifie que le locataire peut demeurer dans son logement tant qu'il le désire s'il respecte ses obligations. C'est pourquoi le bail d'un logement se reconduit de plein droit avec ou sans modification ( art. 1941 C.c.Q. ).

Alors que le cessionnaire d'un bail bénéficie du droit au maintien dans les lieux, le sous-locataire ne peut revendiquer ce droit ( art. 1940 C.c.Q. ).

Dans le mois de la réception de l'avis d’augmentation du loyer, le locataire peut: aviser le locateur de son intention de quitter le logement au

terme du bail; notifier par écrit son refus d'accepter les modifications demandées ou sa volonté de les accepter. S'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté les modifications demandées ( art. 1945 C.c.Q. ). Il s'agit ici d'une présomption irréfragable qu'il ne pourra renverser.

La reprise est possible s’il en est propriétaire, le locateur pourra reprendre le logement loué pour l'habiter lui-même, ou pour y loger ses ascendants au premier degré (père et mère) et ses descendants au premier degré (enfants). Il pourra encore le reprendre pour y loger tout autre parent ou allié dont il est le rincipal soutien, que ce soit à titre financier, moral ou physique ( art. 1957 C.c.Q. ) 112 . Il pourra enfin le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l'union civile, conformément à l' article 1957 , al. 2 C.c.Q.

Les cas de reprise et d'éviction obéissent, à quelques exceptions près, à une procédure identique. Un avis motivé doit être donné par le locateur au locataire: six mois avant l'expiration du bail lorsque sa durée est de plus de six mois; un mois avant son expiration s'il est de six mois et moins; six mois avant la date prévue pour la reprise ou l'éviction si le bail est à durée indéterminée ( art.1960 C.c.Q. ).

Il est important de souligner que le défaut du locataire de répondre à l'avis n'a pas le même effet selon que le but recherché est la reprise du logement ou l'éviction du locataire.

S'il s'avère que la reprise ou l'éviction a été obtenue de mauvaise foi, le locataire peut s'adresser au tribunal pour obtenir des dommages-intérêts matériels, moraux, exemplaires (en vertu de la Charte) ou punitifs ( art. 1968 C.c.Q. ), qu'il ait consenti ou non à la reprise ou à l'éviction.

La notion de logement

Des Locataires jetés à la rue – Cyberpresse

L’article 1912 régit la salubrité et la sécurité d’un logement. En cas de manquement, les locataires ne peuvent pas continuer d’y habiter.

Logement à New-York

Le marché est très difficile. Certains propriétaires demande de payer des frais caché pour contourner les mécanismes en places. Les locataires ne doivent pas se fier aux réels loyers qui sont indiqués.

Le choix des locataires

Léonard Whittom c. La Commission des droits de la personne du Québec (CA 1997)Les Faits   : Madame Drouin, mère de deux jeunes enfants, assistée sociale, vit dans un logement de quatre pièces et demie.

En février 1992 elle communique avec le concierge d’un second immeuble et lui manifeste son intérêt à louer le logement occupé par sa cousine. Le lendemain, elle est informée, par l'entremise de sa cousine et par le concierge, qu'elle n'est pas suffisamment solvable et que ses revenus sont insuffisants pour lui permettre de se payer un tel loyer. Son offre de location est donc refusée.

La preuve démontre que la décision du concierge fut prise après consultation de l'appelant Whittom, propriétaire, qui explique que sa décision n'était pas motivée par le fait que la mise en cause était prestataire de sécurité du revenu mais uniquement parce que, sur la base d'une comptabilité sommaire, il lui apparaissait improbable que Madame Drouin puisse payer son loyer sans jamais être en défaut.

Questions: 1) Le refus du propriétaire de louer en raison du revenu est-il discriminatoireRéponses   : 1) Oui (car aucune vérification n’a été faite)Articles cités   : Charte québécoise des droits de la personne 10; 12; 20 ; 52Commentaires   : Or, en l'espèce, les appelants étaient déjà informés que, dans les faits, et nonobstant leurs critères, la mise en cause réussissait à payer un loyer équivalent, sans défaut. Une vérification aussi sommaire que leur évaluation, auprès du propriétaire de l'immeuble où demeurait la mise en cause, sans même nécessiter d'enquête de crédit, aurait suffi à confirmer la capacité de cette dernière de payer le loyer demandé et aurait pu suffire à dissiper leur appréhension ou à leur faire réaliser que cette appréhension, en l'espèce, n'était pas fondée.

This decision was not motivated by a desire to discriminate against those who, like Ms Drouin, are dependent on social assistance. That, however, was its manifest effect: Ms Drouin was excluded as a result of her "social condition" from access to a.n apartment offered by appellants to members of the public generally.

Michel Desroches c. La Commission des droits de la personne du Québec (CA 1997)Les Faits   : On February 7, 1990, Danielle Deschênes saw and attempted to rent from appellant an apartment situated on Précieux-Sang Street, in Joliette.When the appellant discovered that she was in process of securing a divorce, and had two children who would visit her every Sunday, he refused to rent the apartment to her, offering her a larger apartment in another of his buildings instead.

Appellant's refusal was based on a policy which he has applied in the building in question since 1980, i.e. not to rent any of these apartments, which are all 4 1/2 rooms, to more than two occupants.Questions: 1) Did Appellant's policy of allowing only two occupants in each of the apartments in his building on Precieux-Sang Street constitute either direct or indirect discrimination against the Complainant under the terms of articles 10 and 12 of the Quebec Charter?2) If so, was Appellant’s Policy nonetheless legitimate ?3) If so, did Appellant have a duty to accommodate Complainant?4) If so, what is the nature and extent of this duty?5) Did Appellant fulfill this duty?Réponses   : 1) Oui (Indirectly) 2) Oui 3) Oui 4) See Below 5) NonArticles cités   : Charte québécoise des droits de la personne 10; 12; 20 ; 52Commentaires   : The policy has the effect of indirectly discriminating against children, contrary to sections 10 and 12 of the Charter.

Whether or not this was the Appellant's intent is irrelevant: it is the effect which counts.

On the basis of this evidence, in my view, the Appellant sufficiently demonstrated that his policy was "rationally related" to the running of his rental business. A landlord hopes to have happy tenants, and it is only natural that a policy be developed to avoid overcrowding or other problems.

From what has been stated above with respect to the "reasonably related test", it is apparent that the Appellant had a duty to accommodate.

Using the Alberta Dairy Pool criteria and Cory J.'s comments in Bergevin as a guide, I find that the following factors are pertinant in applying the "reasonable accommodation" test in the context of landlord/tenant disputes: first, housing, even more than employment, represents a basic need of every individual in our society; second, one's choice in housing, apart from corresponding to one's means, is highly personalized; third, like an employment situation, the ability of the landlord to accommodate will depend largely on the size of the enterprise and the costs and inconvenience to the landlord; fourth, some consideration must be made for the other tenants in the building. This list is not exhaustive, but it will serve to aid the application of the "reasonable accommodation" test to the present matter.

Although Appellant had the right to establish an informal policy whereby he could suggest to potential clients that the apartments in that building were only appropriate for a maximum of two people, he applied the policy too stringently by refusing to rent to her. It was paternalistic of Appellant to assume that he had a better understanding of Complainant's needs than she did herself. The simplest, most obvious, least burdensome form of accommodation under the circumstances would simply have been to rent the apartment to Complainant. This option was never offered to her.

Les Pratiques abusives – Étudiants Étrangers

Certains propriétaires exigent un paiement d’avance ou encore l’accès à des pièces d’identité comme le passeport. Tout cela est illégal.

Guide Anti-Discriminatoire pour louer un logement

Petit guide qui donne des conseils aux locataires et sur leur recours.

Les limites au maintien dans les lieux

Leclerc – La conservation des logements

Les restrictions à la démolition et les formalités à remplir sont contenues à la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme ou à la Loi sur la Régie du logement.

Contrairement à l'aliénation d'un ensemble immobilier ou à la conversion en copropriété divise, la Régie du logement, lorsque compétente, n'a à se prononcer sur l'opportunité de démolir que si un locataire s'oppose à cette démolition et non pas dans tous les cas ( art. 34 , 46 et 51 L.R. ).

Pour éviter que la vente (ou autre opération juridique) d'un immeuble faisant

partie d'un groupe ne cause la perte de services pour des locataires, la perte de leur logement par le biais de la reprise de logement au cas de ventes individuelles, ou des inconvénients importants à un acquéreur éventuel, le législateur a institué un mécanisme de surveillance de telles transactions.

Il faut donc en conclure que l'autorisation de la Régie du logement est requise lorsqu'il s'agit de faire d'un logement une partie privative; c'est seulement dans une telle situation que la conservation des logements est en cause, que l'avis d'intention prévu à l' article 52 prend un sens, que les travaux préparatoires sont interdits ( art. 53 ) et que le droit à la reprise du logement est retiré ( art. 54 ).

Par ailleurs, la conversion est interdite lorsque l'immeuble appartient à une coopérative l'habitation, un organisme sans but lucratif ou une société municipale d'habitation et qu'il a été construit, restauré ou rénové dans le cadre d'un programme gouvernemental d'aide à l'habitation (art. 51 , al. 2 L.R. ).

Dans tous les cas où la Régie est saisie d'une demande relative à la conservation des logements, elle fait afficher, sur l'immeuble visé par la demande, un avis facilement visible des passants. Elle peut aussi, selon l' article 70 de sa loi constitutive, faire paraître un avis public. Un tel avis invite toute personne intéressée à faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours suivants. Elle peut aussi tenir des audiences publiques sur une affaire.

Les critères dont doit tenir compte la Régie pour autoriser ou refuser la démolition paraissent à l'article 35 L.R. et ils concernent tant l'intérêt public que l'intérêt des parties; ce qui en fait une matière d'ordre public de direction. Verdun – La conservation en condos

À Montréal, Verdun est le champion toutes catégories de la conversion de logements en copropriétés divises (condos): 146 logements y ont fait l'objet de demandes de dérogation en quatre ans.

Selon la loi, les arrondissements et la Régie du logement doivent tenir compte de ce taux d'inoccupation pour évaluer les demandes de dérogation.

L’entretien des logements

Code Civil Annoté

1854 – Obligation de délivrance et d’entretient Obligation de résultat

1855 – Prudence et diligence du locataire Ordre pubilc

1856 – Changement de forme ou de destination  Aspect général

1857 – Droit de vérification / visite

1858 – Trouble de droit Obligation de dénoncer

1859 – Trouble du fait du tiers Possible application en cas de faute lourde

1860 – Trouble de comportement Le locataire répond de ses proches / sous-locataires

1863 – Les recours principaux Dommages et intérêts / Exécution en nature / Résiliation / Diminuntion de loyer

1864 – Les réparations

1865 – Les réparations urgentes et nécessaires Qu’est-ce que l’urgence

1866 – La dénonciation des défectuosités

1870 à 1876 – La sous-location et cession Motifs sérieux / Impossible de renoncer

Le contrôle des loyers

N/A

Le Louage Mobilier

Introduction générale

Lafond – Le contrat de consommation

D'une certaine façon, le Code civil du Québec innove et s'adapte à la modernité du vingtième siècle en introduisant la notion de contrat de consommation à son article 1384.

Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d'application est délimité par les loisrelatives à la protection du consommateur, par lequel l'une des parties, étant une personne physique, le consommateur, acquiert, loue, emprunte ou se procure de toute autre manière, à des fins personnelles, familiales ou domestiques, des biens ou des services auprès de l'autre partie, laquelle offre de tels biens ou services dans le cadre d'une entreprise qu'elle exploite.

L'exégèse de l' article 1384 C.c.Q. dévoile au moins huit composantes de la notion de contrat de consommation, soit, présentées de manière consécutive, la nécessité d'un contrat, le renvoi au champ d'application des lois relatives à la protection du consommateur, la définition du consommateur, les formes d'acquisition ou la nature du contrat visé, la destination de l'objet du contrat, l'objet du contrat lui-même, la présence d'une entreprise et l'inclusion du contrat dans le cadre des activités de celle-ci. Ces éléments peuvent être rattachés à deux catégories de critères principaux : les critères personnels (1.1) et les critères matériels (1.2), selon qu'ils concernent la qualité des parties au contrat ou le contrat lui-même.

Issue d'un choix législatif délibéré, cette conception étroite du consommateur a pour effet, pour des raisons encore obscures, d'écarter les personnes morales et les sociétés contractuelles, sans tenir compte de leur possible besoin de protection.

Ne peut être qualifiée de destination personnelle, familiale ou domestique l'acquisition de biens ou de services dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise, en dehors de la sphère de compétence de celle-ci, sous prétexte que l'entreprise souffre alors du même déséquilibre contractuel que le consommateur ordinaire et qu'elle ne pose plus alors un acte d'entreprise, mais un acte de consommation posé à l'occasion de l'exercice de ses activités. On peut en prendre pour exemples le matériel informatique, un

téléphone cellulaire ou une automobile.

Le contrat de consommation est-il, par sa nature, un contrat à titre onéreux ? D'un point de vue économique, une démonstration affirmative semble aller de soi. Il n'est pas certain que la réponse soit aussi claire au plan juridique. En principe, rien ne s'oppose à ce qu'un consommateur acquière à titre gracieux un bien ou un service d'une entreprise.

Par exemple, la clause externe dans un tel contrat est présumée nulle si elle n'est pas portée à la connaissance expresse du consommateur, sauf la connaissance acquise de ce dernier. Le droit à l'information doit l'emporter sur la commodité de la pratique contractuelle qui consiste à renvoyer à des textes qui ne sont pas compris dans le contrat et qui, parfois, peuvent prendre le consommateur par surprise.

De même, la nullité s'attache à la clause illisible ou incompréhensible pour un consommateur raisonnable lorsqu'il en souffre préjudice, sous réserve de la preuve d'explications adéquates sur la nature et l'étendue de la disposition fournies par l'entreprise au moment de la conclusion du contrat.

La clause abusive dans un contrat de consommation est sanctionnée elle aussi par la nullité ou par la réduction de l'obligation qui en découle. Se définit comme telle, toute clause qui a pour effet de désavantager le consommateur d'une manière excessive ou déraisonnable et allant à l'encontre de l'exigence de la bonne foi.

Compte tenu de l'application exclusive de ces dispositions aux contrats de consommation ou d'adhésion, ceci donne à penser que cette reconnaissance mitigée de la lésion est non seulement inspirée des développements du droit de la consommation, mais est en lien direct avec ce secteur du droit. Sans les développements connus par le droit de la consommation au cours des 25 dernières années, la lésion sous toutes ses formes ne trouverait sans doute pas d'assises dans le nouveau Code civil. Sous la couverture de l'équité ou de la moralité contractuelle, elle donne droit de cité à une notion disparue du droit commun depuis plus d'un siècle.

Fruit d'un compromis entre le protectionnisme et la liberté contractuelle, les neuf articles applicables nommément et spécifiquement au contrat de consommation n'ont pas l'heur de satisfaire les attentes des consommateurs et n'auront jamais le mérite d'élever le droit de la consommation au rang du droit commun. L'écartèlement du droit de la consommation subsiste donc encore aujourd'hui entre la pièce maîtresse du droit privé et cette loi particulière si chère aux consommateurs qui, contrairement à la situation française ne reçoit pas encore l'appellation de « Code de la consommation »

La location auto

Brassard -- La résiliation d’un contratIl s’agit souvent d’une option très couteuse. Il faut estimer quelle sera la valeur de revente de l’auto.

Vaut mieux envisager la cession du bail ou encore la sous-location.

Dans le cas d’une vente à tempérament, on ne peut le résilier à sa discrétion. Il faut plutôt vendre le véhicule et rembourser le solde de la dette.

Brassard – Exercer l’option d’achatSi la voiture fonctionne bien et qu’elle convient aux besoins, l’exercice de l’option d’achat est le choix le moins coûteux à long terme.

La comparaison entre la valeur marchande et le prix de l’option d’achat ne doit pas influencer le décision d’acheter ou non une voiture, sauf si les deux montants sont très différents.

Office de la protection du consommateur Les contrats de location d’une automobile d’une durée de quatre mois ou plus qui interviennent entre un commerçant et un consommateur sont soumis aux dispositions de la Loi sur la protection du consommateur relatives à la location à long terme. Le sont également, les contrats dont la durée est de moins de quatre mois lorsque cette durée peut être portée à quatre mois ou plus par une clause au contrat. Cette loi étant d’ordre public, on ne peut la contourner, et ce, même par une clause particulière du contrat. Le consommateur ne peut non plus renoncer à l’avance à un droit que lui accorde la loi.

Sauf dans de rares cas d’exception, le contrat de location à long terme doit être constaté sur un écrit conforme à la loi et à son règlement d’application. Notons qu’une offre ou entente préalable à un contrat qui doit être constaté par écrit en vertu de la loi, n’engage pas le consommateur tant qu’elle n’est pas consignée dans un contrat conforme à la loi.

Si le contrat comporte une option d’achat, il doit indiquer le montant que doit payer le consommateur pour acquérir le bien ou la manière de le calculer, ainsi que les autres conditions d’exercice de cette option, le cas échéant. La clause qui prévoit l’imposition de frais d’exercice d’une option d’achat pourrait être considérée comme abusive.

Le commerçant assume les risques de perte ou de détérioration de l’automobile en cas de force majeure.

En principe, le consommateur peut sous-louer l’automobile ou céder son bail à un tiers. Pour ce faire, il doit demander le consentement du locateur et lui fournir les nom et adresse de la personne à qui il entend sous-louer ou céder le bail. Le locateur est réputé avoir accepté la cession ou la sous-location s’il n’avise pas le locataire de son refus dans un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de cession ou de sous-location de bail.

Lorsque le consommateur conteste les frais de remise en état après la remise de l’automobile, certains locateurs ont tendance à se payer à même le dépôt de sécurité, alors qu’ils n’ont pas le droit de compenser leur perte de cette façon. Pourtant, ils devraient plutôt remettre ce dépôt et procéder à la réclamation par la suite.

Si le consommateur n’exécute pas son obligation selon les modalités du contrat, dans la mesure où celles-ci respectent la Loi sur la protection du consommateur, le commerçant a le choix entre trois recours.

exiger le paiement immédiat de tout ce qui est échu • appliquer, le cas échéant, la clause de déchéance du bénéfice du terme prévue dans le contrat reprendre l’automobile louée, conformément aux prescriptions de la loi, après l’envoi d’un avis de

30 jours.

Le consommateur peut, à tout moment pendant la période de location et à sa seule appréciation, remettre l’automobile au commerçant-locateur. Cette remise entraîne également la résiliation de plein droit du contrat de location.

Brassard -- La vraie nature d’une location La location est une forme de prête ou le loyer est une dépense directe sans retour sur investissement.

Le calcul sous entend que la valeur résiduelle du véhicule arrive a égalité à l’échéance du bail avec le solde de la dette. C’est là l’essence même de la location de voitures.

En louant des voitures en cascade on absorbe les coût de financement. La dépréciation représente la plus grosse part des mensualités issues d’un contrat de location.

Il est évident qu’il est plus coûteux de louer une voiture neuve tous les trois ans que de conserver la même durant 5 ans. Mais c’est le fait de rouler constamment en voiture neuve qui coût cher, par le fait de louer.

Mayeux c. Toyota Crédit Canada inc. (2009)Les Faits   : Le 20 août 2002, le demandeur signe un bail de 48 mois avec la défenderesse "Toyota" pour la location d'un véhicule de marque Toyota Matrix 2003.

Lors de l’évaluation avant remise, le rapport indique au demandeur qu'il y a des frais d'usure excessive, totalisant 1 300,81 $ sur le véhicule, bien qu'au moment de sa remise l'odomètre indiquait 57 909 km, alors que le contrat prévoyait un kilométrage alloué de 96 015 km;

Questions: 1) Les normes entourant usure sont-elles validesRéponses   : 1) Non (car clause externe plus contrat de consommation)Articles cités   : CcQ 2803; 2804; 1435Commentaires   : Tel qu'indiqué ci-dessus, ces normes ne sont pas indiquées aux clients lors de la signature du bail, mais à la toute fin du bail et ce, seulement une fois que le concessionnaire les a appliquées pour évaluer le véhicule remis;

Le Tribunal est d'opinion que les consommateurs et les clients louant des véhicules automobiles sont en droit de connaître les normes utilisées par "Toyota" relativement à la définition "d'usure normale" et "d'usure excessive", au moment de la signature de leur bail de location automobile et non pas les apprendre à l'expiration de leur bail et se

retrouver dans la même situation que le demandeur;

Dans les circonstances, à défaut d'une telle preuve, l'article 1435 C.c.Q s'applique et la clause apparaissant à l'endos du formulaire est nulle, car elle renvoie à une clause externe au contrat;

GMAC Location Ltée c. Daniel Plante (CA 2002)Les Faits   : L'appelante est cessionnaire d'un contrat de location d'un véhicule automobile neuf intervenu entre les intimés et Roger Lachapelle Pontiac Buick ltée, le 16 juin 1998.

Le contrat prévoit un loyer total de 14 700$, taxes en sus (36 mensualités de 408,35$). Les parties ont convenu d'une valeur résiduelle de 16,674$ qui correspond au prix de l'option d'achat consentie aux locataires.

Le 30 juin 1999, les intimés remettaient volontairement le véhicule. Peu après, celui-ci fut vendu à l'enchère pour 17 900$.Questions: 1) Quelle est la façon de calculer les pénalités en cas de remise de remise d’un véhicule loué ?Réponses   : 1) Voir la méthode énoncée dans l’arrêtArticles cités   : CPC 150.15; 150.17; CcQ 1607;1611;1613Commentaires   : À l'évidence, il ne saurait être question en l'espèce de faute intentionnelle ou lourde de l'article 1613 C.c.Q. à cause du droit exceptionnel de résiliation conféré au consommateur. Par ailleurs, l'article 1479 C.c.Q. codifie la règle prétorienne qui exige que le créancier minimise son préjudice.

En l'espèce, le commerçant a opté pour la vente du véhicule. Ce faisant, l'appelante a posé un acte licite. Son droit à des dommages n'est pas amoindri par ce choix. Seule la façon de calculer les dommages diffère.

En premier lieu, la vente du véhicule empêche le commerçant de réclamer la totalité des loyers non échus.

En deuxième lieu, la vente du véhicule par le commerçant à un montant supérieur à la valeur résiduelle convenue a une incidence certaine sur le calcul des dommages-intérêts.

En l'espèce, un montant doit être payé à la suite de la résiliation du contrat de location. Ce contrat obligeait l'appelante à fournir une voiture (donc une fourniture taxable). Ce montant est payé à titre de dommages et non pas à titre de contrepartie pour la fourniture du véhicule.

Louer pour acheter

Suit against RTOBy treating their contracts as leases rather than installment sales or small loans, consumer advocates say, they avoid complying with usury ceilings and laws that require interest rates to be disclosed, such as the Truth in Lending Act.

It doesn’t register that you’re paying 780$ for when you’re just paying 9.99$ a week for a télévision Worth 220$.

The problem is that rent-to-own companies are not disclosing the cost of crédit to consumes, he said.

Le Contrat d’Entreprise

La nature du contrat d’entreprise

Entrepreneur vs travailleur

Jean-Claude Jobin c. Bertrand Croft Inc (CS 2001)Les Faits   : Le demandeur, Jean-Claude Jobin, exerce comme agent manufacturier dans le domaine du vêtement depuis de, nombreuses années. À partir de l'année 1977, il devient représentant de la défenderesse, une entreprise manufacturière spécialisée dans la confection de vêtements de motoneige et de plein air.

En 1979, le demandeur incorpore la compagnie « Modes du Nord-Ouest inc », laquelle devient l'administratrice des transactions conclues avec la défenderesse. De ce fait, la Compagnie demanderesse encaisse toutes les commissions gagnées auprès de la défenderesse ou de tous les autres manufacturiers avec lesquels peut traiter le demandeur Jobin, lui-même principal actionnaire, administrateur et employé de l'entreprise.

Au cours d'une rencontre tenue à l'aéroport de Dorval le 10 juillet 1996, la demandeur Jobin apprend du représentant de la défenderesse que celle-ci a décidé, suite à une réorganisation administrative, de mettre fin à leur relation d'affaires à compter du jour même.

Questions: 1) Jobin agissait-il en vertu d’un contrat de travail ou de serviceRéponses   : 1) Aucun … sui generisArticles cités   : CcQ 1614Commentaires   : Le choix par le demandeur, d'utiliser un véhicule corporatif pour opérer ses affaires comporte des conséquences juridiques, soit la rupture du lien de droit établi à l'origine entre Jobin et Croft.

Par conséquent, il faut conclure à l'absence de tout lien de droit entre le demandeur Jobin et la défenderesse, en l'instance. Le mérite de la cause sera donc étudié en fonction de la relation contractuelle ayant subsisté entre la demanderesse Mode Nord- Ouest inc. et la défenderesse.

Il ne fait pas de doute qu'une relation contractuelle a existé entre les parties. L'entente intervenue entre un manufacturier et son agent constitue un contrat qualifié d'innommé ou sui generis par la Cour d'appel.

Dans les circonstances de l'espèce et en conformité avec les tendances jurisprudentielles répertoriées, le Tribunal estime que le délai raisonnable auquel la demanderesse avait droit, était d'une durée d'un an, couvrant les deux saisons qu'elle traitait habituellement avec la demanderesse.

Tommy Papaeconomou c. 177930 Canada Inc. (2009)Les Faits   : La défenderesse exploite sous la dénomination sociale « AMT Service » une entreprise oeuvrant dans le secteur de la réparation d’appareils électroniques. Sa clientèle est principalement composée de certaines grandes sociétés; elle offre cependant ses services directement aux consommateurs par l’entremise de l’une de ses divisions.

En août 1991, le demandeur était au service d’AMT. Salarié, il travaillait à titre de technicien. Il réparait des appareils photographiques et vidéo électroniques. Il recevait un salaire hebdomadaire et bénéficiait de certains

avantages sociaux.

Le 1er septembre 1991, un changement survient dans la relation contractuelle entre le demandeur et AMT. Le premier devient un sous-traitant (« indépendant contractor ») ou un travailleur autonome auprès de cette dernière.

Le 6 juillet 2006, selon le demandeur, monsieur Cheung vient le rencontrer à son poste de travail. Il l’informe, près d’autres techniciens, que son espace de travail ne sera plus disponible à compter du lundi suivant. Un autre technicien, lui dit-il, a été embauché à titre de salarié.

Questions: 1) L’entente intervenue entre les parties en septembre 1991 formait-elle uncontrat d’emploi ou de service?2. Si l’entente était un contrat d’emploi, le demandeur a-t-il fait l’objet d’un congédiement déguisé lui donnant droit, en l’absence d’un délai de congé raisonnable, à une indemnité et aux autres dommages-intérêts qu’il réclame?3. Si l’entente était un contrat de service, le demandeur a-t-il droit à une indemnité compensatoire en raison d’une faute commise par la défenderesse?4. Dans l’un ou l’autre des deux cas, la résiliation du contrat était-elle, le cas échéant, abusive, donnant ainsi ouverture à l’octroi de dommages-intérêts additionnelsRéponses   : 1) Entreprise 2) N/A 3) Oui 4) NonArticles cités   : CcQ 2085; 2098; 2099Commentaires   : 1) Aussi, comme le soulignent certains jugements18, le Tribunal conclut dans les circonstances que le demandeur ne peut pas aujourd’hui éviter les inconvénients de l’exploitation d’une entreprise, après en avoir bénéficié pendant autant d’années. En d’autres termes, il ne peut pas rétrospectivement dénaturer l’objet même de l’entente de 1991, une entente à laquelle il a pleinement consenti après qu’il eut un choix à faire : essentiellement, une meilleure protection en gardant son statut de salarié ou une meilleure rémunération en travaillant à son compte.

3) En l’espèce, la façon de faire de la défenderesse fut trop brusque et pas assez respectueuse dans le contexte de la relation professionnelle qui a lié les parties pendant plusieurs années.

4) Enfin, il convient de préciser que la preuve ne fait voir aucune des circonstances exceptionnelles donnant ouverture à l’octroi de dommages punitifs36. Cette réclamation est donc rejetée.

CPE la Rose des vents c. Alliance des intervenants en milieu familial (2003)Les Faits   : Un Centre de la petite enfance, selon la définition6 de la Loi sur les centres de la petite enfance et autres services de garde à l'enfance, est un établissement qui, dans une installation, fournit des services de garde éducatifs aux enfants de la naissance jusqu'à la fréquentation de la maternelle. Questions: 1) Les employés d’une CPE sont-il des travailleurs ou des entrepreneurs ?Réponses   : 1) TravailleursArticles cités   : CcQ 2085; 2098; 2099Commentaires   : La question relative au statut des RSG n'est pas nouvelle. La distinction entre un salarié et un entrepreneur indépendant a été traitée à maintes reprises, par le Tribunal du travail et par d'autres juridictions.

La distinction entre le salarié et l'entrepreneur indépendant doit être examinée en vertu des tests applicables.

Le Tribunal a conclu au statut de salarié dans divers cas impliquant des vendeurs d'automobiles, des distributeurs, des médecins travaillant pour la C.S.S.T., des chargés de cours, des éducateurs, etc.. Dans ces cas, même si les personnes visées jouissaient d'une grande autonomie de moyens, au jour le jour, le lien de subordination existait tout de même.

La propriété des outils est l'une des caractéristiques d'un entrepreneur indépendant. Les outils sont ses biens meubles ou immeubles qui lui permettent d'opérer une entreprise et d'être en affaires.

Quant à la possibilité de faire des profits et le risque de subir des pertes, il s'agit des caractéristiques reconnues d'un entrepreneur indépendant. En effet, le but même de la personne qui démarre son entreprise est non seulement d'être son propre patron mais également de faire des profits.

Pour être considéré comme un salarié, l'entrepreneur économiquement dépendant, doit être subordonné à quelqu'un qui exerce un contrôle à son endroit, "tel que sa liberté de manoeuvre, son autonomie soit amoindrie à un point tel qu'elle s'apparente à celle du salarié quant à la faculté et la façon d'accomplir son travail..."

À partir de l'examen de l'ensemble des facteurs ci-haut traités, il est difficile de considérer les RSG comme étant des entrepreneurs indépendants, libres de gérer une entreprise comme bon leur semble.

Compte tenu de l'ensemble de la preuve, le Tribunal est d'avis que le commissaire n'a nullement erré en concluant que le contrôle exercé par le Centre ne consiste pas dans la simple vérification de la Loi et des Règlements et qu'il exerce un véritable contrôle sur les RSG, assimilable à celui d'un employeur.

À la lumière de la preuve et compte tenu de l'ensemble des critères applicables (soit le contrôle de l'exécution du travail, la propriété des outils, les chances de profits et les risques de pertes, l'intégration dans l'organisation, l'obligation d'exécution personnelle du travail et la subordination économique), la soussignée considère que le RSG ne jouit pas de l'autonomie ni de l'indépendance économique caractéristique d'un entrepreneur indépendant.

Entreprise vs vente

Ediriv inc. c. Delvigne (CS 2001)Les Faits   : Les défendeurs, tous deux dans la soixantaine, veulent se construire une maisonen vue de leur retraite.

Ils s'intéressent à des modèles préusinés de la compagnie Viceroy. Lorsqu'ils appellent ce manufacturier, ils sont référés aux Immeubles La Calaca une compagnie qui détient les droits exclusifs de vente pour Saint-Sauveur, là où ils veulent s'installer.

En plus d'être marchand autorisé pour Viceroy, La Calaca est propriétaire de banque de terrains qu'elle vend et où sont érigées presque exclusivement des maisons Viceroy.

En tout temps utile, les défendeurs informent Heft et Paquette de leur limite budgétaire. Ils ne peuvent dépasser un coût total de 200 000 $ pour le « kit » de construction, le terrain et la construction.

Les défendeurs, qui ont déjà dépensé près de 35 000 $ en acompte sur le « kit » et 25 000 $ pour acheter la propriété, signent le 11 mars 2005 le contrat dont ils demandent aujourd'hui l'annulation.Questions: 1) La Calaca agi-t-ell sous un contrat de vente ou d’entreprise ?Réponses   : 1) EntrpriseArticles cités   : CcQ 1785 ; 1793Commentaires   : Le fait que les deux compagnies constituent, aux fins de la vente et de l'érection des maisons, une seule entreprise s'établit non seulement à partir des faits spécifiques de la présente affaire, mais aussi à partir de modus operandi que La Calaca et Ediriv utilisent depuis au moins vingt ans.

Si La Calaca avait agi seule pour toutes les opérations, il ne fait aucun doute que le contrat serait assujetti aux dispositions des articles 1785 et suiv. Le fait que l'entreprise soit divisée et que deux corporations sous contrôle d'un même individu aient agi ne change rien.

Mais, il y a plus. Même si la Cour en était venue à la conclusion que le contrat n'était pas visé par l'article 1785 C.c.Q., les défendeurs avaient droit d'y mettre fin en application de l'article 2125 C.c.Q. auquel cas, ils seraient tenus aux seuls dommages encourus au moment de la résiliation.

Les règles applicables

Maréchal c. Radiomédia (CS 2001)Les Faits   : Isabelle Maréchal, une animatrice de radio et de télévision, et Les Productionsde la Métairie Inc., la société qui gère sa carrière, réclament divers montants totalisant285 000$.

Les Productions de la Métairie Inc. est l'alter ego d'Isabelle Maréchal. Elle l’a fait incorporer à des fins fiscales à la suggestion de ses comptables.Questions: 1) Isabelle Maréchal agi-t-ell sous un contrat de travail ou d’entreprise ?Réponses   : 1) EntrpriseArticles cités   : CcQ 2125 ; 2085Commentaires   : La situation aurait pu être différente quant à l’impact de l’incorporation sur le statut de « salarié » dans la mesure où l'incorporation de la société de Maréchal aurait été imposée par Radiomédia.

Les 3 composantes du statut de salarié au contrat de travail sont : la prestation de travail, la rémunération et le lien de subordination alors que le contrat d’entreprise ou de service n’en compte que 2, soit : la réalisation de l’ouvrage ou du service et le prix.

L’on a déjà vu que le contrat (P-1) a bel et bien été renouvelé. Il s’agissait toutefois d’un contrat de service entre Métairie et Radiomédia auquel est intervenue Maréchal.

La jurisprudence élaborée sur la question tente de maintenir l’équilibre entre le droit à la résiliation de l’article 2125 C.c.Q. et la compensation du préjudice subi par l’une ou l’autre partie.

Nicholson Manufacturing Company c. Maritonex Inc. (CA 2008)Les Faits   : Le litige porte sur les relations contractuelles des parties qui font affaire ensemble depuis une vingtaine d'années.1 L'intimée Maritonex Inc. (Maritonex) est la représentante exclusive des produits (des écorceuses et produits connexes) fabriqués par Nicholson Manufacturing Company.

Les relations entre les parties se détériorent à l'automne 2007. Maritonex reproche à Nicholson de vouloir améliorer sa rentabilité à ses dépens et malgré les termes du contrat en vigueur. Elle plaide que le contrat qui la lie à Nicholson en est un de distribution et qu’elle ne pouvait y mettre un terme qu’en conformité avec la clause de résiliation prévue au contrat.

Questions: 1) Quelle est la nature du contrat ?2) Quelle est la porté de la clause de résiliation ?Réponses   : 1) Distribution 2) ValideArticles cités   : CcQ 2125Commentaires   : Premièrement, le juge de la Cour supérieure analyse en détail le contrat, les échanges de lettres, les déclarations des affiants et les interrogatoires hors de cour. Il rejette la thèse de Nicholson qu'il s'agit d'un contrat de service en se référant principalement aux inconsistances que comportent la déclaration assermentée et l'interrogatoire du représentant de Nicholson, M. Jeffrey. Ses inférences de fait sont exactes, sa démonstration convaincante. Nicholson n'a tout simplement pas été en mesure de prouver l'assise factuelle de ses prétentions.

En second lieu, la qualification juridique du contrat est, en l'espèce, sans conséquence véritable. La faculté de résiliation unilatérale constitue une dérogation au principe de l'effet obligatoire des contrats. L'article 2125 C.c.Q., tout comme son prédécesseur l'article 1691 C.c.B.C., possède donc un caractère exceptionnel). Cette disposition n'étant pas d'ordre public, rien n'empêche «le client» d'y renoncer. Or, les parties ont expressément convenu qu'un préavis d'un an devait être donné pour pouvoir mettre fin au contrat de façon unilatérale. Le dossier ne fait voir

aucun motif d'écarter la volonté clairement exprimée des parties.

Pelouse Agrostis Turf Inc. c. Club de Golf Balmoral (CA 2003)Les Faits   : Le 1er avril 1998, le Club de golf Balmoral (Balmoral) retient les services dePelouse Agrostis Turf Inc. (Agrostis) pour l'entretien du parcours de golf.Balmoral n'est pas satisfaite des services rendus par Agrostis.

Questions: 1) Agrostis a-t-il droit à une compensation pour perte de profit ?Réponses   : 1) NonArticles cités   : CcQ 2125 ; 2129; 2126Commentaires   : Bien que le mot «préjudice» soit susceptible d'inclure toutes les facettes des dommages subis par l'entrepreneur ou le prestataire de services, je suis d'opinion que l'interprétation restrictive doit prévaloir compte tenu du contexte historique et des règles d'interprétation tant littérale que téléologique.

Le premier paragraphe de l'article 2129 C.c.Q. limite la réclamation à la période écoulée avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation. Au troisième paragraphe, il semble que le législateur a voulu préciser qu'en sus de la valeur des services déjà rendus ou des travaux déjà exécutés l'entrepreneur ou le prestataire de services pourront réclamer pour le préjudice déjà subi.

Je suis donc d'opinion que l'appelante n'avait pas droit de réclamer des dommages équivalents à sa perte de profit. Le jugement de première instance est bien fondé à ce sujet. Mais il y a plus, l'appelante n'avait d'ailleurs pas prouvé ses dommages.

La perte de l’ouvrage

La perte de l’ouvrage est garantie par l’entrepreneur avant sa délivrance (CcQ 2115)et par une solidarité entre l’architecte, l’ingénieur et l’entrepreneur général et les sous-contractant après sa délivrance pour une période de 5 ans (CcQ 2118).

Dans le cas de vis caché ou de malfaçon on parle d’une obligation de garanti pour une durée d’un an (CcQ 2120).

Le contrat de service et les consommateurs

La LPC s’est doté de clauses visant spécifiquement les contrats de télécommunication. Elle y interdit notamment les clauses d’auto renouvellement ou encore les clauses punitives en cas de résiliation.