m a r k e t r e p o r tr2korea.co.kr/r2korea/file/20104q_omr.pdf ·...

O F F I C EM a r k e t R e p o r t

2010. 4th Quarter

R2Korea Real Estate Investment Advisory Inc.

www.R2Korea.co.kr

Contents

1. 경제 동향 및 부동산 정책------------------------

2 오피스 임대시장 동향 Overview

3P

4P2. 오피스 임대시장 동향 Overview-----------------

3. 서울 오피스 임대시장 동향 ---------------------

4. 지방 오피스 임대시장 동향 ---------------------

5. 주요거래 및 공급현황 -------------------------

4P

8P

13P

16P

6. 부동산 간접투자 시장현황 ----------------------

7. 부록 - 서울시 오피스 임대추세 ------------------

17P

20P

8분기 연속 경기성장세 지속경제동향

•경제 동향 및 부동산 정책

GDP 전기대비 0.5%p 상승 8분기연속 성장세 지속, 금융 및 운수 보관업의 호조로

서비스업 성장률 확대…

| 주요 경제지표 || 주요 경제지표 |

2010년 4/4분기 국내 경제는 GDP가 전기대비 0.5%,

전년 동기대비 4.8% 상승하여 8분기 연속 경기성장세

지속

생 산 측 면 은 제 조 업 과 건 설 업 이 전 기 대 비

감 소 하 였 으 며 , 서 비 스 업 은 문 화 및 오 락 업 ,

금융보험업, 운수 및 보관업의 호조로 지속적인

경제동향

20.0

(전기대비, %)

상승세를 유지함

지출측면은 민간소비는 승용차, 의류 등을 중심으로

증가세를 유지하였으나 기계류 투자 감소에 따른

설비투자감소와 건설/토목경기 부진으로 인한

건설투자 감소세

금리는 11월 이후 기준금리가 상승하여 2.5% 수준을

0.5 0.3

‐4.5

‐1.6

2.4

‐10.0

‐5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

| 시장금리 추이 |

자료: 한국은행

금리는 월 이후 기준금리가 상승하여 수준을

유지하였으며, 국고채 및 회사채 금리는 하락 후 큰

폭의 상승세 나타냄

종합주가지수는 국내외 경기 호전과 외국인 매수세

증가로 2,051.00P(2010.12월말 기준) 기록

부동산 정책 및 이슈

『국토종합계획 수정안 국무회의 통과』8.00

10.00 (단위:%) 무담보콜금리 전체 회사채(장외3년,AA‐등급)

국고채(3년)

‐15.0

GDP성장률 민간소비증감률 건설투자 설비투자 재화수출

2020국토종합계획수립 후 녹색성장 및 광역경제권전략 등

새로운 국가발전전략과 4대강 사업 등 국토공간 변화요인

반영을 위한 수정계획안 작성

<주요내용>

- 광역화/특성화를 통한 지역경쟁력강화

- 저탄소/에너지 절감형 녹색국토 실현

- 기후변화 기상이변에 대한 선제적 방재능력강화

국 종합계획 수정 국무회의 통과』

“11.1월 중 최종 확정·고시예정“(2011.01.07)

2.50

4.17

3.25

0.00

2.00

4.00

6.00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112

2008 2009 2010

| 주가지수 추이 |

자료: 한국은행- 새로워진 강, 산, 바다를 연계한 품격있는 국토창조

- 인구/사회구조 변화에 대응한 사회인프라 확충

- 대륙과 해양을 연결하는 글로벌 거점기능 강화

- 국토관리시스템의 선진화/효율화 2,051.00

510.69 500

1,000

1,500

2,000

2,500

자료: 국토해양부

『부동산개발사업법 시행령 및 시행규칙 개정안예고』

“개발업체 설립 쉬워져“(2010.11.22)

부동산 개발업의 설립자본금 인하 전문인력의 인정범위

3

자료: 한국은행자료: 국토해양부

0

500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112

2008 2009 2010

종합주가지수(연월말) 코스닥지수(기말)

부동산 개발업의 설립자본금 인하, 전문인력의 인정범위

확대 등 국회 심의 중인 법률개정 내용의 반영

- 부동산 개발업 설립자본금 감소

법인(5억원3억원),개인(10억원6억원)

- 법무사와 세무사의 전문인력범위 추가 등

2010년 4/4분기 서울시 오피스 임대시장 동향

•오피스 임대시장 동향 – Overview

2010년 4/4분기 서울시 오피스시장의 공실률은 도시환경 정비사업의 완료로 대규모 공급이 이루어져 전분기 대

비 1.1% 상승한 5.3%로 조사되었다. 신규오피스가 대규모로 공급되었음에도 기존 공실보유 오피스 빌딩의 공실해

소실적은 양호한 것으로 나타났으며, 2010년 연간 월세 상승률은 2.2%로 실실 상승률은 (-)인 것으로 나타났다.

조사 시점: 2010년 4/4분기 (기준 시점: 2010.12.15)

조사 대상: 서울 소재 오피스빌딩 1,246개 동 (대형* 948개 동, 중소형 298개 동)

주요조사항목 : 공실 면적, 임대료, 관리비, 주 계약형태, 월세 전환율 등

* 대형오피스- 10층 이상 또는 연면적 10,000㎡이상

■ 조사개요

4.1

5.3

5.7 6.1

4.2

5.3

4.0

6.0

8.0

10.0( %)

■ 서울 오피스 공실률 동향

“4/4분기 서울 오피스 공실률 5.3%로 급등… 공급 98만㎡ 여파……”

2010년 4/4분기 서울 오피스 공실률은 4/4분기 공

급량 증가로 전분기 대비 1.1%P상승한 5.3%로 조사되

ㅣ 서울시 오피스 빌딩 공실률ㅣ

0.0

2.0

1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

대형 중소형 전체

었다. 대형 오피스 공실률은 5.3%로 전분기 대비

1.2%P 상승하였으며, 중소형 오피스도 6.1%로 전분기

대비 0.4%P 상승하였다. 특히 을지로2가 5구역 제2지

구, 신문로5구역 2지구 및 저동구역 제1지구 도시환경

정비사업 등이 완료된 도심과 신규 오피스 공급이 이

루어진 기타권역에 대형오피스 건물들이 속속 준공되

면서 도심권역과 기타권역을 중심으로 공실률이 크게ㅣ권역별 대형오피스 공실률ㅣ

3.9

7.7

2.8 2.1

4.8

4.0 4.0

8.7

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

(단위: %)면서 도심권역과 기타권역을 중심으로 공실률이 크게

상승하였다. 반면 4/4분기 대규모 신규공급이 적었던

강남과 신규 공급이 없었던 여의도권역은 기존 공실이

어느 정도 해소되면서 공실률이 하락했다.

권역별로 살펴보면, 도심권역은 2010년 지난 3분기

동안 신규공급된 오피스 16만3천㎡ 중 약 13만㎡가량

의 공실이 해소되었음에도 4분기 약 40만㎡의 신규 오

ㅣ권역별 대형 피 공실률ㅣ

0.0

1.0

1Q2008

2Q 3Q 4Q 1Q2009

2Q 3Q 4Q 1Q2010

2Q 3Q 4Q

도심 마포/여의도 강남 기타

4

의 공실이 해소되었음에도 분기 약 만 의 신규 오

피스가 공급되면서 전분기(3.9%) 대비 3.8%P 상승한

7.7%의 공실률을 나타냈다.

ㅣ권역별 중소형오피스 공실률ㅣ


2 5

3.5

6.1

2 4

6.8 8.0

5.3 4.5

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

(단위: %)강남권역은 2010년 20만㎡의 공급이 있었으나 기존

대형공실의 해소와 4/4분기 신규공급된 면적이 6만㎡

수준에 불과하여 공실률은 전분기(4.8%) 대비 0.8%P

하락한 4.0%를 나타냈다. 마포/여의도권역은 이번 분

기 공급이 없는 가운데, 일부 대형빌딩에서 누적된 대

형공실이 해소되면서 전분기(2.8%)대비 0.7%P 하락한

2 1%를 보였다 기타권역은 서대문구 미근동 충정로3

ㅣ권역별 중소형오피스 공실률ㅣ

2.5 2.4

0.0

1Q2008

2Q 3Q 4Q 1Q2009

2Q 3Q 4Q 1Q2010

2Q 3Q 4Q

도심 마포/여의도 강남 기타

2.1%를 보였다. 기타권역은 서대문구 미근동, 충정로3

가 및 성동구 도선동 등에 신규 공급된 대형 오피스의

대규모 공실로 인해, 전분기(4.0%) 대비 4.7%P 상승한

8.7%를 나타내었다.

중소형오피스는 도심권역에서 전분기 대비 1.0%P 상

승한 3.5%, 강남권역은 전분기 대비 1.2%P상승한

8.0%로 조사되었고, 마포/여의도권역은 전분기 대비

대지역 빌딩명 연면적㎡

강남역삼 태보빌딩(I' TOWER) 18,627

바로세움3차 25,982쎈터원 168 001

ㅣ 2010 년 4/4 분기 주요 공급 ㅣ

3.7%P 하락한 2.4%를 보였으며, 기타권역은 전분기 대

비 0.8%P 하락한 4.5%로 조사되었다.

“기존 빌딩의 공실 해소는 양호…신축 빌딩 임차유치는 어려워…”

2010년 4분기 공실이 증가한 빌딩은 전체의 24.3%

인 반면 감소한 빌딩은 30 8%로 공실이 증가한 빌딩

도심

쎈터원 168,001종로 플레이스 45,733

동국제강 신사옥 55,692LG 그룹 신사옥 51,312

스마트플렉스(SmartPlex) 80,401Twin Tree 53,572

마포/여의도중소기업회관 신관 40,086서울대 장학빌딩 21,278

※2010년 10월~12월 기간 공급된 10,000㎡이상 오피스 빌딩

인 반면 감소한 빌딩은 30.8%로, 공실이 증가한 빌딩

보다 감소한 빌딩이 더 많은 것으로 나타났다.

권역별로 살펴보면, 도심권역의 공실이 감소한 빌딩

은 32.4%, 증가한 빌딩은 27.3%로 조사되었으며 강남

권역은 공실이 감소한 빌딩이 30.6%, 증가한 빌딩이

25.8%으로 조사되었다. 여의도 권역에서는 공실이 감

소한 빌딩의 비율이 33.0%, 공실이 증가한 빌딩 비율

|권역별 공실 면적 변동 빌딩 비율|

권역전분기 대비 공실면적 변동(%)

계감소 불변 증가

도심 32.4 40.3 27.3 100.0 강남 30.6 43.5 25.9 100.0

마포/여의도 33.1 47.5 19.5 100.0기타 27.5 52.6 19.9 100.0전체 30.7 44.9 24.3 100.0

ㅣ 공실면적 증가빌딩 비율(전기대비)ㅣ은 19.5%로 조사되었으며 기타권역의 공실이 감소한

빌딩 비율은 30.8%, 공실이 증가한 빌딩은 24.3%로 조

사되었다.

권역 공실률이 크게 증가한 도심권역과 기타권역에서

도 공실이 줄어든 빌딩의 비율이 공실이 늘어난 빌딩

비율보다 높은 것으로 조사된 것은 개별 빌딩의 공실

ㅣ 공실면적 증가빌딩 비율(전기대비)ㅣ

25.5

28.5 30.7

26.7 27.1 25.9

27.3

19.5 19.9

24.3

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

단위:%

10년 3분기 10년 4분기

해소실적은 양호하나 신규 발생 공실의 대부분이 신규

공급에 의한 빌딩 연면적의 20% 이상을 초과하는 대

형 공실이기 때문인 것으로 풀이된다.

5

0.0

5.0

10.0

강남 도심 마포/여의도 기타 전체

한편 전체면적의 20%이상이 공실인 대규모 공실 빌


ㅣ 대규모 공실보유 빌딩비율ㅣ한편, 전체면적의 20%이상이 공실인 대규모 공실 빌

딩은 전체의 8.03%로 지난 분기 7.0%보다 다소 많아

졌다. 공실률이 감소한 강남권역에서는 대규모 공실

보유 빌딩 비중은 증가하였는데, 이는 기존 대규모 공

실보유 대형 오피스 빌딩의 공실해소 실적이 비교적

양호했기 때문인 것으로 풀이된다.

ㅣ 대규모 공실보유 빌딩비율ㅣ

8.7

5.3 4.8

6.4 7.0

10.66

6.62

1 96

7.348.03

2010.3Q 2010.4Q

ㅣ 2010년 2/4분기 대형 오피스 임대료 현황ㅣ

■ 서울 오피스 임대료 동향

“연간 월세 상승률 2.2%, 실질 상승률은 (-)로 나타나”

2010년 4/4분기 서울시 대형오피스빌딩의 ㎡당 평균

임대료는 보증금 210.8천원/㎡, 월세 19.9천원/㎡, 관

리비 8 6천원/㎡ 수준으로 조사되었다 전년대비 상승

1.96

강남 도심 마포/여의도 기타 전체※대규모공실: 연면적의20% 이상 공실인빌딩

권역보증금 월세 관리비

가격 변동률 가격 변동률 가격 변동률

도심 241.5 5.6% 23.9 3.4% 9.7 0.8%

강남 232.8 1.1% 20.4 0.3% 8.6 1.8%

마포149 5 0 9% 15 2 3 1% 7 5 4 9%

(단위: 천원/㎡, 변동률: 전년 동기비)리비 8.6천원/㎡ 수준으로 조사되었다. 전년대비 상승

률을 비교해 보면, 보증금과 관리비는 전 권역에서 소

폭 상승한 것으로 나타났다.

권역별로 보증금은 도심권역 241.5천원/㎡, 강남권역

은 232.8천원/㎡, 마포/여의도 149.5천원/㎡으로 조사

되었으며, 월세는 도심권역 23.9천원/㎡, 강남권역

20.4천원/㎡, 마포/여의도 권역은 15.2천원/㎡으로 조/여의도

149.5 0.9% 15.2 3.1% 7.5 4.9%

서울전체 210.8 2.5% 19.9 2.2% 8.6 2.1%

20.4천원/㎡, 마포/여의도 권역은 15.2천원/㎡으로 조

사되었다. 월세 기준으로 볼 때 전년동기 대비 2.2%상

승한 것으로 나타나 물가상승률(한국은행 발표치 2.9%)

을 감안한다면 실질상승률은 (-)인 것으로 나타났다.

6

■ 2010년 오피스 시장


■ 2010년 오피스 시장

2010년 서울 오피스 시장을 살펴보면, 수요측면에서

는 2010년 공급된 98만㎡ 중 67만㎡를 시장에서 흡수

한 것으로 조사되어 31만 ㎡의 공실이 증가했다. 2011

년 공급면적은 약 77만㎡로 추정되며 2010년 시장에

서 흡수된 면적을 감안할 때 오피스 수요가 2010년 수

ㅣ분기별 신규공급면적ㅣ

300

400

500

600 천㎡

준을 유지할 경우 2011년 말에는 10만㎡이상 공실이

더 늘어날 수 있을 것으로 전망된다.

2011년에는 글로벌 금융위기 이후 지속된 기업의 투

자위축과 고용실적 부진으로 오피스 수요가 크게 늘지

않는 한편 공급예정물량도 적지 않아 공실증가가 예상

된다. 이러한 공실 증가는 신규오피스에서 ‘대형임차인

모시기’경쟁을 심화시킬 것으로 보여 2011년에도 여전

‐

100

200

1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기

2010년 2011년

ㅣ공급면적 대비 흡수면적 추이ㅣ모시기 경쟁을 심화시킬 것으로 보여 2011년에도 여전

히 임차인이 우위에 있는 수요자 시장(Buyer Market)

이 지속될 것으로 전망된다.

2010년 4/4분기 임대료는 전년동기 대비 2.2%가량

상승하는데 그쳐 실질임대료는 하락한 것으로 나타났

다. 2011년 오피스 시장은 공실이 증가할 것으로 예상

되며, 이에 따라 임대료도 상승하기 어려울 것으로 보

2.91%

3.81% 3.86%

4.33%

3.94%

4.40%4.17%

5.32%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

‐

100

200

300

400

500

600

분기 분기 분기 분기 분기 분기 분기 분기

천㎡

인다. 또한 Rent Free 등이 보편화 되면서 임대수익성

은 더욱 악화될 가능성이 있다.

매매시장을 보면, 상승요인으로는 풍부한 유동성을

바탕으로 한 기업의 사옥구매수요 증가, 부동산 간접

투자 확대에 따른 수요증가 등이 있으며 하락요인으로

는 시장금리인상 가능성, 공실 증가에 따른 임대수익

성 저하 등을 들 수 있다

0.00%

1.00%

‐300

‐200

‐100 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기

2009년 2010년

신규공급면적 흡수면적 공실률

성 저하 등을 들 수 있다.

매매시장에서는 상승요인과 하락요인이 공존하는 가

운데 우량오피스에 대한 수요는 증가하면서 입지적으

로 열위에 있는 외곽지역의 중소형 오피스 수요는 낮

아지는 매매시장의 양극화 현상이 2011년에도 여전히

나타날 것으로 전망된다.

7

조사개요

•오피스 임대시장 동향 – 서울전체

조사개요

2010년 4/4분기 서울에 위치한 총 1,246개 동의

업무용 오피스빌딩의 공실률 및 임대료를 조사함

주요조사 항목은 공실면적, 임대료, 관리비, 주계약

형태, 월세전환율 등 임대시장 관련사항이며, 이중

주요 분석 대상은 대형 오피스빌딩(10층 이상 또는

연면적 10,000㎡ 이상) 948개 동임

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| | 서울시서울시 조사대상조사대상 오피스오피스 ||

CBD290동

YBD

기타지역223동

임대료현황 및 공실현황

대형 오피스 빌딩의 공실률은 5.3%로 지난 분기에

비해 약 1.2%p 상승하였음

중소형 오피스 빌딩의 공실률은 6.1%로 전분기 대비

연면적 10,000㎡ 이상) 948개 동임#

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####### ######## ##### ## # ######## #####

156동 GBD577동

(단위: 천원/㎡)

공실률(%) 전세금보증부월세

관리비보증금 월세

대 형 5.3(▲) 1,336.7(▽) 210.8(▽) 19.9(▲) 8.6(-)

중소형 6.1(▲) 1,024.6(▲) 174.9(▽) 12.7(-) 5.5(▽)중 형 피 빌딩의 공실률 기 대비

약 0.4%p 상승하였음

| 서울시 오피스 공실률 | | 지역 및 등급 오피스빌딩 현황 |

(주: :▲상승추세, ▽하락추세. 지난 분기와 이번 분기 연속조사된 오피스 빌딩의 변동률 기준)

346 329 403 강남

중 형 ( ) , ( ) ( ) ( ) ( )

평 균 5.3(▲) 1,314.8(▽) 209.9(▽) 19.7(▲) 8.5(-)

6.1%6%

7%

8%

9%대형 공실률 중소형 공실률

984

202

352

925

188

317

878

128

150

- 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000

전체

마포/여의도

도심

A Grade B Grade C Grade

4.1%

5.3%5.7%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2006 2007 2008 2009 2010

| 권역별 오피스 공실률 추이 | | 대형 오피스 공실률 및 월세 변동률 |

4.1%

5.3%

3%

4%

5%

6%월세변동율 공실률

4.9%

4.2%

3.8%

7.6%

4%

5%

6%

7%

8%

마포/여의도 강남 도심

8

-0.3% 0.0%

-1%

0%

1%

2%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2006 2007 2008 2009 2010

2.8% 2.1%

0%

1%

2%

3%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

강남권역강남권역 사대상사대상 피스피스임대료현황 및 공실현황

•오피스 임대시장 동향 – 강남권역

강남권역강남권역 조사대상조사대상 오피스오피스

테헤란로117개동

강남대로85개 동

강남기타375개 동

대형 오피스 공실률은 지난 분기 4.8%에서 0.8%p

하락한 4.0%를 나타냈으며, 중소형 오피스는 지난

분기 6.8%에서 1.2%p 상승한 8.0%를 보임. 등급별

오피스 공실률 추이를 살펴보면 A등급은 소폭의

상승, C등급은 보합세를 보였으나 B등급은 2%p

하락을 보임


대형 오피스의 ㎡당 임대료는 보증금 232.8천원

월세 20.4천원 관리비 8.6천원 수준으로 보증금은

소폭의 하락세, 월세는 소폭의 상승세, 관리비는

보합세를 나타냄

중소형 오피스의 임대료는 보증금 216.7천원, 월세

13.6천원, 관리비는 6.2천원 수준으로 보증금 및



대 형 4(▽) 1,384.5(▽) 232.8(▽) 20.4(▲) 8.6(-)

중소형 8(▲) 1,082.2(▲) 216.7(▽) 13.6(▽) 6.2(▲)

평 균 4 2( ) 1 367 6( ) 232 2( ) 20 1( ) 8 5( )


| 세부 권역별 오피스 공실률 추이 || 대형 오피스 공실률 및 월세 변동률 |

월세는 하락세를 나타냈으며 관리비는 상승세를

나타냄(주: :▲상승추세, ▽하락추세. 지난 분기와 이번 분기 연속조사된 오피스 빌딩의 변동률 기준)

4.8% 4.0%4%

5%

6%

평 균 4.2(▽) 1,367.6(▽) 232.2(▽) 20.1(▲) 8.5(▲)

9.7%

7%

8%

9%

10%

11%

-0.5%-0.1%

-1%

0%

1%

2%

3%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

4.1%

4.0% 3.9%

4.3%4.6%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

강남대로 테헤란로 강남기타

| 등급별 오피스 공실률 추이 || 규모별 오피스 공실률 추이 |

4 8%4.0%

6.8%

8.0%

4%

6%

8%

10%

3 5%3.7%

6.0%

4.0%

5.8% 5.8%

3%

4%

5%

6%

7%

월세변동율 공실률

9

4.8%

0%

2%

4%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

대형 중소형

3.5%

0%

1%

2%

3%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010


|| 도심권역도심권역 조사대상조사대상 오피스오피스 ||임대료현황 및 공실현황

•오피스 임대시장 동향 – 도심권역

| | 도심권역도심권역 조사대상조사대상 오피스오피스 ||

세종로

태평로

삼일로

종로

청계천로

종로구94개 동

대형 오피스 공실률은 지난 분기 3.9%에서

3.8%p 상 승 한 7.7% 를 나 타 냈 으 며

중소형 오피스는 지난 분기 2.5%에서 1.0%P

상승한 3.5%를 보임. 등급별로 살펴보면, A,

C등급의 공실률은 상승하였으며, B등급은 하락한

것으로 나타남


퇴계로중구

196개 동대형 오피스의 임대료는 보증금 241.5천원에

월세 23.9천원, 관리비 9.7천원 수준으로 보증금,

월세는 상승하였으며, 관리비 하락세를 보임

중소형 오피스의 임대료는 보증금 156.5천원,

월세 14.9천원, 관리비는 6.0천원 수준으로

보증금, 월세는 하락하였으나 관리비는 상승세를



대 형 7.7(▲) 1,234.3(-) 241.5(▲) 23.9(▲) 9.7(▽)

중소형 3.5(▲) - 156.5(▽) 14.9(▽) 6(▲)

평 균 7 6( ) 1 232 3( ) 240 8( ) 23 8( ) 9 7( )


나타냄



7.2%

7.8%

6%

7%

8%

9%

10%

7.7%

6%

7%

8%

9%

평 균 7.6(▲) 1,232.3(-) 240.8(▲) 23.8(▲) 9.7(▽)

1.5%

5.0%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

종로구 중구

-0.1% -0.4%

3.9%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010



종로구 중구

7.7%

6%

8%

10%

5 1%

12.5%

5.4%6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

10

3.9%

2.5%

3.5%

0%

2%

4%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

대형 중소형

5.1%

2.1%1.7%

3.7%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010


|| 마포마포//여의도권역여의도권역 조사대상조사대상 오피스오피스 ||임대료현황 및 공실현황

•오피스 임대시장 동향 – 마포/여의도권역

| | 마포마포//여의도권역여의도권역 조사대상조사대상 오피스오피스 ||

여의도104개 동

마포52개 동

국회원효대교

서강대교

용산역

마포대교

대형 오피스 공실률은 2.1%로 전분기 대비 0.6%P

하락했으며 중소형 오피스는 지난 분기 6.1%에서

3.7%P 소폭 하락한 2.4%를 보임. 등급별 오피스 공실률

추이를 살펴보면 A등급은 소폭 상승하였으며 B,

C등급은 대폭의 하락세를 나타냄

대 형 오 피 스 의 임 대 료 는 보 증 금 149 5 천 원 에


104개 동대 형 오 피 스 의 임 대 료 는 보 증 금 149.5 천 원 에

월세 15.2천원, 관리비는 7.5천원 수준으로 보증금 및

월세는 하락세를, 관리비는 보합세를 보임

중소형 오피스의 임대료는 보증금 129.0천원에 월세

9.5천원, 관리비는 6.5천원 수준으로 보증금은 상승세를

보였으나 월세와 관리비는 하락세를 보임




대 형 2.1(▽) 1,477.1(-) 149.5(▽) 15.2(▽) 7.5(-)

중소형 2.4(▽) - 129(▲) 9.5(▽) 6.5(▽)

평 균 2 1( ) 1 477 1( ) 149 4( ) 15 2( ) 7 5( )



3.9%4.3%

4%

5%

6%

2.8%3%

4%

평 균 2.1(▽) 1,477.1(-) 149.4(▽) 15.2(▽) 7.5(-)

3.2%

1.3%

0%

1%

2%

3%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

여의도 마포/영등포

-0.6%

0.9%

2.1%

-1%

0%

1%

2%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010




6.1%8%

10%

12%

14%

4.0%

4.0%

3%

4%

5%

11

2.8%2.1%

2.4%

0%

2%

4%

6%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

대형 중소형

1.5%1.7%

1.0%

1.6%

0%

1%

2%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010A Grade B Grade C Grade

|| 서울기타권역서울기타권역 사대상사대상 피스피스 ||임대료현황 및 공실현황

•오피스 임대시장 동향 – 기타권역

| | 서울기타권역서울기타권역 조사대상조사대상 오피스오피스 ||

동남권(강남권역제외)11개 동

동북권81개 동서북권

15개 동

서남권

대형 오피스 공실률은 지난 분기 4.0%에서 4.7%P

상승한 8.7%의 공실률을 나타냈으며 중소형

오피스는 지난 분기 5.3%에서 0.8%P 하락한

4.5%를 보임. 등급별 오피스 공실률 추이를

살펴보면 A,C등급은 상승세를 B등급은 하락세를

나타냄


11개 동58개 동

대형 오피스의 임대료는 보증금 167.1천원에 월세

15.0천원, 관리비는 7.4천원 수준으로 보증금,

월세, 관리비 모두 상승세를 나타냄

중소형 오피스의 임대료는 보증금 124.9천원,

월세는 11.2천원, 관리비는 4.4천원 수준으로

월세는 상승세를 나타냈고 보증금은, 관리비는



대 형 8.7(▲) 1,006(▲) 167.1(▲) 15(▲) 7.4(▲)

중소형 4.5(▽) 931.1(▲) 124.9(▽) 11.2(▲) 4.4(▽)

평 균 8( ) 990 1( ) 163 9( ) 14 5( ) 7( )


하락세를 나타냄

| 권역별 오피스 공실률추이 || 대형 오피스 공실률 및 월세 변동률 |


10.2%

7.9%8%

10%

12%

14%

8.7%

6%

7%

8%

9%

10%

평 균 8(▲) 990.1(▲) 163.9(▲) 14.5(▲) 7(▲)

2.9%

3.7%

0%

2%

4%

6%

8%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

용산구/서대문구 기타지역

0.5% 0.2%

4.0%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010월세변동율 공실률


용산구/서대문구 기타지역

8.7%

5.3%

4.5%

4%

6%

8%

10% 12.4%

5.2% 5.6%6%

8%

10%

12%

14%

12

4.0%

0%

2%

4%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010대형 중소형

1.5%

4.7%5.0%

0%

2%

4%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010A Grade B Grade C Grade

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |분당지역

•지방 오피스 임대시장 동향 – 분당, 6대 광역시

공 실 률 은 7.0% 이 고 , 전 세 금 은 1,274.6 천 원 ,

보 증 금 은 158.3 천 원 /㎡ 에 월 세 13.5 천 원 /㎡,

관리비는 6.7천원 /㎡ 수준임

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |


분당지역

보증부월세

5.3%

7.0%

2 0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |부산지역



대 형 7.2 1,280.8 159.4 13.5 6.8

중소형 5.2 - 133.0 12.7 3.8

평 균 7.0 1,274.6 158.3 13.5 6.7

-1.0%

0.0%

-4.0%

-3.0%

-2.0%

-1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

전세변동률 공실률

공실률은 2.4%이고, 전세금은 772.4천원/㎡ 수준에





1.5%

2.4%2.4%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |대전지역

대 형 2.2 769.4 82.0 7.7 4.4

중소형 6.5 820.1 97.8 8.8 3.5

평 균 2.4 772.4 82.7 7.8 4.4

0.3%

0.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010

전세변동율 공실률

7 0%

공실률은 4.2%이고, 전세금은 558.3천원/㎡ 수준에





-0.4%

4.2% 4.2%

-1.0%

1.0%

3.0%

5.0%

7.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

13

대 형 4.1 566.9 110.2 7.1 4.5

중소형 5.1 484.6 162.6 6.6 2.9

평 균 4.2 558.3 114.4 7.0 4.3

-1.6%

-5.0%

-3.0%

2008 2009 2010


| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |대구지역


공실률은 5.3%이고, 전세금은 642.0천원/㎡

수준에 관리비는 5.3천원/㎡ 수준임

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |대구지역



관리비보증금 월세 -0.4%

0.5%

2.8%

5.3%

1 0%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |광주지역

대 형 5.4 643.7 80.3 6.6 5.3

중소형 4.3 514.2 60.0 6.2 4.3

평 균 5.3 642.0 79.7 6.6 5.3 -4.0%

-3.0%

-2.0%

-1.0% 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010



수준에 관리비는 4.9천원 /㎡ 수준임




6.9%

0.4%

3.8%

4.5%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |인천지역

대 형 4.0 590.8 182.7 5.1 5.0

중소형 10.4 539.8 152.8 7.6 4.1

평 균 4.5 586.2 180.3 5.2 4.9 -4.0%

-2.0%

0.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010







대 형 5 1 706 9 95 1 7 6 4 2-0.20%

1.5%

5.0% 5.1%

0 0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

14

대 형 5.1 706.9 95.1 7.6 4.2

중소형 4.8 458.0 78.2 6.1 3.3

평 균 5.1 689.6 94.0 7.5 4.1 -4.0%

-2.0%

0.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010


| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |울산지역




| 오피스 공실률 및 전세 변동율 |울산지역


보증부월세

6.6%

6.8%

1 0%

3.0%

5.0%

7.0%

9.0%

11.0%

13.0%

15.0%



대 형 2.3 675.2 60.9 6.3 4.2

중소형 14.2 717.2 - - 4.5

평 균 6.8 691.2 62.0 6.3 4.3 -6.3%

-0.3%

-9.0%

-7.0%

-5.0%

-3.0%

-1.0%

1.0%

1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4

2008 2009 2010


15

2010년 4분기 주요거래현황

•주요거래 및 공급현황

년 분기 주요거래현황

권역 빌딩명 주소거래면적

(㎡) 매도 매수

매매가

(억 원)

강남

월드메르디앙빌딩 강남구역삼동 10,461 월드건설㈜ 금강제화㈜ 695

화일빌딩 강남구역삼동 1,574 화일약품㈜㈜메디커뮤니케이션 85

바른손빌딩 강남구청담동 18 6 ㈜바른손 개인 11바른손빌딩 강남구청담동 1,876 ㈜바른손 개인 114

도심DSME빌딩 중구다동 24,854 코크렙제7호 대우조선해양 910

스마트플렉스 중구쌍림동 80,401 맥쿼리리얼에스테이트코리아 국민연금공단 3,400

마포/여의도 하나대투증권빌딩 영등포구여의도동 49,299 하나대투증권 하나다올자산운용 2,870

기타 코오롱별관 과천시별양동 26,861 코크렙제7호 케이브이지제1호 490

2011년 1분기 오피스 공급 및 예정 현황

완공시기 빌딩명 주소 연면적(㎡) 규모(지하/지상)

2011년 1월 미근동 업무용빌딩 서대문구 미근동 30,133 (B7/19)

2011년 1월 SUN Tower(구알파빌딩) 강남구 대치동 5,370 (B3/15)

2011년 1월 GARAK Tower 서초구 서초동 54,258 (B8/24)

2011년 2월 파인애비뉴"저동구역 제1지구 도시환경정비사업" 중구 을지로2가 129,985 (B6/25)

2011년 2월 역삼동 K빌딩 강남구 역삼동 1,892 (B2/11)

2011년 2월 역삼동 K빌딩 강남구 역삼동 1,890 (B2/11)

2011년 3월 KT&G 대치타워 강남구 대치동 20 467 (B5/14)

16

2011년 3월 KT&G 대치타워 강남구 대치동 20,467 (B5/14)

부동산 관련 펀드REITs

•부동산 간접투자 시장현황

2010년 4분기 말 현재 리츠의 총자산은 전분기

대비 6,992억원 증가한 7조 9,562억원 규모이며,

이중 코람코자산신탁의 자산규모는 2조6,655억원

규모로 전체의 36%를 차지함

리츠 주가동향은 12월 청산한 코크렙7호의 주가는

4분기 소폭의 상승세를 나타냈으며, 도심권역

2010년 4분기 현재 전체 펀드 자산총액은 318조8천123억 원이며, 부동산 펀드는 총 14조1 천 31 억 원 으 로 전 체 펀 드 총 자 산 액 의4.4%수준이며, 전분기 대비 1조 4,300억 원이증가함

전 분 기 대 비 펀 드 총 액 은 감 소 하 였 음 에 도

부동산 관련 펀드

분기 폭의 상승세를 나타냈 며, 심권역

오피스를 보유한 코크렙8호와 15호의 주가는 소폭

하락함

투자대상의 다양화로 개발전문 자기관리 리츠의

투자부동산은 도시형생활주택 및 관광휴양단지

개발 사업 등으로 다양화 되고 있는 반면 위탁리츠

및 기업구조조정 리츠의 투자부동산은 상업용 빌딩

및 오피스시설 위주로 나타남

불구하고 부동산펀드의 비중은 크게 늘어나 우량부동산물건을 중심으로 투자가 지속적으로이루어지고 있음을 알 수 있음

부동산관련펀드는 부동산 펀드 14조 1,313억 원,재간접 12조 6,817억 원, 특별자산이 15조 69억원을 차지함

| 자산관리사별 운영규모 및 점유율 (2010.12월 현재)| | 부동산 펀드 자산총액정액 증감액 및 비율|(단위: 억원)

맥쿼리리얼에

스테이트코리

아7%

인트러스

투자운용7%

GE자산관리코

리아10%

KB부동산신탁

1,216.2

4.43%4.00%

4.50%

5.00%

1,000.0

1,200.0

1,400.0

(단위: 십억원)

부동산펀드 증감액(좌) 부동산펀드 비율(우)

7%

제이알

자산관리5%

케이리츠&

파트너스16%

코람코

퍼시픽

자산관리4%

하나AIMAMC

2%

한국토지

주택공사11%

10% 7%

112.7

3.96%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

‐400.0

‐200.0

0.0

200.0

400.0

600.0

800.0

1,000.0

| 리츠 주가동향 | | 월별 부동산펀드 설정액|

자료:금융투자협회자료:국토해양부

자산신탁36%

12,682

15,690

20 000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

(단위: 십억원)

6500

7000

7500

8000

코크렙 제7호 코크렙 제8호

케이알제2호개발전문 코크렙 제15호

(단위:원)

자료:한국증권업협회 자료:금융투자협회

17

14,131

12,682

‐

5,000

10,000

15,000

20,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2010

부동산 재간접 특별자산

5090

54605350

5040

4000

4500

5000

5500

6000

05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

2010

REITs


리츠편입 오피스빌딩: (투자회사 22개사, 편입오피스 25개동, 총자산 4조6,069억원, 총자본금 2조1,474억원)

투자 부동산 회사명 주소연면적(㎡)

대지(㎡)

총자산(억 원)

자본금(억 원)

DSME빌딩코크렙 제7호*

서울시 중구 다동 85 24,853 2,1121,299 600

과천 코오롱별관빌딩 과천시 별양동 1-22 26,861 3,053

하이브랜드빌딩(6개층) 씨나인인피니티 서울시 서초구 양재동 215 22,312 28,403 826 357

G타워코크렙 제8호*

서울시 종로구 수송동 51-8,9 16,441 3,3061,230 460

센트럴타워 경기도 성남시 분당구 서현동 265-3.4 23,824 2,350

시그마타워

코크렙NPS 제1호*

서울시 송파구 신천동 7-19 27,814 1,788

8,281 7,870 서울시티타워 서울시 중구 남대문로5가 581 60,017 3,828

KB역삼빌딩 서울시 강남구 역삼동 648-19,20,21 24,530 1,622

삼화빌딩 서울시 강남구 삼성동 144-14 40,480 2,660

STX남산타워 코크렙 제11호 서울시 중구 남대문로 5가 631 67,296 5,435 2,227 950

ING빌딩맥쿼리NPS*

서울시 중구 순화동 53 34,173 2,7322,231 1,074

르노삼성빌딩 서울시 영등포구 양평동 3가 60 21,415 3,560

Seoul Square 케이알원 서울시 중구 남대문로 5가 541외 1 132,806 10,583 10,303 3,604

팬텍계열 R&D센터 오스타라씨나인 서울시 마포구 상암동 DMC 1-2블럭 66,649 6,475 2,189 730

경방오피스 코크렙 제14호* 서울특별시 강남구 수서동 724 97,524 6,264 418 107

로즈데일빌딩 인피니티NPS 제1호* 서울시 영등포구 영등포동 4가 441-10 39,665 3,564 1,758 1,636

금호생명사옥 제이알 제1호 서울시 종로구 신문로1가 57번지 54,363 3,441 2,557 1,210

극동빌딩 지이엔피에스 제1호* 서울시 중구 충무로3가 60-1 75,253 7,940 3,304 100

이랜드 가산동 사옥** 케이알제3호 서울시 금천구 가산동 371-12 36,228 5,348 516 110

분당IDC센터 케이비와이즈스타제1호 경기도 성남시 분당구 야탑1동 343-1 14,533 3,588 360 185

인송빌딩 코크렙제15호* 서울시 중구 회현동 1가 194-15외 3필지 28,306 2,431 1,219 620

이안상암2단지 업무시설 씨나인제6호 서울시 마포구 상암동 1601 58,969 5,653 494 200

코스모타워 제이알제4호 서울시 성동구 도선동 58-1 20,502 1,667 636 318

(주)KT 지사 사옥 지이프리미어제1호 서울,경기,충남, 강원소재 KT사옥 - - 1,026 520

리츠타워 케이비와이즈스타제2호 서울시 강남구 청담동 6-5 7,193 778 347 162

과천 코오롱별관빌딩 하나AIM AMC 과천시 별양동 1-22 26,861 3,053 525 246

*위탁리츠 (국토해양부, 2010.12월20일 현재 )

**건축물대장상의건축물주용도 "공장”

18

휴다임타워 케이리츠&파트너스 서울시 강동구 길동 459-3 26,599 2,172 853 410

스마트플렉스빌딩 맥쿼리NPS 제2호 서울시 중구 쌍림동 292 80,400 6,480 3,470 5

(단위 개)신규설정펀드(2010.07.01~2010.09.30기준)


(단위:개)신규설정펀드( 기준)

회사명 부동산 재간접 특별자산 총합계

골든브릿지자산운용 1 1

다올자산운용 1 1

대신자산운용 2 2

더커자산운용 2 2

마이애셋자산운용 1 1

미래에셋맵스자산운용 1 1

블랙록자산운용 6 6

산은자산운용 1 2 3

삼성자산운용 5 5

신한BNP파리바자산운용 1 2 3신한 파리바자산운용

아시아자산운용 1 1

아이엔지자산운용 1 1

알리안츠글로벌인베스터스자산운용 3 3

엠플러스자산운용 1 1

우리자산운용 2 3 5

유진자산운용 1 1 2유진자산운용 1 1 2

코람코자산운용 1 1

푸르덴셜자산운용 5 5

피에스자산운용 1 1

하나UBS자산운용 1 1

하이자산운용 5 5

한국투신운용 3 2 1 6

한화투신운용 2 2 4

현대스위스자산운용 1 1

현대자산운용 1 5 1 7

흥국투신운용 1 1

JP모간자산운용 5 5

• 자료: 금융투자협회 펀드통계 중 신규설정펀드 자료 인용

19

KB자산운용 1 1

KTB자산운용 3 3

총합계 23 38 18 79

보증금

•부록-서울 오피스 임대료 추세

보증금(단위:천원/㎡)

구분2008년 2009년 2010

1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기

서울시

대형 189 196 195 198 198 203 202 206 210 211 212 211

중소형 177 170 151 154 152 163 155 163 181 179 186 175

합 189 195 194 197 197 202 200 204 209 210 211 210

도심

대형 203 212 217 220 220 222 225 229 226 234 240 241

중소형 146 143 133 129 140 138 141 141 139 144 157 156

합 202 210 216 219 219 221 224 227 224 233 239 241

종로

대형 192 212 215 223 219 222 225 230 232 230 233 235

중소형 162 166 164 147 177 176 176 176 172 174 173 171

합 192 211 215 223 219 221 225 229 231 229 233 234

대형 209 212 218 219 220 222 225 228 223 236 242 244

중구

대형 209 212 218 219 220 222 225 228 223 236 242 244

중소형 140 133 120 124 127 125 129 130 127 133 148 148

합 207 210 216 217 219 221 223 227 221 234 241 244

마포/여의도

대형 142 145 146 149 146 147 146 148 153 150 151 150

중소형 108 107 95 95 94 96 108 108 109 136 123 129

합 141 145 145 149 146 147 146 148 152 150 150 149

대형 147 151 152 155 151 151 149 152 158 156 156 158

여의도 중소형 96 98 93 93 94 95 95 95 98 98 95 91

합 147 150 151 154 151 151 149 151 158 155 156 158

마포영등포

대형 126 128 123 130 130 135 137 136 138 136 125 128

중소형 114 136 112 112 98 107 115 115 104 128 122 126

합 125 129 123 130 129 135 136 136 137 135 125 128

강남

대형 208 222 219 222 222 231 224 230 240 237 237 233

중소형 216 213 202 212 204 220 182 195 226 221 227 217강남 중소형 216 213 202 212 204 220 182 195 226 221 227 217

합 209 221 218 222 222 231 223 229 239 237 237 232

테헤란로

대형 222 230 242 244 244 250 245 254 264 260 259 251

중소형 238 244 238 0 0 0 153 153 153 153 0 0

합 222 231 242 244 244 250 245 254 264 259 259 251

강남대로

대형 229 236 224 221 224 238 232 238 240 234 218 234

중소형 172 154 207 225 201 201 200 200 214 214 199 162

20

합 228 235 223 221 222 237 230 236 239 233 218 233

강남기타

대형 186 205 181 189 187 201 192 194 206 209 213 205

중소형 218 216 199 209 205 224 181 196 230 224 230 222

합 188 206 182 190 188 202 191 194 208 210 214 206

월세


월세(단위:천원/㎡)

구분2008년 2009년 2010


서울시

대형 18.0 18.3 18.7 18.8 19.0 19.3 19.2 19.5 19.4 19.4 19.7 19.9

중소형 11.5 12.0 11.7 11.5 11.6 12.5 13.2 13.3 13.1 12.6 12.7 12.7

합 17.7 18.0 18.4 18.6 18.9 19.1 19.0 19.3 19.2 19.2 19.5 19.7

도심

대형 20.8 21.0 21.8 22.0 22.3 22.5 22.6 23.1 22.8 23.2 23.7 23.9

중소형 13.1 13.1 12.1 11.7 11.8 12.7 13.2 13.3 12.9 13.2 15.0 14.9

합 20.7 20.8 21.7 21.9 22.1 22.3 22.5 22.9 22.6 23.0 23.6 23.8

종로

대형 19.9 20.2 21.0 21.5 21.9 22.4 22.4 23.0 23.1 22.7 23.3 23.3

중소형 13.8 14.3 13.4 12.2 12.6 14.3 14.5 14.5 13.6 13.6 17.3 17.1

합 19.8 20.1 20.9 21.5 21.8 22.3 22.3 22.9 23.0 22.6 23.2 23.3

대형 21 3 21 4 22 3 22 3 22 4 22 5 22 7 23 1 22 6 23 3 23 9 24 1

중구

대형 21.3 21.4 22.3 22.3 22.4 22.5 22.7 23.1 22.6 23.3 23.9 24.1

중소형 12.7 12.6 11.6 11.5 11.6 11.9 12.7 12.9 12.6 13.0 13.6 13.6

합 21.2 21.2 22.1 22.1 22.3 22.4 22.6 22.9 22.5 23.2 23.8 24.0

마포/여의도

대형 14.1 14.3 14.6 14.8 14.8 14.7 14.5 14.7 15.2 15.3 15.5 15.2

중소형 9.8 9.6 9.7 9.7 9.4 10.2 9.6 9.6 9.8 10.1 9.8 9.5

합 14.1 14.3 14.6 14.8 14.7 14.7 14.5 14.7 15.2 15.3 15.4 15.2

대형 14.7 15.0 15.3 15.5 15.4 15.3 15.2 15.5 16.1 16.2 16.2 16.2

여의도 중소형 9.4 9.4 9.6 9.6 9.4 9.5 9.5 9.5 9.8 9.8 9.5 9.1

합 14.7 14.9 15.2 15.4 15.4 15.3 15.2 15.4 16.0 16.1 16.1 16.2

마포영등포

대형 11.6 11.7 11.6 12.1 12.2 12.5 12.1 12.1 12.1 12.3 12.4 12.8

중소형 10.1 10.5 8.5 8.5 8.8 12.5 10.9 10.9 9.0 9.4 8.7 8.7

합 11.5 11.6 11.5 12.0 12.1 12.5 12.1 12.1 12.1 12.2 12.2 12.7

강남

대형 18.6 19.4 19.6 19.7 20.0 20.3 20.0 20.4 20.1 19.7 20.0 20.4

중소형 13 2 13 9 14 2 14 9 14 7 15 2 15 8 16 0 15 4 14 2 13 9 13 6강남 중소형 13.2 13.9 14.2 14.9 14.7 15.2 15.8 16.0 15.4 14.2 13.9 13.6

합 18.4 19.2 19.4 19.5 19.9 20.2 19.9 20.2 19.9 19.5 19.7 20.1

테헤란로

대형 21.6 22.3 22.5 22.7 22.8 23.2 22.9 23.6 23.6 22.8 23.2 23.2

중소형 18.6 21.6 18.6 0.0 0.0 25.2 15.3 15.3 15.3 15.3 0.0 0.0

합 21.6 22.3 22.5 22.7 22.8 23.2 22.9 23.5 23.6 22.7 23.2 23.2

강남대로

대형 20.6 20.1 18.8 19.0 20.1 21.9 20.4 20.2 19.4 19.9 19.9 22.4

중소형 12.6 11.3 14.9 16.5 16.5 16.5 15.2 15.2 13.7 13.7 13.9 13.9

21

합 20.5 20.0 18.7 18.9 19.9 21.6 20.2 20.1 19.2 19.7 19.7 22.2

강남기타

대형 14.5 15.4 16.0 16.1 16.3 16.2 15.9 16.0 15.7 15.7 15.8 16.0

중소형 13.1 13.8 13.9 14.6 14.1 14.5 15.9 16.1 15.6 14.2 13.9 13.6

합 14.4 15.3 15.9 16.0 16.2 16.1 15.9 16.0 15.7 15.5 15.6 15.7

관리비


(단위:천원/㎡)

관리비

구분2008년 2009년 2010


서울시

대형 7.9 8.0 8.2 8.2 8.2 8.3 8.3 8.5 8.5 8.6 8.6 8.6

중소형 5.1 5.3 5.4 5.4 5.4 5.4 5.6 5.6 5.6 5.7 5.6 5.5

합 7.8 7.9 8.1 8.1 8.1 8.2 8.2 8.3 8.3 8.4 8.5 8.5

도심

대형 9.0 9.1 9.3 9.3 9.3 9.4 9.5 9.6 9.6 9.8 9.8 9.7

중소형 5.1 5.4 5.4 5.0 5.0 5.4 6.0 6.0 5.8 5.7 5.8 6.0

합 9.0 9.0 9.2 9.2 9.3 9.3 9.4 9.6 9.6 9.7 9.8 9.7

종로

대형 8.8 8.9 9.0 9.1 9.2 9.1 9.2 9.5 9.6 9.6 9.6 9.6

중소형 5.4 5.9 5.9 6.1 5.7 5.7 5.5 5.5 5.5 5.5 5.1 5.2

합 8.7 8.9 9.0 9.1 9.1 9.1 9.1 9.5 9.5 9.5 9.5 9.6

대형 9 2 9 2 9 4 9 4 9 4 9 6 9 6 9 7 9 6 9 9 9 9 9 8

중구

대형 9.2 9.2 9.4 9.4 9.4 9.6 9.6 9.7 9.6 9.9 9.9 9.8

중소형 5.0 5.2 5.2 4.6 4.7 5.3 6.2 6.2 6.0 5.8 6.2 6.5

합 9.1 9.1 9.3 9.3 9.4 9.5 9.5 9.7 9.6 9.8 9.9 9.7

마포/여의도

대형 7.1 6.9 7.1 7.1 7.1 7.1 7.1 7.2 7.5 7.5 7.5 7.5

중소형 6.3 6.1 6.3 6.6 5.7 5.7 6.5 6.5 6.6 6.6 6.9 6.5

합 7.0 6.9 7.1 7.1 7.1 7.1 7.1 7.2 7.4 7.5 7.5 7.5

대형 7.4 7.3 7.4 7.5 7.5 7.5 7.5 7.6 7.9 8.0 7.8 7.8

여의도 중소형 6.1 6.1 6.1 6.6 5.2 5.2 6.3 6.3 6.4 6.4 6.8 6.8

합 7.4 7.2 7.4 7.5 7.4 7.5 7.5 7.5 7.9 8.0 7.8 7.8

마포영등포

대형 6.0 5.9 5.9 6.1 6.1 6.0 6.1 6.1 6.1 6.1 6.5 7.0

중소형 5.8 5.8 5.9 5.9 6.0 6.0 6.0 6.7 5.6 5.3 5.3 4.9

합 6.0 5.9 5.9 6.1 6.1 6.0 6.1 6.1 6.1 6.1 6.4 6.9

강남

대형 7.7 8.0 8.3 8.2 8.3 8.3 8.4 8.5 8.5 8.5 8.6 8.6

중소형 5 4 5 7 5 8 6 0 6 2 6 1 6 1 6 1 6 1 6 1 6 1 6 2강남 중소형 5.4 5.7 5.8 6.0 6.2 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.2

합 7.6 7.9 8.2 8.1 8.2 8.2 8.3 8.3 8.3 8.4 8.4 8.5

테헤란로

대형 8.6 8.7 9.2 9.0 9.1 9.2 9.3 9.3 9.3 9.4 9.4 9.5

중소형 5.7 5.7 8.1 10.9 10.9 10.9 9.3 8.5 8.5 8.5 9.1 6.5

합 8.6 8.7 9.2 9.0 9.1 9.2 9.3 9.3 9.3 9.4 9.4 9.4

강남대로

대형 7.9 8.3 8.3 8.3 8.2 8.6 8.6 8.6 8.5 8.5 8.8 9.2

중소형 5.8 5.9 6.1 6.1 6.6 6.6 6.5 6.6 6.7 6.7 6.7 7.0

22

합 7.9 8.2 8.2 8.2 8.2 8.5 8.5 8.6 8.4 8.4 8.7 9.1

강남기타

대형 6.8 7.2 7.4 7.4 7.5 7.4 7.3 7.5 7.5 7.6 7.6 7.5

중소형 5.4 5.7 5.7 6.0 6.1 6.0 5.9 6.0 5.9 6.0 6.0 6.1

합 6.7 7.1 7.2 7.3 7.3 7.3 7.2 7.3 7.4 7.4 7.4 7.4

전세


(단위:천원/㎡)

전세

구분2008년 2009년 2010


서울시

대형 1,348 1,399 1,419 1,417 1,429 1,337 1,283 1,286 1,290 1,464 1,611 1,490

중소형 994 944 1,000 995 995 1,025 1,014 1,075 1,113 1,128 1,131 1,108

합 1,321 1,368 1,387 1,384 1,394 1,315 1,265 1,272 1,279 1,444 1,581 1,453

도심

대형 1,670 1,559 1,560 1,409 1,389 1,234 1,005 1,045 1,045 1,781 1,984 2,163

중소형 - - - - - - - - - - - -

합 1,670 1,559 1,545 1,390 1,371 1,232 1,005 1,045 1,045 1,781 1,984 2,162

종로

대형 1,308 1,324 1,343 1,269 1,255 1,216 1,216 1,202 1,202 1,279 1,316 1,341

중소형 - - - - - - - - - - - -

합 1,308 1,324 1,327 1,249 1,236 1,216 1,216 1,202 1,202 1,279 1,316 1,357

대형 1 935 1 819 1 837 1 625 1 636 1 251 674 705 705 2 159 2 183 2 373

중구

대형 1,935 1,819 1,837 1,625 1,636 1,251 674 705 705 2,159 2,183 2,373

중소형 - - - - - - - - - - - -

합 1,935 1,819 1,823 1,607 1,616 1,247 674 705 705 2,159 2,183 2,373

마포/여의도

대형 1,237 1,351 1,254 1,340 1,351 1,477 1,891 1,891 1,891 1,210 1,903 1,883

중소형 1,512 - - - - - - - - - - -

합 1,254 1,351 1,254 1,340 1,351 1,477 1,891 1,891 1,891 1,210 1,903 1,833

대형 1,059 - 1,198 1,441 1,441 1,714 1,891 1,891 1,891 1,210 2,006 2,006

여의도 중소형 - - - - - - - - - - - -

합 1,059 - 1,198 1,441 1,441 1,714 1,891 1,891 1,891 1,210 2,006 2,006

마포영등포

대형 1,021 1,112 1,153 1,208 1,157 1,126 978 978 973 943 989 1,147

중소형 906 755 755 755 755 769 769 788 788 788 874 946

합 1,003 1,073 1,124 1,173 1,113 1,066 927 940 930 911 956 1,090

강남

대형 1,358 1,442 1,475 1,481 1,491 1,384 1,343 1,343 1,342 1,472 1,454 1,397

중소형 1 072 1 017 1 081 1 081 1 085 1 082 1 082 1 083 1 114 1 135 1 185 1 173강남 중소형 1,072 1,017 1,081 1,081 1,085 1,082 1,082 1,083 1,114 1,135 1,185 1,173

합 1,341 1,417 1,446 1,452 1,462 1,368 1,331 1,330 1,333 1,457 1,441 1,378

테헤란로

대형 1,588 1,624 1,639 1,655 1,644 1,269 1,169 1,131 1,149 1,536 1,521 1,589

중소형 - - - - - - - - - - - -

합 1,588 1,624 1,639 1,655 1,644 1,269 1,169 1,131 1,149 1,536 1,521 1,587

강남대로

대형 1,465 1,486 1,563 1,563 1,584 1,574 1,474 1,568 1,567 1,565 1,592 1,457

중소형 - - - - - - - - - - - -

23

합 1,465 1,481 1,555 1,555 1,572 1,563 1,466 1,568 1,567 1,565 1,592 1,457

강남기타

대형 1,247 1,350 1,391 1,386 1,399 1,425 1,441 1,451 1,427 1,423 1,386 1,263

중소형 1,072 1,008 1,071 1,070 1,074 1,068 1,072 1,083 1,114 1,135 1,185 1,167

합 1,230 1,319 1,356 1,352 1,364 1,389 1,410 1,418 1,401 1,402 1,369 1,249

공실률

•부록-서울 오피스 공실률 추세

(단위:%)

공실률

구분2008년 2009년 2010


서울시

대형 1.1% 0.8% 1.0% 1.8% 2.9% 3.6% 3.7% 4.3% 3.9% 4.2% 4.1% 5.3%

중소형 5.3% 5.0% 5.0% 5.9% 7.0% 7.1% 7.0% 5.7% 5.3% 7.7% 5.7% 6.1%

합 1.3% 1.0% 1.2% 2.0% 3.1% 3.8% 3.9% 4.3% 3.9% 4.4% 4.2% 5.3%

도심

대형 1.0% 0.7% 0.6% 1.5% 1.7% 2.7% 2.9% 6.8% 5.1% 5.4% 3.9% 7.7%

중소형 3.5% 2.6% 1.7% 2.8% 3.1% 3.4% 3.8% 2.7% 3.5% 9.0% 2.5% 3.5%

합 1.0% 0.7% 0.6% 1.5% 1.7% 2.7% 2.9% 6.7% 5.0% 5.5% 3.8% 7.6%

종로

대형 0.3% 0.4% 0.4% 1.4% 1.6% 1.8% 2.3% 2.5% 2.0% 3.2% 1.4% 7.2%

중소형 5.5% 2.4% 1.8% 2.0% 3.5% 2.5% 3.5% 2.4% 3.3% 6.1% 5.2% 7.1%

합 0.4% 0.4% 0.4% 1.4% 1.6% 1.8% 2.3% 2.5% 2.1% 3.2% 1.5% 7.2%

대형 1 3% 0 9% 0 7% 1 6% 1 8% 3 2% 3 2% 9 0% 6 6% 6 5% 5 1% 7 9%

중구

대형 1.3% 0.9% 0.7% 1.6% 1.8% 3.2% 3.2% 9.0% 6.6% 6.5% 5.1% 7.9%

중소형 2.4% 2.8% 1.6% 3.3% 2.9% 3.7% 3.9% 2.8% 3.6% 10.2% 1.4% 1.9%

합 1.3% 0.9% 0.7% 1.6% 1.8% 3.2% 3.2% 8.9% 6.5% 6.6% 5.0% 7.8%

마포/여의도

대형 0.4% 0.4% 0.4% 1.5% 2.4% 2.4% 2.7% 1.6% 1.8% 1.8% 2.8% 2.1%

중소형 4.3% 3.1% 5.0% 5.1% 13.7% 5.4% 7.1% 5.4% 3.5% 6.3% 6.1% 2.4%

합 0.4% 0.5% 0.5% 1.6% 2.6% 2.4% 2.7% 1.6% 1.8% 1.8% 2.8% 2.1%

대형 0.3% 0.5% 0.3% 1.4% 2.5% 2.0% 2.8% 1.8% 1.8% 1.7% 3.1% 1.3%

여의도 중소형 5.5% 1.3% 1.9% 3.5% 20.3% 7.5% 10.2% 8.3% 4.9% 6.5% 6.8% 2.6%

합 0.3% 0.5% 0.3% 1.5% 2.7% 2.1% 2.9% 1.9% 1.8% 1.8% 3.2% 1.3%

마포영등포

대형 1.3% 1.0% 1.3% 2.0% 2.7% 4.2% 2.5% 1.5% 1.9% 5.7% 3.7% 4.4%

중소형 5.7% 4.0% 9.2% 7.4% 8.1% 2.9% 4.7% 3.9% 4.3% 5.3% 5.9% 3.3%

합 1.5% 1.2% 1.5% 2.3% 3.0% 4.1% 2.6% 1.6% 2.1% 5.7% 3.9% 4.3%

강남

대형 1.5% 0.9% 1.4% 1.9% 3.8% 4.6% 4.4% 3.9% 4.2% 4.4% 4.8% 4.0%

중소형 4 2% 5 7% 5 2% 6 5% 5 7% 7 3% 7 1% 6 3% 6 4% 7 9% 6 8% 8 0%강남 중소형 4.2% 5.7% 5.2% 6.5% 5.7% 7.3% 7.1% 6.3% 6.4% 7.9% 6.8% 8.0%

합 1.6% 1.2% 1.6% 2.1% 3.9% 4.8% 4.5% 4.1% 4.3% 4.6% 4.9% 4.2%

테헤란로

대형 1.2% 0.6% 1.2% 1.1% 2.9% 4.4% 4.0% 3.4% 3.0% 3.3% 4.0% 3.9%

중소형 13.3% 13.3% 0.0% 0.0% 7.8% 0.0% 3.0% 16.6% 16.6% 7.6% 16.9% 10.8%

합 1.3% 0.6% 1.2% 1.1% 2.9% 4.4% 4.0% 3.4% 3.0% 3.3% 4.0% 3.9%

강남대로

대형 2.4% 1.1% 1.9% 2.4% 4.1% 4.6% 4.4% 5.6% 5.3% 7.8% 9.8% 4.1%

중소형 0.0% 13.8% 1.3% 3.5% 8.2% 9.7% 5.5% 2.8% 6.8% 6.2% 4.3% 3.4%

24

합 2.3% 1.3% 1.8% 2.4% 4.3% 4.7% 4.5% 5.5% 5.4% 7.7% 9.7% 4.1%

강남기타

대형 1.3% 1.2% 1.5% 2.6% 4.6% 4.9% 4.8% 3.9% 4.9% 4.5% 4.0% 4.1%

중소형 4.3% 5.3% 5.5% 6.8% 5.5% 7.4% 7.3% 6.5% 6.3% 8.1% 6.9% 8.4%

합 1.6% 1.7% 1.9% 3.0% 4.7% 5.2% 5.1% 4.2% 5.1% 4.9% 4.3% 4.6%

Company Overview

114

2000. 11

Company Profile

(R2Korea.co.kr)

Corporate ServiceCorporate Service

Company History

2000. 11

2001. 5

2001. 10

( 2001-6)

2001. 11

2003 92003. 9

2003. 11

2005. 8

2006. 11 IPD社

2007. 12 Global Consulting Insight

2008. 02 GCICA, Ltd.

2008. 03 JV MOU

2009. 09

25

R2Korea Consulting

부동산 정책 및전략 컨설팅 제공 2005

2006

2007

2008

2009

2010

최상의 부동산시장동향 및전망자료 제공

2006

2005

2007

2008

26

R2Korea Consulting

최상의 부동산시장동향 및전망자료 제공

2009

부동산 개발사업 2005

2010

27

부동산 개발사업타당성 분석 실시

2005

2006

2007

27

R2Korea Consulting

부동산 개발사업타당성 분석 실시

2007

, (2008. 1)

, (2008. 1)

( )

2008

, (2008. 2)

, CIZEN (2008. 2)

, (2008. 2)

( ) , (2008. 2)

, (2008. 2)

, 3 (2008. 3)

, (2008. 4)

(2008 4), (2008. 4)

, & (2008. 4)

SH , GMC OO (2008. 5)

, BTL (2008. 5)

, (2008. 5)

, Park Center (2008. 5)

, (2008. 5)

, True Friend Park (2008. 3)

, (2008. 7)

, (2008. 8)

, (2008.9)

, (2008. 9)

28

R2Korea Consulting

부동산 개발사업타당성 분석 실시 , · (2009.2)

, , (2009.4)

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2010년 4/4분기 R2Korea Office Market Report

발행일 : 2011년 01월, 문의 : 02-2016-5259

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