masterplan game

67
Anarchcity Anarchcity n rchcity n rchcity haalbare kaart? haalbare kaart? haalbare kaart? haalbare kaart?

Upload: ruben-smits

Post on 28-Mar-2016

234 views

Category:

Documents


1 download

DESCRIPTION

masterplan game

TRANSCRIPT

AnarchcityAnarchcityn rchcityn rchcity

haalbare kaart?haalbare kaart?haalbare kaart?haalbare kaart?

GroepsledenGroepsledenHannah Cremers 4024559

b iRuben Smits 1320106

YuHei Chan 1218182

B hi  H 6Brahim Harmane 1239767

Nathan den Besten  1303775

Pauline Luijendijk 1311956Pauline Luijendijk 1311956

Vincent Paar 1314289

Samuel de Vries 1323644Samuel de Vries 1323644

groepsbegeleidergroepsbegeleiderMevr. Drs. Ineke Bruil

De BinckhorstDe Binckhorst opbouw presentatieopbouw presentatieDe Binckhorst De Binckhorst opbouw presentatieopbouw presentatie

I  d   i   d    b k  In deze presentatie wordt op beknopte wijze het nieuwe masterplan van groepA2 toegelicht. 

maart 2010, Delft. 

StudieStudieStudieStudie

situatieschetssituatieschetssituatieschetssituatieschets

Bestaande situatieBestaande situatie situatieschetssituatieschetsBestaande situatie Bestaande situatie situatieschetssituatieschets

Huidige situatie in de Binckhorst:

Milieu

MonumentenMonumenten

Verwerving

Verkeer

Locatie

MilieuMilieu vervuiling Binckhorstvervuiling BinckhorstMilieu Milieu vervuiling Binckhorstvervuiling Binckhorst

Milieuproblemen:

Geluidsoverlast: Verkeer  Verkeer 

Industrie 

Luchtkwaliteit: Slecht rondom de wegen

Woningen:G   i  bi  d   d   Geen woningen binnen de rode kaders

Bodemvervuiling: 2m diep over gehele terrein

Ergste in Binckhorst‐Noord

MonumentMonument de pareltjesde pareltjesMonument Monument de pareltjesde pareltjes

Monumenten

1. kasteel de Binckhorst

2 Loopbrug (gemeentemonument)2. Loopbrug (gemeentemonument)

3. fabrieksgebouw, poortgebouw, woning

4. directeurswoning gasfabriek

5. functionariswoningen gasfabriek

VerwervingVerwerving opkoopbaarheidopkoopbaarheidVerwerving Verwerving opkoopbaarheidopkoopbaarheid

VerkeerVerkeer flessenhals Den Haagflessenhals Den HaagVerkeer Verkeer flessenhals Den Haagflessenhals Den Haag

Flessenhals

Verkeer A4, A12, 13 allen via A12 naar centrum = flessenhalscentrum = flessenhals

‐Files

‐Verstopping centrumVerstopping centrum

‐Sluipverkeer via woonwijken

LocatieLocatie het leeft en werkthet leeft en werkt

k l h b d

Locatie Locatie het leeft en werkthet leeft en werkt

De kwaliteiten van het gebied:

‐Veel ruimte voor ‘overige’ werkzaamheden

‐Water in de buurt, kwaliteit om te wonen

i h bij h‐Dicht bij het centrum van Den Haag

inrichtinginrichtinginrichtinginrichting

Het planHet planHet planHet plan

De opdrachtDe opdracht behoudt bedrijvigheidbehoudt bedrijvigheidDe opdracht De opdracht behoudt bedrijvigheidbehoudt bedrijvigheid

kk l lOntwikkel een nieuw masterplan:‐Behoud daarbij de historisch gegroeide bedrijvigheid 

‐Zorg dat er nieuwe voorzieningen worden geplaatst 

‐Onderzoek hierbij ook of het haalbaar is Onderzoek hierbij ook of het haalbaar is zonder subsidie

‐Ontwikkel een x aantal woningen

ConceptConcept woordwolkwoordwolkConcept Concept woordwolkwoordwolk

ConceptConcept de hartlijnde hartlijnConcept Concept de hartlijnde hartlijnMasterplan centrum Den Haag:1.Hartlijn naar den haag HS2.Den haag opgedeeld in districten :

Chinatown Avenue Culinaire Avenue Culinaire Spuikwartier Regeringsdistrict

InrichtingsplanInrichtingsplan het concepthet conceptInrichtingsplan Inrichtingsplan het concepthet conceptAutomotive

CultureCulture

LivingLiving

Central parc

Business

Creative

ConceptConcept concentratie is levenconcentratie is levenConcept Concept concentratie is levenconcentratie is levenBestaande situatie: ‐Monofunctioneel bedrijventerrein

‐Versnipperd

Door districten vorming:Door districten vorming:‐Concentratie 

‐Diversiteit waardoor de wijk levendig wordt wordt 

InrichtingsplanInrichtingsplan het planhet planInrichtingsplan Inrichtingsplan het planhet plan

InrichtingsplanInrichtingsplan de aderde aderInrichtingsplan Inrichtingsplan de aderde ader

W d l fi d    Wandel‐ fietspromenade met voorzieningen horeca en winkels

Voorzieningen

Jachthaven

T lijTramlijn

Cultureel

Horeca

Winkels

InrichtingsplanInrichtingsplan culturecultureInrichtingsplan Inrichtingsplan cultureculture

C lt l   bli k t kkCulturele publiekstrekkers

VoorzieningenMonumenten worden voorzieningenMuseum, theater en horecaJachthaven

W iWoningenDoelgroep: Midden/hoog inkomenType: appartementen in bouwblokken

WoningenWoningenBouwhoogte: 15 ‐ 30 meter (5‐10 lagen)Kwaliteit: Hoog

InrichtingsplanInrichtingsplan central parccentral parcInrichtingsplan Inrichtingsplan central parccentral parc

H    i  h   kHoog wonen in het park

VoorzieningenVoorzieningenHoreca en winkels langs boulevard

Kasteel Binckhorst herbestemd

WoningenWoningenType: appartementen  in parktorens

Doelgroep: Midden/hoog inkomen 

BouwBouwDoelgroep: Midden/hoog inkomen

Kwaliteit: Hoog

InrichtingsplanInrichtingsplan automotiveautomotiveInrichtingsplan Inrichtingsplan automotiveautomotive

V    k       lVan auto kopen tot auto slopen:

Plaats voor de gegroeide bedrijvigheid

VoorzieningenShowrooms 

Garages en autoschadeGarages en autoschade

Recycling 

Bouw:Bouw:Hoogte: < 10 meter (1‐3 lagen)

Kwaliteit: Laag – Midden ‐Hoog

InrichtingsplanInrichtingsplan businessbusinessInrichtingsplan Inrichtingsplan businessbusiness

K i    d  b ff    Kantorenterrein vormt de buffer tussen snelweg en woonwijk

VoorzieningenKPN blijft behouden

Nieuwe kantoren als buffer

Bouwhoogte: 30 ‐ 45 meter (10 ‐ 15 lagen)

Kwaliteit: HoogKwaliteit: Hoog

InrichtingsplanInrichtingsplan livinglivingInrichtingsplan Inrichtingsplan livingliving

Id l     j   iIdeaal wonen voor jonge gezinnen

VoorzieningenVoorzieningenKindervoorzieningen (scholen e.d.)

Voorzieningen langs promenade

Recreëren langs waterg

Woningen:Doelgroep: Laag / midden inkomen

Type: Appartementenyp pp

BouwHoogte: 15 – 36 meter ( 5 ‐ 12 lagen)

Kwaliteit: MiddenKwaliteit: Midden

InrichtingsplanInrichtingsplan creativecreativeInrichtingsplan Inrichtingsplan creativecreative

W     k  i  ééWonen en werken in één

VoorzieningenVoorzieningenConvenience center

Buurtvoorzieningen

BedrijvenBedrijvenBestaande bedrijven

Creatieve bedrijven

Woningen:Woningen:Laag inkomen

Type: Studentenkamers / ateliers

BBouw:Bouwhoogte: 5 – 10 meter (1 – 3 lagen)

Kwaliteit: Midden

InrichtingsplanInrichtingsplan urban villaurban villaInrichtingsplan Inrichtingsplan urban villaurban villa

W     i  k l   h  Wonen op eigen kavel aan het recreatiewater

WoningenType: Herenhuis, individueel opdrachtgeverschap

Doelgroep: Hoog inkomen

BouwBouwhoogte: 12 ‐ 18 meter ( 4 ‐6 lagen)

Kwaliteit: Hoog

InrichtingsplanInrichtingsplan hoogtekaarthoogtekaartInrichtingsplan Inrichtingsplan hoogtekaarthoogtekaart

InrichtingsplanInrichtingsplan monumentenmonumentenInrichtingsplan Inrichtingsplan monumentenmonumenten

InrichtingsplanInrichtingsplan water en groenwater en groenInrichtingsplan Inrichtingsplan water en groenwater en groen

InrichtingsplanInrichtingsplan verkeerverkeerInrichtingsplan Inrichtingsplan verkeerverkeer

InrichtingsplanInrichtingsplan verkeerverkeerInrichtingsplan Inrichtingsplan verkeerverkeer

Verbetering regionale wegverkeer

1. Aanleg A4 Midden Delfland1. Aanleg A4 Midden Delfland

2. Optimaliseren Prinses Beatrixlaan (1) en Wippolderlaan (2)

2

1

2

ImpressiesImpressies

Van Het planVan Het planVan Het planVan Het plan

ImpressieImpressie het winkelcentrumhet winkelcentrumImpressie Impressie het winkelcentrumhet winkelcentrum

ImpressieImpressie mix wonenmix wonen werkenwerkenImpressie Impressie mix wonen mix wonen -- werkenwerken

Hier komen: ‐Sfeerbeelden‐Uitstraling gebiedUitstraling gebied‐3d impressies‐Referentiebeelden‐Artist impressionsp

Ad 6 blz 54 

Wie gaan dit allemaal doen???

ImpressieImpressie het masterplanhet masterplanImpressie Impressie het masterplanhet masterplan

ImpressieImpressie het masterplanhet masterplanImpressie Impressie het masterplanhet masterplan

eindbeeldeindbeeldeindbeeldeindbeeld

De stand in 2 3De stand in 2 30 0De stand in 2 30 0De stand in 2 3

Het eindbeeldHet eindbeeld doelgroependoelgroepenHet eindbeeld Het eindbeeld doelgroependoelgroepen

Het eindbeeldHet eindbeeld doelgroependoelgroepenHet eindbeeld Het eindbeeld doelgroependoelgroepen

Het eindbeeldHet eindbeeld grondoppervlaktegrondoppervlakteHet eindbeeld Het eindbeeld grondoppervlaktegrondoppervlakte

Het eindbeeldHet eindbeeld programmaprogrammaHet eindbeeld Het eindbeeld programma programma

De woningmarktDe woningmarkt woningenwoningenDe woningmarkt De woningmarkt woningen woningen

faseringfaseringf seringf sering

van Het planvan Het planvan Het planvan Het plan

FaseringFasering 2oio2oioFaseringFasering 2oio2oio

FaseringFasering 2oi52oi5FaseringFasering 2oi52oi5

FaseringFasering 2o2o2o2oFaseringFasering 2o2o2o2o

FaseringFasering 2o252o25FaseringFasering 2o252o25

FaseringFasering 2o32o3FaseringFasering 02o302o3

De kosten en batenDe kosten en batenDe kosten en b tenDe kosten en b ten

Een analyseEen analyseEen analyseEen analyse

Kosten en batenKosten en baten TE DURE GRONDTE DURE GRONDKosten en batenKosten en baten TE DURE GRONDTE DURE GROND

Grondexploitant: ‐71.5 miljoen          Vastgoedontwikkelaar: ‐89.3

Totaal tekort  160 8Totaal tekort: 160.8

Grondkosten worden niet gedekt door de opbrengsten van het vastgoed!

Kosten en batenKosten en baten UITGESPLITSTUITGESPLITSTKosten en batenKosten en baten UITGESPLITSTUITGESPLITST

Grootste opbrengsten komen van vrije sector woningen en commercie.

K   k   i i   i   i d      kl i   i i    d   k Kantoren maken weinig winst, uitgaande van een kleiner risico neemt deze sterk toe

Kosten en batenKosten en baten kosten en winstkosten en winstKosten en batenKosten en baten kosten en winstkosten en winst

•De vrijesector woningen geven de grootste opbrengst maar tegen erg hoge investeringen.

•Deze verhouding is gunstiger voor commerciele functies maar deze functie vergt meer grond.g g g g g

•Het vergroten van deze functies gaat tegen onze uitgangspunten in.

AnarchcityAnarchcity is het haalbaar?is het haalbaar?AnarchcityAnarchcity is het haalbaar?is het haalbaar?Het verhogen van het aandeel hoger segment woningen ten koste van het Het verhogen van het aandeel hoger segment woningen ten koste van het midden segment.

Vervangen van bedrijvigheid met woningen.Vervangen van bedrijvigheid met woningen.

Bedrijvigheid vervangen met commerciële voorzieningen.

Risico’s kosten lager inschatten.Is hier wel markt voor?

Gaat ten kosten van de variatie.

Het concept districten gaat verloren.

Niet realistisch.

Zonder ingrijpende veranderingen is Anarchcity niet haalbaar.

Einde presentatieEinde presentatieEinde presentatieEinde presentatie

AnarchcityAnarchcityn r h ityn r h ity

haalbare kaart?haalbare kaart?haalbare kaart?haalbare kaart?

DEEL 2DEEL 2DEEL 2DEEL 2

HET PROCESHET PROCESHET PROCESHET PROCES

ProcesProces overwegingen in de groepoverwegingen in de groepProces Proces overwegingen in de groepoverwegingen in de groep

Casus 1: Het maken van een vlekkenplan/concept

iedere rol heeft eigen input ‐ iedere rol heeft eigen input 

‐Overeenkomstige input is behoudenbehouden

‐Op basis van redenatie en overleg is er een gezamenlijk plan g j pontwikkelt

‐Iedere rol kan hier op verder analyseren en ontwerpen

ProcesProces overwegingen in de groepoverwegingen in de groepProces Proces overwegingen in de groepoverwegingen in de groep

Casus 2: Het combineren van wonen en werken - naar aanleiding van begeleiding rees- naar aanleiding van begeleiding rees de vraag: is het verstandig om wonen en werken te combineren.

D h t d l b- Door het raadplegen van bronnen en onderlinge discussie kwamen wij tot een conclusie

- Het combineren van wonen en werken kan gunstig werken, en past goed binnen ons concept en plan.

ProcesProcesProcesProces

Het procesHet procesHet procesHet proces

Individuele bijlageIndividuele bijlageIndividuele bijlageIndividuele bijlage

ProjectleiderProjectleider Hannah CremersHannah CremersProjectleider Projectleider Hannah CremersHannah Cremers

R l   d   j l id  Rol van de projectleider: 

‐Voorzitten van de vergaderingen 

‐Het maken van de planning‐Het maken van de planning

‐Deadlines stellen 

‐Proces in de gaten houden 

‐Presentaties maken

‐Poster maken

‐Samenvoegen van alle resultaten

StedenbouwkundigeStedenbouwkundige Ruben SmitsRuben SmitsStedenbouwkundige Stedenbouwkundige Ruben SmitsRuben Smits

R l  t d b k diRol stedenbouwkundige:

*Concept uitgewerkt (met Projectleider)

*Structuurplan uitgewerkt

districtenstructuur

functieverdeling

voorzieningeng

bouwhoogte

activiteitenstromen

*Wandel & fietspromenade uitgewerkt in    *Wandel‐ & fietspromenade uitgewerkt in    beeldkwaliteitsplan

*De 7 verschillende districten uitgewerkt in beeldkwaliteitsplanbeeldkwaliteitsplan

*Doelgroepen aan de verschillende districten gekoppeld (met Planeconoom)

PlaneconoomPlaneconoom Yu Hei ChanYu Hei ChanPlaneconoom Planeconoom Yu Hei ChanYu Hei Chan

Rol planeconoom:

‐SWOT analyse

Marktanalyse doelgroep ‐Marktanalyse doelgroep 

‐Bepalen programma

‐Financiele haalbaarheid

‐Gevoeligheidsanalyse

‐Investeringsplan

VerwervingVerwerving Brahim HarmaneBrahim HarmaneVerwervingVerwerving Brahim HarmaneBrahim Harmane

Rol Ambtenaar verwerving

‐ Eigendomsverhouding inventariseren

Te behouden en te verwerven percelen ‐Te behouden en te verwerven percelen inventariseren

‐ Relocatie percelen vaststellen en initieren

‐Faseringskaart opstellen

‐ Beargumentatie gebruikte juridische instrumenten tbv  verwerving en instrumenten tbv  verwerving en onteigening

‐ Impressie masterplanvisie maken

‐Opmaak presentatieposter

VerkeerVerkeer Nathan den BestenNathan den Besten

R l   d   k d i

VerkeerVerkeer Nathan den BestenNathan den Besten

Rol van de verkeeradviseur‐Het analyseren van de huidige verkeerssituatie in en rond het plangebied.

‐Het oplossen van infrastructurele problemen vanuit het door de groep gevormde steden‐bouwkundige plan. (voorbeeld: het kruispunt bi kh tl   l d   l    binckhorstlaan, verlengde regulusweg en mercuriusweg – afbeelding 1 + 2)

‐Alternatieven te opperen voor een stedenbouwkundige situatie (voorbeeld: ipv de 

2. Variant 2 

stedenbouwkundige situatie (voorbeeld: ipv de Binckhorstlaan autoluw, op de laan alleen autoverkeer toe te laten met als bestemming woningen… deze is onder goede argumenten vanuit de groep verworpen – afbeelding 3)

‐Een verkeerskundig plan (OV, auto, langzaam verkeer) op te stellen. Dit in samenwerking met de 

1. Variant 1

stedenbouwkundige. 3. Alternatief Binckhorstlaan

MilieuMilieu Pauline LuijendijkPauline LuijendijkMilieuMilieu Pauline LuijendijkPauline Luijendijk

Rol van de milieudeskundige: 

‐Voorstellen gedaan voor groen en water 

Kosten gegeven voor groen en ‐Kosten gegeven voor groen‐ en watervoorzieningen

‐Milieucontouren aangegeven

‐Advies gegeven omtrent oplossingen milieutechnisch binnen het masterplan

Individuele SlideIndividuele Slide monumentenmonumenten

R l   d   t

Individuele SlideIndividuele Slide monumentenmonumenten

Rol van de monumentenzorg

1.‐inventarisatie bestaande bebouwing

1, 2 3

1.‐selectie interessante bebouwing

1.‐analyse geselecteerde bebouwing

1 ‐waardestelling geselecteerde bebouwing

54

1.‐waardestelling geselecteerde bebouwing

1.‐ discussie behouden/ niet behouden 6

1. ‐ kwaliteiten benutten!

IGOMODIGOMOD Samuel de VriesSamuel de VriesIGOMOD IGOMOD Samuel de VriesSamuel de VriesRol van de IGOMOD‐rol:

Beargumentatie woon/werk omgeving,

Eerste gevoeligheidsanalyse in IGOMOD,G k k     lk  bi d  t   i l d b ld  k  h bb  Gekeken voor elk gebied wat voor invloed bepaalde keuzen hebben. Uitkomsten waren niet bruikbaar door fout in IGOMOD programma.

Eerste modellen,In deze modellen heb ik het plan te precies na proberen te maken. Dit In deze modellen heb ik het plan te precies na proberen te maken. Dit maakten de modellen onflexibel en niet per se realistischer. 

Het definitieve model & fasering,Hoewel ik een juiste modellering van het plan gemaakt had kwamen de financiële uitkomsten niet overeen met mijn verwachtingen. Dit kwam door foutieve kosten variabelen. Deze variabelen zijn in samenwerking met de planeconoom aangepast.

Tweede gevoeligheidsanalyse,g g yIn samenwerking met de planeconoom heb ik onderzocht wat de invloed van verschillende functies en gebieden was. Hieruit hebben wij geconcludeerd dat het plan niet haalbaar gemaakt kan worden zonder onze uitgangspunten grondig te wijzigen.