mexican stock exchange - precio objetivo 0.92 precio de la acción 0 · 2017-12-07 · consultora...
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Consultora 414, S.A. de C.V. ● [email protected] ● www.414c.com
Homex
Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.
7 de diciembre de 2017
Ariel Fischman [email protected]
Rodrigo Ledesma [email protected]
Adolfo Herrasti [email protected]
Homex: Relanzamiento de cobertura
Reiniciamos cobertura de Desarrolladora Homex, S.A.B de C.V
(“Homex” o “la Compañía”) con un precio objetivo 2018E de MXN
0.92 por acción
Nuestros estimados contemplan:
— Ingresos en 2017E y 2018E de MXN 936 mm y MXN 3,025 mm
respectivamente. Asimismo, un EBITDA para los mismos
periodos de MXN 254 mm y MXN 1,005 mm
— La deuda total de la Compañía está prevista a reducirse a
MXN 724 mm en 2018E, desde los MXN 6,879 mm en 2016
En abril de 2017, la Compañía nombró a un nuevo CEO, José Alberto
Baños López, quien se ha enfocado en relanzar el Plan de Negocios
y cuyo primer logro fue la negociación del Plan de Capitalización
El 29 de septiembre de 2017, la Asamblea de Accionistas aprobó un
plan para capitalizar pasivos por MXN 3,655 mm y recibió una
inyección de capital por MXN 819 mm, lo cual provee liquidez para
ejecutar el plan de negocios y enfrentar obligaciones financieras
Hoy, Homex se encuentra en una mejor posición financiera y con
capacidad operativa para aprovechar la demanda potencial de
vivienda para los próximos años
Los riegos a la tesis de inversión incluyen: potencial dilución
adicional de hasta ~12% por planes de opciones a acreedores y
empleados, cambios estructurales en la industria, impactos
negativos a la reputación de la Compañía producto de la
investigación de la SEC y la demanda en contra de ex directivos,
entre otros
La BMV reporta 874,896,473 acciones, que no incluyen la emisión de
acciones que deriva del Plan de Capitalización. Para fines de
nuestra valuación, el número de acciones totalmente diluidas es de
5,564,628,510 considerando que se cancelan 400,000,000 acciones
emitidas para el ejercicio de derecho de preferencia
*Considerando el número de acciones totalmente diluidas
Este reporte debe leerse junto con el Aviso y Limitación de Responsabilidad ubicado al final del documento
Precio de la acción 0.67
Precio objetivo 0.92
Resumen financiero (MXN mm)
Retorno potencial esperado 37.8%
Rango de 52 semanas 0.50 - 2.15
Resumen de mercado (MXN mm) Market summary (MXN mm)
Precio de la acción 0.67
Acciones totalmente diluidas 5,565
Free float * 17.5%
Valor de capitalización * 3,723
Valor de la empresa * 6,443
3 meses ADTV (000's) 1,677
Financial overview (MXN mm)
Rendimiento de la acción Price performance
Homex IPC
1 mes -19.3% -4.1%
3 meses -24.6% -7.0%
6 meses -56.3% -4.6%
12 meses -58.7% 3.0%
0%
25%
50%
75%
100%
125%
12/16
1/1
7
2/1
7
3/1
7
4/1
7
5/1
7
6/1
7
7/1
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7
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7
10/17
11/17
HOMEX IPC
0%
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HOMEX IPC
Resumen financiero (MXN mm)
2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Ingresos 346 866 936 3,025 4,030 4,560 5,450
% crecimiento ns 150.3% 8.0% 223.2% 33.2% 13.2% 19.5%
EBITDA 1,807 5,457 254 1,005 858 811 1,000
% margen EBITDA ns ns 27.1% 33.2% 21.3% 17.8% 18.4%
Utilidad (pérdida) neta (5,369) (365) 90 959 758 686 719
% margen neto ns ns 9.6% 31.7% 18.8% 15.0% 13.2%
UPA (0.96) (0.07) 0.02 0.17 0.14 0.12 0.13
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Ingresos y unidades vendidas, históricos y
proyectados (MXN mm)
Desempeño del mercado de empresas desarrolladoras de vivienda vs IPC
1Cifras expresadas en MXN mm a excepción del precio de la acción
HOMEX
Precio de la acción1 0.67
Acciones totalmente diluidas (mm) 5,565
Valor de capitalización 3,723
Fecha 12/6/2017
Deuda total 2,762
Efectivo total 42
Interés minoritario -
Valor de la empresa 6,443 -
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Total ingresos (izq) Unidades vendidas (der)
Múltiplos implícitos Implicit multiples
2016 2017E 2018E
P / U ns ns 3.9x
VE / EBITDA ns ns 6.4x
VE / Ventas 7.4x 6.9x 2.1x
0
20
40
60
80
100
120
140
Homex Urbi Geo Sare Javer IPC
Resumen de Mercado
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Extensa demanda
potencial de
vivienda
Se estima que hoy en día hay un déficit de vivienda de ~9.0 mm de
hogares en el país, y que, derivado del crecimiento poblacional, se
necesitarán 10.7 mm de hogares en los próximos 20 años
— Durante los siguientes 10 años, se espera un incremento de 5.7 mm
en el número de viviendas en el país
La demanda de vivienda estará impulsada por factores demográficos,
incluyendo el crecimiento en los empleos formales que resultarán en un
mayor número de personas elegibles para créditos de vivienda
Restructura del
pasivo
En septiembre 2017, Homex restructuró MXN 3,655 mm de pasivos
convirtiéndolos en acciones y logró una inyección de MXN 819 mm de
capital (“Plan de Capitalización”), dándole viabilidad financiera a la
Compañía para los siguientes años
— El Plan de Capitalización es una pieza clave para fortalecer el
balance general y para la ejecución de un nuevo plan de negocios
— La Compañía anticipa que, derivado de la implementación del Plan
de Capitalización, la deuda pueda reducirse en otros MXN 1,000 mm
En julio de 2015, Homex concluyó de manera exitosa su restructura, al
margen de la nueva Ley de Concurso Mercantil, convirtiéndose en la
primera empresa pública en lograrlo
— La restructura, que contempló la capitalización de acreedores
comunes no garantizados, redujo el saldo de acreedores comunes
reconocidos de MXN 39,149 mm a MXN 10,279 mm
Sector de enfoque
político/social
El sector de vivienda es, y seguirá siendo, un punto de enfoque en la
política social y económica del Gobierno Federal
Priorización a
rentabilidad y
liquidez
El nuevo Plan de Negocios de la Compañía consiste en la agrupación de
los proyectos inmobiliarios con base en su rentabilidad esperada para
una ejecución ordenada de los proyectos
En el futuro, las adquisiciones de tierra prácticamente empatarán con el
ritmo de construcción y el tiempo necesario para obtener las licencias y
los permisos correspondientes
Diversificación
geográfica
Tiene operaciones en 23 Estados de la República Mexicana, y en
ciudades de alto dinamismo económico como Monterrey, Querétaro,
Guadalajara, Ciudad de México, Culiacán, entre otros
Disponibilidad de
tierra
A pesar de que las tendencias y los estímulos actuales son para vivienda
más cercana a las zonas urbanas, los altos precios de la tierra y las
expansiones de las principales ciudades en México siguen dando pie a
desarrollos en zonas “nuevas” donde Homex tiene sus predios
Tesis de Inversión Méritos
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Reputación y
percepción de la
Compañía
En marzo 2017, la Compañía fue señalada por la Comisión de Valores de
E.U.A. (“SEC”) por presuntamente reportar ventas falsas de más de 100,000
viviendas, o aproximadamente MXN 42,000 mm, en el periodo 2010-2013
— Sin admitir ni negar las acusaciones, la Compañía llegó a un acuerdo con
la SEC para resolver dichos cargos
Posteriormente, la SEC demandó por fraude a cuatro ex directivos de Homex,
entre ellos Gerardo de Nicolás y Carlos Moctezuma, ex director general y ex
director financiero respectivamente
— Aunque la Compañía mantiene que dicha demanda es contra ex
funcionarios, ésta puede tener un impacto negativo en la percepción
pública de la misma, lo cual podría afectar las operaciones y la situación
financiera en un futuro
— La Compañía ha tomado la postura de seguir colaborando con la SEC
para proporcionar cualquier información solicitada por las autoridades
relacionada con el caso
Homex ha restructurado pasivos en dos ocasiones recientemente, lo cual
puede suponer dificultades para obtener financiamiento adicional en el
futuro
Cambios
estructurales en la
industria
Luego de una época de altos niveles en subsidios a la vivienda otorgados por
el Gobierno Federal, éstos han retrocedido a niveles observados en 2010 –
2013
Lo anterior ha provocado una caída en los créditos otorgados por el
INFONAVIT y el FOVISSSTE, los cuales proveen alrededor del ~58.0% de los
créditos a vivienda
Aunado a esto, el límite de los créditos hipotecarios del INFONAVIT, de MXN
400 mil en el 2012 a MXN 1.8 mm en el 2017, es un reflejo de un mayor apetito
por viviendas de segmentos más altos, como vivienda media
— La Compañía ha identificado estos cambios y ha tomado acciones para
ir hacia donde se mueva la demanda en el futuro
Aumento en los
costos de
financiamiento en
la industria
Después de las lecciones aprendidas durante las restructuras del periodo
2013-2015, los bancos cambiaron sus procesos para otorgar créditos puente
en la industria de desarrollo de vivienda
Actualmente las tasas altas son un reto para las desarrolladoras, las cuales
están más cautelosas con mantener un ritmo de construcción alineado con
la demanda
Industria
altamente
fragmentada
La industria de desarrollo de vivienda en México está altamente
fragmentada, resultando en una competencia intensa
Tesis de Inversión (Cont.) Riesgos
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Regulación y
legislación
En febrero de 2013 el Gobierno Federal introdujo una serie de modificaciones
a la Política Nacional de Vivienda. Los cambios en la Política de Vivienda
estuvieron dirigidos a promover un desarrollo urbano sustentable, y a
controlar el crecimiento desordenado que habían tenido las zonas urbanas
Cambios drásticos en la regulación en materia de construcción y uso de
suelo, así como la legislación ambiental podrían afectar el negocio, la
situación financiera o los resultados de operación de la Compañía
Dependencia de
la situación
económica
nacional
Generalmente, la demanda de vivienda está relacionada con la situación
económica nacional y la disponibilidad de créditos hipotecarios. Por ello, la
demanda de vivienda para la Compañía y sus resultados pueden ser
afectados por futuras caídas en la economía
Potencial dilución
accionaria
Al 30 de septiembre de 2017, el capital social accionario de Homex estaba
integrado por 5,964,628,510 acciones autorizadas, de las cuales 174,722,018
eran acciones autorizadas para pagos basados en el Plan de Incentivos para
Directivos y Empleados, 124,396,130 acciones autorizadas para pagos
basados en el Plan de Opciones a Acreedores Comunes, y 400,000,000 eran
acciones autorizadas para el ejercicio de derecho de preferencia con
motivo del Plan de Capitalización
— En total, el número de acciones autorizadas para cubrir los planes de
opciones y el derecho de preferencia asciende a 699,118,148 (~12% del
total)
— Se espera que el total de las acciones autorizadas para cubrir el derecho
de preferencia sean canceladas, por lo que el número de acciones
considerado para la valuación es de 5,564,628,510
No encontrar
reservas
territoriales
adecuadas a
precios razonables
La Compañía no puede asegurar que estará en posibilidad de adquirir
terrenos adecuados para el desarrollo en el futuro, o que los pueda adquirir
a precios competitivos
— Actualmente la Compañía prevé que no será necesario recurrir a
adquisición de reservas territoriales adicionales para desarrollar su Plan de
Negocios
Baja bursatilidad
La baja bursatilidad de la acción impide comprar o vender posiciones de
manera rápida
— A medida que la Compañía mejore su situación podría ganar mayor
visibilidad en el mercado, lo cual podría ayudar a contrarrestar la baja
bursatilidad actual
Tesis de Inversión (Cont.) Riesgos
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Homex es una empresa desarrolladora de vivienda integrada verticalmente. Las actividades de la
Compañía incluyen el desarrollo, la construcción, y la venta de vivienda de interés social y vivienda
media en México
La Compañía fue fundada en 1989 en Culiacán, Sinaloa, estando en sus inicios enfocada a la
construcción de espacios comerciales. En 1991 Homex extiende sus operaciones a la construcción
de vivienda de interés social
En abril de 2014 la empresa dio inicio a su proceso de Concurso Mercantil pre-pactado, luego de que
una serie de eventos, entre ellos los cambios en la política de vivienda del Gobierno Federal,
propiciaron una crisis en la industria nacional de construcción de vivienda, y particularmente a los
tres jugadores más grandes de la industria en México
En julio de 2015 la empresa obtuvo una sentencia aprobatoria para los Convenios Concursales
pactados, los cuales fueron firmados por la mayoría de los acreedores, convirtiéndose así en la
primera empresa pública en concluir de manera exitosa una restructura bajo la nueva Ley de
Concurso Mercantil derivada de la reforma financiera
En octubre de 2015 Homex comenzó su proceso de restructura y reactivación de operaciones
En marzo de 2017, Homex logró un acuerdo con la SEC, sin admitir ni negar los reclamos, con relación
a la investigación sobre reportes financieros, controles internos y registros contables sobre el
reconocimiento de ingresos y costos derivados de la venta de viviendas en el periodo 2010 - 2013
En abril de 2017, la Compañía nombró a José Alberto Baños López como nuevo CEO
En septiembre 2017, la Compañía llevó a cabo una restructura y capitalización de pasivos por un
monto total de MXN 3,655 mm. Asimismo, recibió una inyección de capital por MXN 819 mm lo cual
le proporciona liquidez para hacer frente a sus compromisos de corto plazo y le da viabilidad a la
operación del negocio
Principales subsidiarias de Homex
Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.
Proyectos
Inmobiliarios de Culiacán, S.A. de
C.V. (“PICSA”)
Administradora
Picsa, S.A. de C.V.
Altos Mandos de
Negocios, S.A. de C.V.
Desarrolladora de
Casas del Noroeste, S.A. de
C.V. (DECANO)
Homex Atizapán,
S.A. de C.V.
Casas Beta del
Norte, S. de R.L. de C.V.
Casas Beta del
Noroeste, S. de R.L. de C.V.
Hogares del
Noroeste, S.A. de C.V.
Opción Homex,
S.A. de C.V.
Súper Abastos
Centrales y Comerciales, S.A.
de C.V.
Casas Beta del
Centro, S. de R.L. de C.V.
Promotora
ResidencialHuehuetoca, S.A.
de C.V.
Descripción de la Compañía Introducción
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Como parte de la restructura de la Compañía, Homex ha adelgazado su estructura administrativa
con el objetivo de ser más eficiente y reducir gastos
― En el 2013 Homex contaba con más de 1,000 empleados administrativos, en comparación con los
114 que laboran hoy en día
El Consejo de Administración está formado por 11 miembros
― El 45% del Consejo lo integran miembros independientes. En caso de ser necesario el Consejo
puede ser ampliado
Principales funcionarios
Cargo Nombre
Director General José Alberto Baños López
Director de Finanzas Ernesto Victoria Romano
Director Comercial Adán Castro Ochoa
Director de Contraloría y Administración Edson Osvaldo Hernández Ortega
Director de Estrategia Corporativa René Guerrero Chiquete
Director de Construcción Selene Verdugo Rocha
Miembros del Consejo de Administración
Cargo Nombre
Presidente del Consejo Eustaquio Tomás de Nicolás Gutiérrez
Miembro no independiente Antonio Manuel Dávila Uribe
Miembro independiente William J. Crombie
Miembro independiente Adolfo del Cueto Aramburu
Miembro independiente Ernesto Valenzuela Espinoza
Miembro independiente Luis Vite Zamora
Miembro independiente Manuel Graue
Miembro no independiente José Victor Rodríguez Barrera
Miembro no independiente Sergio Carrera Dávila
Miembro no independiente Luis Mario Islas Ibarra
Miembro no independiente José Manuel Rendón Oberhauser
Descripción de la Compañía (Cont.) Estructura organizacional y gobierno corporativo
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Evolución de Homex
Homex inicia operaciones en Culiacán, Sinaloa atrav és de la construcción de espacios comerciales
La Compañía expande sus operaciones al segmento de v ivienda de interés social
La Compañía expande sus operaciones a otrosestados
ZN Mexico Funds adquiere una posición minoritaria delcapital
Equity International Properties adquiere una posiciónminoritaria del capital
Se concluye el listado de acciones en la BolsaMexicana de Valores y en la Bolsa de Nuev a York
Homex recibe el reconocimiento de EmpresaSocialmente Responsable y el premio de “Great
Place to Work” La Compañía emite USD 250 mm en bonos con
Garantía al Vencimiento Homex adquiere Casas Beta
1989
La Compañía se expande al desarrollo de viv iendamedia
La Compañía realiza una Oferta Pública Secundariapor 46 mm de acciones
Se crean dos nuev as div isiones: Internacional y Turismo
Nuev a división de Gobierno-Infraestructura
1991
1992
2002
1999
2003
2004
2013-
2014
Durante 2013 y 2014, Homex enfrenta problemas deliquidez por lo cual la Compañía entra en unprocedimiento de concurso mercantil
2005
Se aprueban los Convenios Concursales con lo cualla Compañía completa exitosamente el proceso deConcurso Mercantil
La Compañía inicia formalmente la restructura y la
reactiv ación de las operaciones La Compañía recibe una capitalización por MXN
1,750 mm
En marzo, la Corte de Distrito de los Estados Unidosautoriza el acuerdo alcanzado entre la SEC y laCompañía
En abril, la Compañía nombra a José Alberto Baños
López como nuev o director general La Compañía restructura pasiv os por un monto total
de MXN 3,655 mm y recibe una inyección de MXN819 mm de capital
En septiembre se nombra un nuev o cuerpo
directiv o, entre ellos Ernesto Victoria como CFO
2006
2008
2010
2015
2017
Descripción de la Compañía (Cont.) Línea de Tiempo
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Actualmente Homex tiene presencia en 23 estados de la República Mexicana
Presencia geográfica
Cd. De México
y Área Metropolitana
Pachuca
Culiacán
Tijuana
EnsenadaRosarito
Guadalajara
Tonalá
Monterrey
Tepic
Vallarta
Los Cabos
Mexicali Hermosillo
Veracruz
CórdobaCoatzacoalcos
Acapulco
León
Morelia
Presencia actual
Puebla
Querétaro
Tuxtla Gtz.
Cancún
Playa del Carmen
Saltillo
Torreón
Cd. Juárez
La Paz
Descripción de la Compañía (Cont.) Presencia geográfica
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Luego de un largo proceso de negociaciones con acreedores y partes interesadas, el
pasado 29 de septiembre de 2017, la Asamblea de Accionistas de Homex aprobó un Plan
de Capitalización consistente en un aumento en el capital social integrado por:
― Una restructura y capitalización de pasivos por un monto de MXN 3,655 mm
― Una inyección de capital de por lo menos MXN 819 mm
Como parte del Plan de Capitalización, la Compañía emitió 4,305 mm de acciones ordinarias
representativas de su capital social
El Plan de Capitalización de Homex es una pieza clave para fortalecer el balance general y
para la ejecución de un nuevo Plan de Negocios. El mismo contó con el respaldo de una
parte importante de los acreedores de la Compañía, así como de inversionistas locales y
extranjeros que inyectaron nuevos recursos
La capitalización de pasivos provocó una dilución significativa de los accionistas anteriores.
La siguiente tabla resume la estructura accionaria de la Compañía después de la restructura
y la inyección de capital, considerando las acciones autorizadas para el ejercicio del
derecho de preferencia:
Estructura accionaria post Plan de Capitalización
Concepto # de Acciones
Acciones suscritas y pagadas 960,335,743
Acciones Plan de Incentivos Directivos y Empleados 174,722,018
Acciones Plan de Opciones a Acreedores Comunes 124,396,130
Acciones por Plan de Capitalización 4,305,174,619
Acciones autorizadas para Derecho de Preferencia 400,000,000
Total Acciones 5,964,628,510
Plan de Capitalización
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Restructura de pasivos
La restructura y capitalización de pasivos de la Compañía se realizó con las siguientes premisas:
― Todos los intereses y accesorios de los pasivos financieros distintos al principal fueron condonados
― Adicionalmente, los pasivos tuvieron una quita sobre el principal dependiendo del tipo de pasivo,
como se muestra en la tabla a continuación:
La restructura de pasivos le permitió a la Compañía mejorar significativamente su situación financiera,
con una deuda total que asciende a MXN 2,762 mm al 3Q17 en comparación con los MXN 5,674 mm
al 2Q17
Inyección de capital
Además de la inyección de capital aprobada por la asamblea de accionistas de MXN 819 mm, se
emitieron 400 mm de acciones con el objetivo de permitir a los tenedores actuales ejercer su derecho
de preferencia
― Se espera que el total de estas acciones sean canceladas, quedando los principales accionistas
como se muestran a continuación
Principales accionistas
La capitalización de pasivos y la inyección de capital provienen de accionistas que pueden ser
estratégicos para Homex, que tienen la capacidad de otorgar créditos puente y financiamiento a la
Compañía para llevar a cabo los proyectos inmobiliarios
1El porcentaje de quita varía dependiendo del pasivo específico
Tipo Monto Original Porcentaje de quita 1 Monto Capitalizado
Deuda sin garantía subsidiaria 181,367 -20% 145,094
Deuda sin garantía 359,732 -15% 305,772
Deuda con garantía 2,564,007 -10% 2,529,175
Pasivos laborales 59,495 0% 59,495
Provisiones de deuda 491,240 -30% 343,868
Total 3,655,842 -7% 3,383,404
Nombre Tenencia accionaria %
Lagatus 27%
Iron Capital 21%
Inbursa 6%
Banorte 2%
PYFY1 8%
Otros 37%
Total 100%
Plan de Capitalización (Cont.)
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La industria de la vivienda en México se reconfiguró de manera importante en 2013 con la nueva
Política de Vivienda del Gobierno Federal
La nueva Política de Vivienda tuvo fuertes repercusiones para los desarrolladores de vivienda más
grandes del mercado, quienes habían acumulado cantidades importantes de reservas territoriales
con el fin de mantener su modelo de crecimiento acelerado, mismo que estaba en línea con la
anterior política de vivienda
La crisis para estos desarrolladores de vivienda se agudizó debido a que se habían apalancado con
el fin de financiar sus compras de reserva territorial. Los cambios en la Política de Vivienda impactaron
también en otros desarrolladores; el número de participantes en la industria se redujo
considerablemente respecto al 2012
Por el lado de la demanda, se estima que hoy en día hay un déficit de vivienda aproximadamente
de 9.0 mm de hogares en el país, y que, derivado del crecimiento poblacional, se necesitarán 10.7
mm de nuevos hogares en los próximos 20 años
La industria de la construcción de vivienda en México creció 3.2% en términos reales durante 2016.
Sin embargo, se han registrado decrementos en esta industria durante 6 de los últimos 10 años
Esto ha complicado la situación para los desarrolladores de vivienda que dependen de la
construcción, desarrollo y venta de vivienda a gran escala
Valor de la producción (QoQ %)
Fuente: INEGI
-30.0%
-25.0%
-20.0%
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
Ju
n-0
7
De
c-0
7
Ju
n-0
8
De
c-0
8
Ju
n-0
9
De
c-0
9
Ju
n-1
0
De
c-1
0
Ju
n-1
1
De
c-1
1
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2
De
c-1
2
Ju
n-1
3
De
c-1
3
Ju
n-1
4
De
c-1
4
Ju
n-1
5
De
c-1
5
Ju
n-1
6
De
c-1
6
Ju
n-1
7
Información de la Industria Industria de vivienda en México
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La industria de constructores de vivienda se encuentra muy fragmentada, con más de 600 jugadores
a nivel nacional. Ésta se compone de jugadores regionales principalmente
― De acuerdo con el INFONAVIT, la mayoría de los desarrolladores registrados desplazaron menos
de 1,000 unidades de vivienda, y tan sólo tres desarrolladores desplazaron más de 10,000 unidades
de vivienda al año al cierre de 2016
― Actualmente están listados en bolsa los siguientes desarrolladores de vivienda: Consorcio Ara
(ARA), Corpovael (CADU), Corporación Geo (GEO), Consorcio Hogar (HOGAR), Desarrolladora
Homex (HOMEX), Servicios Corporativos Javer (JAVER), Sare Holding (SARE), Urbi Desarrollos
Urbanos (URBI), y Vinte Viviendas Integrales (VINTE)
La nueva política de vivienda representó un cambio estructural en la industria que provocó una
reducción importante en el número de desarrolladores de vivienda registrados, al pasar estos de 2,292
en 2012 a 673 en 2015
Los desarrolladores de vivienda en el mercado son pequeños en su mayoría y no se especializan en
desarrollos de vivienda vertical
Desarrolladores de vivienda registrados en el RUV
Fuente: RUV
1,762
1,364
1,159
1,417 1,304
2,292
831 750
673
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Información de la Industria (Cont.) Oferta de vivienda y competidores
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El acceso a créditos hipotecarios a través de INFONAVIT, FOVISSSTE, y la banca comercial dan soporte
suficiente para la demanda de viviendas actual y en el futuro
El mercado hipotecario ha mostrado solidez y continúa creciendo principalmente en los segmentos
de vivienda media y vivienda residencial
Este sector tiene una gran dependencia a inversiones, subsidios y crédito por parte del Gobierno
Federal. De hecho, el Gobierno Federal a través del FOVISSSTE, INFONAVIT, entre otros organismos
financió más de 645,000 de 734,400 créditos otorgados a nivel nacional de enero a septiembre de
2017
― El límite de los créditos hipotecarios del INFONAVIT se incrementó de MXN 400,000 en el 2012, a
MXN 800,000 en el 2014, y a MXN 1.8 mm en la actualidad
― Dicho incremento está alineado con un mayor apetito por vivienda de segmentos más altos,
reflejo de un mayor poder adquisitivo en la sociedad mexicana
Por otro lado, el sector financiero en México otorgó 89,400 créditos de enero a septiembre 2017, lo
que representó un 12% del total de créditos otorgados
Luego de una época de altos niveles en los subsidios a la vivienda otorgados por el gobierno, estos
han caído a niveles observados en 2010 – 2013. El 86.8% de los subsidios es otorgado a vivienda nueva
La caída en los subsidios ha provocado una reducción en los créditos otorgados por el INFONAVIT y
el FOVISSSTE, mientras que los créditos otorgados por la banca comercial han venido en aumento
Subsidios a la vivienda (MXN mm) Créditos otorgados por institución (%)
Fuente: CONAVI
-
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
jun
-15
ag
o-1
5
oc
t-15
dic
-15
feb
-16
ab
r-1
6
jun
-16
ag
o-1
6
oc
t-16
dic
-16
feb
-17
ab
r-1
7
jun
-17
ag
o-1
7
oc
t-17
Subsidios mensuales (todos los organismos)
Promedio de doce meses
7%
51%
10%
2%
12%
10%
9% FOVISSSTE
INFONAVIT
SHF (FONDEO)
Otros
BANCA (CNBV)
CONAVI
FONHAPO
Información de la Industria (Cont.) Financiamiento
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Los inventarios en la industria de la vivienda han mostrado una reducción considerable respecto a
años anteriores
― Entre los años 2014 y 2015 se formó una pequeña burbuja en la construcción de vivienda ligada
al crecimiento en los programas de subsidios a la vivienda en dicho periodo. Conforme el nivel
de subsidios a la vivienda ha retrocedido a niveles observados en 2010–2013, también los
inventarios han mostrado una tendencia a la baja
Registro mensual de viviendas Inventario por segmento (%)
Fuente: CONAVI
Un análisis más detallado del inventario por segmento de vivienda muestra que los segmentos de
vivienda económica y popular son los que mayor reducción de inventario han tenido, en línea con
la caída en los subsidios; mientras que los de vivienda tradicional y media-residencial han registrado
un incremento
En septiembre de 2017, del total de inventario de vivienda (549,000 viviendas a nivel nacional), 59.2%
se encuentran con un avance superior al 80.0% o concluidas
Inventario de vivienda por avance en la construcción (%)
Fuente: CONAVI, datos a septiembre 2017
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
jun
-15
ag
o-1
5
oc
t-15
dic
-15
feb
-16
ab
r-16
jun
-16
ag
o-1
6
oc
t-16
dic
-16
feb
-17
ab
r-17
jun
-17
ag
o-1
7
Viviendas mensuales registradas
Promedio de doce meses
10% 9%
48% 43%
30%32%
12% 15%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2016 2017Económica
<= 287K
Popular
287K - 486K
Tradicional
486K - 851K
Media y Residencial
851K <=
13.0%
7.4%
4.4%
5.5%
8.2%
10.2%
49.0%
2.3%
0%
1%-19%
20%-39%
40%-59%
60%-79%
80%-99%
Concluida
NA
Información de la Industria (Cont.) Inventario
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Dentro de los siguientes 10 años, se espera un incremento de 5,756,000 casas a nivel nacional, lo que
representa una Tasa Anual de Crecimiento Compuesto (“TACC”) 2017-2027 de 1.6%
El número de trabajadores permanentes y eventuales asegurados en el Instituto Mexicano del Seguro
Social (“IMSS”) ha crecido a una TACC 2012-2017 de 4.2%. El incremento en el número de trabajadores
resulta en un mayor número de personas elegibles en créditos del INFONAVIT aumentando la posible
demanda potencial por inmuebles en México
Aunado a esto, el aumento en el precio de la vivienda, producto de una gentrificación de las
ciudades, así como un aumento general de la actividad económica a nivel nacional, pueden
generar un aumento en el valor de la producción en el sector viviendero sostenido, por lo que
podríamos ver crecimientos superiores al 5.0% en los siguientes años
Número de viviendas en México (‘000) Evolución trabajadores IMSS (Miles)
Fuente: INEGI
Impulsores de la industria
Las variables macroeconómicas claves de la industria son: bajos niveles de desempleo, niveles altos
de crédito a la vivienda e inflación controlada, que en conjunto se traducen en crecimiento
económico sostenido, impactando de manera directa al índice de confianza del consumidor y
niveles de consumo de bienes duraderos
El FMI ha mantenido sus proyecciones de un crecimiento económico global lento para los próximos
años, y advierte que las tendencias políticas populistas contra el comercio y la inmigración, como se
manifestó en las elecciones presidenciales e E.U.A. y el Brexit, pueden perjudicar la productividad,
innovación y actividad económica global
El crecimiento económico de México estimado por el FMI para 2017 y 2018 es de 1.7% y 2.0%,
respectivamente
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
20
10
20
12
20
14
20
16
20
18E
20
20E
20
22E
20
24E
20
26E
20
28E
20
30E
FechaTrabajadores
permanentes en el IMSSCrecimiento
9/30/2012 16,033
9/30/2013 16,509 3.0%
9/30/2014 17,180 4.1%
9/30/2015 17,909 4.2%
9/30/2016 18,626 4.0%
9/30/2017 19,429 4.3%
TACC (2012-2017) 4.2%
Industria (Cont.) Industria de la vivienda
Información de la Industria (Cont.) Tendencias
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Estamos actualizando nuestras proyecciones de Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. con un P.O. 2018E
de MXN 0.92 por acción
Para nuestra valuación utilizamos la metodología de Flujos Descontados (“DCF”) con proyecciones a
cinco años, un Costo de Capital Promedio Ponderado (“WACC”) de 16.9%:
― Costo de Capital (Ke) de 19.5%
― Costo de la Deuda (Kd) antes de escudo fiscal de 9.0%
― Estructura de capital compuesta por 20.0% deuda y 80.0% capital
― Tasa de ISR de 30%
En el escenario base, consideramos un crecimiento a perpetuidad de 3.5% del Flujo Libro de Efectivo
1Ajustado por otros ingresos (gastos) de la operación no generadores de flujo
2Valuación y cifras estimadas al 31 de diciembre de 2017, por lo que 2017E se muestra solo para términos de presentación
Flujos de efectivo descontados (MXN mm) 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E VT
EBITDA ajustado1 (94) 660 858 811 1,000
Impuestos - - (75) (121) (308)
Cambios en el capital de trabajo (324) 190 266 151 459
Capex (3) (3) (5) (5) (5)
Flujo libre de efectivo (421) 847 1,044 836 1,145
Valor terminal 5,309
Flujos descontados (421) 783 826 566 663 3,073
Valor de la empresa2 5,911
Deuda Total2 1,025
Efectivo y equivalentes2 244
Interés minoritario2 -
Valor de capitalización objetivo2 5,131
Número de acciones en circulación mm 5,565
Precio Objetivo 0.92
Valuación Flujos de efectivo descontados (“DCF”)
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Supuestos operativos
Se estima que las ventas de la Compañía podrían pasar de 1,800 unidades en 2017E a 10,000
unidades en 2021E
En términos de márgenes, estimamos que el costo de ventas tendrá una reducción de 80.0% de las
ventas en 2017E a 72.0% de las ventas en 2021E
― La Compañía incurrió en costos adicionales durante el 2017E por el relanzamiento de diversos
proyectos inmobiliarios, mismos que no se repetirán en los siguientes años
Con respecto al capital de trabajo, se hacen los siguientes supuestos:
― Se espera que el inventario de terrenos de la Compañía sea aprovechado conforme se ejecute
el nuevo Plan de Negocios de la Compañía. No se tiene previsto que la Compañía requiera
adquirir terrenos adicionales durante el periodo proyectado 2017E – 2021E
― Se asumen una disminución en los días en cuentas por cobrar a lo largo de la proyección, de 25
días a 15 días
― Se asumen 7 días en proveedores al principio de la proyección y se proyecta un aumento gradual
a 50 días al final de la proyección
De acuerdo con conversaciones recientes con la Compañía, no se prevén inversiones de capital
importantes para los próximos años, ya que la estrategia actual es la de apoyarse en arrendamiento
financiero para la eventual renovación de la maquinaria y el equipo
Estructura de capital
Nuestro escenario base anticipa que la Compañía podrá cumplir con su plan de
desapalancamiento financiero
― Se estima que la Deuda Total de la Compañía disminuirá de MXN 6,879 mm al cierre de 2016, a
MXN 724 mm en 2018E
― Desde nuestra perspectiva, el valor de la deuda de la Compañía podría estar inflado luego de
dos restructuras recientes, ya que probablemente el valor de mercado sea menor al que refleja
el balance general. Lo anterior genera una distorsión en el Valor de la Empresa, así como el
múltiplo VE / EBITDA, mostrándolos más altos de lo que se verían en una empresa con una
estructura de capital más estable
Nuestro precio objetivo se calcula tomando el número de acciones totalmente diluidas,
5,564,628,510, es decir considerando la conversión total del Plan de Opciones para Directivos y
Empleados y el Plan de Opciones a Acreedores, aunque sin considerar las acciones emitidas para
ejercer el derecho de preferencia
Valuación (Cont.) Supuestos clave
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Fuente: Thompson Reuters Eikon. 29 de noviembre de 2017
Nombre de la empresa VE / Ventas VE / EBITDA
LTM 2017E 2018E LTM 2017E 2018E
Consorcio Ara SAB de CV 0.38 95.2% 493 512 1.2x 1.1x 1.1x 9.2x ns ns
Vinte Viv iendas Integrales SAPI de CV 1.40 98.5% 266 323 2.2x 2.1x 1.9x 10.6x 9.0x 7.7x
Cadu Inmobiliaria SA de CV 0.70 85.4% 240 328 1.5x ns ns 7.4x ns ns
Serv icios Corporativos Javer SAB De CV 0.89 92.7% 248 365 1.0x 0.9x 0.8x 8.4x 3.2x 3.0x
Corporacion Geo SAB de CV 0.08 21.8% 32 252 ns ns ns ns ns ns
Sare Holding SAB de CV 0.00 51.5% 33 31 1.8x ns ns ns ns ns
Urbi Desarrollos Urbanos SAB de CV 0.37 46.6% 56 69 2.0x ns ns 4.4x ns ns
Percentil 75 95.2% 266 365 2.0x ns ns ns ns ns
Mediana 85.4% 240 323 1.7x 1.1x 1.1x 8.4x 6.1x 5.4x
Percentil 25 46.6% 33 69 1.1x ns ns ns ns ns
Precio acción
(USD)
% máximo
52 semanas
Valor de
capitalización
(USD mm)
Valor Empresa
(USD mm)
Comparables Públicos México
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Estado de Resultados (MXN mm) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Ingresos por v iv iendas 306 850 936 3,025 4,030 4,560 5,450
Otros ingresos 41 16 - - - - -
Total ingresos 346 866 936 3,025 4,030 4,560 5,450
Costo de ventas (280) (702) (749) (1,966) (2,740) (3,283) (3,924)
Utilidad bruta 66 164 187 1,059 1,290 1,277 1,526
Gastos de operación (863) (609) (300) (418) (451) (485) (545)
Otros ingresos (gastos) de operación, neto 2,372 5,870 348 345 - - -
Utilidad de operación 1,576 5,425 235 986 839 792 981
Costo integral de financiamiento (2,571) (582) (145) (27) (6) 15 47
Utilidad antes de impuestos (995) 4,843 90 959 833 807 1,028
Impuestos a la utilidad (4,374) (5,208) - - (75) (121) (308)
Utilidad en liquidación de pasivos por negociaciones 21,279 - 961 - 3,243 - -
Utilidad neta consolidada 15,909 (365) 1,050 959 4,002 686 719
EBITDA 1,807 5,457 254 1,005 858 811 1,000
Resumen de Estados Financieros Estado de resultados histórico y proyectado
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Balance General (MXN mm) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Efectivo y equivalentes de efectivo 7 17 210 417 814 1,220 2,170
Cuentas por cobrar – neto 56 59 64 166 166 187 224
Terrenos y obra en proceso 1,128 997 1,372 1,208 980 1,253 1,253
Pagos anticipados 57 104 104 104 104 104 104
Otros activos circulantes 983 242 242 242 242 242 242
Activos disponibles para la venta - 3 3 3 3 3 3
Total del activo circulante 2,231 1,422 1,994 2,140 2,307 3,009 3,996
Efectivo restringido 35 31 35 35 35 35 35
Terrenos y obra para futuros desarrollos 5,016 4,812 3,934 2,918 2,837 2,518 2,245
Propiedad y equipo – neto 240 154 138 122 108 94 80
Otros activos no circulantes 44 49 49 49 49 49 49
Impuesto sobre la renta diferido 3,878 - - - - - -
Total del activo no circulante 9,214 5,045 4,155 3,123 3,029 2,696 2,409
Total del activo 11,444 6,467 6,149 5,263 5,336 5,705 6,405
Créditos a corto plazo 5,812 3,209 307 94 82 69 56
Cuentas por pagar 3,797 3,935 3,089 1,804 1,185 969 1,051
Acreedores por adquisición de terrenos - - - - - - -
Depósitos de clientes para futuras ventas 173 186 186 186 186 186 186
Acreedores fiscales 5,044 3,123 3,389 3,209 - - -
Impuesto sobre la renta 19 48 48 48 48 48 48
Prov isión para posiciones fiscales inciertas 3,565 101 79 - - - -
Total del pasivo circulante 18,409 10,601 7,098 5,340 1,500 1,271 1,340
Deuda a largo plazo 608 2,428 717 629 541 453 365
Otros pasivos a largo plazo 3 2 2 2 2 2 2
Impuesto sobre la renta diferido - 1,261 1,261 1,261 1,261 1,261 1,261
Total Pasivo a largo plazo 611 3,691 1,980 1,892 1,805 1,717 1,629
Total del pasivo 19,020 14,292 9,078 7,233 3,305 2,987 2,968
Capital social 1,283 1,305 6,394 6,394 6,394 6,394 6,394
Obligaciones Convertibles 1,137 1,243 - - - - -
Prima en venta de acciones 2,833 2,833 2,833 2,833 2,833 2,833 2,833
Acciones en tesoreria al costo (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12)
(Pérdida) utilidades retenidas (12,735) (13,085) (12,034) (11,075) (7,073) (6,388) (5,668)
Otras cuentas de capital 18 20 20 20 20 20 20
Capital (déficit) participación controladora (7,475) (7,695) (2,799) (1,840) 2,162 2,848 3,567
Participación no controladora en subsidiarias (101) (130) (130) (130) (130) (130) (130)
Total (déficit) del capital contable (7,576) (7,825) (2,929) (1,970) 2,032 2,718 3,437
Total del pasivo y del capital contable 11,444 6,467 6,149 5,263 5,336 5,705 6,405
Resumen de Estados Financieros (Cont.) Balance general histórico y proyectado
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Estado de Flujos de Efectivo (MXN mm) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Utilidad antes de impuestos (995) 4,843 90 959 833 807 1,028
Depreciación y amortización 231 32 19 19 19 19 19
Ganancia (pérdida) en venta de propiedad y equipo (1) (0) - - - - -
Intereses a favor (1) (4) (5) (13) (25) (41) (68)
Intereses devengados 1,875 595 150 39 30 26 21
Efectos de valuación por instrumentos financieros derivados 696 - - - - - -
Reserva de cuentas de cobro dudoso (24) 41 - - - - -
(Utilidad) pérdida cambiaria neta (95) (9) - - - - -
Partidas inciertas y quitas de impuestos - (5,425) - - - - -
Deterioro de activos disponibles para la venta - 17 - - - - -
Partidas sin impacto en el efectivo 2,681 (4,753) 164 46 24 4 (28)
Impuestos - - - (75) (121) (308)
Cambios en el capital de trabajo 2,836 1,122 489 995 266 151 459
Flujo neto de la operación 4,522 1,213 743 1,999 1,049 841 1,150
Inversión en Propiedades, Planta y Equipo - (2) (3) (3) (5) (5) (5)
Venta de Propiedades, Planta, y Equipo 2 36 - - - - -
Flujo neto de inversión 2 34 (3) (3) (5) (5) (5)
Cambio neto en deuda de corto y largo plazo (4,673) (693) (5,030) (1,250) (242) (242) (242)
Pago a otros acreedores reconocidos - - (418) (253) (434) (203) -
Pago de acreedores fiscales y posiciones fiscales inciertas - - 245 (259) (3,209) - -
Quita de pasivos por negociaciones - - 1,744 - 3,243 - -
Aportaciones de capital - 22 4,305 - - - -
Capitalización deuda convertible 1,137 106 (1,243) - - - -
Participación no controladora - - - - - - -
Intereses cobrados (pagados) (1,071) (680) (145) (27) (6) 15 47
Flujo neto de financiamiento (4,607) (1,245) (542) (1,789) (648) (430) (195)
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes (83) 2 197 208 396 406 950
Ajustes por cambios al valor del efectivo 18 - - - - - -
Resumen de Estados Financieros (Cont.) Flujo de efectivo histórico y proyectado
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Aviso de Limitación de Responsabilidad
Consultora 414, S.A. de C.V. ● [email protected] ● www.414c.com
Homex
Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.
December 7, 2017
Ariel Fischman [email protected]
Rodrigo Ledesma [email protected]
Adolfo Herrasti [email protected]
Homex: Reinitiating coverage
We are reinitiating coverage on Desarrolladora Homex, S.A.B de
C.V. (“Homex” or “the Company”) with a YE 2018 target price of
MXN 0.92 per share
Our estimates are as follows:
— 2017E and 2018E revenues of MXN 936 mm and MXN 3,025 mm,
and EBITDA of MXN 254 mm and MXN 1,005 mm respectively
— The Company’s total debt is expected to decrease from MXN
6,879 mm in 2016 to MXN 724 mm in 2018E
On April 2017, the Company named José Alberto Baños López as its
new CEO. Mr Baños has been focused on revamping Homex’s
business plan and successfully negotiated the Capitalization Plan
On September 29, 2017, the Company’s Shareholders Meeting
approved a plan to capitalize debt amounting to MXN 3,655 mm
and to receive a capital injection of MXN 819 mm, providing the
Company with much needed liquidity to execute its business plan
and meet its financial obligations
Homex is now in a better financial position, and has enough
operating capacity to meet the potential demand for housing in
years to come
Risks to our investment thesis are: a possible shareholding dilution of
up to ~12%, due to stock options with creditors and employees,
structural changes in the industry, a negative perception of Homex
due to the investigation from the SEC and lawsuits against former
managers, among others
MSE reports 874,896,473 stocks which do not include shares issued to
execute the Capitalization Plan. For our valuation, we account for
5,564,628,510 fully diluted shares and assume that the 400,000,000
shares issued to cover the right of first refusal are cancelled
*Accounting for fully diluted shares
This report must be read together with the Disclaimer contained in the final section of the document
Stock price 0.67
Target price
Resumen financiero (MXN mm)
Potential expected return 37.8%
52 week range 0.50 - 2.15
Market summary (MXN mm)
Stock price 0.67
Fully diluted shares 5,565
Free float * 17.5%
Market cap * 3,723
Enterprise value * 6,443
3-month ADTV (000's) 1,677
Financial overview (MXN mm)
Price performance
Homex IPC
1 month -19.3% -4.1%
3 months -24.6% -7.0%
6 months -56.3% -4.6%
12 months -58.7% 3.0%
0.92
0%
25%
50%
75%
100%
125%
12/16
1/1
7
2/1
7
3/1
7
4/1
7
5/1
7
6/1
7
7/1
7
8/1
7
9/1
7
10/17
11/17
HOMEX IPC
Financial overview (MXN mm)
2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Revenues 346 866 936 3,025 4,030 4,560 5,450
Revenue growth % nm 150.3% 8.0% 223.2% 33.2% 13.2% 19.5%
EBITDA 1,807 5,457 254 1,005 858 811 1,000
EBITDA margin % nm nm 27.1% 33.2% 21.3% 17.8% 18.4%
Net income (5,369) (365) 90 959 758 686 719
Net income margin % nm nm 9.6% 31.7% 18.8% 15.0% 13.2%
EPS (0.96) (0.07) 0.02 0.17 0.14 0.12 0.13
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Revenues historic and projected (MXN mm)
Stock Price performance
1Figures in MXN mm except for Stock price
HOMEX
Stock price1 0.67
Fully diluted shares (mm) 5,565
Market Cap (MXN mm) 3,723
Date 12/6/2017
Total debt 2,762
Cash & equivalents 42
Minority interest -
Enterprise value 6,443 -
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Total revenues (left) Units sold (right)
Implicit multiples
2016 2017E 2018E
P / E nm nm 4.4x
EV / EBITDA nm nm 6.9x
EV / Sales 8.0x 7.4x 2.3x
0
20
40
60
80
100
120
140
Homex Urbi Geo Sare Javer IPC
Company Snapshot
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Substantial
potential demand
for housing
The housing deficit in Mexico is currently estimated at 9.0 mm households
and, as a result of population growth, 10.7 mm new homes will be needed
for the next 20 years
— Estimates suggest an increase of 5.7 mm housing units for the next 10
years
Housing demand will be driven by demographic factors, including growth
in formal employment and eligible households for mortgage loans
Restructured
liabilities
On September 2017, Homex restructured MXN 3,655 mm of its debt by
converting it into equity, and received a capital injection of MXN 819 mm
(“the Capitalization Plan”), achieving financial stability for the following
years
— The Capitalization Plan is a key step that strengthened the Company’s
balance sheet and was necessary to execute its revamped business
plan
— Following the implementation of the Capitalization Plan, the
Company expects to reduce its debt by MXN 1,000 mm
On July 2015, Homex successfully concluded its Concurso Mercantil
proceeding under Article 339 and Chapter 14 of the Mexican Ley de
Concursos Mercantiles, becoming the first public company to do so
— Through the restructuring plan, which contemplated the
capitalization of common creditors, Homex reduced the balance due
to recognized common creditors from MXN 39,149 mm to MXN 10,279
mm
Strategic sector The homebuilding sector is, and will continue to be, a strategic sector in
terms of social and economic policy for the Mexican Federal Government
Profitability and
liquidity are top
priorities
Homex will follow strict selection criteria to filter future projects, favoring
profitability and liquidity over growth
Land acquisition will be programmed to match the rhythm of construction
and the required timing to obtain permits and licenses
Geographical
diversification
Homex has operations in 23 states in Mexico, including cities with high
economic dynamics such as Monterrey, Queretaro, Guadalajara, Mexico
City and Culiacan, among others
Land availability
Even though current trends and incentives are for homebuilding near
central city areas, increasing prices and growth in urban areas of Mexico
will lead to housing developments in areas were Homex already holds
land inventory
Investment Thesis Merits
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Company
reputation
On March 2017, the U.S. Securities and Exchange Commission (“SEC”) sued
the Company for allegedly reporting fake sales of at least 100,000 housing
units, totaling revenues of MXN ~42,000 mm during the 2010–2013 period
— The Company reached an agreement to settle charges on a neither
accept nor deny basis
On a later date, the SEC sued four former Homex executives for fraud,
including Gerardo de Nicolás and Carlos Moctezuma, former CEO and CFO,
respectively
— The Company sustains that the current investigation is against former
employees. However, this could damage the Company’s reputation in the
future and follow into an adverse impact in its operations and balance
sheet
— Homex has been collaborative with the SEC and has agreed to provide
the information required by the authorities during the investigation process
Homex restructured its debt twice recently, which may complicate obtaining
further financing in the short-term
Structural changes
in the industry
Subsidies for housing have fallen to levels seen during 2010-2013, after peaking
for the last two years
The reduction in subsidies has translated into a decrease in mortgage loans
granted by INFONAVIT and FOVISSSTE. These institutions grant ~58.0% of all
mortgage loans in Mexico
The industry is experiencing structural changes driven by an increased housing
appetite to higher segments such as medium housing, causing an increase in
the mortgage loans from INFONAVIT, changing the limit from MXN 400
thousand in 2012 to MXN 1.8 mm in 2017
— The Company has identified this trend and is acting accordingly to meet
the demand in the upcoming years
Increased
financing costs
within the industry
Commercial banks changed their lending practices for the homebuilding
industry after the restructurings from 2013-2015
Increasing interest rates is a challenge to homebuilders, which are being more
cautious in building at a pace aligned with demand
Highly fragmented
industry
The homebuilding industry in Mexico is highly fragmented, with more than 600
players nationwide. Most participants in the industry have a local or regional
scale
Investment Thesis (Cont.) Risks
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Regulatory
environment
On February 2013 the Mexican Government introduced drastic changes to its
Housing Policy, seeking to promote sustainable urban development and to
control the disordered growth in urban areas
Drastic changes in regulation related to home building, land use, and the
environment may affect the Company’s operations and financial situation
Cyclical industry
Housing demand is directly linked to the evolution of the local economy and
to the availability of mortgage loans. Therefore, housing demand and the
Company’s performance may be affected by an adverse economic
environment
Potential
shareholding
dilution
As of September 30, 2017, there are 5,964,628,510 authorized common equity
shares, of which 174,722,018 were issued to pay for the Company’s
Management and Employee Stock Options Plan, while 124,396,130 shares
were issued to pay for the Stock Options Plan for common creditors, and
400,000,000 were issued to comply with offering the right of first refusal to
current shareholders as part of the Company’s Capitalization Plan
— The number of shares issued to pay for Company Stock Option Plans and
the right of first refusal is 699,118,148 (~12% of total shares)
— We anticipate that shares issued to comply with offering the right of first
refusal will soon be cancelled, resulting in 5,564,628,510 total shares used
for valuation purposes
Unavailability of
territorial reserves
at reasonable
prices
The Company may not be able to acquire adequate lands to develop them
in the future or may not get them at a competitive price
— The Company expects there will be no need to acquire additional land
reserves to execute its current business plan
Low liquidity
Homex shares have a low trading volume compared to other securities traded
in the MSE. This behavior could stop an investor from creating or unwinding a
position on Company shares on a fast and orderly manner
— We anticipate that, as the Company improves its operations, it could gain
market visibility and trading volume could increase
Investment Thesis (Cont.) Risks
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Homex is a vertically integrated homebuilding company. Its main activities include the construction
and sale of affordable entry level and middle-income homes in Mexico
The Company was founded in 1989 in Culiacán, Sinaloa. Homex was initially dedicated to the
construction of commercial areas. During 1991 Homex expanded into the affordable entry level
housing segment
On April 2014, the Company filed for a pre-packaged Concurso Mercantil proceeding, after a series
of headwinds including changes to the National Housing Policy in 2013, resulted in a crisis for the
homebuilding industry in Mexico, and particularly for the three largest homebuilders: Homex, Geo, and
Urbi
On July 2015, the First District Court of Culiacán approved the Company’s reorganization plans
(“Convenios Concursales”), which were previously supported by the requisite majorities of recognized
creditors, thus becoming the first public company in Mexico to successfully complete a restructuring
process under the new Mexican bankruptcy law
On October 2015, Homex initiated its reactivation and restructuring process
On March 2017, Homex reached an agreement with the SEC, on a neither accept nor deny claims
basis, regarding the investigation of its financial reports, internal controls and accounting records in
respect to revenues and costs derived from house sales during the period of 2010 – 2013
On April 2017, the Company named José Alberto Baños López as its new CEO
On September 2017, the Company restructured MXN 3,655 mm in debt and received a capital
injection of MXN 818 mm, providing much needed liquidity to meet its short-term obligations and to
execute its updated business plan
Homex’s main subsidiaries
Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V.
Proyectos
Inmobiliarios de Culiacán, S.A. de
C.V. (“PICSA”)
Administradora
Picsa, S.A. de C.V.
Altos Mandos de
Negocios, S.A. de C.V.
Desarrolladora de
Casas del Noroeste, S.A. de
C.V. (DECANO)
Homex Atizapán,
S.A. de C.V.
Casas Beta del
Norte, S. de R.L. de C.V.
Casas Beta del
Noroeste, S. de R.L. de C.V.
Hogares del
Noroeste, S.A. de C.V.
Opción Homex,
S.A. de C.V.
Súper Abastos
Centrales y Comerciales, S.A.
de C.V.
Casas Beta del
Centro, S. de R.L. de C.V.
Promotora
ResidencialHuehuetoca, S.A.
de C.V.
Company Overview Introduction
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As a part of its restructuring process, Homex has reduced its corporate structure with the goal of
becoming more efficient and reducing their expenses
― In 2013 Homex had a little over 1,000 administrative employees compared to the 114 employees
to date
The Company’s Board of Directors is integrated by 11 members
― 45% of the Board qualifies as independent members. The Board may grow in the future to comply
with regulations
Management Team
Position Name
CEO José Alberto Baños López
CFO Ernesto Victoria Romano
Marketing manager Adán Castro Ochoa
Comptroller manager Edson Osvaldo Hernández Ortega
Strategic planning manager René Guerrero Chiquete
Director of Construction Selene Verdugo Rocha
Board of Directors
Position Name
Chairman of the Board of Directors Eustaquio Tomás de Nicolás Gutiérrez
Not an independent board member Antonio Manuel Dávila Uribe
Independent board member William J. Crombie
Independent board member Adolfo del Cueto Aramburu
Independent board member Ernesto Valenzuela Espinoza
Independent board member Luis Vite Zamora
Independent board member Manuel Graue
Not an independent board member José Victor Rodríguez Barrera
Not an independent board member Sergio Carrera Dávila
Not an independent board member Luis Mario Islas Ibarra
Not an independent board member José Manuel Rendón Oberhauser
Company Overview (Cont.) Management and corporate structure
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Homex’s evolution
Homex is founded in Culiacán, Sinaloa, initiallydedicated to the construction of commercial areas
The Company expands into the homebuilding of affordably entry lev el segment
The Company expands its operations to othergeographic locations
ZN Mexico Funds acquires a minority position in theCompany’s equity
Equity International Properties acquires a minorityposition in the Company’s equity
The Company successfully issues shares in theMexican Stock Exchange and the New York StockExchange
Homex is awarded the Socially Responsible Company
and the Great Place to Work designations The Company issues a USD 250 mm bond with
guarantee to maturity Homex acquires Casas Beta
1989
The Company expands into the middle incomehousing segment
The Company successfully completes a SecondaryPublic Offering for 46 mm shares
Launch of two new business units: International &Tourism
Launch of the gov ernment – infrastructure business unit
1991
1992
2002
1999
2003
2004
2013-
2014
During 2013 and 2014, Homex encounters liquidityissues that force the Company to file for a pre-packaged Concurso Mercant il proceeding
2005
The First District Court approv es the Company’sreorganization plans
After successfully completing the Concurso Mercantilproceeding, the Company begins its reactiv ation
and restructuring process The Company receiv es a capital injection of MXN
1,750 mm
In March, the District Court in the United Statesauthorizes the Company’s settlement with the SEC
In April, José Alberto Baños López is designated asthe Company’s new CEO
The Company restructures liabilities in the amount ofMXN 3,655 mm and receiv es a capital injection ofMXN 819 mm
In September, Homex renovates its managementteam, including Ernesto Victoria as the new CFO
2006
2008
2010
2015
2017
Company Overview (Cont.) Company history
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Homex has built presence in 23 states in Mexico
Geographical footprint
Mexico City and
Metropolitan Area
Pachuca
Culiacán
Tijuana
EnsenadaRosarito
Guadalajara
Tonalá
Monterrey
Tepic
Vallarta
Los Cabos
Mexicali Hermosillo
Veracruz
CórdobaCoatzacoalcos
Acapulco
León
Morelia
Current locations
Puebla
Querétaro
Tuxtla Gtz.
Cancún
Playa del Carmen
Saltillo
Torreón
Cd. Juárez
La Paz
Company Overview (Cont.) Geographical footprint
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On September 29, 2017, the Company’s Shareholders approved the execution of the
Capitalization Plan consisting of an equity increase from two sources:
― Debt restructuring and capitalization of MXN 3,655 mm
― A capital injection of at least MXN 819 mm
The Company issued 4,305 mm ordinary shares representative of common equity
The Capitalization Plan is a key step to strengthen the balance sheet and to execute its
revamped business plan. The plan was backed by most of the Company’s creditors, as well
as local and foreign shareholders who injected new capital
Previous shareholders faced dilution as a result of debt capitalization and capital injection.
The following table is a summary of the shareholding structure after the Capitalization Plan,
including shares that were issued to offer the right of first refusal to previous shareholders:
Shareholding structure post Capitalization Plan
Concept # Shares
Shares paid and subscribed 960,335,743
Shares for Management and Employee Stock Options Plan 174,722,018
Shares for Common Creditors Options Plan 124,396,130
Shares for Capitalization Plan 4,305,174,619
Shares authorized for Rights of First Refusal 400,000,000
Total Outstanding Shares 5,964,628,510
The Capitalization Plan
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Debt restructuring
The Company restructured and capitalized debt under the following premises:
― All interests and accessories from financial liabilities aside from the principal were forgiven
― Additionally, a debt forgiveness applied to some debt balances as shown in the table below:
The restructuring and capitalization of Company debt improved significantly its financial position, with
a total debt of MXN 2,762 mm in 3Q17 that compares to the MXN 5,674 mm in debt in 2Q17
Capital injection
In addition to the capital injection approved by the Shareholders Meeting for MXN 819 mm, the
Company issued 400 mm shares to offer previous shareholders their right of first refusal
― We anticipate that shares issued for this purpose will be canceled in the future. Therefore, the main
shareholders would be the following:
Main shareholders
Capitalization of debt and capital injections come from strategic partners for the Company that have
the capacity to provide revolving credits that would allow the Company to develop its housing
projects in the future
1Actual debt forgiveness percentages may differ depending on each specific creditor
Type Original BalanceDebt foregiveness
percentage 1 Capitalized Balance
Debt w/o guarantee subsidiary 181,367 -20% 145,094
Debt w/o guarantee subsidiary 359,732 -15% 305,772
Debt with guarantee 2,564,007 -10% 2,529,175
Past salaries 59,495 0% 59,495
Debt provisions 491,240 -30% 343,868
Total 3,655,842 -7% 3,383,404
Name Shareholding %
Lagatus 27%
Iron Capital 21%
Inbursa 6%
Banorte 2%
PYFY1 8%
Other 37%
Total 100%
The Capitalization Plan (Cont.)
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The homebuilding industry suffered significant changes in 2013 with the new Federal Government
Housing Policy
The new Housing policy had strong repercussions for the biggest homebuilders in the market, which
had accumulated significant quantities of territorial reserves with the purpose of maintaining its fast
growth model. This model was in line with the previous Housing Policy
The crisis for the homebuilders sharpened because they have leveraged their balance sheet to
acquire territorial reserves. The changes in the Housing Policy impacted other homebuilders as well,
the number of the participants in the industry suffered a considerable decrease compared to 2012
On the demand side, it is estimated that there is a current deficit of approximately 9.0 mm houses in
the country. Also, due to the growth of the population it is estimated that 10.7 mm new houses will be
required for the following 20 years.
The homebuilding industry grew 3.2% YoY in real terms during 2016. However, the industry production
has decreased in 6 of the last 10 years
This fact has complicated the situation for the homebuilders that depend on the construction,
development and sale of houses in big scale
Production value (QoQ %)
Source: INEGI
-30.0%
-25.0%
-20.0%
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
Ju
n-0
7
De
c-0
7
Ju
n-0
8
De
c-0
8
Ju
n-0
9
De
c-0
9
Ju
n-1
0
De
c-1
0
Ju
n-1
1
De
c-1
1
Ju
n-1
2
De
c-1
2
Ju
n-1
3
De
c-1
3
Ju
n-1
4
De
c-1
4
Ju
n-1
5
De
c-1
5
Ju
n-1
6
De
c-1
6
Ju
n-1
7
Industry Homebuilding industry in Mexico
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The homebuilding industry is highly shattered, with more than 600 players at national level. The industry
is composed mainly from regional players
― According to INFONAVIT, most homebuilders sold less than 1,000 houses and only three
homebuilders sold more than 10,000 houses in the year 2016
― Currently, the following homebuilders are listed in the Mexican Stock Exchange (MSE): Consorcio
Ara (ARA), Corpovael (CADU), Corporación Geo (GEO), Consorcio Hogar (HOGAR),
Desarrolladora Homex (HOMEX), Servicios Corporativos Javer (JAVER), Sare Holding (SARE), Urbi
Desarrollos Urbanos (URBI), and Vinte Viviendas Integrales (VINTE)
The new Housing policy changed the industry structure which triggered an important reduction in the
number of registered homebuilders that went from 2,292 in 2016 to 673 in 2015
Most of the homebuilders in the industry are small players and do not participate in the vertical real
estate developments
Number of registered homebuilders in RUV
Source: RUV
1,762
1,364
1,159
1,417 1,304
2,292
831 750
673
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Industry (Cont.) Housing supply and main competitors
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The access to mortgage loans from INFONAVIT, FOVISSSTE and commercial banks provide enough
backup for the housing demand
The mortgage market is solid and continues to grow in the middle and middle-high income housing
This sector has a strong dependency in investments, subsidies and loans provided by the Federal
Government. In fact, the Federal Government through FOVISSSTE, INFONAVIT and other government
entities granted more than 645,000 of the ~734,400 loans nationwide between January and September
2017
― The limit for mortgage credits provided by INFONAVIT increased from MXN 400,000 in 2012 to MXN
800,000 in 2014. The current limit is MXN 1.8 mm
― This increase is aligned with higher demand for higher income housing, which signals an increase
in the purchasing power of the Mexican society
On the other hand, the banking industry in México granted 89,400 credits in the same period, which
represent 12% of total granted credits
After a period where the Federal Government subsidies registered high levels, the subsidies have fallen
to levels of 2010 – 2013. According to government statistics, 86.6% of the subsidies go to new houses
The fall in subsidies caused a reduction in the number of credits granted by INFONAVIT and FOVISSSTE.
On the other hand, commercial banking credits have increased in the last years
Housing subsidies (MXN mm) Credits granted by institution (%)
Source: CONAVI
-
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
jun
-15
ag
o-1
5
oc
t-15
dic
-15
feb
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ab
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6
jun
-16
ag
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6
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dic
-16
feb
-17
ab
r-1
7
jun
-17
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7
oc
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Monthly subsidies (all organisms) Average LTM
7%
51%
10%
2%
12%
10%
9% FOVISSSTE
INFONAVIT
SHF
Other
BANKS (CNBV)
CONAVI
FONHAPO
Industry (Cont.) Financing
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The Industry inventory levels have shown a reduction in comparison to previous years
― Between 2014-2015, a small bubble was formed in the homebuilding industry linked to the growth
in subsidies for housing programs. Inventory levels also decreased as a result of the shrink in
subsidies, reaching 2010-2013 levels
Monthly house registration Inventory by segment (%)
Source: CONAVI
A more detailed analysis of the inventory by house type show that economic and popular segments
had the strongest reduction in the inventory, in accordance to the decrease in subsidies. However,
middle and middle-high income housing segments registered an increase
In September 2017, of the total housing inventory (549,000 houses nationwide), 59.2% registered a
construction advance of more than 80.0% or concluded
Housing inventory by construction advance (%)
Source: CONAVI, data as September 2017
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
jun
-15
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-16
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6
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dic
-16
feb
-17
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jun
-17
ag
o-1
7
Registered housing units monthly Average LTM
10% 9%
48% 43%
30%32%
12% 15%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2016 2017Economic
<= 287K
Popular
287K - 486K
Traditional
486K - 851K
Middle and Residential
851K <=
13.0%
7.4%
4.4%
5.5%
8.2%
10.2%
49.0%
2.3%
0%
1%-19%
20%-39%
40%-59%
60%-79%
80%-99%
Finished
NA
Industry (Cont.) Inventory levels
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For the following 10 years, there is an expected increase of 5,756,000 houses nationwide, representing
a 1.6% CAGR during 2017-2027
The number of permanent and temporal workers registered at the Mexican Social Security Institute
(IMSS) has grown at a 4.2% CAGR 2012 – 2017. This growth in the number of affiliate workers increases
the number of people eligible for INFONAVIT credits, which increases the potential demand for real
estate in México
Also, the increase in prices caused by the gentrification of the cities and a better economic activity,
could boost the value of the production of the housing sector over 5.0% for the following years in a
sustainable way
Number of houses in Mexico (‘000) Permanent employees at IMSS (‘000)
Source: INEGI
Industry drivers
The key economic variables for the industry are: low unemployment, high mortgage credit levels and
controlled inflation which together boost the economy, impact the consumer confidence and
increase the consumption of durable goods
The IMF has maintained its slow global economic growth forecasts for the following years and warns
of the populist tendencies in commerce and immigration, manifested in the presidential elections of
USA and Brexit vote. The populist tendencies can harm productivity, innovation and global economic
activity
The GDP growth forecast estimated by the IMF for 2017 and 2018 are 1.7% and 2.0% respectively
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
20
10
20
12
20
14
20
16
20
18E
20
20E
20
22E
20
24E
20
26E
20
28E
20
30E
DateIMSS permanent
employeesGrowth
9/30/2012 16,033
9/30/2013 16,509 3.0%
9/30/2014 17,180 4.1%
9/30/2015 17,909 4.2%
9/30/2016 18,626 4.0%
9/30/2017 19,429 4.3%
CAGR (2012-2017) 4.2%
Industria (Cont.) Homebuilding industry
Industry (Cont.) Trends
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We are updating our financial model and projections on Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. with a YE
2018 TP of MXN 0.92 per share
Our valuation is based on the Discounted Cash Flow (“DCF”) methodology, consisting of five-year
projections, with a Weighted Average Cost of Capital (“WACC”) of 16.9%:
― Cost of Equity (Ke) of 19.5%
― Cost of Debt (Kd) before tax shield of 9.0%
― Capital structure of 20.0% debt and 80.0% equity
― Corporate tax rate of 30%
Free Cash Flow growth in perpetuity of 3.5% in the base case scenario
1Adjusted for non-cash other operating income (expenses)
2Valuation and estimated figures as of December 31, 2017. Consequently, 2017E is shown solely for presentation matters
Discounted cash flows (MXN mm) 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E TV
EBITDA adjusted1 (94) 660 858 811 1,000
Taxes - - (75) (121) (308)
Changes in net working capital (324) 190 266 151 459
Capex (3) (3) (5) (5) (5)
Free cash flow (421) 847 1,044 836 1,145
Terminal value 5,309
Discounted cash flows (421) 783 826 566 663 3,073
Enterprise value2 5,911
Total debt2 1,025
Cash and equivalents2 244
Minority Interest2 -
Target market cap2 5,131
Fully-diluted shares outstanding (mm) 5,565
Target price 0.92
Valuation Discounted cash flows (DCF)
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Operating assumptions
Housing units sales are projected to increase from 1,800 in 2017E to 10,000 by 2021E
Cost of sales as a percentage of revenues is projected to decrease from 80.0% in 2017E to 72.0% by
2021E
― During 2017 the Company faced extraordinary costs related to the reactivation of its housing
projects, which are not expected to repeat in the following years
For operating working capital, the following assumptions were made:
― We expect the Company to use its existing land inventory as the new Business Plan is executed.
As such, we do not anticipate the Company will be in need to purchase land for future
development during the projected period
― Days sales outstanding are projected to decrease from 25 days to 15 days along the projected
period
― Days payables outstanding are estimated to increase gradually, from 7 to 50 days along the
projected period
Based on recent conversations with the management team, we do not expect a relevant figure in
Capex for the following years. Homex’s current strategy is to lease equipment as needed
Capital structure
Our base case scenario assumes the Company will succeed in its goal of deleveraging its balance
sheet
― Total debt is expected to fall from MXN 6,879 mm at the end of 2016, to MXN 724 mm by 2018E
― From our perspective, the value of debt as presented on the balance sheet is inflated following
two recent restructurings. This in turn generates a distortion in Enterprise Value and in the EV /
EBITDA multiple, showing them at a higher value than would probably be in a company with a
stabilized capital structure
Our target price is calculated accounting for 5,564,628,510 fully diluted shares. We are considering
full conversion of the Management and Employee Stock Options Plan and the Common Creditors
Stock Options Plan, while not accounting for shares issued temporarily to offer the right of first refusal
Valuation (Cont.) Key assumptions
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Source: Thompson Reuters Eikon, data as of November 29, 2017
Nombre de la empresa VE / Ventas VE / EBITDA
LTM 2017E 2018E LTM 2017E 2018E
Consorcio Ara SAB de CV 0.38 95.2% 493 512 1.2x 1.1x 1.1x 9.2x ns ns
Vinte Viv iendas Integrales SAPI de CV 1.40 98.5% 266 323 2.2x 2.1x 1.9x 10.6x 9.0x 7.7x
Cadu Inmobiliaria SA de CV 0.70 85.4% 240 328 1.5x ns ns 7.4x ns ns
Serv icios Corporativos Javer SAB De CV 0.89 92.7% 248 365 1.0x 0.9x 0.8x 8.4x 3.2x 3.0x
Corporacion Geo SAB de CV 0.08 21.8% 32 252 ns ns ns ns ns ns
Sare Holding SAB de CV 0.00 51.5% 33 31 1.8x ns ns ns ns ns
Urbi Desarrollos Urbanos SAB de CV 0.37 46.6% 56 69 2.0x ns ns 4.4x ns ns
Percentil 75 95.2% 266 365 2.0x ns ns ns ns ns
Mediana 85.4% 240 323 1.7x 1.1x 1.1x 8.4x 6.1x 5.4x
Percentil 25 46.6% 33 69 1.1x ns ns ns ns ns
Precio acción
(USD)
% máximo
52 semanas
Valor de
capitalización
(USD mm)
Valor Empresa
(USD mm)
Trading Comparables Mexico
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Income Statement (MXN mm) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Housing revenues 306 850 936 3,025 4,030 4,560 5,450
Other revenues 41 16 - - - - -
Total revenues 346 866 936 3,025 4,030 4,560 5,450
Cost of sales (280) (702) (749) (1,966) (2,740) (3,283) (3,924)
Gross profit 66 164 187 1,059 1,290 1,277 1,526
Operating expenses (863) (609) (300) (418) (451) (485) (545)
Other operating income (expenses), net 2,372 5,870 348 345 - - -
Operating income (loss) 1,576 5,425 235 986 839 792 981
Comprehensive financing cost (2,571) (582) (145) (27) (6) 15 47
Net income (loss) before tax (995) 4,843 90 959 833 807 1,028
Income tax expense (4,374) (5,208) - - (75) (121) (308)
Profit from liquidation of liabilities from negotiations 21,279 - 961 - 3,243 - -
Consolidated net income (loss) 15,909 (365) 1,050 959 4,002 686 719
EBITDA 1,807 5,457 254 1,005 858 811 1,000
Summary Financials Historical and projected income statement
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Balance Sheet (MXN mm) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Cash and cash equivalents 7 17 210 417 814 1,220 2,170
Accounts receivable, net 56 59 64 166 166 187 224
Land and construction in progress 1,128 997 1,372 1,208 980 1,253 1,253
Payments in advance 57 104 104 104 104 104 104
Other financial assets- net 983 242 242 242 242 242 242
Assets available for sale - 3 3 3 3 3 3
Total current assets 2,231 1,422 1,994 2,140 2,307 3,009 3,996
Restricted cash 35 31 35 35 35 35 35
Land and construction for future developments 5,016 4,812 3,934 2,918 2,837 2,518 2,245
Property and equipment, net 240 154 138 122 108 94 80
Other assets, net 44 49 49 49 49 49 49
Deferred income taxes 3,878 - - - - - -
Total non-current Assets 9,214 5,045 4,155 3,123 3,029 2,696 2,409
Total assets 11,444 6,467 6,149 5,263 5,336 5,705 6,405
Short term credits 5,812 3,209 307 94 82 69 56
Accounts payable 3,797 3,935 3,089 1,804 1,185 969 1,051
Land suppliers - - - - - - -
Advances from customers for future sales 173 186 186 186 186 186 186
Payable taxes 5,044 3,123 3,389 3,209 - - -
Income tax payable 19 48 48 48 48 48 48
Prov ision for uncertain tax positions 3,565 101 79 - - - -
Total current liabilities 18,409 10,601 7,098 5,340 1,500 1,271 1,340
Long-term debt 608 2,428 717 629 541 453 365
Other long term liabilities 3 2 2 2 2 2 2
Deferred income taxes - 1,261 1,261 1,261 1,261 1,261 1,261
Total long term liabilities 611 3,691 1,980 1,892 1,805 1,717 1,629
Total liabilities 19,020 14,292 9,078 7,233 3,305 2,987 2,968
Common stock 1,283 1,305 6,394 6,394 6,394 6,394 6,394
Convertible obligations 1,137 1,243 - - - - -
Additional paid-in-capital 2,833 2,833 2,833 2,833 2,833 2,833 2,833
Treasury stock, at cost (12) (12) (12) (12) (12) (12) (12)
(Losses) retained earnings (12,735) (13,085) (12,034) (11,075) (7,073) (6,388) (5,668)
Other stockholders' equity accounts 18 20 20 20 20 20 20
Equity (deficit) attributable to owners of the parent (7,475) (7,695) (2,799) (1,840) 2,162 2,848 3,567
Non controlling interest in consolidating subsidiaries (101) (130) (130) (130) (130) (130) (130)
Total (deficit) stockholder's equity (7,576) (7,825) (2,929) (1,970) 2,032 2,718 3,437
Total liabilities and stockholder's equity 11,444 6,467 6,149 5,263 5,336 5,705 6,405
Summary Financials (Cont.) Historical and projected balance sheet
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Cash-Flow (MXN mm) 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E
Income (loss) before income taxes (995) 4,843 90 959 833 807 1,028
Depreciation and amortization 231 32 19 19 19 19 19
Income (loss) in sale of property and equipment (1) (0) - - - - -
Interest income (1) (4) (5) (13) (25) (41) (68)
Accrued interests 1,875 595 150 39 30 26 21
Valuation effect for derivative instruments 696 - - - - - -
Allowance for uncollectible accounts (24) 41 - - - - -
Foreign exchange (gain) loss (95) (9) - - - - -
Uncertain items and tax foregiveness - (5,425) - - - - -
Impariment deferred income tax - 17 - - - - -
I tems with no impact on cash 2,681 (4,753) 164 46 24 4 (28)
Taxes - - - (75) (121) (308)
Change in working capital 2,836 1,122 489 995 266 151 459
Cash flow from operating activities, net 4,522 1,213 743 1,999 1,049 841 1,150
PP&E investments - (2) (3) (3) (5) (5) (5)
Income from sale of property and equipment 2 36 - - - - -
Cash flow from investing activities, net 2 34 (3) (3) (5) (5) (5)
Net change in short term and long term debt (4,673) (693) (5,030) (1,250) (242) (242) (242)
Payment of other recognized creditors - - (418) (253) (434) (203) -
Payment of tax creditors and uncertain tax positions - - 245 (259) (3,209) - -
Debt foregiveness from negotiations - - 1,744 - 3,243 - -
Capital injections - 22 4,305 - - - -
Capitalization of convertible loan 1,137 106 (1,243) - - - -
Non controlling participation - - - - - - -
Net interests accrued (paid) (1,071) (680) (145) (27) (6) 15 47
Cash flow from financing activities, net (4,607) (1,245) (542) (1,789) (648) (430) (195)
Cash and equivalents increase (decrease), net (83) 2 197 208 396 406 950
Adjustments by changes in cash value 18 - - - - - -
Summary Financials (Cont.) Historical and projected cash flow
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