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AJUNTAMENT D´ONTINYENT OFICINA TÉCNICA

AJUNTAMENT D’ONTINYENTOCTUBRE 2007

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MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 1PLAN GENERAL DE ONTINYENT



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ÍNDICE

1.- MEMORIA

1.1. MEMORIA INFORMATIVA

1.1.1. Antecedentes de Planeamiento.

1.1.2. Motivación y Ámbito Territorial.

1.2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

1.2.1. Justificación de la Modificación.

1.2.2. Objeto

2.- NORMAS URBANÍSTICAS

3.- FICHAS DE GESTIÓN

4.- PLANOS

B.1. Ordenación Pormenorizada. Planeamiento Vigente E 1/5000

B.2.b. Ordenación Pormenorizada. Planeamiento Vigente E 1/2000

B.1. Ordenación Pormenorizada. Modificación nº1 E 1/5000

B.2.b. Ordenación Pormenorizada. Modificación nº1 E 1/2000



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1.- MEMORIA

1.1. MEMORIA INFORMATIVA

1.1.1. Antecedentes de Planeamiento.

Se redacta el presente Proyecto de Modificación por parte de la Oficina TécnicaMunicipal por encargo de la Corporación.

El vigente Plan General de Ontinyent fue aprobado definitivamente en sesión de laComisión Territorial de Urbanismo de fecha 01/12/2006.

El Plan ha sido publicado en el B.O.P. nº 273 de fecha 11/04/2007.

1.1.2. Motivación y Ámbito Territorial.

El largo tiempo transcurrido ( tres años) desde la aprobación provisional del Plan hastasu aprobación definitiva ha provocado que el régimen legal de suspensión de licencias no hayacubierto todo el referido periodo.

En ese tiempo se han concedido licencias bajo las determinaciones del Plananteriormente vigente. En general ello no presenta graves contradicciones pero requiere de lanecesidad de ajustes puntuales de la ordenación pormenorizada en un par de localizacionesconcretas.

Asimismo se han presentado peticiones de ajustes del Plan por parte de vecinos en elárea de la UE Raf 4 en cuanto a mejoras de su ordenación y de la Asociación de Promotores yConstructores en cuanto a la regulación de áticos que se considera conveniente recoger enesta primera Modificación del Plan General.

Todo ello, sin perjuicio, que en el futuro la puesta en marcha del Plan requiera deulteriores ajustes que puedan plantearse mediante Modificaciones puntuales que, en cualquiercaso, se recomienda agrupar para, con posterioridad y en un plazo medio elaborar un TextoRefundido del planeamiento.



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1.2. MEMORIA JUSTIFICATIVA

1.2.1. Justificación de la Modificación.

A) Ajuste de la ordenación en C/ Gaspar GilEl vigente Plan General plantea un retranqueo de la edificación en la C/ Gaspar Gil con

la finalidad de mejorar el ancho del vial de referencia (Localización A- plano de información B1).Ello afectaba a un solar existente y no a la edificación consolidada del inicio de la calle.

Se consideraba que la mejora de la anchura viaria sería posible en el momento que seedificara el solar de referencia.

Dado el tiempo transcurrido entre la aprobación provisional y la definitiva del Plan lasuspensión de licencias con motivo de la aprobación provisional del Plan no ha cubierto todo elproceso entre las dos aprobaciones.

Se concedió licencia para la construcción de viviendas en el solar tomando como basela alineación y el número de plantas vigentes del anterior Plan General.

Dada la recientísima consolidación física del inmueble no parece viable ni deseable elmantenimiento de la alineación inicialmente propuesta por cuanto dejaría al inmuebleconsolidado en situación de fuera de ordenación manifiesta. Por ello se propone ajustar laalineación del Plan a la realmente consolidada y mantener el número de plantas a la C/ delPare Lluis Colomer sin que ello signifique perjuicios al vial efectiva y recientemente urbanizado.

B) Ajuste de límites y ordenación pormenorizada de la UE Raf 1A.Por motivos similares a los anteriores en cuanto al tiempo transcurrido entre la

aprobación provisional y la definitiva del documento en la nueva unidad RAF 1A fue preceptivala concesión de una licencia sobre un solar sometido al régimen de Actuaciones Aisladas por elantiguo Plan General. Se plantea una redefinición de los límites de la Unidad y un ajuste de laordenación de manera que se mantenga el Aprovechamiento Tipo y las condicionesestructurantes definidas por el Plan General. Se excluye del ámbito Reparcelatorio la superficiede domino público. No obstante en el ámbito de urbanización queda incluida toda la superficienecesaria para la urbanización integrada de la Unidad.

C) Ajuste de la ordenación en la UE Raf 4.A sugerencia de los vecinos de la zona se realiza una ampliación del viario colindante

entre la Unidad y la manzana residencial consolidada en la antigua Cerámica. El vial pasa de12 m.l. a 15 m.l. de anchura con un seto ajardinado central. Se desplaza el bloque edificable atres alturas previsto en la Unidad. Se trata de una Modificación de la ordenación pormenorizadaque no afecta al Aprovechamiento Tipo de la Unidad.

D) Ajuste de las Normas Urbanísticas en lo relativo a áticos.A sugerencia de la Asociación de Promotores y Construcciones se plantea un ajuste de

la Norma reguladora de las edificaciones por encima de la altura de cornisa.Se trata de permitir la posibilidad de sobre la planta ático realizar un remate de cubierta

inclinada con pendientes habituales para las soluciones de acabados de teja o similares. Paraello se plantea una altura máxima de 5 m.l. sobre la altura de cornisa.

Asimismo se dota de una mayor flexibilidad a la exigencia de retranqueo mínimo de 4m.l. respecto del frente posterior de la edificación. Se posibilita eliminar parcialmente elretranqueo siempre que ello sea compensado con una disminución de la profundidad enplantas altas.

Con el ajuste de la Norma se flexibilizan las posibilidades de acabados de cubierta yde distintas tipologías constructivas en áticos sin que ello suponga mayor edificabilidad ni unefecto volumétrico no deseado. La eliminación del retranqueo del ático en el patio quedacompensada por una menor profundidad edificable y, por lo tanto, una mayor amplitud delmismo. El aumento de la altura total de cumbrera de la cubierta queda compensado por la



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solución inclinada que reduce la altura que alcanzaría el peto perimetral de la cubierta plana delático en el paño vertical 4 m.l. de la fachada principal.

Todos los ajustes pretendidos lo son de ordenación pormenorizada a la luz de lodispuesto por los arts. 37,57 y concordantes de la LUV. La competencia para su aprobacióndefinitiva es municipal.

1.2.2. Objeto.

A) Ajuste de la ordenación en C/ Gaspar Gil.Se ajusta en planos la alineación de la calle de manera que, en planos de ordenación

pormenorizada, la alineación queda continua a las edificaciones consolidadas con anterioridad,a la edificación recientemente construida y coincide con el planeamiento anteriormente vigente.

Se mantiene el número de plantas del anterior Plan con acuerdo a lo consolidadorespecto de la C/ del Pare Lluis Colomer.

B) Ajuste de límites y ordenación de la UE Raf 1A.Se excluye de la Unidad el solar que cuenta con licencia y el espacio dotacional

colindante ya cedido y en proceso de urbanización.Se ajusta la forma y volumetría de la manzana resultante así como los límites de la

Unidad.Se ha calculado en la ficha correspondiente el espacio ya afecto al dominio público de

la unidad distinguiéndose el ámbito de urbanización y el de Reparcelación. No se afecta elAprovechamiento Tipo ni las condiciones estructurantes de la Unidad.

C) Ajuste de la ordenación en la UE Raf 4.Se ha situado un bulevar central ajardinado de 3 m.l. en el vial lindante entre la Unidad

y la zona de la antigua Cerámica. El ancho viario pasa de 12 m.l. a 15 m.l.Se ha ajustado la ficha de la Unidad sin variar la superficie de la misma ni el

Aprovechamiento Tipo.

D) Ajuste de las Normas Urbanísticas.Se modifica la redacción del art. 2.23 de las Normas en sus apartados 3 y 9. En el

primero se admite la posibilidad de construcción de cubierta inclinada para el ático. En elsegundo se admite la posibilidad de eliminar total o parcialmente el retranqueo respecto de laalineación interior compensando con una reducción de la profundidad edificable la ganancia demetros cuadrados construidos por la eliminación del retranqueo.



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2.NORMAS URBANÍSTICAS

El art. 2.23 de las Normas Urbanísticas del Plan queda redactado de la siguientemanera:

ARTÍCULO 2.23. PARÁMETROS URBANÍSTICOS RELATIVOS A LA INTENSIDADDE LA EDIFICACIÓN.

Se estará a lo dispuesto en el Capítulo Cuarto del Título Segundo del Reglamento de Zonassalvo en los siguientes aspectos:

1.OCUPACIÓN MÁXIMA PARCELA.

La ocupación máxima de parcela se medirá por la proyección ortogonal sobre un planohorizontal de todo el volumen de la edificación cerrada, incluidos los cuerpos volados y vuelos-cerrados o abiertos.

Los terrenos que quedan libres de edificación por aplicación de la regla sobre ocupaciónmáxima total de parcela, no podrán ser objeto, en superficie de otro aprovechamiento que elcorrespondiente a espacios libres al servicio de las edificaciones levantadas en la parcela oparcelas.

Los propietarios de dos o más parcelas contiguas podrán establecer la mancomunidad deestos espacios libres con sujeción a los requisitos formales establecidos en estas Normas paralos patios mancomunados.

2. LÍMITES DE LA ALTURA REGULADORA O ALTURA DE CORN ISA.

En función del número máximo de plantas establecido en los planos de ordenación – y salvoespecificación en contrario- la altura reguladora o altura máxima de cornisa se calculará segúnla siguiente fórmula:

H = 4,5 + (3,2 x n)

Siendo n el número total de plantas autorizadas en la parcela menos uno.

Nº de plantas I II III IV V VI VIIAltura de cornisa 4,5 7,7 10,9 14,1 17,3 20,5 23,7

3. EDIFICACIONES POR ENCIMA DE LA ALTURA MÁXIMA DE CORNISA.

Por encima de la altura de cornisa sólo se permitirán:

- La cubierta terminal del edificio. En el caso de cubierta plana o azotea las cámaras de airey elementos de cobertura no podrán superar una altura máxima de 70 centímetros sobre laaltura reguladora.

- En el caso de cubierta inclinada los faldones serán continuos y de pendiente semejante entodas las vertientes. Las pendientes podrán oscilar entre el 30% y el 45%. La alturamáxima de la cumbrera no podrá superar una altura de 3,60 metros sobre la altura decornisa del edificio. El espacio situado bajo la vertiente de la cubierta inclinada podrá serutilizado para escaleras, ascensores u otras instalaciones, o como complemento de lasviviendas situadas en la última planta, a través de las cuales tendrá su único acceso.Cuando lo permitan las normas de zona y en caso de no poder iluminar y ventilar losespacios bajo cubierta por otros medios, podrán construirse ventanas situadas en el mismoplano de la cubierta con unas proporciones máximas de 1 m2 de ventana por cada 20 m2



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de superficie de cubierta. La disposición de estas ventanas estará ordenada respecto a lacomposición del edificio.

- Las cajas de escaleras y ascensores, depósitos y otras instalaciones que en todo caso nopodrán rebasar una altura de 5 metros sobre la altura reguladora del edificio, debiendoestar integrados respecto al resto de elementos arquitectónicos.

- La planta ático en los casos en que las normas de zona los permitan explícitamente, laaltura total de la planta ático, incluyendo su cubierta y remates, no podrá superar 3,60metros sobre la altura reguladora o de cornisa. Se admite que las cubiertas de los áticossean inclinadas con una pendiente máxima del 45%. Los faldones serán continuos y dependiente semejante en todas las vertientes. La altura máxima de cumbrera sobre la alturadel edificio no podrá superar los 5 m.l. El espacio bajo la cubierta inclinada del ático nopodrá ser utilizado.

- Trasteros en las mismas condiciones establecidas para la planta ático.

- Los antepechos o remates ornamentales de protección de cubiertas siempre que norebasen una altura de 1’70 metros sobre la altura reguladora. Sobre esta altura solo sepermitirán ornamentos aislados o elementos de cerrajería hasta una altura máxima de 2,80metros sobre la altura de cornisa.

- Los elementos de separación ente azoteas, situados directamente sobre la alturareguladora. La altura máxima de estos elementos sobre la altura reguladora no podráexceder de 2 metros si son opacos y de 2’80 metros si son transparentes, rejas o similares.

- Las antenas y elementos técnicos similares de las instalaciones.

4. EDIFICACIONES EN PATIO DE MANZANA

En los patios de manzana de la zona de Ensanche y en aquellos otros casos donde se indiqueexplícitamente, el patio de manzana podrá ser edificado en planta baja.

La altura reguladora en el patio de manzana será de 5,30 metros, por encima de la cualsolamente se permitirán:

- La cubierta terminal del local. En caso de ser inclinada la altura máxima de lacumbrera no podrá superar una altura de 2 metros sobre la altura reguladora. Enlos casos de cubierta plana los elementos de cobertura no podrán superar unaaltura reguladora.

- Las antenas y elementos técnicos similares de las instalaciones.

En una franja de cuatro metros de anchura desde la profundidad edificable del edificio la alturareguladora y la altura máxima será la misma que la de la planta baja exterior del edifico, demodo que en esta franja puedan formarse terrazas al mismo nivel de las viviendas de la plantaprimera.

5. ALTURA TOTAL

Se define la altura total como la dimensión vertical medida desde la rasante de la acera hasta elpunto más alto del edificio, excluidos los elementos técnicos de las instalaciones o derivados deexigencias relacionadas con la prevención de incendios.



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En las calles con pendiente y en los supuestos en que la rasante natural del terreno no coincidacon la rasante de la acera, la medición de este parámetro se realizará de forma similar a laindicada en el punto anterior “ Altura reguladora”.

Se expresa en metros (m.)

6. NÚMERO DE PLANTAS.

En el número máximo de plantas permitido es el que se indica en los Planos de Ordenación. Enél se incluye la planta baja y se exluyen los sótanos. Este número de plantas no podrá sersuperado aun cuando la altura máxima de la edificación lo permitierse.

7. MEDIANERAS

Cuando como consecuencia de diferentes alturas, retranqueos, profundidad edificable u otracausa, puedan surgir medianeras al descubierto deberán acabarse con tratamiento de fachada,o, de acuerdo con la regulación de zona, retirarse la medida necesaria para permitir la apariciónde aberturas como si de una fachada con huecos se tratase.

Si la medianera que resultará de la edificación de dos solares contiguos no es normal a la líneade fachada, sólo podrán edificarse los solares cuando el ángulo formado por la medianera conla norma de la fachada en el punto de su intersección sea inferior a 25º grados.

En los demás casos, para poder edificar deberán regularizarse los solares para que cumplan lacondición indicada. Los casos especiales, o que den lugar a linderos de parcela curvos oquebrados o parcelas en ángulo, se resolverán aplicando los criterios técnicos inspirados en lasreglas que se contienen en este artículo.

8. PLANTA BAJA

Es aquella cuyo nivel de piso se halla situado entre 1 metro por encima o por debajo de larasante de la calle. En las calles con pendiente esta condición se referirá al punto medio decada uno de los tramos obtenidos por aplicación del apartado anterior “Altura reguladora”, sinque se permita en ningún punto de la fachada que el nivel de piso supere una altura de 1’5metros respecto a la rasante de la calle.

En los supuestos de edificación aislada en parcela en que la rasante natural del terreno nocoincida con la rasante de la acera, la rasante de comparación será la rasante natural delterreno.

9. PLANTA ÁTICO

Se denomina planta ático a la planta construida, en los casos permitidos, sobre la alturareguladora o de cornisa de un edificio. Sus fachadas deben retranquearse de los planos defachadas del inmueble, definidos por las alineaciones interiores y exteriores, o por aplicación dela profundidad edificable permitida. Asimismo en los cambios de número de plantas permitidasel ático del edificio más alto deberá retranquearse respecto a las líneas que definen el cambiode altura. Salvo disposición en contrario el retranqueo mínimo será de 4 metros. En los casosde edificios en los que la profundidad edificable no supere los 12 metros, no será exigible elretranqueo respecto a la alineación interior. En los casos de profundidades iguales o menores a16 m.l. y edificaciones recayentes a patio de manzana podrá disminuirse o eliminarse elretranqueo del ático respecto de la alineación interior del patio de manzana siempre que ellosea compensado con la correspondiente disminución de metros cuadrados construidos enplantas por encima de la planta baja. La reducción de la construcción se deberá plantear por



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disminución proporcional de la profundidad edificable en todo el frente de la fachada interior ytodas las plantas por encima de la baja.

10 ENTREPLANTA O ALTILLO

Se denomina entreplanta o altillo a aquella planta que tiene el forjado del suelo en una posiciónintermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja. Se admite suconstrucción con las siguientes condiciones:Se separará un mínimo de 5 m de la fachada o fachadas exteriores del inmueble.Dispondrá exclusivamente de acceso desde el local en planta baja en el que se ubican, y suutilización no podrá ser independiente de dicho local.La altura libre mínima será de 2’50 metros por debajo y por encima. En caso de espaciosutilizados únicamente como almacenamiento y sin acceso al público la altura libre podráreducirse hasta 2,20 metros.La superficie máxima de la entreplanta será del 60 por ciento del local en planta baja en el quese integra.

11. SÓTANO

Se denomina sótano a aquella planta que tiene la cara inferior del forjado del techo a menos de0’80 metros por encima de la rasante de la calle. En las calles con pendiente esta condición sereferirá al punto medio de cada uno de los tramos obtenidos por aplicación del apartadoanterior “Altura reguladora”, sin que se permita en ningún punto de la fachada que el nivel de lacara inferior del forjado de techo supere una altura de 1’2 metros respecto a la rasante de lacalle. Se considera incluido en esta definición el concepto de semisótano.

Se permiten plantas sótano, salvo en las zonas expresamente prohibidas. Solo se permite suutilización como lugares de residencia, de trabajo o de actividad que implique la permanenciade personas en aquellas piezas cuyo pavimento de suelo esté situado por encima de la rasantede los espacios públicos o espacios libres privados sobre los que recaigan. La altura libre delas plantas de sótano será al menos de 2’20 metros.

Los sótanos por debajo del primero sólo podrán destinarse a aparcamientos, instalacionestécnicas del edificio y similares. La red de saneamiento podrá no incluir los desagües de loslocales cuya cota de suelo sea inferior a la rasante de la calle.



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RAF 1a

CLASIFICACION SUELO SUELO URBANOAREA DE REPARTO UNIDAD DE EJECUCIÓNAPROVECHAMIENTO TIPO 1,3538

RESUMEN superficies %TOTAL (ST) 9.753 100PRIVADO 2.888 29,61DOTACIONAL (SD) 6.865 70,39

RED VIARIA (RV+AV) 4.205 43,12EQUIPAMIENTOS (EQ) 0 0,00ZONAS VERDES (ZV) 2.660 27,27

EDIFICABILIDADES M2 VIVIENDASRESIDENCIAL 8.404 67COMERCIAL 2.888

11.292

INDICESI.E.B. 1,3538I.E.R. 1,0076

OBSERVACIONES

3. FICHAS DE GESTIÓN

Unidad de Ejecución San Rafael 1a

FUNCIÓN TERRITORIAL: Completar la ordenación de Sant Rafael cubriendo el caucede escorrentías que cruza la zona.

USO GLOBAL: Residencial.USOS INCOMPATIBLES: Los establecidos en las normas de la ordenaciónpormenorizada.

SUPERFICIE COMPUTABLE: Se ha realizado una estimación de la superficie dedominio público existente en el ámbito de la unidad de 1.412 m² que podrá ser ajustadaen la reparcelación.

EDIFICABILIDAD MÁXIMA: La expresada en la ficha. La relación entre usosresidenciales y comerciales no es vinculante. En cualquier caso no se superarán 11.292m² de techo.

RESERVAS DOTACIONALES: Zona verde junto a la Rotonda del Salt del Bou yaccesos a la zona industrial y residencial.

ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: Residencial Intensivo Ensanche ENS.

CONDICIONES DE DESARROLLO: Podrá redactarse un Estudio de Detalle que sinsobrepasar las alturas máximas existentes en la Unidad ni modificar las alineacionesexteriores redistribuya la manzana en su conjunto la edificabilidad existente con loslímites definidos en el Plan General.



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RAF 1a



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RAF 4

CLASIFICACION SUELO SUELO URBANOAREA DE REPARTO UNIDAD DE EJECUCIÓNAPROVECHAMIENTO TIPO 0,4674

RESUMEN superficies %TOTAL (ST) 7.721 100PRIVADO 1.803 23,35DOTACIONAL (SD) 5.918 76,65

RED VIARIA (RV+AV) 1.953 25,30EQUIPAMIENTOS(EQ)

0 0,00ZONAS VERDES (ZV) 3.965 51,35

EDIFICABILIDADES M2 VIVIENDASRESIDENCIAL 3.609 29COMERCIAL 0

3.609

INDICESI.E.B. 0,4674I.E.R. 0,4674

OBSERVACIONES

Unidad de Ejecución San Rafael 4

FUNCIÓN TERRITORIAL: Completar la ordenación del balcón sobre la curva delMatadero con la creación de una zona verde y un mirador sobre el barranco.

USO GLOBAL: Residencial.USOS INCOMPATIBLES: Los establecidos en las normas de la ordenaciónpormenorizada.

SUPERFICIE COMPUTABLE: Ámbito de la unidad.

EDIFICABILIDAD MÁXIMA: La expresada en la ficha. La relación entre usosresidenciales y comerciales no es vinculante.

RESERVAS DOTACIONALES: Zona verde de la ladera sobre la curva del matadero.

ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: Residencial Intensivo Ensanche ENS.



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RAF 4

Manuel Angel del Moral Cariñena José Richart Aranda

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