Oil and Gas Due Diligence

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Today’s Presenters

Thomas A. WilsonSouthpointe, PA724‐749‐3109

Kurt L. Krieger Charleston, WV304‐353‐8124

thomas.wilson@steptoe‐johnson.com kurt.krieger@steptoe‐johnson.com

Major Due Diligence Issues

• Deal Documents• Different Deal Structures• Asserting Defects• Curative Process• Curative Process• Title Opinions• Record Room Work• Lease Analysis• Production Analysis

Li• Liens• Pending Litigation• Deal Termination

Scope

• Oil and Gas • Most due diligenceOil and Gas Transactions in the Appalachian Basin

Most due diligence principles are generally applicable

– Ohio– Pennsylvania

• Focused on real estate attorneys, often acting 

– West Virginia

• Focused on the Buyeras local counsel to the deal counsel

• Transactions include fee properties and leases

Overview

• Centered on acquisition  • Time is of the essenceqof net acres

• Gross acres are not the k

• Attempt to complete as much due diligence as 

bl hmeasuring stick• Price is based on a per net acre basis

possible in the timeframe given

• Some smaller interestsnet acre basis• Different prices for dry gas vs. wet gas

• Some smaller interests (small net acreage) will be omitted or picked up g g

• Net revenue interests once other tracts are examined

Purpose of Due Diligence

• The quality of the assets • The accuracy andThe quality of the assets being sold?

• Should the deal be 

The accuracy and completeness of the records?

consummated?• What kind of business 

• How much are the assets worth?

risk exists?• What kind issues will be present post‐closing?

Deal Documents

• Deal documents control  • Definitions of terms are every aspect of the due diligence

P h d S l

key• Local real estate 

f– Purchase and Sale Agreement (PSA)

– Asset Purchase 

attorneys are often not involved in the negotiations or drafting

Agreement (APA)– Asset Acquisition Agreement (AAA)

negotiations or drafting of the PSA

Agreement (AAA)– Form Documents (Deed, Assignment, Lease)

Deal Structures

• Due diligence is • Closing is not alwaysDue diligence is generally performed prior to closing

Closing is not always the end of the due diligence process

• Post‐closing due diligence that can 

• Subsequent closings• Escrow accounts

extend months after closing

l

• Cleanup work

• Post‐closing curative work

Asserting Defects

• End goal of a due  • Unasserted defects gdiligence

• Definition of a Defect l

cannot be asserted later• Uncured defects result 

d f hcontrols• Title DefectsE i t l D f t

in a reduction of the purchase price

• Process is very• Environmental Defects• Timeline / deadline• Defected property

• Process is very specifically laid out in the PSA

• Defected property might be excluded from Closingg

Title Defects

• Interest is owned by a • Gap in the chain of titleInterest is owned by a third‐party

• Lease has expired or 

Gap in the chain of title• Unrecorded documents• Lack of estatep

been released• Lack of production

Lack of estate information for previous ownersp

– definition of Held by Production (HBP)

p• Target depths are not owned by Seller

• Unreleased lien on the interest

Environmental Defects

• Spills • Inspection of allSpills• Contamination• Old wells

Inspection of all properties / wells not possible due to large Old wells

• Abandoned or unplugged wells

amount of acreage involved

unplugged wells• Water disposal / containment

• Notice of Violation (NOV)( )

Curative Process

• Seller has the right to  • Cure can be complete gcure defects

• If a cure is not accepted b f

por partial cure

• Seller can also accept a d f d hby Buyer, often move to 

arbitration process• Cures

defect and waive the right to cure

• Buyer does not get• Cures– release of a lien– record a document

• Buyer does not get reduction in price for cured defects

– corrective document– substitute lease

Title Opinions

• Submitted by Seller • Buyer incorporates title Sub ed by Se e• Quality and completeness 

can vary greatly

uye co po a es edefects from prior title opinions

• Title opinions do not always certify working i t t f l

• Buyer can update title opinions via record room workinterest of lease

• Buyer must make decision on extent to rely on prior

work

on extent to rely on prior title opinions

Record Room Work

• Buyer checks documents  • Run limited titleyof record

• Update prior title opinions

• Establish chain of title

opinions• Search for liens and 

pending litigation– Mortgages– Deeds of Trust– Judgments– Judgments– Mechanic’s Liens

• Verify ownership of assets

Lease Analysis

• Royalty • Does memorandum of y y• Overrides• Pooling and Unitization 

i i

lease comply with statute?

• Are leases modern orprovisions– amendments– completeness of rights

• Are leases modern or turn‐of‐the‐century?

• Are leases consistent or p g• Deductions• Term leases

varied in the form used?• Are leases released or 

forfeited by statutory• HBP leases• Unenforceable leases or 

provisions

forfeited by statutory process?

• Are term leases paid‐up?provisions

Midstream and Pipeline‐Related pDue Diligence in

Oil & Gas Transactions

Midstream – Pipeline – DD Focus

“Reserves are valuable –Reserves are valuable –but there is no revenue stream or cash flow(for the producer or pipeline company)

if the gas does not flow through pipelinesif the gas does not flow through pipelines, and under contracts with permissible and 

li bl t ”reliable terms.”

17

Gathering ‐ Processing –Midstream ‐ PipelineMidstream  Pipeline

18

Regulation – Two Types

FEDERAL STATE• Permitting • Construction

• Permitting• Construction• Construction 

CertificationS f t

• Construction CertificationS f t• Safety

• Rates or Pricing• Safety• Rates or Pricing

• Services• Tariffs

• Services• TariffsTariffs Tariffs

19

Why Care About Regulation?

WHO? • Party contracting for services

– Producer (shipper)– Party buying interest in producer acreage/wells (taking in kind/gas marketing by operator)End use customer (commercial or industrial)– End‐use customer (commercial or industrial)

– Power generation (quality of service)• Party buying or building pipelinesParty buying or building pipelines

– O&G acquisitions• Party lending to any of the above

20

Why Care About Regulation?Why Care About Regulation?

WHAT? – Regulation Impacts• Regulation materially affects the answers to all 

questions about midstream/pipeline facilities and their pricing and servicespricing and services

• Permissible rates and contract terms of serviceG lit• Gas quality

• Priority of the service (firm/interruptible)Ti i d i ibilit f f ilit t ti• Timing and permissibility of facility construction

• Assignability of contracts

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Assignment of Midstream Contracts & Assignment of Midstream Contracts & DD in O&G TransactionsDD in O&G TransactionsDD in O&G TransactionsDD in O&G Transactions

• Selling all acreage/wells dedicated?• Who needs what contracts/capacity?• Multiple ‘producer’ rights; if partial assignment, which party gets to exercise which rights?

• Assignable?• FERC pipeline contracts/capacity

– Capacity release regulations; shipper must have title– Waiver requests

• Form JDA/JOA provisions (in‐kind, gathering, processing, f k )fractionation, transportation, marketing)

Confidential Attorney‐Client Privileged

EX: Purchase of ‘Gathering’ PipelinesPurchase of ‘Gathering’ Pipelinesin an O&G Transactionin an O&G Transactionin an O&G Transactionin an O&G Transaction

• Jurisdictional status?  Federal or state regulated?Maps– Maps

– Interconnections– State boundariesState boundaries– Commercial agreements and shippers– Serving end‐use customers/consumers– Regulatory filings

• Who needs what capacity? Is it available? Contracted?• Was it permissibly constructed• Safety regulation• ROWs• ROWs

Confidential Attorney‐Client Privileged

EX: Precedent and Service AgreementsPrecedent and Service Agreements

Non‐Conforming and Material Deviations• Enforceability of rates and terms of service• Enforceability of rates and terms of service• Is it in or otherwise contemplated by the tariff and the pro forma service agreement?and the pro forma service agreement?

• Discriminatory and interfere with service to h hi ?other shippers, or not?

• Side agreements?• Filing requirement• Impacts binding effectp g

Confidential Attorney‐Client Privileged

EX:  FERC Jurisdiction EX:  FERC Jurisdiction –– Within StateWithin State

• Caution – FERC jurisdiction may apply• Effect of crossing state lines

h h b f• Interstate service within the boundaries of a state

• State boundaries not determinative as to FERC jurisdictionFERC jurisdiction

• Examples. . .

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FERC Jurisdiction FERC Jurisdiction –– Within StateWithin State

Production Analysis

• Production defect is ll f l

• Paying quantities may have l l d ftypically a type of title 

defect• Necessary production for 

HBP i t i ll d fi d b

a legal definition separate from the PSA

• Buyer does not want to pay f i i d lHBP is typically defined by 

the PSA– Barrels of oil per year

MCF of gas per year

for or acquire expired leases• Production analysis is not 

necessary for paid‐up term leases– MCF of gas per year

• Most of the information comes from the State (ODNR PADEP or WVDEP)

leases

(ODNR, PADEP, or WVDEP)• Lack of reporting may not 

be an assertable defect

Liens

• Mortgages / Deeds of  • Some liens may be g g /Trust

• Judgments

yexplicitly accepted and/or unassertable

D ll l h h ld• Mechanic’s Liens• PSA usually addresses 

li th t S ll

– Dollar value threshold

some liens that Seller will acquire a release for before Closingg

• Record room search for liens

Pending Litigation

• Some pending matters  • Some pending litigation is will be listed in a schedule to the PSA

• Some pending matters 

on a global scale and would affect all assets– Tawney case in WVp g

will typically be discovered by a record room search

– Butler case in PA– ODMA in OH

• Seller will often have to make a judgment call or the possible risk / liability the possible risk / liabilitypresented by pending litigation

Deal Termination

• PSA will usually offer a • Buyer may terminate ifPSA will usually offer a mechanism for one or both sides to terminate 

Buyer may terminate if quality of assets is too poor

the deal• Threshold for defects if 

– Usually forfeit earnest money or other upfront money to cover Seller’sexceed a certain 

percentage of the deal value

money to cover Seller s costs

value– allows Seller to terminate deal

Odds ands Ends

• Document management • Seller’s organization ofDocument management• Personnel management• Technology

Seller s organization of documents (or lack thereof)Technology

• Responsiveness of Seller to requests

• Personality conflicts

Seller to requests• Onsite examination of documents

QUESTIONS?QUESTIONS?

THANK YOU!

Thomas A. WilsonSouthpointe, PA724‐749‐3109

Kurt L. Krieger Charleston, WV304‐231‐0442

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These materials are public information and have been prepared solely for educational purposes to contribute to the understanding of energy and oileducational purposes to contribute to the understanding of energy and oil and gas law. These materials reflect only the personal views of the authors and are not individualized legal advice. It is understood that each case is fact‐specific, and that the appropriate solution in any case will vary. Therefore,specific, and that the appropriate solution in any case will vary. Therefore, these materials may or may not be relevant to any particular situation. Thus, the authors and Steptoe & Johnson PLLC cannot be bound either philosophically or as representatives of their various present and future clients to the comments expressed in these materials. The presentation of these materials does not establish any form of attorney‐client relationship with the authors or Steptoe & Johnson PLLC. While every attempt was made to insure that these materials are accurate, errors or omissions may be contained therein, for which any liability is disclaimed.