Troy Giles Realty & Management 

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

OFFERING MEMORANDUM

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Pricing and Financial Analysis PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

 

Investment Overview

INVESTMENT HIGHLIGHTS

 

 

Thriving Commercial Center 

 

Outstanding frontage loca on  

  

Heart of entertainment area 

 

14.34% CAP  poten al 

With 250' of frontage and centrally located on Pa-

dre Boulevard in the Entertainment Area, this prop-

erty has endless poten al. The building entails 5 

office/retail spaces with full  me tenants and a two 

story sec on, perfect for a restaurant. Both stories 

have kitchen areas and contain exhaust systems 

that have already been installed. The leasing spaces 

were built to accommodate a second floor, to be 

used for condo's or addi onal office space. Excellent 

rental revenue and poten al. Check out this Unique 

opportunity!  

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

LOCATION ANNUALIZED OPERATING DATA

1817 Padre Blvd., SPI, Texas 77550      

INCOME       

                                                                              Gross Poten al Rent           $199,861  

                                                                              Es mated Expenses              $57,212 

                                                                              Net Opera ng Income        $142,649 

                                                                              Total Return 14.34%            $142,649 

Price                                          $995,000 

Down Pmt         100%             $995,000           EXPENSES  

Gross Leasable Area                    13438          Adjusted Real Estate Taxes    $19,212 

Price /SF                                       $74.04           Insurance                                   17,000   

CAP Rate (pro forma)                  4.34%           CAM                                              6,600  

Year Built                                         1954            On Site maintenance              14,400                

Retail remodel                                2001            TOTAL EXPENSES                   $57,212 

Lot Size                                         37,500             EXPENSES/SF                             $4.26 

Type of Ownership                           LLC             

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Financial Overview

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PROPERTY DESCRIPTION

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

PROPERTY FEATURES:

Centrally located on Padre Boulevard in the Entertainment District

The Wave (free transporta on throughout South Padre Island to Port Isabel) stops right in

front of the building

Building offers nostalgia and a feeling of Old Mexico in the beau ful murals.

Restaurant can be made into a two story restaurant. Both stories have kitchen areas and

have expensive exhaust systems already installed. These are over $10,000 new.

Upstairs provides the ability to have a living quarter and office for someone wan ng to oper-

ate a restaurant below.

The upstairs can also be made into a conference center or several bedrooms with main living

area and kitchen for large families and reunions.

The upstairs space is also able to be a separate en ty from the downstairs and will s ll com-

ply with city parking regula ons. i.e. Cigar Bar upstairs, Restaurant on the first floor

The office/retail space was built to accommodate a second floor. Whether the space is used

for condos, offices, more retail or pa o space is up to the purchaser.

A second floor above the offices would provide a third ea ng area with a beau ful, clear

view of the Bay.

This en re complex is perfect for an Ar st Row of specialty shops with accommoda on for

special events in the restaurant areas. It provides wonderful space for events with a capaci-

ty of 400 downstairs and 250+ upstairs.

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

HISTORICAL INFORMATION

About the Restaurant Property –

The last of the South Texas historic Palme o Inn Restaurants, the Palme o Inn on South Padre Island was 

built in 1954 by Moises and Noemi Carrasco.  The Island  Palme o (as it has always been called) was the first 

major restaurant on South Padre Island and quickly became a “must visit” des na on for tourists and locals 

alike.   “Come dressed as you are” was the mo o of the Island Palme o serving  thousands of enchiladas and 

queso to customers over the years.  The Palme o Inn Restaurants  have been acknowledged as being instru-

mental in defining Tex Mex cuisine in South Texas and this property retains much of that old Tex Mex charm 

and character envisioned by  its original creators. 

Done in a Mexican style, the restaurant contains hand painted murals da ng back to the 1950’s when a cou-

ple of visi ng ar sts were hungry and offered to paint them in exchange for food.  A few tacos and nachos 

later, the murals graced the walls of the Island Palme o and have remained there for almost 60 years.  

The second floor of the restaurant was used as living quarters for the owners and employees for many years.  

As one of the best places on the Island to watch the fire works, the upstairs banquet area and pa o con nue 

to host many large par es and celebra ons. 

 

Now this bit of Tex Mex History is available, with a tons of charm and character …….a true original on

South Padre Island.

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

Space Plan

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

Space Study  

Property Descrip on PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

Space Study

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

Entertainment District Informa on 

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Descrip on

Entertainment District Informa on 

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX           

 

                                    

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Demographic Analysis

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX           

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Photographs

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX           

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Photographs

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX           

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Property Photographs

  

PALMETTO PLAZA

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Eleva on Cer ficate

  

PALMETTO PLAZA

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Eleva on Cer ficate

  

PALMETTO PLAZA

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Eleva on Cer ficate

  

PALMETTO PLAZA

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Eleva on Cer ficate

  

PALMETTO PLAZA

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Eleva on Cer ficate

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DEMOGRAPHIC ANALYSIS

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Demographic Analysis

COMMUNITY PROFILE

 

The following community profile informa on is intended to help you perform relevant site selec on research on SouIsland, Texas, and is intended to serve as a star ng point. 

If you do not find all the informa on that you need in order to make an informed decision about South Padre Islandcontact the South Padre Island Economic Development Corpora on office and we will be happy to provide you withma on or data that you require. 

City of South Padre Island - Demographics Summary - 2009

Es mated Popula on- # of Inhabitants  5,900 

Popula on 2000 census  2,838 

Popula on growth from 2000 census  22% 

Median Age  57.7 

Average Age  52.0 

Number of Households  1,827 

Average Household Income  $70,096 

Per capita Income  $36,795 

Es mated to be Employed  34.6% 

Master’s or Doctorate Degree Earned  15.2% 

Bachelor’s Degree Earned  18.2% 

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Demographic Analysis

LOCATION South Padre Island, Texas is located at the eastern edge of Cameron County in the growing Rio Grande Valley of Texas. The Valley consists of four coun es. The coun es from west to east are Starr, Hidalgo, Willacy and Cameron.   

UTILITIES South Padre Island is equipped to supply electrical, water, telephone and other public service needs to indus-try in the Laguna Madre Area. Electrical service can be obtained from several suppliers (www.powertochoose.org). The Laguna Madre Water District manages water and sewer needs (956-943-2626). Telecommunica on service is available through AT&T, and industrial waste disposal is provided by Allied Waste (1-800-423-7316).  

Distance to Major Ci es

Monterrey  225 miles 

San Antonio  285 miles 

Aus n  340 miles 

Houston  367 miles 

Tampico  336 miles 

Dallas  531 miles 

Mexico City  666 miles 

El Paso  815 miles 

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Demographic Analysis

EDUCATION The Island is within a 90-minute drive of two four-year universi es, (University of Texas at Brownsville and University of Texas Pan American), a technical and voca onal training program, a university preparatory pro-gram and the Marine Military Academy. The children of Island residents are part of the Point Isabel Inde-pendent School District. 

In addi on, South Padre Island is home to the University of Texas at Brownsville (UTB) South Padre Island Campus in the old Coast Guard sta on, and nearby is UTB’s Laguna Madre Learning Center at Port Isabel High School.   

LABOR Low wage costs and high produc vity levels characterize the Rio Grande Valley labor force. The local labor force is drawn from the Laguna Madre Area and the surrounding communi es of Brownsville and Los Fres-nos. The unemployment rate for Cameron County in April 2010 was 10.8% and the unemployment rate for South Padre Island is es mated to be 6.9% The current year es mated per capita income is $36,795, com-pared to an es mate of $26,410 for the United States as a whole.   

Major Employers

Schli erbahn Beach Water Park  383 

Sheraton South Padre Island Beach Hotel  225 

Isla Grand Resort  217 

City of South Padre Island  200 

Blackbeard's Restaurant  180 

Hilton Garden Inn  150 

Louie's Backyard  130 

La Quinta Inn and Suites  120 

La Copa Inn  110 

Sea Ranch Enterprises  85 

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Demographic Analysis

TAXES The State of Texas has no state income tax and allows for local tax incen ves and exemp ons from state sales tax. Local taxing discounts include a $15,000 homestead exemp on, a 20 percent exemp on on Laguna Madre Water District and City of South Padre Island taxes. Cameron County offers a $12,000 exemp on to taxpayers over the ages of 65. Ad valorem taxes are assessed and collected by the Point Isabel ISD Tax Office. The City of South Padre Island levies a 2 percent sales tax and a 7 percent hotel-motel occupancy tax. Con-tact the Cameron County Appraisal District (956-399-9322) or the websitewww.cameroncad.org.   

South Padre Island Total Revenue Earned

Year 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Property Tax  4,016,920  4,255,282  5,166,612  5,294,904  6,244,873  $6,152,850 

Sales Tax  2,031,668  2,209,441  2,401,168  2,497,841  2,552,357  2,394,470 

Hotel/Motel  4,777,696  5,322,385  5,355,993  4,408,809  4,691,737  5,283,701 

Mixed Drink  206,974  207,117  204,316  195,171  216,613  224,166 

Total Revenue  11,033,258  11,994,195  13,128,089  12,396,725  13,705,580  14,055,187 

Causeway Count

7,925,169 8,008,000 8,136,813 7,760,441 8,211,184 7,829,591

Taxing En es

2011 Rates

Point Isabel Independent School District  1.081634 

Cameron County  .364291 

City of South Padre Island  .245610 

South Texas ISD  .049200 

Texas Southmost College  .162423 

Laguna Madre Water District  .08020 

Total 1.983978

*Cents per $100

PALMETTO PLAZA

South Padre Island, TX                                                                 

Although this informa on is believed to be accurate it cannot be guaranteed.  

Demographic Analysis

POPULATION The resident popula on of South Padre Island in the 2000 Census was 2,422. Es mated number of inhabit-ants in 2008 is 5,900. Due to the large number of visitors, the resident popula on is only a small percentage of the total number of people who are in the City of South Padre Island at any given  me. In the Resort Mar-ket Analysis produced by THK Associates in 2005, the annual visita on for South Padre Island was just over 5.1 million visits which equals an average daily popula on of approximately 14,000. South Padre Island’s popula on has a high median age of 51.77 as compared to 27 for Cameron County. The Rio Grande Valley area has been one of the fastest growing areas in the na on, with a 54 percent increase in popula on since 1980. 

 POPULATION South Padre Island is a year-round vaca on des na on located at prac cally the same la tude as Miami, Florida. The Island enjoys a sub-tropical environment with mild, dry winters and warm, breezy summers  

Popula on Trends

   1990 2000 2010

South Padre Island  1,667  2,422  2,816 

Port Isabel  4,467  4,865  5,006 

Cameron County  260,120  335,227  406,220 

Rio GrandeValley  701,888  978,371  1,264,091 

Clima c Profile

Winter Average Temp.  65 degrees 

Summer Average Temp.  82 degrees 

Average Daily Temp.  74 degrees 

Average Sunshine Days  253 days 

Average Growing Season  336 days 

Average Annual Rainfall  27.6 inches 

27