pandox upgrade - nr 2 2010 (sv)

Up Grade

M A R K N A D S I N F O R M AT I O N F R Å N PA N D O X

Skandinaviens största event 20118S .

En friserad sanning? 5S .

Sambandet nöjda kunder och eko nomiskt resultat 4S .

Eventrik sommar i Europa

S P O T l I g h T

T R e N D e R | g ä S T e N I c e N T R u M

#22010

Adress: Pandox ABP.O Box 5364 102 49 Stockholm Tel: 08-506 205 50 Fax: 08-506 205 70 E-post: [email protected]

Besöksadress: Grev Turegatan 44, Stockholm

Grafisk form och produktion:Hallvarsson & Halvarsson

Foto: Ulf Blomberg, Peter Hoelstad, Getty Images, Shutterstock m fl.

Tryck: TMG Sthlm, november 2010. Eftertryck endast med Pandox tillåtelse.

Omslagsbild: Hotel Indigo London Tower Hill. Läs mer under Nyheter på sidan 3.

Upgrade kan beställas från Pandox eller läsas på www.pandox.se

Pandox Upgrade. Marknads information från Pandox – utkommer med cirka tre nummer per år.

Redaktion: Anders Nissen, Anette Paulsson, Annelie Sundström Aguilar

Hjulen snurrar fortare och fortare. Förändringarna i hotellmarknaden går snabbare, är mera dramatiska och svårare att analysera. Vi har sett

flera exempel på det de senaste två åren. I den senaste konjunktursvackan som drabbade hotellbranschen i slutet på 2008 var marknaden som ett skenande lok utan förare. Volym och priser föll nästan samtidigt och tidsskillnaden mellan när olika geografiska marknader drab-bades var kortare än tidigare. Svackan blev dessutom djupare än vid tidigare nedgångar och detta skapade panik bland kreditgivarna.

Nu ser vi det omvända mönstret. Återhämtningen går fortare och är brantare än vid historiska jämfö-relser. Vad ligger bakom den ökande dynamiken? Vilka nya drivkrafter har uppstått och hur samspe-lar de? Dessa frågor kommer att belysas under vår hotellmarknadsdag den 25 november, som sed-vanligt hålls på Hilton Stockholm Slussen.

Rätt förvärv – i rätt tidDen 24 augusti träffade Pandox avtal om att för-värva Norgani och därmed etablera en av Europas ledande aktörer på hotellfastighetsmarknaden sett till geografisk spridning, antal hotell, varunamn och storlek.

Flera branschkollegor har kontaktat mig och menat att affären, trots sin storlek på 10 miljarder kronor, inte var överraskande. Tvärtom undrade flera varför det tagit så lång tid att komma överens. Företagens affärsmodeller liknar ju varandra. Bo-lagen verkar på samma marknad och är båda kon-centrerade till Skandinavien. Detta är naturligtvis korrekt men det som verkar logiskt på pappret fungerar inte alltid i affärsvärlden.

Låt mig redovisa ett par skäl till att affären blev av. Det första är att vi tror det är rätt timing. När man ska genomföra ett förvärv i denna storlek måste man ha en positiv syn på de makroekono-miska utsikterna. Vår bedömning är att vi har en

generellt ökad efterfrågan i hotellbranschen de när-maste åren. En samlad bedömning är också att riskerna i omvärlden kanske inte minskat men att de är identifierade och prissatta.

Det andra skälet är att vi tror att Pandox organi-sation och bolag kan addera värde och utveckla hotellen i Norganis portfölj. Dels genom att vi har ekonomiska resurser att investera i hotellen samt erfarenhet att genomföra utvecklingsprojekt. Stra-tegin är att i nära samarbete med operatörerna hitta utvecklingspotentialen för varje hotell och stärka hotellens marknadsposition med hjälp av moderna koncept, produktutbud och nya service-koncept. Detta är lätt att säga och svårare att genomföra. Totalt handlar det om investeringar på mer än 1,5 miljarder kronor. Jäkligt spännande!

Förutom Norgani-förvärvet har vi det senaste kvartalet förvärvat Park Inn Solna och Brussels Hilton. Park Inn är beläget i Solna norr om Stockholm och ligger inbäddat i ett stort köpcen-tra. Hotellet som är mycket välskött har varit Sol-nas bästa cityhotell i många år, tidigare känt under det fluffiga namnet Flamingo. Pandox bedömning är att det segment som hotellet verkar i kommer fortsätta att vara stabilt och inte påverkas nämnvärt av den nya kapacitet som planeras i området.

Brussels Hilton är ett fantastiskt spännande för-värv. Hotellet ligger i bästa läge på Boulevard Waterloo nära paradgatan Avenue Louise. Hotellet har 432 rum fördelat på 26 våningar och med flera konferensplan. Det bästa med köpet är hotellets potential. Hotellet behöver uppgraderas och få ett nytt modernt produkt- och serviceutbud. Vi beräk-nar att utvecklingsprogrammet kommer att ta minst tre år. De nyfikna kan hålla sig uppdaterade om processen via Upgrade och andra Pandox-event.

Årets publikfestRäknat från hotellmarknadsdagen den 25 novem-ber är det knappt 50 dagar innan handbolls-VM startar, Skandinaviens största event 2011. Detta megaevent förväntas följas av cirka 2 miljarder människor i TV, 1 600 journalister kommer att rap-

portera och 100 TV-kanaler kommer att sända från matcherna.

Jag är inte säker på att alla har förstått hur stort handbolls-VM är och vilken ära det är för Sverige att stå som värd för detta världsmästerskap. Så oavsett om man är handbollsälskare eller ej borde man införa en lag att alla ska hålla tummarna för vårt landslag och att alla barn i sina kvällsböner ska ta med en önskan om att inga spelare får skadas eller bli sjuka.

Hur går det då för Sverige? Enligt förbunds-kaptenerna Staffan Olsson och Ola Lindgren bör vi kvalificera oss till mainround. Och där kan allt hända…Realistiskt är väl att Sverige kan bli en av de fem, sex bästa. Enligt experterna ska någon av Frankrike, Kroatien eller Danmark vinna. Oavsett vem som står som vinnare kan vi se fram emot magnifik underhållning på högsta nivå. Gå in på www.handball2011.com för mer information. Biljetter köper du på www.ticnet.se.

Er tillgivne,Anders Nissen

PS. Guldet i fotbollsallsvenskan går till Skåne. Är någon överraskad…..!?!

Den som väntar på något gott…

eTT ORD PÅ vägeN

2 MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOx

NyheterhOTellväRlDeN

Maj

Park Plaza Hotels förvärvar Holiday Inn Amsterdam Schiphol för 30 miljoner euro. Hotellet har 342 rum och kommer att döpas om till Park Plaza Amsterdam Airport.

Budgetkedjan Travelodge ska inves-tera 62,4 miljoner euro i utvecklingen av 13 nya hotell. Fyra fastigheter kommer att ligga i London och resten utspridda i Europa. Totalt kommer detta ge ytter-ligare 1 224 rum.

Juni

Starwood Hotels & Resorts kommer att öppna det 244 rum stora Westin Hamburg Hotel genom ett joint venture. Hotellet kommer vara en del i komplexet Elbe Philharmonic Hall som för närva-rande byggs i Hamburg. Det blir sta-dens första Westin-hotell.

Rezidor Hotel Group och Carlson Hospitality Group säljer lyxkedjan Regent till Taiwanbaserade Formosa International Hotels Corporation för totalt 9,5 miljoner euro.

Hilton öppnar två hotell i Polen. Doubletree by Hilton Warsaw Confe-rence Centre and Spa med 347 rum kommer att öppna under andra kvarta-let 2012 i Warszawa och Doubletree by Hilton Lódz kommer att öppna under fjärde kvartalet 2012 i staden Lódz.

Juli

Starwood Capital och London & Regional köper tillsammans London-hotellet Cumberland Hotel med 1 019 rum. Säljare är Royal Bank of Scotland och försäljningspriset sägs uppgå till cirka 215 miljoner euro.

Gresham Hotels säljer det 188 rum stora Park Inn Hyde Park för 35 miljoner euro till en okänd köpare.

Hotel Indigo London Tower Hill öppnar och blir därmed Londons andra Indigohotell. Fastigheten ägs av Thai Square Group och hotellet är en konver-tering av en kontorsfastighet.

Budgetkedjan Travelodge skriver avtal om driften av 52 stycken Innkeeper’s Lodge. I och med detta ökar Travelodge portfölj till 452 hotell i Storbritannien, Irland och Spanien.

Golden Tulip Hospitality Group teck-nar franchiseavtal för ett nytt hotell i Amsterdam. Före detta Hotel Terminus renoveras och byggs om till Tulip Inn Amsterdam Centre med 110 rum.

Courtyard by Marriott Bremen blir Marriott Internationals första hotell i Bremen. Hotellet har 155 rum och ligger i en gammal järnvägsbyggnad.

Starman Hotels har sålt Le Meridien Piccadilly i London till Host Hotels & Resorts. Försäljningspriset på det 266 rum stora hotellet uppgår till 64 miljoner euro.

Augusti

Hilton Worldwide lanserar en ny identitet för sitt största varumärke och adderar ”& Resorts” till namnet. Loggan uppdateras med en ny blå ton och nytt typsnitt. Den nya identiteten för Hilton Hotels & Resorts ska förmedla en mer holistisk vision av varumärkets globala portfölj.

Bank of China gör sin första stora hotellinvestering i Storbritannien och köper InterContinental Queen Anne’s Chambers med 254 rum. Hotellet kommer att öppnas under senare delen av 2011 i tid till de olympiska spelen i London.

Pandox tecknar avtal om förvärv av Norgani Hotels. Förvärvet inkluderar 73 hotell och en kongressanläggning i Sverige, Finland, Norge och Danmark. Förvärvspriset uppgår till 9,9 miljarder kronor.

Maltabaserade Corinthia Hotels planerar öppnandet av sitt nionde hotell i London. Hotellet kommer att ha 294 rum och beräknas stå klart 2011.

September

Starwood Hotels & Resorts öppnar sitt första Aloft i Europa. Aloft Brussels Schuman med 147 rum ligger i EU-distriktet i Bryssel och är Starwoods femte hotell i staden.

Pandox köper 432 rum stora Brus-sels Hilton på Boulevard Waterloo i centrala Bryssel. Detta blir företagets sjätte hotell i Bryssel, och med ytter-ligare två hotell i Antwerpen har nu Pandox totalt åtta hotell i Belgien.

Accor tecknar tre franchiseavtal i London. Avtalen gäller Mercure London Bloomsbury med 109 rum samt två All Seasons-hotell med 100 respektive 139 rum.

InterContinental Hotels tecknar avtal om 2 375 nya hotellrum i Storbritannien, Spanien, Portugal, Tyskland, Frankrike, Ryssland och Turkiet. De nya hotellen inkluderar ett Hotel Indigo, ett Staybridge Suites, ett Crowne Plaza, fyra Holiday Inn och nio Holiday Inn Express – hotellen beräknas öppna mellan 2011–2014.

Richard Branson ger sig in i hotell-branschen och lanserar Virgin Hotels – ett fyrstjärnigt lifestylehotell. Målet är att ha 25 hotell år 2017. Lanseringen star-tar initialt i större städer i Nordamerika.

Pandox tecknar avtal om att förvärva Park Inn Solna norr om Stockholm. Hotellet har 247 rum och ligger i köp-centrat Solna Centrum.

Oktober

Westmount Hospitality tecknar köpavtal med Strategic Hotels & Resorts om förvärv av InterContinental Prague med 327 rum.

Sol Meliá öppnar sitt andra hotell i London. Den spanska hotellkedjan har förvärvat City Bank London för 133 miljoner euro och fastigheten byggs nu om till hotell.

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOx 3

Värdesätt ett leende Med ett tufft år i bagaget och allt annat än en lätt och självklar åter- hämtning framöver gäller det för hotellbranschen att hålla orken uppe. En nyligen genomförd undersökning visar på sambandet mellan nöjda kunder och ekonomiskt resultat och ger därmed svart på vitt att det inte går att ligga på latsidan om man vill uppnå framgång.

BRANchSTuDIe

Under en lågkonjunktur hålls ångan uppe på grund av ökad konkurrens om de allt färre gästerna. Men när tecken på tillväxt kan skönjas gäller det att inte slappna av, det är nu hotellen både ska behålla de kunder de lyckats locka under lågkonjunkturen, samtidigt som de måste få del av den stigande efterfrågan. Allt med en bestående kundnöjdhet.

Jämn service ger utdelningEn kund blir inte nöjd av att ett hotell gör en sak rätt, utan blir nöjd först när flera saker konsekvent hanteras rätt. Manualer, system och metoder som efterlevs, följs upp och belönas är ett måste för ett

hotell som vill mer än att bara överleva under en lågkonjunktur. Det är också dessa hotell som står startklara när det vänder och som kan ta del av hela uppgången.

J.D. Power and Associates har för 14e året i rad gjort en undersökning av kundnöjdheten i hotell-branschen. Studien, som gjordes under ett års tid på över 53 000 gäster, bevisar sambandet mellan nöjd kund och finansiellt resultat. Det är framförallt fyra viktiga områden som är fundamentala för verk-samhetens ekonomiska framgång. Om kunden är nöjd i alla fyra kategorier är sannolikheten större för merköp i restaurang, spa, minibar etc.

Första intrycket räknasAtt bokningen är korrekt är det viktigaste för kun-dens helhetsintryck. Därefter kommer en smidig incheckning inom 5 minuter. Att vistelsen är helt problemfri kommer på tredje plats och att besöket avslutas med en korrekt faktura ligger på fjärde plats.

Studien visar också den monetära effekten av olika nivåer på tillfredsställelsen. Medan en överväl-digad kund spenderar 48 dollar mer under ett lyckat hotellbesök, så spenderar en nöjd kund endast 40 dollar mer och en likgiltig kund endast 32 dollar mer. Inte nog med att en mer nöjd kund spenderar mer pengar just där och då – han eller hon ökar nivån ytterligare under påföljande besök! Vid ett återbesök spenderar den överväldigade kunden 58 dollar mer medan den likgiltiga kunden endast lägger ut 38 dollar extra.

Kontrollera bokningsprocessen Eftersom bokning och incheckning är viktigast för kunden har bokningskanalens funktion och kvalitet


En friserad

sanning?MARKNADeN OM MARKNADeN

Nya mönster i konjunkturen gör ovissheten stor. En stark åter-hämtning från en djup lågkonjunk-tur och ett bra första halvår gör att vissa har svårt att tygla sin iver. Men var befinner vi oss egentligen?

W-formad konjunkturkurva och dåliga krediter har varit heta diskussionsämnen i över ett halvår. Kan konjunkturen verkligen redan ha bottnat ur, vågar vi tro på återhämtningen eller kommer det en dipp till? När kommer bankerna tvingas sälja sina hotell, eller kommer de envist hålla på dem tills de vet utgången av den finansiella oro vi befin-ner oss i?

Rätt tid är NUJim Butler på HotelLawBlog.com är i alla fall säker på att marknaden bottnat ur och vill hjälpa till att få igång aktiviteten. Med stora bokstäver deklarerar han att ”NU kan vara den bästa tiden för utlåning till hotellbranschen sedan tidigt 1990-tal.” Han menar på att de som väntar ett år eller två med att kliva in i branschen riskerar att missa de bästa affärsmöjligheterna. I botten på kurvan går krockskadade och svaga motståndare mot-villigt med på tuffare lånekrav och lönsamma avtal kan slutas. För vem behöver man knappast fråga.

Det ser i alla fall ut som om det är fler som tän-ker som Jim. Aptiten har definitivt ökat de senaste sex månaderna, det visar siffrorna för de globala transaktionerna som steg med 45 procent under perioden. Den största ökningen noteras i Americas som under första halvåret översteg transaktionsvolymen för motsvarande period 2009, och landade på 2,5 miljarder dollar. Det är första gången sedan fjärde kvartalet 2007 som transaktionsvolymen i Americas ligger i nivå med EMEA-regionen. Europe Middle East Africa steg under perioden med 8 procent till 2,2 miljarder dollar.

De globalt finansierade fonderna börjar komma tillbaka efter att ha vilat sig i form under 2009. Och det har varit en gradvis ökning av portföljtransak-tionerna, som under första halvåret stod för en tredjedel av alla transaktioner jämfört med endast 10 procent för ett år sedan.

Även andra halvåret har varit fortsatt starkt och i oktober justerade Jones Lang LaSalle upp hel-årsprognosen för hotelltransaktioner i USA med dryga 40 procent.

Storartat firandeStarwoods finanschef, Vasant Prabhu, tror att det kommer dröja några år innan marknaden riktigt sätter fart. Ett par hotell här och där kommer att byta ägare men de riktigt stora portföljtransaktio-

nerna kommer först när den globala ekonomin har läkt, säger han. Trots denna försiktiga tro age-rar Prabhu och kollegor i sann 1980-tals anda. För att fira öppnandet av bolagets senaste W-hotell i New York samlades cheferna på New York Stock Exchange för att ringa i klockan vid börsens öppnande. Kvinnliga modeller i gick omkring på tradinggolvet och delade ut kakor, chips och W-formade manschettknappar till mäklarna.

Högprishotell i pipelineDet är en konstig tid vi lever i. En nedgång som klassas som en av historiens djupaste följdes av en rekordsnabb återhämtning. På vissa håll tycks återhämtningen ha gått så snabbt att recessionen redan är glömd. Vem gör rätt och vem gör fel? Både Jim och Vasant tycks i alla fall tro att vi är i början på en rejäl resa. Och tittar man på hotellen i Europas pipeline tycks fler tro på att högkon-junkturen väntar runt hörnet. Av Europas alla kommande hotellprojekt är nämligen 40 procent högprishotell.

Men är det verkligen så lätt? Vi lever i en annan värld än för 20 år sedan. Den globala ekonomin har både en och två gånger förvånat oss, och historiska trender är inte längre att lita på.

Men aldrig tidigare har vi heller befunnit oss i en situation där hela världen samtidigt är ekonomiskt dopad. Globalt konstlat låga räntor, skattesubven-tioner och offentliga investeringar ligger bakom nuvarande mönster. Vad kommer att hända när effekten av stimulanserna klingat av, och vad sker i nästa steg när alla hjälpinsatser successivt börjar dras tillbaka?

Värdesätt ett leende

Öka vinsten!

1. Korrekt bokning

2. Incheckning på fem minuter

3. Problemfri vistelse

4. Felfri faktura

En nöjd kund spenderar mer pengar än en missnöjd. Öka för-säljningen genom att erbjuda de här prioriterade upplevelserna.

Alltid med ett leende! Service på Hotel Berlin, Berlin, ett oberoende hotell som ägs och drivs av Pandox.Cornelia Kausch är hotelldirektör.

stor betydelse. Idag bokar alltfler sitt hotell via Internet och andelen ökar för varje år. Kunder som bokar via hotellens egna hemsidor visar sig ha ett bättre helhetsintryck av hotellvistelsen än de kun-der som bokar via oberoende distributionskanaler.

För att få nöjda kunder och därmed bra ekono-miskt utfall gäller det alltså att investera tid och pengar för att nå kunden så tidigt som möjligt. Ju större del av processen som hotellet kan kontrol-lera – desto bättre. Hemsidans funktion och attrak-tion är av större vikt än man kan tro. Här börjar resan mot ökad vinst.


TransaktionsvolymerMiljarder uSD

0

1

2

3

4

5

6

7

Jan–Juni 2010Jan–Juni 2009

Americas1,0

Americas2,5

EMEA2,2

EMEA2,0

Asia Paci�c1,4

Asia Paci�c2,5

Källa: Jones Lang LaSalle Hotels

Reell verklighet eller ej – transaktionsvolymerna har i alla fall ökat rejält under första halvåret 2010.

Efterfrågan ökar på bred front. Både i USA och Europa har åter-hämtningen satt rejäl fart. Många europeiska städer har även fått en skjuts av en rad event under som-marmånaderna, vilket på sina håll lett till rekordsiffror.

Den amerikanska hotellmarknaden har de första tre kvartalen ökat beläggningen med drygt 5 procent medan priset ligger nästan en procent under före-gående år. Det är lyxsegmentet som ökar mest, och då i huvudsak i beläggning. Snittpriset ligger i denna grupp endast knappa procenten högre än 2009. Prismässigt är det de större städerna som lyckats bäst.

Tittar man på New York ackumulerat så har beläggning och pris ökat nästan lika mycket och YTD september ligger staden cirka 15 procent över 2009 års nivåer. I september enskilt ökar däremot priset med hela 12 procent medan beläggningen bara ökar med en procent.

Mode sätter rekord i LondonÄven i Europa har tillväxten tagit fart. Speciellt som-maren har varit extra stark på många ställen. Juni är en traditionellt stark månad i London, bland annat tack vare det kommersiellt starka Wimbledon. Farnborough Air Show, som hålls vart-annat år, hjälpte också till. Och i tredje kvartalet kunde Londons hotell också plocka både belägg-ning och snittpris under London Fashion Week och London Design Festival.

I juli hade London 94 procents i beläggning, vilket enligt researchbolaget TRI är den högsta

Stark eventmarknad

i EuropaRekordnoteringar under sommaren

FOKuS PÅ MARKNADeN

nivån för någon enskild stad i Europa under de tio år som de analyserat den europeiska hotellmarkna-den. I konkurrentgruppen ingår hela 50 hotell och det visar alltså på styrka på bred front. Tillväxten har fortsatt och i september hade staden en tillväxt i RevPAR på 18 procent. Även YTD september lig-ger RevPAR på en hög nivå och slutar på 12 pro-cent över föregående år, där snittpriset ökar nära 9 procent och beläggningen med 3 procent.

Styrka i fritidssegmentetStyrkan ligger framförallt i fritidssegmentet och tack vare stora event. Det totala resandet till Storbritannien minskade och under tolvmånad-ersperioden fram till juni 2010 backade affärs-resenärerna med 5 procent medan semester-resenärerna ökade med 2 procent.

Även Paris lyfts av efterfrågan i fritidssegmentet men har problem att lyfta priserna i affärssegmen-tet. Under juni hjälpte French Open till att skapa intresse för staden och sommarmånaden slutade på 11 procents tillväxt mot förra året. Detta tack vare en något starkare tillväxt i beläggning än snitt-pris. Även juli var starkt medan augusti backade. Efter en mycket stark september ligger nu staden YTD 10 procent över 2009 tack vare en tillväxt på 4 procent i beläggning och 6 procent i snittpris.

Eventparaden fortsätter över Europa. Berlin och Amsterdam är andra städer som har starka arrang-emang att tacka för tillväxten under sommaren. I Amsterdam hölls den klassiska musikfestivalen Grachtenfestival, sommarfestivalen Uitmarkt och Gay Pride – samtliga under augusti månad. Antalet besökare för respektive event uppgick till 45 000, 500 000 samt 500 000 och gjorde att belägg-ningen under månaden ökade med 13 procent och priset med 20 procent. Även september har fort-satt starkt med en RevPAR-ökning om 20 procent. YTD september ligger staden 13 procent över före-gående år, varav 9 procents ökning i beläggning.


Eden Rembrandt Square Hotel var ett av hotellen som rekommenderades på hemsidan för Amsterdam Gay Pride. Staden hade tre stora event under augusti och Amsterdam Gay Pride var en av de större med 500 000 besökare.

I Berlin arrangerades Carnival of Cultures i maj och Berlin Gay and Lesbian Festival och Gay Pride i juni. RevPAR ökade med 23 procent i juni och första halvåret slutade på 12 procents tillväxt över 2009. YTD september ligger Berlin 12 procent över före-gående år.

Bra tredje kvartal i StockholmSkandinavien ligger något efter de större europeiska städerna men efterfrågeökningen har nu rullat in över Stockholm. Resandet till och från Stockholm har ökat kraftigt. Resenärstillväxten på flygplatsen Arlanda ökade i september för tredje månaden i rad med över 10 procent. Utrikestrafiken ökar mest med

16 procent under september, att jämföra med 10 procents ökning i inrikes resande.

Hotellmarknaden ute vid Arlanda ökade med 67 procent under augusti och bekräftar den höjda aktiviteten på flygplatsen. YTD september ligger marknadsgruppen på 22 procent över föregående år. Beläggningen ökar med ca 15 procents tillväxt medan priset ökar med drygt 6 procent.

I Stockholms city ligger RevPAR 11 procent upp YTD september. I detta ligger både prinsessbröllo-pet, som dock i sig inte blev den skjuts man hop-pats på, samt en kardiologkongress. Kongresser och konferenser fortsatte trilla in under september i huvudstaden.

Göteborg och Malmö väntar på tillväxtÄven Göteborgs citygrupp ökade under sommaren tack vare en bra kongressaktivitet. Gothia Cup, Partille Cup och Master VM i simning lockade sportiga gäster till Göteborg under sommaren. Pink hade även en stor konsert i staden under juli månad. Trots alla dragplåster ligger Göteborgs citygrupp i nivå med YTD september. I Malmös fyr-stjärniga citygrupp ser det ännu värre ut. Januari till september backar RevPAR nära 9 procent mot föregående år. Beläggningen tappar 5 procent, och priset 4 procent. Kommun gruppen tappar mer i beläggning än snittpris.


Hyatts Andaz på Liverpool Street i London var en av supportrarna till London Design Festival och levde gott under sensommaren.

En stark sommar lyfte New York. YTD september ligger staden på +15 procent.

Förutom en återkommande flygshow hölls London Fashion Week och London Design Festival i staden under sommaren. YTD september ligger London på +12 procent.

Tre stora festivaler med över 1 miljon besökare hjälpte Amsterdam och staden ligger YTD september på +13 procent. Berlin hade en stark försommar men var svagare i augusti. YTD september ligger staden på +12 procent. French Open drog folk till Paris och staden slutar på +10 procent YTD september.

–10

0

10

20

30

40

SepAugJulJunMajAprMarFebJan–10

0

10

20

30

40

SepAugJulJunMajAprMarFebJan–10

0

10

20

30

40

SepAugJulJunMajAprMarFebJan

NY London Amstersdam, Berlin, Paris

ParisBerlinAmsterdam

% % %

New York, RevPAR 2010 London, RevPAR 2010 Amsterdam, Berlin, Paris, RevPAR 2010

Marknadsbarometern visar utvalda städers läge i konjunkturcykeln. Bedöm-ningen bygger på en analys av varje stad. Hänsyn tas till makroutveckling, hotellbranschens utveckling, konjunkturen, hur väl utvecklad hotellmarknaden

är samt hur pass utvecklad och likvid hotellfastighetsmarknaden är. Observera att hotellkonjunkturcykeln är lika i mönster, men olika i tid.

SVERIGE

PEAK Umeå NEdgåNg

Jönköping, Lund, Malmö

TillväxT Karlstad, Uppsala, Stockholm, Stockholm 5

UTPlANiNg Sundsvall

Lund fortsätter att tappa på rullande tolv månader. Augusti var som på de flesta ställen stark men tren-den är nedåtgående. Efter en stark sommar ligger Helsingborg 2 procent över 2009 års RevPAR YTD september. Göteborg börjar visa tecken på åter-hämtning och fem av årets första åtta månader har positiv RevPAR. Karlstad har högre fart och fram-förallt beläggningen drar. YTD september ligger

priset på –0,3 procent medan beläggningen ökat närmare 7 procent.

I Malmö är det tuffare och både snittpris och beläggning tappar. Trots en ökning om 15 procent i augusti ligger RevPAR YTD september nära 4 pro-cent under föregående år. Beläggningen tappar cirka 4 procent medan priset tappar knappt 1 pro-cent. I Stockholms femstjärniga segment ökar

beläggning och pris lika mycket. Starka event och konferenser har påverkat staden och segmentet, och hösten visar på fortsatt aktivitet.

Pandox marknadsbarometerMARKNADSöveRSIKT SePTeMBeR 2010

AvTAgANdE NEdgåNgGöteborg, Luleå, Helsingborg

Skandinaviens största event 2011 – en multikulturell folkfest!

Under januari 2011 intas de flesta hotell i mel-lersta och södra Sverige av 24 handbollslag från världens alla kontinenter. Utöver det kom-mer sponsorer, media och handbollsälskare att fylla hotellen runt om i södra Sverige.

Handbolls-VM spelas 13–30 januari 2011 och ett av målen med mästerskapet är att skapa en multikulturell folkfest, som sträcker

sig långt utanför handbollsarenorna. Biljetter säljs på www.ticnet.se. Skynda att boka innan de tar slut!


FÖRKLARING AV dE OLIKA dELARNA I HOTELLKONJUNKTURCYKELN;

TILLVäxT Beläggningen stiger relativ snabbt och priserna börjar öka. Hög potential och låg risk.

PEAK Beläggningen stiger/planar ut och priserna ökar snabbt. God potential och låg risk som successivt ökar till hög risk.

NEdGÅNG Beläggning och pris sjunker som en följd av lägre efterfrågan eller överkapacitet. Låg potential och hög risk.

AVTAGANdE NEdGÅNG Volymerna blir stabilare – fortsatt prispress. Viss potential och hög risk.

UTPLANING Beläggningen stiger med oförändrade priser. Hög potential med en avtagande risk.

PEAK – NEdgåNg

Oslo

TillväxT London, Berlin, Amsterdam, Paris

UTPlANiNg Bryssel

INTERNATIONELLT

London har haft en bra tillväxt och YTD september ligger staden 12 procent över föregående år med en 9-procentig tillväxt i pris. Berlin har också haft tre bra kvartal och slutar liksom London på 12 procent upp. Även här är tillväxten i pris närmare 9 procent.

I Helsingfors har beläggningen börjat komma tillbaka men priset tappar fortfarande. Staden

ligger på plus YTD men fortfarande minus på rull-lande 12 månader, inkluderande ett tapp i snittpris på dryga –6 procent i årstakt. I Köpenhamn har beläggningen börjat komma tillbaka men priset har haft en tuff nedgång. YTD september ligger priset –11 procent under 2009 års nivå.

Prag ligger YTD september på –2,5 i RevPAR – och detta trots en fantastisk augusti som slutade

23 procent över 2009. Hela nedgången består av tapp i pris, beläggningen har ökat med drygt 9 procent. En fantastisk eventmarknad i Amsterdam hjälper återhämtningen. YTD septem-ber slutade staden på nära 13 procents tillväxt med ökning i både snittpris och beläggning.

AvTAgANdE NEdgåNgHelsingfors, Köpenhamn, Prag, Wien


Känn din gäst och du blir framgångsrikGästernas livsstil och värderingar präglar designen på ett framgångs-rikt hotell. Åtminstone om man får tro nutidens mest lyckosamma hotelldesigners. Sätt gästen i centrum – inte hotellet.

För att skapa ett framgångsrikt hotell gäller det att ha koll på sin kund och känna sin omgivning. Att kunna sin mikro och makro i form av både gatans och stadens utstrålning och erbjudande, till bete-enden och önskningar hos dagens resenär.

Vad definierar din målgrupp?Tidigare talades det om demografi. Du analyserade och placerade kunder i olika fack beroende på kön, yrke och intresse och skapade därefter ett hotell som passade din kundtyp. Idag används psyko-grafi för att definiera en målgrupp. Här fokuseras istället på kundens beteende och psykologiska karaktäristika genom att kartlägga faktorer som exempelvis livsstil, värderingar och personlighet. Det här tillvägagångssättet är extra viktigt för lifestyle- och boutique-hotell som attraherar gäster

genom andra anledningar än det geografiska läget och utbudet av tjänster.

Ett bra exempel på detta är Kalifornienbaserade hotellkedjan Joie de Vivre som valt att rikta in sig mot läsekretsen till ett populärt specialmagasin. Det är läsarna till det legendariska populärkulturella magasinet Rolling Stone Magazine som är mål-grupp för kedjans hotell The Phoenix i San Fransisco.

Lifestyle – ett uppror mot det normalaDesigntrenden, som brukar kallas lifestyle-, design- eller boutiquehotell, föddes 1981 som en reaktion mot de standardiserade jättehotell som då var normgivande. De första hotellen kom till ungefär samtidigt i just San Fransisco och London, och Ian Schrager och Philippe Starck var pionjärerna.

Australiens mest efterfrågade hotelldesigner, Joseph Pang, som arbetat i branschen i 30 år säger att i början av hans karriär var varumärket det absolut viktigaste vid skapandet av en design och rummet skulle verkligen se ut som ett hotellrum.

”Idag känns det moderna hotellrummet mer som hemma; det är bekant, det är vilsamt, du kän-ner dig bekväm och du får den känslan så fort du checkar in, för allt känns som hemma.” säger

Joseph Pang. Även Schrager betonar vikten av att känna sig som hemma när han beskriver ett av sina nuvarande projekt, EDITION Hotels, som han gör tillsammans med Marriott.

Men är det verkligen så att vi vill känna oss hemma när vi bor på hotell? Och är det verkligen så vi känner?

Den stressade affärsresenären, som lämnat famil-jen hemma, sitter ostört och jobbar i en elegant designersoffa i ett 100 kvm stort ”vardagsrum”. Hon sitter med ett glas mustigt rödvin i handen, ett öga på tv:n och har datorn i knäet. På hotellrummet väntar levande blommor i en onödigt stor vas i garanterat krossbart glas och ett badrum med ljus och stenhård marmor som synliggör minsta hårstrå och dammtuss.

Är det som hemma? Nej, snarare en drömvision, en flykt, en kompensation för den press vi ständigt lever under.

Hotellgästerna på The Phoenix i San Fransisco är alla läsare av Rolling Stone Magazine.

TReNDeR: gäSTeN I ceNTRuM


Gott och blandat från världens alla hotellhörn

… 100% beläggning i över en månad är möjligt! Amari Boulevard Bangkok med 309 rum hade 100 procents beläggning 35 dagar i rad i somras. Hotelldirektören är förstås glad och hoppas att detta är ett tecken på att turis-men är på väg tillbaka.

…du kan bo för 9 pund natten i London! Hotellkedjan Tune Hotels använder sig av låg-prisflygbolagens affärsmodell med lågt baspris och tilläggsavgifter för tillval. Du kan välja att få städat för 7,50 pund och det kostar dig 2 pund extra att få blåsa håret torrt på morgonen.

…en hotellstäderska tjänade över 7 000 dollar på en dag. En missionsgrupp glömde kvar 6 000 dollar på ett rum på Miami Internatio-nal Airport Hotel och städerskan Mydil var den som fann pengarna. Hon lämnade dem direkt till sin chef så att de kunde återlämnas. Detta imponerade på omvärlden och pengar ström-made in till hotellet och hotellstäderskan. Vid dagens slut hade Mydil fått 7 535 dollar som tack för sin ärlighet.

…dålig lukt stör inte en högprisgäst. En undersökning visar att gäster på högprishotell oftast klagar på dålig incheckning och störande ljud. I ekonomisegmentet klagas det mest på städning och dålig lukt.

Vis

ste

du

att.

.. När Joseph Pang inreder hotell vill han att det ska kännas som hemma. Här har han jobbat med InterContinental Sydney.

Gestalta tiden vi lever iModedesignern Yves Saint Laurent var en mästare i att tolka omvärlden och skapa mode som reflekterade sociala och kulturella förändringar. Ett tydligt exempel på detta var när han skapade en kostym med byxor – för kvinnor. Jeffrey Ornstein, grundare och vd för J/Brice Design International, ser Laurent som en förebild i kon-sten att läsa människor och tiden vi lever i. ”Vi i hotellindustrin måste lära oss läsa människor och placera dem – inte hotellet – i centrum.”

Burj al Arab i Dubai är ett bevis för att det går att göra lika stora avtryck i tiden som Yves Saint Laurent gjorde med den kvinnliga kostymen. Genom hotellets segelformade byggnad satte Burj al Arab landet Dubai på kartan. Ett land som nästan har blivit ett varu-märke i sig själv med hotellets siluett som logga, en dagens mot-svarighet till Eiffeltornet.

”Vi har möjlighet att tyda de kulturella förändringarnas vindar och skapa en gästupplevelse som rimmar med vår tid och skapar minnes värda hotell för framtiden.” säger Jeffrey Ornstein som även talar för att vi måste överträffa kundens normala vardag.

Ett hem för en kungFör närvarande skapar Ornstein en design för en ny fastighet i Saudi Arabien. Hotellet kommer att ha en kundkrets innehållande allt från franska toppmodeller, mäktiga boskapsägare från Uruguay och verkställande direktörer från amerikanska storbolag. Det ska bli intressant att se vilken design Ornsteins psykografiska analys myn-nar ut i, speciellt då han vill skapa en upplevelse som överträffar hotellgästens vardag – i det här fallet eleganta våningar, magnifika fastigheter och privatflyg. De här gästerna måste bli hänförda!


PandoxnyttNyTT FRÅN PANDOX-SFäReN

Ansiktslyft på Radisson Blu Hotel MalmöCirka 80 miljoner kronor har satsats på att ge Radisson Blu Hotel Malmö ett nytt ansikte. Hotellet stoltserar nu med två helt nya rumsstilar; standardrummen Natural Cool och business class rummen New York Mansion.

Malmöhotellet är ett av de första inom kedjan som erbjuder dessa rumskoncept och snart kommer gäs-ter runt om i världen att kunna bo lika stilfullt och bekvämt på andra Radisson Blu hotell. Unikt för hotellet i Malmö är fortfarande att samtliga 229 rum är minst 43m2, något som andra hotell skulle kalla för sviter.

Radisson Blu Hotel Malmö är ett av de första hotellen i kedjan som lanserar det nya rumskonceptet.

Minister knäcker snäcka och inviger Pelican Bays Canal HouseI samband med Pelican Bay at Lucaya’s invigning av Canal House förklarade självaste statsministern på Bahamas, Hubert Ingraham, stället officiellt öppnat när han utrustad med skyddsglasögon och slägga knäckte en stor snäcka. Hotelldirektör Magnus Alnebeck höll invigningstal och sa bland annat:

”Vi är glada att öppna Canal House och härmed introducera en helt ny produkt i området när det gäller design och funktion. Vi vill att varje affärsman och -kvinna ska veta att Pelican Bay är det själv-klara valet när man besöker, har ett möte eller kanske väljer att gifta sig på Bahamas.”

Invigningen av det nya konferensutrymmet besöktes av många inflytelserika personer på Bahamas och fick stor uppmärksamhet i media.

Bahamas statsminister, Hubert Ingraham, utrustades med skyddslgasögon för att med en slägga knäcka en snäcka och därmed förklara Canal House öppnat.

”Bien Belge Living Lounge” på Hilton Brussels CityHilton Brussels City har nyligen gjort om sin lobby och restaurang och skapat mer boutique-känsla med en ombonad atmosfär. Nya restaurangen och vinbaren ”Bien Belge Living Lounge” erbjuder belgiska specialiteter.

Hilton Brussels Citys nyrenoverade restaurang ”Bien Belge Living Lounge”.

Färgsprakande i BerlinHotel Berlin, Berlin, som är ett av stadens ledande event hotell, vet hur man gör för att väcka uppmärk-samhet. Under Berlins ljusfestival visade hotellet upp en färgsprakande ljusshow på fasaden. Belysnings-systemet är ett exempel på hur hotellet kan omvandlas till olika skepnader utifrån färger, tema eller varumärke. ”Det unika konceptet innebär att vi kan skräddarsy lösningar för våra kunder som stärker deras event och profilering – med färg, ljus, film, foto, logos eller annan grafik är möjligheterna näst intill obegränsade”, säger hotellets manager Cornelia Kausch.

Pandox har fullföljt förvärvet av hotellfas- tighetsbolaget Norgani AS sedan villkoren för affären uppfyllts. genom förvärvet har Pandox skapat ett av europas ledande hotellfastighetsbolag med en portfölj som omfattar 121 hotell och 25 000 rum i tio länder.

Klart med Norgani-förvärvet

Scandic Grand Marina, Helsingfors.

pandox upgrade - nr 2 2010 (sv)

Real Estate