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1

Patrimonium Real Estate Funds

Umbrella-Immobilienfonds schweizerischen Rechts

zurzeit mit dem Teilvermögen

Patrimonium Swiss Real Estate Fund

Prospekt mit integriertem Fondsvertrag vom Dezember 2013

Fondsleitung

Swiss & Global Asset Management AG

Hardstrasse 201

8037 Zürich

Depotbank

Banque Cantonale Vaudoise

Place Saint-François 14

1001 Lausanne

Anlageverwalterin

Patrimonium Property Advisors AG

Zugerstrasse 74

6340 Baar

2

Teil I - Prospekt

Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres- bzw.

Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht veröffentlicht) sind Grundlage für alle Zeich-

nungen von Anteilen der Teilvermögen.

Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im vereinfachten Prospekt, im Fondsvertrag oder

in einem der im Prospekt aufgeführten Dokumente enthalten sind.

Der Umbrella-Immobilienfonds ist in der Schweiz durch die Aufsichtsbehörde, die Eidgenössische

Finanzmarktaufsicht FINMA, genehmigt worden und kann in der Schweiz im Rahmen der gesetzlichen

Bestimmungen ohne Einschränkungen vertrieben werden. Vertriebsbewilligungen in anderen Staaten

bestehen zurzeit keine und werden auch nicht angestrebt.

Der Verteilung dieses Prospektes und dem Angebot und Verkauf von Anteilen der Teilvermögen kön-

nen in einzelnen Rechtsordnungen Schranken gesetzt sein. Jede Person, die in den Besitz dieses

Prospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und/oder eines Zeichnungs-

scheins des Umbrella-Immobilienfonds gelangt, hat sich selbst über die massgeblichen Gesetzesbe-

stimmungen (einschliesslich der Steuergesetzgebung) der betroffenen Rechtsordnungen zu informie-

ren, namentlich über diejenigen ihres jeweiligen Wohnsitz- und Heimatstaates.

Die Fondsleitung, die Depotbank sowie die weiteren durch diese eingesetzten Vertriebsträger können

Zeichnungen zurückweisen, insbesondere wenn sie der Auffassung sind, dass diese von Personen

stammen, die mit der Abgabe der Zeichnung die Gesetze einer auf sie anwendbaren Rechtsordnung

verletzen.

3

1. Informationen über den Umbrella-Immobilienfonds

1.1 Hauptbeteiligte

Fondsleitung: Swiss & Global Asset Management AG

Hardstrasse 201

Postfach

8037 Zürich

Telefon: +41 (0)58 426 60 00

Depotbank und Zahlstelle: Banque Cantonale Vaudoise

Place Saint-François 14 Case postale 300

1001 Lausanne

Telefon: +41 (0) 21 212 19 70

Fax: +41 (0) 21 212 16 56

Anlageverwalterin und Haupt-

vertriebsträgerin: Patrimonium Property Advisors AG

Zugerstrasse 74

6340 Baar

Prüfgesellschaft: KPMG AG

Badenerstrasse 172

Postfach

8026 Zürich

1.2 Weitere Informationen im Überblick

Aufgelegtes Teilvermögen: Patrimonium Swiss Real Estate Fund

Anteilsklassen des Teilvermögens: Das Teilvermögen ist zur Zeit nicht in Anteilsklassen

unterteilt.

Rechnungseinheit: Schweizer Franken (CHF)

Mindestanlage: 1 Anteil

Anteile Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern ausschliess-

lich buchmässige geführt. Es werden Anteilsbruchteile

auf drei Stellen nach dem Komma ausgegeben.

Rechnungsjahr: 1. April bis 31. März

Laufzeit: Die Laufzeit des Teilvermögens ist unbegrenzt.

Ausschüttungen: Ausschüttungen der Erträge: im Juni nach Abschluss

des Rechnungsjahres.

Preispublikationen: Auf der elektronischen Plattform www.fundinfo.com und

der Website "www.jbfundnet.com".

Publikationsorgane: Mitteilungen an die Anleger erfolgen durch Publikation

im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und auf

der elektronischen Plattform "www.fundinfo.com".

Verkaufsbeschränkungen: USA

Valorennummer 3499521

ISIN CH0034995214

4

1.3 Allgemeine Angaben zum Umbrella-Immobilienfonds

Der "Patrimonium Real Estate Fund" ist ein vertraglicher Umbrella-Immobilienfonds schweize-

rischen Rechts gemäss Art. 25 i.V.m. Art. 58 und Art. 92 f. des Bundesgesetzes über die kol-

lektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 ("KAG"). Der Fondsvertrag wurde von der Swiss &

Global Asset Management AG (vormals Julius Bär Investmentfonds-Dienstleistung AG) als

Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Bank Julius Bär & Co. AG, Bahnhofstrasse

36, 8001 Zürich, als Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission (heute Eidgenössi-

sche Finanzmarktaufsicht FINMA) unterbreitet und von dieser erstmals am 31. Oktober 2007

genehmigt. Der Patrimonium Real Estate Fund wurde ursprünglich als Anlagefonds für qualifi-

zierte Anleger aufgelegt. Mit Fondsvertragsänderung vom 1. Oktober 2010 wurde er für das

gesamte Anlegerpublikum geöffnet.

Der Umbrella-Immobilienfonds weist folgendes Teilvermögen auf:

- Patrimonium Swiss Real Estate Fund

Der Umbrella-Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in

dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen

Anteile am entsprechenden Teilvermögen zu beteiligen und dieses gemäss den Bestimmun-

gen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die De-

potbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufga-

ben am Fondsvertrag teil.

Der Anleger ist nur am Vermögen und am Erfolg desjenigen Teilvermögens berechtigt, an

dem er beteiligt ist. Für die auf das einzelne Teilvermögen entfallenden Verbindlichkeiten haf-

tet nur das entsprechende Teilvermögen.

Das Teilvermögen Patrimonium Swiss Real Estate Fund ist zur Zeit nicht in Anteilsklassen un-

terteilt. Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung jedoch das Recht zu, mit Zustimmung

der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde für jedes Teilvermögen jederzeit ver-

schiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen. Alle Anteilsklassen be-

rechtigen zur Beteiligung am ungeteilten Vermögen des entsprechenden Teilvermögens. Die-

se Beteiligung kann aufgrund anteilsklassenspezifischer Kostenbelastungen oder Ausschüt-

tungen oder aufgrund anteilsklassenspezifischer Erträge unterschiedlich ausfallen und die

verschiedenen Anteilsklassen eines Teilvermögens können deshalb einen unterschiedlichen

Nettoinventarwert pro Anteil aufweisen.

1.4 Anlageziel und Anlagepolitik des Teilvermögens Patrimonium Swiss Real Estate Fund

Das Anlageziel dieses Teilvermögens besteht hauptsächlich in der Erzielung langfristiger Wer-

terhaltung und Wertsteigerung durch Substanzverbesserung sowie angemessener Erträge

durch Anlage in ein Portfolio von Schweizer Immobilien mit Schwerpunkt Wohnbauten und

Bauten mit gemischter Nutzung. Die Fondsleitung bietet nicht Gewähr für die Erreichung des

Anlageziels.

Das Teilvermögen investiert in:

(a) Grundstücke in der Schweiz;

(b) Grundpfandrechte auf Schweizer Grundstücken in Schweizer Franken, bis höchstens

10% des Vermögens;

(c) Immobiliengesellschaften, die Grundstücke in der Schweiz halten;

5

(d) inländischen Immobilienfonds und inländische Immobilieninvestmentgesellschaften,

bis höchstens 10% des Vermögens des Teilvermögens.

Direkte Anlagen erfolgen mindestens zur Hälfte in Wohnbauten und Bauten mit gemischter

Nutzung. Daneben können direkte Anlagen in kommerziell genutzte Bauten erfolgen.

Die wesentlichen Risiken des Teilvermögens bestehen in der Abhängigkeit des Immobilien-

marktes von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung, allgemeinen oder regionalen Nach-

frageeinbrüchen im Immobiliensektor, der beschränkten Liquidität des Schweizer Immobilen-

marktes, namentlich bei grösseren Objekten oder sekundären Regionen, Änderung des Kre-

dit- und Hypothekarmarktes, Änderungen der rechtlichen, insbesondere der miet- und bau-

rechtlichen Rahmenbedingungen, der nicht voll objektivierbaren Bewertung von Immobilien,

den Risken der Erstellung von Bauten sowie Umweltrisiken, namentlich solche von Altlasten.

Aus steigenden Anteilskursen kann kein Schluss auf die künftige Entwicklung gezogen werden

und Anteilskurse, Nettoinventarwerte und die auf den Anteilen erzielten Erträge können

sowohl zu- wie auch abnehmen. Ergänzende Risikohinweise bezüglich des Handels finden

sich in Ziff. 5.2 unten.

Durch das Teilvermögen gehaltene zur Deckung von Verpflichtungen gehaltene Forderungs-

wertpapiere, Forderungswertrechte sowie Geldmarkinstrumente müssen auf den Schweizer

Franken lauten, können aber durch Emittenten weltweit begeben sein.

Kurzfristig verfügbare Mittel müssen auf den Schweizer Franken lauten. Sie können bei Ban-

ken in der Schweiz und anderen europäischen Ländern gehalten werden.

Die Derivate werden ausschliesslich zur Absicherung von Anlagepositionen eingesetzt. Da zur

Zeit keine geeigneten Derivate zur Absicherung der Risiken von Anlagen in Grundstücken,

Immobiliengesellschaften und Grundpfandrechten bestehen, beschränkt sich die Verwendung

von Derivaten auf die Absicherung von Anlagen in Effekten und auf Guthaben. Derivaten

kommt im Rahmen der Anlagepolitik des Teilvermögens keine erhebliche Bedeutung zu.

Es dürfen nur Derivat-Grundformen verwendet werden, d.h. Call- oder Put-Optionen, Swaps

und Termingeschäfte (Futures und Forwards), wie sie im Fondsvertrag näher beschrieben

sind (vgl. § 13), sofern deren Basiswerte gemäss Anlagepolitik als Anlage zulässig sind. Die

Derivate können an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen

stehenden Markt gehandelt oder OTC (over-the-counter) abgeschlossen sein. Derivate

unterliegen neben dem Markt- auch dem Gegenparteirisiko, d.h. dem Risiko, dass die

Vertragspartei ihren Verpflichtungen nicht nachkommen kann und dadurch einen finanziellen

Schaden verursacht. Die Verwendung von Credit Default Swaps (CDS) ist nicht zulässig.

Der Einsatz dieser Instrumente darf auch unter ausserordentlichen Marktverhältnissen weder

eine Hebelwirkung (sog. Leverage) auf das Vermögen des Teilvermögens ausüben noch ei-

nem Leerverkauf entsprechen.

1.5 Profil des typischen Anlegers

Der Fonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in

erster Linie Werterhaltung, Wertzunahmen und einen angemessenen laufenden Ertrag su-

chen. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Marktkurses und der Fondsanteile in

Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anla-

ge angewiesen.

6

1.6. Für den Umbrella-Immobilienfonds relevante Steuervorschriften

Besteuerung des Umbrella-Fonds bzw. der Teilvermögen

Vertragliche Anlagefonds besitzen in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit.

Der durch die Teilvermögen erwirtschaftete Ertrag aus direktem Grundbesitz wird bei den Teil-

vermögen sowohl auf Bundesebene wie auch auf Kantons- und Gemeindeebene durch die

Gewinnsteuer erfasst. Zusätzlich unterliegt das anteilige Vermögen aus direktem Grundbesitz

bei den Teilvermögen auf Kantons- und Gemeindeebene der Kapitalsteuer. Der durch die

Teilvermögen versteuerte Ertrag sowie das ebenfalls durch die Teilvermögen versteuerte

Vermögen werden sind bei in der Schweiz domizilierten Anlegern nicht mehr besteuert. Das

Teilvermögen Patrimonium Swiss Real Estate Fund ist zur Zeit nahezu ausschliesslich direkt

in Immobilienwerte investiert.

Eidgenössische Verrechnungssteuer

Der übrige Ertrag sowie das anteilige übrige Vermögen werden nicht auf der Ebene der Teil-

vermögen besteuert. Ertragsausschüttungen der Teilvermögen, die nicht aus direktem Grund-

besitz stammen, unterliegen der Eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer von

35% auf dem Betrag des beweglichen Kapitalvermögens). Die mit separatem Coupon ausge-

schütteten Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungs- und Forderungswertpapie-

ren und –wertrechten sind verrechnungssteuerfrei.

Die in einem Teilvermögen auf den inländischen Erträgen abgezogene Eidgenössische Ver-

rechnungssteuer kann von der Fondsleitung für Rechnung des entsprechenden Teilvermö-

gens vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne kön-

nen den jeweiligen Quellensteuerabzügen des Anlagelandes unterliegen. Soweit möglich wer-

den diese Steuern von der Fondsleitung aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen oder

entsprechenden Vereinbarungen für die Anleger mit Domizil in der Schweiz zurückgefordert.

Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die auf Ausschüttungen der Teilvermögen in

Abzug gebrachte Eidgenössische Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklä-

rung resp. durch separaten Verrechnungssteuerrückerstattungsantrag zurückfordern.

Der im Ausland domizilierte Anleger (nachfolgend "ausländischer Anleger" genannt) kann die

auf Ausschüttungen der Teilvermögen in Abzug gebrachte Eidgenössische Verrechnungs-

steuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Sitz- oder Ansässigkeitsstaat be-

stehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht

grundsätzlich kein Rückerstattungsanspruch.

Das zurzeit ausgegebene Teilvermögen wird die Voraussetzungen der Freistellung auslän-

discher Anleger von der Eidgenössischen Verrechnungssteuer gegen Abgabe einer Domizil-

erklärung (Affidavit) voraussichtlich nicht erfüllen.

EU-Zinsbesteuerung

Aufgrund der Richtlinie 2003/48/EG des Rates der Europäischen Union ("EU“) vom 3. Juni

2003 im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen (die "Richtlinie") werden Erträge und Kapi-

talgewinne auf Anlagen, welche "Zinsen" im Sinne der Richtlinie abwerfen und an natürliche

Personen mit Ansässigkeit in einem anderen EU-Mitgliedstaat (der "EU-Anleger") von einer in

einem EU-Mitgliedstaat niedergelassene Zahlstelle ausgerichtet werden, von der sog. EU-

Zinsbesteuerung erfasst. Je nach EU-Mitgliedstaat kommt ein Melde- oder ein Abzugsverfah-

ren zur Anwendung. Soweit ein Abzugsverfahren vorgesehen ist, steht es dem Anleger frei,

statt der Quellensteuer auf den Zinserträgen die Meldung an die Steuerbehörde seines An-

7

sässigkeitsstaates zu verlangen. Aufgrund einer von der EU-Zahlstelle auszustellenden Be-

scheinigung über den erfolgten Quellensteuerabzug kann der EU-Anleger in seinem EU-

Ansässigkeitsstaat eine Anrechnung an seine Einkommenssteuer verlangen.

Aufgrund von Staatsverträgen mit der EU wenden auch Drittstaaten Regelungen an, die der

EU-Zinsbesteuerung gleichwertig sind. Laut Staatsvertrag der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft mit der EU vom 26. Oktober 2004 über Regelungen, die den in der Richtlinie

2003/48/EG des Rates im Bereich der Besteuerung von Zinserträgen festgelegten Regelun-

gen gleichwertig sind (das "Abkommen"), fallen schweizerische Anlagefonds, welche die Krite-

rien für die Befreiung von der Verrechnungssteuer gegen Bankenerklärung (Affidavit) nicht er-

füllen und so der Eidgenössischen Verrechnungssteuer unterliegen, nicht in den Anwen-

dungsbereich des Abkommens, weshalb Schweizer Zahlstellen auch keinen Steuerrückbehalt

erheben. Dies trifft voraussichtlich auf das gegenwärtig aufgelegte Teilvermögen zu.

Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Kaufen,

Halten und Verkaufen von Anteilen des Teilvermögens richten sich nach den steuerlichen

Vorschriften im Sitz- oder Ansässigkeitsstaat des Anlegers. Davon ausgenommen ist die Er-

hebung einer Quellensteuer auf Zinszahlungen durch eine in der EU ansässige Zahlstelle,

welche sich nach der Richtlinie bzw. nach den darauf basierenden einzelstaatlichen Regelun-

gen richtet. Gleiches gilt für den Steuerrückbehalt von Zahlstellen, welche in einem Staat nie-

dergelassen sind, mit welchem die EU einen Staatsvertrag über gleichwertige Massnahmen

im Bereich der Zinsbesteuerung abgeschlossenen hat. Interessierte Anleger sollten sich über

die steuerlichen Normen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von

Anteilen an ihrem Sitz, Wohnsitz oder am Sitz der Zahlstelle Anwendung finden, informieren

und beraten lassen. Zu prüfen ist namentlich die steuer- und doppelbesteuerungsrechtli-

che Behandlung von Erträgen und Kapitalgewinnen auf direkten Immobilienanlagen,

die im Sinne der vorstehenden Erläuterungen in der Schweiz auf der Ebene des Teil-

vermögens eine Besteuerung erfahren.

Abgeltende Quellensteuer

Aufgrund der Bestimmungen in den jeweiligen bilateralen Abkommen der Schweiz mit dem

Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland sowie der Republik Österreich

über die Zusammenarbeit im Bereich Steuern sind die Zahlstellen in der Schweiz verpflichtet,

eine abgeltende Quellensteuer auf Betreffnissen von Anlagefonds zu erheben, welche direkt

oder indirekt an betroffene Personen mit Ansässigkeit im Vereinigten Königreich oder Öster-

reich geleistet werden, und zwar sowohl bei Ausschüttungen und/oder Thesaurierung als auch

bei Verkauf resp. Rückgabe der Fondsanteile. Die geltende Quellensteuer beträgt:

Abkommensstaat Zinserträge Dividenden-

erträge

Sonstige Ein-

künfte

Veräusserungs-

gewinne

Vereinigtes Königreich

ordentlich 48% 40% 48% 27%

"non-UK domiciled

individual", sofern

nicht bescheinigt

50% 42.5% 50% 28%

Österreich 25%

Steuersätze: Stand Dezember 2012

8

Dieser Anlagefonds ist für die abgeltende Quellensteuer in den Abkommensstaaten nicht

transparent, d.h. die Erhebung der abgeltenden Quellensteuer basiert nicht auf den konkreten

Steuerfaktoren des Anlagefonds (Fonds-Reporting), sondern wird aufgrund einer Ersatzbe-

messung erfolgen.

Die abgeltende Quellensteuer kann auf ausdrückliche Anweisung der betroffenen Personen

an die Zahlstelle durch eine freiwillige Meldung an den Fiskus des Steuerdomizils ersetzt wer-

den.

Die vorgehenden steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechts-

lage und, soweit publiziert, Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung,

Rechtsprechung oder der Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich

vorbehalten.

2. Informationen über die Fondsleitung

2.1 Fondsleitung

Für die Fondsleitung zeichnet die Swiss & Global Asset Management AG, Zürich, verantwort-

lich. Seit der Gründung im Jahre 1990 als Aktiengesellschaft ist die Fondsleitung im internati-

onalen Fondsgeschäft tätig, seit 15. Juni 1995 u.a. als Fondsleitung der Julius Bär Fonds. Das

vollständig einbezahlte Aktienkapital der Fondsleitung belief sich am 31. Dezember 2012 auf

CHF 1.20 Mio., eingeteilt in 120'000 Namenaktien à CHF 10.--. Die Fondsleitung ist eine

100%-ige Tochtergesellschaft der Swiss & Global Asset Management Holding AG, Zürich,

welche wiederum eine 100%-ige Tochtergesellschaft der GAM Holding AG, Zürich, ist.

Der Verwaltungsrat besteht zur Zeit aus den Herren Martin Jufer, Head Products & Services

von Swiss & Global Asset Management AG, Michele Porro, Head Sales & Distribution von

Swiss & Global Asset Management AG, sowie Roman Aschwanden, Head of Portfolio Ma-

nagement von GAM (Schweiz) AG.

Die Geschäftsführung der Fondsleitung besteht aus Herrn Christoph Widmer, Frau Scilla

Huang Sun, Herren Daniel Koller, Herrn Beat Egger und Herrn Rolf Aeberhard.

Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz am 31. Dezember 2012 insgesamt 128 Anlage-

fonds, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen auf CHF 43.94 Milliarden belief.

2.2 Delegation von Anlage- und Liegenschaftsverwaltung

Die Fondsleitung hat folgende Aufgaben an die Patrimonium Property Advisors AG, Zug ("die

"Anlageverwalterin"), delegiert:

(a) Entscheide über den Kauf und Verkauf von Immobilienwerten, im Rahmen der durch

die Fondsleitung festgelegten Anlagestrategie.

(b) Die Finanzierungsplanung und Liquiditätsplanung aller Immobilienanlagen.

(c) Die Liegenschaftsverwaltung, umfassenden den technischen Unterhalt, die Vermietung,

die Administration der Liegenschaft und der Mietverhältnisse und die operative Betreu-

ung der Immobilienwerte.

(d) Die laufende Betreuung der Planung und Ausführung von Bauprojekten.

9

(e) Die Sicherstellung der Erfassung der steuerlich relevanten Aspekte der einzelnen Im-

mobilienwerte.

(f) Die laufenden Anlageentscheide bezüglich der Finanzanlagen des Fonds (Guthaben,

Forderungswertpapiere und –wertrechte)

Die Anlageverwalterin wurde am 1. Oktober 2007 als Aktiengesellschaft gegründet. Die Anla-

geverwalterin ist Vermögensverwaltungsgesellschaft und unterliegt als solche in der Schweiz

der Aufsicht durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA. Die Anlageverwalterin ist

auf Immobilienanlagen spezialisiert. Die Ausführung des Auftrages regeln zwei zwischen der

Fondsleitung und der Anlageverwalterin abgeschlossener Verträge.

Die Fondsleitung kann auf Vorschlag der Anlageverwalterin die Liegenschaftsverwaltung ge-

mäss lit. c oben für einzelne Immobilienwerte an andere qualifizierte Beauftragte, die im jewei-

ligen Belegenheitskanton der Liegenschaft tätig sind, übertragen. Diese Beauftragten sind je-

weils im Jahresbericht ausgewiesen.

2.3 Delegation weiterer Teilaufgaben

2.3.1 Fondsbuchhaltung

Die Fondsleitung hat Teile der Fondsbuchführung an eine spezielle Fondsadmini-

strationsgruppe der RBC Investor Services Bank S.A., Esch-sur-Alzette, Zweigniederlassung

Zürich (die "Buchführungsbeauftragte") delegiert. Die Ausführung des Auftrages regelt ein

zwischen der Fondsleitung und der Buchführungsbeauftragten abgeschlossener Vertrag.

2.4 Ausübung von Gläubigerrechten

Die Fondsleitung übt die mit den Anlagen der verwalteten Teilvermögen verbundenen Gläubi-

gerrechte unabhängig und ausschliesslich im Interesse der Anleger aus. Die Anleger erhalten

auf Wunsch von der Fondsleitung Auskunft über die Ausübung der Gläubigerrechte. Bei an-

stehenden Routinegeschäften ist es der Fondsleitung freigestellt, die Gläubigerrechte selber

auszuüben oder die Ausübung an die Depotbank oder Dritte zu delegieren. Bei allen sonstigen

Traktanden, welche die Interessen der Anleger nachhaltig tangieren könnten, wie namentlich

bei der Ausübung von Gläubigerrechten, welche der Fondsleitung als Aktionärin oder Gläubi-

gerin der Depotbank oder sonstiger ihr nahestehender juristischer Personen zustehen, übt die

Fondsleitung das Stimmrecht selber aus oder erteilt ausdrückliche Weisungen. Sie darf sich

dabei auf Informationen abstützen, die sie von der Depotbank, der Anlageverwalterin oder

Dritten erhält oder aus der Presse erfährt. Der Fondsleitung wird freigestellt, auf die Ausübung

der Gläubigerrechte zu verzichten.

3. Informationen über die Depotbank

Die Banque Cantonale Vaudoise (nachfolgend „BCV“) fungiert als Depotbank. Die BCV wurde durch Dekret des Waadtländer Grossrats vom 19. Dezember 1845 auf unbestimmte Zeit er-richtet. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Aktiengesellschaft. Sitz und Geschäftsleitung befinden sich am Place St-François 14 in 1003 Lausanne. Sie kann Filialen, Zweigstellen und Vertre-tungen errichten.

Die BCV ist eine Universalbank mit 150 Jahren Geschäftserfahrung, rund 2000 Mitarbeitenden und über 70 Verkaufsstellen im Kanton Waadt. Zu ihrem Aufgabenbereich gehört es, kan-

10

tonsweit alle Sektoren der Privatwirtschaft zu fördern und die öffentlichen Körperschaften bei der Finanzierung ihrer Aufgaben zu unterstützen sowie den Bedarf an Hypothekarkrediten zu decken. Zu diesem Zweck führt sie alle üblichen Bankgeschäfte für eigene Rechnung und für Rechnung Dritter aus (Art. 4 LBCV und Art. 4 der Bankstatuten). Die BCV geht ihren Geschäf-ten vornehmlich im Kanton Waadt nach; liegt es im Interesse der Waadtländer Wirtschaft, kann sie auch an anderen Orten in der Schweiz und im Ausland tätig werden. Als Kantonal-bank setzt sie sich namentlich für die Förderung der kantonalen Wirtschaft nach den Grunds-ätzen der nachhaltigen Entwicklung ein, unter Berücksichtigung wirtschaftlicher, ökologischer und sozialer Kriterien.

4. Informationen über Dritte

4.1 Zahlstelle

Zahlstelle ist die Depotbank, die Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne.

4.2 Vertriebsträger

Patrimonium Property Advisors AG, Baar, fungiert als Hauptvertriebsträgerin. Ausführungen

zur Gesellschaft finden sich in Ziff. 2.2 oben.

Die Hauptvertriebsträgerin ist berechtigt, weitere Vertriebsträger einzusetzen.

4.3 Prüfgesellschaft

Als Prüfgesellschaft amtet die KPMG AG, Badenerstrasse 172, 8026 Zürich.

4.4 Ständige unabhängige Schätzungsexperten

Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde Christoph Zaborowski und An-

dreas Ammann als ständige unabhängige Schätzungsexperten beauftragt. Die Schätzungsex-

perten sind Mitarbeiter der Wüest & Partner AG, Gotthardstrasse 6, 8002 Zürich, und zeichnen

sich durch langjährige Erfahrung im schweizerischen Liegenschaftssektor aus. Die genaue

Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den Schätzungsexperten

abgeschlossener Vertrag.

5. Weitere Informationen:

5.1 Bedingungen für die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen

Die Ausgabe von Anteilen eines Teilvermögens ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchen-

weise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das

Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger des Teilvermögens, die Emissionsmethode für

das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt.

Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung

einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Be-

dingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile eines Teilvermögens vor-

11

zeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 1 Fondsvertrag). Falls der Anleger die vorzeitige Rückzah-

lung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie

auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des

Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 5 Fondsvertrag).

Der Nettoinventarwert eines Teilvermögens wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungs-

jahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen berechnet.

Der Nettoinventarwert eines Anteils eines Teilvermögens ergibt sich aus dem Verkehrswert

des Vermögens des Teilvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Teilvermö-

gens sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallen-

den Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf einen

Rappen gerundet.

Der Ausgabepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Ausgabe berechneten Nettoinven-

tarwert, zuzüglich der Ausgabekommission. Die Höhe der Ausgabekommission ist aus der

nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich.

Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Rücknahme berechneten Netto-

inventarwert, abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Rücknahmekommission ist

aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich.

Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskos-

ten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die einem Teilvermögen aus der

Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil ent-

sprechenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem entsprechenden Teilvermögen belas-

tet.

Es werden Anteilsbruchteile auf drei Stellen nach dem Komma ausgegeben. Die Anteile wer-

den nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.

Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile eines Teilvermögens jederzeit einstellen sowie

Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen eines Teilvermögens zurückweisen.

5.2 Kotierung der Anteile an der SIX Swiss Exchange

Die Anteile des Teilvermögens Patrimonium Swiss Real Estate Fund sind im Segment

„ETFs & Fonds“ der SIX Swiss Exchange kotiert.

Das Regulatory Board der SIX Swiss Exchange hat die beantragte Kotierung der Anteile des

Patrimonium Swiss Real Estate Fund am 21. Oktober 2010 bewilligt. Der Handel der Anteile

dieses Teilvermögens über die SIX Swiss Exchange wurde per 1. November 2010 aufge-

nommen und erfolgt in der Rechnungseinheit Schweizer Franken.

Die Kotierung der Anteile an der SIX Swiss Exchange hat zum Ziel, den Anlegern zusätzlich

zur Möglichkeit, Anteile nach Massgabe der Bestimmungen von Ziff. 5.1 oben bei der Fonds-

leitung respektive deren Vertriebsträgern zu zeichnen oder zurückzugeben, den Kauf und Ver-

kauf der Anteile an einem liquiden und regulierten Sekundärmarkt, d.h. über die Börse, zu er-

möglich.

Das Clearing erfolgt über die SIX SIS AG, Zürich.

Die Kotierung ersetzt den bisherigen ausserbörslichen Handel der Immobilienfondsanteile

über die Bank Julius Bär & Co. AG als Market Maker. Es ist zu beachten, dass die sich

marktmässig bildenden Kurse von den Nettoinventarwerten der Anteile abweichen können.

12

Hinzu tritt, dass die Entwicklung der Marktpreise der Anteile häufig die allgemeine Entwicklung

der Kapital- und Immobilienmärkte, nicht die spezifische Entwicklung des Immobilienporte-

feuilles des entsprechenden Teilvermögens reflektiert.

5.3 Vergütungen und Nebenkosten

Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger (Auszug aus § 18 des Fondsvertrags)

Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank

und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland höchstens 5%

Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank

und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland zur Zeit höchstens 2%

Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Teilvermögens Patrimonium Swiss Real Estate

Fund (Auszug aus §§ 19 i.V.m. § 32 A des Fondsvertrags)

Verwaltungskommission der Fondsleitung höchstens 1.05% p.a.

Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Teilver-

mögens sowie die Entschädigung der Depotbank für die Verwahrung des Vermögens der

Teilvermögen, die Besorgung des Zahlungsverkehrs der Teilvermögen und der sonstigen in

§ 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben.

Zusätzlich können dem Teilvermögen die weiteren in § 19 i.V.m. § 32A des Fondsvertrags

aufgeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.

Die im Rahmen der Maximalkommissionen der §§ 19 und 32A effektiv angewandten Sätze

sind jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich.

Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb an die folgenden institutionellen Anleger,

welche bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergü-

tungen bezahlen:

Lebensversicherungsgesellschaften

Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen

Anlagestiftungen

Schweizerische Fondsleitungen

Ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften

Investmentgesellschaften

Sodann kann die Fondsleitung aus dem Bestandteil Vertrieb an die nachstehend bezeichne-

ten Vertriebsträger und -partner Vertriebsentschädigungen bezahlen:

bewilligte Vertriebsträger

Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post sowie Versiche-

rungsgesellschaften

Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen Anlegern mit pro-

fessioneller Tresorerie platzieren

Vermögensverwalter

Anlagen in verbundene Zielfonds

Bei Anlagen in Anteile eines anderen Immobilienfonds, welche die Fondsleitung unmittelbar

oder mittelbar selbst verwaltet, oder die von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der die

Fondsleitung durch eine gemeinsame Verwaltung, Beherrschung oder durch eine direkte oder

13

indirekte Beteiligung von mehr als 10 Prozent des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist,

wird keine Ausgabe- und Rücknahmekommission belastet.

Total Expense Ratio

Der Koeffizient der gesamten, laufend dem Vermögen des Teilvermögens belasteten Kosten

(Total Expense Ratio, TER) betrug:

2007/08: 0.99%

2008/09: 1.29%

2009/10: 0.99%

2010/11: 0.99%

2011/12: 0.90%

2012/13: 0.90%

Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile (“soft commissions“)

Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen geschlossen.

Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich sogenannten “soft commissions“ ge-

schlossen.

5.4 Publikationen des Umbrella-Immobilienfonds und der Teilvermögen

Weitere Informationen über den Umbrella-Immobilienfonds und die Teilvermögen sind im letz-

ten Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthalten. Zudem können aktuellste Informationen im In-

ternet unter www.jbfundnet.com abgerufen werden. Mit Bezug auf die Kotierungsvorschriften

werden die aktuellsten Jahres- und Halbjahresberichte als Bestandteil dieses Prospektes er-

klärt.

Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die Jahres- bzw.

Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern

kostenlos bezogen werden.

Bei einer Fondsvertragsänderung, einem Wechsel der Fondsleitung oder der Depotbank so-

wie der Auflösung der Teilvermögen erfolgt die Veröffentlichung durch die Fondsleitung im

Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) sowie auf der elektronischen Plattform

"www.fundinfo.com".

Der Ausgabe und Rücknahmepreis bzw. der Nettoinventarwert mit dem Hinweis "exklusiv

Kommissionen" wird bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen eines Teilvermögens

publiziert. Zudem wird der Nettoinventarwert aller Anteile per Jahresende publiziert. Preisver-

öffentlichungen erfolgen bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen eines Teilvermö-

gens, die letzten Ausgabe- und Rücknahmepreise und die aktuellen Handelspreise gemäss

Ziff. 5.2 werden am ersten Bankarbeitstag einer Woche in Zürich auf der elektronischen Platt-

form "www.fundinfo.com" sowie auf der Website www.jbfundnet.com publiziert.

5.5 Angaben zu den Nettoinventarwerten

Ausgabepreis (Nettoinventarwert bei Lancierung) per 20.11.2007: CHF 100.00

Nettoinventarwert per 31.03.2008: CHF 102.21

Nettoinventarwert per 31.03.2009: CHF 106.65

Nettoinventarwert per 31.03.2010: CHF 107.22

14

Nettoinventarwert per 31.03.2011: CHF 109.72

Nettoinventarwert per 31.03.2012: CHF 112.75

Nettoinventarwert per 31.03.2013: CHF 116.88

5.6 Versicherungen der Immobilien

Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befindlichen Immobilien sind grundsätzlich ge-

gen Feuer- und Wasserschäden sowie Schäden infolge haftpflichtrechtlich relevanter Ursa-

chen versichert. Mietertragsausfälle als Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden sind in

diesem Versicherungsschutz eingeschlossen. Nicht versichert sind jedoch Erdbebenschäden

und deren Folgen.

5.7 Verkaufsrestriktionen

Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen der Teilvermögen dieses Umbrella-

Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung.

(a) Eine Vertriebsbewilligung liegt allein für die Schweiz vor.

(b) Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft

noch ausgeliefert werden.

Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Perso-

nen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder Übertragung von

Anteilen untersagen oder beschränken.

5.8 Ausführliche Bestimmungen

Alle weiteren Angaben zum Immobilienfonds wie zum Beispiel die Bewertung des Vermögens

der Teilvermögen, die Aufführung sämtlicher dem Anleger und dem Immobilienfonds belaste-

ten Vergütungen und Nebenkosten sowie die Verwendung des Erfolges gehen im Detail aus

dem Fondsvertrag hervor.

5.9 Verantwortlichkeit für den Prospekt

Die Fondsleitung, Swiss & Global Asset Management AG, Zürich, und die Depotbank, Banque

Cantonale Vaudoise, Lausanne, übernehmen die Verantwortung für den Inhalt dieses Pros-

pektes gemäss Schema A Ziff. 4 des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Gemäss

Wissen der Fondsleitung und der Depotbank sind die Angaben richtig und keine wesentlichen

Umstände ausgelassen.

15

Fondsvertrag

A. Allgemeiner Teil

I. Grundlagen

§ 1 Bezeichnung; Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank; Market Maker

1. Unter der Bezeichnung "Patrimonium Real Estate Funds" besteht ein vertraglicher Umbrella-

Immobilienfonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" ("der Umbrella-

Immobilienfonds") im Sinne von Art. 25ff. i.V.m. Art. 58ff. und i.V.m. Art. 92f. des Bundesgeset-

zes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 ("KAG"). Zusätzlich zu diesem All-

gemeinen Teil sind für jedes Teilvermögen ergänzende Bestimmungen in einem Besonderen

Teil festgelegt. Der Allgemeine Teil und die ergänzenden Bestimmungen des Besonderen Teils

bilden insgesamt den Fondsvertrag dieses Umbrella-Immobilienfonds.

2. Zurzeit ist das folgende Teilvermögen ausgegeben:

- Patrimonium Swiss Real Estate Fund

3. Fondsleitung ist die Swiss & Global Asset Management AG, mit Sitz in Zürich.

4. Depotbank ist die Banque Cantonale Vaudoise, mit Sitz in Lausanne.

5. Die Anteile der Teilvermögen müssen entweder börslich oder ausserbörslich regelmässig ge-

handelt werden. Die Depotbank und/oder eine andere Bank oder ein Effektenhändler mit Sitz

oder Niederlassung in der Schweiz nimmt dabei für die Teilvermögen des Umbrella-

Immobilienfonds die Funktion eines Market Makers wahr. Es können auch mehrere Market Ma-

ker ernannt werden.

II. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

§ 2 Der Fondsvertrag

Die Rechtsbeziehungen zwischen Anlegern einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank

andererseits werden durch den vorliegenden Fondsvertrag und die einschlägigen

Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geordnet.

§ 3 Die Fondsleitung

1. Die Fondsleitung verwaltet die Teilvermögen für Rechnung der Anleger selbständig und in eige-

nem Namen. Sie entscheidet insbesondere über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen sowie

deren Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert der Teilvermögen und setzt Ausgabe-

und Rücknahmepreise sowie Gewinnausschüttungen fest. Sie macht alle zum Umbrella-

Immobilienfonds bzw. den Teilvermögen gehörenden Rechte geltend.

2. Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und

Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der

Anleger. Sie treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäfts-

führung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und

informieren angemessen über diesen Umbrella-Immobilienfonds bzw. die Teilvermögen.

3. Die Fondsleitung kann für alle oder einzelne Teilvermögen die Anlageentscheide, die

Verwaltung und die technische Betreuung der Immobilienwerte sowie weitere Teilaufgaben

delegieren, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwaltung liegt. Sie beauftragt

16

ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Ausführung der Aufgaben qualifiziert sind,

und stellt die Instruktion sowie Überwachung und Kontrolle der Durchführung des Auftrags

sicher. Sie ist auch berechtigt, die Fällung der laufenden Anlageentscheide für alle oder

einzelne Teilvermögen an die Depotbank zu delegieren, sofern deren Interessen nicht mit

denen der Fondsleitung oder der Anleger kollidieren können.

Für Handlungen ihrer Beauftragten haftet die Fondsleitung wie für eigenes Handeln.

4. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrags bei

der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung einreichen (vgl. § 26) sowie mit Genehmigung der

Aufsichtsbehörde weitere Teilvermögen eröffnen.

5. Die Fondsleitung kann einzelne Teilvermögen mit anderen Teilvermögen oder mit anderen Im-

mobilienfonds gemäss den Bestimmungen von § 24 vereinigen oder gemäss den Bestimmun-

gen von § 25 auflösen.

6. Die Fondsleitung haftet dem Anleger dafür, dass die Immobiliengesellschaften, die zum Umbrel-

la-Immobilienfonds gehören, die Vorschriften der Kollektivanlagengesetzgebung und des

Fondsvertrages einhalten.

7. Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juris-

tischen Personen sind nicht berechtigt, Immobilienwerte von den Teilvermögen zu übernehmen

oder an diese zu übertragen.

8. Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den §§ 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf

Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in der richtigen Erfüllung ihrer Aufgaben eingegan-

gen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten ge-

macht hat. Die persönliche Haftung des Anlegers ist ausgeschlossen; die Ansprüche werden

aus den Mitteln des entsprechenden Teilvermögens erfüllt.

§ 4 Die Depotbank

1. Die Depotbank bewahrt das Vermögen der Teilvermögen, insbesondere auch unbelehnte

Schuldbriefe sowie die Aktien der Immobiliengesellschaften. Sie besorgt die Ausgabe und

Rücknahme der Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für die Teilvermögen.

2. Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht.

Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie treffen die

organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind.

Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren angemessen über

diesen Umbrella-Immobilienfonds bzw. der Teilvermögen.

3. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung

des Vermögens der Teilvermögen beauftragen. Die für die laufende Verwaltung von Immobi-

lienanlagen verwendeten Konti können mit Einverständnis der Depotbank durch die Fondslei-

tung und ihre Beauftragten auch bei Drittbanken im In- und Ausland oder der Schweizer Post

geführt werden. Die Depotbank haftet für gehörige Sorgfalt bei der Wahl und Instruktion der

Dritten sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien. Der Pros-

pekt enthält Ausführungen zu den damit verbundenen Risiken.

4. Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung das Gesetz und den Fondsvertrag beachten.

Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise

sowie die Anlageentscheide Gesetz und Fondsvertrag entsprechen und ob der Erfolg nach

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Massgabe des Fondsvertrags verwendet wird. Für die Auswahl der einzelnen Anlagen, welche

die Fondsleitung im Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die Depotbank nicht verantwortlich.

5. Soweit die Anlage des Vermögens eines Teilvermögens in Anteilen von anderen Zielfonds er-

folgt, obliegt die Verwahrung von deren Vermögenswerten den jeweiligen Zielfonds. Die Depot-

bank haftet, sofern sie nicht gleichzeitig Depotbank des Zielfonds ist, nicht für die Aufbewahrung

des Vermögens der einzelnen Zielfonds.

6. Die Depotbank hat Anspruch auf die in §§ 18 und 19 vorgesehenen Vergütungen, auf Befreiung

von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf

Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten gemacht hat.

7. Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristi-

schen Personen sind nicht berechtigt, Immobilienwerte von den Teilvermögen zu übernehmen

oder an diese zu übertragen.

§ 5 Die Anleger

1. Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und Einzahlung in bar eine Forderung gegen die

Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Ertrag eines Teilvermögens. Die Forderung

der Anleger ist in Anteilen, gegebenenfalls einer Anteilsklasse eines Teilvermögens begründet.

2. Die Anleger sind nur zur Einzahlung des von ihnen gezeichneten Anteils in das entsprechende

Teilvermögen verpflichtet. Ihre persönliche Haftung für Verbindlichkeiten des Umbrella-

Immobilienfonds bzw. des entsprechenden Teilvermögens ist ausgeschlossen.

3. Die Anleger sind nur am Vermögen und am Erfolg desjenigen Teilvermögens berechtigt, an

dem sie beteiligt sind. Für die auf das einzelne Teilvermögen entfallenden Verbindlichkeiten haf-

tet nur das entsprechende Teilvermögen des Fonds.

4. Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jederzeit die erforderlichen Auskünfte über die

Grundlagen für die Berechnung des Nettoinventarwertes pro Anteil. Machen die Anleger ein In-

teresse an näheren Angaben über einzelne Geschäfte der Fondsleitung geltend, so erteilt ihnen

die Fondsleitung auch darüber jederzeit Auskunft. Die Anleger können beim Gericht am Sitz der

Fondsleitung verlangen, dass die Prüfgesellschaft oder eine andere sachverständige Person

den abklärungsbedürftigen Sachverhalt untersucht und ihnen darüber Bericht erstattet.

5. Die Anleger können den Fondsvertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten

jeweils auf Ende eines Rechnungsjahres kündigen, indem sie die Auszahlung ihres Anteils am

entsprechenden Teilvermögen in bar verlangen.

Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres

gekündigten Anteile gemäss § 17 Ziff. 1 vorzeitig zurückzahlen.

Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von maximal zwei Mo-

naten nach Abschluss des Rechnungsjahres.

6. Die Anleger sind verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegen-

über auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraus-

setzungen für die Beteiligung an einem Teilvermögen oder einer Anteilsklasse erfüllen bzw.

nach wie vor erfüllen. Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren

Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht mehr erfüllen.

7. Die Anteile eines Anlegers müssen durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depot-

18

bank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:

(a) dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes, namentlich zur Bekämpfung der Geld-

wäscherei, erforderlich ist;

(b) die Anleger die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen zur Teilnahme an ei-

nem Teilvermögen oder einer Anteilsklasse nicht mehr erfüllen.

8. Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der

Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:

(a) die Beteiligung des Anlegers an einem Teilvermögen oder einer Anteilsklasse geeignet

ist, die wirtschaftlichen Interessen der übrigen Anleger massgeblich zu beeinträchtigen,

insbesondere wenn die Beteiligung steuerliche Nachteile für den Umbrella-

Immobilienfonds bzw. ein Teilvermögen oder dessen bzw. deren Anleger im In- oder Aus-

land zeitigen kann;

(b) Anleger ihre Anteile in Verletzung von Bestimmungen eines auf sie anwendbaren in- oder

ausländischen Gesetzes, dieses Fondsvertrags oder des Prospekts erworben haben oder

halten;

(c) die wirtschaftlichen Interessen der Gesamtheit der Anleger beeinträchtigt wird oder beein-

trächtigt werden kann.

9. Anstelle einer zwangsweisen Rücknahme kann der betroffene Anleger in Absprache mit der

Fondsleitung und der Depotbank einen börslichen (bei Kotierung der Anteile) oder einen aus-

serbörslichen Verkauf seiner Anteile vornehmen.

§ 6 Anteile und Anteilsklassen

1. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde

für jedes Teilvermögen jederzeit verschiedene Anteilsklassen schaffen, aufheben oder vereini-

gen. Alle Anteilsklassen eines Teilvermögens berechtigen zur Beteiligung am ungeteilten Ver-

mögen des entsprechenden Teilvermögens, welches seinerseits nicht segmentiert ist. Diese

Beteiligung kann aufgrund klassenspezifischer Kostenbelastungen oder aufgrund klassenspezi-

fischer Erträge unterschiedlich ausfallen und die verschiedenen Anteilsklassen eines Teilver-

mögens können deshalb einen unterschiedlichen Nettoinventarwert pro Anteil ausweisen. Für

klassenspezifische Kostenbelastungen haftet das Vermögen des entsprechenden Teilvermö-

gens als Ganzes.

2. Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen wird in den Publikationsorga-

nen bekannt gemacht. Nur die Vereinigung gilt als Änderung des Fondsvertrages im Sinne von

§ 26.

3. Die verschiedenen Anteilsklassen können sich namentlich hinsichtlich Kostenstruktur, Refe-

renzwährung, Währungsabsicherung, Ausschüttung oder Thesaurierung der Erträge, Mindest-

anlage sowie Anlegerkreis, einschliesslich des steuerlichen Status, unterscheiden.

Vergütungen und Kosten werden nur derjenigen Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte

Leistung zukommt. Vergütungen und Kosten, die nicht eindeutig einer Anteilsklasse zugeordnet

werden können, werden den einzelnen Anteilsklassen im Verhältnis zum Vermögen des Teil-

vermögens belastet.

4. Es bestehen gegebenenfalls je Teilvermögen die im Besonderen Teil aufgeführten Anteilsklas-

19

sen.

5. Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern ausschliesslich buchmässig geführt. Der Anleger ist

nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu verlangen. Es werden Anteilsbruch-

teile auf drei Stellen nach dem Komma ausgegeben.

6. Eine allfällige Mindestanlage der Anleger je Teilvermögen und gegebenenfalls je Anteilsklasse

ist im Prospekt genannt.

7. Die Fondsleitung ist verpflichtet, Anleger, welche die Voraussetzungen zum Halten einer An-

teilsklasse nicht mehr erfüllen, aufzufordern, ihre Anteile innert 30 Kalendertagen im Sinne von

§ 17 zurückzugeben, an eine Person zu übertragen, die die genannten Voraussetzungen erfüllt

oder in Anteile einer anderen Klasse umzutauschen, deren Bedingungen sie erfüllen. Leistet der

Anleger dieser Aufforderung nicht Folge, kann die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der De-

potbank entweder einen zwangsweisen Umtausch in eine andere Anteilsklasse dieses Immobi-

lienfonds oder, sofern dies nicht möglich ist, eine zwangsweise Rücknahme im Sinne von § 5

Ziff. 7 der betreffenden Anteile vornehmen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von § 5 Ziff.

9.

II. Richtlinien der Anlagepolitik

A. Anlagegrundsätze

§ 7 Einhaltung der Anlagevorschriften

1. Die Fondsleitung legt die Mittel der Teilvermögen unter Wahrung des Grundsatzes der Risi-

koverteilung in die nachfolgend genannten Anlagen an. Dabei sind Gesichtspunkte wie Nut-

zungsart, Alter, Bausubstanz und Lage angemessen zu berücksichtigen. Teilvermögen können

ihre Anlagen indes nach Massgabe der Bestimmungen des Besonderen Teils auf Wohnbauten

oder auf kommerzielle Bauten fokussieren, sofern bei einer Gesamtbetrachtung der verschie-

denen Faktoren eine angemessene Risikoverteilung erzielt wird.

2. Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen jedes Teilvermögens und zur Umsetzung der Anlagepo-

litik gemäss § 8 und den sachbezüglichen Bestimmungen des Besonderen Teils beachtet die

Fondsleitung im Sinne einer ausgewogenen Risikoverteilung die nachfolgenden und für die

Teilvermögen jeweils im Besonderen Teil ergänzten Grundsätze und prozentualen Beschrän-

kungen. Diese beziehen sich auf das Vermögen der einzelnen Teilvermögen zu Verkehrswerten

und sind ständig einzuhalten. Die Teilvermögen müssen die Anlagebeschränkungen zwei Jahre

nach dem Liberierungsdatum der Erstemission (Lancierung) des entsprechenden Teilvermö-

gens erfüllen.

3. Werden die Beschränkungen gemäss Ziff. 2 durch Marktveränderungen oder Veränderungen

des Vermögens des entsprechenden Teilvermögens über- bzw. unterschritten, so müssen die

Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das

zulässige Mass zurückgeführt werden. Werden Beschränkungen in Verbindung mit Derivaten

gemäss § 13 nachstehend durch eine Veränderung des Deltas verletzt, so ist der ordnungsge-

mässe Zustand unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb von drei Bankwerktagen

wieder herzustellen.

§ 8 Anlageziel und Anlagepolitik

1. Das Anlageziel jedes Teilvermögens ist im Besonderen Teil dieses Fondsvertrags genannt.

20

2. Die Fondsleitung kann das Vermögen der Teilvermögen grundsätzlich in die nachfolgenden

Anlagen investieren, wobei der Besondere Teil dieses Fondsvertrages die jeweils zulässigen

Anlagen präzisiert:

(a) Grundstücke, einschliesslich Zugehör, umfassend

(aa) Wohnbauten

(ab) Kommerziell genutzte Bauten

(ac) Bauten mit gemischter Nutzung

(ad) Stockwerkeigentum

(ae) Bauland, unbebaut

(af) Bauland, incl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten;

(ag) Baurechtsgrundstücke.

(b) Grundpfandrechte (Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte).

(c) Indirekte Anlagen in Immobilien

(ca) Beteiligungen an und Forderungen gegen Immobiliengesellschaften, deren

Zweck einzig der Erwerb und Verkauf, die Vermietung und Verpachtung

eigener Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und

ihrer Stimmen im entsprechenden Teilvermögen vereinigt sind.

(cb) Anteile an anderen Immobilienfonds, einschliesslich Real Estate Investment

Trusts (REITS), die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem

Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden.

(cc) Aktien von und Zertifikate auf in- und ausländischen

Immobilieninvestmentgesellschaften, die an einer Börse oder an einem

anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden.

(d) Bei den Anlagen gemäss litt. a und b sowie bei den indirekten Anlagen in Immobilien

gemäss lit. ca oben kann es sich um ausländische Grundstücke bzw. Grundpfandrechte

auf solchen handeln, sofern der Wert der Grundstücke hinreichend beurteilt werden kann.

(e) In- und ausländische Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften gemäss

lit. cb und cc oben können ganz oder teilweise ausländische Grundstücke halten. Sofern

solche Anlagen eine indirekte Beteiligung an ausländischen Grundstücken umfassen, ist

dies für ein Teilvermögen jeweils im Besonderen Teil ausdrücklich zu erwähnen.

(f) Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 19 Ziff. 7 unten Anteile von Zielfonds

erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft

verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder

durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der

Stimmen verbunden ist.

3. Als kommerziell genutzte Bauten gemäss Ziff. 2 lit. ab gelten solche, bei denen der

kommerzielle Anteil des Liegenschaftsertrages mindestens 60%, als gemischt genutzte Bauten

gemäss Ziff. 1 lit. ac solche, bei denen dieser mehr als 20%, aber weniger als 60% ausmacht.

4. Unbebautes Bauland i.S. von Ziff. 2 lit. ae muss erschlossen und für eine umgehende

Überbauung geeignet sein.

21

5. Immobilienanlagen in gewöhnlichem Miteigentum (d.h. nicht im Stockwerkeigentum) sind

zulässig, wenn die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausübt, indem sie über die

Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt und die weiteren Voraussetzungen von

Art. 88 Ziff. 2 und 3 KKV erfüllt sind. Vorbehalten bleiben überdies Miteigentumsanteile an

Gemeinschaftsanlagen in Zusammenhang mit Grundstücken, die zu einer Gesamtüberbauung

gehören (Art. 88 Abs. 4 KKV).

B. Risikoverteilung und Risikobeschränkung von direkten und indirekten

Immobilienanlagen

§ 9 Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen;

der Besondere Teil kann jedoch für einzelne Teilvermögen eine Fokussierung auf eine spezifi-

sche Nutzungsart vorsehen. Die Fondsleitung beachtet bei der Verfolgung der in § 8 beschrie-

benen Anlagepolitik für die Teilvermögen jeweils je Teilvermögen folgende Anlagebeschrän-

kungen:

(a) Die Anlagen müssen sich auf mindestens zehn Grundstücke verteilen. Aneinander gren-

zende Parzellen sowie Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt

worden sind, gelten dabei als einzelnes Grundstück.

(b) Der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes darf maximal 25% des Vermögens eines

Teilvermögens betragen.

(c) Anlagen in Bauland gemäss § 8 Ziff. 2 litt. ae und af dürfen insgesamt höchstens 30%

des Vermögens eines Teilvermögens ausmachen.

(d) Anlagen gemäss § 8 Ziff. 2 litt. ag dürfen höchstens 20% des Vermögens ausmachen.

(e) Anlagen gemäss § 8 Ziff. 2 litt. b dürfen insgesamt höchstens 10% des Vermögens aus-

machen.

(f) Anlagen gemäss § 8 Ziff. 2 litt. cb und cc dürfen insgesamt höchstens 25% des Vermö-

gens ausmachen.

(g) Die Anlagen gemäss litt. c und d oben dürfen insgesamt höchstens 30% des Vermögens

ausmachen.

C. Sonderbefugnisse der Fondsleitung

§ 10 Erstellen von Bauten

Die Fondsleitung darf zur Beschaffung von Kapitalanlagen für Rechnung der Teilvermögen Bau-

ten erstellen lassen.

In diesem Fall darf sie für die Zeit der Vorbereitung und des Baus oder der Gebäudesanierung

der Ertragsrechnung des Teilvermögens für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins

zum marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Anlagekosten den geschätzten Ver-

kehrswert nicht übersteigen.

Nach Fertigstellung der Bauten lässt die Fondsleitung den Verkehrswert schätzen.

Für die Sicherstellung gelten die Bestimmungen von § 11 Ziff. 5 unten.

22

D. Sicherstellung der Verbindlichkeiten, Anlagebeschränkungen für Forderungswertpapiere

und- wertrechte und Gelder auf Sicht und Zeit

§11

1. Die Fondsleitung muss zur Sicherstellung der Verbindlichkeiten einen angemessenen Teil des

Vermögens der einzelnen Teilvermögen in kurzfristigen festverzinslichen Effekten oder in ande-

ren kurzfristig verfügbaren Mitteln halten. Sie darf diese Effekten und Mittel in der Rechnungs-

einheit des entsprechenden Teilvermögens sowie in anderen Währungen, auf welche Verbind-

lichkeiten lauten, halten. Für die Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben gelten die

Bestimmungen von Ziff. 5 unten.

2. Als kurzfristige festverzinsliche Effekten gelten:

Festverzinsliche Forderungswertpapiere und Forderungswertrechte von privaten und öffentlich-

rechtlichen Schuldnern, deren Laufzeit oder Restlaufzeit 12 Monate nicht überschreiten darf,

die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt

gehandelt werden.

Der Besondere Teil präzisiert für jedes Teilvermögen die zulässigen Währungen und Emitten-

ten- bzw. Schuldnerdomizile.

Die vorstehenden Anlagen müssen ein Kredit-Rating von mindestens "A-" (Standard & Poor's)

oder "A3" ("Moody's) bzw. für langfristige Anlagen und "A-1" (Standard & Poor's) oder "P1"

("Moody's) für kurzfristige Anlagen oder ein gleichwertiges Rating einer anderen Ratingagentur

aufweisen.

3. Als kurzfristig verfügbare Mittel gelten:

(a) Gelder, die auf Sicht oder Zeit (Laufzeit maximal 12 Monate), die bei Banken im In- und

Ausland oder der Schweizer Post platziert werden.

Der Besondere Teil präzisiert für jedes Teilvermögen die zulässigen Währungen.

(b) Fest zugesagte Kreditlimiten einer Bank, bis zu höchstens 10% des Nettovermögens ei-

nes Teilvermögens. Diese Kreditlimiten sind bei der Höchstgrenze der zulässigen Belas-

tung gemäss § 15 Ziff. 2 in Anrechnung zu bringen.

4. Als Verbindlichkeiten gelten dabei aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Ge-

schäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen.

5. Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben im Sinne von § 10 oben können für

Rechnung eines Teilvermögens neben kurzfristigen festverzinslichen Effekten oder anderen

kurzfristig verfügbaren Mitteln im Sinne von Ziff. 2 und 3 oben gehalten werden: Forderungs-

wertpapiere und Forderungswertrechte von privaten und öffentlichrechtlichen Schuldnern, deren

Laufzeit oder Restlaufzeit 24 Monate nicht überschreiten darf, die an einer Börse oder an einem

anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden.

Der Besondere Teil präzisiert für jedes Teilvermögen die zulässigen Währungen und Emitten-

tendomizile.

Die vorstehenden Instrumente müssen ein Kredit-Rating von mindestens "A-" (Standard &

Poor's) oder "A3" ("Moody's) bzw. für langfristige Anlagen und "A-1" (Standard & Poor's) oder

"P1" ("Moody's) für kurzfristige Anlagen oder ein gleichwertiges Rating einer anderen Ratinga-

gentur aufweisen.

23

6. (a) Bis höchstens 10% des Nettovermögens eines Teilvermögens dürfen in Forderungswert-

papieren, Forderungswertrechten, Geldern auf Sicht und Zeit desselben Emittenten bzw.

Schuldners gehalten werden.

(b) Die in lit. a oben erwähnte Grenze von 10% ist auf 20% angehoben, wenn es sich um

Forderungswertpapiere und Forderungswertrechte handelt, die von einem Staat oder ei-

ner öffentlichrechtlichen Körperschaft aus der OECD oder von internationalen Organisati-

onen öffentlichrechtlichen Charakters, denen die Schweiz oder ein Mitgliedstaat der Eu-

ropäischen Union angehören, begeben oder garantiert werden.

(c) Die in lit. a oben erwähnte Grenze von 10% kann vorübergehend, namentlich zur Abwick-

lung von Liegenschaftsgeschäften, gegenüber Banken mit Sitz in der Schweiz oder ei-

nem Mitgliedstaat der OECD oder des EWR auf 20% angehoben werden.

(d) Gesellschaften, die auf Grund internationaler Rechnungslegungsvorschriften einen

Konzern bilden, gelten als ein einzelner Emittent bzw. Schuldner.

E. Anlagetechniken und -instrumente

§ 12 Effektenleihe, Pensionsgeschäfte

Die Fondsleitung tätigt für die Teilvermögen weder Effektenleihe-Geschäfte noch

Pensionsgeschäfte.

§ 13 Derivate

1. Die Fondsleitung darf Derivate ausschliesslich zur Absicherung von Zins-, Währungs- und

Marktrisiken im Rahmen von Art. 37 KKV-FINMA einsetzen. Sie sorgt dafür, dass der Einsatz

von Derivaten in seiner ökonomischen Wirkung auch unter ausserordentlichen

Marktverhältnissen nicht zu einer Abweichung von den in diesem Fondsvertrag, im Prospekt

und im vereinfachten Prospekt genannten Anlagezielen bzw. zu einer Veränderung des

Anlagecharakters der Teilvermögen führt. Zudem müssen die den Derivaten zu Grunde

liegenden Basiswerte nach diesem Fondsvertrag als Anlagen zulässig sein.

2. Bei der Risikomessung gelangt der Commitment-Ansatz I zur Anwendung (vereinfachtes

Verfahren). Durch den Einsatz von Derivaten kann keine Hebelwirkung erzielt werden und ihr

Einsatz keinem Leerverkauf entsprechen.

Die Fondsleitung muss jederzeit in der Lage sein, die mit Derivaten verbundenen Liefer- und

Zahlungsverpflichtungen nach Massgabe der Kollektivanlagengesetzgebung aus dem Vermö-

gen des entsprechenden Teilvermögens zu erfüllen.

3. Es dürfen nur Derivat-Grundformen verwendet werden. Diese umfassen:

(a) Call- oder Put-Optionen, deren Wert bei Verfall linear von der positiven oder negativen

Differenz zwischen dem Verkehrswert des Basiswerts und dem Ausübungspreis abhängt

und null wird, wenn die Differenz das andere Vorzeichen hat;

(b) Swaps, deren Zahlungen linear und pfadunabhängig vom Wert des Basiswertes oder

einem absoluten Betrag abhängen;

(c) Termingeschäfte (Futures und Forwards), deren Wert linear vom Wert des Basiswertes

abhängt.

24

(d) Der Einsatz von Credit Default Swaps ist nicht erlaubt.

4. Der Einsatz von Derivaten ist in seiner ökonomischen Wirkung entweder einem Verkauf (en-

gagementreduzierendes Derivat) oder einem Kauf (engagementerhöhendes Derivat) eines

Basiswertes ähnlich. Es dürfen für die Teilvermögen nur engagementreduzierende Derivate

zum Einsatz gelangen.

(a) Bei engagementreduzierenden Derivaten müssen die eingegangenen Verpflichtungen

unter Vorbehalt von litt. b und d dauernd durch die dem Derivat zu Grunde liegenden Ba-

siswerte gedeckt sein.

(b) Eine Deckung mit anderen Anlagen als den Basiswerten ist bei engagement-

reduzierenden Derivaten zulässig, die auf einen Index lauten, welcher

- von einer externen, unabhängigen Stelle berechnet wird;

- für die als Deckung dienenden Anlagen repräsentativ ist;

- in einer adäquaten Korrelation zu diesen Anlagen steht.

(c) Die Fondsleitung muss jederzeit uneingeschränkt über die Basiswerte oder Anlagen ver-

fügen können. Basiswerte oder Anlagen können gleichzeitig als Deckung für mehrere en-

gagementreduzierende Derivate herangezogen werden, wenn diese ein Markt-, ein Kre-

dit- oder ein Währungsrisiko beinhalten und sich auf die gleichen Basiswerte beziehen.

(d) Ein engagementreduzierendes Derivat kann bei der Berechnung der entsprechenden Ba-

siswerte mit dem "Delta" gewichtet werden.

5. Die Fondsleitung kann sowohl standardisierte als auch nicht standardisierte Derivate einsetzen.

Sie kann die Geschäfte mit Derivaten an einer Börse, an einem anderen geregelten, dem Publi-

kum offen stehenden Markt oder OTC (Over-the-Counter) abschliessen.

6. (a) Die Fondsleitung darf OTC-Geschäfte nur mit beaufsichtigten Finanzintermediären ab-

schliessen, welche auf diese Geschäftsarten spezialisiert sind und eine einwandfreie

Durchführung des Geschäftes gewährleisten. Handelt es sich bei der Gegenpartei nicht

um die Depotbank, hat erstere oder der Garant das von der Kollektivanlagegesetzgebung

vorgeschriebene Mindestrating gemäss Art. 33 KKV-FINMA aufzuweisen.

(b) Ein OTC-Derivat muss täglich zuverlässig und nachvollziehbar bewertet und jederzeit

zum Verkehrswert veräussert, liquidiert oder durch ein Gegengeschäft glattgestellt wer-

den können.

(c) Ist für ein OTC abgeschlossenes Derivat kein Marktpreis erhältlich, so muss der Preis je-

derzeit anhand von Bewertungsmodellen, die angemessen und in der Praxis anerkannt

sind, auf Grund des Verkehrswerts der Basiswerte nachvollziehbar sein. Darüber hinaus

müssen vor einem Abschluss konkrete Offerten von mindestens zwei möglichen Gegen-

parteien eingeholt und muss unter Berücksichtigung des Preises, der Bonität, der Risi-

koverteilung und des Dienstleistungsangebots der Gegenparteien das vorteilhafteste An-

gebot akzeptiert werden. Der Abschluss und die Preisbestimmung sind nachvollziehbar

zu dokumentieren.

7. Bei der Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Anlagebeschränkungen (Maximal- und

Minimallimiten) sind die Derivate nach Massgabe der Kollektivanlagegesetzgebung zu berück-

sichtigen.

25

8. Der Prospekt enthält weitere Angaben:

- zur Bedeutung von Derivaten im Rahmen der Anlagestrategie;

- zu den Auswirkungen der Derivatverwendung auf das Risikoprofil des Anlagefonds;

- zu den Gegenparteirisiken von Derivaten.

§ 14 Aufnahme und Gewährung von Krediten

1. Die Fondsleitung darf für Rechnung der Teilvermögen keine Kredite gewähren, mit Ausnahme

von Forderungen gegen Immobiliengesellschaften des Immobilienfonds, Schuldbriefe oder an-

dere vertragliche Grundpfandrechte.

2. Die Fondsleitung darf für Rechnung der Teilvermögen Kredite aufnehmen.

§ 15 Belastung der Grundstücke, Verpfändung oder Sicherungsübereignung von Finanzanla-

gen

1. Die Fondsleitung darf Grundstücke verpfänden oder Schuldbriefe zur Sicherung übereignen.

2. Die Belastung darf jedoch im Durchschnitt aller Grundstücke eines Teilvermögens 50% des

Verkehrswertes nicht übersteigen.

IV. Bewertung des Vermögens der Teilvermögen und der Fondsanteile sowie zur Ausgabe

und Rücknahme von Fondsanteilen

§ 16 Ermittlung des Nettoinventarwertes

1. Der Nettoinventarwert jedes Teilvermögens und der Anteil der einzelnen Anteilsklassen (Quo-

ten) wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie für jeden Tag, an dem Antei-

le dieses Teilvermögens ausgegeben oder zurückgenommen werden ("Ausgabetag" bzw.

"Rücknahmetag"), in der Rechnungseinheit des Teilvermögens berechnet.

2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahrs sowie bei der Ausgabe von

Anteilen den Verkehrswert der zu den Teilvermögen gehörenden Grundstücke durch

unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit

Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche Personen als unabhängige

Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist

mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.

3. An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt

gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten.

Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis

zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt

würde. Die Fondsleitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes ange-

messene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und –grundsätze an.

4. Immobilienfonds werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden

sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen

stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten.

26

5. Guthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei

wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungs-

grundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.

6. Der Nettoinventarwert eines Anteils einer Klasse eines Teilvermögens ergibt sich aus der der

betreffenden Anteilsklasse am Verkehrswert des Vermögens dieses Teilvermögens

zukommenden Quote, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Teilvermögens sowie um

die bei der Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern und Abgaben,

die der betreffenden Anteilsklasse zugeteilt sind, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf

befindlichen Anteile der entsprechenden Klasse. Er wird auf zwei Dezimalstellen nach dem

Komma gerundet.

7. Die Quoten am Verkehrswert des Nettovermögens eines Teilvermögens (Vermögen eines Teil-

vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten), welche den jeweiligen Anteilsklassen zuzurechnen

sind, werden erstmals bei der Erstausgabe mehrerer Anteilsklassen (wenn diese gleichzeitig er-

folgt) oder der Erstausgabe einer weiteren Anteilsklasse auf der Basis der dem Fonds für jede

Anteilsklasse zufliessenden Betreffnisse bestimmt. Die Quote wird bei folgenden Ereignissen

jeweils neu berechnet:

(a) bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen;

(b) auf den Stichtag von Ausschüttungen, sofern (i) solche Ausschüttungen nur auf einzelnen

Anteilsklassen (Ausschüttungsklassen) anfallen oder sofern (ii) die Ausschüttungen der

verschiedenen Anteilsklassen in Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unter-

schiedlich ausfallen oder sofern (iii) auf den Ausschüttungen der verschiedenen Anteils-

klassen in Prozenten der Ausschüttung unterschiedliche Kommissions- oder Kostenbe-

lastungen anfallen;

(c) bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuweisung von Verbindlichkeiten (ein-

schliesslich der fälligen oder aufgelaufenen Kosten und Kommissionen) an die verschie-

denen Anteilsklassen, sofern die Verbindlichkeiten der verschiedenen Anteilsklassen in

Prozenten ihres jeweiligen Nettoinventarwertes unterschiedlich ausfallen, namentlich,

wenn (i) für die verschiedenen Anteilsklassen unterschiedliche Kommissionssätze zur

Anwendung gelangen oder wenn (ii) klassenspezifische Kostenbelastungen erfolgen;

(d) bei der Inventarwertberechnung, im Rahmen der Zuweisung von Erträgen oder Kapitaler-

trägen an die verschiedenen Anteilsklassen, sofern die Erträge oder Kapitalerträge aus

Transaktionen anfallen, die nur im Interesse einer Anteilsklasse oder im Interesse mehre-

rer Anteilsklassen, nicht jedoch proportional zu deren Quote am Nettosvermögen des

Teilvermögens, getätigt wurden.

§ 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen

1. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur tranchenweise erfolgen. Die

Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an.

Die Rücknahme von Anteilen erfolgt in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 5. Die Fondsleitung kann

die während eines Rechnungsjahrs gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zu-

rückzahlen, wenn:

(a) Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt;

27

(b) sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden

können.

2. Der Ausgabepreis der Anteile einer Klasse eines Teilvermögens entspricht dem im Zeitpunkt

der Ausgabe gemäss § 16 berechneten Nettoinventarwert je Anteil der entsprechenden Klasse,

zuzüglich der Ausgabekommission gemäss § 18 Ziff. 1.

Der Rücknahmepreis der Anteile einer Klasse eines Teilvermögens entspricht dem im Zeitpunkt

der Rücknahme gemäss § 16 berechneten Nettoinventarwert je Anteil der entsprechenden

Klasse, abzüglich der Rücknahmekommission gemäss § 18 Ziff. 2.

3. Die Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskos-

ten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die den Teilvermögen aus der Anla-

ge des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entspre-

chenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem Vermögen der Teilvermögen belastet.

4. Der Ausgabe- bzw. Rücknahmepreis wird jeweils auf 1/100 der Rechnungseinheit des entspre-

chenden Teilvermögens gerundet.

5. Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile eines Teilvermögens jederzeit einstellen sowie

Anträge auf Zeichnung oder Umtausch zurückweisen.6. Die Fondsleitung kann im Interesse

der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile eines Teilvermögens vorübergehend

und ausnahmsweise aufschieben, wenn:

(a) ein Markt, welcher Grundlage für die Bewertung eines wesentlichen Teils des Vermögens

eines Teilvermögens bildet, geschlossen ist oder wenn der Handel an einem solchen

Markt beschränkt oder ausgesetzt ist;

(b) ein politischer, wirtschaftlicher, militärischer, monetärer oder anderer Notfall vorliegt;

(c) wegen Beschränkungen des Devisenverkehrs oder Beschränkungen sonstiger Übertra-

gungen von Vermögenswerten Geschäfte für das entsprechende Teilvermögen undurch-

führbar werden;

(d) zahlreiche Anteile gekündigt werden und dadurch die Interessen der übrigen Anleger die-

ses Teilvermögens wesentlich beeinträchtigen können.

Solange die Rückzahlung der Anteile eines Teilvermögens aus den unter lit. a bis c oben ge-

nannten Gründen aufgeschoben ist, findet keine Ausgabe von Anteilen dieses Teilvermögens

statt.

7. Die Fondsleitung teilt den Entscheid über den Aufschub unverzüglich der Prüfgesellschaft, der

Aufsichtsbehörde sowie in angemessener Weise den Anlegern mit.

8. Die Fondsleitung stellt sicher, dass der oder die Market Maker gemäss § 1 Ziff. 5 einen regel-

mässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel aller Anteilsklassen der Teilvermögen be-

treibt. Der Prospekt regelt die Einzelheiten und enthält weitere Angaben zur Preisbildung.

V. Vergütungen und Nebenkosten

§ 18 Vergütungen und Nebenkosten zu Lasten der Anleger

1. Bei der Ausgabe von Anteilen kann den Anlegern eine Ausgabekommission zugunsten der

Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland von zusammen

höchstens 5% des Nettoinventarwertes der neu emittierten Anteile belastet werden. Der zur Zeit

massgebliche Höchstsatz ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich.

28

2. Bei der Rücknahme von Anteilen werden kann den Anlegern eine Rücknahmekommission zu-

gunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland von

zusammen höchstens 5% des Nettoinventarwertes belastet werden. Der zur Zeit massgebliche

Höchstsatz ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich.

3. Für die Auszahlung des Liquidationsbetreffnisses im Falle der Auflösung eines Teilvermögens

kann den Anlegern auf dem Nettoinventarwert ihrer Anteile eine Kommission von 2% zugunsten

der Depotbank berechnet werden.

§ 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Vermögens der Teilvermögen

1. Für die Leitung, das Asset Management sowie den Vertrieb der Teilvermögen des Umbrella-

Immobilienfonds und ihrer allfälligen Immobiliengesellschaften sowie die Entschädigung der

Depotbank für die Verwahrung des Vermögens der Teilvermögen, die Besorgung des Zah-

lungsverkehrs der Teilvermögen und der sonstigen in § 4 aufgeführten Aufgaben der Depotbank

stellt die Fondsleitung zulasten des entsprechenden Teilvermögens eine Verwaltungskommissi-

on, deren Höhe oder Maximalhöhe und Berechnungsgrundlage für jedes Teilvermögen im Be-

sonderen Teil genannt sind, in Rechnung.

Die Fondsleitung legt im Prospekt offen, wenn sie Rückvergütungen an Anleger und/oder Ver-

triebsentschädigungen gewährt.

2. Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Um-

bauten belastet die Fondsleitung den Teilvermögen eine Kommission, deren Höhe oder Maxi-

malhöhe und Berechnungsgrundlage für jedes Teilvermögen im Besonderen Teil ausgewiesen

ist.

3. Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastet die Fondsleitung den

Teilvermögen eine Entschädigung (Transaktionsentschädigung), deren Höhe oder Maximalhö-

he und Berechnungsgrundlage für jedes Teilvermögen im Besonderen Teil ausgewiesen ist, so-

fern damit nicht ein Dritter beauftragt wird.

4. Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Immobilienwerte belastet die Fondsleitung

den Teilvermögen einen Prozentsatz der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen (Verwaltungs-

entschädigung), dessen Höhe oder Maximalhöhe für jedes Teilvermögen jeweils im Besonderen

Teil ausgewiesen ist.

5. Werden die Verwaltungskommission oder Entschädigungen nach diesem § 19 im Besonderen

Teil als Maximalkommissionen ausgewiesen, so sind die effektiv angewandten Sätze im jeweili-

gen Jahres- und Halbjahresbericht genannt.

6. Fondsleitung und Depotbank haben ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen zu

Lasten der entsprechenden Teilvermögen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages ent-

standen sind:

- jährliche Gebühren der Aufsicht über den Umbrella-Immobilienfonds in der Schweiz;

- Druck der Jahres- und Halbjahresberichte;

- Preispublikationen und Veröffentlichungen von Mitteilungen an die Anleger des Umbrella-

Immobilienfonds;

- Kosten für die Bekanntmachung von Preisen und Kursen in elektronischen Kursinformati-

onssystemen und Plattformen;

29

- Nebenkosten für den An- und Verkauf von Anlagen (z.B. Handänderungssteuern, Notariats-

kosten, Gebühren, Abgaben, marktkonforme Courtagen usw.) die dem Teilvermögen aus

der Verwaltung seines Vermögens erwachsen;

- Honorar der Prüfgesellschaft für die ordentlichen Prüfungen;

- Honorar der ständigen Schätzungsexperten sowie allfälliger weiterer Experten;

- Honorare von Steuerberatern, die die Konsolidierung der Steuererklärungen der einzelnen

Standortkantone der Immobilien auf der Ebene des entsprechenden Teilvermögens vor-

nehmen, nach Massgabe der effektiven Aufwendungen zu marktmässigen Ansätzen, ma-

ximal aber CHF 50'000.-- je Teilvermögen;

- Anwaltskosten und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rech-

ten und Forderungen, welche den Teilvermögen zustehen;

- Löhne, Sozialleistungen und weitere öffentlichrechtliche Abgaben für die Hauswar-

te;Gebühren, die im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung der Anteile eines Teil-

vermögens und deren Aufrechterhaltung im Inland anfallen;

- Kosten allfällig nötig werdender ausserordentlicher Dispositionen, die sie im Interesse der

Anleger treffen;

- Branchenübliche Kommissionen an Dritte beim Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie

für Erstvermietungen

7. Erwirbt die Fondsleitung Anteile an Zielfonds, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder

von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Be-

herrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals

oder der Stimmen verbunden ist ("verbundene Zielfonds"), so dürfen im Umfang von solchen

Anlagen dem Vermögen der Teilvermögen keine Ausgabe- oder Rücknahmekommissionen be-

lastet werden.

8. Die Verwaltungskommission von Zielfonds, in die das Vermögen der Teilvermögen investiert

wird (inkl. verbundene Zielfonds), darf unter Berücksichtigung von allfälligen Rückvergütungen

jährlich maximal 3% betragen. Im Jahresbericht ist der maximale Satz der Verwaltungskommis-

sion der Zielfonds, in die investiert wird, unter Berücksichtigung von allfälligen Rückvergütungen

je Teilvermögen anzugeben.

9. Die Leistungen von Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäfts-

führung und das Personal sind auf die Vergütungen anzurechnen, auf welche die Fondsleitung

nach diesem Paragraphen Anspruch hat.

VI. Rechenschaftsablage und Prüfung

§ 20 Rechenschaftsablage

1. Die Rechnungseinheiten der einzelnen Teilvermögen und deren erster Rechnungsabschluss

sind im Besonderen Teil genannt.

2. Das Rechnungsjahr läuft jeweils vom 1. April bis am 31. März.

3. Innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres veröffentlicht die Fondslei-

tung einen geprüften Jahresbericht der Teilvermögen des Immobilienfonds.

4. Innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf der ersten Hälfte des Rechnungsjahres veröffentlicht

30

die Fondsleitung einen Halbjahresbericht.

5. Das Auskunftsrecht des Anlegers gemäss § 5 Ziff. 4 bleibt vorbehalten.

§ 21 Prüfung

Die Prüfgesellschaft prüft, ob die Fondsleitung und die Depotbank die Vorschriften des Fonds-

vertrages, des KAG und der Standesregeln der Swiss Funds Association SFA eingehalten ha-

ben. Ein Kurzbericht der Prüfgesellschaft zur publizierten Jahresrechnung erscheint im Jahres-

bericht.

VII. Verwendung des Erfolges

§ 22

Der Besondere Teil des Vertrags präzisiert für jede Klasse eines Teilvermögens, ob und in wel-

chem Umfange Erträge und realisierte Kapitalgewinne ausgeschüttet werden.

IX. Publikationen des Umbrella-Immobilienfonds bzw. der Teilvermögen

§ 23

1. Publikationsorgane des Umbrella-Immobilienfonds und der Teilvermögen sind die im Prospekt

genannten Printmedien oder elektronischen Medien. Der Wechsel eines Publikationsorgans ist

in den Publikationsorganen anzuzeigen.

2. In den Publikationsorganen werden insbesondere Zusammenfassungen der wesentlichen Än-

derungen des Fondsvertrags unter Hinweis auf die Stellen, bei denen die Änderungen im Wort-

laut bezogen werden können, die Auflage neuer Anteilsklassen, der Wechsel der Fondsleitung

und/oder der Depotbank, die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen sowie

die Auflösung einzelner Teilvermögen. Änderungen, die von Gesetzes wegen erforderlich sind,

welche die Rechte der Anleger nicht berühren oder die ausschliesslich formeller Natur sind,

können mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen wer-

den.

3. Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise bzw. den Nettoinventarwert mit

dem Hinweis "exklusive Kommissionen" aller Anteilsklassen bei jeder Ausgabe und Rücknahme

von Anteilen in den im Prospekt genannten Printmedien oder elektronischen Medien. Die letz-

ten Preise werden zudem mindestens einmal im Monat publiziert. Die Wochen und Wochenta-

ge, an denen die Publikation stattfindet, werden im Prospekt festgelegt. Der Prospekt enthält

Angaben zur Publikation der Marktpreise.

4. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die jeweiligen

Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und bei allen Ver-

triebsträgern kostenlos bezogen werden.

31

X. Umstrukturierung und Auflösung

§ 24 Vereinigung

1. Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank einzelne Teilvermögen mit anderen Teil-

vermögen oder mit anderen Immobilienfonds vereinigen, indem sie auf den Zeitpunkt der Verei-

nigung die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des bzw. der zu übertragenden Teilvermö-

gen bzw. Immobilienfonds auf das übernehmende Teilvermögen bzw. den übernehmenden Im-

mobilienfonds überträgt. Die Anleger des übertragenden Teilvermögens bzw. Immobilienfonds

erhalten Anteile am übernehmenden Teilvermögen bzw. Immobilienfonds in entsprechender

Höhe. Auf den Zeitpunkt der Vereinigung wird das übertragende Teilvermögen bzw. der über-

tragende Immobilienfonds ohne Liquidation aufgelöst und der Fondsvertrag des übernehmen-

den Teilvermögens bzw. Immobilienfonds gilt auch für das übertragende Teilvermögen bzw.

den übertragenden Immobilienfonds.

Den Anlegern des übernehmenden Teilvermögens bzw. Immobilienfonds steht dabei kein Be-

zugsrecht zu.

2. Teilvermögen bzw. Immobilienfonds können nur vereinigt werden, sofern:

(a) die entsprechenden Fondsverträge dies vorsehen:

(b) sie von der gleichen Fondsleitung verwaltet werden;

(c) die entsprechenden Fondsverträge bezüglich folgender Bestimmungen grundsätzlich

übereinstimmen:

- die Anlagepolitik, die Risikoverteilung sowie die mit der Anlage verbundenen Risi-

ken.

- Verwendung des Nettoertrages und der Kapitalgewinne;

- die Art, die Höhe und die Berechnung aller Vergütungen, die Ausgabe- und Rück-

nahmekommission sowie die Nebenkosten für den An- und Verkauf von Anlagen

(Courtagen, Gebühren, Abgaben), die dem Vermögen der Teilvermögen oder den

Anlegern belastet werden dürfen;

- die Rücknahmebedingungen;

- die Laufzeit des Vertrages und die Voraussetzungen der Auflösung;

(d) am gleichen Tag die Vermögen der beteiligten Teilvermögen bzw. Immobilienfonds be-

wertet, das Umtauschverhältnis berechnet und die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten

übernommen werden;

(e) weder den Teilvermögen bzw. dem Immobilienfonds noch den Anlegern daraus Kosten

erwachsen.

3. Die Fondsleitung legt mindestens einen Monat vor der geplanten Mitteilung die beabsichtigten

Änderungen des Fondsvertrages sowie die beabsichtigte Vereinigung zusammen mit dem Ver-

einigungsplan der Aufsichtsbehörde zur Überprüfung vor. Der Vereinigungsplan enthält Anga-

ben zu den Gründen der Vereinigung, zur Anlagepolitik der beteiligten Teilvermögen bzw. Im-

mobilienfonds und den allfälligen Unterschieden zwischen dem übernehmenden und dem über-

tragenden Teilvermögen bzw. Immobilienfonds zur Berechnung des Umtauschverhältnisses, zu

allfälligen Unterschieden in den Vergütungen, zu allfälligen Steuerfolgen für die Teilvermögen

bzw. Immobilienfonds, einschliesslich latente Steuern auf der Liquidation, sowie die Stellung-

nahme der Prüfgesellschaft nach KAG.

32

4. Die Fondsleitung macht die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages sowie die beab-

sichtigte Vereinigung und deren Zeitpunkt zusammen mit dem Vereinigungsplan mindestens

zwei Monate vor dem von ihr festgelegten Stichtag in den Publikationsorganen der beteiligten

Teilvermögen bzw. Immobilienfonds bekannt. Dabei weist sie die Anleger darauf hin, dass die-

se bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen seit der letzten Publikation Einwendungen gegen

die die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages erheben oder in Übereinstimmung mit

den Bestimmungen der Fondsverträge die Rückzahlung ihrer Anteile verlangen oder diese aus-

serbörslich verkaufen können.

5. Die Prüfgesellschaft überprüft unmittelbar die ordnungsgemässe Durchführung der Vereinigung

und äussert sich dazu in einem Bericht zuhanden der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde.

6. Die Fondsleitung meldet der Aufsichtsbehörde den Abschluss der Vereinigung und publiziert

den Vollzug der Vereinigung, die Bestätigung der Prüfgesellschaft zur ordnungsgemässen

Durchführung sowie das Umtauschverhältnis ohne Verzug in den Publikationsorganen der be-

teiligten Teilvermögen bzw. Immobilienfonds bekannt.

7. Die Fondsleitung erwähnt die Vereinigung im nächsten Jahresbericht des übernehmenden Teil-

vermögens bzw. Immobilienfonds sowie im allfällig vorher zu erstellenden Halbjahresbericht.

Für das übertragende Teilvermögen bzw. den übertragenden Immobilienfonds ist ein revidierter

Abschlussbericht zu erstellen, falls die Vereinigung nicht auf den ordentlichen Jahresabschluss

fällt.

8. Wenn die Vereinigung voraussichtlich mehr als einen Tag in Anspruch nimmt, kann die Auf-

sichtsbehörde einen befristeten Aufschub der Rückzahlung der Anteile der beteiligten Immobili-

enfonds bewilligen.

§ 25 Laufzeit der Teilvermögen und Auflösung

1. Die Teilvermögen bestehen auf unbestimmte Zeit.

2. Die Fondsleitung oder die Depotbank können die Auflösung einzelner Teilvermögens durch

Kündigung des Fondsvertrages herbeiführen, wobei die Kündigungsfrist einen Monat beträgt.

3. Die einzelnen Teilvermögen können durch Verfügung der Aufsichtsbehörde aufgelöst werden,

insbesondere wenn ein Teilvermögen spätestens ein Jahr nach Ablauf der Zeichnungsfrist

(Lancierung) oder einer längeren, durch die Aufsichtsbehörde auf Antrag der Depotbank und

der Fondsleitung erstreckten Frist nicht über ein Nettovermögen von mindestens 5 Millionen

Schweizer Franken (oder Gegenwert) verfügt.

4. Nach erfolgter Kündigung des Fondsvertrages darf die Fondsleitung die betroffenen Teilvermö-

gen unverzüglich liquidieren. Die Auszahlung des Liquidationserlöses an die Anleger ist der De-

potbank zu übertragen. Sollte die Liquidation längere Zeit beanspruchen, was bei Immobilien-

fonds wahrscheinlich erscheint, kann der Erlös in Teilbeträgen ausbezahlt werden. Vor der

Schlusszahlung muss die Fondsleitung die Bewilligung der Aufsichtsbehörde einholen.

5. Die Fondsleitung gibt die Auflösung der Aufsichtsbehörde unverzüglich bekannt und veröffent-

licht sie in den Publikationsorganen.

33

XI. Änderung des Fondsvertrags

§ 26

Soll der vorliegende Fondsvertrag geändert werden oder besteht die Absicht, Anteilsklassen zu

vereinigen oder die Fondsleitung oder die Depotbank zu wechseln, so hat der Anleger die Mög-

lichkeit, bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen seit der letzten Publikation Einwendungen zu

erheben. Bei einer Änderung des Fondsvertrages (inkl. Vereinigung von Anteilsklassen) können

die Anleger überdies unter Beachtung der vertraglichen Kündigungsfrist die Auszahlung ihrer

Anteile in bar verlangen. Vorbehalten bleiben die Fälle gemäss § 23 Ziff. 2, welche mit Zustim-

mung der Aufsichtbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen sind.

XII. Anwendbares Recht, Gerichtsstand

§ 27

1. Der Umbrella-Immobilienfonds und die einzelnen Teilvermögen unterstehen schweizerischem

Recht, insbesondere dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006

(KAG), der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV) so-

wie der Verordnung der FINMA über die kollektiven Kapitalanlagen vom 21. Dezember 2006

(KKV-FINMA).

Der Gerichtsstand ist der Sitz der Fondsleitung.

2. Für die Auslegung des Fondsvertrages ist dessen deutsche Fassung massgebend.

3. Dieser Fondsvertrag tritt am 1. Dezember 2013 in Kraft und ersetzt den Fondsvertrag vom 1.

Oktober 2010. Es besteht aus dem Allgemeinen und dem Besonderen Teil.

Die Fondsleitung:

Swiss & Global Asset Management AG

Die Depotbank:

Banque Cantonale Vaudoise

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Besonderer Teil

Besonderer Teil A

§ 28A Bezeichnung des Teilvermögens

Als Teil des Umbrella-Immobilienfonds "Patrimonium Real Estate Funds" besteht ein Teilvermögen mit

der Bezeichnung "Patrimonium Swiss Real Estate Fund".

§ 29A Anteilsklassen

Das Teilvermögen ist zur Zeit nicht in Anteilsklassen unterteilt.

Die Fondsleitung behält sich nach Massgabe der Bestimmungen von § 6 des Allgemeinen Teils das

Recht vor, das Teilvermögen in Anteilsklassen zu unterteilen und eine oder mehrere neue Anteilsklas-

sen aufzulegen. Die Anteilsklassen können sich namentlich in ihrer Kommissionshöhe und Mindest-

zeichnung unterscheiden.

§ 30A Anlageziel und Anlagepolitik

1. Das Anlageziel dieses Teilvermögens besteht hauptsächlich in der Erzielung langfristiger Wert-

erhaltung und Wertsteigerung durch Substanzverbesserung sowie angemessener Erträge durch

Anlage in ein Portfolio von Schweizer Immobilien mit Schwerpunkt Wohnbauten und Bauten mit

gemischter Nutzung. Die Fondsleitung bietet nicht Gewähr für die Erreichung des Anlageziels.

2. Das Vermögen des Teilvermögens wird angelegt in:

(a) Anlagen in Grundstücke gemäss § 8 Ziff. 2 lit. a, unter Beschränkung auf Grundstücke

in der Schweiz.

(b) Anlagen in Grundpfandrechte gemäss § 8 Ziff. 2 lit. b, die auf Grundstücken in der

Schweiz lasten und auf den Schweizer Franken lauten, bis höchstens 10% des Vermö-

gens des Teilvermögens.

(c) Anlagen in Immobiliengesellschaften gemäss § 8 Ziff. 2 lit. ca, die Grundstücke in der

Schweiz halten.

(d) Anlagen in inländischen Immobilienfonds und inländische Immobilieninvestment-

gesellschaften, bis höchstens 10% des Vermögens des Teilvermögens.

Direkte Anlagen erfolgen mindestens zur Hälfte in Wohnbauten und Bauten mit gemischter Nut-

zung. Daneben können direkte Anlagen in kommerziell genutzte Bauten erfolgen.

Da inländische Immobilienfonds und inländische Immobilieninvestmentgesellschaften gemäss

lit. d oben Anlagen auch in ausländischen Grundstücken tätigen können, beträgt der maximale

Anteil der Anlagen in ausländischen Immobilienwerten auf transparenter Basis 10% des Ver-

mögens des Teilvermögens. Anlagen gemäss litt. a bis c oben erfolgen ausschliesslich in

Schweizer Grundstücken bzw. Grundpfandrechten die auf solchen lasten.

3. Forderungswertpapiere und Forderungswertrechte gemäss § 11 Ziff. 2 und 5 müssen auf den

Schweizer Franken lauten. Sie können durch Emittenten weltweit begeben werden.

Kurzfristig verfügbare Mittel gemäss § 11 Ziff. 3 müssen auf den Schweizer Franken lauten. Sie

können bei Banken in der Schweiz und anderen europäischen Ländern gehalten werden.

§ 31A Rechnungseinheit

35

Die Rechnungseinheit dieses Teilvermögens ist der Schweizer Franken.

§ 32A Entschädigungen und Kosten

1. Für die Leitung und Verwaltung gemäss § 19 Ziff. 1 stellt die Fondsleitung eine Kommission von

jährlich maximal 1.05% des Mittels des Emissionserlöses (bei der Erstemission, unter Ein-

schluss aller Teilzahlungen) und des Gesamtvermögens des Teilvermögens am Ende des

Rechnungsjahres bzw. (nach der Erstemission) des Mittels des Gesamtvermögens des Teil-

vermögens zu Beginn und am Ende des Rechnungsjahres in Rechnung.

Basierend auf dem Gesamtvermögen des Teilvermögens am Anfang des Rechnungsjahres und

der vorgenannten maximalen Kommission wird nach Ablauf eines halben Jahres pro rata tem-

poris dem Vermögen des Teilvermögens eine Akontozahlung belastet.

2. Die Kommission bei der Erstellung von Bauten und umfassenden Renovationen gemäss § 19

Ziff. 2 beträgt maximal 3% der Baukosten.

3. Entschädigung gemäss § 19 Ziff. 3: Die Transaktionsentschädigung beim Kauf und Verkauf von

Immobilienwerten (Grundstücken und Liegenschaften) beträgt maximal 2%.

4. Die Verwaltungsentschädigung für die Verwaltung der einzelnen Immobilienwerte gemäss § 19

Ziff. 4 beträgt maximal 5% der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen. Die Zahlung erfolgt monat-

lich nachschüssig.

§ 33A Erster Rechnungsabschluss

Der erste Rechnungsabschluss des Teilvermögens erfolgte per 31. März 2008.

§ 34A Ausschüttungen

1. Der Nettoertrag der zurzeit ausgegebenen Anteile wird jährlich im Juni in der Rechnungseinheit

nach Abschluss des Rechnungsjahres an die Anleger ausgeschüttet.

2. Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der

Nettoertrag inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als eine

Einheit der Rechnungseinheit, kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoer-

trag auf neue Rechnung vorgetragen werden.

3. Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der

Fondsleitung ausgeschüttet oder zur Wideranlage zurückbehalten werden.

§ 35A Allgemeiner Teil

Der vorliegende Besondere Teil A bildet Teil des Fondsvertrages der den Allgemeinen Teil und den

Besonderen Teil A umfasst.

JAHRESBERICHT

013 - 014

Umbrellafonds Patrimonium Real Estate Funds schweizerischen Rechts der Kategorie „Immobilienfonds“ aufgelegt für die Patrimonium Property Advisors AG, Zug durch die Fondsleitung Swiss & Global Asset Management AG, Zürich

2 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 3

JAHRESBERICHT VOM 1. APRIL 2013 BIS 31. MÄRZ 2014

TÄTIGKEITSBERICHT

EINLEITUNG 05

DER SCHWEIZER MIETERMARKT 06

MIETZINSNIVEAU 06

IMMOBILIENPORTFOLIO 07

LEERSTANDSQUOTE 08

RENOVATIONEN 08

AUFSTOCKUNGEN 09

NEUBAUPROJEKTE 09

VERMÖGENSRECHNUNG PER 31. MÄRZ 2014 10

ERFOLGSRECHNUNG PER 31. MÄRZ 2014 11

AUSBLICK 12

AUSSCHÜTTUNG UND RENDITE 13

RELEVANTE STEUERLICHE VORSCHRIFTEN 13

PORTFOLIOÜBERSICHT 14

JAHRESRECHNUNG

WICHTIGES IN KÜRZE 21

VERMÖGENSRECHNUNG PER 31.MÄRZ 2014 22

ERFOLGSRECHNUNG PER 31.MÄRZ 2014 23

ANTEILE IM UMLAUF / VERÄNDERUNG NETTOINVENTARWERT / AUSSCHÜTTUNG 24

ANKÄUFE / VERKÄUFE PER 31.MÄRZ 2014 25

IMMOBILIENSTRUKTUR PER 31.MÄRZ 2014 25

GESCHÄFTE ZWISCHEN FONDS UND DEM FONDS NAHESTEHENDEN PERSONEN / HAUPTMIETER 26

HYPOTHEKEN 26

EMISSION / RÜCKNAHME 26

ERLÄUTERUNGEN ZUM GEPRÜFTEN JAHRESBERICHT PER 31.MÄRZ 2014 27

ANGELEGENHEIT VON BESONDERER WIRTSCHAFTLICHER UND RECHTLICHER BEDEUTUNG 27

INFORMATIONEN ÜBER DRITTE 27

VERWALTUNG UND ORGANE 28

INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE 29

BEWERTUNGSBERICHT (UNGEPRÜFT) 30

BERICHT DER REVISIONSSTELLE 31

4 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

TÄTIGKEITSBERICHT

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 5

EINLEITUNG Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund (PSREF) ist ein Immobilienfonds nach schweizerischem Recht. Der Fonds investiert vorwiegend in Wohn-, gemischt genutzten Liegenschaften und Bauprojekte mit Konzentration auf die Genferseeregion sowie die Achse Freiburg-Bern-Basel. Die Investitionen erfolgen bevorzugt im unteren und mittleren Mietpreissegment. Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund wurde am 20. November 2007 lanciert. Per 31. März 2014 wurde das sechste Geschäftsjahr abgeschlossen. In diesem Bericht wird der Jahresabschluss detailliert dargestellt und erläutert. Dank der langfristig angelegten Haltestrategie kombiniert mit einem aktiven Asset Management Ansatz (proaktive Renovationen und Entwicklung von Neubauprojekten) konnte der Nettoinventarwert von CHF 116.88 auf CHF 119.53 gesteigert werden. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden die beiden Liegenschaften in La Chaux-de-Fonds/NE verkauft und eine Liegenschaft in Martigny/VS, neu erworben. Die Gesamtmieteinnahmen konnten auf über CHF 31.8 Mio. gesteigert werden. Der Kauf des Neubauprojektes Erlenmatt/BS sowie das

Neubauprojekt Echandens/VD werden nach Fertigstellung zusätzliche Mieteinnahmen von ca. 4.5 Mio. generieren. Die Ausschüttung an die Anleger beträgt CHF 3.40 pro Anteil. Ein starker Anstieg im Vergleich zum letzten Geschäftsjahr (CHF 3.12). Um die langfristige nachhaltige Vermietung der Liegenschaften und die entsprechenden Mietpreis-steigerungen sicherzustellen, wird das Renovations-programm auch im Geschäftsjahr 2014/15 weitergeführt. Konkret sind Grossrenovationen an vier Liegenschaften vorgesehen. Das durchschnittliche Mietzinssteigerungspotential pro Liegenschaft beträgt gemäss unseren Schätzungsexperten rund 35.-/m2 pro Jahr. In Bezug auf das Fondswachstum sind neben dem Kauf von Bestandesliegenschaften und den Gesamt-renovationen auch Neubauprojekte und Stockwerkerhöhungen auf bestehenden Liegenschaften vorgesehen. Mit den laufenden Neubauprojekten in Echandens/VD und Erlenmatt/BS verfügt der Fonds auch für die Zukunft über ein attraktives Entwicklungspotential.

6 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

DER SCHWEIZER MIETERMARKT Eine Immobilienblase blieb, entgegen vieler Prognosen, aus, und auch grosse Skeptiker haben ihre düsteren Prognosen teilweise revidiert oder gar zurückgenommen. Nichtsdestotrotz hat der Immobilienmarkt in der Schweiz einige Hürden zu nehmen und je nach Region und Sektor sind kleine Korrekturen nicht unwahrscheinlich. Das politische und regulatorische Umfeld, z.B. mit dem Abstimmungsresultat der Einwanderungsinitiative oder der Badran-Initiative, welche die Verschärfung der „Lex Koller“ zum Zwecke hat, sowie unter anderem das nach wie vor enorm günstige Zinsumfeld, haben Einfluss auf die Immobilien und den Mietermarkt. Die Annahme der Einwanderungsinitiative vom 9. Februar 2014 wird die Übernachfrage nach Wohnungen normalisieren. Dies kann zu einer Preisstagnation oder gar zu einem leichten Preisdruck führen. Unabhängig davon bleibt der Sektor „Wohnen“ weiterhin attraktiv - speziell das Wohnsegment im tiefen bis mittleren Mietpreisniveau. Die Strategie des Patrimonium Swiss Real Estate Fund wird wegen erhöhter Nachfrage eher von dieser Situation profitieren. Ein Preisrückgang in diesem Segment ist daher eher unwahrscheinlich. Der Arbeitsmarkt in der Schweiz wird weiterhin ausländische Arbeitskräfte anziehen, dies jedoch in geringerem Umfang. Die prognostizierte Zunahme der Bevölkerung für das Jahr 2014 beträgt 0,68%*, leicht unter der Prognose vom Jahr 2013, welche von einer Zunahme von 0.74%* ausging. Die Migration wird sich weiterhin auf die Arbeitsmarktregionen Zürich, Basel, Lausanne und Genf konzentrieren. Der ausländische Bevölkerungsanteil in der Schweiz wuchs von 1'825'060 Personen im Dezember 2012 auf 1'886'630 Personen im Dezember 2013**. Dies entspricht einem Wachstum von 61'570 Personen oder einer prozentualen Zunahme von 3.37%**. Die natürliche Bevölkerungsbewegung durch Geburten und Todesfällen bleibt relativ stabil. Jedoch konnte im Jahr 2013 gegenüber dem Vorjahr ein leichter Anstieg an Todesfällen beobachtet werden. Die nach wie vor hohe Bautätigkeit rund um die Wohnimmobilien werden dafür sorgen, den trockenen Wohnmarkt zu entlasten und dazu führen, eine akzeptable Leerstandsquote für einen gesunden Markt zu erzielen. Mehr als 45‘000*** neue Wohnungen wurden jährlich in den vergangenen zwei Jahren gebaut. Aufgrund der stark gestiegenen Baugenehmigungen wird angenommen, dass diese Werte im 2014 wieder überschritten werden. Trotz den neu auf dem Markt gekommenen Wohnungen blieb die Leerstandsquote im Jahr 2013 sehr tief, was ein einwandfreies Funktionieren des Mietermarktes verhinderte. Die Leerstandsquote in der Schweiz betrug Ende 2013 0.96%*. Deutliche regionale Unterschiede sind dabei zu beobachten. So sind zum Beispiel die Leerstandsquoten im Kanton Genf mit 0.36%*, im Kanton Waadt mit 0.61%* und im Kanton Basel-Stadt mit 0.33%*, sehr tief. Demgegenüber betrug die Leerstandsquote im Kanton Solothurn 1.87%*. *Quelle: Bundesamt für Statistik **Quelle: Bundesamt für Migration ***Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen BWO

MIETZINSNIVEAU Für das kommende Jahr werden die Mietsteigerungen niedriger als in früheren Jahren ausfallen, jedoch werden sie immer noch positiv bleiben. Gemäss Wüest & Partner werden sich die Mieten mit +1.4% positiv entwickeln, jedoch mit einer langsameren Wachstumsrate. Im Jahr 2013 wurde im Durchschnitt eine Erhöhung von 3.2% im Schweizer Markt erzielt. Bei der Mietpreisentwicklung bestehen gemäss dem Mietpreisindex von Homegate regionale Unterschiede. Nur die Mieten in den Kantonen Zürich, Tessin, Waadt und Genf verzeichneten einen höheren Anstieg als der Schweizer Durchschnitt von 2.39%. In der Genferseeregion (Kantone Waadt und Genf) stiegen die Mieten im Jahr 2013 um 3.99%, nachdem sie im vorangegangenen Jahr gesunken waren. Das Wachstum für Wohnungen für kleinere Haushalte sollte höher ausfallen. Die Mieteinnahmen des Patrimonium Swiss Real Estate Fund stiegen im Berichtsjahr 2013/14 auf CHF 31‘831‘331. Diese sehr positive Entwicklung wurde unter anderem durch den Kauf der Liegenschaft an der Rue des Finettes 36 in Martigny/VS und durch die Mietzinserhöhungen nach erfolgten Renovationen in den Liegenschaften Préfaully 48-56 in Renens/VD, Mallieu 13 in Pully/VD und Billens 9-9A in Romont/FR erreicht. Hinzu kamen die Massnahmen zur weiteren Steigerung der Mieteinnahmen und die vollständige Vermietung der Wohnungen der Liegenschaft in Oron-la-Ville/VD.

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 7

IMMOBILIENPORTFOLIO Das Portfolio des Patrimonium Swiss Real Estate Fund besteht per 31. März 2014 aus 45 Wohnliegenschaften und 4 Liegenschaften im Stockwerkeigentum (mit Basis Verkehrswert: 86%), 7 gemischt genutzten Liegenschaften (6%), 4 Geschäftsliegenschaften (4%) sowie 2 angefangene Bauten (5%) mit einem Gesamtwert von CHF 567‘467‘300. Die Liegenschaften (Basis: Verkehrswert) befinden sich zu 41.3% im Kanton Genf, zu 39.2% im Kanton Waadt und zu 7.2% im Kanton Freiburg. Die weiteren Liegenschaften sind in den Kantonen Basel Stadt und Basel Landschaft (6.7%), Solothurn (2.0%), Wallis (2.1%) und Bern (1.5%). Mit dem Verkauf der Liegenschaften an der Rue de Biaufond 18 und an der Rue de l’Eclair 8-8a-8b in La Chaux-de-Fonds/NE per 2. September 2013 und dem Zukauf der Liegenschaft an der Rue des Finettes 36 in Martigny/VS, blieb die Anzahl der Wohnungen im Portfolio unverändert. Damit umfasst das Portfolio per 31. März 2014 insgesamt 2047 Wohnungen, 25 Büros, 40 Verkaufsläden, 5 Kinos und Restaurants, 75 Lagerflächen und 2017 Parkplätze. Des Weiteren erfolgten gegen Ende des Geschäftsjahres die Baustarts der beiden Neubauprojekte Echandens/VD mit 165 Wohnungen und Erlenmatt/BS mit 126 Wohnungen.

8 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

LEERSTANDSQUOTE Die Leerstandsquote im Patrimonium Swiss Real Estate Fund für Wohnungen beträgt per 31. März 2014 1.56% gegenüber 1.41% im Vorjahr. Der renovationsbedingte Leerstand ist in der Leerstandsquote nicht enthalten (1.37%). Die leicht negative Entwicklung ist grossenteils auf die schwierige Vermietung der Liegenschaften an der Karl-Mathystrasse in Grenchen/SO zurückzuführen. Per Ende Geschäftsjahr waren 13 von 79 Wohnungen im Kanton Solothurn nicht vermietet. Es ist geplant, die Liegenschaft in Dulliken/SO zu veräussern. In den Kantonen Waadt, Genf und Bern liegt die Leerstandsquote praktisch bei null. Wegen der erst kürzlich abgeschlossenen Instandsetzungsarbeiten der Liegenschaft an der Route de Billens 9-9A in Romont/FR, stehen 2 von 9 Wohnungen leer, was die Leerstandsquote im Kanton Freiburg erklärt. Im Kanton Basel sind 3 Wohnungen an der Efringerstrasse 2 vakant. Diese Studios haben einen hohen Mieterwechsel.

RENOVATIONEN Die Strategie der systematischen Gesamtrenovation der Liegenschaften wird weitergeführt. Damit werden die Qualität und der Standard der Wohnungen verbessert, was sich positiv auf die Entwicklung der Mieten und der Marktwerte der Liegenschaften auswirkt. Mehrere Liegenschaften werden im Moment vollständig renoviert. Kurz vor Renovationsabschluss stehen die Liegenschaften am Chemin du Liseron 3-5 in Crissier/VD, an der Route de Corbaroche 24 in Marly/FR und an der Rue de la Golette 2-18 in Meyrin/GE. Die Gesamtrenovation der Liegenschaft am Chemin de Pautex 2-4 in Aigle/VD hat im September 2013 begonnen. Die Innen- und Aussenrenovation der Liegenschaft an der Route de Billens 9-9A in Romont/FR ist abgeschlossen und alle Wohnungen sind vermietet. Zudem sind im kommenden Geschäftsjahr auch Gesamtrenovationen (Küche, Bad, Leitungen) an insgesamt 81 Wohnungen in den Liegenschaften an der Route du Chablais 39 in Prilly/VD, am Chemin de Castelver 2-4 in Veyrier/GE und an der Rue Hugo-de-Senger 7 in Genf vorgesehen. Gemeinsam mit einem Kinobetreiber wird bei der Liegenschaft an der Rue des Moulins 30 in Yverdon/VD an einem Nutzungskonzept gearbeitet, welches die Wiedervermietung der kommerziellen Flächen als Restaurant und Kino anstrebt. Es ist geplant, die Renovationsarbeiten bis Ende des Geschäftsjahres 2015 abzuschliessen. Im Rahmen der Instandhaltung der Liegenschaften sind über die nächsten drei Jahre auch die Renovation aller Dächer bei den Liegenschaften in Les Avanchets in Genf vorgesehen.

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 9

AUFSTOCKUNGEN Im Rahmen der Optimierung sind weitere Aufstockungen von Liegenschaften im Kanton Genf geplant. Derzeit wird eine Studie für die Aufstockung der Liegenschaften an der Avenue de Vaudagne 33 in Meyrin/GE und an der Rue de la Prulay 43 a/b in Meyrin/GE erarbeitet. Für die Liegenschaft an der Rue de la Prulay 43 a/b ist geplant, das Baugesuch in diesem Jahr einzureichen. Das Gesuch wird eine Aufstockung um zwei Stockwerke mit einer Erweiterung um 12 neue Wohnungen in der Grösse von 2.5 und 3.5 Zimmern und einer zusätzlichen Wohnfläche von insgesamt 716 m

2 beinhalten. Zudem soll die Liegenschaft vor der

Aufstockung renoviert werden. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund CHF 5 Mio.

NEUBAUPROJEKTE Das Neubauprojekt im Minergie-Standard am Chemin des Jordils in Echandens/VD wurde in Zusammenarbeit mit Losinger Marazzi optimiert um eine bessere Rentabilität zu erreichen. Das Projekt umfasst zwei Wohnliegenschaften mit je 15 Wohnungen, ein Studentenwohnheim mit 123 Studios und eine Liegenschaft mit 12 Wohngemeinschaften welche 54 Studentenzimmer bieten. Für die beiden Studenten-wohnheime wurde bereits ein Mietvertrag mit der „Fondation maison pour étudiants–Lausanne“ (FMEL) unterschrieben. Es ist geplant, das Studentenwohnheim bereits im Februar 2015 an den Mieter zu übergeben. Das Bauende für die Wohnliegenschaften ist im August 2015 vorgesehen. Die erwartete Bruttorendite der Überbauung mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 38 Mio. beträgt 5.9%. Im Juni 2013 hat der Fonds eines der ersten 2000 Watt Projekte der Schweiz im Quartier Erlenmatt in Basel/BS erworben. Dieser Neubau wird mit Losinger Marazzi als Totalunternehmer realisiert. Das im Minergie-Standard geplante Projekt umfasst 126 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen sowie 4 Büroflächen. Der Spatenstich war im Oktober 2013. Ende 2015 soll das Bauprojekt abgeschlossen werden. Die erwartete Bruttorendite der Überbauung mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 47 Mio. beträgt 5.3%.

10 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

VERMÖGENSRECHNUNG PER 31.MÄRZ 2014 Per 31. März 2014 betragen die Gestehungskosten der Grundstücke CHF 515‘177‘219 und der Verkehrswert CHF 567‘467‘300. Der Liquidationssteuerbetrag, sprich Steuern, die bei einer allfälligen Liquidation der Immobilien auf den Verkaufserträgen anfallen, wurde von PWC auf CHF 10‘274‘585 berechnet. Nach Abzug dieser Steuern beträgt das Nettofondsvermögen CHF 364‘811‘533. Unter dem Mandat der Fondsleitung und gemäss Kollektivanlagegesetz (KAG) wurden die Verkehrswerte der Immobilien basierend auf der Discounted Cash Flow (DCF) Methode von Wüest & Partner berechnet. Der Verkehrswert der Grundstücke am Ende der Rechnungsperiode beträgt CHF 567‘467‘300. Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt im Durchschnitt 4.25% (4.35% im Vorjahr) des Nettoeinkommens nach Abzug der langfristigen Sanierungsinvestitionen. Die Gesamtinvestitionssumme der verschiedenen Renovationen (Fassaden, Dach, Aufzug, Fenster, Bäder und Küchen) und Bauprojekte betrug im Berichtsjahr CHF 16‘890‘561. Diese wertvermehrenden Investitionen haben auch dazu beigetragen, den Wert der Grundstücke von CHF 526‘688‘400 um CHF 40‘778‘900 auf CHF 567‘467‘300 zu steigern. Die Finanzierung durch Fremdkapital beläuft sich per 31. März 2014 auf CHF 188‘753‘954. Dies entspricht einem Verschuldungsgrad von 33.26%. Dieser Kreditbetrag ist zu 54% mittelfristig mit Laufzeiten von 3, 4 und 10 Jahren sowie zu 46% kurzfristig variabel angelegt. Die bis im Jahr 2018 mittelfristig abgeschlossenen Hypotheken über CHF 59‘721‘000 und CHF 21‘025‘000 tragen gegenüber der aktuellen Zinssituation mit 3.50% und 3.40% relativ hohe Zinssätze. Es verbleibt eine Festhypothek über CHF 21'725'000 mit Zinssatz 2.83% welche bis ins Jahr 2023 läuft.

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 11

ERFOLGSRECHNUNG PER 31.MÄRZ 2014 Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund hat das Geschäftsjahr 2013/2014 am 31. März 2014 mit einem Nettogewinn von CHF 10‘594‘785 nach Steuern abgeschlossen. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich im Geschäftsjahr 2013/14 auf CHF 31‘831‘331, was einer Erhöhung von 2.23% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Steigerung ist auf Mietzinserhöhungen nach vollendeten Renovationsarbeiten und Mieterwechseln sowie der Indexierung der Mietverträge zurückzuführen. Die Gesamteinnahmen für die Rechnungsperiode vom 1. April 2013 bis 31. März 2014 betragen CHF 32‘477‘279, wovon CHF 31‘831‘331 auf Mietzinseinnahmen, CHF 6‘694 auf Erträge aus Bankguthaben und CHF 639‘255 auf übrigen Erträgen zurückzuführen sind. Die Mindereinnahmen aufgrund

von leerstehenden Wohnungen und nicht eintreibbaren Mietzinsen beliefen sich auf 4.07% (Mietzins-ausfallquote) der Soll-Mietzinseinnahmen. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 4‘060‘365 oder 12.76% der Mieteinnahmen aufgewendet (Vorjahr 15.60%) sowie CHF 2‘692‘395 (8.46%) für Hauswarte, Wasser, Energie und Versicherungsverträge (Vorjahr 8.95%). Die vertraglich geregelte Vergütung der Bruttomietzinseinnahmen für die Liegenschafts-verwalter beläuft sich auf CHF 1‘445‘357 (Vorjahr CHF 1‘500‘226). Der Anteil der betrieblichen Aufwendungen des Fonds (TER) beträgt 0.90% (Vorjahr 0.90%). Der Fonds zahlte in der Berichtsperiode auf dem Ertrag und dem Vermögen Steuern in der Höhe von CHF 6‘124‘124. In der Schweiz steuerpflichtige Anleger zahlen auf dem Besitz von Fondsanteilen aus direktem Grundbesitz keine Vermögenssteuer.

12 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

AUSBLICK Mittelfristig soll das Portfoliovolumen auf eine Zielgrösse von CHF 750 Millionen bis CHF 1 Milliarde aufgebaut werden, ohne dabei aber die bewährten und strikten Anlagekriterien aus den Augen zu verlieren. Das Portfolio wird weiterhin eine klare Fokussierung auf Wohnimmobilien haben. Zurzeit werden über 90% der Gesamtmietflächen der Wohnnutzung zugeordnet (Parkplätze ausgeschlossen). Die aktuellen Bauprojekte in Echandens/VD und Erlenmatt in Basel/BS sowie die Pläne zur Aufstockung von bestehenden Liegenschaften sind ein wichtiger Schritt in dieser Wachstumsstrategie. Ergänzt werden diese Neubau- und Aufstockungsprojekte durch die konsequente Weiterführung unseres Renovations-programmes. Im Bereich Nachhaltigkeit setzt der Fonds auch auf erneuerbare Energien und profitiert von den staatlichen Subventionsprogrammen im Bereich Solarstrom. Die vertraglich gesicherte Einspeisevergütung für 10 Liegenschaften für Solarpanels mit Swissgrid wird konsequent umgesetzt. Im September 2013 wurden die ersten der 10 Liegenschaften mit Solarpanels ausgerüstet. Zusätzliche Standorte werden evaluiert. Diese Massnahme hat neben den ökologischen Aspekten den positiven Effekt einer attraktiven Zusatzrendite. Im Hinblick auf eine permanente Optimierung des bestehenden Portfolios werden neben Akquisitions-möglichkeiten auch Verkäufe von Liegenschaften geprüft. Anfangs des neuen Geschäftsjahres konnte der Verkauf der Liegenschaft in Dulliken/SO, bei welchem ein Verkaufserlös erzielt werden konnte, der signifikant über den Gestehungskosten lag, realisiert werden, und zum anderen wurde der Erwerb einer Liegenschaft in Grand-Lancy in Genf mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von CHF 21 Mio. und einer Bruttorendite von 6.17% vollzogen. Um den Ausbau und das angestrebte, nachhaltige Wachstum des Portfolios sicherzustellen, ist eine Kapitalerhöhung auf Ende Juni / Anfang Juli 2014 in der Grössenordnung von CHF 65 Mio. in Planung. Mittelfristig wird eine Verschuldungsquote von 20-25% angestrebt.

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 13

AUSSCHÜTTUNG UND RENDITE Für das Geschäftsjahr per 31. März 2014 werden CHF 10‘376‘967 oder CHF 3.40 pro Anteil ausbezahlt (Coupon 8). Dieser Betrag stammt aus den Mietzinseinnahmen und ist verrechnungssteuerbefreit. Die Ausschüttungsquote beträgt 97.94%. Der Nettoinventarwert pro Anteil entwickelte sich positiv von CHF 113.76 nach Ausschüttung im 2013 auf CHF 119.53 am Ende der Rechnungsperiode. Dies ergibt eine Anlagerendite von 5.07% für die Rechnungsperiode.

RELEVANTE STEUERLICHE VORSCHRIFTEN Gemäss Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer und dem Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden werden die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz auf der Stufe des Fonds besteuert. Dabei profitiert der Fonds von reduzierten Steuersätzen von durchschnittlich 11% bis 21% für die Gewinnsteuer. Für in der Schweiz steuerpflichtige Anleger sind die Ausschüttungen aus direktem Immobilienbesitz sowie der Kapitalbesitz von Anteilen steuerfrei, d.h. es werden weder Einkommens- noch Vermögenssteuern erhoben. Ausländische Anleger aus Ländern, welche ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz eingegangen sind, können die Verrechnungssteuer zurückfordern. Es bleiben jegliche Änderungen dieser Ausführungen über die steuerlichen Aspekte vorbehalten. Die vorhin beschriebenen steuerlichen Vorschriften basieren auf den bisher bekannten juristischen und praktischen Anwendungen. Jede Änderung der Gesetzgebung, Rechtsprechung und Praxis der Steuerbehörden bleibt ausdrücklich vorbehalten.

14 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

PORTFOLIOÜBERSICHT

WAADT

LAUSANNE Lausanne Lausanne Lausanne

Adresse Morges 33 Adresse Martinet 14-18 Adresse Vermont 24 Adresse Couchant 25

Gestehungskosten 3'787’653 Gestehungskosten 11'302’718 Gestehungskosten 5'641’114 Gestehungskosten 2'445’392

Verkehrswert 4'161’000 Verkehrswert 13'320’000 Verkehrswert 6'840’000 Verkehrswert 2'750’000

Soll-Mietertrag 268’410 Soll-Mietertrag 769’328 Soll-Mietertrag 378’894 Soll-Mietertrag 159’288

Wohnungen 5 Wohnungen 46 Wohnungen 31 Wohnungen 12

Andere Flächen 2 Andere Flächen 0 Andere Flächen 1 Andere Flächen 0

Lausanne Lausanne PRILLY Prilly

Adresse Oron 11 Adresse Chissiez 7 Adresse Chablais 27-29 Adresse Chablais 35

Gestehungskosten 5'526’758 Gestehungskosten 2'563’960 Gestehungskosten 6'041’778 Gestehungskosten 3'103’768

Verkehrswert 6'671’000 Verkehrswert 3'041’000 Verkehrswert 6'573’000 Verkehrswert 3'422’000

Soll-Mietertrag 399’594 Soll-Mietertrag 169’788 Soll-Mietertrag 412’039 Soll-Mietertrag 239’556

Wohnungen 26 Wohnungen 13 Wohnungen 21 Wohnungen 8

Andere Flächen 1 Andere Flächen 0 Andere Flächen 3 Andere Flächen 3

Prilly RENENS Renens Renens

Adresse Chablais 39 Adresse Préfaully 48-56 Adresse Lac 25 b/c/d/e Adresse Industrie 11

Gestehungskosten 1'968’403 Gestehungskosten 20'602’114 Gestehungskosten 13'603’691 Gestehungskosten 9'490’692

Verkehrswert 2'137’000 Verkehrswert 21'500’000 Verkehrswert 15'600’000 Verkehrswert 11'320’000

Soll-Mietertrag 138’036 Soll-Mietertrag 1'306’668 Soll-Mietertrag 968’602 Soll-Mietertrag 708’167

Wohnungen 8 Wohnungen 91 Wohnungen 64 Wohnungen 56

Andere Flächen 3 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 15

CHAVANNES/RENENS BUSSIGNY ECUBLENS CRISSIER

Adresse Blancherie 32 Adresse Industrie 43 Adresse Neuve 1 Adresse Liseron 3-5

Gestehungskosten 3'484’520 Gestehungskosten 5'952’787 Gestehungskosten 5'568’920 Gestehungskosten 9'390’419

Verkehrswert 4'069’000 Verkehrswert 6'530’000 Verkehrswert 6'273’000 Verkehrswert 9'251’000

Soll-Mietertrag 237’022 Soll-Mietertrag 410’350 Soll-Mietertrag 380’030 Soll-Mietertrag 576’320

Wohnungen 14 Wohnungen 35 Wohnungen 24 Wohnungen 46

Andere Flächen 2 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

PULLY VEVEY LA TOUR-DE-PEILZ YVERDON

Adresse Mallieu 13 Adresse Conseil 19-21 Adresse Alpes 71-73 Adresse Moulins 30

Gestehungskosten 7'015’360 Gestehungskosten 7'118’092 Gestehungskosten 2'165’444 Gestehungskosten 2'514’782

Verkehrswert 8'126’000 Verkehrswert 8'171’000 Verkehrswert 2'334’000 Verkehrswert 2'184’000

Soll-Mietertrag 426’122 Soll-Mietertrag 530’577 Soll-Mietertrag 144’674 Soll-Mietertrag 216’156

Wohnungen 32 Wohnungen 35 Wohnungen 12 Wohnungen 6

Andere Flächen 0 Andere Flächen 4 Andere Flächen 1 Andere Flächen 3

Yverdon Yverdon Yverdon ORBE

Adresse Moulins 109-113 Adresse Guimps 44-46 Adresse Remparts 11 Adresse Davall 15

Gestehungskosten 6'463’631 Gestehungskosten 4'149’312 Gestehungskosten 2'308’670 Gestehungskosten 877’742

Verkehrswert 6'886’000 Verkehrswert 4'908’000 Verkehrswert 2'535’000 Verkehrswert 991’300

Soll-Mietertrag 461’086 Soll-Mietertrag 347’166 Soll-Mietertrag 200’369 Soll-Mietertrag 61’728

Wohnungen 30 Wohnungen 34 Wohnungen 5 Wohnungen 4

Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 8 Andere Flächen 1

16 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

CORCELLES/PAYERNE LUCENS AIGLE ORON-LA-VILLE

Adresse Cherbuin 27 Adresse Bergères 2-16 Adresse Pautex 2-4 Adresse Lausanne 15-21

Gestehungskosten 3'087’255 Gestehungskosten 21'550’566 Gestehungskosten 6'087’260 Gestehungskosten 17'533’693

Verkehrswert 2'947’000 Verkehrswert 24'450’000 Verkehrswert 5'751’000 Verkehrswert 20'000’000

Soll-Mietertrag 191’127 Soll-Mietertrag 1'532’762 Soll-Mietertrag 372’376 Soll-Mietertrag 1'125’234

Wohnungen 12 Wohnungen 88 Wohnungen 36 Wohnungen 44

Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 5

MONTREUX

Adresse Rte de la Corsaz Adresse Finettes 36

Gestehungskosten 1'428’944 Gestehungskosten 11'727’348

Verkehrswert 1'427’000 Verkehrswert 11'790’000

Soll-Mietertrag 56’920 Soll-Mietertrag 654’187

Wohnungen 0 Wohnungen 65

Andere Flächen 40 Andere Flächen 0

GENF

LE LIGNON Le Lignon LES AVANCHETS Les Avanchets

Adresse Lignon 7 Adresse Lignon 31 Adresse G.-Lévrier 10-11 Adresse C.-du-Levant 1-4

Gestehungskosten 11‘413‘447 Gestehungskosten 4‘680‘409 Gestehungskosten 11‘882‘932 Gestehungskosten 19‘916‘007

Verkehrswert 13'010’000 Verkehrswert 5'161’000 Verkehrswert 13'600’000 Verkehrswert 22'100’000

Soll-Mietertrag 890’859 Soll-Mietertrag 326’226 Soll-Mietertrag 828’912 Soll-Mietertrag 1'329’011

Wohnungen 59 Wohnungen 23 Wohnungen 44 Wohnungen 72

Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

WALLIS

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 17

Les Avanchets Les Avanchets MEYRIN Meyrin

Adresse C.-du-Levant 15-22 Adresse F.-Durafour 11-16 Adresse Golettes 2-18 Adresse Vaudagne 33

Gestehungskosten 40‘928‘042 Gestehungskosten 39‘056‘301 Gestehungskosten 30'373’648 Gestehungskosten 13'324’339

Verkehrswert 43'610’000 Verkehrswert 42'180’000 Verkehrswert 36'580’000 Verkehrswert 15'690’000

Soll-Mietertrag 2’776’681 Soll-Mietertrag 2'516’805 Soll-Mietertrag 1'913’073 Soll-Mietertrag 954’675

Wohnungen 144 Wohnungen 147 Wohnungen 108 Wohnungen 43

Andere Flächen 1 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 2

Meyrin GENF VEYRIER PLAN-LES-OUATES

Adresse Prulay 43a/b Adresse Hugo-de-Senger 7 Adresse Castelver 2-4 Adresse Aulx 5

Gestehungskosten 8'128’559 Gestehungskosten 7'577’870 Gestehungskosten 13'905’644 Gestehungskosten 8'638’939

Verkehrswert 8'495’000 Verkehrswert 7'826’000 Verkehrswert 15'340’000 Verkehrswert 10'930’000

Soll-Mietertrag 531’413 Soll-Mietertrag 479’941 Soll-Mietertrag 938’846 Soll-Mietertrag 727’665

Wohnungen 36 Wohnungen 24 Wohnungen 49 Wohnungen 0

Andere Flächen 0 Andere Flächen 2 Andere Flächen 5 Andere Flächen 20

FREIBURG

FREIBURG Freiburg MARLY Marly

Adresse Jura 12-12a Adresse Sarine 4 Adresse Confin 12-18 Adresse Confin 21-23

Gestehungskosten 7'707’277 Gestehungskosten 1'559’039 Gestehungskosten 9'118’817 Gestehungskosten 4'061’439

Verkehrswert 7'633’000 Verkehrswert 1'592’000 Verkehrswert 10'290’000 Verkehrswert 4'296’000

Soll-Mietertrag 486’994 Soll-Mietertrag 103’774 Soll-Mietertrag 549’062 Soll-Mietertrag 271’248

Wohnungen 9 Wohnungen 8 Wohnungen 48 Wohnungen 18

Andere Flächen 7 Andere Flächen 1 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

18 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

Marly VILLARS-SUR-GLANE BULLE ROMONT

Adresse Corbaroche 24 Adresse Villars-Vert 32 Adresse St-Denis 66 Adresse Billens 9-9a

Gestehungskosten 2'449’358 Gestehungskosten 5'605’411 Gestehungskosten 3'874’521 Gestehungskosten 3'778’370

Verkehrswert 2'323’000 Verkehrswert 5'792’000 Verkehrswert 3'939’000 Verkehrswert 3'049’000

Soll-Mietertrag 139’694 Soll-Mietertrag 363’186 Soll-Mietertrag 240’682 Soll-Mietertrag 141’671

Wohnungen 12 Wohnungen 28 Wohnungen 21 Wohnungen 9

Andere Flächen 0 Andere Flächen 2 Andere Flächen 4 Andere Flächen 1

PONT-LA-VILLE

Adresse Village 50

Gestehungskosten 2'151’856

Verkehrswert 2'073’000

Soll-Mietertrag 138’728

Wohnungen 12

Andere Flächen 0

BERN

BUSSWIL KÖNIZ Köniz

Adresse Bütigenstr. 52-54 Adresse Mösliweg 32 Adresse Mösliweg 34

Gestehungskosten 3‘165‘472 Gestehungskosten 1‘680‘685 Gestehungskosten 2'092’611

Verkehrswert 3'522’000 Verkehrswert 2'167’000 Verkehrswert 2'650’000

Soll-Mietertrag 220’536 Soll-Mietertrag 124’258 Soll-Mietertrag 151’846

Wohnungen 20 Wohnungen 10 Wohnungen 10

Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 19

BASEL BASEL Basel PRATTELN

Adresse Efringerstrasse 2 Adresse Dornacherstr. 189 Adresse Mattenweg 6

Gestehungskosten 11‘550‘579 Gestehungskosten 2‘103‘753 Gestehungskosten 3‘151‘544

Verkehrswert 15'170’000 Verkehrswert 2'290’000 Verkehrswert 3'235’000

Soll-Mietertrag 911’670 Soll-Mietertrag 148’149 Soll-Mietertrag 127’895

Wohnungen 86 Wohnungen 11 Wohnungen 13

Andere Flächen 2 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

SOLOTHURN

GRENCHEN Grenchen DULLIKEN

Adresse K.-Mathystr. 18-18a Adresse K.-Mathystr. 48-48a Adresse Wolfackerstr. 1-3

Gestehungskosten 2‘631‘953 Gestehungskosten 1‘942‘044 Gestehungskosten 6‘403‘523

Verkehrswert 2'451’000 Verkehrswert 1'915’000 Verkehrswert 6‘780‘000

Soll-Mietertrag 179’316 Soll-Mietertrag 137’580 Soll-Mietertrag 426‘092

Wohnungen 16 Wohnungen 16 Wohnungen 48

Andere Flächen 0 Andere Flächen 0 Andere Flächen 0

NEUBAUPROJEKTE

ECHANDENS BASEL

Adresse Jordils Adresse Erlenmatt

Gestehungskosten 8'315’936 Gestehungskosten 17'504’109

Verkehrswert 8'316’000 Verkehrswert 17'504’000

Soll-Mietertrag - Soll-Mietertrag -

Wohnungen - Wohnungen -

Andere Flächen - Andere Flächen -

20 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

JAHRESRECHNUNG

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 21

WICHTIGES IN KÜRZE 31.03.2014 31.03.2013

ECKDATEN

Valorennummer 3499521 3499521

Ausgabe Fondsanteile - -

Rücknahme Fondsanteile - -

Anzahl Anteile im Umlauf 3'052’049 3‘052‘049

Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) 119.53 116.88

Ausschüttung nicht Vst.-pflichtig 3.40 3.12

Ausschüttung Vst.-pflichtig 0.00 0.00

Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 116.13 113.76

Schlusskurs 130.70 135.50

Höchster Kurs (Berichtsperiode) 137.00 135.50

Tiefster Kurs (Berichtsperiode) 123.10 118.70

Börsenkapitalisierung 398'902’804 413'552’640

Agio 9.34% 15.93%

VERMÖGENSRECHNUNG

Verkehrswert der Grundstücke 567'467’300 526'688’400

Buchwert der Grundstücke 515'177’219 482'766’468

Gesamtfondsvermögen 572'900’586 531'196’545

Fremdfinanzierungsquote

- in % der Anlagekosten 36.64% 32.74%

- in % der Verkehrswerte 33.26% 30.01%

Fremdkapitalquote 36.32% 32.84%

Nettofondsvermögen 364'811’533 356'732’455

RENDITE- UND PERFORMANCEANGABEN

Ausschüttungsrendite 2.60% 2.30%

Ausschüttungsquote 97.94% 99.88%

Eigenkapitalrendite (ROE) 5.26% 6.68%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4.21% 5.33%

Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) 20.77 17.36

Anlagerendite 5.07% 6.51%

Performance -1.23% 13.13%

Betriebsgewinnmarge (EBIT marge) 62.07% 59.74%

Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) 0.90% 0.90%

Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) 1.37% -

ERFOLGSRECHNUNG

Nettogewinn/- verlust 10'594’785 9'533’615

Realisierte Kapitalgewinne /-verluste 239’824 0

Mietzinseinnahmen 31'831’331 31'136’655

Mietzinsausfallrate 4.07% 4.21%

22 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

VERMÖGENSRECHNUNG PER 31.MÄRZ 2014 31.03.2014 31.03.2013

CHF CHF

VERMÖGEN

Banksichtguthaben 3'329’362 3'426’947

Grundstücke

- Wohnliegenschaften 450'568’300 429'123’400

- Stockwerkeigentum 34'668’000 37'857’000

- Geschäftsliegenschaften 22'174’000 21'712’000

- Gemischt genutzte Liegenschaften 34'237’000 33'117’000

- Bauland und angefangene Bauten 25'820’000 4'879’000

TOTAL GRUNDSTÜCKE 567'467’300 526'688’400

Sonstige Vermögenswerte 2'103’924 1'081’198

GESAMTFONDSVERMÖGEN 572'900’586 531'196’545

Hypothekarschulden -188'753’954 -158'036’000

Sonstige Verbindlichkeiten -9'060’515 -7'754’792

NETTOFONDSVERMÖGEN VOR GESCHÄTZTEN

LIQUIDATIONSSTEUERN 375'086’118 365'405’753

Geschätzte Liquidationssteuern -10'274’585 -8'673’298

NETTOFONDSVERMÖGEN 364'811’533 356'732’455

Anzahl Anteile im Umlauf 3'052’049 3'052’049

Inventarwert pro Anteil 119.53 116.88

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 23

ERFOLGSRECHNUNG PER 31.MÄRZ 2014 31.03.2014 31.03.2013

CHF CHF

ERTRÄGE

Erträge aus Bankguthaben 6’694 904

Mietzinseinnahmen 31'831’331 31'136’655

Sonstige Erträge 639’255 662’158

Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0

TOTAL ERTRÄGE 32'477’279 31'799’717

AUFWENDUNGEN

Hypothekarzinsen 4'061’216 3'856’088

Sonstige Passivzinsen 0 7’434

Unterhalt und Reparaturen 4'060’365 4'856’285

Liegenschaftenverwaltung

-Liegenschaftenaufwand 2'692’395 2‘785‘681

-Verwaltungsaufwand 0 0

Steuern und Abgaben 6'124’124 6'079’844

Schätzungs- und Revisionsaufwand 241’660 194’800

Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung/Depotbank 3‘146‘275 2‘855‘714

Reglementarische Vergütung an den Liegenschaftenverwalter 1‘445‘357 1‘500‘226

Sonstige Aufwendungen 111’102 130’030

Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0

TOTAL AUFWAND 21'882’495 22'266’102

NETTOGEWINN 10'594’785 9'533’615

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 239’824 0

REALISIERTER ERFOLG 10'834’608 9'533’615

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 8‘368‘149 14‘288‘790

GESAMTERFOLG 19'202’757 23'822’405

VERWENDUNG DES ERFOLGES

Nettoertrag des Rechnungsjahres 10'594’785 9'533’615

Vortrag des Vorjahres 18’017 6’795

Einkauf in Gewinnvortrag 0 0

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 10'612’802 9'540’410

Ausschüttung -10'376’967 -9'522’393

VORTRAG AUF NEUE RECHNUNG 235’835 18’017

24 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

ANTEILE IM UMLAUF/VERÄNDERUNG

NETTOINVENTARWERT/AUSSCHÜTTUNG 31.03.2014 31.03.2013

ANZAHL ANTEILE IM UMLAUF

Stand zu Beginn des Rechnungsjahres 3‘052‘049 3'052’049

Ausgegebene Anteile 0 0

Zurückgenommene Anteile 0 0

Stand am Ende der Berichtsperiode 3‘052‘049 3‘052‘049

VERÄNDERUNG NETTOINVENTARWERT

Inventarwert pro Anteil 119.53 116.88

Ausschüttung 3.40 3.12

Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 116.13 113.76

AUSSCHÜTTUNG

Ausschüttungsbetrag nicht Vst.-pflichtig (Coupon 8) 3.40 3.12

Ausschüttungsbetrag Vst.-pflichtig 0.00 0.00

Ausschüttungsbetrag brutto 3.40 3.12

Abzüglich 35% Verrechnungssteuer 0.00 0.00

Total Ausschüttung 3.40 3.12

VERÄNDERUNG NETTOFONDSVERMÖGEN

Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode 356‘732‘455 344‘129‘240

Ausschüttung -9'522’393 -9'186’667

Saldo aus Anteilverkehr 0 0

Gesamterfolg 19'202’757 23'822’405

Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 0

Veränderung der Liquidationssteuer -1'601’287 -2‘032‘522

NETTOFONDSVERMÖGEN AM ENDE DER BERICHTSPERIODE 364‘811‘533 356‘732‘455

ANGABEN FRÜHERER JAHRE NETTOFONDSVERMÖGEN INVENTARWERT PRO ANTEIL

31.03.2014 364'811’533 119.53

31.03.2013 356'732’455 116.88

31.03.2012 344'129’240 112.75

31.03.2011 334'859’554 109.72

31.03.2010 327'252’209 107.22

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 25

ANKÄUFE PER 31.MÄRZ 2014

Im Berichtsjahr wurden ein Bauland/Bauprojekt und eine Wohnliegenschaft gekauft.

ORT ADRESSE KANTON ERWERBSDATUM KAUFSPREIS*

Martigny Rue des Finettes 36 Wallis 28.05.2013 11‘727‘348.00

Basel Erlenmatt Basel-Stadt 14.06.2013 12‘249‘006.12

*inkl. Kaufnebenkosten

VERKÄUFE PER 31.MÄRZ 2014

Im Berichtsjahr wurden zwei Wohnliegenschaften verkauft.

ORT ADRESSE KANTON VERKAUFSDATUM VERKAUFSPREIS*

La Chaux-de-Fonds Biaufond 18 Neuenburg 01.09.2013 3‘933‘000.00

La Chaux-de-Fonds Eclair 8-8a-8b Neuenburg 01.09.2013 4‘742‘000.00

*abzgl. geschätzte Grundstückgewinnsteuern und Verkaufsnebenkosten

IMMOBILIENSTRUKTUR PER 31.MÄRZ 2014

CHF GESTEHUNGSKOSTEN VERKEHRSWERT VERSICHERUNGSWERT

Wohnliegenschaften 436'942’365 485'236’300 432'452’500

Geschäftsliegenschaften 20'289'942 22'174'000 22'567'000

Gemischt genutzten Liegenschaften 32'124'867 34'237'000 32'314'000

Bauland und angefangene Bauten 25'820'045 25'820'000 0.00

TOTAL 515'177'219 567'467'300 487'333'500

% GESTEHUNGSKOSTEN VERKEHRSWERT VERSICHERUNGSWERT

Wohnliegenschaften 84.81% 85.51% 88.74%

Geschäftsliegenschaften 3.94% 3.91% 4.63%

Gemischt genutzten Liegenschaften 6.24% 6.03% 6.63%

Bauland und angefangene Bauten 5.01% 4.55% 0.00%

TOTAL 100% 100% 100%

26 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

GESCHÄFTE ZWISCHEN FONDS UND DEM FONDS NAHESTEHENDEN PERSONEN Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten von nahestehenden Personen stattgefunden hat. (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFAMA vom 2. April 2008).

HAUPTMIETER Per 31. März 2014 hat kein Mieter der Liegenschaften des Fonds die Grenze von 5% überschritten.

HYPOTHEKEN

KREDITART VON BIS BETRAG IN CHF ZINSSATZ

Festhypothek Juli 08 Juni 18 59'721’000 3.50%

Festhypothek Juli 08 Mai 17 21'025’000 3.40%

Festhypothek Juli 13 Juni 23 21'175’000 2.83%

Libor Hypothek 86'832’954 0.75%

TOTAL 188'753’954 2.15%

IM GESCHÄFTSJAHR ZURÜCKBEZAHLTE HYPOTHEKEN

Es wurden keine Hypotheken zurückbezahlt.

IM GESCHÄFTSJAHR AUFGENOMMENE HYPOTHEKEN

Die bestehende LIBOR-Hypothek wurde um CHF 30‘717‘954 auf CHF 86‘832‘954 aufgestockt.

GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG UND BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTES

Der Nettoinventarwert ergibt sich aus dem Verkehrswert des Vermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um bei Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern und Abgaben, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Der Nettoinventarwert wird jeweils bei Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie am Ende des Rechnungsjahres aufgrund des neu berechneten Verkehrswertes neu berechnet. Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen nach dem Komma gerundet.

EMISSION Zwischen dem 1. April 2013 und dem 31. März 2014 hat keine Neuemission von Anteilen des Patrimonium Swiss Real Estate Fund stattgefunden.

RÜCKNAHMEN Es wurden keine Anteile gekündigt.

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 27

ERLÄUTERUNG ZUM GEPRÜFTEN JAHRESBERICHT PER 31.MÄRZ 2014 Der Jahresbericht des Patrimonium Swiss Real Estate Fund umfasst die Periode vom 1. April 2013 bis zum 31. März 2014. VERGÜTUNG

ENTSCHÄDIGUNGEN UND KOSTEN MAXIMAL EFFEKTIV

Für die Leitung und Verwaltung §19 Ziff.1 1.05%

des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens

0.57%

Erstellung von Bauten und umfassenden Renovationen

§19 Ziff.2 3% der Baukosten 2.70%

Entschädigung bei Kauf und Verkauf §19 Ziff.3 2% 1.24%

Entschädigung für Liegenschaftsverwaltung §19 Ziff.4 5%

der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen

4.5%

BEWERTUNGSMETHODE Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die Verkehrswerte per 31.03.2014 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) von Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Der durchschnittliche Diskontierungsfaktor beträgt für das abgeschlossene Geschäftsjahr 4.25%

ANGELEGENHEIT VON BESONDERER WIRT-

SCHAFTLICHER UND RECHTLICHER BEDEUTUNG

Die Fondsleitung des Patrimonium Swiss Real Estate Fund bei vorgenanntem Anlagefonds schweizerischen Rechts eine Fondsvertragsänderung vorgenommen.

Die betroffenen Anleger des Anlagefonds wurden mittels einmaliger Publikation auf die Änderungen und auf die damit verbundene Einsprachefrist aufmerksam gemacht. Es wurde insbesondere folgende Änderung vorgenommen.

Wechsel der Depotbank:

Per 02.12.2013 wurde die Bank Julius Bär & Co. AG durch die Banque Cantonale Vaudoise als Depotbank des Patrimonium Swiss Real Estate Fund abgelöst.

INFORMATIONEN ÜBER DRITTE AKKREDITIERTE SCHÄTZUNGSEXPERTEN

Andreas Amman, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Christoph Zaborowski, Dr. oec. Publ., Volkswirt, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich

DELEGATION VON ANLAGEENTSCHEIDEN UND

LIEGENSCHAFTSVERWALTUNG

Die Fondsleitung hat Patrimonium Property Advisors AG, mit Sitz in Baar, als Anlage-, Liegenschafts- und Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Käufe, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftsbuchhaltung delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regeln ein Fonds- und ein Immobilienmanagementvertrag.

DELEGATION WEITERER TEILAUFGABEN

Der RBC Investor Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wurden Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert. Die Liegenschaftsbuchhaltung wurde von der Patrimonium Property Advisors AG an die Régie du Rhône, mit Sitz in Genf, delegiert, die Liegenschaftsbewirtschaftung an verschiedene Anbieter.

28 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

VERWALTUNG UND ORGANE

FONDSLEITUNG

Swiss & Global Asset Management AG

Hardstrasse 201

8005 Zürich

VERWALTUNGSRAT DER FONDSLEITUNG GESCHÄFTSLEITUNG DER FONDSLEITUNG

Roman Aschwanden, Präsident des Verwaltungsrates Rolf Aeberhard, Geschäftsführer, vormals

vormals Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied der Geschäftsleitung

Head of Portfolio and Product Management Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer

GAM (Schweiz) AG, Zürich Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung

Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung

Martin Jufer, Mitglied des Verwaltungsrates, Dirk Spiegel, Mitglied der Geschäftsleitung

vormals Präsident des Verwaltungsrates Thomas van Ditzhuyzen, Mitglied der Geschäftsleitung

Head of Operations Scilla Huang Sun, bis 27.06.2013 Mitglied der

Swiss & Global Asset Management Geschäftsleitung

Michele Porro, Mitglied des Verwaltungsrates

Head Sales and Distribution

Swiss & Global Asset Management

Andrew Hanges, Mitglied des Verwaltungsrates

Head of Operations

GAM (UK) Ltd., London

Stefan Angele, bis 28.02.2013 Mitglied des Verwaltungsrates

Head Investment Management

Swiss & Global Asset Management

DEPOTBANK

bis 01.12.2013

Bank Julius Baer & Co. AG

Bahnhofstrasse 36

8001 Zürich

ab 02.12.2013

Banque Cantonale Vaudoise

Place Saint-François 14

1001 Lausanne

PRÜFGESELLSCHAFT

KPMG AG

Badernerstrasse 172

8026 Zürich

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 29

INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE

ORT ADRESSE ERWERBS-

DATUM

GESTEHUNGS-

KOSTEN

31.03.2014

VERKEHRSWERT

31.03.2014

BRUTTOERTRÄGE MIETZINS-

AUSFÄLLE

WOHNLIEGENSCHAFTEN IN CHF IN CHF IN CHF IN %

Aigle Chemin de Pautex 2-4 VD 10.01.08 6'087'260.30 5'751'000.00 343'206.75 7.8%

Basel Efringerstrasse 2 BS 21.01.08 11'550'579.04 15'170'000.00 854'821.00 5.7%

Basel Dornachstrasse 189 BS 21.01.08 2'103'752.55 2'290'000.00 143'024.60 0.0%

Bulle Rue St-Denis 66 FR 18.03.08 3'874'520.63 3'939'000.00 224'421.95 6.5%

Bussigny-près-Lausanne Rue de l'Industrie 43 VD 06.05.08 5'952'786.70 6'530'000.00 407'749.00 0.6%

Busswil Büetigenstrasse 52-54 BE 31.03.08 3'165'472.40 3'522'000.00 218'096.80 0.7%

Chavannes Avenue de Blancherie 32 VD 20.12.07 3'484'519.75 4'069'000.00 236'383.00 0.3%

Corcelles/Payerne* Vers-chez-Cherbuin 27-31 VD 19.02.08 3'087'255.15 2'947'000.00 185'794.10 2.4%

Crissier* Chemin du Liseron 3-5 VD 20.12.07 9'390'419.15 9'251'000.00 532'186.30 7.7%

Dulliken* Wolfackerstrasse 1-3 SO 22.11.07 6'403'523.41 6'780'000.00 347'468.00 12.3%

Ecublens Rue Neuve 1 VD 06.05.08 5'568'919.75 6'273'000.00 371'726.00 2.2%

Freiburg Rue de la Sarine 4-4a FR 18.03.08 1'559'038.60 1'592'000.00 103'121.00 0.6%

Grenchen Karl-Mathystrasse 48-48A SO 20.12.07 1'942'044.30 1'915'000.00 88'358.00 31.7%

Grenchen Karl-Mathystrasse 18-18A SO 31.01.08 2'631'953.05 2'451'000.00 138'642.00 22.7%

Köniz Mösliweg 32 BE 28.02.08 1'680'685.15 2'167'000.00 123'427.70 0.7%

Köniz Mösliweg 34 BE 28.02.08 2'092'611.30 2'650'000.00 150'633.00 0.8%

La Tour-de-Peilz Avenue des Alpes 71-73 VD 25.04.08 2'165'444.05 2'334'000.00 138'359.20 4.4%

Lausanne Rue du Couchant 25 VD 01.04.08 2'445'391.90 2'750'000.00 159'288.00 0.0%

Lausanne Chemin de Vermont 24 VD 06.05.08 5'641'114.14 6'840'000.00 373'251.10 1.3%

Lausanne Chemin du Martinet 14-18 VD 30.09.08 11'302'718.10 13'320'000.00 764'455.00 0.6%

Lausanne Chemin de Chissiez 7 VD 17.12.08 2'563'960.12 3'041'000.00 170'950.60 0.0%

Le Lignon Avenue du Lignon 31 GE 13.12.07 4'680'408.85 5'161'000.00 323'226.00 0.9%

Le Lignon Avenue du Lignon 7 GE 13.12.07 11'413'447.05 13'010'000.00 840'864.54 3.5%

Les Avanchets Avenue Grange Lévrier 10-11 GE 13.12.07 11'882'931.75 13'600'000.00 818'841.00 0.8%

Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 1-4 GE 30.10.09 19'916'007.45 22'100'000.00 1'323'919.50 0.4%

Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 15-22 GE 30.10.09 40'928'041.90 43'610'000.00 2'765'251.00 0.4%

Les Avanchets Rue François-Durafour 11-16 GE 30.10.09 39'056'300.65 42'180'000.00 2'515'244.00 0.1%

Lucens En Bergère VD 31.01.08 21'550'566.22 24'450'000.00 1'394'492.85 7.7%

Marly Route du Confin 21-23 FR 29.11.07 4'061'438.90 4'296'000.00 259'800.00 4.2%

Marly Route de Corbaroche 24 FR 18.03.08 2'449'357.80 2'323'000.00 107'117.50 23.3%

Marly Rte du Confin 12-18 + Pralettes 17-19 FR 30.04.08 9'118'817.34 10'290'000.00 535'262.70 2.5%

Martigny Rue des Finettes 36 VS 28.05.13 11'727'348.00 11'790'000.00 587'368.35 0.8%

Meyrin Rue de la Prulay 43 A und B GE 01.09.08 8'128'558.90 8'495'000.00 507'856.00 3.6%

Meyrin Rue de la Golette 2-18 GE 01.04.09 30'373'648.19 36'580'000.00 1'759'201.00 8.2%

Meyrin* Avenue de Vaudagne 33 GE 16.04.08 13'324'338.50 15'690'000.00 925'593.00 3.5%

Orbe Rue Davall 15 VD 07.05.08 877'742.25 991'300.00 61'728.00 0.0%

Oron-la-Ville Rte de Lausanne 15-21 VD 26.11.09 17'533'693.29 20'000'000.00 1'069'793.95 4.9%

Pont-la-Ville Route du Village 50 FR 18.03.08 2'151'855.50 2'073'000.00 138'628.00 0.1%

Pratteln Mattenweg 6 BL 21.01.08 3'151'543.85 3'235'000.00 150'906.75 0.0%

Prilly Avenue du Chablais 39 VD 07.05.08 1'968'402.85 2'137'000.00 124'236.00 10.0%

Pully Chemin de Mallieu 13 VD 25.06.08 7'015'359.55 8'126'000.00 422'897.00 0.8%

Renens Avenue de Préfaully 48-56 VD 29.01.08 20'602'114.15 21'500'000.00 1'300'321.00 0.4%

Renens Rue du Lac 25 b-c-d-e VD 15.04.08 13'603'691.45 15'600'000.00 959'921.50 1.1%

Renens Rue de l'Industrie 11 VD 30.01.09 9'490'691.90 11'320'000.00 706'478.00 0.2%

Vevey Rue du Conseil 19-21 VD 15.01.08 7'118'091.70 8'171'000.00 514'257.00 3.1%

Veyrier Chemin de Castelver 2-4 GE 17.12.07 13'905'643.75 15'340'000.00 915'550.50 2.5%

Villars-sur-Glâne Route de Villars-Vert 32 FR 06.05.08 5'605'410.92 5'792'000.00 360'141.00 0.8%

Yverdon Rue des Moulins 109-113 VD 30.01.08 6'463'631.30 6'886'000.00 460'991.20 0.0%

Yverdon Rue Roger-de-Guimps 44-46 VD 30.01.08 4'149'311.75 4'908'000.00 337'197.00 2.8%

TOTAL 436'942'365.25 485'236'300.00 28'522'737.84 2.9%

GESCHÄFTSLIEGENSCHAFTEN

Freiburg Avenue du Jura 12-12A FR 30.01.08 7'707'276.90 7'633'000.00 394'464.00 19.0%

Montreux Route de la Corsaz VD 14.12.07 1'428'944.30 1'427'000.00 55'560.00 1.1%

Plan-les-Ouates Ch. des Aulx 5 GE 03.02.11 8'638'939.15 10'930'000.00 708'945.00 2.6%

Yverdon Rue des Moulins 30 VD 06.05.08 2'514'781.50 2'184'000.00 92'758.00 57.1%

TOTAL 20'289'941.85 22'174'000.00 1'251'727.00 15.8%

GEMISCHT GENUTZTEN LIEGENSCHAFTEN

Genf Hugo-de-Senger 7 GE 17.01.08 7'577'870.10 7'826'000.00 469'932.00 2.1%

Lausanne Avenue de Morges 33 VD 30.11.07 3'787'652.88 4'161'000.00 241'153.00 10.2%

Lausanne Route d'Oron 11 VD 06.05.08 5'526'758.35 6'671'000.00 395'601.00 1.0%

Prilly Avenue du Chablais 27-29 VD 30.11.07 6'041'778.15 6'573'000.00 396'582.50 3.8%

Prilly Avenue du Chablais 35 VD 07.05.08 3'103'767.85 3'422'000.00 239'556.00 0.0%

Romont Route de Billens 9-9a FR 21.01.08 3'778'369.65 3'049'000.00 91'509.00 44.9%

Yverdon Rue des Remparts 11 VD 07.05.08 2'308'669.85 2'535'000.00 199'169.00 0.6%

TOTAL 32'124'866.83 34'237'000.00 2'033'502.50 5.7%

BAULAND UND ANGEFANGENE BAUTEN

Basel Erlenmatt BS 14.06.13 17'504'109.16 17'504'000.00 0.00 0.0%

Echandens Chemin des Jordils VD 04.02.13 8'315'935.75 8'316'000.00 0.00 0.0%

TOTAL 25'820'044.91 25'820'000.00 0.00 0.0%

TOTAL 515'177'218.84 567'467'300.00 31'831'330.84 4.07%

* Stockwerkeigentum

30 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

BEWERTUNGSBERICHT (UNGEPRÜFT)

1 AUFTRAG

Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres

durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten. Im Auftrag der Fondsleitung hat Wüest & Partner für die Zwecke der Rechnungslegung sämtliche der gehaltenen

Liegenschaften per 31.3.2014 bewertet. Das Portfolio umfasst per Stichtag 60 Bestandesliegenschaften (inkl. Neuzugänge und erstmals bewertete Liegenschaften). Weitere

zwei Liegenschaften befinden sich in der Bauphase. Das Portfolio umfasst damit gesamthaft 62 Objekte. Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die

Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen,

turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA für den

«Patrimonium Swiss Real Estate Fund» akkreditierten Schätzungsexperten von Wüest & Partner haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der

Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe

der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.

2 BEWERTUNGSSTANDARDS

Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanlagengesetzes (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie

den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards.

Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «Fair Value», d. h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren

Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten. Angefangene Bauten werden zu Anschaffungskosten («at cost») bilanziert, soweit der tatsächliche

Marktwert per Stichtag damit nicht übertroffen wird (Impairment).

3 BEWERTUNGSMETHODE

Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die

Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert,

d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags-

und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation

sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die

Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d. h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder

Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.

4 UNABHÄNGIGKEIT UND VERTRAULICHKEIT

Die akkreditierten Bewertungsexperten von Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im

Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.

5 BEWERTUNGSERGEBNISSE PER 31.03.2014

Das Liegenschaftsportfolio umfasst 62 Liegenschaften, davon sind 60 fertiggestellte Gebäude und zwei angefangene Bauten. Die Liegenschaften befinden sich in sechs

Gemeinden der Deutschschweiz und 31 Gemeinden des Welschlandes. Mehrheitlich sind es Wohnobjekte, vereinzelt sind auch Geschäftsobjekte und gemischt genutzte

Liegenschaften darunter. Im vergangenen Jahr wurden zwei Wohnliegenschaften in La Chaux-de-Fonds veräussert sowie eine in Martigny neu gekauft. Zudem wurde das

Wohnbauprojekt «Erlenmatt» in Basel erworben. Aufgrund der langen Entwicklungsphase wird die Liegenschaft in Montreux neu als Bestandesliegenschaft und nicht wie

bis anhin als Entwicklungsliegenschaft geführt. Das Portfolio verfügt über drei wirtschaftliche Einheiten, nämlich «Les Avanchets» (vier Objekte), «Le Lignon» (zwei

Objekte) und «Köniz» (zwei Objekte). Per 31.3.2014 wird der Marktwert des Gesamtportfolios mit CHF 567'467'300 bewertet. Die 59 fertiggestellten und bereits in der

Vorbewertung vorhandenen Liegenschaften (inkl. Montreux) werden neu mit CHF 529'857'300 bewertet. Die Wertveränderung inklusive getätigter Investitionen von rund

CHF 6.59 Mio. auf den Bestandesliegenschaften im Vergleich zu den Vorjahresbewertungen vom 31.3.2013 (CHF 514'872'400) beträgt insgesamt + 2.9 % (+ CHF

14'984'900). Bereinigt um die getätigten Investitionen beträgt die Aufwertung 1.6 %. Die Anschaffungskosten der angefangenen Bauten per Bewertungsstichtag werden

durch die Fondsleitung mit CHF 25'820'000 ausgewiesen. Zusätzlich wurde eine Liegenschaft in Martigny gekauft, welche mit CHF 11'790'000 eingewertet wurde. Der

Wert des Gesamtportfolios beträgt somit CHF 567'467'300. Gegenüber dem 31.3.2013 verändert sich der Wert des Gesamtportfolios um CHF 49'132'900 respektive 7.7 %.

Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurde sowohl die Terminierung als auch der Investitionsumfang bei

einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst. Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung

des Immobilienmarktes, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durchschnittliche marktwertgewichtete reale Diskontierungssatz aller

Bestandesliegenschaften per 31.3.2014 wird mit 4.25 % ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 4.0 % bis 4.7 % reicht. Die aktuelle

Bruttorendite über sämtliche Bestandesliegenschaften liegt bei 6.15 %.

Zürich, den 31. März 2014

Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14 31

BERICHT DER REVISIONSSTELLE Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des Patrimonium Swiss Real Estate Fund

Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1

Bst. b-h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 31. März 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung

Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. März 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. KPMG AG Astrid Keller Patrick Schmucki Zugelassene Revisionsexpertin Zugelassener Revisionsexperte Leitende Prüferin Zürich, 28. Mai 2014

32 Patrimonium Swiss Real Estate Fund – Jahresbericht 013/14

KONTAKT Patrimonium Property Advisors AG Zugerstrasse 74 CH-6340 Baar Telefon +41 (0) 58 787 00 00 Fax +41 (0) 58 787 00 01 contact@patrimonium.ch www.psref.patrimonium.ch