<THIS PAGE WAS INTENTIONALLY LEFT BLANK> 

1 

 

Planning Commission Public Hearing

December 9, 2013

October Cycle 2013  

Staff Report 

 

CPA 13‐03 Future Land Use Element Text Change – Residential Show Business 

Policy  –  Revisions  to  Policy  17.2  related  to  the  location  of  residential  show 

business uses.  

 

I.  PROPOSED COMPREHENSIVE PLAN AMENDMENT  

A.  Description of Request 

 

For  many  years,  the  Future  Land  Use  Element  has  included  policy  17.2 

recognizing  the  special  needs  of  residential  show  business  residents.    Show 

business uses  include  the storage and servicing of equipment as well as group 

quarters.    Comprehensive  Plan  Amendment  13‐02  is  a  publicly‐initiated  text 

amendment  to  Future  Land  Use  Element  (FLUE)  Policy  17.2  related  to  the 

location  of  the Residential  Show Business uses.   The  adopted  policy does  not 

provide geographic guidance regarding show business uses.   

 

In 2011, a show business overlay application was filed for forty properties within 

Tropical  Acres,  due  to  code  enforcement  citations.    This  application 

demonstrated a need for greater policy direction regarding the location of show 

business  uses.    The  rezoning  application was withdrawn  in  lieu  of  the  Land 

Development Code amendment to resolve the code enforcement issue. 

 

Over  the past  few  years, Development  Services  and Planning Commission  staff 

held community meetings to understand the issue.  Several issues were identified 

as summarized below: 

Many  properties  in  the  Tropical  Acres  community  have  longstanding 

residential show business uses 

Many  property  owners  in  Tropical  Acres  and  other  communities  are 

concerned regarding the potential expansion of show business uses within 

their neighborhood 

Approved  residential  show  business  zoning  and  overlays  are 

predominantly in Gibsonton  

 

2 

Planning Commission and Development Services staff reviewed these issues and 

presented  a  two‐step  approach  to  the  community.    The  first  step was  a  Land 

Development  Code  amendment  that  was  approved  by  the  Board  of  County 

Commissioners as part of the first round of 2013.  This text amendment allowed 

for a limited duration legal non‐conforming administrative approval process for 

limited  show  business  uses  and  clarified  locational  criteria  for  future  show 

business uses.   

 

The  second  step  is  this proposed plan  amendment directing  future  residential 

show business uses within the Gibsonton community, as shown on the proposed 

map.    The  proposed  boundary  includes most  of  the  approved  show  business 

zoning and overlays in Unincorporated Hillsborough County.   

 

On November 13, 2013, the International Showmen’s Association invited staff to 

a  meeting  regarding  the  proposed  plan  amendment.    In    this  meeting, 

representatives of the Showmen’s Association indicated that the Gibsonton area 

has become more suburbanized since the  introduction of show business uses  in 

the  1970’s  and  several  residential  subdivisions  have  been  approved  in  this 

community  in  recent  years.    These  changes  are  limiting  the  amount  of  land 

available to show business uses.  To address these concerns, staff included a draft 

policy allowing a future study to determine if the boundary can be expanded or 

additional areas could be added. 

 

Proposed Text Amendment 

 

FUTURE LAND USE ELEMENT 

Residential Show Business 

Policy 17.2: 

In  order  to  accommodate  the  special  needs  of  the  seasonal  show  business 

residents,  Hillsborough  County  shall  provide  for  the  limited  storage  and 

attendant  servicing of  show business equipment  in  some  residential zoning 

districts.    Compatibility  with  surrounding  uses  shall  be  ensured  through 

adherence to the following locational criteria:  

 

A) The  site  constitutes  infill  or  a  logical  extension  of  an  existing  show business  use;  alternatively,  it  is  infill  or  an  extension  of  an  existing 

commercial  or  industrial  use which  displays  characteristics  similar  to 

show business uses, such as outdoor storage, and is thus compatible with 

such area. 

 

3 

B) The Board of County Commissioners has  found  that  the  site meets  the 

intent of the grouping of show business uses.  

 

In  order  to  accommodate  the  special  needs  of  show  business  residents 

including  limited  storage,  attendant  servicing of  show business  equipment, 

and group quarters, show business uses may only be considered within  the 

Gibsonton community as depicted on the map below within zoning districts 

that allow residential uses. 

 

A. The Land Development Code  shall provide  locational  criteria  to  ensure 

compatibility with surrounding uses. 

 

B. Show business  zoning  and  overlays outside of  this boundary  remain  in 

effect  and  approval  of  this  boundary  is  not  intended  to  make  these 

zonings and overlays non‐conforming. 

 

Residential Show Business Use Map – Future RSB uses may be considered 

with this boundary 

 

 

4 

 

B.  Review Agency/Department Responses 

Copies  of  agency  comments  are  included  as  an  attachment  to  this  report  and 

were received by the following Hillsborough County Agencies/Departments:   

 

Hillsborough County Development Services Department  

Hillsborough County Public Utilities Department 

Hillsborough County School District 

Tampa Bay Water 

Metropolitan Planning Organization – Transportation Section 

Environmental Protection Commission 

Hillsborough County Solid Waste 

 

No objections were received.   

 

 

C.  Conformance with the Future of Hillsborough 2025 Comprehensive Plan 

The proposed plan amendment  is CONSISTENT with  the  following objectives 

and policies in the Future of Hillsborough Comprehensive Plan.   

 

Future Land Use Element 

Policy 1.4: 

Compatibility is defined as the characteristics of different uses or activities or design 

which  allow  them  to  be  located  near  or  adjacent  to  each  other  in  harmony.  Some 

elements affecting compatibility include the following: height, scale, mass and bulk of 

structures,  pedestrian  or  vehicular  traffic,  circulation,  access  and  parking  impacts, 

landscaping, lighting, noise, odor and architecture. Compatibility does not mean “the 

same as.” Rather, it refers to the sensitivity of development proposals in maintaining 

the character of existing development. 

 

Neighborhood/Community Development  

 

Objective 16: Neighborhood Protection   The neighborhood  is  the  functional unit of 

community  development.    There  is  a  need  to  protect  existing,  neighborhoods  and 

communities  and  those  that  will  emerge  in  the  future.  To  preserve  and  protect 

5 

neighborhoods  and  communities,  all  new  development must  conform  to  the  following 

policies. 

 

Policy 16.1:   

Established  and  planned  neighborhoods  and  communities  shall  be  protected  by 

restricting incompatible land uses through mechanisms such as:  

a) locational criteria for the placement of non‐residential uses as identified in this Plan, 

b) limiting  commercial  development  in  residential  land  use  categories  to neighborhood scale;  

c) requiring buffer areas and screening devices between unlike land uses;  

Policy 16.2: 

Gradual transitions of intensities between different land uses shall be provided for as 

new  development  is  proposed  and  approved,  through  the  use  of  professional  site 

planning, buffering and screening techniques and control of specific land uses.  

 

Policy 16.3:   

Development  and  redevelopment  shall  be  integrated  with  the  adjacent  land  uses 

through: 

a) the creation of like uses; or b) creation of complementary uses; or c) mitigation of adverse impacts; and d) transportation/pedestrian connections 

 

Livable Communities Element – Gibsonton Community Plan 

I.  Introduction 

The Gibsonton Community Plan  area  lies  in  the  southwest  portion  of unincorporated 

Hillsborough County and is within the “SouthShore Areawide Systems Plan” boundary.  

The Gibsonton area is estimated to be approximately 9,154 acres (14.3 sq. mi.), or 1.3% 

of Hillsborough County. The estimated population  in February 2003 was 9,675, or  less 

than 1% of Hillsborough County.  By 2025, the population is projected to reach 13,891, a 

63%  increase  from  2000.    Socially,  it  is  a  readily  identifiable  community,  featuring 

schools,  services,  and  infrastructure;  however,  it  has  no  town  center.   The Gibsonton 

community  is  in  transition,  a  rapidly  suburbanizing, no  longer  rural  community  but 

with some agricultural  landscapes.   Residents  involved  in show business  in the  form of 

touring  carnivals  are  a  unique  segment  of Gibsonton.  The  International  Independent 

Showmen’s Association headquarters are located in the area. 

 

6 

Goal 4b:  Gibsonton and the County will take steps to ensure that sustainable agriculture 

and  residential  show  business‐zoned  areas  are  protected  from  incompatible  adjacent 

development,  and  to  allow  conversion  to  other  land  uses  only  when  the  land  owner 

wishes to cease farm, ranch or RSB operations. 

 

D. Staff Analysis 

 

The proposed  amendment  is  the  second  step  in  a  two‐step  response  to  issues 

raised  by  the  Tropical Acres  neighborhood  and  the  Showmen’s  industry.     A 

Land  Development  Code  amendment  was  approved  by  the  Board  of 

Commissioners as part of the first round of 2013 creating a short duration  legal 

non‐conforming  use  process  for  show  business  uses  and  adding  locational 

criteria.   

 

As  currently  adopted,  Future  Land  Use  Element  Policy  17.2  allows  the 

introduction of new show business groupings in areas that do not have approved 

show business zoning or overlays.   The proposed amendment will protect and 

preserve neighborhoods that do not have approved show business uses.   

 

The  Gibsonton  Community  Plan  within  the  Livable  Communities  Element 

recognizes and supports show business uses.  As a result, Gibsonton is a logical 

location for future show business uses; however, Gibsonton is transitioning to a 

suburban  community  and more  land may  be  needed  in  the  future  to  support 

show business uses.  The proposed policy recognizes the need for future study to 

consider potential additional areas for show business uses.    

 

E.  Staff Conclusions and Recommendation 

 

In  conclusion,  staff  finds  the proposed  amendment CPA  13‐03  consistent with 

the goals, objectives and policies of the Comprehensive Plan.  It is recommended 

that  the  Planning  Commission  approve  the  attached  resolution  finding  the 

proposed  plan  amendment  CONSISTENT  with  the  Future  of  Hillsborough 

Comprehensive  Plan  and  recommends  APPROVAL  of  this  Future  Land  Use 

Element text amendment CPA 13‐03 to the Board of County Commissioners. 

       

1

Hassan Halabi

From: Ivana Blankenship <iblankenship@tampabaywater.org>Sent: Monday, April 15, 2013 3:52 PMTo: Hassan HalabiSubject: RE: Plan Amendment Review April 2013 Submittal

Hello Mr. Halabi, Tampa Bay Water has no comments regarding the amendment. Thank you,  Ivana  

Ivana K. Blankenship Planning and Outreach Program Manager Tampa Bay Water 2575 Enterprise Road Clearwater, FL 33763 Tel: 727-791-2345 Cell: 727-386-2717 Fax: 727-791-2340 Email: iblankenship@tampabaywater.org    

From: Hassan Halabi [mailto:halabih@plancom.org] Sent: Friday, April 12, 2013 2:11 PM To: Beth Alden; Brian Grady (gradyb@hillsboroughcounty.org); Bud Whitehead; Dan Santos (Daniel.Santos@dot.myflorida.com); Debra McInturff (dmcinturff@hcso.tampa.fl.us); Donna Budke (budked@hillsboroughcounty.org); Eli Alvarado (Alvaradoe@HillsboroughCounty.org); Ivana Blankenship; Joe Moreda; PE John W. Lyons PSM (lyonsj@hillsboroughcounty.org); Linda Walker (walkerl@hartline.org); Lorraine Duffy-Suarez (lorraine.duffy-suarez@sdhc.k12.fl.us); Mark Thornton (thorntonm@hillsboroughcounty.org); williamsm@hillsboroughcounty.org; Paul Vanderploog (vanderploogp@hillsboroughcounty.org); Reggie Sanford (Business Fax); Richard Garrity (epcinfo@epchc.org); Ronald Rogers (rogersr@hillsboroughcounty.org); Sharon A. Gonzalez (Business Fax); T. Barton Weiss (weissb@hillsboroughcounty.org); Tom Hiznay (hiznayt@hillsboroughcounty.org); Wally Blain Cc: Krista Kelly; Steve Griffin Subject: Plan Amendment Review April 2013 Submittal  Please see attached request.  Hassan Halabi | Senior Planner | Hillsborough County City-County Planning Commission (813) 273-3774 ext. 324 | halabih@plancom.org | www.theplanningcommission.org We are committed to maintaining the highest level of service and we value your feedback. Please complete our Customer Service Survey by visiting http://www.surveymonkey.com/s/tpcCustomerServiceSurvey As a public agency, all incoming and outgoing messages are subject to public records inspection.

  

1

Hassan Halabi

From: Berry, Patricia <BerryP@HillsboroughCounty.ORG>Sent: Friday, April 19, 2013 11:10 AMTo: Hassan HalabiCc: Strully, Michael; Cassady, George; Caride, E. JoAnn; Alvarado, EliSubject: RE: April 2013 Submittal Plan Amendment Review Agency CommentsAttachments: Agency review Packet.pdf

In regards to the attached plan amendment CPA 13‐03, revisions to 17.2, the Solid Waste Management Group of the Public Utilities Department has determined that the amendment does not impact the solid waste level of service, capital investment, annual operating cost or response time.  Please advise if you need any additional information.   Patricia V. Berry Solid Waste Management Group Manager Public Utilities Department  Hillsborough County BOCC p: 813.272.5977 ext. 43338|  f: 813.272.6224 c: 813.323.6557 e: berryp@hillsboroughcounty.org    

From: Strully, Michael Sent: Monday, April 15, 2013 10:50 AM To: Berry, Patricia Subject: FW: April 2013 Submittal Plan Amendment Review Agency Comments  Patty:  Per my discussion with Bob Tisdale, I am forwarding to you this e‐mail which I received on Eli Alvarado's behalf.  It is my understanding that Eli had previously represented Solid Waste's interests on Planning Commission matters such as the one attached.  You may want someone else in your group to read through this document and comment, as necessary, by the stated deadline.   If you have any questions, please let me know.  Thank you, Mike   Michael Strully Professional Engineer II Public Utilities Department/Utilities Support Division Engineering Services Group Hillsborough County BOCC Direct Phone:  813.612.7763 p: 813.272.5977 ext. 43339  |  f: 813.635.8152 e: Strullym@hillsboroughcounty.org w: http://www.hillsboroughcounty.org 

1

Hassan Halabi

From: Sims, Jeff <SimsJ@epchc.org>Sent: Thursday, April 25, 2013 11:30 AMTo: Hassan HalabiSubject: RE: Plan Amendment 13-03 Review April 2013 SubmittalAttachments: EPC Comments -Comp Plan Amendment 13-03 .pdf

Mr. Halabi, Thank you for the opportunity to review the proposed comp plan amendment. Please find EPC’s response to CPA 13-03 attached. If you have any questions, please let me know. Thanks, Jeff Sims Environmental Protection Commission of Hillsborough County Track EPC Permit Applications On-Line @ http://permits.epchc.org/SearchForPermits.aspx  Environmental stewardship in a culture of fairness and cooperation. 3629 Queen Palm Drive Tampa, FL 33619 (813)627-2600 ext. 1285  

From: Hassan Halabi [mailto:halabih@plancom.org] Sent: Friday, April 12, 2013 2:11 PM To: Beth Alden; Grady, Brian; Bud Whitehead; Dan Santos (Daniel.Santos@dot.myflorida.com); Debra McInturff (dmcinturff@hcso.tampa.fl.us); Budke, Donna; Alvarado, Eli; Ivana Blankenship (iblankenship@tampabaywater.org); Moreda, Joe; Lyons, John; Linda Walker (walkerl@hartline.org); Lorraine Duffy-Suarez (lorraine.duffy-suarez@sdhc.k12.fl.us); Thornton, Mark; Williams, Michael; Paul Vanderploog (vanderploogp@hillsboroughcounty.org); Reggie Sanford (Business Fax); EPCINFO; Rogers, Ronald; Sharon A. Gonzalez (Business Fax); T. Barton Weiss (weissb@hillsboroughcounty.org); Hiznay, Tom; Wally Blain Cc: Krista Kelly; Steve Griffin Subject: Plan Amendment Review April 2013 Submittal  Please see attached request.  Hassan Halabi | Senior Planner | Hillsborough County City-County Planning Commission (813) 273-3774 ext. 324 | halabih@plancom.org | www.theplanningcommission.org We are committed to maintaining the highest level of service and we value your feedback. Please complete our Customer Service Survey by visiting http://www.surveymonkey.com/s/tpcCustomerServiceSurvey As a public agency, all incoming and outgoing messages are subject to public records inspection.

  

Raymond O. Shelton School Administrative Center 901 East Kennedy Blvd. Tampa, FL 33602-3507 Phone: 813-272-4004 FAX: 813-272-4002 School District Main Office: 813-272-4000

P.O. Box 3408 Tampa, FL 33601-3408 Website: www.sdhc.k12.fl.us

MEMORANDUM 

 

To:   Hassan Halabi, Senior Planner 

  The Planning Commission 

   From:  David Borisenko, AICP 

  Department Manager, Planning and Facilities Siting 

 

Date:  April 18, 2013 

 

Re:   Comprehensive Plan Amendment Request CPA 13‐03 – Future Land Use Element Text Change – Residential Show Business 

Policy 

x The District has no comment

The District has no objections.

The District has no objections, subject to listed or attached conditions

The District objects, based on the listed or attached issues.

 

 

C:\Users\halabih\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\1GLDPDIC\CPA 13-03 (2).doc

AGENCY COMMENT SHEET

TO: Krista Kelly , The Planning Commission

FROM: Reviewer's Signature: Charles E. White, AICP, PTP Date: April 23, 2013

Agency: Development Services, Transportation Section

Petition Number CPA 13-03

This agency has no comment

X This agency has no objections

This agency has no objections, subject to listed or attached conditions

This agency objects, based on the listed or attached issues

This is a publicly�initiated text amendment to Future Land Use Element (FLUE) Policy 17.2 related to the location of the Residential Show Business uses. The proposed request does not negatively impact the transportation network in the area. Transportation staff does not object to the proposal.

DATE: TO: FROM: RE:

Staff hasPolicy 1 The propimpacts If approtransporwill be e

April

Hassa

Bud W

CPA BusinResid

s reviewed 7.2, related

posed text .

ved and aprtation impevaluated.

l 24th, 2013

an Halabi, S

Whitehead,

13-03 – Futness Policy dential Show

the propos to the loca

amendmen

pplied to sppacts of thos

MEM

Senior Plan

, MPO/Tra

ture Land U– Revisionsw Business

sed text ameation of Resi

nts, in and o

pecific parcese proposal

MORANDU

nner

ansportatio

Use Elemens to Policy 1 Uses.

endments tidential Sho

of themselv

els of land ils and the s

UM

on Section

nt Text Chan17.2 related

to the Futurow Busines

ves, will not

in the futursurrounding

nge – Residd to the loca

re Land Usss uses.

t have trans

re, the specig transport

dential Showation of

e Element,

sportation

ific tation syste

w

m

MEMORANDUM 

DATE:   May 5, 2013   

TO:    Reviewing Agencies (see distribution list) 

 

FROM:   Hassan Halabi, Senior Planner 

 

RE:  Review Request  for  the April 2013 Submittal of Comprehensive 

Plan Amendments (CPA13‐04) 

The  Planning  Commission  has  received  a  request  to  amend  the  Future  of 

Hillsborough  Comprehensive  Plan  for Unincorporated Hillsborough  County.   

Please review  the plan amendment and  forward all comments  to  the Planning 

Commission no  later  than May  17,  2013. Your  comments  should  address  the 

following information, if applicable: 

a) The adopted Level of Service; or Response Time; or Capacity Standards 

in this area. 

b) The current Level of Service; or Response Time; or Capacity Standards 

in this area. 

c) The  initial  capital  investment  required maintaining  adequate  Level  of 

Service;  or  Response  Time;  or  Capacity  Standards with  the  projected 

impacts from the proposed Land Use classification. 

d) The  annual  operating  cost  to maintain  adequate  Level  of  Service;  or 

Response Time; or Capacity Standards with the projected  impacts from 

the change in the Land Use classification. 

e) Any planned or programmed improvements for facilities. 

f) Any other comments that are relevant to the proposed change. 

Please  contact,  Krista  Kelly  at  (813)  273‐3774,  ext.  328  should  you  have  any 

questions on this matter. 

In your response, please clearly reference the plan amendment being reviewed. 

Thank  you  in  advance  for  your  cooperation  in  reviewing  this  proposed  plan 

amendment. 

Hillsborough County

City-County Planning

Commission

Please email or mail, your review comments to Hassan Halabi, Senior Planner at 

halabih@plancom.org. If possible, it would be greatly appreciated if you submit 

your comments electronically in the Adobe PDF format.  Distribution List: 

Richard D. Garrity, Hillsborough County Environmental Protection Commission 

Chief Ronald. Rogers, Hillsborough County Fire Rescue 

Linda Walker, Hillsborough Area Regional Transit Authority 

Bud Whitehead Metropolitan Planning Organization 

Mark J. Thornton, Hillsborough County Parks and Recreation Department 

Joe Moreda, Hillsborough County Planning and Growth Management Dept. 

Mike Williams, Hillsborough County Planning and Growth Management Dept., 

Transportation Division 

Carolyn Kamermayer, Hillsborough County Public Works Department 

Lorraine Suarez, Hillsborough County School Board 

Sharon Gonzalez/ Debra McInturff, Hillsborough County Sheriffʹs Office 

Eli Alvarado, Hillsborough Solid Waste Department 

T. Barton Weiss, Water Resource Team 

Kevin Moran, Hillsborough County Water Department 

Paula Dye, Tampa Bay Water 

Beth Alden, Metropolitan Planning Organization 

Tom Hizney, Hillsborough County Planning and Growth Management Dept. 

Danny Santos, Florida Department of Transportation 

HH/ attachments