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PLAN PARCIAL S.A.P.U.I. SANTIMAMI – ZAMUDIO

arquitecto: PERU GARATE URRETXUA 2

1. MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA

1-1 - JUSTIFICACION Y OPORTUNIDAD

1-2 - DESCRIPCION DEL PROCESO Y SELECCION DE ALTERNATIVAS

1-3 - JUSTIFICACION DE ADECUACION A LA ORDENACION ESTRUCTURAL

1-4 - ESTUDIO DE DIRECTRICES DE ORGANIZACION Y GESTION DE LA

EJECUCION

1-5 - NORMAS URBANISTICAS DE DESARROLLO DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS

1-6 - ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO - FINANCIERA 2. PLANOS DE INFORMACION

I -1 SITUACION I -2 AMBITO DEL SECTOR SOBRE ESTADO ACTUAL I -3 TOPOGRAFICO Y EDIFICACIONES EXISTENTES I -4 RED DE ABASTECIMIENTO EXISTENTE I -5 RED ELECTRICA EXISTENTE I -6 RED DE SANEAMIENTO EXISTENTE I -7 RED DE ALUMBRADO EXISTENTE I -8 PARCELARIO


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3. PLANOS DE ORDENACION PORMENORIZADA O-1 ORDENACION GENERAL SOBRE ESTADO ACTUAL

O-2 ORDENACION GENERAL SOBRE ESTADO ACTUAL, EDIFICIOS FUERA DE ORDENACION DE DERRIBO NO NECESARIO

O-3 ZONIFICACION Y USOS PORMENORIZADOS O-4 GEOMETRIA HORIZONTAL Y ALINEACIONES MAXIMAS



MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA. 0.0. PROMOTOR Y ARQUITECTOS REDACTORES. El promotor del Plan Parcial del sector Industrial S.A.P.U.I. 3 SANTIMAMI, es el Ayuntamiento de Zamudio. Los redactores del Plan Parcial son el arquitecto Peru Garate Urretxua, con estudio profesional en Getxo, calle Muelle Tomás de Olabarri, 3, 1º dcha. 0.1. ANTECEDENTES URBANISTICOS. La posibilidad de redactar el Plan Parcial de SANTIMAMI en el término municipal de Zamudio, viene recogida en las determinaciones establecidas por el documento urbanístico de Revisión de las Normas Subsidiarias del Municipio de Zamudio. En la documentación constitutiva de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio, figuran unos terrenos calificados como S.A.P.U.I. 3 SANTIMAMI” con uso Industrial como suelo apto para urbanizar. Dichos terrenos constituyen el Sector Industrial SANTIMAMI Entendemos que el antecedente urbanístico que justifica la posibilidad de la redacción del presente Plan Parcial son la Revisión de las Normas Subsidiarias del Municipio de Zamudio, de acuerdo con el régimen de suelo establecido para los terrenos que se comprenden en el Sector SANTIMAMI, por las Normas urbanísticas de la citada Revisión. En consecuencia con lo anterior, hemos de decir que el presente Plan Parcial se redacta de acuerdo y en desarrollo en las determinaciones contenidas en el citado expediente de ordenación urbanística integral del término municipal de Zamudio. Con objeto de dar a conocer e introducir en el futuro contenido de las determinaciones del presente Plan Parcial, transcribimos a continuación las determinaciones de la Calificación global que establecen las Normas Subsidiarias de Zamudio, para los terrenos comprendidos en el Sector SANTIMAMI:

ARTICULO 85

S.A.P.U.I.3 `SANTIMAMI ´

Comprende los terrenos situados entre el límite oeste del Polígono 1 del Sector Industrial

de Ugaldeguren y el limite del termino municipal.

Incluye suelos al otro lado de la carretera BI – 737 , junto al S.A.P.U.T. 1, para garantizar

su adecuada accesibilidad.


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Así mismo comprende los suelos urbanos pertenecientes al S.U.I.C. Ugaldeguren 1, ya

obtenidos mediante cesión gratuita al dominio público municipal, correspondientes al trazado de la

antigua conexión con la carretera BI 737, debiendo urbanizarse y ordenarse conjuntamente.

a) Superficie bruta: 21,54 Has.

b) Condiciones de aprovechamiento:

Coeficiente de aprovechamiento: 0,65 m2/m2.

- Ocupación máxima de la edificación sobre la superficie del Sector: 40 %

- Altura máxima: 10 m.

- Separación mínima de la edificación a S.N.U. : 10 m.

c) Condiciones de Uso :

Uso dominante: Industrial y Terciario. El uso terciario quedará limitado como máximo al

30 % del aprovechamiento previsto por el Plan Parcial..

Usos permitidos: Los complementarios de los usos dominantes que deberán ser

especificados en el Plan Parcial que desarrolle este Sector. El uso comercial que se posibilite, en el

Plan Parcial, se permitirá bien sea vinculado a la actividad industrial, bien sea en edificio exclusivo,

prohibiéndose en todo caso la implantación del uso de hipermercados y/o grandes superficies (

actividades ambas reguladas por el Departamento de Comercio del Gobierno Vasco - Decreto

82/1995 y Decreto 58/2001 - ) Se posibilitará también la implantación de oficinas y los relativos a

hostelería así como aquellos otros relacionados con actividades terciarias.

El Uso Industrial se posibilitará en las siguientes categorías I-4.

d) Condiciones de Ordenación:

Se trata de un área destinada a Usos Industriales, edificios para exposición, y locales de negocio etc., cuya ordenación viene básicamente preestablecida a través de la documentación gráfica de estas NN.SS.

Este Sector se plantea como un nexo de unión entre el polígono Industrial, Ugaldeguren, situado en los términos municipales de Derio y Zamudio, y la zona industrial de Larrondo, aportándose a través de su ordenación una continuidad del esquema funcional viario constituido por el Eje Industrial que enlaza los diversos polígonos industriales situados en la margen izquierda del Txorierri Etorbidea desde este T.M. de Loiu hasta el T.M. de Lezama.

Se deberá realizar un estudio hidráulico ambiental de mayor detalle. Sobre los resultados de dicho estudio se deberán aplicar los criterios de uso del suelo según su grado de inundabilidad. Las construcciones deberán situar fuera de la zona inundable por una avenida de periodo de retorno de 100 años y de forma que no queden afectadas por una avenida de retorno de 500 años.

El esquema viario previsto desde la Revisión de las NN.SS. resulta por tanto consustancial con este esquema funcional constituyendo este un elemento vinculante para la Ordenación que se proponga en el Plan Parcial que desarrolle este Sector.

La conexión viaria con la carretera BI-737 deberá garantizar que el acceso desde la misma posibilite giros e incorporaciones en todos los sentidos de circulación.

Asimismo resulta vinculante la disposición preferencial de las Áreas de Cesión destinadas a espacios libres junto al SURC 3, así como en el entorno inmediato al Ría Asúa En base a todo ello, las alineaciones de conjunto, vialidad y espacios libres se desarrollarán según la propuesta de ordenación reflejada en la documentación gráfica de las NN. SS.

En la ordenación pormenorizada del sector se tendrán en cuenta las condiciones



necesarias para garantizar un adecuado funcionamiento del ámbito, estableciéndose, a estos efectos, el cumplimiento como mínimo de los siguientes parámetros: ancho mínimo de calzada 7 m; radio de giro a bordillo de acera no inferior a 11 m.; diámetro de calzada de rotonda: de 24 m., separación mínima de la alineación al eje de la calzada 13 m.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de prever las siguientes reservas para plazas de aparcamiento: — 1 plaza por cada 100 m2 de uso industrial. — 1 plaza por cada 37,50 m2 de uso Terciario-oficinas. — 1 plaza por cada 25 m2 de uso Terciario-comercial.

Las edificaciones posibilitadas respetarán al Suelo No Urbanizable una distancia no inferior a su altura y, a las restantes áreas, una distancia no inferior a la mitad de su altura.

Dado el carácter Industrial y Terciaria de esta área el Plan Parcial que lo desarrolle regulará de forma precisa todos los aspectos estéticos y de composición de las edificaciones, de tal forma que se garantice un resultado arquitectónico óptimo.

Dada también la existencia de diversas infraestructuras dentro de la delimitación del sector, la ordenación del Plan Parcial deberá recoger, dentro de sus determinaciones las servidumbres que aquellas ocasionen sobre las alineaciones de la edificación así como sobre el régimen de dominio del suelo.

Retiros de los cauces: el establecido por el PTSOMRA, 12 m para la edificación y 2 (4) para la urbanización.

e) Cesiones y cargas:

Se cederán para uso y dominio público las superficies que el Plan Parcial destine a este Uso y con ese Régimen de Dominio.

f) Desarrollo:

Plan Parcial, Proyecto de Reparto de Beneficios y Cargas y Proyecto de Urbanización para todo el Sector.

También se deberá elaborar un Estudio Hidráulico Ambiental con detalle suficiente para prevenir inundaciones.

g) Sistema de Actuación : Cooperación

1.1. JUSTIFICACION Y OPORTUNIDAD

La redacción del Plan Parcial SANTIMAMI , y su posterior y tramitación hasta su aprobación definitiva, supone realizar el cumplimiento de los objetivos de la ordenación urbanística establecida en la Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio. Con la ordenación pormenorizada a establecer por el citado Plan Parcial, se completa la trama que ordena y concluye la prolongación del suelo de uso industrial y terciario que se desarrolla a lo largo de la margen derecha de la carretera BI–737 dirección Larrabetzu, antigua carretera Asua a Erletxes, y comprendidos entre esta y el Corredor del Txorierri. La materialización de este Sector, posibilitará así mismo el enlace con suelo urbano de uso industrial del termino municipal de Loiu, y a través del cual se enlazará con uno de los acceso viarios al Corredor del Txorierri, lo cual permitirá una mejor comunicación de todo el suelo industrial anteriormente señalado, así como diversificar los accesos al mismo, al tiempo que descargará de trafico pesado y ligero, ciertos tramos de la actual carretera BI-737, al permitir una comunicación rodada y sin interrupciones entre el acceso de Sondika al citado Corredor y el de Torrelarragoiti, ambos al día de hoy en servicio.


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Esta descarga de trafico señalada, posibilitará el que los tramos urbanos de la Bi – 737 en su transito por Derio y Zamudio, podrán contar con un tratamiento más urbano , cambiando la fisionomía de la misma, pasando a ser una calle más del casco urbano, frente a la actual situación con transito de vehículos pesados. De acuerdo con lo anterior, hemos de decir que además de la obligatoriedad legal que establece que los propietarios tienen el deber de incorporarse al proceso urbanizador y al edificatorio en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento, el municipio de Zamudio, precisa realizar la ordenación del Plan Parcial SANTIMAMI para poder planificar y posibilitar futuros asentamientos industriales y posibilitar la creación de nuevas industrias que den respuesta a las necesidades planteadas en el municipio y en el entorno próximo. De acuerdo con la legalidad urbanística aplicable, es necesaria la redacción del presente Plan Parcial, como instrumento necesario para que el desarrollo del crecimiento urbano, se haga con unos criterios de racionalidad, calidad urbana y economía aceptables y con el cumplimiento de la legalidad urbanística vigente. En las determinaciones urbanísticas de las Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio, no existe ningún inconveniente que impida la tramitación y aprobación del Plan Parcial del Sector SANTIMAMI y tampoco existe en la realidad fáctica de la ordenación del territorio ninguna traba que aconseje posponer su ejecución. Por todo ello, determinaciones legales, cumplimiento y desarrollo de las determinaciones del Instrumento de ordenación urbana de rango superior y evidente necesidad técnica y económica, es por lo que se redacta el presente Plan Parcial, siendo los motivos anteriormente indicados, justificación más que suficiente de la procedencia de su redacción y posterior aprobación definitiva.



1.1. INFORMACION URBANISTICA 1.1.1. CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRITORIO 1.1.1.1. Topografía. Los terrenos que constituyen el Sector SANTIMAMI, poseen una topografía relativamente plana, con pendiente uniforme en dirección este - oeste , situada totalmente en la cuenca vertiente sur del río Asua. En dicho Sector, se pueden distinguir dos ámbitos espaciales diferenciados, delimitados y separados ambos por la línea del Ferrocarril Bilbao – Lezama uno situado entre el citado ferrocarril, rio Asua y limite de termino municipal con municipio de Loiu, y el otro entre el citado ferrocarril, limite de termino municipal con municipio de Loiu, y la carretera BI -737. Los terrenos situados en la primera de las zonas citadas, es de forma irregular, siendo relativamente horizontal , contando con una pendiente variable, entre el 9,5 % t el 1,5 %, con sentido descendente en dirección suroeste, la mayor parte del área y sentido sur la zona correspondiente con el extremo más este, desarrollándose entre las cotas +15 y +23, la segunda de las zonas, es de pendiente más reducida y forma triangular, cuenta con una pendiente aproximada del 5,5 % y se desarrolla entre las cotas +21 y +25 aproximadamente. De acuerdo con lo indicado anteriormente, podemos concluir que las características topográficas de los terrenos del Sector SANTIMAMI, son perfectamente aceptables para poder acoger los usos urbanísticos previstos, no existiendo, en consecuencia, ninguna contradicción entre el destino del uso del suelo establecido por la Ordenación global de las Normas Subsidiarias y las características topográficas de los terrenos del Sector. 1.1.1.2. Paisaje. En el paisaje del Sector SANTIMAMI, se pueden distinguir dos zonas diferenciadas, y ello debido igualmente a la división que padece el sector como consecuencia de la circulación del ferrocarril a través del mismo, de una parte la zona adyacente a la carretera BI-737, la cual tiene un uso industrial desde hace bastante tiempo, dedicado principalmente al reciclado, bien de productos derivados de la construcción, o bien de productos del automóvil, por el contrario la otra zona, la comprendida entre el ferrocarril y el rio Asua, tiene un carácter de pastizal en buena parte de ella, destinada al ganado, con excepción de la zona más alejada del rio y próxima a termino municipal de Loiu, la cual cuenta con un uso de acopios de material de construcción de una empresa situada en las proximidades. Lo indicado en estos dos apartados descriptivos de la topografía y el paisaje del Sector SANTIMAMI, queda reflejado en la documentación gráfica de los planos de la información


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urbanística, y en particular en los planos I-2, "Ambito del Sector sobre Estado actual ", e I–3 "Topográfico y Edificaciones existentes ".

1.1.2. USOS, EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES Tal como se ha indicado anteriormente, el ámbito del sector se encuentra atravesado por el ferrocarril que une Bilbao con Lezama, dividiendo el sector en dos ámbitos diferenciados. Los suelos englobados en el área situada más al norte, es decir entre la carretera BI – 737 y el ferrocarril, tal y como se ha señalado anteriormente, cuenta con actividad industrial, y en concreto actividad destinada al reciclado de componentes de automoción, así como al reciclado de productos de la construcción , existiendo en las parcelas vinculadas a dichos usos una serie de edificaciones, de distinto carácter y empaque. En la primera de ellas, existen una serie de edificaciones de escaso valor tanto económico como arquitectónico, siendo principalmente de tipología de aperos de labranza, o tejabana, con la salvedad de una de ellas que cuenta con uso de oficina de la actividad en cuestión, esta zona se encuentra delimitada dentro del inventario de la Consejería de Medio Ambiente del Gobierno Vasco, como suelo potencialmente contaminado. En la otra, existe una edificación con tipología de caserío, la cual también tiene uso de oficinas de la actividad que se desarrolla sobre la misma, además de almacén de pequeño material, cuenta así mismo con otra serie de chabolas o almacenes de material, anexos a la edificación principal, así como otro elemento separado de la misma y dotado exclusivamente con cubierta, destinada al uso de almacén o acopio de materiales. En el ámbito de actuación, no existen infraestructuras viarias o caminos, con excepción de un antigua camino que cruzaba el ferrocarril citadas en los párrafos anteriores. Se sitúan en el Sector y en su entorno una serie de infraestructuras de redes de servicios urbanos relacionadas con la distribución de energía eléctrica, la telefonía, el abastecimiento de agua y la red de fecales. En concreto atraviesan el sector en sentido este – oeste dos líneas eléctricas de media y alta tensión respectivamente, la primera en el ámbito existente entre la Avenida del Txorierri y el ferrocarril y la segunda en el ámbito comprendido entre el ferrocarril y el río Asua. Igualmente y por el borde sur del ámbito del SAPUR, discurre el interceptor general de aguas fecales del Txorierri, el cual se situa en las proximidades del río Asua, siguiendo el curso del mismo. Existe alguna red aérea de telefonía, las cuales son de menor entidad y dan suministro a las pocas edificaciones que existen en el entorno próximo y dentro del ámbito. 1.1.3. ESTUDIO DE LA ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO De los 214.889,34 m2 de la superficie total del suelo SANTIMAMI, un total de 204.227,76 m2 son parcelas con aprovechamiento urbanístico, distribuidos entre una serie de propietarios diferentes, existiendo un total de 20 parcelas diferenciadas, siendo el resto, es decir 10.661,58 m2 de titularidad municipal o pública, correspondiéndose entre otros, con los caminos e infraestructuras, anteriormente descritos. El plano de información urbanística titulado “Parcelario” indica la forma y situación de las parcelas y superficie y la titularidad de los propietarios afectados, remitiéndonos a dicha información gráfica para su conocimiento y efectos oportunos.



Nombre y domicilio Nº Finca Superficie m2 Mikel Mauraza Gazpio 1 69.178,49 Valentin Zubieta Petralanda 2 16.966,30 Juan A. Gorostiola Garmendia 3 9.101,14 J.L. y Ana Landa Idirin 4 3.042,54 J.L. y Ana Landa Idirin 5 11.576,61 Srs. De Aretxabaleta 6 36.443,88 Juan A. Gorostiola Garmendia 7 32.153,65 Srs. De Aretxabaleta 8 463,18 Ana Landa Idirin 9 3.628,24 Gobierno Vasco, rio. 10 197,84 Oberen S.L. 11 578,12 Jesús Ramirez de Olano Galdona Bidaurrazaga 12 248,56 Trapagaran 2000 13 470,62 Euskal Trenbidea 14 974,62 Juan A. Gorostiola Garmendia 15 3.376,52 Juan Mª. Eguzkiza Aretxabaleta 16 10.029,03 Javier Eguzkiza Aretxabaleta 17 5.996,85 Ayto. Zamudio 18 846,83 Ayto. Zamudio 19 127,20 Ayto. Zamudio Ugaldeguren 20 9.489,12


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1.1.5. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACION El objetivo básico de la ordenación pormenorizada del presente Plan Parcial , consiste en: 1.- Rematar el desarrollo urbanístico del municipio de Zamudio, en cuanto a la ordenación referente al suelo industrial que se viene desarrollando en la margen derecha de la carretera BI-737 en sentido Asua –Erletxes. 2.- Rematar igualmente el vial interpolígonos que del mismo modo al anteriormente indicado, se ha desarrollado paralelamente a estos polígonos. Este remate del citado vial, supone la conexión de la rotonda actualmente existente en el polígono Industrial Torrelerragoiti, en termino municipal de Zamudio, con la rotonda existente en termino municipal de Sondita – Loiu, ambas de conexión y acceso al corredor del Txorierri, de tal manera que se establezca un canal viario de uso industrial que permita el sacar la totalidad del trafico pesado de la carretera BI -737 y convertirla en una calle urbana a su paso por los núcleos urbanos actuales. 3.- Reducir el transito de vehículos en los pasos actuales con el ferrocarril, de tal forma que mediante los pasos superiores al ferrocarril. Actualmente existentes, juntamente con el que se realiza en la actualidad y que afecta a suelos del presente Polígono, se evita el cruce de los citados tráficos con el ferrocarril, desarrollándose estos principalmente en paralelo al mismo. 4.- Se persigue con la ordenación propuesta, una conexión viaria con la planteada en término municipal de Loiu, de tal manera que exista continuidad en los ejes de ambos términos municipales. 5.- Se plantea igualmente una ordenación que mantiene unos retiros importantes respecto del cauce del rio Asua, quedando las zonas próximas al mismo para uso de zonas verdes de cesión obligatoria, de tal forma que pasan a propiedad municipal, evitando así a futuro posibles afecciones y usos distintos al de zona verde de protección del cauce del rio Asua 6.- Se enlaza el pequeño grupo de edificaciones de uso residencial existente a pie del ferrocarril y lindantes con el ámbito del Sector, con la red viaria diseñada, a fin de permitir una salida y conexión aceptable con la red viaria general, dado que en la actualidad el acceso con que cuentan, una vez anulado el del cruce de las vías del ferrocarril, en épocas de crecida del río Asua, resulta ser impracticable. De conformidad con lo anterior, hemos de indicar que todos los criterios utilizados para el diseño de los trazados urbanos y para la redacción de las Ordenanzas reguladoras, van dirigidos en la dirección anteriormente indicada. Las parcelas dotacionales con la excepción de la deportiva, se plantean en el borde norte del Sector, a pie de la carretera BI – 737 , previendo la recuperación y reutilización del caserío existente, para usos de equipamiento comercial y social. Las parcelas de espacios libres y zonas verdes, se proponen en el borde sur del sector, de tal forma que formalicen un cinturón verde en las inmediaciones del río Asua, y al mismo tiempo que sirven de zona de esparcimiento y de defensa del propio río respecto del polígono, dado que la zona



en cuestión se diseña con una gran potencia a fin de cumplir sin problemas la función de colchón pretendido. 1.1.6. DESCRIPCION DE LA ORDENACION PORMENORIZADA DEL PRESENTE PLAN PARCIAL. Teniendo en cuenta los anteriores criterios y objetivos establecidos y en desarrollo de lo establecido por la Calificación global contenida en la Revisión de las Normas Subsidiarias de Zamudio para el Sector SANTIMAMI, se ha procedido a realizar la ordenación del presente Plan Parcial. Un aspecto básico de la ordenación pormenorizada consiste en la realización de la conexión viaria, como continuación de la existente y su enlace con la existente, tanto la procedente del Polígono Ugaldeguren ¡, como la nueva conexión mediante paso superior del ferrocarril con la BI-737 y la prevista en termino municipal de Loiu , que conecta con uno de los accesos al Corredor del Txorierri. Otra cuestión básica, consiste en la creación del colchón verde que acompaña al río Asua en todo su transito por el Sector, el cual surge como prolongación del diseñado en el polígono Ugaldeguren 1, dando continuidad al mismo, hasta el limite del termino municipal. Por último y dada la afección del trazado del ferrocarril que une Bilbao con Lezama, se ha previsto la realización de un vial que acompaña el trazado del mismo en su margen hacia el río Asua, de tal manera, que este trazado conecta con el actualmente existente en la zona verde del Polígono Industrial Ugaldeguren 1 y que a su vez conecta con el suelo urbano consolidado que engloba a los caseríos Ditxine y Baztine, de tal forma que se conexionan con la nueva vialidad del Sector Santimami, facilitando su acceso con los Sistemas Generales de Comunicaciones. Respecto a los elementos dotacionales, fundamentalmente destinados a espacios libres que permiten realizar una doble función de protección del estado natural del rio Asua y de ofrecer una dotación de ocio, recreo y expansión al aire libre, se establecen a lo largo del borde sur del Sector. A estos efectos se crea una gran zona de espacio libre, la Zona ZV-1, con una forma y disposición alargadas en dirección este - oeste y ubicadas en el citado borde sur. Esta zona queda delimitada de una parte por el río Asua y por la otra por parcelas del Sector. Dentro de esta y en el extremo oeste de la misma, se enclava el equipamiento Deportivo, entendiéndose este como una zona de práctica deportiva al aire libre, quedando perfectamente integrado en la zona verde de espacios libres. El diseño de la dotación de aparcamiento público al aire libre, es decir, en terrenos de dominio y uso público, se ha realizado siguiendo los criterios establecidos en el artículo 79 de la Ley de Suelo y Urbanismo del País Vasco, DECRETO 123/2012, de 3 de julio, de estándares urbanísticos, así como por la Ley de Promoción de la Accesibilidad del País Vasco, en la cual se establece el nº mínimo de plazas de aparcamiento reservadas para personas con problemas de movilidad. En segundo lugar para el diseño y disposición de la dotación anteriormente citada se ha considerado la ubicación de la misma a lo largo de los distintos viales resultantes de la ordenación, en función de la distribución espacial de las demás dotaciones que puedan suponer una mayor demanda de plazas de aparcamiento.


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La vialidad rodada propuesta por la ordenación pormenorizada de este Plan como ya se ha expuesto, propone un nuevo vial que enlazará el paso superior del ferrocarril con un vial que a su vez y en el extremo opuesto, al llegar a termino municipal de Loiu, continuará con la vialidad ya existente en la zona industrial del citado termino municipal. Se plantea un vial eje-1, de uso rodado y peatonal que partiendo de la rotonda que se realizará una vez cruzado el ferrocarril, dispondrá de una sección transversal de 22,6 m, formado por dos zonas verdes de protección de viales e implantación de infraestructuras de 3 m cada una de ellas, dos aceras de 2,5 m, dos aparcamientos en línea de 2,3 m. y calzada de 7 m, todo ello dispuesto de forma simétrica respecto del eje de la calzada. Se propone un segundo vial eje-2, de características similares al anteriormente descrito, con forma en planta de L, que parte igualmente de la rotonda, y discurre más al sur que el anterior, muriendo en el eje-1 anteriormente descrito, en el tramo final de este. De otra parte y partiendo igualmente de la rotonda anteriormente indicada, se realizará otro vial de sección transversal de 12,0 m, en su primer tramo, formado por una zona verdes de protección de viales e implantación de infraestructuras de 3 m, una acera de 2,0 m, y calzada de 4 m, siendo en su segundo tramo el vial de sección transversal de 14,3 m, formado por una zona verdes de protección de viales e implantación de infraestructuras de 3 m, una acera de 2,0 m, un aparcamiento en línea de 2,3 m. y calzada de 7 m, que discurrirá inicialmente en dirección sur, para que una vez aproximado al río, girará en dirección oeste, discurriendo paralelamente al río Asua, para posteriormente girar 45 grados hacia el norte, hasta enlazar con el vial eje-2 anteriormente descrito. Perpendicular al eje 1, se dispone el eje-4, el cual discurre en dirección norte hacia el ferrocarril, con una sección similar a los ejes 1 y 2, hasta llegar al ferrocarril, donde gira en dirección este, variando la sección tipo del vial, de tal manera que la sección será la siguiente, calzada de 4,5 m, acera de 2,5 m y zona verde de protección de viales e implantación de estructuras de 1 m. el cual discurrirá paralelamente al trazado del ferrocarril, en dirección noroeste - sureste, hasta llegar al suelo urbano consolidado, ubicado al lado opuesto del nuevo vial que cruza sobre las vial del ferrocarril. La nueva rotonda que se plantea a pie del vial que cruza sobre el ferrocarril, contara con un radio interior de 15,5 m y 23,5 m. el exterior. En el lado opuesto del ferrocarril, se realizará un vial para acceso al equipamiento, así como a la parcela industrial resultante de la ordenación, el cual será exclusivamente rodado, y contará con una sección de 5,5 m. de anchura, esto por el limite oeste del polígono, mientras que en dirección opuesta, se realizará una acera que complementará la sección existente en la carretera BI-737 Todos los viales contarán con una pendiente longitudinal reducida, del orden del 1,5 %, lo que permite el desplazamiento de personas con movilidad reducida. De lo anteriormente señalado, se entiende que se cumple con lo establecido al afecto para la pendiente longitudinal máxima de las vías urbanas, establecido por el decreto 68/2000 de 11 de Abril del Gobierno Vasco que desarrolla la Ley sobre accesibilidad 20/1997 de 4 de Diciembre, para la Promoción de Accesibilidad, aprobada por el Parlamento Vasco.



En relación con la zona dotacional denominada “zona de equipamientos comercial y social” hemos de indicar que se corresponde con la zona de Interés Público y Social establecida por el Anexo del Reglamento de Planeamiento para las reservas destinadas a albergar el Equipamiento comercial y el Equipamiento Social del artículo 11 del Reglamento de Planeamiento. En dicho Anexo se definen los módulos mínimos de reserva para dotaciones en Planes Parciales que desarrollen usos industriales, aspecto normativo que se cumple en la ordenación de este Plan Parcial. Se prevé también una parcela dotacional deportiva, con 5.067 m2 de superficie, que cumple con la reserva establecida por el Anexo del Reglamento de Planeamiento para las reservas destinadas a albergar el Equipamiento Deportivo del artículo 11 del Reglamento de Planeamiento, anteriormente señalado. Con referencia a la forma de las futuras edificaciones, no se estima conveniente definirla de manera concreta, de tal forma que no se establecen las edificaciones como edificios impuestos dado que la ordenación del sector y el uso previsto no lo recomiendan, por lo que la definición de la disposición en planta de las edificaciones se complementa por medio de la ocupación máxima permitida a la edificación, así como por los condicionados impuestos por las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial en relación con las zonas . El resto de los parámetros relativos a la altura y al número de plantas de las futuras edificaciones, se regula de acuerdo con lo establecido en las Normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias, y en particular de acuerdo con lo indicado en los artículos 58, 59, 60 y 61 de las citadas Normas. Las Ordenanzas Reguladoras asignan a todas y cada una de las áreas destinadas a acoger el aprovechamiento lucrativo, una edificabilidad establecida, en ocupación en planta por la edificación, a través de un número definido, sin necesidad de aplicar coeficientes a su superficie. Sin perjuicio de lo anterior, la definición de la edificabilidad de cada una de las áreas destinadas a acoger aprovechamiento lucrativo y de las futuras parcelas que se puedan originar en ellas, se establece con un cierto grado de flexibilidad, de manera que permita transvases de edificabilidad entre ellas, sin que suponga modificar las determinaciones de Plan Parcial. 1.2. DESCRIPCION DEL PROCESO Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS En el proceso de redacción del Plan Parcial de SANTIMAMI se han planteado varias

soluciones discutidas entre el equipo redactor y los responsable de la corporación municipal. Las

diferentes alternativas, lo eran fundamentalmente en lo que respecta a la situación de los terrenos

destinados a Sistemas locales deportivo, social y comercial, así como a la disposición de las zonas

verdes que a su ver se utilizan como zonas de protección de las márgenes del río Asua .


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También se han planteado diversas alternativas en relación con el diseño de la vialidad, y en

especial a los posibles conexiones con el viario existente y futuro que se establecerá en termino

municipal de Loiu, dado que la disposición y la superficie clasificada en término municipal de Loiu, es

sensiblemente inferior a la de Zamudio, en lo referente a la proximidad o no respecto del río Asua,

esto ha llevado a mantener una serie de conversaciones con los representantes de Loui y los

responsables de Ura, a fin de determinar las superficies ocupables por las futuras parcelas y

edificaciones industriales, proponiéndose finalmente la recogida en la presente documento, una vez

haber sido informada positivamente por URA, la solución propuesta, en cuanto a la ocupación máxima

autorizable, suponiendo un retiro importante respecto del cauce actual del río, y limitándose cualquier

actuación por la línea de máxima avenida con periodo de retorno de 100 años. Esta última

circunstancia, hace que la ordenación por su borde sur y oeste que bastante desdibujada, debido a la

no aceptación por los responsables de URA ( Agencia Vasca del Agua ) de realizar una ordenación

más regular en zonas de calados mínimos por las inundaciones, y compensándose con otras zonas no

inundables que podrían suponer una mejora hidráulica del río, en la zona lindante con Ugaldeguren

1.



1.3 JUSTIFICACION DE ADECUACION A LA ORDENACION ESTRUCTURAL A.1. RESUMEN DE DATOS URBANISTICOS En este apartado se indican los datos urbanísticos derivados de la aplicación al Sector

SANTIMAMI , de los parámetros urbanísticos contenidos en el artículo 85 de las Normas Subsidiarias

de Zamudio, los resultantes de la aplicación de la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco y del

Decreto 123/2012 de 3 de julio, de estándares urbanísticos, y su comparación con aquellos que

define la documentación normativa, gráfica y escrita, del Plan Parcial, realizándose en cada apartado

un comentario explicativo del cumplimiento por las determinaciones del Plan Parcial SANTIMAMI de

las disposiciones legales, reglamentarias y del Planeamiento urbanístico de rango superior.

1. DATOS DERIVADOS DE LA NORMATIVA DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS 1.1 Superficie del Sector ..................................................................................... 214.889,34 m2 1.2 Superficie máxima edificable sobre rasante en las parcelas con aprovechamiento lucrativo de uso industrial ................................................. 139.678 m2

1.3 Superficie máxima ocupable por las edificación

en el total del sector ....................................................................................... 85.955.74 m2

2. DATOS DERIVADOS DE LA ORDENACION DEL PLAN PARCIAL 2.1. Superficie de la zona viaria rodada ....................................................... 15.793 m2 – 7,35% 2.2. Superficie de la zona viaria peatonal ...................................................... 9.931 m2 – 4,62% 2.3. Superficie de la zona aparcamientos ....................................................... 6.122 m2 – 2.85% 2.4. Superficie de las zonas de espacios libres ........................................ 74.610,34 m2– 34,72% ZV-1. .......................................................................................... .58.694,34 m2

PROTECCION DE VIALE………………………………………………………..15.916 m2 La superficie definida por la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo y el Decreto 123/2012, de 3

de julio, de estándares urbanísticos, para zonas verdes y espacios libres de dominio y uso público, se establece en un mínimo del 12 %, destinándose la mitad de dicha reserva a zonas verdes (6%), que aplicando dichos porcentajes a la superficie total del Sector debería alcanzar a 214.889 m2 x 6% = 12.893.34 m2. En consecuencia, con el único cómputo de las zonas anteriores, se cumple lo establecido por el Decreto 123/2012, así como por la Ley 2/2006.


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2.5. Superficie de la zona Deportiva ............................................................ 5.067 m2 – 2,36 % De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, en los Planes

Parciales que desarrollan suelos industriales los terrenos destinados al Equipamiento Deportivo deben alcanzar como mínimo del 2 % de la superficie total ordenada, lo cual significa que esta zona debería tener una superficie no inferior a 214.889 x 2% = 4.298 m2, siendo la propuesta por la ordenación de este Plan Parcial de 5.067 m2.

2.6. Superficie de la zona de equipamiento Comercial y Social ...................... 4.333 m2– 2,02 %

La superficie de la zona de equipamientos comercial, comprende las reservas de terrenos para las dos dotaciones de los servicios de interés público y social denominadas equipamiento comercial. De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, es preciso ceder terrenos para acoger el equipamiento comercial , que supongan, como mínimo, el 1 % de la superficie total ordenada. Esta superficie alcanza la cantidad de 214.889 x 1% = 2.149 m2. La superficie de la zona de equipamientos social comprende las reservas de terrenos para las dos dotaciones de los servicios de interés público y social denominadas equipamiento social. De acuerdo con lo establecido en el Anexo del Reglamento de Planeamiento, es preciso ceder terrenos para acoger el equipamiento social, que supongan, como mínimo, el 1 % de la superficie total ordenada. Esta superficie alcanza la cantidad de 214.889 x 1% = 2.149m2, siendo la definida en el Plan Parcial de 4.298 m2.

2.7. Superficie y nº de plazas de la zona de aparcamientos .......................... 6.122 m2 – 2,85 % 591 plazas La superficie de esta zona es la destinada a acoger los aparcamientos al aire libre y situados

en terrenos de dominio y uso público. El conjunto de plazas de aparcamiento situadas en paralelo con las calzadas de la vialidad rodada o en las inmediaciones de la misma alcanzan a 591 plazas de aparcamiento. En cumplimiento de lo establecido en el artículo 11 del Anexo del Reglamento de Planeamiento, se deberán de prever un mínimo de 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m2 construidos de uso industrial, pudiendo disponerse en situación al aire libre aneja a la red viaria como máximo el 50 % de las mismas, siendo al menos 1 plaza cada 40 para uso de personas con minusvalía. Deberán de contar con una superficie rectangular mínima de 2,2 por 4,5 y no inferior a 20 m2 por plaza, incluyendo la parte proporcional de accesos. En efecto, de acuerdo con lo anteriormente señalado tendremos la necesidad de prever un número de plazas de aparcamiento igual a 139.678 / 100 = 1.397 plazas, de las cuales, el 50 %, es decir 699 se podrán disponer al aire libre, debiéndose de prever el resto, en las parcelas privatizables de uso industrial.



2.10. Superficie de las zonas Industriales .................................................... 97.123 m2 – 45,20 % La superficie de estas zonas está destinada a acoger el uso industrial y terciario, previsto para

facilitar la gestión de la ejecución del presente Plan Parcial. Forma parte de las superficies de las parcelas privadas con aprovechamiento lucrativo.

PARCELA P - 1 ......................................................................................... 16.456 m2 PARCELA P - 2 ........................................................................................... 6.928 m2 PARCELA P - 3 ........................................................................................... 2.310 m2 PARCELA P - 4 ......................................................................................... 10.276 m2

PARCELA P - 5 ......................................................................................... 27.025 m2

PARCELA P - 6 ........................................................................................... 3.773 m2

PARCELA P - 7 ......................................................................................... 14.621 m2 PARCELA P - 8 ......................................................................................... 13.069 m2

PARCELA P - 9 ........................................................................................... 2.665 m2

............................................................................................................ ------------------------- Total superficie ....................................................................................... 97.123 m2 2.11. Superficie ocupable por la edificación ................................................ 71.704 m2 – 33,37 % La superficie de estas zonas está destinada a acoger el uso industrial y terciario, previsto para

facilitar la gestión de la ejecución del presente Plan Parcial. Forma parte de las superficies de las parcelas privadas con aprovechamiento lucrativo.

PARCELA P - 1 ......................................................................................... 12.193 m2 PARCELA P - 2 ........................................................................................... 4.432 m2 PARCELA P - 3 .............................................................................................. 943 m2 PARCELA P - 4 ........................................................................................... 7.553 m2

PARCELA P - 5 ......................................................................................... 21.662 m2

PARCELA P - 6 ........................................................................................... 2.432 m2 PARCELA P - 7 ......................................................................................... 10.428 m2

PARCELA P - 8 ......................................................................................... 10.628 m2

PARCELA P - 9 ........................................................................................... 1.434 m2

............................................................................................................ ------------------------- Total superficie ........................................................................................ 71.704m2 Inferiores a los 85.955,74 m2 máximos establecidos en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Zamudio 2.11. Superficies máximas edificables en las parcelas de las zonas dotacionales públicas ....................................................................... 4.333 m2 Superficie edificable en la zona Deportiva ............................................................... 0.00 m2


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Superficie edificable en la zona de equipamiento social y comercial ................................................................................................. 4.333 m2

------------------------- Total superficie edificable ...................................................................................... 4.333 m2 La superficie edificable en la zona de equipamiento social y comercial, acoge las superficies

edificables correspondientes a otros servicios de interés público y social, equipo social y equipo comercial, establecidos por el Anexo del Reglamento de Planeamiento. La superficie edificada destinada a albergar estas dotaciones públicas no computa dentro de la edificabilidad máxima permitida.

2.12. Resumen de terrenos a ceder para dotaciones de dominio público municipal 84.010,34 m2 Cesión de zona para Espacios libres ............................................................... 74.610,34 m2 Cesión de zona Deportiva…………………………………………………………………..5.067 m2 Cesión de zona de Equipamientos Social y Comercial………………………………..4.333 m2

------------------------- Total de la cesión .......................................................................................... 84.010,34 m2 En este apartado no se incluyen las cesiones de los terrenos de la zona viaria, de la zona de

aparcamiento y aceras. La superficie dotacional indicada, con una superficie de 84.010,34 m2 equivalente al 39,09 % de la superficie total del Sector.

La superficie de la totalidad de los terrenos destinados a dotaciones públicas municipales,

incluyendo el sistema viario, aparcamiento, protección viaria y zonas verdes residuales alcanza a 115.856,34 m2 equivalentes al 53,91 % de la superficie del Sector incluida en ésta la del dominio público hidráulico. A la vista de los datos anteriores podemos afirmar que la ordenación pormenorizada del Sector SANTIMAMI cumple holgadamente todas las condiciones de superficies mínimas establecidas para las reservas de terrenos dotacionales establecidas por el Reglamento de Planeamiento.



A.2. DATOS URBANISTICOS DE LAS ZONAS PÚBLICAS DEL SECTOR SANTIMAMI. RESUMEN

Los datos recogen la información gráfica del plano O.3 titulado “Zonificacion y usos pormenorizados” total del Sector. A.3.4. CONCLUSIONES Con lo indicado en los apartados anteriores de esta Memoria, el arquitecto redactor estima haber cumplido suficientemente con la obligación de describir y justificar la ordenación propuesta y explicitar los datos urbanísticos más relevantes del Plan Parcial, y de esta forma poner en conocimiento de la Administración la información suficiente para la aceptación y consiguiente aprobación del presente Plan Parcial del Sector SANTIMAMI.


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1-4.- -ESTUDIO DE DIRECTRICES DE ORGANIZACION Y GESTION DE LA EJECUCION

De la estructura de la propiedad que se expone en el apartado correspondiente, se deduce que la misma es relativamente amplia, existiendo algunos propietarios con una importante representación en porcentaje de participación de la misma, habiendo renunciado a liderar la gestión y desarrollo del Sector.

De otra parte hay que señalar que la materialización del Sector Industrial SANTIMAMI es una

de las cuestiones planteadas por el documento de Normas Subsidiarias de Planeamiento, como una de las actuaciones básicas y estratégicas para el crecimiento equilibrado del territorio de Zamudio, su mejora en las conexiones viarias, así como en la diversificación de las mismas y esto es así puesto que el territorio de Zamudio con el anterior planeamiento, realizó una apuesta muy importante en pos del desarrollo industrial que ha supuesto la urbanización de una buena franja del suelo del termino municipal situado en su borde sur y que prácticamente ocupaba la totalidad del citado borde, que con el presente Sector culmina el desarrollo de dicho ámbito.

La extensión del Sector resulta ser de 214.889,34 m2 incluidos los suelos públicos destinados a

vialidad existente, por lo que se entiende que dada la extensión de la misma, así como a la vista de la ordenación propuesta, se debería de prever la realización de varias etapas o fases y no ejecutarse en su totalidad en una única etapa. En primer lugar se deberá de ejecutar como primera etapa, aquella que garantice la conexión viaria y permita el enlace con la vialidad existente en término municipal de Loiu, es decir el denominado como Eje – 1, así como la realización de las canalizaciones que permitan el enlace con las redes generales, por lo que se deberá de incluir la ejecución de la rotonda, el resto de las etapas, se establecerán en el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.

Como actuaciones importantes a realizarse y que afectan al ámbito del Sector, esta la

obtención de los suelos de cesión para la realización del eje viario que enlazará con la vialidad existente en termino municipal de Loiu, el cual cerrara el eje rodado interpolígonos, que fue previsto en el documento de Revisión de Normas Subsidiarias, enlazando el mismo en sus extremos con conexiones rodadas al Corredor del Txorierri, así como la obtención de los Espacios Libres, zonas verdes, la cual nos garantizará a futuro una adecuada protección y conservación de la margen del río Asua , afectada por la ordenación .

Lo anteriormente expuesto supone que la situación que se genera como resultado de la aprobación del documento de revisión de Normas Subsidiarias del Planeamiento de Zamudio, implica que la gestión para el desarrollo y materialización de las previsiones del Planeamiento Estructural corresponde al Ayuntamiento, dado que de otra manera podría dar lugar a un retraso importante en el desarrollo del mismo.

De lo anteriormente expuesto se concluye que el sistema de actuación deberá de ser el de

Cooperación.

1.- Tal y como expresábamos en las Normas Urbanísticas de Desarrollo de las Normas Subsidiarias , en base a los criterios de ordenación propuestos se dispone que: a).- La unidad mínima que desarrolle el proyecto de urbanización será el SECTOR. b).- La unidad mínima de ejecución de obras de urbanización será la 1ª Fase. c).- La unidad del proyecto de edificación será:

En parcelas industriales, cada uno de las parcelas definidas en el Proyecto de Reparcelación y delimitadas dentro de las Areas de Uso y Dominio Privado.



- - El Proyecto de edificación de los equipamientos colectivos, se efectuará de forma separada. De lo cual se desprende que el sector se conforma como una única unidad, sobre la cual se redactará un proyecto de urbanización único y completo. Una vez confeccionado este, su ejecución se realizará atendiendo a las distintas fases que defina el Programa de Actuación Urbanizadora, siendo en cualquier caso la primera de ellas, la correspondiente a la definida anteriormente. 2.- El orden de prioridades en la ejecución de las obras de urbanización y edificación, será el que nos determina la continuidad de la trama urbana, de las instalaciones, las infraestructuras y los servicios, realizándose en las siguientes etapas: ' lª .- Vial rodado EJE – 1, ( eje rodado de enlace con la vialidad de Loiu ).

2ª.- Vial transversal de enlace con el suelo urbano consolidado de Ditzine y Baztine, hasta su enlace con el Eje - 1

3ª.- Vialidad restante, longitudinal y transversal, rodada y peatonal. 3.- El proceso descrito de obras de urbanización no implica, indefectiblemente, que las obras de edificación se realicen en el mismo proceso, aunque ello sea lo más lógico. Pero cuando menos, será preciso siempre, urbanizar el entorno del edificio que se desea construir antes o al mismo tiempo que las obras de edificación.


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1,5. NORMAS URBANISTICAS DE DESARROLLO DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS ORDENANZAS REGULADORAS A. Generalidades y Terminología. B. Calificación y regímenes urbanísticos. C. Ordenanzas generales de edificación, urbanización y protección ambiental. D. Determinaciones específicas de zona.



A. Generalidades y Terminología ARTICULO 1 OBJETO Estas ordenanzas reguladoras tienen por objeto la reglamentación del uso de los terrenos y de las

edificaciones, tanto privadas como públicas en el sector industrial “SANTIMAMI”. Se redactan como desarrollo de las determinaciones de las Normas Subsidiarias de ZAMUDIO para dicho sector de suelo apto para urbanizar.

ARTICULO 2 COMPONENTES DEL PLAN PARCIAL La documentación de este Plan Parcial se compone de los siguientes apartados: A. Documentación escrita: 1. Memoria con información urbanística, criterios y cuadros de características y superficies. 2. Ordenanzas reguladoras. 3. Plan de etapas. 4. Estudio económico y financiero. B. Documentación gráfica: 1. Planos de información. 2. Planos de ordenación. ARTICULO 3 VALOR NORMATIVO Y JERARQUIZACION DE LOSDIFERENTES COMPONENTES En la documentación de este Plan Parcial tienen valor normativo los elementos que se citan a

continuación. En caso de contradicción entre los diferentes apartados, el orden de jerarquización será el

dispuesto a continuación: 1. Planos de ordenación. 2. Ordenanzas reguladoras. 3. Cuadros de características y superficies. 4. Memoria. En ningún caso tendrá valor normativo ni la documentación escrita, ni la gráfica de la información

urbanística, no pudiéndose nunca justificar en base a ellas actuaciones contrarias a lo determinado por la ordenación.


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ARTICULO 4 TERMINOLOGIA La terminología aplicable para este Plan Parcial es la dispuesta como tal, en el apartado correspondiente de las Normas Generales de la Normativa Urbanística de las vigentes Normas Subsidiarias Municipales de ZAMUDIO. Como complemento a la misma, y con carácter específico para este Plan Parcial, se añaden los

términos que se definen en los artículos siguientes. ARTICULO 5 PARCELA PRIVATIZABLE Se entiende por parcela privatizable aquella superficie que queda vinculada, después de la

ordenación, al suelo de dominio privado, y sobre la cual podrá asentarse la edificación industrial. Esta parcela estará formada en todos los casos por el ESPACIO EDIFICABLE y EL ESPACIO LIBRE DE USOS COMPLEMENTARIOS.

ARTICULO 6 ESPACIO EDIFICABLE Se entiende por espacio edificable la superficie de la PARCELA PRIVATIZABLE destinada a la

implantación de las edificaciones industriales y/o zonas de almacenamiento. ARTICULO 7 ESPACIO LIBRE DE USOS COMPLEMENTARIOS Por espacio libre de usos complementarios, se entiende la superficie de terreno correspondiente a

la PARCELA PRIVATIZABLE, que deberá mantenerse libre de ocupación por la edificación y/o por las zonas de almacenamiento.

ARTICULO 8 LOTE EDIFICABLE Se entiende por lote edificable la porción de terreno que asignado a los propietarios del sector, a

través del sistema de actuación correspondiente, se halla situada dentro de la Parcela Privatizable de uso industrial.

Los proyectos de distribución de cargas y beneficios no podrán asignar lotes edificables de

superficies inferiores a la parcela mínima establecida en esta Normativa.



ARTICULO 9 ALINEACION DE PARCELA PRIVATIZABLE Es la línea que separa la parcela privatizable de los Terrenos de Dominio y Uso Público. ARTICULO 10 ALINEACION DE LA EDIFICACION Es la línea que situada en el interior de la parcela privatizable, delimita la envolvente máxima de la

edificación y/o sus zonas de almacenamiento.


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B. Calificación y regímenes urbanísticos ARTICULO 11 CALIFICACION Y USOS PORMENORIZADOS Para la totalidad de la superficie de la superficie del sector sa ha diferenciado entre las parcelas

privadas y los suelos de uso y dominio público. Las parcelas privadas han sido calificadas todas ellas en tres zonas con usos industrial,

equipamientos y privadas y denominadas, Zona Industrial privatizable, y Zona privada. En cuanto a las zonas de dominio público, tenemos las siguientes calificaciones y usos: - Zona de red viaria. - Zona de red peatonal. - Zona de espacios libres-jardines. - Zona de espacios libres-residuales y protección. - Zona de equipamiento deportivo. - Zona de equipamiento social y comercial. Las definiciones, usos y otras determinaciones específicas para cada una de las zonas públicas o

privadas, se relacionan en el último apartado de las presentes Ordenanzas reguladoras. ARTICULO 12 SISTEMAS DE ACTUACION Y SU MODIFICACION La ejecución del único polígono del Plan Parcial Industrial “SANTIMAMI”, se realizará mediante el

sistema de cooperación, previstos en el Art. 173 de la Ley De Suelo y Urbanismo del Pais Vasco,. ARTICULO 13 ESTUDIOS DE DETALLE Los Estudios de Detalle podrán formularse con las finalidades establecidas en la Ley 2/2006 de

Suelo y Urbanismo del Pais Vasco de adaptar o reajustar las alineaciones y rasantes señaladas en el Plan Parcial y completar en su caso la Red de Comunicaciones definida en el mismo con aquellas vías interiores que resultaran necesarias para facilitar el acceso a la edificación cuya ordenación concreta se establezca en el propio Estudio de Detalle, así como para la distribución de los volúmenes.

El ámbito del estudio de detalle deberá ser como mínimo el correspondiente a una de las manzanas edificables establecidas en el presente Plan Parcial, para el caso de parcelas de uso industrial.

ARTICULO 14 REGIMEN DE LOS EDIFICIOS EXISTENTES



Las edificaciones existentes, tras la aprobación de este PLAN PARCIAL, quedarán en algunas de las siguientes situaciones:

- EDIFICIOS DENTRO DE ORDENACION. -EDIFICIOS FUERA O PARCIALMENTE FUERA DE ORDENACION DE DERRIBO NO

NECESARIO. ARTICULO 15 EDIFICIOS DENTRO DE ORDENACION Son aquellas edificaciones cuyos usos actuales son permitidos por la zonificación en la que se

enclavan y sus alineaciones y alturas no superan las establecidas en este Plan Parcial. ARTICULO 16 EDIFICIOS FUERA O PARCIALMENTE FUERA DE ORDENACION DE DERRIBO NO

NECESARIO. Son aquellos que sobrepasan la altura máxima permitida en esta Normativa o superan las

Alineaciones Máximas de los Espacios Edificables sin llegar a superar la alineación que delimita la Parcela Privatizable. Podrá considerarse que en ellas concurren circunstancias excepcionales para la concesión de la licencia de obras de reforma y consolidación con la advertencia expresa de que las mismas no supondrán nunca un aumento de valor.

En aquellos edificios declarados fuera de ordenación de derribo no necesario, se podrá diferir sine die la ejecución de su sustitución pudiendo adecuarla voluntariamente cuando así convenga a los propietarios, y en todo caso, cuando se reedifique tras la demolición del edificio existente, o se realicen actuaciones que pudieran considerarse como tales.

La nueva edificación deberá ajustarse a las determinaciones y parámetros del Plan Parcial.


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C. Ordenanzas generales de edificación, urbanización y protección ambiental. ARTICULO 17 ORDENANZAS GENERALES DE EDIFICACION Y URBANIZACION En todo lo no dispuesto por las presentes ordenanzas del Plan Parcial Industrial “SANTIMAMI”,

será de aplicación la normativa general de edificación y urbanización de las Normas Subsidiarias Municipales de ZAMUDIO.

En caso de contradicción entre las estipulaciones de dicha normativa general y lo aquí dispuesto,

prevalecerá la estipulación que sea más restrictiva respecto a la edificabilidad o propiedad del suelo.

Como complemento a dicha normativa general y con carácter específico para este Plan Parcial, se

añaden las estipulaciones siguientes. ARTICULO 18 COMPUTO DE LA OCUPACION DE LA PARCELA PRIVATIZABLE Se entenderá como ocupación, a efectos del cómputo de la ocupación máxima de la parcela

privatizable, cualquier superficie, abierta o no que, situada en el espacio edificable se halle ocupada por cualquier tipo de edificación o sea destinada a almacenamiento de materiales aunque sea a la intemperie.

No computarán los vuelos permitidos por este Plan Parcial. ARTICULO 19 COMPUTO DE LA EDIFICABILIDAD Se entenderá como superficie construida, a efectos del cómputo de la edificabilidad máxima de la

parcela privatizable, la totalidad de la ocupación real de la parcela privatizable, más las superficies de las restantes plantas de la edificación incluso aprovechamientos bajo cubierta por encima de 1,5 metros de altura.

Así mismo computará los vuelos cerrados que permita este Plan Parcial No computarán las superficies de sótano o semisótano, salvo en la forma establecida por las

Normas Subsidiarias. ARTICULO 20 COMPUTO DE VOLUMEN Se entenderá como volumen construido, a efectos del cómputo del volumen máximo de la parcela

privatizable, la totalidad del volumen existente entre los envolventes máximos de las edificaciones e instalaciones, a excepción de los sótanos.

Así mismo computarán los vuelos cerrados permitidos por este Plan Parcial.



ARTICULO 21 ALTURAS MAXIMAS DE LOS EDIFICIOS Las alturas máximas de los edificios resultantes se medirán desde la cota de urbanización pública

acabada, en el punto medio de la fachada que da frente al vial del polígono y la cara inferior del forjado de cubierta y no deberá ser superior a los máximos permitidos para cada zona de este Plan Parcial.

Sin embargo, sobre las alturas anteriormente determinadas, se permitirá la ejecución de aquellos

elementos pertenecientes a las instalaciones especiales necesarias para determinados procesos de producción, siempre que se justifiquen convenientemente.

ARTICULO 22 ALTURAS PARCIALES DE CADA PLANTA Los edificios que cuenten con más de una planta, bien sea parcial o totalmente deberán cumplir

las condiciones de que las Alturas Parciales de las plantas no podrán ser inferiores a 4 metros medidos de suelo a techos acabados.

No obstante, a pesar de las limitaciones impuestas en este artículo y para aquellos edificios o

partes de la edificación que quedan permanentemente vinculados al uso de oficina, vestuarios o vivienda del guarda al servicio de las industrias asentadas, se podrán autorizar plantas con alturas no inferiores a 2,60 metros, medidas en ambos casos de suelo a techo acabados, exceptuando zonas de paso y aseos, que podrán contar con una altura no inferior a 2,20 m.

ARTICULO 23 ALINEACIONES PREFERENTES DE LA EDIFICACION Con carácter general, los edificios industriales con fachada a los viales del sector, deberán

respetar las alineaciones de los Espacios Edificables, dispuestos a uno o a ambos lados de dichos viales.

Tan solo podrán retranquearse de dichas alineaciones aquellos edificios que, previo el

correspondiente estudio justificativo, puedan llegar a demostrar la incompatibilidad de dicha imposición con su natural proceso productivo.

ARTICULO 24 SEPARACION ENTRE EDIFICACIONES DENTRO DE UN MISMO LOTE EDIFICABLE Cuando dentro de un mismo Lote Edificable existan dos o más edificaciones, estas podrán

realizarse en medianería, exceptuándose aquellos casos en los que por razones de la actividad que se pretenda desarrollar no pueda edificarse en medianería, en cuyo caso, esta, deberán de separarse un mínimo de 5 m. al lindero.


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ARTICULO 25 VUELOS Además de los propios de las cubiertas, se autorizarán dos tipos de vuelos: marquesinas

adosadas a fachadas y vuelos cerrados. Las marquesinas que se utilicen para la cubrición de los muelles de carga y descarga de mercancías, no podrán rebasar en más de 2,5 metros, la alineación del Espacio Edificable. Para cualquier otro tipo de función se autorizará un vuelo máximo de 1,5 metros, respecto a la mencionada alineación. No computará a efectos de ocupación, ni edificabilidad ni volumen construidos.

Solamente se autorizarán vuelos cerrados, en aquellos cuerpos de la edificación destinados a

albergar los usos de oficinas, laboratorios, despachos, vestuarios, etc. Estos vuelos únicamente podrán permitirse a partir del forjado de suelo de la 1ª planta con una profundidad máxima de 1,25 metros. La longitud del vuelo no podrá superar el 50% de la longitud de la fachada, pudiendo acumular dicho porcentaje entre las plantas 1ª y 2ª de la edificación. Computará a efectos de edificabilidad y volumen construidos, pero no a efectos de ocupación.

ARTICULO 26 MEDIANERAS VISTAS Las medianeras que queden a la vista, recibirán un acabado que, además de garantizar el debido

aislamiento les dé un acabado digno. El tratamiento que reciban estas medianeras, deberá ser el mismo que el del resto de las

fachadas del edificio, o de calidad suficientemente digna, que encaje con el diseño de la totalidad de la edificación.

ARTICULO 27 PROYECTOS DE URBANIZACION Los Proyectos de Urbanización se redactarán en general de acuerdo con las determinaciones

contenidas en este capítulo, no obstante, y previo el correspondiente análisis que lo justifique, podrán reajustarse en el mismo las calidades y la cuantificación de los distintos elementos necesarios para llevar a cabo la mencionada urbanización.

En los proyectos de urbanización será de aplicación la Normativa para la Supresión de Barreras

Urbanísticas del Gobierno Vasco, así como otras normativas que la complementan o sustituyan. ARTICULO 28 ACCESOS A PARCELAS Los accesos a las parcelas, así como cualquier otro tipo de acceso, en sus puntos de enlace con

la red viaria general, deberán cumplir las condiciones siguientes: - Estar canalizados. - Radios de bordillo mínimo: 6 metros. - Anchura máxima de paso : 7 metros. - Disponer de la señalización necesaria.



- Estar dotados de la recogidas de aguas pluviales. - Si la entrada cuenta con barreras o puertas, éstas deberán estar situadas dentro de la alineación

de la parcela privatizable. - En ningún caso un Lote Edificable contará con más de dos accesos, ni se podrán abrir por cada

tramo de calle un número de accesos superior al resultante de dividir su longitud por el ancho mínimo del Lote Edificable.

- Justificadamente y por motivos de la actividad que se pretenda realizar, podrán autorizarse en las parcelas accesos de dimensiones superiores a las anteriormente establecidas, así como mayor numero de ellos.

- Todos los accesos en las zonas de afección de aceras, deberán de quedar reforzados mediante la realización de una solera armada, bajo el pavimento de la misma de 20 cm. de espesor.

- No podrán realizarse accesos rodados a parcelas, en los frentes que dan hacia la rotonda de enlace con la carretera BI-734, ni hacia el vial de enlace entre aquella y el S.U.I.C. Ugaldeguren.

ARTICULO 29 CIERRES DE PARCELAS Los cierres que delimitan las Parcelas Privatizables podrán ser ciegas hasta una altura máxima de

0,80 metros. El resto del cierre, y hasta una altura máxima de 2,50 metros será a base de algún elemento transparente o vegetal y nunca de fábrica, excepto los machones que podrán separarse como mínimo una distancia de 3 metros. Los materiales que se utilizan en la construcción de estos machones y la parte ciega del cerramiento serán o de hormigón visto, o de bloque prefabricado de hormigón de color tostado o similar o en su caso los utilizados habitualmente en las fachadas. En todo caso, el diseño de estos cierres deberá de ajustarse a las condiciones que se establezcan en el Proyecto de Urbanización.

ARTICULO 30 TRAZADO DE LAS VIAS RODADAS La red viaria se adecuará en cuanto a trazado y dimensiones a lo señalado en la documentación

gráfica del presente Plan Parcial. Los aparcamientos en batería, o en hilera, se dispondrán fuera de los límites de la calzada. Queda prohibida la carga y descarga en la red viaria. ARTICULO 31 APARCAMIENTOS Los aparcamientos se dispondrán en los laterales de las vías rodadas o en playas de

aparcamiento debidamente conectadas con estas vías rodadas. Los aparcamientos en línea tendrán un ancho mínimo de 2,20 metros. Los aparcamientos en batería tendrán un ancho mínimo de 2,50 metros y un fondo mínimo 5,0

metros, cuando su disposición sea normal a la calzada. En disposición oblicua, cada plaza permitirá inscribir dentro de ella un rectángulo de esas mismas dimensiones. Los aparcamientos reservados para minusválidos tendrán las dimensiones mínimas establecidas en la normativa de aplicación correspondiente.

Las playas de aparcamiento estarán arboladas, con un mínimo de un árbol cada 3 plazas de

aparcamiento. El espacio para acceder a los aparcamientos previstos en batería, en posición


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ortogonal al sentido de circulación tendrán un ancho mínimo de 5 metros, y los dispuestos en espina de pez a 30º ó 45 º, 4, 0 m.

Cada parcela Privatizable deberá contar con la previsión en su interior de plazas de

aparcamientos suficientes para solucionar sus propias necesidades y nunca en número inferior al obligado por estas ordenanzas, de una plaza por cada 130 m2. construidos (1 plaza/130 m2.). Debiendo de ser repuestas en el interior de cada parcela aquellas plazas que por ejecución de los accesos a aquella, sean suprimidos de la vía pública. Será de aplicación lo establecido en el párrafo anterior.

Las playas de aparcamiento contarán con un separador de grasas, situado previamente a la conexión de la red privada con la red general de evacuación.

ARTICULO 32 TRAZADO DE ACERAS Y VIAS PEATONALES Toda acera que dé acceso a edificios tendrá un ancho mínimo de 2,0 metros. Las aceras dispuestas a ambos lados del vial principal del sector tendrán una dimensión mínima

de 2.5 metros. Las rampas peatonales tendrán una pendiente máxima del 6 %. Todas las aceras con ancho igual o superior a 3 metros irán arboladas. ARTICULO 33 PAVIMENTOS Todas las aceras, vías y espacios peatonales de uso público, así como los Espacios Libres de

Usos Complementarios de las Parcelas Privatizables, tendrán pendientes comprendidas entre el 1 y el 2% para la evacuación de aguas de lluvia y sumideros con capacidad suficiente a una distancia máxima de 35 metros (1 por cada 400 m2.).

Los materiales de la pavimentación serán antideslizantes, y del modelo definido por la

Corporación del Municipio de ZAMUDIO. ARTICULO 34 JARDINERIA Y ARBOLADO Todas las aceras, de ancho superior a 3 metros, paseos y espacios ajardinados irán

convenientemente arbolados. Igualmente deberán ser arbolados los aparcamientos en batería. La separación máxima de los

árboles en todos los casos en que formen alineación será de 6 metros. El tratamiento vegetal de los jardines, espacios libres, etc. será a base de árboles, plantas

arbustivas y césped. Los árboles o plantas serán de las especies definidas por el Ayuntamiento de ZAMUDIO. La altura

mínima de los árboles en el momento de la plantación será de 2,50 metros, y deberán cumplir con lo establecido en la ordenanza municipal correspondiente.



Los árboles situados en aceras o zonas pavimentadas llevarán un alcorque de 0,80x0,80 metros mínimo, cubierto con una rejilla del modelo que defina el Ayuntamiento.

Para el tratamiento de las zonas verdes, se estará a lo establecido en la Ordenanza

correspondiente del Ayuntamiento de Zamudio. ARTICULO 35 MOBILIARIO URBANO - Bancos: En las zonas verdes y el paseo se dispondrán bancos del modelo definido

por el Ayuntamiento. - Papeleras: En todas las zonas verdes, espacios peatonales y áreas de servicio de

interés público y social, se situarán papeleras del modelo definido por el Ayuntamiento localizándose en las zonas peatonales.

- Otros Elementos: Todo elemento de mobiliario urbano que se vaya a disponer, se ajustará

en su diseño a las características definidas por el Ayuntamiento, y se construirá con materiales inoxidables, acabándose en su caso en el color definido por el mismo.

ARTICULO 36 CANALIZACIONES DE LAS REDES DE SERVICIO Las agrupación de Servicios irá bajo la acera a una cota superior siempre a la de la Red de

Saneamiento, separada 80 cms., al menos, de la cara inferior del bordillo allá donde se prevé la instalación de árboles, y dotada de los correspondientes registros, al menos cada 35 metros, y siempre en todos los puntos en que se produzcan cambios de dirección. Llevarán desague en los puntos más bajos y al menos, uno cada 30 metros. Las conducciones de agua irán por la parte inferior, y las de energía eléctrica, alumbrado y telefonía, etc. por la parte superior.

En otro caso las conducciones de los suministros irán cada una por su propia canalización, en

zanjas de 40 cms. de anchura, con una profundidad mínima de 60 cms., bajo las aceras o áreas peatonales y 80 cms. bajo las calzadas y siempre las eléctricas por encima de las de agua, y éstas por encima de las conducciones de saneamiento.

Las canalizaciones de energía eléctrica y alumbrado público, irán bajo tubo protector de 100 mm.

de diámetro, o aquella sección que indique la empresa suministradora. Bajo calzada o accesos rodados, irá sobre cama de hormigón, con refuerzo del mismo material hasta la base del pavimento. Ambas redes podrán discurrir por una misma zanja disponiéndose la de alumbrado público, 20 cms., más arriba que la de energía eléctrica.

Todas las canalizaciones de las redes de suministro, llevarán arquetas en todos los puntos donde

haya empalmes, acometidas o cambios de dirección, con tapa según el modelo definido por la Corporación de ZAMUDIO.

En terrenos impermeables, la arqueta más baja de cada tramo, llevará un sumidero en el fondo,

conectado a la red de pluviales.


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ARTICULO 37 RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA La red de agua se dimensionará a partir de los caudales que se deberán de justificar con sus

correspondientes cálculos, debiendo de contar con una sección mínima de 150 mm en la distribución general y 100 mm en el resto.

Los materiales a utilizar en la construcción de la Red de Agua, se ajustarán al Vigente Pliego de

Prescripciones Técnicas Generales para Tuberías de Abastecimiento de Agua del M.O.P.U.,y a las disposiciones que lo complementan, modifiquen o sustituyan.

Las bocas de riego para el Servicio Contra Incendios, se instalarán de forma que la distancia entre

ellas medidas por espacios públicos sea inferior a 200 metros. ARTICULO 38 RED DE SANEAMIENTO La red de saneamiento será del tipo separativo. Los caudales de cálculo a aplicar en el dimensionamiento de las redes será el siguiente: - Red de aguas fecales: Se calcularán para un caudal igual al que pueda suministrar la red de

abastecimiento de agua. - Red de aguas pluviales: Se dimensionará según las precipitaciones máximas señaladas

por el Servicio Metereológico Nacional, para un periodo de retorno de 500 años.

Los materiales a utilizar en la construcción de la Red de Saneamiento deberán cumplir las Normas

para la Redacción de Proyectos de Abastecimiento de Agua y Saneamiento a las Poblaciones. La red se dimensionará de modo que se evite la sedimentación de los materiales evacuados,

dándole unas pendientes que aseguren que la velocidad del afluente no será inferior a 0,3 m/seg. para un caudal centésima parte del de la sección llena, y o,6 m/seg. para un caudal décima parte del de la sección llena, no siendo nunca inferior a 0,5 ‰.

Se dispondrán cámaras de descarga para evitar la sedimentación allá donde fuera necesario. ARTICULO 39 INSTALACIONES ESPECIALES DE SANEAMIENTO Para las instalaciones industriales que produzcan problemas de polvo en el exterior, y dentro de

su parcela, deberá preverse un pozo de sedimentación y separación de flotantes como paso previo a la evacuación de estas aguas.

En aquellos proyectos de industrias que, por sus características, hayan de manejar cisternas con

líquidos diferentes de agua, deberá preverse en las zonas de carga y descarga, y dentro de la parcela industrial, una red propia e independiente del alcantarillado, conectada a un depósito autocontenedor para evitar riesgos de vertido accidental a la red general del sector.



Así mismo se deberán de prever arquetas separadoras de grasas, en todas las acometidas de las zonas de aparcamiento a la red municipal.

ARTICULO 42 DEPURACION PREVIA DE LAS AGUAS RESIDUALES Las aguas grises o industriales procedentes de cada actividad, deberán ser depuradas en origen,

homogeneizadas en su composición y regularizadas en su caudal de forma que no produzcan impactos que comprometan al funcionamiento de la red general del ``Consorcio de Aguas ´´, debiendo de atenerse en todo caso a la normativa especifica distada por dicho organismo..

Tanto las aguas grises industriales como las aguas negras residuales antes de acometer el

alcantarillado, deberán pasar por el proceso de depuración suficiente para alcanzar el nivel mínimo de calidad de vertido exigido por el “Consorcio de aguas del Gran Bilbao”.

En cualquier caso será el Consorcio de Aguas del Gran Bilbao el Organismo competente para

determinar la obligatoriedad o no de instalar algún elemento o tratamiento especifico previo al vertido a la red general.

ARTICULO 43 REDES DE ENERGIA ELECTRICA Y TELEFONIA Las conducciones eléctricas de alta y baja tensión, y las de teléfonos serán subterráneas dentro

del sector, debiendo cumplir todos los tendidos e instalaciones los reglamentos oficiales vigentes, así como con las normas de las compañías concesionarias.

ARTICULO 44 RED DE ALUMBRADO PUBLICO La instalación de alumbrado público habrá de cumplir como mínimo los siguientes niveles de

iluminación: - Vial principal del sector 30 lux. - Resto red viaria del sector 26 lux. - Espacios públicos 10 lux. Los puntos de luz se instalarán sobre báculo o columna en el borde de las aceras. Los soportes tendrán una altura de 8 metros en las vías rodadas y cuatro metros en los espacios

peatonales y dotacionales. En los espacios peatonales y de uso público se habrá de disponer como mínimo una unidad

luminosa cada 35 ml o 200 m2. de superficie. Las luminarias tendrán carcasa metálica inoxidable y serán herméticas. Todas las unidades luminosas y armarios de control llevarán tomas de tierra individuales, y todos

los puntos de utilización llevarán elementos de maniobra y protección.


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Los tendidos de las líneas serán subterráneos. Los cables serán tetrapolares y tendrán una sección mínima de 6 mm2.

ARTICULO 45 NIVELES MAXIMOS DE RUIDO ADMISIBLE El máximo nivel de ruido admisible, será de 60 decibelios durante el día y 45 durante la noche, de

las 22 horas a las 8 de la mañana. Este nivel sonoro se medirá en la parte exterior de la medianera de la industria o en el lugar del vecino más afectado por las molestias de aquella. En cualquier caso se deberá de cumplir con la Ley de Ruido que este vigente en el momento de la concesión de la licencia de obras.

ARTICULO 46 CONDICIONES DE LAS INSTALACIONES DE FUEL-OIL Las instalaciones que utilicen fuel-oil, deberán cumplir los siguientes niveles de emisión: - Opacidad. Los índices de ennegrecimiento para cualquier potencia, no deberán sobrepasar los valores que

a continuación se indican, salvo tres períodos inferiores a diez minutos cada uno. ESCALA ESCALA BACHARACH RINGELMANN - Instalaciones que utilicen gas-oil o fuel-oil doméstico 2 1 - Instalaciones que utilicen fuel-oil pesado número o BIA (bajo índice de azufre) 4 2 - Instalaciones que utilicen fuel-oil pesado número 2 5 2,5 - Niveles de emisión 502 mg/m3. N Instalaciones que emplean gas-oil doméstico o fuel-oil BIA (bajo índice de azufre) 1.700 Instalaciones que emplean fuel-oil pesado número 1. 1.700 - Emisión de monóxido de carbono El contenido de CO en los gases de combustión para cualquier potencia y combustible, no será

superior a 1.455 p.p.m., que equivale a dos gramos termia o 4,8 x 10-10 Kg/Houle. - Actividades industriales diversas no especificadas en apartados anteriores. UNIDADES NIVELES CONTAMINANTES DE EMISION DE MEDIDA Partículas sólidas mg/Nm3. 150



SO2 mg/Nm3. 4.300 CO p.p.m. 500 NOX (medio como NO2) p.p.m. 300 F Total mg/Nm3. 250 Cl mg/Nm3. 230 H Cl mg/Nm3. 460 SH2 mg/Nm3. 10 - Opacidad. El índice de ennegrecimiento no será superior al número 1 de la escala Rigelmann o al número 2

de Bacharach, que equivale al 20% de opacidad.


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D. Determinaciones específicas de zona ARTICULO 47 ZONA INDUSTRIAL PRIVATIZABLE a) Definición: corresponde a las áreas que quedan vinculada, después de la ordenación, al suelo

de dominio privado y sobre la cual se asentará el aprovechamiento privado del sector. Se divide en dos; espacio edificable, el destinado a la implantación de los edificios o zonas de

almacenamiento y espacio libre de usos complementarios, al resto de la parcela privatizable. b) Usos permitidos en el espacio edificable: - Industrial: - I – 1, I – 2, I – 3,I - 4

- Actividades terciarias:

- Con una incidencia máxima del 30 % del aprovechamiento total del sector, se permitirán los siguientes:

- C-1 b y C- 1 c - C-2 a, C-2 b, C-2 c, - C-3 - C-4

- Garajes: en todas las categorías. - Equipamiento: Ec - 2 Deportivo, Ec - 4 Socio – cultural, Ec - 5 Sanitario - asistencial, Ec - 6 Servicios públicos de la Administración. Ec - 7 Servicios generales del territorio. Ec - 8 Otros equipamientos. - Servicios e infraestructuras territoriales: . c) Usos permitidos en el espacio libre de usos complementarios: - Red viaria interna de la parcela. - Aparcamiento en superficie. - Jardines y zonas verdes. - Redes de abastecimiento subterráneas. - Depósitos subterráneos de combustible. No se permitirá en este espacio ningún tipo de almacenamiento. d) Parametros urbanísticos: - Parcela mínima: 1.500 m2. - Frente mínimo: 30 metros a viales de la ordenación.



- Edificabilidad máxima: 0,65 m2/cons./m2. de parcela bruta. - Ocupación máxima: Según lo señalado en el plano O - 3 Zonificación y Usos Pormenorizados

y O - 4 Geometría horizontal y Alineaciones Máximas. - Alineaciones a viales: los señalados en el plano de ordenación. -.Separación mínima a linderos: 0 metros ó cinco metros. - Separación mínima entre edificaciones en una misma parcela : 0 metros ó cinco metros. - Separación mínima de sótano a linderos : 0 metros ó tres metros a frentes de viales. - Previsión mínima de aparcamientos: una plaza de garaje o aparcamiento por cada 170 m2.

construídos de uso industrial, una plaza por cada 37,5 m2 construidos de uso terciario-oficinas y una plaza de aparcamiento, por cada 25 m2 construidos de uso terciario-comercial. Debiendo de ser repuestas en el interior de cada parcela aquellas plazas que por ejecución de los accesos a las mismas, sean suprimidos de la vía pública.

- Altura máxima: 10 metros en todos los puntos del terreno medidos hasta la cara inferior del forjado de cubierta, desde la cota de referencia, para edificaciones de una y dos plantas y 12 metros para edificaciones de tres plantas.

- Plantas máximas: 2 plantas de sótano, o semisótano, baja, y dos elevadas de piso. ARTICULO 48 ZONA DE RED VIARIA Y RED PEATONAL a) Definición: Por red viaria y peatonal se entiende el conjunto de superficies previstas en la

ordenación que, formando parte de los terrenos de Uso y Dominio Público, se destinan a la comunicación interna y con el exterior, tanto del tráfico rodado como del peatonal, comprendiendo la calzada de rodadura, las aceras anexas así como las bandas de aparcamientos.

b) Usos permitidos: - comunicaciones rodada y peatonal. - entretenimiento de las circulaciones. -redes de servicios subterráneas y sólo

accidentalmente aéreas. c) Parámetros urbanísticos: solo se admitirán edificaciones temporales para entretenimiento de

los usos permitidos. ARTICULO 49 ZONAS DE ESPACIOS LIBRES: JARDINES, RESIDUALES Y PROTECCION a) Definición: Se entiende por zona de jardines la superficie de terreno que formando parte de

los Terrenos de Uso y Dominio Público y cumpliendo con las condiciones de uso previstas en la legislación vigente, se ha previsto para su incorporación al Sistema Local de Espacios Libres, en la proporción exigida en el Reglamento de Planeamiento.

Se entiende por zona de espacios libres residuales aquellas superficies de Terreno de

Dominio y Uso Público que deberán mantenerse como áreas ajardinadas y/o arboladas y que por sus limitaciones espaciales no cumplen las condiciones exigidas en el Reglamento de Planeamiento para ser computadas dentro del Sistema Local de Espacios Libres.


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Se entiende por zona de espacios libres de protección aquellas superficies de terreno de Dominio y Uso Público que se hallan comprendidas entre el borde exterior de una acera peatonal y la línea que delimita la Parcela Privatizable. Estas zonas se constituyen en una reserva de suelo para la hipotética ampliación de los viales previstos en la ordenación en el caso de que, a juicio de la Administración actuante, dicha ampliación fuera necesaria para las condiciones de tráfico generado en el sector. Estas posibles ampliaciones de la vialidad deberán acometerse, en todo caso, por tramos completos de calle.

En tanto en cuanto no se produzcan estas ampliaciones de la red viaria, las Zonas Verdes de

Protección de Viales deberán mantenerse ajardinadas y arboladas, pudiendo ser utilizadas para el paso de infraestructuras.

b) Usos permitidos: - áreas ajardinadas, arbóreas y arbustivas. - senderos y espacios peatonales. - mobiliario de juego infantil y juvenil. - otros equipamientos. - redes de servicios exclusivamente subterráneas. - para las de protección, comunicaciones en el caso que fuera

necesaria la ampliación de viales. c) Parámetros urbanísticos: Unicamente se permitirá en la zona ZV-1 y fuera de las zonas

inundables, alguna pequeña edificación para equipamiento, con una edificabilidad máxima de 0,01 m2/ m2.

Altura máxima: 4,5 m. Nº máximo de plantas: planta baja ARTICULO 50 ZONA DE EQUIPAMIENTO DEPORTIVO a) Definición: corresponde a las zonas de actividades deportivas de Uso y Dominio Público y

adscritas a dicho sistema Local de Equipamiento. b) Usos permitidos: Deportivo y complementarios. Otros equipamientos. Vivienda de guarde (una). c) Parámetros urbanísticos: No se permite edificación alguna. ARTICULO 51 ZONA DE EQUIPAMIENTO SOCIAL a) Definición: Son las superficies de terrenos que, formando parte de los suelos de Uso y

Dominio Público, se destinan a prever las cesiones obligatorias exigidas en el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.

b) Usos permitidos: En esta zona se autorizan los usos directamente relacionados con la función

prevista en el Reglamento de Planeamiento para este tipo de cesión obligatoria, tales como equipo asistencial o sanitario, salas de reuniones y biblioteca. Así mismo se autoriza para dicha zona el uso correspondiente a equipo deportivo, comercial o zona verde, siempre que se respeten las condiciones previstas para cada una de ellas. En esta zona podrá autorizarse como máximo la existencia de una vivienda destinada a albergar exclusivamente a la persona encargada de la gestión del establecimiento por cada área calificada como de equipamiento social.



c) Parámetros urbanísticos: Ocupación máxima: 30 % Edificabilidad: 0,50 m2/m2. Altura máxima: la propia del uso, no superando 7 m. o la altura actual de

edificación. Numero máximo de plantas: planta baja, planta primera y bajo cubierta. Separación a linderos: 5 m. ( según plano de alineaciones máximas ) ARTICULO 52 ZONA DE EQUIPAMIENTO COMERCIAL a) Definición: Son las superficies de terrenos que se destinan a prever las cesiones obligatorias

exigidas en el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, siendo de titularidad privada. b) Usos permitidos: En esta zona se autorizan aquellos usos directamente relacionados con el

destino previsto para los terrenos de Cesión en el Reglamento de Planeamiento, tales como Bar, Comedor, Comercio de venta al por menor, ultramarinos, hotelero, etc. Se permite igualmente para ésta, zona verde, en las mismas condiciones previstas para cada una de ellas. Podrá autorizarse la existencia como máximo de una vivienda por cada área calificada como ZONA DE EQUIPAMIENTO COMERCIAL, destinada a albergar exclusivamente a la persona encargada de la gestión del establecimiento.

c) Parámetros urbanísticos: - Edificabilidad máxima: 0,5 m2/m2 parcela. - Altura máxima: 7 metros a aleros o la altura actual de edificación. - Ocupación máxima: 30% de parcela. - Plantas máximas: Planta baja, primera y bajo cubierta. - Separación a linderos: 5 m.( según plano de alineaciones máximas) .


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5. PLAN DE ETAPAS Dada la configuración del sector en estudio, se ha previsto su desarrollo en un solo polígono de

actuación que abarque todo el sector y para el que se prevé el sistema de cooperación. Sin embargo, se establecen tres etapas en la ejecución de dicha urbanización, si bien el proyecto

habrá de ser único para todo el sector y a ejecutar por fases. Sin que en ningún caso la duración de este Plan de Etapas exceda del periodo de actuaciones previsto en las NN.SS.

En la primera de las etapas, se plantea la realización del vial principal del sector, así como sus

conexiones con la vialidad existente y las conexiones principales de las redes de servicios y encauzamiento del arroyo.

En la segunda se completa la urbanización de la parte correspondiente a la la zona sur del sector,

dejando para la tercera y última etapa la zona norte del sector, próxima a la cerretera BI 737 txorierriko Etorbidea (antigua Asua – Erletxes), a excepción de la conexión con esta.



1-6 - ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO - FINANCIERA


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1-6 - ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO - FINANCIERA

A continuación realizaremos estudio de viabilidad de la Ordenación Propuesta, para lo cual analizaremos: 1°.- El valor de venta de las superficies comercializables. 2º.- El costo de la urbanización. 3°.- El coste máximo de las edificaciones comercializables. 4°.- El valor urbanístico del suelo y viabilidad de la promoción . 1.- VALOR DE VENTA DE LAS SUPERFICIES COMERCIALIZABLES. El programa de superficies comercializables que desarrolla la ordenación, con usos de pabellones industriales, compuestos de planta baja y dos plantas elevadas sobre la anterior, así como una playa privatizable.

Para el cálculo se considera le existencia unicamente de pabellones en planta baja y par-cialmente en planta primera, dado que se trata de la tipología más habitual en suelo de activida-des económicas.

Uso Superficie Construida Pabellón Planta baja 71.801 Pabellón Planta Primera 67.877 Total 139.678 Se establece un precio de venta teniendo en cuenta el valor de garantía en el municipio de Zamudio.

Los precios máximos de venta del conjunto edificatorio serán: Uso Superficie Valor Total Construida Unitario Pabellón Planta Baja 71.801 1.323 94.992.723 Pabellón Planta Primera 67.877 727 50.025.401 Total Valor Venta 145.018.124 Total Valor de venta : CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DIECIOCHO MIL CIENTO VEINTICUATRO EUROS.



COSTE DE LAS INDEMNIZACIONES.

Dentro del sector y tal y como se señala en el plano correspondiente de ordenación , cor-respondiente al Plan Parcial del S.A.P.U.I. Edificios Fuera de Ordenación, se establecen 1 edifica-ción existentes como fuera de ordenación, y por lo tanto corresponde el proceder a su indemniza-ción la cual será una carga del `sector´

A fin de realizar una estimación del coste de las edificaciones consideradas como fuera de ordenación se estima un valor del m2 construido para cada tipo de edificación de tal forma que los precios unitarios para cada tipo edificatorios se obtienen en base a los precios de mercado actuales, con la aplicación de un coeficiente corrector por conservación y antigüedad:

Edificio de uso vivienda: 850 eur/m2 Local habilitado: 425 eur/m2 Local, o bajo cubierta: 275 eur/m2 Coef. Antigüedad y Conservación: B = 1-( 1- (a+a2) ) . C ; para a = 76 ; B= 0,574 2 Coef. Conservación C: normal; regular ; deficiente ; ruinoso Los precios anteriormente señalados, aplicados a las superficies resultantes estimadas de

cada una de las edificaciones existentes y calificadas como de fuera de ordenación será: Sup Precio total Edificio nº 1 : 334 x 850 284.113 Locales Edf. 1 : 105 x 425 44.604 Semisotano Edf. 1 : 0 x 275 0 Bajo Cubierta Edf. 1 : 65 x 275 17.955 TOTAL 346.671 DEPRECIACIÓN 0,574 VALOR FINAL 198.989

Suponiendo un total de 198.989 eur.

CIERRES Y PLANTACIONES A INDEMNIZAR.

LONGITUD PRECIO /ML DEPRECIACION TOTAL

Vallados 145 15 0,70 1.523

Muros 138 64 0,55 4.858

TOTAL 6.380


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El coste total de las indemnizaciones alcanza a la cantidad de 205.369 ( DOSCIENTOS CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE ) euros.

PLANEAMIENTO Y GESTION: PLAN PARCIAL 53.740 P.A.U. 25.508 Proyecto de urbanización 123.105 Dirección obras urbanización 124.140 Proyecto de reparcelación 83.415 Registro 90.000 Total Est imado 499.908

RESUMEN COSTES ESTIMADOS : URBANIZACION , INDEMNIZACIONE, PLANEAMIENTO Y GESTION.

COSTES ESTIMADOS OBRAS DE URBANIZACIO SEGUN DESGLOSE 6.155.269 PLANEAMIENTO Y GESTION 499.908 INDEMNIZACIONES 205.369 TOTAL 6.860.546

COSTE ESTIMADO DE LAS EDIFICACIONES

A fin de estimar el coste de las edificaciones , tomamos como referencia el precio de mercado de obras de características similares:

Uso Superficie Valor Total Construida Pabellón Planta baja 71.801 450 32.310.450 Pabellón Planta Primera 67.877 325 22.060.048 Total Valor Construcción 54.370.498



El valor Total de la construcción asciende a: CINCUENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS.

VALOR URBANISTICO DEL SUELO. Para la obtención del valor del suelo aplicaremos las formula del valor de reposición, en el

que se establece el valor en venta de la promoción inmobiliaria como : Vv = 1,4 ( Vs + Vc + Vu) Siendo:

Vv el valor en venta. Vs el valor del suelo Vc el coste de la construcción Vu el coste de la urbanización De donde resulta que: Vv Vs = ---------- - ( Vc + Vu ) 1,4 Lo que supone que el valor del suelo resultante para el caso que nos ocupa es de 145.018.124

Vs = ------------------------------- - (54.370.498+ 6.860.546) = 41.868.494 1,4 Lo que equivale a un valor unitario de repercusión de suelo por m2 construido es de Vsu = 41.868.494/ 139.678= 299,75 euros/m2. Este valor de suelo de 299,75 euros, supone un valor aceptable y actual de mercado, lo

que hace suponer que el existo económico de la promoción inmobiliaria que se propone este garantizado, puesto que los valores obtenidos en la estimación anteriormente realizada se encuentra entre los valores que en la actualidad se manejan como razonables de la gestión económica inmobiliaria.


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No obstante si dicha repercusión la consideramos de forma diferenciada entre la planta baja y la plantas superiores, de tal manera que establecemos unos coeficientes de ponderación de 1 para la planta baja y 0,55 para las plantas elevadas, obtendremos unos valores de repercusión como sigue:

Unidades de aprovechamiento ponderados: 71.801 x 1 + 67.877 x 0,55 = 109.133,39 Uas. Valor resultante de repercusión por Uas. 41.868.494/ 109.133,39 = 383,65 eur. Esto viene a suponer un valor de repercusión por m2. para la planta baja de 383,65 eur y

un valor de repercusión por m2 para las plantas elevadas de 211,00 eur. los cuales igualmente resultan aceptables y actuales de mercado.

En Getxo mayoP de 2016 Fdo: Peru Garate Urretxua

plan parcial santimami 20 - euskadi.eus€¦ · plan parcial s.a.p.u.i. santimami – zamudio...

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