property times Впевнене зростання...13,9% у 2016 році. Станом на...

cushmanwakefield.com.ua PROPERTY TIMES 1

PROPERTY TIMES

Впевнене зростання

Україна: Q1-Q4 2018 року

У Q1 і Q2 2018 року реальний ВВП виріс на 3,1% і 3,8% відповідно, а у Q3 мало місце сповільнення до 2,8% через погіршення динаміки сільськогосподарського сектору і зниження попиту на зовнішніх ринках на ключові категорії промислового експорту з України. У Q4 2018 року були зафіксовані позитивна інвестиційна динаміка, збільшення споживчого попиту і рекордний врожай зернових, і за підсумками року економічне зростання склало приблизно 3%. Згідно з прогнозами Oxford Economics, зважаючи на досягнуті домовленості з МВФ, показник економічного зростання залишатиметься на рівні приблизно 3% у 2019-2021 роках.

На ринку офісної нерухомості в Києві у 2018 році зміцнилася тенденція до зростання орендних ставок на приміщення найвищої якості внаслідок подальшого посилення попиту орендарів у поєднанні з невеликим обсягом нової пропозиції у сегменті впродовж кількох останніх років. Первинна вакантність наприкінці 2018 року склала 4,9%, що є новим найнижчим показником за період з Q1 2009 року.

Нова пропозиція у сегменті торговельної нерухомості в Україні у 2018 році склала приблизно 171 000 кв.м (GLA). Упродовж року в Києві були відкриті перші черги "Рітейл Парку Петрівка" і ТРЦ Rive Gauche компанії CEETRUS, торговельні центри районного значення Good Life і "МегаМаркет Нивки", а також Smart Plaza Polytech у складі багатоквартирного ЖК компанії UDP. Окрім цього свою роботу розпочали нові гіпермаркети будівельних матеріалів "Епіцентр" у Києві та Миколаєві, а також був відкритий ТЦ New Point у складі ЖК Avalon у Львові.

У другому півріччі 2018 року нова пропозиція на ринку складської і логістичної нерухомості у Києві та передмісті склала лише 16 300 кв.м, а показник за весь рік оцінюється на рівні приблизно 28 200 кв.м. Унаслідок невеликого обсягу нової пропозиції у сегменті та подальшого посилення попиту орендарів, загальна вакантність знизилась до 2,4% станом на грудень 2018 року.

У 2018 році обсяг вторинного інвестування на ринку комерційної нерухомості в Україні у 2,5 рази перевищив показник 2017 року і досяг найвищого рівня упродовж періоду з 2012 року. Хоча інвестиційна динаміка значною мірою залежатиме від результатів найближчих президентських виборів, експерти Cushman & Wakefield очікують, що впродовж 2019 року вона залишатиметься позитивною.

Графік 1

Попит, вакантність і орендні ставки в сегменті офісної нерухомості в Києві

Джерело: Cushman & Wakefield

січень 2019 року

Зміст

Економічний огляд 2

Oфісна нерухомість 4

Торговельна нерухомість 10

Складська нерухомість 15

Інвестиції в нерухомість 19

Визначення 21

Автори

Марта Костюк

Керівник департаменту аналітики

та консалтингу з питань

девелопменту нерухомості

[email protected]

Вікторія Власова

Старший аналітик

[email protected]

Контакти

Марта Костюк

Керівник департаменту аналітики

та консалтингу з питань

девелопменту нерухомості

+38 044 299 30 00

[email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]



Економічний огляд

Економічне зростання

Після двох років економічного спаду, з початку 2016 року

економічна динаміка в Україні покращилася, а зростання ВВП

склало 2,3% у 2016 році і 2,5% у 2017 році.

У Q1 і Q2 2018 року реальний ВВП виріс на 3,1% і 3,8%

відповідно, а у Q3 мало місце сповільнення до 2,8% через

погіршення динаміки сільськогосподарського сектору і

зниження попиту на зовнішніх ринках на ключові категорії

промислового експорту з України. У Q4 2018 року були

зафіксовані позитивна інвестиційна динаміка, збільшення

споживчого попиту і рекордний врожай зернових, і за

підсумками року економічне зростання склало приблизно 3%.

Згідно з прогнозами Oxford Economics, зважаючи на

досягнуті домовленості з МВФ та невизначеність, пов’язану

з майбутніми президентськими і парламентськими виборами,

показник економічного зростання залишатиметься на рівні

приблизно 3% у 2019-2021 роках.

У листопаді 2018 року був прийнятий Державний бюджет

України на 2019 рік, який базується на таких показниках:

зростання ВВП на 3%, рівень інфляції – 7,4%, курс гривні

до долара США – 29,4 гривні за $1.

У грудні 2018 року міжнародне рейтингове агентство Moody's

підвищило суверенний рейтинг України в національній та

іноземній валютах до Caa1 з Caа2, а прогноз по рейтингам

був змінений із "позитивного" на "стабільний". Економіка

України все ще істотно залежить від кредитування МВФ та

інших фінансових інституцій, а також від прогресу реформ.

Незважаючи на існуючі труднощі та загрози, очікування бізнес

спільноти щодо довгострокового розвитку України є загалом

позитивними. Згідно з результатами дослідження

Європейської Бізнес Асоціації (EBA), індекс інвестиційної

привабливості України залишається у нейтральній площині та

наприкінці року склав 3,07 бала за п'ятибальною шкалою,

тобто повернувся до рівня показника 2017 року і відображає

помірний оптимізм. Серед опитаних топ-менеджерів, 25%

задоволені і 40% не задоволені інвестиційним кліматом в

Україні (для порівняння, на початку 2018 року 28%

респондентів були задоволені, а 38% не задоволені). Основні

невирішені проблеми в Україні – це корупція і неефективність

судової системи. Водночас 53% опитаних не очікують значних

змін бізнес-клімату впродовж наступних 6 місяців.

Україна посіла 71 місце серед 190 країн світу в рейтингу

легкості ведення бізнесу Doing Business-2019, який щорічно

публікує Світовий банк. За рік Україна піднялася на п’ять

сходинок, покращивши свої позиції у таких аспектах, як

міжнародна торгівля, виконання міжнародних договорів і

захист прав міноритарних інвесторів, а також завдяки

спрощенню процедур у частині отримання дозволів на

будівництво.

Згідно з оцінками Oxford Economics станом на січень

2019 року, ризики залишаються високими у зв’язку з

президентськими виборами у березні 2019 року та

парламентськими виборами, призначеними на жовтень.

Графік 2

Основні макроекономічні показники в Україні (%)

Джерело: Державна служба статистики України, Oxford Economics

* Прогноз

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для територій у зоні АТО (тепер ООС) на сході України..

Промисловість

Після незначного зростання на 0,4% у 2017 році, обсяги

промислового виробництва в Україні у січні-грудні 2018 року

збільшилися на 1,1%.

Станом на січень 2019 року експерти Oxford Economics

очікують зростання обсягів промислового виробництва на

3,5% у 2019 році та на 3,6% у 2020 році.

Сільське господарство

Обсяг сільськогосподарського виробництва у 2018 році

збільшився на 7,8% порівняно зі скороченням на (-2,2%)

у 2017 році. Обсяг виробництва сільськогосподарських

підприємств збільшився на 12,1%, а домогосподарств –

на 2,2%.

Починаючи з 2015 року, в сегменті спостерігається

позитивна інвестиційна динаміка, а індекс капітальних

інвестицій у січні-вересні 2018 року склав 7,7%.

Інфляція

У 2018 році індекс споживчих цін в Україні зріс на 10,9%

порівняно з показниками на рівні 14,4% у 2017 році та

13,9% у 2016 році.

Станом на січень 2019 експерти Oxford Economics

прогнозують, що інфляція в Україні досягне 8,2% у

2019 році та приблизно 7% у 2020-2021 роках.

У грудні 2018 року базова інфляція, яка не враховує

тимчасові / сезонні коливання цін, досягла 8,7% з початку

року порівняно з показником 9,5% у 2017 році.



Ринок праці

За даними Державної служби статистики України, упродовж

перших трьох кварталів 2018 року рівень безробіття в Україні,

розрахований згідно з методологією МОП серед економічно

активного населення віком 15–70 років, склав 8,6% порівняно з

показником на рівні 9,4% в аналогічному періоді 2017 року.


прогнозують зниження рівня безробіття до 8% у 2019 році та

7,5% у 2020 році.

У січні-грудні 2018 року розмір середньомісячної номінальної

заробітної плати в Україні становив 8 865 гривень (еквівалент

$317, враховуючи обмінний курс на рівні 28 гривень за $1),

що перевищує показник 2017 року на 25% у гривневому

еквіваленті та на 22% у доларовому еквіваленті.

У 2016-2018 роках динаміка реальної заробітної плати також

була позитивною. В той час як у 2016 році реальна заробітна

плата зросла на 9%, у 2017 році показник склав 19,1%,

а у 2018 році – 12,5%.

Національна валюта

Упродовж 2015 року українська гривня істотно знецінилася,

але вже у січні 2016 році офіційний обмінний курс НБУ

стабілізувався і знаходився в діапазоні 23-27 гривень за $1

у 2016 році та 25-28 гривень за $1 у 2017 році.

У першому півріччі 2018 року офіційний обмінний курс НБУ

знаходився в межах 26-27 гривень за $1, а впродовж

наступних шести місяців був у діапазоні 26,2-28,4 гривень за

$1 і наприкінці грудня 2018 року склав 27,5 гривень за $1.


очікують, що середній обмінний курс становитиме

28,5 гривень за $1 у 2019 році і 29,2 гривень за $1 у 2020 році.

Державний бюджет України на 2019 рік базується на

прогнозі обмінного курсу на рівні 29,4 гривень за $1.

Роздрібна торгівля

Після скорочення на (-20,7%) у 2015 році, оборот роздрібної

торгівлі збільшився на 4,3% у 2016 році та 6,5% у 2017 році.

Згідно з попередніми даними, оприлюдненими Державною

службою статистики України, в 2018 році оборот роздрібної

торгівлі збільшився на 6,1%.

Внутрішнє приватне споживання було одним із

ключових факторів економічного зростання в Україні

у 2017-2018 роках. Згідно з даними Oxford Economics,

споживчі витрати зросли на 7,6% у 2017 році і на 3,4% у

2018 році. Експерти прогнозують подальше зростання на

2-3% на рік упродовж 2019-2022 років.

Графік 3

Кумулятивний притік прямих іноземних інвестицій

в Україну за галузями економіки, Q3 2018 року

Джерело: Державнаа служба статистики України

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для зони АТО (тепер ООС) на сході України.

Зовнішня торгівля та іноземні інвестиції

Згідно з даними Oxford Economics, у 2016 році

спостерігалося відновлення позитивної динаміки експорту з

України, що передусім пов’язано зі зростанням ринків збуту

за межами Європи для таких груп як продовольчі товари і

промислова сировина, а також із розвитком нових галузей

економіки (зокрема тих, котрі пов’язані з інформаційними

технологіями).

Після зниження показника на (-4,6%) у 2016 році обсяг

експорту товарів з України збільшився на 19% у 2017 році

та 12,7% у першій половині 2018 року. Упродовж останніх

6 місяців динаміка погіршилася, і за результатами січня-

листопада 2018 року обсяг експорту товарів з України

збільшився на 9,9% до аналогічного періоду 2017 року.

Обсяг імпорту товарів у 2017 році виріс на 26,4% у порівнянні

з приростом на 4,6% у 2016 році. У січні-листопаді 2018 року

обсяг імпорту в Україну збільшився на 16,7%.

Експерти Oxford Economics прогнозують, що інвестиції будуть

одним із ключових факторів економічного зростання в Україні

у 2019-2021 роках. Також аналітики очікують, що, незважаючи

на зниження обсягів прямих іноземних інвестицій протягом

виборчого циклу в 2019 році, відновлення прибутковості

забезпечить позитивну інвестиційну динаміку та її позитивний

вплив на економіку країни у середньостроковому періоді.

Приріст обсягу прямих іноземних інвестицій (ПІІ) в Україну

в 2016 році склав $4,4 мільярда після зниження на $2,37

мільярда у 2015 році та $11,31 мільярда у 2014 році.

У 2017 році обсяг ПІІ в Україну збільшився на $1,9 мільярда.

Впродовж перших трьох кварталів 2018 року притік ПІІ в

Україну склав приблизно $1,7 мільярда, що збільшило обсяг

ПІІ у валовому обчисленні на 1,2% порівняно з показником

на початок року (Графік 3).



Офісна нерухомість На ринку офісної нерухомості в Києві у 2018 році зміцнилася тенденція до зростання орендних ставок на приміщення найвищої якості внаслідок подальшого посилення попиту орендарів у поєднанні з невеликим обсягом нової пропозиції у сегменті впродовж кількох останніх років. Первинна вакантність наприкінці 2018 року склала 4,9%, що є новим найнижчим показником за період з Q1 2009 року (Графік 4).

Пропозиція

Станом на кінець 2018 року загальна орендна площа офісних

приміщень у Києві склала приблизно 1,9 мільйона кв.м (GLA).

Показник не враховує площу державних установ і офісних

будівель, споруджених до 2000 року компаніями для власного

використання.

У Києві приблизно 93% усіх офісних приміщень, які підлягають

класифікації, розташовані на західному березі

ріки Дніпро: в нецентральних районах міста (34%), у

Центральному діловому районі (ЦДР) (27%), на Подолі (12%) та

в інших центральних районах за межами ЦДР (Графік 5).

У другому півріччі 2018 року нова пропозиція на ринку офісної

нерухомості в Києві склала 26 400 кв.м і була сформована

такими об’єктами: бізнес-центр "Європасаж", нова черга

бізнес-центру ASTARTA Organic Business Centre та

бізнес-центр на вул. Володимирській, 101 (Таблиця 2).

Загальний обсяг нової пропозиції у 2018 році склав 50 700 кв.м.

Завдяки достатньо стійкому попиту орендарів, поступовому

зниженню вакантності та стабілізації орендних ставок,

девелопери стають все впевненішими у комерційному потенціалі

ринку офісної нерухомості у Києві. Девелоперська активність у

сегменті почала поступово відновлюватися у 2018 році після

значного спаду у 2015-2017 роках. На стадії будівництва в Києві

станом на грудень 2018 року знаходилося приблизно 90 000 кв.м

нових офісних приміщень, які анонсовані до введення в

експлуатацію упродовж 2019 року, а в 2020 році нова пропозиція

у сегменті може потенційно скласти 138 000 кв.м (Таблиця 3).

Власники земельних ділянок, придатних для будівництва

офісних об’єктів у Києві, знову активно розглядають оптимальні

проекти для їх девелопменту. Однак висока вартість кредитного

фінансування залишається основною перешкодою для значного

збільшення нової пропозиції у сегменті в короткостроковій

перспективі.

Графік 4

Основні показники ринку офісної нерухомості в Києві


Примітка: Всі показники подані на кінець періоду.

Графік 5

Загальний обсяг офісних приміщень у Києві за офісними районами (%)


Примітка: Всі показники подані на кінець періоду

ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

Таблиця 1

Основні показники ринку офісної нерухомості у Києві

2016 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Річний прогноз

Загальний обсяг ринку (кв.м) 1 805 000 1 848 300 1 864 390 1 873 580 1 899 980 1 899 980

Нова пропозиція (кв.м) 20 740 43 320 16 130 8 150 26 400 0

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 177 100 205 000 36 000 45 800 38 500 35 000

Чисте поглинання (кв.м) 124 300 160 600 18 000 38 200 32 600 37 100

Рівень вакантності (%) 15.6 8.9 8.7 7.2 6.9 4.9

Орендна ставка на приміщення

найвищої якості ($ / кв.м / місяць) 15-25 19-27 20-28 20-28 20-28 22-29


Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду і можуть підлягати подальшому уточненню. Показники обсягу зданих в оренду (поглинутих) офісних

приміщень і вакантності не враховують суборенду.



Таблиця 2

Основні об’єкти офісної нерухомості, введені в експлуатацію у Києві у 2018 році

Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер Країна походження

девелопера

БЦ "Європасаж" Ц 13 800 локальний девелопер UA

БЦ ASTARTA Organic Business Centre (фаза 3) Поділ 8 997 "Енергоінвест" UA

БЦ "Майдан Плаза" ЦДР 5 660 локальний девелопер UA

БЦ на вул. Володимирській, 101 Ц 5 000 INOR UA

БЦ "Паладіс" Ц 4 950 локальний девелопер UA

БЦ на пр. Бажана, 1Л НЦ-СБ 4 800 локальний девелопер UA

БЦ на вул. Панаса Мирного, 6 Печерськ 3 080 локальний девелопер UA

Інноваційний парк UNIT.City (фаза 1, частина 2) НЦ-ЗБ 2,490 UDP UA

Джерело: Cushman & Wakefield GLA – загальна орендна площа

* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний

район на східному березі Дніпра.

Таблиця 3

Основні об’єкти офісної нерухомості, заплановані до здачі в експлуатацію у Києві у 2019-2020 роках

Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер Запланована здача

БЦ на вул. Короленківській, 4 Ц 56 900 TRK 2020

БЦ Wave Tower НЦ-ЗБ 15 000 локальний девелопер 2019

БЦ "M8" Печерськ 13 000 локальний девелопер 2020

Інноваційний парк UNIT.City (фази 2, 3) НЦ-ЗБ 13 800 UDP 2019

Інноваційний парк UNIT.City (фаза 4) НЦ-ЗБ 9 520 UDP і KAN Development 2019

БЦ на вул. Великій Васильківській, 98 Ц 9 200 Dragon Capital 2019

БЦ на вул. Михайлівській, 12 ЦДР 8 550 "НЕСТ" 2020

БЦ на вул. Петра Сагайдачного, 1 Поділ 7 556 локальний девелопер 2019

БЦ на вул. Вознесенський узвіз, 28 Поділ 5 500 локальний девелопер 2019

БЦ на вул. Зоологічній, 5/1 НЦ-ЗБ 5 000 "Людмила Фарма" 2019


* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро;

НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

Таблиця 4

Вибрані угоди оренди офісних приміщень у Києві у 2018 році

Період Орендар GLA (кв.м) Профіль орендаря* Об’єкт Розташування**

Q2, 2018 Spaces 4 687 Бізнес-послуги БЦ “Майдан Плаза“ ЦДР

Q4, 2018 Levi9 3 400 ICT БЦ на вул. Володимирській, 101 Ц

Q1, 2018 L’Oréal 2 000 FMCG БЦ “Горизонт Парк” НЦ-ЗБ

Q3, 2018 Lift99 1 834 Бізнес-послуги БЦ на вул. Володимирській, 101 Ц

Q2, 2018 IBM 1 746 ICT БЦ “Горизонт Парк” НЦ-ЗБ

Q1, 2018 Regus 1 593 Бізнес-послуги БЦ Podil Heritage Поділ

Q1, 2018 Sandora 1 500 FMCG БЦ “Сенатор” Печерськ

Q3, 2018 Johnson & Johnson 1 373 FMCG БЦ “Сенатор” Печерськ

Джерело: Cushman & Wakefield, Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum)

* ICT – інформаційно-комунікаційні технології, FMCG – виробництво і дистрибуція товарів щоденного вжитку

** ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро;

НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.



Попит

Упродовж усього 2018 року динаміка попиту орендарів на

ринку офісної нерухомості Києва була позитивною.

Площа офісних приміщень, зданих в оренду у другому

півріччі 2018 року, склала приблизно 73 500 кв.м, а річний

показник оцінюється на рівні 153 000 кв.м, що є на 25% і

13% нижчим показників 2017 і 2016 років відповідно.

Показник чистого поглинання офісних приміщень у Києві, який

відображає зміну площі орендованих приміщень у сегменті,

у другому півріччі 2018 року склав 69 700 кв.м, а за 2018 рік

досяг майже 126 000 кв.м, що загалом відповідає показнику

2016 року, але є на 24% меншим, аніж у 2017 році.

Нижчі показники поглинання на ринку офісної нерухомості у

Києві у 2018 році зумовлені тим, що значна частина крупних

орендарів уклали нові договори оренди у 2016-2017 роках

терміном, як правило, на 3-5 років, а деякі інші орендарі

знаходяться у пошуках якісних офісних приміщень з ціллю

переїзду впродовж 2019 року. Водночас з 2018 року

спостерігається суттєве збільшення кількості запитів на

оренду офісних приміщень у Києві площею від 1 000 кв.м,

а також багато великих корпоративних орендарів готові

розглядати можливість укладення попередніх договорів

оренди офісних приміщень в об’єктах, введення в

експлуатацію яких буде через 12 місяців.

Частка угод оренди, пов’язаних із переміщенням компаній-

орендарів в інші офісні приміщення, склала приблизно 66%

від усіх угод у сегменті офісної нерухомості в Києві, ще 30%

сформували угоди з перегляду умов оренди чи пролонгації

договорів оренди. Важливо зазначити, що 4% - це частка

укладених попередніх договорів оренди, які були відсутні на

ринку Києва в період з 2009 до початку 2017 року (Графік 6).

Попит на офісні приміщення у Києві передусім формують

IT компанії, компанії, що надають бізнес-послуги (в тому

числі, коворкінги, частка яких в обсязі поглинання офісних

приміщень у Києві у 2018 році склала приблизно 9%), а

також промислові та виробничі компанії, особливо в

сегменті товарів щоденного вжитку (Графік 7).

Вакантність

Протягом 2018 року первинна вакантність на ринку офісної

нерухомості в Києві знизилася на 4% і наприкінці року склала

4,9%, що є найнижчим показником за період з Q1 2009 року.

Станом на грудень 2018 року найнижча вакантність на

ринку офісної нерухомості у Києві була зафіксована в

Центральному діловому районі на рівні 2,7% (Графік 8).

Ми очікуємо, що впродовж 2019 року первинна вакантність

залишатиметься низькою, оскільки більшість нових якісних

об’єктів офісної нерухомості в Києві будуть достатньо

швидко поглинуті ринком у зв’язку зі зменшенням наявних

опцій для оренди та відносно невеликим обсягом

перспективної нової пропозиції у короткостроковому періоді.

Графік 6

Угоди оренди офісних приміщень у Києві за типами (%)


Графік 7

Обсяг офісних приміщень, зданих в оренду в Києві в 2018 році, за видами діяльності орендарів* (%)

Джерело: Cushman & Wakefield *ICT – інформаційно-комунікаційні технології

Графік 8

Вакантність у Києві за районами, Q4 2018 року (%)





Орендні ставки

Внаслідок низької девелоперської активності у поєднанні з

посиленням попиту орендарів, досяжні орендні ставки на

офісні приміщення у Києві протягом 2018 року дещо

підвищилися (Графік 9).

У другому півріччі 2018 року орендні ставки на офісні

приміщення найвищої якості в Києві зросли до $29 за кв.м у

місяць (без НДС, сервісних і комунальних платежів).

Водночас досяжні ставки оренди офісних приміщень класів

B та C знаходилися на рівні $16-22 за кв.м у місяць та

$10-14 за кв.м у місяць відповідно (Графік 10).

Ми очікуємо, що орендні ставки в усіх класах офісних

приміщень у Києві можуть додатково вирости у 2019 році.

З огляду на зміну ринкових умов, орендодавці все рідше

погоджуються на орендні пільги, такі як, наприклад,

компенсація витрат на оздоблення чи орендні канікули.

Прогноз

Експерти компанії Cushman & Wakefield прогнозують, що у

2019 році загалом збережеться теперішня динаміка попиту

орендарів на офісні приміщення в Києві. Водночас ми

очікуємо, що рівень вакантності у сегменті залишатиметься

низьким, а орендні ставки зростатимуть, що особливо

стосується об’єктів у центральній частині Києва та якісних

офісних приміщень в інших районах міста.

У 2019-2021 роках імовірна активізація девелоперів на

ринку офісної нерухомості в Києві, і в даний час ведуться

роботи з підготовки кількох масштабних якісних офісних

проектів до будівництва. Однак теперішній дефіцит

кредитного фінансування залишається основною

перешкодою для суттєвого зростання обсягів нової

пропозиції у сегменті в короткостроковому періоді.

У довгостроковій перспективі динаміка орендних ставок

і рівень вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві

залежатимуть від загальної економічної та політичної

ситуацій в Україні. Такі фактори, як темпи введення в

експлуатацію нових офісних об’єктів у місті та цінова

стратегія у ключових бізнес-центрах, також істотно

впливатимуть на ринкові показники.

Графік 9

Орендні ставки на приміщення найвищої якості та

рівень вакантності на ринку офісної нерухомості у Києві


Графік 10

Орендні ставки на офісні приміщення за офісними

районами в Києві, Q4 2018 року ($ / кв.м / місяць)

Найкращі офісні приміщення

Офісні приміщення класу B і С





Карта 1

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані у центральних районах Києва




Карта 2

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані в нецентральних районах Києва




Торговельна нерухомість

Нова пропозиція у сегменті торговельної нерухомості в

Україні у 2018 році склала приблизно 171 000 кв.м (GLA).

Упродовж року в Києві були відкриті перші черги "Рітейл

Парку Петрівка" і ТРЦ Rive Gauche компанії CEETRUS,

торговельні центри районного значення Good Life і

"МегаМаркет Нивки", а також Smart Plaza Polytech.

Окрім цього свою роботу розпочали нові гіпермаркети

будівельних матеріалів "Епіцентр" у Києві та Миколаєві, а

також був відкритий ТЦ New Point у Львові. Більше об’єктів

торговельної нерухомості заплановані до відкриття упродовж

періоду до 2020-2021 років, що створює цікаві можливості

для розвитку торговельних мереж на українському ринку.


Київ, Одеса, Львів, Дніпро і Харків є найбільшими містами

України, які привертають особливий інтерес торговельних

мереж, девелоперів та інвесторів. Останнім часом також

зростає привабливість Запоріжжя. Сумарна кількість офіційно

зареєстрованого населення у цих шістьох містах становить

приблизно 7,9 мільйона жителів.

Наприкінці 2018 року загальний обсяг сучасних торговельних

приміщень у шести найбільших містах України досяг майже

3,8 мільйона кв.м або 479 кв.м на 1 000 мешканців. Цей

показник враховує усі об'єкти торговельної нерухомості

орендною площею від 5 000 кв.м, у тому числі торговельні

центри та окремі супермаркети / гіпермаркети.

В Україні ринок торговельної нерухомості найбільш

розвинутий у Києві, в той час як у Львові та Запоріжжі обсяг

сучасних торговельних приміщень є найменшим. Виходячи з

офіційних показників чисельності населення, найбільш

насиченими з розрахунку на 1 000 мешканців є ринки

торговельної нерухомості в Києві та Одесі, а найнижчі

показники – у Запоріжжі та Харкові (Графік 11).

Хоча в 2016 році пропозиція на ринку торговельної

нерухомості у Києві склала приблизно 171 000 кв.м, що

перевищило показник 2015 року в 5,5 разів, торговельний

центр мікрорайонного формату ACADEM CITY орендною

площею 8 000 кв.м був єдиними торговельним центром,

відкритим у місті в 2017 році.

За підсумками 2018 року, нова пропозиція у сегменті

торговельної нерухомості у Києві оцінюється на рівні

приблизно 131 000 кв.м. У першому півріччі 2018 року були

відкриті об’єкти кумулятивною площею 94 000 кв.м, у тому

числі перші черги "Рітейл парку Петрівка" і ТРЦ Rive Gauche

компанії CEETRUS, ТРЦ Smart Plaza Polytech у складі ЖК

компанії UDP, а також торговельний центр "Епіцентр" на

Петрівці загальною площею приблизно 54 000 кв.м, у який

була інкорпорована будівля ТЦ "Альта Центр", придбаного

компанією у 2016 році. У Q4 2018 року в Києві були відкриті

торговельні центри Good Life і "МегаМаркет Нивки"

загальною орендною площею 24 700 кв.м.

Графік 11

Насиченість ринку торговельної нерухомості у

найбільших містах України (кв.м на 1 000 мешканців)


Примітка: Дані представлені на кінець періоду і враховують усі ТЦ/ТРЦ та

окремі гіпермаркети / супермаркети орендною площею від 5 000 кв.м.

* Базуючись на даних, наявних станом на січень 2019 року, та на експертній оцінці Cushman & Wakefield..

Станом на грудень 2018 року, загальний обсяг сучасних

торговельних приміщень у Києві склав понад

1,85 мільйона кв.м або 626 кв.м на 1 000 жителів.

У структурі ринку торговельної нерухомості в Києві

переважають торговельні і торговельно-розважальні центри,

частка яких становить приблизно 70%. Їх сукупна орендна

площа становить приблизно 1,3 мільйона кв.м або 443 кв.м

на 1 000 мешканців (згідно офіційних статистичних даних

щодо кількості населення в місті).

На стадії будівництва у Києві сьогодні є декілька об’єктів

торговельної нерухомості кумулятивною орендною площею

приблизно 574 000 кв.м, відкриття яких планується у 2019-

2020 роках і збільшить теперішній обсяг ринку торговельної

нерухомості в місті на 38%. Серед таких об’єктів, зокрема,

торговельно-розважальні центри River Mall, Retroville,

Blockbuster Mall, Ocean Mall і "Лук’янівка Молл".

Гіпермаркет будівельних матеріалів "Епіцентр" у Миколаєві

був єдиним об’єктом торговельної нерухомості загальною

орендною площею від 5 000 кв.м, який був введений в

експлуатацію у першому півріччі 2018 року в Україні за

межами Києва. У другому півріччі у Львові поблизу

багатоквартирного ЖК "Авалон" був відкритий торговельний

центр New Point мікрорайонного формату з супермаркетом

"Ашан" у якості якірного орендаря.

Cеред найбільших об’єктів упродовж наступних 3 років у

регіональних містах України планується відкриття ТРЦ OVI

в Одесі компанією CEETRUS (раніше "Іммошан"),

ТРЦ Alexander Plaza групою компаній "Александр-Строй"

у Запоріжжі, а також ТРЦ ''Нікольський'' у Харкові і

ТРЦ ''Фабрика-2'' у Запоріжжі компанією ''Будхаус Груп''.



Таблиця 5

Основні показники ринку торговельної нерухомості у Києві



Нова пропозиція (кв.м) 170 880 8 000 32,240 62 000 0 24 700

Орендні ставки на приміщення в найкращих

торговельних центрах ($ / кв.м / місяць)

45-65 50-70 52-75 55-75 57-80 60-85

Орендні ставки на кращі приміщення вздовж

торговельних коридорів ($ / кв.м / місяць)

35-80 55-85 57-90 60-90 60-90 65-95 /


Примітка: Дані представлені на кінець періоду; орендні ставки вказані для торговельних приміщень орендною площею 100-250 кв.м.

Таблиця 6

Основні ТЦ і ТРЦ, відкриття яких планується в Україні у 2019-2020 роках

Заплановане відкриття*

Проект Місто GLA (кв.м) Девелопер Країна походження девелопера

Q2 2019 ТРЦ Blockbuster Mall Київ 157 080 ''Мандарин Плаза'' Україна

немає інформації ТРЦ “Республіка” Київ 139 000 немає інформації немає інформації

2019/2020 (фазами) ТРЦ OVI Одеса 92 800 CEETRUS Ukraine

(раніше ''Іммошан Україна'')

Франція

Q4 2019 ТРЦ Ocean Mall Київ 84 000 ''Мандарин Плаза'' Україна

Q3 2019 ТРЦ Retroville Київ 77 040 Stolitsa Group Україна

немає інформації ТРЦ KyivMall Київ 72 930 DILAYS Україна

немає інформації ТРЦ “Фабрика-2” Запоріжжя 68 000 ''Будхаус Груп'' Україна

2020 ТРЦ Rive Gauche

(фаза 2)

Київ 55 240 CEETRUS Ukraine

(раніше ''Іммошан Україна'')

Франція

Q3 2019 ТРЦ River Mall Київ 54 650 Triumph Media Group /

''Вільна Україна''

Україна

немає інформації ТРЦ “Нікольський” Харків 52 000 ''Будхаус Груп'' Україна

2020 ТРЦ Alexander Plaza Запоріжжя 48 000 ''Александр-Строй'' Україна

2020 ТРЦ “Лук’янівка Молл” Київ 47 050 Arricano Development Україна

2019 ТРЦ New Ray Київ 34 500 ''Будекосервіс'' Україна

2020 ТРЦ White Київ 27 000 A Development Україна

2019-2020 ТЦ “Апрель” (фаза 2) Київ 24 000 Aprel Development Україна

Q1 2019 ТРЦ Spartak City Львів 23 000 локальний девелопер Україна

немає інформації ТРЦ Yessa Одеса 21 000 ''Будхаус Груп'' Україна

Q12019 ТРЦ Oasis Київ 13 200 “Елікон” Україна

Q1 2019 ТЦ Smart Plaza Obolon Київ 10 000 A Development Україна


* Базуючись на інформації у відкритих джерелах станом на січень 2019 року.



Попит

З точки зору попиту орендарів ситуація на ринку

торговельної нерухомості в Україні у 2017 і 2018 роках

покращилася.

Українські та міжнародні мережеві рітейлери у сегменті

фешн, продовольчі супермаркети та мережі магазинів

товарів для краси і здоров’я продовжували розширювати

присутність в Україні, користуючись своїми переговорними

перевагами в умовах ринку з достатньо низькою активністю

орендарів. Також оператори категорії F&B відкривали нові

заклади харчування як у популярних торговельних центрах,

так і в приміщеннях уздовж центральних торговельних

коридорів в Києві та інших обласних центрах України.

Протягом останніх 24 місяців на український ринок вийшло

декілька нових крупних рітейлерів, у тому числі такі

довгоочікувані бренди як H&M, Decathlon (входить в Auchan

Group) і турецькі рітейлери DeFacto і Koton. Відомо, що IKEA

планує відкрити свої перші магазини в Україні у 2019 році.

Ми очікуємо, що у середньостроковому періоді ринок

рітейлу в Україні поповниться рядом інших відомих

іноземних брендів.

Починаючи з середини 2014 року, позитивну динаміку

розвитку в Україні демонстрували мультибрендові та

монобрендові магазини українських дизайнерів, які

продовжують відкриватися як у торговельних центрах,

так і вздовж центральних торговельних коридорів.

Збільшення кількості якісних торговельних об’єктів

у Києві та інших містах України та перспектива відкриття

цілого ряду нових професійних торговельних центрів

у найближчому майбутньому підвищує загальну

привабливість ринку для подальшого розвитку

торговельних мереж та виходу нових гравців.

Таблиця 7

Основні торговельні мережі та оператори зони розваг – ''якірні'' та ''напів’якірні'' орендарі

Сегмент Основні торговельні мережі GLA (кв.м)

Продуктовий рітейл АТБ маркет, Арсен, Сільпо, Billa, Космос, ЕКО маркет, Фуршет, Novus, Таврія В, Сільпо / Le Silpo, VARUS, Велика Кишеня, Spar

500 - 5 000 (супермаркет)

Ашан, гіпермаркет Fozzy, МегаМаркет, METRO, Novus, Там Там, Таврія В, Велмарт, Зеркальний

4 000 - 10 000 (гіпермаркет)

Фора, Брусничка / Брусниця, Два кроки від хати (Львів) 300 - 1,200 (магазин біля дому)

Будівельні гіпемаркети Епіцентр, Leroy Merlin, Нова Лінія, Олді 2 000 - 15 000

Побутова техніка та електроніка

Фокстрот, Eldorado, Comfy, Цитрус 800 - 1 500

Меблі і товари для дому JYSK, Homster, Margo, Меблевий дім Євразія, BRW, Zara Home (Inditex Group), IKEA (незабаром відкриття)

1 200 - 3 000

Одяг і взуття LC Waikiki, New Yorker, Mango, H&M, DeFacto, KOTON,

Марка Україна (Marks & Spencer, GAP),

Inditex Group (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Stradivarius Men, Oysho, UTERQUE),

LPP Group (Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house),

MD Group (oodji, Tommy Hilfiger, G-Star, Gant, WALKER, Accessorize, REPLAY, Under Armour),

ARGO (ALDO, Benetton, Desigual, Jack&Jones, Kenvelo, Lee Cooper, Liu Jo, MANGO, Only, Orsay, OVS Kids, Parfois, Penti, Piazza Italia, Promod, Scotch & Soda, Vero Moda, ZIPPY),

MTI (Armani Jeans, Napapijri, Lee Wrangler, Intertop, Intertop Kids, Ecco, Geox, Plato, Camper, Timberland, Urban United, Marco Polo, Clarks, Skechers, Pandora, Atelier De Courcelles, Armani Exchange),

Ultra Group (Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess, Superdry, HUGO BOSS)

120 - 4 000

Спортивні товари Decathlon (незабаром відкриття), Intersport, Марафон, Megasport, Спортмастер 400 - 1 500

Багатозальні кінотеатри Баттерфляй, Cinema Citi, Лінія Кіно, Multiplex, Планета Кіно IMAX, Оскар, Одеса-Кіно, Wizoria

3 000 - 4 000

Дитячі розважальні центри Дитяча Планета, Fly Park / FLY KIDS, Ігроленд, Леопарк 1 000 - 2 000




Таблиця 8

Основні торговельні мережі / бренди, представлені в Україні, за категоріями товарів

Категорія товарів Основні бренди GLA (кв.м)

Одяг adL, Armani Exchange, Armani Jeans, Atos Lombardini, befree, Benetton, Bershka, Cacharel, Calvin Klein Jeans, Colin’s, Cropp Town, DeFacto, Desigual, Diesel, Falke, Falconeri, Gant, GAP, Gloria Jeans, G-Star, Guess, Hanro, H&M, Hunkemöller, house, InCity, Isabel Garcia, Jack&Jones, KIWE, KOTON, Lacoste, Lee Wrangler, Levi’s, LC Waikiki, Love Republic, Maje, Marks&Spencer, Mango / Mango Megastore, Massimo Dutti, Mohito, Napapijri, New Yorker, Stradivarius, oodji, Only, Orsay, O’Stin, Oysho, Parfois, Promod, Piazza Italia, Pull&Bear, Ravin Jeans, REPLAY, Reserved, Roeckl, Sandro, Silvian Heach, Sinsay, SuiteBlanco, STEM, Tezenis, Tommy Hilfiger, Topshop/Topman, US Polo Assn, UTERQUE, Vero Moda, Zara

120-1 500

Одяг (сегмент luxury) HUGO BOSS, Chanel, Dior, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Valentino, Yves Saint Laurent, Burberry, Gucci

120-500

Товари для здоров’я і краси

Watsons; Bomond; Cosmo; Eva; Glossary; GOSH; INGLOT; Brocard, Bonjour, L’etoile, MAC, Kiehl’s; L’Occitane, Melvita; Missha; Lush; ProStor; Yves Rocher; NYX; MINISO

35-550

Спортивний одяг і товари

Arena, Adidas, Columbia, Decathlon, Intersport, Марафон, Megasport, New Balance, Nike, Northland, Puma, Reebok, Sportmaster, Under Armour

120-1 500

Взуття та шкіряні вироби Aldo, Antonio Biaggi, Baldinini, Camper, Carlo Pazolini, Centro, CentrObuv, Clarks, Converse, Crocs, Ecco, Geox, Gino Rossi, Intertop, Intertop Kids, Kari, Luciano Carvari, Marco Polo, Plato, Timberland, Respect, Rieker, Skechers, SuperStep, Urban United, Vans, Welfare, Wittchen

120-450

Товари для вагітних і дітей

Антошка, Bartek, Atelier De Courcelles, Бі / Будинок іграшок, Chicco, ЧудоОстрів, iDO, Idexe, HATLEY, Mikky, Mothercare, New Life, Okaidi, Original Marines, OVS Kids, Planettoys, Reima, Розумна Дитина, SMYK, Steiff, Wojcik, ZIPPY

100-600

Ювелірні вироби, аксесуари і подарунки

Золотий Вік / Срібний Вік, Accessorize, Attribute, DEKA, Diva, Kimberli, Київський ювелірний завод, Люксоптика, Pandora, Секунда, Seta Décor, SOVA, Срібна країна, Swarovski, Swatch, Tous, УкрЗолото

30-120

Ювелірний квартал (мультибрендовий) 250-700


Таблиця 9

Основні торговельні оператори, представлені на ринку України

Торговельний оператор Бренди / магазини в Україні Формат

H&M Group H&M, H&M Home Офіційне представництво

Inditex Group Zara, Zara Home, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Stradivarius Men, Oysho, Pull&Bear, UTERQUE

Офіційне представництво

LPP Group Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house Офіційне представництво

Fashion Partners (MD Group)

Accessorize, BCBG, Calvin Klein, Diesel, DKNY Men, Etam lingerie, Fornarina, Gant, G-Star Raw, oodji, Pepe Jeans, REPLAY, Tommy Hilfiger, Walker, Under Armour, ін.

Франшиза

ARGO ALDO, Benetton, Desigual, Jack&Jones, Kenvelo, Lee Cooper, Liu Jo, MANGO, Only, Orsay, OVS Kids, Parfois, Penti, Piazza Italia, Promod, Scotch&Soda, Vero Moda, ZIPPY

Франшиза

MTI Armani Jeans, Armani Exchange Atelier De Courcelles, Braska, Camper Clarks, Ecco, Geox, Intertop, Napapijri, Lee Wrangler, Marc O’Polo, Skechers, Pandora, Plato, Timberland, Urban United

Франшиза

ULTRA group Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess, Superdry, HUGO BOSS Франшиза

Melon Fashion Group Love Republic, befree Офіційне представництво

Trans Ukraine Intersport Karen Millen, Pimkie, Tally Weijl, Oasis, Warehouse Франшиза

Marka Ukrayina Marks&Spencer, GAP Франшиза

Delta Sport Nike, All Stars, Converse Франшиза

Osauhing Ellipse Group Monton, Mosaic Офіційне представництво

KarKat Fashion Group Pedro del Hierro, Springfield, Women's Secret, Names.UA Франшиза

Eroğlu Holding Colin’s, Loft, Mexx Офіційне представництво

BNS Trade Calvin Klein Jeans, Michael Kors, TopShop / Topman Франшиза

Little House Falke, Roeckl, Hanro, Steiff, Sanetta, Elsy Франшиза

Calzedonia Group Calzedonia, Tezenis, Intimissimi, Falconeri Офіційне представництво

Helen Marlen group Gucci, Burberry, Loro Piana, Salvatore Ferragamo Франшиза





У першому півріччі 2017 року спостерігалося підвищення

орендних ставок на торговельні приміщення як в якісних

торговельних центрах, так і вздовж центральних

торговельних коридорів у Києві. Така тенденція, головним

чином, пов’язана зі стабілізацією економічної та політичної

ситуації в Україні і, як результат, підвищенням попиту

населення на придбання товарів і послуг.

У Q3 2017 року динаміка попиту орендарів на ринку

торговельної нерухомості в Києві значно покращилася, що

призвело до зростання орендних ставок до $50-70 за кв.м

у місяць для приміщень у найкращих торговельних центрах і

$55-85 за кв.м у місяць для якісних приміщень уздовж

центральних торговельних коридорів столиці. Впродовж

періоду з жовтня до грудня 2017 року середні орендні ставки

на якісні торговельні приміщення в Києві та в інших містах

України практично не змінилися.

Протягом 2018 року орендні ставки дещо підвищилися на

торговельні приміщення у популярних торговельних центрах і

вздовж центральних торговельних коридорів у Києві (Таблиця

5). Схожою була динаміка орендних ставок на якісні

торговельні приміщення в інших найбільших обласних

центрах України.

Експерти Cushman & Wakefield очікують, що у 2019 році буде

спостерігатися тенденція до подальшого зростання базових

орендних ставок на якісні торговельні приміщення в Києві.

Однак прогнозована девальвація української гривні може

вплинути на загальну динаміку орендних ставок у сегменті,

особливо зважаючи на ризики, пов’язані з майбутніми

президентськими та парламентськими виборами у 2019 році.

Подальша динаміка орендних ставок у сегменті торговельної

нерухомості в Україні буде залежати від реальних строків

будівництва та якості масштабних об’єктів торговельної

нерухомості, відкриття яких анонсоване у 2019-2021 роках,

а також від загальної економічної і геополітичної ситуації.

Прогноз

Україна володіє високим потенціалом розвитку сегменту

роздрібної торгівлі, незважаючи на існуючі геополітичні

ризики та відносно низький середній рівень доходів

населення. Ринок торговельної нерухомості в Україні є

привабливим з точки зору достатньо великого споживчого

ринку, а також високої чутливості українського населення до

модних тенденцій і його схильності до витрат на придбання

модних товарів.

Для більшості рітейлерів, девелоперів та інвесторів, що

оперують на українському ринку, сегмент торговельної

нерухомості залишається одним із найцікавіших, особливо

що стосується Києва та великих міст із населенням понад

700 000 мешканців. Україна поступово стає знову цікавою

для експансії ключових міжнародних рітейлерів.

Конкуренція між орендодавцями у сегменті торговельної

нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з появою все

більшої кількості сучасних об’єктів, особливо в Києві.

Тому передумовою для комерційного успіху існуючих і

перспективних торговельних центрів в Україні є їх висока

якість і подальше активне професійне управління ними.

Декілька масштабних торговельних і торговельно-

розважальних центрів були нещодавно відкриті у Києві та в

інших містах України. Також цілий ряд знакових об’єктів

торговельної нерухомості сьогодні знаходиться на стадії

девеломенту, і їх відкриття планується у 2019-2021 роках.

Це позитивно, оскільки збільшення кількості якісних

торговельних об’єктів підвищує привабливість українського

ринку для подальшого розвитку торговельних мереж в

Україні та виходу нових гравців.



Складська і логістична нерухомість

У другому півріччі 2018 року нова пропозиція на ринку

складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті

склала лише 16 300 кв.м, а показник за весь рік оцінюється

на рівні приблизно 28 200 кв.м. Унаслідок невеликого обсягу

нової пропозиції у сегменті та подальшого посилення попиту

орендарів, вакантність знизилася до 2,4% у грудні 2018 року.


Загальний обсяг сучасних складських приміщень у Києві та

передмісті наприкінці 2018 року склав приблизно 1 881 500 кв.м

(GLA) (Графік 12). Окрім сухих складів, цей показник враховує

сучасні спеціалізовані холодильні та морозильні, а також хімічні

та фармацевтичні складські приміщення, площа яких у

Київському регіоні оцінюється у 405 000 кв.м.

Більшість сучасних складських комплексів у Київському

регіоні розташовані вздовж автомобільної траси М-06 (Київ-

Житомир-Чоп), а також уздовж траси М-01 (Київ-Москва) та

кільцевої дороги між містами Бровари і Бориспіль (Графік 13).

Продовжуючи тенденцію кількох попередніх років, активність

девелоперів на ринку складської та логістичної нерухомості у

Києві та передмісті у 2018 році залишалася дуже низькою.

Нова пропозиція у другому півріччі 2018 року склала 16 524

кв.м (GLA), а річний показник оцінюється на рівні 28 184 кв.м.

Згідно з експертною оцінкою Cushman & Wakefield,

у 2019 році нова пропозиція у сегменті складської та

логістичної нерухомості у Київському регіоні складе приблизно

72 000 кв.м. Зокрема планується введення в експлуатацію

наступної черги логістичного комплексу Universal Logistic Park,

логістичного комплексу SUN Factory Podil та кількох інших

невеликих складських комплексів.

Девелопмент кількох інших об'єктів на ринку складської і

логістичної нерухомості у Києві та передмісті в період після

2019 року залежатиме від політичної стабільності та загальної

економічної ситуації в Україні після президентських і

парламентських виборів, а також у багатьох випадках

базуватиметься на попередніх договорах оренди чи підході

built-to-suit.

Ряд компаній анонсували свою готовність розпочати

девелопмент об’єктів у Київському регіоні, коли базові орендні

ставки на рівні $4,8-5 за кв.м у місяць будуть досяжними на

ринку, і орендні ставки на найкращі складські приміщення

поступово наближаються до цього показника.

Графік 12

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті


Примітка: Всі показники представлені на кінець року.

Графік 13

Обсяг складських приміщень у Києві та передмісті з розбивкою по ключовим локаціям, грудень 2018 року


Таблиця 10

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті*



Нова пропозиція (кв.м) 25 300 36 500 0 11 660 6,700 9 824

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 116 190 190 115 45 000 76 200 32,300 26 100 /

Чисте поглинання (кв.м) 31 700 115 655 7 000 18 500 14 800 17 100 /

Рівень вакантності (%) 8,4 4,0 3,7 3,2 2,8 2,4

Ставка оренди складських приміщень найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

2-4 2,8-4,2 3,2-4,5 3,3-5,0 3,4-5,0 3,6-5,0

Джерело: Cushman & Wakefield * Враховуючи допоміжні офісні і мезонінні приміщення.



Попит

Загальний обсяг складських і логістичних приміщень у Києві

та передмісті, які були здані в оренду в другому півріччі

2018 року, склав приблизно 58 400 кв.м. Річний показник

оцінюється на рівні 179 900 кв.м у 2018 році, що приблизно

відповідає показнику 2017 року та на 54% перевищує

показник 2016 року (Графік 14).

Згідно з оцінками Cushman & Wakefield, обсяг чистого

поглинання на ринку складської та логістичної нерухомості у

Київському регіоні у 2018 році склав приблизно 57 100 кв.м,

що вдвічі менше показника 2017 року, але на 80% перевищує

показник 2016 року.

Упродовж 2018 року попит на складські та логістичні

приміщення у Києві та передмісті здебільшого формували

підприємства, які працюють у сферах рітейлу та онлайн-

торгівлі (e-commerce) (в тому числі, крупні рітейлери, котрі

спеціалізуються на продажі побутової техніки та електроніки),

логістиці та перевезеннях, а також виробники і дистриб’ютори

фармацевтичних товарів і товарів щоденного вжитку.

Кумулятивна частка цих компаній у загальному обсязі

складських приміщень, зданих в оренду у Київському регіоні

у 2018 році, становить приблизно 79%.

Як і в 2014-2017 роках, у 2018 році практично не надходило

запитів на оренду складських приміщень у Київському регіоні

від компаній, які б тільки виходили на український ринок.

У той же час деякі великі міжнародні рітейлери, які нещодавно

вийшли на український ринок або планують відкрити свої перші

магазини в країні, опосередковано (через логістичні компанії)

формують додатковий попит на якісні складські приміщення у

Києві та передмісті.

Графік 14

Обсяг орендованих складських і логістичних приміщень

(take-up) у Києві та передмісті (кв.м)


У короткостроковому періоді попит на якісні сучасні

логістичні приміщення у Києві та передмісті залишатиметься

на теперішньому рівні у зв’язку з обережними прогнозами

щодо подальшого економічного розвитку та ділової динаміки

в Україні.

Таблиця 11

Вибрані угоди на ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті у 2018 році

Період Об’єкт Орендар Профіль орендаря* Площа (кв.м) Розташування

Q1, 2018 Raben Comfy (онлайн-торгівля)

Рітейл / побутова техніка та електроніка 20 000 M-01, E95

Q2, 2018 Логістичний парк ''Комодор''

''Фармак'' Виробництво і дистрибуція / фармацевтичні товари

20 000 M-06, E40

Q1-Q3, 2018 RLC ''Ельдорадо'' Рітейл / побутова техніка та електроніка 19 000 M-01, E95

Q2, 2018 Mirage ''Фокстрот'' Рітейл / побутова техніка та електроніка 14 000 M-07, E373

Q2, 2018 Diana Lux Logistic Kasta Рітейл / e-commerce 7 700 M-01, E95

Q2, 2018 ''БФ Склад'' Fiege Ukraine L&T 7 000 M-03, E40

Q2, 2018 ''МЛП-Чайка'' Adidas Рітейл / одяг та взуття 6 700 M-06, E40

Q4, 2018 Логістичний комплекс Amtel

''Євразійська логістична компанія''

L&T / рітейл 5 000 Кільцева дорога м. Києва

Q2, 2018 WWM TOOLSWORLD Рітейл / непродовольчі товари 5 000 M-06, E40

Q1, 2018 ''МЛП-Чайка'' ''ЯрТранс Лоджістік'' L&T 5 000 M-06, E40

Джерело: Cushman & Wakefield * L&T – логістика та перевезення



Вакантність

Низька девелоперська активність упродовж періоду

з 2016 року у поєднанні з посиленням попиту компаній-

орендарів призвела до подальшого зниження рівня

вакантності та поступового зростання вартості оренди у

найбільш затребуваних об'єктах складської і логістичної

нерухомості в Київському регіоні у 2017-2018 роках.

Первинна вакантність на ринку складської та логістичної

нерухомості у Києві та передмісті знизилася з 8,5%

у Q1 2017 року і 4% наприкінці 2017 року до рівня 2,4% у

грудні 2018 року.

Згідно з очікуваннями експертів Cushman & Wakefield,

зважаючи на низьку девелоперську активність на ринку

складської і логістичної нерухомості у Києві та передмісті,

первинна вакантність продовжуватиме знижуватися

у 2019 році.


Упродовж 2018 року орендні ставки на складські та

логістичні приміщення у Києві та передмісті поступово

зростали.

У грудні 2018 року базові орендні ставки на складські

приміщення найвищої якості у Київському регіоні

знаходилися у діапазоні $3,6-5,0 за кв.м у місяць, а для

приміщень класу B були на рівні $3,0-3,5 за кв.м у місяць.

Для порівняння, наприкінці 2017 року базові орендні

ставки на складські приміщення найвищої якості були в

діапазоні $2,8-4,2 за кв.м у місяць, а на приміщення класу

B – $2,5-2,8 за кв.м у місяць.

Зважаючи на теперішню динаміку ринку складської та

логістичної нерухомості у Київському регіоні, ми очікуємо,

що орендні ставки на найбільш затребувані приміщення у

сегменті потенційно демонструватимуть тенденцію до

подальшого підвищення упродовж 2019 року.

На відміну від ситуації, яка спостерігалась на ринку

складської і логістичної нерухомості в Київському регіоні у

2016-2017 роках, у багатьох договорах оренди, укладених у

2018 році, була передбачена прив’язка орендної ставки до

курсу долара США.

Прогноз

У першій половині 2019 року девелоперська активність на ринку складської та логістичної нерухомості у Києві та передмісті залишатиметься невисокою.

У довгостроковому періоді очікуване подальше поліпшення

динаміки ділової активності в Україні і посилення попиту

орендарів можуть призвести до зниження вакантності,

підвищення орендних ставок і, як результат, збільшення

нової пропозиції на ринку складської та логістичної

нерухомості в Київському регіоні.

Деякі девелопери також беруть до уваги ризики, пов'язані

з президентськими та парламентськими виборами в Україні

у 2019 році, а тому планують прийняти рішення про початок

девелопменту своїх нових об’єктів складської і логістичної

нерухомості в Київському регіоні після того, як будуть

визначені їхні результати і подальший курс розвитку країни.

Експерти компанії Cushman & Wakefield вважають, що

еластичність пропозиції складської нерухомості до ціни

вища порівняно з іншими сегментами ринку комерційної

нерухомості в Україні. Виходячи з цього, за сприятливих

ринкових умов динаміка будівництва нових складських і

логістичних об'єктів у Київському регіоні може відновитися

відносно швидко.



Карта 3

Основні об’єкти складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті




Інвестиції в нерухомість

У 2018 році інтерес інвесторів до комерційної нерухомості

в Україні посилився, і зросла кількість фактично

укладених угод. Це було зумовлено стабільністю

національної валюти, покращенням загальної динаміки

ринку комерційної нерухомості в Україні, а також

зростанням кількості українських компаній, які мали інтерес

інвестувати в нерухомість як з метою вкладення

накопиченого капіталу, так і для розміщення власного

операційного бізнесу.

Інвестиційні угоди

Загальний обсяг вторинного інвестування на ринку

комерційної нерухомості в Україні у 2018 році склав

приблизно $330 мільйонів, що в 2,5 рази перевищує

показник 2017 року і є новим найвищим показником за

період з 2012 року. (У цьому звіті враховані вторинні

інвестиційні угоди на ринку комерційної нерухомості в

Україні вартістю від $1 мільйона, про укладення яких

стало відомо впродовж періоду, що розглядається.)

У загальному обсязі вторинного інвестування на ринку

комерційної нерухомості в Україні у 2018 році частка угод

з придбання активів, розташованих у Києві, складає

приблизно 70%. Ринок офісної нерухомості, який у 2018

році залучив 54% загального обсягу вторинного

інвестування, виявився для інвесторів найпривабливішим.

Найбільшими транзакціями, укладеними на ринку

офісної нерухомості в Києві у 2018 році, стали угоди з

придбання компанією Dragon Capital Investments Limited

бізнес-центрів "Горизонт Парк" і Platinum, бізнес-центрів

на вул. Великій Васильківській, 98, вул. Боричів Тік, 35в і

вул. Кудряшова, 14 (останній об’єкт повністю орендований

компанією EPAM), а також придбання бізнес-центру

на вул. Великій Васильківській, 100 групою компаній

"Ковальська" та офісної будівлі на вул. Ковпака, 29

компанією "Інтергал-Буд". На ринку логістичної та

складської нерухомості у Київському регіоні упродовж року

компанія Dragon Capital уклала угоди з придбання

логістичних комплексів "Омега I" та "Омега II", а також

холодильного складу UKR DC.

Основні транзакції у 2018 році в інших обласних центрах

України включають угоди з придбання компанією Dragon

Capital Investments Limited торговельно-розважальних

центрів Victoria Gardens у Львові та Sky Park у Вінниці, а

також бізнес-центру ECO-Tower у Запоріжжі.

Продовжуючи тенденцію 2016-2017 років, у 2018 році

інвестиційними можливостями на ринку комерційної

нерухомості в Україні найактивніше цікавилися приватні

українські інвестиційні компанії, національні логістичні

компанії, великоформатні рітейлери та локальні інвестори.

З початку 2018 року з’явилися перші ознаки відновлення

інтересу міжнародних інвесторів до ринку комерційної

нерухомості в Україні.

Графік 15

Обсяг вторинного інвестування на ринку комерційної

нерухомості в Україні* ($ млн.)


Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду.

* Показник враховує інвестиційні угоди вартістю понад $1 мільйон з придбання об'єктів комерційної нерухомості (операції з придбання земельних ділянок не враховані).

Українська компанія Dragon Capital Investments Limited, яка

є інституційним інвестором, була найактивнішим покупцем

об’єктів нерухомості на вторинному інвестиційному ринку в

Україні у 2017-2018 роках. Водночас найактивнішим

продавцем на ринку був комерційний банк "Альфа-Банк".

З 2015 року декілька українських комерційних банків

знаходяться у процесі ліквідації, а їхні активи виставлені

на продаж через Фонд гарантування вкладів та інші

ліцензовані торговельні платформи.

У грудні 2016 року Фонд гарантування вкладів відкрив

потенційним покупцям доступ до даних щодо проекту

девелопменту ТРЦ "Республіка" у Києві орендною площею

139 000 кв.м, будівництво якого було призупинене декілька

років тому. Актив зараз контролюється Національним

банком України, і право вимоги по кредитному договору на

нього було виставлене на продаж через державну систему

електронних закупівель "ProZorro". За період з липня

2017 року проведено декілька аукціонів, однак поки

безрезультатно, незважаючи на значно знижену ціну

пропозиції.



Капітальна вартість і ставки дохідності

Впродовж періоду з червня 2014 року до червня 2016 року

вартість активів на ринку комерційної нерухомості

в Україні знизилася у зв'язку із падінням орендних ставок

у доларовому еквіваленті та низькою інвестиційною

активністю в країні. Однак багато власників об'єктів

нерухомості були не готові їх продавати за істотно

зниженими цінами, в тому числі враховуючи наявні боргові

зобов'язання по деяким активам.

Вартість активів у сегменті комерційної нерухомості в

Україні була відносно стабільною у період з другого

півріччя 2016 року до кінця 2017 року, що підтверджують

укладені у цей час інвестиційні угоди, а з початку 2018 року

почала поступово зростати.

У період з Q3 2014 року до кінця першого півріччя

2016 року ставки дохідності на ринку комерційної

нерухомості в Києві та передмісті залишалися практично

без змін. Так, початкові ставки дохідності найякісніших

об'єктів офісної і торговельної нерухомості в Києві були на

рівні 13,5%, а для преміальних об'єктів логістичної

нерухомості в передмісті столиці становили приблизно

15%. У другому півріччі 2016 року ставки дохідності дещо

знизилися і наприкінці року для найякісніших об’єктів

офісної і торговельної нерухомості в Києві становили 13% і

13,25% відповідно, а для преміальних об'єктів логістичної

нерухомості – приблизно 14%.

У 2017 році і в першому півріччі 2018 року відбулося

подальше зниження ставок дохідності на ринку комерційної

нерухомості в Києві у зв’язку із загальним очікуванням

подальшої стабілізації економічної ситуації в Україні і

поверненням до економічного зростання, а також

підвищенням інвестиційного попиту. Наприкінці червня

2018 року початкові ставки дохідності найякісніших об’єктів

офісної і торговельної нерухомості в Києві знизилися до

12% і 12,25% відповідно, а для складських об’єктів

найвищої якості у Київському регіоні –до 12,75%.

У другому півріччі 2018 року ставки дохідності на

найякісніші об’єкти комерційної нерухомості в Києві та

передмісті не змінювалися (Графік 16).

Станом на січень 2019 року ми не очікуємо суттєвої

корекції ставок дохідності на ринку комерційної

нерухомості впродовж 2019 року. Це передусім пов’язано

з невизначеністю навколо результатів майбутніх

президентських і парламентських виборів в Україні, а також

подальшим підвищенням орендних ставок на приміщення

найвищої якості в усіх сегментах комерційної нерухомості.

Прогноз

Експерти Cushman & Wakefield прогнозують, що

інвестиційна динаміка на ринку комерційної нерухомості в

Україні буде надалі покращуватися, оскільки українські та

міжнародні інвестори все частіше готові розглядати цей

сектор для інвестування.

Згідно з нашими прогнозами станом на початок 2019 року,

загальний обсяг вторинного інвестування на ринку

комерційної нерухомості в Україні протягом наступних

12 місяців може перевищити показник 2018 року.

Графік 16

Ставки дохідності об’єктів комерційної нерухомості

найвищої якості в Києві та передмісті (%)

Джерело: Cushman & Wakefield * Прогноз

Хоча інвестиційна динаміка залежатиме від результатів

майбутніх виборів у 2019 році (особливо від

президентських виборів, призначених на 31 березня),

ми очікуємо, що впродовж року інституційні інвестори

залишатимуться активними гравцями на ринку комерційної

нерухомості в Україні, але вони будуть і надалі оцінювати

інвестиційні можливості в країні досить обережно через все

ще складну економічну та геополітичну ситуацію.

Незважаючи на позитивні прогнози наприкінці 2018 року і

на початку 2019 років, можливості, пов'язані із залученням

кредитного фінансування в Україні, залишаються

обмеженими.

У довгостроковому періоді є декілька можливих сценаріїв

розвитку ситуації на ринку вторинного інвестування в

нерухомість в Україні. У світлі очікуваної подальшої

еволюції ринку комерційної нерухомості в країні існує

очевидний потенціал для зниження теперішніх достатньо

високих ставок дохідності.



Визначення

Офісна нерухомість

Обсяг ринку офісної

нерухомості (total stock):

Загальна орендна площа комерційних об'єктів офісної нерухомості, які позиціонуються

у класах А, В і С і були введені в експлуатацію після 1991 року.

Обсяг поглинання

приміщень (take-up):

Загальна площа офісних приміщень, які були здані (попередньо здані для споруджуваних

об'єктів) в оренду або продані (попередньо продані для споруджуваних об'єктів) компаніям-

користувачам упродовж досліджуваного періоду, і угода була оформлена юридично. Обсяг

поглинутих офісних приміщень включає продовження договорів оренди, але не враховує

угоди суборенди.

Чисте поглинання

(net absorption):

Чиста зміна фізично зайнятої площі офісних приміщень упродовж досліджуваного періоду,

що враховує площу приміщень, які були звільнені, і нову пропозицію у сегменті.

Найвища орендна ставка

на офісні приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка для приміщень площею від 100 кв.м у сучасних

якісних бізнес-центрах у Центральному діловому районі міста. Ставка вказана як базова,

тобто не включає експлуатаційні та комунальні платежі, а також податки.

Київський дослідницький

форум (Kyiv Research

Forum, KRF):

Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum, KRF) складається з трьох

міжнародних компаній, які є консультантами з питань нерухомості: Cushman & Wakefield,

Colliers International і JLL. Представники цих компаній щоквартально обмінюються

інформацією про угоди оренди / продажу офісних приміщень, що були укладені за їх участю

упродовж звітного періоду. Основне завдання – стандартизувати інформацію щодо попиту на

ринку офісної нерухомості в Києві.

Торговельна нерухомість

Обсяг ринку торговельної

нерухомості:

Кумулятивна орендна площа сучасних торговельних і торговельно-розважальних центрів,

а також окремих супермаркетів і гіпермаркетів орендною площею від 5 000 кв.м.


на торговельні

приміщення:

Середня досяжна орендна ставка на торговельні приміщення площею 100-250 кв.м, які

розташовані вздовж центральних торговельних коридорів (prime high street rent) або в

якісному торговельному центрі (prime shopping centre rent). Ставка вказана як базова,

тобто не включає експлуатаційні та комунальні платежі, а також податки.

Складська і логістична нерухомість

Обсяг ринку складських і

логістичних приміщень:

Кумулятивна орендна площа сучасних об'єктів складської і логістичної нерухомості, площа

яких перевищує 1 000 кв.м і які виведені на ринок в період з 2001 року. Показник враховує

складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення і мезонін.


на складські та логістичні

приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка на складські приміщення площею від 1 000 кв.м

в сучасних об'єктах, які мають ефективне розташування за межами міста і відносно

основних транспортних магістралей. Орендна ставка вказана як базова, тобто не враховує

експлуатаційні і комунальні платежі, а також податки. Ставка відображає вартість оренди

лише складських приміщень, тобто не поширюється на вартість оренди офісної складової

об'єкта і мезоніну.

Інвестиції в нерухомість

Ставка дохідності

найбільш якісних об'єктів

нерухомості:

Початкова ставка дохідності, досяжна на дату дослідження для об'єкта нерухомості найкращої

якості і в найкращому розташуванні, який повністю зданий в оренду і генерує орендний дохід.



Керуючий директор

Ніколас Коттон

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 332 25 64

[email protected]

Оцінка і управління нерухомістю Яна Литвинчук

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 381 91 66

[email protected]

Аналітика та консалтинг з питань девелопменту Марта Костюк

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 371 27 05

[email protected]

Агентські послуги у сегменті офісної нерухомості Левон Папоян

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 351 12 22

[email protected]

Інвестиційний консалтинг і операції з земельними ділянками Володимир Мисак

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 382 39 44

[email protected]

Агентські послуги у сегменті складської нерухомості Дмитро Пасенков

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 386 52 83

[email protected]

Відділ по роботі з користувачами приміщень і корпоративними клієнтами Вікторія Горулько

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 330 41 83

[email protected]

Агентські послуги у сегменті торговельної нерухомості

Євгенія Соломатіна

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 444 45 89

[email protected]

Агентські та консультаційні послуги в сегменті аграрної нерухомості і землі Пітер Томсон

+38(0)44 299 30 00

+38(0)50 311 60 32

[email protected]

Обмеження відповідальності

Даний звіт був підготовлений компанією Cushman & Wakefield в Україні для тих, хто цікавиться комерційною нерухомістю, виключно для цілей ознайомлення. Документ не готувався як детальний і повний опис ринків та проектів, які в ньому згадуються. У звіті використовується інформація, отримана з відкритих джерел, які ми вважаємо надійними, однак ми не можемо гарантувати, що ця інформація точна і повна. Ми не надаємо жодних гарантій, прямих чи непрямих, щодо точності або повноти інформації, що міститься в цьому документі. Cushman & Wakefield в Україні не несе відповідальності перед читачами цього звіту або будь-якою третьою стороною. Публікація, відтворення або посилання на інформацію, що міститься в даному звіті, в цілому або його частині, не дозволяється без попередньої письмової згоди компанії Cushman & Wakefield в Україні.

©2019 Cushman & Wakefield в Україні. Авторські права застережені.

Для ознайомлення з нашими іншими

публікаціями перейдіть за посиланням

cushmanwakefield.com

Cushman & Wakefield в Україні

Діловий центр «Леонардо»

вул. Б. Хмельницького, 17/52А

Київ, 01030, Україна

phone: +38 044 299 3000

email: [email protected]

property times Впевнене зростання...13,9% у 2016 році. Станом на...

Documents