rapport d’Évaluation - pointe-claire...2019/09/15 · le bâtiment est de qualité standard et...

RAPPORT D’ÉVALUATION

15, avenue Bowling-Green

Pointe-Claire (Québec)

N/dossier 626254E

Le 19 août 2019

Madame Naomi Lane

Comité consultatif d’urbanisme - Urbanisme

Ville de Pointe-Claire

451, boulevard Saint-Jean

Pointe-Claire (Québec) H9R 3J3

Objet Rapport d’évaluation aux fins de démolition, portant sur le coût de remplacement à neuf et

déprécié, ainsi que sur l’estimation du coût de rénovation potentiel de l’immeuble situé au

15, avenue Bowling-Green à Pointe-Claire (Québec)

N/dossier 626254E

Madame,

Pour faire suite au mandat que vous nous avez confié, en référence au règlement PC-2818 portant sur la

démolition des immeubles, nous avons procédé à l’estimation du coût de remplacement à neuf et déprécié de

l’immeuble cité en rubrique. De plus, nous avons procédé à une estimation du coût de rénovation potentiel de

cet immeuble. À noter que ces estimations devront être validées auprès d’entrepreneurs spécialisés.

La propriété à l’étude est une résidence détachée de 1½ étage, sur fondation de béton, construite en 1945,

d’après les informations inscrites au rôle d’évaluation municipale (2017-2018-2019) de la Ville de

Montréal. Nous estimons que des agrandissements arrière, avant, latéraux et au deuxième étage auraient

été effectués par la suite. Le bâtiment est de qualité standard et dispose d’une superficie habitable au rez-

de-chaussée de 2 479 pieds carrés et d’environ 1 025 pieds carrés au deuxième étage, totalisant 3 504 pieds

carrés habitables. Notons que, selon les informations obtenues, la maison est vacante depuis plus de deux

ans. Des travaux importants de rénovation ont débuté, mais se sont limités aux travaux de démolition,

qui sont maintenant en attente. De plus, de nombreuses déficiences ont été observées et devront être

corrigées. Notons aussi, tout particulièrement, la très forte possibilité de présence de moisissure au sous-

sol, nécessitant des travaux de décontamination. Nous sommes donc d’avis que des travaux de

rénovation sont requis. La maison réside sur un terrain de forme irrégulière de 16 250 pieds carrés.

À des fins informatives, la propriété a été vendue le 2 juin 2017, au prix de 995 000 $, sans garantie légale,

numéro d’inscription 23 122 518 au Registre foncier du Québec.

Suite à notre visite de l’immeuble, en considérant sa condition générale et en référence aux conclusions de

madame Louise Coutu, architecte, dans son rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-07-17-1),

nous en sommes venus aux conclusions suivantes :

Coût de remplacement à neuf tel quel 435 000 $ (± 124 $/pi²)

Coût de remplacement déprécié (65 % de dépréciation) 151 000 $ (± 43 $/pi²)

Coût des rénovations estimé 176 000 $

Coût des rénovations complètes estimé 456 000 $ …3

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Rapport d’évaluation - 15, avenue Bowling-Green, Pointe-Claire (Québec) 3

Vous trouverez dans les pages qui suivent, une brève description physique du bâtiment à l’étude, les

photographies prises au moment de notre visite, le 17 juillet 2019, la ventilation détaillée du coût de

remplacement à neuf et les dépréciations physiques estimées. Vous trouverez également, une estimation

des coûts de rénovation de cet immeuble. Notons qu’au moment de la préparation de ce rapport, aucune

soumission d’entrepreneurs spécialisés n’était disponible. Ainsi, le montant estimé pour la rénovation du

bâtiment devra être interprété avec réserve et appuyé par des expertises d’entrepreneurs spécialisés.

**Notez qu’à la demande de la Ville de Pointe-Claire, l’état des lieux est considéré tel quel lors de la

visite en date du 17 juillet 2019. Considérant que des travaux intérieurs de démolition étaient entamés,

le coût de remplacement à neuf comprend les éléments présents et actifs seulement. Le coût estimé des

rénovations comprend donc les travaux à faire, afin de contrer certaines déficiences, ainsi que le

remplacement d’éléments désuets. Par contre, à des fins informatives, nous avons aussi estimé le

montant des travaux pour permettre une rénovation complète du bâtiment.**

Nous espérons le tout conforme et à votre entière satisfaction, et vous prions d’agréer, Madame,

l’expression de nos sentiments les meilleurs.

PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.

Joëlle Thauvette, AACI, P.App.

Évaluateur immobilier professionnel

JT/nt/sd

p.j. Expertise

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Photographies du sujet

Vue avant du bâtiment

Vue latérale du bâtiment

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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)

Vue arrière du bâtiment

Vue latérale du bâtiment

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Table des matières

PHOTOGRAPHIES DU SUJET .......................................................................................................................................................................... 4

TABLE DES MATIÈRES ...................................................................................................................................................................................... 6

1 DONNÉES DESCRIPTIVES .................................................................................................................................................................... 7

1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER ....................................................................................................................................... 7

1.2 ÉVALUATION MUNICIPALE ....................................................................................................................................................... 9

1.2.1 ANTÉCÉDENTS DE LA PROPRIÉTÉ ................................................................................................................................. 9

1.3 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT .......................................................................................................................... 10

1.4 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT............................................................................................................................ 13

2 ANALYSE ................................................................................................................................................................................................. 18

2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION .................................................................. 18

2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION .................................................................................................................................... 18

2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ ............................................................................................................................................. 20

3 CONCLUSION ........................................................................................................................................................................................ 23

3.1 CERTIFICATION ............................................................................................................................................................................ 24

Tableaux

Tableau 1 – Coût de remplacement et dépréciation ......................................................................................................................................... 19

Tableau 2 – Coût de rénovation approximatif de l’immeuble ........................................................................................................................ 20

Tableau 3 – Coût des rénovations COMPLÈTES approximatif de l’immeuble ............................................................................................ 22

Annexes

Annexe A – Photographies du sujet

Annexe B – Certificat de localisation

Annexe C – Qualifications professionnelles

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Données descriptives 1

1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER

ADRESSE 15, avenue Bowling-Green,

Pointe-Claire (Québec)

DÉSIGNATION CADASTRALE Lot 4 255 150 – Cadastre du Québec

TYPE DE PROPRIÉTÉ Résidence d’un étage et demi, de qualité standard, comportant un rez-de-

chaussée spacieux, dont les aménagements intérieurs sont majoritairement

démolis. On y retrouve les espaces familiaux, les extensions arrière et

latérales, ainsi qu’une salle de bain toujours aménagée. Le deuxième étage

est mansardé et les aménagements intérieurs ont aussi été majoritairement

démolis. Notons que le sous-sol n’est pas aménagé.

ANNÉE DE CONSTRUCTION 1945 (d’après le rôle d’évaluation de la Ville de Montréal)

DURÉE DE VIE ÉCONOMIQUE 60 ans

ÂGE RÉEL 74 ans

ÂGE APPARENT 50 ans

VIE ÉCONOMIQUE RESTANTE 10 ans

CONDITION GÉNÉRALE En nous basant sur la visite complète du bâtiment, ainsi que sur le

rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-07-17-1), préparé par

madame Louise Coutu, architecte, nous estimons que la condition

physique des lieux est inférieure à la moyenne en rapport de son âge. En

effet, notons que des travaux intérieurs de rénovation sont entamés et se

sont limités à la démolition des aménagements et cloisons. De plus, il

faut considérer que le bâtiment est vacant depuis deux ans et que

plusieurs déficiences ont été remarquées et devront être corrigées.

Notons tout particulièrement la très forte possibilité de présence de

moisissure au sous-sol. Nous sommes donc d’avis que des travaux de

rénovation sont nécessaires, afin de prolonger sa durée de vie

économique, et afin de rendre la propriété compétitive sur le marché.

SUPERFICIE DU BÂTIMENT

Rez-de-chaussée 2 479 pieds carrés

Deuxième étage (approx.) 1 025 pieds carrés

Total 3 504 pieds carrés

Sous-sol de service 2 282 pieds carrés (non aménagé)

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1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER (suite)

SUPERFICIE DU TERRAIN 16 250 pieds carrés

FORME DU TERRAIN Irrégulière

ZONAGE RA7

SERVICES PUBLICS L’emplacement jouit de tous les services offerts par la Ville de Pointe-

Claire (aqueduc, égout sanitaire, égout pluvial, pavage et éclairage).

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1.2 ÉVALUATION MUNICIPALE

RÔLE TRIENNAL 2017-2018-2019

NUMÉRO DE MATRICULE 7932-76-9640-1-000-0000

DATE DE RÉFÉRENCE AU MARCHÉ 2015-07-01

VALEUR TERRAIN 300 000 $

VALEUR BÂTIMENT 341 100 $

VALEUR DE L’IMMEUBLE 641 100 $

1.2.1 ANTÉCÉDENTS DE LA PROPRIÉTÉ

NUMÉRO D’ENREGISTREMENT 23 788 185

VENDEUR Les Placements Adceda inc.

ACHETEUR Adolfo Satron

DATE DE VENTE 2018-04-27

PRIX DE VENTE 800 000 $

REMARQUES S.O.

NUMÉRO D’ENREGISTREMENT 23 122 518

VENDEUR Elizabeth Horobjowsky

ACHETEUR Les Placements Adceda inc.

DATE DE VENTE 2017-06-02

PRIX DE VENTE 995 000 $

REMARQUES Sans garantie légale

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1.3 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT

EXCAVATION De masse

FONDATIONS Béton coulé

DALLE AU SOL Béton coulé

CHARPENTE Murs porteurs en bois et poutres d’acier

PLANCHERS STRUCTURAUX Structure de bois

MURS EXTÉRIEURS Pierre

Bois

Bardeaux d’asphalte

Vinyle

Brique

Crépis sur fondation

PORTES ET FENÊTRES Portes d’entrée en acier avec vitraux

Fenêtres en PVC à battants ou fixes

Fenêtres d’aluminium/bois à battant

Fenêtres de PVC coulissantes

Fenêtres de vinyle coulissantes

Fenêtres de bois fixes ou à battants

Porte-fenêtre en PVC

COMPOSITION DU TOIT Toit recouvert de bardeaux d’asphalte (2008)

Soffites en aluminium

Isolation de laine minérale et soufflée

ÉLECTRICITÉ Entrées électriques de 400A avec panneau à disjoncteurs

Éclairages incandescent, fluorescent, halogène ou LED

CHAUFFAGE/CLIMATISATION Plinthes électriques

Radiateur à eau chaude en fonte

Bouilloire électrique

Radiateur électrique

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1.3 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT (suite)

PLOMBERIE Cuivre, ABS, fonte et acier

Cabinet d’aisances

Douche en coin

Lavabo sur cabinet de bois

Cuve de lavage double

Puisard

Drain de plancher

Chauffe-eau électrique de 60 gallons (2014)

PAROIS ET CLOISONS Placoplatre peint

Céramique

Bois

Pierre

Brique (cheminée)

Structure apparente

FINIS DES PLANCHERS Lattes de bois franc

Carreaux de céramique

Marqueterie

Structure apparente

Dalle de béton apparente (sous-sol)

Tuiles de vinyle (sous-sol)

Escaliers de bois (3)

FINIS DES PLAFONDS Placoplatre peint

Bois

FINIS DE LA CUISINE N/A

DIVERS Ventilateur de salle de bain

Ventilateurs de plafond (4)

Climatiseurs de fenêtre (2)

Foyer au bois

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1.3 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT (suite)

AMÉNAGEMENT EXTÉRIEUR Allée asphaltée

Pelouse

Arbres matures

Arbustes

Haie

Pierre

Terrasse couverte

Pavée

Clôture de bois

Remise

Piscine creusée

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1.4 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT

Suite à notre visite des lieux et en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-07-17-1)

préparé par madame Louise Coutu, architecte, voici un résumé des déficiences au bâtiment qui ont été

constatées. Veuillez vous référer au rapport d’inspection susmentionné, pour l’ensemble complet de ces

déficiences.

Fondation Des fissures sont présentes au mur de fondation de béton entre les fondations

d’origine et les extensions. Prévoir la réparation de ces fissures.

Des traces d’infiltration d’eau et de moisissure sont observées sur les murs de

fondation. Un drain français récent est présent, mais nous doutons qu’il occupe

tout le pourtour des fondations. Dans le cas où il n’y aurait pas de drain

fonctionnel, nous recommandons la pose d’un drain français au pourtour des

fondations ainsi que l’imperméabilisation et l’isolation des fondations par

l’extérieur.

Pour les moisissures, procéder à un test de qualité de l’air et prévoir le coût

d’une décontamination, si applicable.

De plus, le mât électrique latéral est trop près du sol. Faire installer une margelle

pour empêcher les infiltrations d’eau.

Dalle de béton Une ouverture importante est observée dans la dalle autour du clapet antiretour.

Scellez la dalle autour du clapet pour éviter l’humidité venant du sol.

Structure de bois Notons que certains planchers ne sont pas de niveau. Nous remarquons aussi des

affaissements. Faites investiguer la structure par un ingénieur.

Des traces de ce qui pourrait être de la moisissure sont remarquées au sous-sol

sur les solives et platelages de plancher. Procéder à un test et prévoir le coût de

nettoyage.

Poutres et colonnes Une poutre à remplacer au mur porteur au rez-de-chaussée. Par contre, les

travaux ne sont pas conformes. Consulter un ingénieur en structure et supporter

adéquatement l’ouverture pour éviter un affaissement.

Structures de toit Une poutre à été ajoutée pour supporter le toit de la pièce avant du deuxième

étage. Les travaux ne sont pas adéquats, car les appuis ne reposent que sur le

plancher. Faites investiguer par l’ingénieur en structure.

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1.4 CONDITION GÉNÉRALE DU BÂTIMENT (suite)

Revêtement extérieur L’assemblage des murs extérieurs de bois et de vinyle est trop collé sur les

murs de fondation et ceci pourrait causer des infiltrations d’eau et

éventuellement, la pourriture du bois de la structure. Nous conseillons le

remplacement complet de ces revêtements.

Entre le bardage de vinyle et de bois, on observe une moulure en J. Remplacer

ces moulures par des solins.

Des bardeaux recouvrant les lucarnes sont mal collés. Faites recoller ces

bardeaux.

Des ouvertures dans la tôle et autres sont observées. De plus, l’unité de

climatisation dans le mur latéral gauche n’est pas étanche. Faites les travaux

requis pour assurer l’étanchéité de ces ouvertures.

Installer un solin entre le perron avant et le revêtement extérieur.

Des taches blanches sont observées sur le papier à l’intérieur des murs

extérieurs. Procéder à un test de moisissure et prévoir le coût d’une

décontamination, si applicable.

Le parement de pierre requiert des travaux mineurs de rejointement.

Solins et scellements Il n’y a pas de solin au-dessus ou au-dessous de la plupart des ouvertures.

Faites installer des solins en même temps que le remplacement du revêtement

de bois et de vinyle.

Certains scellements sont à refaire.

Refaire le solin au coin droit du deuxième étage près de la fenêtre.

Portes et fenêtres Deux fenêtres du sous-sol sont posées trop à l’extérieur. Reprendre les

travaux, car les fenêtres sont tout de même récentes. De plus, il manque une

fenêtre sur le mur de fondation arrière gauche. Ensuite, certaines fenêtres du

sous-sol sont trop près du sol. Installer des margelles en même temps que les

travaux de drain français.

Remplacer une vieille fenêtre du mur latéral gauche.

Terrasse et balcons Installer une main courante sur le perron avant et réparer la marche fissurée.

La terrasse arrière a été démolie et devra être reconstruite.

Soffites Les sous-faces de bois de la toiture du perron avant ne permettent pas la

ventilation. Percer des trous et protéger avec du grillage.

Des traces d’infiltration d’eau sont observées dans les soffites du toit avant.

Surveillez la situation.

Aménagement extérieur Assurez-vous que la sécurité autour de la piscine respecte la réglementation

municipale.

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Toiture Des bardeaux de toiture sont endommagés à l’arrière gauche du bâtiment.

Remplacer les bardeaux rapidement.

Gouttières Il manque des gouttières aux débords de la marquise avant et des lucarnes.

Faites installer des gouttières et des descentes pluviales. Les pentes des

gouttières avant gauche et arrière droite sont inverses. Redressez les

gouttières, si possible, et ajouter des descentes pluviales.

Solins Le solin entre la cheminée et la toiture n’est pas conforme. Des infiltrations

d’eau dans l’entretoit à cet endroit sont observées. Remplacer les solins.

Ajouter des solins entre le toit de la marquise avant et le revêtement de mur

extérieur.

Plomberie Plusieurs travaux de plomberie sont à prévoir afin d’optimiser la gestion des

eaux correctement. Tout d’abord, remplacer le robinet de la valve principale

d’entrée d’eau qui est âgée. Réparer une conduite d’eau usée dont la pente est

inversée. Remplacer le siphon percé du lavabo de la salle de bain du rez-de-

chaussée. Les drains de plancher du sous-sol nous semblent très âgés. Vérifier

leur bon fonctionnement à l’aide de caméra. Vérifier aussi le bon

fonctionnement de la pompe du puisard qui semble non fonctionnelle. Faites

inspecter les conduites d’égout jusqu’au branchement municipal. Remplacer

la portion du drain français entre le puisard et l’extérieur qui n’est pas

étanche.

La majorité des accessoires de plomberie a été démolie. Seule la salle de bain

du rez-de-chaussée est toujours aménagée. Par contre, ces appareils sont

désuets et devront être remplacés.

De plus, considérant les travaux de démolition, il est nécessaire d’effectuer

des travaux de plomberie pour l’installation des nouveaux aménagements,

dans l’éventualité d’une rénovation complète.

Électricité Plusieurs travaux électriques sont à prévoir pour la sécurité des lieux. Tout

d’abord, des câbles sont abandonnés et sans protection et une boîte de

jonction au sous-sol ne semble pas conforme. Faire voir ces installations par

un électricien. Remplacer la prise de courant extérieure et assurez-vous

qu’elle soit pourvue de protection (DDFT).

De plus, considérant les travaux de démolition, il est nécessaire d’effectuer

des travaux électriques généraux pour l’installation des nouveaux

aménagements, dans l’éventualité d’une rénovation complète.

Chauffage Remplacer certaines portions de conduit du système à eau chaude qui sont

vieillissantes. Remplacer les vieux thermostats.

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Foyer Faire inspecter l’ensemble des composantes du foyer et assurer vous de la

conformité des installations.

Des travaux de maçonnerie sont nécessaires sur la cheminée du toit. De plus,

installer un chapeau protecteur pour éviter les infiltrations d’eau.

Revêtement de plancher Considérant les travaux de démolition, il est impératif de prévoir l’installation

de nouveaux revêtements de sol, dans l’éventualité d’une rénovation

complète.

Murs et plafonds Considérant les travaux de démolition, il est impératif de prévoir le

réaménagement des cloisons, plafonds, gypses, moulures et peinture, dans

l’éventualité d’une rénovation complète.

Des traces d’infiltration d’eau sont observées autour de la cheminée au

deuxième étage et autour des lucarnes. Assurez-vous de l’étanchéité entre la

toiture et les murs.

Des taches noires et blanches sont observées au plafond du deuxième étage.

Voir un spécialiste pour des tests de moisissure et recommandations.

Des infiltrations d’eau sont observées aux panneaux cartonnés du sous-sol.

Investiguer et remplacer ces panneaux.

Ventilation Nous remarquons que la ventilation de l’entretoit est réduite par

l’accumulation d’isolant. Nous recommandons de poser des déflecteurs dans

l’entretoit.

Isolation L’accès à l’entretoit a été limité. Par contre, nous sommes d’avis qu’il manque

d’isolation, dans les parties accessibles, du côté gauche du bâtiment.

Isoler les murs de fondation par l’extérieur, si possible, en même temps que la

pose du drain français et des membranes imperméabilisées.

Amiante Possibilité de présence d’amiante au plancher de tuile de vinyle au sous-sol.

Voir un spécialiste.

Moisissures Possibilité de présence de moisissure aux murs du sous-sol, au plafond du

deuxième étage, aux solives de plancher au sous-sol et à l’isolant de laine

minérale dans les murs. Voir un spécialiste pour des tests de moisissures et

recommandations.

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En effet, un projet de rénovation aurait débuté il y a quelques mois, impliquant la propriété à l’étude. Les

travaux ont été limités à la démolition intérieure des aménagements du rez-de-chaussée et du deuxième

étage et sont présentement en attente. De plus, suite à la lecture du rapport d’inspection diagnostic de

l’immeuble (réf. dossier 2019-07-17-1), préparé par madame Louise Coutu, architecte, plusieurs

déficiences ont été observées et devront être corrigées. Notons tout particulièrement la très forte

possibilité de présence de moisissure au sous-sol et de travaux de décontamination coûteux. Nous

sommes donc d’avis que des rénovations sont nécessaires, afin de rendre la propriété compétitive sur le

marché.

**Notons que nous ne considérerons pas le réaménagement des espaces démolis dans l’estimation des

travaux de base, puisqu’à la demande de la Ville de Pointe-Claire, l’état des lieux doit être considéré «tel

quel ».**

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Analyse 2 2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION

Le coût de remplacement à neuf doit être distingué du coût de reproduction et représente le coût

nécessaire à la substitution d’un édifice (et amélioration) par un autre de même utilité (selon les normes

actuelles de la construction et des matériaux équivalents et couramment disponibles).

Le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 435 000 $ à partir du manuel de coût Marshall

& Swift Valuation Services, publié par CoreLogic. Cette valeur correspond à environ 124,00 $ par pied carré

d’aire habitable.

**Notez qu’à la demande de la Ville de Pointe-Claire, l’état des lieux est considéré « tel quel » lors de la

visite en date du 17 juillet 2019. Considérant que des travaux de démolition intérieurs étaient entamés, le

coût de remplacement à neuf comprend seulement les éléments présents et actifs.**

2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION

L'application de la méthode du coût inclut la mesure des différentes formes de dépréciation et désuétude

causant une perte de valeur au bâtiment, en regard de sa valeur à l'état neuf. Les différentes formes de

dépréciation sont les suivantes :

Dépréciation physique (curable ou incurable)

Dépréciation fonctionnelle (curable ou incurable)

Dépréciation économique

Dépréciation physique curable

La dépréciation physique curable provient généralement d'un entretien différé, c'est-à-dire de la nécessité

pour un acheteur d'effectuer à très court terme les réparations ou remplacements requis pour que le

bâtiment retrouve son état d'entretien normal, et qu'il redevienne concurrentiel.

Dépréciation physique incurable

La dépréciation physique incurable est la détérioration générale des matériaux de construction causée par

le vieillissement de l'édifice. Généralement, c'est la détérioration des éléments de la construction qu'on ne

peut réparer à un coût inférieur ou égal à l'accroissement de valeur suscitée par cette réparation. La

dépréciation physique incurable est mesurée selon le procédé âge-vie de chacune des composantes du

bâtiment, selon la table de Marshall & Swift.

Aux fins de ce rapport, nous avons estimé la dépréciation physique (curable et incurable) à 65 %, et ce,

compte tenu de l’état général du bâtiment. Ceci nous indique une valeur du bâtiment dépréciée de

151 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que le bâtiment est de qualité standard et

que plusieurs déficiences ont été repérées.

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2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION (suite)

Tableau 1 – Coût de remplacement et dépréciation

Composantes

du bâtiment

Coût de

remplacement à neuf

Dépréciation physique

(%)

Coût de r

emplacement déprécié

Excavation/Semelle/Murs fondation 52 658 $ 49% 26 786 $

Charpente 20 420 $ 60% 8 168 $

Structure de plancher 51 543 $ 60% 20 617 $

Revêtements de plancher 21 404 $ 81% 4 107 $

Plafond 5 505 $ 55% 2 477 $

Finition mur 32 745 $ 59% 13 282 $

Construction intérieure 38 629 $ 67% 12 567 $

Plomberie 22 280 $ 90% 2 228 $

Électricité 18 693 $ 90% 1 869 $

Chauffage, climatisation et ventilation 34 104 $ 75% 8 609 $

Composition des murs extérieurs 75 815 $ 66% 25 974 $

Composition du toit 42 182 $ 57% 17 945 $

Divers 7 294 $ 65% 2 553 $

Annexes (balcons avant, arrière et terrasse couverte) 11 647 $ 65% 4 076 $

Total 434 918 $ 65% 151 259 $

TOTAL ARRONDI 435 000 $ 65% 151 000 $

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2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ

À votre demande, nous avons estimé les coûts potentiels de rénovation du bâtiment, basé sur notre visite

ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostic de l’immeuble (réf. dossier 2019-07-17-1), préparé

par madame Louise Coutu, architecte. Notez toutefois que le montant estimé pour ces travaux est

approximatif et qu’il devra être validé auprès d’entrepreneurs spécialisés. Certaines déficiences

hypothétiques observées devraient faire l’objet d’expertises plus spécifiques et ne sont pas incluses dans

les coûts de rénovation (possible remplacement du conduit sanitaire principal, présence possible de

moisissure, ailleurs qu’au sous-sol, présence possible d’amiante, possible nécessité d’ajout d’isolant dans

l’entretoit, réaménagement des espaces démolis, etc.).

Tableau 2 – Coût de rénovation approximatif de l’immeuble

ItemsCoût de rénovation

approximatif

Décontamination moisissure au sous-sol 35 000 $

Fissures/drain français/imperméabilisation/isolation/margelles/puisard 30 000 $

Travaux structuraux (montant forfaitaire à valider) 10 000 $

Revêtement extérieur de bois et de vinyle/ solins au dessus des ouvertures 30 000 $

Fenêtre neuve au sous-sol/ réinstaller 2 fenêtres au sous-sol/fenêtre neuve mur latéral 2 000 $

Clôture autour de la piscine 5 000 $

Gouttières 1 500 $

Travaux de plomberie généraux (montant forfaitaire) 4 000 $

Travaux électrique généraux (montant forfaitaire) 4 000 $

Chauffage, eau chaude, remplacer des conduits/plinthes électriques neuves/thermostats 5 000 $

Déflecteur dans l'entre-toit/ajout d'isolant (portion accessible seulement) 1 500 $

Divers (scellant, coller des bardeaux, solins, fissures marche avant, main courante, percer les soffites de bois, quelques bardeaux à remplacer,

maçconnerie de la cheminée et quelques travaux mineurs de maçconnerie pour mur de pierre, etc.)5 000 $

SOUS-TOTAL 133 000 $

Contingences (±15 %) 19 950 $

Sous total 152 950 $

Taxes 22 904 $

TOTAL 175 854 $

TOTAL ARRONDI 176 000 $

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2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ (suite)

Nous estimons donc le coût des rénovations approximatif à 176 000 $ (taxes et frais de contingences

inclus).

Notez que ces montants n’incluent pas :

L’enlèvement possible de moisissure ailleurs qu’au sous-sol (travaux hypothétiques)

L’enlèvement possible d’amiante (travaux hypothétiques)

Remplacement du conduit sanitaire principal (travaux hypothétiques)

Isolation de l’entretoit (travaux hypothétiques)

Réaménagement des espaces démolis (plancher, murs, plafonds, cuisine, salles de bain, etc.)

Par contre, à des fins informatives, nous avons effectué une estimation du coût des rénovations

COMPLÈTES de l’immeuble, afin de permettre une habitation convenable et contrer les incidences de la

démolition effectuée. Ce coût est estimé à 456 000 $ (taxes et frais de contingences inclus).

22

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2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ (suite)

Tableau 3 – Coût des rénovations COMPLÈTES approximatif de l’immeuble

ItemsCoût de rénovation

approximatif

Décontamination moisissure au sous-sol 35 000 $

Fissures/drain français/imperméabilisation/isolation/margelles/puisard 30 000 $

Travaux structuraux (montant forfaitaire à valider) 10 000 $

Revêtement extérieur de bois et de vinyle/ solins au dessus des ouvertures 30 000 $

Fenêtre neuve au sous-sol/ réinstaller 2 fenêtres au sous-sol/fenêtre neuve mur latéral 2 000 $

Clôture autour de la piscine 5 000 $

Gouttières 1 500 $

Travaux de plomberie généraux (montant forfaitaire) 20 000 $

Travaux électrique généraux (montant forfaitaire) 20 000 $

Chauffage eau-chaude remplacer des conduits/plinthes électriques neuves/thermostats 5 000 $

Revêtement de plancher sur 2 étages 40 000 $

Cuisine/salle de bain/salle de lavage 75 000 $

Déflecteur dans l'entre-toit/ ajout d'isolant (portion accessible seulement) 1 500 $

Nouvelle terrasse arrière 10 000 $

Travaux de finition (peinture, moulures, portes intérieurs, plafond, murs, foyer, ect) 55 000 $

Divers (scellant, coller des bardeaux, solins, fissures marche avant, main courante, percer les soffites de bois, quelques bardeaux à remplacer,

maçonnerie de la cheminée et quelques travaux mineurs de maçonnerie pour mur de pierre, etc.)5 000 $

SOUS-TOTAL 345 000 $

Contingences (±15 %) 51 750 $

Sous total 396 750 $

Taxes 59 413 $

TOTAL 456 163 $

TOTAL ARRONDI 456 000 $

23

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Conclusion 3

En conclusion, le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 435 000 $, à partir du manuel de

coût Marshall & Swift Valuation Services, publié par CoreLogic.

Basés sur la visite des lieux ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-06-

05-1), préparé par madame Louise Coutu, architecte, nous estimons la dépréciation physique globale du

bâtiment à 65 %, et ce, compte tenu de son état général. Ceci nous indique une valeur du bâtiment

déprécié de 151 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que le bâtiment est de qualité

standard et que plusieurs déficiences ont été repérées. Notons tout particulièrement la forte possibilité de

présence de moisissure au sous-sol.

De plus, à votre demande, nous avons estimé le coût potentiel des rénovations à 178 000 $, sous réserve

d’une validation auprès d’entrepreneurs spécialisés. Ce coût ne comprend pas certains travaux

hypothétiques, tel que mentionné en page précédente.

**Notez qu’à la demande de la Ville de Pointe-Claire, l’état des lieux est considéré « tel quel » lors de la

visite en date du 17 juillet 2019. Considérant que des travaux intérieurs de démolition étaient entamés, le

coût de remplacement à neuf comprend les éléments présents et actifs seulement. Le coût de rénovation

estimé comprend donc les travaux à faire, afin de contrer certaines déficiences ainsi que le remplacement

d’éléments désuets. Par contre, à des fins informatives, nous avons aussi estimé le montant des travaux

pour permettre une rénovation complète du bâtiment.**

Donc, à des fins informatives, nous avons effectué une estimation du coût des rénovations COMPLÈTES

de l’immeuble, afin de permettre une habitation convenable et contrer les incidences de la démolition

effectuée. Ce coût est estimé à 456 000 $ (taxes et frais de contingences inclus).

24

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3.1 CERTIFICATION

Je certifie :

Avoir personnellement visité la propriété à l’étude le 17 juin 2019.

N’avoir fondé ma rémunération sur une conclusion de valeur arrêtée d’avance.

Avoir recherché, au meilleur de mes capacités, les informations contenues dans ce rapport.

N’avoir aucun intérêt, présent ou futur, des immeubles faisant l’objet du présent rapport d’évaluation

et aucun lien personnel en ce qui concerne les parties en cause.

N’avoir omis ou négligé volontairement aucun fait important en relation avec cette évaluation.

Avoir effectué cette évaluation suivant les règles du Code d’éthique professionnel de l’Institut

canadien des évaluateurs.

Je, soussignée, Joëlle Thauvette, AACI, P.App., en ce 19e jour du mois d’août 2019, certifie qu'au meilleur

de mes connaissances, les informations contenues dans le présent rapport incluant les analyses, opinions

et conclusions qui en découlent sont exactes, restreintes des hypothèses et réserves qui y sont énoncées.

PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.

Joëlle Thauvette, AACI, P.App.

Évaluateur immobilier professionnel

Annexe A - 1

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Photographies du sujet

Hall d’entrée

Rez-de-chaussée

Annexe A - 2


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Rez-de-chaussée

Rez-de-chaussée

Annexe A - 3


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Rez-de-chaussée

Salle de bain du rez-de-chaussée

Annexe A - 4


626254E

Rez-de-chaussée

Rez-de-chaussée

Annexe A - 5


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Extension latérale

Extension latérale

Annexe A - 6


626254E

Extension arrière

Deuxième étage

Annexe A - 7


626254E

Deuxième étage

Deuxième étage

Annexe A - 8


626254E

Deuxième étage

Sous-sol

Annexe A - 9


626254E

Sous-sol

Sous-sol

Annexe B - 1

Certificat de localisation

626254E

Annexe C - 1

Qualifications professionnelles

626254E

QUALIFICATIONS DE JOËLLE THAUVETTE, AACI, P.App.

Fiche académique

2008 Université du Québec à Montréal

Certificat en immobilier

2006 Université du Québec à Montréal

BAC en Design de l’environnement (concentration architecture)

2002 Collège Montmorency

DEC en Arts

Expérience professionnelle

2019 à ce jour Évaluateur immobilier professionnel pour la firme Paris, Ladouceur & Associés

inc. (évaluation aux fins de financement hypothécaire et reprise de finance)

2016 à 2018 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation aux

fins de financement hypothécaire et reprise de finance)

2012 à 2015 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation,

recherche et analyse aux fins d’expropriation).

2010 à 2011 Évaluateur stagiaire pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation,

recherche et analyse aux fins d’expropriation).

Association professionnelle

Membre de l’Institut canadien des évaluateurs

Perfectionnement

Notions de base et application de la méthode du revenu

Notions de base et application de la méthode de comparaison

Notions de base et application de la méthode du coût

rapport d’Évaluation - pointe-claire...2019/09/15 · le bâtiment est de qualité standard et...

Documents