REAL PROPERTY

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TABLE OF CONTENTS

I. ESTATES IN LAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1A. IN GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1B. PRESENT POSSESSORY ESTATES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1. Fee Simple Absolute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Defeasible Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

a. Fee Simple Determinable (and Possibility of Reverter) . . . . . . . . . . . . . . . . 11) Correlative Future Interest in Grantor—Possibility of Reverter . . . . 2

a) Possibility of Reverter Need Not Be Expressly Retained . . . . . . . 2b) Transferability of Possibility of Reverter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

2) Correlative Future Interest in Third Party—Executory Interest . . . . 2b. Fee Simple Subject to Condition Subsequent (and Right of Entry) . . . . . . . 2

1) Correlative Future Interest in Grantor—Right of Entry . . . . . . . . . . . 3a) Failure to Reserve Right of Entry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3b) Waiver of Right of Entry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

(1) Inaction by Itself Not a Waiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3c) Transferability of Right of Entry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

2) Correlative Future Interest in Third Party—Executory Interest . . . . 33) Compare—Fee Simple Determinable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

a) Construction of Ambiguous Language . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4c. Fee Simple Subject to an Executory Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4d. Limitations on Possibilities of Reverter and Rights of Entry . . . . . . . . . . . . 5e. Conditions and Limitations Violating Public Policy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1) Restraints on Marriage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52) Provisions Involving Separation or Divorce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

3. Fee Tail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54. Life Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

a. Life Estates by Marital Right (Legal Life Estates) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5b. Conventional Life Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1) For Life of Grantee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62) Life Estate Pur Autre Vie (Life of Another) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

a) Inheritability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7c. Rights and Duties of Life Tenant—Doctrine of Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

1) Affirmative (Voluntary) Waste—Natural Resources . . . . . . . . . . . . . . 7a) Open Mines Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2) Permissive Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7a) Obligation to Repair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8b) Obligation to Pay Interest on Encumbrances . . . . . . . . . . . . . . . . 8c) Obligation to Pay Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8d) Special Assessments for Public Improvements . . . . . . . . . . . . . . . 8

(1) Apportionment of Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8e) No Obligation to Insure Premises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8f) No Liability for Third Party’s Torts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3) Ameliorative Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

REALPROPERTYi.

a) Compare—Leasehold Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9b) Compare—Worthless Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

d. Renunciation of Life Estates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95. Estates for Years, Periodic Estates, Estates at Will, Tenancies at Sufferance . . 9

C. FUTURE INTERESTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91. Reversionary Interests—Future Interests in Transferor . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

a. Possibilities of Reverter and Rights of Entry . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10b. Reversions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10c. All Reversionary Interests Are “Vested” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2. Remainders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11a. Indefeasibly Vested Remainder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11b. Vested Remainder Subject to Open . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1) Divesting Interests Are Executory Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132) Effect on Marketability of Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

c. Vested Remainder Subject to Total Divestment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13d. Contingent Remainder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1) Subject to Condition Precedent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142) Unborn or Unascertained Persons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153) Destructibility of Contingent Remainders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

a) Rule Abolished . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16b) Related Doctrine of Merger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

(1) Compare—Interests Created Simultaneously . . . . . . . . . . . 16e. Rule in Shelley’s Case (Rule Against Remainders in Grantee’s Heirs) . . . 16f. Doctrine of Worthier Title (Rule Against Remainders in Grantor’s

Heirs) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173. Executory Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

a. Shifting Executory Interest—Divests a Transferee . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18b. Springing Executory Interest—“Follows a Gap” or Divests a

Transferor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18c. Executory Interest Follows a Fee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19d. Differences Between Executory Interests and Remainders . . . . . . . . . . . . 19

4. Importance of Classifying Interests “In Order” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195. Transferability of Remainders and Executory Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

a. Vested Remainders Are Transferable, Devisable, and Descendible . . . . . 20b. Contingent Remainders and Executory Interests Are Transferable Inter

Vivos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21c. Contingent Remainders and Executory Interests Are Usually Devisable

and Descendible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21d. Any Transferable Future Interest Is Reachable by Creditors . . . . . . . . . . 21e. Practical Ability to Transfer Marketable Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

6. Class Gifts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21a. Definitional Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

1) Dispositions to “Children” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212) Dispositions to “Heirs” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213) Dispositions to “Issue” or “Descendants” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224) Class Members in Gestation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

b. When the Class Closes—The Rule of Convenience . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221) Outright Gift—Class Closes at Time Gift Is Made . . . . . . . . . . . . . . 22

ii.REALPROPERTY

a) No Class Members Alive at Testator’s Death—Class Stays Open . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

2) Postponed Gift—Class Closes at Time Fixed for Distribution . . . . . 233) Dispositions Subject to Condition of Reaching Given Age . . . . . . . . . 234) Rule of Convenience Is a Rule of Construction Only . . . . . . . . . . . . . 24

7. Survival . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24a. Express Words of Survival . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24b. Implied Contingency of Survival—Gifts to “Issue,” “Descendants,” or

“Heirs” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25D. TRUSTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

1. Private Trust Concepts and Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25a. Settlor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25b. Trustee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25c. Beneficiaries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25d. Res . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25e. Application of Rule Against Perpetuities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2. Creation of Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26a. Inter Vivos Conveyance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26b. Inter Vivos Declaration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26c. Testamentary Conveyance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26d. Pour-Over into Existing Trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

3. Charitable Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26a. Beneficiaries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26b. Application of Rule Against Perpetuities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26c. Cy Pres Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27d. Enforcement of Charitable Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

E. THE RULE AGAINST PERPETUITIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271. Analysis of the Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

a. When the Perpetuities Period Begins to Run . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271) Wills—Date of Testator’s Death . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272) Revocable Trusts—Date Trust Becomes Irrevocable . . . . . . . . . . . . . 273) Irrevocable Trusts—Date Trust Is Created . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274) Deeds—Date Deed Is Delivered with Intent to Pass Title . . . . . . . . . 28

b. “Must Vest” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281) “Wait and See” Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

c. “If at All” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29d. “Lives in Being” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

1) Who Can Be Used as Measuring Lives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302) Reasonable Number of Human Lives Can Be Used . . . . . . . . . . . . . . 30

e. Interests Exempt from Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311) Gift Over to Second Charity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312) Vested Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

a) Compare—Class Gifts Are Subject to Rule . . . . . . . . . . . . . . . . 323) Reversionary Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

a) Compare—Executory Interests Are Subject to Rule . . . . . . . . . 32f. Consequence of Violating the Rule—Interest Is Stricken . . . . . . . . . . . . . 32

1) Exception—“Infectious Invalidity” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322. The Rule in Operation—Common Pitfall Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

REALPROPERTYiii.

a. Executory Interest Following Defeasible Fee Violates the Rule . . . . . . . . . 33b. Age Contingency Beyond Age Twenty-One in Open Class . . . . . . . . . . . . . 34c. The Fertile Octogenarian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34d. The Unborn Widow or Widower . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34e. The Administrative Contingency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35f. Options and Rights of First Refusal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

1) Reasonable Time Limit May Be Inferred . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362) Options Connected to Leaseholds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

3. Application of the Rule to Class Gifts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36a. “Bad-as-to-One, Bad-as-to-All” Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36b. Class Closing Rules May Save Disposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37c. “Gift to Subclass” Exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37d. Per Capita Gift Exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

4. Perpetuities Reform Legislation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385. Technique for Analysis of Perpetuities Problems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

a. Determine What Interests Are Created . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38b. Apply the Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39c. Apply Reform Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

F. THE RULE AGAINST RESTRAINTS ON ALIENATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391. Types of Restraints on Alienation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392. Restraints on a Fee Simple . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

a. Total Restraints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39b. Partial Restraints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

1) Reasonable Restraints Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402) Discriminatory Restraints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

a) Fourteenth Amendment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40b) Fair Housing Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

3. Restraints on a Life Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40a. Legal Life Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40b. Equitable Life Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

4. Restraints on Future Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41a. Vested Remainders in Fee Simple . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41b. Vested Remainders for Life . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41c. Contingent Remainders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

5. Other Valid Restraints on Alienation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41a. Reasonable Restrictions in Commercial Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . 41b. Right of First Refusal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41c. Restrictions on Transferability of Leaseholds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

G. CONCURRENT ESTATES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421. Joint Tenancy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

a. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421) Four Unities Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422) Modern Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423) Express Language Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

b. Severance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421) Inter Vivos Conveyance by One Joint Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

a) When More than Two Joint Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43b) Transactions that May Not Result in Severance . . . . . . . . . . . . . 43

iv.REALPROPERTY

(1) Judgment Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43(2) Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43(3) Leases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

(a) Death of Lessor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442) Contract to Convey by One Joint Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

a) Compare—Executory Contract by All Joint Tenants . . . . . . . . 44(1) Common Law View—Joint Tenancy Continues . . . . . . . . . 44(2) Other Courts—Tenancy in Common . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

3) Testamentary Disposition by One Joint Tenant Has No Effect . . . . . 45a) Compare—“Secret” Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

4) Effect of One Joint Tenant’s Murdering Another . . . . . . . . . . . . . . . . 452. Tenancy by the Entirety . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

a. Right of Survivorship . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45b. Severance Limited . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45c. Individual Spouse Cannot Convey or Encumber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

3. Tenancy in Common . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464. Incidents of Co-Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

a. Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46b. Rents and Profits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46c. Effect of One Concurrent Owner’s Encumbering the Property . . . . . . . . 46d. Ouster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46e. Remedy of Partition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

1) Restraint on Partition by Co-Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47f. Expenses for Preservation of Property—Contribution . . . . . . . . . . . . . . . 47

1) Repairs—Contribution May Be Compelled for Necessary Repairs . . 472) Improvements—No Contribution or Setoff . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483) Taxes and Mortgages—Contribution Can Be Compelled . . . . . . . . . 48

g. Duty of Fair Dealing Among Co-Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

II. LANDLORD AND TENANT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48A. NATURE OF LEASEHOLD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

1. Tenancies for Years . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48a. Fixed Period of Time . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48b. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49c. Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1) Breach of Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49a) Failure to Pay Rent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2) Surrender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492. Periodic Tenancies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

a. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491) By Express Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492) By Implication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503) By Operation of Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

a) Tenant Holds Over . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50b) Lease Invalid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

b. Termination—Notice Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503. Tenancies at Will . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

a. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

REALPROPERTYv.

b. Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514. Tenancies at Sufferance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515. The Hold-Over Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

a. Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51b. Creation of Periodic Tenancy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

1) Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522) Altered Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

c. What Does Not Constitute Holding Over . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52d. Double Rent Jeopardy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52e. Forcible Entry Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

B. LEASES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52C. TENANT DUTIES AND LANDLORD REMEDIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

1. Tenant’s Duty to Repair (Doctrine of Waste) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53a. Types of Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

1) Voluntary (Affirmative) Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532) Permissive Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533) Ameliorative Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

a) Liability—Cost of Restoration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54b) Modern Exception—Value of Premises Decreasing . . . . . . . . . . 54

b. Destruction of the Premises Without Fault . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 541) Majority View—Tenant Can Terminate Lease . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

c. Tenant’s Liability for Covenants to Repair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 541) Rebuilding After Structural Damage or Casualty Destruction . . . . . 542) Repairing Ordinary Wear and Tear . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

2. Duty to Not Use Premises for Illegal Purpose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55a. Occasional Unlawful Conduct Does Not Breach Duty . . . . . . . . . . . . . . . . 55b. Landlord Remedies—Terminate Lease, Recover Damages . . . . . . . . . . . . 55

3. Duty to Pay Rent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55a. When Rent Accrues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55b. Rent Deposits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55c. Termination of Rent Liability—Surrender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

4. Landlord Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56a. Tenant on Premises But Fails to Pay Rent—Evict or Sue for Rent . . . . . . 56b. Tenant Abandons—Do Nothing or Repossess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

1) Landlord Does Nothing—Tenant Remains Liable . . . . . . . . . . . . . . . 562) Landlord Repossesses—Tenant’s Liability Depends on Surrender . . 56

a) Acts that Constitute Acceptance of Surrender . . . . . . . . . . . . . . 56b) Acts that Do Not Constitute Acceptance of Surrender . . . . . . . . 57

D. LANDLORD DUTIES AND TENANT REMEDIES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571. Duty to Deliver Possession of Premises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

a. Landlord Duty—Must Deliver Actual Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57b. Tenant Remedy—Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

2. Quiet Enjoyment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57a. Actual Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57b. Partial Actual Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

1) Partial Eviction by Landlord—Entire Rent Obligation Relieved . . . 582) Partial Eviction by Third Person—Rent Apportioned . . . . . . . . . . . . 58

c. Constructive Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583. Implied Warranty of Habitability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

vi.REALPROPERTY

a. Standard—Reasonably Suitable for Human Residence . . . . . . . . . . . . . . . 58b. Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

4. Retaliatory Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595. Discrimination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

E. ASSIGNMENTS AND SUBLEASES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 591. Consequences of Assignment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

a. Covenants that Run with the Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60b. Rent Covenant Runs with the Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

1) Reassignment by Assignee—Privity of Estate with Landlord Ends . . 60a) Effect of Assignee Assuming Rent Obligation . . . . . . . . . . . . . . . 60

2) Original Tenant Remains Liable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 602. Consequences of Sublease . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

a. Liability of Sublessee for Rent and Other Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . 611) Termination for Breach of Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612) Distress—Landlord’s Lien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

b. Assumption by Sublessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61c. Rights of Sublessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

3. Covenants Against Assignment or Sublease . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61a. Strictly Construed Against Landlord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61b. Waiver of Covenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61c. Continuing Waiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61d. Transfer in Violation of Lease Not Void . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62e. Reasonableness . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

4. Assignments by Landlords . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62a. Right to Assign . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62b. Rights of Assignee Against Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62c. Liabilities of Assignee to Tenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

F. CONDEMNATION OF LEASEHOLDS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621. Entire Leasehold Taken by Eminent Domain—Rent Liability Extinguished . . 622. Temporary or Partial Taking—Tenant Entitled to Compensation Only . . . . . 62

G. TORT LIABILITY OF LANDLORD AND TENANT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631. Landlord’s Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

a. Concealed Dangerous Condition (Latent Defect) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63b. Common Areas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63c. Public Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63d. Furnished Short-Term Residence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63e. Negligent Repairs by Landlord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63f. Landlord Contracts to Repair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

2. Modern Trend—General Duty of Reasonable Care . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64a. Defects Arising After Tenant Takes Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64b. Legal Duty to Repair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64c. Security . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

3. Tenant’s Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

III. FIXTURES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64A. IN GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64B. CHATTELS INCORPORATED INTO STRUCTURE ALWAYS BECOME

FIXTURES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

REALPROPERTYvii.

C. COMMON OWNERSHIP CASES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 651. Annexor’s Intent Controls in Common Ownership Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

a. Constructive Annexation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65b. Vendor-Purchaser Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65c. Mortgagor-Mortgagee Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

2. Effect of Fixture Classification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66a. Conveyance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66b. Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66c. Agreement to Contrary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

D. DIVIDED OWNERSHIP CASES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 661. Landlord-Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

a. Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67b. No Intent If Removal Does Not Cause Damage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67c. Removal Must Occur Before End of Lease Term . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67d. Tenant Has Duty to Repair Damages Resulting from Removal . . . . . . . . 67

2. Life Tenant and Remainderman . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 673. Licensee and Landowner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674. Trespasser and Landowner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

a. Trespasser’s Recovery Limited to Value Added to Land . . . . . . . . . . . . . . 67E. THIRD-PARTY CASES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

1. Third Person Claims Lien on Chattel Affixed to Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68a. U.C.C. Rules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68b. Liability for Damages Caused by Removal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

IV. RIGHTS IN THE LAND OF ANOTHER—EASEMENTS, PROFITS, COVENANTS, AND SERVITUDES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68A. IN GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68B. EASEMENTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

1. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68a. Types of Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

1) Affirmative Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692) Negative Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

b. Easement Appurtenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 691) Use and Enjoyment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 692) Benefit Attached to Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703) Transfer of Dominant and Servient Estates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

c. Easement in Gross . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70d. Judicial Preference for Easements Appurtenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

2. Creation of Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71a. Express Grant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71b. Express Reservation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71c. Implication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

1) Easement Implied from Existing Use (“Quasi-Easement”) . . . . . . . . 71a) Existing Use at Time Tract Divided . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72b) Reasonable Necessity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72c) Grant or Reservation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2) Easements Implied Without Any Existing Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72a) Subdivision Plat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

viii.REALPROPERTY

b) Profit a Prendre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723) Easement by Necessity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

d. Prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 721) Open and Notorious . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 732) Adverse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 733) Continuous Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 734) When Prescriptive Easements Cannot Be Acquired . . . . . . . . . . . . . . 73

3. Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73a. General Rules of Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73b. Absence of Location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74c. Changes in Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74d. Easements by Necessity or Implication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74e. Use of Servient Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

1) Duty to Repair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75f. Intended Beneficiaries—Subdivision of Dominant Parcel . . . . . . . . . . . . . 75g. Effect of Use Outside Scope of Easement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

4. Termination of Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75a. Stated Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75b. Unity of Ownership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

1) Complete Unity Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 762) No Revival . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

c. Release . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 761) Easement Appurtenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 762) Easement in Gross . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773) Statute of Frauds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

d. Abandonment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771) Physical Act Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772) Mere Words Insufficient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773) Mere Nonuse Insufficient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

e. Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78f. Prescription . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78g. Necessity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78h. Condemnation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78i. Destruction of Servient Estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

5. Compare—Licenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79a. Assignability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79b. Revocation and Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

1) Public Amusement Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 792) Breach of Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

c. Failure to Create an Easement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79d. Irrevocable Licenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

1) Estoppel Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802) License Coupled with an Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

a) Vendee of a Chattel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80b) Termination of Tenancy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80c) Inspection for Waste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

C. PROFITS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

REALPROPERTYix.

2. Alienability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813. Exclusive and Nonexclusive Profits Distinguished . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 814. Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

a. Apportionment of Profits Appurtenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81b. Apportionment of Profits in Gross . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

5. Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82D. COVENANTS RUNNING WITH THE LAND AT LAW (REAL COVENANTS) . . 82

1. Requirements for Burden to Run . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82a. Intent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82b. Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82c. Horizontal Privity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82d. Vertical Privity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83e. Touch and Concern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

1) Negative Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 832) Affirmative Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

2. Requirements for Benefit to Run . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84a. Intent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84b. Vertical Privity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84c. Touch and Concern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

3. Modern Status of Running of Burden and Benefit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85a. Horizontal and Vertical Privity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85b. Touch and Concern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

4. Specific Situations Involving Real Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85a. Promises to Pay Money . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85b. Covenants Not to Compete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86c. Racially Restrictive Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

5. Remedies—Damages Only . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 866. Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

E. EQUITABLE SERVITUDES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 861. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

a. Servitudes Implied from Common Scheme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 861) Common Scheme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 872) Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

2. Enforcement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87a. Requirements for Burden to Run . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

1) Intent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 872) Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 883) Touch and Concern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

b. Requirements for Benefit to Run . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88c. Privity Not Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88d. Implied Beneficiaries of Covenants—General Scheme . . . . . . . . . . . . . . . 88

3. Equitable Defenses to Enforcement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89a. Unclean Hands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89b. Acquiescence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89c. Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89d. Changed Neighborhood Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

1) Zoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 902) Concept of the “Entering Wedge” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

x.REALPROPERTY

4. Termination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90F. RELATIONSHIP OF COVENANTS TO ZONING ORDINANCES . . . . . . . . . . . 90G. PARTY WALLS AND COMMON DRIVEWAYS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

1. Creation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 912. Running of Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

V. ADVERSE POSSESSION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91A. IN GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91B. REQUIREMENTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

1. Running of Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 912. Actual and Exclusive Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

a. Actual Possession Gives Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 911) Constructive Possession of Part . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

b. Exclusive Possession—No Sharing with Owner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923. Open and Notorious Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 924. Hostile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

a. If Possession Starts Permissively—Must Communicate Hostility . . . . . . . 92b. Co-Tenants—Ouster Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93c. If Grantor Stays in Possession—Permission Presumed . . . . . . . . . . . . . . . 93d. Compare—Boundary Line Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

1) Establishment Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 935. Continuous Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

a. Intermittent Periods of Occupancy Not Sufficient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93b. Tacking Permitted . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

1) “Privity” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 932) Formalities on Transfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

6. Payment of Property Taxes Generally Not Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94C. DISABILITY . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

1. Effect of Disabilities—Statute Does Not Begin to Run . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 942. No Tacking of Disabilities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 943. Maximum Tolling Periods . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

D. ADVERSE POSSESSION AND FUTURE INTERESTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 951. Possibility of Reverter—Statute of Limitations Runs on Happening of

Event . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 952. Right of Entry—Happening of Event Does Not Trigger Statute of

Limitations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95a. Grantor Must Act Within Reasonable Time to Avoid Laches . . . . . . . . . . 95

E. EFFECT OF COVENANTS IN TRUE OWNER’S DEED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95F. LAND THAT CANNOT BE ADVERSELY POSSESSED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

VI. CONVEYANCING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96A. LAND SALE CONTRACTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

1. Statute of Frauds Applicable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96a. Doctrine of Part Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

1) Theories to Support the Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96a) Evidentiary Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96b) Hardship or Estoppel Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

2) Acts of Part Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

REALPROPERTYxi.

3) Can Seller Obtain Specific Performance Based on Buyer’s Acts? . . . 97a) Evidentiary Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97b) Hardship or Estoppel Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

2. Doctrine of Equitable Conversion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97a. Risk of Loss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

1) Casualty Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97b. Passage of Title on Death . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

1) Death of Seller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 982) Death of Buyer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

3. Marketable Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98a. “Marketability” Defined—Title Reasonably Free from Doubt . . . . . . . . . 98

1) Defects in Record Chain of Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98a) Adverse Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98b) Future Interest Held by Unborn or Unascertained Parties . . . . 99

2) Encumbrances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99a) Mortgages and Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99b) Easements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99c) Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100d) Encroachments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

3) Zoning Restrictions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004) Waiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

b. Quitclaim Deed—No Effect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100c. Time of Marketability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

1) Installment Land Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100d. Remedy If Title Not Marketable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

1) Rescission, Damages, Specific Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1002) Merger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

4. Time of Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101a. Presumption—Time Not of the Essence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101b. When Presumption Overcome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101c. Effect of Time of the Essence Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101d. Liability When Time Not of the Essence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

5. Tender of Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101a. When Party’s Tender Excused . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101b. Neither Party Tenders Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102c. Buyer Finds Seller’s Title Unmarketable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

6. Remedies for Breach of the Sales Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102a. Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

1) Liquidated Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102b. Specific Performance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

1) Buyer’s Remedy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1022) Seller’s Remedy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

c. Special Rules for Unmarketable Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027. Seller’s Liability for Defects on Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

a. Warranty of Fitness or Quality—New Construction Only . . . . . . . . . . . 103b. Negligence of Builder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103c. Liability for Sale of Existing Land and Buildings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

1) Misrepresentation (Fraud) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

xii.REALPROPERTY

2) Active Concealment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1033) Failure to Disclose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

d. Disclaimers of Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041) “As Is” Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1042) Specific Disclaimers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

8. Real Estate Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1049. Title Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

B. DEEDS—FORM AND CONTENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041. Formalities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

a. Statute of Frauds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104b. Description of Land and Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104c. Words of Intent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105d. Consideration Not Required . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105e. Seal Is Unnecessary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105f. Attestation and Acknowledgment Generally Unnecessary . . . . . . . . . . . . 105g. Signature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

2. Defective Deeds and Fraudulent Conveyances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105a. Void and Voidable Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

1) Void Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1052) Voidable Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

b. Fraudulent Conveyances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1063. Description of Land Conveyed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

a. Sufficient Description Provides a Good Lead . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106b. Insufficient Description—Title Remains in Grantor . . . . . . . . . . . . . . . . 106c. Parol Evidence Admissible to Clear Up Ambiguity . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

1) Compare—Inadequate Description . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107d. Rules of Construction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107e. Land Bounded by Right-of-Way . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

1) Title Presumed to Extend to Center of Right-of-Way . . . . . . . . . . . . 107a) Evidence to Rebut Presumption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107b) Measuring from Monument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

2) Variable Boundary Line Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108a) Slow Change in Course Changes Property Rights . . . . . . . . . . 108b) Avulsion Does Not Change Property Rights . . . . . . . . . . . . . . . 108c) Encroachment of Water Does Not Change Fixed Boundary

Lines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108f. Reformation of Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

C. DELIVERY AND ACCEPTANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1081. Delivery—In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

a. Manual Delivery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109b. Presumptions Relating to Delivery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109c. Delivery Cannot Be Canceled . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109d. Parol Evidence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

1) Admissible to Prove Grantor’s Intent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1092) Not Admissible to Show Delivery to Grantee Was Conditional . . . . 1103) Admissible to Show No Delivery Intended . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

a) Deed Intended as Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110b) Transfer of Deed to Bona Fide Purchaser . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

REALPROPERTYxiii.

(1) Estoppel in Favor of Innocent Purchaser . . . . . . . . . . . . . 1104) Comment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

2. Retention of Interest by Grantor or Conditional Delivery . . . . . . . . . . . . . . . . 111a. No Delivery—Title Does Not Pass . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111b. No Recording—Title Passes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111c. Express Condition of Death of Grantor Creates Future Interest . . . . . . 111d. Conditions Not Contained in Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111e. Test—Relinquishment of Control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

3. Where Grantor Gives Deed to Third Party . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111a. Transfer to Third Party with No Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112b. Transfer to Third Party with Conditions (Commercial Transaction) . . 112

1) Parol Evidence Admissible to Show Conditions . . . . . . . . . . . . . . . . 1122) Grantor’s Right to Recover Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

a) Majority View—Can Recover Only If No Written Contract . . 112b) Minority View—No Right to Recover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

3) Breach of Escrow Conditions—Title Does Not Pass . . . . . . . . . . . . . 113a) Estoppel Cases . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

4) “Relation Back” Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113a) Not Applied If Intervening Party Is BFP or Mortgagee . . . . . . 113b) Not Applied in Favor of Escrow Grantee with Knowledge . . . . 113

c. Transfer to Third Party with Conditions (Donative Transactions) . . . . 1141) Condition Unrelated to Grantor’s Death . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1142) Where Condition Is Grantor’s Death . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

a) Limitation—No Delivery If Conditioned on Survival . . . . . . . . 1144. Acceptance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

a. Usually Presumed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114b. Usually “Relates Back” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

5. Dedication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114D. COVENANTS FOR TITLE AND ESTOPPEL BY DEED . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

1. Covenants for Title in a General Warranty Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115a. Usual Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

1) Covenant of Seisin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1152) Covenant of Right to Convey . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1153) Covenant Against Encumbrances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1154) Covenant for Quiet Enjoyment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1155) Covenant of Warranty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1156) Covenant for Further Assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1167) No Implied Warranties or Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

b. Breach of Covenants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1161) Covenants of Seisin and Right to Convey . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1162) Covenant Against Encumbrances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1163) Covenants for Quiet Enjoyment, Warranty, and Further

Assurances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117a) Covenant Runs to Successive Grantees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117b) Requirement of Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117c) Any Disturbance of Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

c. Damages and Remote Grantees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1172. Statutory Special Warranty Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

xiv.REALPROPERTY

3. Quitclaim Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1184. Estoppel by Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

a. Applies to Warranty Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118b. Rights of Subsequent Purchasers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

1) Effect of Recordation by Original Grantee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118c. Remedies of Grantee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

E. RECORDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1191. Recording Acts—In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

a. Purpose of Recordation—Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119b. Requirements for Recordation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

1) What Can Be Recorded—Instrument Affecting an Interest in Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

2) Grantor Must Acknowledge Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119c. Mechanics of Recording . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

1) Filing Copy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1192) Indexing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

2. Types of Recording Acts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120a. Notice Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120b. Race-Notice Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120c. Race Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

3. Who Is Protected by Recording Acts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121a. Purchasers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

1) Donees, Heirs, and Devisees Not Protected . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1212) Purchaser from Donee, Heir, or Devisee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1213) Mortgagees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1224) Judgment Creditors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1225) Transferees from Bona Fide Purchaser—Shelter Rule . . . . . . . . . . 122

a) Rationale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123b) Exception—No “Shipping Through” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

6) Purchaser Under Installment Land Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123a) Exception—Shelter Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

b. Without Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1231) Actual Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1242) Record Notice—Chain of Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

a) “Wild Deeds” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124b) Deeds Recorded Late . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

(1) Exception—Shelter Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125(2) Lis Pendens Protection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

c) Deeds Recorded Before Grantor Obtained Title . . . . . . . . . . . . 125d) Deed in Chain Referring to Instrument Outside Chain . . . . . . 126e) Restrictive Covenants—Deeds from Common Grantor . . . . . . 126

(1) Subdivision Restrictions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126(2) Adjacent Lots . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

f) Marketable Title Acts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1263) Inquiry Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

a) Generally No Inquiry from Quitclaim Deed . . . . . . . . . . . . . . . 127b) Inquiry from References in Recorded Instruments . . . . . . . . . 127c) Inquiry from Unrecorded Instruments in Chain of Title . . . . . 127

REALPROPERTYxv.

d) Inquiry from Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127c. Valuable Consideration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

1) Test—Substantial Pecuniary Value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1282) Property Received as Security for Antecedent Debts Is

Insufficient . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1284. Title Search . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

a. Tract Index Search . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128b. Grantor and Grantee Index Search . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128c. Other Instruments and Events Affecting Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

5. Effect of Recordation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130a. Does Not Validate Invalid Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130b. Does Not Protect Against Interests Arising by Operation of Law . . . . . . 130

1) Exception . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130c. Recorder’s Mistakes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130d. Effect of Recording Unacknowledged Instrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

1) No Acknowledgment—No Constructive Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . 1302) Compare—Defective Acknowledgment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

F. CONVEYANCE BY WILL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1311. Ademption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

a. Not Applicable to General Devises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131b. Not Applicable to Land Under Executory Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

1) No Ademption If Decedent Incompetent When Contract Formed . . 132c. Other Proceeds Not Subject to Ademption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132d. Partial Ademption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

2. Exoneration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1323. Lapse and Anti-Lapse Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

a. Degree of Relationship to Testator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1321) Descendants Are Substituted . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

b. Inapplicable If Beneficiary Dead When Will Executed . . . . . . . . . . . . . . 133c. Application to Class Gifts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133d. Anti-Lapse Statute Does Not Apply If Contrary Will Provision . . . . . . . 133

4. Abatement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133G. CROPS (EMBLEMENTS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

1. Conveyance of Land Includes Crops . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1332. Exception—Harvested Crops . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

a. Ripened But Unharvested Crops . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1343. Exception—Crops Planted by Tenant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

a. Compare—Trespasser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

VII. SECURITY INTERESTS IN REAL ESTATE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134A. TYPES OF SECURITY INTERESTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

1. Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1342. Deed of Trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1343. Installment Land Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1344. Absolute Deed—Equitable Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1355. Sale-Leaseback . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

B. TRANSFERS BY MORTGAGEE AND MORTGAGOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1351. Transfer by Mortgagee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

xvi.REALPROPERTY

a. Transfer of Mortgage Without Note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135b. Transfer of Note Without Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

1) Methods of Transferring the Note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136a) Holder in Due Course Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136b) Benefits of Holder in Due Course Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

2) Effect of Payment to Original Mortgagee After Transfer of Note . . 1362. Transfer by Mortgagor—Grantee Takes Subject to Mortgage . . . . . . . . . . . . 137

a. Assumption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137b. Nonassuming Grantee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137c. Due-on-Sale Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

C. DEFENSES AND DISCHARGE OF THE MORTGAGE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1371. Defenses to Underlying Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1372. Discharge of the Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

a. Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137b. Merger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138c. Deed in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

D. POSSESSION BEFORE FORECLOSURE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1381. Theories of Title . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

a. The Lien Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138b. The Title Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138c. The Intermediate Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

2. Mortgagor Consent and Abandonment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1393. Risks of Mortgagee in Possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1394. Receiverships . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

E. FORECLOSURE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1391. Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

a. Redemption in Equity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139b. Statutory Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

2. Priorities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140a. Effect of Foreclosure on Various Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

1) Junior Interests Destroyed by Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1402) Senior Interests Not Affected . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

b. Modification of Priority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1401) Failure to Record . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1402) Subordination Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1403) Purchase Money Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

a) Vendor PMM vs. Third-Party PMM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141b) Third-Party PMM vs. Third-Party PMM . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

4) Modification of Senior Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1415) Optional Future Advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

3. Proceeds of Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1424. Deficiency Judgments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142

F. INSTALLMENT LAND CONTRACTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1431. Equity of Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1432. Restitution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1433. Treat as a Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1444. Waiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1445. Election of Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

REALPROPERTYxvii.

VIII. RIGHTS INCIDENTAL TO OWNERSHIP OF LAND (NATURAL RIGHTS) . . . . . 144A. IN GENERAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144B. RIGHT TO LATERAL AND SUBJACENT SUPPORT OF LAND . . . . . . . . . . . 144

1. Right to Lateral Support . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144a. Support of Land in Natural State . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144b. Support of Buildings on Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144

2. Right to Subjacent Support . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145a. Support of Land and Buildings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145b. Interference with Underground Waters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

C. WATER RIGHTS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1451. Watercourses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

a. Riparian Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1451) What Land Is Riparian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

a) Riparian Owner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145b) Doctrine Applies Only to Riparian Parcel . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

2) Nature of Riparian Right . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146a) Natural Flow Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146b) Reasonable Use Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

(1) Factors to Consider . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146c) Natural vs. Artificial Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

b. Prior Appropriation Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1461) Factors to Note for Bar Exam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

c. Accretion and Avulsion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1472. Groundwater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

a. Absolute Ownership Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147b. Reasonable Use Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147c. Correlative Rights Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147d. Appropriative Rights Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147e. Restatement Approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

3. Surface Waters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148a. Natural Flow Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148b. Common Enemy Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148c. Reasonable Use Theory . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148d. Compare—Capture of Surface Water . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

D. RIGHTS IN AIRSPACE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148E. RIGHT TO EXCLUDE—REMEDIES OF POSSESSOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

1. Trespass . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1492. Private Nuisance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

a. Compare—Public Nuisance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1493. Continuing Trespass . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1494. Law or Equity . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

a. Ejectment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149b. Unlawful Detainer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

IX. COOPERATIVES, CONDOMINIUMS, AND ZONING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149A. COOPERATIVES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

1. Restriction on Transfer of Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1492. Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

xviii.REALPROPERTY

3. Maintenance Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150B. CONDOMINIUMS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

1. Restriction on Transfer of Interests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1502. Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1503. Maintenance Expenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

C. ZONING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1501. Nonconforming Use . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1502. Special Use Permits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1513. Variance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1514. Unconstitutional Takings and Exactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

a. Denial of All Economic Value of Land—Taking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151b. Denial of Nearly All Economic Value—Balancing Test . . . . . . . . . . . . . . 151c. Unconstitutional Exactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

1) Essential Nexus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1512) Rough Proportionality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1523) Burden of Proof . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

d. Remedy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

REALPROPERTYxix.

I. ESTATES IN LAND

A. IN GENERAL“Estatesinland”arepossessory interests inland.Theseinterestsmaybepresently posses-sory(presentestates),ortheymaybecomepossessoryinthefuture (futureinterests).Theymaybe“freeholds,”whichgivepossessionundersomelegaltitleorrighttohold(e.g., feesorlifeestates),ortheymaybe“nonfreeholds,”whichgivemerepossession(i.e., leases).Estatesinlandmaybeofpotentiallyinfiniteduration,asinthecaseofafeesimple,ortheymaybeoflimitedduration,asinthecaseofanestateforyears.Butwhatevertheircharacteristics,“estatesinland”mustbedistinguishedfromnonpossessory interestssuchaseasements,profits,covenants,andservitudes.

Thissectionoftheoutlinewillexaminevariousestatesinland.Itdividestheinterestsintotwoclasses:presentinterestsandfutureinterests.However,somefutureinterests(thosefollowingdefeasiblefees)willbeconsideredwiththepresentintereststowhichtheyareattached.

B. PRESENT POSSESSORY ESTATES

1. Fee Simple AbsoluteAnestateinfeesimpleabsoluteisthelargestestatepermittedbylaw.Itinveststheholderofthefeewithfullpossessoryrights,nowandinthefuture.Theholdercansellit,divideit,ordeviseit;andifshediesintestate,herheirswillinheritit.Thefeesimplehasanindefiniteandpotentiallyinfiniteduration.Thecommonlawrulerequiringtechnicalwordsofinheri-tance(“andhisheirs”)hasbeenabolishedbystatuteinnearlyalljurisdictions.Typically,suchstatutesprovide:“Afeesimpletitleispresumedtobeintendedtopassbyagrantofrealpropertyunlessitappearsfromthegrantthatalesserestatewasintended.”Example: Aconveyancefrom“OtoA”ispresumedtopassafeesimpleinterestifO

ownedone.Atcommonlaw,absentthewordsofinheritance,evenaconvey-ance“toAinfeesimple”wouldconveyonlyalifeestatetoA.

2. Defeasible FeesDefeasiblefeesarefeesimpleestatesofpotentially infinitedurationthatcanbeterminatedbythehappeningofaspecifiedevent.Becausedefeasiblefeescanresultinforfeitures,courtswillconstrue,wherepossible,apurportedlimitationasameredeclarationofthegrantor’spurposeormotiveformakingthegrant(i.e., asprecatorylanguage).(Seeb.1)a),infra.)

a. Fee Simple Determinable (and Possibility of Reverter)Afeesimpledeterminable,alsocalledadeterminablefee,isanestatethatautomati-cally terminates onthehappeningofastatedeventandgoesbacktothegrantor.(Itmustbedistinguishedfromthefeesimplesubjecttoaconditionsubsequent,wherethegrantormusttakeaffirmativestepstoterminatetheestateofthegranteeifthestatedeventoccurs.)Itiscreatedbytheuseofdurational,adverbiallanguage,suchas“forsolongas,”“while,”“during,”or“until.”Afeesimpledeterminablecanbeconveyedbytheownerthereof,buthisgranteetakesthelandsubjecttotheterminationoftheestatebythehappeningoftheevent.Example: Oconveysland“toAforsolongasnoalcoholicbeveragesare

consumedonthepremises.”ThisgivesAafeesimplebecausetheestatemaylastforeverifnooneeverquaffsabrew.IfAconveyshisfeesimple

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determinableestatetoB,Bwillownthe“forsolongas”estate.IfAdoesnotconveyhisestate,onA’sdeathitwillpassbywillorintestacytohissuccessors,andsoon.If,however,someoneeverconsumesanalcoholicbeverageonthepremises,theestatewillautomaticallycometoanendaccordingtoitsownterms;andOwillimmediatelyandautomat-icallybecometheownerofthefeesimple,withouttakinganystepstoterminateA’sinterest.

1) Correlative Future Interest in Grantor—Possibility of ReverterBecausethegrantee’sestatemayenduponthehappeningofthestatedevent,thereisapossibilitythatthelandmayrevertbacktothegrantor.Theinterestthatisleftinagrantorwhoconveysanestateinfeesimpledeterminableiscalleda“possi-bilityofreverter.”Itisafutureinterestbecauseitbecomespossessoryonlyupontheoccurrenceofthestatedevent.

a) Possibility of Reverter Need Not Be Expressly RetainedAtcommonlawandinnearlyallstatestoday,thegrantordoesnothavetoexpresslyretainapossibilityofreverter.Itarisesautomatically inthegrantorasaconsequenceofhisconveyingafeesimpledeterminableestate,withitsbuilt-intimelimitation.

b) Transferability of Possibility of ReverterAtearlycommonlaw,thepossibilityofrevertercouldnotbetransferredintervivosordevisedbywill.Anattemptedtransferoftheinterestwasinvalid;butthepossibilityofreverterwasnotextinguishedbytheattemptedtransferandwouldstilldescendtotheheirsoftheowner.Today,inmostjurisdictions,thepossibilityofrevertercanbetransferredintervivosordevisedbywill,anddescendstotheowner’sheirsifshediesintestate.

2) Correlative Future Interest in Third Party—Executory InterestApossibilityofreverterarisesonlyinthegrantor,notinathirdparty.Ifacompa-rableinterestiscreatedinathirdparty,itisanexecutoryinterest.(See C.3.,infra.)

b. Fee Simple Subject to Condition Subsequent (and Right of Entry)Afeesimplesubjecttoaconditionsubsequentiscreatedwhenthegrantorretainsthepowertoterminatetheestateofthegranteeuponthehappeningofaspecifiedevent.Uponthehappeningoftheeventstatedintheconveyance,theestateofthegranteecontinues until the grantor exercises her power of termination(rightofentry)bybringingsuitormakingreentry.Thefollowingwordsareusuallyheldtocreatecondi-tionssubsequent:“uponconditionthat,”“providedthat,”“butif,”and“ifithappensthat.”Example: O,owningBlackacreinfeesimple,conveysit“toAandhisheirs,on

theexpressconditionthatthepremisesarenevertobeusedbyAforthesaleofliquor,andintheeventthattheyaresoused,thenOorherheirsmayenterandterminatetheestateherebyconveyed.”Ahasafeesimplesubjecttoaconditionsubsequent.Ohasarightofentry.Iftheconditionisbroken,OhasapowertoterminatetheestateofAbyassertingherright of entry.

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1) Correlative Future Interest in Grantor—Right of EntryArightofentry(alsoknownas“rightofreentry”or“poweroftermination”)isthefutureinterestretainedbythetransferorwhoconveysanestateonconditionsubsequent.Itisnecessarytoexpressly reservetherightofentryinthegrantor;thisretainedinterestdoesnotautomaticallyariseasinthecaseofafeesimpledeterminableandpossibilityofreverter.

a) Failure to Reserve Right of EntryCourtsoftenholdthatwordsofcondition,standingalone,createonlycovenants,easements,ortrusts,oraremereprecatoryterms.Example: Oconveysland“toAandhisheirs,providedthatliquoris

notsoldonthepremises.”Ohasnotusedwordsindicatingtheestatewillterminateifliquorissoldonthepremises.NorhasOretainedarighttoreenter.Becauseastatementofthegrantor’swishesastohowthepropertyshouldbeuseddoesnotordinarilyimplyarightretainedbythegrantortoenforcethepurpose,acourtmayconstruethedeedasgivingAafeesimpleabsolute.[Woodv.BoardofCountyCommissioners,759P.2d1250(Wyo.1988)]

b) Waiver of Right of EntryBecausethegrantorcanelectwhetherornottoterminatethegrantee’sestate,shemaywaiveherrightorpowertoenforceaforfeiturebyexpressagreementorbyherconduct.(Suchisnotthecasewithafeesimpledeterminable,wheretheforfeitureisautomatic.)

(1) Inaction by Itself Not a WaiverThegeneralruleisthatwhenthereisabreachoftheconditionandthegrantorsimplydoesnothingaboutit,thepowerofterminationisnotwaived.However,wherethereisanyelementofdetrimental reliance bythefeeholder,manycourtstreatinactionasawaiveronanestoppelorlachestheory.

c) Transferability of Right of EntryAtcommonlaw,arightofentrywasnot devisable or transferable inter vivostoathirdperson.Therightofentrydid,however,descendtotheheirsofthegrantoronherdeath.Today,inmostjurisdictions,arightofentryisstillnot alienableintervivos.(Indeed,inahandfulofstates,anattemptedtransferdestroysit.)Butinmoststates,rightsofentryaredevisable;andinallstates,theydescendtotheowner’sheirs.

2) Correlative Future Interest in Third Party—Executory InterestArightofentrycanbecreatedonlyinfavorofthegrantorandherheirs.Ifasimilarinterestiscreatedinfavorofathirdparty,theinterestiscalledanexecu-toryinterest(e.g., “ifthepropertyiseverusedforotherthanchurchpurposes,thentoBandhisheirs”).Unlikearightofentry,anexecutoryinterestissubjecttotheRule Against Perpetuities.(SeeE.,infra.)

3) Compare—Fee Simple DeterminableThisestateisdistinguishedfromadeterminablefeeinthatthebreachofthe

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