Applying  the Equity Guarantee Model  to Resolve Today’s Crisis

l d h dIn 1979, LaleGuneysu and Thomas Curtin, graduate students at the University of Rochester’s Public Policy School were asked by the Urban League to Policy School were asked by the Urban League to apply their skills to resolve a housing abandonment crisis in the City of Rochester NY  where some ythousands of homes lay vacant.

This presentation tells how that solution can be applied today to stabilize housing markets  without act all  p rchasing the sec ritiesactually purchasing the securities.

fToo many houses, too few buyers, thousands of abandoned homes in the City of Rochester 

h bl h d hb h d dNY, with blighted neighborhoods and a declining tax base.

Growing suburbs with increasing home l d k fvalues and pockets of new regeneration in 

the city.

d d l fUse modern econometric assessment models to fix each homes value based on the common measures of value (square footage  bedrooms  baths  of value (square footage, bedrooms, baths, construction, etc and location can account for most of the resale price of a home).p )

$100,000

d l hRun a second valuation report that estimates market price today but without the LOCATION indicator   indicator.  That creates two values, a real market price (RMP) and an estimated value without the impact of pLOCATION (EGV).  

RMP     $100,000 EGV       $200,000

Issue an Equity Guarantee to each owner which assures that after Five years the 

ll h h d ff bagency will pay them the difference between the EGV and the prevailing market value five 

l d dyears later provided:▪ The property is owner occupied

h k h l▪ The property is kept up to the International Property Maintenance Code Standards.

▪ All taxes have been paidAll taxes have been paid

YEAR #1 YEAR #33

RMP     $100,000

EGV  $200,000RMP     $150,000EGV  $200,000

RMP     $200,000 +/‐EGV  $200 000EGV  $200,000

YEAR #5

ff fLocation –or the socio‐economic effect of neighborhood sets the value for many homes

‐But whenever that value of something is d b d d b hguaranteed or bonded by the government, it 

tends to float with a market.

The closer you get to the redemption date, h h h h k f hthe higher the market for the item.

h ll h k l kTechnically, the risk was large, say $50k in average  guarantees for 10,000 homes would be $500 MILLION DOLLARS   Technically  the paper money MILLION DOLLARS.  Technically, the paper money in your wallet is worth next to nothing.

Practically speaking, things are worth what the government says they are worth and as long as things are staggered to smooth out market effects it rolls along nicely.

P  i   i i d E h i  V lProperty is maintained Enhancing Values

Property is occupied reducing neighborhood declineProperty is occupied reducing neighborhood decline

Local Government is getting tax revenue crucial to d d d d hproviding services needed to improve conditions in the 

neighborhood.

Today’s problem is less about urban or suburban Today s problem is less about urban or suburban blight, though it could be if we don’t fix this mess…

It’s about TIME It s about TIME or a bubble market.

Using the Equity Guarantee modeling approach, we add a new term to the value estimation  Time  and add a new term to the value estimation, Time, and adjust the “wayback machine” to when we want the value and guarantee that applying the usual equity guarantee rule  perhaps stipulating an interest rate guarantee rule, perhaps stipulating an interest rate and payments for the loan.

Additi l Adj t tAdditional Adjustments

Potentially we’d need to factor in the opportunity cost Potentially wed need to factor in the opportunity cost or value of money to assure the flow, but the interest rate term could handle that.

It’s possible that we don’t want some markets to return to 100% of their heyday   We may want to return to 100% of their heyday.  We may want to subsidize overheated markets to keep median prices at a level consistent with people’s ability to pay in the l  t   dj ti  f  i fl tilong term adjusting for inflation.

Tom Curtin  tcurtin@comcast.net

d fVice President of Borough Council –Parkesburg PASenior Enterprise Architect  Senior Enterprise Architect, Large Healthcare Insurer Philadelphiap