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Referencia - 2091-710-1024-000094

CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. MANUEL ANSEDE SÁNCHEZ, EN SU CALIDAD DE DIRECTOR DE TASACIONES Y VALORACIONES DE GALICIA S.A. INSCRITA EL 17-12-85 EN EL REGISTRO ESPECIAL DE SOCIEDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA CON EL Nº 4.317, MANIFIESTA:

Que por los servicios técnicos de esta Sociedad se ha procedido a la tasación de bienes, solicitada por: OBRAS FOTAR SL

Con la finalidad: Garantia hipotecariaNº de informes a Certificar: 1

CERTIFICA

cuya visita ha sido realizada el 12/02/2006, con fecha de caducidad 13/08/2006, y realizado en fecha de 13/02/2006.

Que por los servicios técnicos de esta Sociedad se ha procedido a la tasación de sus bienes, por los métodos de:

Que el Informe con referencia 2091-710-1024-000094-1-1 :

Coste: 964.793,96 EurosComparacion: 1.077.555,39 Euros

Valor de reemplazamiento neto:

SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTISEIS EUROS CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS

761.426,97 Euros

Valoración en la hipótesis de edificio terminado

UN MILLON SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMOS

1.077.555,39 Euros

543.036,00 Euros * A efectos del seguro, el Coste de Construcción a nuevo se estima en:

QUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TREINTA Y SEIS EUROS

Situación: c/ RIO GALLEGO , Nº 16 , Lugar: RESIDENCIAL URCAMUSA , Municipio: 50182 MUELA (LA) ZARAGOZA

DESCRIPCIÓN DE BIENES VALORADOS

V. SEGURO

€

REGISTRO, SECCIÓN, FINCA

REFERENCIA CATASTRAL

MÉTODO

V. TASAC. €USO

IDENTIFICACIÓN

ESTADO / OCUPACIÓN

S. ADOP

M2

V i v i e n d a

unifamiliar

Comparación

Libre 1.077.555,39 543.036,00

ALMUNIA DE DOÑA GODINA, LA

905,06

ALBERTO SIMO BALLESTERTitular registral:

Ninguno

CONDICIONANTES

ADVERTENCIAS

TASACIONES Y VALORACIONES DE GALICIA, S.A.Inscrita el 17-12-85 en el Registro especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4.317

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Referencia - 2091-710-1024-000094

No se ha proporcionado el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales

Otros (ver observaciones)

Valoración realizada bajo hipótesis de edificio terminado

El valor de reemplazamiento neto del inmueble es 761.426,97 EUR.Se advierte que no se ha dispuesto del certificado del estado de la Obra por parte de la Dirección Técnica de la Obra.

Observaciones

A Coruña, 14/02/2006

Este certificado consta de 2 páginas

D. Manuel Ansede Sánchez

Lo que expide a efectos que determina el Apartado Dos del Art. 28 y el Apartado tercero del Art. 37 del Real decreto de 17/03/1982 y de conformidad con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003.


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Linares Rivas, 30-3º 15005, A Coruña

Vivienda unifamiliar en construcción - Garantia hipotecaria

Nº de Referencia : 2091-710-1024-000094-1-1

Solicitante y finalidad

OBRAS FOTAR SL Solicitante:

NIF:

Garantia hipotecariaFinalidad:

B22298293

Lo que expide a efectos que determina el Apartado Dos del Art. 28 y el Apartado tercero del Art. 37 del Real decreto de 17/03/1982 y de conformidad con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003.

Mandatario: CAIXA GALICIA

Identificación y localización

Tipo de valoración: Vivienda unifamiliarEstado Inmueble: Construcción

Identificación

Calle: RIO GALLEGONúmero: 16

Lugar: RESIDENCIAL URCAMUSA

Municipio: MUELA (LA)

Provincia: ZARAGOZA

C.P: 50182

Linderos: Los linderos de la vivienda son: Frente calle de su situación; Derecha casa n14; Izquierda casa nº18 y Fondo zona exterior de la urbanización de Urcamusa.

Nºbien

Información de bienes

Identificación Id. catastral

1 Vivienda unifamiliar, Unifmailiar

Nºbien

Información registral

Registro Titular registralSección Tomo Libro Folio Finca

1 ALMUNIA DE DOÑA GODINA

ALBERTO SIMO BALLESTER

LA MUELA 1439 41 22 2808


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Nº de Referencia : 2091-710-1024-000094-1-1

Comprobaciones y documentación

Relación de comprobaciones realizadas

- Identificación física del inmueble

- Estado de ocupación

- Medición de superficies

- Adecuación del inmueble al planeamiento vigente

Relación de documentos utilizados

Fecha de recepción: 07/02/2006

- Proyecto visado por el colegio profesional

- Escritura de compraventa

- Identificación catastral

- Licencia de obras

Se adjunta fotocopia de la escritura de compraventa de fecha 28/04/1980, de nº2532 del protocolo del Notario D. Martín Recarte Casanova.Se adjunta proyecto de legalización y modificación de la unifamiliar de fecha de visado 27/01/2004Se aporta licencia de loegalización y reforma de la vivienda de fecha 20/02/2004

Observaciones


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Nº de Referencia : 2091-710-1024-000094-1-1

Localidad y entorno

Características básicas

Municipio: MUELA (LA)

Provincia: ZARAGOZA

Tipo de núcleo: Núcleo Satélite

Ocupación laboral predominante: Industrial

1.773Población:

CrecienteEvolución reciente:

Otras características: Se trata del primer núcleo de proximidad a Zaragoza en la carretera de Valencia con una gran cantidad de Industria y recientemente con un fuerte desarrollo residencial.

Características básicas de la localidad de la que depende

ZaragozaMunicipio:

Provincia: ZARAGOZA

Tipo de núcleo: Capital de Provincia

IndustrialOcupación laboral predominante:

Población: 614.905

Evolución reciente: Creciente

Se trata de la capital de provincia y autonómica de primer orden con industria de trasnformación en todos los sectores y servicios provinciales y de la comunidad.

Otras características:

Delimitación del entorno

Entorno urbano de la urbanización de URCAMUSA del ensanche del casco tradicional de la Muela zona de desarrollo antigüo de unifamiliares aisladas de la zona en origen segundas residencias de Zaragoza y cda vez más llevadas a ser Primeras Viviendas por su calidad de superficies.

Otras características

Nivel de renta: Medio

Rasgos de homogeneidad arquitectónica:

Los rasgos de homogeneidad arquitectónica se basan en el tipo de viviendas previstas de unifamiliares aisladas en su propia parcela

Usos dominantes: Uso residencial en su totalidad.

El nivel de desarrollo es fuerte en la actualidadNivel desarrollo edif.:

Antigüedad carácteristica: La antigüedad del polígono es de unos 30 años con una fuerte activación hace menos de 5 años.

Renovación reciente: Sí existe fuerte renovación en la zona de las antigüas viviendas de la urbanizacóon por viviendas nuevas tras su rehabilitación como es el caso que nos ocupa.

Infraestructuras: Bueno

ÓptimoEquipamiento y servicios:

Comunicaciones: Normal

SuficientesAparcamientos:


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Nº de Referencia : 2091-710-1024-000094-1-1

Descripción y superficie del terreno

Superficie

Comprobada: 1.199,85 M2

1.199,85Registral: M2

En proyecto: 1.244,34 M2

Catastral: 1.300,00 M2

Infraestructura Obra a Realizar % realizado Inversión pendiente

Infraestructuras exteriores

Abastecimiento de agua 100,00 0,00

Jardinería 100,00 0,00

Pavimentación 100,00 0,00

Saneamiento 100,00 0,00

Total: 0,00


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Descripción y superficie de la edificación

Descripción del edificio:

Se trata de una estructura de dos unifamiliares pareadas de origen que se ha visto legalizada dejando tan solo una vivienda al interconectar ambas de origen consta de una estructura en seminiveles de 1/2 Planta Sótano, Baja, Primera y 1/2 Bajocubierta destinada a vivienda unifamiliarLa planta sótano consta de 2bodegas, 2escaleras.La planta baja consta de Hall,Distribuidor, 2 Escaleras, Estar-Comedor-Salón, Cocina,Oficio,Aseo, Cuarto Instalaciones,Cuarto Calderas, Garajes para 4 vehículos,Terraza, Porche y JardinLa planta primera consta de Hall,2 Escaleras,6 Dormitorios, 3 Baños,1 Estudio, Terraza descubiertas.La planta Bajocubierta consta de 2 Escaleras, Bajocubierta.El edificio cuenta con una estructura de hormigón armado, fachada con revoco pintado, carpinbtería de aluminio lacado cristal climalit, y cubierta en parte plana y en parte a dos aguas.

Superf. calificada m2

Superf. cons. + PPC m2Superf. útil m2Uso

Vivienda unifamiliar 724,05 905,06 0,00

Total superficie útil: ComprobadaM2 724,05

Total superficie Construida + PPC: Comprobada 905,06 M2

Elementos de edificio

Nº plantas bajo rasante: 1 3Nº plantas sobre rasante:

Características constructivas e instalaciones del edificio

Cimentación: Hormigón armado

Estructura: Hormigón armado

Teja de hormigónCubierta:

Doble tabique de ladrillo con cámara y aislanteCerramientos:

Ladrillo cara vista y monocapaFachadas:

Aluminio lacado, acristalamiento dobleCarpinterías exteriores:

MármolEscaleras:

Madera barnizadaCarpinterias interiores:

Fabrica de ladrillo, guarnecido y enlucidoDivisiones interiores:

Armarios empotrados: Sí

Tubería de polietileno, desagües de p.v.c.Fontanería:

Bomba de calorCalefacción:

Bomba de calorAire acondicionado:

VideoPorteroPortero automático:

Nivel de electrificación altoElectricidad:

Termo electricoAgua caliente:

Porcelana vitrificadaSanitarios:

NoHilo Musical:

NoAscensores:

Prevención incendios: No cuenta mas que con puerta EF en Garage

Estado

No se observan en su origen al estar en rehabilitación la coontsrucción original.Deterioros:

MedioConservación:


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TechoEstancia

Terminaciones y acabados

ParedPavimento

Zonas de paso Parquet Pintura plástica Falso techo de escayola

Estar-Comedor Parquet Pintura plástica Pintura

Cocina Gres Alicatado Falso techo de escayola

Aseo Gres Alicatado Falso techo de escayola

Dormitorios Parquet Pintura plástica Enfoscado

Otras dependencias Hormigón fratasado Pintura Pintura

Observaciones: En otras dependencias se ha ubicado el garaje, bodegas y bajocubierta.

Desglose % Total Inversión total € % Realizado Inversión realizada

Desglose

Movimiento de tierras y demolición

1,00 5.430,36 100,00 5.430,36

Cimentación y estructura 3,00 16.291,08 100,00 16.291,08

Cubiertas 2,00 10.860,72 100,00 10.860,72

Albañilería 15,00 81.455,40 100,00 81.455,40

Solados 20,00 108.607,20 80,00 86.885,76

Chapados y alicatados 12,00 65.164,32 50,00 32.582,16

Revestimientos exteriores

5,00 27.151,80 80,00 21.721,44

Saneamiento y fontanería

4,00 21.721,44 80,00 17.377,15

Aparatos sanitarios 2,00 10.860,72 10,00 1.086,07

Electricidad 5,00 27.151,80 80,00 21.721,44

Calefacción 8,00 43.442,88 80,00 34.754,30

Ascensores 0,00 0,00 0,00 0,00

Instalaciones especiales 5,00 27.151,80 0,00 0,00

Carpintería exterior 5,00 27.151,80 25,00 6.787,95

Carpintería interior 5,00 27.151,80 10,00 2.715,18

Pintura 4,00 21.721,44 0,00 0,00

Urbanización 2,00 10.860,72 0,00 0,00

Varios 2,00 10.860,72 0,00 0,00

Inversión realizada:% Obra ejecutada: 62,55 339.669,01 €

% Obra total: 543.036,00 €Inversión total:100,00


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Fase de obra: Se encuentra a falta de falsos techos una vez puesta las máquinas de bomba de calor de calefacción.


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Descripción urbanística

Descripción urbanística

SíAdecuación al planeamiento vigente:

Observaciones: Vivienda conforme al PGOM de La Muela segun desarrollo de la urbanización Urcamusa.Obra de Legalización y reforma según licencia de fecha 20/02/2004.

Régimen de protección, tenencia y ocupación

LibreEstado de ocupación:

Ocupación

D. Alberto Simo Balleste.Propietario:

Actividad económica: Ninguna

No se aprecia ningunaLimitaciones / servidumbre:

Documentación legal

Licencia municipal: Sí

Fecha de concesión: 20-02-2004

Nº de expediente: 22/2004

Análisis de mercado

El mercado inmobiliario de la zona es muy activo por la calidad de las edificaciones en venta en el mismo, esta vivienda es extraordinaria al ser una legalización sobre una edificación que preveía la construccion de dos pareados que han sido legalizados como UNA SOLA VIVIENDA al no cumplir las dos la normativa, por ello su programa es muysuperior a la media existente en la urbanización.

Características del mercado inmobiliario:

Diferencias entre valor de mercado e hipotecario:

No se aprecian diferencias.

Expectativas:

La expectativa es de mantenimiento o inclusive al alza en función del manteniemitno de la actual demanda.


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Datos y cálculos de los valores técnicos

Bienes

Bien

Rel.

Sup. Util

m2Sup.

Cons. m2

Sup.

Calif. m2

Nº

Bien Identificación Finca

1 724,05 905,06Vivienda unifamiliar, Unifmailiar 2808

Se trata de vivienda con bodega ,bajocubierta y garajes incluido en sus superficie.

Comparables

Valoración por comparación

CalleId TipoC.P.MunicipioProvincia

ZARAGOZA GALLUR 50650 Adosado 67.648 CORTES DE ARAGON, s/nº

ZARAGOZA GALLUR 50650 Adosado 67.649 AVDA PLANILLAS, s/nº

ZARAGOZA PASTRIZ 50195 Adosado 80.676 JUAN DE LANUZA, 8

ZARAGOZA JOYOSA (LA) 50692 Unifamiliar aislada 51.357 CAMINO MARLOFA, S/Nº

ZARAGOZA JOYOSA (LA) 50692 Unifamiliar aislada 51.358 CAMINO MALANO, S/Nº

ZARAGOZA PINSEQUE 50209 Unifamiliar aislada 51.359 CAMINO PINSEQUE, S/Nº

ZARAGOZA CADRETE 50420 Unifamiliar aislada 52.445 GUADARRAMA, 15

IdValor unitario

corregido €/m2FechaFuente

Valor unitario

€/m2

Coef.

homog.Superficie

m2Precio €

300.000,00 240,00 0,95 1.250,00 API 28-10-2005 1.187,50 67.648

180.000,00 180,00 1,19 1.000,00 API 28-10-2005 1.190,00 67.649

220.000,00 160,00 0,87 1.375,00 API 06-02-2006 1.196,25 80.676

315.000,00 250,00 0,95 1.260,00 API 24-05-2005 1.197,00 51.357

265.000,00 200,00 0,90 1.325,00 API 24-05-2005 1.192,50 51.358

305.000,00 260,00 1,00 1.173,08 API 24-05-2005 1.173,08 51.359

210.000,00 135,00 0,77 1.555,56 API 08-06-2005 1.197,78 52.445

Homogeneización de comparables

La homgenización se ha realizado en función de los emplazamientos y calidades de cada una de las viviendas comparables, siendo la que nos ocupa de las más grandes de superficies con respecto de la media en la zona.

Valor comparación

1,00Ajuste a valor hipotecario: Coeficiente de proyección: 3,70

V. Unitario

Corr. €/m2

Valor

Comparación* €V. Unitario

Medio €/m2

Coef.

Corr.

IdentificaciónNº

Bien

Superficie

construida m2

Superficie útil

m2

1 724,05 905,06 1,00 1.190,59 1.077.555,39 1.190,59Vivienda unifamiliar, Unifmailiar

* En el cálculo del valor de comparación se ha tenido en cuenta el coeficiente de proyección.


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10,00% Gastos:

Valoración al coste

Identificación AntigRepercusión

Suelo* €/m2

Vida

útil

Coste constr.

€/m2

Nº

Bien

Superficie

construida m2

Superficie útil

m2

1 724,05 905,06 600,00 100 466,00Vivienda unifamiliar, Unifmailiar 0

* El coste de repercusión del suelo ha sido calculado por el método residual estático o comparación

Identificación V. Terreno €V. Coste €VRN €/m2VRB €/m2Deprec. Func.

%

Deprec. Física

€/m2

Nº

Bien

1 0,00 0,00 1.066,00 1.066,00 964.793,96 421.757,96Vivienda unifamiliar, Unifmailiar

Observaciones

Valor de seguro

Valor seguro

€IdentificaciónSuperficie

calificada m2

Supf. cons.

+ PPC m2

Superficie útil

m2Bien

Rel.

Nº

Bien

1 724,05 905,06Vivienda unifamiliar, Unifmailiar 543.036,00

Resumen

Bien

Rel.

Sup. Cons.

m2

Valor tasación

€

Método

adoptado

Nº

BienIdentificación

Valor seguro

€

1 Vivienda unifamiliar, Unifmailiar 905,06 1.077.555,39 Comparación 543.036,00


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Valoración

Valores de tasación

Valor adoptado: 1.077.555,39 EUR

421.757,96 EURValor terreno:

Valor seguro:

QUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TREINTA Y SEIS EUROS

543.036,00 EUR

Valor Tasación:

UN MILLON SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMOS

1.077.555,39 EUR

El Valor Hipotecario corresponde con el Valor de Tasación.

Condicionantes

Ninguno

Advertencias

No se ha proporcionado el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales

Otros (ver observaciones)

Valoración realizada bajo hipótesis de edificio terminado

El valor de reemplazamiento neto del inmueble es 761.426,97 EUR.Se advierte que no se ha dispuesto del certificado del estado de la Obra por parte de la Dirección Técnica de la Obra.

Observaciones:


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FECHAS Y FIRMAS

Fecha última visita: 12-02-2006

Fecha emisión: 13-02-2006 Fecha caducidad: 13-08-2006

TASA GALICIA

D. Manuel Ansede SánchezConsejero Director General

EL TASADOR

D./Dña ESTUDIO METRO ARQUITECTURA Y URBANISMO, S.C., Arquitecto

Este informe está firmado electrónicamente cumpliendo con la normativa vigente, asegurando la inalterabilidad del documento en el que se estampa.

El tasador declara que no ha incurrido en las incompatibilidades que contempla el apartado dos del art. 28 y el apartado tercero del art. 37 del real decreto de 17/03/1982 y de conformidad con la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003.


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DOCUMENTACIÓN ANEXA

PáginasDocumento

Plano de situación 2

Escritura de compraventa 6

Identificación catastral 2

Proyecto visado por el colegio profesional 1

Plano 1 6

Licencia de obras 8

Fotografías 4


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Documento: Plano de situación

EmplazamientosTitulo:

Página: 1


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Documento: Plano de situación

EmplazamientosTitulo:

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Documento: Escritura de compraventa

EscrituraTitulo:

Página: 1


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EscrituraTitulo:

Página: 2


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EscrituraTitulo:

Página: 3


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EscrituraTitulo:

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EscrituraTitulo:

Página: 5


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EscrituraTitulo:

Página: 6


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Documento: Identificación catastral

Ficha catastralTitulo:

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Documento: Identificación catastral

Ficha catastralTitulo:

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Documento: Proyecto visado por el colegio profesional

Estado A LegalizarTitulo:

Página: 1


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Documento: Plano 1

Planos del ProyectoTitulo:

Página: 1


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Documento: Plano 1


Página: 2


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Documento: Plano 1


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Documento: Plano 1


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Documento: Plano 1


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Documento: Plano 1


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Documento: Licencia de obras

LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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LicenciaTitulo:

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Documento: Fotografías

FotografiasTitulo:

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FotografiasTitulo:

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Bien Rel.: Bien relacionado.Coef. B./N.: Coeficiente de superficie bruta / neta.Coef. homog.: Coeficiente de homogeneización.C.P.: Código postal.Coste constr.: Coste de construcción.Deprec. Física: Depreciación física.Deprec. Func.: Depreciación funcional.Edif. Neta: Edificabilidad neta.Repercs. Suelo: Repercusión del suelo.S. Bruta: Superficie bruta.S. Neta: Superficie neta.Sup. Calif.: Superficie calificada.Sup. Cons.: Superficie construida.Supf. Cons. + PPC: Superficie construida con partes comunes.Sup. Util: Superficie útil.V. Coste: Valor de coste.VRB: Valor de reemplazamiento bruto.VRN: Valor de reemplazamiento neto.V.Terreno: Valor del terreno.

Acrónimos y definiciones

Acrónimos

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

Definiciones



b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

En la determinación a que se refiere el número anterior no se incluirán los elementos especulativos.

Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.

Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.


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