service magazine 22.3

JAARGANG 22 NUMMER 3 JUNI 2015

M A G A Z I N E

Thema

Ontwikkelingen in de corporatiesectorNieuwe verhoudingen in de volkshuisvesting: Meer zeggenschap voor huurdersIs een rendabele sociale huurwoning mogelijk?De veranderende woonbehoefte van de net-niet generatie

Big Datais not that big

www.forensicanalytics.nl

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

Van data naar waardevolle inzichten

201502_Advertentie SERVICE.indd 1 5-2-2015 15:08:24

SERV ICE M AGA ZINE JUNI 20 15

RedactioneelDe corporatiesector, een onderdeel van de vastgoedmarkt dat wellicht niet het meest in het

oog springt door bijvoorbeeld spectaculaire gebouwen, maar welke wel een belangrijk

onderdeel vormt binnen de Nederlandse markt. Deze markt ondergaat op dit moment een

aantal belangrijke transformaties. Zo is er de overname van een deel van Vestia’s vastgoed

portefeuille door het Duitse Patrizia, een van de eerste grote overnames, en is er een

toenemende interesse in andere Nederlandse woningportefeuilles. Verwacht wordt dan

ook dat het aantal overnames in de komende tijd zal toenemen (Capital Value, 2015).

Deze transacties worden in bepaalde mate gevoed door de herziening van de Woningwet,

welke recent door de Eerste Kamer is gekomen. Deze nieuwe Woningwet houdt kortgezegd

in dat corporaties terug moeten naar de hoofdtaak, namelijk het bieden van huisvesting

voor mensen die het financieel en/of maatschappelijk moeilijk hebben. Belangrijke stappen

hierin zijn het terugbrengen van het bezit naar de kernregio en het scheiden van het DAEB

en nietDAEB bezit. Dit wordt allemaal besproken in ons thema: Ontwikkelingen in de

corporatiesector.

Daarnaast hebben we ook weer een uitgebreide invulling aan rubrieken en artikelen voor u

die een ander onderwerp aansnijden. Zo komt het retailvastgoed uitgebreid aan bod. Geri

Wijnen schrijft over de uitdagingen in het huidige retailvastgoed en Frank Quix bekijkt de

problemen bij Leidsche Rijn Centrum. De ONE van Heijmans brengt een nieuw woon

concept, welke wordt toegelicht door Anneke Timmermans. Door Mathieu Van Marcke

wordt de digitale (r)evolutie binnen de vastgoedwereld aangestipt. Ditmaal wordt de

column ingevuld door Wouter Swolfs, incubation manager bij Deloitte: hij grijpt het

KODAKmoment aan om u als lezer aan het denken te zetten over de manier waarop

projectteams, organisaties en bedrijven omgaan met dit fenomeen.

Als laatste rest mij u te bedanken voor de interesse in het magazine, wat mij de kans gaf dit

jaar als bestuurslid actief te zijn bij SERVICE en samen met de redactie dit magazine een

jaar lang te mogen publiceren. Daarnaast zou ik graag onze layout specialist, de raad van

advies, de sponsoren, auteurs en overige betrokken partijen en boven alles de redactie

willen bedanken voor de inzet die de publicatie jaargang 22 van het SERVICE Magazine

heeft mogelijk gemaakt. Dan sluit ik af met u voor de laatste maal namens de redactie heel

veel leesplezier te wensen.

Capital Value (2015). Buitenlandse interesse voor Nederlandse huurwoningen verder toegenomen

Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015

ColofonALGEMEENSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.

BRONNENVoor onderzoeks en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

REDACTIEStephan Kerperien HoofdredacteurBas Ebbers RedacteurErwin Rebel RedacteurMartha Hensbergen RedacteurRik Verwaest Redacteur

VORMGEVINGEline Pellis Layout & omslagwww.elinepellis.com

COVER AFBEELDINGtostphoto / Shutterstock.com

DRUKWERKDrukkerij OCC dehoog

BESTUURWillem van Laarhoven VoorzitterJasper van de Koevering SecretarisRick van Kempen PenningmeesterGerben Sinke Acquisiteur Stephan Kerperien Hoofdredacteur Dagmar Bokkinga Voorzitter Reiscommissie

STICHTINGSBESTUURSteven de Ridder VoorzitterRoy Zöld Acquisitie/ PenningmeesterJan Martijn Buruma MagazineStef de Vos Magazine

RAAD VAN ADVIESdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit MSc (INGDiBa – Real Estate Finance)

ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield)

ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

SPONSORENAT Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, DTZ Zadelhoff, IVBN, Local, Savills, Stichting Interface, VX Company

CONTACTGEGEVENSStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB Eindhoven

W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: info@SERVICEstudievereniging.nl

Big Datais not that big

www.forensicanalytics.nl

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

Van data naar waardevolle inzichten

201502_Advertentie SERVICE.indd 1 5-2-2015 15:08:24

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & MilieuAT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs

Toe aan eenpaar ‘once in a lifetime’projecten?

Bij AT Osborne zijn grote projecten vrijwel dage-

lijks werk. In een team werk je aan belangrijke

maatschappelijke en politieke thema’s. Van de

Zuidas en de A2 tot het Ilperveld en het Rijks-

museum.

Brede blik

AT Osborne werkt aan oplossingen voor ruimtelij-

ke vraagstukken. Met 150 consultants en managers

hebben we alle disciplines in huis. Van managers

tot technici, juristen en fi nancieel experts. Specia-

listen met een brede blik die buiten gebaande

paden durven denken. Het AT Osborne Ontwikke-

lingsfonds en de AT Osborne Academy bieden

ruimte voor research en development en dragen

bij aan state of the art adviezen.

Topwerkgever

AT Osborne wordt gewaardeerd als topwerk-

gever. De werksfeer en vrijheid in het werk scoren

hoog. Als jij die vrijheid ook ambieert en kunt

koppelen aan een sterk verantwoordelijkheids-

gevoel, willen we graag met je praten. Kijk op

www.atosborne.nl voor actuele kansen.

R U I M D E N K E N D

Beter vastgoed is betaalbaar, gezond en leuk. Daarom transformeert en exploiteert Local bestaand vastgoed. Wij optimaliseren de waarde voor de eigenaar en de gebruiker en werken zo aan een mooier, duurzaam en gezond Nederland.

www.local.nl

Local verandert vastgoed.

Beter vastgoed is betaalbaar, gezond en leuk. Daarom transformeren wij bestaande gebouwen voor eigenaar en gebruiker.

Local optimaliseert de waarde en werkt zo aan een mooier, duurzaam en gezond Nederland.

SERV ICE M AGA ZINE JUNI 20 15

Inhoud

4 Lectori Salutem De woningmarkt als sorteermachine?

6 Column Waarom mensen niet schaalbaar zijn, en dit effect heeft op jouw onderneming

8 Project ontwikkeling in het nieuwe tijdperk

11 De digitale (r)evolutie in vastgoed

Thema

14 Introductie thema - Ontwikkelingen in de corporatiesector

16 Thema column - Moderne vierendeling

18 RICS: nieuwe woningwet is stimulans voor corporatiesector

21 Financiële effecten van de herziene Woningwet

24 Nieuwe verhoudingen in de volkshuisvesting

26 Eindhoven Vooruit

29 Bezuinigen en toch investeren in duurzaamheid?

33 Is een rendabele sociale huurwoning mogelijk?

36 Vastgoed in het buitenland Als young professional in Londen

39 De veranderende woonbehoefte van de netniet generatie

42 Retail is detail

45 Uitdagingen in de huidige retail vastgoedmarkt

48 Eén jaar in de praktijk

52 Afstudeerder TU/e KPI’s en kosten reducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed

56 SERVICE Actief

60 Afstudeerverslagen TU/e REMD

64 Contact SERVICE Magazine

36

48

56

39

4

Lectori Salutem

De woningmarkt als sorteermachine?De nieuwe Woningwet werd op 11

december 2014 door de Tweede Kamer

aangenomen, op 17 maart 2015 volgde

de Eerste Kamer, waardoor de herziene

Woningwet op 1 juli 2015 van kracht

zal worden. Voor woningcorporaties

verandert er heel wat.

Woningcorporaties moeten terug naar

hun kerntaak: het bouwen, verhuren

en beheren van sociale huurwoningen

voor mensen met een laag inkomen of

aan mensen die om een andere reden

moeilijk passende huisvesting kunnen

vinden. Één van die veranderingen

is de verplichting om ‘passend toe

te wijzen’.

Momenteel is de enige eis die er gesteld wordt ten aanzien van de relatie

tussen inkomens en huurprijzen een maximum inkomen van € 34.911 en

een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens (tabel 1). Volgens de

Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang moeten

woningen onder de liberalisatiegrens voor 90 procent toegewezen worden

aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.911 (figuur 1).

Beperkingen aan inkomens en huurprijzen zijn dus niet nieuw.

De landelijke regeling ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen moet

er voor zorgen dat huurders een woning toegewezen krijgen waarvan de

huur aansluit bij hun inkomen. Op die wijze zouden betalingsproblemen

voorkomen moeten kunnen worden (en zou er in mindere mate een beroep

gedaan hoeven te worden op de huurtoeslag).

Binnen enkele jaren (zoals het er nu naar uitziet zelfs voor eind 2016)

moeten corporaties voldoen aan de passendheidsnorm. Dat wil zeggen dat

tenminste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een

woning toegewezen moet krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens,

zijnde de grens waaronder zij bij eventuele huurverhoging (grotendeels)

worden gecompenseerd door de huurtoeslag.

Saillant detail is dat de passendheidstoets in 2008 juist is

afgeschaft. Men was destijds van mening dat de ingewikkelde

huurinkomenstabellen vereenvoudigd moesten worden en dat

huurders meer eigen verantwoordelijkheid moesten krijgen

bij het maken van de afweging welke huur bij hun inkomen

paste. Het recht op keuzevrijheid ging voor passend heid.

“Maar moeten we dan terug naar de

betutteling van voor 2008?"

Door de economische crisis is de betaalbaarheid van het

wonen zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties weer

terug op de agenda, zowel vanuit een zakelijk belang (het

voorkomen van huurderving) alsook vanuit een maatschap

pelijk belang (het voorkomen van schulden).

Woningcorporaties signaleren dat huurders met lage inkomens

vaak hoge eisen stellen ten aanzien van hun woning en dat zij

kiezen voor een woning met een hoge huur waarbij zij een

groot beroep doen op de huurtoeslag. Huurders calculeren

het verkrijgen van huurtoeslag dus veelal in bij het aangaan

van een huurovereenkomst. Hierbij realiseren zij zich niet

dat een versobering (of ernstiger nog, een afschaffing

ervan) nog wel eens realiteit zou kunnen worden.

“Willen we de woningmarkt echt

gebruiken als sorteermachine?"

Maar moeten we dan terug naar de betutteling van voor

2008? Moet de overheid bepalen wat ‘passend wonen’ is?

En waar wordt dan op gebaseerd wat er door een huishouden

‘verwoond’ mag worden? Moeten we ook gaan kijken of

iemand een dure hobby heeft, graag in een grote auto

rondrijdt of het liefst drie keer per jaar naar de Bahama’s

op vakantie gaat? Oké, dit gaat wellicht wat ver maar het

idee moge duidelijk zijn. Willen we de woningmarkt echt

gebruiken als sorteermachine?

Moeten we niet liever de hand in eigen boezem steken en

zorgen dat het aanbod beter aansluit bij de vraag, of liever

gezegd bij de financiële mogelijkheden van de nieuwe

huurder? Zeker in nieuwbouw zien we steeds meer beweging

ten aanzien van een versobering van de kwaliteit.

drs.ir. Marieke LeussinkMarieke Leussink studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker bij het onderzoeksinstituut Interface.

5SERV ICE M AGA ZINE JUNI 20 15

TABEL 1.

Inkomens en huurprijsgrenzen 2015

Inkomensgrenzen huurtoeslag 2015 Huurgrenzen 2015

Eenpersoons € 21.950 Kwaliteitsgrens € 403,06

Meerpersoons € 29.800 Aftoppingsgrens laag (1 en 2persoonshuishoudens) € 576,87

Eenpersoonsouderen € 21.950 Aftoppingsgrens hoog (3 of meerpersoonshuishoudens € 618,24

Meerpersoonsouderen € 28.825 Liberalisatiegrens/huurtoeslaggrens € 710,68

Maximaal inkomen voor een sociale

huurwoning

€ 34.911

Huurprijsgrenzen:

Inkomensgrenzen: < €403,06 €403,06 €576,87/€618,24 €576,87/€618,24 €710,68 > €710,68

Huurtoeslag

gerechtigden

95%

Passendheid

Niet

huurtoeslaggerechtigden

met inkomen tot €34.911

90%

Tijdelijke regeling diensten van

alg. econ. belang

Niethuurtoeslag

gerechtigden

met inkomen vanaf €34.911

Een andere prijskwaliteitverhouding zou het ook mogelijk

moeten kunnen maken om nieuwbouwwoningen onder de

aftoppingsgrenzen te verhuren. Hier ligt de uitdaging voor

de vastgoedprofessional van nu!

FIGUUR 2.

De woningmarkt als sorteermachine?

Tot slot kunnen we de huurder misschien zijn eigen

verantwoordelijkheid wel (deels) laten behouden, maar

dan wel een eigen verantwoordelijkheid die gebaseerd is

op daadwerkelijke informatie. Wat zou er gebeuren als we

de aanstaande huurder vooraf beter voorlichten en inzicht

geven in zijn totale woonlasten?

FIGUUR 1.

Toewijzingsmogelijkheden volgens de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang en volgens de

toekomstige passendheidsnorm(Prijspeil 2015).

Inkomen

< € 34.911 > € 34.911

Huishoudensamenstelling

TweepersoonshuishoudensÉénpersoonshuishoudens

Inkomen

huurwoning huurwoning huurwoning

Inkomen Inkomen

< € 21.950

< € 576,87 < € 576,87 < € 618,24

Optie 1: Huurwoning > € 710,68

Optie 2: Koopwoning

< € 29.800 < € 29.800€ 21.950 € 34.911

€ 576,87 € 710,68 € 576,87 € 710,68 € 618,24 € 710,68

€ 29.800 € 34.911 € 29.800 € 34.911

Drie of meerhuishoudens

6

Column

Waarom mensen niet schaalbaar zijn, en dit effect heeft op jouw ondernemingIedereen kent het Kodak moment. Of

beter gezegd, iedereen zégt dat hij dat

kent, want dat betekent dat je bij de

tijd bent. Heel belangrijk, dat bij de tijd

zijn, anders loop je achter. Maar ken jij

het verhaal van Kodak wel goed genoeg

en besef jij dat een disruptie als bij hen

in nagenoeg iedere business kan

plaatsvinden? Hebben wij het wel over

dezelfde casus? Begrijpen wij elkaar

goed? Let’s check...

Het Kodak moment gaat niet over het missen van kansen. Ook

niet over besturen, directies & MT’s die een geniaal idee van een

medewerker niet kunnen plaatsen. Omdat het niet in de visie of

strategie past. Omdat het niet binnen de kaders van de productrange

valt. Omdat er geen markt voor is. Omdat het echt een heel radicaal

idee is. Radicaal. Of wellicht disruptief. Maar wat is het dan wel?

Voor Kodak was het een krankzinnig idee om de hele business om

te zetten naar de digitale fotografie. Op dat moment leek dat nog

radicaal. Een echt heel radicaal of beter gezegd disruptief idee

waarvoor op dat moment bij de leiding het lef ontbrak om het ook

echt in uitvoering te brengen.

Allemaal goede waarnemingen en logisch te onderbouwen. Easy to

explain. On top of mind in de meeste opiniestukken en Management

lezingen te over die dit onderwerp aanpakken. Radicaal of disruptief

zijn geen allemansvrienden. En zeker niet van de meeste bestuurders

en beslissers. Vaak gaat het over het verleggen van je blikveld (je

kent ze wel, die Blue Oceans). Over het aanboren van nieuwe kansen

en mogelijkheden.

Wouter SwolfsAls Incubation Manager houd ik mij bezig met het begeleiden van teams die nieuwe producten ontwikkelen in onze Startup omgeving.Ik begeleid hen van een eerste gesprek, via business model ontwikkeling naar een eerste stap van ontwikkeling met bijvoorbeeld rapid prototyping of een pilot. Daarna volgt een verdere rollout en marktpositionering.Daarnaast faciliteer ik workshops, moderate ik brainstorms en roundtable gesprekken, en ben ik keynote spreker over exponentiële technologie.

De boodschap brengen dat ‘zoals het nu gaat’ het niet

meer lang goed zal gaan. Creatieve en analytische

geesten die het MT vertellen dat Artificial Intelligence

(AI) in hoog tempo de menselijke arbeid aan het

overnemen is. A future of robots.

Mooie verhalen waar bestuurders graag naar luisteren

maar als ze dan uiteindelijk in de auto naar huis zitten,

relativeren ze deze verhalen ook weer gemakkelijk

weg onder de noemer: dat zal vast bij ons zo snel niet

gebeuren!

Laten we eens een voorbeeld nemen wat iedereen

zal herkennen en proberen aan te geven wat er kan

gebeuren: Jouw bedrijf werkte met een zaal vol

typistes. En maakte de planning met gebruik van een

kaartensysteem. Jouw klanten vonden het niet erg

om een paar dagen op een product of antwoord te

wachten. Dat was vroeger.

Nu zit je in de Cloud, constant online. Klanten

bestellen via hun smartphone app of via de mobile-

friendly portal. Je hebt een volledig IT en Cloud

geïntegreerd systeem voor planning & logistiek. En je

kunt met gemak in de back-end van alle systemen. Er

is een afdeling met geniale geesten die voor jou aan

het werk zijn om de concurrent voor te zijn. En vooral

ook voor te blijven. Jouw ‘presence is undisputed’. En

je hebt niets te vrezen vanuit de markt.

En dan komt de dag dat je op weg naar jouw bedrijf

hoort van dat nieuwe bedrijfje. Een éénpitter of kleine

club. Met een product dat jij ook levert. Met het

verschil dat dit bedrijfje ‘agile’ is.

Gemaakt om direct te reageren op de vraag van

de markt. Met een state-of-the-art systeem dat

opschalen naar meer productie, komend of opererend

van waar dan ook op de wereld, met één muisklik

mogelijk maakt. Ze spelen in op de ‘waiting time’ van

de consument. De tijd waarin wij allemaal, wachtend

op een afspraak, het openbaar vervoer of die nieuwe

serie, even de smartphone of tablet pakken.


De wereld is binnen handbereik en de consument

kan alles, altijd, en met gigantische keuzevrijheid

vinden, bekijken en bestellen. Daar komt het Kodak

moment in beeld: exponentieel denken. Niet kunnen

voorspellen wat de toekomst brengt. En daar liggen

dus ook allerlei kansen. Eigenlijk voor iedereen. Want

als je als bedrijf niet tijdig mee durft te gaan en dus

niet inspeelt op mogelijke veranderingen in de wereld,

dan komt er hoogstwaarschijnlijk een dag waarop je

beseft dat je achter loopt en dat er andere organisaties

zijn die je niet meer kunt bijhouden.

Daar speelt dat disruptieve nieuwe bedrijfje op in.

Disruptief voor jou en jouw bedrijf. Omdat jij de

aansluiting gemist hebt. En het nieuwe bedrijfje start

met de nieuwste en meest geavanceerde technologie

en maakt daar dankbaar gebruik van. Oh, en jij dacht

nog wel dat je er alles aan had gedaan om bij te

blijven. Maar wij denken als mens nu eenmaal lineair:

dat alles een gevolg moet zijn van een stap, die op

de andere volgt. Overzichtelijk en te voorspellen. Te

berekenen. Te beredeneren.

Als mens willen we overzicht, alles kunnen berekenen,

beredeneren en belangrijker nog voorspellen. De

voorspellingen komen meestal niet uit maar dat

vinden we dan weer niet erg.

Dit bedrijfje heeft echter niet jouw bedrijfsmodel. Nee,

zij draaien niet op FTE, zij draaien op CPU’s en data.

Schaalbaar, flexibeler in kosten en onvermoeibaar.

Zij hebben goed gekeken naar nieuwe manieren

van betaling. Hoe je klanten vasthoudt. Hoe je ze

afhankelijk van jóuw bedrijf maakt. Hoe zij altijd

dichtbij zijn. Hoe jij de logische keuze blijft. 24/7.

Want de realiteit leert ons dat het grootste taxibedrijf

geen auto’s heeft (Uber). De grootste retailer

geen voorraad beheert (Alibaba). En het grootste

hotelbedrijf geen kamers bezit (Airbnb).

Nu exponentiële groei in deze wereld alleen maar

toeneemt, het datagebruik en online presence binnen

de wereld groeit en er steeds meer kan, ontstaat er

een “gap op opportunity”.

Kansen die te verzilveren zijn als je bereid bent om

jouw bedrijfsmodel te ‘pivotten’, dus zo te draaien dat

het slagvaardig wordt. Of met een ander bedrijfsmodel

te starten als dat nodig is.

Kansen zijn er genoeg. Kansen voor jou maar ook

kansen voor jouw (potentiële) concurrenten.

Want als jij de kans niet grijpt, dan doet een ander dit

wel...

8

Project ontwikkeling in het nieuwe tijdperkWaardecreatie, klant en kwaliteit

De wereld is voorgoed veranderd, een

nieuw tijdperk is definitief aangebroken.

De economie is getransformeerd van

aanbod- naar vraaggestuurd. Het

klassieke vastgoedproces is krakend

tot stilstand gekomen en past niet

meer in deze dynamische wereld. Op

het gebied van vastgoed zijn we van

“veel programma, geen ruimte” naar de

situatie gegaan van “veel ruimte, geen

programma”. Het oude Koningskoppel

“gemeente, ontwikkelaar” is verstoten

door een nieuw Koningskoppel:

“beleggers, consumenten”. Meer dan

ooit is de vrager “in the lead” en dit eist

het centraal stellen van de gebruikers in

het ontwikkelproces. Ook is er sprake

van nieuwe toetreders op de vastgoed-

markt, nieuwe disciplines aan de

vastgoedtafel en een verhoogd tempo

waarin ontwikkelingen elkaar opvolgen.

Allemaal items die van de ontwikkelaars

een omslag in het denken vergen, die

niet altijd even gemakkelijk is.

drs. Jaco Meuwissen MRE MRICS1

Passie, analytisch denken en gevoel voor esthetiek typeren deze gedreven manager en ervaren deskundige op het gebied van projectontwikkeling. Netwerken is belangrijk, maar hij staat voor inhoud. Geïnspireerd door mooie omgevingen, bijzondere ontmoetingen en gesprekken, zet hij zich in voor de creatie van een betere, stedelijke omgeving. Goede gebieden, waar mensen graag verblijven. Zoals de Italiaanse stad Bergamo, of Maastricht, de thuishaven van 3W New Development.

Robèrt Dackus MIM MRICS2

Het specialisme van Robèrt2 ligt binnen de velden van marktonderzoek en de ontwikkeling van nieuwe concepten. Als ervaren researcher en conceptontwikkelaar is hij een waardevolle coach voor onze opdrachtgevers. Het ontwikkelen van vastgoedconcepten en visies benadert hij vanuit een marketingtechnische invalshoek. Zijn motto? Start with why. Zijn streven? Een prettige leefomgeving voor de generaties van de toekomst. Een bruggenbouwer tussen vastgoed en marketing.

“Meer dan ooit is de vrager ‘in the

lead', dit eist het centraal stellen van

de gebruikers in het ontwikkelproces."

Ontwikkelaar in de nieuwe tijdBasiskennis van projectontwikkeling is niet meer voldoende

om bestaansrecht te hebben. Het is belangrijk kennis uit de

“klassieke” projectontwikkeling te combineren met nieuwe

kennisvelden. De focus lag in het verleden vooral aan de

voorzijde van het proces (grondverwerving, het bouwen)

maar schuift nu naar de achterkant (afzetmarkt, waarde

toevoegen).

Uitdaging ligt ook in een uitgebalanceerde onderneming

door optimalisatie van complementariteit in disciplines.

Dit leidt tot nieuwe competenties die zich richten op het

benutten van de huidige kennis maar juist ook op verbreding

van kennis. Bijvoorbeeld het organiseren van investerings

kapitaal, het vergroten van de kennis van marketing, het

verbinden van partijen en het aangaan van nieuwe relaties

(buiten de vastgoedsector).

“Ontwikkelopgave van de toekomst

gaat om waardecreatie en kwaliteit."

Doordat grondposities minder belangrijk zijn geworden, valt

hierin een stuk macht en inkomsten weg. Het verdienmodel

is niet langer gebaseerd op ontwikkeling van greenfield of

het toevoegen van vierkante meters, maar op waardecreatie.

Neem als voorbeeld de toekomstige herontwikkelings

opgaven voor winkelcentra. Cushman & Wakefield becijferde

dat circa vijftig procent van de winkelcentra van tien jaar en

ouder moeten worden herontwikkeld om weer toekomst

bestendig te zijn. Herontwikkelen met als centrale opgave

optimaliseren van de vierkante meters zodat weer een upto

date koopmachine ontstaat.

1 2


Een onderdeel uit de Retailagenda stelt het compacter maken van

winkelgebieden centraal. Op dit moment staat 7,5 procent van de winkels

leeg en bestaat dertig procent van het winkeloppervlak uit overcapaciteit.

Een aantal gemeenten gaat met vastgoedeigenaren en winkeliers aan

de slag om overbodige vierkante meters winkelruimte te schrappen.

Optimaliseren kan ook het verkleinen van het winkelcentra betekenen

omdat er eenvoudigweg geen vraag meer is naar winkelmeters.

“Stenen zonder content hebben geen waarde..."

Waardecreatie en kwaliteit, deze twee aspecten staan centraal in de

ontwikkelopgaven van de toekomst. Vastgoed heeft waarde als de retailers

en/of eigenaren er geld mee respectievelijk aan kunnen verdienen.

Dit betekent dat de ontwikkelaar inzicht moet hebben in de behoeften

van de klant en deze vertalen naar het optimale winkelformat. De waarde

berekeningen van vastgoed kunnen niet meer enkel worden gebaseerd

op vierkante of kubieke meters, maar op waarde voor de gebruiker.

Vreemde Vogels in VastgoedlandDe projectontwikkelaar zal in toenemende mate een adviserende rol hebben

en meer in contact komen met de (bestaande) gebruiker. Samenwerken met

gebruikers en “branchevreemde” professionals is voor veel ontwikkelaars

nieuw. Het zijn de zogeheten “vreemde vogels”, die naast de bekende

partijen als overheden, architecten, stedenbouwkundigen ook zitting nemen

aan de vastgoedtafel. Welke partijen zijn dat?

De eerste groep vreemde vogels die we hier definiëren zijn de retailers. Zij

zijn de laatste jaren sterk geprofessionaliseerd in het ontwikkelen van hun

winkelformats. De inrichting van een winkel is een uitgekiende ruimtelijke

puzzel, gebaseerd op (consumenten)wetenschap. De vorm, oppervlakte,

kleurstelling, schapposities zijn cruciaal in het behalen van de omzet. Het is

wezenlijk retailers in de ontwerpfase te betrekken zodat de winkelunits

aansluiten bij hun format. Zo kan een optimale omzet en dus een optimaal

huurniveau worden gerealiseerd.

“Verleiden van consumenten doe je niet alleen

met een mooi ontwerp."

De volgende groep is sterk in opkomst en speelt in toenemende mate een

belangrijke rol in het ontwikkelproces. Dit is vooral het gevolg van het feit

dat kennis van consumentengedrag steeds belangrijker wordt bij de

ontwikkeling van leefomgevingen en vastgoedprojecten. Het zijn weten

schappers zoals onder andere de neurowetenschappers, consumenten

psychologen en gedragsdeskundigen. Allemaal nieuwe disciplines die

als geen ander weten hoe consumenten denken en handelen en kunnen

daardoor hun koopgedrag beïnvloeden. Zij adviseren bij het (her)inrichten

van een openbaar gebied zodat de gebruikers het als een prettige omgeving

ervaren door het stimuleren van het onbewuste deel van ons brein. Een

bijzondere beleving kan worden gecreëerd door deze kennis te koppelen

aan de creativiteit van architecten en stedenbouwers.

Een andere belangrijke groep zijn de internationale investeerders die

interesse hebben in Nederlands vastgoed. Van 2004 tot 2012 werd de

Nederlandse markt in commercieel vastgoed gedomineerd door Nederlandse

investeerders(Deloitte, 2014). Zij waren verantwoordelijk voor 70 procent

van alle investeringen. In de laatste twee jaar is de dominantie van investeer

ders verschoven naar de buitenlandse investeerders. Het marktaandeel van

de Nederlandse investeerders daalde naar 34 procent. In 2013 investeerden

buitenlandse investeerders circa 5,1 miljoen euro in Nederlands commercieel

vastgoed en in 2014 was dit gegroeid naar meer dan 9 miljoen euro.

Investeerders uit de VS hebben een marktaandeel van 23

procent, gevolgd door Duitse investeerders met veertien

procent. Zij investeren voornamelijk in “value add” en

“opportunistic” vastgoed. Dit zijn projecten waar door

herontwikkeling de waarde van het vastgoed dient te stijgen.

Buitenlandse investeerders zijn daarmee interessant voor

ontwikkelaars. Echter, zij stellen hoge eisen aan de

ontwikkelaar. Niet alleen kennis van ontwikkeling maar ook

van macroeconomische effecten op commercieel vastgoed

financieringsmodellen, optimalisatie van branchering

waardoor de cash flow uit huur structureel stijgt en

daarmee de waarde van het vastgoed.

De laatste groep vreemde vogels vallen onder de verzamel

naam “industrie”. Zo is autofabrikant BMW in Duitsland

nauw betrokken bij de ontwikkeling van stedelijke gebieden.

Deze sector weet als geen ander hoe de vervoersmodaliteiten

van de toekomst eruit zullen zien. Parkeerfaciliteiten,

infrastructuur en voorzieningen als laadpalen dienen in het

ontwerp van openbare ruimte en gebouwen meegenomen

te worden. Het is wezenlijk de automotive sector vaker te

betrekken bij stedelijke ontwikkelingen.

Functie steden verandertDe urbanisatiegraad stijgt wereldwijd. Het toekomstig

werkveld van de ontwikkelaars zal dan ook vaak het stedelijk

gebied zijn. De stad is meer dan een winkelbestemming.

Steden veranderen van “places to buy” naar “places to meet”

waar mensen voor een veelvoud van behoeften terecht

kunnen. Van winkelen tot wonen, werken en recreëren. Dit

betekent dat het totaalproduct “stad” op orde moet zijn door

een adequate mix van voorzieningen. Om deze mix te kunnen

creëren, dient de ontwikkelaar zicht te hebben op de

posi ti onering van de stad, haar verzorgingsgebied en

concurrentie. Zo kan hij de juiste productmarkt combinatie

ontwikkelen. En omdat niet elke stad hetzelfde is, dient de

ontwikkelaar maatwerk te creëren.

Wetten van de retail worden herschrevenWinkelen blijft de belangrijkste reden om steden te bezoeken4.

Echter, de trend van polarisatie zet verder door. Alleen in

aantrekkelijke steden stijgt nog steeds het aantal bezoekers

zoals onder andere in Amsterdam (+7 procent) en Maastricht

(+22 procent). In de G4 en Maastricht is het aantal buiten

landse retailers in tien jaar verdubbeld, terwijl het aantal

Nederlandse retailers met 33 procent is afgenomen.

“We zitten midden in een retail-

renaissance, retailwetten worden

herschreven."

Het aandeel funshoppen in het totale koopgedrag groeit

overal, maar twee keer zo hard in binnensteden als daar

buiten(PvdL, 2014). Het harde A1 wordt steeds kleiner en op

deze harde A1 locaties blijven de winkelhuren stijgen(DTZ,

2015). Winkelstraten internationaliseren en mode zal het

straatbeeld domineren. Winkels die niet meer relevant

zijn in de ogen van de consumenten zullen verdwijnen.

10

De winkel wordt een marketingtool voor merken. Single brandstores

verdringen de multiple brandstores. Het assortiment in deze winkels

wordt breder, de winkels groter. In 1968 bedroeg de gemiddelde oppervlakte

van een winkel circa . 40 vierkante meter, in 2008 was dit 250 vierkante

meter en in 2014 is dit gegroeid naar ca. 870 vierkante meter(DTZ, 2015).

Echter, het aantal winkels neemt af.

We zitten midden in een retailrenaissance, retailwetten worden

herschreven. De effecten van de belevingseconomie moeten door de

ontwikkelaar worden vertaald in winkelomgevingen. Het toekomstbestendig

maken van winkelgebieden in steden zal één van de belangrijkste opgaven

zijn. De ontwikkelaar moet dus weten waarom een consument voor een

winkelgebied kiest.

Uit een onderzoek van Inretail blijkt de volgende Top 5keuzefactoren:

• De reistijd en bereikbaarheid (72%)

• Uitgebreid aanbod in kleding en/of schoenen (43%)

• Parkeergelegenheid (38%)

• Specifieke winkels in schoenen en/of kleding (36%)

• Sfeer in winkelgebieden (28%)

Vrijwel allemaal factoren die geen direct verband houden met het gebouw,

maar cruciaal zijn in de keuze van de consument. De positie van een

winkelgebied is geen statisch gegeven. Een winkelgebied dat nu “hot” is

kan over enkele jaren “not” zijn doordat een concurrerend winkelgebied

goede maatregelen heeft genomen en daarmee meer consumentenrelevantie

heeft gekregen. De competitieve positie van winkelgebieden wordt bepaald

door twee dimensies. Ten eerste de “hardware”, dit omvat zaken als sfeer van

het gebied, portfolio van formules en parkeerfaciliteiten. Ten tweede de

software: de samenwerking van retailers, vastgoedeigenaren en gemeente.

Hardware en software moeten op elkaar worden afgestemd. Dit betekent

dat de ontwikkelaar ook inzicht moet hebben in de software om zo de

hardware te ontwikkelen die bij dat winkelgebied past.

The New Customer JourneyDe digitale Superconsument 2020 is er al! Het internet heeft de consument

veranderd in een expert die goed geïnformeerd is. De toenemende

digitalisering heeft ook geleid tot een nieuwe klantreis: “The New Customer

Journey, van keukentafel naar kassa”. In de klassieke benadering wordt

gedacht in termen van “vanaf de parkeerplaats van het winkelcentrum en

weer eindigend op de parkeerplaats”, maar daar is al een reis aan vooraf

gegaan. Thuis online informeren en oriënteren. Met die kennis bepaalt de

consument waar hij/zij gaat winkelen. Deze kennis over de nieuwe klantreis

is onontbeerlijk bij het ontwikkelen van winkelgebieden en eist samen

werking met nieuwe disciplines.

“De nieuwe klantreis begint thuis aan de

keukentafel. Niet op de parkeerplaats van een

winkelcentrum."

Effecten integratie online offlineOfschoon er een verplaatsing is van de omzet van fysiek naar online, moeten

we het effect relativeren. In 2013 werd een online omzet gehaald van circa 10

miljard euro. In 2014 werd voor circa 14 miljard euro aan online aankopen

besteed. Dit is slechts 13 procent van de totale omzet in retail in Nederland.

De laatste jaren is een afnemende groei online omzet zichtbaar.

Pure online retailers zullen het binnen vijf jaar afleggen tegen de fysieke

winkelstraat omdat de fysieke winkels steeds beter in staat zijn een mix van

fysieke en virtuele winkelervaring te bieden (IBM, 2014). De winkel blijft het

primaire touchpoint voor de constument(ABN AMRO, 2015).

De toekomst…De wereld is voorgoed veranderd, een nieuw tijdperk is

definitief aangebroken. Stedelijke gebieden worden het

primaire werkveld voor de ontwikkelaar van de toekomst.

Maatwerk ontwikkelen door het creëren van een adequate

functiemix die past bij de betreffende stad is de centrale

opgave.

Om in het nieuwe tijdperk relevant te blijven als ontwikkelaar,

dient hij de “klassieke” basiskennis op hoog niveau te

beheersen en deze optimaal te combineren met de kennis

van nieuwe disciplines aan de vastgoedtafel. Het optimaal

afstemmen van de hardware en software staat centraal in

het ontwikkelproces. Zijn verdienmodel is gebaseerd op

waardecreatie voor de opdrachtgever.

Winkelen blijft een belangrijk motief om steden te bezoeken

en de fysieke winkel blijft cruciaal in The New Customer

Journey. Maar de effecten van de toenemende digitalisering in

het consumentengedrag en de wijze waarop de “koopknop”

kan worden geactiveerd, vormen belangrijke elementen bij de

(her)ontwikkeling van winkelgebieden.

Waardecreatie en kwaliteit staan centraal in de

ontwikkelopgaven van de toekomst.

BronvermeldingABN AMRO. (2015) Retail wordt Metail, Technologie biedt kansen

Deloitte. (2014) Global Powers of Retailing

DTZ. (2015) Vervangende grenzen, duidelijke contouren, tendensen in de vastgoedmarkt.

IBM. (2014) Inretail, Q3 2013.

Planbureau voor de Leefomgeving. (2014) De bestendige binnenstad

NRW. (2015) Winkels maken de stad

Jaar Groei online winkelen

2005 32%

2006 28%

2007 38%

2008 27%

2009 17%

2010 11%

2011 9%

2012 9%

2013 8,5%

TABEL

Groei online winkelen per jaar (t.o.v. vorige periode)

Bron: Thuiswinkelen.org (2015)


De digitale (r)evolutie in vastgoedVastgoed wordt vaak aanzien als de

oudste business ter wereld, of

misschien de tweede oudste. De drie

bekende regels lijken de afgelopen

eeuwen nog niet verandert: Location,

location en location. Of is er toch iets

aan de hand?

De impact van nieuwe technologieën is tot op vandaag nog steeds gering in

het vastgoed, maar ik ben ervan overtuigd dat we in de komende jaren een

aantal disruptieve veranderingen zullen zien in de manier waarop we

business doen in vastgoed en de platformen waarop vastgoed aangeboden

en gevonden zal worden. De laatste jaren zagen we daarnaast ook de

opkomst van de marktplaatsen als een van de meest zichtbare gevolgen

van de digitalisering op de vastgoedmarkt. Tot op vandaag kan men nog

niet zeggen dat de digitale impact een disruptiegevolg heeft gehad in de

Benelux, in tegenstelling tot wat er in het buitenland aan het gebeuren is.

In de komende vijf jaar zal de digitalisering echter ook in de Beneluxlanden

een veel grotere rol spelen waardoor business modellen zullen veranderen,

de rol van bepaalde stakeholders zal verwateren of evolueren door

disintermediatie. Tegelijkertijd zal ook de toegang tot financiële middelen

vergroten dankzij crowdfunding, waardoor de toegangsdrempel om te

investeren in vastgoedontwikkelingen steeds verder af zal nemen. Ook de

behoefte aan steeds meer en betere communicatie en customer intimacy

zal de winnaars onderscheiden van diegenen die blijven spartelen in de

grote rode oceaan, waarvan sprake in het ophefmakende boek Blue Ocean

Strategies, waarin de winnaars van morgen dankzij waardeinnovaties

nieuwe markten aanboren en zo steeds opnieuw in de blauwe oceaan

kunnen blijven zwemmen en ver weg blijven van de rode oceaan waar vele

concurrenten een harde prijzenslag voeren.

“In de komende vijf jaar zal de digitalisering

echter ook in de Benelux-landen een veel grotere

rol spelen waardoor business modellen zullen

veranderen, de rol van bepaalde stakeholders zal

verwateren of evolueren door disintermediatie."

Marktplaatsen: van domme vitrines naar intelligente matchmakers Laat ons even kijken naar de evolutie van de vastgoed marktplaatsen.

Die waren duidelijk de firstmovers op vlak van vastgoed digitalisering.

Mathieu Van MarckeMathieu is de oprichter en zaakvoerder van hooox, de Belgische marktleider in vastgoedcommunicatie en marketing. Het bedrijf adviseert de belangrijkste vastgoedontwikkelaars op vlak van corporate en projectcommunicatie. Het bedrijf verzorgde de communicatie voor meer dan honderd vastgoedprojecten in diverse Europese landen. Het advies spreidt zich van buurtcommunicatie, over het ontwikkelen van commercialisatietools, het beheren van de lead generation, tot het aankopen van media en het opbouwen van een doordachte digitale communicatiestrategie.

Ieder land of iedere regio kent ondertussen haar lokale

kampioen en blijkbaar is het zeer moeilijk om de first

movers van de troon te stoten. Ondertussen bestaan er

beursgenoteerde mastodonten zoals Trulia en Zillow die

verschillende miljarden waard zijn. Dankzij de enorme

hoeveelheid aan data waarover ze beschikken, zijn dergelijke

bedrijven in staat om vrij nauwkeurige vastgoed

waarderingen te maken. Hiervoor gebruiken ze complexe

algoritmes die gelijkaardig zijn aan de algoritmes die

gebruikt worden bij… dating websites.

Slimme waardering op basis van Big dataEen andere evolutie op marktplaatsen is dat deze bedrijven

over steeds meer data beschikken: data die ze inkopen en

geodata om de waarde van een pand beter in te schatten.

Zo zal een pand meer waard zijn wanneer er een goede

school of een Starbucks in de buurt is, of als de

criminaliteitscijfers lager liggen. Deze data worden

gecombineerd met de historische waardes van panden en

de individuele eigenschappen van een specifiek pand,

zodat de marktplaatsen op basis van complexe wiskundige

modellen al zeer nauwkeurig de prijzen van een pand

kunnen inschatten. Sterker nog, u kunt als eigenaar van een

pand een woning ‘claimen’. Eenmaal dat geverifieerd werd

dat u inderdaad de eigenaar bent van dat pand, kunt u de

waardering verfijnen door extra informatie over uw woning

in het systeem toe te voegen, zoals recente investeringen die

u gedaan heeft op vlak van isolatie. Hierdoor kan uw woning

nu heel precies ingeschat worden en kent de marktplaats

beter dan om het even wie de reële waarde van uw woning.

Tot slot bieden dergelijke websites ook een ‘make me move

price’, dit is de prijs waarvoor u bereid bent om uw woning

op korte termijn te verkopen en vrij te maken. U kunt als

gebruiker eveneens de gegevens inkopen van alle partijen

die in de afgelopen maanden interesse hebben getoond in

uw woning, ook al stond deze niet te koop. En als koper kunt

u huizen identificeren waarvan u op de hoogte gesteld wilt

worden mochten deze ooit op de markt komen. In de zeer

nabije toekomst zullen we trouwens de opkomst zien van

marktplaatsen die geodata combineren om kopers toe te

laten als eerste geïnformeerd te worden wanneer een

opportuniteit zich voordoet binnen de perimeter die ze

ingesteld hebben via de marktplaats.

12

Desintermediatie en de rol van de makelaarZoals vaker het gevolg is wanneer het internet geïntegreerd wordt in

bestaande business processen, komt er al snel een transformatie. Door

de toenemende transparantie vermindert het belang en de rol van de

intermediair, die net leeft van de intransparantie op de markt. De rol van de

makelaar zal op termijn dus in vraag gesteld moeten worden. In België

wordt de makelaar nog steeds betaald door de verkopende partij, in de

vorm van een commissie op de totale verkoopprijs. Recentelijk ziet men

echter steeds vaker de opkomst van makelaars die op zoek gaan naar een

pand voor de kopers. Mogelijks evolueren we dan naar een systeem

gelijkaardig aan dat in de Verenigde Staten, waarbij de onderhandeling

gebeurt door de twee makelaars die elk één van de partijen vertegen

woordigen. Maar ik vermoed dat we eerder gaan naar een verschuiving

van de competenties van de makelaar. De nadruk zal waarschijnlijk minder

liggen op dealmaking, maar eerder een adviserende rol over de manier

waarop een pand gecommercialiseerd moet worden, alsook advies op vlak

van fiscaliteit, financiële montages en communicatie.

Veilingen en virtuele dataroomsNaast de snelle evolutie van marktplaatsen, zien we de opkomst van

nog een aantal typische internetdiensten op de vastgoedmarkt. De

veilingwebsites stellen in België nog niet veel voor, maar websites als

Auction.com beweren al voor meer dan 30 miljard dollar aan vastgoed

verkocht te hebben via hun veilingplatform. Bovendien zien we ook het

gevolg van document management en digital rights management. Via

intelligente web platformen wordt de volledig dataroom, traditioneel

gebruikt voor grotere vastgoedtransacties, vervangen door een virtuele

dataroom. Dankzij dit systeem kan de toegang tot informatie veel beter

gecontroleerd worden, kunnen er buffers en interne validatie processen

ingebouwd worden, en kan er heel precies nagegaan worden wie welke

informatie bekeken heeft.

3D printing evolueert van schaalmodellen naar reële huizenSinds een aantal jaren worden heel wat maquettes van vastgoed projecten

gecreëerd met 3D printers. Dit is niet zo verwonderlijk gezien de 3D

modellen meestal al bestaan voor het maken van renders of 3D animaties.

Door een paar technische ingrepen kan het model aangepast worden om

drukklaar gemaakt te worden. De grootste aanpassing betreft meestal het

geven van diepte aan bepaalde muren om een effectieve draagstructuur te

creëren die breder is dan één pixel. De evolutie in dit domein is enorm:

bestaande gebouwen worden gescand in puntenwolken en omgezet naar 3D

omgevingen, en het printen beperkt zich niet meer tot polymeren. Er wordt

volop geëxperimenteerd met allerlei materialen zoals metalen. Er is zelfs

een voorbeeld van een chinees bedrijf dat beweert eenvoudige huizen te

kunnen printen in beton voor een kostprijs van 5.000 USD. Velen zien dan

ook in 3D printing de mogelijkheid om veel organische architectuur te

creëren, alsook een oplossing inzake materialen gezien een hele woning

(in theorie) gebouwd kan worden in één en hetzelfde materiaal.

Van videogames tor virtuele realiteit Reeds begin jaren 2000 zag men de opkomst van virtueel vastgoed. Online

platformen (Massive Multiplayer Online Role Playing Games of MORPG’s)

zoals Second Life boden haar leden niet enkel de mogelijkheid om een

avatar te creëren en een woning te bouwen, maar eveneens om diensten

en producten te verkopen met Lindendollars, welke effectief uitwisselbaar

waren tegen reële dollars. In 2004 verdienden er een paar duizend mensen

een tweede loon via dergelijke transacties en een honderdtal mensen

verdiende enkel met vastgoed alleen meer dan 5.000 USD per maand.

Ondertussen is de hype rond Second Life gaan liggen, maar

het is wel een bewijs dat er plaats kan worden gemaakt

voor virtueel vastgoed. In dezelfde context zien we de

afgelopen jaren steeds meer toepassingen in vastgoed die

gebruik maken van realtime 3D engines, gelijkaardig aan

de technologieën die gebruikt worden in de gaming industrie.

Via virtuele brillen (oculus rift), via een tablet of via smart

phones gecombineerd met cardboards van Google, kan je

vandaag perfect navigeren in een virtuele ruimte.

“In dezelfde context zien we de

afgelopen jaren steeds meer toe-

passingen in vastgoed die gebruik

maken van real-time 3D engines,

gelijkaardig aan de technologieën

die gebruikt worden in de gaming

industrie."

Ook op mobiel vlak zien we steeds vaker de impact van

augmented reality. Dankzij locatiegegevens en beeld

herkenning kan je via een applicatie vrij accuraat panden die

te koop staan opzoeken via een virtuele tussenlaag. Layar is

waarschijnlijk een van de meest populaire applicaties om

dergelijke virtuele lagen te bouwen bovenop de realiteit.

E-commerce vernietigt Retail vastgoedwaardeHet succes van Zalando en gelijkaardige ecommerce

websites kent iedereen. Retail en logistiek zijn tot nu toe de

vastgoedproducten die het zwaarst geïmpacteerd werden

door de digitaliseringsgolf. Terwijl triple A locaties min

of meer hun vastgoedwaarde kunnen behouden, merken

we een snelle achteruitgang in minder begeerde locaties,

terwijl de groei van logistieke centra aan het exploderen is

omwille van de steeds groeiende vraag naar ecommerce. In

België groeide ecommerce vorig jaar met 10 procent in een

stagnerende retail markt. Dit is een mooi voorbeeld van hoe

nieuwe technologieën en nieuwe business modellen een

disruptieve impact kunnen hebben op vastgoed.

AFBEELDING 1

3D printing zou wel eens onze manier van bouwen grondig

veranderen


Crowdfuding voor vastgoedNaar mijn mening zal crowdfunding de katalysator zijn van

een derde digitale schok in het vastgoed. Na retail en

makelaardij, die zichzelf zullen moeten heruitvinden als

gevolg van nieuwe technologieën, zullen ook de vastgoed

ontwikkelaars een snelle verandering merken in hun

business model. Dankzij de opkomende crowdfunding

platformen en de peertopeer lening clubs, komt er een

‘paradigm shift’ in de manier waarop projectontwikkelaars

aan het nodige eigen vermogen geraken om een project op

te starten. Geen onnodige luxe in een markt waarin de

banken een eigen vermogen van 30 à 40 procent eisen om

een project te financieren.

“Dankzij de opkomende crowdfunding

platformen en de peer-to-peer lening

clubs, komt er een ‘paradigm shift’ in

de manier waarop project ontwikkelaars

aan het nodige eigen vermogen geraken

om een project op te starten."

Gezien de omvang van vastgoedtransacties, zal het

wetgevend kader wellicht aangepast moeten worden om

meer middelen op te halen.

In België moet er bijvoorbeeld een prospectus opgemaakt

worden die, voor transacties boven bepaalde bedragen,

goedgekeurd moet worden door de FSMA (De Autoriteit

voor Financiële Diensten en Markten). In Frankrijk bestaat

er ondertussen een nieuw statuut voor crowdfunding

platformen waardoor deze complexe en kostelijke

tussenstap niet meer noodzakelijk is.

Dankzij de toenemende transparantie en de desinter

mediërende rol van crowdfunding, kunnen particulieren

rechtstreeks mee participeren in projecten. Maar het blijft

zeker niet beperkt tot een kleine inbreng van particuliere

beleggers. Steeds meer institutionele beleggers en family

offices vinden hun weg naar vastgoedinvesteringen via

vastgoed platformen.

BronvermeldingKim, W. C., & Mauborgne, R. (2005). Blue Oceon Strategy. Harvard Business Review Press.

14

Rik Verwaest SERVICE Magazine redactieIntroductie thema

Ontwikkelingen in de corporatiesectorWoningcorporaties. Sinds het begin van

de vorige eeuw zijn ze onlosmakelijk

verbonden met de Nederlandse woning-

markt. Dat is tot op heden niet anders.

Hun geschiedenis wordt geken merkt

door een aantal sleutel momenten, maar

ondanks verschillende beproevingen is

het systeem in de kern steeds overeind

gebleven (de Jong, 2013). Vandaag

staan we echter voor een nieuw

sleutelmoment dat zijn impact op de

corporatiesector zoals we die kennen

niet zal missen.

De totale Nederlandse woningvoorraad omvat

ruim 7,2 miljoen woningen (in 2012). Zo’n 40

procent hiervan zijn huurwoningen, waarvan ruim

70 procent in handen is van woningcorporaties.

In totaliteit bezitten woningcorporaties bijna een

derde van alle Nederlandse woningen (CBS, 2014).

Diezelfde woningcorporaties bezitten bovendien ook

nagenoeg alle sociale woningen. Woningcorporaties

zijn met andere woorden niet weg te denken uit

het Nederlandse huisvestingssysteem (Elsinga &

Wassenberg, 2007).

Woningcorporaties ontstonden begin 20e eeuw

als neveneffect van een overheid die besloot in te

grijpen in de woningmarkt. Met het vaststellen

van de Woningwet in 1901 erkende de overheid

het probleem van gebrekkige huisvesting en trok

ze de verantwoordelijkheid naar zich toe om in

voldoende en betaalbare woningen te voorzien.

Woningcorporaties namen als non-profit organisaties

met een duidelijke maatschappelijke taak de bouw

van deze woningen op zich en realiseerden zo, met

massa’s subsidies en overheidsleningen als geldbron,

miljoenen woningen. Vooral in tijden van crisis,

zoals in de perioden na de Eerste en de Tweede

Wereldoorlog, kende de corporatiesector grote

successen (Smeets, Dogge, Soeterboek, & Tsenkova,

2009; de Jong, 2013).

De nauwe band tussen de sector en de overheid hield

decennialang stand. Na de val van de Berlijnse Muur

en het falen van de communistische planeconomie

groeide eind jaren 80 echter sterk het geloof in de

werking van de vrije markt. Ook in Nederland

werd het beleid gekenmerkt door privatisering en

deregulering. De verhoudingen tussen de markt,

de overheid en de samenleving werden grondig

hertekend. Dit had evenzeer grote gevolgen

voor de volkshuisvesting. Halfweg de jaren 90

werden woningcorporaties financieel volledig

zelfstandig. Hoewel de maatschappelijke taak van

woningcorporaties niet ter discussie stond, maakte de

verzelfstandiging wel de weg vrij voor een uitbreiding

van de bedrijfsactiviteiten naar onder meer duurdere

huurwoningen en koopwoningen (de Jong, 2013;

Rijksoverheid, 2015).

De laatste tien jaar groeide de kritiek op woning-

corporaties. Onder meer de Europese Commissie

moeide zich in de discussie door te stellen dat de

staatssteun die corporaties ontvangen terecht komt

bij activiteiten die daar niet voor bestemd zijn. Enkel

‘diensten van algemeen economisch belang (DAEB)'

mogen hiervoor in aanmerking komen.


Daarnaast zijn in de loop der jaren verschillende schan-

dalen aan het licht gekomen die de sector allesbehalve

deugd hebben gedaan. Participeren in riskante en

soms megalomane ontwikkelingsprojecten, financieel

wanbeheer en speculatie, fraude en zelfverrijking;

de kerntaak van woningcorporaties leek soms ver

zoek (Elsinga & Wassenberg, 2007; de Jong, 2013;

Rijksoverheid, 2015).

Het was duidelijk dat het anders moest en dat

verandering op til was. Verschillende onderzoeken

en kritische rapporten later is de wijziging van de

Woningwet een feit. De wet werd op 11 december 2014

door de Tweede Kamer en op 17 maart 2015 door de

Eerste Kamer aangenomen. Vanaf 1 juli dit jaar treedt

de herziene Woningwet in werking (Rijksoverheid,

2015). Ze zal een grote invloed hebben op de werking

en het functioneren van woningcorporaties zoals we

ze vandaag kennen. De Woningwet vormt dan ook de

rode draad doorheen de verschillende artikelen binnen

het thema ‘ontwikkelingen in de corporatiesector’, net

als andere recente maatregelen die de toekomst van de

sector mee zullen bepalen.

De financiële effecten van de herziene Woningwet

kun nen verstrekkend zijn en vormen het onderwerp

van het artikel van Jaring Hylkema en Floris Regnault

van Finance Ideas. Hoewel met de wetsherziening

woningcorporaties hetzelfde kunnen blijven doen wat

altijd van hen verwacht werd, namelijk het voorzien van

goede en betaalbare woningen voor huishoudens met

beperkte middelen, zullen de bedrijfsvoering en de in

de loop der jaren uitgebouwde commerciële activiteiten

van woningcorporaties wel grote veranderingen

ondervinden.

Gert-Jan van der Flier koppelt de financiële gevolgen

van een gewijzigde regelgeving aan het duurzaamheids-

vraagstuk. Nieuwe maatregelen hebben een signi-

ficante impact op het investeringsvermogen van

woningcorporaties. Die dienen de tering naar de

nering te zetten en zoeken hun toevlucht in

bezui nigingsmaatregelen. Tegelijkertijd wordt

van hen verwacht dat ze volop investeren in een

grondige verduurzaming van de woningvoorraad.

In zijn artikel gaat Gert-Jan in op de keuzes die

corporaties maken in een poging bezuinigingen en

duurzaamheidsinvesteringen met elkaar te verzoenen.

Ook de rendabiliteit van corporatiewoningen, of

het gebrek daaraan, komt aan bod. De laatste jaren

zijn inspanningen gedaan om de investerings- en

exploitatiekosten binnen de perken te houden. Arend

Bongers pleit, als econoom bij het ministerie van

Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, in zijn artikel

voor een verdere verlaging van deze kosten waardoor

de realisatie van rendabele en energieneutrale sociale

huurwoningen een haalbare kaart wordt.

De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat

duidelijk onder druk. Sommige corporaties hebben na

financieel mismanagement de schulden opgestapeld.

Daarbovenop komt de ingevoerde verhuurderheffing

die extra druk zet op hun financiële draagkracht. In

een zoektocht naar financiële zuurstof gaan woning-

corporaties, naast de eerder vermelde bezuinigingen,

ook over tot de verkoop van woningen. In zijn column

verdedigt Arjan Schakenbos van woningcorporatie

Vestia, ondanks felle kritiek, deze verkoopbeslissing.

Transparantie, professionalisering en integriteit

vormen dan weer de kernwoorden in het artikel

van Onno Hoff. Als bestuurslid van RICS Nederland

wijst hij op het belang van een transparant beleid bij

woning corporaties. Inzicht in de doelmatigheid en

doeltreffendheid van corporaties ontbreekt te vaak, en

dat terwijl er publiek geld mee gemoeid is. Onno wijst

op de broodnodige professionaliseringsslag binnen de

sector en benadrukt daarbij de doorslaggevende rol

van een integere bedrijfsvoering.

Voor de gemeente Eindhoven blikt Yasin Torunoglu,

wethouder bevoegd voor volkshuisvesting, terug op de

corporatiegeschiedenis van de stad en de uitdagingen

waar ze momenteel voor staat op het gebied van

volkshuisvesting. Binnen het kader van de nieuwe

Woonvisie voor Eindhoven en de herziene Woningwet

komen onder meer flexibel wonen, betaalbaar wonen,

scheefwonen, en de leefbaarheid van wijken en

buurten aan bod.

Tot slot gaat Marcel Trip van de Nederlandse Woon-

bond in op de aspecten van de herziene Woningwet

die ervoor moeten zorgen dat huurders beter gehoord

worden en sterker kunnen wegen op het beleid.

Woningcorporaties hebben in de eerste plaats een

maatschappelijke rol te vervullen in het voorzien van

goede en betaalbare woningen voor huishoudens die

zwak staan op de woningmarkt. De positie van hun

klanten, de bewoners van de vele corporatiewoningen

in Nederland, mag dan ook niet vergeten worden in

deze reeks thema-artikelen.

BronvermeldingCBS. (2014). Woningvoorraad naar eigendom.

Opgeroepen op april 11, 2015, van http://statline.cbs.nl/

StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71446ned

de Jong, R. (2013). De balans verstoord. Den Haag: Aedes.

Elsinga, M., & Wassenberg, F. (2007). Social housing in

the Netherlands. In C. Whitehead, & K. Scanlon, Social

housing in Europe (pp. 130-147). Londen: LSE London.

Rijksoverheid. (2015). De Woningwet 2015 in Vogel

vlucht. Opgeroepen op april 11, 2015, van http://

www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/

publicaties/2015/03/17/woningwet-2015-in-vogelvlucht.

html

Smeets, J., Dogge, P., Soeterboek, R., & Tsenkova, S.

(2009). The Netherlands. In V. Gruis, S. Tsenkova, & N.

Nieboer, Management of privatised housing (pp. 60-

83). Oxford: Blackwell Publishing.

16

Thema column

Moderne vierendelingDiscussie over verkoop van woningen

door corporaties is aan de orde van

de dag. Het landelijke beleid dwingt

corporaties woningen te verkopen of

binnenkort af te splitsen in een aparte

bedrijfstak (DAEB - niet-DAEB1). Het

lokale beleid roept corporaties op het

aantal sociale huurwoningen tenminste

op peil te houden en waar mogelijk

goedkope woningen toe te voegen.

Hoe kan het dat er na de unaniem

aangenomen herziene Woningwet en na

de overduidelijke conclusies van

de Parlementaire Enquête Woning-

corporaties direct controverse ontstaat?

Dat sociale huurwoningen en woningcorporaties ooit het onderwerp

zouden zijn van een parlementaire enquêtecommissie had niemand

kunnen voorspellen. Toch is het gebeurd. Met geen pen is te

beschrijven wat er misging in het verleden. De gevolgen spreken

boekdelen. Er is een nieuwe wet. Een heldere wet ook, waarin de taken

van woningcorporaties niet alleen duidelijk omschreven staan, maar

ook duidelijk afgebakend zijn. Er is echter ook een verhuurderheffing

gekomen, welke in combinatie met een ruim huurbeleid een grote

druk veroorzaakt op de betaalbaarheid van sociale huurwoningen

en de beschikbaarheid van goedkope woningen. Woningcorporaties

bezuinigen noodgedwongen en verkopen woningen in een poging de

verhuurderheffing te compenseren. Voor ons, Vestia, is de verkoop

van woningen mede het gevolg van het derivatendebacle, waardoor

wij achterbleven met een schuld van circa 6 miljard euro, ruim 2

miljard meer dan passend is bij de omvang van Vestia.

Tot op heden verkochten wij voor ruim 1,5 miljard

euro, een aanzienlijke start voor onze omvangrijke

verkoopopgave. Aan PATRIZIA verkochten wij ruim

5.500 woningen voor 577 miljoen euro en aan

Woonstad Rotterdam circa 7.000 studenteneenheden.

Het Wooninvesteringsfonds verkocht in 2014 ruim

3.700 woningen en ook de andere corporaties verkopen

woningen. Maar dat gaat niet zonder stevige discussies.

Politieke, volkshuisvestelijke en financiële argumenten

over betaalbaarheid en verkoop door corporaties lopen

in deze discussie als een onontwarbaar web door

elkaar. Op het moment dat je landelijk 1,7 miljard euro

belasting heft op sociale huurwoningen mag je als

overheid niet verwachten dat alle huren in steden en

dorpen gaan dalen. Corporaties kunnen dit financiële

gat niet dichten met interne bezuinigingen. We moeten

wel verkopen om een deel van de voorraad betaalbaar

te houden en te kunnen blijven investeren.

Ik heb de indruk dat we als een gladiator tussen vier

paarden zijn gebonden. #1 De verhuurderheffing

veroorzaakt grote druk op de betaalbaarheid en

beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen.

#2 Corporaties moeten meer hun schulden aflossen

zodat ze weer beter in staat zijn te investeren in de

woningvoorraad. Dus moeten ze woningen verkopen.

#3 Het verzet van gemeenten tegen verkoop van

woningen vult de kranten, terwijl het veelal om niet

meer dan een paar procent van de sociale voorraad

gaat die nota bene niet eens verloren gaat bij een

verkoop. #4 Voor Vestia geldt daar bovenop dat

wij niet alleen verkopen voor onze eigen financiële

gezondheid, maar ook voor die van de andere

corporaties. Want als Vestia niet slaagt krijgen zij

(nogmaals2) de rekening gepresenteerd.

Arjan SchakenbosArjan Schakenbos studeerde bestuurskunde in Nijmegen en werkte als managing partner bij Twynstra Gudde voordat hij in 2004 voorzitter werd van de raad van bestuur van het Woningbedrijf Rotterdam. Na de fusie met de Nieuwe Unie in 2007 bekleedde hij dezelfde functie bij Woonstad Rotterdam. Vanaf 2011 was Schakenbos CEO bij woningbeleggingsfonds Vesteda. Momenteel is hij voorzitter van de Raad van Bestuur van Vestia en vervult hij als voorzitter van de raad van toezicht bij Stichting Kunsthal Rotterdam en als lid raad van toezicht Equipe Zorgbedrijven een tweetal nevenfuncties.Fotografie: Paul Tuinte

1. De activiteiten van woningcorporaties worden als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en nietDAEB activiteiten. Alleen voor DAEB activiteiten mag staatssteun worden ontvangen.

2. De sanering van Vestia had een meerjarige saneringsheffing voor de sector tot gevolg. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting kende Vestia in 2013 een maximale steun van € 675 miljoen plus rente toe.

En wat gebeurt er nu precies bij verkoop aan een

belegger? Het korte antwoord is: niet zo heel veel

anders dan bij verkoop aan een corporatie. Ook de

belegger betaalt verhuurderheffing, ook de belegger

zal binnen de regels van de wet de woningen beheren,

ook de belegger zal met regelmaat de woning grondig

opknappen en mogelijk op een bepaald moment de

woning verkopen aan de zittende huurder of aan een

nieuwe bewoner indien de gemeente daarmee instemt.

Natuurlijk zijn er ook verschillen, denk aan de inzet

van sociaal beheer ten behoeve van leefbaarheid,

maar dat beïnvloedt de huurprijs, de betaalbaarheid,

slechts beperkt. En wij merken dat beleggers open

het gesprek aangaan over vraagstukken rondom

woonruimteverdeling.

Iemand die op deze manier gevierendeeld wordt kun

je niet vragen de pijn in één van de ledematen te

ontkennen. Wij zien als geen ander dat betaalbaarheid

onder druk staat, wat het kritisch kijken van gemeentes

naar verkoop van sociale huurwoningen legitimeert.

Maar wanneer de discussie over betaalbaarheid en

verhuurderheffing wordt vertaald in “u moet geen

woningen meer verkopen” dan worden de problemen

eerder nog groter. Het wordt een onzuivere discussie

en het vertroebelt de besluitvorming.

En vergis je niet, we lopen daarmee het risico dat (inter)-

nationale beleggers de Nederlandse markt snel weer

voorbij gaan.

Mijn hoop en verwachting is dat men meer inhoudelijk

en minder politiek gaat kijken naar de verkoop. Dat

corporaties en gemeente belangen open bespreken en

zoeken naar een ‘win-win’ die breder is dan de lokale

situatie. Denk aan de omvang en het type woningen,

de situatie bij de verkopende corporatie en de intenties

van de kopende partij. Vestia zal blijven verkopen om

de andere corporaties niet met een rekening op te

zadelen. Een verantwoordelijkheid die Vestia neemt

om de resterende sociale huurwoningen goed en

betaalbaar te houden, zodat de rekening niet linksom

of rechtsom bij huurders terecht komt. En mocht die

omstreden verhuurderheffing ook nog eens van tafel

gaan, dan bestaat de kans dat we deze vierendeling het

hoofd kunnen bieden.

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplos-singen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl knap werk

18

RICS: nieuwe woningwet is stimulans voor corporatiesector

Onlangs heeft de Eerste Kamer

ingestemd met de Herzieningswet

Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting,

als onderdeel van de Woningwet

(Ministerie van Binnenlandse Zaken

en Koninkrijksrelaties, 2015). Hiermee

werd een belangrijke stap gezet in de

hervorming van de sociale huurmarkt

en de wijze waarop woningcorporaties

zich in de toekomst moeten organiseren,

financieren en verantwoorden.

Aanleiding om de Woningwet op dit punt te herzien is vooral

de constatering van de overheid dat corporaties zich weer

zouden moeten richten op hun kerntaak: het binnen hun eigen

gemeente aanbieden van huisvesting aan mensen met een laag

inkomen. Dit is enerzijds een reactie op het loslaten van de

Rijkssturing van het volkshuisvestingsbeleid, de expansie van hun

werkgebied, alsmede bovenlokale fusies en uitbreiding van hun

activiteiten met commerciële ontwikkelingen en vastgoed met een

maatschappelijke functie. Dit heeft de afgelopen twee decennia

druk gezet op de verhoudingen tussen overheid en instellingen,

waarbij de vaststelling van de regering is geweest dat het interne

toezicht veelal tekortschoot.

Ambities van BlokMen zou deze wetswijziging kunnen bestempelen als achterstallig

onderhoud en vervolgens overgaan tot de orde van de dag. Dit zou

er echter van getuigen dat de ambities van minister Blok worden

onderschat. Daarnaast wordt op deze wijze voorbij gegaan aan een

ontwikkeling in de vastgoedmarkt die gaande is en onomkeerbaar

is: ruimte geven aan nieuwe denkers en doeners die integer en

transparant willen werken onder professionele omstandigheden.

Laat ik beginnen met een toelichting op de ambities van minister

Blok.

“Het is een onomkeerbaar proces:

ruimte geven aan nieuwe denkers en

doeners die integer en transparant

willen werken onder professionele

omstandigheden."

In de mondelinge behandeling van het wetsvoorstel

in december 2014 geeft Blok inzicht in zijn ambities

(Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst,

2014). Zo geeft hij commentaar op de conclusie van

de Enquêtecommissie Woningcorporaties dat het

inzicht in de doelmatigheid en doeltreffendheid van

corporaties ontbreekt. Minister Blok stelt dat hij

een groot voorstander is van transparantie over de

prestaties die geleverd worden met publiek geld. Het

beschikbaar krijgen van open data om daarmee de

vergelijkbaarheid tussen corporaties en het inzicht

voor gemeenten en huurdersorganisaties te vergroten

wordt door de minister als ambitie gepresenteerd.

Marktwaarde als basis voor vergelijkbaarheidDaarmee samenhangend is zijn uitspraak om te komen

tot één waarderingsbegrip voor woningcorporaties.

Dit dient de marktwaarde in verhuurde staat te zijn.

De uitleg daarbij is duidelijk. Willen corporaties

vergelijkbaar zijn met andere (lees: commerciële)

verhuurders, dan is overstappen naar dit waardebegrip

noodzakelijk. Kiezen voor marktwaarde moet tevens

voorkomen dat de bestaande verwarring met

begrippen als historische kostprijs en bedrijfswaarde

blijft voortbestaan. Zeker in het publieke debat

leidt dit regelmatig tot een verkeerd beeld van de

vermogenspositie van corporaties.

Waarderingshandboek corporatiesMinister Blok heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting

(CFV) gevraagd om het begrip marktwaarde in verhuurde

staat uit te werken tot een eenduidige richtlijn voor de

sector (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014).

ing. Onno Hoff MRE MRICSSamen met drie andere partners startte Onno Hoff eind 2014 met Pin Oak Asset Management. Hun dienstverlening richt zich op het bieden van full service fund en asset management. Binnen Pin Oak is Onno verantwoordelijk voor interimmanagement en advisering van corporaties en vermogensbeheerders op het gebied van portefeuillemanagement en asset management. Daarnaast is hij bestuurslid van RICS Nederland. Voorafgaand aan Pin Oak werkte hij zeven jaar als managing director residential en fund director bij a.s.r vastgoed vermogensbeheer en daarvoor was hij werkzaam bij Vesteda, Heijmans en Bouwfonds.


Het hieruit voortgekomen Waarderingshandboek (Ortec Finance BV,

2014) riep begin maart 2015 bij RICS een aantal vragen op (RICS

Nederland, vakgroep Wonen, 2015). Opvallend was dat nergens werd

gerefereerd aan bestaande internationale taxatierichtlijnen (IVS).

Het geeft de indruk dat het handboek een product is van wat nu al

wordt toegepast in de corporatiesector. Om het sterker te zeggen:

de sector beschouwt zichzelf als maatstaf. Opvallend daarbij is de

zinsnede uit de adviesbrief van het CFV dat er overeenkomsten,

maar ook verschillen werden aangetroffen in de methodiek en de

gehanteerde gegevens bij corporaties die het marktwaardebegrip

al hanteren in hun jaarrekening, bovendien gebaseerd op keuzes

en aannames die vaak niet werden onderbouwd (Ortec Finance BV,

2014). Een voorstel voor eenduidigheid in een handboek klinkt dus

niet onlogisch, maar of het verstandig is om die te baseren op de

huidige methodiek binnen de eigen sector is een vraag die gesteld

mag worden.

In het advies werd gepleit voor een ‘full’ versie en een ‘light’ versie

waarderen. Dit laatste werd vooral ingegeven door de op zich

nuttige, maar ook doorgeslagen wens de administratieve lasten voor

corporaties beheersbaar te houden door de tussenkomst van een

externe taxateur vrijwel volledig te weren uit het waarderingsproces.

In de aangenomen wetswijziging heeft dit voorstel stand gehouden

en het zal dan ook in de komende periode nader worden uitgewerkt.

Praktijk bij beleggersIn dit kader zal de praktijk van de institutionele beleggers worden

bekeken. Die werken al vele jaren met de marktwaarde in verhuurde

staat en juist daar blijkt dat de wisselwerking met externe taxateurs

heeft gezorgd voor stevige inhoudelijke discussies over de markt en

de door de taxateurs gehanteerde parameters. De finale toets vindt

nog eens jaarlijks plaats door de accountant. Juist het inschakelen

van een onafhankelijke externe taxateur met zicht op de gehele

markt is een instrument dat in het advies terzijde wordt geschoven.

Omwille van de beperking van administratieve lasten wordt gekozen

voor een modelmatige taxatie, waarbij degene die beoordeeld

wordt op de vastgoedsturing ook degene is die het model zou

kunnen vullen. Dit draagt niet bij aan een onafhankelijk en objectief

taxatieproces.

RICS stelde in haar position paper de vraag of een taxateur een

taxatie opdracht, waarbij enig maatschappelijk vertrouwen in het

geding is, wel mag aanvaarden als deze gepaard gaat met instructies

of dwingende regels (zoals een voorgeschreven methodiek of

bepaalde verplichte uitgangspunten) die zouden kunnen verhinderen

dat hij op de marktwaarde uitkomt.

“De juistheid van een taxatie is nooit helemaal te

verifiëren noch te falsificeren."

Mede naar aanleiding van het commentaar van RICS op het Waarde-

rings handboek is er nogmaals een breed ingestoken consultatieronde

uitgevoerd. Eind april werd tijdens een klankbordgroep op het

Ministerie van Binnenlandse Zaken stilgestaan bij een nieuwe versie

van het Waarderingshandboek. Een belangrijke conclusie was dat

het Waarderingshandboek een levend document moet worden.

Regelmatige bijstelling door actualisatie van de gehanteerde para-

meters en kengetallen zal onderdeel worden van een nog nader

uit te werken procesgang.

De oproep voor een onafhankelijk samen gesteld

adviesorgaan, met vertegenwoordigers uit de markt,

alsmede aansluiten bij de 28 aanbevelingen van

het Platform Taxateurs en Accountants (Platform

Taxateurs en Accountants, 2013) werd ter harte

genomen. De belangrijkste verbeteringen in het

Waarderingshandboek zien toe op de volgende

onderdelen:

1. Thans wordt verwezen naar de internationale

taxatiestandaarden van de IVS;

2. Er is meer rekening gehouden met lokale markt-

omstandigheden bij het kiezen van de parameters

in het handboek;

3. Een aantal parameters krijgt een centrale basis,

zodat er meer uniformiteit is gegarandeerd (o.a.

inflatie en kostenindex);

4. Het aantal vrijheidsgraden wordt mogelijk uitgebreid,

waardoor een taxateur in de full versie meer moge-

lijk heden heeft om op de marktwaarde te komen

en een aannemelijkheidsverklaring af te geven;

5. Het voorstel is nu om te werken met een basisversie

en een full versie. De light versie wordt mogelijk

alleen in uitzonderingsgevallen toepasbaar;

6. Expliciet is opgenomen dat deze waardering

toegepast wordt voor de jaarrekening en nauwelijks

geschikt is voor vastgoedsturing. Er is een compleet

nieuwe hoofdstuk Kaderstelling toegevoegd;

7. In de discussie werd meermaals gewezen op het in

orde maken van de vastgoedadministratie bij

corporaties en de doorontwikkeling van het hand -

boek als positief in het kader van professionalisering

in de corporatiesector.

De beoogde ambities van Minister Blok zijn met deze

verbeterde aanpak van een modelmatige waardering

van de marktwaarde in verhuurde staat bij woning-

corporaties weer een stap dichterbij gekomen.

‘Marktwaarde’ is naar zijn aard immers een opinie

van een taxateur inzake de uitkomst van een theo-

retische verkooptransactie. Marktwaarde is daarmee

een inschatting van een professional die altijd een

zekere mate van onzekerheid met zich mee brengt.

Marktwaarde is niet – althans niet a priori – gelijk

te stellen aan de uitkomst van een model, hoe

geavanceerd dat model ook is. De juistheid van

een taxatie is nooit helemaal te verifiëren noch te

falsificeren. Vanwege dit onvermijdbare “uncertainty-

vraagstuk” is juist de zorgvuldigheid van het taxatie-

proces en onafhankelijkheid van de taxateur van grote

betekenis (Platform Taxateurs en Accountants, 2013).

Dat brengt mij op de tweede ontwikkeling in de vast-

goedsector: de onomkeerbare tendens naar een verdere

professionalisering in de gehele vastgoedmarkt. Niet

alleen op het gebied van vaardigheden en kennis, maar

ook op het gebied van normen en waarden.

20

Bijkomende voordelenOp dit moment hanteert circa 10 procent van de woning corporaties

de marktwaarde voor de jaar rekening. Voor het merendeel van de

corporaties betekent de overstap dus een ingrijpende verandering

in de manier van werken en denken. Dat vraagt niet alleen om een

goede inrichting van het taxatieproces en de primaire systemen,

maar biedt ook kansen om een aantal bijkomende effecten van deze

maatregel te benutten. Een plek in het proces voor een onafhankelijke

taxateur zal een impuls geven aan de verbetering van de vastgoed-

administratie, de betrouwbaarheid van vastgoeddata en het gebruik

van actuele marktinformatie.

In de stukken die werden verspreid bij het advies van het CFV wordt

deze conclusie gedeeld: “Ook voor de bedrijfsvoering van corporaties

heeft de marktwaarde waardering belangrijke voordelen. De markt-

waarde en de daaraan ten grondslag liggende marktconforme kas-

stromen bieden inzicht in de wijze waarop het vastgoed wordt

geëxploiteerd. Het biedt daarmee de mogelijkheid om onderscheid te

maken tussen de maximale verdiencapaciteit van het vastgoed en de

inzet daarvan voor maatschappelijke activiteiten voor de doelgroep.

Daarnaast kan er beter worden gestuurd op eventuele inefficiënties.

Het inzicht van de besteding van middelen naar maatschappelijke

activiteiten en eventuele inefficiënties is ook voor het toezicht van

belang (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014).”

Het gebruiken van informatie uit taxaties voor inzicht en het meten

van prestaties, eventueel verrijkt met externe bronnen, is momenteel

een grote uitdaging in de vastgoedmarkt. Regelgeving en toezicht

zijn aangescherpt als gevolg van de kredietcrisis en onderzoeken

naar (vastgoed)fraude in de wereld van projectontwikkelaars en

institutionele beleggers. Zowel bij vastgoedvermogensbeheerders,

die onder toezicht staan van De Nederlandsche Bank (DNB) en de

Autoriteit Financiële Markten (AFM), als bij woningcorporaties

wordt meer aandacht gevraagd voor risicomanagement en het

aantonen van maat schappelijke en financiële prestaties.

Nieuwe denkers en doenersDeze aandacht voor het beheersen van risico’s moet zorgen voor

een verbetering in de wijze waarop organisaties momenteel

hun bedrijfsvoering inrichten. Dat vraagt om goed opgeleide

medewerkers die op hun beurt het voortouw nemen bij de

verbetering van de primaire processen en de aanschaf van

hoogwaardige kennissystemen die vastgoedsturing makkelijker

en inzichtelijker maken.

Ik denk dat het van belang is te onderkennen dat deze professiona-

lisering niet volledig kan steunen op processen, voorgeschreven

modellen en regelgeving. Een groot deel van de verantwoordelijkheid

komt ook op de schouders van de mensen die het werk moeten

uitvoeren. Aangescherpt toezicht en toegenomen regeldruk vragen

om een andere manier van denken en werken. Dat vraagt ook om

ruimte van bestuurders om dit te promoten en mogelijk te maken.

De aandacht voor integer (kunnen) werken, alsmede het bespreek-

baar maken van ethische vraagstukken winnen aan terrein. Organisaties

die actief werken aan de ontwikkeling van hun medewerkers op

vakinhoudelijk gebied én op het gebied van normen, waarden en

voorbeeldgedrag zullen in mijn ogen succesvoller zijn op de lange

termijn.

Onomkeerbaar procesIn mijn ervaringen als bestuurslid bij RICS Nederland

zie ik die tendens ook. De verbetering van interne

processen, sturing op vastgoedwaarde en onafhanke-

lijke toetsing op prestaties en risico’s zijn in combinatie

met een groeiend besef van ethisch handelen voor

mij een duidelijk signaal dat er een onomkeerbaar

proces van professionalisering in de vastgoedsector

gaande is. Dit zal zeker bijdragen aan de door minister

Blok gewenste transparantie en toenemende vergelijk-

baar heid van partijen die daarin werkzaam zijn.

RICS is een internationale organisatie die professiona-

liteit, taxatiestandaarden en ethische normen verzorgt

en waarborgt in de vastgoedmarkt in de breedste zin

van het woord. Mensen zijn lid op persoonlijke titel.

RICS acteert in het algemeen belang en overstijgt

daar bij de individuele belangen van haar leden. Het

ledenlandschap van RICS is divers en kent vertegen-

woordigers uit alle (commerciële- en maatschappelijke)

geledingen van de vastgoedmarkt in Nederland.

Veel mensen herkennen zich in de standaard die RICS

nastreeft en worden na een gedegen assessment lid

van de vereniging. Enkele toonaangevende vastgoed-

bedrijven in Nederland hebben zichzelf als doel gesteld

om met hun gehele management team op te gaan voor

de RICS accreditatie.

BronvermeldingAlgemene commissie voor Wonen en Rijksdienst.

(2014). Verslag van een wetgevingsoverleg d.d. 8

december 2014. Den Haag: Tweede Kamer der Staten-

Generaal.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2014). Advies

uitwerking marktwaarde in verhuurde staat . Baarn:

CFV.

Ortec Finance BV. (2014). Analyse individuele

handboeken waarderen marktwaarde. Rotterdam: Ortec

Finance B.V.

Ortec Finance BV. (2014). Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Rotterdam:

Ortec Finance B.V.

Platform Taxateurs en Accountants. (2013). Goed

gewaardeerd vastgoed, 28 aanbevelingen voor taxeren

en taxatierapporten. NBA.

RICS Nederland, vakgroep Wonen. (2015). Position

paper: Waarderen marktwaarde in verhuurde staat.

Voorburg: RICS Nederland.


Financiële effecten van de herziene WoningwetPer 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet

Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

(Herzieningswet) van kracht. Met de

invoering van deze wet kunnen woning-

corporaties op hoofdlijnen hetzelfde

blijven doen als voorheen, namelijk

voorzien in goede en betaalbare

woningen. De invoering heeft echter

wel verregaande gevolgen voor de com-

merciële activiteiten en bedrijfsvoering

van woningcorporaties. De Herzienings-

wet gaat onder andere in op het

werkgebied van woningcorporaties,

de rol van gemeenten en huurders-

organisaties, het toezicht en het

scheiden van de sociale en commerciële

activiteiten in de administratie.

Daarnaast verplicht minister Blok

woningcorporaties via de Herzieningswet

de huurprijzen betaalbaar te houden

voor huishoudens met een smalle beurs.

Inperking werkdomeinDe Herzieningswet heeft als doel de lokale binding van

woning corporaties te vergroten. Verschillen in schaal tussen

woningcorporaties en woningmarktgebieden brengen mogelijk

tegenstrijdige belangen met zich mee. Huurinkomsten afkomstig een

gemeente hoeven niet bij dezelfde gemeente terug te komen in de

vorm van investeringen. Om hier iets aan te doen wordt Nederland

opgedeeld in verschillende woningmarktregio's.

Een woningcorporatie mag vervolgens nog maar in één

woningmarktgebied actief zijn. Buiten dit kerngebied

mag de woningcorporatie het bestaande bezit niet

meer uitbreiden, maar nog wel beheren en waar nodig

herontwikkelen.

De Herzieningswet bepaalt daarnaast dat corporaties

weer terug moeten naar hun maatschappelijke kerntaak.

De focus van de werkzaamheden moet weer komen

te liggen op het beheren en exploiteren van sociaal

woningvastgoed en het direct daarmee verbonden

maatschappelijk vastgoed. Woningcorporaties mogen

nog investeren in de bouw van commercieel vastgoed

en koopwoningen, maar alleen als er aantoonbaar sprake

is van marktfalen. Om dit aan te kunnen tonen dienen

woningcorporaties een markten rendementstoets uit

te voeren. Pas nadat goedkeuring is verkregen van de

toezichthouders mag er worden geïnvesteerd in het

voorgenomen nieuwbouwproject.

“Het verplicht passend toewijzen

zal voor veel woningcorporaties een

negatief effect gaan hebben op de

ontwikkeling van huurinkomsten."

In tegenstelling tot de ontwikkeling van het sociale

woningvastgoed mag de ontwikkeling van commercieel

vastgoed niet met garantie van de overheid (WSW

borging) worden gefinancierd. Dit betekent dat woning -

c orporaties voor de betreffende investering commerciële

financiering dienen aan te vragen of eigen middelen

dienen in te zetten. Gezien de veelal beperkte

omvang van de commerciële vastgoedportefeuille

is de verwachting dat woningcorporaties door

deze maatregelen in de toekomst nog beperkt in

commercieel vastgoed gaan investeren.

Jaring Hylkema MSc1

Jaring adviseert en ondersteunt woningcorporaties bij de implementatie van de Woningwet en bij financieel strategische vraagstukken. Daarnaast doceert hij aan de Finance Ideas Academy en verzorgt hij regelmatig trainingen over de Woningwet. Jaring heeft de afgelopen jaren een grote financieel strategische expertise opgebouwd door woningcorporaties te adviseren bij de inrichting van financiële sturing, herstructurering, fusies, aan en verkoop van vastgoed en het aantrekken van commerciële financiering.

Floris Regnault BSc2

Floris doet voor het afronden van de master Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven onderzoek naar de financiële effecten van veranderende regelgeving in de corporatiesector. Zijn afstudeeronderzoek voert hij uit bij Finance Ideas.

1 2

22

Scheiding sociale en commerciële activiteitenMet de invoering van de Herzieningswet wordt ook invulling gegeven

aan de Europese Beschikking inzake staatssteun aan woning-

corporaties. Op basis van deze beschikking mogen woningcorporaties

voor hun sociale activiteiten, de zogenaamde Diensten van Algemeen

Economisch Belang (hierna DAEB activiteiten), staatssteun ontvangen.

Voor de commerciële activiteiten (de zogenaamde niet-DAEB

activiteiten) mogen woningcorporaties echter geen staatssteun

ontvangen. Woningcorporaties mogen deze activiteiten wel uitvoeren,

maar dan in een level playing field met beleggers die niet voor

staatssteun in aanmerking komen.

Tot de DAEB-activiteiten behoort het verhuren van sociale huur-

woningen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.911 en

de verhuur van maatschappelijk vastgoed. In dit verband wordt onder

staatssteun de overheidsgarantie (WSW borging) op financiering,

financiële saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

(bijvoorbeeld bij Vestia) en de door gemeenten verstrekte korting op

de commerciële uitgifteprijs van grond verstaan.

Woningcorporaties worden verplicht in de administratie een

scheiding aan te brengen tussen de DAEB-activiteiten die voor

staatssteun in aanmerking komen en de commerciële (niet-DAEB)

activiteiten die niet voor staatssteun in aanmerking komen. Deze

scheiding moet voorkomen dat er kruisbestuiving kan plaatsvinden

tussen staatssteun gerelateerde activiteiten en de activiteiten die

daar niet voor in aanmerking komen. De toezichthouder CFV gaat

erop toezien dat deze scheiding wordt nageleefd en dat er bovendien

op de DAEB-activiteiten niet meer staatssteun wordt ontvangen

dan strikt noodzakelijk voor de uitvoering van de werkzaamheden.

De eventueel teveel ontvangen staatssteun kan dan door de

toezichthouder worden teruggevorderd.

Passend toewijzenMet de invoering van de Herzieningswet wordt ook het passend

toewijzen aan de primaire doelgroep heringevoerd. Met passend

toewijzen worden woningcorporaties verplicht bij het toewijzen

van sociale huurwoningen aan huishoudens die voor huurtoeslag

in aanmerking komen, de huurprijs onder de zogenoemde

aftoppingsgrenzen aan te bieden.

Het uitgangspunt is dat 95 procent van de huishoudens

die, op basis van hun inkomen, voor huurtoeslag

in aanmerking komen bij toewijzingen worden

gehuisvest in een woning met een huur tot de

aftoppingsgrens. Deze aftoppingsgrens is afhankelijk

van de huishoudensamenstelling van de huurder(s).

De toewijzing aan een huishouden is passend zodra

de huur bij aanvang van de verhuring niet hoger is

dan de aftoppingsgrens zoals weergegeven in tabel 1.

“Duurzaamheidsinvesteringen kunnen

als gevolg van passend toewijzen onder

druk komen te staan."

Op het passend toewijzen werd tot 2008 toegezien

door de gemeenten. De destijds geldende norm was

dat er maximaal vier procent niet passend toegewezen

mocht worden. Daarnaast verzorgde de gemeente

ook het uitkeren van huursubsidie. In 2008 is deze

taak overgegaan naar de belastingdienst. Deze

overgang bracht zulke problemen met zich mee dat

de passendheidstoets met terugwerkende kracht is

afgeschaft tot 1 januari 2008 (Companen, 2014).

Door de verschuiving van de verantwoordelijkheid

voor de huurtoeslag is in de thans nog geldende

wetgeving geen harde eis gesteld aan het aandeel

passende toewijzingen. Wel is in de huidige wetgeving

opgenomen dat sociale huurwoningen met voorrang aan

huurders met recht op huurtoeslag toegewezen dienen

te worden. Om toe te zien dat de woningcorporaties

de toewijzing passend zouden blijven uitvoeren zijn

er intentieafspraken gemaakt met Aedes. Sinds de

afschaffing van het verplicht passend toewijzen is

het aandeel van de huurwoningen dat niet passend is

toegewezen (huurprijs te hoog ten opzichte van het

inkomen) echter gestegen naar ruim 23 procent, zie

figuur 1. Hierdoor kan achteraf vastgesteld worden dat

woningcorporaties zich niet aan de afspraken uit de

intentieverklaring hebben gehouden.

1 - 2 personen > 3 personen

Huur boven liberalisatiegrens

(> € 710,68)

Geen recht huurtoeslag

Huur van aftoppingsgrens tot

liberalisatiegrens

(< € 710,68)

Te duur niet

passend

Te duur niet

passend

Huur tot aftoppingsgrens drie

en meepersoonshuishouden

(< € 618,24)

Passend

Huur tot aftoppingsgrens een

en tweepersoonshuishouden

(< € 576,87)

Passend

TABEL 1

Vereenvoudigde weergave grenzen huurtoeslag

FIGUUR 1

Passendheid toewijzingen door woningcorporaties

bron: Aedes 2014, CFV 2013

100%

90%

80%

70%

60%50%

40%

30%20%10%0%

Te duur

niet

passend

Te

goedkoop

niet

passend

Passend2009 2010 2011 2012 2013


Financieel effect De argumentatie achter de herinvoering van passend toewijzen is

dat minister Blok vindt dat de overheidsuitgaven op het gebied

van huurtoeslag als gevolg van de afschaffing van het passend

toewijzen in 2008 fors zijn toegenomen. Om deze stijging een halt

toe te roepen verplicht minister Blok woningcorporaties voortaan

weer passend toe te wijzen. De overheidsuitgaven lijken echter

voornamelijk gestegen te zijn door een forse toename van het aantal

huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en niet doordat

het gemiddelde bedrag dat deze huishoudens aan toeslag heeft

ontvangen is gestegen, zie figuur 2.

“De Herzieningswet biedt naast passend

toewijzen ook kansen op het gebied van te

liberaliseren bezit."

Het verplicht passend toewijzen zal voor veel woningcorporaties een

negatief effect gaan hebben op de ontwikkeling van huurinkomsten.

Bij de toewijzing van huurwoningen werd in 2013 nog in ruim 23

procent van de gevallen een huurprijs gevraagd die hoger ligt dan

de maximaal toegestane huurprijzen op basis van passend toewijzen.

Om aan verplichte norm van passend toewijzen te kunnen voldoen

worden woningcorporaties gedwongen bij de toewijzing lagere

huurprijzen in rekening te brengen dan dat ze op basis van hun

streefhuurbeleid van plan waren te vragen.

Een daling van de toekomstige inkomsten zorgt er tevens voor dat

de investeringscapaciteit van woningcorporaties zal afnemen.

Woningcorporaties zullen hierdoor gedwongen worden scherpere

keuzes te moeten maken tussen enerzijds het betaalbaar houden van

de huurprijzen van het bestaande bezit en anderzijds het creëren

van investeringsruimte om te kunnen investeringen in renovaties en

nieuwbouw.

Daarnaast kunnen duurzaamheidsinvesteringen als gevolg van passend

toewijzen onder druk komen te staan. Voor het verbeteren van het

energielabel van een sociale huurwoning zijn vaak forse investeringen

nodig. Deze investeringen kunnen worden terugverdiend door de

huurprijzen na de investering te verhogen. Als de huurprijs na de

investering echter uitkomt boven de geldende aftoppingsgrens dan

wordt de woningcorporatie gedwongen bij toewijzing de huurprijs

te matigen. De vraag is dan of woningcorporaties financieel nog

uitkomen bij investeringen in duurzaamheidsmaatregelen als deze

niet geheel terugverdiend kunnen worden.

Vergroten investeringscapaciteit De Herzieningswet biedt woningcorporaties naast

de beperking van het passend toewijzen ook de

mogelijkheid om een deel van haar sociale bezit

aan te wijzen als commercieel te verhuren bezit.

De staatssteunregels zijn in dat geval dan niet van

toepassing op het commercieel geclassificeerde

bezit. Dit biedt woningcorporaties het grote voordeel

dat er op deze portefeuille extra inkomsten kunnen

worden gegeneerd. Bijkomend voordeel is ook dat

sociale huurwoningen die na mutatie commercieel

worden verhuurd (boven de liberalisatiegrens) niet

meer aangeslagen worden voor de verhuurderheffing

(belasting op de verhuur van woningvastgoed). Voor

een gemiddelde huurwoning met een WOZ-waarde van

€ 150.000 scheelt dat al snel € 800 aan belasting op

jaarbasis. Gecombineerd met een huurverhoging van

€ 150 per maand levert dit per woning € 2.600 aan

extra inkomsten op. Woningcorporaties kunnen zo -

doende door het voeren van specifiek beleid met

te liberaliseren woningen de gevolgen van de lagere

kasstromen opvangen en daarmee de investerings-

capaciteit verruimen of daarmee de huren van de

sociale woningvoorraad betaalbaar houden.

BronvermeldingCBS (2014). Samenstelling inkomen; particuliere

huishoudens naar diverse kenmerken. Verkregen van

http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?DM=SLNL&PA

=70991NED&VW=T

Centraal Fonds Volkshuisvesting (2013). Corporatie in

perspectief. Verkregen van http://www.cfv.nl/media_

dirs/11076/media_files_data/data_cip_2013.xlsx

Companen (2014). Achtergrondne en gevolgen van

het afschaffen van de passendheidtoets. Verkregen

van http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-

publicaties/rapporten/2014/11/12/rapport-companen-

achtergronden-en-gevolgen-van-het-afschaffen-van-

de-passendheidstoets.html

Corporatie Benchmark Centrum (2014). Corporatie in

perspectief. Verkregen van https://cbc.databank.nl/

files/Data%20CiP%202014.xlsx

Rijksoverheid(2014). Herzieningswet toegelaten

instellingen volkshuisvesting. Verkregen van http://

www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-

en-publicaties/kamerstukken/2014/10/28/

wettekst-herzieningswet-toegelaten-instellingen-

volkshuisvesting/wettekst-herzieningswet-toegelaten-

instellingen-volkshuisvesting.pdf

Rijksoverheid(2015). Ontwerpbesluit toegelaten

instelling volkshuisvesting. Verkregen van http://

www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-

publicaties/besluiten/2015/02/06/ontwerpbesluit-

toegelaten-instellingen-volkshuisvesting-2015/

ontwerpbesluit-toegelaten-instellingen-

volkshuisvesting-2015.pdf

FIGUUR 2

Omvang huurtoeslag, bron: CBS, 2014

120

115

110

105

100

Ove

rhei

dsui

tgav

en

in m

ln e

uro

Inde

x

2600

2500

2400

2300

2200

21002009 2010 2011 2012 2013

Geïndexeerd gemiddeld

ontvangen bedrag

huurtoeslag

Geïndexeerd aantal

ontvangers huurtoeslag

Overheidsuitgaven

huurtoeslag

FIGUUR 1

Passendheid toewijzingen door woningcorporaties

bron: Aedes 2014, CFV 2013

24

Nieuwe verhoudingen in de volkshuisvestingMeer zeggenschap voor huurders

Het corporatiebestel stamt uit het begin

van de twintigste eeuw. Met het vast-

stellen van de Woningwet in 1901

maakte de overheid zich mede verant-

woordelijk voor de beschikbaarheid van

voldoende, betaalbare woningen.

“In de “schaduw” van die nieuwe

Woningwet ontstond de woning-

corporatie, zoals we die nu nog steeds

kennen. Een private, non-profit

organisatie op de woningmarkt, maar

verbonden met een publieke taak, door

specifieke weten regelgeving, subsidies

en financiering.” (de Jong, 2013, p. 11)

Ongeveer een derde van alle Neder-

landers woont in een corporatie woning.

Daarmee spelen de corporaties een

belangrijke rol in het wonen in

Nederland. Corporaties zijn niet weg te

denken uit de nederlandse volkshuis-

vesting. Helaas gaat er wel eens wat

mis, zoals bleek uit de parlementaire

enquête Woningcorporaties in 2014.

BruteringDe brutering in de jaren 90, waarbij woningcorporaties

werden verzelfstandigd, was de basis van het systeem

zoals het de afgelopen twintig jaar heeft gefunctioneerd.

Tegelijkertijd lag het ten grondslag aan een hoop van

de problemen die bij de parlementaire enquête de

revue passeerden.

In 1989 trad staatssecretaris Heerma aan. Hij kwam

met voorstellen die corporaties op eigen benen in de

markt moesten laten staan. Dit vormt de achtergrond

voor de brutering in de eerste helft van de jaren

90. In deze brutering werden alle objectsubsidies

in de sociale woningbouw in één keer afgekocht.

Corporaties werden niet langer gesubsidieerd, maar

waren voortaan zelfstandige bedrijven met een sociaal

oogmerk. De voorstellen van Heerma werden in 1993

vrijwel geheel overgenomen in een pakket aan regels,

de nieuwe Woningwet en het Besluit Beheer Sociale

Huursector (BBSH) (de Jong, 2013). De overheid trok

zich terug, de corporaties moesten zich zelf reguleren.

Dat paste in het overheidsbeleid van deregulering en

privatisering, wat in dezelfde periode ook leidde tot

de privatisering van bijvoorbeeld de NS en de PTT.

Tot die tijd waren veel corporaties verenigingen, met

een interne verenigingsdemocratie en een verkozen

bestuur.

De verzelfstandiging van de corporaties heeft

niet alleen gezorgd voor ruimte tussen politiek en

corporaties, maar heeft ook de invloed van huurders

op hun corporatie verkleind. De veelzeggende titel

‘ver van huis’ die de enquêtecommissie koos voor haar

eindrapport, geeft ook te denken over de afstand van

de corporaties ten opzichte van de huurders in dat

huis.

Parlementaire enquête woningcorporatiesBegin 2012 komt het schandaal met Vestia naar buiten.

De grootste corporatie van Nederland heeft voor ruim

23 miljard euro aan derivatencontracten afgesloten

met banken. Dit is uiteindelijk de reden dat de Tweede

Kamer besluit tot een parlementaire enquête naar

de woningcorporaties om te onderzoeken of de vele

incidenten voortvloeien uit structurele tekortkomingen

in het corporatiestelsel.

Marcel Trip MAMarcel Trip is communicatieadviseur bij de Nederlandse Woonbond. De Woonbond is de belangenbehartiger van huurders in Nederland. Meer dan de helft van alle hurende huishoudens is, al of niet via een plaatselijke huurderorganisatie, aangesloten bij de Woonbond.


De enquêtecommissie kwam met een uitgebreid

rapport en aanbevelingen om het stelsel aan te pakken.

Ook de positie van huurders komt daarbij aan bod. De

parlementaire commissie oordeelt dat de huurder een

stevigere positie moet krijgen in het stelsel.

‘Enerzijds omdat dit de maatschappelijke legitimiteit

van het stelsel vergroot. Anderzijds wordt hiermee

meer tegenkracht georganiseerd binnen een

corporatie en fungeert de huurder op onderdelen

als een zogenaamde derde laag.” (parlementaire

enquêtecommissie Woningcorporaties, 2014, p. 33)

Kortom, de machtsverhoudingen moeten verschuiven,

waardoor de huurders een grotere stempel kunnen

drukken op het beleid van de corporatie. Het gaat

immers over de huur die zij betalen en het dak boven

hun hoofd. Daarbij wordt ook gesteld dat de minister

er voor moet zorgen dat huurdersorganisaties de

(finan ciële) middelen krijgen om zich goed en

professioneel te organiseren.

Dat huurders behoefte hebben aan meer mogelijkheden

voor inspraak bleek ook uit een peiling die de Woon bond

in 2014 deed onder huurders en huurdersorganisaties.

Een grote meerderheid van de respondenten meent

dat meer zeggenschap voor huurders misstanden

bij verhuurders kan voorkomen. 89 procent van

de huurdersorganisaties en 86 procent van de

individuele huurders is deze mening toegedaan.

Twee derde van de huurdersorganisaties vindt dat

hun huurdersorganisatie of bewonerscommissie

onvoldoende zeggenschap heeft. De meest genoemde

redenen zijn dat uitgebrachte adviezen vaak niet

worden overgenomen en dat huurders te laat

betrokken worden bij het beleid van de verhuurder

(Nederlandse Woonbond, 2014).

Sterkere positie huurdersOp 17 maart 2015 is de herziene Woningwet unaniem

aangenomen door de Eerste Kamer. Met deze herziening

worden veel aanbevelingen over zeggenschap van

huurders bekrachtigd. Huurders krijgen bijvoorbeeld

een gelijkwaardige positie in het maken van de

prestatieafspraken met corporaties en gemeentes.

Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in

het gemeentelijke huisvestingsbeleid. Gemeentes,

woningcorporaties en huurdersorganisaties leggen

dit beleid vast in de zogenaamde prestatieafspraken.

Huurdersorganisaties worden volwaardige partijen

bij het maken van deze afspraken met gemeentes en

corporaties. Dat geeft hen meer mogelijkheden om

invloed uit te oefenen op beslissingen die huurders

en woningzoekenden raken, zoals het aanbod van

betaalbare huurwoningen.

Gemeentes en huurdersorganisaties ontvangen uitgebreide informatie

van de corporaties: jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestelijk

verslag en een overzicht van voorgenomen werkzaamheden. Ook

moet de corporatie inzicht bieden in haar financiële mogelijkheden.

De drie betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken

houden. Als zij er niet onderling uitkomen, kunnen zij geschillen

voorleggen aan de minister.

Maar huurdersorganisaties krijgen niet alleen meer te zeggen

vanwege een sterkere positie in de prestatieafspraken. In de

corporatiesector krijgen huurdersorganisaties door de nieuwe

Woningwet ook uitgebreide bevoegdheden, waardoor zij meer

invloed kunnen uitoefenen op het beleid. Zij krijgen onder andere

instemmingsrecht bij fusies en verbindingen en het recht om

minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen.

Bovendien wordt, naar analogie met de ondernemingsraden, beter

vastgelegd welke professionaliseringskosten door de verhuurder

worden betaald. Huurdersorganisaties mogen een externe deskundige

inhuren. De verhuurder moet deze kosten vergoeden. Verder moeten

huurdersorganisatie en verhuurder in overleg bepalen hoeveel

scholingsdagen redelijk zijn. Het minimum is vastgelegd op drie

dagen per jaar. Dit wordt vastgelegd in de Wet op het overleg

huurders verhuurder (Wohv).

Het wordt ook mogelijk om een huurdersraadpleging te houden.

Huurdersorganisaties kunnen dit middel inzetten, maar gemeentes

en corporaties ook. Op deze manier krijgen huurders een duidelijkere

stem in het beleid van hun verhuurder.

De wooncoöperatieEen andere wijziging in de herziening van de Woningwet, is de

mogelijkheid voor huurders om als collectief zelf het beheer van hun

woningen over te nemen.

Huurders krijgen de mogelijkheid om een wooncoöperatie op te

richten, waarin bewoners gezamenlijk hun huurwoning kunnen kopen

en/of het onderhoud verzorgen. PvdA-senator Adri Duivesteijn diende

bij de behandeling van de herziene Woningwet een motie in voor een

actieprogramma. De invoering van wooncoöperaties dient volgens

Duivesteijn in samenwerking met gemeentes, woningcorporaties en

huurdersorganisaties te worden gestimuleerd. De motie is aangenomen.

Dat betekent dat zelfbeheer door huurders ook actief gepromoot gaat

worden.

Kortom, de positie van huurders wordt door tal van maatregelen

versterkt. Wat de Woonbond betreft is dat een belangrijke stap.

Het gaat immers om beleid dat gaat over het dak boven hun hoofd

en de huur die zij betalen.

BronvermeldingJong, R, de (2013) De Balans verstoord.

Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties (2014)

Hoofdrapport Ver van huis.

Nederlandse Woonbond (2014) Ledenraadpleging 2014.

26

Eindhoven Vooruit

De naam Eindhoven Vooruit zal niet

direct een kreet van herkenning

oproepen bij de doorsnee inwoner

van onze stad. Nee, het is geen

sportvereniging. Noch een politieke

beweging. Eindhoven Vooruit is de

naam van de eerste woningcorporatie

in Eindhoven die in 1899 het maat-

schappelijk speelveld betrad. Oprichter

was Gerard Philips, samen met broer

Anton grondlegger van het gelijknamige

wereldconcern. Gerard Philips consta-

teerde dat goede en betaalbare

huisvesting voor zijn arbeiders in

Eindhoven nagenoeg ontbrak. Met

Eindhoven Vooruit wilde hij daar iets

aan veranderen. Deze corporatie

bouwde aan de Weverstraat in Woensel

twee rijen van zes huizen. Het is het

eerste complex sociale woningbouw

in Eindhoven, en een voorschot op een

historische ontwikkeling: in negentig

jaar tijd werden door Philips en aan

het bedrijf gelieerde corporaties 35.000

woningen opgeleverd in Eindhoven.

Van de grote steden in Nederland was Eindhoven laat

met zijn woningbouwverenigingen. In Amsterdam

ging de eerste corporatie al in 1852 van start, Arnhem

volgde een jaar later. Die trage start kwam omdat

Eindhoven lange tijd een slaperige provincieplaats

was. Pas met de komst van Philips eind negentiende

eeuw zette de stad een groeispurt in: tussen 1910

en 1934 nam de bevolking toe van 30.000 naar

100.000 inwoners. Nog een kwart eeuw later waren

dat er 170.000. Philips haalde jaarlijks duizenden

arbeidskrachten van heinde en verre naar de stad,

maar een gericht volkshuisvestingsbeleid ontbrak. De

gemeente had sinds de Woningwet van 1901 ruimte

om de sociale woningbouw in gang te zetten en schoof

deze opdracht door naar het particulier initiatief

(Oorschot, 1982; Oorschot, 1985).

CoproductieHet was met name Philips dat de handschoen opnam

en de cementmolens liet draaien. Zoals in Strijp, waar

in de schaduw van het PSV stadion tussen 1910 en 1926

het Philipsdorp verrees: een markante woonwijk met

ruime woningen met grote tuinen waar de bewoners

zelf groenten kunnen telen. Vanaf de jaren 20 wierp

ook de gemeente zich op de bouw van betaalbare

huurwoningen voor de snel groeiende bevolking.

En er kwamen steeds meer nieuwe corporaties bij,

zoals de Vereniging Volkshuisvesting, St. Trudo,

St. Joseph, Patrimonium, Thuis Best en Helpt U Zelf.

Op een zeker moment waren er in de stad achttien

corporaties actief. Daarvan zijn er na talloze fusies

nog vijf over: Woonbedrijf (dat alle woningen met een

Philips label beheert), Trudo, ‘thuis, Wooninc en Vitalis

(dat is gespecialiseerd in huisvesting voor ouderen).

Zij hebben samen 40.000 sociale huurwoningen in

portefeuille (Oorschot, 1982; Oorschot, 1985; Otten,

1987; Lintsen, 2009; Regionaal Historisch Centrum

Zuidoost Brabant).

In coproductie hebben de corporaties en de gemeente

na de oorlog vorm gegeven aan de stad die Eindhoven

nu is geworden. Met veel groen, aantrekkelijke wijken

en goede gemeenschapsvoorzieningen.

drs. Yasin TorunogluYasin Torunoglu (1982, Eindhoven) studeerde na MAVO, MBO en HBO Internationale Bedrijfscommunicatie aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Na zijn studie ging hij als managementtrainee aan de slag bij energiebedrijf Essent. Van 2006 tot eind maart 2013 was hij gemeenteraadslid voor de PvdA in Eindhoven. Sinds maart 2013 is hij er wethouder. Hij heeft de thema’s Wonen, Wijken, Burgerparticipatie, Vastgoed, Handhaving en Dienstverlening onder zijn hoede.


Philips liep in deze ontwikkeling lang mee voorop. En van een concern

dat altijd heeft gegrossierd in innovaties was te verwachten dat het

dat ook op dat terrein deed. Bijvoorbeeld met de Polynorm woning,

een creatie van Anthony Horowitz, de uitvinder van de Philishave.

De Polynorm was een van de eerste prefab woningen, ontwikkeld om

inwoners van Eindhoven die door het oorlogsgeweld hun huis waren

kwijtgeraakt snel een alternatief te bieden. Ook stelde Philips een

aantal medewerkers in staat om zelf huizen te bouwen; een voorloper

van het huidige Particulier Opdrachtgeverschap. In de jaren negentig

besloot het rijk de corporaties te privatiseren. Eindhoven droeg zijn

woningbezit, ondergebracht in de Sociale Woningstichting, over aan

Trudo. Deze omslag had als resultaat dat corporaties in de stad zich

ook op andere activiteiten gingen richten. De Lichttoren en Strijp-S

zijn daar actuele voorbeelden van.

Grote veranderingenAnno nu staan we aan de vooravond van grote veranderingen op het

gebied van wonen in de stad. De nieuwe Woningwet maakt dat de

rollen van de gemeente en de corporaties de komende tijd anders

verdeeld zullen worden (Rijksoverheid, 2014). Corporaties moeten

terug naar hun klassieke taak, het bouwen en beheren van betaalbare

woningen voor de inwoners van Eindhoven met een smallere beurs.

Huurders en gebruikers worden voortaan nauwer bij het woning-

bouwbeleid betrokken, en de regie over wonen, leefbaarheid, en

wijken vindt in afstemming tussen corporaties en lokale overheid

plaats. Ook in Eindhoven zijn beide partijen op dit kruispunt

aanbeland, en in nauwe samenwerking zijn we op zoek naar de

juiste weg om in te slaan. Want Eindhoven is in diverse opzichten

een andere stad geworden. Dat vraagt om nieuwe oplossingen,

creativiteit en inspirerende innovaties. In cocreatie met investeerders,

makelaars, zorgpartners, corporaties, bewoners, grote werkgevers

en de gemeenteraad wordt een Woonvisie gemaakt waarin we

een nieuwe koers uitzetten. Deze is geënt op de afspraken die

we als burgemeesters en wethouders hebben gemaakt in het

collegeakkoord. Zo’n exercitie is nodig, omdat we ons steeds

duidelijker in een andere richting ontwikkelen dan steden elders

in het land. Als de centrumstad van Brainport is Eindhoven

uitgegroeid tot het hart van de Nederlandse kenniseconomie.

We scoren hoog op de internationale ranglijsten van regio’s voor

toptechnologie (Brainport development nv, 2011) En we willen de

komende tijd nog een tandje bijschakelen op dit parcours. Daarom

hebben we technologie, kennis en design als speerpunten voor

de toekomst gekozen. Door die focus zien we een groeiende trek

van kenniswerkers, arbeidsmigranten, studenten en ander jong

talent naar Eindhoven. Een sprekend voorbeeld om deze trend te

illustreren: in 2007 telde Eindhoven 700 kenniswerkers, in 2012 waren

dat er 2400 en in 2020 zijn dat er naar verwachting rond de 5.000

(Gemeente Eindhoven, 2014). Willen we als excellente kennisregio in

de race blijven, dan moeten deze talentvolle nieuwkomers hier een

aantrekkelijke stad aantreffen.

WoonlastenEen ander belangrijk onderdeel uit de Woonvisie is de betaalbaarheid

van onze voorraad goedkope woningen. Een flink deel van onze

bevolking is daar nog altijd op aangewezen. Maar we zien dat de

woonlasten elk jaar sterker onder druk komen te staan door stijgende

huren en energiekosten. Samen met de corporaties zoeken we naar

mogelijkheden om daar iets aan te doen. Want Eindhoven moet

een inclusieve stad zijn. We heten niet alleen graag hoogopgeleide

kenniswerkers uit Azië en de Verenigde Staten welkom, we zorgen

er ook voor dat niemand in onze stad uit de boot valt en dat er een

vangnet is voor mensen die om wat voor reden dan

ook niet aan een huis kunnen komen. Ook op dat

terrein zijn er in Eindhoven projecten gaande die zijn

uitgegroeid tot een voorbeeld voor de rest van het

land.

Zoals de DOOR! formule die zorginstellingen en

corporaties samen ontwikkeld hebben. Dit concept

richt zich op mensen (bijvoorbeeld psychiatrische

patiënten) van wie het niet zeker is of ze zich

zelfstandig wel kunnen redden. Hen wordt tijdelijk

een reguliere woning toegewezen. Na een jaar woon-

begeleiding wordt dan bekeken of ze definitief de

sleutel kunnen krijgen. Met deze aanpak wordt

overlast voorkomen en krijgen kwetsbare inwoners

uit onze stad toch een dak boven hun hoofd.

Op meer fronten staan we voor nieuwe keuzes in

Eindhoven. Een flink deel van onze huizenvoorraad

bestaat uit eengezinswoningen. Demografisch zien

we echter heel andere bewegingen. Er komen meer

alleenstaanden en een- en tweepersoons huishoudens.

Daarnaast vergrijst de samenleving in een hoog

tempo. Van ouderen verwachten we dat ze met hulp

van familie en hun sociale omgeving zo lang mogelijk

zelfstandig blijven wonen. Dat verschijnsel zorgt voor

een groeiende vraag naar compactere wooneenheden

die zijn gelegen in de buurt van medische zorg en

gemeenschappelijke voorzieningen. Op een slimme

manier proberen we deze kentering op te vangen.

Bijvoorbeeld door twee alleenstaanden samen een

sociale huurwoning te laten delen.

Flexibel wonenVerder is wonen voor steeds meer mensen in

ons midden een tijdelijke zaak. Kenniswerkers,

arbeidsmigranten, starters en studenten, maar

ook personen die net gescheiden zijn of financieel

in de problemen zitten, hebben vaak behoefte aan

een woning waar ze een tijd kunnen verblijven om

vervolgens weer naar elders te vertrekken. Ook in

Eindhoven is het nodig dat er rond de vijfhonderd

van zulke ‘flexwoningen’ komen. Dat kan door het

verbouwen van bestaande woonruimte, maar ook

door leegstaande kantoren of maatschappelijk

vastgoed die bestemming te geven. Als gemeente en

corporaties proberen we hier zo inventief mogelijk

mee om te gaan. In een van de prestatieafspraken

zijn we overeengekomen dat de stad om te

beginnen in 2015 tweehonderd eenheden voor deze

‘woonpassanten’ produceert. Het past allemaal bij een

toekomstgerichte stad die ook in de volkshuisvesting

als een living lab fungeert voor nieuwe zienswijzen,

technologieën en slimme woonvormen.

Daarnaast staan we voor de opdracht om de stad te

verduurzamen. Op dat punt wacht ons een pittige

klus. De tijd dat we aan de rand van de stad op enkele

weilanden een compleet nieuwe woonwijk konden

intekenen is voorbij. De fysiek van het Eindhoven van

2035 staat nu al voor 90 procent vast.

28

Dat eist van ons dat we veranderen door het bestaande

arsenaal aan woningen en vastgoed aan te passen en

er nieuwe functies aan te geven. Dat is gecompliceerd

en vaak ook duurder. Toch zien we van dat proces van

transformatie al een aantal geslaagde voorbeelden in

de stad. Zoals Strijp-S, dat voorheen een industrie-

landschap was, het hoofdkantoor van Philips Lighting,

dat momenteel op de schop wordt genomen en De

Groene Toren.

Vooral bij het terugdringen van het energiegebruik

zijn de ambities opgeschroefd. Niet alleen vanwege

de duurzaamheid, maar ook omdat gas en elektra

steeds zwaarder drukken op de woonlasten. Met

ons beseffen de corporaties dat er op dit punt extra

maatregelen nodig zijn. Zo gaan ze proberen nieuwe

woningen energieneutraal te bouwen. Daarnaast

investeren ze extra in zonnepanelen, energiebesparing

en energieopwekking. Woonbedrijf zet in een aantal

van zijn woningcomplexen ‘klimateams’ in. Samen

met huurders gaan die kijken hoe hun ‘energiegedrag’

verbeterd kan worden.

ScheefwonenDe nieuwe Woningwet schept scherpe kaders voor

wat corporaties wel mogen en wat niet. Waar wij dat

voor de ontwikkeling van Eindhoven beter vinden

willen we daar echter van afwijken. Daar liggen

enkele politieke dilemma’s op de loer. Zoals in het

dossier over ‘scheefwonen’. Het kabinet vindt dat

het maximum inkomen voor een sociale huurwoning

op € 34.000 ligt. In Eindhoven hanteren we echter

een grens van € 43.000. Niet alleen ervaren wij

als college ‘scheefwonen’ momenteel niet als een

maatschappelijk probleem, we constateren tegelijk

dat een flinke groep huurders met een iets hoger

middeninkomen nauwelijks andere alternatieven heeft

op de lokale woningmarkt. De banken hanteren zulke

strenge eisen voor hypotheken dat een huis kopen voor

hen onder de huidige omstandigheden nauwelijks een

optie is. Om die reden is samen met de corporaties

besloten om in Eindhoven voor het komend jaar geen

inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.

Ook over de leefbaarheid van wijken en buurten

willen wij in samenspraak met de corporaties verder

gaan dan het kabinet met de nieuwe wetgeving

voor ogen staat. Corporaties zijn al langer onze

natuurlijke bondgenoot als het om de kwaliteit en

aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving gaat.

Ze investeren in buurtbeheer en onderhoud van het

publiek domein, cultuur in wijken en het ondersteunen

van vrijwilligers en initiatieven van bewoners. Volgens

het Rijk mag hier straks niet meer dan € 125 per

woning voor worden gereserveerd. In Eindhoven leggen

we de lat echter hoger. We hebben in overleg met

de corporaties een aantal actiegebieden in de stad

geselecteerd. Dit zijn wijken waar we tussen nu en

2018 extra geld in gaan stoppen om de leefbaarheid te

vergroten. Per wijk sluiten we daar een buurtcontract

voor af.

Een ander interessant punt uit de nieuwe Woningwet is dat het

behalve de gemeente ook de klant c.q. huurder voortaan meer

invloed geeft op het opereren van corporaties. In het Bestuurlijk

Overleg en de urgentiecommissie hebben huurders en klanten

inmiddels een zetel gekregen. Om hun positie te versterken wordt

ook bekeken of we in Eindhoven naar een uniforme wijze van

woningtoewijzing toe kunnen gaan. Nu hanteert elke corporatie

daarvoor zijn eigen systeem variërend van loting tot het verdelen

van huurwoningen via inschrijving. Inwoners in de stad ervaren

deze verschillen als een drempel bij hun zoektocht naar een woning.

Honderd jaar lang zijn corporaties en gemeente al in de slag om van

Eindhoven een stad te maken waar het goed wonen, werken en leven

is. Een stad die altijd stappen vooruit wil zetten. Gisteren, vandaag

en morgen. Waarbij Eindhoven Vooruit niet alleen een echo uit het

verleden is, maar vooral ook een aanmoediging om gezamenlijk een

mooie toekomst te maken.

• Eindhoven telt 223.000 inwoners en 143 banen

• Er zijn 104.000 woningen in de stad.

• 40% daarvan is in handen van de corporaties,

15% is particuliere huur en de andere 45% betreft koophuizen.

• Er zijn in Eindhoven bijna 11.000 ‘scheefwoners’.

Dat is een kwart van de sociale huursector.

• Het aantal studenten in Eindhoven groeit de komende vijf jaar

met bijna 10% tot 26.000. Bij de kenniswerkers is de toename

nog spectaculairder: daar verdubbelt het aantal tot ruim 5000 in

2020.

BronvermeldingBrainport development NV. (2011). Brainport 2020; top economy,

smart society. Eindhoven.

Gemeente Eindhoven. (2014). Manifest nieuwe woonvisie Eindhoven.

Eindhoven.

Lintsen, H. (2009). De canon van Eindhoven.

Oorschot, J. v. (1982). Eindhoven, een samen in verandering deel 1.

Oorschot, J. v. (1985). Eindhoven, een samen in verandering deel 2.

Otten, A. (1987). Volkshuisvesting in EIndhoven.

Regionaal Historich Centrum Zuidoost Brabant. (sd).

Rijksoverheid. (2014). Novelle vernieuwde woningwet.


Bezuinigen en toch investeren in duurzaamheid?

Corporaties hebben de grens van hun

financiële mogelijkheden bereikt.

Gewijzigde regels, zoals staatssteun,

inkomensafhankelijke verhuur, ver-

huurderheffing en Woningwet, hebben

naast toezicht en verantwoording een

aanzienlijke impact op de financiële

positie van woningcorporaties. Het

investeringsvermogen neemt af en

corporaties reageren hierop door te

bezuinigen.

Tegelijkertijd wordt aan de sector

gevraagd om miljarden te investeren

om te kunnen voldoen aan het Conve-

nant Energiebesparing Huursector.

In de masterthesis ‘Bezuinigen en toch

investeren in duurzaamheid?’ heb ik

onderzoek gedaan naar de keuzes die

corporaties maken om uitvoer te

kunnen geven aan het convenant

energiebesparing huursector rekening

houdend met de gewijzigde regelgeving

en hun financiële positie.

WoningcorporatiesDe woningvoorraad van corporaties in Nederland

bestaat uit ruim 2,4 miljoen woningen. Dit komt

overeen met een marktaandeel van ruim 30 procent.

Sinds de jaren 90 hebben corporaties een steeds

grotere rol gekregen in het functioneren van de woning-

markt in Nederland en hebben zij hun activiteiten ook

naar andere segmenten verlegd. In 1992 is het Besluit

beheer sociale-huursector (Bbsh) ingevoerd. Hierin

zijn, door het ministerie van VROM, de taken van cor-

poraties geregeld. Nadien zijn deze taken uitgebreid

waardoor ook het behoud van de leefbaarheid in wijken

en buurten er onderdeel van uitmaakt.

Na jaren van voorspoed waarin veel geld is verdiend in

een stijgende woningmarkt beschikte de corporatiesector

over een aanzienlijk vermogen. Toen steeds meer

misstanden aan het licht kwamen veranderde, ondanks

vele volkshuisvestelijke successen, het beeld van

de corporatiesector. In een krantenartikel werd

omschreven dat corporaties last hebben van zeven

‘plagen’ (Gualthérie van Weezel & Meerhof, 2010):

een slecht imago, inflatievolgende huurstijging,

stagnerende verkoopmarkt, een overheid die geld wil

afromen, hypotheekrenteaftrek, de Europese Unie

die ingrijpt en dreigende rentestijging. Corporaties

hebben feitelijk te maken met een dubbele crisis

(Gruis & van der Kuij, 2012). Zowel economisch als

politiek zijn zij onder druk gezet en als reactie daarop

zijn sloop- en nieuwbouwprognoses naar beneden

bijgesteld. Langzamerhand is duidelijk geworden dat

de middelen van de corporaties niet oneindig zijn.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2011) en het

Centraal Fonds Volkshuisvesting (2011) wijzen erop dat

het beheersen van bedrijfslasten noodzakelijk is om

de financiële continuïteit te waarborgen. Het belang

hiervan wordt in het ‘Duurzaam Business-model’ van

Ortec Finance (Conijn & Kramer, 2010) onderstreept.

Dit model laat zien dat bij ongewijzigd beleid het

volkshuisvestelijk vermogen op korte termijn onder de

nullijn zakt (Figuur 1).

Gert-Jan van der Flier MSc MREGertJan van der Flier is onlangs afgestudeerd als Master of Real Estate (MRE) aan de TIAS School for Business and Society te Tilburg. Momenteel is hij als interim Adviseur Vastgoed werkzaam bij een grote gemeente. Hiervoor was hij bijna 10 jaar werkzaam in de corporatiesector onder andere als Manager Vastgoed. In die periode heeft hij de veranderingen in de sector van dichtbij meegemaakt.

30

Wijzigende regelgevingNa de verzelfstandiging van de corporaties in 1995, ook wel de

brutering genoemd, is ruimte ontstaan waardoor het mogelijk was

om met dure huurwoningen en koopwoningen geld te genereren

waarmee sociale volkshuisvesting en leefbaarheidsinitiatieven

gefinancierd konden worden. Nadat steeds meer provincies de

contingentering beëindigden, zijn gemeenten aan minder regels

gebonden voor wat betreft het realiseren van nieuwe woningen.

Dit was tevens voor veel corporaties het startsein om, al of niet op

verzoek van een gemeente, meer (toekomstige) bouwgrond aan te

kopen. Deze ontwikkelingen maakten het mogelijk om in een markt

waar ook de bouwkosten flink stegen de doelgroep te blijven voorzien

van betaalbare huurwoningen en te investeren in leefbaarheid.

De overheid heeft gedeeld in dit succes door de corporaties te

belasten met een bijdrage aan de krachtwijken en een integrale

vennootschapsbelasting.

Het grote vermogen van de sector, een aantal geconstateerde

misstanden en de crisis, die zich in 2008 aandiende, hebben de

overheid aangezet tot het wijzigen van de regelgeving. Met de

wet ‘Maatregelen Woningmarkt 2014 II’ verandert er veel voor

corporaties. Corporaties moeten zich nadrukkelijker met hun

kerntaak ‘sociale huisvesting’ bezighouden, het verdienpotentieel van

zogenoemde niet-DAEB-activiteiten wordt weggenomen, corporaties

moeten een verhuurderheffing gaan betalen en het toezicht wordt

verscherpt, wat leidt tot meer administratief werk. Het taakveld

wordt ingeperkt waardoor minder inkomsten gegenereerd kunnen

worden en corporaties hun businessmodel moeten aanpassen.

Energetische verbetering woningvoorraadMet het ondertekenen van het Convenant Energiebesparing Huur-

sector in 2012 hebben onder meer corporaties zich verplicht om:

• In 2020 ten minste een gemiddelde Energie‐Index van

1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken voor de totale

huurwoningenvoorraad van de corporaties.

• Een verbetering van de woningvoorraad te

realiseren, leidend tot een woningvoorraad in 2020

waarvan 80 procent label C of beter heeft.

Om te voldoen aan dit convenant moeten corporaties

aanzienlijk investeren in het bestaande vastgoed.

Een belangrijk item vanuit het convenant is de

betaalbaarheid van huurwoningen. Zo mogen de

huren als gevolg van de energetische ingrepen

verhoogd worden mits dit, op gemiddeld complex-

niveau, leidt tot een verlaging van de woonlasten

voor de huurder. Verder wordt nadrukkelijk ingezet

op het hebben van een ambitie ten aanzien van

duurzaamheid in plaats van dwang. Sancties op het

niet nakomen van het convenant zijn daarom niet

opgenomen. Uit de voortgangsmonitor van Aedes

(SHAERE, 2013) blijkt dat in 2013 de gemiddelde

Energie Index 1,69 bedraagt wat overeenkomt met

energielabel D. Op basis van de monitoring blijkt dat

de doelstellingen nog lang niet gehaald zijn. De vraag

is of dat überhaupt voor de hele sector in 2020 gaat

lukken.

De corporatiesector verandertDe meeste regelwijzigingen hebben direct invloed

op de financiële positie van corporaties. Het eigen

vermogen zit hoofdzakelijk in de woningen en is

daardoor niet liquide. Met het wegvallen van inkomsten

uit niet-DAEB-activiteiten en een op slot zittende

woningmarkt moet de tering naar de nering gezet

worden. Zaken die de grootste impact hebben op de

bedrijfsvoering zijn onder te brengen in de heffingen,

de bedrijfsvoering en energiebesparing.

FIGUUR 1

Verloop vermogen bij basisvariant

(Duurzaam Businessmodel Ortec Finance, 2010)

Met het model ‘Duurzaam Businessmodel’ van Ortec Finance (2010) wordt

duidelijk dat bij ongewijzigd beleid het volkshuisvestelijk vermogen op korte

termijn onder de nullijn zakt. Hierbij wordt uitgegaan van inflatievolgende

huurstijging en een kostenstijging van 1 procent boven de inflatie. Verder

een continuering van het (des)investingsniveau, waaronder een nieuwbouw

volume van 30.000 en verkoop van 15.000 huurwoningen. Het volkshuis

vestelijk vermogen zou minimaal boven de 20 procent moeten blijven (rode

lijn). Het efficiënter maken van de bedrijfsvoering is dus een noodzaak

omdat anders problemen ontstaan met de financiering en realisatie van

zaken als nieuwbouw, onderhoud en maatschappelijke activiteiten.

jaren vanaf 2010100%

0%

100%

200%

300%

0 10 20 30 40 50

volkshuisvestelijk vermogen

FIGUUR 2

Verdeling energielabels corporaties 2013

(SHAERE, 2013)

HeffingenDoor de overheid worden verschillende heffingen

opgelegd zoals verhuurderheffing, vennootschaps-

belasting en saneringsbijdrage. Hier is vanuit de

individuele corporatie geen invloed op uit te oefenen.

Volgens de prognose (WSW, 2014) bedragen deze

heffingen circa 14 procent van de totale uitgaven in

2018.

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%A++

0% 0% 0% 0,2%

0,1%

0%

4,5

%

3,5

% 2

,3%

16,3

%

1

4,4

% 1

1,7%

3

2,5%

3

2,4%

31,

5%

2

4,0%

2

5,1%

26,

2%

1

2,7%

13,7

%

15,3

%

7,0

%

7,7

%

8

,9%

2,8

%

3,1%

3

,8%

A+

SHAER 2013 SHAER 2012 SHAER 2011

A B C D E F G


Daarvan heeft de verhuurderheffing de grootste impact

op de bedrijfsvoering. De afdracht, per woning, als

gevolg van de verhuurderheffing bedraagt per jaar 1 à

1,5 keer de maandhuur. Dit is niet op te vangen door

het verhogen van de huren alleen. Daarom moeten

corporaties ook op andere vlakken geld vrij maken.

BedrijfsvoeringDe bedrijfslasten moeten volgens minister Blok

omlaag. Hij heeft Aedes gevraagd om te komen met

een plan van aanpak om de bedrijfslasten, inclusief

inflatiestijging, voor de komende vier jaar in

ieder geval op de nullijn te handhaven. Het is niet

ondenkbaar dat de overheid, ondanks de ingeslagen

weg, alsnog gaat ingrijpen om de bedrijfslasten nog

verder omlaag te krijgen.

BedrijfslastenDe onderzochte corporaties zijn duidelijk bezig met

het verlagen van bedrijfslasten door te besparen op

personeelskosten en efficiënter te werken. Sinds 2011

is een duidelijke daling van het aantal fte’s zichtbaar.

Een aantal corporaties geeft aan dat zij met de

invoering van een nieuw automatiseringssysteem een

goede start hebben gemaakt met het verlagen van de

bedrijfslasten. De geprognosticeerde bedrijfslasten

van individuele corporaties komen richting 2020

dichter bij elkaar te liggen. De corporaties verwachten

dat deze bij een aantrekkende economie, door

prijsstijgingen, weer iets gaan oplopen.

OnderhoudslastenDe gemiddelde onderhoudskosten zijn sectorbreed de

laatste jaren gedaald met 12 procent van € 1.512 naar

€ 1.325 per woning per jaar. Enerzijds komt dit door

de dalende prijzen als gevolg van de crisis. Anderzijds

wordt kritischer gekeken naar noodzaak en kwaliteit

van de ingrepen en wordt er efficiënter gewerkt. Een

veelgehoorde aanpak is het inzetten van instrumenten

zoals ketensamenwerking, het afsluiten van langjarige

contracten, het toepassen van innovatieve en duur-

zamere producten. Voorheen werd snel gekozen voor

nieuwbouw, nu wordt veel nadrukkelijker afgewogen

of een duurzame renovatie gunstiger uitpakt dan

sloop en nieuwbouw.

Net als bij de bedrijfslasten wordt de bandbreedte

van de onderhouds lasten richting 2020 steeds kleiner.

De onderzochte corporaties willen in ieder geval de

gevolgen van inflatie compenseren met besparingen op

het onderhoud. Ook hier wordt na jaren van dalende

inkoopprijzen rekening gehouden met de gevolgen van

een aantrekkende economie.

InkomstenNaast huurharmonisatie bij mutatie of een nieuwe

huurder is het na jaren van inflatievolgende huur-

verhoging mogelijk om, onder voorwaarden, de huren

versneld op te trekken naar een marktconform niveau.

Dit heeft grote consequenties voor het aantal woningen

dat onder de kwaliteitsgrens van € 403,06 valt. Met

name het aanbod van deze goedkope woningen neemt

daardoor drastisch af. In Figuur 2 is, van één van de onderzochte

corporaties, ter illustratie de ontwikkeling weergegeven van de

aantallen huurwoningen per prijsklasse bij ongewijzigd beleid.

Dit beeld komt overeen met de andere onderzochte corporaties.

Het aantal goedkope (tot € 403) en betaalbare woningen (vanaf

€ 403 tot € 576) neemt af en het aantal dure woningen onder de

huurtoeslaggrens neemt toe. Op basis van de CiP cijfers (2013)

bedraagt voor de periode 2009-2012 de afname van goedkope

woningen liefst 23,5 procent en dit zet zich door. Corporaties

moeten zich de vraag stellen of ze daarmee volkshuisvestelijk een

goede keuze maken. Op dit moment zijn er verschillende corporaties

die aangekondigd hebben om de huren voor 2015 (deels) niet te

verhogen. Er is in enkele gevallen zelfs sprake van huurverlaging voor

de goedkoopste categorie.

Het aantal woningen boven de huurtoeslaggrens blijft stabiel.

Mogelijk is dit te verklaren doordat corporaties nog geen duidelijke

keuzes hebben gemaakt ten aanzien van de splitsing DAEB en niet-

DAEB.

Bij huurwoningen waar de huurprijs als gevolg van huurstijging

de liberalisatiegrens van € 710,68 overschrijdt, bevriezen alle

corporaties de huurprijs onder deze grens om te voorkomen dat

dit niet-DAEB bezit wordt. Opvallend is dat het merendeel van de

corporaties overweegt om de woningen die net boven deze grens

vallen in prijs terug te brengen zodat ze onder het DAEB-regime

vallen. Werd in 2014 een maximale huurverhoging doorgevoerd,

in 2015 zijn er steeds vaker geluiden van corporaties die dit jaar

afzien van de maximale huurverhoging om zo te voorkomen dat de

woningen te duur worden voor de doelgroep.

De verkoop van huurwoningen loopt terug. Door de crisis zitten

de kanalen richting de commerciële sector zo goed als verstopt en

ook de verkoop aan zittende huurders loopt de laatste jaren terug.

Corporaties zijn daardoor afhankelijk van de mutatiegraad om

huurwoningen te verkopen. De mutatiegraad is tussen 2009 en 2012

gedaald van 8,1 procent naar 7,8 procent. De verwachting is dat

deze nog verder gaat dalen als gevolg van de inkomensafhankelijke

huur die bij mutatie berekend wordt, waardoor de doorstroming nog

verder stagneert.

EnergiebesparingIn de aanpak van energiebesparende voorzieningen zijn de grootste

verschillen zichtbaar. Naast de ‘drive’ van het management wordt

de duurzaamheidsopgave gekoppeld aan vastgoedportefeuille,

voorraadstrategie, huurbeleid en financieel beleid met de daarbij

FIGUUR 3

Ontwikkeling aantallen huurwoningen per prijsklasse.

Aan

talle

n hu

urw

onin

gen Goedkope

woningen

Betaalbare

woningen

Dure woningen

< huurtoeslaggrens

Dure woningen

> huurtoeslaggrens

200

920

1020

1120

1220

1320

1420

15

2016

2017

2018

2019

2020

10.000

7.500

5.000

2.500

32

horende rendementsvraag. De meerderheid van de

corporaties lijkt te kiezen om voor de woningen die

langer in exploitatie blijven minimaal een B-label te

halen en daarmee iets meer te doen dan omschreven

in het convenant.

De keuze voor het investeren in duurzaamheid is

hoofdzakelijk afhankelijk van de financiële positie van

de corporatie en de mogelijkheid om de investering

door te belasten in de huur. Uiteindelijk moeten de

corporaties zorgen voor een gezonde bedrijfsvoering.

Eén van de onderzochte corporaties heeft na het

verkrijgen van provinciale subsidie gekozen om

eenmalig de huur van alle woningen met 1 procent

te verhogen waardoor zij de gehele voorraad kunnen

opwaarderen naar een B+ label. Daarentegen zijn

er ook corporaties die als gevolg van hun financiële

positie of woningbezit dat grotendeels bestaat uit

gestapelde woningen kiezen om de ener getische

verbetering geleidelijk door te voeren en daarmee het

convenant qua tijdsplanning niet te volgen.

Voor het energieneutraal maken van de bestaande

woningen wordt maar beperkt gekozen. Dit is te

verklaren omdat de investeringen hoog zijn en als

gevolg van regelgeving niet te verhalen zijn via de

huur. Hiervoor moet de wetgeving aangepast worden.

Minister Blok heeft aangegeven om dit te onderzoeken.

Hier wordt onder meer gekeken naar de resultaten die

de Stroomversnelling in het kader van nul-op-de-meter

boekt.

Tot slotCorporaties zijn hard bezig met het aanpassen van hun

bedrijfsvoering. De regelgeving maakt het mogelijk om

onder voorwaarden te investeren in energiebesparende

maatregelen. Een gezonde bedrijfsvoering staat hierbij

voorop. Corporaties willen geen nieuwe excessen.

Gelukkig wordt steeds meer aandacht besteed aan de

betaalbaarheid voor de financieel zwakkeren. Met de

keuze af te zien van huurverhoging is er minder ruimte

voor energiebesparende investeringen. Door te kiezen

voor in ieder geval het volgen van het convenant

energiebesparing worden goede stappen gezet.

Hopelijk komt er snel duidelijkheid voor wat betreft

het doorbelasten van investeringen bij energieneutrale

woningen zodat ook deze optie financieel haalbaar is.

BronvermeldingCFV. (2011). Doorrekening effecten Regeerakkoord

voor de corporatiesector. Naarden: Centraal Fonds

Volkshuisvesting.

CFV. (2013). Corporatie in Perspectief 2013. Baarn:

Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Conijn, J., & Kramer, B. (2010). Omvangrijke verkoop

van corporatiewoningen. Rotterdam: Ortec Finance.

Gruis, V., & van der Kuij, R. (2012). Financiering

van woningcorporaties na de dubbele crisis. In

Vastgoedfinanciering in woelige tijden. Amsterdam:

Stichting Fundatie Bachiene.

Gualthérie van Weezel, T., & Meerhof, R. v. (2010,

november 18). Voor de corporaties loert het gevaar

overal. Volkskrant.

SHAERE. (2013). Rapportage SHAERE 2013. Den Haag:

Aedes Vereniging van Woningcorporaties.

WSW. (2011). Trendrapportage woningcorporaties

2011; zekere onzekerheden. Hilversum: Waarborgfonds

Sociale Woningbouw.

WSW. (2014). Trendanalyse Woningcorporaties 2014

2018. Hilversum: Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


Is een rendabele sociale huurwoning mogelijk?Op de 28.500 nieuwe huurwoningen

die corporaties jaarlijks bouwen boeken

corporaties gemiddeld 32 procent af

als onrendabel (ABF research, 2014).

Sinds 2010 hebben corporaties meer

aandacht voor beperking van de

investerings- en exploitatiekosten,

en is het aanvangshuurniveau voor

nieuwbouwwoningen verhoogd.

Daarom is een nagenoeg rendabele

huurwoning voor een huur tussen

€ 600 en € 710 haalbaar geworden.

In dit artikel wordt betoogd dat een verdere verlaging van

investerings- en exploitatiekosten mogelijk is, zodat een rendabele

en energieneutrale nieuwbouwwoning onder € 600 in het vizier

komt. Dit artikel schetst de mogelijkheden om het rendement

op nieuwbouw te verbeteren, binnen het kader van de nieuwe

Woningwet die vanaf 1 juli 2015 het speelveld voor corporaties

markeert.

Wat bedoelen we met rendabel bouwen?Corporaties zijn stichtingen zonder winstoogmerk. Uit de kasstromen

moeten rentekosten kunnen worden betaald. Daarnaast streven

corporaties veelal naar een rendement op eigen vermogen gelijk aan

de inflatie.

De vraag wat een rendabele investering is kan op drie manieren

worden beantwoord. De meest gangbare maatstaf tot nog toe is

de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is het saldo van de contant

gemaakte exploitatie-inkomsten en -uitgaven bij exploitatie

als sociale huurwoning. Bij een onrendabele investering is de

bedrijfswaarde lager dan de stichtingskosten. In 2013 waren de

gemiddelde stichtingskosten € 162.000, de bedrijfswaarde was

€ 110.000 en de onrendabele top € 52.000.

Te onderscheiden valt de genormeerde bedrijfswaarde en de eigen

bedrijfswaarde die corporaties berekenen op basis van hun eigen

beleid en kengetallen.

De genormeerde bedrijfswaarde wordt gehanteerd door

het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dat

de leningen van corporaties borgt. De parameters voor

de berekening van de genormeerde bedrijfswaarde

zijn voorzichtig. De netto restwaarde (inclusief

grond) na 50 jaar is bijvoorbeeld slechts € 5.000. Voor

onderhoudslasten en bedrijfslasten rekent het WSW met

genormeerde bedragen. Als de bedrijfswaarde hoger

is dan de lening kan de lening worden terugbetaald.

Een tweede benadering is de marktwaarde. Om alle

belanghebbenden een beter inzicht te geven in de

marktwaarde moeten alle corporaties vanaf 2016 hun

bezit waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

Deze wordt gebaseerd op in de markt gehanteerde

huurprijzen en exploitatielasten. Daarbij wordt de

waarde bij de hoogste van twee scenario’s gekozen:

verhuur tegen een maximale huur, of verkoop. Inzicht

in de marktwaarde draagt bij aan een bedrijfs-

economische afweging van portefeuillebeslissingen.

Gelet op de sociale doelstelling van corporaties is

een derde benadering mogelijk. Bij investeringen,

zoals sloop en nieuwbouw in oude stadswijken, zijn

ook maatschappelijke baten relevant die niet direct

tot uiting komen in de kosten en opbrengsten voor

de corporatie. Verbetering van de leefbaarheid en

veiligheid in de wijken kan in een maatschappelijke

kosten-batenanalyse (MKBA) worden uitgedrukt in

euro’s. Projecten die bedrijfseconomisch niet rendabel

zijn kunnen daarom wel een positief saldo hebben in

een MKBA.

TerugblikVanaf de jaren 90 tot de crisis hebben corporaties,

vanuit hun sociale doelstelling, de doelgroep laten

meeprofiteren van de welvaartstijging door een hogere

kwaliteit en groter woonoppervlak van nieuwbouw.

Nieuwbouw werd in toenemende mate aangeboden

in het prijssegment tussen de aftoppingsgrens1 van

de huurtoeslag en de liberalisatiegrens, terwijl deze

- gelet op de kwaliteit - ook in het geliberaliseerde

segment kon worden aangeboden. Dit zagen we terug

in de ontwikkeling van de onrendabele top, die vanaf

een nulpunt in 1995 was opgelopen tot € 60.000 per

woning in 2010 (RIGO Research en advies, 2015).

Arend BongersArend Bongers is econoom en werkzaam bij het DirectoraatGeneraal Wonen en Bouwen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Eerder werkte hij voor de Rijksgebouwendienst. Hij houdt zich bezig met onder andere economie, corporaties en de woningmarkt.

34

De onrendabele top kan worden gedekt door boek-

winst op verkoop van bestaande huurwoningen. Het

opbrengstpotentieel bij verkoop wordt geïllustreerd

door een vergelijking van de bedrijfswaarde van

de corporatievoorraad van 132 miljard euro, en de

marktwaarde in verhuurde staat van 232 miljard

euro (CFV, 2014). De leegwaarde ligt nog aanzienlijk

hoger. Dit potentieel komt bij verkoop beschikbaar

voor herinvestering. De corporatiesector werkt als een

revolving fund.

Tot 2008 werd bij de toewijzing van woningen aan

huishoudens met recht op huurtoeslag getoetst of

de woning qua huur passend was. Woningen met

een huur onder de aftoppingsgrens werden passend

geacht. Sinds de afschaffing van de passendheidstoets

per 2008 werden woningen boven de aftoppingsgrens

in toenemende mate ook verhuurd aan huishoudens

met recht op huurtoeslag2 waardoor deze huishoudens

kwetsbaarder werden bij financiële tegenslag. In 2007

was het aandeel nieuwe woningen onder de hoge

aftoppingsgrens 59 procent. Dit aandeel daalt tot 33

procent in 2015 (Rigo Luijks, 2014).

Sinds de crisis streven corporaties naar een kleinere

onrendabele top. Dat doen ze door kleinere woningen

te bouwen, minder complexe projecten te realiseren

en het aandeel eengezinswoningen te verhogen

ten koste van (minder rendabele) appartementen.

De onrendabele top werd verkleind door lagere

stichtingskosten maar ook door een betere beheersing

van de onderhouds- en bedrijfslasten en vooral door

een verhoging van de aanvangshuur van € 488 in 2007

tot € 659 in 2015, een stijging van 35 procent.

Het percentage onrendabel is sinds 2010 ongeveer

stabiel, ondanks de invoering in 2013 van de

verhuurder heffing voor gereguleerde huurwoningen,

die de bedrijfswaarde met circa € 25.000 per woning

verlaagt. Dit effect wordt gecompenseerd door extra

huurverhoging en bezuinigingen op onderhoud en

beheer. Corporaties kiezen echter soms ook voor een

lager investeringsprogramma. Als de rentabiliteit

van nieuwe projecten wordt verbeterd, zal deze optie

minder hoeven worden toegepast.

Ontwikkelen van rendabele sociale huurwoningenAls gevolg van gunstige omstandigheden zoals lage

rente, een slappe bouwconjunctuur en een toenemend

aanbod aan concept-eengezinswoningen zijn de

afgelopen jaren stappen gezet op weg naar een

rendabeler sociale nieuwbouwwoning. Corporaties

maken in toenemende mate gebruik van nieuwe

aanbestedingsvormen (bouwteam, design and build)

op basis van prestatiespecificaties in plaats van een

gedetailleerd bestek.

Dit gaat gepaard met een omslag in organisatie, werkwijze en

cultuur. Ontwikkelafdelingen worden bijvoorbeeld ingekrompen.

Een verbetering van de exploitatie kan worden bereikt door

onderhoud voor de eerste 15 à 20 jaar te contracteren en door

rekening te houden met aansluitende verkoop aan bewoners of

beleggers, waarmee wordt afgeweken van de uitgangspunten

achter de genormeerde bedrijfswaarde, zoals 50 jarige exploitatie

en genormeerde onderhoudsbedragen. Dit betekent dat de woning

na 15 of 20 jaar wordt onttrokken aan de sociale voorraad. Bij de

Prachtwoningen van Woonbron Rotterdam levert de gemeente

grond voor een sociale prijs, maar bij verkoop van de huurwoning

zal de corporatie het verschil tussen de sociale en marktgrondprijs

aan de gemeente afdragen.

In een studie in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken

en Koninkrijksrelaties is berekend bij welke investeringskosten en

onderhouds- en bedrijfslasten een rendabele sociale huurwoning

voor € 675 mogelijk is (Fakton, 2014). De werkelijke kosten van

projecten in de benchmark www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl

liggen gemiddeld ruim 30 procent hoger dan in deze studie.

De spreiding van kosten tussen corporaties en projecten is groot.

In de benchmark zijn voorbeelden van projecten op het benodigde

investeringsniveau (dus -30 procent lager dan gemiddeld).

Verschillende recente projecten met EPC 0,4 in de prijsklasse tussen

€ 600 en € 710 hebben een eigen bedrijfswaarde die dicht bij nul ligt.

Uitdagingen voor de komende jarenDe komende jaren staan de corporaties voor grote uitdagingen:

extra investeringen in verduurzaming van de voorraad en

aanpassing aan de behoeften van aandachtsgroepen zoals ouderen

met zorgbehoefte. Deze opgaven moeten worden gerealiseerd

binnen het kader van de nieuwe Woningwet, waarin de passend -

heids norm wordt geherintroduceerd en de liberalisatie grens drie

jaar wordt bevroren, waardoor de huurinkomsten worden begrensd.

Gegeven dit spanningsveld is beperking van de investerings- en

exploitatiekosten een logische keuze.

Nieuwe woningwet • Focus corporaties op sociale kerntaak; ontwikkelen koopwoningen

en dure huurwoningen slechts onder condities en strikte voor-

waarden toegestaan. Er moet een scheiding komen tussen

activiteiten waar staatssteun voor is toegestaan (sociale huur,

maatschappelijk vastgoed), en andere activiteiten (dure huur,

koop) waar geen staatssteun voor is toegestaan. Die activiteiten

zijn slechts toegestaan voor zover de markt geen belangstelling

heeft.

• Transparantie over investeringsbeslissingen: gemeente stelt

woonvisie op, corporaties en gemeenten maken prestatie-

afspraken;

• Herinvoering passendheidsnorm: woningzoekenden met recht op

huurtoeslag moeten in 95% van de gevallen een woning krijgen

aangeboden met een huur onder de aftoppingsgrens;

• Invloed van huurdersorganisaties op corporatiebeleid wordt

vergroot;

• Toezicht op grote investeringen wordt verscherpt;

• Vanaf 2016 is marktwaarde de verplichte waarderingsgrondslag

voor corporaties.

1. De aftoppingsgrens is de huur waarbij de maximale huurtoeslag wordt bereikt. Voor gezinnen geldt de hoge grens van € 618 en voor een en tweepersoonshuishoudens € 576. De liberalisatiegrens (€ 710) is de maximale huur waarbij recht op huurtoeslag bestaat. Tevens is dit de grens van de (gereguleerde) sociale sector.

2. Inkomen tot € 21.950 voor alleenstaande, € 29.800 gezinnen


DuurzaamheidVerbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad,

bijvoorbeeld via het concept van nul-op-de-meter (project

energiesprong), moet worden afgewogen tegen sloop en

nieuwbouw. Deze keuze speelt o.a. bij de eengezinswoningen

en appartementengebouwen uit de jaren 50 en 60.

Vanaf 1 januari 2015 geldt voor nieuwbouw een minimum eis van EPC

0,4. De voorraad zal in 2021 gemiddeld een B-label moeten hebben,

en nieuwbouwwoningen zullen volgens Europese verplichtingen vanaf

31 december 2020 bijna energieneutraal moeten zijn.

De extra investering voor een bijna energieneutrale nieuwe woning

wordt bij de huidige stand van de techniek geschat op € 5.000

tot € 15.000. Hoewel de energieprestatie op grond van het

woningwaarderingsstelsel een hogere huur mogelijk maakt, is deze

investering voor corporaties nog niet rendabel. De businesscase

wordt mogelijk rendabel als de lagere energielasten daarin

betrokken kunnen worden. De verwachting is dat de eis van (bijna)

energieneutraliteit innovatie zal uitlokken waardoor de totale kosten

over de gehele levensduur zullen dalen.

Herinvoering van de passendheidsnormDe herinvoering van de passendheidsnorm in de nieuwe Woningwet

vraagt om scherpe keuzes van corporaties. Hoewel de totale bestaande

voorraad voldoende groot is om de doelgroep te huisvesten, kan op

lokaal niveau behoefte bestaan aan nieuwbouw. Aan de hand van de

lokale situatie kunnen corporaties afspraken maken met de gemeente

en huurdersorganisaties over de mix van nieuwbouw en renovatie

die nodig is om de doelgroep te kunnen huisvesten. Gemeentelijke

grondprijzen en kaders voor gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld

parkeren en welstand) die van invloed zijn op bouwkosten, kunnen bij

deze afspraken worden betrokken.

Bij een huur van € 600 kan – bij gelijke rentabiliteit - ruim

€ 20.000 minder worden geïnvesteerd dan bij een huur op de

liberalisatiegrens. Corporaties die nieuwbouw willen realiseren

voor € 600 kunnen - voor zover hun vermogenspositie dit toelaat

- een onrendabele top accepteren en meer inkomsten proberen te

genereren uit de voorraad. Door kostenreductie bij nieuwbouw en in

het voorraadbeheer wordt de haalbaarheid van nieuwbouw vergroot.

Tot slotDe afgelopen jaren werd veel sociale nieuwbouw ontwikkeld in

het prijssegment tussen € 600 en € 710. In veel regio’s is de vraag

naar woningen met een huur in de prijsklasse boven € 600 klein.

De herinvoering van de passendheidsnorm vergroot de urgentie

om te blijven zoeken naar optimalisatie van het ontwikkelen

beheerproces, zodat de kosten verder verlaagd worden en een

rendabele woning met een huur onder € 600 binnen bereik komt.

Daarbij zou het accent niet moeten liggen op minder oppervlak

en kwaliteit, maar op meer value for money door professioneel

opdrachtgeverschap en efficiënt beheer. Veel corporaties zijn bezig

onderhouds- en personeelslasten te verlagen. Een verdere verlaging

van de stichtingskosten is mogelijk als corporaties gezamenlijk

met hun schaal en inkoopkracht de bouwsector stimuleren om

met behulp van nieuwe technologie het bouwproces verder te

industrialiseren. Op termijn zullen corporaties dan niet meer zelf

hoeven te ontwikkelen maar industrieel gefabriceerde woningen

kunnen inkopen.

Om innovatie te stimuleren hebben het ministerie

van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Almere

het Woningbouwatelier opgericht als werkplaats

voor innovaties in de woningbouw in bijvoorbeeld

plattegrond, bouwtechniek en exploitatie. De

gemeente Almere zoekt marktpartijen die goedkope

huurwoningen willen financieren, bouwen en

exploiteren. Uitgangspunt daarbij is dat de woonlasten,

inclusief energiekosten, niet uitkomen boven de € 550

per maand.

Overheid, toezichthouder en WSW stellen geen eisen

aan kostendekkendheid van projecten; dit is een

bedrijfsmatige afweging van de corporatie zelf. De

toezichthouder en het WSW beoordelen vooral de

kasstromen en solvabiliteit op corporatieniveau.

De bewustwording binnen de sector dat over

de besteding van maatschappelijk gebonden

corporatievermogen verantwoording moet worden

afgelegd neemt toe. Daarbij hoort een transparante

besluitvorming over investeringsbeslissingen. De

nieuwe Woningwet bevordert daarom het betrekken

van belanghebbenden zoals bewonersorganisaties en

gemeenten bij investeringsbeslissingen. Experimenten

van de corporatiesector met onder meer de Aedes

benchmark en de Aedes-transparantietool illustreren

dat corporaties zich maatschappelijk verantwoorden

over hun prestaties.

BronvermeldingABF Research, Volkshuisvestelijke prestaties woning-

corporaties 2014-2018, september 2014, geraadpleegd

op 22 april 20-15 http://www.rijksoverheid.nl/

bestanden/documenten-en-publicaties/rapporten/

2014/09/01/rapport-volkshuisvestelijke-voornemens-

woningcorporaties-2014-2018/rapport-volkshuisvestelijke-

voornemens-woningcorporaties-2014-2018.pdf blz. 23‐

CFV, Sectorbeeld 2014, 1 december 2014 , geraadpleegd

op 22 april 2015 http://www.cfvpublicaties.nl/

FbContent.ashx/pub_1001/Downloads/Sectorbeeld_

2014.pdf , blz. 18

Fakton, De rendabele sociale huurwoning, juli 2014,

geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rijksoverheid.

nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2014/08/27/

de-rendabele-sociale-huurwoning.html , blz. 9

IJKX/Rigo Luijkx, Rendabel sociaal bouwen, 10 juli

2014 geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.

rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/

rapporten/2014/08/28/rendabel-sociaal-bouwen/

rendabel-sociaal-bouwen-2.pdf , blz. 8

RIGO Research en Advies Onrendabele nieuwbouw

Investeringen in de sociale huursector, januari 2011,

geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rigo.nl/nl-NL/

Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2360/Onrendabele-

nieuwbouw-in-de-sociale-huursector.aspx, blz 25

36

Vastgoed in het buitenland

Als young professional in LondenOnbevangen en met nog geen jaar

werkervaring, maar bovenal leergierig

en enthousiast, zet ik begin 2015 voet

op Engelse bodem. Bestemming: Londen,

het financiële hart van Europa waar het

hoofdkantoor van Savills gevestigd is en

waar ik de komende periode werkzaam

zal zijn. Links rijden in plaats van

rechts, thee (met melk!) in plaats van

koffie en ‘don’t wear brown in town’

betreffende schoenen. Dit is geen

wetenschappelijk artikel, iets wat zeker

de studenten al genoeg tot zich nemen.

Dit gaat over de praktijk en daarin mijn

ervaringen, over verschillen tussen

Londen en Amsterdam en (een beetje

over) kansen met beide handen

aanpakken..

Ik ben niet de ervaren professional die over het algemeen in dit magazine

verschijnen. Net als zo velen van de SERVICE Magazine lezers moest ik

ergens beginnen na het studeren en mijn weg proberen te vinden in de

alsmaar veranderende vastgoedwereld. Het is waar wat men zegt: een

studie geeft de basis en het bewijs van een bepaald denkniveau. Het vak

leren welk vak dan ook leer je in de praktijk. Voor mij begon het met de

gedachte dat een goed afgeronde studie an sich niet voldoende is. Daar ik

verder niet een super onderscheidende CV had met uitzondering van het

Korps Mariniers, was beginnen met een stage de meest logische stap. Zo

geschiedde, ik kwam terecht bij Savills Nederland. Na enkele weken gezeten

te hebben op de stageplaats die men in eerste instantie voor ogen had,

stapte ik over naar een andere afdeling.

Ondanks het feit dat een stageplaats bij Savills zodanig wordt

ingevuld dat je volledig meedraait in de werkzaamheden,

was het vertrek van een employé voor mij de kans tot dieper

nestellen in het bedrijf. Met enige aarzeling, of het niet erg

brutaal was, na welgeteld 9 volle werkdagen aan te geven

dat een vacature uitzetten wellicht niet nodig was stapte ik

naar HR voor een gesprek met de betreffende Managing

Director. Ondanks het feit dat ik nog volop met mijn Master

bezig was, kreeg ik de kans. En dat is hoe het voor mij begon:

eerst als een stageplaats, daarna ‘volledig’ werkzaam. Als

consultant staat Savills midden in de vastgoedwereld, en zo

heb ik in een korte tijd veel mogen zien. Partijen als banken,

institutionele beleggers, ontwikkelaars en private equity

partijen. Patrizia die toetreedt tot de Nederlandse (huur)

woningmarkt en zodoende deals en afgebroken ‘deals’ in de

Nederlandse markt. Ik wil dan ook wijzen op een artikel in

het FD van 22 december 2014. Drie noemenswaardige

transacties op de huurwoningmarkt, kantorenmarkt en een

single asset deal waar Savills bij alle drie betrokken was.

Het jaar 2014 was duidelijk een jaar vol activiteit op de

Nederlandse vastgoedmarkt en ik had mij dan ook geen

beter instapmoment kunnen wensen. Dit jaar zal eveneens

een interessant jaar worden, al is de vraag nog even waar

het beschikbare kapitaal naartoe zal gaan. Het achter

blijvende aanbod met name in direct vastgoed biedt wellicht

kansen voor een verschuiving naar NPL’s, opportunistisch

kapitaal zal dit jaar nog zoekende zijn waarna de focus

wellicht zal verschuiven naar valueadd: het zal zich gaande

weg het jaar allemaal uitwijzen.

“Het jaar 2014 was duidelijk een

jaar vol activiteit op de Nederlandse

vastgoedmarkt en ik had mij dan ook

geen beter instapmoment kunnen

wensen.”

Uiteraard is de Nederlandse vastgoedmarkt ondanks de

toegenomen activiteit niet te vergelijken met de Londense

markt. Met recente woningtransacties door buitenlandse

investeerders in het centrum van de stad waarbij yields rond

de 2 procent lagen is er alle reden toe aan te nemen dat

investeerders van waar dan ook ter wereld Londen inderdaad

als ‘safe haven’ zien. Wat maakt Londen zo aantrekkelijk? Een

vraag die ik mijzelf meerdere keren heb gesteld.

Batih van LeerBatih (25) heeft zijn studies gevolgd aan de Universiteit van Amsterdam, TU Delft en Rijksuniversiteit Groningen. Hij werkt sinds begin 2014 bij Savills Nederland, momenteel in het Investments team onder leiding van Clive Pritchard en Jan de Quay.


Weliswaar niet om dit te onderzoeken, maar wel om ervaring op te doen en

te leren heb ik de kans gekregen een periode werkzaam te zijn in deze

bruisende stad. Werkzaam vanuit het Savills hoofdkantoor nabij Oxford

Street, woonachtig tegen Hyde Park aan. Things could be worse...

Omdat de vastgoedmarkt in Londen tot één der meest transparante markten

ter wereld mag worden gerekend en informatie alom aanwezig is wil ik hier

niet te veel ingaan op cijfers en statistieken. De markt is dusdanig transparant

dat enig speurwerk van jullie kant dezelfde yields voor kantoren zal opleveren:

3.25% in de West End en 4.25% in de Londen City, ten tijde van het vierde

kwartaal in 2014. Leegstandcijfers zijn respectievelijk 3.30% en 7.20%.

“Londen is net als Berlijn sexy en booming, alleen

níet arm.”

Maar hoe is het om in deze stad te wonen en te werken? Ik heb er even van

mogen proeven en ik kan niets anders zeggen dan dat ik het iedereen kan

aanraden (mits je een internationale mindset hebt). Zoals de heer Joosten

in het buitenlandkatern van het SERVICE Magazine nummer van maart 2015

al aangaf is Londen dé Europese megastad. Met 5 vliegvelden kan het gezien

worden als een mega hub van allerhande activiteiten. Even aangenomen

dat wanneer je voor bedrijfsdoeleinden naar Londen gaat niet op één der

vliegvelden ver buiten de stad vliegt, kost het je via Heathrow of City Airport

niet erg veel tijd om op de plek van bestemming aan te komen.

Er zijn altijd voldoende taxi’s om de hoek, en het metro

netwerk is zo toereikend dat de lijnen in Amsterdam lijken

op een attractie in de Efteling. Nadat ik de eerste paar

dagen nog wel eens de verkeerde kant op heb gekeken

bij het oversteken van de straat, voel ik mij al snel ‘thuis’.

Niet in de allerlaatste plaats komt dat door de (tijdelijke)

woon plek: tegen de Noordzijde van Hyde Park aan, om de

hoek bij het alom bekende Notting Hill. Een bruisende buurt

vol eetgelegenheden, winkeltjes en uiteraard pubs. Hier

schenken ze nog echt bier, niet aangelengd en zonder

schuimkraag. Huizen veelal gebouwd in de Victoriaanse

stijl markeren het straatbeeld, en men moet niet raar

opkijken bij huren van 1000 pond per week voor een

simpel appartement. Wederom refererend naar vorig

buitenlandkatern: Londen is net als Berlijn sexy en booming,

alleen níet arm. Althans, het overgrote deel. Het oosten van

Londen is minder welvarend, waarbij de grens tot waar men

graag wilt wonen ongeveer ligt ten hoogte van Stratford.

Deze voor malige Olympische locatie van de Spelen in 2012 is

jarenlang het mikpunt van investeringen in de bebouwing en

openbare ruimte geweest. In het voormalige ‘Stinking

Stratford’ prijkt nu een Westfield Shopping Centre, maar tot

zover de opwaardering van het gebied. Zelf blijf ik liever in

het westen van Londen, maar zoals het een wereldstad

betaamt is er voor ieder wat wils.

AFBEELDING 1

Savills HQ London

Vermijd in de weekenden eens het altijd drukke maar zeer

toeristische Leicester Square en neem de taxi naar Clapham

ten zuiden van de rivier. Een avondje hier is relaxter, niet

toeristisch en het aanbod groot.

Anyway: vrije tijd in Londen is één ding. Er zijn teveel leuke

plekken om op te noemen en daar dit geen reisgids is

besteed ik de resterende woorden liever aan het werkende

leven in deze stad. Elke ochtend pakte ik de metro richting

het centrum (West End), waar het Savills hoofdkantoor is

gevestigd. Een ritje van ongeveer 7 minuten, gevolgd door

een paar honderd meter lopen. Een ideale situatie waar

vele werkzame mensen in Londen jaloers op zijn. Door de

astronomische bedragen voor woningen in de binnenste

regionen van de stad is het niet vreemd als de ‘commuting

time’, de reistijd tussen werk en woonplek, meer dan een

uur bedraagt. Het woonwerkverkeer gebeurd grotendeels

via de metro, die zoals reeds gezegd meer dan uitstekend is

en je makkelijk brengt naar één van de drie, voor onze

sector, meest interessante zakelijke districten, namelijk:

Canary Wharf, the City en West End.

Canary Wharf, gelegen in het oosten van de stad aan de

Thames, is een imposant geheel. De HSBC Tower en het

gebouw dat de CitiGroup Centre heet behoren tot de hoogste

gebouwen van het Verenigd Koninkrijk, met hun respectieve

lijke 235 en 200 meter hoogte. Gebouwd op het voormalig

vertrekpunt voor schepen naar India en de Cariben, is dit

gebied na enige tijd vervallen te zijn geweest nu een

bruisend zakelijk centrum. Zeker nadat de Jubileemetrolijn

was opgeleverd heeft dit gebied zich sterk ontwikkeld en is

niet meer weg te denken in de zakelijke infrastructuur van

de stad. Omdat de huurprijzen hier lager liggen dan in de

West End bevinden zich hier voornamelijk gebruikers die

behoefte hebben aan grotere metrages. Dit geldt ook voor

een ander financieel district: the City. Met de Heron Tower,

the Gherkin, the Cheesegrater, Tower 42 and ‘The Walkie

Talkie’ is dit financiële district minstens zo indrukwekkend.

Ook hier bevinden zich de gebruikers die veelal behoefte

hebben aan grotere vloeren, daar de meterprijzen (1.200

euro per vierkante meter) ook hier op een lager niveau

liggen dan de West End. Met meerdere metro stations, de

goede verbinding met Londen City Airport en dichter bij

het centrum gelegen is dit gebied net iets levendiger dan

Canary Wharf. Naast deze twee zakelijke districten zijn

veel kantoorgebruikers gesitueerd in de West End. De

huurprijzen liggen hier hoger (1.725 euro per vierkante

meter, variërend per locatie) wat ertoe heeft geleidt dat

het type gebruikers anders is dan in de grootschalige

glazen kantoortorens op de reeds besproken locaties.

Men vindt hier oude familiebedrijven (zo is de oudste

sigarenfirma van het Verenigd Koninkrijk gesitueerd op

Berkeley Square), kleinere hedgefunds en private equity

partijen. Het feit dat op Berkeley Square een bentley,

porsche en luxe jachtwinkel in de plint van de kantoren zijn

gesetteld, geeft een indicatie van de werkzaamheden (en

verdiensten) hier.

Ook hier geldt de regel locatie, locatie, locatie, naar

een uitspraak van Conrad Hilton. Berkeley Square en

de MayFair Area kunnen gerekend worden tot de duurste

kantoor meters van Europa, waar een paar honderd meter

verder boven Oxford Street de kantoorprijzen al een

significante verschuiving maken naar de 1.300 tot 1.400

euro per vierkante meter. De headline rents op de Zuidas

vallen in het niet: elke financiële speler van enige impor

tantie wil en moet in Londen of het nou op één van de

twee zakelijke centra buiten het centrum of de West End is

gevestigd zijn.

Op die dure meters wordt net als hier gewerkt. Anders, dat

wel. Begint de dag op het Amsterdamse Savills kantoor

steevast met een kop koffie, kun je hier English breakfast

tea verwachten. De sfeer is minder persoonlijk, en de

bena dering van elkaar onderling vanuit Nederlands

perspectief omslachtig. Direct, is hoe wij Nederlanders

daar door de Engelse collega’s bestempeld werden. Tijdens

reguliere werktijden die vaak genoeg uitlopen is het

contact mondjesmaat, wat gelijk veranderd wanneer na

werktijd de pub in wordt gedoken. En dat gebeurt regel

matig. Eten en drinken buiten de deur, met collega’s of met

vrienden, maakt een groter deel uit van het sociale patroon

dan in Nederland. En dan steekt de Engelse humor de kop

op. Heb je geen zin om wat te drinken naderhand, maar

moet je de inkopen nog doen is ook dit geen probleem.

Het merendeel van de winkels in het centrum is tot laat

geopend: Europa’s hoogste winkelhuren moeten ergens

van betaald worden.

Wederom wil ik erop wijzen dat dit mijn ervaring is: het

leven, maar ook de werksfeer. Wellicht is het in een ander

kantoor en ander bedrijf totaal verschillend en is dit een

alleplankenmisslaand artikel vanuit het oogpunt van

anderen. Feit blijft dat wanneer je een internationale

mindset hebt, je naar Londen moet. Al is het maar voor

een korte periode. Als die kans zich voordoet, kan ik niets

anders zeggen dan dat je die moet grijpen.

AFBEELDING 2

London RE Overview


Anneke Timmermans Msc REAnneke Timmermans is projectontwikkelaar bij Heijmans Vastgoed. In 2011 heeft ze de master vastgoedkunde behaald aan de Rijksuniversiteit Groningen. Daarna is ze gestart als managementtrainee bij Heijmans. Na afronding van dit twee jarig programma is Anneke sinds 2013 werkzaam bij Heijmans Vastgoed als projectontwikkelaar. De visie van Heijmans om slim om te gaan met energie, materialen en ruimte past Anneke graag toe in haar vastgoedontwikkelingsprojecten. Daarnaast zoekt ze naar nieuwe manieren om antwoord te geven op de veranderende vraag naar ruimte. Bijvoorbeeld door middel van de tijdelijke, verplaatsbare Heijmans ONE woning voor jonge eenpersoonshuishoudens, waar Anneke initiatiefnemer en projectleider van is.

De veranderende woonbehoefte van de net-niet generatieSinds de opening van de twee proto-

types van Heijmans ONE op Zee-

burgereiland in Amsterdam regent

het telefoontjes en e-mails: “Wat

een geweldig huis”, “Eindelijk een

bouwbedrijf dat zich bekommert

om ons probleem”, “Hoe kan ik me

aanmelden” en zelfs “Can we order

them in Londen, Sweden, Mexico,

USA…..”? Van over de hele wereld

worden hartverwarmende reacties

gestuurd, waaruit wel blijkt dat dit

tijdelijke, verplaatsbare huis meer

doet dan alleen twee maatschappelijke

problemen oplossen (tijdelijk onge-

bruikte gronden en woningtekort

van jonge eenpersoonshuishoudens).

Het haakt “per ongeluk expres” in

op een groot aantal andere trends

en ontwikkelingen die de generatie

van nu, die we de net-niet generatie

genoemd hebben, bezighoudt.

Flexibiliteit, gebruik in plaats van bezit, minder in plaats van

meer, verbondenheid en DIY (do it yourself); zomaar wat

thema’s die deze netniet generatie kenmerkt. De massale

aandacht voor dit simpele houten, verplaatsbare huisje doet

de vraag rijzen voldoet het huidige woningaanbod nog wel aan de behoefte van de toekomst?

De net-niet generatieHet is een groep die nu tussen wal en schip valt op de

woning markt. De netniet generatie: jonge volwassenen

tussen de 25 en 35 jaar. Opleiding afgerond, eerste baan,

alleenstaand, de wereld aan de voeten, de young en high

potentials. Al snel komen zij er achter dat ze qua wonen niet

veel te kiezen hebben. Ze komen niet in aanmerking voor

sociale huur door een net te hoog inkomen of een veel te

lange wachtlijst, verdienen juist net te weinig voor vrije

sector huur en willen of kunnen zich nog niet vastleggen aan

een koophuis. Dus staan zij voor de keuze: terug naar hun

ouders, toch maar weer samenwonen met vieze huis

genoten; mijlenver uit het centrum of de hoofdprijs betalen

zodat er geen geld meer is voor leuke dingen? Het is het

allemaal netniet. Past het huidige woningaanbod wel bij de

behoefte van deze doelgroep? Wordt het niet tijd voor

verandering? We hebben het niet zomaar over een handjevol

“hipsters”; deze doelgroep is groot en groeiende. Volgens

het CBS (2015) zijn er op dit moment ongeveer een half miljoen

jonge eenpersoonshuishoudens en komen daar tot 2050 nog

eens 200.000 stuks bij. Maar wat wil deze doelgroep dan

wel?

Veranderend waardensysteemEr is aan deze netniet generatie duidelijk te merken dat

een verandering gaande is, te beginnen met hun waarden

systeem. De laatste eeuwen hebben in het teken gestaan

van het bereiken van onafhankelijkheid. Van jagen en

verzamelen, via industrialisatie naar het hoogste aantal

ZZPers ooit (1 op de 10 volgens het CBS (2014). Van hele

families in één ruimte, via elk gezin een eigen huis, naar het

hoogste aantal een persoons huishoudens ooit.

40

Het model van Motivaction (2015) geeft deze verandering in waarden mooi

weer; van behouden (traditioneel), via bezitten (modern), naar beleven en

ontplooien (postmodern).

Waar onafhankelijkheid en de bijbehorende bezittingen om dat te bewijzen,

voor hun ouders het hogere doel was, is dit voor de netniet generatie een

vanzelfsprekendheid. Zij hoeven niet meer op de barricade voor gelijke rechten en kunnen studeren, wonen, werken en reizen waar ze maar willen. Hun ouders hebben dit doel al voor ze bereikt, maar hebben hier

wel een flink offer voor moeten brengen. Om afhankelijkheid te bereiken

hebben we onze hulpbronnen, energie en elkaar uitgeput. De netniet

generatie heeft meer mogelijkheden dan alle generaties voor hen, maar

toch is er het gevoel dat er iets mist. Ze ontlenen hun status niet langer aan

het hebben van dure auto’s, huizen of een mooie titel op hun visitekaartje.

Meer dan ooit is er behoefte aan verbondenheid en het leveren van toe gevoegde waarde. Authenticiteit en zelfontplooiing is niet langer

voldoende. Het moet verder gaan dan dat, je moet met al die persoonlijke

kwaliteiten iets bij kunnen dragen aan het geheel.

Wederzijdse afhankelijkheid Stephen Covey (1989) beschrijft dit al in zijn drie fasen van persoon lijke groei:

na afhankelijkheid volgt onafhankelijkheid en als dat doel is bereikt volgt de

fase “wederzijdse afhankelijkheid”, als volgende stap in de mense lijke

ontwikkeling. Ook in de zelfbeschikkingstheorie (ZDT) van Deci en Ryan

(Ryan, 2002), die de basisbehoeften van menselijke motivatie beschrijft,

wordt naast competentie en autonomie juist verbondenheid als derde,

hogere basisbehoefte genoemd.

Nu onafhankelijkheid een vanzelfsprekendheid geworden is, kunnen we

doorgroeien naar deze derde fase van wederzijdse afhankelijkheid. Er

ontstaat ruimte voor en behoefte aan delen, helpen en bijdragen; het

leveren van toegevoegde waarde. Ook vanuit de psychologie wordt deze

behoefte om een bijdrage aan de wereld te leveren onderschreven.

Wanneer iemand toegevoegde waarde levert aan een groter geheel krijgt

men het gevoel ergens bij te horen en iets te dienen dat groter is dan

zichzelf (Boer, 2012). Kortom, de streefwaarden van de netniet generatie

zijn niet langer onafhankelijkheid en zelfontplooiing, maar het bereiken van

wederzijdse afhankelijkheid; verbondenheid, toevoegen en bijdragen.

Circulaire economieHet moge duidelijk zijn dat ons oude lineaire systeem van groei door

verbruik zijn einde nadert. Het nieuwe systeem waar door de netniet

generatie aan wordt gewerkt, is dat van de circulaire economie. Volgens

MVO Nederland (2015) is dit een economisch systeem dat bedoeld is om

herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en

waardevernietiging te minimaliseren. Doorgaan op dezelfde manier is

geen optie, zo hebben we geleerd van Al Gore, Wubbo Ockels en vele

andere voorvechters. Dit gedachtegoed past precies bij de nieuwe generatie. Het zoeken naar kringlopen en evenwicht past perfect binnen het nieuwe waardensysteem van toevoegen en verbondenheid.

Delen is “hot”Veel trends en ontwikkelingen die samenhangen met de netniet generatie

en hun voorkeuren, zoals gebruik in plaats van bezit, open source data en

DIY (do it yourself) hebben ook effect op de woonbehoefte. Een duurzame

trend die in Nederland al volledig is omarmd is die van het delen. Met name

in de netniet generatie is gebruik, ofwel het toegang hebben tot, veel

belangrijker dan het bezit. Dit komt tot uiting in de vele snel groeiende

platforms zoals Car2Go, Greenweels, Thuisafgehaald, Airbnb, Durftevragen,

Peerby en nog enorm veel meer.

Delen is “hot”; eten, spullen, vervoer, verblijf, menskracht;

het is niet langer het bezit van deze en andere zaken, maar

de snelheid en het gemak waarmee je er aan kan komen

wat het streven is. Door het dubbel gebruik van spullen

hoeft er ook nog eens veel minder van geproduceerd te

worden, wat weer gunstig is voor het milieu. Daarnaast

heeft het delen nog een ander prettig neveneffect, namelijk

het ontstaan van verbondenheid tussen de gebruikers.

Ook wordt er op een nieuwe manier gebruik gemaakt van

ruimte(s), wat zorgt voor een veranderende behoefte van

het ontwerp van de nieuwe woonomgeving.

En het houdt niet op bij het delen van spullen, eten en huizen

alleen. Ook informatie en kennis wordt op steeds grotere

schaal via internet gedeeld, waardoor de kennisindustrie

hard op weg is haar concurrentievoordeel te verliezen (voor

zover dat niet al verloren is). Het internet maakt “de crowd”

slimmer dan welke expert dan ook, door mensen met elkaar

te verbinden worden ideeën, informatie en kennis uitgewisseld

en kan men samenwerken over de grenzen van landen en

organisaties heen. Daarnaast heeft iedereen toegang tot

deze enorme hoeveelheid kennis. En kan iedereen kennis en

wijsheid halen (zoals o.a. Google doet) uit de informatie die

we genereren via internet en sociale media, zoals de links

die we aanklikken, de dingen die we ‘liken’ en ‘retweeten’

of wanneer we onze locatie delen (Surowiecki, 2004).

Zo kon het gebeuren dat de 15 jaar oude Jack Andraka een

betaalbare test voor alvleesklierkanker ontwikkelde, die 28

keer sneller, 100 keer gevoeliger en 26.000 keer goedkoper

is dan de huidige diagnostische tests. En dit alles door gebruik

te maken van het internet; informatie waar iedereen toegang

tot heeft. Wat dit gaat veranderen in ons dagelijks leven?

Heel veel. Volgens wetenschappers van de Amerikaanse

universiteit MIT zal door robotisering en computerisering

de helft van de banen gaan verdwijnen. Volgens een

behoudende schatting zullen dit in Nederland 2 a 3 miljoen

arbeidsplaatsen minder zijn. Wat is nog de toegevoegde

waarde van een ontwikkelaar of ontwerper wanneer iedereen

online zijn eigen huis kan samenstellen, kan toetsen aan wet

en regelgeving en meteen de benodigde vergunningen kan

aanvragen?

De groei in kennisdeling is wellicht ook een van de redenen

waarom DIY enorm in populariteit heeft kunnen toenemen.

En het gaat veel verder dan het “Eigen huis en tuin” van

vroeger. Van het bakken van een taart tot het bouwen van

een eigen MRI scan, overal is online wel een handleiding

van te vinden. Je Porsche motorblok uit elkaar halen? Google

“DIY Porsche engine rebuild” en er is een youtube filmpje

met stap voor stap uitleg. En door tips en verbeteringen van

gebruikers, wordt de informatie steeds beter. Resultaat:

minder (nieuwe) spullen nodig, geld besparing, veel plezier

en nog meer verbondenheid. Komt er straks wellicht ook een DIY eengezinswoning of flat?

Tiny house movementOok tot de woonomgeving dringen deze nieuwe waarden

door. De “tiny house movement” is een beweging die is

ontstaan in de Verenigde Staten waarbij mensen steeds

kleiner gaan wonen.


Hoofdredenen zijn de behoefte aan een eenvoudiger leven, duurzaamheid,

kostenoverwegingen, vrijheid, flexibiliteit, behoefte aan gemeenschap en

interesse in design (Mutter, 2013). Een groot huis met een flinke hypotheek

en een enorme ecologische voetprint zijn niet meer hip. Bewoners van een tiny house zijn helemaal klaar met al het “moeten”; werken om je hypotheek

te kunnen betalen, onderhoud, kopen en bezitten van spullen, ze kiezen

radicaal voor een geheel nieuwe levenswijze. Een eenvoudiger leven, een kleinere impact op het milieu en lagere vaste lasten, bieden de bewoners meer vrijheid, flexibiliteit en meer geld om te genieten van het leven. Inmiddels is deze beweging al overgeslagen naar Japan, Spanje en Groot

Brittannië. Ook in Nederland is veel interesse in dit fenomeen, maar werkt

regelgeving omtrent minimale afmetingen van woningen nog beperkend.

De nieuwe woonbehoefte en Heijmans ONEWat betekent dit nu voor de woonbehoefte van de toekomst? Niet veel als

wij deze nieuwe vraag als bouwers links laten liggen. Huizen zijn door de

eeuwen heen toch immers niet veel veranderd. De stortvloed aan positieve

reacties op het compacte, duurzame en flexibele huisje doet echter vermoeden

dat er veel kansen liggen. Kansen om in te spelen op de vraag naar kleiner,

duurzamer, flexibeler, leuker, groener, gezamenlijker, goedkoper, aanpas

baarder, makkelijker en bovenal slimmer wonen.

Heijmans ONE is slechts een eerste verkenning van deze vraag. Het is een

duurzame woning, die circulair is in zijn gebruik. Nadat de tijdelijke

bewoning op een pauzelandschap wordt beëindigd omdat de definitieve

invulling van start gaat, hoeft de woning namelijk niet te worden afgebroken,

maar kan hij opnieuw worden ingezet op een andere locatie. Zo gaat de

Heijmans ONE minimaal 30 jaar mee. Ons doel is om de Heijmans ONE

op den duur zelfvoorzienend en cradle to cradle te maken. Daarmee is

vandaag al de eerste stap gezet, doordat de woning allelectric is, waardoor

hij niet aangesloten hoeft te worden op gas. Daarnaast is door gebruik van

PV panelen, infra rood verwarming en slimme warm watersystemen het

energieverbruik van de woning neutraal. Ook wordt getest met een nieuw

douche systeem dat veel minder water verbruikt. Hierdoor komt een

zelfvoorzienende woning steeds dichterbij. Ook op gebied van materialen

bevat de woning nu al veel hout, maar worden ook mogelijkheden onder

zocht om steeds meer herbruikbare materialen toe te passen en materialen

beter te kunnen scheiden.

Ook qua gebruik sluit de Heijmans ONE aan bij de hiervoor

beschreven trends en ontwikkelingen. Het huis is met zijn

45 vierkante meter een voor Nederlandse begrippen zeer

compacte vrijstaande woning, wat aansluit bij de behoefte

aan minder, kleiner en duurzamer. Daarnaast biedt de

woning de bewoner veel flexibiliteit, doordat het per definitie

een tijdelijke oplossing is. Bovendien gebruikt de bewoner de

locatie en woning slechts tijdelijk en wordt geen eigenaar.

Dat tijdelijkheid echter ook meteen een lagere kwaliteit met

zich meebrengt wordt met Heijmans ONE ontkracht. Het

bewijst dat je met je huis toegevoegde waarde kan bieden,

maar wel op een onderscheidende en toffe manier.

De bouwer als woonprovider?!De uitdaging zit met name nog in de individualiteit. In

een volgende versie van Heijmans ONE is er wellicht meer

moge lijkheid om het huis zelf te ontwerpen en aan te passen.

Wie weet bouwen wij in de toekomst helemaal geen stenen

nieuwbouwhuizen meer, maar zijn wij “woonprovider” die

de koppeling tussen vraag en aanbod faciliteert. Dan zorgen

wij, al dan niet met partners, voor (ver)plaatsing, aanpas

sing, onderhoud, financiering en recycling van volledig

herbruikbare en zelfvoorzienende woonmodules. Zo ver is

het nu nog lang niet en er moet met name op gebied van

regelgeving en doorbreken van vaste (financierings)patronen

nog een flinke lans worden gebroken, maar met Heijmans

ONE zetten wij in elk geval de eerste stap.

Een stap naar een huis dat toegevoegde waarde biedt voor

de netniet generatie. Precies zoals zij dat doen voor ons.

BronvermeldingBoer, M. d. (2012). Durven doen wat je raakt. Nederland:

Uitgeverij Thema.

CBS. (2015, Mei 2). CBS Statline. Retrieved from CBS: http://

statline.cbs.nl/Statweb/

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014).

Achtergrondkenmerken en ontwikkelingen van zzp’ers in Nederland. Den Haag/Heerlen: Centraal Bureau voor de

Statistiek.

Covey, S. R. (1989). The 7 habits of highly effective people. United States: Free Press.

Motivaction. (2015, Mei 2). Segmentatie verhoogt uw effectiviteit: Mentality. Retrieved from Motivaction: http://

www.motivaction.nl/mentality

Mutter, A. (2013). Growing Tiny Houses. Lund, Sweden:

Master Thesis Lund University.

MVO Nederland. (2015, mei 2). Circulaire economie. Retrieved

from MVO Nederland: http://www.mvonederland.nl/

circulaireeconomie/watisdecirculaireeconomie

Ryan, E. D. (2002). Handbook of Self-Determination Research. Rochester: University of Rochester Press.

Surowiecki, J. (2004). The Wisdom of Crowds. United States:

Doubleday; Anchor.AFBEELDING 1

Heijmans ONE

42

Retail is detailEen beschouwing inzake Leidsche

Rijn Centrum (LRC)

Retail is een business van groei, om het

simpele feit dat het moet. Zonder groei

van de omzet kunnen retailers op de

lange termijn niet bestaan. Die groei

moeten ze realiseren om de groeiende

kosten voor te blijven. De groeiplannen

van retailers hebben als gevolg dat ze

onder andere willen groeien met

nieuwe winkellocaties en die blijven ze

ook nodig hebben. Maar hebben

retailers nog steeds nodig wat ze ooit

in een ander tijdsgewricht hebben

bedacht? Een analyse naar aanleiding

van een actuele casus LRC bij Utrecht.

Ontwikkelingen in retail algemeenWanneer we naar de omzet in de periode van de afgelopen tien jaar kijken

valt op dat de meeste sectoren in nonfood sinds 20082009 de inflatie niet

meer bij kunnen houden. Dit hoeft geen onoverkomelijk bezwaar te zijn

wanneer de marges enorm stijgen. Hier is echter in de meeste branches

geen sprake van.

Frank QuixFrank Quix studeerde bedrijfskunde en accountancy aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij werkte onder andere bij Ernst & Young en bij Deloitte, voordat hij zijn eigen bureau Q&A Research & Consultancy startte in 2013. Zijn bureau is gespecialiseerd in retail en richt zich op onderzoek, advies en opleiding voor de hele sector inclusief toeleveranciers. Frank is al 20 jaar actief als adviseur binnen de retail en combineert deze werkzaamheden met wetenschappelijk onderwijs aan de Rijks Universiteit Groningen en de Universiteit van Amsterdam.

De omzetgroei kan in veel gevallen de groei van de kosten

niet bijhouden wat we in de theorie ‘De schaar van Van

der Kind’ noemen. Het schaarmechanisme beschrijft de

noodzaak van de omzetgroei met liefst de inflatie of iets

daarboven, omdat de retailer zich dan in de regel beschermd

weet tegen de stijgende kosten in zijn operatie.

Online afvloeiing een serieus fenomeenIn dezelfde periode sinds 2004 heeft het aandeel online

retail een behoorlijke groei doorgemaakt. Hoewel

gepresenteerde cijfers van verschillende organisaties sterk

uiteenlopen, is onze analyse van alle cijfers dat in 2005

slechts 1,6 procent van de totale detailhandelsomzet online

werd gerealiseerd. In 2007 is de online omzet opgelopen tot

2,8 procent (Thuiswinkel, 2012) en in 2013 is de online omzet

opgelopen tot bijna 6,9 procent van de totale detailhandels

omzet (ABN AMRO, 2014). Vooral nonfood retail wordt

geraakt, maar de verschillen van sector tot sector zijn groot.

Voor elektronica is het aandeel ruim 20 procent (ABN AMRO,

2014) en voor voorverpakte levensmiddelen slechts 2

procent (ABN AMRO, 2014). Een complicerende factor is dat

niet alle online omzet als zodanig wordt gemeten, wanneer

fysieke retailers deze realiseren wordt de omzet als fysiek

aangemerkt bij het CBS. ING stelt in haar visie op sectoren

2014 dat de schoenenbranche al 14 procent online aandeel

kent en verwacht dat dit richting 2020 naar 35 procent

groeit. Voor de mode schat ING het online marktvolume in

op 13 procent.

De ontwikkeling van de metersOpmerkelijk genoeg heeft de ontwikkeling van vierkante

meters winkelvloeroppervlak niet meebewogen met

bovenstaande trends. Tussen 2004 en 2013 is het aantal

vierkante meters in nonfood met 13 procent gestegen,

waarbij in mode de stijging 22 procent en voor de

schoenenbranche 14 procent bedroeg (Locatus, 2014).

Wanneer we de jaren van de crisis (20072013) in ogen schouw

nemen (niet afzonderlijk in een grafiek opgenomen) zien we

nog steeds behoorlijke groei van het winkel vloeroppervlak.

Nonfood retail ziet de meters in de periode 20072013 met

6 procent toenemen.

FIGUUR 1

Omzet ontwikkeling retail 20042013 Bron: CBS, 2015, bewerking Q&A 2015

120

110

100

90

80

702004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

121

118

99

9391

85

81

77

FoodNonfoodConsumentenelektronicaDoehetzelfModeSchoenenWonenInflatie


De vloerproductiviteit staat onder drukWanneer we kijken naar de ontwikkeling van de omzet per vierkante meter,

de zogenaamde vloerproductiviteit, en de online ontwikkeling buiten

beschouwing laten, daalt de omzet per meter tussen 2004 en 2013 al

met 19 procent in nonfood, voor mode met 19 procent en schoenen met 18

procent, alles niet gecorrigeerd voor inflatie. Hierbij delen we de totale

detailhandelsomzetten (geen correctie voor online gerealiseerde omzetten)

in de respectievelijke branches in de respectievelijke jaren door de

vierkante meters winkelvloeroppervlak.

De consumenten prijsindex (CPI 20072013) stijgt met 13,9

procent en dat betekent een nog hardere reële daling van

de omzet per vierkante meter. Hiermee wordt een over

capaciteit in mode en schoenenretail van gemiddeld 30

tot 40 procent aan meters zichtbaar, omdat de inflatie voor

een groot deel moet worden goed gemaakt. Niet bijhouden

van de inflatie leidt tot een lagere winstgevendheid. Per

verzorgings gebied moet een afzonderlijke analyse gemaakt

worden in hoeverre er nog opname capaciteit is voor

nieuwe meters.

Toekomstvisie retail in NederlandDe verwachtingen voor retail lijken iets positiever te zijn

dan de afgelopen jaren. Sinds het uitbreken van de crisis

hebben we ten opzichte van de groeivoorspellingen die in

2008 klaar lagen voor de toekomst 11 procent moeten

inleveren. In 2008 werd gedacht dat de omvang van de

Nederlandse economie vijf jaar later, in 2013, 704 miljard

euro zou bedragen. In werkelijkheid bleek dat nog geen 627

miljard euro te zijn. De economie was maar liefst 11 procent

kleiner dan voorspeld door het IMF (NRC, 2014). Met die

kennis zijn destijds plannen gemaakt voor nu en morgen.

Online zal minder hard groeien dan in de afgelopen jaren,

maar desalniettemin zal dit voor een verdere afvloeiing

zorgen. Natuurlijk zullen ook fysieke retailers hun deel

online opeisen en de signalen lijken erop te wijzen dat

fysieke retailers harder online groeien dan zogenaamde

‘pure players’, retailers die alleen online verkopen. Deze

ontwikkeling brengt twee gevolgen met zich mee:

• Eigen online omzet kannibaliseert op de fysieke omzet

en (nieuwe) pure players zullen verder marktaandeel

pakken, omdat iedere euro die een online speler uit

de markt haalt bij een niet groeiende markt ten koste

gaat van bestaande (fysieke) spelers in termen van

marktaandeel.

• De kosten van online omzet zijn hoger dan bij fysieke

retail, dit omdat de retailer een aantal functies weer

overneemt van de klant zoals het order picken. Gevolgen

zijn lagere marges in totaliteit en sterk onder druk

staande productiviteit bij de fysieke retailer. Traditionele

retailers moeten investeren in online faciliteiten en

tegelijkertijd in het aantrekkelijker maken van de winkels.

De schaar zal dan nog harder toeslaan. Retailers zullen

moeten gaan rationaliseren in hun winkelportfolio. Dat

betekent concreet: winkels sluiten, wellicht kleinere winkels

en vaak ook minder winkels openen. Vooral die retailers die

verwachten meer omzet online te zullen halen, zullen hierop

voorsorteren. De regels van vóór de crisis; meer winkels,

meer meters is meer omzet, werkten in feite toen al niet

meer, maar zijn in de toekomst niet meer te hanteren.

Wanneer aanpassingen naar de toekomst toe uitblijven voor

wat betreft netto toevoeging van metrages, zal de vloer

productiviteit de neiging hebben om verder te dalen. Dit uit

zich op dit moment nog maar in beperkte mate in leegstands

cijfers, deels door alternatieve invullingen op leegkomende

locaties, maar vooral ook door het lang blijven exploiteren

van retailers.

FIGUUR 3

Ontwikkeling vloerproducititeit retail 20042013

Bron: CBS, 2015, Locatus 20032014, bewerking Q&A 2015

FIGUUR 2

Ontwikkeling winkelvloeroppervlak retail 20042013

Bron: CBS, 2015, Locatus 20032014, bewerking Q&A 2015

ElektronicaWoninginrichting

SchoenenDHZModeNonfoodFood

+13% +12% +22% +14% +14% +6%

-6%

115

105

95

85

75

652004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

118

107

90

82818178

67

FoodNonfoodConsumentenelektronicaDoehetzelfModeSchoenenWonenInflatie

De combinatie van de nieuwe economische realiteit, de digitalisering en de

overbewinkeling, heeft een enorme impact gehad op de performance van

fysieke winkels, in het bijzonder op de productiviteit per meter. Ook na 2007

worden nog steeds meters toegevoegd. De fysieke omzet voor schoenen en

mode is sinds 2007 met 23 procent gedaald als gevolg van afnemende

bestedingen en afvloeiing naar online verkoop. Het aantal meters groeit

met respectievelijk 8 procent in schoenen en 12 procent in mode. Dit leidt tot

een daling van de omzet per vierkante meter met 31 procent. In 2007 is de

omzet per vierkante meter voor schoenen en mode nog 3.386 euro gemiddeld

en daalt naar 2.340 euro in 2013.

44

Wij spreken daarom liever van latente leegstand die nog niet zichtbaar is

maar wel boven de markt hangt. We zijn beland in het nieuwe normaal met

een nieuwe economische realiteit van beperkte groei, afvloeiing als gevolg

van de digitale ontwikkeling en dit alles leidt tot een verdere over

bewinkeling waar reeds nu al sprake van is.

De casus Leidsche Rijn Centrum in het nieuwe normaalDe plannen voor LRC zijn al lang geleden gemaakt. Leidsche Rijn was één

van de laatste echt grote stadsuitbreidingen en LRC werd gezien als één van

de laatste grote centra met een stadsdeelverzorgende functie in Nederland.

Het zou het ‘tweede centrum’ van Utrecht worden. De belangstelling voor

de vestiging vanuit de retail was groot. Daarbij kon onmogelijk rekening

worden gehouden met alle toekomstige ontwikkelingen. Hoe om te gaan

met een projectie uit het verleden van een centrum in het nieuwe normaal?

Locatie suboptimaalIdealiter ligt een winkelcentrum in het midden van haar verzorgingsgebied.

De bedachte locatie van LRC is aan de rand van het beoogde verzorgingsgebied.

Bovendien is het voorziene LRC op relatief korte afstand van Utrecht Centrum

gelegen. Verwacht mag worden dat dit zorgt voor een benedengemiddelde

koopkrachtbinding vanuit het eigen stadsdeel op LRC. Dit blijkt een belangrijk

argument te zijn voor retailers in hun afwegingen om niet te kiezen voor

vestiging in LRC.

Actualiteit DPO-sommenIn het algemeen kan worden gesteld dat de belangrijke DPO (Distributie

Planologisch Onderzoek)variabelen als koopkrachtbinding en –toevloeiing,

gemiddelde besteding en vloerproductiviteit, waarmee in 2007 werd gerekend,

in 2014 niet meer mogen worden toegepast.

In 2007 werd in de DPO voor het niet dagelijkse pakket uitgegaan van een

norm vloerproductiviteit van 4.000 euro en in 2014 is dit naar beneden

bijgesteld tot een normproductiviteit van 3.000 euro. De 3.000 euro is

wellicht al aan de lage kant voor een goede exploitatie. Hierbij moet worden

aangetekend dat de productiviteit voor de sectoren mode en schoenen al

gemiddeld lager uitkomt als gevolg van de economische en digitale

ontwikkelingen. Uit een rondgang langs retailers lijkt het DPO getal uit

2014 minder realistisch en een goede exploitatie moeizaam in relatie tot de

beoogde huur. Bij het vasthouden aan de normbedragen uit 2014, zouden

we rekening houdend met de economische realiteit en digitalisering

wellicht moeten komen tot een centrum met een substantieel kleinere

capaciteit aan nonfood meters.

Online effect en mobiliteitseffect op LRCJongeren en gezinnen zijn in de basis een voordeel voor de ontwikkeling

van winkelgebieden, ze besteden meer aan goederen dan ouderen. Er

kleeft echter ook een nadeel aan deze groep, ze besteden namelijk ook

meer online. Almere is een referentie die Q&A Research & Consultancy

heeft onderzocht, met een bovengemiddeld hoog aandeel online aankopen.

Dit hoge aandeel wordt door twee zaken gedreven, tijdgebrek enerzijds en

gewenning anderzijds. Voor Leidsche Rijn hebben we geen afzonderlijk

consumentenonderzoek gedaan, maar gelet op de samenstelling van de

bevolking is het aannemelijk dat gedragingen van de bewoners gelijkenissen

zullen vertonen. Uit onderzoek blijkt dat de afvloeiing naar online verkoop

in de stad Utrecht uitzonderlijk hoog is voor niet dagelijkse goederen,

namelijk nu reeds 20 procent (Provincie Utrecht, 2015). Het nog ontbreken

van een niet dagelijkse winkelvoorziening kan bijdragen aan een groter

online aandeel van de bestedingen. Omdat mode en schoenen sterk

groeiende categorieën online zijn, zouden winkels die deze producten

verkopen met minder meters geprojecteerd moeten worden in LRC.

Een tweede aspect dat invloed heeft op mogelijke afvloeiing

is de mobiliteit van de bewoners. Zowel gebruikmaken van

de auto om elders boodschappen te kunnen doen of te gaan

winkelen als ook de goede en directe ontsluiting van de

binnenstad van Utrecht met het openbaar vervoer, zullen

effect hebben op de binding die de bewoners zullen krijgen

met LRC. Uit onderzoek voor de NRW in 2013 (Q&A Research

& Consultancy) bleek al dat consumenten tot 30 minuten

bereid zijn te reizen voor niet dagelijkse goederen. Wij

verwachten dat reeds bestaande patronen en het grote en

diverse aanbod van winkelvoorzieningen in de Utrechtse

binnenstad, voor bewoners van Leidsche Rijn, ook tot een

beperktere behoefte aan winkelmeters zal leiden in de

categorie niet dagelijkse goederen.

Overcapaciteit in Leidsche Rijn Wij hebben bovendien nog kennisgenomen van de reeds

bestaande overcapaciteit in het directe verzorgingsgebied,

die zich reeds uit in de bestaande leegstand bij de andere

winkelcentra. In de winkelstructuur waren ‘onder’ LRC nog

twee grote wijkwinkelcentra voorzien, Vleuterweide en

Terwijde. Naar huidige maatstaven zijn deze centra

over gedimensioneerd; nonfood retailers hebben grotere

verzorgingsgebieden nodig en vestigen zich niet langer in

wijkverzorgende centra. Vooral in Terwijde is deze tendens

goed waarneembaar, hier staat 45 procent van alle winkels

thans leeg (Locatus, 2015).

Bovendien is met de komst van The Wall ook nog extra retail

capaciteit toegevoegd aan het gebied, boven de geplande

capaciteit. Deze ontwikkeling heeft de zorgvuldige winkel

planning volledig doorkruist. Hoewel niet alle branches in

The Wall zijn toegestaan, betekent The Wall een forse

concurrent voor bijvoorbeeld de bruin/witgoed branche,

die zich door de vestiging in The Wall, niet ook nog eens in

LRC zal vestigen. Bovendien vindt in The Wall reeds de

verkoop van mode en schoenen plaats (natuurlijk onder

andere retail condities) en maken het concurrentieveld met

LRC er niet beter op. Hoewel goed bereikbaar en met gratis

parkeren, en in feite zonder concurrentie in stadsdeel

Leidsche Rijn, kampt The Wall vanaf de opening met

problemen en leegstand.

Compacter, maar sterker LRCGezien de hierboven beschreven ontwikkelingen lijkt het

ons verstandig om te komen tot een substantieel kleinere

maatvoering van LRC. Een die meer aansluit bij deze tijd en

de bijgestelde verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling

van nonfood retail in de komende jaren en de reeds

bestaande overcapaciteit. Zoals wij de situatie kwalitatief

beoordelen zouden wij komen tot een substantieel kleiner

verkoopvloeroppervlak dan het thans ingetekende deel voor

nonfood retail. Een kleiner centrum zorgt overigens weer

voor de benodigde schaarste en dit kan weer leiden tot een

betere exploitatie voor diegenen die zich wel hier kunnen

vestigen. Compacter, maar sterker een centrum qua dimensie

passend bij de nieuwe retail realiteit, aantrekkelijk voor de

bewoners en rendabel voor de ondernemers.


ir. Geri WijnenGeri Wijnen is werkzaam bij BRO als adviseur retail binnen de groep Functies & Beleid. Zij studeerde Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Daarvoor was ze ruim vier jaar werkzaam als ontwikkelingsmanager van diverse winkelcentra bij Wereldhave.

Uitdagingen in de huidige retail-vastgoedmarktHet zijn lastige tijden in de retailsector

en voor het winkelvastgoed. Althans,

dat horen we overal om ons heen. Onze

manier van winkelen verandert, we

kopen online, houden de hand op de

knip, bekende winkelketens gaan failliet

of hebben het zwaar en er is leegstand.

De minister presenteerde zelfs een

Retailagenda om het winkelen

toekomstbestendig te maken. Wat is er

aan de hand en hoe moet het verder?

We kijken naar de huidige

ontwikkelingen in de retail- en

retailvastgoedsector en de uitdagingen

die daardoor veroorzaakt worden.

Wat is er aan de hand? De derde retailrevolutieOns winkelgedrag is de laatste jaren sterk veranderd. Winkelgebieden kampen

met afnemende bezoekersaantallen en we zijn in toenemende mate online

gaan winkelen. Deze ontwikkeling wordt ook wel omschreven als de derde

retailrevolutie (Sorenson, 2012). Efficiëntie en gemak staan daarbij op een

andere wijze centraal dan voorheen.

De eerste zogenaamde retailrevolutie is feitelijk de opkomst van detailhandel

als gevolg van de efficiëntie van specialisatie. Handel in producten en

diensten is ontstaan in een maatschappij waarin het handig en voordelig

bleek als ieder zich bezig hield met datgene waarin hij uitblinkt. De tweede

revolutie behelst de opkomst van massaconsumptie en zelfbediening. In het

verlengde van de groei van de industriële wereld vond men manieren om

fabrieksmatig in grote hoeveelheden en tegen steeds lagere prijzen te

produceren. Een groter aanbod en lagere prijzen waren een feest voor de

consument, maar centraal stond feitelijk de efficiëntie van het proces van

de retailer.

“Daarbij liggen er volop kansen voor

hen die zich richten op het zo adequaat

mogelijk aanpassen van het eigen

verkoopproces naar een optimaal

koopproces voor de klant."

De fase die we nu ingegaan zijn is wederom gestoeld op

efficiëntie en gemak, maar dit keer draait het om de

optimalisatie van het (aankoop)proces van de consument.

Technologische ontwikkelingen zoals de opkomst van

internet en smartphones hebben absoluut bijgedragen aan

deze kentering. Samen met een terugloop in consumenten

bestedingen vanwege de economische laagconjunctuur

heeft dit serieuze gevolgen gehad voor de gevestigde

detailhandel. Mensen blijven echter altijd producten en

diensten nodig hebben. In onze sterk gespecialiseerde

samenleving is de behoefte aan handel en handelsplatformen

alleen maar groter geworden. Daarbij liggen er volop kansen

voor hen die zich richten op het zo adequaat mogelijk

aanpassen van het eigen verkoopproces naar een optimaal

koopproces voor de klant. Dit gaat directe gevolgen hebben

voor retailers en daarmee ook voor de vastgoedmarkt en

onze detailhandelsstructuur.

Effecten, uitdagingen en kansen

RetailersIn de toekomst zal er slechts ruimte zijn voor hen die succes vol

een efficiënt koopproces voor de klant bieden. Het koopproces

van de klant wordt ook wel de customer journey genoemd.

Dit is de route die de klant aflegt om een product of dienst

te kopen en omvat momenten van inspiratie, oriëntatie,

aankoop en feedback. In een efficiënt aankoopproces wil de

consument zo snel mogelijk en zo eenvoudig mogelijk, op

het door hem gewenste moment en op de door hem gewenste

wijze het gekozen product of dienst tot zich nemen. Interessant

zijn in dit licht de zeven dimensies van gemak (MarketResponse,

2014) die onderscheiden kunnen worden. Dit zijn bereik

baarheid, begrijpelijkheid, tijdsbesparing, ontzorgen,

makkelijk kiezen (en vergelijken), flexibiliteit en vertrouwen.

Succesvolle retailers weten in te spelen op het gemak van de

klant in de customer journey middels deze dimensies. Een

soepele omnichannel benadering is daarbij vanzelfsprekend.

46

IKEA is een goed voorbeeld van een retailer die hier al flink mee op weg is.

De van origine ultieme zelfbedieningswinkel biedt de klant flexibiliteit in

serviceniveaus en kan des gewenst de klant ontzorgen en tijd besparen door

thuis bezorgen en montage van producten. De winkel is optimaal bereikbaar

door de combinatie van een webshop en ruime winkelopeningstijden. De

mogelijkheid producten gedurende lange tijd en zelfs zonder oorspronkelijke

verpakking te kunnen retourneren getuigt van vertrouwen.

In de dagelijkse sector is met de introductie van pickup points en

bezorgdiensten van ‘boodschappenboxen’ ook een ontwikkeling gaande

van ontzorgen van en tijdsbesparing voor de klant. In de modewereld wordt

hier bijvoorbeeld op ingezet door The Cloakroom, die mannen een gratis

personal shopper service biedt.

Eigenaren Wat voor retailers geldt, geldt ook voor eigenaren. Ook eigenaren van

winkelvastgoed kunnen het verschil maken door het faciliteren van een

optimaal koopproces voor de klant en het inspelen op de verschillende

dimensies van gemak. Dit kan bijvoorbeeld door het toevoegen van extra

voorzieningen als sfeervolle horeca, schone toiletten met kinder en

babyfaciliteiten, comfortabele zitplaatsen en kinderspeelplekken. Maar

ook door gezamenlijke langere openingstijden doordeweeks en op zaterdag

en het organiseren van interessante evenementen. Het management van

winkelcentra gaat daardoor een nog grotere en belangrijkere rol spelen,

evenals een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren en huurders.

Omzethuur of passantenhuur in combinatie met meer flexibele huur

contracten kan daarbij een wederzijdse stimulans zijn. Interessant is de

benadering van Stadshart Amstelveen, waar tal van extra services,

geboden worden (bijvoorbeeld gratis babykit, rolstoeluitleen en personal

shopper) om de klant een zo aangenaam mogelijke winkelervaring te

bieden. Ook is het gehele winkelcentrum doordeweeks geopend tot

minimaal 19 uur.

DetailhandelsstructurenVoor wat betreft het winkelvastgoed en de bestaande detailhandelsstructuur

is het onontkoombaar dat deze ontwikkelingen een effect gaan hebben.

Volgens Evers et al. (2012) wordt de ontwikkeling van de detailhandels

structuur bepaald door drie bepalende krachtenvelden (zie figuur 1), namelijk

de markt, de ruimte en de regels, die onderling een continue wisselwerking

hebben. Deze spanningsvelden zijn locatiestrategieën, marktregulering en

ruimtelijke ordening.

In de afgelopen jaren is met name veel aan de hand in de

wisselwerking tussen markt en ruimte, onder andere als

gevolg van omzetdalingen en winkelsluitingen. Zo loopt de

leegstand van winkelvastgoed al acht jaar achtereenvolgens

op en bedroeg deze op 1 januari 2015 zo’n 7,5 procent van

het totale aantal winkelpanden. Tegelijkertijd neemt het

totale winkel vloeroppervlak nauwelijks meer toe. Vorig jaar

werd nog geen 1 procent aan winkelmeters aan de totale

voorraad toegevoegd (Slob, 2015).

Lokaal en regionaal zijn er echter wel grote verschillen.

In regio’s als Zeeland, Groningen en Limburg loopt de

leegstand op tot 11 procent en lokaal tot boven de 20 procent.

In centra van middelgrote steden neemt de leegstand ook

sterker toe dan elders. Daar staat tegenover dat er ook

plaatsen zijn waar de leegstand slechts 3 a 4 procent

bedraagt, of waar deze zelfs afneemt zoals in Utrecht,

Den Bosch en Groningen (Locatus, 2015; Slob, 2014; Slob,

2015). In deze trend is duidelijk zichtbaar dat steden in het

algemeen, maar vooral de Randstad en enkele plaatsen

binnen andere regio’s, in trek zijn als woon en werkplaats

en daarmee als vestigingsplaats voor winkels. Marlet et al.

(2013) verklaart de ontwikkeling van verschillen tussen

steden en regio’s op basis van een combinatie van

geo grafische ligging en stads kenmerken, zoals het aantal

hoogopgeleiden, banenaanbod en variëteit aan stedelijke

voorzieningen. Hierbij is een parallel te zien met de

ontwikkeling van vestigingskeuzes van supermarkten.

Zo neemt het totaal aantal super markten in Nederland toe,

terwijl er tegelijkertijd steeds meer dorpen zijn zonder

supermarkt (Nieland, 2014). De trend van focus op

aantrekkelijke steden en grote regionale verschillen zal

de komende jaren verder toenemen. De vraag is of daarmee

de typisch fijnmazige detailhandelsstructuur van Nederland

wel overeind gehouden kan worden.

Ook zijn er binnen steden zelf grote verschillen tussen

sterke en zwakke locaties. Zo is er vooral meer leegstand in

aanloopstraten, waarbij het soms onvermijdelijk is dat deze

weer een woonbestemming of andere invulling gaan krijgen.

Ook is het niet duidelijk wat bijvoorbeeld het vertrek van

publiektrekkers als de Bijenkorf of een mogelijk faillissement

van V&D voor steden zou betekenen in termen van bezoekers

aantallen en loopstromen. In ieder geval is er een duidelijke

beweging naar meer compacte binnensteden gaande.

Andere locatiekeuzesDoor technologische ontwikkelingen als de opkomst van de

smartphone en tablet is er ook een verandering gaande wat

betreft locatiestrategieën. In het verleden is door schaal

vergroting in combinatie met een toename aan online

verkopen de vloerproductiviteit sterk afgenomen. In de

toekomst zullen er nog steeds plekken zijn voor enorm grote

winkels als Primark en internationale flagshipstores, maar

door een sterke omnichannel benadering (bijvoorbeeld

bestellen via internet in de winkel) kunnen winkels

toekomen met met een kleiner assortiment en minder

voorraad. Voor de meeste winkels geldt dat zij daardoor

minder vierkante meters nodig hebben.

FIGUUR 1

Bepalende krachtenvelden bij detailhandelhandelsontwikkelingen

(Evers et al., 2012)

Markt

Ruimtelijke ordeningRegelsRuimte

Locatiestrategieën Marktregulering


Vanuit het perspectief van gemak en efficiëntie is het eigenlijk ook vreemd

om als klant een groot deel van je tijd zoekend en lopend in een winkel te

verblijven. Afhaalpunten en bezorgservices zullen daarom nog verder

opkomen. Uiteindelijk is het onafwendbaar dat een groot deel van de

verkoop van lang houdbare dagelijkse food en nonfood producten via deze

weg plaats gaat vinden. Dit vraagt echter om ‘winkelmeters’ op een ander

type locatie en ook goede regelgeving op dit vlak.

Interessant is ook de rol van webwinkels. Zoals gezegd spreekt een goede

omnichannel benadering voor een succesvolle retailer voor zich. Ruim

tweederde van de webwinkels heeft dan ook interesse in een (tijdelijke)

fysieke winkel. Zij vestigen zich het liefst in een stads of dorpcentrum met

tenminste honderd winkels en een regionale aantrekkingskracht. Echter

ervaren webwinkeliers nog een te laag aanbod aan geschikte panden, hoge

huurprijzen en strikte huurwetgeving waardoor zij uitwijken naar plaatsen

buiten stads en dorpscentra (Weltevreden, et al., 2014). Indien regelgeving

en branchebeperkingen worden versoepeld kan de vestiging van webwinkels

kansen bieden voor binnensteden.

Door de toegenomen leegstand en met het oog op gemak voor de klant is er

ook ruimte voor de opkomst van winkels in de stad die zich voorheen juist

altijd daarbuiten vestigden, zoals de stadswinkels van bouwmarkten en

tuincentra. Praxis, Gamma en IKEA experimenteren hier al mee.

Daarnaast staat er nog veel te gebeuren met perifere winkellocaties, zoals

meubelboulevards en retailparks, maar ook autoshowrooms (NRW, 2015).

Vorig jaar steeg de leegstand op dit soort grootschalige locaties het hardst

(Slob, 2015). Met het verruimen van brancheringsmogelijkheden worden

andere winkeltypes aangetrokken, maar dit kan grote gevolgen hebben

voor binnensteden.

Hoe verder?Om de veranderingen binnen de retailmarkt in goede banen te leiden is het

nodig om keuzes te maken en is nieuwe regelgeving nodig. Op nationaal

niveau is een Regiegroep Retailagenda hier al mee aan de slag. Provincies

pakken ook al nadrukkelijk hun rol op ten aanzien van regulering en zullen

dit alleen nog maar meer gaan doen. Zeker is dat in sommige regio’s,

gemeenten en steden winkelmeters gesaneerd moeten worden om een

nieuw evenwicht te bereiken. Dit betekent dat veel vastgoedeigenaren nog

zullen moeten afboeken op hun bezit en dat gemeenten detailhandel in

kansarme gebieden zullen moeten wegbestemmen met het risico op

planschadeclaims. In kansrijke gebieden zullen bestemmingsplannen echter

meer flexibiliteit moeten bieden ten aanzien van branchering en

bijvoorbeeld horeca.

“Terwijl we het beschermen van onze

binnensteden en wijkwinkelcentra hoog in het

vaandel houden moet het niet onmogelijk worden

om dit soort andere winkelmeters te realiseren."

Overigens wil dit niet zeggen dat absoluut nergens in Nederland meer

nieuwe winkelmeters gerealiseerd zouden kunnen worden. Hiervoor

hebben we gezien dat onder invloed van de derde retailrevolutie voor

succesvolle retailers en eigenaren het creëren van een optimaal efficiënt

koopproces voor de klant centraal zal staan. Ze maken het verschil door in

te spelen op de dimensies van klantgemak in de customer journey. Retailers

maken daardoor ook andere locatiekeuzes.

Terwijl we het beschermen van onze binnensteden en

wijkwinkelcentra hoog in het vaandel houden moet het niet

onmogelijk worden om dit soort andere winkelmeters te

realiseren. Laten we hopen dat de nood nu hoog genoeg is

voor retailers, vastgoedeigenaren en gemeenten om tot

samenwerking en gezamenlijk investeringen te komen,

waarbij moeilijke keuzes niet geschuwd worden en waarbij

wij allen als klant de winnaar zijn.

BronvermeldingEvers, D., Kooijman, D. & Van der Krabben, E. (2012),

Toekomst van de Nederlandse detailhandelsstructuur: Een

verkenning van drijvende krachten. Real Estate Research Quarterly, April 2012, 2434.

Locatus (2015), RetailFacts 2015 – Kengetallen over de Nederlands detailhandel. Woerden: Locatus.

MarketResponse (2014), Making Life Easy, Event Gemak dient

de Klant, 19032014.

Marlet, G., Ponds, R., Woerkens, C. van (2013), De toekomst van de Gelderse stad. Utrecht: Atlas voor gemeenten.

Nieland, P. (2014), Steeds meer dorpen zonder supermarkt,

terwijl het aantal supermarkten stijgt, Locatus Retail Reflect, webpublicatie 07012014, http://www.locatus.com/

retailreflect/2014/07/01/steedsmeerdorpenzonder

supermarktterwijlhetaantalsupermarktenstijgt/

NRW (2015), Sluimerende leegstand in periferie potentiële veenbrand, webpublicatie 24032015, http://nrw.nl/

sluimerendeleegstandinperiferiepotentieleveenbrand/

Slob, G. (2014), Kunnen zelfstandig ondernemers de

leegstand oplossen?, Locatus Retail Reflect, webpublicatie

25082014, http://www.locatus.com/

retailreflect/2014/25/08/kunnenzelfstandigondernemers

deleegstandoplossen/

Slob, G. (2015), Na jarenlange stijging leegstand retail

eindelijk op de politieke agenda, Locatus Retail Reflect, webpublicatie 28012015, http://www.locatus.com/

retailreflect/2015/28/01/ontwikkelingenretail2014

eindelijkopdepolitiekeagenda/

Sorenson, H. (2012), Efficiency & Convenience, an

Introduction to “The Third Wave” of Retailers, Views, webpublicatie 20032012, http://shopperscientist.com/2012

0320.html

Rijksoverheid (2015), Retailagenda, webpublicatie 1703

2015, http://www.rijksoverheid.nl/documentenen

publicaties/publicaties/2015/03/17/retailagenda.html

Weltevreden, J., Bardoel, J., & Schildkamp, B. (2014),

Vestigingsvoorkeuren van webwinkels, een onderzoek naar de behoefte van webwinkels aan winkelruimte in Nederland. Amsterdam: Centre for Applied Research on Economics and

Management / Seinpost Adviesbureau B.V.

48

Jeffrey Boerebach MScJeffrey studeerde in november 2012 af aan de opleiding Real Estate Management and Development. Tijdens zijn master is hij actief geweest binnen studievereniging SERVICE, als redacteur van het magazine voor de 18e jaargang en als commissielid binnen het acquisitiebeleid. Sinds februari 2013 is Jeffrey werkzaam als Research Analist bij Redevco, een private investment manager met de focus op retail real estate in Europa.

Eén jaar in de praktijkNa mijn master Real Estate

Management and Development aan de

Technische Universiteit in Eindhoven

ben ik begonnen als Research Analist

bij Redevco. Redevco is een private

investment manager gespecialiseerd

in het beheren van retail vastgoed in

Europa. Toen mij werd gevraagd om

invulling te geven aan de rubriek ‘een

jaar in de praktijk' had ik veel moeite

om te beginnen met schrijven. Ik had

namelijk nog niet teruggekeken op mijn

afgelopen twee jaar in de praktijk. Het

klinkt wellicht als een cliché, maar als

ik nu terugkijk merk ik pas hoeveel

stappen ik heb gezet en hoe snel de

tijd voorbij is gegaan. In dit artikel zal

ik vooral vertellen hoe ik bij Redevco

terecht ben gekomen, wat Redevco voor

een bedrijf is, wat de rol van mijn

afdeling is en wat mijn werkzaamheden

zoal zijn.

Sense of placeDe relatie tussen het individu en een plaats, niet het eerste onderwerp wat

in je opkomt als je aan de masteropleiding Real Estate Management and

Development denkt. Toch is dit de titel en het onderwerp van mijn afstudeer

onderzoek. Tijdens de masteropleiding heb ik altijd affiniteit gehad met

commercieel vastgoed, en dan met name met retail vastgoed. In die tijd

(en nog steeds) waren er grote verandering gaande in de Nederlandse

binnensteden; de leegstand nam exponentieel toe in minder aantrekkelijke

steden, retailers die zich niet konden aanpassen aan de veranderende vraag

van consumenten gingen failliet en het feit dat

consumenten steeds meer online gingen kopen hielp ook

niet erg mee. In de tussentijd werden er vierkante meters

toegevoegd aan het al bestaande overschot wat niet ten

goede kwam aan de vloerproductiviteit van retailers. Het

nieuwe toverwoord was beleving, het toevoegen van

beleving zou uitkomst bieden en winkelgebieden weer een

nieuwe impuls geven. De praktijk was hier ook druk mee

bezig, zo ook de taskforce consumentenbeleving van de

NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra). Zij misten een

wetenschappelijke benadering, waarna ze in contact

gekomen zijn met de Technische Universiteit Eindhoven.

Mijn huidige manager was voorzitter van de taskforce en

werd tevens mijn stagebegeleider. Mijn afstudeeronderzoek

ging over de beleving in winkel gebieden, waarbij ik vooral

ben ingegaan op de relatie tussen het individu en de

plaats. In de literatuur wordt dit aangeduid als ‘sense of

place’. Uit mijn onderzoek kwam naar voren dat de

beleving met name afhankelijk is van de winkelmotivatie

(funshoppen of runshoppen) en het winkelaanbod, niet de

meest bevredigende uitkomsten maar wel uitkomsten die

verklaarbaar zijn.

“De belangrijkste bevindingen van het

Internet Strategy Platform zijn dat

e-commerce een versterkend effect

heeft op de polarisatie, winkels

en winkelgebieden zich met name

onderscheiden door experience of

convenience en de toekomst minder

voorspelbaar wordt.”

Tijdens mijn stage heb ik een goede indruk achter gelaten,

want ik kon na het afronden van mijn scriptie beginnen bij

Redevco als Research Analist. Op de Research & Strategy

afdeling hadden ze capaciteit te kort en ze konden mij goed

gebruiken. Redevco staat niet bekend als een bedrijf dat

snel studenten aanneemt, maar voor mij werd er een

uitzondering gemaakt. Hierdoor was ik wel veruit de

jongste, maar ik heb collega’s met veel ervaring om mij

heen van wie veel te leren valt.


RedevcoRedevco is een onafhankelijke, panEuropese real estate investment

manager gespecialiseerd in retail. Wij beheren een portefeuille van 450

panden in de hoofdwinkelstraten van de meest aantrekkelijke winkel

bestemmingen in Europa, zoals London, Parijs, Berlijn, Wenen, Amsterdam

en Barcelona. Daarnaast kijkt Redevco ook naar winkelcentra in binnensteden

en naar dominante retailparken buiten de stad. Wij verhuren aan grote

nationale en internationale retailers en wij geloven in een lange termijn

beleggings strategie waar kwaliteit en duurzaamheid een belangrijke rol

spelen.

Redevco heeft in principe twee soort klanten, de retailer

aan de ene kant en de eigenaar van het vastgoed aan de

andere kant. Wij kopen, verhuren, renoveren en verkopen

uit naam van beleggers die ons mandaat geven om een

bepaalde strategie tot uitvoering te brengen. Wij beheren

een totale portefeuille van 6,5 miljard euro verdeeld over

tien Europese landen. De operationele taken worden

uitgevoerd door zeven regionale kantoren die gevestigd zijn

in London, Amsterdam, Brussel, Düsseldorf, Parijs, Madrid

en Zurich. Daarnaast is er een Investment Management

team gevestigd in Londen en een Service Office gevestigd in

Amsterdam, waar ondersteunende functies als HR, PR,

Finance, IT, CR, Tax en Research & Strategy gevestigd zijn.

“Redevco heeft in principe twee soort

klanten, de retailer aan de ene kant

en de eigenaar van het vastgoed aan

de andere kant. Wij kopen, verhuren,

renoveren en verkopen uit naam van

beleggers die ons mandaat geven om

een bepaalde strategie tot uitvoering

te brengen.”

Research & StrategyWaar de consument graag komt, wil de retailer graag zijn

producten etaleren. Waar de retailer veel omzet kan halen,

heeft hij een hoge huur voor over, waar retailers een hoge

huur voor over hebben kan een aantrekkelijk beleggings

product zijn. Dit geeft direct het speelveld aan van Research

& Strategy. Op basis van informatie en onderzoek proberen

wij een visie op de toekomst van de retailmarkt en de retail

vastgoedmarkt te ontwikkelen en daar op strategisch en

tactisch niveau aanbevelingen voor te doen. Met name door

het uitvoeren van data analyses en impact analyses op

economisch en vastgoed gebied, proberen wij die visie over

te brengen op de board, het management team en de

landenorganisaties. Aan de hand van een aantal producten,

ontwikkeld door Research & Strategy, geef ik een beeld van

de werkzaamheden.

City analysisDoor demografische, economische en technologische

ontwikkelingen verandert er veel in de retailmarkt, met

polarisatie van winkelgebieden tot gevolg. Aantrekkelijke

winkelsteden worden aantrekkelijker ten nadele van minder

aantrekkelijke winkelsteden. Om de aantrekkelijkheid van

steden voor investeringen in winkelvastgoed te bepalen,

hebben we een model ontwikkeld dat op basis van

negentien indicatoren de aantrekkelijkheid weergeeft.

Demografische, economische en kwaliteitsaspecten van

steden worden in het model opgenomen, gescoord en

gewogen op basis van belangrijkheid. De uitkomst van dit

model geeft ons een Europese vergelijking van de meest

aantrekkelijke steden voor investeringen in winkelvastgoed

en helpt Redevco in het bepalen en uitvoeren van de

strategie. Het model geeft een aantrekkelijkheidscore voor

800 steden en 1450 regio’s in 25 Europese landen.

AFBEELDING 1

Retailpark Shopping Pajot in SintPietersLeeuw en Herontwikkeling van

een high street pand aan de Gedempte Gracht in Zaandam.

50

Het model wordt intern gebruikt om focus aan te brengen in

welke steden Redevco denkt nu en in de toekomst een goede

belegging te kunnen doen, alsook in welke steden er

voldoende vraag is vanuit zowel de retailer als de belegger.

Door middel van regressie analyses hebben we de kwaliteit

van het model gevalideerd. De verschillen in huurprijzen en

rendementen tussen de Europese steden worden voor 70

procent verklaard door acht van de negentien meegenomen

variabelen. Met name de zogenaamde soft factoren

(toerisme en toeristische trekpleisters, creatieve klasse en

een jonge dynamische bevolking) die opgenomen zijn

hebben veel invloed op de aantrekkelijkheid van steden voor

investeringen in winkelvastgoed.

Internet Strategy PlatformDe retailmarkt is een dynamische markt waarin momenteel

veel veranderingen plaatsvinden. Met name de ontwikkelingen

omtrent ecommerce en online winkelen hebben een grote impact op de

consument en de retailer. Hierdoor verandert de rol van de winkel voor de

retailer van een verkooppunt naar een contactpunt voor merkbeleving en

persoonlijk contact als waardedrijvers. Het Internet Strategy Platform

binnen Redevco is een interne werkgroep en discussie groep met portfolio

directors, managing directors en externe experts die continu onderzoek

doen naar de impact van ecommerce op winkelvastgoed en Redevco. Het

onderzoek ligt hier primair bij Research & Strategy en is al ruim 5 jaar

bezig. In totaal zijn er 30.000 consumenten ondervraagt over hun gedrag,

voorkeuren en toekomstvisie, en zijn er veel experts geïnterviewd over

hun ervaringen. Door het doen van workshops en het houden van discussies

zijn de onderzoeksresultaten vertaald in potentiele reacties van retailers en

de mogelijke effecten op Redevco. Door concrete actiepunten en initiatieven

te benoemen is Redevco in staat om bedreiging te mitigeren en kansen te

pakken. De belangrijkste bevindingen zijn dat ecommerce een versterkend

effect heeft op de polarisatie, winkels en winkelgebieden zich met name

onderscheiden door experience of convenience en de toekomst minder

voorspelbaar wordt.

Productontwikkeling en impactanalysesBeleggers in retailvastgoed, zoals pensioenfondsen en verzekeraars,

hebben rendementseisen om aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen

voldoen. Winkelvastgoed is erg locatie gebonden en daar hangt het risico

rendementsprofiel sterk mee samen.

De kwaliteit van de stad, de microlocatie, het gebouw, de huurder, de

leverage en timing van aankoop en verkoop zijn van invloed op het

rendement. De vastgoedmarkt is een cyclische markt, waardoor timing een

belangrijk aspect is. Een goede visie en samenwerking met lokale teams is

daarom van essentieel belang. Juist deze lokale kennis binnen Redevco

maakt het mogelijk om de verschillende beleggingsstrategieën tot uitvoering

te brengen.

“De verschillen in huurprijzen en rendementen

tussen de Europese steden worden voor 70

procent verklaard door acht van de negentien

meegenomen variabelen. Met name de

zogenaamde softe factoren die opgenomen

zijn hebben veel invloed op de aantrekkelijkheid

van steden.”

De performance van winkelvastgoed hangt sterk samen met de onderliggende

economische situatie en vooruitzichten in het land en in de stad. Uiteindelijk

draait het om vertrouwen in de economie en het uitgeven van geld aan

producten in winkels door consumenten. Binnen Europa en ook binnen

Nederland is er veel gaande op politiek en economisch gebied dat van invloed

is op de aantrekkelijkheid van winkelvastgoed. Door het uitvoeren van

impactanalyses proberen we grip te krijgen op de ‘upsides’ en ‘downsides’

van economische en politieke invloed. Wat gebeurt er als Griekenland uit de

Eurozone stapt, wat voor invloed heeft deflatie op de waarde van vastgoed,

welk effect heeft het ‘quantitative easing’ programma van de ECB (Europese

Centrale Bank) op investeringen in vastgoed, is Zwitserland nog steeds een

‘safe haven’ nadat de SNB (Swiss National Bank) de ondergrens op de

wisselkeurs tussen de CHF en de EURO heeft losgelaten? Uiteindelijk

draait het voor Redevco om de juiste beslissingen te nemen en dit te

kunnen uitleggen aan de investeerders. Binnen Research & Strategy

proberen wij dit zo min mogelijk aan toeval over te laten en dus een

goede visie te vormen op de huidige en toekomstige situatie.

AFBEELDING 2

Redevco’s brochures over de aantrekkelijkheid van steden

en de impact van ecommerce op winkelvastgoed.

If you are interested to know more about Redevco’s view on market attractiveness and the

City Analysis, please contact Redevco.

Redevco B.V.

T +31 (0)20 599 62 62 | E [email protected] | www.redevco.com

CAM

BR

IDG

E

BOU

LOGN

E-B

ILLA

NCO

URT

VALE

NCI

A

WIE

SBAD

EN

NIC

ELE

EDS

ANTW

ERPE

N

DRES

DEN

GÖTE

BORG

FRAN

KFUR

T AM

MAI

NTO

ULOU

SEM

ÜNST

ER

MILAN

LAU

SAN

NE

CARDIFFLIN

Z

LIVERPOOL

BR

U SSELSBIRM

ING

HAM

MAA

STRI

CHT

ZURICHGENT

HASSELT

DEN HAAG

READING NEWCASTLE UPON TYN

E

HAM

BU

RG

SOU

THAM

PTON

YORK

BOLOGNA

FREI

BU

RG IM

BRE

ISGAU

KA

RLSRUHE

ROM

ASTU

TTGA

RTG

EN

ÈVE HANNOVER PRAHA

BASELFI

REN

ZE

EDIN

BU

RGH

HE

IDE

LBE

RG BR

ISTO

LMAN

CHESTER BREMEN

MÜNCHENGLASG

OW

MALM

Ö

LYO

NN

ANTE

S

STRA SBOURG

'S-HER

TOG

ENB

OSC

H

RO

TTERDA M

PARIS

MA

DR

ID

STOCKHOLM

BER

LIN

ISTANBUL DÜSSELDORF

KÖLN

KØBENHAVN

WAR

SZAW

AD

ORTM

UN

D

BU

DA

PE

ST

OXFORD

UTRECHT

BO

NN

NÜ R N B E RG

MAR

SEILLE

LILLE

OVER

CITIES ANALYSED

REdEvco’s viEw

MaRkET aTTRacTivEnEss of CItIesWheRe to InVest In RetAIl pRopeRtyThis brochure is printed on TOP10

Green Gloss paper 100% post-consumer FSC Recycled certified fibres and PCF (Process Chlorine Free).

Amsterdam, November 2013

20138586_Flyer_city_view_v5.indd 1 8-11-2013 10:29:33

ConvenienceExperience

MAIN CONCLUSIONS

If you are interested to know more about Redevco’s view on the impact of e-commerce on retail real estate, please contact Redevco.

Redevco B.V.T +31 (0)20 599 62 62 | E [email protected] | www.redevco.com

This Brochure is printed on TOP10 Green Gloss paper 100% post-consumer

FSC Recycled fi bre and PCF (Processed Chlorine Free)

Amsterdam, March 2015

REDEVCO’S VIEW

THE IMPACT OF E-COMMERCEON THE EUROPEAN RETAIL REAL ESTATE LANDSCAPE

PolarisationConsumers are shopping less frequently and prefer to visit the more attractive retail environments. Large and high-quality urban environments thrive at the expense of smaller and less attractive ones. The same is true for locations within cities; the best streets are benefi ting from declining interest in weaker streets.

Experience versus ConvenienceShopping is increasingly about experience and convenience. Retail destinations need to cater for this to retain their relevance for the consumer. Inner-city high street environments generally have a distinct advantage in terms of experience shopping because of their historical nature and the availability of cultural amenities and leisure opportunities. Out-of-town retail parks are better equipped for convenience shopping due to their accessibility and offer.

Future becomes less predictableRapidly changing consumer shopping preferences and habits combined with a rising need for technological innovation make the current marketplace for retailers a very demanding one. Only those retailers (and landlords) that are responsive to change will succeed.

YEARS OFRESEARCH

30,0

00 C

ONSU

MER

SUR

VEYS

ACTI

ON W

ORKS

HOPS

7 RE

SEAR

CH-I

NTO

-

6 EUROPEANCOUNTRIES

4 YEARS OFRESEARCH

9 RETAILCATEGORIES

30 EXPERTINTERVIEWS14

YEA

RS

OF S

TORE

PER

FORM

ANCE

DAT

A AN

ALYS

ED

90 CONCRETE ACTIONS AND185 NEXT STEPS IDENTIFIED

Redevco B.V. (2015) voor de brochure over Ecommerce

Redevco B.V. (2013) voor brochure over market

attractiveness


Ad HocNaast deze activiteiten komen er veel ad hoc vragen binnen zoals het maken

van presentaties voor gastcolleges en potentiele investeerders. Verder

beoordelen we acquisitie en dispositie voorstellen, doen we analyses naar de

relatie tussen de waarde van winkelvastgoed en duurzaamheid, adviseren

wij bij ontwikkelingen op de veranderende vraag van retailers naar vastgoed

en het toepassen van digitale strategieën, zoals bij onze binnenstedelijke

ontwikkeling in Bordeaux, en schrijven we artikelen om de kennis en kunde

van Redevco naar de markt toe uit te dragen. Verder zijn we continu op zoek

naar nieuwe methodes, bronnen en bedrijven die ons verder kunnen brengen

in het doen van onderzoek en het vormen/onderbouwen van beslissingen.

Wij zijn bijvoorbeeld betrokken bij de Store of the Future, een initiatief van

Q&A Consultancy om nieuwe technologieën te testen samen met retailers.

We zijn continu bezig met nieuwe bedrijven die ons inzicht kunnen geven in

footfall gegevens op straat en pandniveau om opkomende en neergaande

gebieden te kunnen signaleren.

AFBEELDING 3

ALEA101, Redevco’s recente ontwikkeling in Berlijn

AfsluitingRedevco is een bedrijf dat momenteel volop in beweging is,

ik ben nu twee jaar aan het werk voor Redevco en ben nog

lang niet uitgeleerd. Over mijn toekomst heb ik nog niet

heel veel kunnen nadenken, uiteindelijk wil ik wel een

switch maken naar een functie die zich meer richt op het

fysieke gebouw en minder op de onderliggende waarde

drivers. Aan de andere kant geven deze waarde drivers mij

een goede basis die mij kan helpen in mijn verdere carrière.

Met het geven van input en advies aan leden van de board,

senior management en directors ontwikkel je je snel.

Hierdoor heb ik een sterke ontwikkeling doorgemaakt in de

kwaliteit van het werk, het functioneel aanbieden en het

communiceren hiervan. Je leert op een politieke manier

informatie en sturing te geven zonder dat dit direct veel

impact heeft op werkzaamheden en huidige processen. Wat

ik als laatste wil meegeven is dat je de ruimte moet nemen

en moet krijgen om te excelleren, probeer innovatief te zijn

en nieuwe ideeën aan te dragen, maar probeer niet te snel

je mening te vormen.

52

Afstudeerder TU/e

KPI’s en kosten -reducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed De ziekenhuiszorg heeft de afgelopen

jaren als gevolg van wetswijzigingen

veel veranderingen ondergaan. Vanwege

de wijziging in het financieringsstelsel

zijn de ziekenhuizen zelf verant-

woordelijk geworden voor het vastgoed

en dienen zij deze risico’s zelf te

dragen. Als gevolg hiervan wordt het

belangrijk om het ziekenhuisvastgoed

professioneel aan te sturen om zo een

optimale balans te vinden tussen de

huisvestingskosten en het primaire

proces (Muller, 2007). Dit heeft gezorgd

voor een omslag waarbij een aantal

ziekenhuizen is begonnen met

Corporate Real Estate Management

(CREM), zodat er strategische en

onderbouwde keuzes ten aanzien van

het vastgoed gemaakt kunnen worden

en er wellicht waarde toegevoegd kan

worden aan de organisatie.

Dit onderzoek geeft inzicht in de mogelijkheid om de

kritische prestatie indicatoren (KPI’s) gericht op de

huisvesting van ziekenhuizen te beïnvloeden met behulp

van kostenreductiemaatregelen behorend bij de CREM

strategie kostenreductie. Deze kostenreductiemaatregelen

kunnen de vastgoedmanagers van ziekenhuizen vervolgens

ondersteunen bij het maken van strategische keuzes met

betrekking tot de huisvesting en tevens helpen bij het

gericht sturen op de huisvesting KPI’s.

In het verleden zijn er onderzoeken uitgevoerd naar CREM

in de gezondheidszorg (Van Hasselt, 2005; Van der Voordt

& Van der Zwart, 2011) die hebben aangetoond dat

ziekenhuisbestuurders de functionele waarde van CREM

belangrijker vinden dan de financiële waarde. Als gevolg

van het financieringsstelsel is deze waarde voorheen niet

belangrijk geweest, aangezien de kapitaallasten werden

vergoed door de overheid. Deze huisvestingskosten gaan

tegenwoordig wel een belangrijke rol spelen bij zieken

huisorganisaties. Met KPI’s kan het management van een

ziekenhuisorganisatie wellicht gaan sturen op deze

huis vestingskosten (Riratanaphong et al., 2012). Door te

gaan sturen op kostenreductiemaatregelen kunnen de

huisvestingskosten worden verlaagd, zodat deze betaal baar

blijven en er meer geld overblijft voor betere kwaliteitszorg

van de ziekenhuizen. Dit wordt maatschappelijk als zeer

wenselijk gezien. Om na te gaan of het sturen op kosten

reductiemaatregelen inderdaad de huisvesting KPI’s kan

beïnvloeden, is er onderzocht of er verbanden zijn tussen de

mate van het toepassen van kostenreductiemaatregelen en

de ontwikkeling van de huisvesting KPI’s van ziekenhuizen.

Literatuur en onderzoekTen eerste is onderzocht welke kostenreductiemaatregelen

er worden gebruikt in de literatuur. Dit heeft geresulteerd

in een lijst met kostenreductiemaatregelen die is

gecategoriseerd naar kostenreductiemaatregelen die te

maken hebben met onderhoud, energie, financieel

management, ruimtegebruik en algemeen (figuur 1).

ir. Lieke van der Wal Lieke studeerde in maart 2015 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeer onderzoek, ’KPI’s en kostenreducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed’, speelt in op de actuele trends en ontwikkelingen waarmee ziekenhuizen te maken hebben. Momenteel werkt zij als Consultant Gezondheidszorg bij AT Osborne waar zij zich bezighoudt met huisvestingsplannen, strategisch huisvestings en vastgoedadvies en met programma’s van eisen voor ziekenhuisorganisaties.


Deze kostenreductiemaatregelen kunnen effect hebben op

de prestatie van een organisatie. Het meten van deze

prestatie is mogelijk door gebruik te maken van kritische

prestatie indicatoren (KPI’s). Vervolgens is uit de literatuur

een lijst met huisvesting KPI’s opgesteld. De KPI’s zijn

gecategoriseerd naar KPI’s die te maken hebben met het

ruimtegebruik en de KPI’s die meer algemene kostenratio’s

meten. Om te kunnen onderzoeken of de kostenreductie

maatregelen invloed hebben op de huisvesting KPI’s is op

basis van een kwantitatieve analyse een steekproef

samengesteld. De populatie bij de kwantitatieve analyse

bestond uit alle algemene ziekenhuizen in Nederland,

gecorrigeerd met de ziekenhuizen die tussen 2009 en 2012

zijn gefuseerd of zijn overgenomen. Vanuit de database

DigiMV van Jaarverslagen Zorg is onderzocht welke

huisvestings KPI’s samengesteld konden worden. Hierin

ontbraken gegevens over vierkante meters, gestandaar

diseerde ruimten, aantal verhuizingen, de kosten per

gebouw en de budgetgegevens. Er waren vijf KPI’s die wel

samengesteld konden worden uit de database DigiMV. Deze

KPI’s zijn in het blauw weergegeven in tabel 1. Ook zijn in

deze tabel de overige KPI’s weergegeven.

In dit onderzoek is de keuze gemaakt om de analyse te

baseren op twee KPI’s, aangezien de KPI’s onderling

correleerden. De huisvestingskosten per fte en huisvestings

kosten als percentage van de totale omzet zijn hiervoor als

meest geschikt bevonden. De steekproef voor dit onderzoek

bestond uit negen algemene ziekenhuizen die tussen 2009

en 2012 een grote daling of stijging hadden van deze twee

KPI’s. De vastgoedmanagers van deze negen ziekenhuizen

zijn geïnterviewd over het toepassen van kostenreductie

maatregelen in de praktijk. In dit onderzoek zijn deze

uitkomsten vervolgens gekoppeld aan de daling of stijging

van de KPI’s. Op deze manier is gekeken of het toepassen

van de kostenreductiemaatregelen een daling in de

huisvesting KPI’s heeft lijken te beïnvloeden. Een daling van

de huisvesting KPI’s is in dit onderzoek positief, aangezien

de huisvestingskosten dan zijn gedaald.

Resultaten

Onderhoud Het planmatig organiseren van onderhoud wordt toegepast

door alle negen ziekenhuizen. Twee ziekenhuizen hebben

bewust onderhoud uitbesteed en hebben beide ook een

stijging in operationele kosten KPI’s. De ziekenhuizen die

meer onderhoud zelf doen en minder uitbesteden hebben

beide een verlaging in de KPI’s. De maatregel ‘onderhoud

uitbesteden’ lijkt dus geen kostenreducerende maatregel te

zijn. Er zijn twee ziekenhuizen die geen onderhoud

uitgesteld hebben en deze hebben beide een stijging in

KPI’s. De maatregel ‘bewust de kwaliteit verlagen’ kan niet

in relatie worden gebracht met de ontwikkeling van de

KPI’s; wel valt op dat dit geen gebruikelijke maatregel is bij

de ziekenhuizen in de steekproef aangezien geen van de

ziekenhuizen deze maatregel heeft toegepast.

EnergieEr zijn vier ziekenhuizen bewust bezig geweest met het zelf

inkopen van energie, waarvan er drie een daling hadden in

de KPI’s.

FIGUUR 1

Kostenreductiemaatregelen per categorie

TABEL 1

KPI’s voor kwantitatieve analyse met DigiMV

Kostenreductiemaatregelen: Onderhoud

Organiseren van planmatig onderhoud

Bewust uitbesteden van onderhoud

Bewust uitstellen van onderhoud

Bewust de kwaliteit verlagen (goedkopere materialen)

Kostenreductiemaatregelen: Energie

Kiezen voor de goedkoopste provider

Implementeren van besparende maatregelen

Doorvoeren van duurzaamheidsingrepen

Kostenreductiemaatregelen: Financieel management

Reduceren van de kosten bij de aankoop van een gebouw/grond

Schaalvoordelen maken in overnames

Minimaliseren van project constructiekosten, door keuze voor locatie mede te bepalen met behulp van leveranciers, onderhoud en de kosten

Aanpassen eigendomsverhouding vastgoed (financiële flexibiliteit)

Implementatieplannen van huisvesting/vastgoed maken gebaseerd op business case

Actief financieringskosten monitoren door financiële rapportages bij te houden en in te grijpen bij overschrijdingen

Actief inzicht houden in de kostenstructuur en de stuurruimte aanhouden

Gebruik maken van benchmark kosten diensten en producten

Uitbesteden van vastgoeddiensten

Kostenreductiemaatregelen: Ruimtegebruik

Standaardiseren van ruimten

Rekening houden met flexibiliteit in huisvesting strategieën zodat veranderingen in bedrijfsvoering geaccommodeerd kunnen worden

Veranderen plattegrondenàefficiënte plattegronden (bvo/nvo verhouding)

Reduceren (bewust afwijken) van de norm per ruimte en functie

Reduceren (bewust afwijken) van de gebruiksoppervlakte per persoon

Meervoudig gebruik maken van werkplek (flexplek, efficiëntie)

Reduceren werkplekken

Kostenreductiemaatregelen: Algemeen

Standaardiseren van meubilair en communicatieapparatuur (zelfde automatisering, voorkomen dat dit belemmert bij verandering ruimtegebruik)

Integreren van de vastgoedafdelingen met de planning van de bedrijfsvoering om te anticiperen op de toekomstige veranderingen in ruimte

Rekening houden met lage exploitatie en onderhoud kosten bij het architectonisch ontwerp

Ruimtegebruik Algemene kostenratio’s

Ruimte (m2) per werknemer Huisvestingskosten per m2

Percentage bezette ruimte Huisvestingskosten per werkplek

Totaal eigendom en gehuurde ruimte in m2 Huisvestingskosten per werknemer

Kosten niet gebruikte ruimte Huisvestingskosten per fte

Percentage gebruikte ruimte ten opzichte van niet gebruikte ruimte

Huisvestingskosten per bed

Gebruik van gestandaardiseerde ruimten Huisvestingskosten per euro omzet

Aantal bewegingen (verhuizingen inpandig) per jaar

Huisvestingskosten als % van totale kosten

Huisvestingskosten als % van totale winst per gebouw

Huisvestingskosten als % van totale omzet

Huisvestingskosten per productie unit

Huisvestingskosten als % van totaal labour en overhead kosten van business unit

Huisvestingskosten per gebouw

Gerealiseerde huisvestingskosten vs verwachte kosten

54

Twee ziekenhuizen zijn bewust bezig met duurzaamheid en hebben een

stijging in de KPI’s. Bij de overige ziekenhuizen was geen relatie waar te

nemen tussen het implementeren van energiebesparende maatregelen en

het doen van duurzaamheidsingrepen en de ontwikkeling van de KPI’s.

Financieel managementDe maatregelen die betrekking hebben op de investeringsfase zijn toegepast

door twee ziekenhuizen die bezig zijn geweest met het voorbereiden of

uitvoeren van nieuwbouw. Alle ziekenhuizen in de steekproef zijn bezig met

het toepassen van de overige financieel management maatregelen. Met

name de maatregelen omtrent business cases en het monitoren van

financieringskosten worden vaak toegepast. Op één ziekenhuis na houden

de ziekenhuizen actief inzicht in de kostenstructuur en stuurruimte. Dit

ziekenhuis heeft tevens een stijging in de huisvesting KPI’s over de jaren

20092012. Het toepassen van de maatregelen ‘gebruik maken van een

benchmark’ en het ‘uitbesteden van vastgoeddiensten’ kunnen niet in

relatie worden gebracht met de ontwikkeling van de KPI’s.

RuimtegebruikBij de maatregelen over het ruimtegebruik is een verschil waargenomen

tussen ziekenhuizen die nieuwbouw gepleegd hebben en ziekenhuizen die

te maken hebben met bestaande bouw. Het standaardiseren van ruimten is

bij drie ziekenhuizen in veel delen van het ziekenhuis toegepast. Drie

andere ziekenhuizen geven echter aan dat deze maatregel niet rendabel

is voor bestaande bouw. Uit het onderzoek blijkt dat het ziekenhuis dat

het hoogst scoorde op de maatregelen in het ruimtegebruik een daling

had in de KPI’s. Het ziekenhuis met de grootste daling in KPI’s liet

daarentegen zien dat dit ook te bereiken is zonder de maatregelen

omtrent het ruimtegebruik uit te voeren. Ook twee andere ziekenhuizen

voeren weinig maatregelen uit in de categorie ruimtegebruik, maar

hebben wel dalende KPI’s. Uit deze categorie lijkt de relatie tussen het

doorvoeren van de maatregelen en de huisvesting KPI’s minder zichtbaar.

AlgemeenHet meubilair is in alle ziekenhuizen gestandaardiseerd en ook de

communicatieapparatuur wordt steeds meer gestandaardiseerd. Bij alle

ziekenhuizen is er een goede samenwerking tussen de vastgoedafdeling en

de bedrijfsvoering en wordt er gekeken of de veranderingen mutaties in

het gebouw tot gevolg hebben en of deze mutaties haalbaar zijn. Er zijn

twee ziekenhuizen bewust aan het sturen op de keuzes van het

architectonisch ontwerp. Deze ziekenhuizen hebben beide een sterke

daling in de huisvesting KPI’s.

KPI’sUit dit onderzoek kwam naar voren dat er maar drie ziekenhuizen gebruik

maken van KPI’s. Eén ziekenhuis maakt bewust gebruik van KPI’s door deze

regelmatig te monitoren. Twee andere ziekenhuizen gaven aan de KPI’s af

en toe te monitoren. Bij het ziekenhuis dat bewust bezig is met het

monitoren van KPI’s is echter geen daling waargenomen in de KPI’s; bij de

twee ziekenhuizen die KPI’s af en toe monitoren juist wel.

Toekomst strategisch vastgoedmanagement bij ziekenhuizenTot slot is de vraag gesteld hoe de vastgoedmanagers over de toekomst

van het strategisch vastgoedmanagement bij ziekenhuizen denken. De

vastgoedmanagers zijn het hierover allemaal eens: strategisch vastgoed

management bij ziekenhuizen wordt steeds belangrijker. Zij zijn zich bewust

van het belang van strategisch omgaan met het vastgoed. Zij geven enerzijds

aan dat de omzet steeds belangrijker wordt en dat die wordt gegenereerd

op specifieke vierkante meters in de kern van het ziekenhuis. Het is

belangrijker geworden om te sturen op deze vierkante meters en op de

productie die daar gedraaid moet worden. Het vastgoed moet daarbij

faciliterend zijn aan het primaire proces.

Hierbij zal de ruimtebehoefte benaderd moeten worden

vanuit de capaciteitsbehoefte gekoppeld aan de te

verwachten productie. Voorheen werd dit afgestemd op het

aantal bewoners in de directe omgeving. Anderzijds werd

benoemd dat de vastgoedmanagers niet verwachten dat er

nog veel ziekenhuizen gebouwd gaan worden die het totale

pakket van specialismen en functies aanbieden. Bovendien

geven zij aan dat veel ziekenhuizen volledige nieuwbouw

niet meer kunnen financieren en dat er dus veel renovatie en

vernieuwbouwprojecten voor in de plaats zullen komen. Dit

heeft tot gevolg dat de vastgoedprojecten bij ziekenhuizen

steeds complexer zullen worden. Tot slot komt uit dit onder zoek

naar voren dat de lijst met maatregelen alle aspecten van

huisvesting omvat. Als mogelijke toevoegingen op de lijst

werden risicogestuurdonderhoud en het vooraf betrokken zijn

bij en sturen op het programma van eisen benoemd.

ConclusieHet toepassen van kostenreductiemaatregelen lijkt de

huisvesting KPI’s van ziekenhuizen zo te beïnvloeden dat

deze dalen. De maatregelen ‘onderhoud uitbesteden’ en

‘onderhoud uitstellen’ lijken invloed te hebben op de

huisvesting KPI’s, waarbij ‘onderhoud uitbesteden’ een

stijging van de KPI tot gevolg lijkt te hebben en ‘onderhoud

uitstellen’ een daling. Daarnaast lijkt het bewust omgaan

met de energieinkoop invloed te hebben op de energie

kosten en dus op de huisvesting KPI’s. Ook kwam naar voren

dat het bijhouden van financiële rapportages en het sturen

op de kosten van belang lijken te zijn om invloed te kunnen

uitoefenen op de huisvesting KPI’s. De relatie tussen de

maatregelen in de categorie ruimtegebruik en de huis

vesting KPI’s komt niet eenduidig uit dit onderzoek naar

voren. Hieruit valt af te leiden dat de kostenreductie

maatregelen met betrekking tot ruimtegebruik minder

invloed lijken te hebben op de kostenratio huisvesting KPI’s.

Wellicht kunnen deze wel invloed hebben op de ruimte

gebruik KPI’s die in dit onderzoek niet geanalyseerd zijn. In

de categorie algemeen lijkt uit de resultaten naar voren te

komen dat het sturen op het architectonisch ontwerp de

huisvesting KPI’s positief kan beïnvloeden. Tot slot komt uit dit

onderzoek naar voren dat het monitoren van KPI’s niet direct

invloed lijkt te hebben op de huisvesting KPI’s. Er is binnen dit

onderzoek niet te zeggen of de KPI’s bij de ziekenhuizen zonder

sturing en monitoring anders zouden zijn ontwikkeld wanneer

er wel sturing zou zijn geweest. De vastgoedmanagers geven

aan dat strategisch omgaan met ziekenhuisvastgoed in de

afgelopen jaren meer aan de orde is gekomen en dit in de

toekomst alleen maar zal toenemen. Het ziekenhuisvastgoed zal

meer benaderd moeten worden vanuit de capaciteitsbehoefte,

zodat het vastgoed het zorgproces beter kan gaan faciliteren en

er geen overmaat in vierkante meters ontstaat. De huis

vestings kosten monitoren en beïnvloeden wordt tevens

belangrijker, aangezien de ziekenhuizen zelf verantwoordelijk

zijn voor de kosten van de huisvesting. De kostenreductie

maatregelen en de bijbehorende huisvesting KPI’s kunnen

vastgoedmanagers hierbij helpen.

Uit de aanbevelingen van het onderzoek is gebleken dat een

benchmark van de ontwikkeling van de huisvestingskosten

en de huisvesting KPI’s van ziekenhuizen nog niet bestaat.

55

Het is interessant om een dergelijke benchmark op te zetten,

zodat een ziekenhuis zijn huisvestingskosten kan gaan

vergelijken met andere ziekenhuizen van dezelfde grootte.

Als de ziekenhuizen dan ook nog KPI’s gaan opstellen en

gaan monitoren, kunnen zij tijdig bijsturen wanneer

bijvoorbeeld de omzet tegenvalt. Via deze acties en het

toepassen van kostenreductiemaatregelen kan er grip

worden gehouden op de huisvestingskosten door de

vastgoedmanager en kan het ziekenhuis de goede zorg in

de toekomst ook garanderen.

BronvermeldingMuller, G. (2007). Gedifferentieerd management van ziekenhuisvastgoed. Amsterdam: ASRE.

Riratanaphong, C., Van der Voordt, D., & Sarasoja, A.

(2012). Performance Measurement in the context of CREM and FM. In D.V.P.A. Jensen, The Added Value of Facilities

Management: Concepts, Findings and Perspectives.

Lyngby: Polyteknisk Forlag.

Van Hasselt, C. (2005). Corporate Real Estate Management in de Ziekenhuiszorg. TU Delft, Delft.

Van der Voordt, D., & Van der Zwart, J. (2011). Value-Based Design A Management of Hospital Buildings. Conference

paper MISBE, Management and Innovation for a

Sustainable Built Environment. Amsterdam.

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & MilieuAT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs

Toe aan eenpaar ‘once in a lifetime’projecten?

Bij AT Osborne zijn grote projecten vrijwel dage-

lijks werk. In een team werk je aan belangrijke

maatschappelijke en politieke thema’s. Van de

Zuidas en de A2 tot het Ilperveld en het Rijks-

museum.

Brede blik

AT Osborne werkt aan oplossingen voor ruimtelij-

ke vraagstukken. Met 150 consultants en managers

hebben we alle disciplines in huis. Van managers

tot technici, juristen en fi nancieel experts. Specia-

listen met een brede blik die buiten gebaande

paden durven denken. Het AT Osborne Ontwikke-

lingsfonds en de AT Osborne Academy bieden

ruimte voor research en development en dragen

bij aan state of the art adviezen.

Topwerkgever

AT Osborne wordt gewaardeerd als topwerk-

gever. De werksfeer en vrijheid in het werk scoren

hoog. Als jij die vrijheid ook ambieert en kunt

koppelen aan een sterk verantwoordelijkheids-

gevoel, willen we graag met je praten. Kijk op

www.atosborne.nl voor actuele kansen.

R U I M D E N K E N D

56

SERVICE Actief

Beste lezer,

De negentiende studiereis van studievereniging SERVICE

heeft van 14 tot en met 23 mei jongstleden plaatsgevonden.

De reiscommissie heeft dit jaar een bestemming uitgezocht

waar de Chinese tradities samenvloeien met het westers

kapitalisme (Silver Media, sd). De stad Hong Kong kan

toegevoegd worden aan het rijtje met eerder bezochten

steden zoals: Dubai & Abu Dhabi (2014), Moskou & Sint–

Petersburg (2013), Shanghai (2012) en Singapore (2011).

Tijdens een studiereis kan op een goede manier kennis

worden gemaakt met de werkwijze, de bedrijfscultuur en

de mentaliteit van vastgoed gerelateerde bedrijven en de

vastgoedmarkt in een ander land. Dit is voor de studenten

zeer leerzaam en draagt bovendien bij aan een verbreding

van hun horizon. Studenten krijgen op deze manier inzicht in

de overeenkomsten en de verschillen in zowel de

vastgoedmarkt als het bedrijfsleven in het buitenland.

De bestemmingDe reiscommissie is vanaf het begin van het academisch jaar

druk bezig geweest met het zoeken naar een interessante

bestemming voor een leerzame studiereis. Legio interessante

bestemmingen behoorden tot de mogelijkheden, belangrijk

daarbij was op zoek te gaan naar een interessante en actieve

vastgoedmarkt die de bestemming extra leerzaam maakt.

Hong Kong bleek uiteindelijk de meest aantrekkelijke locatie

te zijn. Qua geschiedenis en cultuur heeft Hong Kong veel te

bieden. Hong Kong is een speciale administratieve regio van

China, echter functioneert deze voormalige Britse Kolonie als

zelfstandig land en zijn de enige zaken die vanuit China

bestuurd worden defensie en buitenlandse zaken (Silver

Media, sd). De strategische ligging aan de zuidoostkust van

China, in de delta van de Parelrivier, aan de ZuidChinese

Zee, maakte van de stad een van de meest welvarende en

kosmo politische steden ter wereld (Discover Hongkong, sd).

Hong Kong neemt onder meer door haar strategische ligging

een steeds belangrijkere plaats in bij de handel tussen China

en het Westen, wat er voor zorgt dat de stad ook op het

gebied van handel erg interessant is. Wat veel mensen

daarnaast niet weten is dat Hong Kong voor meer dan de

helft bestaat uit natuurgebieden en is opgebouwd uit 236

eilanden (Reisgraag, sd). Hong Kong heeft de meeste

wolkenkrabbers van de wereld, 2.354 stuks (alletop10lijstjes,

2015). Deze wolken krabbers zijn vaak interessante gebouwen

en gaan gepaard met enorme investeringen en langdurige

contracten. Daarnaast kent de stad chronische problemen

van (te) hoge huurprijzen. Sinds 2010 zijn de huren in Hong

Kong met 51 procent gestegen. Dit komt door een sterke

groei van bedrijven en de beperkte beschikbaarheid van

toplocaties. Een vierkante meter kantooroppervlakte kan

oplopen tot bijna 2000 euro per jaar en Hong Kong staat

daarmee in de top drie van duurste kantoorlocaties van de

wereld (Cushman & Wakefield, 2011). Hong Kong biedt dus

qua geschiedenis, cultuur, natuur, handel en vastgoed

ontzettend veel interessante informatie voor de studiereis.

AFBEELDING 1

De HongKonggangers


De reisNa een lange vlucht zijn we op vrijdag 15 mei aangekomen

in Hong Kong. Nadat de spullen in het hostel afgegeven

waren, zijn wij doorgegaan naar het Nederlands Consulaat

Generaal in Hong Kong. Bij het consulaat hebben wij een

interessante presentatie over de stad gekregen. In de

presentatie kwam de geschiedenis van Hong Kong aan bod

en hoe de Nederlanders in Hong Kong zaken doen. Het

consulaat gaf ons daarnaast nog een aantal handige ’DO’s

en DON’Ts in de Aziatische cultuur waar wij ons de daar

opvolgende dagen in gingen bevinden. Na het Consulaat zijn

wij naar de Man Mo Tempel gegaan, waar de god van de

krijgskunst en de god van de literatuur worden geëerd.

Zaterdag begon de dag met een vrije ochtend. Tijdens deze

ochtend zijn de studenten de stad gaan verkennen en

hebben zij genoten van een heerlijke Chinese lunch. In

de middag is de gehele groep met de ferry naar Macau

gevaren. Macau werd in 1557 gesticht door de Portugezen

en hebben deze regio tot 1999 in handen gehad, daarna

heeft het dezelfde status als Hong Kong gekregen. Met bijna

600.000 bewoners is het de dichtstbevolkte plaats ter

wereld! (landenwijzer, 2015). In Macau is er een bezoek

gebracht aan verschillende tempels, waaronder de AMa

Tempel die op de UNESCO Wereld Erfgoedlijst staat.

Daarnaast is er genoten van het adembenemende uitzicht

boven op één van de hoogste gebouwen. Met een heerlijk

Chinees avondmaal in onze maag zijn we afgereisd naar het

gokwalhalla van China. In dit stukje van Macau waan je

jezelf in de stad Las Vegas, de casino’s en hotels zijn een

indrukwekkende vertoning.

De volgende ochtend is er een bezoek gebracht aan het

Lamma eiland. Hier zijn we na een pittige wandeling boven

gekomen bij de Big Buddha en hebben we een bezoek

gebracht aan het Po Lin klooster. Met het mooie weer zijn

we gaan lunchen aan het strand en hebben velen van ons

een duik genomen in zee. Vervolgens zijn we bij the Peak

geweest en hebben we wederom genoten van het

wonderschone uitzicht over Hong Kong.

Maandagochtend was iedereen vroeg uit de veren en stond

iedereen klaar in sport outfit voor een activiteit die niemand

snel zal vergeten. We begonnen de dag namelijk met een

les Thai Chi. Na alles geleerd te hebben over onze innerlijke

energie was het tijd om het eerste bedrijf te bezoeken. Het

eerste bedrijf dat op de planning stond was DTZ Hong Kong.

DTZ heeft ons een erg leerzame lezing gegeven over de

verstedelijking in Hong Kong. Na DTZ zijn wij meteen

doorgegaan naar OMA. Hier hebben wij ook een zeer

interessante lezing gekregen over design intentie en het

bouwproces. Na de lunch stond het derde bedrijfsbezoek op

de planning, CBRE Research. Bij CBRE hebben wij een

lezing gekregen over de kantorenmarkt van Hong Kong en

hebben de studenten vragen kunnen stellen over de extreme

huur prijzen die worden gevraagd. Deze drukke dag hebben

we afgesloten op de Temple Street Market. Deze markt staat

bekend om zijn lekkere eettentjes op straat en het heeft zijn

naam meer dan waar gemaakt met een heerlijk avondmaal!

AFBEELDING 1

Skyline HongKong

58

De volgende ochtend hebben we een rondleiding gekregen

over de campus van de University of Hong Kong en zijn wij

ontvangen door het hoofd van de afdeling Real Estate

Management. In de middag zijn wij bij CBRE Global Investors

op bezoek geweest. Hier hebben wij een lezing gekregen over

de Aziatische markt en in het specifiek de vastgoedmark van

Hong Kong. Voor het diner zijn wij naar de hippe buurt SOHO

gegaan en hebben wij meteen gebruik gemaakt van de

langste roltrap ter wereld. Na het diner zijn we met de

welbekende Star Ferry voor een paar cent de rivier

overgestoken. Eenmaal aan de overkant hebben we nog

vanaf de kade naar de betoverende lichtshow staan kijken.

Woensdagochtend begon de dag bij Savills waar wij een

leuke lezing hebben mogen bijwonen waarbij hotelvastgoed

centraal stond. Na een heerlijke Chinese lunch met dumplings

zijn wij naar Link REIT gegaan. Link REIT is het grootste

beleggingsfonds van Azië en richt zich voorname lijk op de

retailmarkt. Hier hebben wij een lezing gehad over deze

beleggersmarkt en kregen wij een rondleiding door een van

hun shopping centers. Deze interessante dag is afgesloten

bij de Happy Valley Racecourse. Dit was een bijzonder

spektakel van racende paarden tussen de vele

wolkenkrabbers!

Op donderdag stonden de laatste twee bedrijfsbezoeken

gepland. De dag begon bij Colliers, waar we een interessante

lezing kregen over winkelvastgoed in Hong Kong. We

hebben de dag vervolgens voortgezet bij APG Asset

Management waar we een rondleiding door een logistiek

center kregen met aansluitend een presentatie. Dit was het

laatste bedrijfsbezoek van de studiereis en hebben we

afgesloten met een gezellige borrel. Deze avond zijn we

naar de lady’s market gegaan, waar iedereen zijn souvenirs

kon inslaan en waar alle vrouwen na stevig onderhandelen

nog een tas van hun favoriete merk konden kopen. En waar

de waaghalzen onder ons nog even typisch Chinese

specialiteiten probeerden, waaronder slang.

Op de laatste dag in Hong Kong had iedereen nog even tijd

om van deze fantastische stad te genieten. De laatste inkopen

konden worden gedaan en er kon nog heel even genoten

worden van het heerlijke weer. Aan het begin van de middag

verzamelde iedereen zich weer en werd de terugreis ingezet.

Tot slotHong Kong is een bijzondere stad waar de Chinese cultuur

zich op een bijzondere manier mengt met de Westerse

cultuur. Tijdens deze studiereis is goed naar voren gekomen

dat zaken doen in Azië en dan in het specifiek in Hong Kong

heel anders gaat dan in Nederland. Hong Kong was een

onvergetelijke ervaring op alle denkbare vlakken.

AFBEELDING 2

Centrum HongKong


Uwadvertentiehier?

ContactHet SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of

aanverwante professionals (80%)

• een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad

• een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven

Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?

Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

Gerben SinkeAcquisitie/[email protected] 22 06 26 37

De bedrijfs bezoeken waren interessant, de cultuur was

geweldig en de natuur was beeldschoon. Hong Kong bedankt!

De studiereis is echter niet zomaar een reis geworden om

nooit meer te vergeten. Hiervoor wil ik als eerst de heer Adri

Proveniers bedanken voor zijn ondersteuning en mede

werking tijdens de studiereis. De heer Proveniers is nauw

betrokken geweest bij de cases die gemaakt zijn tijdens de

studiereis. Ik wil ook alle deelnemers bedanken voor jullie

inzet en gezellig heid. Verder gaat een dankwoord uit naar

alle bedrijven in Hong Kong die ons met open armen hebben

ontvangen en ons van verschillende presentaties en rond

leidingen hebben voorzien. Ook wil ik graag alle sponsoren

bedanken die deze reis mogelijk hebben gemaakt. Zonder de

bijdrage van Colliers, Hemminkways en Repon Dakbedek

kingen BV was het organiseren van een dergelijke reis niet

gelukt.

Tot slot wil ik de reiscommissie in het bijzonder bedanken.

Zij hebben zich het afgelopen jaar ontzettend hard ingezet

om deze reis voor elkaar te krijgen. Bij dezen een groot

dankwoord aan Eefke Winkelmolen, Stefan Werner, Robin

Junker, Ron Haerkens en Stacy van den Brink. Door hun

enthousiasme, doorzettingsvermogen en betrokkenheid voor

en tijdens de reis is het gelukt om een geweldige reis neer

te zetten!

BronvermeldingDiscover Hongkong. (sd). Geschiedenis. Opgehaald van

http://www.discoverhongkong.com/nl/planyourtrip/

knowhongkong/history.jsp.

Reisgraag. (sd). Hongkong. Opgehaald van http://www.

reisgraag.nl/vakantie_china/hongkong/.

Silver Media. (sd). Hongkong voor beginners. Opgehaald van

http://www.hongkongvoorbeginners.nl/.

Stacy van den Brink Dagmar Bokkinga (PR Reiscommissie) (Voorzitter Reiscommissie)

60

Afstudeer- verslagen TU/e - REMD

Op deze pagina treft u een

overzicht van de meest recente

afstudeerverslagen van de opleiding

Real Estate Management and

Development aan de Technische

Universiteit Eindhoven. Het complete

overzicht van afstudeerverslagen is te

vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl.

Voor bestellingen en prijzen kunt

u contact opnemen met

info@servicestudievereniging.nl

Auteur: Rixt de Jong

Bestelnr.: 539

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

The role of anchor stores in downtown shopping areas Which effects may be expected when closing down an

affiliate of department store de Bijenkorf in a major

downtown shopping area and what kind of outlets may

be feasible replacements?

August 17, 2013, the management of de Bijenkorf announced

to close down five of the twelve stores. This type of stores

once had the biggest drawing power in Dutch shopping

areas because they affect the distribution of shoppers over

the shopping area and create extra footfall for adjacent

stores. This study questions for several reason the drawing

power of de Bijenkorf in Breda and Den Bosch and more in

general of Dutch department stores. The results in this

study, conducted by a survey, showed a low familiarity with

the affiliates of de Bijenkorf in Breda and Den Bosch and a

low frequency of visits to any of the affiliates in the

Netherlands. Therefore, the group of consumers that will

change their shopping area choice is small. The majority of

consumers is able to find compensation in the shopping

area itself by visiting stores which offer similar commodities

as de Bijenkorf.

However, a substantial group of consumers believes that the

shopping supply deteriorates after the closure of de Bijenkorf.

Therefore, the properties in Breda and Den Bosch should be

filled with another anchor store. This study recommends to

replace it with foodcourts instead of stores of Primark or

Media Markt.

Auteur: Bas America Bestelnr.: 540

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Dilemma Woningcorporaties; administratief of juridisch scheiden (DAEB en niet-DAEB)

Auteur: Benny Ng Bestelnr.: 541

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Stad vs regio Als gevolg van overaanbod aan bedrijfskavels stagneert de

bedrijfsgronduitgifte in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE),

bestaande uit de gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop

Mierlo, Helmond, Nuenen c.a., Oirschot, Son en Breugel,

Veldhoven en Waalre. Verder leidt dit overaanbod tot

leegstand en verloedering van de bestaande bedrijfs

ruimten. Daarmee komt het gemeentelijk economisch beleid

in gevaar.


De vraag is, wat de mogelijkheden zijn voor een regionale aanpak van het

overaanbod van bedrijfskavels. Vanuit een regionale benadering kunnen als

gevolg van planreductie de kosten en opbrengsten verevend worden tussen

gemeenten. Een volgende stap in het intensiveren van de regionale samen

werking is het verzelfstandigen van de verschillende grondbedrijven tot één

regionaal ontwikkelbedrijf (ROB). Gemeenten brengen grond, middelen en

personeel in een ROB. Dergelijke samenwerkingsvormen vereisen veel

bestuurlijke ambitie en vertrouwen tussen gemeenten. Daarnaast worden

bestuurlijke en uitvoeringsbevoegdheden van individuele gemeenten

beperkt. In de praktijk lijkt een ROB waarbij alle bedrijfskavels worden

ondergebracht onhaalbaar. Een project gebaseerde variant is eerder

denkbaar, welke ingezet wordt voor bovenregionale projecten, zoals

campuslocaties. Door intensieve samenwerking ontstaat er daadkracht die

past bij de regionale economische ambities van het SGE. De huidige

bestuurlijke afstemming en fasering van de uitgifte van bedrijfskavels is een

lichte vorm van samenwerking en is onvoldoende om het probleem op te

lossen. Met een dalende vraag naar bedrijventerreinen leidt het faseren

slechts tot het uitstellen van het overaanbod. Het schrappen van overaanbod

is een korte termijn opgave, waarbij gemeenten zich proactief moeten

oriënteren op de marktvraag en minder op de consequenties voor de

gemeentelijke financiën.

Auteur: Niels van der WindtBestelnr.: 542

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

Modeling housing price developments in the Netherlands De complexiteit van een woningmarkt biedt diverse uitdagingen om woning

prijsontwikkelingen econometrisch te modelleren. Dit onderzoek geeft meer

inzicht in de Nederlandse woningprijsdynamiek door de verschillende relaties

tussen woningprijzen en zijn determinanten in beeld te brengen. Verder is er

onderzoek gedaan naar het voorspellen van woningprijzen.

In de studie zijn woningprijsontwikkelingen gemodelleerd in een econometrisch

errorcorrectie model (ECM). Een ECM bestaat uit twee vergelijkingen welke

respectievelijk de lange en kortetermijnprijsontwikkelingen beschrijven. Op

de lange termijn worden woningprijzen vooral gedreven door fundamenten

als het inkomen van huishoudens en de hypotheekrente, op korte termijn

speelt vooral het speculatief gedrag van participanten op de woningmarkt

een belangrijke rol. Als aanvulling op de bestaande studies, is aangetoond

dat er structurele veranderingen zijn opgetreden in de langetermijnrelatie,

mogelijk als gevolg van beleidsmaatregelen. Daarnaast is geconstateerd dat

woningprijzen zich regelmatig loskoppelen van de fundamenten. In deze

periodes zijn woningprijzen moeilijk te verklaren en te voorspellen.

Op basis van drie verschillende scenario’s, die elk een specifiek herstel van de

Nederlandse economie reflecteren, is een voorspelling van de woningprijs

gedaan. Middels het geschatte model wordt verwacht dat woningen een

nominale prijsstijging van 2,5 tot 3,0 procent in 2015 zullen ondergaan.

Auteur: David MartoredjoBestelnr.: 543

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Herstructurering en sociale stijging van gedwongen verhuizers: kansen, belemmeringen en maatregelenHet doel van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de

kenmerken die van belang zijn voor de kansen op de sociale

stijging van gedwongen verhuizers als gevolg van her

structurering (sloopnieuwbouw) bij het maken van een

woon en vrijetijdscarrière. Met behulp van literatuurstudie

en semigestructureerde interviews is in kaart gebracht

welke maatregelen de kansen van gedwongen verhuizers

op een woon en vrijetijdscarrière kunnen vergroten. Het

herhuisvestingsproces beïnvloedt deze sociale stijgings

kansen. Het gebrek aan kennis en kunde van gedwongen

verhuizers tijdens het zoeken naar een nieuwe woning en

buurt kunnen de kansen op sociale stijging namelijk

verkleinen. De hulp van woningcorporaties, bewoners

organisaties en bewonersondersteuners kunnen in dit proces

kan bijdragen aan het vergroten van deze kansen. Het blijkt

dat tijdens het herhuisvestingsproces maatregelen getroffen

kunnen worden die de kansen van gedwongen verhuizers

voornamelijk op het maken van een wooncarrière vergroten.

Het herhuisvestingsproces heeft indirect invloed op hun

kansen op het maken van een vrijetijdscarrière. De maat

regelen die van grote invloed zijn, hebben vooral te maken

met het bieden van professionele ondersteuning aan

gedwongen verhuizers. Hierin staan het toepassen van

persoonlijke benadering en het bieden van passende

oplossingen centraal.

Auteur: Marianne Phernambucq

Bestelnr.: 544

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

Gezond zorgvastgoed met zorgmatrixCare organisations need to acquire a greater understanding

of their real estate portfolio. This study developed a portfolio

analysis tool that provides financial and commercial information

for managing the care real estate portfolio. It provides

handholds for strategic real estate management. The BCG

matrix is used to make a practical portfolio analysis tool in

developing longterm real estate strategy for care

organizations.

The developing portfolio analysis ‘The Care real estate

matrix’ and the conclusions were drawn up on the basis of a

literature study, and interviews with care and real estate

professionals, supplemented by the case study.

62

Auteur: Lieke van der Wal Bestelnr.: 545

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

KPI’s en kostenreducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoedDe ziekenhuiszorg heeft de afgelopen jaren als gevolg van wetswijzigingen

veel veranderingen ondergaan. Vanwege de wijziging in het financierings

stelsel zijn de ziekenhuizen zelf verantwoordelijk geworden voor het vastgoed

en dienen zij deze risico’s zelf te dragen. Als gevolg hiervan is het belangrijk

geworden om het ziekenhuisvastgoed professioneel aan te sturen en een zo

optimaal mogelijke balans te vinden tussen de huisvestingskosten en het

primaire proces. Dit heeft gezorgd voor een omslag waarbij een aantal

ziekenhuizen is begonnen met Corporate Real Estate Management (CREM)

zodat er strategische en onderbouwde keuzes ten aanzien van het vastgoed

gemaakt kunnen worden en er wellicht waarde toegevoegd kan worden aan

de organisatie. Dit onderzoek geeft inzicht in de mogelijkheid om met

behulp van kostenreductiemaatregelen behorend bij de CREM strategie

kostenreductie de kritische prestatie indicatoren (KPI’s) gericht op de

huisvesting van ziekenhuizen te beïnvloeden. Deze kostenreductiemaatregelen

kunnen de vastgoedmanagers van ziekenhuizen vervolgens ondersteunen bij

het maken van strategische keuzes met betrekking tot de huisvesting en

tevens helpen bij het gericht sturen op de huisvesting KPI’s.

Auteur: Alette JanssenBestelnr.: 546

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

Zoveel mensen, zoveel wensen. Klaar voor de vergrijzing?Het aantal ouderen neemt de komende jaren toe door de dubbele vergrijzing.

Mensen moeten en willen langer thuis blijven wonen, maar dit is vanwege de

vraag naar zorg niet altijd mogelijk. Doel van dit onderzoek is om inzicht te

krijgen in welke mate wordt voldaan aan de kwalitatieve en kwantitatieve

behoefte aan wonen en zorg voor senioren. Het onderzoek richt zich op

landelijk en op gemeentelijk niveau voor vier, op inwoneraantallen

vergelijkbare gemeenten (Heerlen, Helmond, Hilversum en SúdwestFryslân).

Er is gebruik gemaakt van de door TNO ontwikkelde Functioneringsprofielen,

bestaande databases (met name WoON 2012), verzamelde datagegevens van

woningcorporaties en interviews met gemeenten. In het onderzoek wordt

onderscheid gemaakt tussen geschikte, verzorgde en beschermde woon

vormen en worden de woningmarktsegmenten nonprofit en profit

onderscheiden. Geconcludeerd wordt dat het aantal nonprofit geschikte

woningen ruim voldoende is voor de vraag van ouderen (65+) met een

mobiliteitsbeperking, alleen voldoen die niet altijd aan de huidige fysieke

woonwensen en kwaliteitseisen. Voor mensen met mobiliteitsbeperkingen

en problemen met de persoonlijke verzorging is het aanbod beperkter,

maar ook daarin voorzien de meeste gemeenten voldoende. Aan beschermde

woonvormen is er meestal niet voldoende aanbod, behoudens voor

dementerende ouderen. Op basis van het onderzoek is gebleken dat er

landelijk en gemeentelijk niveau nog een grote opgave ligt om te kunnen

(blijven) voldoen aan de vraag, zeker als rekening wordt gehouden met de

maatschappelijke veranderingen.

Auteur: Jeffrey VerburgBestelnr.: 547

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

De Nederlandse vrije huursector in beeld: vraag en aanbod geconfronteerdDit onderzoek is ingegaan op mogelijke ontwikkelingen van

de vraag naar vrije sectorhuurwoningen op de Nederlandse

woningmarkt naar aard en omvang. Daarnaast is het

huidige aanbod van de vrije huursector getoetst aan de

woonvoorkeuren van de onderzoeksgroep en de

aankoopcriteria van institutionele beleggers, om zodoende

de marktruimte in kwalitatief en kwantitatief opzicht in

beeld te brengen. Uit het onderzoek blijkt dat er tot het jaar

2030 een structurele vraag naar vrije sectorhuurwoningen is

en dat de vrije huursector een groeimarkt binnen bepaalde

randvoorwaarden is. De vrije huursector heeft potentie om

tot het jaar 2030 met ongeveer 322.800 tot 504.800

woningen in omvang te stijgen, afhankelijk van de

economische ontwikkelingen en de focus van het

overheidsbeleid. Daarnaast blijkt dat de vraag naar de vrije

huursector relatief beperkt is in vergelijking met de overige

woningmarktsectoren en dat de vraag relatief lager uitvalt

dan in eerdere onderzoeken wordt gesuggereerd.

Desondanks heeft de vrije huursector de mogelijkheid om in

omvang te groeien ten opzichte van de gereguleerde

huursector en koopsector, waarbij het huidige aandeel van

de vrije huursector kan stijgen van 3,4% naar 4,3% tot 6,3%

in het jaar 2030. Verder blijkt dat er in beperkte mate een

mismatch is tussen het huidige aanbod van vrije

sectorhuurwoningen, de woonvoorkeuren van de

onderzoeksgroep en de aankoopcriteria van institutionele

beleggers. Dit onderzoek laat zien dat er voor institutionele

beleggers kansen liggen om in de vrije huursector te

investeren en zodoende in kunnen spelen op de marktruimte

in kwalitatieve en kwantitatieve zin.

Auteur: Meggie van der WerfBestelnr.: 548

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

Een onderzoek naar het koopgedrag en de koopintenties van potentiele woningkopers in NederlandSinds 2008 is in Nederland sprake van een crisis op de

woningmarkt. Na flinke prijsstijgingen in de periode van

1995 tot 2008, zijn gedurende de crisisjaren de woningprij

zen flink gedaald. Door deze ontwikkelingen hebben veel

huishoudens een verhuizing naar een (andere) koopwoning

uitgesteld. Daarmee is het aantal verkochte koopwoningen

per jaar drastisch afgenomen van 200.000 verkopen in 2008

naar slechts 120.000 verkopen in 2011. Door onder andere

de strengere financieringsvormen en de aanhoudende

onzekerheid over de woningmarkt, zijn veel woonconsu

menten terughoudend met de aanschaf van een koopwo

ning. Om het inzicht in de koopintenties en het koopgedrag

te vergroten zijn 21 diepteinterviews onder woonconsu

menten gehouden.


Uit het onderzoek blijkt dat de intenties van

woonconsumenten om een woning te kopen afhankelijk zijn

van de persoonlijke situatie en verschillen per persoon en

huishouden en voornamelijk te verklaren zijn uit de

levensfase. In totaal zijn elf relevante factoren geformuleerd

die van belang zijn bij koopintenties. De beperkingen die

woonconsumenten ervaren om de koopplannen te kunnen

realiseren hebben met name betrekking op de werkelijke

controle en mogelijkheden, zoals het niet kunnen verkrijgen

van een toereikende hypotheek. Daarnaast moet er

voldoende aanbod van woningen zijn en moet de

woonconsument voldoende financiële mogelijkheden

hebben om de koopintentie daadwerkelijk te kunnen

realiseren.

Auteur: Victor GrootswagersBestelnr.: 549

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

QuickScan verzorgingshuis Door de ontwikkelingen in de langdurige zorg komen op

korte termijn verzorgingshuizen leeg te staan, met alle

maatschappelijke problemen en financiële risico’s van dien.

De zorgorganisaties moeten daarop reageren, bijvoorbeeld

door te zoeken naar een alternatieve bestemming voor het

verzorgingshuis. De transformatiestrategieën voor het

leegstaand verzorgingshuis zijn in hoofdlijnen bekend, te

weten verzwaren, verhuren en afstoten. In de praktijk is de

zorgorganisatie echter niet altijd in staat de strategieën te

concretiseren tot een haalbaar plan. Het onderzoek dient

daarom ter ondersteuning van de zorgorganisatie bij de

keuze voor een alternatieve bestemming van een leegstaand

verzorgingshuis. De focus ligt hierbij op het ontwikkelen van

een financieel afwegingsmodel dat ten behoeve van het

strategisch portefeuillemanagement de

transformatiepotentie van het leegstaand

verzorgingshuisvastgoed inzichtelijk maakt.

Het financieel afwegingsmodel (genaamd ‘QuickScan

Verzorgingshuis’) genereert met beperkte invoerwaarden

projectspecifieke resultaten. Daarom is het met de

QuickScan mogelijk om in een korte tijd de

transformatiepotentie van meerdere verzorgingshuizen

inzichtelijk te maken. Deze QuickScan geeft een afweging op

basis van de netto contante waarde van de potentiële

investeringen in een transformatie. Daarnaast geeft de

QuickScan inzicht in de invloed van contextuele factoren.

Deze factoren worden als aandachtspunten aan de

zorgorganisatie teruggekoppeld en dienen als handvatten

om een weloverwogen afweging voor een

transformatiestrategie te maken. De QuickScan sluit daarom

naadloos aan op de problematiek die speelt bij het vastgoed

van de zorgorganisatie.

Auteur: Barzien KhoshbakhtBestelnr.: 550

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

Fragmented Ownership in Shopping Centres. The influence of fragmented ownership on the value of retail unitsThis study represents probably the first attempt in finding out whether a

fragmented ownership structure in planned shopping centres affects the

value of retail units. The impact of the ownership structure on the value of

retail units has not been found in academic journals. Since there is a lack of

quantitative research on this matter makes, this research can provide

empirical support to policy decision making for shopping centre owners.

Thus, the purpose of the study is to investigate the relationship between

ownership structure and the value of retail units in planned shopping

centres. The study s research question is as follows: does a fragmented

ownership structure influence the value of retail units in planned shopping

centres? To achieve the study s purpose, a regression model based on

spatial and nonspatial determinants of shopping centre rents is designed,

since the literature review shows that rents and value are related. A dataset

of 97 planned shopping centres, situated on supportive retail locations in

the Netherlands is used. The data is based on the shopping centre s market

characteristics, site characteristics, building characteristics, retail image

and retail mix. The primarily physical and financial data represent the

period 20122014, depending on the variable. The study s results show,

among others, that fragmented ownership is not preferred in small and

large shopping centres.

Auteur: Ruben BartelinkBestelnr.: 551

Opleiding: REMD

Jaar: 2015

Corporate Real Estate Risk ManagementCorporate Real Estate Risk Management is the research area where

corporate risk management and corporate real estate management

intertwine. The knowledge and available literature about this relatively

new research field is mainly based on theoretical research and looks at

the subject from a specific point of view.

The two main research questions are: Which risks related to corporate

real estate may affect the added value of CRE to the shareholder value?

And which of these risks are perceived as most important and are these

risks differently evaluated with respect to job & company specific

characteristics?

A literature study and complementary interviews with CRE specialists

provided the necessary input for a corporate real estate risk list

containing 43 risks in six different categories. Some of these risks were

perceived significantly different when ranked according to job & company

specific characteristics. It turned out that the risk perception differentiates

the most when ranked according to geographical location or industry

segment. The size of the organization expressed in the number of

employees does not influence the way in which the risks are perceived.

64

Contact SERVICE Magazine

Thema volgende editieWaar deze editie zich richtte op de ontwikkelingen in de corporatie-

sector, zal in de komende editie het vastgoed in de zorgsector

centraal komen te staan. Een van de eerste dingen waar u aan

zult denken bij zorg, is een ziekenhuis. Ziekenhuizen die sinds de

wijziging in het financieringsstelsel zelf verantwoordelijk zijn voor

het vastgoed, waardoor zij ook zelf de risico’s moeten dragen.

Oorzaak: De overheid bezuinigt. Deze bezuinigingen zorgen ervoor

dat de marktwerking is geïntroduceerd binnen het zorgvastgoed

en dit dwingt organisaties tot strategisch handelen (Hermus, 2014).

Door deze verantwoordelijkheid voor het eigen vastgoed, neemt

dit vastgoed ook een ander onderdeel in binnen de financiële

huishouding van zorgorganisaties. De onderhoudskosten zijn,

bij eigen bezit, voor eigen rekening, wat zorgt voor een grote

bedrijfseconomische impact. Dit geeft mogelijkheden, want

zorgorganisaties zijn opzoek naar alternatieven. Dit geeft

ruimte voor investeren in vastgoed, door beleggers of woning-

corporaties(in geval van woningen) of door het uitgeven van

obligaties (Eichholtz, 2012).

Wat zijn de ontwikkelingen? Welke strategische stappen moeten

genomen worden? Kortom: Wat gaat er om bij ‘Vastgoed In De

Zorg’?!

Hermus, Jeroen. (2014) Zorgvastgoed; Kansen voor

zorginstellingen én marktpartijen. SERVICE Magazine

22.1 pag. 30

Eichholtz, Piet. (2012) Bank minder belangrijk als

financieringsbron. Gevonden op: http://www.finance-

ideas.nl/uploads/files/017-019_ZM0912.pdf

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel

voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die

een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem

dan contact op met de redactie via onderstaande

contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of

het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en

gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Stephan Kerperien

Hoofdredacteur

[email protected]

Bas Ebbers

Redacteur

[email protected]

Erwin Rebel

Redacteur

[email protected]

Contact

Martha Hensbergen

Redacteur

[email protected]

Rik Verwaest

Redacteur

[email protected]

service magazine 22.3

Documents