silvelauso

Edificio Francisco Silvela, 42 · Madrid

Julio 2012

Manual de Uso

Edificio Francisco Silvela, 42 · Madrid

Manual de Uso

4

Ubicado junto a la Avenida América, muy próximo al centro de negocios de la ciudad, este edificio singular de tres fachadas acristaladas permite a sus usuarios disponer de más de 1.040 m2 por planta excepcionalmente luminosos, con espacios disponibles desde 380 m2.

Los acabados interiores, tanto en las zonas privadas como en las comunitarias, son de una calidad y belleza inusual y magnifican aún más la elegancia de este inmueble.

El edificio dispone de un amplio aparcamiento propio y permite un rápido acceso al aeropuerto internacional de Barajas.

Índice

Introducciónal Manual de Uso

Servicios

Mantenimiento

6

8

11

Introducciónal Manual de Uso

7

MANUAL DE USO • EDIFICIO FRANCISCO SILVELA 42

Introducción al Manual de Uso

Inmobiliaria Colonial, a raíz de su experiencia en el campo del mantenimiento y gestión de edificios comerciales, y con el fin de sensibilizar a sus clientes para un correcto mantenimiento y uso de sus instalaciones, ha elaborado el presente Manual de Uso, el cual, a partir de una descripción técnica de los edificios, pretende aconsejar a sus usuarios para su mejor uso y conservación al efecto de asegurar unas óptimas condiciones de seguridad, funcionalidad, confort y aspecto en nuestros inmuebles.

Es nuestra intención que este Manual sirva de recopilación y guía práctica de los deberes, obligaciones y derechos en el desarrollo de sus actividades en nuestros edificios, de forma que se establezca un orden y una colaboración en la conservación del inmueble.

Con los objetivos anteriormente mencionados se ha dividido este documento en dos capítulos:

1 El primer capítulo «Servicios y Mantenimiento» informa a los usuarios sobre los servicios e instalaciones de que dispone el edificio e indica el modo de llevar a cabo las obras de acondicionamiento de los loca les/despachos pa ra la realización de su actividad, detallando asimismo las recomendaciones generales de uso de sus instalaciones y el tipo de mantenimiento que la Propiedad tiene establecido para el edificio.

2 El segundo capítulo «Plan de Emergencia» dota al edificio de un Manual de Autoprotección, con instrucciones, orientación y recomendaciones dirigidas al personal directamente implicado en el funcionamiento del edificio. En este sentido, es muy recomendable que las empresas ubicadas en el edificio gestionen su propio Manual de Autoprotección, que en todo caso deberá estar coordinado con el general del edificio.

Deseando que este documento constituya una herramienta útil para todos, esperamos asimismo que nuestro servicio y atención pueda situarse en todo momento al nivel de sus necesidades y expectativas.

Nota: Las estipulaciones y manifestaciones contenidas en el presente Manual de Uso deberán entenderse sin perjuicio de lo específicamente acordado en el respectivo contrato de arrendamiento. Asimismo, la información y descripciones contenidas podrán ser objeto de modificación o variación en función de las necesidades de la Propiedad.

Julio 2012

Servicios

Conserjería

Limpieza comunitaria

Mantenimiento

Sistemas de seguridad

Aparcamiento

Direcciones y teléfonos de interés

9


Vigilancia/ConserjeríaEl edificio tiene contratado actualmente el servicio de vigilancia-consejería con la empresa Control de Tránsito y Gestión Auxiliar, S.A. El servicio es permanente durante las 24 horas, todos los días del año incluidos festivos, susceptible de ser modificado.

Su responsabilidad y labor principal es:

• Información y control de las personas que acceden al inmueble.

• Control de los industriales que acceden al edificio.

• Recepción y clasificación del correo.

• Cierre de puertas y apagado de luces generales.

Su personal está al servicio de los usuarios del inmueble para atenderles en todo aquello que sea de su competencia.

Teléfono conserjería:

91 356 69 08

Limpieza comunitariaEn la actualidad, y en virtud del contrato de arrendamiento, este servicio será contratado y gestionado por la empresa LIMPIEZAS TORREJON, para atender la limpieza de las zonas comunes según cuadro de periodicidad y frecuencias que se van adaptando según necesidades.

Los trabajos de limpieza que realizan incluyen:

• Vestíbulo principal.

• Escaleras.

• Cabinas de ascensores.

El servicio de limpieza se complementa con la contratación de un servicio de DDD (desratización, desinfectación, desinsectación) y un control analítico anual de la calidad del aire y del agua.

Limpieza muro cortina

El edificio tiene contratada actualmente a la empresa GONDOLAS Y MANTENIMIENTO, S.L. para atender la limpieza exterior de estructura y cristales.

MantenimientoEl edificio dispone de personal de mantenimiento que estará presente según sean las necesidades derivadas de la realización del mantenimiento preventivo programado y del correctivo solicitado o detectado de las instalaciones generales y comunes del inmueble.

Este servicio incluye el mantenimiento de las máquinas de climatización en aquellas oficinas en las cuales dicha instalación sea propiedad de Colonial.

En caso de avería o anomalías detectadas, avisar a conserjería para que procedan con el aviso correspondiente al mantenedor.

La empresa que actualmente realiza el servicio de mantenimiento es INGESAN.

Sistemas de seguridad

Detección y extinción de incendios

La detección de incendios en todo el inmueble es óptica en ambiente y por aspiración Vesda en falsos techos y falsos suelos con conexión a una centralita común en la sala de mantenimiento y duplicación de señal en el puesto de conserjería.

Todos los locales están dotados de extintores portátiles, BIEs y pulsadores de emergencia. Asimismo cada planta esta sectorizada individualmente contra incendios realizándose el acceso a las oficinas a través de una puerta corredera cortafuegos que se cierra automáticamente en caso de incendios y que esta dotada con una puerta de paso de hombre para la evacuación.

Control de CCTV

Se ha dotado al edificio de un sistema de control de los accesos mediante la instalación de cámaras de TV en zonas comunitarias.

Control de rondas

Se realizan rondas de vigilancia durante las horas nocturnas y días festivos.

10

Servicio atención de urgencias

Este servicio complementa el horario de nuestros empleados designados en su inmueble, garantizando una cobertura de la totalidad del tiempo.

Inmobiliaria Colonial, consciente de la diversidad de horarios de nuestros clientes, implanta este servicio con la intención de que tengan a su disposición una herramienta valida para solucionar aquellas incidencias relacionadas exclusivamente con el mantenimiento o con situaciones de urgencia que puedan acontecer en nuestro edificio, y que por su imprevisibilidad, pueden presentarse fuera del horario del servicio de mantenimiento o conserjería.

AparcamientoEl edificio dispone de un aparcamiento de 105 plazas. La comunicación entre dichas plantas y las destinadas a oficinas se realiza mediante los cuatro ascensores.

Direcciones y teléfonos de interésINMOBILIARIA COLONIAL, S.A.

Paseo de la Castellana, 52, 7ª planta

MADRID

GESTIÓN INMUEBLES

Centralita Tel. 91 782 08 80

Mª José Jiménez Tel. 91 745 28 41

E-mail [email protected]

FACILITY MANAGEMENT

(Coordinación y gestión mantenimiento)

ISS Facility Management Spain, S.L..

C/ Rufino González 21

28037 MADRID

David Miguelañez Tel. 91 125 81 00

Tel. móvil: 600 929 277

E-mail: [email protected]

SERVICIO ATENCIÓN URGENCIAS

Tel. 902 656 382

SERVICIO CONSERJERÍA

Tel. 91 356 69 08

COMPAÑÍA SUMINISTRO ELÉCTRICO

IBERDROLA Tel. 902 10 22 10

ENDESA Tel. 902 52 78 87

Mantenimiento

Instrucciones generales

Recomendaciones de uso

Plan de mantenimiento

Descripción del edificio

12

Instrucciones Generales

Este capítulo contiene las principales normas de actuación que los usuarios del edificio deben observar en el uso de los locales que les corresponden.

Estas normas de actuación establecen derechos y obligaciones que el usuario contrae desde el momento en que dispone de autorización fehaciente por parte de la Propiedad para el desarrollo de sus actividades.

Se han dividido en tres aspectos:

1 Las intervenciones para el acondiciona mien to de los locales para la actividad prevista.

2 Las recomendaciones de uso de las instalaciones comunes del edificio y de las propias de los locales asignados.

3 El mantenimiento establecido por la Propiedad para las partes comunes del edificio, así como el mantenimiento que debe realizar cada usuario en sus locales.

Los usuarios del edificio deberán poner especial interés en la observación de las recomendaciones establecidas en este documento así como de todas las obligaciones que les correspondan por aplicación de normativas vigentes de ca rácter estatal, autonómico o municipal.

Intervenciones en el inmueble

Las actividades que realizan los usuarios del edificio pueden precisar de obras de acondicionamiento de los locales, ya sea por primera implantación, por una necesidad de redistribución de espacios, por cambios en la decoración, por la adecuación a nuevas exigencias o criterios de funcionamiento... etc. También puede ocurrir que con el paso del tiempo sea necesario renovar equipos o instalaciones obsoletas.

Las obras a realizar pueden ser de muy diversa índole, y los usuarios están obligados a seguir las indicaciones que establece la Propiedad en cada caso.

Estas indicaciones se han resumido para cuatro situaciones distintas:

a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad.

d. Intervenciones no permitidas.

El usuario deberá saber para cada intervención que realice en sus locales, en cual de las situaciones anteriores se encuentra para seguir el proceso adecuado. En caso de duda es aconsejable que se ponga en contacto con los representantes de la Propiedad para que le indiquen la forma de proceder.

El usuario deberá estar siempre en posesión de los documentos que acrediten la concesión de licencias de obras, de los proyectos técnicos visados, y de toda la documentación que deba disponer de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación. La Propiedad se reserva el derecho de consultar, cuando lo estime oportuno, dicha documentación.

Seguidamente se expone de forma detallada y no limitativa las intervenciones u obras que se incluyen en cada uno de los cuatro tipos de intervenciones.

13


a. Intervenciones que pueden realizarse sin aviso previo

Son intervenciones reducidas, en extensión y duración, de entretenimiento en elementos constructivos, de instalaciones, o mobiliario propiedad del usuario y no compartidos con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o suministros, ni representan en modo alguno molestias de ruido persistente o suciedad.

Ejemplos de intervenciones sin aviso previo:

• Modificación o desplazamiento de mamparas móviles que no lleguen al techo.

• Reparación o instalación de pequeños mecanismos eléctricos (enchufes, interruptores, timbres).

• Sustitución de luminarias.

• Reparaciones o trabajos de carpintería o cerrajería que no afecten a cerramientos verticales exteriores.

• Reparaciones de pintura o de acabados interiores.

• Trabajos de mantenimiento contratado por el propio usuario.

b. Intervenciones que precisan de un aviso previo a la Propiedad

Las intervenciones que se incluyen en este apartado no precisan de autorización previa a su ejecución, siendo aconsejable comunicarlas por escrito a la Propiedad con una antelación de 30 días naturales.

Se consideran de este tipo las intervenciones que afecten elementos constructivos o instalaciones que sean de uso y propiedad del usuario y que no estén compartidas con otros usuarios distintos ni con los servicios o zonas comunes del inmueble. La realización de estas intervenciones no afecta a usuarios distintos ni por interrupción de servicios o de suministros.

No se podrán incluir en este tipo las intervenciones que afecten de algún modo a las fachadas exteriores o interiores, las cubiertas, azoteas o terrazas, elementos de la estructura del inmueble. Tampoco se podrán incluir las intervenciones que afecten a instalaciones de seguridad, ni a las de protección contra incendios.

Ejemplos de intervenciones que precisan aviso previo:

• Modificación de la distribución interior de espacios con mamparas ligeras fijas.

• Pintado de elementos interiores cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Renovación de moquetas cuando se mantenga el aspecto y calidad original.

• Pulido de pavimentos de piedras naturales o parquet

• Cambio generalizado de mobiliario propiedad del usuario.

c. Intervenciones que precisan de autorización previa de la Propiedad

Los usuarios no podrán llevar a cabo ningún tipo de intervención de las que se citan en este apartado sin disponer de una autorización por escrito de la Propiedad del inmueble. Para la obtención de la autorización, el usuario debe comunicar por escrito a la Propiedad las fechas y el alcance de las obras de forma detallada. En el caso que, de acuerdo con normativas municipales, el usuario deba disponer de un proyecto técnico de obras, facilitará conjuntamente con el comunicado una copia de dicho proyecto a la Propiedad.

La solicitud de autorización a la propiedad se realizará con una antelación de treinta días naturales. Mientras no se disponga de la correspondiente autorización escrita no se po drán iniciar las obras.

En general se incluyen aquí todas las obras para las cuales es preciso obtener una licencia de obras menores. Aunque ésta no fuera necesaria precisarán autorización de la Propiedad todas las obras que afecten a elementos constructivos o instalaciones que formen parte de las instalaciones comunes del edificio y elementos accesorios y que afecten al suministro de energía o fluidos de otros usuarios distintos, o que supongan ruidos persistentes o suciedad.

14

Ejemplos de intervenciones que precisan de autorización previa:

• Primera implantación.

• Redistribución de locales con obra de albañilería.

• Renovación general de acabados interiores de paredes, suelos o techos que modifiquen los de origen.

• Renovación de elementos de carpintería interior o de mamparas ligeras de distribución que modifiquen los de origen.

• Cambios en la ubicación, sustitución, adición o eliminación de elementos de las instalaciones interiores.

• Modificación de la instalación de prevención de incendios privativa existente.

• Sustitución o modificación de techo, luminarias o elementos e instalaciones empotrados.

d. Intervenciones no permitidas

El usuario no está autorizado para realizar obras que afecten de algún modo a:

• Elementos estructurales del edificio: cimientos, contenciones de tierras, forjados, vigas, pilares, paredes de carga, cercas y similares.

• Fachadas exteriores o interiores del edificio: re vestimientos, acristalamiento, carpinte ría, ba randillas, o cualquier elemento decorativo. No se permite la fijación de ningún elemento (an tenas, mástiles, rótulos, aparatos de aire acondicionado) que puedan dañar el acabado de las mismas así como variar su aspecto formal.

• Cubiertas, azoteas o terrazas. No se admite la fijación de ningún elemento (antenas, mástiles, aparatos de aire acondicionado) que pueda dañar el sistema de impermeabilización de las mismas.

• El recorrido de las instalaciones comunes del edificio ni en su paso a través de los locales que utiliza.

• Las características técnicas originales de las instalaciones, por adición, modificación o supresión de los elementos básicos que las componen.

Se consideran también incluidas en este apartado las obras que para su realización precisen de una licencia de obras mayores.

Si el usuario considera imprescindible la realización de obras de este tipo en sus locales, deberá exponerlo a la Propiedad para que considere la viabilidad de las mismas. La Propiedad determinará la forma de llevar a cabo la intervención si estima justificada la solicitud del usuario. Se recomienda al usuario la presentación a la Propiedad de un documento justificativo de las obras a realizar con exposición de motivos, una descripción de las obras con estimación de presupuesto y la documentación gráfica mínima a nivel de anteproyecto.

15


Recomendaciones de usoEstructuraLos elementos estructurales tales como pilares, vigas, paredes o los propios forjados que forman cada una de las plantas del edificio no se pueden modificar ni en las zonas comunes ni en las zonas o locales de uso privado del edificio. Tampoco pueden ser objeto de modificación otros elementos estructurales como los balcones, las marquesinas o las escaleras. Los elementos estructurales constituyen el esqueleto de soporte del edificio y por ese motivo los usuarios no están autorizados a realizar ninguna obra que los afecte. El usuario solamente podrá hacer obras que afecten a elementos estructurales si dispone de una autorización fehaciente de la Propiedad.

Las obras que afectan a la estructura de un inmueble se consideran como obras mayores, para las que es necesario disponer de un proyecto técnico visado por un técnico competente y una licencia municipal.

En general el usuario debe procurar no sobrecargar en exceso los locales, salvo en el caso de conocer con exactitud el límite de la carga por metro cuadrado que admite una planta. Si las necesidades de carga o la colocación de aparatos concretos produce una carga sobre las plantas mayor a la indicada será necesario estudiar la viabilidad del caso. Para ello el usuario debe contactar con la Propiedad del inmueble y exponer sus necesidades.

Si se detecta humedad sobre los elementos estructurales descritos, se debe poner en conocimiento de la Propiedad para que tome las medidas oportunas.

También es preciso poner en conocimiento de la Propiedad la aparición de lesiones como fisuras, grietas o deformaciones de paredes y techos.

Cubiertas

Azoteas transitables

Las azoteas transitables y terrazas deben estar siempre limpias y exentas de cualquier material u objeto que pueda significar un obstáculo al correcto desagüe de las mismas. Tampoco se deben utilizar como zonas para almacenaje de materiales, muebles ni residuos de obras y similares. No se debe verter productos químicos como disolventes, aceites o lejía que, además de estropear el pavimento, pueden provocar la destrucción de la impermeabilización y originar goteras en la planta inferior.

Cuando se instalen antenas o aparatos que requieran fijación a un soporte se evitará cualquier sistema que perfore la impermeabilización. No debe utilizarse como elemento de soporte las barandillas, sean de obra o metálicas, ni los conductos de ventilación o chimeneas.

No se permite la instalación de rótulos comerciales, salvo autorización expresa de la Propiedad.

Las azoteas y las terrazas, en general, no están concebidas para que se conviertan en jardines. Las jardineras originales del edificio son las únicas que deben mantenerse. No se admite la colocación de nuevas jardineras sin autorización de la Propiedad. En cualquier caso sólo podrán colocarse, previa autorización de la Propiedad, jardineras que tengan menos de 30 cm. de tierra vegetal y que se encuentren elevadas respecto del pavimento. No se debe construir jardineras en contacto directo sobre el suelo.

Si se detecta la entrada de agua desde una terraza, o se observan manchas de humedad ba jo las azoteas, debe avisarse a la Propiedad pa ra que proceda del modo que estime conveniente.

16

TejadosNo está permitido a los usuarios el acceso a los tejados del inmueble. Sólo está permitido el acceso al personal de mantenimiento adecuadamente equipado.

En caso de detectarse manchas de humedad o filtraciones de agua bajo cubierta se pondrá en conocimiento de la Propiedad. No debe hacerse reparaciones sin el consentimiento de la Propiedad.

No está permitido a los usuarios la utilización, ocupación o tránsito por los desvanes o espacios bajo cubierta. Tampoco se autoriza su utilización para ningún tipo de almacenamiento de materiales o enseres.

FachadasLas fachadas del edificio, principales, secundarias, o interiores de patios se consideran comunitarias. Por ese motivo no está permitido a los usuarios realizar ningún tipo de intervención sobre ellas. Tampoco se permite la instalación en fachadas de aparatos (aire acondicionado, antenas, alarmas), rótulos, toldos, persianas, mástiles... etc. Cualquier intervención en la fachada debe tener una autorización explícita de la Propiedad y realizarse de acuerdo con las normativas técnicas y los permisos municipales que correspondan.

Para la elevación o descenso de bienes por fachada en operaciones de mudanza o similares, se deberá contar con autorización de la Propiedad. No se utilizará para ello elemento alguno que precise ser clavado, atado o fijado a la fachada, ni a elementos como barandillas, cornisas, y elementos decorativos en general.

En las fachadas que dispongan de jardineras se debe procurar que el riego de las mismas no moje sistemáticamente la fachada.

Las ventanas practicables de las fachadas deben abrirse y cerrarse suavemente, evitando golpes bruscos que puedan provocar una rotura y caída de cristales a la vía pública. Por este mismo motivo, en caso de corrientes de aire o en días con vientos fuertes es conveniente cerrar las ventanas.

Si el usuario detectara en algún momento la aparición de fisuras o grietas, la presencia de elementos mal fijados o con peligro de desprendimiento y caída, o filtraciones de agua por los cerramientos, deberá ponerlo en conocimiento de la Propiedad con la mayor brevedad posible.

Divisiones interioresLa compartimentación interior de los locales puede ejecutarse con «pladur» o mamparas ligeras. Las paredes constituyen una compartimentación fija, ya que por ellas pasan, o pueden pasar, conducciones empotradas de agua, electricidad u otras instalaciones del inmueble, y su modificación precisa de un estudio previo. Estas paredes suelen tener espesores máximos de 10 a 12 cm. Si el espesor de la pared es superior, hay que suponer que su modificación –desplazamiento, recorte, apertura de pasos, supresión– puede tener alguna repercusión para la estructura de soporte del edificio, por lo que, en principio, se desaconseja modificarlas. Si fuera preciso hacerlo se seguirán las recomendaciones sobre intervenciones en el edificio que constan en este manual.

En los edificios nuevos pueden aparecer pequeñas fisuras en los primeros años de vida útil debidas al asentamiento general del edificio. En edificios de cierta antigüedad –más de 10 años– no deberían aparecer nuevas fisuras si no se realizan obras que puedan afectar directa o indirectamente a la estructura. En caso de apreciarse la aparición de fisuras o grietas en las paredes interiores deberá ponerse en conocimiento de la Propiedad.

17


Las paredes acostumbran a usarse para sostener elementos de mobiliario o colgar elementos decorativos. Es necesario que las sujeciones se realicen siempre con tacos, clavos y fijaciones aptas para cada tipo de pared. Al realizar los agujeros debe comprobarse previamente que no afectarán a tubos o cables empotrados en esa pared.

Las cajas de registro de instalaciones no de ben quedar nunca ocultas tras muebles que impidan su acceso para el personal de mantenimiento del inmueble. En general se debe procurar no colgar de las paredes muebles, estanterías o similares, que tengan un peso excesivo y pueda provocar rupturas de las fijaciones o de la propia pared. Los elementos de mobiliario más pesados es preferible que descansen directamente sobre el suelo, respetando los límites de carga a los que se hace referencia en el capítulo «Estructura» de este manual.

En el caso de mamparas, se trata de divisiones interiores de tipo desmontable o móvil que permiten un desplazamiento o modificación más sencillo que las paredes de obra. Las primeras pueden cambiarse de posición pero precisan de la intervención de operarios montadores. Además, la modificación hará necesaria la reparación o acondicionamiento de algunas zonas de pavimento, cielos rasos, incluso de algu na sencilla instalación eléctrica. En el segundo caso, sobre las mamparas móviles, no suelen haber instalaciones, por lo que su modificación o desplazamiento es, en la práctica, como el de un mueble. Las mamparas motorizadas permiten únicamente un movimiento preestablecido por los mecanismos que lleva asociados.

Cualquier modificación en la compartimentación original de los locales deberá seguir el procedimiento descrito en el capítulo «Intervenciones en el edificio» de este manual que a modo de resumen son:

• Modificación de paredes de obra: precisan permiso previo de la Propiedad.

• Modificación de mamparas fijas: precisan una notificación previa a la Propiedad.

• Modificación de mamparas móviles que no llegan al techo: discrecionales para el usuario.

La modificación indebida o inadecuada de paredes puede provocar desperfectos en plantas superiores o inferiores del edificio, o interrumpir servicios por el corte accidental de instalaciones. En este último caso además se corre el riesgo de provocar escapes de agua, fugas de gas, que además de afectar al inmueble pueden poner en peligro la seguridad de los operarios que están realizando la obra.

Puertas y ventanasLas puertas y ventanas son elementos móviles y por tanto presentan un envejecimiento superior a otros componentes del edificio. Hay que procurar no forzar los mecanismos de cierre, y los de accionamiento de persianas, cortinas o cualquier tipo de protección o filtro solar. No se deben cerrar las puertas y ventanas con golpes violentos que pueden provocar fisuras entre el marco y la pared. Un golpe violento puede incluso llegar a romper el acristalamiento con el consecuente peligro si se desprenden trozos de cristal. Por este motivo se aconseja cerrar las ventanas cuando existan corrientes de aire.

Revestimientos interiores

Cielos rasos

Este tipo de techos suele llevar asociado una serie de instalaciones como las de protección contra incendios, climatización... etc., y ocultan pasos de instalaciones y conductos. En general no se admite modificar los cielos rasos, para lo que será necesaria una autorización de la Propiedad. Los cielos rasos son elementos ligeros de los que no se debe colgar nada.

En caso de existir trampillas o registros de acceso al espacio cerrado por el falso techo, no se ocultarán ni obstaculizarán con muebles o cualquier elemento decorativo o de instalaciones propias que impidan el libre acceso para el personal de mantenimiento.

En caso de que, por diversos motivos, el usuario se viera en la necesidad de actuar sobre el falso techo lo notificará a la Propiedad.

18

Pavimentos

Los pavimentos de madera o moquetas son especialmente delicados, por lo que el usuario deberá evitar, en todo lo posible, estropearlos con golpes o arrastre de mobiliario y similares sobre su superficie. Para mover materiales pesados sobre su superficie se deberá utilizar aparatos auxiliares con ruedas de goma. No se realizarán fijaciones sobre el pavimento cuando para ello se deba perforar o recortar piezas del mismo.

Por parte del usuario se deberá procurar la conservación del pavimento de sus locales en las mejores condiciones, manteniendo, especialmente, las condiciones de ignifugación de los materiales potencialmente inflamables co mo es el caso de maderas y moquetas.

No se debe sustituir los pavimentos sin autorización previa de la Propiedad.

Paredes

Los revestimientos interiores de paredes de los locales de uso privado pueden modificarse a con veniencia del propio usuario, siempre que lo no tifique por adelantado a la Propiedad. En cualquier caso deberá conservarlos en condiciones correctas de acuerdo con sus características y las instrucciones de su fabricante o instalador.

Se mantendrá, en especial, las condiciones de ignifugación de materiales potencialmente inflamables como en el caso de maderas, moquetas, tapizados o cortinajes.

En la limpieza de superficies se utilizarán productos compatibles con cada material.

Instalación de aguaLa instalación de agua no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los puntos de suministro como la grifería, o pequeñas reparaciones de conser vación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad. En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones de agua.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar utilizando materiales compatibles con la instalación existente. No se pondrán en contacto materiales metálicos distintos, ya que pueden provocar procesos de degradación que destruyan la instalación.

En este sentido es especialmente problemática la unión del cobre con el hierro o el acero.

Se cerrará la llave de paso de agua al local en los siguientes casos:

• Cuando se detecte una fuga de agua importante, mientras no se lleve a cabo su reparación, que se deberá hacer con la mayor brevedad posible.

• En los períodos vacacionales o de inactividad del local.

• No se autoriza en ningún caso la utilización de la canalización de agua para realizar la puesta a tierra de ningún aparato o instalación eléctrica.

Los usuarios que dispongan de aparatos propios de producción de agua caliente sanitaria deben utilizarlos y mantenerlos en condiciones óptimas de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador y la normativa que sea de aplicación.

19


Las fugas de agua, además de las molestias que producen y que pueden afectar indirectamente a otros usuarios del inmueble, son muy perjudiciales si afectan a elementos es truc tu ra les del edificio.

Finalmente, se recomienda cerrar bien los grifos después de cada uso, y repararlos en caso de que goteen.

Instalación eléctricaLa instalación eléctrica no debe modificarse sin autorización previa de la Propiedad. En instalaciones en las que el usuario tiene su propio contrato y contador es el responsable del mantenimiento de la instalación desde el contador hasta los puntos de consumo. En esta situación, el usuario puede realizar pequeños cambios en los interruptores o enchufes, o pequeñas reparaciones de conservación en la parte de la instalación que se encuentra en el interior de su local. En el caso de no disponer de un contador y contrato propio no podrá realizar ninguna modificación de la instalación sin la autorización previa de la Propiedad.

En cualquier caso, la Propiedad deberá tener conocimiento de las modificaciones en la instalación, en especial de todo lo que signifique un cambio en el recorrido de paso de las conducciones eléctricas.

Los instaladores que contrate el usuario para realizar trabajos en sus locales estarán debidamente homologados.

Se prohíbe de forma explícita la manipulación de cuadros eléctricos, cajas de derivación, o derivaciones situados en zona comunitaria del edificio.

Cualquier modificación en la instalación se deberá realizar con conocimiento y autorización previa de la Propiedad y de acuerdo con la normativa vigente que le sea de aplicación.

En el uso ordinario de la instalación eléctrica se evitará:

• Sobrecargar las líneas conectando un número excesivo de aparatos o bien aparatos con potencia mayor que la prevista para la línea.

• Utilizar cables alargadores, sobre suelo o paredes de forma sistemática.

• Conectar en un mismo enchufe varios aparatos haciendo un uso abusivo de adaptadores multivía.

Recomendaciones:• Los enchufes y cables deben estar siempre bien conectados, evitando que produzcan

chispas. Una mala conexión puede dar origen a un incendio.

• En los locales en los que por su uso haya una presencia habitual de niños, se tomarán las precauciones de seguridad para que no puedan manipular elementos eléctricos, en especial los enchufes, que como mínimo deberán estar protegidos con clavijas de plástico.

• Al desenchufar un cable o un aparato se debe tirar siempre del propio enchufe, nunca se debe tirar del cable.

Si al tocar un cable se nota que está caliente se debe a que están conectados a él demasiados aparatos o bien aparatos de potencia superior a la que admite el cable. En este caso se debe proceder a desconectar aparatos y utilizar cables de mayor sección. Lo más apropiado es consultar con un electricista sobre las necesidades de instalación del local para que proponga la mejor forma de actuar.

En las operaciones más sencillas de manipulación de la instalación eléctrica como la limpieza o sustitución de lámparas o similares, se debe desconectar la corriente eléctrica del elemento a manipular.

Los usuarios que dispongan de equipos eléctricos propios deben usarlos y mantenerlos de acuerdo con las indicaciones de su fabricante o instalador, y la normativa vigente que les sea de aplicación.

20

El mal uso, la manipulación de la instalación por manos inexpertas y la sobrecarga de líneas dan lugar a la mayoría de accidentes relacionados con la electricidad: cortocircuitos que derivan en incendios, y electrocuciones. Los cortocircuitos se originan por el recalentamiento de cables o conexiones defectuosas que producen chispas. Además pueden provocar averías graves en los aparatos conectados a la línea afectada.

Red de saneamientoLos puntos de desagüe de los locales son básicamente de dos tipos: los de los inodoros y sanitarios en general y los sumideros de terrazas o patios.

No es apropiado arrojar basura por los desa gües, ya que producen embozos.

En caso de producirse deberá avisarse a un fontanero o si es comunitario a la propiedad/conserje para que resuelva el problema. No debe intentar solucionarse mediante productos químicos y ácidos, ya que pueden deteriorar los conductos de evacuación.

Si se observan anomalías en los inodoros será necesario avisar a un operario para realizar la reparación oportuna.

Los sumideros de terrazas y patios están protegidos con una reja. Se procurará que siempre estén bien colocadas y limpias para evitar que penetren objetos a la red de desagüe.

Si se detectan fugas en la red de desagüe o saneamiento, ya sea en el propio local, ya sea en partes comunitarias del edificio, se deberá avisar a la Propiedad para que realice las reparaciones necesarias.

ClimatizaciónLas instalaciones que son capaces, mediante un mismo equipo, de enfriar o rebajar la temperatura ambiente de los locales en época cálida, o de elevar la temperatura ambiente en época fría, se consideran instalaciones climatizadoras.

Recomendaciones para favorecer el funcionamiento de estas instalaciones, mejorar su rendimiento y obtener ahorro energético:

En los primeros minutos de funcionamiento de la instalación después de la puesta en marcha, es normal que no se obtenga aire a la temperatura deseada. Si transcurridos algunos minutos no se obtiene aire a la temperatura deseada y el termostato está correctamente graduado puede ser síntoma de alguna avería. Si variando la temperatura en el termostato no se obtiene el efecto deseado es preferible desconectar la instalación y avisar al servicio técnico.

Mientras se tiene en funcionamiento la climatización, no se deben abrir las puertas y ventanas al exterior o a espacios no refrigerados puesto que se pierde con gran celeridad la temperatura ambiente.

Si la instalación está centralizada y no se dispone de termostatos para la regulación de temperatura en el local del usuario, los ajustes se deberán solicitar al conserje o al personal de mantenimiento. Abrir ventanas o tapar los puntos de salida del aire no son soluciones correctas porque desequilibran el sistema de regulación de la instalación.

Si por el contrario el local dispone de termostato propio para la regulación, es conveniente restringir al máximo el número de personas autorizadas para su manipulación. Conviene no ir variando continuamente la graduación de la temperatura fijada en el termostato porque eso provoca constantes cambios de ritmo en el trabajo del equipo climatizador, disminuye su rendimiento y hace aumentar el consumo energético.

21


La temperatura de confort en condiciones habituales está entre los 20 y los 24 grados centígrados en función de la temporada, y por tanto es aconsejable que las modificaciones que se realicen en los termostatos estén dentro de estos parámetros.

Es importante tener en cuenta, antes de cualquier manipulación del termostato, que la temperatura ambiente puede estar alterada por circunstancias puntuales como una acumulación de personas en un momento determinado o la incidencia del sol en los cristales.

En estas circunstancias puede ser aconsejable, en función de la duración de estas incidencias, no manipular el termostato, y de esta manera no alterar la temperatura final con el consecuente aumento de los consumos.

La modificación de las instalaciones de refrigeración comunitarias –cambio de posición de aparatos, conductos, renovación de máquinas– no está permitida sin autorización previa de la Propiedad. La instalación, sustitución o modificación de las instalaciones de climatización privadas deben hacerse con autorización previa de la Propiedad. El usuario está obligado a usar y mantener estas instalaciones en estado óptimo, realizando las revisiones a que obligue la normativa vigente. Todo ello dependiendo de lo establecido en el contrato de arrendamiento en cuanto a revisión y mantenimiento.

Instalación de ventilaciónEl edificio dispone de conductos de ventilación en las zonas de servicios. Pueden localizarse en estas zonas, las rejillas que dan acceso a los mismos. Hay que procurar no tapar esas conexiones para favorecer el correcto funcionamiento de la instalación.

Estos conductos no deben aprovecharse para conectar ninguna otra instalación que precise de una ventilación o salida de humos, como una caldera, una campana extractora de hu mo o similares. Una conexión indebida, especialmente de aparatos con quemadores de combustibles, es muy peligrosa.

Protección contra incendiosEl edificio está dotado con los medios de protección contra incendios que se citan en el apartado «Descripción Constructiva» de este manual.

La manipulación de estos equipos está prohibida salvo en los casos de estricta necesidad para los que han sido colocados.

Cuando no exista motivo alguno para su uso, sólo deben ser manipulados por la empresa o personas encargadas de realizar las operaciones de mantenimiento periódico.

En caso de emergencia cualquier persona es tá autorizada a usar los extintores y mangueras.

Los usuarios no obstaculizarán en ningún momento, ni siquiera momentáneamente, el acceso a extintores, mangueras, pulsadores de alarma, o puertas de recorridos de evacuación.

En caso de incendio se actuará según lo establecido en el Plan de Emergencia.

22

AscensoresEn el caso de que sea necesario utilizar los ascensores para el movimiento de cargas (muebles, maquinaria, enseres en general) que superen la carga para la que están previstos y que consta en una placa en el interior de la cabina o que aún siendo inferiores a la carga admitida puedan deteriorar la instalación –puertas, cabinas– o resulten molestos a los demás usuarios será necesario avisar al conserje. De existir se usará el montacargas.

Se debe respetar el número máximo de personas que es capaz de transportar el ascensor de acuerdo con lo que indique la placa del interior de la cabina.

No está permitido que los niños utilicen ascensores sin ir acompañados de un adulto.

Si se detectan irregularidades en su funcionamiento, ruidos extraños, defectos de nivelación de la cabina en las paradas de planta, o botones de mando que no responden adecuadamente, se avisará al conserje del edificio o a la empresa de mantenimiento. Entre tanto se procurará utilizar el ascensor lo menos posible hasta que se solucione el problema. En caso de una evacuación de emergencia del edificio, como en un incendio, no se utilizarán los ascensores.

Personas atrapadas en el interior por una avería

Si alguna persona queda atrapada en el interior de la cabina por una avería debe pulsar el timbre de alarma que se encuentra en la botonera de la cabina o comunicarlo por teléfono si se dispone de él. Nunca se ha de intentar abrir las puertas manualmente para salir de la cabina. Si la avería es un corte de suministro eléctrico, se detendrá la cabina y se encenderá la luz de emergencia. Aún en este caso, el ascensor es completamente seguro.

Ninguna persona atrapada en el interior de una cabina debe intentar salir de ella forzando las puertas.

Las personas en el exterior del ascensor no han de intentar manipular mecanismos o puertas. Se limitarán a dar aviso al conserje del inmueble o en caso grave a los bomberos.

Instalaciones audiovisualesLas instalaciones comunitarias de televisión, telefonía o interfonía de que dispone el inmueble se consideran comunitarias. Por esta razón y por sus características de funcionamiento, no se autoriza a los usuarios a manipular ningún elemento de la instalación. Algunas pequeñas operaciones como el desplazamiento de una toma de conexión, o el cambio de un terminal, pueden perjudicar la calidad de imagen o sonido o inutilizar la instalación para el resto de usuarios. Cuando sea preciso proceder a algún cambio o reparación se comunicará a la Propiedad para que indique la mejor forma de proceder.

En el caso de tomas de televisión o telefónicas, pueden usarse provisionalmente cables de prolongación o alargadores.

No se admite la colocación de antenas privadas que deban ir fijadas sobre elementos de obra del edificio sin la autorización previa de la Propiedad.

23


Plan de mantenimiento

La Propiedad ha dotado al edificio de un plan de mantenimiento preventivo para conservarlo en condiciones óptimas de uso, seguridad, confort y estética. Este plan de mantenimiento se lleva a cabo por personal contratado por la Propiedad que acude al edificio de forma periódica de acuerdo a un plan preestablecido.

El plan de mantenimiento abarca las partes comunes como cubiertas, fachadas, pavimentos, paredes y techos, acabados interiores, jardinería y limpieza. También se incluyen las instalaciones del edificio que se encuentran en las partes comunes y las instalaciones comunitarias que dan servicio a los locales privados.

No se incluyen en el plan de mantenimiento de la Propiedad los elementos constructivos e instalaciones interiores de cada local de uso privativo, a excepción de los elementos que se hallen en el local y que pertenezcan a instalaciones comunitarias del inmueble:

• Sistemas de protección contra incendios: extintores, detectores de humos, mangueras de incendio, alumbrado de emergencia... etc.

• Elementos de la instalación de climatización, calefacción o refrigeración.

Tampoco se incluyen en el plan de mante nimiento de la propiedad los elementos correspondientes a instalaciones o decoración que han sido colocados por el usuario de acuerdo con lo especificado en el apartado de «Intervenciones en el inmueble» de este manual.

Estos aspectos pueden ser:

• Acabados interiores como los pavimentos, techos, paredes y divisiones interiores ligeras o mamparas.

• Sistemas individualizados de instalaciones: climatización, calefacción, refrigeración o de producción de agua caliente sanitaria.

• Iluminación interior.

• Instalaciones eléctricas privadas y luminarias.

Entre estos últimos aspectos se incluye cualquier instalación específica propia de la actividad que se desarrolla en el local.

Obligaciones del usuarioEs responsabilidad del usuario realizar un uso y un mantenimiento apropiado de su local o locales para preservar la seguridad de sus bienes, los de la Propiedad, y los de las personas.

Es conveniente que el usuario cumpla en todo momento con las disposiciones legales sobre revisiones periódicas y mantenimiento aplicables a los equipos de su propiedad y que disponga de los certificados acreditativos correspondientes.

El usuario deberá facilitar a la Propiedad, si ésta lo solicita, copia de los certificados acreditativos de la realización de las revisiones periódicas obligatorias de mantenimiento que requieran sus equipos o instalaciones propias.

El usuario deberá facilitar en todo momento el acceso a sus locales al personal de la Propiedad o contratado por ésta para la realización de las operaciones de mantenimiento periódicas. El usuario tiene el derecho de solicitar una acreditación suficiente al personal de mantenimiento así como de conocer la periodicidad habitual de estos trabajos. En el caso de ser necesarios trabajos de mantenimiento que

24

impidan el desarrollo normal de su actividad (ruidos, desmontajes importantes, corte de fluidos...) tiene derecho a acordar con la Propiedad el momento más idóneo para la realización de estos trabajos.

En los casos en los que existan instalaciones con contadores divisionarios para cada local y el usuario sea el titular de su instalación, el mantenimiento desde el contador hasta los puntos de consumo pertenece al titular de esa instalación.

En las operaciones de limpieza se recomienda usar sistemas y productos compatibles con los elementos a limpiar para preservar el aspecto y la calidad de los elementos constructivos, las instalaciones y el mobiliario de los locales. El usuario deberá mantener sus locales e instalaciones en condiciones correctas de salubridad.

Descripción constructivaEn este capítulo se hace referencia a cuáles son, por subsistemas, las características constructivas del edificio, indicando para cada uno de ellos cual es su estado de conservación.

La descripción constructiva se realiza y mantiene generalmente con los datos recogidos en los sucesivos dictámenes efectuados a lo largo de la vida del edificio. La propia génesis de estos dictámenes, realizados por lo general después de una exhaustiva inspección ocular del edificio, justifica que algún elemento constructivo, no accesible a la vista sin la

utilización de otros medios tecnológicos o de ensayo, pueda resultar desconocido.

Subsistemas constructivos existentes en el edificioLas características del edificio son las siguientes:

Infraestructura El edificio tiene tres plantas sótano, cerradas perimetralmente por muros de contención de hormigón armado. Estos fueron encofrados a dos caras.

En la cara exterior de éstos muros se ha colocado, de acuerdo con la memoria del proyecto y del As-Build, una película de emulsión bituminosa, protegida por una lámina drenante y un fieltro de geotextil.

En el fondo de la excavación se ha colocado un tubo ranurado de PVC 160 mm, para drenar el agua del terreno y evitar acumulaciones de agua y sobrepresiones en el trasdós del muro. El relleno junto al muro está hecho con gravas, para facilitar el drenaje.

La cimentación de la estructura del edificio está realizada mediante zapatas aisladas para los pilares y continuas para los muros de contención.

El terreno donde se sitúan las zapatas, es un estrato de margas arcillosas, con una resistencia de 4 kg/cm2, de acuerdo con las indicaciones del estudio geotécnico, citado en la memoria.

Las zapatas se han realizado encofradas perimetralmente, separándolas del terreno con un relleno de gravas, para disminuir el peligro de deformaciones por hinchamiento de las arcillas del terreno.

La solera inferior es una losa de hormigón armado.

25


Estructura

La estructura de los sótanos -1, -2 y -3 es de pilares de hormigón y forjados reticulares con casetones de mortero, de cantos 35+5 cm y 30+10 cm, con nervios formando una retícula ortogonal de 85 cm de intereje y 15 cm de ancho de nervios.

Estos forjados se apoyan en los pilares de hormigón armado y en su perímetro sobre los muros de contención.

La estructura sobre rasante es de tipo porticado con forjados de chapa colaborante tipo Haircol 59, de 0,75 y 1 mm de espesor, apoyada sobre vigas metálicas. Los pilares son perfiles metálicos. Todos los perfiles metálicos están protegidos con una capa epoxídica de imprimación antioxidante.

La luz máxima entre ejes de pilares es de 13,20 m.

La escalera principal está formada por dos cajas laterales de plancha de acero pintada a los que se sueldan los soportes de escalones también de acero pintado.

La escalera de servicio de planta tercera a cubierta de 45º de inclinación está formada por dos perfiles UPN y escalones de plancha metálica estriada.

Las losas de las escaleras de sótano son de hormigón armado.

La perfilería que forma los dinteles de fachada, es a base de perfiles laminados en caliente, tipo U, galvanizados y fijados a los forjados con anclajes tipo Hilti.

La escalera de emergencia y pasarelas de acceso al patio interior están realizadas con estructura metálica soldada, enlazando los pisos desde planta baja hasta planta cubierta.

Cubiertas

En este edificio conviven bastantes soluciones de cubierta diferentes, por lo que en primer lugar se hace una relación de todas ellas, y a continuación se estudia con más detalle cada una.

Las tipologías de cubiertas son las siguientes:

A) Cubierta metálica ligera, para la cubrición de maquinaria situada en la azotea.

B) Cubierta plana invertida acabada con gravilla, en azotea.

C) Cubierta plana invertida transitable acabada con piedra, en zona perimetral de planta baja, y patio interior de planta baja.

D) Cubierta ajardinada (no hay).

E) Cubierta plana invertida para tránsito rodado acabada con hormigón.

F) Marquesinas metálicas de chapa de aluminio y estructura de acero en fachadas.

G) Cubierta plana acristalada, en patio central.

26

Descripción detallada de cada tipo:

A) Cubierta metálicas ligeras

En la azotea del edificio, para proteger algunos elementos de la maquinaria y los accesos a las salas de poleas de los ascensores, se ha colocado una cubierta metálica ligera, a base de plancha grecada de 0,7 mm de grueso, galvanizada y pintada, soportada por perfiles de acero. Sobre esta plancha se ha colocado un panel rígido de fibra de vidrio de 40 mm de espesor y una lámina bituminosa impermeable, autoprotegida APP, de 5 kg/m2 de peso, con doble armadura, de poliester y de fibra de vidrio. Los remates perimetrales de la cubierta son de plancha de acero galvanizada y lacada.

B) Cubierta plana invertida acabada con gravilla

La cubierta de la última planta del edificio está compuesta por las siguientes capas:

• Barrera de vapor mediante emulsión bituminosa, aplicada en dos capas, tipo EMUFAL-N de Texsa.

• Pendientes formadas con hormigón celular de 300 kg/m3 de densidad, acabado fratasado. Pendiente mínima 2%.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, con entregas al paramento en forma de medias cañas.

• Lámina separadora con un fieltro de polipropileno de peso no inferior a 100 g/m2, colocado sin adherir.

• Lámina no protegida de betún polimérico modificado con plastómeros de 3 kg/m2, con armadura de poliester de 140 g/m2 y resistencia al punzonamiento superior 25 kg.

• Lámina no protegida de betún polimérico modificado con plastómeros de 4 kg/m2, con armadura. de poliester de 140 g/m2 y resistencia al punzonamiento superior 25 kg.

• Lámina separadora con un fieltro de polipropileno de peso no inferior a 100 g/m2, colocado sin adherir

• Protección del conjunto a base de una capa de grava de 50 mm de espesor medio

C) Cubierta plana invertida transitable acabada con piedra

La cubierta de las zonas perimetrales del edificio en planta baja, allí donde el sótano se prolonga más allá del perímetro de la planta baja, y en la parte central, en el patio interior, se ha utilizado un sistema de cubierta invertida con un pavimento flotante horizontal, compuesta por las siguientes capas:


• Pendientes formadas con hormigón celular de 300 kg/m3 de densidad, acabado fratasado. Pendiente mínima 2%.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, con entregas al paramento en forma de medias cañas, acabado fratasado.


• Lámina no protegida de betún polimérico modificado con plastómeros de 3 kg/m2, con armadura de poliéster de 140 g/m2 y resistencia al punzonamiento superior 25 kg.

• Lámina no protegida de betún polimérico modificado con plastómeros de 4 kg/m2, con armadura de poliester de 140 g/m2 y resistencia al punzonamiento superior 25 kg.


27


• Aislamiento térmico a base de placas de poliestireno extruido de 60 mm de espesor, y densidad 35 kg/m3.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, acabado fratasado, con armadura de fibra de vidrio revestida con PVC, con un paso de malla de 10x10 mm y 217 g/m2 de peso mínimo.

• Pavimento flotante con losas de piedra (caliza gris suave flameada, granito negro intenso flameado) sobre soportes de hormigón, dejando la junta abierta 5 mm aproximadamente.

E) Cubierta plana invertida para tránsito rodado

La cubierta de las zonas perimetrales del edifico en planta baja, allí donde el sótano se prolonga más allá del perímetro de la planta baja, y se produce un paso de vehículos por encima, está compuesta por las siguientes capas:


• Pendientes formadas con hormigón celular de 300 kg/m3 de densidad, acabado fratasado. Pendiente mínima 2 %.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, con entregas al paramento en forma de medias cañas, acabado fratasado.





• Aislamiento térmico a base de placas de poliestireno extruido de 60 mm de espesor, y densidad 35 kg/m3.

• Capa de protección de mortero 1:6, de 3 cm de espesor, acabado fratasado, con armadura de fibra de vidrio revestida con PVC, con un paso de malla de 10x10 mm y 217 g/m2 de peso mínimo.

• Pavimento a base de una losa de hormigón, acabada fratasada.

F) Marquesinas metálicas

En los dos accesos de planta baja hay una serie de marquesinas con estructura de perfiles de acero, a la que se le superpone una subestructura de tubos, anclajes y listones, de acero galvanizado.

Sobre estos elementos descansan unas bandejas de aluminio conformado y lacado, de 20/10 mm de espesor.

28

G) Cubierta plana acristalada

En cada uno de los laterales del patio central, existe una estructura en ménsula, que cubre más de un tercio del patio, con unos perfiles principales formados por vigas de acero laminado, sobre los que se ha colocado una cubierta acristalada.

Para soportar los cristales, se han colocado unos maineles de tubo de acero, que esconden unos ejes regulables de acero inoxidable.

Sobre estos soportes se sustenta una perfilería de aluminio lacado, con un perfil de soporte inferior en forma de U, un sistema de estanqueidad con perfiles de EPDM, y unas tapetas superiores.

Los cristales están formados por dos lunas templadas de 8 mm, incoloras, y con un serigrafiado en caliente en la cara inferior.

Los remates laterales son de plancha de aluminio lacado, 20/10 mm de espesor.

Terrazas de las plantas cuarta, quinta y sexta

Las cubiertas de las terrazas de los pisos cuarto a sexto poseen el mismo sistema constructivo que el patio interior.

Cerramientos exteriores verticales Cerramientos fachadas exteriores Norte y Sur

Estas fachadas tienen una composición que alterna un cerramiento tipo muro cortina de vidrio, con unas zonas opacas que forman una franja cortafuegos.

En la planta tercera, en la fachada Sur, el muro cortina está inclinado hacia el exterior.

El cerramiento tipo muro cortina es de vidrio doble aislante pegado con silicona estructural a los perfiles interiores, formados por una estructura a base de una retícula tubular de aluminio extruído.

Existen ventanas practicables de iguales características a los acristalamientos fijos, intercaladas en el muro cortina.

La franja horizontal cortafuegos, es un antepecho prefabricado de hormigón, revestido exteriormente a base de planchas de acero galvanizado, en forma de lamas de persiana fija, completamente opaca. Interiormente está forrado con placas de fibrosilicatos, un panel aislante de lana de roca, y un revestimiento a base de placas de yeso laminados sobre una estructura de perfiles de acero laminado.

Los remates son de plancha de aluminio de 20/10 mm conformadas y lacadas y los anclajes de acero laminado y galvanizado, soldados a la estructura de borde del forjado.

En la fachada Sur existen unos parasoles horizontales, perpendiculares a la fachada, a base de perfiles de lamas de acero lacadas.

El remate superior de la fachada es una pieza de hormigón prefabricado de 20 cm de espesor, que sigue el perfil de los paneles de las fachadas Este y Oeste, que cierran lateralmente el muro cortina.

La faja del basamento y los laterales de la escalera principal exterior Sur, así como los muros que delimitan la escalera y las ventilaciones del sótano en la fachada Norte están revestidas con un aplacado de granito negro intenso con una cara pulida y abrillantada.

29


Cerramientos fachadas Norte y Sur del patio interior central

Son cerramientos tipo muro cortina de vidrio doble aislante pegado con silicona estructural a los perfiles interiores, formados por una estructura a base de una retícula tubular de aluminio extruido de modulación general apaisada.

En algunas zonas el panel acristalado está decorado con serigrafía, para esconder los frentes de forjado y los muros cortafuegos.

Los remates son de plancha de aluminio de 20/10 mm conformadas y lacadas y los anclajes de acero laminado y galvanizado, soldados a la estructura de borde del forjado.

En los extremos del muro cortina hay una franja vertical de paneles tipo sandwich, de aluminio, para solucionar el encuentro con la fachada perpendicular a estas, que es de paneles prefabricados de hormigón.

Cerramiento de las fachadas Este y Oeste, exteriores, y del patio central

En estas fachadas se combinan dos partes diferenciadas: el centro, un muro cortina, protegido exteriormente por unas piezas horizontales de hormigón prefabricado, y los laterales, a base de paneles de hormigón prefabricado, con unas franjas acristaladas en las fachadas exteriores.

Las fachadas prefabricadas pesadas están formadas por paneles de hormigón arquitectónico fijados a los cantos de los forjados mediante talones de hormigón. Interiormente están forrados por aislamiento de lana de roca y un trasdosado de placas de yeso laminado.

Los muros cortina de la zona central son del mismo tipo que las fachadas Norte y Sur del patio central, con una estructura de perfiles de acero galvanizado añadido por el exterior.

Sobre estos perfiles se sustentan unas piezas de hormigón prefabricado de 50 cm de ancho y 10/15 cm de espesor.

Sobre las tiras de ventanas insertadas entre los paneles de hormigón prefabricado, hay unas viseras forradas de plancha de aluminio lacado, soportadas por perfilería de acero galvanizado.

Aleros y marquesina de chapa en fachadas Este y Oeste

A base de anclajes, soportes en perfiles y chapas de acero, y tirantes de tubos de acero, se forma una estructura volada sobre el acceso principal de la fachada Oeste. Esta estructura está forrada superior y inferiormente con planchas de aluminio lacado.

En la fachada Este, una estructura parecida, sin ser volada, crea una marquesina que une este edifico con el que se está construyendo en el mismo solar.

Puertas de acceso al edificio por fachadas Este y Oeste

Es una franja horizontal, en toda la zona central de las fachadas, formada por marcos y puertas de hojas batientes de perfiles de acero con vidrios laminares de seguridad (dos láminas incoloras unidas con una lámina de butyral de polivinilo incolora) y una puerta giratoria de funcionamiento automático.

Puertas de acceso al patio

Es un conjunto de tarjas fijas y una puerta de hoja de vaivén formada por perfil de acero con vidrios laminares de seguridad.

30

Cerramientos de planta baja en patio interior y fachadas exteriores

Es un cerramiento de vidrio doble aislante, retícula tubular de aluminio extruído y remates de plancha de aluminio de 20/10 mm.

Los zócalos del edificio están forrados por aplacados de piedra, caliza de color gris, con franjas de piedra granítica de color negro, colocadas con ganchos.

Cerramiento con chapa de acero en cubierta

La zona de maquinaria de aire acondicionado está confinada por un cerramiento a base de plancha de acero grecada, galvanizada y lacada, soportada por perfiles de acero galvanizado, anclados a la estructura.

Cerramientos y divisiones interiores Interiormente, el edificio tiene pocas divisorias. Las plantas están preparadas para dividirse en 2 locales.

Existen dos núcleos, uno a cada extremo del patio interior, con los elementos de comunicaciones verticales, ascensores y escaleras, los aseos, tanto los de los espacios comunes como los de los espacios privativos, y las zonas de instalaciones, con unos patios verticales para distribuir las diferentes canalizaciones.

Las divisiones interiores de estos elementos son de obra de fábrica cerámica de diversos gruesos 14, 9, 7, 6 y 4 cm.

Según las necesidades de resistencia al fuego, soporte de instalaciones, etc, son de ladrillo gero de 14 cm, o de tochana, de 14, 9, o 7 cm de espesor, o incluso tabiques de 6 y 4 cm de ladrillo hueco simple.

Las divisorias que se están construyendo en la planta sótano -1, son de estructura de acero galvanizado, aplacada con placas de yeso laminado.

Las puertas de las distribuciones interiores y las puertas de los armarios interiores de los locales, son de madera chapada de cedro, barnizada, o de fórmica en las zonas de instalaciones y aseos.

Las puertas de acceso a los locales son RF60 con retenedor.

Existen puertas cortafuegos de una y dos hojas dividiendo los diferentes sectores de incendio y para acceder a los registros de instalaciones, además de una puerta corredera RF en la entrada de cada uno de los locales. Estas puertas se encuentran escamoteadas en un doble tabique, y tienen un accionamiento automático en caso de incendio.

La barandilla de la escalera interior principal está formada por un pasamano de tubo de acero inoxidable de Æ 40mm, faldón de vidrio laminar, travesaño inferior en U anclado al cajón estructural de la escalera o al forjado y remates de acero inoxidable.

Las barandillas de las escaleras y rampas de los sótanos son de acero con montantes y travesaños de pletina maciza pintados y pasamano de acero inoxidable de Æ 40 mm.

Las barandillas de los accesos exteriores son de acero pintado formada por estructura en H y pasamanos de acero inoxidable de Æ 40 mm.

El patio interior del edificio tiene una barandilla a base de vidrio laminar y pasamanos de acero inoxidable de Æ40 mm.

En los patios de instalaciones hay una plataforma de rejilla metálica con barandilla de acero y una escalera de servicio vertical de acero pintado con protecciones circulares de pletina de acero pintado.

El pasamanos de la escalera de planta tercera a cubierta es un tubo de acero inoxidable de Æ40 mm anclado al paramento.

La escalera interior entre los pisos quinto y sexto está revestida de acero inoxidable.

31


Revestimientos interiores Paredes interiores

El vestíbulo principal de acceso y los pasillos adyacentes a éste tienen revestimientos de piedra.

La doble altura del vestíbulo de acceso principal y la parte baja de los vestíbulos de ascensores está aplacado de piedra natural colmenar acabado pulido y abrillantado. En la doble altura del vestíbulo principal, por encima de la piedra natural, se ha revestido de cristal espejo, para dar efecto de continuidad a la fachada. En las partes altas y los laterales de los vestíbulos de ascensores en cambio el aplacado de piedra natural colmenar tiene un acabado apomazado. Sobre la parte alta del vestíbulo de ascensores se ha dotado de una estructura revestida con cristal translúcido retroiluminado iluminado.

Los frontales de ascensores del acceso principal son de plancha de acero inoxidable.

En las zonas interiores de los locales, las paredes están enyesadas, o forradas con placas de yeso laminado, y pintadas con pintura al plástico.

El revestimiento de las paredes de los aseos comunes de planta baja y el de los locales es de baldosa de gres porcelánico de 10x10 cm.

Los vestíbulos y las escaleras de los sótanos tienen zonas revocadas con mortero, y pintado con pintura al plástico.

Las paredes de las plantas de aparcamiento son de hormigón visto pintadas con pintura plástica.

Las zonas de instalaciones están revocadas con mortero de cemento y pintadas con pintura plástica.

Pavimentos

El pavimento del vestíbulo principal de acceso en planta baja, los vestíbulos de ascensores en todas las plantas y los escalones de las escaleras principales son de piedra caliza gris suave pulida y abrillantada.

En las escaleras exteriores, pasillos de patios y vestíbulo de acceso, el pavimento es de piedra caliza gris suave acabado flameado.

Los pavimentos de los vestíbulos de los sótanos, los escalones de las escaleras de los sótanos y los umbrales de puerta son de piedra caliza colmenar pulida.

El aparcamiento tiene un pavimento de hormigón fratasado y acabado con pintura epoxi.

Locales de oficinas de todas las plantas y pasillos de armarios en planta primera tienen un suelo técnico levantado de aglomerado de madera y acabado de aluminio.

Los distribuidores de las oficinas, así como los baños y los vestíbulos previos a éstos son de pavimento de piedra caliza colmenar pulida y abrillantada.

Los aseos de minusválidos tienen un pavimento de piedra caliza colmenar apomazada.

32

Techos

Los vestíbulos y distribuidores generales de planta tienen un falso techo de placas de yeso laminado y pintado.

Los locales tienen un falso techo de perfilería vista de aluminio extruído y placas metálicas de acero con remates perimetrales con perfil de PVC y una faja perimetral con falso techo de cartón yeso, con un cajetín perimetral.

Los cortineros de los acristalamientos son de plancha de acero prelacada.

En los aseos se combinan falsos techos continuos de cartón-yeso, no registrables, con cajetín perimetral acabados pintados y falsos techos registrables, de perfilería vista de aluminio extruído y placas metálicas de acero con remates perimetrales con perfil de PVC.

Existen también falsos techos en zonas exteriores de planta sótano –1, planta baja y en los patios que quedan cubiertos. En todos estos casos los falsos techos son de placas de yeso laminado hidrófugo, no registrables pintados.

El falso techo de la marquesina principal entre edificios es de plancha de aluminio conformada y post-lacada.

El resto de techos están enyesados y pintados salvo el del aparcamiento que no tiene ningún revestimiento.

Instalación de agua Acometida

La acometida procede de la red pública, y pasa a través de un contador general que alimenta a una cisterna (situada en el sótano 2).

De la cisterna y gracias a un grupo de presión se alimentan los montantes de cada edificio.

Derivaciones individuales

Desde la llave de paso de cada zona se realizan las derivaciones, con tubería de cobre, a los diferentes locales húmedos del edificio de oficinas interponiendo una llave de paso (tipo soleta para empotrar) para independizar cada uno de los locales.

Los bajantes individuales de suministro de agua fría en cada aparato sanitario se empotrará en las paredes.

Para la producción de agua caliente sanitaria, se ha instalado un termo eléctrico, de 30 litros de capacidad, situado en cada zona de servicios.

Todas las conducciones de agua fría y caliente están aisladas para evitar la formación de condensación en las paredes del tubo.

Instalación eléctrica Acometida

El edificio dispone de suministro en media tensión de 25 kV, y alimenta al centro de transformación situado en la planta sótano 1, donde se ubican las celdas de medida y protección.

En el centro de transformación están situados 2 transformadores de tipo seco de 1250 kVA de potencia cada uno.

Los transformadores están alimentando al cuadro general de distribución a través de una barra electrificada.

33


Cuadro General de Distribución

El cuadro general de distribución está ubicado en una sala próxima al centro de transformación y además de estar alimentado por los dos transformadores antes comentados, dispone de un tercer suministro proveniente de un grupo electrógeno. Este tercer suministro esta gobernado por una conmutación automática.

El cuadro general de distribución cuenta en su interior con todos los dispositivos de comando y protección contra sobrecargas y cortocircuitos de todos los circuitos que derivan de éste.

Líneas Generales

Desde el cuadro general salen las líneas de alimentación al cuadro general de cada una de las plantas situado en sótano 1 y de ahí a los diferentes cuadros secundarios de las diversas plantas y equipos.

Dos de estas líneas son barras electrificadas desde las cuales se alimentan los cuadros de oficinas. Cada una de las barras corresponden a un montante de 8 oficinas.

La otras líneas están constituidas por cables de cobre RV 0,6/1kV, canalizadas por bandejas perforadas de PVC. Su recorrido se realiza por el falso techo y por los montantes definidos entre plantas.

Cuadros secundarios

Los cuadros secundarios están distribuidos por todo el edificio y contienen las protecciones y maniobras de cada zona.

Iluminación

Los niveles de iluminación escogidos de las diferentes zonas son:

- Oficinas: 500 luxes

- Hall: 300 luxes

- Pasos: 250 luxes

- Locales técnicos: 250 luxes

- Cocina: 500 luxes

- Parking: 100 luxes

- Zona diáfana: 100 luxes

Fuerza electromotriz

Las tomas de fuerza están alimentadas desde los correspondientes cuadros secundarios o sub-cuadros de zona. En las zonas de oficina hay una distribución mediante bandejas de PVC. En los locales técnicos y de mantenimientos las tomas se instalarán en superficie. Las otras tomas quedarán encastradas en pared.

34

Grupo electrógeno

Para realizar el suministro complementario sea colocado un grupo electrógeno de 140 kVA que se encarga de las cargas criticas en caso de caída de la red.

El sistema de gestión y control desconecta las líneas correspondientes a receptores considerados como no críticos.

Puesta a tierra

Se ha distribuido una red de tierra general para todo el edificio, formada por un anillo de cobre de 50 mm2 de sección y picas de acero – cobre enterradas.

Instalación de gas-combustibleEl edificio cuenta con un depósito enterrado de gas-oil para el suministro de combustible al grupo electro generador de energía de socorro.

Instalación de saneamientoLos bajantes de aguas pluviales se distribuyen desde la cubierta de la planta sexta, hasta la arqueta sifónica del sótano -3. El bajante de evacuación de aguas fecales se distribuye des de planta sexta, hasta el sótano -3. Ambas confluyen en la arqueta sifónica del sótano -3 y desde esta al imbornal del colector general de hormigón de 300 mm de diámetro.

En la planta sótano -3 se ha instalado la bom ba de achique para la evacuación de aguas pluviales.

Los bajantes de evacuación y recogida de aguas residuales son de PVC con imbornales registrables. La instalación es vista.

Instalación de climatización Oficinas

La instalación está compuesta por 2 bombas de calor aire-aire con recuperación de calor. Está constituida por cuatro sistemas independientes Roof-Top e instalados en cubierta, destinados a cada uno de los cuadrantes del edificio. Cada unidad conecta, por conductos de aire, con una de las tres plantas más planta baja, en su correspondiente cuadrante.

El aire de impulsión es distribuido diferenciando ocho zonas aisladas por compuertas que permiten una climatización independiente. El sistema dispone de una red de conductos de retorno.

La aportación de aire exterior se realiza en el mismo circuito de impulsión. El circuito de retorno incorpora así el propio aire de retorno demandado per la unidad Roof-Top más el excedente correspondiente de la aportación de aire exterior.

Una compuerta de regulación se encarga de controlar el caudal de extracción. Previa a su expulsión, este caudal será tratado en una unidad recuperadora entálpica que permitirá realizar un pre-tratamiento del aire de aportación exterior.

35


Zonas comunes

El sistema utilizado en las zonas comunes es un sistema de volumen variable, VRV.

Se compone de una unidad exterior ubicada en la planta cubierta y a través de líneas frigoríficas se conecta con las unidades interiores.

Sistema de control

El sistema de control permite el control de diversas zonas en la misma unidad exterior. Cada zona está controlada por su propio termostato de zona y compuerta motorizada.

Instalación de ventilación Aparcamiento

La instalación de ventilación está compuesta por una distribución de conductos de chapa los cuales realizan una aportación y una extracción del aire del aparcamiento.

Las unidades de aportación y de extracción de aire son ventiladores centrífugos y se hallan situados en la planta sótano –2.

Aseos

Para la ventilación de los aseos se han dispuesto cuatro unidades de extracción situados en planta cubierta los cuales realizan una ventilación continua.

Protección contra incendios Aparcamiento y edificio

Tanto en el aparcamiento como en el edificio se han distribuido, como elementos de extinción extintores portátiles, bocas de incendio equipadas y una red de rociadores automáticos.

Como sistema de detección se han dispuesto de detectores termovelocimétricos, todos ellos conectados a una central de detección, y una red de pulsadores manuales de alarma, ubicados cerca de las salidas.

Para facilitar la evacuación en caso de emergencia se hallan distribuidas luminarias autónomas para realizar la función de alumbrado de emergencia.

Además, y dado que el aparcamiento dispone de más de 2.500 m2, como medida de prevención de incendios y de accionamiento de la ventilación se halla instalado un sistema de detección de CO.

36

General

Para la alimentación de la red de bocas de incendio equipadas y la red de rociadores se ha dispuesto un depósito con 60 minutos de autonomía y un grupo de presión formado por bomba jockey, principal eléctrica y diesel, situados en la Fase II de la promoción.

Instalación de hidrantes (UNE 23405 y 23 406 y UNE 23 407, UNE 23003)

Alrededor del edificio, por la zona de urbanización existen hidrantes enterrados o aéreos con un racor de 80 mm.

Pararrayos

Se ha instalado un pararrayos ya que tiene un riesgo superior a 27 unidades.

El pararrayos está situado en la cubierta del edificio, allí donde su dominio es máximo.

El pararrayos es del tipo de puntas y cubre un cono de eje vertical, con vértice en la cabeza de captación del pararrayos y con una base de radio igual a la altura de la instalación.

Instalaciones de transporte Ascensores y montacargas

El edificio dispone de 4 ascensores eléctricos, de la marca Express, con una ocupación máxima de 6 personas.

Góndola

La góndola que dispone el edificio es exterior, de la marca Gomilsa y soporta 200 kilos y está ubicada en la cubierta del edificio.

Ésta da servicio tanto a los cristales exteriores de fachada como a los del patio interior.

Instalaciones de seguridad Circuito cerrado de televisión y detección de presencia

El sistema de protección está basado en la aplicación de un equipo para grabación digital de imágenes y la transmisión a una Central receptora.

El sistema de monitorización está en conserjería de la entrada, y se realizará mediante una matriz de conmutación de vídeo.

Instalaciones audiovisuales TV, FM y SAT analógico y digital

37


La infraestructura está provista para dar el servicio de radiodifusión sonora y televisión dando servicio de 8 canales de televisión terrestre (2 estatales, 2 autonómicos, 3 privados y 1 local) a la banda de UHF, la banda completa de FM y queda también preparada para mezclar y distribuir las señales de dos sistemas de satélite.

La composición de la infraestructura, se compone de una instalación independiente para cada escalera, con los elementos de captación, adaptación, mezcla de satélite y red.

Megafonía

El sistema de megafonía está diseñado para distribuir avisos a la entrada de cada una de las oficinas. En la zona del garaje se instalaran columnas.

La central de megafonía se ha instalado en conserjería.

Los avisos se generan a partir de una estación de llamada con micrófono ubicado a la recepción o desde la caseta de control de entrada.

Av. Diagonal, 532 08006 Barcelona

Tel. 93 404 79 70

Paseo de la Castellana, 52 7ª planta 28046 Madrid

Tel. 91 782 08 80

www.inmocolonial.com

silvelauso

Documents

uso edificio francisco

edificio singular

manual de autoproteccin

presente manual de uso

mejor uso

correcto mantenimiento

tipo de mantenimiento

primer captulo servicios