The Aftermath of Hysaw v. Dawkins: A Fractional Resolution to the 

“Double Fraction” IssueThis webcast will begin promptly at 12:00 PM EST

Follow Steptoe & Johnson on Twitter:@Steptoe_Johnson

ALSO FIND US ON http://www.linkedin.com/companies/216795

© 2016 Steptoe & Johnson PLLC .  All Rights Reserved.

Today’s Presenters

Christina A. Denmark(512) 749‐9586

christina.denmark@steptoe‐johnson.com

Kelli D. Smith(281) 203‐5736 

kelli.smith@steptoe‐johnson.com

What is the “Double Fraction” Issue?

• Used to show a fractional conveyance of the Grantor’s interest

– 1/3 of the usual 1/8 royalty– 1/3 of 1/8 of the oil, gas and other mineral royalty that may be produced

What is the “Double Fraction” Issue?

• Devise in a 1947 will:• “That each of my children shall have and hold an undivided one‐third (1/3) of an undivided one‐eighth (1/8) of all oil, gas or other minerals in or under of that may be produced from any said lands, the same being a non‐participating royalty interest.”

Fixed Royalty

• An undivided one‐third (1/3) of an undivided one‐eighth (1/8)

• A set fraction or fractional royalty– 1/3 of 1/8 will always equal 1/24

Floating Royalty• An undivided one‐third (1/3) of an undivided one‐eighth (1/8)

• A fraction of royalty, which varies based on the size of the royalty negotiated in the lease– 1/3 of [royalty]– Changes each time there is a new lease with a different royalty

Historical Significance of 1/8 Royalty

• 1/8 the usual landowner’s royalty in leases

• Estate misconception: landowner retaining only 1/8 of minerals in place after executing lease

• With the 1/8 royalty no longer the standard, issues have arisen over the interpretation of double fraction language

“Words must be given the meaning they had when the text was adopted.”

Antonin Scalia & Bryan A. Garner, READING LAW: THE INTERPRETATION OF LEGAL TEXTS 78 (2012)

Rules of Interpretation

• Jurisdictions vary, but usually 3‐step process:– Intent is examined by four corners– If unclear, canons of construction– If remains unclear, document deemed ambiguous and extrinsic evidence allowed

• Parties in double fraction cases typically agree document is unambiguous

Double Fraction Decisions

• Deed reserving “one‐half interest in the [minerals]” and describing the reservation as “one half of the usual one eighth royalty [sic]”

– Sundance Minerals, L.P. v. Moore, 354 S.W.3d 507 (Tex.App.–Fort Worth 2011, pet. denied)

Double Fraction Decisions• Deed reserved “one‐eighth (1/8) interest in and to all 

of the [royalty],” subject to a “one‐eighth (1/8) of all royalties payable under the terms of [an existing lease],” and further reserved “one‐eighth (1/8) of the usual one‐eighth (1/8) royalties provided for [in future leases],” on the condition that such lease “shall provide for at least a royalty on oil of the usual one‐eighth (1/8)” and further reserving “an undivided one‐sixty‐fourth (1/64)” of production in the event of development by the mineral fee owner

– Coghill v. Griffith, 358 S.W.3d 834 (Tex.App.–Tyler 2012, pet. denied)

Double Fraction Decisions

• Deed granted “one‐half interest” in the minerals, “one‐half” of the 1/8 royalties under an existing lease and “1/16th” of production payable out of the royalty provided in future leases

– Coates Energy Trust v. Frost Nat’l Bank, 2012 WL 5984693 

Double Fraction Decisions

• Deed reserving “a one‐half non‐participating royalty interest (one‐half of one‐eighth of production)”

– Moore v. Noble Energy, 374 S.W.3d 644 (Tex.App.–Amarillo 2012, no pet.)

Double Fraction Decisions

• Deed reserving “one‐half (1/2) of the usual one‐eighth (1/8) royalty”

– Wynne/Jackson Dev., L.P. v. PAC Capital Holdings, Ltd., No. 13–12–00449–CV, 2013 WL 2470898 (Tex.App.–Corpus Christi June 6, 2013, pet. denied) (mem.op.)

Double Fraction Decisions

• “one‐half of the usual 1/8th royalty” and “one‐half of the royalty” 

– Butler v. Horton, 447 S.W.3d 514 (Tex.App.–Eastland 2014, no pet.) 

Graham v. Prochaska, 429 S.W.3d 650 (Tex. App—San Antonio 2013, pet. 

denied)• Issue

– 1950 warranty deed royalty reservation

• Save and except clause:– “there is reserved ... one‐half (1/2) of theone‐eighth (1/8) royalty to be provided in any and all leases ... same being equal to one‐sixteenth (1/16th) of all oil, gas and other minerals of any nature, free and clear of all costs of production, except taxes”

Prochaska, cont.• And provided:

– “This reservation is burdened with paying the two outstanding mineral royalty reservations, each of one–fourth (1/4) of one‐eighth (1/8) royalty, .... And this reservation shall only be effective to the extent that one or both of said outstanding reservations become terminated.”

– “It being the intent of the parties hereto that [grantees] shall be vested with and entitled to one‐half (1/2) of the usual one‐eighth (1/8) royalty in and to all oil, gas and other minerals in on and/or under the property herein conveyed, and the reservation herein above recited in favor of the grantor herein, shall relate to and cover only the one‐half (1/2) of one‐eighth (1/8) royalty interest previously reserved ..., if, as and when said interest in favor of said parties terminate.”

Prochaska, cont.

• Holding– The royalty interest reserved was a floating one‐half (1/2) royalty interest

Hysaw v. Dawkins, No. 14‐0984, 2016 WL 352229 (Tex. 2016)

• Will interpretation dispute• Ethel Hysaw had three children and divided her lands in Karnes County, Texas via her will

• She gave one tract (each differing in size) to each child in fee‐simple title, however the devise of interest in royalty produced from the land differed

“Blood may be thicker than water, but oil is thicker than both.”

Dallas: The Changing of the Guard (TNT television broadcast June 13, 2012) (J. R. Ewing, perf. by Larry Hagman), as quoted in Hysaw v. Dawkins.

Hysaw, cont.

• “An undivided one‐third (1/3) of an undivided one‐eighth (1/8) of all oil, gas or other minerals in or under or that may be produced from any of said lands”

Hysaw, cont.• Each child “shall receive one‐third of one‐eighth royalty,” unless there has been an inter vivos sale or conveyance of royalty on land willed to that child, in which case the children “shall each  receive one‐third of the remainder of the unsold royalty”

Hysaw, cont.

• Trial Court/Appellate Court Findings

“The proper construction of instruments containing double‐fraction language is a dilemma of increasing concern in the oil and gas industry, as uncertainty abounds, disputes proliferate, and courts have seemingly varied in their approaches to this complicated issue.”  Hysaw, 483 S.W.3d 1, 4 (Tex. 2016).

Hysaw, cont.

• Holding– The Supreme Court found that Ethel intended to treat her children equally and therefore her intent was to equally divide the royalties among the children.  

– The four corners rule applies to both wills, as well as other non‐testamentary instruments conveying mineral interests.

– Holistic approach

Hysaw, cont.

• Guidance by the Court on interpretation– “Holistic approach” – aim at ascertaining intent from the entire document

– Four corners rule – look within the four corners of the instrument to determine intent

– No mechanical approach – do not merely multiply

– “Estate misconception” is instructive but not determinative in the deed‐interpretation process

After Hysaw• Dragon v. Harrell, No. 04‐14‐00711‐CV, 2016 WL 

1238165 (Tex. App. – San Antonio Mar. 30,2016)– Fraction of royalty– Follows Hysaw analysis

• “…reserved onto the Grantors . . . A free non‐participating interest in and to the royalty on oil, gas and other mineral in and under the hereinabove described property consisting of ONE‐HALF (1/2) of the interest now owned by Grantors together with ONE‐HALF (1/2) of the reversionary rights in and to the presently outstanding royalty . . .”

After Hysaw• Laborde Properties, L.P. v. U.S. Shale Energy II, LLC, 

No. 04‐16‐00168‐CV (Tex. App. – San Antonio Oct. 12,2016)– Fixed 1/16– Follows Hysaw analysis

• “There is reserved and excepted from this conveyance unto the grantors herein … an undivided one‐half (1/2) interest in and to the Oil Royalty, Gas Royalty … in and under or that may be produced or mined from the above described premises, the same being equal to one‐sixteenth (1/16) of the production.”

After Hysaw

• Hysaw provides guidance – no bright line rule

• Existing documents v. future documents

QUESTIONS?

These materials are public information and have been prepared solelyfor educational purposes. These materials reflect only the personalviews of the authors and are not individualized legal advice. It isunderstood that each case and/or matter is fact‐specific, and that theappropriate solution in any case and/or matter will vary. Therefore,these materials may or may not be relevant to any particularsituation. Thus, the authors and Steptoe & Johnson PLLC cannot bebound either philosophically or as representatives of their variouspresent and future clients to the comments expressed in thesematerials. The presentation of these materials does not establish anyform of attorney‐client relationship with the authors or Steptoe &Johnson PLLC. While every attempt was made to ensure that thesematerials are accurate, errors or omissions may be contained therein,for which any liability is disclaimed.

Material Disclaimer