theater aan de parade - s-hertogenbosch€¦ · de totaalpost sloopkosten is onderdeel van de...

Theater aan de Parade Second opinion

IGG Bouweconomie.

Definitief • 24 mei 2018

24 mei 2018 • pagina ii van iii 18171_RAP_Second opinion_B_180524.docx

Versie Datum Status Opgesteld Gecontroleerd

A 23-04-2018 Concept DLA/RPA ASV

B 24-05-2018 Definitief RPA ASV

Project : Theater aan de Parade

Onderdeel : Second opinion

Opgesteld door : ing. R.C. Passchier RKN (Rob)

Gecontroleerd door : ir. A.S. Vonk MRICS (Arno)

Bestandsnaam : 18171_RAP_Second opinion_B_180524.docx

Opdrachtgever : Gemeente Den Bosch

Contactpersoon : De heer H. van Cleef

Versie : B, Definitief

Datum : 24 mei 2018

igg bouweconomie.

Prinses Catharina-Amaliastraat 32 0031 (0)70 514 54 20 KvK 27272187 | BTW 814090953.B01

2496 XD Den Haag [email protected] IBAN NL 27 RABO 0373641435

Postbus 85767, 2508 CL Den Haag www.igg.nl BIC RABONL2U

24 mei 2018 • pagina iii van iii 18171_RAP_Second opinion_B_180524.docx

Inhoudsopgave

1. Inleiding 1

1.1. Projectomschrijving 1

1.2. Opdracht 1

1.3. Toegezonden stukken 2

1.4. Leeswijzer 2

1.5. Van concept naar definitief 2

2. Referenties 4

2.1. Overzicht gebruikte referenties 4

2.2. Bruto vloeroppervlak (BVO) 5

3. Bouwkosten 6

3.1. Directe kosten 6

3.2. Specials 7

3.3. Indirecte kosten 9

4. Investeringskosten 11

4.1. Sloopkosten 11

4.2. Kosten asbestsanering 11

4.3. Kosten herinrichten openbaar gebied 11

4.4. Verleggen wijktrafo 12

4.5. Aansluitkosten 12

4.6. Onvoorzien 12

5. Conclusies & Aanbevelingen 13

5.1. Conclusies 13

5.2. Aanbevelingen 13

Bijlage 1: BVO-meting

Bijlage 2: Installatiekosten

24 mei 2018 • pagina 1 van 15 18171_RAP_Second opinion_B_180524.docx

1. Inleiding

1.1. Projectomschrijving

De vervangende nieuwbouw van Theater aan de Parade kent inmiddels een lange voorgeschiede-

nis. De eerste aanbesteding heeft niet het gewenste resultaat opgeleverd binnen de financiële ka-

ders en derhalve is een nieuw traject gestart om tot realisatie te komen.

Het project kent onder meer de volgende kenmerken:

- Op deze plek staat reeds een theatergebouw dat gesloopt zal gaan worden. Met dien ver-

stande dat de bestaande kelderbak bestaande uit 1 laag gehandhaafd blijft (kelderwanden +

vloer + put prosceniumheffer) en dat het nieuwe gebouw op de bestaande kelderbak wordt

gerealiseerd. Er zijn daarbij zoveel mogelijk de bestaande funderingslijnen overgenomen, maar

er zal naar verwachting wel een aantal nieuwe palen nodig zijn.

- De kelder wordt wel met twee kleine “puistjes” uitgebreid: namelijk daar waar lift 2 en lift 5 zijn

geplaatst.

- De begane grondvloer zal waarschijnlijk niet gehandhaafd kunnen blijven gezien de nieuwe in-

deling en toch (grotendeels gesloopt) moeten worden i.v.m. het asbest dat in de kelder aanwe-

zig is (asbest koorden tussen bovenkant scheidingswanden en onderkant begane grondvloer).

Op basis van inventarisaties en opgaven van de gemeente wordt de asbestsanering op ca €

400.000 geraamd.

- De rooilijnen van het nieuwe gebouw volgen de rooilijnen van het huidige gebouw

- De gebouw installaties moeten voldoen aan BENG

- De grote zaal heeft een capaciteit van 920 stoelen

- De vrachtwagens t.b.v. de grote zaal rijden het gebouw achteruit in; daarvoor moet het betref-

fende geveldeel openschuiven. Er zijn twee dock-levelers voorzien bij de laad/losplaatsen

- de middenzaal (De Paradezaal) heeft een capaciteit van 1.000 staanplaatsen en 480 zitplaatsen

– verdeeld over zaal en balkon. De zitplaatsen in de zaal zijn gemonteerd op een schuiftribune.

- Totale maximale bezoekerscapaciteit is 2300 personen

- Het podium in de Paradezaal bestaat uit een aantal verticaal beweegbare vlakken; ook het

zijtoneel van de Paradezaal is beweegbaar.

- De vrachtwagen t.b.v. Paradezaal wordt middels een heffer naar niveau 1 getild

- Er zitten twee soorten horecavoorzieningen: op de BG t.b.v. het theatercafe/theaterrestaurant

en in de kelder t.b.v. evenementencatering

- Op de daken komen panelen met PV-cellen.

1.2. Opdracht

Het project Theater aan de Parade bevindt zich momenteel in de haalbaarheidsfase, waarbij door

de verschillende adviseurs een aantal documenten zijn opgesteld, waarbij de opdrachtgever de be-

hoefte heeft aan een onafhankelijke, objectieve toets. Deze toets dient tenminste een aantal speci-

fieke vragen te beantwoorden die door de opdrachtgever zijn opgesomd in de aanvraag voor deze

second opinion.

Het betreft de volgende aspecten:

- de geraamde sloopkosten

- de geraamde kosten asbestverwijdering


- de gehanteerde eenheidsprijzen voor bouwkundige en constructieve voorzieningen

- de juistheid van de kostenraming van de gebouwinstallaties (excl. theatertechniek)

- de geraamde bouwplaatskosten

- de gehanteerde opslagpercentages en overige staartkosten

- de gedane reserveringen voor loon- en prijsstijgingen

Naast de controle op specifieke eenheidsprijzen zal IGG een vergelijkend overzicht samenstellen

van (min of meer) gelijkwaardige projecten, zodat toetsing op hoofdlijnen kan plaatsvinden

Er zijn twee ramingen gemaakt, op basis van een verschillend afwerkingsniveau (de basis en de plus

variant). Met name de gevel naar de Parade (de voorgevel) is een architectonisch gevoelige gevel

waar wellicht extra budget voor gereserveerd moet worden. IGG zal een controle uitvoeren op het

realiteitsgehalte van deze extra kosten.

De theatertechniek zal GEEN onderdeel zijn van deze second opinion, omdat uw verwachting is dat

de geraamde kosten op dit moment voldoende nauwkeurig bepaald zijn.

Een second opinion van de (compleetheid van de) investeringskosten vormt GEEN onderdeel

van deze opdracht. Een aantal onderdelen uit deze opgave geeft WEL aanleiding tot het ma-

ken van een opmerking.

1.3. Toegezonden stukken

- PDF met plattegronden d.d. 30-3-2018

- Ruimtestaat met oppervlakten per ruimte (de rode kolommen betreffen het actuele plan)

- kostenraming uitgaande van een basis afwerkingsniveau

- kostenraming uitgaande van een hoger afwerkingsniveau (de kostenraming plus-variant)

- notitie van Huisman & Van Muijen betreffende de uitgangspunten voor de gebouwinstal-

laties

- oppervlaktestaat (Excel-format) met BVO’s per verdieping zoals opgemeten uit de tekenin-

gen (totaal 11.569 m2)

- Demarcatielijst gebouwinstallaties / theaterinstallaties

- PDF met doorsneden

- PDF met daarop aangegeven de peilmaten van de verschillende vloerniveaus

- overzicht van oppervlakten van de verkeersruimten

- Tekening aanwezigheid asbestkoord onder BG vloer

De lichtblauwe documenten in bovenstaande opsomming zijn niet gebruikt in dit rapport.

1.4. Leeswijzer

Om antwoord te kunnen geven op de vraag of de bouwkosten marktconform zijn heeft IGG een

vergelijkend overzicht opgesteld met gerealiseerde projecten, inclusief een vergelijk met het Para-

deproject uit de vorige aanbesteding. Daarna wordt op een aantal specifieke onderdelen van de

bouwkosten verder ingezoomd. Tot slot volgen de conclusies en aanbevelingen.

1.5. Van concept naar definitief

Op basis van de conceptversie van dit rapport heeft op 24 mei een bespreking plaatsgevonden tus-

sen vertegenwoordigers van de gemeente Den Bosch en IGG, met als doel de rapportage toe te


lichten en de gemeente in de gelegenheid te stellen hierop te reageren. Tekstwijzigingen als gevolg

hiervan zijn als zodanig herkenbaar aan de blauwe tekstkleur.


2. Referenties 2.1. Overzicht gebruikte referenties

Vergelijking met referenties dient altijd met enige voorzichtigheid te gebeuren, maar geeft wel in-

zicht in de verdeling van kostenposten over het geheel en daarmee aanleiding om mogelijke afwij-

kingen nader onder de loep te nemen.

In eerste instantie lijken de opgevoerde directe bouwkosten redelijk marktconform te zijn op de

bouwkundige werken. De installatiekosten zijn echter hoger (zie hieronder over BENG). De vaste in-

richting moet met enige voorzichtigheid benaderd worden vanwege de verschillende scopes. De


indirecte kosten zijn binnen de referenties niet bruikbaar vanwege de sterk gewijzigde markt, zie

hiervoor onder hoofdstuk 3.2.

Bij een bijna energieneutraal gebouw (BENG) verwacht IGG op basis van ervaring dat de installatie-

kosten (als onderdeel van de bouwkosten) toenemen ten opzichte van een traditioneel (niet-ener-

gieneutraal) gebouw. Deze hogere investeringskosten verdienen zich vaak gedurende de exploita-

tieperiode terug (door lagere energiekosten). Uit bovenstaande vergelijking blijkt dat de kosten

voor klimaatinstallaties (2.B) nauwelijks zijn toegenomen t.o.v. het ontwerp uit 2014. Dit roept de

vraag op of er voldoende rekening is gehouden met de investering in gebouwinstallaties om aan

de BENG eisen te voldoen.

2.2. Bruto vloeroppervlak (BVO)

Het BVO is een belangrijke maatstaf in vroege planfase om kosten te bepalen. IGG heeft zijn eigen

meting (zie bijlage 1) gezet naast de getallen van Stevens Van Dijck en Huisman & Van Muijen. Dit

geeft het volgende resultaat.

BVO-meting door: BVO (m²)

Stevens Van Dijck (SVD) 11.563

Huisman & Van Muijen (HVM) 12.645

IGG Bouweconomie 12.104

Omdat in de planfase veel kostenposten worden geraamd op basis van het BVO, is het erg belang-

rijk dat alle partijen hetzelfde uitgangspunt hanteren. Op dit moment zit er een verschil van 1.082

m² BVO tussen Stevens Van Dijck en Huisman & Van Muijen. In termen van bouwkosten exclusief

btw betekent dit (maximaal) een verschil van ca. € 2.664,- per m² BVO x 1.082 m² BVO = €

2.900.000,-.

Reactie Gemeente:

De geconstateerde verschillen zijn feitelijk kleiner doordat:

1. IGG onterecht een vide niet heeft afgetrokken van het totaal en

2. Het discutabel is of het oppervlak van de vrachtwagenheffers gezien moet worden als vide of

als trapgat. SVD heeft deze als vide meegenomen.

Reactie IGG:

Deze opmerkingen in aanmerking nemende is het verschil in BVO voor deze fase acceptabel

klein geworden. Het verschil t.o.v. van HVM betreft een nog (iets) eerdere (grotere) versie van

het ontwerp en zal (licht positief) invloed kunnen hebben op de kosten.


3. Bouwkosten 3.1. Directe kosten

Inleiding

In het referentieoverzicht uit hoofdstuk 2.1 valt af te leiden dat de directe bouwkosten op hoofdlij-

nen geen aanleiding geven tot het maken van opmerkingen. Echter hebben we een aantal opval-

lende aspecten eruit gehaald en hieronder toegelicht.

Sloopkosten

Binnen de bouwkosten wordt een bedrag opgevoerd van € 150,= (per stuk) voor het boren van

(gaten voor) 33 extra funderingspalen. Dit bedrag komt ons zeer laag voor. Inclusief alle voorzienin-

gen die hierbij getroffen dienen te worden dient gerekend te worden op een bedrag per stuk van

circa € 500,=.

NB Het genoemde aantal van 33 stuks komt overigens NIET overeen met het genoemde aantal

extra heipalen verderop in de begroting. Hier worden 93 stuks vermeld.

De totaalpost sloopkosten is onderdeel van de investeringskosten, zie paragraaf 4.1.

Reactie Gemeente:

Het verschil van de palen komt voort uit het feit dat deze buiten de aanwezige kelderbak

staan en hiervoor dus geen sloopkosten benodigd zijn.

Reactie IGG:

Met deze toelichting vervalt onze opmerking over het palenverschil.

Gevel

Voor het overgrote deel van de dichte geveldelen is een bedrag opgenomen van € 155,=/m² (ex-

clusief toeslag kierdichting). Dit is ons inziens aan de lage kant, e.e.a. afhankelijk van de gewenste.

Installaties

De W-, E- en T-installaties hebben een aandeel van € 7.789.900,- in de totale directe bouwkosten

(volgens Stevens Van Dijck, exclusief bouwkundige voorzieningen).

De totale directe installatiekosten zijn geraamd op € 7.892.400,- (Huisman & Van Muijen, exclusief

bouwkundige voorzieningen).

Het verschil tussen Stevens Van Dijck en Huisman & Van Muijen is dus € 102.500,-. De complete

vergelijking is te vinden in bijlage 2.

Het verschil van € 102.500,- is toe te rekenen aan 3 kostenposten:

- Voor de post transportinstallaties hanteert Stevens Van Dijck € 450.000,- terwijl Huisman &

van Muijen € 400.000,- opgeeft;

- De post sanitair (§ 53) is door Stevens Van Dijck verschoven naar §74 Vaste sanitaire voor-

zieningen;

- De post buitenriolering en drainage (§ 14) is door Stevens Van Dijck verschoven naar B-4-E

Terreininrichting.


Er resteert ons inziens een verschil van € 50.000,=.

Reactie Gemeente:

Er is door SVD i.o.m. HVM een extra lift toegevoegd van € 50.000,=, die nog niet in de ra-

ming van HVM is opgenomen.

Reactie IGG:

Met deze toelichting vervalt de constatering.

Vaste inrichting

Zonder verdere specificatie en demarcatie zijn de posten onder vaste inrichting moeilijk te beoor-

delen. Ons inziens zijn de opgenomen posten voor een gebouw van deze capaciteit (2300 perso-

nen) aan de lage kant, tenzij er een duidelijke demarcatie is en grote delen hiervan buiten de scope

van het bouwkostenbudget vallen.

Reactie Gemeente:

Het door IGG als laag beoordeelde bedrag betreft alleen de inrichting en NIET de apparatuur

Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert de constatering, echter de waakzaamheid m.b.t. de (duidelijkheid

over de) demarcatie blijft van kracht.

3.2. Specials

Naast de hierboven genoemde opmerkingen op elementniveau zijn het vooral bijzondere kosten-

posten die uiteindelijk de totaalsom bepalen. Hieronder zijn een aantal genoemd, waarvan niet dui-

delijk is of en zo ja tegen welk bedrag deze in huidige raming zijn opgenomen.

Plus Variant

Het verschil tussen de basis variant en de Plus Variant is ca. € 1.030.000,- (directe bouwkosten, excl.

BTW). De voorgestelde (kostenverhogende) maatregelen zijn:

- 28: Hoofddraagconstructies; toeslag vormgeving skelet

- 21: Buitenwandafbouwconstructies; toeslag vormgeving gevel dicht

- 31: Buitenwandopeningen; toeslag vormgeving gevel open

- 42: Binnenwandafwerkingen; toeslag vormgeving binnenwanden

- 43: Vloerafwerkingen; toeslag vormgeving vloerafwerkingen

- 44: Trap- en hellingafwerkingen; toeslag vormgeving trappen

- 45: Plafondafwerkingen; toeslag vormgeving plafonds

Het is onduidelijk welke extra onderdelen zullen worden opgenomen in de plus variant. Derhalve is

ook niet vast te stellen of de extra kosten voldoende toegevoegde waarde hebben, bijvoorbeeld in

minder exploitatie- of energiekosten, waardoor er een zekere terugverdientijd zou zijn.

Reactie Gemeente:

De plus variant heeft geen relatie met mogelijk minder exploitatiekosten en/of energiekosten.

Het is enkel bedoeld als extra budget om het plan met een hogere ambitie t.a.v. architectuur

te kunnen realiseren. In prijsopgave zijnde de basis variant is het eveneens goed mogelijk om

materiaal keuzes te maken met verminderde onderhoudskosten zoals aluminiumgevels e.d.


Reactie IGG:

Met deze toelichting vervalt de constatering. Geadviseerd wordt om in een volgende fase defi-

nitieve keuzes te maken omtrent de inzet van dit bedrag

BENG

Huisman & Van Muijen splitsen hun uitgangspunten op in ‘Uitgangspunten Basis’ en ‘Uitgangspun-

ten BENG’ (d.d. 2-2-2018). Deze documenten zijn later overschreven door een nieuwe notitie met

uitgangspunten (d.d. 12-4-2018).

Bovenaan de kostenraming staat genoteerd dat de uitgangspunten BENG van toepassing zijn. Het

valt IGG op dat de uitgangspunten BENG (d.d. 2-2-2018) niet volledig zijn overgenomen in de kos-

tenraming.

Zo zijn bijvoorbeeld 300 st. PV-panelen opgenomen in de raming, terwijl in de Uitgangspunten Ba-

sis 315 st. worden voorgeschreven en in de Uitgangspunten BENG 525 st.

Een ander voorbeeld volgt uit de isolatiewaarden van de bouwkundige schil. In de initiële uitgangs-

punten BENG staat dat bouwkundig de volgende uitgangspunten gelden om aan de BENG eisen te

voldoen:

- Vloer: Rc = 8.0 m²K/W

- Wand: Rc = 6.0 m²K/W

- Dak: Rc = 10 m²K/W

- U-waarde raam: 1,05 W/m²K

Deze waarden komen niet overeen met de bouwkosten . Onder ’47: dakafwerkingen’ staat bijvoor-

beeld dat het bitumen een Rc-waarde heeft van 6,0 m²K/W.

Het is onduidelijk waarom is afgeweken van de initiële BENG uitgangspunten. De vraag is of het ge-

bouw nu energetisch gezien aan de BENG eisen voldoet.

Geluidwerende maatregelen

In de begroting zijn slechts in zeer beperkte mate kosten zichtbaar (wand tussen Paradezaal en

foyer en over een groot deel van het BVO een zwevende dekvloer) m.b.t. beperken van geluids-

overdracht. Het gehanteerde prijsniveau van o.m. de binnenwandopeningen en/of binnenwandaf-

werkingen geeft GEEN aanleiding om te veronderstellen dat hier extra maatregelen zijn opgeno-

men.

Reactie Gemeente:

In de raming is binnen het totaal van 15.000 m² betonwanden, de volgende indeling aange-

houden: 5.000 m² enkele betonwand, 4.500 m² binnenspouwblad en 6500 m² (dubbele be-

tonwand. Dit houdt in dat 3.250 m² extra is opgenomen t.b.v. beperking van geluidover-

dracht, zijn de zgn. doos-in-doosconstructie. Daarnaast zijn bij de wandafwerkingen vol-

doende grote bedragen opgenomen voor een bij deze zalen passende afwerking.

Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert onze constatering, echter in de uitwerking zullen de kosten nog

steeds kritisch gevolgd dienen te worden.


Beweegbare gevel

Ten behoeve van het in- en uitrijden van vrachtwagens wordt een beweegbare gevel opgenomen.

De kosten hiervoor zijn in de raming lager dan een vaste gevelopening. (€ 650,= t.o.v. € 850,-). Een

beweegbare gevelopening van deze afmetingen (155 m²) zal ons inziens veel hoger uitvallen van-

wege de benodigde voorzieningen (grote segmenten) en vereiste intensiviteit in het gebruik.

Reactie Gemeente:

Een segmentdeur zou voor € 650,= gerealiseerd kunnen worden. Uitgangspunt is een stalen

frame met een automatisch schuifdeursysteem voorzien van gevelbekleding.

Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert onze constatering, echter in de uitwerking zullen de kosten nog

steeds kritisch gevolgd dienen te worden.

Tribune Paradezaal

Er wordt in de uitgangspunten gesproken over de tribune van de Paradezaal, echter is deze niet te-

rug te vinden in de raming. De tribune zal een aanzienlijke kostenpost met zich meebrengen.

Reactie Gemeente:

In de vaste inrichting paragraaf C1A is de telescoop tribune voorzien.

Reactie IGG:

Met deze toelichting vervalt de constatering.

3.3. Indirecte kosten

Algemene Bouwplaatskosten (ABK)

De ABK is in dit stadium (voor zover de stukken dat laten zien) NIET geraamd, maar bepaald op ba-

sis van een percentage van de bouwsom (13,5%).

IGG hanteert bij voorkeur een bedrag per m² BVO, aangezien de kosten van de ABK niet of nauwe-

lijks zullen wijzigen als er in de directe bouwkosten bezuinigd wordt.

Het bedrag op deze wijze terug gedeeld levert een bedrag op van € 281,= per m² BVO. Voor bin-

nenstedelijk bouwen op een gedeeltelijk aanwezige fundering en kelder is dat ons inziens een re-

delijk bedrag.

Uit de beschikbaar gestelde stukken valt af te leiden dat er gedacht wordt aan een bouwtijd van 75

weken. Dat impliceert voor de ABK een bedrag van € 43.302,= per week. Dit is een bedrag wat ons

redelijk voorkomt bij dit type projecten.

Opslagen

In deze “oplopende” markt worden we geconfronteerd met (sterk) oplopende opslagpercentages in

de begrotingen van aannemers. Indien er op dit moment aanbesteed wordt, dient rekening gehou-

den te worden met percentages voor AK en W&R van resp. circa 7,5-8,5% en 3,5-5,0%. Exacte per-


centages zijn mede afhankelijk van het risico dat naar de aannemer “verschoven” wordt in de uit-

eindelijke aanbestedingsstukken. De nu gehanteerde percentages geven derhalve geen aanleiding

tot het maken van opmerkingen.

Als niet op basis van een geheel uitgewerkt plan (bestek en tekeningen) wordt aanbesteed, mag

verwacht worden dat extra engineeringskosten doorberekend zullen worden. De hoogte hangt af

van de mate van uitwerking die in de aanbesteding meegegeven wordt, maar bijvoorbeeld op basis

van DO+ kan een bedrag verwacht worden tussen circa € 200 K en € 400 K.

Afkoop prijsstijgingen

Zoals bovenstaand reeds vermeld is er sprake van sterke prijsstijgingen op veel fronten. De BDB

geeft aan dat de prijzen het afgelopen jaar gemiddeld met 7,5 % zijn gestegen. IGG adviseert voor

2018 en 2019 resp. 6% en 5% aan te houden (nu in raming 2 x 5%).

Voor afkoop prijsstijgingen tijdens de bouw wordt in de raming 4% over de gehele bouwsom aan-

gehouden, terwijl het risico van de inkoop daalt gedurende de bouw. Meer gebruikelijk is ons in-

ziens om globaal uit te gaan van 50% over de totale bouwsom.

Reactie Gemeente:

Bij de berekening van de prijsstijgingen tijdens de bouw is uitgegaan van 1,5 jaar bouwtijd,

5% prijsstijging en een rechtlijnige uitgave van de kosten over de bouwtijd. Dit leidt tot 1,5 X

5% * 50% = 3,75%, afgerond 4%.

Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert onze constatering, echter blijft IGG, zoals hierboven vermeld, bij

een verwachte stijging van 6% i.p.v. 5%.


4. Investeringskosten

4.1. Sloopkosten

In de sloopkosten groot € 1300 K is opgenomen een bedrag groot € 400 K als stelpost voor de as-

bestsanering, hetgeen inhoudt dat er (netto) voor het slopen van de huidige bovenbouw een be-

drag resteert van circa € 900 K. Als indicatie kan voor sloopkosten (exclusief asbest) een bedrag

worden aangehouden van € 45,=/m². Bij dit kengetal kan een gebouw gesloopt wordt van circa

20.000 m² BVO. Aangezien het huidige gebouw (volgens tekeningen SGS) een grootte heeft van

circa 10.500 m² BVO lijkt ons het bedrag aan de hoge kant.

Reactie Gemeente:

Bij de berekening van de kosten is rekening gehouden met behoedzaam en duurzaam slopen

in een dicht bebouwde omgeving.

Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert onze constatering, geadviseerd wordt dit bedrag aan te houden.

4.2. Kosten asbestsanering

De kostenpost van € 400 K is niet onderbouwd, derhalve is het lastig een indicatie te geven of deze

voldoende groot wordt geacht. De kosten zijn sterk afhankelijk van onder meer:

de betreffende risicoklasse

gekozen aanpak

de geldende wet- en regelgeving

het wel of niet moeten opbouwen van ruimtes

het wel of niet beschikbaar hebben van het gehele gebouw en

of er tot op heden wel of niet destructief onderzoek heeft plaatsgevonden.

Het geheel van deze zaken geeft een aanwijzing over de nauwkeurigheid van het bedrag.

Reactie Gemeente:

Er is eerder ervaring opgedaan met asbestsanering in dit gebouw en de daarmee gepaard

gaande kosten.

Reactie IGG:


4.3. Kosten herinrichten openbaar gebied

De opgenomen kosten in de investeringskosten komen IGG laag voor. Niet alleen de omvang is

zeer beperkt, maar tevens de eenheidsprijs per m² is laag begroot (€ 25,=), zodat het IGG niet rea-

listisch lijkt dat werkzaamheden binnen dit bedrag uitgevoerd kunnen worden. IGG verwacht bij-

voorbeeld behoorlijke kosten voor verkeersmaatregelen op en rond de bouwplaats.

NB Dezelfde m² komen ook in de bouwkostenbegroting voor, echter tegen een geheel andere

eenheidsprijs (€ 150,=) . Niet duidelijk is of het hier om hetzelfde gaat.

Reactie Gemeente:

Dit betreft inderdaad wel hetzelfde.


Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert onze constatering, er wordt geadviseerd om zo snel mogelijk in de

volgende fase “in te zoomen” op de bouwplaats zodat duidelijk wordt welke (verkeers)maatre-

gelen genomen moeten worden.

4.4. Verleggen wijktrafo

De kosten voor het verleggen van een wijktrafo vertonen een grote bandbreedte, afhankelijk van

de omvang, leeftijd en aanvullende voorzieningen die hieraan gekoppeld zijn. Op dit moment ont-

breken voldoende gegevens, maar IGG adviseert om ofwel hiernaar meer onderzoek te doen ofwel

vooralsnog een forse risicopost op te nemen om deze kosten op te kunnen vangen.

4.5. Aansluitkosten

De opgenomen kosten komen ons zeer laag over. Wellicht is uitgegaan van het overnemen van be-

staande aansluitingen, maar ons is niet duidelijk of dit, gezien de toegenomen omvang, een terecht

uitgangspunt is.

4.6. Onvoorzien

In de raming wordt een post opgevoerd als “onvoorzien”. Deze heeft een omvang van 6,5% over de

totale investeringskosten exclusief btw, echter is geen verdere specificatie gegeven wat hieronder

gerangschikt dient te worden.

Reactie Gemeente:

Er is in de stichtingskosten eveneens een bedrag opgenomen voor nadere uitwerking (10%),

zodat deze post onvoorzien specifiek beschikbaar is voor dit doel.

Reactie IGG:



5. Conclusies & Aanbevelingen 5.1. Conclusies

De referentievergelijkingen geven een positief beeld voor wat betreft de gehanteerde bouwkosten.

Op hoofdlijn kunnen wij ons vinden in de opgestelde raming.

Gezien de status van het plan zijn er (begrijpelijk) nog veel aspecten onduidelijk. IGG heeft getracht

de meest risicovolle daarvan te benoemen om na te gaan of de gemeente deze “in beeld” heeft en

realistisch ingeschat c.q. opgenomen zijn in de investeringskostenraming, aangezien de toegezon-

den stukken (nog) geen compleet beeld geven van de huidige en gewenste situatie met betrekking

tot de realisatie van dit plan.

Doordat sprake is van een getekend PVE moet er worden aangenomen dat de functionele en tech-

nische eisen daadwerkelijk opgenomen zijn. Een controle kan niet uitgevoerd worden.

Met name het uitgangspunt om de nieuwbouw te plaatsen op de huidige fundering en kelder is

een beperkende en bepalende factor voor het kostenniveau.

Daarnaast is van (de meeste) onderdelen de demarcatie niet bij IGG bekend (verstrekt is alleen de

demarcatie tussen installaties en theatertechniek), waardoor een juiste bepaling van de (te ver-

wachten) kosten lastig is.

Er ontbreekt een (eerste opzet van een) risicodossier, waarin aandacht is gegeven aan de onderde-

len die op dit moment nog onduidelijk zijn.

Reactie Gemeente:

Er is wel degelijk een risicodossier aanwezig.

Reactie IGG:

Deze toelichting nuanceert onze constatering, geadviseerd wordt bovenstaande constaterin-

gen hierin op te nemen.

5.2. Aanbevelingen

De markt is op dit moment krap, hetgeen heeft geleid tot forse prijsstijgingen, die zich de komende

periode nog zeker zullen voortzetten. De risicoposten zullen nauwlettend gevolgd dienen te wor-

den (prijsstijgingen, post onvoorzien, nadere uitwerking).

Het verdient aanbeveling een aantal kostenbepalende onderdelen verder uit te werken. Hieronder

volgen de belangrijkste:

het scherper demarceren van de uitgangspunten met betrekking tot het realiseren van een

BENG-gebouw;

het ophelderen van het verschil in BVO tussen de adviseurs;

het ophelderen van de inhoud van de Plus Variant;

het verder uitwerken van (een plan van aanpak voor) de asbestsanering;

het verder uitwerken van het risicodossier, zodat (beter) zicht ontstaat op de werkzaamhe-

den waaruit onverwachte kosten naar voren kunnen komen. Dit geldt nu onder meer voor:

o asbest;

o geluid;

o verplaatsing trafo;


o aansluitkosten;

o bouwplaats;

o aanwezigheid vrachtwagens in gebouw.

het verder preciseren van de prestaties aan de wanden, vloeren en plafonds m.b.t. de re-

ductie van geluidsoverdracht, zodat beter is in te schatten welke kosten daarmee gemoeid

zijn;

het opstellen van een demarcatielijst m.b.t. de vaste en losse inrichting, zodat duidelijk is

welke onderdelen wel en niet binnen de scope vallen.


Bijlage 1: BVO-meting


Bijlage 2: Installatiekosten

WTB-installaties WTB-installaties

Post Installatie-onderdeel Totaal per groep Post Installatie-onderdeel Totaal per groep

14 Buitenriolering en drainage 30.000,00€ B-4-E Terreininrichting niet in installatiekosten

50 Dakgoten- en hemelwaterafvoeren 53.500,00€

51 Vuilwaterafvoerinstallaties 201.000,00€

52 Waterinstallaties 100.000,00€ 53 Water 100.000,00€

53 Sanitair 122.500,00€ 74 Vaste sanitairvoorzieningen niet in installatiekosten

54 Brandbestrijdingsinstallaties 654.000,00€ 51 Brandbestrijding werktuigbouwkundig 654.000,00€

55 Gasinstallaties -€ 54 Gassen -€

56 Perslucht- en vacuuminstallaties -€ Perslucht- en vacuuminstallaties -€

60 Verwarmingsinstallaties 1.277.000,00€ 56 Verwarming 1.277.000,00€

61 Ventilatie- en luchtbehandelingsinstallaties 1.696.000,00€ 57 Luchtbehandeling 1.696.000,00€

62 Koelinstallaties 489.500,00€ 55 Koeling 489.500,00€

68 Regelinstallaties 492.000,00€ 58 Regel werktuigbouwkundige installaties 492.000,00€

Totaal WTB-installaties 5.115.500,00€ 4.963.000,00€ -152.500,00€

E-installaties E-installaties


70.10 Centrale elektrotechnische voorzieningen 756.400,00€ 61 Centrale elektrotechnische opwekking en distributie 120.000,00€

70.20 Krachtinstallaties 45.600,00€

62 Elektrotechniek tbv apparatuur 682.000,00€

70.30 Lichtinstallaties 1.188.500,00€ 63 Elektrotechniek tbv verlichting en armaturen 1.188.500,00€

75.40 Communicatie-installaties 98.600,00€ 64 Communicatie 98.600,00€

75.50 Beveiligingsinstallaties 287.800,00€ 65 Beveiliging 287.800,00€

Totaal E-installaties 2.376.900,00€ Totaal E-installaties 2.376.900,00€ -€

T-installaties T-installaties


80 Transportinstallaties 400.000,00€ 66 Transportinstallaties 450.000,00€

Totaal T-installaties 400.000,00€ Totaal T-installaties 450.000,00€ 50.000,00€

Totaal W-, E-, T-installaties 7.892.400,00€ Totaal W-, E-, T-installaties 7.789.900,00€ -102.500,00€

14 Buitenriolering en drainage incl. B-4-E Terreininrichting 30.000,00€

53 Sanitair incl. 74 Vaste sanitairvoorzieningen 122.500,00€

Totaal 7.892.400,00€ Totaal 7.942.400,00€ 50.000,00€

52 Afvoeren 254.500,00€

Verschil

theater aan de parade - s-hertogenbosch€¦ · de totaalpost sloopkosten is onderdeel van de...

Documents