triỆu phÚ bẤt ĐỘng sẢn tỰ thÂn

TRIỆU PHÚBẤT ĐỘNG SẢN

TỰ THÂN

D A V I D B A C HN g u y ệ t M i n h ( d ị c h )

NHÀ XUẤT BẢN HỒNG ĐỨC

Định hướng đầu tư - mua đâu lãi đó

M ụ c l ụ c9 Lời nói đầu 12 Lời giới thiệu33 Chương 1: Gặp gỡ triệu phú bất động sản tự thân56 Chương 2: Vì sao chủ sở hữu bât động sản khôn ngoan ngày càng giàu có85 Chương 3: Giải pháp đặt cọc tự động119 Chương 4: Làm thế nào tìm được cố vấn vay vốn bất động sản đáng tin cậy140 Chương 5: Kế hoạch vay vốn đúng đắn của triệu phú bất động sản tự thân175 Chương 6: Làm sao để đạt được thỏa thuận tốt nhất cho khoản vay của bạn 198 Chương 7: Chọn nhà khôn ngoan236 Chương 8: Tìm kiếm cố vấn bất động sản tài giỏi255 Chương 9: Biến khoản vay trở thành khoản tiết kiệm mua nhà 267 Chương 10: Từ chủ sở hữu bất động sản bình thường trở thành triệu phú bất động sản292 Chương 11: Làm thế nào để tránh “bong bóng bất động sản” - và sống sót trong thời kỳ suy thoái307 Chương 12: Tạo nên khác biệt - hỗ trợ người khác trở thành nhà đầu tư bất động sản320 Lời nhắn gửi HÃY BẮT ĐẦU HÀNH TRÌNH ĐẦU TƯ CỦA BẠN NGAY HÔM NAY! 323 Khơi nguồn cảm hứngbài học thành công của các triệu phú bất động sản tự thân347 Lời cảm ơn

02VÌ SAO CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN KHÔN NGOAN NGÀY CÀNG GIÀU CÓ

57DAVID BACH

Lucy Martin quả thật không ngoa khi nói rằng yếu tố quan trọng nhất để trở thành một triệu phú bất động

sản tự thân chính là có tư duy đúng đắn. Hầu hết mọi người đều nghĩ rằng làm giàu là do may mắn hoặc số phận hay rằng đó là điều xảy ra với rất nhiều người, trừ họ ra và việc tốt nhất họ có thể làm là không ngừng nỗ lực và cố gắng vật lộn với đủ loại chi phí. Như Lucy đã nói, họ nghĩ bản thân là người nghèo.

Nhưng bài học rút ra từ câu chuyện của ông bà Martin là bất cứ ai cũng có thể trở nên giàu có. Điều này thậm chí không khó như hầu hết mọi người vẫn lầm tưởng. Thực tế, có những chiến lược đơn giản không yêu cầu bạn phải có số tiền vốn khổng lồ hoặc phải đảo lộn cuộc sống thì mới có cơ hội giàu có. Và một trong những chiến lược đơn giản nhất nhưng hiệu quả nhất, chính là trở thành chủ sở hữu nhà đất.

Vậy, chúng ta nên bắt đầu từ đâu?

Có lẽ không phải từ nơi mà bạn luôn mơ ước. Bạn có thể nghĩ, hẳn là chúng ta nên bắt đầu từ một căn nhà với mức giá đủ khả năng chi trả. Đó hầu hết là điểm bắt đầu của gần như mọi cuốn sách về bất động sản. Nhưng đây là điều tôi rút ra kinh nghiệm: Việc bạn có thể chi bao nhiêu cho căn nhà hoặc tài sản cho thuê đó đều vô nghĩa, nếu bạn không có sự tự tin cần thiết để thực hiện mua bán. Quyết định mua căn nhà đầu tiên (hoặc căn thứ hai khi vẫn chưa trả xong

58 VÌ SAO CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN KHÔN NGOAN NGÀY CÀNG GIÀU CÓ

tiền cho căn thứ nhất) có thể là một việc to lớn, đáng lo ngại - lý giải tại sao nhiều người vẫn tiếp tục thuê nhà mặc dù biết không nên tiếp tục. Thật không may, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể dễ dàng vượt qua nỗi sợ đó.

Chương này sẽ đem lại cho bạn dũng khí để thực hiện. Một khi có dũng khí, bạn sẽ sẵn sàng hành động. Và chính hành động - chứ không phải các chủ ý – sẽ làm thay đổi cuộc sống của bạn.

Chương này chỉ dài khoảng 30 trang. Bạn có thể đọc nó trong chưa đầy 20 phút. Không tốn quá nhiều thời gian, nhưng tại đây, tôi sẽ chia sẻ với bạn mọi thứ cân biết về bất động sản và tại sao không hề muộn để bạn quyết định mua nhà và làm giàu.

KHÔNG CÓ CON ĐƯỜNG LÀM GIÀU NÀO TỐT HƠN SỞ HỮU BÂT ĐỘNG SẢN

Trong tất cả những bí quyết để bảo đảm tài chính mà tôi chia sẻ với các bạn, không có bí quyết nào vượt trội hơn việc sở hữu bât động sản. Hoàn toàn không có. Nếu làm đúng - và thực tế điều đó cũng không khó để thực hiện - sau cùng, bạn sẽ kiếm lời lớn nhờ căn nhà của mình hơn tât thảy những khoản đầu tư khác. Và, như tôi đã nói, nếu bạn mua vài căn nhà trong suốt cuộc đời mình và cho người khác thuê, bạn không chỉ đảm bảo an toàn về mặt tài chính, mà còn trở nên giàu có - thậm chí là cực kỳ giàu có!

59DAVID BACH

Đây chính xác là những gi đã đến với gia đình Martin. Đến với tôi. Và có thể đến với bạn.

Khi nhiều phương pháp làm giàu xuât hiện, sở hữu nhà đất trở thành một “lối mòn nhàm chán” - nhưng vô cùng hiệu quả. Và nó cho phép bạn không cần trăn trở mỗi khi đêm xuống.

LẮNG NGHE HOÀI NGHI, HIÊU RÕ SỰ THẬTKhi tôi viết điều này, những kẻ hoài nghi về bất động

sản vẫn luôn đầy rẫy ngoài kia. Họ nhai đi nhai lại suốt bao nhiêu năm nay rằng sự bùng nổ bất động sản chỉ là một quả bong bóng sắp vỡ mà thôi. Và để lời nhận xét trở nên khách quan, họ có thể trích dẫn hàng loạt xu hướng đáng lo ngại. Đầu tiên, số lượng người đầu cơ khổng lồ hiện có trên các thị trường “xa hoa” như Florida, San Diego và Las Vegas, nơi ngày càng nhiều người mua những căn hộ có sẵn không phải để ở mà với mục đích “nâng giá” (flipping) nhằm thu lời nhanh. Một xu hướng khác là sự phổ biến của hình thức cho vay chỉ trả tiền lãi (interest-only) và cho vay với lãi suất có thể điều chỉnh (adjustable-rate), cả hai hình thức này đều có thể dẫn dụ những người mua bất động sản thiếu cảnh giác sa vào vay nợ quá đà.

Với mức giá tăng ấn tượng, không có gì đáng ngạc nhiên khi các nhà đầu cơ liên tục đổ dồn vào thị trường nhà đất.


Ai cũng muốn kiếm nhiều tiền trong thời gian thật ngắn. Nhưng nếu đó là mục tiêu của bạn, bạn tìm sai địa điểm rồi. Những gì chúng ta đang bàn ở đây không phải về việc đầu cơ ngắn hạn mà là cam kết lâu dài. Đây là cuốn sách viết về cách đưa ra những quyết định đúng đắn trong bất động sản - loại hình đầu tư sẽ giúp bạn giàu có suốt đời.

Tôi không quảng cáo cho kế hoạch “làm giàu nhanh” mà nói đến một phương pháp đơn giản, không chịu ảnh hưởng về thời gian và ngày càng giàu có thông qua đầu tư nhà đất.

Làm sao tôi có lòng tin vào con đường làm giàu nhờ bất động sản lớn đến vậy? Chà, thực tế là giá địa ốc của Mỹ đã tăng liên tục suốt bốn thập kỷ qua - trung bình 6.5%/năm, kể từ năm 1968, khi Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản quốc gia bắt đầu giám sát thị trường. Theo Freddie Mac (một Cơ quan của Chính phủ Mỹ phụ trách cấp phép liên kết thị trường vốn với người cho vay thế chấp), kể từ năm 1950, giá nhà ở Mỹ chưa bao giờ hạ nhiệt trên toàn quốc. So với chỉ số S&P 5001 trong cùng thời kỳ, chỉ số này của thị trường chứng khoán tăng còn ít hơn số giảm, hoặc thị trường trái phiếu kho bạc Mỹ, đã giảm xuống mức 17, thấp nhất trong 55 năm qua.

1 - S&P 500 (viết đầy đủ trong tiếng Anh là Standard & Poor”s 500 Stock Index - Chỉ số cổ phiếu 500 của Standard&Poor) là một chỉ số cổ phiếu dựa trên cổ phiếu phổ thông của 500 công ty có vốn hóa thị trường lớn nhât niêm yết trên NYSE hoặc NASDAQ.

61DAVID BACH

Nếu vẫn còn hoài nghi về việc trở thành nhà kinh doanh bất động sản dễ hay không, đây là những điều bạn cần suy ngẫm: Năm yếu tố khiến việc sở hữu nhà đất trở thành con đường làm giàu đáng tin cậy và bốn lý do giải thích tại sao bất động sản là ván cược dài hạn có lợi. Dành 10 phút tiếp theo để đọc và nghiền ngẫm chúng. Sau khi đọc xong, bạn sẽ hiểu tại sao mình cần đâu tư bât động sản. Và sau đó, chúng ta sẽ xem xét các công tác cần chuân bị khi mua bất động sản.

TẠI SAO SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ GIÚP BẠN GIÀU CÓ.Yếu tố 1: Làm chủ rẻ hơn đi thuê

Những người cho rằng thuê nhà thì rẻ hơn mua nhà là hoàn toàn sai. Trong một số trường hợp nhất định (nơi giá nhà đất quá cao trong khi giá thuê lại thấp), thuê nhà có thể mang lại một số lợi thế ngắn hạn. Nhưng trong thời gian dài, thuê nhà không phải là một biện pháp hay (trừ việc chủ nhà là người đang cho bạn vay thế chấp).

Nếu không có nhà riêng, bạn có thể dễ dàng chi hơn nửa triệu đô la tiền thuê trong suốt cuộc đời - thậm chí còn nhiều hơn thế. Chúng ta hãy làm một phép tính. Giả sử tiền thuê của bạn là 1.500 đô la một tháng. Hơn 30 năm, chúng sẽ cộng dồn thành 540.000 đô la trên tổng các khoản thanh


toán hàng tháng! Đó chỉ là nếu tiền thuê nhà không bao giờ tăng lên - nhưng ai lại cho thuê nhà mà không tăng giá suốt 30 năm chứ? Ngay cả khi kiểm soát được tiền thuê nhà, bạn không thể kiểm soát được các sinh hoạt phí khác. Và nếu bạn phải dọn đi - tốt thôi, hãy quên chuyện đó đi!

THUÊ NHÀ VÀ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN - NHÌN TỪ CÁC CON SỐ

Chúng ta hãy thực tế một chút. Giả sử bạn đang thuê nhà với giá 1.500 đô la một tháng. Bây giờ, tiếp tục giả sử bạn ở lại đó 30 năm, trong thời gian đó, chủ nhà tăng tiền thuê lên 5% một năm (con số này có thể thấp hơn so với thực tế). Suốt 30 năm đó, bạn sẽ bàn giao cho chủ nhà tổng cộng khoảng 1.2 triệu đô la tiền thuê nhà - và cuối cùng, bạn sẽ chẳng còn gì ngoại trừ một đống séc bị hủy bỏ. Tệ hơn nữa, hiện tại bạn sẽ phải trả 6.174 đô la mỗi tháng! Áp lực tài chính thật nặng nề!

Giờ thay vì tiếp tục thuê nhà, bạn sẽ sử dụng các phương pháp trong cuốn sách này để mua một căn nhà với giá 200.000 đô la. Ban đầu, các khoản chi phí hàng tháng của bạn, khi là chủ sở hữu, bao gồm tiền thanh toán cho khoản vay, thuế và phí bảo dưỡng, có thể tổng cộng khoảng 1.500 đô la một tháng - bằng với tiền thuê bạn phải trả. Nhưng những chi phí này sẽ không phát sinh trong những năm tiếp theo như khi

63DAVID BACH

thuê nhà. Đó là do tiền trả cho khoản vay của bạn - khoản chi tiêu được xem là phần chủ yếu nhất trong chi phi hàng tháng, là cố định (hoặc ít nhất được giới hạn, nếu bạn vay với lãi suất có thể điều chỉnh).

Còn thứ sẽ được thổi phồng lên qua từng năm chính là giá nhà của bạn. Giả sử giá nhà tăng 6% một năm - con số này thực tế còn thấp hơn một chút so với mức trung bình của cả nước. Sau 30 năm, bạn sẽ sở hữu một căn nhà trị giá không dưới 1.1 triệu đô la. Không phải tuyệt vời lắm sao?

Yếu tố 2: Chủ sở hữu bất động sản có được lợi thế đòn bẩy

Những người giàu thực sự giàu có chính là nhờ đòn bẩy tài chính (leverage). Đòn bẩy là những gì bạn nhận được khi sử dụng “OPM”, viết tắt của cụm từ “tiền của người khác” (other people” s money). Mua bất động sản bằng OPM mang đến cho bạn những lợi ích tài chính khổng lồ, thu về khoản lợi nhuận gấp nhiều lần. Trong bất động sản, “người khác” ở đây là các ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp.

Giả dụ bạn tìm thấy căn nhà phù hợp trong khả năng chi trả với giá 200.000 đô la. Cứ cho là căn nhà thực sự đáng giá như vậy, bạn sẽ không gặp quá nhiều khó khăn để tìm một ngân hàng cho vay ít nhất 80% - hay 160.000 đô la - của giá mua. (Trong Chương 5, bạn thậm chí có thể được ngân hàng


cho vay 100% hoặc nhiều hơn giá mua. Nhưng chúng ta nên thận trọng với hình thức này).

Bạn phải trả 40.000 đô la tiền cọc. Bạn đưa tiền mặt, đi vay tiền và căn nhà đã thành tài sản của bạn.

Bây giờ, giả sử giá nhà tăng lên 10%. Vậy giá hiện tại là 220.000 đô la, nhiều hơn 20.000 đô la so với lúc bạn mua.

Nếu bạn dự định bán nhà vào thời điểm này với giá 220.000 đô la, bạn nghĩ mình sẽ thu lại được bao nhiêu? Nếu câu trả lời là 10%, bạn đã nhầm.

Hãy nhớ rằng, bạn đặt cọc chỉ 40.000 đô la tiền mặt. Ngân hàng trả phần còn lại. Nhưng ngân hàng không chia tiền lời bán nhà với bạn. Toàn bộ lợi nhuận thuộc về bạn. Thứ duy nhất bạn nợ ngân hàng là khoản hoàn trả 160.000 đô la bạn đã vay.

Tức là bạn lấy số tiền 220.000 đô la nhận được từ căn nhà và trả cho ngân hàng 160.000 đô la (trừ hết các khoản bạn cần thanh toán). Bạn còn lại hơn 60.000 đô la - lãi khoảng 20.000 đô la so với 40.000 đô la lúc đầu khi bạn đặt cọc. Nói cách khác, bạn lời được 20.000 đô la trên khoản đầu tư 40.000 đô la, tính ra bạn lãi đến 50%.

Nhưng hãy nhớ, chúng ta đang phải dè dặt. Khi tôi viết điều này, các thị trường “sốt dẻo” như Miami, Las Vegas và Phoenix, nơi giá địa ốc đã tăng hơn 100% trong 5 năm qua,

65DAVID BACH

người mua nhà đang đúng nghĩa là tận dụng vận may của chính mình.

CÁCH ĐÒN BẨY HOẠT ĐỘNG

Giả sử bạn đặt cọc 40.000 đô la cho một căn nhà 200.000 đô la có giá trị tăng 6%/năm

Giá trị của căn nhà

(đô la)

Tổng phần giá trị

tăng thêm(đô la)

Phần lãi từ 40.000 đô la

đặt cọc(đô la)

Mức khởi điểm 200.000 0 -

Năm 1 212.000 12.000 30%

Năm 2 224.720 24.720 62%

Năm 3 238.204 38.203 96%

Năm 4 252.496 52.495 131%

Năm 5 267.645 67.645 169%

Năm 6 283.704 83.704 209%

Năm 7 300.726 100.726 252%

Năm 8 318.770 118.770 297%

Năm 9 337.896 137.896 345%

Năm 10 358.170 158.170 395%

Một ví dụ tuyệt vời cho việc này là trường hợp của gia đình bạn tôi, Rick và vợ anh ấy, Molly. Năm năm trước, họ mua một căn nhà ở Las Vegas với giá 200.000 đô la. Vào thời điểm đó, chủ đầu tư đã liên kết với ngân hàng để đưa ra chương trình trả góp đặc biệt khi chỉ yêu cầu họ đặt cọc 5%. Vậy là Rick và


Molly chỉ phải cọc 10.000 đô la. Trên thực tế, họ không có 10.000 đô la tiền mặt. Họ vay 5.000 đô la từ Kế hoạch 401 (k)1 tại chỗ làm, cùng với 5.000 đô la trong thẻ tín dụng. Bạn bè cả hai cho rằng họ bị cái lợi ban đầu làm mờ mắt.

Cách đây không lâu, họ đã bán nhà của mình. Bạn sẵn sàng nghe chứ? Giá bán của căn nhà đó là 600.000 đô la!

Sau khi trả các khoản vay theo Kế hoạch 401 (k) và thẻ tín dụng, họ bỏ túi gần 400.000 đô la. Căn cứ vào khoản đầu tư 10.000 đô la ban đầu, chỉ trong 5 năm, họ đã kiếm số tiền lời tới 4.000%!

Tôi cũng thích đầu tư cổ phiếu, trái phiếu và quỹ tương hỗ2, nhưng hiếm khi chúng sinh lời nhiều đến vậy. Và bạn làm gì có cơ hội được ai đó cho vay 80% hoặc 90% hay thậm chí 100% để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc tham gia quỹ tương hỗ. Tương tự đối với vàng, kim cương, tác phẩm nghệ thuật, tem, góp vốn cổ đông - hay bất cứ khoản đầu tư “chắc

1 - Kế hoạch 401 (k) (tiếng Anh: Plan 401 (k)) là một kế hoạch nghỉ hưu phổ biến tại Mỹ. Kế hoạch này cung câp một tài khoản đặc biệt, gọi là tài khoản 401 (k), được nhà tuyển dụng chi trả trước. Nhân viên có thể tiết kiệm hoặc sử dụng một phần lương tháng trước thuế để đầu tư. Khoản tiền này không bị đánh thuế vào bât kỳ khoản lợi tức, cổ tức hoặc lãi suât nào cho đến khi chúng được thu hồi trở lại tài khoản. (BTV)2- Quỹ tương hỗ (tiếng Anh: mutual funds) là một hình thức đầu tư gồm nhiều khoản tiền từ nhiều nhà đầu tư lập thành một quỹ, nhằm mục đích đại diện đầu tư vào chứng khoán như cổ phiếu, trái phiếu, các công cụ thị trường tiền tệ và các tài sản khác. (BTV)

67DAVID BACH

chắn” mà bạn có thể nghĩ đến, không bao giờ có khoản vay nào nhiều đến vậy. Các công ty tài chính không muốn cho người dân vay tiền để thực hiện các loại đầu tư này. Tuy nhiên, bất động sản lại là một câu chuyện khác. Lý do rất đơn giản - hầu hết những người mua nhà sẽ làm mọi thứ để giữ nó. Trong thực tế, mỗi năm, các ngân hàng đều tiến hành tịch thu nhà ít hơn 1.5% số mà họ đã cho vay thế chấp.

Vay thế chấp nhà là khoản đầu tư tốt tới mức nhiều ngân hàng thường xem xét cho bạn vay %100 số tiền cần mua nhà - và một số nơi thậm chí cho vay đến %125 (cao hơn %25 giá mua) nếu bạn có tình trạng tín dụng tốt. Xin lưu ý là tôi KHÔNG đề xuất rằng bạn phải cố gắng để có được một trong những khoản vay này. Chúng ta sẽ đề cập đến ưu và nhược điểm của các khoản vay “không cần đặt cọc” và tất cả các biến thể sau này của chúng. Quan điểm của tôi là mua nhà bằng tiền của người khác dễ dàng hơn bạn nghĩ rất nhiều - sau đó hãy tận hưởng những lợi ích mà đòn bẩy này đem lại.

Yếu tố 3: Chủ nhà được giảm thuế thu nhập - thuê nhà thì không

Phương pháp hoàn hảo nhất để tiếp tục rơi vào cảnh nghèo khó là chi trả nhiều hơn mức thuế phải đóng. Với tư cách là người thuê nhà, đó là những gì bạn gặp phải. Khi là


người thuê, bạn hoàn toàn không được giảm bất kỳ loại thuế phí nhà ở nào. Khi là chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư bất động sản, bạn bị áp rất nhiều các loại thuế.

Cho đến nay, mức thuế tốt nhất - và phổ biến nhất mà chủ sở hữu nhà đất được hưởng là khoản khấu trừ lãi suất vay thế chấp. Rất đơn giản, khi bạn có một căn nhà, Sở Thuế vụ (STV)cho phép bạn trừ tiền lãi của 1 triệu đô la đầu tiên vào khoản thu nhập chịu thuế của bạn- nghĩa là nếu bạn vay 1 triệu đô la hoặc ít hơn, bạn sẽ được khấu trừ toàn bộ tiên lãi. (Hạn mức tăng lên 1.1 triệu đô la nếu bạn vay 100.000 đô la từ cùng một dòng vốn sở hữu tài sản - home equity line). Thế là trong 10 năm đầu tiên của khoản vay thời hạn 30 năm, gần 80% tiên phải trả hàng tháng là dành cho lãi suất (interests) (trái ngược với việc trả nợ gốc (principal)), tối thiêu trong những năm đầu, bạn có thể xóa nợ hơn 75% số tiền vay. (Nếu bạn có một khoản vay chỉ lãi suất - mà sau này chúng ta sẽ bàn đến - bạn phải thanh toán 100% tiền lãi hàng tháng của mình).

Lấy ví dụ bạn vay 200.000 đô la, lấy lãi suất vay tầm khoảng 6%, nghĩa là tiền lãi hàng tháng cho khoản vay tiêu chuẩn 30 năm sẽ vào khoảng 1.200 đô la. Kể từ năm đầu tiên 83% của 1.200 đô la đại diện cho lãi suất đó, bạn chỉ cần trả tầm 1.000 đô la - có nghĩa là trong năm đầu tiên sở hữu nhà, bạn có thể được khấu trừ thuế gần 12.000 đô la.

69DAVID BACH

Giả sử bạn phải nộp thuế trong khung 30%, khoản khấu trừ 12.000 đô la sẽ giúp giảm hóa đơn thuế của bạn xuống khoảng 3.600 đô la. Rõ ràng hơn, ít nhất lúc bắt đầu, bạn thực sự chỉ phải trả 900 đô la trên tiền lãi 1.200 đô la mỗi tháng. Nghĩa là, Chính phủ đang trợ cấp 300 đô la hàng tháng cho bạn.

Nếu bạn phải người thuê nhà lâu năm và kế toán của bạn chưa từng giải thích điều này với bạn, bạn nên tìm cho mình một người kế toán mới.

Mấu chốt ở đây, những khoản khấu trừ thuế (tax deductions) cho lãi suất vay (mortgage interest) chính là một món quà từ Chính phủ.

Hãy nhận món quà đó!

Yếu tố 4: Chủ bất động sản nhận được nhiều lợi ích miễn thuế

Một phương thức khác khiến bạn mãi nghèo khó (hoặc chỉ sống tầm trung lưu) là cho phép Chính phủ lấy lại một phần khoản lợi nhuận kiếm được từ việc đầu tư. Mua cổ phần của Google với giá 300 đô la và bán ra với giá 600 đô la, bạn tưởng mình kiếm được nhiều tiền, nhưng thực tế không nhiều như bạn nghĩ. Kiểu lợi nhuận này được gọi là tăng vốn (capital gain), và cũng giống với hầu hết các khoản


thu nhập khác, STV chắc chắn vẫn sẽ cắt giảm phần nào lợi nhuận của bạn.

Nếu thu nhập của bạn đến từ việc bán cổ phiếu đã nắm giữ trên dưới 12 tháng, nó được coi là khoản tăng vốn ngắn hạn và bạn sẽ phải trả thuế thu nhập bình thường. Đối với hầu hết mọi người, điều này có nghĩa là 30% lợi nhuận sẽ được chuyển đến Chú Sam1. Nếu bạn giữ cổ phiếu lâu hơn 12 tháng, đó là tăng vốn dài hạn và bạn bị đánh thuế ở mức thấp hơn nhưng vẫn có lãi (từ 5% đến 15%, tùy thuộc vào khung thuế của bạn).

Tuy nhiên, có một loại tài sản mà bạn có thể bán thu lợi nhuận mà không phải trả thuế tăng vốn cho Chính phủ. Đúng rồi, đó là nhà của bạn.

Các bạn còn nhớ Rick và Molly, người đã mua một căn nhà với giá 200.000 đô la và 5 năm sau, bán nó với giá 600.000 đô la không? Vâng, họ không phải trả một xu nào trên lợi nhuận 400.000 đô la cho Chính phủ. Đúng. Số không tròn trĩnh. Không một xu nào cả.

Đây là lý do tại sao. Theo luật thuế hiện hành, nếu bạn

1 - Chú Sam (tiếng Anh: Uncle Sam) là từ được ghép từ những chữ cái đầu của United States of America (Un Sam - Chú Sam). Đây là một từ nhân cách hóa quốc gia, ở đây là nước Mỹ và đôi khi cụ thể hơn là Chính phủ Mỹ. (ND)

71DAVID BACH

bán nhà (sống tối thiểu 2 năm trên 5 năm sau khi mua nhà), bạn không phải trả bất kỳ khoản thuế lợi tức nào cho 250.000 đô la đầu tiên của lợi nhuận và 500.000 đô la đầu tiên nếu bạn đã kết hôn.

Vì vậy, giống như Rick và Molly, nếu bạn đã kết hôn, bạn có thể mua nhà với giá 200.000 đô la, bán nó với giá 600.000 đô la và thu được 400.000 đô la miễn thuế. Không chỉ vậy, sau đó bạn có thể tiếp tục mua một căn nhà khác với giá 700.000 đô la, bán lại sau đó với giá 1.2 triệu đô la và bỏ túi khoản lời 500.000 đô la hoàn toàn miễn thuế. Cứ như vậy, mua và bán rồi bỏ túi tiền lời miễn thuế, bao nhiêu lần tùy thích - hoặc ít nhất khi mã số thuế vẫn như cũ.

Nếu bạn tình cờ kiếm được hơn 500.000 đô la lợi nhuận từ việc bán nhà (hoặc hơn 250.000 đô la nếu bạn độc thân), thì đó cũng không phải là vấn đề lớn.

Bạn chỉ phải trả thuế lợi tức cho khoản tiền vượt quá số tiền đã cắt giảm.

CẮT GIẢM XUỐNG MỨC PHÙ HỢPCách tuyệt vời để tận dụng lợi thế miễn thuế đặc biệt

này là thực hiện “giao dịch”. Tôi thường hay gọi nó là “sự cắt giảm xuống mức phù hợp”. Rick và Molly cũng đang làm theo chiến lược này. Họ tìm thấy một ngôi nhà rất ổn trong một khu dân cư khép kín ngoại ô Las Vegas. Giá là 350.000


đô la, vì vậy họ đã dùng 70.000 đô la từ khoản lợi nhuận 400.000 đô la của mình để giảm %20 tiền cọc. Họ sử dụng 330.000 đô la còn lại để mua hai căn nhà khác mà họ dự định cho thuê. Bán nhà miễn thuế giúp họ có thêm tiền đặt cọc, những khoản vay thế chấp bất động sản giảm xuống thấp - có nghĩa là họ tạo ra dòng tiền dương, có lãi ngay từ ban đầu.

Bạn nhìn xem, phương pháp này quả thực rất thú vị phải không?

Yếu Tố 5: Chủ bất động sản là người tiết kiệm

Một trong những điểm đặc trưng quan trọng nhất của chủ sở hữu bất động sản - và yếu tố chịu trách nhiệm chính để giúp họ trở nên giàu có - chính là việc sở hữu một căn nhà biến bạn thành một người tiết kiệm. Tại sao điều này lại quan trọng? Rất đơn giản. Những người có tiền mua được nhà nhờ họ tiết kiệm. Những người không tiết kiệm thì chẳng có gì cả.

Sở hữu bất động sản tạo nên những người biết tiết kiệm. Mỗi lần thanh toán cho khoản vay, tức là bạn đang tiết kiệm tiền. Đó là vì mỗi lần thanh toán, bạn đang từng chút giảm dần dư nợ của mình - hay nói cách khác, bạn đang gây dựng vốn của mình. (Giả sử khoản vay của bạn không bị tính lãi

73DAVID BACH

mà chỉ có nguyên tiền vay. ) Làm chủ căn nhà càng lâu, bạn càng tích lũy nhiều vốn, bạn càng biết tiết kiệm - và bạn càng giàu có.

TẠI SAO BẤT ĐỘNG SẢN LÀ VÁN CƯỢC DÀI HẠN CÓ LỢI?Trước đó, bạn nên suy nghĩ về lợi thế tài chính phi

thường mà mình nhận được từ việc sở hữu và cho thuê nhà. Nhưng bất kỳ sự thay đổi nào cũng đều đáng lo ngại, bạn có thể phải dũng cảm thực hiện các cam kết lớn ví dụ như vay hàng trăm ngàn đô la để chỉ mua một ngôi nhà. Rất nhiều người tự cho mình là người thực tế đã tự nhủ bản thân nên từ bỏ việc trở thành chủ sở hữu vì quá nguy hiểm. Nhưng thực sự có đúng như vậy không?

Như tôi đã nói trước đó, cuốn sách này không phải làm quá con đường làm giàu bằng bất động sản. Không có một khoản đầu tư nào - cổ phiếu, trái phiếu, hay là bất động sản sẽ luôn mãi mãi tăng trưởng theo một đường thẳng. Tương tự như giá trị của phần lớn các tài sản khác, giá bất động sản cũng có chu kỳ riêng. Chúng tăng lên rồi hạ xuống. Và khi hạ xuống, chúng có thể tiếp tục giảm trong một thời gian dài. Vào cuối những năm 1980, giá bất động sản sụt giảm ở California và sau đó đứng yên suốt 7 năm. Nhưng về dài hạn (10 năm đổ đi), có nhiều dấu hiệu để các chuyên gia tin rằng sở hữu bất động sản là phương pháp đặc biệt thông minh để đầu tư tiền bạc.


Dưới đây là bốn lý do hàng đầu:

Lý do dài hạn số 1: Sự thay đổi nhân khẩu học chi phối nhu cầu nhà ở

Nhắc đến từ “nhân khẩu học” (demographics), hầu hết chúng ta đều hiểu khá mông lung. Nhưng đối với nhà đầu tư bất động sản, nhân khẩu học có một sức hấp dẫn kỳ lạ. Các xu hướng nhân khẩu học - bao gồm tình hình tăng trưởng dân số, số lượng người nhập cư cao kỷ lục và sự lão hóa của thế hệ “baby boom” 1 - sẽ khiến nhu cầu nhà ở duy trì mức tăng mạnh mẽ trong tương lai gần. Và khi nhu cầu tăng, giá cả sẽ tiếp tục tăng.

Hãy xem xét và phân tích từng xu hướng này.

Dân số tăng trưởng nhanh hơn dự đoánTheo một báo cáo gần đây của Trung tâm liên hợp Ng-

hiên cứu về nhà ở tại Đại học Harvard, hai xu hướng tách biệt - làn sóng di cư cao trào trong 20 năm qua và tuổi thọ trung bình của người Mỹ tăng cao - đã tạo ra mức tăng hộ gia đình cao chưa từng thấy kể từ khi thế hệ “baby boom” lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản trong những năm 1970. Trong thực tế, Cục Điều tra Dân số dự đoán rằng giai đoạn 2006 - 2015, Mỹ sẽ tăng thêm 2 triệu hộ gia đình,

1 - Thế hệ baby boom là thuật ngữ chỉ nhóm người sinh ra trong những năm 1946 - 1964 (ND).

75DAVID BACH

nhiều hơn so với con số các chuyên gia đã dự đoán.

Vì thế, thị trường hiện không có đủ nhà mới trong dự kiến xây dựng để đáp ứng nhu cầu dự kiến. Trong khi một số thị trường đang trải qua “sự thừa mứa” sau thời gian kinh doanh bất động sản “bùng nổ”, hầu hết các chuyên gia nhận định rằng, nước Mỹ sẽ gặp phải tình trạng thiếu nhà ở trong dài hạn trên quy mô cả nước.

Dân nhập cư mua nhà nhiều hơn trướcDo số lượng người nước ngoài sinh sống ở Mỹ đạt mức

kỷ lục trong hai thập kỷ qua, khoảng 20% các hộ gia đình ở Mỹ hiện đang do một người nhập cư hoặc con của người nhập cư đứng tên chủ hộ. Ngay khi có được công việc và gửi tiền cho người thân ở nhà, một trong những điều đầu tiên mà người nhập cư làm khi họ đến Mỹ là bắt đầu tiết kiệm để mua một căn nhà. Tại sao? Bởi vì sở hữu một căn nhà là phần quan trọng nhất của Giấc mơ Mỹ - ngay cả đối với những người chưa phải là người Mỹ.

Thế hệ baby boom nghỉ hưu sẽ gây ảnh hưởng lớn cho thị trường bất động sản

Không chỉ mình dân nhập cư phải chịu trách nhiệm cho sự gia tăng bất thường của giá bất động trong 30 năm qua. Thế hệ “baby boom”, thế hệ của những người sinh vào đầu


những năm 1950 tới đầu những năm 1960, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích nhu cầu về nhà ở. Khi 80 triệu người của thế hệ “baby boom” trên toàn quốc đến tuổi nghỉ hưu, họ sẽ tiếp tục có những tác động đến thị trường bất động sản.

Số vốn sở hữu mà thế hệ “baby boom” đang nắm giữ dưới hình thức bất động sản vào thời điểm này thật đáng kinh ngạc. Nhờ “rút tiền tái cấp vốn” (cash-out refinancing) và các dòng vốn sở hữu bất động sản đang được rất nhiều ngân hàng hỗ trợ, ngày càng nhiều người trong số họ chuyển đổi vốn sở hữu sang tiền mặt để mua nhà “lưu động” (“get-away” homes) và căn hộ nghỉ dưỡng (vacation homes). Từ năm 2002 đến năm 2004, các chủ sở hữu bất động sản đã thu được 400 tỷ đô la tiền mặt từ nhà của mình - rồi ngay lập tức đầu tư số tiền đó vào bất động sản, khối lượng giao dịch các loại hình bất động sản nghỉ dướng đạt mức kỷ lục 2.8 triệu trong năm 2004.

Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng vọt và dự kiến tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt là tại các khu vực bên bờ biển, quanh các khu nghỉ mát nói riêng và trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (second homes)nói chung. Đây là một lý do để chúng ta có thể lạc quan về triển vọng tăng trưởng dài hạn của giá bất động sản.

77DAVID BACH

Thế hệ echo180 triệu người thuộc thế hệ “baby boom” để lại không chỉ

một di sản về nhu cầu tiêu dùng. Con số kỷ lục của những người hiện đang tìm kiếm và mua nhà trong độ tuổi trẻ nhất từ trước đến nay chính là con cái của thế hệ baby boom. Có bốn yếu tố chính đang giúp tạo ra hiệu ứng “âm vang” này trong thị trường: Sự gia tăng của các chương trình cho vay mua nhà lần đầu, lãi suất thấp, cha mẹ sẵn sàng trợ giúp thanh toán và thừa kế.

Yếu tố cuối cùng này đặc biệt quan trọng. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, khi thời kỳ “baby boom” kết thúc, dự kiến sẽ có sự chuyển giao của cải giữa các thế hệ lớn nhất trong lịch sử. Sự bùng nổ của các bản thừa kế sẽ giúp người trẻ tuổi có khả năng mua nhà nhiều hơn bất kỳ thế hệ nào trước đó.

Lý do dài hạn số 2: Cấp vốn dễ dàng

Lý do thứ hai khiến bất động sản trở thành ván cược dài hạn có lợi liên quan rất nhiều đến những thay đổi trong hình thức cho vay. Người mua nhà trước đây không có nhiều sự lựa chọn khi nói đến vấn đề cấp vốn, một là khoản vay cố định trong 30 năm hoặc hai là, khoản vay cố định trong 15

1 - Thế hệ Echo (Thế hệ Y): là thuật ngữ chỉ nhóm người sinh từ năm 1990 trở đi (ND)

triỆu phÚ bẤt ĐỘng sẢn tỰ thÂn

Documents