UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL

CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL

TEMA: EVALUACIÓN FINANCIERA PARA DETERMINAR LA RENTABILIDAD DE UN

PROYECTO INMOBILIARIO EN LA PROVINCIA DE EL ORO, CIUDAD DE MACHALA.

TRABAJO PRÁCTICO DEL EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL

TÍTULO DE INGENIERO CIVIL

AUTOR: MONSERRATE ORTEGA JOSE RICARDO

MACHALA - EL ORO

CESIÓN DE DERECHOS DE AUTOR

Yo, MONSERRATE ORTEGA JOSE RICARDO, con C.I. 0705075216, estudiante de la carrera de INGENIERÍA CIVIL de la UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL de la UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA, en calidad de Autor del siguiente trabajo de titulación EVALUACIÓN FINANCIERA PARA DETERMINAR LA RENTABILIDAD DE

UN PROYECTO INMOBILIARIO EN LA PROVINCIA DE EL ORO, CIUDAD DE MACHALA.

• Declaro bajo juramento que el trabajo aquí descrito es de mi autoría; que no ha sido previamente presentado para ningún grado o calificación profesional. En consecuencia, asumo la responsabilidad de la originalidad del mismo y el cuidado al remitirme a las fuentes bibliográficas respectivas para fundamentar el contenido expuesto, asumiendo la responsabilidad frente a cualquier reclamo o demanda por parte de terceros de manera EXCLUSIVA.

• Cedo a la UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA de forma NO EXCLUSIVA con referencia a la obra en formato digital los derechos de:

a. Incorporar la mencionada obra al repositorio digital institucional para su democratización a nivel mundial, respetando lo establecido por la Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial-CompartirIgual 4.0 Internacional (CC BY-NC-SA 4.0), la Ley de Propiedad Intelectual del Estado Ecuatoriano y el Reglamento Institucional.

b. Adecuarla a cualquier formato o tecnología de uso en internet, así como incorporar cualquier sistema de seguridad para documentos electrónicos, correspondiéndome como Autor(a) la responsabilidad de velar por dichas adaptaciones con la finalidad de que no se desnaturalice el contenido o sentido de la misma.

Machala, 24 de noviembre de 2015

MONSERRATE ORTEGA JOSE RICARDO C.I. 0705075216

INTRODUCCION

El censo de población que realizó el INEC en 2010 en Ecuador dio como resultado que hay 4’649.330 viviendas y alrededor de 3’264.866 hogares conformados y del total de edificaciones levantadas en el país, las inmobiliarias solo han logrado vender el 65% de ellas.

El constante crecimiento económico, social y de población en la ciudad de Machala ha hecho que el negocio de las inmobiliarias aumente considerablemente, proponiendo nuevos proyectos habitacionales de clase media y clase media alta, cómoda y amigable para vivir, mejorando así las condiciones de vida de los ciudadanos.

Los proyectos habitacionales manejan elevados flujos de dinero tomando en consideración que el mercado financiero es de naturaleza cambiante y, el tomar decisiones correctas garantiza la rentabilidad o la decadencia del mismo. Por otra parte; el gremio de bienes raíces de El Oro, no tiene con exactitud el número de viviendas que se comercializan en Machala y un porcentaje de viviendas que se venden se logran por medio de créditos hipotecarios del IESS.

En este trabajo práctico se analizara la posibilidad de invertir en la adquisición un terreno para un proyecto inmobiliario en la ciudad de Machala. Con ello se permitirá saber la rentabilidad por medio de indicadores económicos obteniendo una evaluación financiera los mismos que están ligados en función de los flujos de dinero.

Antecedentes Históricos

Desde hace algunos años el negocio de inmobiliarias en nuestro país ha tenido un crecimiento importante. Las cifras del Banco central del Ecuador muestran que el Producto Interno Bruto del sector de la construcción en el 2008 tuvo un incremento del 9.53%

Otro factor a considerar son los créditos de vivienda que en los años 2006 y 2008 presentaron un incremento anual de un 10%

Antiguamente las inmobiliarias tenían como modelo de negociación de sus proyectos basados en construir la obra y después vender las unidades habitacionales. En la actualidad existe una forma distinta la cual consiste en realizar una venta en planos en un plazo estimado y luego iniciar la construcción de la obra siempre y cuando la preventa haya tenido éxito.

Objetivo General.

Realizar una evaluación financiera para determinar la rentabilidad de un proyecto inmobiliario en la provincia de El Oro, ciudad de Machala. Que nos permita analizar si es viable un proyecto de tal magnitud, para beneficio de la ciudad de Machala.

Marco Teórico

Inversión

“En el medio empresarial la inversión se define como el acto mediante el cual se usan ciertos bienes con el fin de obtener unos ingresos o rentas a lo largo del tiempo. La inversión se refiere al empleo de un capital en algún tipo de actividad o negocio, con el objetivo de incrementarlo. Dicho de otra manera, consiste en renunciar a un consumo actual y cierto, a cambio de obtener unos beneficios futuros y distribuidos en el tiempo “ (1)

Evaluación Financiera.

La evaluación se considera como un ejercicio teórico con el cual se puede identificar, valorar y comparar entre sí los costos y beneficios asociados a determinadas alternativas de proyecto con el fin de contribuir a decidir la más conveniente (2).

Como dice Miranda (3), la etapa de una evaluación del ciclo del proyecto consiste en determinar mediante el uso de técnicas cuantitativas y/o cualitativas la conveniencia o no, de asignar unos recursos hacia un uso determinado.

En términos generales de un proceso encaminado sistemática y objetivamente, a determinar la pertinencia, eficacia, eficiencia e impacto de un cúmulo de actividades en busca de ciertos objetivos.

Figura. 1

La evaluación tiene dos pasos

La identificación plena en la medición y valoración de los costos y beneficios que se puedan prever en cada una de las alternativas para el alcance del objetivo previsto.

La aplicación de criterios de que guíen fomentar la bondad del proyecto y la posibilidad de comparar su rentabilidad con otras alternativas.

Objetivos De La Evaluación De Un Proyecto

Según Guevara (4) podemos precisar que los objetivos de la valoración son:

Determinar la inversión inicial de un proyecto

Calcular el nivel de riesgo al que se enfrenta

Calcular la rentabilidad que se generaría si se desarrolla el proyecto

Fijar un valor cuantitativo del proyecto.

Analizar si se cumple o no la teoría de “Mayor riesgo, Mayor rentabilidad”

Flujo de Caja

Es la remuneración neta que recibe el inversionista durante la evaluación del proyecto en un tiempo determinado

El flujo de caja permitirá observar los ingresos y/o egresos netos que tendrá el proyecto durante los años de operación en el mercado.

Estructura Del Flujo De Caja

Los componentes que del flujo de caja son la inversión inicial, los diferentes ingresos y egresos que se darán en durante el tiempo de operación de la firma.

Inversión Inicial

1. Ingresos.- Ingresos por las operaciones efectuadas por PC-HELP durante su tiempo de ejecución y que representan las entradas reales de caja. Básicamente estos se obtienen de la venta de los productos y/o servicios comercializados por la empresa.

2. Egresos.- Egresos de operación que constituyen los flujos de salida de caja. Se detallan a continuación los diferentes rubros que constituyen los egresos del flujo de caja:

Egresos por servicios Prestados.- Engloba todos los desembolsos relacionados con los servicios prestados. Se compone de gastos en suministros, equipos de mantenimiento, repuestos y movilización.

Egresos Administrativos.- Egresos desembolsables mensualmente y que encierra sueldos, servicios básicos, arriendos, depreciación y gastos generales.

Egresos de Venta.- Egresos relacionados con los sueldos de vendedores y comisiones.

Egresos de operación.- Comprende los sueldos del personal operativo, publicidad y amortizaciones.

Egresos Financieros.- Las salidas de caja concernientes al interés del préstamo bancario.

3. Utilidad antes de Impuestos.- Diferencia entre ingresos y egresos operacionales.

4. Utilidad o pérdida Neta.- Esta es el resultado del cálculo de la utilidad que se obtiene al restar el 15% de los trabajadores y el 25% del impuesto a la renta de la utilidad bruta.

5. Inversión Inicial.- Costos necesarios a los cuales hay que incurrir para poner en marcha el proyecto. Dentro de estos se considera los siguientes rubros:

Aportación de los socios

Préstamo Bancario 6. Amortización de la Deuda.- Pagos mensuales, por crédito comercial durante 24 meses, a una tasa del 14% anual por concepto de financiamiento.

7. Pago de Dividendos.- Dividendos cancelados a los socios que invirtieron en el proyecto.

Análisis F.O.D. A.

Es una herramienta usada para conformar un cuadro de diagnóstico de la actualidad del objeto o proyecto, etc. que está siendo estudiada

Una matriz FODA se compone de:

Fortalezas

Oportunidades

Debilidades

y Amenazas

Figura 2. Matriz FODA (5)

Para realizar una matriz FODA se deben tener en cuenta que las fortalezas y debilidades son internas de la organización y se podrá actuar en forma directa sobre ellas y las oportunidades y las amenazas son externas y se modifican modificando los aspectos internos

Indicadores de Evaluación de Proyecto.

Son índices que permiten determinar si un proyecto es o no factible para un inversionista.

Estos indicadores permiten:

Clasificar los proyectos de una cartera de inversión.

Optimizar las decisiones del proyecto (ubicación, momento adecuado para hacer

una inversión etc.)

Existen diversos indicadores usados para una evaluación de rentabilidad de un proyecto de las cuales se mencionan las siguientes:

Valor Presente Neto (VPN).-

Tasa interna de Retorno(TIR).- mide la rentabilidad de un activo

Periodo de Recuperación de Capital (PRC)

Rentabilidad Contable Media (RCM)

Índice de rentabilidad (IR)

Relación Costo Beneficio Equivalente (R B/C)

Calculo De La Tasa De Descuento

Representa una medida de la rentabilidad mínima que se exigirá al proyecto de acuerdo a su riesgo. Además, al obtenerla podremos utilizarla para conocer el valor actual neto del proyecto.

La tasa de descuento se la obtiene reemplazando con valores las variables de la siguiente fórmula:

Dónde:

Kc = 0.14, Tasa del costo de financiamiento

T = 0.25, Tasa impositiva (Renta)

D = 0.5, Porcentaje de la inversión financiada por deuda

Ke = 0.176, Tasa de rentabilidad esperada por el inversionista

CP = 0.5, Porcentaje de la inversión financiada por capital propio.

DESARROLLO DEL PROYECTO

El Proyecto

El proyecto consiste en analizar la posibilidad de invertir en comprar un terreno de

53.000 m2 que tiene un costo de $ 50,o c/m2 para construir una urbanización y 50

viviendas. El área utilizable de terreno es de 30.000 m2 de los cuales resultarán 100

lotes. En 50 de ellos se construirán casas con un área de construcción de 150 m2 cada

una. El costo de construcción de las viviendas es de $ 600,o c/m2. El costo de las

obras de urbanización es de $100 c/m2., que incluye obras hidrosanitarias, eléctricas,

telefónicas, viales, comunales y áreas verdes.

Se pregunta:

1.-A qué precio deben venderse los lotes.

2.- A qué precio deben venderse las casas.

3.- Cual será la rentabilidad del proyecto. Para el efecto deberá:

a.- Realizar organigramas de promotor y de constructor

b.- Realizar un análisis FODA.

c.- Realizar un presupuesto general, con flujo de caja pesimista y realista. d.- hacer

análisis financiero con 5 indicadores.

Análisis Económico-Financiero.

Se procederá a realizar el análisis financiero del proyecto. Mediante el cual sabremos la factibilidad económica del mismo para poder darle las debidas respuestas a las preguntas planteadas en el mismo. En este sentido, se hará uso de algunos indicadores que permitirán evaluar su implementación.

Los indicadores que se utilizarán son el Valor Presente Neto (VAN), el cual nos mostrará en el presente el valor de los flujos de dinero de la empresa utilizando una Tasa de Descuento; la Tasa Interna de Retorno (TIR) será otro indicador a utilizar, la cual representa la rentabilidad porcentual del proyecto considerando los flujos de dinero por el tiempo que trascurra el proyecto.

Sin embargo, para hacer uso de estos indicadores, es necesario determinar los diferentes ingresos y egresos monetarios del proyecto.

Inversión

La Inversión inicial que el proyecto necesita para ejecutarlo requiere de la de varios costos, activos y gastos necesarios para el funcionamiento esperado. Se ha estimado que se invertirá $13.259.736,78 (ver anexo en tabla) y $ 2.094.149,28 en activos fijos y capital de trabajo respectivamente.

Activos Fijos y Capital de Trabajo

Para el presente proyecto se ha clasificado los activos de dos maneras:

Activos Fijos Depreciables y

Activos Fijos Amortizables.

Sin embargo, hay un rubro al cual se lo ha denominado Inversión Pre-Operativa (arreglos del local).

Inversionistas

El proyecto contara con fondos de cinco inversionistas los cuales cada uno de ellos aportara con el 25% de los $13.259.736,78 o sea $3.314.934.2

Precio Al Deben Venderse Los Lotes.

El precio al que deben venderse los lotes sin considerar gastos es de $79500,0 ahora

aplicando una utilidad del 60% los lotes se vendería en $127.200,0

Precio Al De Deben Venderse Las Casas

Para este cálculo de este valor se consideró la suma del costo de la casa más el costo

del terreno dando un total de $169500,0 .este precio es sin considerar las utilidades.

Y el costo de la casa con una utilidad del 35% se vendería en $228.825,00

Organigrama del proyecto en análisis.

Figura 3. Organigrama Del Proyecto

Rentabilidad Del Proyecto

Teniendo los ingresos y egresos del proyecto, podemos hacer uso de los indicadores que ayudarán a analizar de manera objetiva lo atractivo del negocio desde el punto de vista monetario.

La rentabilidad del proyecto se planteó usando un flujo de caja realista y un flujo de caja pesimista. De acuerdo con el flujo de caja realista los indicadores económicos muestran una TIR= 40% y un VAN= $ 1.659.375, 96, para un tiempo de 25 meses, estos resultados son rentables, el tiempo para la venta total de los terrenos se estimó en 18 meses y en las casas de 25 meses.

El flujo de caja pesimista plantea vender las casas en 36 meses obteniendo un TIR= 7.4% y un VAN= $ -422.008,23 en un tiempo máximo de 30 meses.

Valor Actual Neto (Van)

El Valor Actual Neto es la cantidad monetaria que resulta de regresar los flujos netos del futuro hacia el presente con una tasa de descuento. El proyecto se acepta siempre y cuando el VPN sea mayor o igual a cero, caso contrario se rechaza.

El mayor problema para aplicar este método radica en fijar la tasa correcta de descuento (costo de capital), ya que es la variable más importante para saber si el proyecto es rentable

ADMINISTRADOR GENERAL

DIRECTOR

SECRETARIA

SECRETARIA

DEPARTAMENTO JURIDICO

ABOGADO

SECRETARIA

PUBLICIDAD Y VENTAS

JEFE DE VENTAS

AUXILIAR DE VENTAS

DEPARTAMENTO TECNICO

ARQUITECTO

INGENIERO

JEFE DE OBRA

RAE

ADMINSTRADOR

DIRECTOR DE OBRAS CIVILES

RESIDENTE DE OBRA

Con estas consideraciones obtenemos nuestro VAN =$ 1.659.375,96 donde podemos concluir que el proyecto es económicamente rentable durante 25 meses de vida del proyecto

Tasa Interna De Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno (TIR), es aquella tasa de interés que hace igual a cero el valor de un flujo de beneficios netos. El criterio para aceptar o rechazar el proyecto se fundamenta en que si la TIR es menor que la tasa de descuento se debe rechazar el proyecto, en caso contrario se lo acepta.

Al calcular la TIR para nuestro proyecto vemos que es mayor a la tasa de descuento, obteniendo una TIR = 40%, con lo cual confirmamos la rentabilidad del proyecto.

Análisis FODA del Proyecto

Figura 4 Análisis FODA del proyecto inmobiliario.

FORTALEZAS:

Cumplimiento de los contratos segun el plazo establecido

Capacitación constante a todo el personal de la empresa

Utiliza materiales de construccion contemporaneos y sistemas constructivos imnovadores.

DEBILIDADES:

Disperción de precios en las licitaciones.

Falta de capital para invertir

El no conocimiento de la mision y la vision de la empresa por parte de algunos trabajadores.

OPORTUNIDADES:

Alianzas con otras empresas constructoras.

Explorar nuevos mercados

Participa en proyectos de organizaciones estatales.

Sus proectos inmobiliarios son de alta calidad.

AMENAZAS:

Arta competencia en el negocio inmobiliario.

Otras empresas ofertan viviendas a precios mas bajos.

CONCLUSIONES

La evaluación financiera de este proyecto inmobiliario a pesar de requerir de una

extensa suma de información, aplicación y análisis del mismo, da resultados de

compleja y de fácil explicación tales como el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna

de Retorno (TIR) los cuales fueron empleados en el presente trabajo, tales indicadores

permiten en gran parte la toma de decisiones, que en este trabajo se guía en la

factibilidad financiera de un proyecto inmobiliario.

Como en la hoja de cálculo del proyecto propuesto logra en dichos indicadores

resultados favorables; por un lado el VAN es positivo, lo cual nos indica, que el

proyecto puede dar una tasa mayor a la establecida.

La Tasa Interna de Retorno indica que el proyecto es capaz de ofrecer una tasa del

40% mensual, siempre y cuando se cumplan las condiciones de tiempo y costo

establecidas. Pero estos indicadores son resultados para un Flujo de Caja Realista, lo

cual es factible vender las casas y lotes en ese lapso de tiempo.

Y para un Flujo de Caja Pesimista los valores de los indicadores no son factibles para

este proyecto en el tiempo establecido.

En lo que refiere al constructor, este obtiene una utilidad de $16.320.000,00

representado también una atractiva oportunidad.

BIBLIOGRAFIA

1. Wikipedia. wikipedia. [Online].; 2015 [cited 2015 octubre 06. Available from: https://es.wikipedia.org/wiki/Inversi%C3%B3n.

2. Masini A, Briceño G, Misle B P. Evaluacion de Proyectos Modulo 3. [Online]. [cited 2015 octubre 06. Available from: http://webdelprofesor.ula.ve/ingenieria/gbriceno/evaluacion_proyectos/1-1%20introduccion-evaluacion-proyectos.pdf.

3. Miranda-Miranda JJ. Gestión de Proyectos. In Miranda-Miranda JJ. Gestión de Proyectos. Cuarta edición ed. p. 222.

4. Guevara-Guevara P, at e. Evaluación de proyectos con opciones reales: aplicación a un proyecto inmobiliarío con punto de equilibrio. [Online].; 2009 [cited 2015 octubre 07. Available from: http://www.dspace.espol.edu.ec/xmlui/handle/123456789/7666.

5. VGS. Análisis FODA en la PyME. Un componente clave del planeamiento estratégico. [Online].; 2010 [cited 2015 ocubre 07. Available from: http://www.vgsglobal.com.ar/blog/2010/11/analisis-foda-en-la-pyme-un-componente-clave-del-planeamiento-estrategico/.

6. Matriz Foda 2011. Matriz FODA. [Online].; 2011 [cited 2015 octubre 06. Available from: http://www.matrizfoda.com/home.html.

ANEXOS

Tabla 1 Cuadro de Inversión en dólares muestra la cantidad total en dólares con la que debo contar para la realización de mi proyecto.

Tabla 2 Análisis de precios en dólares según datos del proyecto para la adquisición del terreno

UNIDAD (HAS) V/ UNITARIO V/TOTAL

A) 2.650.000,00

PREDIOS URBANOS

B) CONSTRUCCIONES 7.500.000,00

C) OTROS ACTIVOS 5.875,00

TOTAL MUEBLES Y ENSERES 3.455,00

TOTAL EQUIPOS DE OFICINA 480,00

TOTAL EQUIPOS DE COMPUTO 1.340,00

TOTAL DIFERIDOS 600,00

D) IMPREVISTOS 1.015.587,50

11.171.462,50

2) CAPITAL DE TRABAJO OPERACION 2.088.274,28

13.259.736,78

DESCRIPCION

TERRENOS

TOTAL INVERSION FIJA

TOTAL INVERSION

ANEXO "A"

CUADRO DE INVERSIONES

EN DOLARES

TERRENOS CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

PREDIO URBANO (m2) 53.000,00 50,00 2.650.000,00

LOTES 300,00 213,33 63.999,00

2.650.000,00

CONSTRUCCIONES

Area de casas (m2) 7.500,00 600,00 4.500.000,00

Area de urbanización (m2) 30.000,00 100,00 3.000.000,00

7.500.000,00

10.150.000,00TO TAL TERRENO S Y CO NSTRUCCIO NES

ANEXO "A1"

TERRENO Y CONSTRUCCIONES

EN DOLARES

SUBTOTAL DE TERRENOS

SUBTOTAL DE CONSTRUCCIONES

Tabla 3 Otros Activos

A) DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

ESCRITORIO DE GERENTE 1 200,00 200,00

SILLON DE GERENTE 1 150,00 150,00

ESCRITORIO CON GAVETERO DE TRES PORTA CPU 8 150,00 1.200,00

SILLA TIPO SECRETARIA 7 100,00 700,00

ARCHIVADOR GRANDE 4 GAVETEROS 2 140,00 280,00

SILLAS UNIPERSONALES 5 30,00 150,00

MESA DE JUNTAS 1 220,00 220,00

CESTOS PARA BASURA 9 5,00 45,00

2.945,00

B) DEPARTAMENTO DE VENTAS

ESCRITORIO 1 150,00 150,00

SILLA TIPO SECRETARIA 1 100,00 100,00

ARCHIVADOR GRANDE 1 140,00 140,00

SILLAS PLASTICAS 3 5,00 15,00

PIZARRA TIZA LIQUIDA 1 100,00 100,00

CESTOS DE BASURA 1 5,00 5,00

510,00

3.455,00

A) DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

DISPENSADOR DE AGUA 1 100,00 100,00

CENTRAL TELEFONICA 1 200,00 200,00

300,00

B) DEPARTAMENTO DE VENTAS

DISPENSADOR DE AGUA 1 100,00 100,00

TELEFONOS CELULARES 2 40,00 80,00

180,00

480,00

A) DEP. ADMINISTRACION CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

IMPRESORA 1 80,00 80,00

COMPUTADORA COMPAC+DVD RE-WRITER +

IMPRESORA EPSON MULTIFUNCION 2 355,00 710,00

UPS 1 50,00 50,00

840,00

COMPUTADORA COMPAC+DVD RE-WRITER +

IMPRESORA EPSON MULTIFUNCION 1 450,00 450,00

UPS 1 50,00 50,00

500,00

1.340,00

6)DIFERIDO CANTIDAD

VALOR

UNTARIO

VALOR

TOTAL

PATENTES 600,00 600,00

600,00

5.875,00

TOTAL DIFERIDO

OTROS ACTIVOS

SUBT. DEP. DE ADMINISTRACION

SUBT. DEP. DE VENTAS

B) DEP. VENTAS

TOT EQUIPOS DE COMPUTO

ANEXO "A3"

OTROS ACTIVOS

1. MUEBLES Y ENSERES

2) EQUIPO DE OFICINA

3) EQUIPO DE COMPUTO

TOTAL DE EQUIPOS DE OFICINA

SUBTOTAL DE DEP. VENTAS

TOTAL DE MUEBLES Y ENSERES

SUBTOTAL DEPARTAMENTO DE VENTAS

SUBTOTAL DEPARTAMENTO ADM

SUBTOTAL DE DEP. ADMINISTRACION

Tabla 4 Cuadro de Otros Activos muestra el valor total gastos, muebles y

enceres, de equipos de oficina y equipos de cómputo.

Tabla 5 Ingresos Totales del proyecto en dólares

Tabla 6 Costo total de producción en dólares

DESCRIPCIÓN TIEMPO EN MESES TOTAL

CONSTRUCCIONES 12.450.000,00 14 2.075.000,00

GASTOS DE ADMINISTRACION 79.338,60 24 13.223,10

GASTOS DE VENTAS 307,07 24 51,18

GASTOS FINANCIEROS 0,00 1 0,00

TOTAL CAPITAL DE OPERACIÓN 2.088.274,28

ANEXO "B"

CAPITAL DE OPERACIONES

EN DOLARES

DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR UNIT. VALOR TOT.

CASAS 40 216.000,00 8.640.000,00

LOTES 60 128.000,00 7.680.000,00

16.320.000,00

INGRESO DEL PROYECTO EN DOLARES

EN DOLARES

ANEXO "C"

TOTAL DE INGRESOS

CANT V/MENSUAL TOTAL

50 90000,00 4.500.000,00

100 64000,00 6.400.000,00

10.900.000,00TOTAL DE COSTOS DE PRODUCCIÓN

DESCRIPCIÓN

COSTOS DE PRODUCCION

ANEXO "D"

CONSTRUCCIONES VIVIENDAS

LOTES

EN DOLARES

Tabla 7 Costo Unitarios en dólares

Tabla 8 Construcciones en dólares

DESCRIPCIÓN CANT V/MESUAL TOTAL

0

LOTES 50 79.500,00 3.975.000,00

3.975.000,00

50,00

79.500,00

DESCRIPCIÓN CANT V/MESUAL TOTAL

50 90.000,00 4.500.000,00

4.500.000,00

50,00

90.000,00

TOTAL DE COSTOS DE PRODUCCIÓN

CASAS

TOT. COSTOS UNITARIOS DE PRODUCCION

MATERIALES DIRECTOS

ANEXO "D1"

GASTOS DE URBANIZACION

TOT. COSTOS UNITARIOS DE PRODUCCION

TOTAL DE COSTOS DE PRODUCCIÓN

TERRENOS

COSTOS UNITARIOS

EN DOLARES

CANTIDADVALOR UNIT.

VALOR TOT.

50 90.000,00 4.500.000,00

100 79.500,00 7.950.000,00

12.450.000,00TOTAL

CONSTRUCCIONES

EN DOLARES

ANEXO "D2"

DESCRIPCIÓN

VIVIENDAS

LOTES

Tabla 9 Gastos administrativos en dólares.

CARGO S.B.S B.S. TOTAL ANUAL

Gerente 900,00 132,58 12.391,00

Secretaria 400,00 74,67 5.696,00

Ing. Comercial 800,00 121,00 11.052,00

Abogado 800,00 121,00 11.052,00

Jefe de Ventas 700,00 109,42 9.713,00

Auxiliar de Ventas 400,00 74,67 5.696,00

40.191,00

B. DEPRECIACIONES

DESCRIPCION VALOR PORCENTAJETOTAL

MUEBLES Y ENSERES 2945,00 10% 294,50

EQUIPOS DE OFICINA 300 10% 30,00

EQUIPO DE COMPUTO 840 33,3333% 280,00

604,50

C) REPARACIONES Y MANTENIMIENTO

VALOR PORCENTAJETOTAL

MUEBLES Y ENSERES 2945,00 2% 58,90

EQUIPOS DE OFICINA 300 2% 6,00

EQUIPO DE COMPUTO 840 2% 16,80

81,70

D) SEGUROS

VALOR PORCENTAJETOTAL

MUEBLES Y ENSERES 2945,00 4% 117,80

EQUIPOS DE OFICINA 300 4% 12,00

EQUIPO DE COMPUTO 840 4% 33,60

163,40

CANT VALOR TOTAL

ENERGIA ELECTRICA (MESES) 12 60,00 720,00

UTILES DE OFICINA (MESES) 12 15,00 180,00

UTILES DE ASEO (MESES) 12 15,00 180,00

BIDONES DE AGUA 20 1,50 30,00

1.110,00

F) AMORTIZACION

AMORTIZACION DE DIFERIDOS 600,00 20% 120,00

120,00

G) GASTOS GENERALES

CANTIDAD VALOR TOTAL

INTERNET (MESES) 12 24,00 288,00

PUBLICIDAD (MESES) 12 3000,00 36000,00

TELEFONO (MESES) 12 50,00 600,00

AGUA POTABLE (MESES) 12 15,00 180,00

37068,00TOTAL DE GASTOS GENERALES

TOTAL DE REP. Y MANTENIMIENTO

TOTAL DE DEPRECIACIONES

TOTAL DE SEGUROS

TOTAL DE SUMINISTROS

E) SUMINISTROS

TOTAL DE AMORTIZACION

ANEXO "E"

GASTOS DE ADMINISTRACION

EN DOLARES

A. SUELDOS PERSONALES ADMINISTRACION Y VENTAS

TOTAL DE SUELDOS DE ADMINISTRACION

Tabla 10 Gastos de venta en dólares

DESCRIPCION MONTO % V. DEPRECIACION

MUEBLES Y ENSERES 510,00 10% 51,00

EQUIPOS DE OFICICINA 180,00 10% 18,00

EQUIPO DE COMPUTO 500,00 33,33% 166,67

235,67

DESCRIPCION MONTO % V. DEPRECIACION

MUEBLES Y ENSERES 510,00 2% 10,20

EQUIPOS DE OFICIO 180,00 2% 3,60

EQUIPO DE COMPUTO 500,00 2% 10,00

23,80

DESCRIPCION MONTO % V. DEPRECIACION

MUEBLES Y ENSERES 510,00 4% 20,40

EQUIPOS DE OFICIO 180,00 4% 7,20

EQUIPO DE COMPUTO 500,00 4% 20,00

47,60

307,07TOTAL DE GASTOS DE VENTA

C. REPARACION Y MANTENIMIENTO

TOTAL DE REPAR. Y MANTEN

D. SEGUROS

SUBTOTAL DE SEGUROS

GASTOS DE VENTAS

EN DOLARES

ANEXO "F"

SUBTOTAL DEPRECIACION

B. DEPRECIACIONES

Tabla 11 Estado de situación inicial

Tabla 12 Estado de resultados en dólares

Caja 3.103.861,78

Terreno 2.650.000,00

Proyecto 7.500.000,00

Muebles y Enseres 3.455,00

Equipo de Oficina 480,00

Equipo de Computo 1.340,00

Diferidos 600,00

TOTAL ACTIVO 13.259.736,78

PASIVO

PRESTAMO A LA CFN 4.500.000,00

TOTAL PASIVO 4.500.000,00

PATRIMONIO

Capital social 8.759.736,78

TOTAL PATRIMONIO 8.759.736,78

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 13.259.736,78

ANEXO G

ESTADO DE SITUACIÓN INICIAL

En dólares

ACTIVO

VENTA 16.320.000,00

COSTOS DE PRODUCCIÓN 12.450.000,00

UTILIDAD BRUTA EN VENTA 3.870.000,00

GASTOS OPERACIONALES 79.645,67

Gastos Administrativos 79.338,60

Gastos de Venta 307,07

GASTOS FINANCIEROS -404.021,96

Intereses CFN -404.021,96

UTILIDAD ANTES PARTICIPACIÓN TRABAJADORES 4.194.376,29

- 15% Participación de Trabajadores 629.156,44

UTILIDAD ANTES IMPUESTO A LA RENTA 3.565.219,85

- 25% Impuesto a la Renta 891.304,96

2.673.914,89

ANEXO H

ESTADO DE RESULTADO

En dólares

UTILIDAD LIQUIDA DEL EJERCICIO

Tabla 13 Ratio (Ítem) financiero en dólares

- RENTABILIDAD SOBRE VENTAS

X 100=

2.673.914,89

16.320.000,00

- RENTABILIDAD SOBRE INVERSIÓN

X 100=

2.673.914,89

13.259.736,78

- PERÍODO DE RECUPERACIÓN DEL CAPITAL

13.259.736,78

2.673.914,89 4,96 Años

47,51 Meses

1155,21 Dias

=

INVERSIÓN TOTAL=

ANEXO "I"

RATIOS (ÍTEM) FINANCIEROS

En Dólares

UTILIDAD DEL EJERCICIO

INVERSIÓN TOTAL

X 100= 20,17

UTILIDAD DEL EJERCICIO

UTILIDAD DEL EJERCICIO

VENTAS

X 100= 16,38

Tabla 14 Estado de situación Final

Caja 6.153.736,83

Terreno 2.650.000,00

Edificio 7.500.000,00

- Depreciación de Edificio -375.000,00

Maquinaria y Equipos 0,00

- Depreciación de Maquinaria y Equipo 0,00

Muebles y Enseres 3.455,00

- Depreciación de Muebles y Enseres -345,50

Equipo de Oficina 480,00

- Depreciación de Equipo de Oficina -48,00

Equipo de Computo 1.340,00

- Depreciación de Equipo de Cómputo -446,67

Diferidos 600,00

- Depreciación de Diferidos -120,00

TOTAL ACTIVO 15.933.651,67

PASIVO

Préstamo a la CFN 6.000.000,00

TOTAL PASIVO 6.000.000,00

PATRIMONIO

Capital social 8.759.736,78

Utilidad Líquida del Ejercicio 2.673.914,89

TOTAL PATRIMONIO 11.433.651,67

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 17.433.651,67

ANEXO J

ESTADO DE SITUACIÓN FINAL

En dólares

ACTIVO

Tabla 15 Flujo de caja real en dólares

4 casas en 5 meses 90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses 90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses 90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses 90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses 90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

4 casas en 5 meses

90000 90000 90000 90000 90000

2 casa en 3 meses

90000 90000 90000

ANEXO O

FLUJO DE CAJA REAL

EN DOLARES

Tabla 16 ingresos y egresos mensuales1

solares 3 3 3 3 3 3 3 3 3

casas 2 2 2 2 2 3 3 3

OJO

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12

INGRESOS

VENTA - - - 381.600,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 1.068.075,00 1.068.075,00 1.068.075,00

C OS T. D E P R OD . 90.000,00 180.000,00 270.000,00 360.000,00 450.000,00 450.000,00 450.000,00

COSTOS UNITARIOS CASA 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00

COSTOS UNITARIOS LOTE 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00

UTILID A D B R UTA 356.025,00 - 356.025,00 - 127.200,00 - 381.600,00 839.250,00 749.250,00 659.250,00 569.250,00 479.250,00 618.075,00 618.075,00 618.075,00

EGRESOS

GA S TOS OP ER A C ION A LES 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.199,00 79.199,00 79.079,00 79.079,00 79.079,00 79.079,00 79.079,00 79.645,67 79.645,67

GAST. ADMIN. 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.058,60 79.058,60 78.938,60 78.938,60 78.938,60 78.938,60 78.938,60 79.338,60 79.338,60

GAST. VENT. 307,07 307,07 307,07 140,40 140,40 140,40 140,40 140,40 140,40 140,40 307,07 307,07

GA S TOS N O OP ER A C ION A LES

Interes es CFN 404.021,96 - - 370.112,68 - - 75.170,74

EGR ES OS 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.199,00 79.199,00 169.079,00 259.079,00 349.079,00 439.079,00 529.079,00 529.645,67 529.645,67

SALDO INICIAL 3.103.861,78 3.104.821,94 3.105.782,11 3.106.742,28 3.107.255,78 3.107.769,28 3.108.282,78 3.108.796,28 3.109.309,78 3.109.823,28 3.110.336,78 3.110.850,28

DEP RECIACIONES 840,17 840,17 840,17 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50

AMORTIZACIONES 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00

FINANCIAMIENTO

ABONO A P RESTAMO CFN

S A LD O F IN A L 3.104.821,94 3.105.782,11 3.106.742,28 3.107.255,78 3.107.769,28 3.108.282,78 3.108.796,28 3.109.309,78 3.109.823,28 3.110.336,78 3.110.850,28 3.111.363,78

Tabla 17 Ingresos y egresos mensuales 2

solares 3 3 3 3 3 3 3 2

casas 3 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 2 2

MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25

INGRESOS

VENTA 1.068.075,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 839.250,00 940.875,00 686.475,00 686.475,00 686.475,00 457.650,00 457.650,00

C OS T. D E P R OD . 360.000,00 450.000,00 450.000,00 280.000,00 450.000,00 360.000,00 270.000,00 270.000,00 180.000,00 90.000,00 - - -

COSTOS UNITARIOS CASA 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00

COSTOS UNITARIOS LOTE 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00

UTILID A D B R UTA 708.075,00 389.250,00 389.250,00 559.250,00 389.250,00 479.250,00 569.250,00 670.875,00 506.475,00 596.475,00 686.475,00 457.650,00 457.650,00

EGRESOS

GA S TOS OP ER A C ION A LES 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 -

GAST. ADMIN. 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 -

GAST. VENT. 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 -

GA S TOS N O OP ER A C ION A LES

Interes es CFN

EGR ES OS 439.645,67 529.645,67 529.645,67 359.645,67 529.645,67 439.645,67 349.645,67 349.645,67 259.645,67 169.645,67 79.645,67 79.645,67 -

SALDO INICIAL 3.111.363,78 3.111.877,28 3.112.390,78 3.112.904,28 3.113.417,78 3.113.931,28 3.114.444,78 3.114.958,28 3.115.471,78 3.115.985,28 3.116.498,78 3.117.012,28 3.117.525,78

DEP RECIACIONES 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50

AMORTIZACIONES 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00

FINANCIAMIENTO

ABONO A P RESTAMO CFN

S A LD O F IN A L 3.111.877,28 3.112.390,78 3.112.904,28 3.113.417,78 3.113.931,28 3.114.444,78 3.114.958,28 3.115.471,78 3.115.985,28 3.116.498,78 3.117.012,28 3.117.525,78 3.118.039,28

Tabla 18 Valor Neto (VAN), tasa interna de retorno (TIR), Relación beneficio Costo (RB/C) en dólares

A B ON O F LU JO D E IN GR ES OS EGR ES OSF LU JO D E

F ON D OS

C R ED ITO F ON D OS A C TU A LIZA D OS A C TU A LIZA D OS A C TU A LIZA D OS

0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1 0,00 79.645,67 -79.645,67 840,17 120,00 130.713,37 -209.398,87 0,00 190.362,61 -190.362,61

2 0,00 79.645,67 -79.645,67 840,17 120,00 134.634,77 -213.320,27 0,00 176.297,75 -176.297,75

3 0,00 79.645,67 -79.645,67 840,17 120,00 138.673,82 -217.359,32 0,00 163.305,27 -163.305,27

4 381.600,00 79.199,00 302.401,00 393,50 120,00 142.834,03 160.080,47 260.637,93 151.300,82 109.337,11

5 839.250,00 79.199,00 760.051,00 393,50 120,00 147.119,05 613.445,45 521.108,22 140.206,86 380.901,36

6 839.250,00 169.079,00 670.171,00 393,50 120,00 151.532,62 519.151,88 473.734,75 180.687,05 293.047,70

7 839.250,00 259.079,00 580.171,00 393,50 120,00 156.078,60 424.605,90 430.667,95 212.777,99 217.889,96

8 839.250,00 349.079,00 490.171,00 393,50 120,00 160.760,96 329.923,54 391.516,32 237.604,55 153.911,77

9 839.250,00 439.079,00 400.171,00 393,50 120,00 165.583,79 235.100,71 355.923,93 256.218,27 99.705,65

10 1.068.075,00 529.079,00 538.996,00 393,50 120,00 170.551,30 368.958,20 411.789,15 269.539,79 142.249,36

11 1.068.075,00 529.645,67 538.429,33 393,50 120,00 175.667,84 363.274,99 374.353,77 247.028,10 127.325,67

12 1.068.075,00 529.645,67 538.429,33 393,50 120,00 180.937,88 358.004,96 340.321,61 226.250,20 114.071,41

13 1.068.075,00 439.645,67 628.429,33 393,50 120,00 186.366,01 442.576,82 309.383,28 181.184,54 128.198,74

14 839.250,00 529.645,67 309.604,33 393,50 120,00 191.956,99 118.160,84 221.000,76 189.885,31 31.115,44

15 839.250,00 529.645,67 309.604,33 393,50 120,00 197.715,70 112.402,13 200.909,78 174.001,60 26.908,18

16 839.250,00 359.645,67 479.604,33 393,50 120,00 203.647,17 276.470,66 182.645,25 122.477,18 60.168,07

17 839.250,00 529.645,67 309.604,33 393,50 120,00 209.756,59 100.361,24 166.041,14 146.185,20 19.855,94

18 839.250,00 439.645,67 399.604,33 393,50 120,00 216.049,29 184.068,55 150.946,49 117.840,14 33.106,35

19 839.250,00 349.645,67 489.604,33 393,50 120,00 222.530,77 267.587,07 137.224,08 93.471,46 43.752,62

20 940.875,00 349.645,67 591.229,33 393,50 120,00 229.206,69 362.536,15 139.855,07 85.966,39 53.888,69

21 686.475,00 259.645,67 426.829,33 393,50 120,00 236.082,89 191.259,94 92.763,76 66.918,69 25.845,07

22 686.475,00 169.645,67 516.829,33 393,50 120,00 243.165,38 274.177,46 84.330,69 50.649,09 33.681,60

23 686.475,00 79.645,67 606.829,33 393,50 120,00 250.460,34 356.882,50 76.664,26 36.808,28 39.855,98

24 457.650,00 79.645,67 378.004,33 393,50 120,00 257.974,15 120.543,69 46.463,19 34.224,92 12.238,27

25 457.650,00 0,00 457.650,00 393,50 120,00 0,00 458.163,50 42.239,26 -47,39 42.286,66

10% 17.801.250,00 7.317.769,33 10.483.480,67 11.177,50 3.000,00 4.500.000,00 5.997.658,17 5.410.520,64 3.751.144,68 1.659.375,96

ANEXO "T"

VALOR ACTUAL NETO (VAN), TASA INTERNA DE RETORNO (TIR), RELACIÓN BENEFICIO COSTO (R B/C)

En Dólares

M ES ES IN GR ES O EGR ES O B EN EF IC IOS D EP R EC IA C ION ESA M OR TIZA C IO

N ES

Tabla 19 Rol de pago a personal de la empresa

5.410.520,64 - 3.751.144,68

TIR =

∑ INGRESOS ACTUALIZADOS -∑ EGRESOS ACTUALIZADOS

40,0011630316749%

1.659.375,96

∑ INGRESOS ACTUALIZADOS

VAN =

VAN =

RB/C=

RB/C=

VAN =

RB/C=

5.410.520,64

3.751.144,68

1,442365225

∑ EGRESOS ACTUALIZADOS

F ON D O D E A P OR TE

R ES ER VA P ER S ON A L

1 Gerente 1 900,00 75,00 28,33 75,00 37,50 83,25 132,58 816,75 9.801,00

1 Ing. Comercial 1 800,00 66,67 28,33 66,67 33,33 74,00 121,00 726,00 8.712,00

2 Secretaria 1 400,00 33,33 28,33 33,33 16,67 37,00 74,67 363,00 4.356,00

1 Auxiliar de Ventas 1 400,00 33,33 28,33 33,33 16,67 37,00 74,67 363,00 4.356,00

1 Jefe de Ventas 1 700,00 58,33 28,33 58,33 29,17 64,75 109,42 635,25 7.623,00

1 Abogado 1 800,00 66,67 28,33 66,67 33,33 74,00 121,00 726,00 8.712,00

Subtotal Administración 6 4.000,00 333,33 198,33 333,33 166,67 486,00 1.517,67 5.517,67 43.560,00

5 Jefe de Ventas 1 500,00 41,67 28,33 41,67 20,83 46,25 86,25 453,75 5.445,00

6 Vendedores 1 450,00 37,50 28,33 37,50 18,75 41,63 80,46 408,38 4.900,50

Subtotal Ventas 2 950,00 79,17 56,67 79,17 39,58 87,88 166,71 862,13 10.345,50

TOTAL 8 4.950,00 412,50 255,00 412,50 206,25 573,88 1.712,71 6.379,79 53.905,50

ANEXO "R"

ROL DE PAGO

En dólares

N º CARGO C A N T.

B EN EF IC IOS S OC IA LESTOTA L

B EN EF IC IOS

S OC IA LES

TOTA L

M EN S UA L

DPTO. DE VENTAS

TOTA L A N UA LS .B .S . XIII XIV VA C A C .

DPTO. DE ADMINISTRACIÓN

Tabla 20 Valor Neto (VAN), tasa interna de retorno (TIR), Relación beneficio Costo (RB/C) en dólares con un 40%

A B ON O F LU JO D E IN GR ES OS EGR ES OSF LU JO D E

F ON D OS

C R ED ITO F ON D OS A C TU A LIZA D OS A C TU A LIZA D OS A C TU A LIZA D OS

0 13.259.736,78 -13.259.736,78 -13.259.736,78 13.259.736,78 -13.259.736,78

1 16.320.000,00 79.645,67 16.240.354,33 840,17 120,00 130.713,37 16.110.601,13 11.657.046,02 149.569,38 11.507.476,64

2 16.320.000,00 79.645,67 16.240.354,33 840,17 120,00 134.634,77 16.106.679,73 8.326.392,27 108.835,07 8.217.557,21

3 16.320.000,00 79.645,67 16.240.354,33 840,17 120,00 138.673,82 16.102.640,68 5.947.373,64 79.210,60 5.868.163,04

4 16.320.000,00 79.199,00 16.240.801,00 393,50 120,00 142.834,03 16.098.480,47 4.248.088,74 57.661,44 4.190.427,31

5 16.320.000,00 79.199,00 16.240.801,00 393,50 120,00 147.119,05 16.094.195,45 3.034.323,89 41.983,10 2.992.340,80

6 16.320.000,00 169.079,00 16.150.921,00 393,50 120,00 151.532,62 15.999.901,88 2.167.356,20 42.510,21 2.124.845,99

7 16.320.000,00 259.079,00 16.060.921,00 393,50 120,00 156.078,60 15.905.355,90 1.548.098,71 39.332,72 1.508.765,99

8 16.320.000,00 349.079,00 15.970.921,00 393,50 120,00 160.760,96 15.810.673,54 1.105.775,61 34.509,85 1.071.265,76

9 16.320.000,00 439.079,00 15.880.921,00 393,50 120,00 165.583,79 15.715.850,71 789.833,16 29.238,80 760.594,36

10 16.320.000,00 529.079,00 15.790.921,00 393,50 120,00 170.551,30 15.620.883,20 564.161,86 24.167,59 539.994,27

40% 163.200.000,00 15.402.466,78 147.797.533,22 5.275,00 1.200,00 1.498.482,32 146.305.525,90 39.388.450,11 13.866.755,53 25.521.694,58

ANEXO "T"

VALOR ACTUAL NETO (VAN), TASA INTERNA DE RETORNO (TIR), RELACIÓN BENEFICIO COSTO (R B/C)

En Dólares

A Ñ OS IN GR ES O EGR ES O B EN EF IC IOSD EP R EC IA C ION E

S

A M OR TIZA C IO

N ES

39.388.450,11 -

39.388.450,11

13.866.755,53

2,840495026

VAN = 0,00

RB/C=

RB/C=

121,4107910566130%

VAN = S INGRESOS ACTUALIZADOS - S EGRESOS ACTUALIZADOS

RB/C=S INGRESOS ACTUALIZADOS

TIR = 1,214107911

TIR =

S EGRESOS ACTUALIZADOS

VAN = 13.866.755,53

Tabla 21 Tabla de amortizaciones

Moneda Dólares U. S.

Capital 4.500.000 265.713,37

Interés 12% 3,0000% 265.713,37

Períodos TRIMESTRE 24

Trim. Saldo Intereses K+Interés Anualidad Saldo Insoluto K Pagado

1 4.500.000,00 135.000,00 4.635.000,00 265.713,37 4.369.286,63 130.713,37

2 4.369.286,63 131.078,60 4.500.365,23 265.713,37 4.234.651,86 134.634,77

3 4.234.651,86 127.039,56 4.361.691,41 265.713,37 4.095.978,04 138.673,82

4 4.095.978,04 122.879,34 4.218.857,38 265.713,37 3.953.144,01 142.834,03

5 3.953.144,01 118.594,32 4.071.738,33 265.713,37 3.806.024,96 147.119,05

6 3.806.024,96 114.180,75 3.920.205,71 265.713,37 3.654.492,33 151.532,62

7 3.654.492,33 109.634,77 3.764.127,10 265.713,37 3.498.413,73 156.078,60

8 3.498.413,73 104.952,41 3.603.366,14 265.713,37 3.337.652,77 160.760,96

9 3.337.652,77 100.129,58 3.437.782,36 265.713,37 3.172.068,98 165.583,79

10 3.172.068,98 95.162,07 3.267.231,05 265.713,37 3.001.517,68 170.551,30

11 3.001.517,68 90.045,53 3.091.563,21 265.713,37 2.825.849,84 175.667,84

12 2.825.849,84 84.775,50 2.910.625,34 265.713,37 2.644.911,96 180.937,88

13 2.644.911,96 79.347,36 2.724.259,32 265.713,37 2.458.545,95 186.366,01

14 2.458.545,95 73.756,38 2.532.302,33 265.713,37 2.266.588,96 191.956,99

15 2.266.588,96 67.997,67 2.334.586,63 265.713,37 2.068.873,25 197.715,70

16 2.068.873,25 62.066,20 2.130.939,45 265.713,37 1.865.226,08 203.647,17

17 1.865.226,08 55.956,78 1.921.182,86 265.713,37 1.655.469,49 209.756,59

18 1.655.469,49 49.664,08 1.705.133,58 265.713,37 1.439.420,20 216.049,29

19 1.439.420,20 43.182,61 1.482.602,81 265.713,37 1.216.889,44 222.530,77

20 1.216.889,44 36.506,68 1.253.396,12 265.713,37 987.682,75 229.206,69

21 987.682,75 29.630,48 1.017.313,23 265.713,37 751.599,86 236.082,89

22 751.599,86 22.548,00 774.147,86 265.713,37 508.434,48 243.165,38

23 508.434,48 15.253,03 523.687,52 265.713,37 257.974,15 250.460,34

24 257.974,15 7.739,22 265.713,37 265.713,37 0,00 - 257.974,15

TO TALES 1.8 7 7 .12 0 ,9 2 6 .3 7 7 .12 0 ,9 2 4 .5 0 0 .0 0 0 ,0 0

ANEXO Q

TABLA DE AMO RTIZACIO NES

Tabla 22 Flujo de caja pesimista

Tabla 23 Ingresos y egresos mensuales

5 casas en 5 meses 45000090000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 45000090000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 45000090000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 45000090000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 45000090000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 450000

90000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 450000

90000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 450000

90000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 450000

90000 90000 90000 90000 90000

5 casas en 5 meses 450000

90000 90000 90000 90000 90000

ANEXO R

FLUJO PESIMISTA

solares 2 2 2 2 2 2 2 2 2

casas 2 1 1 2 1 1 1 3 2

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14

INGRESOS

VENTA - - - - - 712.050,00 483.225,00 483.225,00 712.050,00 483.225,00 483.225,00 483.225,00 940.875,00 712.050,00

C OS T. D E P R OD . - - 90.000,00 180.000,00 270.000,00 360.000,00 450.000,00 360.000,00 450.000,00 450.000,00 450.000,00

COSTOS UNITARIOS CASA - - - - - 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00

COSTOS UNITARIOS LOTE - - - - - 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00

UTILID A D B R UTA - - - - - 622.050,00 303.225,00 213.225,00 352.050,00 33.225,00 123.225,00 33.225,00 490.875,00 262.050,00

EGRESOS

GA S TOS OP ER A C ION A LES 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.199,00 79.199,00 79.079,00 79.079,00 79.079,00 79.079,00 79.079,00 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67

GAST. ADMIN. 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.058,60 79.058,60 78.938,60 78.938,60 78.938,60 78.938,60 78.938,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60

GAST. VENT. 307,07 307,07 307,07 140,40 140,40 140,40 140,40 140,40 140,40 140,40 307,07 307,07 307,07 307,07

GA S TOS N O OP ER A C ION A LES

Interes es CFN 168.190,18 170.152,39 172.137,51 174.145,78 176.177,48 178.232,88 180.312,26 182.415,91 184.544,09 186.697,11 188.875,24 191.078,78 193.308,04 195.563,30

EGR ES OS 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.199,00 79.199,00 169.079,00 259.079,00 349.079,00 439.079,00 529.079,00 439.645,67 529.645,67 529.645,67 529.645,67

SALDO INICIAL 3.342.051,95 3.343.012,12 3.343.972,29 3.344.932,45 3.345.445,95 3.345.959,45 3.346.472,95 3.346.986,45 3.347.499,95 3.348.013,45 3.348.526,95 3.349.040,45 3.349.553,95 3.350.067,45

DEP RECIACIONES 840,17 840,17 840,17 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50

AMORTIZACIONES 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00

FINANCIAMIENTO

ABONO A P RESTAMO CFN

S A LD O F IN A L 3.343.012,12 3.343.972,29 3.344.932,45 3.345.445,95 3.345.959,45 3.346.472,95 3.346.986,45 3.347.499,95 3.348.013,45 3.348.526,95 3.349.040,45 3.349.553,95 3.350.067,45 3.350.580,95

Tabla 24 Ingresos y egresos mensuales

solares 4 2 2 3 2 3 3 2 2 2 2 3 2

casas 1 1 2 2 2 1 3 3 3 3 2 3 3 2 3 2

MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30

INGRESOS

VENTA 737.625,00 483.225,00 712.050,00 839.250,00 712.050,00 610.425,00 1.068.075,00 940.875,00 940.875,00 940.875,00 712.050,00 1.068.075,00 940.875,00 457.650,00 686.475,00 457.650,00

C OS T. D E P R OD . 450.000,00 360.000,00 270.000,00 180.000,00 90.000,00 - - - - - - - - - - -

COSTOS UNITARIOS CASA 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00 228.825,00

COSTOS UNITARIOS LOTE 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00 127.200,00

UTILID A D B R UTA 287.625,00 123.225,00 442.050,00 659.250,00 622.050,00 610.425,00 1.068.075,00 940.875,00 940.875,00 940.875,00 712.050,00 1.068.075,00 940.875,00 457.650,00 686.475,00 457.650,00

EGRESOS

GA S TOS OP ER A C ION A LES 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67

GAST. ADMIN. 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60 79.338,60

GAST. VENT. 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07 307,07

GA S TOS N O OP ER A C ION A LES

Interes es CFN 197.844,87 200.153,06 202.488,18 204.850,54 207.240,46 209.658,27 212.104,28 214.578,83 217.082,25 219.614,88 222.177,05 224.769,12 227.391,42 230.044,32 232.728,17 235.443,34

EGR ES OS 529.645,67 439.645,67 349.645,67 259.645,67 169.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67 79.645,67

SALDO INICIAL 3.350.580,95 3.351.094,45 3.351.607,95 3.352.121,45 3.352.634,95 3.353.148,45 3.353.661,95 3.354.175,45 3.354.688,95 3.355.202,45 3.355.715,95 3.356.229,45 3.356.742,95 3.357.256,45 3.357.769,95 3.358.283,45

DEP RECIACIONES 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50 393,50

AMORTIZACIONES 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00

FINANCIAMIENTO

ABONO A P RESTAMO CFN

S A LD O F IN A L 3.351.094,45 3.351.607,95 3.352.121,45 3.352.634,95 3.353.148,45 3.353.661,95 3.354.175,45 3.354.688,95 3.355.202,45 3.355.715,95 3.356.229,45 3.356.742,95 3.357.256,45 3.357.769,95 3.358.283,45 3.358.796,95

3.453.954,75 - 3.875.962,98

TIR =

∑ INGRESOS ACTUALIZADOS -∑ EGRESOS ACTUALIZADOS

7,4495474012506%

-422.008,23

∑ INGRESOS ACTUALIZADOS

VAN =

VAN =

RB/C=

RB/C=

VAN =

RB/C=

3.453.954,75

3.875.962,98

0,891121707

∑ EGRESOS ACTUALIZADOS