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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DIRECCIÓN DE POSGRADO
PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN DE DEPARTAMENTOS EN EL SECTOR NORTE
DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL GRADO
ACADÉMICO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
AUTOR: ING. IVÁN ARTURO PINO LOZA
TUTOR: MSc. EDWIN RAMIRO HARO HARO
QUITO, D.M. JUNIO DE 2018
REFERENCIAS DEL AUTOR: Ing. Iván Arturo Pino Loza,
REFERENCIAS DEL TUTOR: Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, MSc.
REFERENCIAS INVESTIGATIVAS: El modelo de rentabilidad financiera de un
edificio de 4 plantas, estudio de mercado y análisis de oferta y demanda.
Pino Loza, Iván Arturo (2018). Proyecto de factibilidad para la
construcción y comercialización de departamentos en el sector Norte del
Distrito Metropolitano de Quito. Trabajo de investigación previo a la
obtención del Grado Académico de Magíster en Administración de
Empresas, Facultad de Ciencias Administrativas, Dirección de Posgrado.
Quito: UCE. 108 p.
iii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Ing. Iván Arturo Pino Loza, en calidad de autor y titular de los derechos morales y
patrimoniales del trabajo de investigación, PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA
LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE DEPARTAMENTOS EN EL
SECTOR NORTE DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO, concedo a favor
de la Universidad Central del Ecuador una licencia gratuita, intransferible y no
exclusiva para el uso no comercial de la obra, con fines estrictamente académicos.
Conservo a mi favor todos los derechos de autor sobre la obra, establecidos en la
normativa citada.
Asimismo autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la
digitalización y publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual, de
conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.
El autor declara que la obra objeto de la presente autorización es original en su forma de
expresión y no infringe el derecho de autor de terceros, asumiendo la responsabilidad
por cualquier reclamación que pudiera presentarse por esta causa y liberando a la
Universidad de toda responsabilidad.
En la ciudad de Quito, al 30 días del mes de junio de 2018.
Ing. Iván Arturo Pino Loza
CI: 0602272098
iv
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
Yo, Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, MSc. en calidad de tutor del trabajo de titulación,
PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN DE DEPARTAMENTOS EN EL SECTOR NORTE DEL
DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO. elaborado por el estudiante Ing. Iván
Arturo Pino Loza, de la Maestría en Administración de Empresas, Dirección de
Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la Universidad Central del
Ecuador, APRUEBO, en consideración que el trabajo de titulación reúne los requisitos
y méritos necesarios en el campo metodológico y epistemológico, para ser sometido al
jurado examinador que se designe en virtud de continuar con el proceso de titulación
determinado por la Universidad Central del Ecuador.
En la ciudad de Quito, al 30 días del mes de junio de 2018.
Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, MSc.
CI: 1709555781
v
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL NIVEL DE SIMILITUD DEL TRABAJO DE
INVESTIGACIÓN
Yo, Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, MSc. en calidad de tutor del trabajo de titulación,
PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN DE DEPARTAMENTOS EN EL SECTOR NORTE DEL
DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO, elaborado por el estudiante Ing. Iván
Arturo Pino Loza, de la Maestría en Administración de Empresas, Dirección de
Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la Universidad Central del
Ecuador, APRUEBO el nivel de similitud en correspondencias con los parámetros
establecidos considerando el resultado del programa especializado para tal efecto, el
análisis y revisión personal.
Se anexa la hoja resumen del programa especializado en imagen PDF.
En la ciudad de Quito, al 11 días del mes de Junio de 2018.
Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, MSc.
C.C.: 1709555781
vi
ANALISIS URKUND
vii
DEDICATORIA
Dedico este trabajo a mis padres Edgar (+) y Carmita, por su esfuerzo, amor,
comprensión, apoyo, les amo infinitamente
A mis abuelitos Arturo (+) y Luz (+), por sus valores enseñados de integridad,
honestidad, respeto.
A mis hermanos, familiares y amigos por su apoyo constante.
Ing. Iván Arturo Pino Loza
viii
AGRADECIMIENTO
A Dios todo poderoso creador de la vida por su iluminación para hacer bien las cosas
según su plan y voluntad.
Al Instituto de Maestría y Posgrado de la Facultad de Ciencias Administrativas de la
Universidad Central del Ecuador, por alcanzar mi título de cuarto nivel.
Al Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, Director de Tesis, quien con sus conocimientos,
dedicación y paciencia hizo posible la culminación de este trabajo.
Ing. Iván Arturo Pino Loza
ix
CONTENIDO
DERECHOS DE AUTOR ............................................................................................... iii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN ............................. iv
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL NIVEL DE SIMILITUD DEL TRABAJO
DE INVESTIGACIÓN....................................................................................... v
ANALISIS URKUND ..................................................................................................... vi
DEDICATORIA ............................................................................................................. vii
AGRADECIMIENTO ................................................................................................... viii
CONTENIDO .................................................................................................................. ix
LISTA DE TABLAS ..................................................................................................... xiii
LISTA DE FIGURAS ................................................................................................... xv
RESUMEN ................................................................................................................... xvii
ABSTRACT ................................................................................................................ xviii
INTRODUCCCION ......................................................................................................... 1
CAPÍTULO I .................................................................................................................... 2
1. FUNDAMENTACIÓN DEL PLAN DE PROYECTO DE
INVESTIGACIÓN ............................................................................................. 2
1.1. Planteamiento y Formulación y Sistematización del Problema ......................... 2
1.1.1. Planteamiento del tema ...................................................................................... 2
1.1.2. Formulación del Problema ................................................................................. 5
1.1.3. Sistematización del Problema ............................................................................ 5
1.2. Objetivos de la Investigación ............................................................................. 6
1.2.1. Objetivo General ................................................................................................ 6
1.2.2. Objetivos Específicos ......................................................................................... 6
1.3. Justificación del Estudio ..................................................................................... 6
1.4. Marco de Referencia .......................................................................................... 9
1.4.1. Marco Teórico .................................................................................................... 9
1.4.2. Marco Conceptual ............................................................................................ 12
1.5. Metodología...................................................................................................... 15
CAPÍTULO II ................................................................................................................. 17
2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIÓN ........................................................................................... 17
x
2.1. Realidad del Sector de la construcción............................................................. 17
2.1.1. Antecedentes .................................................................................................... 17
2.1.1.1. El PODT del D.M. de Quito y la constucción de vivienda .............................. 17
2.2. El sector de la Construcción en el Ecuador ...................................................... 17
2.2.1. El PIB Nacional y el PIB Sectorial del sector de la Construcción ................... 18
2.2.2. Otros aspectos del sector de la Construcción ................................................... 24
2.3. Quito y el Sector de la Construcción ................................................................ 31
CAPÍTULO III ............................................................................................................... 33
3. ESTUDIO DEL MERCADO ........................................................................... 33
3.1. Estudio de Mercado .......................................................................................... 33
3.1.1. Objetivos del estudio de mercado .................................................................... 33
3.1.2. Oferta ................................................................................................................ 33
3.1.2.1. Comportamiento histórico de la oferta ............................................................. 33
3.1.2.2. Proyección de la Oferta .................................................................................... 35
3.1.3. Determinación de Demanda ............................................................................. 36
3.1.3.1. Comportamiento histórico de la Demanda ....................................................... 36
3.1.3.2. Demanda Actual ............................................................................................... 37
3.1.3.3. Proyección de la Demanda ............................................................................... 37
3.1.3.4. Estimación de la Demanda Insatisfecha ........................................................... 38
3.1.4. Segmentación del Mercado .............................................................................. 39
3.1.4.1. Perfil del Cliente ............................................................................................... 39
3.1.4.2. Estudio de la Competencia ............................................................................... 55
3.1.4.3. Análisis FODA ................................................................................................. 56
3.1.4.4. Análisis de las 5 Fuerzas de Porter ................................................................... 58
3.1.4.5. Estrategias de marketing .................................................................................. 60
CAPÍTULO IV ............................................................................................................... 63
4. ESTUDIO TÉCNICO....................................................................................... 63
4.1. Descripción del Proyecto.................................................................................. 63
4.1.1. Localización ..................................................................................................... 63
4.1.2. Características del sector .................................................................................. 63
4.1.3. Tamaño del proyecto ........................................................................................ 65
4.1.4. Diseño del edificio............................................................................................ 65
xi
4.1.5. Descripción del departamento (Tipo) y del Sistema Constructivo................... 66
4.1.6. Ingeniería del proyecto ..................................................................................... 67
4.1.7. Esquemas de Crédito ........................................................................................ 68
4.1.7.1. Financiamientoo para el Cliente ....................................................................... 68
4.1.7.2. Financiamiento para el Constructor ................................................................. 68
4.1.8. Estrategias Comerciales ................................................................................... 68
4.1.8.1. Política de Fijación de Precios de venta ........................................................... 68
4.1.8.2. Estrategias de Promoción y Ventas .................................................................. 69
CAPÍTULO V ................................................................................................................ 70
5. ASPECTOS LEGALES RESPECTO DE LA EDIFICACIÓN ....................... 70
5.1. Requerimientos para Legalización De la Construcción ................................... 70
5.1.1. Informes Técnicos ............................................................................................ 70
5.1.1.1. Informe de Regulación Metropolitana (IRM) .................................................. 70
5.1.1.2. Informe de Compatibilidad de Uso del Suelo (ICUS) ..................................... 72
5.1.1.3. Instrumentos de gestión para habilitar el suelo ................................................ 72
5.1.2. Instrumentos de gestión para edificar ............................................................... 74
5.1.2.1. Solicitud de Aprobación de Planos Arquitéctonicos ........................................ 74
5.1.2.2. Solicitud de Aprobación de Etapas de Construcción ....................................... 76
5.1.2.3. Solicitud de Licencia de Declaratoria bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal según resolución STHV-RT-No. 002 ............................................. 76
5.1.2.4. Solicitud de Licencia de Construcción de Edificaciones ................................. 78
5.1.2.5. Solicitud de Licencia de Trabajos Varios......................................................... 79
5.1.2.6. Solicitud de Licencia de Habitabilidad ............................................................ 80
5.1.2.7. Solicitud de Control de Edificaciones .............................................................. 80
5.1.2.8. Informe del Cuerpo Metropolitano de Bomberos ............................................ 81
5.1.3. Tipos de Contratación para la Construcción del Proyecto ............................... 83
5.1.3.1. Tipos de Contratación ...................................................................................... 83
5.1.3.2. Ventajas y desventajas...................................................................................... 84
5.1.3.3. Elección y justificación del tipo de contratación .............................................. 86
CAPÍTULO VI ............................................................................................................... 87
6. ESTUDIO FINANCIERO ................................................................................ 87
6.1. Estudio Financiero ............................................................................................ 87
xii
6.1.1. Inversión Inicial ................................................................................................ 87
6.1.1.1. Estudios Preliminares y Definitivos ................................................................. 87
6.1.2. Costos ............................................................................................................... 89
6.1.2.1. Costos Fijos ...................................................................................................... 92
6.1.2.2. Costos Variables ............................................................................................... 92
6.1.3. Resumen de Costos Totales .............................................................................. 92
6.1.4. Presupuesto de Construcción............................................................................ 93
6.1.5. Cronogramas .................................................................................................... 94
6.1.5.1. Cronograma de Ejecución de Trabajos ............................................................ 94
6.1.5.2. Cronograma Valorado de Trabajos .................................................................. 94
6.1.6. Capital de Trabajo ............................................................................................ 94
6.1.7. Punto de Equilibrio ........................................................................................... 95
6.1.8. Evaluaci Financiera .......................................................................................... 97
6.1.8.1. Inversión y Flujos de Caja ................................................................................ 97
6.1.8.2. Período de Recuperación .................................................................................. 98
6.1.8.3. Tasa de Descuento ............................................................................................ 99
6.1.8.4. Tasa de Descuento con Recursos Propios ........................................................ 99
6.1.8.5. Tasa de Descuento con Financiamiento ......................................................... 100
6.1.8.6. Cálculo del valor actual neto (VAN) .............................................................. 100
6.1.8.7. Cálculo de la tasa interna de retorno (TIR) .................................................... 101
6.1.8.8. Análisis de Sensibilidad ................................................................................. 101
CAPÍTULO VII ............................................................................................................ 104
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ............................................. 104
7.1. Conclusiones .................................................................................................. 104
7.2. Recomendaciones ........................................................................................... 105
BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................... 106
ANEXOS ...................................................................................................................... 110
xiii
LISTA DE TABLAS
Tabla 1 Pleno empleo por tipo de actividad económica ................................................. 27
Tabla 2 Proyección de la oferta estimada a 4 años ......................................................... 36
Tabla 3 Número de créditos hipotecarios solicitados y otorgados por el sector
bancario ............................................................................................................... 37
Tabla 4 Proyección de la demanda a 4 años ................................................................... 38
Tabla 5 Demanda insatisfecha ........................................................................................ 39
Tabla 6 Población económicamente activa de Quito...................................................... 39
Tabla 7 Género de los encuestados................................................................................. 41
Tabla 8 Edad de los Encuestados ................................................................................... 42
Tabla 9 Nivel de Estudio de los Encuestados ................................................................. 43
Tabla 10 Vivienda en la que vive ................................................................................... 44
Tabla 11 Pago mensual de los arriendos ........................................................................ 45
Tabla 12 Actividad económica que desempeña ............................................................. 46
Tabla 13 Ingreso promedio del núcleo familiar.............................................................. 47
Tabla 14 Posibilidades de acceso a comprar vivienda ................................................... 48
Tabla 15 Disposición a adquirir una vivienda ................................................................ 49
Tabla 16 Características que debería tener la vivienda .................................................. 50
Tabla 17 Valor aspirado de la vivienda .......................................................................... 51
Tabla 18 Forma de pago preferida .................................................................................. 52
Tabla 19 Mensualidades dispuestos a pagar ................................................................... 53
Tabla 20 Características que debe tener la vivienda ....................................................... 54
Tabla 21 Empresas del sector de la construcción en Quito ............................................ 55
Tabla 22 Matriz DAFO .................................................................................................. 57
Tabla 23 Activos adquirir ............................................................................................... 68
Tabla 24 Activos ............................................................................................................. 87
Tabla 25 Invversión Inicial ............................................................................................. 88
Tabla 26 Amortización del Prestamo. ............................................................................ 89
Tabla 27Propuesta de RRHH ......................................................................................... 90
Tabla 28 Gastos en Publicidad ....................................................................................... 90
Tabla 29 Depreciación de Activos.................................................................................. 91
xiv
Tabla 30 Gastos por servicios básicos ............................................................................ 91
Tabla 31 Costos Fijos ..................................................................................................... 92
Tabla 32 Costos Variables .............................................................................................. 92
Tabla 33 Resumen de Gastos ......................................................................................... 92
Tabla 34 Presupuesto de Construcción “Jardín del Norte” ............................................ 93
Tabla 35 Capital de Trabajo ........................................................................................... 95
Tabla 36 Ventas Estimadas............................................................................................. 95
Tabla 37 Punto de Equilibrio año 1 ................................................................................ 95
Tabla 38 Punto de Equilibrio año 2 ................................................................................ 96
Tabla 39 Periodo de Recuperación ................................................................................. 99
Tabla 40 Determinación de la TMAR ............................................................................ 99
Tabla 41Tasa de Descuento con Financiamiento ......................................................... 100
Tabla 42 Flujo de caja en Escenario Pesimista ............................................................ 102
Tabla 43 Flujo de caja en Escenario Optimista ............................................................ 103
xv
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 Producto Interno Bruto - Anual ....................................................................... 19
Figura 2: Acciones Económicas del Gobierno Nacional, Lcdo. Lenin Moreno ............. 20
Figura 3 PIB por industrias (millones de USD, periodo 2012-2016) ............................. 21
Figura 4: PIB POR INDUSTRIAS (millones de USD, periodo 2012-2016) ................. 22
Figura 5 PIB POR INDUSTRIAS (millones de USD, periodo 2012-2016) .................. 23
Figura 6: PIB POR INDUSTRIAS (millones de USD, periodo 2012-2016) ................. 24
Figura 7 Inflación Urbana, Porcentajes serie 1990-2016 ............................................... 25
Figura 8 Evolución de la inflación en varios países de américa del sur ......................... 26
Figura 9 Tasa de interés efectivas y pasivas referenciales ............................................. 28
Figura 10: Tasa de interés referenciales Porcentajes ...................................................... 29
Figura 11 Comportamiento de las Remesas de Trabajadores Recibidas, 2007-2016 .... 30
Figura 12 Distribución de permisos de construcción por cantones ................................ 31
Figura 13: Evaluación de proyectos en la ciudad de Quito ............................................ 32
Figura 14 Permisos de Construcción periodo 2001 – 2015 ............................................ 34
Figura 15 Permisos de Construcción por cantones ......................................................... 34
Figura 16 Clasificación de los permisos de construcción por su uso. ............................ 35
Figura 17 Proyección de oferta estimada ....................................................................... 36
Figura 18 Proyección de demanda estimada .................................................................. 38
Figura 19 Género de los encuestados ............................................................................. 41
Figura 20 Edad de los Encuestados ................................................................................ 42
Figura 21 Nivel de Estudio de los Encuestados ............................................................. 43
Figura 22 Vivienda en la que vive .................................................................................. 44
Figura 23 Pago mensual de los arriendos ....................................................................... 45
Figura 24 Actividad económica que desempeña ............................................................ 46
Figura 25 Ingreso promedio del núcleo familiar ............................................................ 47
Figura 26 Posibilidades de acceso a comprar vivienda .................................................. 48
Figura 27 Disposición a adquirir una vivienda ............................................................... 49
Figura 28 Características que debería tener la vivienda ................................................. 50
Figura 29 Valor aspirado de la vivienda ......................................................................... 51
Figura 30 Forma de pago preferida ................................................................................ 52
Figura 31 Mensualidades dispuestos a pagar ................................................................. 53
xvi
Figura 32 Características que debe tener la vivienda ..................................................... 54
Figura 33 Cinco Fuerza de Porter ................................................................................... 58
Figura 34 Localización del terreno del proyecto. ........................................................... 63
Figura 35 Diseño de Apartamento Tipo I ....................................................................... 65
Figura 36 Diseño de Apartamento Tipo II...................................................................... 66
Figura 37 Formulario de Informe de Regulación Metropolitana (IRM) ........................ 71
Figura 38 Formulario de solicitud de Aprobación de Planos Arquitectónicos............... 75
Figura 39 Cronograma del Proyecto ............................................................................... 94
Figura 40 Cronograma Valorado de Trabajos ................................................................ 94
Figura 41 Punto de Equilibrio año 1 ............................................................................... 96
Figura 42 Punto de Equilibrio año 2 ............................................................................... 97
xvii
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DIRECCIÓN DE POSGRADO
PROYECTO DE FACTIBILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN DE DEPARTAMENTOS EN EL SECTOR NORTE
DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO.
AUTOR: Ing. Iván Arturo Pino Loza
TUTOR: Ing. Edwin Ramiro Haro Haro, MSc.
Fecha: Junio de 2018
RESUMEN
La presente investigación muestra como objetivo general ejecutar un estudio de
Factibilidad para la construcción del edificio de departamentos en el sector norte de
Quito, para el cual el estudio fue desglosado en un total de seis capítulos, analizándose
la fundamentación del plan de proyecto de investigación en el primer capítulo, seguido
por el análisis de la situación del sector de la construcción en el que se identifica un
crecimiento del 31,5% de los permisos de construcción en el Distrito Metropolitano de
Quito.
En el capítulo III se establece un estudio de mercado en el que se determina el perfil de
los clientes comerciales, así como, se estudia la competencia y las 5 fuerzas de Porter lo
que permite establecer las amenazas, oportunidades, debilidades y fortalezas del
proyecto inmobiliario.
La investigación prosigue con el estudio técnico, en el que se determina la localización,
tamaño, descripción de los departamentos, así como los recursos necesarios para la
puesta en marcha del mismo. En el quinto capítulo se exponen los elementos legales
referentes al proyecto inmobiliario como Informes Técnicos, Instrumentos de gestión
para edificar y Tipos de Contratación para la Construcción del Proyecto.
El estudio concluye con el estudio financiero en el que se determina que el proyecto
inmobiliario es factible, donde el Valor Actual de los flujos de efectivos futuros es
positivo con un valor de 114.653,29 USD, con una Tasa Interna de Rentabilidad de
22,81% superior al exigido por los propietarios, además de recuperar la inversión en
siete meses y 14 días aproximadamente.
PALABRAS CLAVE: PROYECTO DE FACTIBILIDAD, CONSTRUCCIÓN,
COMERCIALIZACIÓN, INMOBILIARIO
xviii
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DIRECCIÓN DE POSGRADO
FEASIBILITY PROJECT FOR THE CONSTRUCTION AND
COMMERCIALIZATION OF APARTMENTS IN THE NORTH SECTOR OF
THE METROPOLITAN DISTRICT OF QUITO.
AUTHOR: Iván Arturo Pino Loza Eng.
TUTOR: Edwin Ramiro Haro Haro, Eng. MSc.
Date: June 2018
ABSTRACT
The present research shows as a general objective to execute a Feasibility study for the
construction of an apartment building in the northern sector of Quito, for which the
study was broken down into a total of six chapters, analyzing the basis of the project
research plan in the first chapter, followed by the analysis of the situation of the
construction sector with a growth of 31.5% of construction permits is identified in the
Metropolitan District of Quito.
Chapter III establishes a market study in which the clients commercial profile is
determined, as well as, the competition and the 5 forces of Porter are analyzed, which
establishes the threats, opportunities, weaknesses and strengths of the real estate project.
The investigation continues with the technical study, which determines the location,
size, description of the departments, as well as the necessary resources for the
implementation of it. In the fifth chapter the legal elements related to the real estate
project are shown, such as Technical Reports, Management instruments for building and
Types of Contracting for the Construction of the Project.
The study concludes with the financial study in which it is determined that the real
estate project is feasible, where the Current Value of future cash flows is positive with a
value of 114,653.29 USD, with an Internal Rate of Return of 22.81% higher than
required by the owners, in addition to recovering the investment in seven months and
approximately 14 days.
KEYWORDS: FEASIBILITY PROJECT, CONSTRUCTION,
COMMERCIALIZATION, REAL ESTATE
1
INTRODUCCCION
La investigación consiste en el estudio de rentabilidad financiera para la construcción
y comercialización de departamentos de diferentes tipos para vivienda u oficinas en la
ciudad de Quito Parroquia Calderón para contribuir al déficit habitacional ya que este
emprendimiento privado pequeño con bajos recursos económicos con financiamiento de
la corporación financiera nacional puede competir con empresas grandes inmobiliarias.
Se plantea y formula el problema en el cual indica cuantitativamente la falta de
vivienda en el país es preocupante debido a diferentes factores, también indica el
objetivo general y los objetivos específicos tema de investigación de la presente tesis,
así como la justificación, el marco teórico, conceptual y la metodología seguir en la
presente tesis.
Se hace referencia a la situación actual del sector de la construcción, el PIB, las
acciones económicas del gobierno nacional, inflación, desempleo, tasas de interés,
créditos hipotecarios, el estudio de mercado se basa en información existente, objetivos
del estudio de mercado, análisis de oferta, análisis de demanda, segmentación del
mercado, encuestas que permite conocer las características de los clientes, análisis
FODA y las 5 Fuerzas de Porter, estrategias de marketing,
Se plantea el estudio tecnico, localización con las caracteristicas del sector, el diseño
de los departamentos, estrategias comerciales, financiamiento para el construcctor y
cliente. Los aspectos legales y requisitos con respecto a la edificación, también trata
sobre los diferentes tipos de contratos sus ventajas y desventajas para la construcción
del proyecto. Se ejecuta el análisis financiero de la propuesta con sus respectivas
evaluaciones con sus cronogramas de trabajo, punto de equilibrio, VAN, TIR, análisis
de sensibilidad y finalmente se finaliza con las conclusiones y recomendaciones del
estudio.
2
CAPÍTULO I
1. FUNDAMENTACIÓN DEL PLAN DE PROYECTO DE INVESTIGACIÓN
1.1. Planteamiento y Formulación y Sistematización del Problema
1.1.1. Planteamiento del tema
El derecho a una vivienda compuesta al menos de cuatro paredes y un techo
comprende que además esta tenga el carácter de “digna” lo que significa acceder a tanto
a una morada como a una colectividad seguras con altos grados de paz, dignidad y de
salud física y mental. Este derecho presenta una relación fuerte de interdependencia con
los otros diferentes derechos humanos, porque el derecho a una vivienda apropiada es
fundamental para asegurar el derecho a tener una familia, a la no injerencia en la vida
privada, a la seguridad personal, a la salud y, en definitiva, para garantizar el derecho a
la existencia.
El déficit de vivienda en el Ecuador es alarmante, según el artículo “El Programa de
Vivienda” publicado el 09 de mayo del presente año en el diario El Mercurio de
Cuenca, “el déficit de vivienda en el Ecuador es del 68% en los hogares con jefatura
femenina; del 62% en los hogares con miembros con discapacidad; y del 80% en los
hogares que cuentan con tres o más menores de edad a su cargo y la incidencia es mayor
en los hogares más pobres y vulnerables.” (Martín, 2010) Esto evidencia la real y dura
problemática de vivienda en el país, la que se ahonda año tras año debido al crecimiento
poblacional a una tasa anual promedio del 1,95%, y a la tendencia a concentrarse en las
ciudades (66% de la población se radica en ellas), abandonando el campo, lo que
significa acrecentar los cinturones de miseria en las urbes, que no están en capacidad de
proveer la cantidad creciente de viviendas seguras, dotadas de servicios básicos y con
equipamiento y accesos adecuados.
El mercado de créditos hipotecarios se presenta con cifras a la baja, debido a la
recesión económica lo que incide en la reducción de operaciones de crédito
3
hipotecarias, lo que se evidencia en que el Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social (Biess) que concentra el 65% del total de esta inversión, concedió
menos préstamos hipotecarios en 2016, tanto en número de operaciones como en el
monto total frente al 2015. La baja de operaciones se vuelve más notoria si se compara
con 2014. En tanto los bancos privados ya no ofrecen este tipo de crédito a sus clientes
por la situación económica actual.
El sector de la construcción fue un elemento importante de la economía nacional en
esta última década, convirtiéndose en el quinto con mayor crecimiento, pero desde el
año 2011, estas cifras comenzaron a debilitarse en razón de la disminución destinado en
el presupuesto estatal para financiar vivienda debido a las agobiantes necesidades de la
caja fiscal, generando menor número de créditos y una desconfianza para el
endeudamiento a largo plazo.
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) afirma (Vivienda, 2015)
en el documento Proyecto-Programa Nacional de Vivienda Social, que:
Actualmente en el Ecuador, el 45% de los 3,8 millones de hogares ecuatorianos habitan
en viviendas inadecuadas. Este porcentaje comprende al 36% de hogares que sufren
déficit cualitativo, y al 9% de los hogares que sufren déficits cuantitativos. Los 1,37
millones de hogares con déficit cualitativo residen en viviendas cuya tenencia es
insegura, construidas con materiales inadecuados, con carencia de servicios sanitarios
básicos, o con problemas de hacinamiento, es decir con más de tres personas por cuarto.
Los 342.000 hogares con déficit cuantitativo comparten su vivienda con uno o más
hogares, o viven en unidades de vivienda improvisadas (p. 4)
La construcción es uno de los sectores más sensibles de la economía ecuatoriana,
porque ocupa gran cantidad de mano de obra poco capacitada y por el encadenamiento
con otras actividades productivas (fabricación de materiales de construcción,
financiamiento, comercio y transporte), se ha visto afectada por la crisis económica, que
se evidencia que en el primer trimestre del año pasado (2016), la variación de -1,9% del
PIB anual, cifra que el sector de la construcción contribuye con respecto al último
trimestre de 2015 de (-0,25%). En la actualidad la construcción se desenvuelve en un
mercado competitivo, donde la calidad del producto ofrecido –bien o servicio- y el uso
de economías de escala, provoquen una rentabilidad adecuada y justa para los
accionistas, que permitan mantenerse al constructor por sobre la competencia e incluso
desarrollarse y alcanzar mayor cobertura en el mercado.
4
El desarrollo urbanístico de Quito se dio en los años 70s con el aparecimiento de la
riqueza petrolera, desarrollo que tiene dos características fundamentales, la primera
dada por un contexto físico expansivo hacia los extremos norte y sur de la ciudad, y
hacia los valles; y la segunda característica dada por la baja densificación del suelo y
porque esta es inequitativa, provocando como consecuencia un crecimiento de la ciudad
irregular, desigual y heterogénea, uso de terrenos rurales con vocación agrícola-
ganadera y/o de sostenibilidad ecológica, concentración e incluso sobresaturación de
servicios y equipamiento en la zona central de urbe, y dificultades en la conectividad y
accesibilidad en especial entre el norte y sur.
Como promotor inmobiliario de vivienda de ser necesario me asociaré con la
empresa Vargas Asociados que proveerá el terreno, para estructurar un proyecto
multifamiliar de departamentos para responder a las necesidades de vivienda de familias
e individuos. Dicho proyecto de vivienda comprenderá desde su planificación inicial
hasta su entrega a satisfacción del nuevo propietario de la vivienda. El lote de terreno
aportado será de 250 m² ubicado en la calle Elías Godoy, Calderón, Quito, sector
zonificado por el D.M. Quito como A10, es decir como sector comercial y residencial,
con una tipología RU2, destinado a zonas de uso residencial en los que se permite
comercios y servicios de nivel barrial y sectorial y equipamientos barriales, sectoriales y
zonales e industrias de bajo impacto, y con la posibilidad de levantar máximo 4 pisos.
El edificio de departamentos tendrá un concepto de arquitectura moderna que se
caracterizará por la simplificación de las formas, la ausencia de elementos
ornamentales, la oposición a la concepción clásica es decir un rechazo a los estilos
históricos o tradicionales, el uso de nuevos materiales como acero y la aplicación de
tecnologías asociadas. El edificio está concebido para albergar 12 departamentos, a
razón de 3 departamentos por planta, de 51,13 m2 tipo 1 y de 71,50 m2 tipo 2 de
construcción cada uno respectivamente. Características adicionales del edificio es que
cada departamento contará con cuarto de máquinas, guardianía las 24 horas, alarma y
CCT, bodega, áreas verdes de esparcimiento y recreativas, terraza, salón comunal de
uso múltiple, parqueaderos para visitas, cancha de uso múltiple y área de BBQ.
Además, el edificio se halla en una de las mejores zonas de Quito que, gracias a su
seguridad, ubicación, vista, ambiente, infraestructura y exclusividad, otorgará grandes
beneficios a las familias que residirán en el edificio, disponibilidad de servicios,
5
cercanía a centros comerciales e instituciones financieras y educativas.
El grupo socioeconómico de mercado más beneficioso para el producto del proyecto
es un estrato socioeconómico con grandes ingresos que le permitan cumplir con los
pagos de amortización de capital e interés cada mes. El precio estimado de un
departamento será de USD$ 55.000 tipo 1 y de USD$ 71.000 tipo 2 variando en
relación a las características adicionales que posea este. La forma de pago consistirá
básicamente una cuota inicial del 30% del precio del departamento y el restante 70 %
puede ser financiado por cualquier institución financiera a un plazo máximo de 15 años
y por el IESS hasta 25 años, a una tasa nominal promedio del 8,30%. La disponibilidad
de créditos hipotecarios en el sistema financiero ecuatoriano más las ventajas del
edificio de departamentos reflejadas en su ubicación, servicios, privacidad,
características adicionales, y detalles arquitectónicos, serán de gran atractivo para el
segmento de mercado al cual va dirigido, y garantizara el éxito del proyecto para
promotores, constructores, inversionistas y compradores.
1.1.2. Formulación del Problema
¿La construcción en Quito del edificio de departamentos dirigido a un estrato
socioeconómico alto, es viable para promotores, inversionistas y constructores?
1.1.3. Sistematización del Problema
¿En la actualidad hay en el Ecuador las condiciones económicas que posibiliten y
favorezcan el desarrollo del edificio de departamentos?
¿Cuáles son las principales fortalezas y debilidades de los promotores, constructores
e inversionistas que afectan las posibilidades de éxito del proyecto?
¿Cuáles son las principales oportunidades y amenazas que surgen del contexto
externo en que operan los promotores, constructores e inversionistas?
¿Los medios técnicos, servicios e instalaciones necesarios para el desarrollo del
proyecto son los adecuados, convenientes y precisos para asumir este reto?
6
¿Existe algún límite u obstáculo de tipo legal para la ejecución del proyecto?
¿Cuál sería el segmento de mercado más atractivo para el proyecto según el sector
zonificado por el D.M. Quito?
¿De acuerdo al estudio de mercado las características y especificaciones del Proyecto
encajan y se ciñen a las demandas de los potenciales clientes?
¿Es probable en términos financieros la construcción del Proyecto de departamentos?
1.2. Objetivos de la Investigación
1.2.1. Objetivo General
Realizar un estudio de Factibilidad para la construcción del edificio de
departamentos en el sector norte de Quito.
1.2.2. Objetivos Específicos
Visualizar el comportamiento de la demanda y precios a través de una
investigación de mercado.
Desarrollar un estudio técnico para determinar los recursos necesarios para
construir el edificio de departamentos indicado.
Determinar las formalidades y requisitos legales que limitan la ejecución del
proyecto.
Realizar un estudio económico-financiero para determinar el margen de
rentabilidad que justifique la inversión.
1.3. Justificación del Estudio
De acuerdo al expresidente Rafael Correa el déficit de viviendas (2017) a nivel
nacional es aproximadamente de 500 mil unidades, aun a pesar de que entre 2007 y
2016 él lograra dar acceso a una vivienda digna y segura a 340 mil familias
ecuatorianas. La ciudad de Quito al igual que todas las otras grandes urbes del país
7
confronta también el alto déficit de vivienda en especial de interés público -aquella que
en abril del 2015- la Junta Reguladora y Financiera fijo en un monto de hasta USD 70
0000, con un plazo de pago de 20 y 25 años, si se trata de financiamiento con
instituciones bancarias privadas o públicas respectivamente, y con un 5% de cuota
inicial.
El pasado 4 de julio de este año la Secretaria Técnica del Plan Toda una Vida, Irina
Cabezas, afirmó que (Cabezas, 2017)“las provincias de Guayas, Manabí, Los Ríos y
Pichincha son las que tienen un mayor déficit de vivienda y por ello el plan arrancará en
esas localidades. Solo en Quito existe un déficit de 150 mil a 170 mil viviendas.”
Por otro lado, el artículo 66 de la vigente Constitución, establece (Asamblea,
2008)“el derecho a una vida digna, que asegure la salud, alimentación y nutrición, agua
potable, vivienda, saneamiento ambiental, educación, trabajo, empleo, descanso y ocio,
cultura física, vestido, seguridad social y otros servicios sociales necesarios”.
Específicamente para mejorar la calidad de vida el artículo 30, habla sobre el derecho
a un hábitat seguro y saludable, a una vivienda digna con independencia de la situación
social y económica.
El Plan Nacional para el Buen Vivir 2013-2017 plantea seis dimensiones básicas
para la planificación, el seguimiento y la evaluación del proceso encaminado al Buen
Vivir en el Ecuador. La dimensión definida como Acceso universal a bienes superiores,
determina que el acceso universal a la vivienda y hábitat junto a salud, educación,
trabajo digno son una meta básica para la profundización de otras dimensiones del
bienestar y la mejora en la calidad de la vida.
La finalidad del estudio presente es profundizar en el estudio de la mejor alternativa
para la construcción de un edificio de departamentos en el sector norte de Quito, y el
principal producto del estudio de factibilidad es la generación de un documento escrito,
que evalúe las factibilidades en las áreas técnica, financiera, económica y legal de este
proyecto comercial.
8
Para los Sapag Chain (2001) (Evaluación y Diseño e Proyectos, Nassir y Reinaldo
Sapag Chain, 2001, 2da edición, Ed. McGrawHill, México, pág. 28) el estudio de
factibilidad, es “un estudio más acabado…que se elabora sobre la base de antecedentes
precisos obtenidos mayoritariamente a través de fuentes primarias de información. Las
variables cualitativas son mínimas, comparadas con los estudios anteriores. El cálculo
de las variables financieras y económicas deben ser lo suficientemente demostrativos
para justificar la valoración de los distintos ítems”.
Para los autores citados el estudio de factibilidad forma parte de la fase de pre
inversión y constituye el último eslabón de esta, y su importancia radica en que el
evaluador busca optimizar todos aquellos aspectos que dependen de una decisión de
tipo económico como, por ejemplo, el tamaño; la tecnología o la localización del
proyecto, entre otros. Así como de decisiones de tipo financiero que requieren de la
cuantificación de los beneficios y costos monetarios que ocasionaría el proyecto si fuese
implementado.
A pesar de la crisis económica en el país el proyecto presenta una opción provechosa
para los inversionistas interesados en el sector inmobiliario y de la construcción y para
personas que deseen comprar oficinas o departamentos, para su uso o como activo de
inversión, y evidenciar el fin último, generar lucro, creando un circulo virtuoso
económico, apoyando al presupuesto familiar y su crecimiento, al empleo en general, a
la industria de la construcción, y a la economía de la ciudad y del país.
El estudio de Factibilidad del proyecto de inversión comprende por lo menos la
realización de tres estudios: Estudio de Mercado, Estudio Técnico y Estudio
Económico-Financiero. Si el estudio se desea hacerlo con mayor profundidad se puede
incluir estudios organizacionales, legales y ambientales.
De tal manera que la realización de este tipo de estudio en el proyecto de
construcción del edificio explica la importancia de su realización, así como garantizará
en cierto modo que la representación y simulación del proyecto sea lo más efectiva
posible, lo que permite una evaluación eficaz, evidenciando un nivel de rentabilidad
para los inversionistas y finalmente aporta con nuevos conocimientos válidos y
confiables que sirvan para el desarrollo, diseño y evaluación de proyectos y que-en
9
parte- solucionen el déficit de oferta de vivienda en la ciudad.
El presente estudio pretende ejemplificar los aspectos a considerar para llevar a cabo
esta evaluación con un nivel adecuado de confiabilidad.
1.4. Marco de Referencia
1.4.1. Marco Teórico
Las teorías que se van a emplear en el desarrollo del presente proyecto son:
Técnicas constructivas
“Son un conjunto integral de materiales y elementos constructivos combinados según
determinadas reglas tecnológicas para conformar una obra completa.” (Ricinos, 2014)
Las técnicas de construcción y los estilos arquitectónicos variarán de región a región
y de país a país. La selección del material debe tomar en cuenta la accesibilidad, el
costo, la durabilidad y la apariencia al igual que los niveles de habilidad del personal de
construcción y de las prácticas locales de construcción. Si las técnicas de construcción y
los materiales que se van a usar son demasiado diferentes a los acostumbrados por los
trabajadores de la construcción, entonces pueda que sea necesario capacitarlos para que
se pueda asegurar un trabajo de calidad.
Las técnicas constructivas según el libro Procesos y técnicas de construcción de
Hernán de Solminihac T. y Guillermo Thenoux Z. estas se clasifican en 4 categorías:
1. Madera: Es uno de los materiales de construcción más antiguos usados por el
hombre, hasta el siglo pasado era el único capaz de trabajar a tracción y
flexión. Esta propiedad, en conjunto con otras como la facilidad con que se la
puede trabajar, la amplitud de usos que tiene (para construcción residencial,
comercial, industrial o para otras estructuras como muros de contención,
puentes, etc.) la hacen ser un material muy usado hasta la actualidad. Por otra
parte, posee la propiedad de ser un material reciclable, puede ser usada más
de una vez.
10
El uso de madera aserrada en la estructura principal es problemático en los
climas húmedos por el deterioro, la pudrición seca y las termitas; sin
tratamiento con químicos, dicha madera no es a menudo un material
adecuado. En regiones y países deforestados que han sido deforestadas, la
madera debe ser importada, subiendo el costo de la construcción y
relegándola a usos de especialidades tales como troncos, vigas y paredes
internas.
2. Albañilería: Técnica construida sobre la base del empleo de diversos
materiales de forma semirregular, los cuales están unidos entre sí por una
capa de mortero.
Los diversos materiales que se utilizan son:
- Cerámica: Ladrillos artesanales, Ladrillos prensados (macizos,
perforados o huecos), Mampuestos (de muros, pisos o chimeneas).
- Cemento: Bloques llenos, Bloques huecos.
- Piedra: Sillerías (piedra labrada por todas sus caras), Mampuestos
(piedra labrada por una sola cara), Piedra sin labrar.
- Adobe.
3. Hormigón: Técnica que utiliza hormigón o concreto reforzado (concreto con
refuerzo de barras o telas de acero) en forma de bloque o panel, así como
bloques de concreto reforzado son usados en sitios urbanos, donde los dueños
y los constructores construyen edificios de varios pisos.
Las principales etapas de una operación constructiva con hormigón son:
Características de las materias primas para fabricación del hormigón,
Levantamiento de armaduras, Dosificación y preparación del hormigón,
Transporte y colocación, y Curado.
Demanda mayor tiempo el levantamiento del encoframiento o armadura si
este es de madera, que se puede reducir con el uso de encofrado metálico para
columnas, muro, y losas, pero que incrementa el costo.
11
4. Acero: Técnica constructiva a base de estructuras metálicas, cuya materia
prima es el acero. Dichas estructuras son ampliamente utilizadas para ciertas
aplicaciones, porque con ellas se puede alcanzar grandes magnitudes, son
más livianas que las de hormigón armado y pueden construirse en terreno
más rápidamente que las tradicionales. Además, el amplio conocimiento de
las propiedades mecánicas y comportamiento de la materia prima con que se
fabrican (el acero) las hace contar con una seguridad extra. El acero es un
producto siderúrgico de propiedades mecánicas definidas, lo que permite que
su comportamiento real responda a las teorías mecánicas. El único aspecto
negativo es el altísimo costo del acero.
Ventajas del acero como material estructural: (Construcción, Escuela de
Ingeniería en, 2007)
- Alta resistencia. - La alta resistencia del acero por unidad de peso implica que
será poco el peso de las estructuras, esto es de gran importancia en para el
diseño de vigas de grandes claros.
- Uniformidad. - Las propiedades del acero no cambian apreciablemente con el
tiempo como es el caso de las estructuras de concreto reforzado.
- Durabilidad. - Si el mantenimiento de las estructuras de acero es adecuado
duraran indefinidamente.
- Ductilidad. - La ductilidad es la propiedad que tiene un material de soportar
grandes deformaciones sin fallar bajo altos esfuerzos de tensión. La
naturaleza dúctil de los aceros estructurales comunes les permite fluir
localmente, evitando así fallas prematuras.
- Tenacidad. - Los aceros estructurales son tenaces, es decir, poseen resistencia
y ductilidad. La propiedad de un material para absorber energía en grandes
cantidades se denomina tenacidad.
Otras ventajas importantes del acero estructural son:
- Gran facilidad para unir diversos miembros por medio de varios tipos de
conectores como son la soldadura, los tornillos y los remaches.
- Posibilidad de prefabricar por separado los elementos de una estructura.
- Rapidez de montaje.
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- Gran capacidad de laminarse y en gran cantidad de tamaños y formas.
- Resistencia a la fatiga mayor que el concreto.
- Posible reutilización después de desmontar una estructura.
Desventajas del acero como material estructural: (Construcción, Escuela de
Ingeniería en, 2007)
- Costo de mantenimiento. - La mayor parte de los aceros son susceptibles a la
corrosión al estar expuestos al agua y al aire y, por consiguiente, deben
pintarse periódicamente.
- Costo de la protección contra el fuego. - Aunque algunos elementos
estructurales son incombustibles, sus resistencias se reducen
considerablemente durante los incendios. Además, se ha comprobado que por
su gran capacidad de conducir calor ha provocado la propagación de
incendios, elevando la temperatura de habitaciones donde no hay flamas o
chispas de ignición más por el alto calor conducido ha logrado inflamar otros
materiales usuales como madera, tela y otros.
- Susceptibilidad al pandeo. Es decir, entre más esbeltos sean los elementos a
compresión, mayor es el peligro de pandeo. Debido a que el acero tiene una
alta resistencia por unidad de peso, pero al utilizarse como columnas no
resulta muy económico ya que debe usarse bastante material, solo para hacer
más rígidas las columnas contra el posible pandeo. Sin embargo, cabe la
posibilidad de usar perfiles que tengan dentro sus propiedades grandes
momentos de inercia abundando a mitigar esta desventaja.
1.4.2. Marco Conceptual
Adicionalmente se utilizarán conceptos relacionadas a diversas materias necesarias
para el desarrollo del presente proyecto, a saber:
(Mochón, 2015) Producto Interno Bruto (de manera abreviada PIB). “El PIB es el
valor de total de todos los bienes y servicios finales generados en un país” (p. 190).
(Mochón, 2015) “Crecimiento económico es un proceso sostenido a lo largo del
13
tiempo en los que los niveles de actividad económica aumentan constantemente.” (p.
360)
(Mochón, 2015) PIB Sectorial: “Como tal no hay una definición de PIB sectorial
pero básicamente a lo que este se refiere al PIB por sectores que conforman la economía
es decir se toman datos del total de todos los bienes y servicios generados por un sector
económico determinado.” (p. 361)
(Kinnear & Taylor, 2013) Investigación de mercados: La investigación de mercados
es la función que relaciona al consumidor, al cliente y al público con el especialista de
mercadeo a través de la información: que se utiliza para identificar y definir las
oportunidades y los problemas de mercadeo; generar, perfeccionar y evaluar las
acciones; monitorear el desempeño del mercadeo; y mejorar la comprensión del
mercadeo como un proceso. (p. 5)
(Armstrong & Kotler, 2013) Segmentación del Mercado: “Dividir un mercado en
grupos de compradores que tienen diferentes necesidades, características, y
comportamientos, y quienes podrían requerir productos o programas de marketing
separados” (p. 164).
(Armstrong & Kotler, 2013) Selección de Mercado meta o cobertura de mercado):
“Proceso de evaluación del atractivo de cada segmento del mercado y elegir uno o más
segmentos para entrar” (p. 164).
(Armstrong & Kotler, 2013) Diferenciación: “Hacer en realidad la oferta de mercado
para crear un mayor valor para el cliente” (p. 164)
(Armstrong & Kotler, 2013) Posicionamiento: “Organizar una oferta de mercado
para ocupar un lugar claro, distintivo y deseable en relación con productos competidores
en las mentes de los consumidores meta” (p. 164).
(Armstrong & Kotler, 2013) Conducta de compra del Consumidor:
“Comportamiento de compra de los consumidores finales, es decir, los individuos y los
hogares que compran bienes y servicios para su consumo propio.” (p. 129).
14
(Armstrong & Kotler, 2013) Mercado de consumo: “Todos los individuos y hogares
que compran o adquieren bienes y servicios para su consumo propio.” (p. 129)
(Armstrong & Kotler, 2013) Ventaja competitiva: “Ventaja sobre los competidores
que se adquiere al ofrecer mayor valor al cliente, ya sea por medio de precios más bajos
o por proveer mayores beneficios que justifiquen los precios más altos.” (p. 184)
(Armstrong & Kotler, 2013) Motivo (impulso): “Necesidad que es lo suficientemente
urgente como para impulsar a la persona a buscar la satisfacción de esta.”. (p.139)
(Armstrong & Kotler, 2013) Actitud: “Las evaluaciones, sentimientos y tendencias
consistentemente favorables o desfavorables de una persona hacia a un objeto o una
idea”; (p. 141)
(Armstrong & Kotler, 2013) Demanda total del mercado: “Volumen total que sería
comprado por un grupo definido de consumidores en un área geográfica determinada
durante un periodo definido en un entorno de marketing dado, y con un nivel y una
mezcla definidos de un esfuerzo de marketing empresarial.” (p. A51)
(Armstrong & Kotler, 2013) Mercado potencial: “Límite superior de la demanda de
mercado.” (p. A51)
(Armstrong & Kotler, 2013) El Análisis FODA: “Evaluación general de las
fortalezas (F), oportunidades (O), debilidades (D) y amenazas (A) de la empresa”. (p.
54).
(Sapag & Sapag, 2008)Tasa Interna de Retorno (TIR): “La tasa interna de retorno
mide el costo máximo del capital que puede resistir el proyecto.”
(Bierman & Smidt, 1977) La TIR “representa la tasa de interés más alta que un
inversionista podría pagar sin perder dinero, si todos los fondos para el financiamiento
de la inversión se tomaran prestados y el préstamo (principal e interés acumulado) se
pagara con las entradas en efectivo de la inversión a medida que se fuesen produciendo”
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(Sapag & Sapag, 2008) Valor Actual Neto (VAN): “VAN es la diferencia entre todos
sus ingresos y egresos expresados en moneda actual.”
(Sapag & Sapag, 2008) Valor Actual Neto: “el proyecto debe aceptarse si su valor
actual neto (VAN) es igual o superior a cero, donde el VAN es la diferencia entre todos
sus ingresos y egresos expresados en moneda actual.”
1.5. Metodología
Los aspectos metodológicos abarcan el tipo de investigación y su diseño, técnicas,
estrategias y procedimientos. El estudio propuesto utilizara la investigación de tipo no
experimental en razón de que no se construye una realidad, sino que observa situaciones
existentes y reales y no creadas o provocadas por el investigador.
“Estudios no experimentales. Estudios que se realizan sin la manipulación deliberada
de variables y en los que sólo se observan los fenómenos en su ambiente natural para
analizarlos.” (Hernández, Roberto, Fernández, & Baptista, 2014)
Aplicará un diseño transversal. “Diseños transeccionales (transversales)
Investigaciones que recopilan datos en un momento único.” (Hernández, Roberto,
Fernández, & Baptista, 2014). Diseño que permite describir variables y analizar su
impacto y su vínculo en un preciso instante, o sea una fotografía de la situación.
Dentro del diseño transversal se empleará los niveles de investigación exploratorio y
descriptivo. Según afirman Sampieri, Fernández & Baptista, el primero “Se trata de una
exploración inicial en un momento específico. Por lo general, se aplican a problemas de
investigación nuevos o poco conocidos.” (Hernández, Roberto, Fernández, & Baptista,
2014). A través de este se buscará conocer una variable o un conjunto de variables, un
contexto, un evento, o una situación específica.
Respecto a los diseños transversales descriptivos estos “Indagan la incidencia de las
modalidades, categorías o niveles de una o más variables en una población, son estudios
puramente descriptivos.” (Hernández, Roberto, Fernández, & Baptista, 2014).
La observación, la encuesta y la entrevista son los métodos cuantitativos que se
16
utilizarán en la recolección de los datos. “La observación consiste en el registro
sistemático, válido y confiable de comportamientos y situaciones observables, a través
de un conjunto de categorías y subcategorías.” (Hernández, Roberto, Fernández, &
Baptista, 2014)
Los investigadores al aplicar la encuesta, “Generalmente utilizan cuestionarios que se
aplican en diferentes contextos (entrevistas en persona, por medios electrónicos como
correos o páginas web, en grupo, etc.).” (Hernández, Roberto, Fernández, & Baptista,
2014). Su objetivo es conocer las motivaciones, actitudes, opiniones de los individuos
con relación al objeto de investigación.
“Las entrevistas implican que una persona calificada (entrevistador) aplica el
cuestionario a los participantes; el primero hace las preguntas a cada entrevistado y
anota las respuestas. Su papel es crucial, resulta una especie de filtro.” (Hernández,
Roberto, Fernández, & Baptista, 2014)
17
CAPÍTULO II
2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
2.1. Realidad del Sector de la construcción
2.1.1. Antecedentes
2.1.1.1. El PODT del D.M. de Quito y la constucción de vivienda
En cualquier país el sector de la construcción se erige como un verdadero motor de la
economía en razón de la cantidad de empresas involucradas en forma directa y las
relacionadas en la provisión de materiales y servicios, la gran cantidad de mano de obra
que absorbe, desarrollo de la infraestructura, el fomento de los servicios financieros y su
contribución significativa al crecimiento económico de la nación.
Un aspecto importante es el impacto social de la construcción porque a más de
reducir el déficit de viviendas, se debe considerar los niveles de inversión social, y la
colaboración con la sociedad con proyectos de diversa índole que mejoran el confort y
convivencia de la población.
2.2. El sector de la Construcción en el Ecuador
El macro entorno analiza a todas las fuerzas externas y dentro de este el factor
económico juegan un papel valioso y transcendental que incide sobre el país, el sector
en que se desarrolla la actividad y la propia organización empresarial.
Básicamente se estudiarán de manera general las variables que la empresa no
controla como el PIB, la inflación, tasas de interés, política fiscal, balanza de pagos y
desempleo, para luego orientarnos al campo inmobiliario y de la Construcción.
18
2.2.1. El PIB Nacional y el PIB Sectorial del sector de la Construcción
La medida más importante de la producción en la economía es el producto interno
bruto (PIB), una medida estadística que cuantifica el valor total de los bienes y servicios
producidos dentro de los límites geográficos de una economía en un período específico
de tiempo. (Sachs & Larrain, 1994)
El PIB es el indicador más utilizado para entender y comprender el crecimiento de la
economía de un país, y proporciona información sobre el estado de la economía y su
desarrollo otorgando confianza y garantía a los inversionistas para colocar sus capitales
favoreciendo unas actividades productivas y económicas sobre otras, que dan como
resultado distintos niveles de inversión, consumo y producción, y por consiguiente de
empleo, formación de capital, ahorro y gasto.
Las cifras del Banco Central del Ecuador muestran que el país disfruto debido a los
altos precios del petróleo y al ingreso de recursos externos de financiamiento, un
crecimiento en promedio para el periodo 2004-2016 del 4,3% en el PIB. Con la baja en
el precio del petróleo las cifras del PIB también decrecieron, lo que se provocó un
menor gasto e inversión pública, reducción en el gasto social y del rol preponderante del
estado como motor de la economía. En el año 2016, el entorno económico empeoro con
la apreciación del dólar y un terremoto que afectó la zona costera noroccidental del país
el 16 en abril de ese año, contrayéndose la economía en 1,5% y es la primera
contracción registrada durante los 10 años de gobierno del expresidente Correa. Para el
año en curso el Cepal prevé que el país crecerá 0,6%, a pesar del buen desempeño del
consumo de hogares y las exportaciones durante el primer trimestre, pero con el
contrapeso de unas altas cifras de importaciones, que son negativas para el crecimiento.
Tanto las cifras del PIB constante como la tasa de variación del PIB del periodo
2014-2016 se pueden observar en el siguiente gráfico.
19
Figura 1 Producto Interno Bruto - Anual
Fuente: Banco Central del Ecuador
La economía presenta una leve recuperación que se evidencia en mayores niveles de
venta y de depósitos en la banca que no logra colocarlos entre los demandantes de
crédito, pero no se vislumbra decisiones enmarcadas en un programa económico sólido,
estructurado y consistente, que recién el gobierno difundirá en septiembre. Se considera
que este programa va a continuar con la restricción a importaciones, el gasto fiscal
ligado a más tributos al sector productivo y por ende el aumento del circulante que se ha
producido por el gasto público. Respecto a la inversión pública se espera que esta se
restrinja por la disminución de los ingresos petroleros lo que incidirá sobre el PIB.
PIB Constantes Tasa de variación
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Iván Pinos
PRODUCTO INTERNO BRUTO - PIB, (2000-2016)
Precios de 2007 y Tasas de variación anual
20
Figura 2: Acciones Económicas del Gobierno Nacional, Lcdo. Lenin Moreno
Fuente: Secretaria Nacional de Comunicación
El gobierno avizora que “Frente a la situación, se tomarán 5 acciones que incluyen la
dinamización del sector de la construcción, atracción de inversiones e ingreso de
divisas, estimulación del uso de medios de pagos digitales, política de austeridad; y
priorización de la inversión pública.” (Lenin Moreno presenta plan ante situación
económica en Ecuador, 2017)
Específicamente en el campo de la construcción el régimen pretende fomentar y
facilitar proyectos de esta índole y revisar la Ley de Plusvalía, pero sin dejar de lado la
especulación del suelo.
Respecto al aporte del sector de la construcción al PIB nacional este es muy
importante por cuanto se constituye en la tercera industria a partir del 2015 en su
contribución a este indicador macroeconómico, después del Petróleo y Minas esto
debido al descenso del precio del barril del crudo.
21
Figura 3 PIB por industrias (millones de USD, periodo 2012-2016)
Fuente: Banco Central del Ecuador, Informe Mensual Mayo/2017, http://sintesis.bce.ec
Elaborado por: Iván Pino
2012 2013 2014 2015 (sd) 2016 (p)
Manufactura (exceptorefinación de petróleo)
10.739,7 11.974,3 13.716,7 13.513,0 13.621,6
Petróleo y minas 11.380,8 11.851,2 11.267,3 4.690,7 3.824,2
Construcción 9.378,6 10.012,7 10.891,2 11.125,4 11.871,2
Comercio 9.053,7 9.976,6 10.544,8 10.218,2 9.636,5
Actividades profesionales,técnicas y administrativas
6.943,3 7.513,4 7.832,9 8.488,9 8.692,3
Enseñanza y Servicios sociales yde salud
6.943,3 7.513,4 7.832,9 8.488,9 8.692,3
Administración pública,defensa; planes de seguridad
social obligatoria5.499,8 6.050,9 6.681,8 6.659,5 6.849,4
0,0
2.000,0
4.000,0
6.000,0
8.000,0
10.000,0
12.000,0
14.000,0
16.000,0
Mill
on
es d
e d
óla
res
Años
PIB POR INDUSTRIAS (Millones de USD, periodo2012-2016)
22
Figura 4: PIB POR INDUSTRIAS (millones de USD, periodo 2012-2016)
Fuente: Banco Central del Ecuador, Informe Mensual Mayo/2017, http://sintesis.bce.ec
Elaborado por: Iván Pino
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20142015(sd)
2016(p)
Manufactura (exceptorefinación de petróleo)
4,1 9,2 -1,5 5,1 5,8 3,4 6,2 3,7 -0,4 -2,5
Petróleo y minas -7,5 0,0 -0,3 0,1 2,8 2,6 2,9 6,6 -2,1 1,9
Construcción 1,0 8,8 2,8 3,4 17,6 12,2 7,4 4,7 -0,8 -5,2
Comercio 0,2 10,8 -3,9 3,4 5,8 4,7 6,8 3,5 -0,7 -4,4
Actividades profesionales,técnicas y administrativas
4,5 5,7 7,8 7,2 4,6 6,8 2,3 4,5 4,0 0,8
Enseñanza y Servicios sociales yde salud
4,5 5,7 7,8 7,2 4,6 6,8 2,3 4,5 4,0 0,8
Administración pública,defensa; planes de seguridad
social obligatoria6,3 2,0 11,5 5,2 10,4 6,4 7,9 3,3 4,4 0,6
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
% V
aria
ció
n a
pre
cio
s d
e 2
00
7
Años
PRODUCCIÓN DE INDUSTRIAS-Variación % a precios de 2007
23
Las tasas de variación de la producción de la industria de la construcción en el
periodo 2007-2016 fluctúan drásticamente, desde altas tasas de crecimiento del 17,6%
(año 2011), pasando por tasas bajas 1% (2007), para llegar a tasas negativas de
crecimiento de 0,7% y 4,4% para 2015 y 2016 respectivamente, lo que muestra que es
un sector muy volátil e inestable que requiere de la aplicación de políticas robustas de
fortalecimiento y apoyo gubernamental en las áreas crediticia, de financiamiento,
laboral, capacitación, etc. Cabe mencionar que la tendencia negativa de crecimiento de
la construcción, que se inició en el 2011 continuara en los próximos años afectando
gravemente a la ocupación de la mano de obra especialmente.
Figura 5 PIB POR INDUSTRIAS (millones de USD, periodo 2012-2016)
Fuente: Banco Central del Ecuador, Informe Mensual Agosto/2017,
www.bce.fin.ec/index.php/component/k2/item/776
Respecto al indicador sectorial de la construcción, se consideró el VAB, que se
calcula restando al valor de la producción total el de los bienes y servicios que
representan el consumo intermedio. Así, los bienes y servicios utilizados en el proceso
productivo, al ser transformados, adquieren un valor superior; a esta diferencia en el
valor se le llama Valor Agregado Bruto. Esta industria tuvo tasas positivas variables
para los trimestres de los años 2012 y 2013, excepto para el último trimestre de este año
que el VAB no creció. Para el 2do. Trimestre del 2014 el sector decreció en 0,1% para
el trimestre siguiente dar un salto y crecer al 7,1%, a partir de este punto obtener tasas
negativas inclusive en el primer trimestre del presente año.
1,0
3,3 2,4
2,9
0,5
1,9 2,2
0,0
2,1
-0,1
7,1
-0,4
-1,7 -1,3
-3,1 -2,3 -2,5 -2,7
-2,2
0,2
-2,8 -4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
1
VALOR AGREGADO BRUTO DE LA CONSTRUCCIÓN (tasa de variación trimestral, t/t-1, porcentaje)
Año 2012-I II III IV Año 2013-I II2 III2
IV2 Año 2104-I II3 III3 IV3 Año 2015-I II4
III4 IV4 Año 2016-I II5 III5 IV5 Año 2017-I
24
El sector se encuentra en franca crisis tras 7 trimestres consecutivos de cifras
negativas. “El viernes 30 de junio de 2017, el Banco Central del Ecuador (BCE)
presentó los resultados del país en el primer trimestre del presente año. Si bien hubo una
recuperación del 2,6%, el sector de la construcción cayó 7,3%, lo cual muestra que no
puede salir de una crisis que empezó en el tercer trimestre del 2015.” (El Comercio,
2017). Crisis que se evidencia en el menor número de permisos de construcción, menor
número de reservas para la compra de vivienda, menores créditos del Banco del
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) y una caída en las ventas de
materiales de construcción.
2.2.2. Otros aspectos del sector de la Construcción
Ocupación de mano de obra
La rama de actividad de Agricultura, ganadería, caza y silvicultura y pesca es la que
concentra mayor participación en el empleo, en tanto la Construcción aparece en 4to.
lugar, compitiendo estrechamente con la actividad de Enseñanza y Servicios sociales y
de salud, según se aprecia en la gráfica adjunta. Cabe mencionar que la curva que
representa a la Construcción, no muestra grandes variaciones o picos.
Figura 6: PIB POR INDUSTRIAS (millones de USD, periodo 2012-2016)
Fuente: Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo. Indicadores Laborales marzo
2017. http://www.ecuadorencifras.gob.ec/documentos/web-
inec/EMPLEO/2017/Marzo/032017_Presentacion_M.Laboral.pdf
Elaborado por: Iván Pino
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%Composición de empleados por rama de actividad
Agricultura, ganadería, caza y silvicultura y pescaComercioManufactura (incluida refinación de petróleo)Construcción*
25
Inflación
Sachs-Larrain definen a la inflación como “el cambio porcentual del nivel de
precios” (Sachs & Larrain, 1994) que se presenta como un proceso generalizado,
permanente y continuo, en los bienes y servicios producidos en un país.
La inflación alcanzó su mayor valor en el año en que se produjo la dolarización (2000)
con una cifra de 91%, posteriormente se redujo a una cifra llegando a 1,12% en el año
2016, según se muestra en el gráfico adjunto. Es evidente que la inflación anual en cada
uno de los últimos cinco años es inferior a 4%, solo en el año 2012 alcanzó una tasa de
4,16. La inflación mensual de julio del 2017 “alcanzó el -0,14%, según el último
informe del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) publicado este viernes 4
de agosto del 2017. En el mismo mes del año pasado la cifra alcanzó -0,09%. La entidad
explicó que la inflación anual fue de 0,10% y la acumulada de 0,18%. En el 2016 fueron
de 1,58% y 1,20%, respectivamente.” (El Comercio, 2017). La baja cifra de inflación
podría ser causa de la contracción del consumo, así como también puede ser una señal
de que la economía en su conjunto no se encuentra bien, en razón de que el consumo
desciende y las empresas se ven forzadas a reducir los precios de sus productos para
captar clientes.
Figura 7 Inflación Urbana, Porcentajes serie 1990-2016
Fuente: Banco Central del Ecuador/Dirección de Estadística Económica/ Estadísticas
macroeconómicas
Tomado de https://www.bce.fin.ec/index.php/ADMIN-
MINEDUC/Desktop/EstMacroEstruc2017.pdf
Además, desde el año 2010 a la fecha la inflación del Ecuador fue más baja de la
mayoría de países sudamericanos como se puede apreciar en el gráfico adjunto, que
26
muestra adicionalmente la tendencia de esta variable económica a descender
significativamente a partir del 2000 luego de la implementación del proceso de
dolarización.
Figura 8 Evolución de la inflación en varios países de américa del sur
Fuente: Banco Central del Ecuador/Dirección de Estadística Económica/ Estadísticas
macroeconómicas
Tomado de https://www.bce.fin.ec/index.php/ADMIN-
MINEDUC/Desktop/EstMacroEstruc2017%20.pdf
Desempleo
La publicación MULTIENLACE-Microeconomía y Finanzas establece que “Las
cifras del mercado actualizadas al segundo trimestre de 2017, ubicaron al desempleo en
4,5%, es decir, por debajo, de la tasa alcanzada a junio de 2016 (5,3%), que significa
una disminución de 0,8 p.p. de forma interanual.” (MULTIENLACE-Macroecomía y
Finanzas, 2017). Estas cifras sugerirían una mejora del nivel de empleo, pero o que
realmente ocurre es un aumento en el subempleo y otras categorías hasta 55,2%,
variación de casi dos puntos con las cifras del año anterior.
27
El artículo Empleo y Crecimiento publicado en el diario El Telégrafo presenta una
breve visión sobre la actividad de la Construcción y la generación de empleo:
Si bien en el período del Gobierno saliente hubo generación de empleo y mejora de las
condiciones en el mercado de trabajo, en 2016 los shocks externos causaron recesión
aumentando el desempleo y subempleo. En 2017, el menor desempleo muestra que
mejoró la ocupación, pero, sin datos de variación del PIB y los problemas del sector
agrícola y de la construcción, no podríamos afirmar aún que se debe a la recuperación
del nivel de actividad económica. Si se revela, en el IT/2017, un deterioro del mercado
laboral por el aumento del subempleo, de los no afiliados al IESS y del sector informal.
Si crece la economía habrá mayor empleo. (El Telégrafo, 2017)
El cuadro siguiente muestra que la actividad de la Construcción incremento apenas
2.253 personas el número de empleos plenos, es decir un escasísimo 0,71%
considerando el total de variación anual.
Tabla 1 Pleno empleo por tipo de actividad económica
ACTIVIDAD ECONÓMICA Junio-2016
# personas
Junio-2017
# personas
TVA
# personas
Agricultura, ganadería, caza y
silvicultura y pesca
2.131.786 2.331.498 199.712
Comercio 1.430.242 1.461.474 31.232
Manufactura (incluida
refinación de petróleo)
847.461 871.248 23.787
Enseñanza y Servicios sociales
y de salud
538.931 536.035 (2.896)
Alojamiento y servicios de
comida
476.425 531.037 54.612
Construcción 508.794 511.048 2.253
Transporte 468.877 468.499 (378)
Actividades profesionales,
técnicas y administrativas
351.016 341.292 (9.724)
Otros 1.078.450 1.095.433 16.983
TOTAL 7.831.981 8.147.564 315.582 Fuente: INEC
Elaborado por: MULTIENLACE
Tasas de Interés y Créditos hipotecarios
Luego de la dolarización las tasas de interés efectivas se han reducido
apreciablemente. Entre mayo del 2011 y mayo del 2014 las tasas se mantuvieron
estables, y a partir de esta última fecha ha fluctuado la tasa como efecto de la crisis en
los precios del petróleo. Para noviembre del 2016 la tasa activa efectiva se situaba en
8,10%, 7 puntos menos que al inicio del bajón de los precios del principal producto de
exportación del país.
28
Entre noviembre del 2016 y marzo de este año la tendencia de las tasas activas y
pasivas se ha mantenido a la baja, pero el margen financiero para las instituciones
bancarias se incrementó.
Figura 9 Tasa de interés efectivas y pasivas referenciales
Fuente: ESTADÍSTICAS MACROECONÓMICAS PRESENTACIÓN ESTRUCTURAL. Junio
2017. www.Users/ADMIN-MINEDUC/Desktop/EstMacroEstruc2017%20(2).pdf
29
Figura 10: Tasa de interés referenciales Porcentajes
Fuente: BCE/Información Estadística Mensual
http://sintesis.bce.ec:8080/BOE/BI/logon/start.do?ivsLogonToken=bceqsappbo01:6400@16117
98JurrQnV07uGbRWgyTuqW40Y1611796JlI3BMRiUFlqcEe7Aykt4ht
En abril del 2015 el gobierno anterior estableció la política para viviendas únicas (es
decir para aquellos que no tienen ninguna vivienda registrada), de entre 40.000 y 70.000
dólares con baja tasa de interés (4,99 %), a más de 20 años plazo y con el 5% de cuota
de entrada, porque anterior a esta fecha la banca privada otorgaba este producto al 10 y
12%, un plazo de 15 años y 30% de entrada).
Según el Boletín de Prensa Nro. 081 colgado en el portal del Banco del IESS,
https://www.biess.fin.ec/inicio:
Es importante señalar que desde su creación el Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social ha entregado un total de 167.000 créditos para vivienda. En lo que va
de este año (2017) ha desembolsado 11.282 préstamos hipotecarios de los que se
benefician un promedio de 42.871 familias. (Banco del IESS, 2017)
De ahí la transcendencia del BIESS y la concesión de créditos hipotecarios a los
afiliados al Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS). Además, se incrementó el
techo para obtener una vivienda propia a través del Biess se de 150 mil dólares a 200
mil dólares, buscando contribuir a la dinamización del mercado inmobiliario mediante
el fortalecimiento de la cadena productiva del sector de la construcción y la generación
de nuevas plazas de trabajo.
4,53 4,53
5,11 5,19 4,98
5,14 4,98 5,07
5,22 5,31 5,51 5,55
4,98 5,14
5,62
5,95 5,85
5,47
6 6,01 5,78
5,51
5,12 4,89
8,17 8,17 8,17
7,64
8,21
7,86
8,34 8,19
7,84
7,31
8,09
8,45 8,70
8,54
8,06
9,22 9,15 9,03
8,89 8,66
8,21
8,78
8,38
8,02 8,25
9,33 9,33 9,33 9,33 9,33 9,33 9,33
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
ene
feb
mar
abr
may jun jul
ago
sep
oct
no
v
dic
ene
feb
mar
abr
may jun jul
ago
sep
oct
no
v
dic
ene
feb
mar
abr
may jun jul
ago
sep
oct
no
v
dic
ene
feb
mar
abr
may jun jul
ago
sep
oct
no
v
dic
ene
feb
mar
2013 2014 2015 2016 2017
Po
rce
nta
jes (
%)
Meses
TASAS DE INTERÉS REFERENCIALES Porcentajes
Pasiva Activa Máxima Convencional
SPREAD FINANCIERO
30
Remesas
El efecto actual de las remesas en la economía del país es muy apreciable pues
representa un 10% de los depósitos en total. El total de las remesas a 2016 frente a 2015
aumentaron en 9,4%, pasando de USD 2.378 millones a USD 2.602 millones. De forma
trimestral, al cierre de los 3 primeros meses de 2017, el monto recibido incrementó en
un 5,20% respecto al mismo periodo del 2016, lo cual significó USD 31 millones de
dólares adicionales. (MULTIENLACE-Macroecomía y Finanzas, 2017)
Las remesas inyectan liquidez a la economía y son una Fuente importante para cubrir
gastos de consumo de las familias de los migrantes y para dotar de vivienda (alquiler,
compra o construcción).
Figura 11 Comportamiento de las Remesas de Trabajadores Recibidas, 2007-2016
Fuente: B.C.E./Información Estadística Mensual
http://sintesis.bce.ec:8080/BOE/BI/logon/start.do?ivsLogonToken=bceqsappbo01:6400@16117
98JurrQnV07uGbRWgyTuqW40Y1611796JlI3BMRiUFlqcEe7Aykt4ht
El gráfico muestra un descenso del volumen de remesas recibidas en el periodo
2007-2015, excepto para el año 2011 en el cual hay una leve recuperación, motivada por
la crisis económica en España. En el último año que se tiene cifras (2016) se observa un
crecimiento significativo sobre los 200 millones de dólares que a priori es una
oportunidad en el hecho de que estos recursos podrían ser direccionados al sector de la
construcción.
A manera de conclusión en el país en la última década hubo menos inversión
privada, menos generación de riqueza por parte de las empresas y menos recaudación
Remesas Recibidas Tasa de Variación
COMPORTAMIENTO DE LAS REMESAS DE TRABAJADORES RECIBIDAS, 2007 - 2016
Millones de USD
31
tributaria. Los bajos precios del petróleo y la reducción en la recaudación tributaria
provocaron un drástico retroceso de la inversión pública. Situación que, juntada al
hecho de no existir un sector privado fuerte, provocó un crecimiento del Producto
Interno Bruto (PIB) prácticamente nulo que ni siquiera cubre el crecimiento anual de la
población en el Ecuador. Esto configura un escenario de crisis que según Pablo Lucio
Paredes tienen que ver con los “continuos cambios de reglas, incertidumbre
macroeconómica, exceso de regulación, país costoso, espíritu anti empresarial, falta de
acuerdos de comercio externos”. (Lucio Paredes, 2017)
2.3. Quito y el Sector de la Construcción
Los permisos de construcción concedidos el año 2015 en la ciudad de Quito sumaron
1.138 y para el 2016 fueron 1.396 permisos, lo que implica un crecimiento de esta
actividad cercano al 31,5%, ocupando el quito lugar entre los 10 principales cantones de
acuerdo al número de permisos concedidos después de Guayaquil, Cuenca, Daule y
Ambato.
Figura 12 Distribución de permisos de construcción por cantones
Fuente: INEC, http://www.ecuadorencifras.gob.ec/documentos/web-
inec/Estadisticas_Economicas/Encuesta_Edificaciones/2016/2016_EDIFICACIONES_
PRESENTACION.pdf
Elaborado por: Iván Pino
En el periodo 2009-2012 se dio una reducción del número de proyectos nuevos y
proyectos en marcha que se levantaron en Quito, con excepción del año 2.010 que
2.0150
1000
2000
3000
4000
5000
1959 2159 1646 1736
1138 1406
663 709 881 546
4731
2315 1861 1614 1496
1057 917 673 647
511
Distribución de permisos de construcción por cantones (número de permisos de los 10 principales cantones)
2.015 2016
32
mostro un crecimiento del 14,43%. Posteriormente hay una recuperación pero que no se
iguala a cifras absolutas de los proyectos del año 2.011. En suma, para el periodo 2.008-
2.016 se calculó una tasa promedio anual de -3,44%.
La mayoría de los proyectos en la ciudad de Quito, tanto los iniciados como los
proyectos en marcha en el año 2015 y 2016 se encuentran en la zona Centro Norte de
Quito, que comprende desde la avenida El Inca hasta la Av. Patria, existe un fuerte
crecimiento también en los proyectos localizados en el valle de los Chillos y en la zona
Norte de Quito que se extiende desde el Inca hasta Carcelén” (Escuela Politecnica de
Catalunya)
Figura 13: Evaluación de proyectos en la ciudad de Quito
Fuente: Smart Research, http://www.smartresearch.net/
Elaborado por: Iván Pino
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Proyectosen Marcha
ProyectosNuevos
ProyectosDetenidos
725
308
37
632
194
33
483
224
9
511
298
22
418
281
34
415
273
36
389
241
31
439
288
23
Evolución de Proyectos en ciudad de Quito
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
33
CAPÍTULO III
3. ESTUDIO DEL MERCADO
3.1. Estudio de Mercado
3.1.1. Objetivos del estudio de mercado
Objetivo General
El objetivo general del presente estudio de mercado radica en:
Determinar la demanda existente en el sector de la construcción en la zona norte del
Distrito Metropolitano de Quito
Objetivos Específicos
Para el cumplimiento de dicho objetivo general se proponen los siguientes objetivos
específicos.
Evaluar la situación actual de la demanda en la construcción del sector norte del
distrito metropolitano de Quito.
Identificar las preferencias de los consumidores en el sector de la construcción.
Identificar la disposición de pago de los clientes comerciales
3.1.2. Oferta
3.1.2.1. Comportamiento histórico de la oferta
La oferta identificada en la presente investigación se asocia a la demanda con el
número de permisos de construcción solicitados los cuales de acuerdo a la encuesta de
34
edificaciones (2015) en el año 2015, los permisos de construcción crecieron 4,3% en
relación al año 2014, mientras que en los últimos 15 años el aumento ha sido de 29,2%.
Figura 14 Permisos de Construcción periodo 2001 – 2015
Fuente: (Instituto Nacional de Estadistica y Censo, 2015)
Del total de 28.379 permisos, información que corresponde a 218 cantones a nivel
nacional, de los cuales el cantón Cuenca representó el 7,6%; el cantón Guayaquil el
6,9% y el cantón Ambato 6,1%, del total de emisión de permisos de construcción. El
resto de cantones concentran 22.525 permisos de construcción, lo que representa el
79,4%, en el caso particular del Distrito Metropolitano de Quito el número de
inscripciones es de 1.138 (2015).
Figura 15 Permisos de Construcción por cantones
Fuente: (Instituto Nacional de Estadistica y Censo, 2015)
“De acuerdo con el empleo de dichos permisos de construcción el principal uso es
para residencias de una familia con el 62,3%, seguido por tres o más familias con el
15,0 % de los permisos y 9,5% para dos familias” (Instituto Nacional de Estadistica y
Censo, 2015).
Los usos no residenciales y otros usos corresponden al 7,7% del total de permisos,
35
donde el uso comercial es el de mayor representación con 4,8% del total de permisos y
2,1% de otros usos. Las edificaciones mixtas, es decir de construcciones con finalidades
residenciales y no residenciales, representan el 5,4% de los permisos de construcción
(Instituto Nacional de Estadistica y Censo, 2015).
Figura 16 Clasificación de los permisos de construcción por su uso.
Fuente: (Instituto Nacional de Estadistica y Censo, 2015)
3.1.2.2. Proyección de la Oferta
El INEC informó que el año 2015 tramito 1.138 permisos de construcción y se prevé
que la construcción crezca a una tasa del 4%, luego que “el sector de la construcción, en
los últimos años ha sufrido una contracción de alrededor del 8,5%.” (Andrade, 2018)
Reactivación dada por la eliminación de la Ley de Plusvalía y el inicio del Programa
Gubernamental “Casa para Todos” que tiene como meta construir 325.000 casas en 4
años.
36
Tabla 2 Proyección de la oferta estimada a 4 años
Elaborado por: Iván Pino
Figura 17 Proyección de oferta estimada Elaborado por: Iván Pino
3.1.3. Determinación de Demanda
3.1.3.1. Comportamiento histórico de la Demanda
Con el progreso constante de la ciencia y tecnología en los procesos de construcción
y materiales disponibles para la construcción, la demanda de vivienda sufrió
transformaciones notables, y se acrecentó en el pasado quinquenio, como efecto de
crecimiento persistente y constante de la población en Quito por un índice alto de
explosión demográfica y por otro lado la migración de pobladores de las áreas rurales en
busca de mejores condiciones de vida, y el retorno de ecuatorianos residentes en el
exterior que vienen con poder adquisitivo.
AÑOTASA DE
CRECIMIENTO
CRECIMIENT
O ANUAL
OFERTA
PROYECTADA
2015 1138
2016 4% 46 1184
2017 4% 47 1231
2018 4% 49 1280
2019 4% 51 1331
2020 4% 53 1385
2021 4% 55 1440
PROYECCION DE LA OFERTA ESTIMADA A 4 AÑOS
37
Un factor importante a ser considerado es el incremento de instituciones públicas en
la última década, lo que llevo a la migración desde distintas partes del país, de
empleados y funcionarios contratados quienes se trasladaron en conjunto con sus
familias a Quito, centro político y burocrático.
3.1.3.2. Demanda Actual
Varias y diversas causas y factores influyen en la demanda de vivienda entre ellos el
poder adquisitivo de la población, el nivel de tasas de inflación y de las tasas de interés,
las cifras de subempleo y desempleo, líneas de financiamiento al sector, precios de las
viviendas, cuotas de entrada, plazos de financiamiento, disponibilidad de crédito
hipotecario, etc. De todos estos factores y causas dos son trascendentales: el poder
adquisitivo, que permite adquirir y pagar una vivienda adecuada en un periodo de 10 o
más años, y el crecimiento de la población.
El INEC determino a través de la Encuesta Nacional de Alquileres – ENALQUI –
2013 que 26.836 viviendas sean estas casas o villas, departamentos, cuartos u otros son
arrendadas en el país y además estableció para Quito que un 13% de la población vive
en casas o departamentos en alquiler o en anticresis.
La demanda en el sector de la construcción se identifica con el número de créditos
hipotecarios solicitados y otorgados por el sector bancario, en tal sentido a continuación
se muestra el número de créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero
nacional.
Tabla 3 Número de créditos hipotecarios solicitados y otorgados por el sector bancario
Fuente: (Camara de la Industria de la Construcción, 2015)
3.1.3.3. Proyección de la Demanda
Se proyectará la demanda efectiva para el tiempo de vida del proyecto que en este
caso son 4 años (2018-2021) con la tasa de crecimiento promedio del Número de
créditos hipotecarios solicitados y otorgados por el sector bancario del 13,09%, a partir
del inicio del Proyecto (año 2018):
2012 2013 2014 2015
BIESS 12.118 14.096 13.117 13.312
Sistema Financiero 8 6.143 6.857 6.525
Total 12.126 20.239 19.974 19.837
38
Tomando como punto de partida los datos históricos anteriormente mostrado y
empleado el método de tendencia lineal, se proyectará la demanda en el sector de la
construcción.
Tabla 4 Proyección de la demanda a 4 años
Elaborado por: Iván Pino
Figura 18 Proyección de demanda estimada Elaborado por: Iván Pino
3.1.3.4. Estimación de la Demanda Insatisfecha
Se calculó la demanda insatisfecha para cuatro años con el objetivo de observar el
comportamiento de la oferta y demanda de la vivienda en Quito, en este periodo, y
estimar las expectativas de éxito en el mercado inmobiliario del proyecto de
construcción analizado.
AÑOSTASA DE
CRECIMIENTO
CRECIMIENTO
ANUAL
DEMANDA
PROYECTADA
2015 1,72% 19387
2016 1,72% 337 20174
2017 1,72% 383 20558
2018 1,72% 391 20948
2019 1,72% 398 21346
2020 1,72% 406 21752
2021 1,72% 413 22165
PROYECCIÓN DE LA DEMANDA ESTIMADA A 4 AÑOS
19.837 20.174
20.558
20.948
21.346
21.752
22.165
18.500
19.000
19.500
20.000
20.500
21.000
21.500
22.000
22.500
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Per
mis
os
de
con
stru
cció
n
Años
PROYECCCIÓN DE DEMANDA ESTIMADA (2018-2021)
PROYECCCIÓN DE DEMANDA ESTIMADA (2018-2021)
39
Tabla 5 Demanda insatisfecha
Elaborado por: Iván Pino
3.1.4. Segmentación del Mercado
3.1.4.1. Perfil del Cliente
Para determinar el perfil de los clientes potenciales se aplicó una encuesta a la
población económicamente activa del Distrito Metropolitano de Quito, siendo este el
universo de estudio de la actual investigación.
Tabla 6 Población económicamente activa de Quito
Fuente: (INEC, 2010)
AÑO OFERTA DEMANDA DEMANDA
INSATISFECHA
2018 1280 21020 19740
2019 1331 21430 20099
2020 1385 21848 20463
2021 1440 22274 20834
DEMANDA INSATISFECHA
PEA PEI Total
ALANGASI 11.707 8.361 20.068
AMAGUAÑA 14.158 10.598 24.756
ATAHUALPA (HABASPAMBA) 840 744 1.584
CALACALI 1.808 1.292 3.100
CALDERON (CARAPUNGO) 73.351 48.929 122.280
CHAVEZPAMBA 347 308 655
CHECA (CHILPA) 4.224 2.867 7.091
CONOCOTO 39.957 27.899 67.856
CUMBAYA 16.492 9.756 26.248
EL QUINCHE 7.595 5.083 12.678
GUALEA 899 712 1.611
GUANGOPOLO 1.347 1.105 2.452
GUAYLLABAMBA 7.705 5.191 12.896
LA MERCED 3.888 2.778 6.666
LLANO CHICO 5.025 3.448 8.473
LLOA 846 355 1.201
NANEGAL 1.165 921 2.086
NANEGALITO 1.273 1.112 2.385
NAYON 8.121 4.703 12.824
NONO 804 616 1.420
PACTO 2.213 1.617 3.830
PERUCHO 362 290 652
PIFO 7.697 5.294 12.991
PINTAG 7.711 6.448 14.159
POMASQUI 14.134 9.556 23.690
PUELLARO 2.363 2.189 4.552
PUEMBO 6.385 4.253 10.638
QUITO 800.630 528.355 1.328.985
SAN ANTONIO 15.555 10.246 25.801
SAN JOSE DE MINAS 2.979 2.837 5.816
TABABELA 1.310 923 2.233
TUMBACO 24.245 15.908 40.153
YARUQUI 8.471 5.679 14.150
ZAMBIZA 1.914 1.333 3.247
1.097.521 731.706 1.829.227Total
QUITO PICHINCHA
Condición de Actividad Nombre de la ParroquiaNombre del CantónProvincia
40
Teniendo en cuenta que dicha población es finita y conocida, la fórmula para calcular
el tamaño de muestra cuando se conoce el tamaño de la población es la siguiente:
n N z 2 p (1 p)
d 2 (N 1) z
2 p (1 p)
Dónde:
n = tamaño de la muestra
N = tamaño total de la población = 800.360 habitantes (PEA)
p = probabilidad de compra o proporción esperada (en este caso 5% = 0,05)
q = 1 – p = 0,95 (en este caso 1- 0,05 = 0,95)
d = error muestral o precisión (normalmente es 5% = 0,05)
z = nivel de confiabilidad (normalmente es de 1,96 cuando la confianza es del
95%)
Partiendo de la formula anteriormente expuesta el tamaño de la muestra sería de 73
clientes a encuestar, los resultados del cálculo se muestran a continuación:
𝑛 =(800.630 ∗ (1,96)2 ∗ (0,05) ∗ (0,95))
((0,05)2 ∗ (800.630 − 1) + (1,96)2 ∗ (0,05) ∗ (0,95))⁄
𝑛 = (800.630 ∗ 0,182476) ⁄ (2.001,5725 + 0,182476)
𝑛 = 146.095,7599 ⁄ 2.001,7549
𝑛 = 72,98 𝑒𝑛𝑐𝑢𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠
41
A continuación, se muestran los resultados obtenidos en la encuesta aplicada.
Datos Generales
Género:
Tabla 7 Género de los encuestados
Respuestas Frecuencia %
Femenino 38 52%
Masculino 35 48%
TOTAL 73 100%
Elaborado por: Iván Pino
Figura 19 Género de los encuestados
Elaborado por: Iván Pino
Los resultados asociados al género de los encuestados muestran que el 52% de los
mismos son de sexo femenino mientas que los restantes 48% corresponden a
encuestados del sexo masculino.
42
Edad:
Tabla 8 Edad de los Encuestados
Re s pue s tas Fre cue ncia %
15 a 24 11 15%
25 a 35 16 22%
36 a 45 21 29%
46 a 55 20 28%
56 o más 5 6%
TOTAL 73 100%
Elaborado por: Iván Pino
Figura 20 Edad de los Encuestados
Elaborado por: Iván Pino
Con respecto a la edad, el mayor rango de los encuestados se encuentra entre los 36
años y 45 años con el 29% de los encuestados, seguido por las edades comprendidas
entre los 46 y 55 años de edad con el 28%. Los encuestados comprendidos entre los 25
y 35 años representan el 22% y en menor medida con 15% y 6% se encuentran los
encuestados comprendidos entre las edades de 15 a 24 años y superiores a los 56 años
respectivamente.
43
Nivel de estudios:
Tabla 9 Nivel de Estudio de los Encuestados
Respue stas Frecuencia %
Primaria 6 5 7%
Secundaria 14 19%
Técnico 18 25%
Tercer Nivel 31 43%
Cuarto Nivel 4 5%
TOTAL 73 100%
Elaborado por: Iván Pino
Figura 21 Nivel de Estudio de los Encuestados
Elaborado por: Iván Pino
Los resultados asociados a los niveles de estudios de los encuestados arrojan que la
mayor representatividad se encuentran los graduados de tercer nivel con el 43%,
seguido por los técnicos con el 25% y en menor medida la secundaria con el 19%. Los
graduados de cuarto nivel representan el 7% de los encuestados y por último con el 5%
los de primaria.
44
Preguntas
1. ¿En qué tipo de vivienda vive usted actualmente?
Tabla 10 Vivienda en la que vive
Elaborado por: Iván Pino
Figura 22 Vivienda en la que vive Elaborado por: Iván Pino
Del total de 73 encuestados el 77% plantea vivir en una vivienda arrendada lo que
equivale a 56, mientras que 16 encuestados viven en viviendas familiares y solamente 1
plantea vivienda propia.
Respuestas Frecuencia %
Propia 1 1%
Rentada 56 77%
Familiar 16 22%
Anticrésis 0 0%
TOTAL 73 100%
45
2. ¿De ser rentada cual es paga mensual se su arriendo?
Tabla 11 Pago mensual de los arriendos
Elaborado por: Iván Pino
Figura 23 Pago mensual de los arriendos Elaborado por: Iván Pino
De los 73 encuestados que se encuentran arrendado, el 53% pagan arriendos entre los
201,00 USD y los 500,00 USD. Mientras que el 33% expone que pagan arriendos
inferiores a 200,00 USD. Los restantes 10% y 4% corresponden a pagos entre los
501,00 USD a 801,00 USD y entre los 801,00 USD a 1.000,00 USD.
Respuestas Frecuencia %
Menos de 200,00 USD 23 33%
Entre 201,00 USD a 500,00 USD 39 53%
Entre 501,00 USD a 800,00 USD 7 9%
Entre 801,00 USD a 1.000,00 USD 3 4%
Más de 1.000,00 USD 1 0%
TOTAL 73 100%
46
3. ¿Qué actividad Económica usted desempaña?
Tabla 12 Actividad económica que desempeña
Elaborado por: Iván Pino
Figura 24 Actividad económica que desempeña Elaborado por: Iván Pino
La actividad económica más representativa en los encuestados es la de empleado
privado con el 41% de los mismos lo que representan 30 personas. Seguido con
similares proporciones los empleados públicos y los independientes o emprendedores
con representaciones del 29% y 28%.
Respuestas Frecuencia %
Empleado público 21 29%
Empleado privado 30 41%
Independiente 20 28%
Jubilado 0 0%
Desempleado 2 2%
TOTAL 73 100%
47
4. ¿Cuál es el ingreso promedio de su núcleo familiar?
Tabla 13 Ingreso promedio del núcleo familiar
Elaborado por: Iván Pino
Figura 25 Ingreso promedio del núcleo familiar Elaborado por: Iván Pino
Con respecto al ingreso promedio del núcleo familiar, los resultados arrojan que los
ingresos entre los 501,00 USD y los 1.000,00 USD son los más representativos con el
44% de los encuestados, seguido con el 35% los ingresos comprendidos entre los
1.501,00 USD y 2.000,00 USD. Los restantes segmentos más representativos son los
ingresos comprendidos entre los 1.001,00 USD a 1.500,00 USD y los 376,00 USD a
500,00 USD.
Respuestas Frecuencia %
Inferior a 375,00 USD 3 4%
Entre 376,00 USD y 500,00 USD 4 6%
Entre 501,00 USD y 1.000,00 USD 32 44%
Entre 1.001,00 USD y 1.500,00 USD 7 10%
Entre 1.501,00 USD y 2.000,00 USD 26 35%
Superior a 2.000,00 USD 1 1%
TOTAL 73 100%
48
5. ¿De acuerdo a los precios del mercado inmobiliario y su nivel de ingresos,
considera usted que podría acceder a la compra de una vivienda?
Tabla 14 Posibilidades de acceso a comprar vivienda
Elaborado por: Iván Pino
Figura 26 Posibilidades de acceso a comprar vivienda Elaborado por: Iván Pino
Con respecto a las posibilidades de acceso a la compra de vivienda el criterio del
46% de los encuestados son positivos lo que equivale a un total de 34 encuestados,
mientras que otro 44% exponen sus posibilidades en un futuro. Solamente 7
encuestados no creen poder acceder a comprar una vivienda.
Respuestas Frecuencia %
Si 34 46%
No 7 10%
En un futuro 32 44%
TOTAL 73 100%
49
6. ¿Está usted dispuesto a adquirir una vivienda a corto o mediano plazo?
Tabla 15 Disposición a adquirir una vivienda
Elaborado por: Iván Pino
Figura 27 Disposición a adquirir una vivienda Elaborado por: Iván Pino
Con respecto a la disposición a adquirir una vivienda el 51% muestra disposición a
adquirirla a mediano o largo plazo, mientras que los restantes 49% no muestran dicha
disposición.
Respuestas Frecuencia %
Si 37 51%
No 36 49%
TOTAL 73 100%
50
7. ¿Qué características debería tener esa vivienda?
Tabla 16 Características que debería tener la vivienda
Elaborado por: Iván Pino
Figura 28 Características que debería tener la vivienda Elaborado por: Iván Pino
Los criterios de los encuestados sobre la vivienda muestran que el mayor deseo es de
departamentos con el 66% de los encuestados y en menor medida con el 33% las casas
unifamiliares o dúplex.
Respuestas Frecuencia %
Departamento 48 66%
Casa unifamiliar o dúplex 24 33%
Construir en propiedad horizontal 1 1%
TOTAL 73 100%
51
8. ¿Cuánto estaría usted dispuesto a pagar por una vivienda?
Tabla 17 Valor aspirado de la vivienda
Elaborado por: Iván Pino
Figura 29 Valor aspirado de la vivienda Elaborado por: Iván Pino
Los criterios de los encuestados asociados a los valores dispuestos a pagar muestran
un mayor nivel de coincidencias en los valores comprendidos entre el 65.000,00 USD a
75.000,00 USD con el 37%, seguido por los comprendidos entre 75.000,00 USD a
100.000,00 USD con el 31%. En menor medida con el 23% se encuentran los valores
comprendidos entre los 100.000,00 USD y los 120.000,00 USD y por último los
inferiores a 65.000,00 con el 8%.
Respuestas Frecuencia %
Menos de 65.000,00 USD 5 8%
De 65.000,00 USD a 75.000,00 USD 28 38%
De 75.000,00 USD a 100.000,00 USD 23 31%
De 100.00,00 USD a 120.000,00 USD 16 23%
Más de 120.000,00 USD 1 1%
TOTAL 73 100%
52
9. ¿Cuál es la forma de pago que usted preferiría al adquirir una vivienda?
Tabla 18 Forma de pago preferida
Elaborado por: Iván Pino
Figura 30 Forma de pago preferida Elaborado por: Iván Pino
Con respecto a las formas de pago preferido por los encuestados se encuentra los
créditos del BIESS, ISSFA e ISSPOL con el 76% de los criterios, seguido por el crédito
directo con la inmobiliaria con un 21% y por último con tan solo el 3% se encuentran
los créditos del sistema financiero.
Respuestas Frecuencia %
Crédito BIESS, ISSFA, ISSPOL 56 76%
Crédito del sistema financiero 2 3%
Crédito directo con la inmobiliaria 15 21%
Al contado 0 0%
TOTAL 73 100%
53
10. ¿Cuál es la mensualidad del préstamo que usted estaría dispuesto a contratar?
Tabla 19 Mensualidades dispuestos a pagar
Elaborado por: Iván Pino
Figura 31 Mensualidades dispuestos a pagar Elaborado por: Iván Pino
Los criterios asociados a las mensualidades asociadas al préstamo hipotecario,
muestra que el 60% de las mensualidades dispuestas a pagar son las comprendidas entre
los 201,00 USD y los 500,00 USD, seguido por los valores comprendidos entre los
501,00 USD y los 801,00 USD, siendo los menos representativos las mensualidades
inferiores a 200,00 USD con el 4% de los criterios y con tan solo el 1% se encuentran
las mensualidades superiores a 1.000,00 USD.
Respuestas Frecuencia %
Menos de 200,00 USD 3 4%
Entre 201,00 y 500,00 USD 43 60%
Entre 501,00 y 800,00 USD 26 35%
Entre 801,00 y 1.000,00 USD 1 1%
Más de 1.000,00 USD 0 0%
TOTAL 73 100%
54
11. ¿De acuerdo a su criterio que características tendría en cuenta a la hora de
seleccionar una vivienda?
Tabla 20 Características que debe tener la vivienda
Elaborado por: Iván Pino
Figura 32 Características que debe tener la vivienda Elaborado por: Iván Pino
Por ultimo las características que deben tener las viviendas a adquirir son que sean
nuevas con el 51% de las opiniones, seguido por la ubicación con el 26% de las
opiniones y las terminaciones con el 16%. En menos medida se encuentran los
materiales de la construcción con el 5% y con tan solo el 2% se muestras las
preferencias por las dimensiones.
Respuestas Frecuencia %
Nueva 37 51%
Ubicación 19 26%
Dimensiones 1 2%
Terminaciones 12 16%
Material de construcción 4 5%
TOTAL 73 100%
55
3.1.4.2. Estudio de la Competencia
A continuación, se muestra el listado de las principales empresas del sector de la
construcción en el cantón Quito, las cuales conforma la competencia.
Tabla 21 Empresas del sector de la construcción en Quito
Fuente: (Superintendencia de compañia, 2014)
RUC Nombre
1790102947001 INGENIERIA Y COMERCIO S.A. INCO
1790404234001 INGENIERIA ELECTRICA CANALA S.A.
1790554244001 CONKRETA BOMBEO DE HORMIGÓN CBH S.A.
1790723798001 CONSEL CONSTRUCTORA ELECTRICA C LTDA
1790775828001 INGENIERO EDUARDO TAMAYO ALVAREZ C LTDA
1790842339001 NARVAEZ CAMACHO Y ASOCIADOS CIA. LTDA.
1790648834001 LOMSA SA
1791243439001 COTESANC S.A.
1791286057001 ACQUA CORPHITEC CIA. LTDA.
1791352734001 ELEVADORES Y COMERCIO ELEVACO CIA. LTDA.
1791362128001 INGENIEROS ELECTRICOS TELECOMUNICACIONES ASOCIADOS INGETEL CIA. LTDA.
0991509771001 DITNIZA S.A.
1791345053001 EQUIPOS, SOLDADURAS Y MONTAJES ESMONT S.A.
1791713184001 CABLES TELEFONICOS CABLETEL C.A.
1791704525001 CONSTRUCCIONES Y COMERCIO DESIGNEING CIA. LTDA.
1791710568001 CONSTECOIN CIA. LTDA.
1791728742001 REYES RODRIGUEZ CONSTRUCTORA CIA. LTDA.
1791742575001 CODETELCO CONSTRUCCION, DISENO ELECTRICO Y TELECOMUNICACIONES C. LTDA.
1791795415001 MAP&GIS CONSULTORES CIA. LTDA
1791805755001 ACTIVETRADE S.A
1791815424001 TRACTOREPUESTOS CIA. LTDA
1791831837001 METALCONSTRUCCIONES CIA. LTDA.
1791860497001 DUQUETEL INGENIERIA ELECTRICA Y TELECOMUNICACIONES CIA. LTDA.
1791862880001 PONCE CARVAJAL ARQUITECTOS S.A.
1791875656001 SISTELVYCOM CIA. LTDA.
1791885538001 REDINS INGENIERIA ELECTRICA CIA. LTDA.
1792308976001 OCIVIARQ CIA. LTDA.
1792314089001 CORPORACION NEOATLAS S.A.
1792319870001 GLOBALMINOIL S.A.
1792322537001 PMEC INGENIERIA Y CONSTRUCCION METALMECANICA ECUATORIANA S.A.
1792319293001 MEGACON CONSULTORA Y CONSTRUCTORA S.A.
1792334659001 XBSDISEÑOS Y CONSTRUCCIONES ELECTRICAS CIA. LTDA.
1792341248001 IMPORTELEV S.A.
1792367123001 TEXASOIL SUPPLY DEL ECUADOR COMERCIALIZADORA S.A.
1792384249001 DELGADO LANAS CONSTRUCTORES CIA. LTDA.
1791892410001 INGENIERIA Y DISEÑO ELECTRONICO I&DE S.A.
1791915631001 INGENIEROS GONZALEZ & GONZALEZ CIA. LTDA.
1791925114001 MULTISERVICIOS TECCHT S.A.
1791991591001 SOLUCIONES DE INFRAESTRUCTURA SOLINFRA CIA. LTDA.
1792015618001 INGENIERIA DE ASCENSORES DUNEDIN S.A.
1792051584001 ARROYO AGUIRRE CONSTRUCTORES Y SERVICIOS CIA. LTDA.
1792053374001 MGASCENSORES CIA. LTDA.
1792056993001 COMERCIO & INGENIERIA COMERCEINGEN CIA. LTDA.
1792117143001 ENERGYCOMEC S.A.
1792134811001 SERPROELECSA S.A.
1792159660001 REVESTCECARSA S.A.
1792192056001 ENERGYLINE COMPANY CIA. LTDA.
1792175224001 CONSTRUCTORA GALARZA ORDOÑEZ CIA. LTDA.
1792171679001 CONSULTORIA Y CONSTRUCCIONES ABARROA CIA. LTDA.
1792209668001 ASCENSORES ECUATORIANOS SIGMAOTIS S.A.
1792213878001 ISASIC INGENIERIA, SERVICIOS, CONSTRUCCION Y REPRESENTACIONES CIA. LTDA.
1792213185001 INSWARTEL INSTALACIONES Y MANTENIMIENTO DE TELECOMUNICACIONES CIA. LTDA.
1792235480001 DISEÑO Y CONSTRUCCIONES ELECTRICAS LUIS CORDOVA GUERRA CIA. LTDA.
1792408482001 SAMAQLAY ECUADOR S.A.
1792419530001 INGENIERIA ELECTROMECANICA Y SERVICIOS IMECTRICA S.A.
1792435110001 INGETORRES S.A. INGENIERIA EN ALTURAS
1792494982001 MMRSAL INTERNACIONAL S.A.
1792496756001 LIQUIPEL ECUADOR S. A.
1191722155001 ASOCIADOS WONGOD CIA. LTDA.
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
56
3.1.4.3. Análisis FODA
En el estudio realizado sobre la situación del sector de la construcción, se
identificaron las Amenazas, Oportunidades, Debilidades y Fortalezas lo que posibilita
realizar un adecuado análisis de la Matriz FODA y a su vez conformar un cuadro de la
situación actual del sector de la construcción, permitiendo de esta manera obtener un
diagnóstico preciso, con el que se podrán trazar estrategias.
A continuación, se presenta un cuadro FODA para el sector de la construcción
Amenazas
1. Incremento de la Inflación
2. Recesión Económica
3. Aumento del Desempleo
4. Incertidumbre en la Población
5. Desconfianza del Sector Empresarial
Oportunidades
1. Desarrollo del sector por reconstrucción de las zonas afectadas por el terremoto
2. Crecimiento Poblacional
3. Participación en los proyectos que el Gobierno Nacional busca emprender en el
área de vivienda.
Debilidades
1. Dependencia de la Banca en Financiamiento
2. Falta de Inversión en el Sector
3. Incremento de los Precios
4. Tecnología Costosa
5. Disminución del poder Adquisitivo de la Población
57
Fortaleza
1. Personal Calificado y Entrenado
2. Sector Dinamizador de la Economía Nacional
3. Sector Generador de Empleos
4. Presencia de Varios años en el Mercado
El efecto de la interacción de las debilidades con las amenazas y oportunidades, así
como el de las fortalezas con las amenazas y oportunidades se observan a en la siguiente
matriz, siendo el resultado de la suma de los cuadrantes la siguiente:
Cuadrante Debilidades – Amenazas: 14
Cuadrante Debilidad – Oportunidades: 10
Cuadrante Fortalezas – Amenazas: 12
Cuadrante Fortalezas – Oportunidades: 8
Tabla 22 Matriz DAFO
A1 A2 A3 A4 A5 O1 O2 O3
D1 X X X X X
D2 X X X X X X
D3 X X X X X X
D4 X X X X
D5 X X X
F1 X X X X X
F2 X X X X
F3 X X X X X X
F4 X X X X X
Fuente: Autor
Como consecuencia de la sumatoria en cada cuadrante, se observa una mayor
interacción entre las debilidades y las amenazas con una puntuación de 14, por lo que se
proponen tomar en cuenta estrategias de carácter defensivo, lo que permitirá atenuar las
debilidades y amenazas del sector de la construcción.
58
3.1.4.4. Análisis de las 5 Fuerzas de Porter
La guía más destacada para examinar el entorno de acción de una compañía sea el
que construyo Michael Porter, de acuerdo a la Diputación de Granada (2015) su marco
de acción concibe el entorno de tareas principales en técnicas de cinco fuerzas
ambientales, las cuales median de forma significativa en las empresas que se
desempeñan en una misma industria, estas cinco fuerzas de Porter son:
Figura 33 Cinco Fuerza de Porter
Fuentes: (Diputación de Granada, 2015)
Poder de Negociación de Proveedores
Entre las estrategias que se pueden trazar las empresas para contrarrestar el poder de
negociación de los proveedores se encuentran:
Comprar a los proveedores, y que formen parte de nuestra cadena de valor.
Producir las materias primas necesarias para la producción.
Realizar alianzas estratégicas con los proveedores que permitan.
Rivalidad y Competencia del Mercado
Según Saraguro Averos y Silva Naranjo (2015) esta fuerza en teoría debe ser el
resultado de las cuatro primeras y hace referencia a las empresas que compiten en el
59
mismo rubro ofreciendo el mismo producto. La competencia se hará más reñida
mientras aumenten las empresas u organizaciones y estas se van equiparando en tamaño
y capacidad, pero además de ello la competición también suele crecer cuando:
La demanda por los productos de la industria disminuye.
Las reducciones de precios se hacen comunes.
Los consumidores tienen la posibilidad de cambiar fácilmente de marcas.
Los costos fijos son altos.
Poder Negociación de los Clientes
Esta fuerza se refiere a la capacidad de influencia de los clientes hacia la
empresa por lo que se plantea que mientras menor sea el universo de clientes que
se tenga, al no haber tanta demanda de productos, aumenta la probabilidad de
organizarse y de forzar a la organización a bajar los precios y mejorar las
condiciones, pero además del número de compradores que existan en la
industria, el poder de negociación de éstos puede aumentar atendiendo a:
(Saraguro Averos & Silva Naranjo, 2015)
Falta de diferenciación en los productos.
La compran en grandes volúmenes de mercancía por parte de los clientes.
Los consumidores pueden cambiarse fácilmente a productos sustitutos.
Existe buena información de los consumidores acerca de los precios y costos
de los proveedores.
Amenaza de Nuevos Competidores
Esta fuerza hace referencia a la entrada de empresas que ofrecen el mismo
producto o servicio que el que se propone, cuando una empresa suele entrar
fácilmente a una industria la intensidad de la competencia aumenta, de ahí la
necesidad de analizar constantemente las posibles entradas de nuevos
competidores, para ello las empresas se pueden trazar un grupo de estrategias
para dificultar esas posibles entradas, entre ellas se encuentran: (Saraguro
Averos & Silva Naranjo, 2015)
Aumentar constantemente la calidad de los productos.
Reducir los precios.
Aumentar los canales de ventas.
60
Aumentar la publicidad.
Ofrecer mejores condiciones de ventas.
Amenaza de Nuevos Productos
Esta fuerza consiste en la entrada potencial de empresas que venden productos
sustitutivos las cuales fuerzan el precio tope al cual se podría comercializar el producto
o servicio, estas empresas suelen entrar fácilmente cuando: (Saraguro Averos & Silva
Naranjo, 2015)
Los precios de los productos sustitutos son bajos o menores que los de los
productos existentes.
Hay poca publicidad de los productos existentes.
Existe poca lealtad por parte de los consumidores.
Los costos para los consumidores a la hora de cambiar de un producto a otro
producto sustituto son bajos.
3.1.4.5. Estrategias de marketing
Como parte de las estrategias de marketing se muestran las propuestas de imagen
corporativa de la empresa constructora de los departamentos a vender.
Logotipo
Slogan
Las estrategias de marketing estarán acompañadas por el eslogan “Te construimos
tu sueño” el muestra una relación estrecha entre la constructora y los sueños de los
clientes potenciales.
61
Tarjetas de Presentación
Diseños corporativos
A continuación, se muestran las principales estrategias.
Estrategias de crecimiento
Una variante estratégica que se utiliza es por medio del Internet para incrementar la
introducción del negocio en el mercado donde se refuerza la actuación de la entidad.
Trayendo como resultado grandes ventajas con relación a la competencia:
Priorizar los principales productos que serán ofertados.
Comunicar los beneficios que se obtendrían con el producto que se ofrece.
Llegar a nuevos mercados e incrementar la competitividad mediante menor
costo y mayor presencia.
62
Estrategias de competitividad
Este punto proporciona una idea del comportamiento de la organización en
cuestiones de marketing frente a los competidores. Este aspecto obliga a tener en cuenta
las condiciones y estrategias propias, así como sus diferencias y semejanzas con
relación a las de la competencia.
Estrategias a tener en cuenta:
Se debe generar un encaje estratégico que unifique la situación interna de la
entidad con su entorno.
Uso de sus propias fortalezas para afrontar las posibles amenazas que nos rodean
y transformarlas en oportunidades.
Alcanzar una ventaja competitiva perdurable y permanente en el tiempo, sin
tiempo de réplica.
63
CAPÍTULO IV
4. ESTUDIO TÉCNICO
4.1. Descripción del Proyecto
4.1.1. Localización
El proyecto se localizará en calle Elías Godoy, Calderón, Quito en un terreno de 250
m2
con todos los servicios básicos y un costo de 13.600,00 USD.
Figura 34 Localización del terreno del proyecto.
Fuente: Google map
4.1.2. Características del sector
Historia de la Parroquia Calderón
Se cree que, en el periodo formativo, la meseta de Guangüiltagua fue poblada por
hombres de la cultura de Cotocollao (1100 A.C. 540 A.C.). Antes de la llegada de los
Incas, los moradores posiblemente estuvieron vinculados de manera política y étnica
64
al sector de Zámbiza, conocido con el nombre de Carapungo “Puerta de Cuero”, en
razón de que las casas de los habitantes de este lugar tenían sus puertas confeccionadas
y forradas con cuero de animales (Gobierno Autonomo Descentralizado Parroquia de
Calderon, 2015).
Carapungo es el nombre histórico de esta Parroquia, palabra quichua que tiene varias
acepciones: PUNGO: es puerta y KARANKI: el cual se descompone en KARA + N +
KI: lugar de los KARAS. Siendo KARAPUNGO “la puerta de los Karas”. (Gobierno
Autonomo Descentralizado Parroquia de Calderon, 2015).
Antes que Calderón fuese declarado como parroquia en 1897, cuando el General Eloy
Alfaro era quien conducía la República, se la conocía con el nombre de
“CARAPUNGO”. Se dice que este sector cambió de nombre porque en estos territorios
se asentaron los partidarios y militares de Abdón Calderón y de la Independencia. A
fines del siglo pasado durante los gobiernos de García Moreno y Veintimilla, varios
moradores del sector de KARAPUNGU, realizaban gestiones para conseguir que sea
elevado a la categoría de parroquia. Las razones que impulsaron a pedir la
parroquialización eran varias; pero muy especialmente las serias dificultades que
provenían de la división en tres parroquias: Cotocollao, Pomasqui y Zámbiza
(Gobierno Autonomo Descentralizado Parroquia de Calderon, 2015).
Aspectos físicos de la parroquia
Está situada en el centro mismo de la Provincia de Pichincha, al Noreste del Distrito
Metropolitano de Quito a corta distancia de la línea equinoccial. Sus límites son:
Norte: Parroquia San Antonio
Sur: Parroquia Llano Chico
Este: Parroquia Guayllabamba
Oeste: Parroquia Pomásqui y Distrito Metropolitano de Quito.
“La meseta de Guangüiltagua acoge a la población de Calderón, posee un clima
templado y seco, propicio para la convalecencia de enfermedades que se adquieren en
sitios húmedos. La superficie aproximada de la parroquia es de 79,17 km2”.
(Gobierno
Autonomo Descentralizado Parroquia de Calderon, 2015).
Demografía
“Según el censo del 2010, la población de Calderón es de 152.242 habitantes, la
misma que se asienta en mayor proporción en el área urbana, es decir en la zona
consolidada”. (Gobierno Autonomo Descentralizado Parroquia de Calderon, 2015).
65
4.1.3. Tamaño del proyecto
El edificio proyecto estará conformado por un total de 4 plantas y cada planta estará
conformada por dos departamentos de tipo II y un departamento de Tipo I, lo que suma
un total de 8 departamento de tipo II y 4 suite de tipo I.
4.1.4. Diseño del edificio
A continuación, se muestran los diseños de los departamentos tipos que conformaran
el edificio.
Figura 35 Diseño de Apartamento Tipo I
Fuente: Iván Pino
66
Figura 36 Diseño de Apartamento Tipo II
Fuente: Iván Pino
4.1.5. Descripción del departamento (Tipo) y del Sistema Constructivo
Las principales características constructivas de los departamentos son las siguientes:
Características Generales:
Estructura: Acero sismo resistente
Mampostería: Bloque vibrado de 15 cm y 10 cm
Enlucidos Verticales: Estucados
Enlucidos Horizontales: Enlucido y Estocado
67
Recubrimiento de Pisos
Dormitorios: Piso Flotante Alemán
Sala Comedor: Piso Flotante Alemán
Cocina: Cerámica Graiman y mesón de granito
Baños: Cerámica Graiman
Recubrimiento de paredes
Cocina y Baños: Cerámica Graiman
Puerta principal: Duraplac 40 mm de espesor y 1.10 de ancho, bisagra De pívot
Puertas internas: Duraplac 40 mm de espesor, bisagra batiente
Muebles de Cocina
Puertas de Duraplac de 15 mm, mesón de granito 30 mm zócalo anti humedad,
cajones tiraderas de acero inoxidable y herrajes marca FGV alemana.
4.1.6. Ingeniería del proyecto
A continuación, se muestran los principales recursos necesarios para la puesta en
marcha del proyecto inmobiliario.
Recurso Humanos
- Se contratará un gestor de venta que entre sus funciones se encuentra el
mantenimiento de las publicidades en Facebook y Twitter, así como la
gestión de las promociones en prensa. Atenderá a los clientes
potenciales, así como el proceso de venta de cada uno de los
departamentos.
Activos
- Se deben adquirir los siguientes activos
68
Tabla 23 Activos adquirir
Fuente: Iván Pino
4.1.7. Esquemas de Crédito
4.1.7.1. Financiamientoo para el Cliente
Teniendo en cuenta los resultados de la encuesta aplicada donde el 76% de los
encuestados manifiestan su preferencia por adquirir el departamento mediante un
crédito del BIESS, ISSFA, ISSPOL.
4.1.7.2. Financiamiento para el Constructor
Para la puesta en marcha del proyecto es necesario la adquición de un capital inicial
de 432.189,84 USD el cual será financiado por la Corporación Financiera Nacional
(CFN) a un plazo de 2 años pagadero mensualmente a una tasa de interés del 7,79%
4.1.8. Estrategias Comerciales
4.1.8.1. Política de Fijación de Precios de venta
Como política de fijación de precio se tendrá presente una estrategia de inserción en
el mercado con precios inferiores a los de la competencia, teniendo presente los costos
asociados, así como el criterio expresado por los clientes en el estudio de mercado,
siendo el precio estimado para la vivienda de Tipo I de 55.000,00 USD y las viviendas
de Tipo II de 71.000,00 USD.
Activos Características Cantidad
Computador HP ALL IN ONE +4GB+500GB+ 19” + DVDWR + W8.1 1
Impresora Impresora HP Deskjet 1515 Multifuncional 1
Mobiliario
Escritorios Dimensiones: 1,50 x 1.50m x 0.60m 1
Silla Sencilla Madera Cojín, Asiento, set. Básico 6
Silla Giratoria Giratoria neumáticos con espaldar alto y ergonómica 1
Archivador Archivador Vertical 4 Gavetas Tipo Passport 1
Mesa Mesa Tipo Senegal 1
Terreno
Terreno 250 m² 1
Equipos de Computo
69
4.1.8.2. Estrategias de Promoción y Ventas
Como propuesta para la promoción se contratarán espacios publicitarios en internet,
además de utilizar medios como Facebook, Twitter, así como banner en distintas
páginas relacionadas al sector inmobiliario, en estos se colocará la filosofía de la
empresa, así como información sobre los inmuebles que se ofertan.
Otra de las propuestas son los medios gráficos como broshure, trípticos, carpetas y
sobres corporativos. El diseño de estos materiales son medios de comunicación y
promoción muy efectiva. En estos se colocará la filosofía de la empresa, así como
información sobre los inmuebles qué se ofertan.
A continuación, se mostrarán un plan de acción para llevar a cabo el proceso
publicitario.
1. Diseñar loss banner
2. Diseñar las imágenes de Facebook Twitter
3. Supervisar la edición de los diferentes anuncios de prensa.
4. Supervisar que los carteles lumínicos sean ubicados en los lugares establecidos y
verificar su mantenimiento.
70
CAPÍTULO V
5. ASPECTOS LEGALES RESPECTO DE LA EDIFICACIÓN
5.1. Requerimientos para Legalización De la Construcción
5.1.1. Informes Técnicos
5.1.1.1. Informe de Regulación Metropolitana (IRM)
De acuerdo con la Ordenanza 172, artículo 34 (2013), el Informe de Regulación
Metropolitana es el instrumento de información básica sobre las especificaciones
obligatorias para la habilitación del suelo y la edificación, en el que constan los
siguientes datos:
a. Nombre del propietario, ubicación, superficie y áreas construidas de un predio.
b. Especificaciones obligatorias para fraccionar el suelo, tales como: área de lote y
frente mínimo, afectación por vías, ríos, quebradas y otras especiales.
c. Especificaciones obligatorias para la edificación, tales como: altura máxima,
área libre mínima, retiros obligatorios, usos.
d. Demás regulaciones que deben observarse cuando el predio se encuentre
atravesado por oleoductos o poliductos, acueductos, líneas de alta tensión, o esté
ubicado en la zona de protección, zonas de riesgo, conos de aproximación de los
aeropuertos y otros que fueren necesarios.
e. Informe de factibilidad de dotación de servicios.
Requisitos del Trámite
Formulario
71
Figura 37 Formulario de Informe de Regulación Metropolitana (IRM)
Fuente: (Alcaldía de Quito, 2017)
Copia de cédula y papeleta de votación.
Pasos de Tramite
El administrado debe acercarse a ventanilla de la Administración Zonal competente.
El informe de regulación metropolitana será emitido por la Administración Zonal
correspondiente o el área de servicios ciudadanos de acuerdo a las necesidades de
gestión.
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5.1.1.2. Informe de Compatibilidad de Uso del Suelo (ICUS)
De acuerdo a la Ordenanza 172, artículo 35 (2013) el Informe de Compatibilidad de
Uso del Suelo (ICUS) es el instrumento de información básica sobre los usos permitidos
o prohibidos para la implantación de usos y actividades en los predios de la
circunscripción territorial del Distrito Metropolitano de Quito. El informe de
compatibilidad de usos del suelo no autoriza el funcionamiento de actividad alguna.
El informe de compatibilidad de uso de suelo se emitirá conforme a los usos de
suelo, las relaciones de compatibilidad y a las condiciones generales y específicas de
implantación determinados en el PUOS y en los instrumentos de planificación que se
expidan en aplicación de este Libro; será otorgado por la Administración Zonal
respectiva o el área de servicios ciudadanos de acuerdo a las necesidades de gestión.
Requisitos del Trámite
Formulario IRM
Copia de cédula y papeleta de votación.
Pasos de Tramite
El administrado debe acercarse a ventanilla de la Administración Zonal competente y
a la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda para usos con actividades en el ámbito
de Ciudad o Metropolitano.
En el caso de usos permitidos para actividades en el ámbito metropolitano o de
ciudad, los informes de compatibilidad de uso del suelo serán emitidos por la Secretaría
responsable del territorio, hábitat y vivienda.
5.1.1.3. Instrumentos de gestión para habilitar el suelo
De acuerdo a la Ordenanza Metropolitana No. 0255 en su artículo 81 (2010)
manifiesta que los instrumentos para la habilitación del suelo son instrumentos
específicos para la habilitación de Suelo como: Ordenanzas de aprobación de
73
urbanizaciones, Actas de Aprobación de Subdivisiones, Actas de Aprobación de
Reestructuración Parcelaria y Licencia de Construcción de subdivisión.
“A continuación se describen cada uno de los instrumentos anteriormente
mencionados de acuerdo a la Ordenanza Metropolitana No. 0255”.(Consejo
Metropolitano de Quito, 2010):
Art. 82 Ordenanzas de Aprobación de Urbanizaciones: Es el acto decisorio del
Consejo Metropolitano en el cual se aprueban los planos y además
requerimientos técnicos y legales para la ejecución de un proyecto de
Urbanización.
Art. 83 Actas de Aprobación de Subdivisiones: Es el instrumento que contiene la
aprobación de la Municipalidad de los proyectos de fraccionamiento del suelo,
hasta un máximo de diez lotes en áreas urbanas y urbanizables y hasta veinte
lotes en áreas no urbanizables.
La información para aprobar los planos y los demás documentos habilitantes,
requisitos previos a esta autorización, será proporcionada por el propietario y el
proyectista. El trámite de aprobación se realizará en la respectiva Administración
Zonal y tendrá validez de dos años
Art. 84 Actas de Aprobación de Reestructuración Parcelaria: Es el instrumento
por el cual la Administración Zonal aprueba la reestructuración parcelaria.
Las reestructuraciones parcelarias de iniciativa municipal serán aprobadas por el
Consejo Metropolitano previo informe técnico y legal de la Administración
Zonal respectiva. El acta de aprobación de reestructuraciones parcelarias se
inscribirá en el Registro de la Propiedad del Cantón Quito, caso contrario
perderá vigencia a los tres años de expedida.
Art. 85 Licencia de Construcción de Subdivisión: Es el instrumento que autoriza
la ejecución de obras viales y de infraestructura en subdivisiones en las cuales se
proyecten vías o pasajes. Se tramitará en las respectivas Administraciones
Zonales previa la aprobación de los planos correspondientes. Este documento no
caduca. En caso de cambio de constructor se notificará para el respectivo
registro el cambio de titular.
74
5.1.2. Instrumentos de gestión para edificar
5.1.2.1. Solicitud de Aprobación de Planos Arquitéctonicos
El Distrito Metropolitano de Quito ofrece a la ciudadanía un modelo de solicitud de
aprobación de planos arquitectónicos donde las personas pueden descargarlo fácilmente
desde el ordenador en casa de forma segura y en formato PDF. Cabe mencionar que este
modelo es único, sirve para cualquier trámite de construcción de inmuebles situados en
las diferentes zonas de Quito.
Una vez descargada el formulario de solicitud se deberá llenar siguiendo las
siguientes pautas:
La hoja no deberá presentar deformaciones ni manchas o escrituras que no
vallan de acuerdo a lo que solicita el campo vacío.
Con una línea Horizontal se deben llenar los campos que no se utilicen.
Esta solicitud se encuentra legalmente habilitada para el propietario en caso de
no poder firmarla, la persona encargada en tramitarlo deberá presentar un poder
legalizado por el dueño.
Los casilleros deben ser llenados con una X
A continuación, se muestra el formulario de solicitud de Aprobación de Planos
Arquitectónicos
75
Figura 38 Formulario de solicitud de Aprobación de Planos Arquitectónicos
Fuente: (Informa Ecuador, 2017)
76
5.1.2.2. Solicitud de Aprobación de Etapas de Construcción
“Este requerimiento sirve para formalizar y registrar las construcciones a realizarse
de conformidad con: Ordenanza 3737 en concordancia con el Art. 386 del Código
Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización
(COOTAD)”(Dependencia de DMQ, 2011).
Requisitos del Trámite
Juego de planos registrados
Plano de implantación con la graficación de las etapas propuestas
Acta de registro de planos arquitectónicos
5.1.2.3. Solicitud de Licencia de Declaratoria bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal según resolución STHV-RT-No. 002
El Certificado de Conformidad de la Declaratoria bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal es el informe favorable extendido por el Municipio del Distrito
Metropolitano de Quito o, en su caso por la Entidad Colaboradora en el que se hace
constar el cumplimiento de las normas administrativas y reglas técnicas previstas para el
proyecto técnico, la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento de aplicación
(Alcaldía de Quito , 2014).
Para que una Edificación pueda ser declarada bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal es necesario haber obtenido la LMU 20 (Alcaldía de Quito , 2014).
El Certificado de Conformidad de la Declaratoria bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal pasa a formar parte de la LMU 20, otorgada por el MDMQ; luego el ingreso
y asignación de nuevos predios a las unidades constructivas individualizadas en el
Sistema Catastral Municipal, escrituración e inscripción global de la Declaratoria bajo el
Régimen de Propiedad Horizontal (Alcaldía de Quito , 2014).
La Declaratoria bajo el Régimen de Propiedad Horizontal y la autorización municipal en
la materia surtirá efectos desde la fecha en que se emita el Certificado de Conformidad
de Finalización del proceso constructivo por parte de la Agencia Metropolitana de
Control (Alcaldía de Quito , 2014).
Requisitos del Trámite
A continuación, se muestran los requisitos del trámite de acuerdo a la Alcaldía de
Quito (2014):
77
Formulario normalizado determinado, mediante Resolución Administrativa, por
el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.
Certificado de Propiedad actualizado o Escritura inscrita en el Registro de la
Propiedad.
Cuadros de alícuotas de los bienes exclusivos, áreas comunales y cuadro de
linderos, deberán incluirse tres (3) copias en físico y un CD con el archivo
digital en formato de hoja de cálculo (EXCEL).
Los cuadros de alícuotas suscritos por el profesional y propietario; que
contendrán única y exclusivamente las fracciones correspondientes del total de
las áreas y/o bienes exclusivos susceptibles de individualizarse y enajenarse;
cada bien exclusivo susceptible de individualizarse y enajenarse deberá tener su
alícuota parcial independiente; las alícuotas parciales podrán ser acumuladas y
en este caso constará el alícuota total correspondiente.
Cuadro de áreas comunales suscrito por el profesional y propietario, contendrá
las áreas comunales y/o bienes comunes a las cuales no se les asignará alícuotas,
debiendo constar de manera detallada las superficies, el uso y los niveles,
especificando las áreas comunales construidas y abiertas.
Cuadro de linderos, suscrito por el profesional y propietario, de las diferentes
unidades de construcción de dominio exclusivo (alícuotas), deben ser descritos
de una manera sencilla, clara, total e integral, se establecerán y señalarán sus
dimensiones totales (longitudes desarrolladas) en función de la orientación del
bien inmueble con respecto a los cuatro puntos cardinales: norte, sur, este, oeste;
además se deben señalar los linderos superiores e inferiores (área) con respecto a
otras unidades de dominio exclusivo (alícuotas) y/o comunal, dependiendo de la
modalidad (edificios en altura, conjuntos habitacionales o la combinación de las
dos anteriores).
Si un bien exclusivo (alícuota) ha sido planificado en varios niveles los linderos
pueden ser descritos de manera total e integral; es decir, señalando sus
dimensiones totales (longitudes desarrolladas) y los niveles correspondientes con
los cuales se planificó, con respecto a las otras unidades de dominio exclusivo
(alícuotas).
En caso de modificatoria a la Declaratoria bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal, se anexará el Acta debidamente notariada del consentimiento de los
copropietarios, de conformidad con el porcentaje establecido en la ley.
78
Pasos de Trámite
Para iniciar el procedimiento de la Declaratoria Bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal, previamente el ciudadano, de acuerdo a la Alcaldía de Quito (2014) debe
obtener:
1. El administrado debe haber obtenido previamente la LMU 20 (Administración
Zonal)
2. El administrado solicita el Certificado de Conformidad (C.C.) de la Declaratoria
bajo el régimen de Propiedad Horizontal (P.H.) en la (Entidad Colaboradora).
3. Una vez obtenido el C. C de PH, el administrado físicamente o través de la
página WEB solicita el ingreso al catastro de la declaratoria de propiedad
horizontal a la Unidad de Catastros de la Administración Zonal competente
(hasta un máximo de 30 alícuotas); si supera este número la Unidad de Catastros
remite el expediente a la Dirección Metropolitana de Catastros para que proceda
al catastro correspondiente.
4. El administrado con el Aviso al Notario que le proporciona la Subprocuraduría
de la Administración Zonal procede a elevar a Escritura Pública en una Notaría.
5. El administrado debe solicitar la inscripción de la escritura al Registro de la
Propiedad del MDMQ.
6. La descripción de los linderos del cuadro de alícuotas es responsabilidad
exclusiva del Profesional y Propietario, por consiguiente, no se revisarán los
linderos por parte del MDMQ o Entidad Colaboradora.
7. El cálculo de alícuotas se debe presentar con cuatro (4) decimales.
5.1.2.4. Solicitud de Licencia de Construcción de Edificaciones
La Licencia de construcción es el documento habilitante que autoriza la ejecución de
una construcción. Se tramitará en las Administraciones Zonales. Este documento tendrá
validez por el tiempo que dure la construcción, salvo que se opere el cambio de
constructor en cuyo caso se notificará y registrará el cambio del titular
Para la obtención de la licencia de Construcción se requieren de los siguientes
trámites:
79
Formulario suscrito por el propietario del proyecto, solicitando la licencia.
Firmas del profesional responsable reconocidas ante notario público.
Original del acta de registro y planos arquitectónicos, o de la Licencia de
Trabajos Varios.
Certificado de depósito de garantías.
Comprobante de pago del 1x1000 al Colegio de Arquitectos o Ingenieros.
Comprobante de pago a la Empresa Metropolitana de Alcantarillado y Agua
Potable (Emmap) por contribución e instalación de servicios.
Dos copias de planos estructurales y de instalaciones impresos que demande la
construcción.
Un archivo digital para lectura.
5.1.2.5. Solicitud de Licencia de Trabajos Varios
De Acuerdo a la Dependencia del Distrito Metropolitano de Quito (2011), este
formulario va destinado al permiso municipal para realizar trabajos hasta de cuarenta
metros cuadrados de construcción en las edificaciones existentes y por una sola vez en
obra nueva, sin que ello signifique incremento de unidades de vivienda o supere la
altura en la edificación permitida respetando COS y el CUS, sirve también para realizar
modificaciones, demoliciones reparaciones, o remodelaciones en las construcciones
existentes que no impliquen cambios estructurales de uso de suelo de conformidad con:
Código Municipal Art. II. 126 lit. b) y c) R.O. 310 DEL 98-05-05 y Art. 84 Código
Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización (COOTAD)
Requisitos del Trámite
Comprar y llenar la especie valorada de trabajos varios
Escritura del predio
Copia de la Cédula de Ciudadanía y Papeleta de votación Actualizada del
propietario
Comprobante del pago del impuesto predial del año en curso
Informe de Regulación Metropolitana IRM
Descripción textual y grafica de los trabajos que van ha realizarse en la
edificación
80
En caso de que el proyecto se lo haga bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal se anexará:
- Autorización Notariada del 100% de los copropietarios siempre y cuando
los trabajos a realizarse comprendan modificaciones en la fachada,
aumento de edificabilidad u obras que signifiquen alteración de la
estructura sismo resistente
- Autorización de la Asamblea de copropietarios para modificaciones
menores en espacios de uso comunal.
- En caso de cambio estructural de la cubierta se anexará plano estructural
firmado por el profesional competente.
5.1.2.6. Solicitud de Licencia de Habitabilidad
La Licencia de Habitabilidad y devolución del Fondo de Garantía es la autorización
para que una edificación pueda ser habitada, y se proceda a la devolución de las
garantías correspondientes.
Requisitos Generales
Formulario para la obtención de la Licencia de Habitabilidad y devolución del
Fondo de Garantía;
Original o copia certificada de la Licencia de Construcción y planos;
Licencia de Trabajos Varios (en caso de haberlo obtenido);
Certificado de depósito de garantías;
Original del Formulario o copia certificada de Inspecciones Programadas
Base Legal
Ordenanza 0095, Art. R II 243 al 245
Ord. Metropolitana 086. numeral 14
5.1.2.7. Solicitud de Control de Edificaciones
El Control de la Edificación consiste en la realización de inspecciones que a través
de recorridos programados y periódicos al territorio efectuará la Municipalidad para
81
garantizar que las obras de edificación se realicen de acuerdo con las normativas
municipales y la información registrada en el acta de registro y en la licencia de
construcción.
De conformidad con el cronograma de visitas propuesto por el constructor para la
ejecución de obras de construcción se realizará al menos tres inspecciones en la
ejecución del proceso constructivo. El plazo máximo para realización de las
inspecciones programadas por parte de la Municipalidad será de tres días contados a
partir de la solicitud del constructor. En caso de incumplimiento de este plazo el
constructor notificará a la Unidad de Auditoria Técnica. El informe de estas
inspecciones se asentará en el formulario correspondiente.
Requisitos Generales
Solicitud del primer Control de la Edificación. Formulario 11
En obra se exigirá la presentación de la correspondiente acta de registro y planos,
licencia de construcción, ordenanza y/o resolución del Concejo Metropolitano para
urbanizaciones. El plazo máximo para que la Municipalidad realice la primera
inspección programada será de tres días contados a partir de la solicitud del constructor.
En caso de incumplimiento de este plazo el constructor notificará a la Unidad de
Auditoria Técnica.
Base Legal
Ordenanza 0095, Art. R II 248 al 251
5.1.2.8. Informe del Cuerpo Metropolitano de Bomberos
El Permiso de Ocupación es la autorización administrativa que el Cuerpo de
Bomberos otorga a las edificaciones nuevas luego de realizar la verificación de los
sistemas de prevención de incendios instalados en conformidad con los planos
aprobados en el proceso de Visto Bueno.
82
Requisitos Generales
a) El usuario debe presentar en las oficinas del Área Técnica de la Dirección de
Prevención ubicadas en la Veintimilla E5-66 y Reina Victoria la siguiente
documentación:
Formulario Declarativo de Ocupación.
Copia del certificado de Visto Bueno de Planos.
Copia de la memoria técnica y/o formulario declarativo aprobada y
sellada en V.B.P.
Copia de los planos SCI aprobados y sellados.
Certificado de instalación del sistema de detección y alarma en
conformidad con NFPA 72.
Documento declarativo donde se especifique la entrega a cada unidad de
vivienda de Extintores, Ventilaciones y Calentamiento de Agua.
Certificado de tratamiento intumescente a la estructura metálica y/o
madera vista.
Certificado de las puertas corta fuego RF-60 mín.
Certificado de las Pruebas de Presión o hermeticidad del sistema de
supresión con agua.
Certificado de Instalación de Presurización de Gradas.
Certificado de Instalación de Pararrayos.
Declaración de cumplimiento VBP, instalación, funcionamiento y
certificados de instalación.
b) El inspector técnico realizará la inspección a la edificación en un plazo de 4 días
laborables previa coordinación con el usuario.
c) Si en la inspección se verifica que la instalación cumple las condiciones de
prevención de incendios se emite el permiso de ocupación al siguiente día
laborable de la inspección.
83
5.1.3. Tipos de Contratación para la Construcción del Proyecto
5.1.3.1. Tipos de Contratación
Existen muchas maneras de realizar un contrato de ejecución de obras. Los tipos más
corrientes de contratos de construcción de acuerdo con Disni (2010) son:
Contrato Precios Unitarios.
El Contrato se basa en el precio de una serie de unidades de obra, de tal manera que no
se asegura el volumen de cada unidad, ni siquiera la ejecución de todas las unidades del
Contrato. El Contratista debe realizar los cálculos de costo de cada unidad
independientemente y evaluar aproximadamente el valor global de las obras, para
repartir gastos proporcionales al volumen de la obra. El Contratista no queda
comprometido de ninguna forma a asegurar un volumen determinado de obra, es por lo
que deja un gran margen de inseguridad en la ejecución, e incluso se suele utilizar para
contratos de trabajos de investigación o prospección en los cuales existe una cantidad
determinada y fija a gastar, que se consume con arreglo a un cuadro de precios
contratados, en los que se suele añadir los porcentajes necesarios para cubrir los gastos
de impuestos, beneficio industrial del constructor y otros. Este tipo de Contrato se debe
firmar con un constructor que ofrezca las garantías necesarias; cuando no es posible
prever ni siquiera aproximadamente los volúmenes de obra a realizar, y por lo tanto
tampoco se puede garantizar el importe total de las obras que se ejecuten (Disni, 2010).
Contrato de Proyecto y Construcción.
En este tipo de Contrato, el Contratista se hace cargo tanto del proyecto, como la
construcción de las obras y se realiza la ejecución de los trabajos descritos en un
proyecto, que el mismo equipo o alguien por cuenta del Contratista ha redactado. El
Contratante otorga la adjudicación a aquella oferta que le resulte más conveniente para
satisfacer los objetivos perseguidos con la construcción de la obra. Algunos contratistas
se inclinan claramente por este tipo de Contrato, sobre todo cuando en él se incluye la
financiación de toda la operación. Es decir, el Contratista no solo aporta el proyecto
completo y su construcción, sino que lo financia y el Contratante se compromete a
abonar a lo largo de una serie de años, normalmente muchos más de los que dura la
construcción (Disni, 2010).
En la actualidad, en ciertos casos, se incluyen entre los trabajos comprendidos en el
Contrato incluso el mantenimiento de la construcción o instalación construida durante
una cantidad considerable de años. En algunos países, se contratan tramos de carretera
incluyendo en el Contrato el paquete completo: Proyecto, Construcción y
Mantenimiento durante diez o quince años. El Contratante pacta con el Contratista el
pago dilatado en el tiempo de toda la operación, incluyendo, como es lógico, en el
importe los intereses generados por el pago diferido (Disni, 2010).
Contrato Modalidad Suma Alzada
En este tipo de Contrato, el Contratista se compromete a entregar una construcción
completamente terminada y en estado de funcionamiento, a cambio de una cantidad fija,
repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. La oferta
84
del Contratista se basa en un estudio del proyecto suministrado por el Contratante, es
decir el Contratante es el que se encarga de realizar el proyecto, y realiza una licitación
para encontrar a la empresa constructora o Contratista que más le convenga para sus
intereses (Disni, 2010).
Los riesgos de errores en dicho Proyecto se entienden asumidos por el Contratista que
debe por tanto realizar un estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el
Contratante y añadir en él todo aquello que considera que falte ya que la cifra de su
oferta se considera "cerrada" una vez firmado el Contrato. El Contratista se compromete
a recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ella todas aquellas cosas
que en su opinión son necesarias para la correcta terminación y funcionamiento de la
instalación, aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto recibido para el estudio de la
oferta (Disni, 2010).
Contrato de Presupuestos Parciales y Presupuesto General.
Utilizando los cuadros de precios del proyecto y la medición de los planos de este, se
obtiene una valoración reflejada en unos presupuestos parciales y un presupuesto
general que es la suma de los diferentes presupuestos parciales incluidos en el proyecto
recibido y que formará parte del Contrato (Disni, 2010).
Este presupuesto general, afectado de un coeficiente mayor que la unidad, para cubrir
impuestos, gastos generales, beneficio industrial y cualquier otro costo proporcional al
volumen de obra realizado, es el presupuesto final del proyecto sobre el cual el
Contratista se compromete a hacer una baja o un alza. Para obtener la cifra de su oferta,
el Contratista obtiene sus propios precios de costo de las distintas unidades de obra que
figuran en el proyecto, aplica estos precios a las mediciones que figuran en el proyecto
recibido y obtiene unos presupuestos parciales y un presupuesto general llamado
presupuesto por administración. A continuación, obtiene el factor por el cual debe
multiplicar todos sus costos directos para cubrir gastos generales, impuestos, permisos,
imprevistos y beneficio industrial. Este factor generalmente varía entre el 1,35 y el 1,70.
Al aplicarlo al presupuesto general por administración, se obtiene la cifra que en
realidad debería ser la ofertada por el Contratista. Esta cifra no coincide casi nunca con
la cifra del Proyecto estudiado y al compararla con aquella nos da la baja o alza que el
Contratista necesita hacer para hacerse cargo del Contrato con un justo beneficio por su
actividad. Esta baja o alza se aplica a todos los precios del Contrato para facturar
mensualmente al Contratante, las unidades de obra realizadas por el Contratista. En este
tipo de Contrato se pacta que sólo se abonarán aquellas unidades de obra realmente
ejecutadas por el Contratista. Una vez construida la obra las mediciones reales
multiplicadas por los precios unitarios afectados por la baja o alza pactada, dan el
importe total definitivo a cobrar por el Contratista (Disni, 2010).
En el Pliego de Condiciones del Proyecto, que es uno de los documentos del Proyecto
que se incorpora al Contrato, se suele especificar el porcentaje de variación aceptado en
el volumen total de cada unidad de la obra, para respetar el precio de la unidad
contratado (Disni, 2010).
5.1.3.2. Ventajas y desventajas
De acuerdo con Disni (2010) las ventajas y desventajas de cada una de las
modalidades de contrato anteriormente descritas son:
85
Contrato Precios Unitarios.
Como ventaja se encuentran las siguientes
- Puede maximizar ganancias si pacta un buen valor como pago de anticipo.
- No asume riesgos por cantidades de obra
- Puede obtener ganancias adicionales con la fijación de los costos de las obras
externas.
- Puede medir mejor el avance del proyecto
Entre las desventajas de este se encuestan
- Variación en los precios de los insumos si no pacto cláusula de reajuste.
- La preparación de la oferta es muy dispendiosa y costosa
- Se dificulta la labor de cobro porque debe hacer actas de corte de acuerdo
con la medición que realice el contratante.
- Menor interferencia de parte del contratante.
Contrato de Proyecto y Construcción.
Como ventajas de este sistema se pueden señalar:
- Coordinación de especialistas en diseño y en construcción de un determinado tipo
de obras, lo que repercute favorablemente en la calidad final de la construcción.
- Proyecto concebido en todo momento para ser construido de una manera racional y
económica. En muchas ocasiones el diseño ha sido condicionado por la propia
ejecución de los trabajos.
- Posibilidad de conseguir ofertas económicamente ventajosas al amoldar el
Contratista el Proyecto a sus disponibilidades (Disni, 2010).
Por el contrario, este sistema tiene como inconvenientes:
- Cada Contratista ofrece soluciones diferentes, adecuadas a su propia conveniencia,
que pueden no coincidir con la conveniencia del proyecto o idea del contratante.
- Encarecimiento de la fase de diseño, al concurrir por ejemplo diez proyectos y
ofertas distintas y sólo aprovecharse una sola.
- Falta de control por parte del Contratante, al no disponer de persona independiente
que pueda velar por sus intereses en los posibles cambios de diseño al construir.
- Difícil garantía de que, en caso de dificultades, el costo ofertado no varíe
sustancialmente y tienda a incrementarse (Disni, 2010).
86
Contrato Modalidad Suma Alzada
Las ventajas de este tipo de Contrato son:
- Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se oferta lo mismo por cada uno de
los licitadores, por tanto, son comparables.
- El Contratante se asegura un costo más o menos cierto o al menos con muy pequeño
porcentaje de variación, ya que los riesgos de posibles variaciones son asumidos por
el Contratista e incluidos en el precio ofertado.
- El Contratista asume la responsabilidad de la medición; por lo tanto, puede valorar
algo que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores ajenos a la hora
de evaluar sus propios costos.
- Evita una gran parte del trabajo de medición y valoración del trabajo realizado, pues
la cifra final de cada unidad es conocida y por lo tanto se puede certificar, o sea
pagar cada relación mensual de obra realizada, a base de calcular el porcentaje
realizado de cada unidad.
- El Contratante obtiene una serie de ofertas, que le comprueban la fiabilidad
económica del Proyecto que encargó y al compararlas le dan una idea muy clara de
cuál puede ser el precio real de la construcción de su proyecto (Disni, 2010).
Como inconvenientes se podrían señalar:
- El establecimiento de un precio cerrado obliga al Contratante a no poder variar
prácticamente nada el precio de la obra, una vez realizada la adjudicación, ya que si
lo hace el Contratista puede aprovechar la coyuntura para mejorar su posición
contractual y ya no tiene competencia posible, que permita comprobar lo procedente
de su postura.
- Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas posibilidades de error, pues
cualquier variación supone dificultades entre Contratista y el Contratante (Disni,
2010).
Contrato de Presupuestos Parciales y Presupuesto General.
Las ventajas de este tipo de Contrato, sobre todo si el Proyecto está bien realizado, son
evidentes, pues participa de las ventajas de los otros sistemas ya descritos y por ello es
el tipo de Contrato más común en las obras de ingeniería. Asegura en cierta medida el
costo total y al mismo tiempo deja abierta la posibilidad de introducir variaciones sin
perjuicio para ninguna de las dos partes contratantes: Contratante y Contratista.
Además, fija una base concreta y determinada sobre la cual se puede realizar licitación
de las obras, permitiendo una competitividad justa entre los concursantes a la
adjudicación de la obra (Disni, 2010).
5.1.3.3. Elección y justificación del tipo de contratación
Por las características del mismo y las ventajas que este ofrece se elige al contrato de
Presupuestos Parciales y Presupuesto General para llevar a cabo el proyecto.
87
CAPÍTULO VI
6. ESTUDIO FINANCIERO
6.1. Estudio Financiero
6.1.1. Inversión Inicial
6.1.1.1. Estudios Preliminares y Definitivos
Par la puesta en marcha del proyecto inmobiliario se requiere de la adquisición de un
total de 608,76 USD en equipos de cómputo, 684,00 USD en mobiliario, un terreno por
valor de 13.600,00 USD y activos diferidos por un valor de 6.000,00 USD lo que suma
una tota de inversión en activos de 20.892,76 USD, como se desglosa a continuación.
Tabla 24 Activos
Activos Características P.V.P.
Unit. Cantidad Importe
Equipos de Computo
Computador HP ALL IN ONE +4GB+500GB+ 19” +
DVDWR + W8.1 528,12 1 528,12
Impresora Impresora HP Deskjet 1515 Multifuncional 80,64 1 80,64
Sub Total 608,76
Mobiliario
Escritorios Dimensiones: 1,50 x 1.50m x 0.60m 179,00 1 179,00
Silla Sencilla Madera Cojín, Asiento, set. Básico 25,00 6 150,00
Silla Giratoria Giratoria neumáticos con espaldar alto y
ergonómica 80,00 1 80,00
Archivador Archivador Vertical 4 Gavetas Tipo Passport 155,00 1 155,00
Mesa Mesa Tipo Senegal 120,00 1 120,00
Sub Total 684,00
Terreno
Terreno 250 m² 13.600,00 1 13.600,00
Sub Total 13.600,00
Activos Diferidos
Investigación y
Diseño 1 4.000,00
Permisos de
Construcción 1 500,00
Impuesto Predial 1 1.500,00
Sub Total 6.000,
00 Total 20.892
,76 Elaborado por: Iván Pino
88
Partiendo de las adquisiciones de activos, así como el capital de trabajo necesario
para cubrir los gastos durante el primer año de puesta en marcha del proyecto
inmobiliario, se identifica un monto de inversión de 432.189,84 USD, desglosado a
continuación.
Tabla 25 Invversión Inicial
INVERSIÓN INICIAL
Activos Cantidad Valor
Unitario Valor Total
Capital de Trabajo
Capital de Trabajo 411.297,08
Sub Total 411.297,08
Activos
Equipos
Computador 1 528,12 528,12
Impresora 1 80,64 80,64
Sub Total 608,76
Mobiliario
Escritorios 1 179,00 179,00
Silla Sencilla 6 25,00 150,00
Silla Giratoria 1 80,00 80,00
Archivador 1 155,00 155,00
Mesa 1 120,00 120,00
Sub Total 684,00
Terreno y Edificación
Terreno 13.600,00
Sub Total 13.600,00
Activos Diferidos
Investigación y Diseño 4.000,00
Permisos de Construcción 500,00
Impuesto Predial 1.500,00
Sub Total 6.000,00
Total de Inversión 432.189,84
Elaborado por: Iván Pino
Del monto total de inversión el 30% será financiado por los propietarios y los
restantes 70% que equivale a 302.532,89 USD serán financiados por la Corporación
Financiera Nacional (CFN) con una tasa de interés de 7,79% pagaderos en 2 años y con
una amortización mensual y un plazo total de 24 periodos para el pago.
89
Tabla 26 Amortización del Prestamo.
Elaborado por: Iván Pino
6.1.2. Costos
Para la estimación de los costos asociados a la construcción del inmueble se tendrán
en cuenta los siguientes supuestos:
Se contratará a un gestor de venta por un salario de 400,00 USD, así como todos
los beneficios de ley.
90
Tabla 27Propuesta de RRHH
Elaborado por: Iván Pino
Los gatos de publicidad estarán asociados a los siguientes elementos.
- Diseño y mantenimiento de publicidad en redes sociales como Facebook
y Twitter con un costo mensual de 30,00 USD en cada una.
- Se diseñará e instalarán dos gigantografias con información publicitaria
de la empresa y el inmueble por un valor de 240,00 USD.
- Se destinarán 100,00 USD mensuales a anuncios de prensa.
Tabla 28 Gastos en Publicidad
Elaborado por: Iván Pino
La depreciación de los activos se realizará según el Reglamento para la
Aplicación de la Ley de Régimen Tributario Interno del SRI (2016), las tasas
para depreciación de activos son los siguientes:
- Equipos y muebles, Instalaciones, maquinarias: 10% anual.
- Equipo informático (computadoras) y software: 33% anual.
- Inmueble (excepto terrenos), aeronaves, naves, barcazas y similares: 5%
anual.
- Vehículos, equipo caminero móvil y equipos de transporte: 20% anual.
Mes Año 13ro 14to Fond. Res IESS
Gestor de Ventas 1 400,00 400,00 4.800,00 400,00 375,00 399,84 453,12 6.427,96
Total 1 400,00 400,00 4.800,00 6.427,96
Personal No. Salarios Año RRHH
Anual
RRHH de la Empresa
Salarios
Publicidad Mensual Anual
Plataforma de Facebook 30,00 360,00
Plataforma de Twiter 30,00 360,00
Gigantografia 240,00
Anuncio de Prensa 100,00 1.200,00
Total 160,00 2.160,00
91
Tabla 29 Depreciación de Activos
Elaborado por: Iván Pino
Se estiman gastos de servicios básicos por 295,00 USD mensuales desglosados
de la siguiente manera:
- Agua Potable: 100,00 USD
- Energía Eléctrica: 100,00
- Telefonía: 70,00
- Internet: 25,00
Tabla 30 Gastos por servicios básicos
Elaborado por: Iván Pino
A continuación, se muestra el resumen de dichos costos clasificados en fijos y
variables.
Activos Valor Total%
Depreciar
Depreciación
Año 1
Depreciación
Año 2
Valor
Residual
Computador 528,12 33% 174,28 174,28 179,56
Impresora 80,64 33% 26,61 26,61 27,42
Escritorios 179,00 10% 17,90 17,90 143,20
Silla Sencilla 150,00 10% 15,00 15,00 120,00
Silla Giratoria 80,00 10% 8,00 8,00 64,00
Archivador 155,00 10% 15,50 15,50 124,00
Mesa 120,00 10% 12,00 12,00 96,00
Sub total 1.292,76 269,29 269,29
269,29 269,29 754,18
DEPRECIACIÓN
Activos No Corrientes
Depreciación
Articulo Valor
Mensual
Valor
Anual
Agua Potable 100,00 1.200,00
Energía Eléctrica 100,00 1.200,00
Telefonía 70,00 840,00
Internet 25,00 300,00
Total 295,00 3.540,00
92
6.1.2.1. Costos Fijos
Tabla 31 Costos Fijos
Elaborado por: Iván Pino
6.1.2.2. Costos Variables
Tabla 32 Costos Variables
Elaborado por: Iván Pino
6.1.3. Resumen de Costos Totales
El resumen general de los costos asociados a la construcción y venta del inmueble es
el siguiente:
Tabla 33 Resumen de Gastos
Elaborado por: Iván Pino
Actividades Año 1 Año 2
Gestor de Venta 6.427,96 6.427,96
Publicidad 2.160,00 1.920,00
Gastos Financieros 17.751,89 6.447,10
Depreciación 269,29 269,29
TOTAL 26.609,14 15.064,35
Costos Fijos
Actividades Año 1 Año 2
Adecuaciones y Construcción 399.169,12
Servicio Básicos 3.540,00 3.540,00
TOTAL 402.709,12 3.540,00
Costos Variables
Año 1 Año 2
Gestor de Venta 6.427,96 6.427,96
Sub Total 6.427,96 6.427,96
Adecuaciones y Construcción 399.169,12
Sub Total 399.169,12 0,00
Servicio Básicos 3.540,00 3.540,00
Publicidad 2.160,00 1.920,00
Gastos Financieros 17.751,89 6.447,10
Sub Total 23.451,89 11.907,10
Gastos Totales 429.048,97 18.335,06
DETALLE DE LOS GASTOS
Mano de Obra
Otros Gastos
Costo de Venta
93
6.1.4. Presupuesto de Construcción
Tabla 34 Presupuesto de Construcción “Jardín del Norte”
Un. Cant. C. Uni. C. Tot.
1 CIMIENTOS DE HORMIGON CICLOPEO M3 40,32 120,50 4.858,56
2 BLOQUE 15X40X20 M2 1.716,00 18,50 31.746,00
3 PLINTOS DE H. SIMPLE F´C=210 Kg/cm2 M3 57,48 156,00 8.966,88
4 H. SIMPLE EN COLUMNAS F´C = 210 KG/CM2 (incluye encofrado) M3 65,70 320,00 21.024,00
5 H. SIMPLE EN CADENAS INFERIORES F´C = 210 KG/CM2 (incluye encofrado) M3 15,36 247,00 3.793,92
6 H. SIMPLE EN CONTRAPISO F´C = 180 KG/CM2 M2 412,50 19,80 8.167,50
7 H. SIMPLE EN LOSA ENTREPISO1 F´C = 210 KG/CM2 (incluye encofrado) M2 375,00 35,50 13.312,50
8 H. SIMPLE EN LOSA ENTREPISO 2 F´C = 210 KG/CM2 (incluye encofrado) M2 383,40 35,50 13.610,70
9 H. SIMPLE EN LOSA CUBIERTA F´C = 210 KG/CM2 (incluye encofrado) M2 307,80 36,50 11.234,70
10 ACERO DE REFUERZO KG 22.390,20 1,90 42.541,38
11 GRADA GLO 4,00 950,00 3.800,00
12 ENLUCIDOS HORIZONTALES M2 1.066,20 9,00 9.595,80
13 ENLUCIDOS VERTICALES M2 3.844,80 9,00 34.603,20
14 MASILLADO DE LOSA M2 383,40 9,95 3.814,83
15 MASILLADO DE PISOS M2 906,30 8,85 8.020,76
16 ZOCALOS DE CERAMICA EN PARED M2 288,00 26,56 7.649,28
17 PISOS FLOTANTES M2 336,00 25,00 8.400,00
18 EMBALDOSADOS DE CERAMICA EN PISOS M2 315,60 26,30 8.300,28
19 REVESTIMIENTO DE ESCALERAS M2 156,00 14,00 2.184,00
20 BARREDERAS ML 297,00 3,85 1.143,45
21 VENTANAS DE ALUMINIO SERIE 100 CEDAL, VIDRIO BLANCO DE 6MM M2 411,00 66,50 27.331,50
22 PASAMANOS DE ACERO INOXIDABLE ML 51,00 145,00 7.395,00
23 PUERTAS EXTERIORES UND 12,00 240,00 2.880,00
24 PUERTAS INTERIORES DE MADERA UND 32,00 186,00 5.952,00
25 CERRAJERIA EN PUERTA PRINCIPAL UND 1,00 180,00 180,00
26 CERRAJERIA EN PUERTA EXTERIOR UND 12,00 75,00 900,00
27 CERRAJERIA EN PUERTAS INTERIORES UND 32,00 38,00 1.216,00
28 MUEBLES DE COCINA ML 99,12 165,00 16.354,80
29 CLOSETS PARA DORMITORIOS M2 63,60 185,00 11.766,00
30 DESAGUES DE AGUAS SERVIDAS PTO 44,00 23,90 1.051,60
31 DESAGUES AGUAS LLUVIAS PTO 5,00 23,88 119,40
32 BAJANTES DE AGUAS LLUVIAS ML 108,00 10,90 1.177,20
33 CANALIZACION EXTERIOR PVC 160 MM ML 168,00 17,45 2.931,60
34 CAJAS DE REVISION - INCLUYE TAPA UND 12,00 82,60 991,20
35 PTO AGUA POTABLE PTO 24,00 36,70 880,80
36 MEZCLADORAS UND 24,00 94,38 2.265,12
37 AGUA CALIENTE GLO 12,00 580,80 6.969,60
38 LUCES Y TOMA CORRIENTE PTO 120,00 36,90 4.428,00
39 TIMBRES PTO 12,00 38,90 466,80
40 TABLERO DE DISTRIBUCION UND 1,00 137,50 137,50
41 INODORO TANQUE BAJO UND 12,00 175,00 2.100,00
42 LAVABOS UND 12,00 165,00 1.980,00
43 LAVAPLATOS UND 12,00 320,00 3.840,00
44 ACCESORIOS UND 36,00 45,00 1.620,00
45 PINTURA INTERIORES Y EXTERIORES M2 3.844,80 2,90 11.149,92
46 ACABADO DE TUMBADO M2 1.066,20 1,50 1.599,30
47 CERRAMIENTOS EXTERIORES M2 420,00 18,50 7.770,00
48 PAVIMENTOS(ACERAS) M2 612,00 14,85 9.088,20
49 TANQUE ELEVADO UND 4,00 145,00 580,00
50 PUERTA EXTERIOR UND 1,00 985,88 985,88
51 CONEXIÓN AGUA GLO 1,00 185,00 185,00
52 CONEXIÓN LUZ GLO 1,00 450,00 450,00
53 CONEXIÓN ALCANTARILLADO GLO 1,00 182,00 182,00
SON: 383.692,16
Un. Cant. C. Uni. C. Tot.
1 CAJAS DE REVISON ELECTRICAS U 3,00 170,00 510,00
2 CAJA DE REVISION DE ALIVIO U 1,00 95,00 95,00
3 CANALIZACION EXTERIOR DE AGUAS SERVIDAS PVC 160mm ML 24,00 21,80 523,20
4 CANALIZACION RED ELECTRICA 75 mm ML 126,00 8,50 1.071,00
5 CANALIZACION DE TELEFONO Y TV. CABLE 110 mm ML 38,00 11,60 440,80
6 SUMIDEROS DE PISO U 2,00 25,00 50,00
7 ADOQUIN M2 72,35 15,00 1.085,22
8 CONFORMACION Y MEJORAMIENTO DE SUELO M3 274,44 27,67 7.594,03
9 BORDILLO JARDINERA U 12,00 35,00 420,00
10 ENLUCIDOS M2 46,19 15,00 692,78
11 VEGETACION glo 1,00 153,70 153,70
12 CERRAMIENTO ML 18,60 100,00 1.860,00
13 ACERO DE REFUERZO KG 367,86 1,90 698,93
14 PUNTOS DE LUZ (CAJETIN Y MANGUERA) Pto 11,00 8,50 93,50
15 RED PRINCIPAL DE AGUA POTABLE GLO 1,00 188,80 188,80
SON: 15.476,96
399.169,12TOTAL
OBRAS EXTERIORES
CONJUNTO DE APARTAMENTOS Elias Godoy, Calderón, Quito
ITEM DESCRIPCION DE RUBROSCONTRATO
94
6.1.5. Cronogramas
6.1.5.1. Cronograma de Ejecución de Trabajos
A continuación, se muestran el cronograma del proyecto.
ACTIVIDA
DES
MES
I
MES
II
MES
III
MES
IV
MES
V
MES
VI
MES
VII 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 Búsqueda del Terreno Evaluación del Estado del Terreno Determinación de los recursos para el proyecto Diseño de los planos Búsqueda de presupuestos Presentación del Proyecto a Instituciones Financieras Selección y Contratación del Gestor de Ventas Construcción de la Infraestructura Preparación e implementación publicitaria
Lanzamiento del Inmueble Figura 39 Cronograma del Proyecto
6.1.5.2. Cronograma Valorado de Trabajos
A continuación, se muestra los gastos asociados a las etapas anteriormente descritas.
ACTIVIDA
DES
MES
I
MES
II
MES
III
MES
IV
MES
V
MES
VI
MES
VII 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 Búsqueda del Terreno 200
,00
Evaluación del Estado del Terreno 2
00,00
Determinación de los recursos para el proyecto 100,00
Diseño de los planos 300
0,00
Búsqueda de presupuestos 100,00
Presentación del Proyecto a Instituciones Financieras 2
00,00
Selección y Contratación del Gestor de Ventas 100,00
Construcción de la Infraestructura 99729,28 99792,28 99792,28 99792,28 Preparación e implementación publicitaria 160,00 160,00 160,00 160,00 160,00 160,00 160,00
Lanzamiento del Inmueble 100,00
Figura 40 Cronograma Valorado de Trabajos
6.1.6. Capital de Trabajo
Con respecto a la determinación del Capital de Trabajo, en el mismo se contemplan
los gastos necesarios para el funcionamiento de la empresa durante el primer año de
puesta en marcha el proyecto inmobiliario, entre los principales gastos se encuentran los
asociados a los Recursos Humanos, los Servicios Básicos, la Publicidad y las
95
Adecuaciones y Construcción del inmueble. El monto necesario del dicho capital es de
411.297,08 USD, como se muestra a continuación.
Tabla 35 Capital de Trabajo
Elaborado por: Iván Pino
6.1.7. Punto de Equilibrio
Partiendo de las ventas estimadas, así como los costos variables y fijos anteriormente
identificados se determinó el punto de equilibrio del proyecto, el cual para el primer año
de su puesta en marcha se determina que con la venta aproximada de 3 apartamentos de
tipo I y 5 apartamentos de tipo II, se cubrirían los costos fijos y variables del proyecto.
Mientras que para el segundo año del proyecto solamente se requiere de la venta de uno
de los departamentos para cubrir los gastos fijos y variables del año.
Tabla 36 Ventas Estimadas
Elaborado por: Iván Pino
Tabla 37 Punto de Equilibrio año 1
Elaborado por: Iván Pino
Concepto Costo Trimestral
Talento Humano 6.427,96
Servicio Básicos 3.540,00
Publicidad 2.160,00
Adecuaciones y Construcción 399.169,12
Total 411.297,08
Año 1 Año 2
Precio Vendidos Vendidos
Departamento Tipo I 55.000 3 1
Departamento Tipo II 71.000 5 3
Ventas Estimadas 520.000,00 268.000,00
VENTAS PROYECTADAS
Items
CONCEPTO VALOR Precio Prom. Cantidad Ingreso Costos Costo Costo Costo
Costo Fijo Anual 26.609,14 Vta.Unit. Total Fijos Var.Unit. Var.total Total
Costo Variable Anual 402.709,12 65.000,00 1,00 65.000,00 26.609,14 50.338,64 50.338,64 76.947,78
Costo Total Anual 429.318,26 65.000,00 1,50 97.500,00 26.609,14 50.338,64 75.507,96 102.117,10
Ventas totales Anuales 520.000,00 65.000,00 1,81492 117.969,55 26.609,14 50.338,64 91.360,41 117.969,55
Departamentos vendidos Año 1 8,00 65.000,00 2,00 130.000,00 26.609,14 50.338,64 100.677,28 127.286,42
Precio departamento Unit.Prom. 65.000,00 65.000,00 3,00 195.000,00 26.609,14 50.338,64 151.015,92 177.625,06
Costo Variable Unit. Prom. 50.338,64
Tabla de datos para calcular el punto de equilibrio Año 1
96
Figura 41 Punto de Equilibrio año 1 Elaborado por: Iván Pino
Análisis: Si el precio promedio de venta por departamento construido es de $65.000
y el costo variable unitario es de $50.338,64, quiere decir que cada departamento que se
venda, en el 1er. año, contribuirá con $14.661,36 para cubrir los costos fijos y generar
las utilidades operacionales a la empresa. Con estos valores de las variables, se tendrá
un punto de equilibrio de 1,81 unidades. Es decir, se tendrán que vender 1,81 unidades
(departamentos) en el 1er. año para poder cubrir sus costos y gastos operativos y así
poder comenzar a generar utilidades.
Tabla 38 Punto de Equilibrio año 2
Elaborado por: Iván Pino
1,00; 76.947,78
1,50; 102.117,10
1,81492; 117.969,552,00; 127.286,42
3,00; 177.625,06
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
1,00 1,50 1,81492 2,00 3,00
Un
idad
es
Mo
ne
tari
as (D
óla
res)
Unidades Físicas (Departamentos)
Punto de Equilibrio para el 1er. año
Costo Fijo
Ingreso Total
Costo Variable
Costo Total
CONCEPTO VALOR Precio Prom.Cantidad Ingreso Costos Costo Costo Costo
Costo Fijo Anual 15.064,35 Vta.Unit. Total Fijos Var.Unit. Var.total Total
Costo Variable Anual 3.540,00 67.000,00 0,00 0,00 15.064,35 885,00 0,00 15.064,35
Costo Total Anual 18.604,35 67.000,00 0,11 7.370,00 15.064,35 885,00 97,35 15.161,70
Ventas totales Anuales 268.000,00 67.000,00 0,22785 15.266,00 15.064,35 885,00 201,65 15.266,00
Departamentos vendidos Año 2 4,00 67.000,00 0,25 16.750,00 15.064,35 885,00 221,25 15.285,60
Precio departamento Unit.Prom.67.000,00 67.000,00 0,50 33.500,00 15.064,35 885,00 442,50 15.506,85
Costo Variable Unit. Prom. 885,00
Tabla de datos para calcular el punto de equilibrio Año 2
97
Figura 42 Punto de Equilibrio año 2
Elaborado por: Iván Pino
Análisis: Si el precio promedio de venta por departamento construido es de $67.000
y el costo variable unitario es de $885,00, quiere decir que cada departamento que se
venda, en el 2do, año, contribuirá con $66.115,00 para cubrir los costos fijos y generar
las utilidades operacionales a la empresa. Con estos valores de las variables, se tendrá
un punto de equilibrio de 0,22 unidades. Es decir, se tendrán que vender solo 0,22
unidades (departamentos) en el 2do. año para poder cubrir sus costos y gastos
operativos y así poder comenzar a generar utilidades.
6.1.8. Evaluaci Financiera
6.1.8.1. Inversión y Flujos de Caja
Partiendo de los pronósticos de ventas y de gastos anteriormente descritos se
determina el flujo de caja que a continuación se muestra.
0,00; 15.064,35 0,11; 15.161,70 0,22785; 15.266,00 0,25; 15.285,60 0,50; 15.506,85
-10.000,00
0,00
10.000,00
20.000,00
30.000,00
0,00 0,11 0,22785 0,25 0,50
Uni
dade
s M
onet
aria
s (D
ólar
es)
Unidades Físicas (Departamentos)
Punto de Equilibrio para el 2do. año
Costos Fijos
Ingreso Total
Costo Var.total
Costo Total
98
Tabla 39 Flujo de caja.
Elaborado por: Iván Pino
6.1.8.2. Período de Recuperación
El plazo o período de recuperación (payback) no es más que el número de años que
han de pasar para que se logre recuperar la inversión inicial del negocio. Partiendo de
los saldos acumulados de cada año como se muestra en la siguiente tabla, se determina
el periodo de recuperación.
Año 0 Año 1 Año 2
Capital de Trabajo -411.297,08
Compra de Activos -20.892,76
Ventas 520.000,00 268.000,00
(-) Gastos Operacionales -429.048,97 -18.335,06
(-) Depreciación -269,29 -269,29
Utilidades antes de Interese e Impuesto 90.681,74 249.395,65
(-) Aporte a los Trabajadores -13.602,26 -37.409,35
Utilidades antes de Impuesto 77.079,48 211.986,30
(-) Impuestos -16.957,49 -46.636,99
Utilidades después de Impuesto 60.121,99 165.349,32
(+) Readicción de la Depreciación 269,29 269,29
Flujos de Efectivo Operacionales 60.391,28 165.618,61
(+) Valor de Salvamento 754,18
(+) Recuperación de Capital de Trabajo 411.297,08
Flujo de Efectivo Total -432.189,84 60.391,28 577.669,86
TOTAL Año 1 Año 2
Valor Actual del Flujo de Efectivo 546.843,13 55.685,83 491.157,30
Inversión Inicial -432.189,84
Valor Actual Neto (VAN) 114.653,29
Tasa Interna de Retorno (TIR) 22,81%
Periodo de Recuperación (Payback) 0,64
FLUJO DE CAJA
Flujos Iniciales
Flujos Operacionales
Flujos Finales
99
Tabla 39 Periodo de Recuperación
Elaborado por: Iván Pino
PR = 1 + (371.798,55/(371.798,55+ 205.871,31))-1
PR = 0,64 (La inversión se recupera en 7 meses y 14 días aproximadamente)
6.1.8.3. Tasa de Descuento
Para determinar el Valor Actual Neto (VAN) se estableció inicialmente la Tasa
Mínima Aceptable de Rendimiento (TMAR) como consecuencia de la complexión del
capital y el costo de adquisición del mismo, exponiendo un valor de 8,45% el cálculo se
expone en la subsiguiente tabla.
Tabla 40 Determinación de la TMAR
COMPOSICIÓN DEL
CAPITAL
% COSTO DEL
CAPITAL
PONDERACIÓN
Propietario 30% 10,00% 3,00%
Préstamo 70% 7,79% 5,45%
TMAR 100% 8,45%
Elaborado por: Iván Pino
6.1.8.4. Tasa de Descuento con Recursos Propios
Teniendo en cuenta que no se pudiera acceder a fuentes de financiamiento y que la
exigencia de rentabilidad de los propietarios es del 10%, entones la tasa de descuento
quedaría de la siguiente manera.
Años Inversión Flujo de Caja Saldo Acumulado
0 -432.189,84 -432.189,84
1 60.391,28 -371.798,55
2 577.669,86 205.871,31
100
Tabla 42: Tasa de Descuento con Recursos Propios
COMPOSICIÓN DEL
CAPITAL
% COSTO DEL
CAPITAL
PONDERACIÓN
Propietario 100% 10,00% 10,00%
Préstamo - - -
TMAR 100% 10,00%
Elaborado por: Iván Pino
6.1.8.5. Tasa de Descuento con Financiamiento
De lo contrario, si de accediera a un financiamiento por parte de la CFN que cubriera
el 100% de la inversión, la tasa de descuento sería el equivalente al costo de adquisición
del capital, o sea la tasa de interés del préstamo de 7,79%.
Tabla 41Tasa de Descuento con Financiamiento
COMPOSICIÓN DEL
CAPITAL
% COSTO DEL
CAPITAL
PONDERACIÓN
Propietario - - -
Préstamo 100% 7,79% 7,79%
TMAR 100% 7,79%
Elaborado por: Iván Pino
6.1.8.6. Cálculo del valor actual neto (VAN)
Partiendo de los resultados de la TMAR, se calculó el VAN según la fórmula que a
continuación se muestra.
VAN = - I+ Fc 1/ (1 + k) 1 + Fc 2/ (1 + k) 2 ... Fc n/ (1 + k) n
Dónde:
VAN = Valor Actual Neto
I = valor total de la inversión en el período 0.
Fc n = saldo del flujo neto anual de caja en el año n.
101
k = tasa de descuento planteada para la inversión.
n = año del período de vida útil económico.
VAN = -432.189,84 + 60.391,28/(1+ 0,0845) ^1+ 577.669,86x1/(1+ 0,0845) ^2
VAN = 114.653,29
Los resultados del cálculo del VAN muestran que los valores actuales de los flujos
de efectivo futuro estimados a obtener por la venta de los departamentos son de
114.653,29USD.
6.1.8.7. Cálculo de la tasa interna de retorno (TIR)
Para la determinación de la TIR se toma como la tasa en que la rentabilidad absoluta
neta del proyecto se hace cero (VAN = 0).
Partiendo de la fórmula del VAN mostrada con anterioridad los resultados arrojados
son los siguientes:
0 = - I+ Fc 1/ (1 + r) 1 + Fc 2/ (1 + r) 2… Fc n/ (1 + r) n
0 = -432.189,84 + 60.391,28/(1+ 0,2281) ^1+ 577.669,86x1/(1+ 0,2281) ^2
= 0,00
TIR = 22,81%
Los resultados muestran una Tasa Interna de Rentabilidad de 22,81% valores
superiores al 10% exigido por los propietarios, lo que muestra una rentabilidad superior
a la esperada por los mismos.
6.1.8.8. Análisis de Sensibilidad
Para el análisis de sensibilidad se tendrán en cuenta dos escenarios uno pesimista en
el que los gastos operacionales se incrementen en un 10% y las ventas disminuyan un
10%.
Los resultados de dicho escenario pesimista son positivos con un VAN de 40.493,03
USD y una Tasa interna de Retorno de 13,40% aun superior al 10% exigido por los
102
propietarios, así como un periodo de recuperación de 0,78 lo que equivale a 9 meses y
11 días respectivamente.
Tabla 42 Flujo de caja en Escenario Pesimista
Elaborado por: Iván Pino
En el escenario optimista los gastos operacionales disminuyan en un 10% mientras
los niveles de ventas se mantengan constantes, pues es el precio dispuesto a pagar por
los encuestados por lo que no se valorará un escenario en el que se incrementen dichos
precios.
En el escenario optimista se alcanzan un VAN de 141.916,40 USD y una Tasa
Interna de Retorno de 26,47% igualmente superior al 10% exigido por lo propietarios y
un periodo de recuperación de 0,59 que equivale a 7 meses y 3 días respectivamente.
Año 0 Año 1 Año 2
Capital de Trabajo -411.297,08
Compra de Activos -20.892,76
Ventas 468.000,00 241.200,00
(-) Gastos Operacionales -471.953,87 -20.168,57
(-) Depreciación -269,29 -269,29
Utilidades antes de Interese e Impuesto -4.223,16 220.762,14
(-) Aporte a los Trabajadores 633,47 -33.114,32
Utilidades antes de Impuesto -3.589,68 187.647,82
(-) Impuestos 789,73 -41.282,52
Utilidades después de Impuesto -2.799,95 146.365,30
(+) Readicción de la Depreciación 269,29 269,29
Flujos de Efectivo Operacionales -2.530,66 146.634,59
(+) Valor de Salvamento 754,18
(+) Recuperación de Capital de Trabajo 411.297,08
Flujo de Efectivo Total -432.189,84 -2.530,66 558.685,85
TOTAL Año 1 Año 2
Valor Actual del Flujo de Efectivo 472.682,87 -2.333,48 475.016,35
Inversión Inicial -432.189,84
Valor Actual Neto (VAN) 40.493,03
Tasa Interna de Retorno (TIR) 13,40%
Periodo de Recuperación (Payback) 0,78
FLUJO DE CAJA (PESIMISTA)
Flujos Iniciales
Flujos Operacionales
Flujos Finales
103
Tabla 43 Flujo de caja en Escenario Optimista
Elaborado por: Iván Pino
Año 0 Año 1 Año 2
Capital de Trabajo -411.297,08
Compra de Activos -20.892,76
Ventas 520.000,00 268.000,00
(-) Gastos Operacionales -386.144,07 -16.501,55
(-) Depreciación -269,29 -269,29
Utilidades antes de Interese e Impuesto 133.586,64 251.229,16
(-) Aporte a los Trabajadores -20.038,00 -37.684,37
Utilidades antes de Impuesto 113.548,64 213.544,78
(-) Impuestos -24.980,70 -46.979,85
Utilidades después de Impuesto 88.567,94 166.564,93
(+) Readicción de la Depreciación 269,29 269,29
Flujos de Efectivo Operacionales 88.837,23 166.834,22
(+) Valor de Salvamento 754,18
(+) Recuperación de Capital de Trabajo 411.297,08
Flujo de Efectivo Total -432.189,84 88.837,23 578.885,48
TOTAL Año 1 Año 2
Valor Actual del Flujo de Efectivo 574.106,24 81.915,38 492.190,86
Inversión Inicial -432.189,84
Valor Actual Neto (VAN) 141.916,40
Tasa Interna de Retorno (TIR) 26,47%
Periodo de Recuperación (Payback) 0,59
FLUJO DE CAJA (OPTIMISTA)
Flujos Iniciales
Flujos Operacionales
Flujos Finales
104
CAPÍTULO VII
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
7.1. Conclusiones
Al finalizar el proyecto de factibilidad para la construcción y comercialización de
departamentos en el sector norte del Distrito Metropolitano de Quito, se concluye que:
Los permisos de construcción concedidos el año 2015 en la ciudad de Quito
sumaron 1.138 y para el 2016 fueron 1.396 permisos, lo que implica un
crecimiento de esta actividad cercano al 31,5%, ocupando el quito lugar entre los
10 principales cantones de acuerdo al número de permisos concedidos después de
Guayaquil, Cuenca, Daule y Ambato.
El 51% de los encuestados muestran disposición a adquirir una vivienda a
mediano o largo plazo, mientras que los restantes 49% no muestran dicha
disposición.
Los encuestados muestran un mayor deseo por departamentos con el 66% de los
criterios de los encuestados y en menor medida con el 33% las casas
unifamiliares o dúplex.
Los criterios de los encuestados asociados a los valores dispuestos a pagar
muestran un mayor nivel de coincidencias en los valores comprendidos entre el
65.000,00 USD a 75.000,00 USD con el 37%, seguido por los comprendidos
entre 75.000,00 USD a 100.000,00 USD con el 31%. En menor medida con el
23% se encuentran los valores comprendidos entre los 100.000,00 USD y los
120.000,00 USD y por último los inferiores a 65.000,00 con el 8%.
Los resultados del VAN, TIR y Periodo de Recuperación muestran que el
proyecto inmobiliario es factible, donde el Valor Actual de los flujos de efectivos
futuros es positivo con un valor de 114.653,29 USD, con una Tasa Interna de
Rentabilidad de 22,81% superior al exigido por los propietarios, además de
recuperar la inversión en un mes y 14 días aproximadamente.
105
7.2. Recomendaciones
Al ejecutarse el estudio de Factibilidad para la construcción del edificio de
departamentos en el sector norte de Quito, se recomienda:
Mantener un control sobre el presupuesto de construcción en post de alcanzar los
niveles de utilidad planificados pues este ítem de gastos representa el 93% de los
gastos del proyecto.
Publicar dicho estudio en los medios pertinentes para que sirva de fuente de
información a estudiantes y catedráticos relacionados a la temática investigada.
Realizar análisis de factibilidad en otras localidades del Distrito Metropolitano de
Quito y realizar comparaciones con el presente estudio.
106
BIBLIOGRAFÍA
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109
ANEXOS
110
ANEXOS
Saludos cordiales, con la finalidad de determinar la demanda existente en el sector de
la construcción asi como las preferencias de los consumidores la Universidad Central
del Ecuador está desarrollando la presente investigación.
Le solicitamos sea lo más sincero posible al responder las siguientes preguntas
marcando con una X la respuesta apropiada para Usted.
Datos Generales
Género: F ____ M ____
Edad: 15 a 24 ___ 25 a 35 ___ 36 a 45 ___ 46 a 55 ___ 56 o más ___
Nivel de estudios:
( ) Primaria
( ) Secundaria
( ) Técnico
( ) Tercer Nivel
( ) Cuarto Nivel
Preguntas
12. ¿En qué tipo de vivienda vive usted actualmente?
( ) Propia
( ) Rentada
( ) Familiar
( ) Anticresis
111
13. De ser rentada cual es paga mensual se su arriendo
( ) Menos de 200 dólares
( ) Entre 201 a 500 dólares
( ) Entre 501 a 801 dólares
( ) Entre 801 a 1.000 dólares
( ) Más de 1.000 dólares
14. ¿Qué actividad Económica usted desempaña?
( ) Empleado público
( ) Empleado privado
( ) Independiente
( ) Jubilado
( ) Desempleado
15. ¿Cuál es el ingreso promedio de su núcleo familiar?
( ) Inferior a 375,00 USD
( ) Entre 376,00 USD y 500,00 USD
( ) Entre 501,00 USD y 1.000,00 USD
( ) Entre 1.001,00 USD y 1.500,00 USD
( ) Entre 1.501,00 USD y 21.000,00 USD
( ) Superior a 2.000,00 USD
16. ¿De acuerdo a los precios del mercado inmobiliario y su nivel de ingresos,
considera usted que podría acceder a la compra de una vivienda?
( ) Si
( ) No
( ) En un futuro
17. ¿Está usted dispuesto a adquirir una vivienda a corto o mediano plazo?
( ) Si
( ) No
112
18. ¿Qué características debería tener esa vivienda?
( ) Departamento
( ) Casa unifamiliar o dúplex
( ) Construir en propiedad horizontal
19. ¿Cuánto estaría usted dispuesto a pagar por una vivienda?
Pequeña 1-2 dormitorios
( ) De menos de 65.000 dólares
Mediana 2-3 dormitorios
( ) De 65.000 a 75.000 dólares
( ) De 75.000 a 100.000 dólares
Grande 3, 4 o más dormitorios
( ) De 100.000 a 120.000 dólares
( ) Más de 120.000 dólares
20. ¿Cuál es la forma de pago que usted preferiría al adquirir una vivienda?
( ) Crédito BIESS, ISSFA, ISSPOL
( ) Crédito del sistema financiero
( ) Crédito directo con la inmobiliaria
( ) Al contado
21. ¿Cuál es la mensualidad del préstamo que usted estaría dispuesto a contratar?
( ) Menos de 200,00 USD
( ) Entre 201,00 USD y 500,00 USD
( ) Entre 501,00 USD y 801,00 USD
( ) Entre 801,00 USD y 1.000,00 USD
( ) Más de 1.000,00 USD
113
22. ¿De acuerdo a su criterio que características tendría en cuenta a la hora de
seleccionar una vivienda?
( ) Nueva
( ) Ubicación
( ) Dimensiones
( ) Terminaciones
( ) Material de construcción
¡Muchas gracias por su colaboración!