UNIVERSIDAD DE COSTA RICA

FACULTAD DE DERECHO

EN TORNO A LUCES Y VISTAS

TESIS DE GRADO

Presentada por Germán Serrano Pinto para optar por el título de Licen -ciado en Derecho.

San José, Costa Rica 1965

A la memoria de mi tlo Guillermo, quien

sin saberlo s iquiera ha sido mi guía en

el estudio del Derecho.

Germán Serrano Pinto

1

INTRODUCCION

Conforme avanza el tiempo y las ciudades van poblándose cada día

más, el hombre se ve en la necesidad de acercar sus construcciones y e­

vitar, hasta donde sea posible, el uso innecesario del terreno, que tan

to ha llegado a cotizarse en las ciudades modernas.

Pero tal aglomeración ha traíso corno consecuencia una serie de in

convenientes, de problemas entre los vecinos, que han producido el que~

brantamiento de sus relaciones y, hasta cierto punto, la perturbaciqQ

social. Surge así la necesidad de regular las molestas situacione$. que

se han ido presentando en el ejercicio del derecho de propiedad por Pª!:.

te de los vecinos y los roces que tal vecindad ocas iona. Estas lesio­

nes a los derechos, de por sí iguales en intensidad, de los vecinos, es

lo que ha dado origen a las restricciones que el legislador impone a la

propiedad inmueble, las obligaciones de vecindad.

Problema primordial de esta necesidad humana, de la vida en común

aglomerada, le constituyen la falta de luz en las viviendas, el aire es.

caso en las habitaciones por una ventilación inadecuada , la ausencia de

la vista que el hombre requiere pararecrear su espíritu y descansar s u.

mente, lo que ha hecho que se trate de solucionar t ales inconvenientes

mediante la apertura de ventanas, claraboyas y toda clase de huecos que

se han ingeniado, produciendo incomodidades que el legislador ha tenido

que permitir y regular para concili ar ambos i ntereses: Acept ando su

construcción como un medio de remediar tales problemas, pero estable-

2

ciendo una serie de requisitos o condiciones que garanticen al vecino

de que esas inconveniencias no serán excesivas, y rodeándole de una se­

rie de medidas que le den la mayor seguridad de que el empleo de esas

ventanas no va· a ser uno distinto del indicado. Este derecho concedido

al propietario, y la obligación del vecino a soportarle si se somete a

las condiciones exigidas por la ley, es lo que constituye el tema de

nuestro estudio: las luces y vistas como restricción al deominio.

El Código Civil Costarricense contiene muy pocas normas para re -

solver las variadas situaciones que esta materia presenta, y por esa ra

zón y por la escasa literatura que sobre este punto han escrito los ju­

ristas nacionales, es de mucho interés para nosotros hacer un análisis

detallado de las disposiciones que al respecto contiene el citadó cuer­

po legal, así como de la doctrina y jurisprudencia extranjeras, y exami

nar los fallos dictados por nuestros Tribunales , que en los últimos a­

ños han venido a aclarar y desarrollar una serie de principios oscuros

y apenas si señalados en las disposiciones respectivas.

Ese es el fin de este estudio: indicar los principios fundamen­

tales que deben regir en la materia, y llamar la atención del legisla -

dos sobre la necesidad de regular con más detenimiento estos intrinca -

dos problemas, buscando una mejor solución de los mismos.

Si al menos sirviera para ser rebatido, me sentiría satisfecho de

haber alcanzado el fin propuesto.

3

CAPITULO I

CONCEPTO

1) DE LA PROPIEDAD Y SUS LIMITACIONES.

De previo a la detemrinación de concepto de las servidumbres y de

las obligaciones de vecindad, y a la ubicación dentro de éstas a las lu

ces y vistas que constituyen nuestro tema, es importante fijar el con -

cepto de propiedad, como plenitud de facultades que es , por cuanto aqué

llas vienen a constituir una limitación al dominio que puede ser o no

congruente según la tesis que sobre éste predomine. En tal virtud, ve-

remos lo que constituye la propiedad, y cuales restricciones permite, o

si ninguna de ellas por su carácter de absoluto.

Aubry y Rau nos definen la propiedad como "el derecho en virtud

del cual una cosa se haya sometida de modo absoluto y exclusivo a la vo

luntad y acción de una persona11Y. Ahí encontramos ya dos elementos e-

senciales que lo constituyen: el de ser absoluto y el de ser exclusivo.

Dentro de nuestro propósito nos interesa el primero, o sea, hasta donde

es absoluto el derecho de propiedad y que alcances tiene el término,

pues ello va en relación directa con el mayor o menor grado de restric-

1/ Aubry y Rau, citados por Alberto Brenes Córdoba. "Tratado de los Bienes"- Edición de 1963, con notas y comentarios del Lic. Rogelio Sotela Montagné - Editorial Costa Rica. Página 16.

4

ciones y limitaciones que puedan afectarle , y es además elemento primo~

dial de las definiciones dadas por algunas legislaciones, entre ellas

la francesa.

El artículo 544 del Código Civil francés establece: "la propiedad

es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto" ,

pero agrega, "con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por

las leyes y reglamentos".

Como vemos , en este segundo párrafo se desvirtúa totalmente elco::!_

cepto de absoluto al cual se pretendió volver, según afirman algunos

por sus redactores, ya que como bien afirman Planiol y Ripert, aquí a­

bre las puertas a toda clase de restricciones 21· Colín y Capitant sos-

tienen a este respecto que no debe tomarse el término "absoluto" en su

sentido literal, pues en ese caso sería lógico que fuera antijurídico y

antisocial, pero que tal interpretación es incorrecta dadas las modera-

ciones y restricciones a que está sometida la propiedad, y que aumentan

en importancia y cantidad día con día . Explican, además , que el carác-

t er de absoluto que se da a la propiedad por los redactores de dicho

texto es, en primer lugar, por ser el derecho real más completo que pu~

existir sobre una cosa, y en segundo lugar, por su independencia actual,

en oposición al carácter dependiente y subordinado que era antes de la

2/ Planiol y Ripert. Tratado Práctico de Derecho Civil .- Tomo Tercero. Cultural S.A., 1942. Página 199 .

1 .... 3/

Revo ucion. -

5

El Código Civil español contiene, en su artículo 348, un princi •

pio semejante al del francés, aunque de mayor flexibilidad, pues dicet

"la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin mtL& li•

mitaciones que las establecidas en las leyes"; no obstante, los~ Triburi,!

les Españo4.es han ;l..do más all:3.. f,s!, una sentencia de], Tribunal Supr~·

rno del 22 de Abril de 1892 dijo: 11 si b:i,en el dueño de una cosa puede

hacer en ella y de ella ló que por bieh tenga, esta facultad no es tan

absoluta que le permita lesionar el derecho de un tercero 11,41 Esta sen

tencia viene a complementarsé con otra de ese mismo alto Tribunal, de

19 de Junio de 1915, que estableci6: 11el derecho de propiedad sobt'e los

bienes se funda en el destino de éstos a la satisfacci~n y cumplimiento

5/ de fines necesarios humanos". De aquí deducimos que las mismas res

tricciones que se aplican al derecho de propiedad en Francia, son apli-

cables, en términos generales, en España, y por razones semejantes en

la mayoría de tbdos los países de cultura occidental.

En nuestrio país, si bien el C5digo Civil no nos da una definición

de lo que debemos entender por derecho de propiedad, establece princi -

pios similares a los ya expuestos, dando a la propiedad el cariácter de

3/ Colin y Capitant. Curso Elemental de Derecho Civil.• Tomo II, VolÚ ... men II. - Editorial Reus S.A.-Edición de 1923. Páginas 539 a 543.

4/ Manuel Rodríguez Navarro.~ Doctrina Civil del Tribunal Supremo. Tomo I. - Editorial Aguilar 1961. Página 1171 ..

5/ Manuel Rodríguez Navariro. - Op. cit. Página 11 71.

6

derecho absoluto con plenas facultades para su titular, y sin otras res

tricciones que las admitidas por él, o por mandato de la ley en interés

común o en defensa del derecho ajeno . Dice el artíc~~o 266 de nuestro

Código Civil : "La propiedad y cada uno de los derechos especiales que

comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y

los impuestos por disposiciones de la ley" . Y en nuestra ' Carta: Magna

se establecen algunos principios importantes , especialmente en el artí~

culo 45 que señala la inviolabilidad de la propiedad, pero previendo la

posibilidad de que la Asamblea Legislativa imponga, por motivos de nece

sidad pública, limitaciones de interés social.

Dice Josserand que "todas las facultades jurídicas por la razón de

que se realizan en un medio social comportan fatalmente límites" Y, y

como tal, el derecho de propiedad ha sido rodeado de una serie de res -

tricciones en virtud de lo que ha dado en llamarse "función social de

la propiedad", y que no es otra cosa, en mi concepto, que el ejercicio

del derecho de propiedad en forma racional y satisfaciendo las necesida

des humanas.

Al respecto , afirma Maxeaud, que la concepción del derecho de pr~

piedad como un derecho soberano absoluto ha evolucionado mucho bajo la

presión de las necesidades sociales, y que el legislador, y sobre todo

la jurisprudencia, le han quitado ese carácter, siendo ya el derecho de

6/ Josserand. - Derecho Civil. Bosch & Cía.- Editores- 1952. Tomo I~ Vol. III. - Página 103.

7

propiedad un derecho relativo. '!.! Messineo se pronuncia en un sentí-

do semejante en su análisis del Código Italiano : "el propietario tie-

ne derecho a gozar y a disponer de las cosas de modo pleno y exclusivo,

dentro de los limites y con la observancia de las obligaciones establ~

d . . "'d . " 8/ cidas por el or enamiento JUri ico .- Y Bonnecase lo cataloga como

"un derecho destinado a ejercitarse en un medio social dado y en el se

d . . ,,. . ,,,.d. d . d " 91 no e una organ1zac1on JUr1 ica etermina a • -

Conforme hemos visto, el concepto de derecho de propi edad permi-

te una serie de limitaciones y restricciones que se le imponen en bene

ficio de la colectividad o para armonizar intereses de particulares.

Estos limites al ejercicio del derecho de propiedad lo constituyen, no

sólo los admitidos por el propietario y los impuestos por disposicio -

nes de la ley, tal y como señalan nuestra Constitución Política y nue~

tro Código Civil, sino también aquéllos que se adquieren por prescrip-

ción, y son declarados por nuest ros Tribunales, si bien tanto éstos co

mo los primeros, también debemos catalogarlos dentro de las limitacio-

nes legales desde el momento en que tienen su base o fundamento en la

ley misma.

7/ Mazeaud . - Derecho Civil . Ediciones Ejea, 1960. Parte II, Tomo IV, Página 53.

8/ Messineo. - Manual de Derecho Civil y Comercial. - Ediciones Ejea, 1954. - Tomo I, Página 223.

9/ Julien Bonnecase . - Elementos de Derecho Civil . - Editor ial José M. Cajica Jr. - 1945, Página 641.

8

De esta serie de limitaciones del derecho de propiedad, hay unas

que nos interesan en nuestro estudio y que consisten en las obligacio~

nes de vecindad y en las servidumbres, ya que en ambos grupos y según

sea el caso podremos incluir las luces y vistas, esto es, si están den

tro de los límites señalados por el Código Civil, y por tanto constitu

yen un derecho y su correspondiente obligación para con el vecino, o

bien, si se trata de un derecho adquirido por el transcurso del tiempo

o fuera de los límites que la ley señala como obligación de vecindad.

2) DE LAS OBLIGACIONES DE VECINDAD.

Se denominan obligaciones de vecindad, a ciertas precauciones que

los propietarios está obligados a emplear en el ejercicio de sus dere­

chos, unas veces por estar así estipulados en el derecho positivo, y

otras veces, que son las más, por consideraciones de equidad. Y así

como el propietario debe sujetarse al cumplimiento de tales obligacio­

nes , el vecino tiene el derecho de exigir su cumplimiento por cuanto

que es en su favor que tales obligaciones han sido establecidas. Del

mismo modo, los vecinos están obligados a soportar un cierto margen de

perjuicio , ciertas incomodidades, porque estas resultan de la cimple

vecindad .

Estas obligaciones de vecindad están contempladas por nuestro Có

digo Civil en el artículo 383 que dice: "La propiedad privada sobre in

muebles está sujeta a ciertas cargas y obligaciones que la 1ey impone

en favor de los predios vecinos, o por .motivo de pública utilidad".

9

Este principio general inicia todo un título del Código que las contem

pla, denominado "De las cargas o limitaciones de la propiedad impues -

tas por la ley". Claro está que las di sposiciones de nuestra ley no a

gotan todas las posibles obligaciones de vecindad , únicamente señala a

quéllas que considera principales en las relaciones de este tipo , y qu!:_

dan por tanto una serie de ellas que podrán adoptarse por vía jurispru

dencial, según la base jurídica de tales obligaciones. Doctrinalmente,

y sobre este punto del fundamento jurídico, se señalan dos sistemas muy

opuestos, de los cuales Colín y Capitant lQ./ acogen los dos más impor­

tantes.

El primer s i stema habla de un cuasi- contrato de vecindad, en vir

tud del cual los vecinos se obligan a no hacer nada que sea perjudi

cial a los otros, sistem que parece haber adoptado el Código Napoleón,

en su ar tículo 1370 según el cual ciertas obligaciones se forman sin

convención alguna o involuntariamente, "tales como las que existen en­

tre propietarios y vecinos", así como en el artículo 651 según el cual

"la ley sujeta a los propietarios a diferentes obligaciones, los unos

respecto de los otros , independientemente de toda convención".

Sin embargo , se señalan una serie de objeciones de importancia a

este sistema, al menos para su aplicación entre nosotros. Al respecto

nos dice el Licenciado Antonio Rojas: "las pretendidas obligaciones a

10/ Colín y Capitant, Op. cit. Páginas 607 a 612.

10

que aluden esos artículos no son en realidad más que abstenciones o pre~

taciones impuestas a los propietarios por el solo hecho de la propie -

dad. Así lo reconoce expresamente el artículo 383 de nuestro Código al

ordenar que la propiedad privada sobre inmuebles está sujeta a ciertas

cargas y obligaciones que la ley le impone en favor de los predios ve -

cinos, o por motivo de pública utilidad. Y el art1culo 1044 del mismo

texto legal, excluye de los cuasi-contratos las obligaciones de vecin­

dadn .1~ De ambas objeciones es de suma importancia la primera, pues

efectivamente las obligaciones de vecindad las impone la ley por el so

lo hecho de la propiedad, y no en virtud de un hecho lícito y volunta~

rio en el cual no medie convención. La segunda objeción a mi modo de

ver carece de importancia, por cuanto el artículo 1044 no excluye las

obligaciones de vecindad de los cuasicontratos - como afirma el Licen-

ciado Rojas - ya que el mismo texto legal permite la existencia de o-

tros cuasicontratos que no sean los ahí enunciados, al decir: "A esta

clase de obligaciones pertenece , entre otras, la gestión de negocios,

la administración de una cosa en común, la tutela voluntaria y el pago

indebido". En todo caso, pareciera que este sistema es insuficiente

ya que no queda claro cuál es el objeto del cuasi-contrato de vecindad

y el contenido de estas obligaciones.

11/ Lic. Antonio Rojas. - Revista de Ciencias Jurídicas, N°1.- Mayo de 1963. - Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho. "Luces y Vistas en el Derecho Patrio". Páginas 55 y 56.

11

El segundo sistema se apoya en la noción del abuso del derecho,

sea esta teoría la de que los derechos deben ser ejercitados según su

destino natural y de un modo normal. De manera que estamos en presen­

cia del abuso cuando el derecho se ejercita en forma anormal, produ -

ciendo un perjuicio de cierta importancia, desde luego que si el per -

juicio es pequeño debe soportarse, ya que en el ejercicio normal de un

derecho hay una serie de inconvenientes habituales e inevitables que

se producen recíprocamente entre los propietarios por el sol o hecho de

la vecindad. Estas ideas han sido aceptadas por la jurisprudenciafran

cesa, en la que es corriente encontrar la idea de que "aquél que causa

a sus vecinos un perjuicio que exceda de la medida de las obligaciones

ordinarias de vecindad, comete una falta que le hace responsable, y d~

be ser condenado a pagar daños y perjuicios11•1.3/ Como vemos , es te sis

tema, que fundamenta las limitaciones impuestas a los propietarios en

interés de sus vecinos en el abuso del derecho, consagrado en los Códi

gos Civiles Alemán y Suizo y por la jurisprudencia francesa, bien po­

dría tener cabida en nuestro país, para todas aquéllas obligaciones de

vecindad no establecidas en nuestro Código Civil expresamente,pero que

pueden deducirse de un uso normal del derecho de propiedad. Puede a -

ceptarse esta teoría de apoyar las ervidumbres u obligaciones en la

teoría del abuso del derecho, con base en lo que dispone el artículo

12/ Colain y Capitant. Op. cit. Página 611.

12

1045, y que por demás, ha sido aceptada por nuestro Tribunal de Casa -

ción en ciertos casos, distintos del que nos ocupa, pero que con igual

razón podría aplicarse a las obligaciones de vecindad.

Es aquí, según quedó dicho al inicio de este acápite, donde pod~

mos ubicar las normas relativas a luces y vistas que establecen nues­

tro Código Civil y reglamentos anexos, ya que sustancialmente consis ,..

ten en obligaciones de vecindad que obeden a las ideas que acabamos de

desarrollar .

3) DE LAS SERVIDUMBRES.

Las servidumbres son limitaciones en el e jercicio del derecho de

propiedad que se establecen en provecho de un fundo y en contra de o -

tro de distinto propietario. Bonnecase 131 nos da una noción de serví

dumbre en términos semejantes al decir: "la servidumbre es un derecho

real instituído en favor de un inmueble y contr a otro, perteneciente a

distinta persona". Encontramos en estas definiciones, como una carac­

terística esencial, la "impersonalidad" del derecho; o sea, que se es­

tablece en un predio y a favor de otro predio , tendencia que vemos re­

flejada en los Códigos latinos, tal vez para acentua~ más esa caracte­

rística. Así tenemos el Código francés, que en su art¡culo 637 la de­

fine diciendo: "la servidumbre es una carga impues ta sobre una heredad,

13/ Bonnecase. - Op. cit. Página 671 .

para, el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario".

El Código español , siguiendo la misma tónica, señala en su artículo

530: "la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en be-

neficio de otro perteneciente a distinto dueño"~ Y nuestro Código Ci-

vil, si bien no da una definición de lo que debemos entender por servi

<lumbres , indica cuáles son sus rasgos fundamentales , entre ellos y con

mayor fuerza su carácter de impersonal en el artículo 370: "Las servi-'

<lumbres no pueden imponerse en favor ni a cargo de una persona, sino

solamente en favor de un fundo o a cargo de el .

En realidad, y a pesar de la acentuada impersonalidad de las ser

vidumbres, son las personas las que obtienen provecho de las ventajas

del inmueble . Tal opinión la sustenta Don Alberto Brenes Córdoba quien

comparando el Código Civil Alemán con los Códigos latinos nos dice : "el

Código Alemán, separándose de la manera de decir de los pueblos lati -

nos ' expresa con exactitud el concepto verdadero de servidumbre positi )

va~ en los siguientes términos: Nº 1018 . Un inmueble puede ser grava""

do en provecho del propi etario, cualquiera que éste sea, de otro inmu~ -:--..

ble, con el derecho de realizar ciertos actos de uso en el predio sir-14/

viente".

Para los efectos de nuestro estudio conviene resaltar ei hecho de

que los propietari os pueden constitui r sobre sus predios cualquier ti-

14/ Brenes Córdoba. Op . cit . Página 103.

14

po de servidumbre; idea que el Código Civil francés reafirma para no

dejar lugar a dudas en su artículo 868: "se permite a los propietarios

establecer sobre sus propiedades, o a favor de sus propiedades,las se!'..

vidumbres que l es parezcan bien; con tal que los servicios establecí -

dos no sean, sin embargo, impuestos ni a la persona ni a favor de la

persona, sino solamente de un predio y para un predio".

A diferencia de las obligaciones de vecindad, que resultan o son

consecuencia del ejercicio mismo del derecho de propiedad, las servi -

<lumbres privan al propietario de ciertas utilidades que normalmentetie

ne consigo. Además, generalmente son creadas por la voluntad del hom­

bre, en tanto que las obligaciones de vecindad son establecidas por el

legislador~ o declaradas por la jurisprudencia, en los casos de exceso

y anormalidad·del perjuicio causado por el vecino. Es por eso - dice

Maxeaud - que en tanto que las limitaciones del derecho de propiedad

(y entre ellas las obligaciones de vecindad) están catalogadas y enuI!l!:.

radas taxativamente, las servidumbres reales existen en número ilimita

do, y dependen de los destinos que hayan tenido la intención de darles

a sus fundos los propietarios . 1~

De aquí resulta que las luces y vistas bien pueden existir como

una obligación de vecindad, cuando se establecen en los términos que

la ley civil señala, y que por tanto deben ser soportadas por el veci-

15/ Mazeaud. - Op. cit. Página 424.

15

no como una limitación de su derecho de propiedad impuesta por la ley,

0 bien, y en los demás casos, pueden constituirse como servidumbres por

voluntad de los propietarios y en los términos que se consignen en el

título. Si pueden o no adquirirse servidumbres de luz y vista por us~

capion es problema aparte, que analizaremos posteriormente a la luz de

la legislación y jurisprudencia costarricenses.

4) DE LAS LUCES Y VISTAS.

Llámase "luces" a las ventanas u otras aberturas en pared propia

a efecto de recibir luz, sin permitir la vista, y "vistas " cuando a su

vez permiten asomarse sobre el predio vecino. Nótese como el conteni­

do de las "vistas" en más amplio, pues lleva consigo el derecho a te­

ner luz.

Messineo nos define las luces y vistas de la siguiente manera:

"las ventanas u otras aberturas sobre el fundo del vecino son de dos

especies: luces, cuando dan paso a la luz y al aire, pero no permiten

asomarse sobre el fundo del vecino; vistas o perspectivas, cuando per­

miten asomarse y mirar de frente, oblicua y lateralmente". 161 Sin em

bargo, parece que para la existencia de luces no es esencial el paso

del aire , pues perfectamente podrían darse tratándose de una ventana

de vidrio fijo u otro material semejante.

Aparentemente, el derecho de propiedad da al propietario de un

16/ Messineo. - Op. cit. Tomo I. - Página 231.

16

fundo libertad para~hacer en él las construcciones que a bien tenga ,

con las luces y vistas que más le plazcan . Pero hemos visto que el

propietario debe sujetarse a ciertas normas establecidas por la ley en

beneficio del vecino, al cual podría acarrearle en caso contrario una

serie de perjuicios. Este a su vez, y en beneficio del propietario,e~

ta obligado a soportar las molestias que pudiera ocasionarle aquél con

la apertura de ventanas o boquetes en su pared, siempre y cuando lo ha

ga sujetándose a las normas legales.

De manera pues que el propietario, al abrir luces y vistas en p~

red propia y con los requisitos que la ley señala, ejerce un dert!cho

con la obligación de tolerancia de parte del vecino , quien no por ello

está impedido de construir, tapándolas, cuando a bien lo tenga .

Esta facultad de abrir luces y vistas con los requisitos legales,

constituye una de las llamadas obligaciones de vecindad, . que pueden

transformarse en servidumbres de luz y vista, o bien constituirse como

tales, cuando no se encuentran en los términos que señala la ley, bien

por convención, bien por prescripción adquisitiva.

17

CAPITULO II

BOSQUEJO HISTORICO

Las normas legales aparecen cuando quien ejerce la autoridad con

sidera que hay una situación de hecho que resolver. Esta autoridad

puede ser incluso el consenso del grupo, al aceptar una costumbre de

tiempo inmemorial .

La ciudad es el mundo que el hombre construye para sí mismo, y

por tal razón, procura regular l as relaciones entre sus habitantes en

interés de la colectividad; y en cuanto al tema que nos ocupa, en int~

res de los propietarios vecinos por la prevención de roces y desavene_::

cias que el ejercicio irrestricto del derecho de propiedad podría pro­

ducir ent re ellos .

En las recopilaciones de leyes más famosas de la antigüedad (Pe~

tateuco, Código de Hammurabi y Código de Manú), no aparecen disposici~

nes legales referentes al problema que se estudia. En el primero (Deut

19, 14) aparecen varias normas legales en relación con la tierra (usu­

fructo, traspaso, etc.), pero no hay nada en relación con las luces y

vistas, ni como servidumbre, ni como obligación de vecindad . En el se

gundo, 2.100 A.C., a pesar de que contiene una legislación agraria muy

avanzada, y de que estatuye además sobre intrincados problemas de he -

rencia y propiedad, guarda silencio en cuanto al problema dicho. El úl

timo, a semejanza del ant erior, dispone sobre una serie inimaginablede

18

problemas, dándoles acertada solución para el peculiar sistema de cas­

tas i~dfi, pero tampoco resuelve e!tos casos.

En Grecia, cuna de nuestra democracia occidental, tampoco se tie

ne notic,ti.as de que ~istieran estas disposiciones.

~ho~ bien , ¿cuál podría ser la razón por la que l os antiguos no

resolv:i,eron en sus legislaciones estos problemas?. Parece ser lo más

acert~do que fue debido a que la construcción de las ciudades no prod~

jo ninguno de los hechos que se pretenden resolver. En general pode -

mos decir que la célula germinativa de la ciudad antigua fue el templo;

las grandes aglomeraciones fueron desconocidas porque los hombres vi­

vían fuera del área más construída que estaba ocupada por edificios pú

blicos (templos, palacios , centros de administración). Entre los he­

breos al inicio se vivía en tiendas de campaña, luego en ciudades en

las cuales las ventanas no eran necesarias por tener las casas un pa -

tio interior muy grande; en la Mesopotamia, porque las casas de las c.iu

dades se agrupaban en los exteriores de ellas, en cuyos centros sólo

había edificios públicos, y eran construídas de tierra apisonada y pa­

ja en medio de grandes extensiones de terreno; en la India, el siste­

ma de división de castas hizo que las ciudades tuvieran grandes espa -

cios de terreno, quedando las casas construídas prácticamente en jard_!.

nes separados; y en Grecia, es bien conocido el sistema de construc -

ción de las viviendas , que aunque se agolpaban en las ciudades, const~

ban de una serie de habitaciones que se abrían todas hacia un patio in

19

. terior, sitio de reunión de la familia, sin necesidad por ese motivo

_de ventanas al exterior.

El problema empezó a . presentarse, y hubo de ser resuelto, cuando

apareció la ventana como un medio de dar luz , vista y aire a las casas ,

en una ciudad aglomerada , máxime si ella era constrúída en diversos pla

nos por la topografía del terreno, corno el caso de las colinas roma -

nas. Y en ef ecto, el ejemplo clásico de esa ciudad antigua , construí-

da en la forma dicha, fue Roma, anterior en mucho a Bizancio. Parece

haber sido esta ciudad la primera superpoblada de la antigüedad , en la

cual las casas se agrupaban una junto a la otra, y aunque conservavon

muchas de ellas el patio interior , ya no pudo ser tan grande corno en

Grecia , y se recurrió a l a luz y ventilación exterior, ya sea ·por me -

dio de ventanas u otra clase de aberturas por sobre el fundo del veci­

no o en cualquier otr a forma imaginable, causando molestias e incomodi

dades , pe ro que a veces se hacían indispensabl es, razón por la cual el

legislador se vió en la necesidad de regular estos problemas.

1.- DERECHO ROMANO.

Los romanos establecieron una serie de regulaciones respecto a

las luces y vistas que aparecen en los textos de derecho romano bajo la

denominación de servidumbres y en el capítul o referente a ellas. No

obstante, opina Josserand, que ni en Roma ni en la Francia antigua, es

tas restricciones han sido considerada como servidumbres, esto para

reforzar su tesis de que es errónea la posición de Planiol y Maurice

20

Picard, que ven en las relaciones jurídicas entre vecinos verdaderas

servidumbres y no "obligaciones

la ley", es decir, obligaciones

que resultan de la autoridad sola de

17/ legales. - El problema parece ser

más aparente que real, pues lo cierto del caso es que estas "servidum-

bres" eran establecidas en Roma por reglamentos municipales, y por tan

to, tenían el carácter de obligaciones legales, derogables a voluntad

de los particulares interesados, Gn cuyo caso si llegaban a constituir

verdaderas servidumbres •

En todo caso, sea como servidumbres, sea como obligaciones lega~

les, lo cierto es que ellos establecieron claras distinciones entre lo

que consideraban las luces y las vistas. Así, nos dice el Digesto:

"la servidumbre de luces de esto: que se vea el cielo, y entre la de

luces y la de vista hay diferencia, porque hay la de vista aún con res

pecto a lugares inferiores, y la de luz no puede existir con respecto

a un lugar ingerior" (Digesto, Frag. 16, VIII-2) 1~. De manera que

las servidumbres de luces para los romanos debían tener un sentido ver

tical, no así las de vistas que podían tenerlo horizontal , o aun exis-

tir con relación a un lugar inferior, como el suelo del predio vecino.

Y en el Código de Justinismo (Ley 32, Pág . 3, VIII-10) encontrarnos una

disposición sobre ventanas de luz y de vista que nos reafirma la dife-

17/ Josserand. - Op . cit. Tomo I, Vol. III. - Página 122

18/ Citada por Casals Coldecarrera. - "El Derecho Real de Servidumbre" Bosch, 1941, Página 124.

21

rencia que ellos veían en ambas y que hemos señalado, dice la citada

norma: " ••• el que edifica, no podrá ciertamente abrir ventanas de vis -

ta, según se ha dicho, que antes no existieran , y abrirá las de luz

seis piés más altas que el suelo" . 1~

Vistas las diferencias que entre ambas servidumbres establecie -

ron los romanos, veremos las que ellos admitieron, o al menos, las que

señalaron , pues se discute si tuvieron un número de servidumbres, lo

cual es la opinión más difundida , o si solo señalaron unos casos y de-

jaron campo abierto para nuevos r econocimientos .

En l a clasificación de las servidumbres predial es que nos da el

20/ autor español Arias Ramos encontramos localizadas , dentro del gru

po de las urbanas, algunas referentes al tema de nuestro estudio , l~s

cuales son : la "servitus altius non tollendi", que implica la prohibí

ción de levantar las construcciones del fundo sirviente después de cíe.E.

ta altura, o en absoluto ; la "servitus ne luminibus officiatur" , que

prohibe privar de luces al edificio dominante, ya sea edificando más

alto, plantando árboles , y hasta quitando la pared que daba luz por r!:_

flexión ; y la "servitus ne prospectui of ficiatur" , que · supone . igual

prohibición respecto de construcciones que puedan privar al predio do-

minante de las vistas de que disfruta. También citan los textos algu-

19/ Citada por Casals Coldecarrera. Op. cit. Página 125.

20/ J . Arias Ramos. - Derecho Romano . 7ª E.dición, 1958. Editorial Re­vista de Derecho Privado, Tomo I, Páginas 283 y 284.

22

nas de contenido contrario, como por ejemplo la "altius tollendi", co~

cepto que parece equivocado por cuanto construir, como en este caso, a

la altura que se quiera, constituye el ejercicio ordinario del derecho

de propiedad y la negación precisamente de la idea de servidumbre. Nos

señala Petit 2}} que al respecto se han dado dos explicaciones: la pri

mera es que si un fundo gravado con una servidumbre "altius non tollen

di" adquiere la abolición o la at enuación, no se vuelve total o parcial

mente al estado libre de la propiedad, pero si al establecimiento de

una servidumbre contraria: altius tollendi (en ese sentido se pronun -

ciaron Gayo y Ulpiano , y en sentido contrario Paulo). Conforme a la

segunda explicación, se dice que esta servidumbre tuvo su aplicación

cuando los reglamentos de Roma y más tarde en todo el Imperio, limita-

ron el derecho al propietario que deseaba construir, ordenándole guar-

dar la forma y el estado de los antiguos edificios. De manera que si

quería modificar lo establecido, construyendo a mayor altura, debía ad

quirir la servidumbre "al tius tollendi 11 • Son tai-nbién de contenido con

trario y vale para ellas la explicación dada la "servitus off iciendi

luminibus " y la rrservitus officiendi prospectui".

Las servidumbres de luz y de vista que hemos analizado, de cont~

nido negativo , como lo son las prohibiciones de privar de luces y vis-

t as a un edificio, pueden verse también en su contenido positivo,y así

21/ Eugéne Petit. -"Tratado Elemental de Derecho Romano". Editorial Nacional, 1958. Páginas 281 y 282.

23

tenemos como la servidumbre "ne l uminibus officiatur" t iene como su p~

sitiva a la servidumbre de " luminium" ( luz) que consiste en poder reci

bir la luz del sol, lo cual puede hacerse directamente, por s obre el

predio del vecino, o indirectamente recib i endo la luz por reflexiqn de

un edificio; y la servidumbre "servitus ne prospectui officiatur'' tie-

ne como su positiva la servidumbre de "prospectus", que permite mirar

directamente al suelo del vec ino.

El Derecho Romano prohibió tamb ién , que a menos de existir s arvi

dumbre , se construyeran ventanas en la pared propia junto al prediodel

22/ vecino , razón por la cual esta pared recibió e l nombre de ciega.

Para terminar, debemos decir que estas servidumbres de luz y vis

ta , a pesar de que estuvieron bastante bien reguladas, y casi en lamis.

ma forma en que se mantienen en muchos códigos civiles actuales ,no fua.

ron profundizadas en su estudio por los romanos , quienes les dieron p~

ca importancia a causa de su menor utilidad , ya que siendo la agr icul-

tura l a base de su economía, regularon primero y se preocupar on espe -

cialmente por las servidumbres rurales por estar destinadas a facili -

tar o hacer más productiva la explotación de la tierra .

2.- LEYES DE PARTIDAS

Las normas referentes a luces y vistas que contiene el Código Ci

vil Español, y por ende los Códigos latinoamericanos que han sido in -

22/ Casals Coldecarrera . Op . cit. Página 128.

24

fluídos en parte por aquél, tienen su antecedente en el Derecho Roma· -

no, que como hemos visto hablaba de luminium, prospectui, altius non

tollendi, ne prospecti officiatur y altius tollendi; y en las leyes de

Partidas, en las que se hacía referencia prácticamente a las mismas

servidumbres de luces y vistas de que hablaba el Derecho Romano.

Así, la ley de Partidas señala la servidumbre de luces compren -

diéndola también entre las urbanas; la Ley Segunda , título XXXI, Part í

da III, hablaba de "abrir finestra por do entre la lumbre a sus casas",

y también de "aver tal servidumbre la una casa en la otra, que la nun-

ca pudiese más alzar, de lo que era alzada a la sazón que fue puesta la

servidumbre, porque le non pueda taller la vista, nin la lumbre, nin

descubrir sus casas". 231

Como precedente de la servidumbre de vistas se cita también la

Ley Octava, Título I V, Libro IV, del Fuero Viejo de Castilla, que regu

laba la apertura de ventanas de la siguiente forma : "puede facer tama-

ña finestra, que non saque la cabesa por ella". Hablaba también del

derecho de abrir "gran finestra" que se adquiría por año y un día, pe-

ro que duraba solo "fasta quel otro alce su pared". En las Siete Par-

tidas se habla también de la servidumbre de vis tas , en la Ley Segunda,

Título XXXI, Partida III, que ya vimos en el párrafo anterior como an-

tecedente de la de luces: también en la Ley Veinticinco, título XXXII,

23/ "Enciclopedia Jurídica Española". Francisco Seixs, Editor. Tomo Vigésimooctavo.- Página 694 y siguiente.

25

Partida III , se habla de las vistas, pues dispone: "Otro sí dezimos que

caso ó torre queriendo alguno fazer· de nuevo en lo suyo , puédelo fazer ,

dexando tanto espacio de tierra fazia la carrera, quanto acostumbraron

los otros sus vezinos de aquel lugar; e puede la alzar cuanto se qui. -

siere, guardándose todavía, que non descubra mucho las casas de sus

vezinos" . Sin embargo, la legislación anterior al Código Civil Espa -

ñol era muy exigua, y se complementó algunas veces en la costumbre y

otras en Ordenanzas Municipales. 2.:!:/

A pesar de las disposíciones que sobre esta materia hemos visto,

nos dice Manresa, 2'}} comentando sobre la doctrina de las ervidumbres

que plasma el Código Civil español en vigencia, que el legislador al

disponer sobre ellas no se ciñó a los antecedentes romanos y de las

Siete Partidas , tomando una influencia más directa de toda una seri e

grande de jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo español ante-

rior a dicho Código.

24/ "Enciclopedia Jurídica Española". - Op . cit . - Tomo 28, Página 697.

25/ Manresa y Navarro. - "Comentarios del Código Civil Español". Cuarta Edición. - Editorial Reus S. A. Madrid, 1920 . - Tomo IV, Página 795.

26

CAPITULO III

LEGISLACIONES CONTEMPORANEAS

Corresponde ahora hacer un análisis de las principales legisla -

ciones contemporáneas en cuento tratan sobre la mat eria que nos ocupa

y de los comentarios que sobre ellas efectúan sus respectivos glosado­

res, para luego dedicarnos, en el capí tulo siguiente, al estudio de

las disposiciones legales que sobre luces y vistas hay en el derecho

patrio y la jurisprudencia que sobre e llas se ha dictado, a la luz de

sus antecedentes, doctrina y disposiciones contemporáneas.

1.- ESPAÑA

En el Derecho Civil Español , las luces y vistas están contenidas

en el capítulo referente a las servidumbres legales, lo cual ha sido

sumamente criticado por la mayoría de los autores comentaristas de di­

cho Código, considerando que en realidad no se está regulando ninguna

servidumbre, sino que se trata de disposiciones que establecen reglas

de buena vecindad, limitaciones al ejercicio natural del

propiedad, y no verdaderas servidumbres.

derecho de

Mantienen esta tesis entre otros Sánchez Román y Clemente de Di~

go. El primero afirma: "de los seis artículos consagrados a las lu -

ces y vistas , sólo el Último puede decirse que menciona la servidumbre

de vistas, pues ninguno de los otros s e ocupa de ella, y menos de

27

26/ la de luces" - idea que es completada y razonada en la Enciclopedia

Jurídica Española de Seix al decir: "no falta razón a Sánchez Román y

a los otros autores que sustentan idéntico criterio. Más bien que re-

gular servidumbres de luces y de vistas, lo que hace el Código es esta

27/ blecer reglas de buena vecindad entre los fundos" - Clemente de Die

go, acorde con la tesis indicada , opina : "en rigor, el Código no esta-

blece en los artículos relativos a esta materia ninguna servidumbre l~

gal de luces o vistas; l o que hace es limitar el derecho de propiedad,

en evitación de conflictos que surgirían a cada instante entre propie-

tarios y de agresiones e invasiones indebidas en los fundos ajenos;con

el mínimo sacrificio mutuo se mantiene el armónico ejercicio de los de

rechos de todos". 28 /

Hay autores, si bien son los menos, que consideran que en el fon

do estas limitaciones al derecho de propiedad u obligaciones de vecin-

dad son verdaderas servidumbres legales, por tratarse de restricciones

a la libertad de los fundos, si bien impuestas por la ley en beneficio

del vecino, y que pos tal razón están bien colocadas dentro de tal ca-

pítulo. La Enciclopedia Jurídica Española , a pesar de dar la razón a

26/ Sánchez Roman.- Estudios de Derecho Civil. Tomo III , Madrid 1900, Página 629, citado por la "Enciclopedia Jurídica Española". Op. cit. Tomo 28, Página 694.

27/ "Enciclopedia Jurídica Española". Op. cit. Tomo 28, Página 694.

28/ Felipe Clemente de Diego. "Instituciones de Derecho Civil". Madrid, 1959. Tomo I, Página 462.

28

Sánchez Román y a los demás autores que coL é l poinan, no se define cla

ramente a favor de una u otra tésis, ya que nos dice más adelante : "no

obstante , quizás sería un poco aventurado decir que no se encuentrar~

go de s ervidumbr e legal en esa r eglementación de las reglas de vecin -

dad. Al fin y al cabo tal reglamentación aporta restricciones a la li

bertad de los fundos para evitar animosidades y molestias. iY es tan

difícil deslindar el concepto de las servidumbres legales del de las 1i

mitaciones inherentes al derecho de propiedad en interés de la armonía

• 1 29/ social. - Manresa si cree definitivamente que se trata de una ser-

vidumbre legal , y por tanto que están bien colocadas en el Código Ci -

vil Español, y en ese sentido se pronuncia: "la idea de servidumbre que

late en el f ondo y que al fin puede mani festarse en la sección toda,

implica en esta el desarrollo de las condiciones en que se produce la

propiedad, no libre ni plena, sino limitada en bene ficio de propied~d

de distinto dueño ••• Las relaciones que en esta sección se comprenden

se re fieren en definitiva al modo de las limitaciones que esas serví ~

dumbres suponen , y, en virtud, cabían perfectamente dentro del cuadro

que el Códi go Civil señala para las servidumbres legales 11•3Q./

Parece ser que en realidad en los artículos que tratan acerca de

esta materia no se establece servidumbre alguna, pues para ello es ne-

29/ Enciclopedia Jurídica Española. Op. cit.- Tomo 28, Folio 694.

30/ Manresa. Op. cit . - Tomo IV, Página 795.

29

cesario que se concedan derechos de luz y de vista sobre predios aje -

nos, y en estos artículos lo que se hace es limitar el ejercicio delos

derechos de obtener luces y vistas en caso de afectar en su ejercicio

predios vecinos .

En el Código Civil Español encontramos seis artículos que tratan

"de la servidumbre de luces y vis tas", que e s como se tit>ula en dicho

Código la sección r espectiva , pero que, aparte de si en rigor se t rata

o no de verdaderas servidumbres, lo cierto es que sólo el artículo 585~

según habíamos dicho , trata en realidad de una servidumbre "cuando se

adquiere por cual quier t í tulo el derecho a t ener vistas directas" .

Veamos rápidamente lo que disponen estos artículos del Código Es

pañol .

En el artículo 580 se establece la prohibi c ión al medianero de

que abra ventana ni hueco alguno sin concentimiento del otro, disposi­

ción que encontramos en nuestro Código Civil en el ar t í culo 393 quetr~

ta de la medianería, y nos dice" "sin el consentimiento de otro ningu­

no de l os veinos puede hacer excabación en el cuerpo de una pared me -

dianera •• • "; si bien este aetí culo nuestro no se refiere concretamente

como el Español a 11 ventana" es obvio pensar que por ser esta una exca­

vación cae dentro de la prohibición comentada. La razón de ser de es ­

ta disposición se basa, como veremos con más detalle al estudi ar nues ­

tra legislación, en las reglas de la cop~opiedad . En virtud de lo i n­

dicado en este artículo el Tri])upal Supremo Español ha dispuesto el ci~

30

rre de huecos abiertos en pared medianera sin el correspondiente permi -,..-

so (sentencias del 22 de Octubre de 1903 y del 10 de Noviembre de 1903f,

lo cual podría darse en Costa Rica con base en el artículo 393.

El artículo 581 señala la posibilidad de abrir ventanas o huecos

de luz en pared no medianera ajustándose a las dimensiones y restric -

ciones ahí señaladas , disposición semejante a nuestro artículo 406, si

bien di f iere en cuanto a distancias y restricciones; además establece

dos reglas más que no contiene el nuestro, y que son la posibilidad de

cerrar los huecos si se adquiere la medianería y no se hubiere pactaqp

lo contrario, y el cubrirlos edificando en t erreno propio pared, o le-

vantando pared contigua, situaciones que pueden ser aceptadas en nues-

tro país a pesar de no existir norma expresa en nuestro Código.

En los artículos 582 y 583 se señalan las distancias que deben

mediar en caso de tratarse de ventanas o huecos de vista, a diferencia

de las señaladas en el artículo anterior que tienen como unico objet o

los huecos o ventanas que dan luz ; también se habla de balcones u otros

voladizos semejantes, todo lo cual está establecido en nuestro Código

Civil en los artículos 407 y 408 . Y en el artículo 584 se nos dice

que no son añocables tales distancias, las señaladas en el artí-culo 582,

en caso de estar los edificios separados por una vía pUblica,reg1a que

no encontramos en nuestra legislación civil tal vez porque si bien es

muy posible encontrar calles tan angostas en ciudades muy antiguas es

sumamente difícil en ciudades más nuevas como las nuestras , en' que las

31

vías públicas tienen más de los tres metros que señala la legislación

costarricense; en todo caso, por tratars e de una excepción al princi -

pio que establece el artículo 407 de nuestro Código Civil , pareciera

que para aplicar una regla semejante a la del Código Civil Español se­

ría necesario que exista, como en aquél, una norma expresa que lo esta

blezca, aunque como veremos algunos autores opinan lo

muy buenas razones .

contrario con

El artículo 585 dispone que en caso de adquirirse por cua~quier

t ítulo derecho a tener vistas sobre la propiedad del vecino, éste no

podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Ahora bien, con -

forme a este artículo 585, y de acuerdo con el artículo 551 que permi­

te que las servidumbres sean modificadas por convenio de los particula

res, tenemos que las limitaciones que señalan los cinco artículos ante

riores pueden s er modificados por convenio , y entonces surge la verda-

dera servidumbre; igual sucede en nuestra legislación a pesar de no

existir una disposición semejante a la de este artículo, pues también

por convenio puede e stablecerse una servidumbre y bien puede ser con­

traria a las limitaciones impuestas por la ley a la propiedad en bene­

ficio del vecino. El problema que si presenta discusión en la legisla

ción universal es si puede o no adquirirse por usucapión una servidum­

bre de este tipo, o sea que contradiga lo dispuesto por la ley, probl~

ma que no trataremos todavía por lo complejo del mismo.

En España, el Código Civil no rige en todo su territorio,pues en

32

algunos lugares tiene aplicación el derecho foral, el cual tiene ungran

fondo de Derecho Romano, matizado por Derecho Germano, costumbres loe~

les y reglamentos municipales. En este derecho encontramos una serie

de disposiciones sobre las luces y vistas diseminadas en los distintos

fueros . Así, tenemos como en Cataluña se aplican las Ordenanzas de San

tacilia, o Consuetutus de Barcelona como también se les llama, el Re -

cognoverunt Próceres, y las costumbres locales. Hay algunas disposi -

ciones interesantes como por ejemplo el principio fundamental que sien

ta en materia de vistas: "nadie puede tener vista sobre predio de otro

si antes no mira sobre el suyo" (Ordinaciones de Santacilia, Nº11),con

base en esta norma es que se dice que a menos de tener servidumbre de

vistas sobre el terreno del vecino deberá tenerse terreno propio, al

frente de las ventanas que se abran. Se dice también que el artículo

581 del Código Civil Español no rige en Cataluña por hallarse totalmen

te agotado el tema de las servidumbres de luces en las ordinaciones 14

y 15, y no tener aplicación supletoria el Código Civi1. 31/ Sin embar­

go, es opinión de los autores catalanes que estas disposiciones tienen

un carácter muy restrictivo y contrario a estas servidumbres. En Ara­

gón, se regu lan también en el derecho foral; ahí se autoriza a cual -

quier propietario a abrir ventanas en pared común para luz y vista, y

se dictan algunas otras medidas al respecto.

31/ Casals Coldecarrera. - Op. cit. Página 133.

33

2.- FRANCIA

El Código Napoleón reglamenta las luces y vistas en un . capítu­

lo que se titula "de las servidumbres establecidas por la ley".

Aquí, al igual que en España, se ha discutido por los aut~res de

bido a la colocación que el Código da a este tipo de restriccio~es, si

se trata efectivamente de verdaderas servidumbres, en cuyo caso ten

drían que ser servidumbres legales de interés privado, y en efecto así

las encasilla el Código francés, o si por el contrario se trata de o -

bligaciones o limitaciones a los derechos de los propietarios, De a-

cuerdo con la primera tesis de manifiestan Planiol y Maurice Picard, y

conforme a la segunda Mazeaud y Josserand. Este último considera que

las limitaciones recíprocas a los derechos de los propietarios de fun­

dos vecinos son obligaciones , las cuales resultan de la autoridad sola

de la ley, obligaciones que "son adaptaciones a una situación particu­

lar del gran principio es tablecido en el artículo 1382, según el cual

todo hecho cualquiera del hombre que cause a otro un daño obliga a es-

te a repararlo, si existe culpa o negligencia: a fin de evitar tod.a

discusión sobre si existe o no culpa en la conducta de quien practicó

una abertura o efectuó plantaciones , e l legislados dicta cierto numero

de reglas precisas, cuya violación tendrá automáticamente un carácter

culposo: porque es evidentemente cometer una falta el transgredir un~

glamento" . 321 Mazeaud, por su parte, nos dice que la clasificación

32/ Josserand. Op. cit. Página 123.

34

que hace el artículo 639 del Código Civil , señalándolas como servidum­

bres legales o naturales, es inexacta, por cuanto "la servidumbre es

una carga excepcional, consentida , en principio , por el propietario de

un fundo a favor del predio vecino"; y que por el contrario, aquí se

trata de limitaciones generales del derecho de propiedad , y de cargas

que existen de pleno derecho sobre todos los inmuebles a favor de los

inmuebles vecinos , imponiéndose por tanto al margen de la voluntad del

propietario . En su estudio señala que unas de estas limitaciones

establecen por causa del interé privado, y las otras , por causa del in

t erés general, y dentro de las primeras coloca, entre otras, a las lu­

ces y vistas. 33/

En todo caso, la discusión mantiene vigencia, si bien parece ser

más acertada, según opinión ya enunciada, la tesis sostenida por Maze­

aud y Josserand en Francia, Clemente de Diego y Sánchez Román en Espa-

ña, y tantos otros, de que no se trata de verderas servidumbres sino

de obligaciones de vecindad, limitaciones i mpuestas por la ley, por to

das las razones ya dichas.

Veamos ahora las disposiciones del Código francés que tratan so­

bre esta materia. Ya dijimos que se encuentran localizadas en el capí

tulo denominado "de las s ervidumbres e stablecidas por la l ey", en la

Sección III que comprende seis artículos (675 a 680), que reglamentan

33/ Mazeaud. Op . cit . Página 100.

35

las distancias y prescripciones que han de guardarse con respecto a las

vistas y luces sobre la propiedad del vecino.

El primero de estos artícu1os, el 675 , establece una regla seme -

jante a la del artículo 580 del Código Civil español y al 393 de nues -

tro Código Civil, pues dice : "ninguno de los propietarios cont i guos po-

drá, sin consentimiento del otro, abrir en la pared medianera ninguna

ventana o abertura de cualquier cl ase que s ea aunque tenga cristal fi -

jo" . Como dijimos en la oportunidad en que analizamos el ar t í culo aná­

logo de la legislación española, la razón de tal norma se basa en l a co

propiedad , en virtud de la cual ninguno de los vecinos puede disponer

de la pared medianera s in el consentimi ento del otro . Sin embargo, ve­

remos como hay autores que consideran que la razón está en que la pared

medianera debe servir únicamente de separación y apoyo , ya que su fun­

ción no es otra distinta que esa, y no en el hecho de la copropie dad.

Ahora bien, al igual que el Código español , el francés coloca erradamen

te este artículo 775 dentr o de las servidumbres de luz y de vista, cua~

do en r ealidad se trata de reglas referentes a la medianería, error en

que incurren muchos Códigos Civiles extranjeros , pero no el costar ricen

se, ya que sitúa el artículo 393 citado en el capítulo denominado " de

la medianería",, pero que analizaremos en este estudio no solo por su co

nexión con la materia que estudiamos sino también por incluirlo en ella

otras legislaciones según dijimos .

Conforme a los artículos 676 y 677 el propietario de pared no me-

36

dianera pero contigua o mediata a la propiedad de otro puede hacer en

ella únicamente " luces de mera tolerancia", que son claraboyas o venta

nas con rejas de hierro o cristal fijo que no pueden abrirse, ni sir -

ven tampoco para asomarse por cuanto han de estar a cierta distancia

del suelo que señala la ley y garantiza contra las miradas indiscre· -

tas del vecino .

En caso de que la pared no sea medianera pero tampoco contigua ,

pueden abrirse vistas libremente, según lo disponen los artículos 678

y 679, pero siempre y cuando se guarden ciertas distancias entre laven

tana y el límite del fundo vecino, distancias que varían según se tra­

te de vistas directas (1,90 metros) o de vistas oblicuas (0,60 metros);

y en caso de que la distancia sea menor solo se podrán abrir luces de

mera tolerancia. El artículo 680 nos señala desde que lugar deben con

tarse las distancias indicadas en los dos artículos anteriore.

Pero las luces de mera tolerancia y las vistas libres pueden ser

tapadas por el propietario vecino si este desea construir en el límite

de su propiedad; caso distinto sería si las luces o vistas no estuvie­

ran en las condiciones legales, bien por existir una servidumbre de lu

ces u vistas en virtud de acuerdo de partes, bien por prescripción o

posesión prolongada si aceptamos que esta pueda producirla, en ambas

situaciones el propietario estaría inhibido para construir a menos de

observar las distancias legales.

37

3.- ALEMANIA

En el Tratado de Derecho Civil de Enneccerus, Kipp y Wolff 34/

se nos dice que el Código Civil alemán no prohibe el efectuar una cons

trucción por el hecho de que esta prive de luz al vecino, pero que mu-

chos derechos territoriales si limitan tales construcciones cuando pri

van de luz. Así, continúan dic.t.éndonos, el ALR prusiano (Al.lgemeines

Landrecht für die Preussischn Staaten de 1794) establece que toda nue-

va construcción debe hacerse a determinada distancia de las ventanas

del vecino que existan desde hace diez o más años: si los cuartos en

que se encuentran dichas ventana$ "reciben la luz sólo por este lado",

la construcción tiene que estar ~partada lo suficiente para que un hom

bre de mediana estatura, en posición vertical natural pueda ver el cie

lo desde las ventanas no abierta.s del piso bajo; si las mencionadas ha

bitaciones reciben luz también por otro lado, basta con que la nueva

construcción permita la vista del cielo por las ventanas no abiertas

del segundo piso, y si este no e~iste la jurisprudencia finje su exis-

tencia y la de una ventana en el piso fingido. Este derecho de luces

no es una s ervidumbre predial legal, ni un derecho a prohibir la edifi

cación a menor distancia, que se ~dquiera por usucapión de diez años ,

sino una determinación del• contenido de la propiedad de ambas fincas,

34/ Enneccerus, Kipp y Wolff. "T:¡;'atado de Derecho Civil". Editorial Bosch. Barcelona, 1951. Tomg III , Vol. I, Páginas 337 y 338.

38

derivada de ciertos supuestos entre los cuale s está el transcurso de

un plazo . En vista de ello, nos dicen los citados autores, "la supre­

sión o exclusión por contrato del derecho de luces se verifica, en con

secuencia, constituyendo una servidumbre predial sobre la finca a que

haya de perjudicar la construcción. El propietario de las ventanas,u­

na vez transcurridos los diez años, goza de protección negatoria con -

tra las construcciones que le priven de luz; el poseedor de las venta­

nas , la protección de la posesión de cosas". También nos dicen que d~

do el silencio del Código Civil alemán, el propietario de una finca

puede abrir ventanas en la misma, aunque den a una propiedad vecina, y

el dueño de esta tendrá que tolerar esa molestia, pero también algunas

leyes territoriales establecen reglas a l respecto.

Pareciera que ante el silencio que guarda el Código Civil Aleman

sobre la posibilidad o prohibición de abrir ventanas que den al f undo

vecino, la razón legal para que sí puedan hacerse la encontramos en el

artículo 906 . Dice este artículo : "el propietario de un fundo no pu.::_

de oponerse a l a entrada de gases, vapores, olores, hollín, calor, rui

do, trepidaciones y otras r eacciones de otro f undo cuando no perjudi -

can en nada o no perjudican de un modo esencial al uso de su fundo, o

cuando proceden del uso del otro fundo si este uso es normal, según las

circunstancias locale s , en los fundos que se encuentan en la misma si­

tuación". Vemos como en él se permite el ejercicio normal de la pro -

piedad, sin que pueda oponerse a ello el vecino si no se le perjudica

39

de un modo esencial, y por esto debe permitirse el abrir ventanas de

luz y vista que por regla general constituyen un uso normal y no un p~

juicio , pues son pocos los inconvenientes que con ellas se causan y

que es necesario soportar en aras de la tranquilidad social . Y con ba

se en este mismo artículo tiene asidero legal la "Teoría del Abuso del

Derecho" , y que aplicándola a la materia que estudiamos, podría impe -

dirse la construcción de una ventana o mandarse a cerrar la existente

cuando el ejercicio del derecho que da la misma se convierte en anor­

mal y abusivo.

4.- ITALIA

En el Código italiano de 1942 encontramos las normas referentes a

las luces y vistas en un capítulo denominado " De la Propiedad TerritJ­

rial", en el Título de la Propiedad , y no en el Trutulo dedicado a las

servidumbres prediales como en el Derecho francés y en el español, lo

que nos hace ver como en Italia ha predominado la tesis de que las . o­

bligaciones de vecindad, y dentro de ellas las luces y vistas, son li­

mitaciones o regulaciones impuestas a la propiedad por interés publico,

y no servidumbres legales .

Así, encontramos como el artículo 845 establece que "la propie -

dad territorial está sujeta a reglas particulares para la obtención de

fines de interés publico en los casos previstos por las leues especia­

les y por las disposiciones contenidas en las secciones siguientes", y

precisamente una de esas secciones es la referente a luces y vistas que

40

pasaremos a analizar brevemente .

Las luces y vistas están contenidas en los artículos 900 a 907

del Código Civil. En estos artículos se regulan las ventanas u otras

aberturas de luz, las cuales dan paso a luz y aire, concepto distin­

to del Código Napoleón que nos habla del cristal fijo, y de vista,cuan

do permite asomarse.

Con respecto a las ventanas de luz establece en los artículos 901

a 904 que deben estar provistas de reja para garanti~ar la seguridad

del vecino y de un enrejado fijo con aberturas no mayores de tres cen­

tímetros cuadrados; a una distancia determinada del pavimento o suelo

del lugar a que se va a dar luz y aire, que es un poco menor en los pi

sos superiores, y a determinada altura del suelo del fundo vecino. Es

interesante observar ademas que se establece que cuando una ventana no

tiene las características de una ventana de vista se considera como de

luz, aún en el caso de que tampoco tenga los requisitos señalados para

ella, pues establece como un derecho del vecino el poder exigir que se

ajuste a tales prescripciones, disposición justa que debiera ser acogi

da por todos los Códigos modernos, pues si se establecen ciertas condi

ciones para que no les sea tan gravosa la ventana de luz al vecino es

él quien debe decidir si exige o no el cumplimiento de tales requisi -

tos, punto sobre el cual volveremos al analizar nuestra legislación.

Se señala también en el Código italiano el mismo principio visto deque

no se pueden abrir luces en un muro común, pero si en el propio conti-

41

guo al fundo ajeno.

Sobre las vistas (artículos 905 a 907 ) nos señala las distancias

que deben existir para poder abrir ventanas o construir balcones o si­

milares que permitan vistas directas ; prohibición que cesa al igual cpe

en el Código Civil español cuando entre los dos fundos vecinos existe

una vía pública. Señala también las distancias para el caso de las vis

tas oblicuas. Estipula . además que cuando se haya adquirido derecho a

tener vistas directas u oblicuas sobre el fundo vecino, el propietario

de este no puede edificar si no guarda determinada distancia .

5.- LATINOAMERICA

El Derecho Civil Latinoamericano recibe su principal influencia,

de Francia y España, y en menor grado de Italia, además de tener un p~

sado común en el Derecho Romano y en las Leyes de Partidas~ En por e­

sa razón que nuestros Códigos Civiles difieren poco entre sí, y sus di

ferencias son más de forma que de fondo, excepto en aquéllos casos en

que en doctrina subsiste la discusión, pues nuestros países segilll el

mayor o menor grado de influencia de una u otra corriente, han tomado

posiciones encontradas. Pero tales discusiones, y en cuanto nos inte­

resa, ya las hemos enunciado; nos resta por tanto ahora ver en unos Có

digas Civiles Latinoamericanos, tomados al azar, las disposiciones que

contienen sobre la materia.

En el Código Civil Panameño hay una sección, dentro del capítulo

de las servidumbres legales, denominada "de las servidumbres de luces

42

y vistas", que comprende tres artículos (562 a 564). En el primero de

ellos se establece, como en casi todos , que ningún medianero puede,sin

consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared co­

mún.. Luego, en el artículo siguiente, estatuye la posibilidad de abrir>

ventanas de luz en pared no medianera, pero sujetándose a una serie de

condiciones, como reja y red de alambre y una distancia de dos metros

de la. parte inferior de la ventana al suelo del edificio a que se va

a dar luz; pero señala que pueden cerrarse si se adquiere la mediane -

ría y no se hubiere pactado lo contrario, edificando en su terreno, o

levantando pared contigua a la que tenga dicha ventana. En el artícu­

lo 564 regula las vistas , estableciendo que no se pueden tener venta -

nas, balcones , miradores o azoteas que den vista a las habitaciones,p~

tíos o corrales de un predio vecino, cerrado o no, a menos que inter ~

venga una distancia de tres metros.

Nos indica además desde donde debe medirse tales distancias •.

En el Código Civil Salvadoreño también se reglamentan las luces y vis­

tas dentro del capítulo de las servidumbres legales , del arttculo 875

al 879. El artículo 876 es el que establece la prohibición de abrir

ventanas en pared medianera sin consentimiento del condueño. Y son los

artículos 875, 877 y 878 los que regulan la servidumbre legal de luz ,

estableciendo al igual que en el Código anterior que se pueden abrir

claraboyas o ventanas para dar l uz a la vivienda en pared divisoria no

medianera , sujetándose a determinadas condiciones como la reja de hie-

43

rro o red de alambre y a una distancia del piso no menor de dos metros

y medio . Se dice que la servidumbre legal de luz no puede impedir que

en el suelo vecino se levante una pared que le quit e la l uz, así como

la cesación de tal servidumbre en caso de que la pared se convierta en

medianera, salbo pacto en contrari o . Y en el artículo 879 se dispone

acerca de las vistas, sin hacer distinción entre vistas directas y vis

tas oblícuas.

En el Código Civil mexicano que entrara en vigencia el primero de

Octubre de 1932 al reglamentarse el ejercicio de la servidumbr e se se­

gregó de ésta la medianería, por considerarla, según las propias pala­

bras de la comis ión redactora del proyecto, "más que como una servidurn

bre , corno una copropiedad". Par eciera que tal disposición no es del

todo correcta, por cuanto si bien la medianería no es una servidumbre

sino que se basa en las reglas de la copropiedad, tampoco debió incluir

se dentro de ella , sino que lo correcto era establecerla corno en nues -

tro Código Civil dentro de un capítulo de cargas o limitaciones impues­

tas a l a propiedad, o bien en el capítulo de las disposiciones genera -

les sobre la propiedad , donde se encuentran localizadas en el Códi go

Mexicano l as luces y vistas . En todo caso , la norma de que "ningún c~

propietario puede sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco

alguno en pared común" (artículo 972) , que casi todos l os Códigos i n -

cluyen dentro de lo que l l aman 11servidumbres de luz y vista", está bien

colocada en el Código mexicano dentro de la medianería que es lo co-

44

rrecto. Las reglas restantes, que si se refieren propiamente a las lu

ces y vistas, están colocadas como hemos dicho dentro del capítulo de

disposiciones generales de la propiedad, del artículo 849 al artículo

852. En ellos se establecen más o menos las mismas disposiciones de

los demás Códigos, o sea que el dueño de una pared no medianera conti

gua a finca ajena puede abrir en ellas ventanas o huecos de luz, siem­

pre que estén a determinada altura y cumpla con ciertos otros requisi­

tos que la ley señala; que sin embargo el dueño de la finca contigua a

la pared en que estuvieran abiertas las ventanas o huecos podrá cons -

truir pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad , apoyarse en

la misma pared aunque en uno u otro caso cubra los huecos o ventanas;

la prohibición de tener vistas directas y oblicuas aobre l~s propieda­

des del vecino, a menos de mediar entre el límite y la ventana o bal -

eón cierta distancia; y el hecho de que la distancia debe medirse des­

de la línea de separación de las dos propiedades.

45

CAPITULO V

LEGISLACION Y JURI SPRUDENCIA PATRIAS

1.- CODIGO GENERAL DE 1841.

En el Código de Carrillo, emitido el 30 de Julio de 1841, y que ri

g;i.ó en materia civil hasta la promulgación del actual, que entró en vi­

gencia en . 188.8, encontramos dentro del título de las servidumbres un ca

pítulo relativo , a "las vistas sobre la propiedad del vecino" (artículos

421 a 426), que contiene algunas disposiciones sobre obligaciones veci~

nales o ~imitaciones del dominio que no son vistas y ni siquiera tie -

nen nada que ver con ventanas, como la opligación de los vecinos de dar

pega de sus casas, y además trata este capítulo de las ventanas de luz

propiamente dichas, por lo cual se nota que es mucho m§s amplio el con­

tenido de lo que indica su epígrafe.

En el artículo 421 señala aquella disposic1ón de que ningún vecino

puede hacer en pared medianera ventana o abertura alguna sin el consen­

timiento del otro, que como hemos dicho, es más propia de la medianería

que de luces o vistas, si bien les afecta directamente.

Los artículos 422, 423 y 424 se refieren a las ventanas de luz o

claraboyas, estableciendo que "el propietario de una pared suya, inme -

diatamente unida a la propiedad de otro, puede abrir en ella claraboyas

46

o ventanas de luz con enrejado de hierro y vidriera cerrada1135/; -vemos

como a diferencia del actual se exigía la vidriera cerrada, puesto que

la ventana es de "luz" y no de "luz y aire" como parece tácitamente in-

dicarlo el Código actual al no exigirla. Luego se señala la forma y m~

dida de tal enrejado y vidrier4, y por (lltimo la distancia que debe exis

tir del piso de la habitación a que se quiera dar luz según se trate de

un aposento bajo o habitaciones superiores .

Las ventanas de vista están reguladas únicamente en el artículo

425, pese a que el capítulo tiene seis artículos y dice tratar de ellas.

Este artículo prohibe tener vistas o ventanas directas sobre la propie-

dad de otro, sea cerrada o no , salvo pacto en contrario.

En el artículo 426 se habla de la obligación de los vecinos de dar

pega de sus casas en paredes , balcones y cumbre.ras, que corno dijirnos,n~

da tiene que ver con la materia en cuestión.

2. - LEGISLACION ACTUAL

Haremos ahora un estudio detallado de las disposiciones que sobre

luces y vistas contiene el Código Civil costarricense en vigencia, ha-

ciendo relación a la doctrina, jurisprudencia y normas legales que con

esta materia se relaciones,

35/ Se respeta la redacción original. Código General de la República de Costa Rica. Por Don Rafael Ramírez, Nueva York, 1958.- Art.422, Páginas 50 y 51.

47

a) Ventanas en Pared Medianera:

Artículo 393.- "Sin consentimiento del otro, ninguno de los ve cinos puede hacer excavación en el cuerpo de una pared mediane­ra ni apoyar, ni arrimar obras, ni hacer cosa alguna que perj~­dique los derechos del condueño".

De este artículo nos interesa especialmente la primera parte , e~

cuanto hace referencia a que ninguno de los vecinos puede hacer excava-

ción en el cuerpo de una pared medianera sin el consentimiento del otr~

principio que hemos encontr ado en cuantos Códigos analizáramos en :sste

estudio, si bien tratando en esos otros de ventanas, huecos o boquetes,

lo que da una idea más clara de su íntima relación con esta materia, en

lugar de "cualquier excavación", como es el término empleado en nuestro

Código , y más amplio, y en cual no nos cabe menor duda quedan comprendi

dos aquellos.

Hemos dicho que en la mayoría de los Códigos extranjeros esta dis-

posición se coloca dentro de las servidumbres de luz y de vista , y en

tal error caen, entre otros, los Códigos Civiles de Francia, España y

Panamá, debiendo haberla situado por el contrario en el capítulo refe -

rente a la medianería , tal y como sabiamente lo hace nuestra legisla

ción . Al respecto es importante citar lo que nos dice Scaevela comen -

tanda el artículo 580 del Código Civil e spañol : "Lo primero que se he -

cha de ver por la lectura del artículo anotado es su inadecuada coloca-

ción. Aunque hable de ventana o hueco para recibir luces y vis t as, se-

gún se supone, ni tiene relación directa con las servidumbres qué al

48

presente estudi&mos, ni ofrece duda alguna que comprende un punto impor

tante de medianería, o sea otra de las facultades que a los medianeros,

36/ en la pared común les compete" . - Nuestro Código Civil, repetimos,si

túa esta norma dent r o de las relativas a la medianería, que si bien tie

ne su fundamento en la copropiedad, es otra de las limitaciones impues-

tas a la propiedad en beneficio del vecino, y en efecto , así parece ha-

berle entendido el legislador costarricense al colocar el capítulo de

la medianería dentro del Títul o "de las cargas o limitaciones de la pro

piedad impuestas por la ley" .

Es bastante extendido el criterio de que la razón por l a cual no

puede abrirse huecos o ventanas en pared medianera sin el consentimien-

to del otro vecino se debe a la copropiedad que sobre ella se ejerce,lo

cual parece ser lo más acertado conforme a las características de lains

titución. Autores hay, sin embargo, que difieren de opinión.

Que la medianería es una copropiedad , no admite discus ión alguna.

Don Alberto Brenes Córdoba al referirse a ella nos dice : " consistela me

dianería en la copropiedad, con indivisión forzosa , que tienen los due-

ños de edificios o predios confinantes , en las paredes, cercas , zar¡.jas

o acequias, que limitan sus propiedades 11•37J Bonnecase es aún más ter

minante: "la medianería de las cercas no es sino la noción de copropi~

36/ Mucius Scaevela. "Código Civil". í"narta Ed ición. Madrid, 1909. T~mo X, Página 482.

37/ Alberto Brenes Córdoba. Op. cit . Página 125.

49

dad apli cada a las mismas 11•3.§../ Y el Código Civil mexinano lleva lasco

sas al extremo al regularla dentro del capítulo referente a la copropi::_

dad , como un caso de las copropiedades forzosas que Rejina Villegas de-

fine como "las que por la naturale za misma de las cosas implican un con

dominio permanente, del cual no puede salirse por no existir procedi

miento ni posibilidad física o jurídica de terminar con la indivi

... " 39/ SlOn • -

Para explicar la prohibición que se hace a un medianero de abrir

ventanas en pared común sin el consentimiento del otro se han dado di-

versas razones, si bien como señalábamos antes, la tesis predominante

es la que la fundamenta en la noción de copropiedad. Veamos lo que al

respecto nos dicen algunos tratadistas: Ricci afirma: "esta prohibición

no se funda tanto en el respeto debido al predio del vecino, como en el

derecho de copropiedad que el propietario ejerce en el muro medianero ,

y el cual impide que uno de los copropietarios pueda disponer según le

plazca de la cosa común 11•4!2./ Manresa opina lo mismo: "el fundamento de

la prohibición implica una limitación jurídica, basada en las exigen

38/ Bonnecase. Op. cit. Página 648.

39/ Rejina Villegas. •;.-..Y- . . '10 Civil Mexicano". Antigua Librería Ro­bredo. Segunda Edición. México, 1949.

40/ Ricci. "Derecho Civil Teórico y Práctico" . Madrid. Publicado por La España Moderna.

50

cias de la copropiedad . El medianero no puede di sponer como le plazca

de la pared, y la pared que es suya de un modo indiviso , en cuanto suya

sirve al destino económico del otro medianero , en virtud de la prohibi-

ción del artículo 580 11 ( se refiere al Código Civil español ). 41/ Laurent

cree , como Poithier, que la causa es otr a: el dest ino de la paredes ser

vir de separación y apoyo y no otro. Es i nteresante reproducir lo que

nos dice Leurent sobre este punto por los dist intos enfoques que con -

tiene: "Conforme a los términos del artículo 675 ( del Código Napoleón),

uno de los vecinos no puede , sin el consentimiento del otro , pr acticar

en la pared medianera ninguna ventana o abertura , de cualquier manera

que sea , aún con vidrieras inmóviles . Poithier da de ello una razón p~

rentoria : siendo hecha la pared medianera, dice , para ene errarse y ap~

yar en ella lo que se j uzgue oportuno, s íguese de aquí que uno de los

vecinos no puede, sin el consentimi ento del otro, servirse de la pared

par a otros usos, y por eso es que no puede hacer agujeros o ventanas en

la heredad del vecino . Sin embar go , es t al la i ncertidumbre que reina

en esta materi a , que en el Conse jo de Estado , Tronchet criticó la dispo

sición del artículo 675 , aprobándola cuando el vecino había constvuído

la pared medianera, porque entonces hay que i mpedir que uno de los ca -

propietarios tenga vistas hacia l a habitación del otro; pero si no ha­

bía ninguna construcción, le parecía que l a restricción de las luces de

41 / Manresa. Op . cit . Tomo IV, Página 796.

51

jaba de tener razón de ser. Tre i lhard le contestó que la propiedad me-

dianera es una propiedad común, de donde se s igue que ninguno de los ve

cinos puede disponer de ella sin el consentimiento del otro. Ciertamen

te que no -nos dice Laurent- el comunista no puede disponer de la cosa

común , no tiene derecho de abusar de ella, pero construir ventanas no

es abusar, sino usar. Por qué pues el propietario de una pared median~

ra no ha de tener ese derecho? No hay mas razón que la que da Poithier,

o sea que no es ese el destino de una pared que debe servir de separa -

42/ ción y de apoyo". -

Es lógico pensar, al tener de lo dispuesto por el artículo 393,que

si un medianero desea abrir huecos o vent anas en pared medianera y el

condueño lo consiente, se constituye aquí una verdadera servidumbre vo-

luntaria, que tendría pleno valor por el tiempo y con . los requisitos

que se hubieron pactado. En caso contrario , o sea si el copropietario

de la pared medianera no lo ha consentido , goza del derecho de oposi -

ción, y s i no lo hace, la servidumbre podría adquirirse por usucapión ,

sea por el simple uso de uno y paciencia del otro por el término necesa

rio para adquirir el derecho, pues tales huecos constituyen una servi -

dumbre continua y aparente.

b) Las Luces y sus Condiciones:

Artículo 406.- "El dueño de pared divisoria no medianera puede

42/ Laurent. Op . cit. Tomo VII , Páginas 754 y 755.

52

abrir ventanas y claraboyas, con tal que estén guarnecidas por rejas de hierro y de una r ed de alambre , y que disten del piso de la.vivienda a que se quiere dar luz , dos me­tros y medio a lo menosH.

Conforme a este artículo, así r eformado por Ley Nº 1352 de 3 de Oc

tubre de 1951 , e l dueño de una pared divisoria no medianera puede abrir

en ella ventana o claraboyas con el objeto de dar luz a una vivienda,p~

ro deben estar guarnecidas por r ejas de hierro y de una red de alambre,

y encontrarse a la altura que la ley establece .

Al decir este artículo "de la vivienda a que se quiere dar luz", y

señalar una serie de restricci ones propias de claraboyas o vent anas de

este tipo, vemos que lo que en él se regula es lo referente a las luces,

que no a las vistas , que e stán tratadas en el artículo siguiente. Pero

notemos que la ley habla de pared divisoria no medianera , pues las que

se abren en pared no medianera , pero tampoco divisoria, pr esentan un ca

so distinto no reglamentado y que analizaremos por aparte.

Cuando las ventanas de luz, y este rige también para las vistas,tie

nen todas las condiciones prescritas por la l ey, e l propietario del fun

do vecino puede construir una pared o edificar cubriéndolas , puesto que

tales ventanas o claraboyas no constituyen gravámen para el vecino, ya

que tampoco aquél podría impedir su constitución, por cuanto que el po-

der de establecerlas es un derecho concedido por la ley al propietario,

sea esto que al constituirlas con las condiciones señaladas por la ley

se ejercita normalmente el derecho de propiedad.

53

Es claro que por voluntad expresa de los vecinos puede llegar a

crearse una servidumbre de luz en las condiciones señaladas por la ley,

o sin ellas, por existir en este caso un título que las autoriza. El

problema que se nos presenta es en cuanto a la usucapión, y si acepta­

rnos que si puede darse entre nosotros, ¿cuales son los requisitos que

han de faltar para considerar que la ventana de que se trata no es de

simple tolerancia, y es hábil para crear servidumbre?.

Señala nuestro Código Civil en su artículo 378, que las servidum­

bres que son contínuas y aparentes a la vez pueden constituirseporco~

venio, por última voluntad o por el simple uso de uno y paciencia del

otro . De manera que siendo las luces y vistas contínuas y aparentes ,

tendríamos que aceptar que si pueden constituirse por el transcurso del

tiempo, en caso de estar en condiciones ilegales. Colin y Capitant sos

tienen que si lo son: "Debe advertirse, no obstante, que a pesar de

la discontinuidad de la servidumbre de vistas, que puede ser aparente,

se enlaza con una servidumbre continua: la obligación de no. levantar

más alto del predio sirviente. Por la combinación de la apariencia de

las vistas con la continuidad de la obligación referida que integra la

servidumbre de vistas, viene a resultar que esta tiene, a los efectos

de la usucapión, el carácter de continua y aparente 11 • 4~ Mazeaud se

pronuncia con respecto a las servidumbres de vista en té rminos parecí-

43/ Citado por el Lic. Antonio Rojas. Revista citada, Página 65.

54

dos: "La servidumbre de vistas es una servidumbre continua; en efecto,

no se traduce en el derecho de mirar sobre el predio vecino, sino en el

mantenimiento de una ventana a una distancia no reglamentaria que per-

mita mirar", y agrega por aparte: "sigue siendo posible adquirir el d.::_

recho de tener vistas, fuera de los requisitos legales, ya sea por con

vención, ya sea por prescripción adquisitiva11•44/ Josserand a su vez

nos dice: "son sólo suceptibles de ser adquiridas por medio de la pre~

cripción las servidumbres que son a la vez continuas y aparentes, como

las servidumbres de vistas11•4Y Efectivamente, acordes con lo dicho

por los autores citados, pensamos que uno de los modos como puede ad -

quirirse l a servidumbre de vistas es la prescripción, que conforme a

nuestro Código, ha de ser decenal , y lo mismo debe decirse de la servi

dumbre de luces, que a nadie escapa que se trata de una servidumbreccn

tinua y aparente y por ello ni se discute , además de que lo dicho pa-

ra las primeras, vale también en cuanto a las segundas , por tener las

vistas implícitas siempre a l as luces, si bien no sucede lo m~smo a la

inversa. Así lo ha entendido Brenes Cór doba, quien escribe en su obra:

"A pesar de lo dicho anteriormente en cuanto a que las luces y vistas

no constituyen servidumbre, esto debe entenderse siempre que se hallen

en condiciones l egales; pues en el caso contrario, es posible lleguen

a convertirse en verdaderas servidumbres. Si, en efecto, desde el pre

44/ Maseaud. Op. cit. Parte II, Tomo IV, Páginas 430 y 102

45/ Josserand. Op. cit. Tomo I, Vol. III, Página 102.

55

dio perjudicado se precibe la obra hecha indebidamente de modo que con

facilidad se note el abuso cometido, en caso de que el empleo que se

hace de la misma obra entrañe por su naturaleza el ejercicio de una

servidumbre , transcurrido el término de la prescripción ordinaria exis

te ya el gravámen correspondiente, por tratarse de servidumbres apare!:_

tes y continuas, imponibles, como todas las de su clase, por el uso del

dueño del predio dominante y la tolerancia del propietario del · predio

sirviente 11 •461 Nuestra jurisprudencia ha aceptado reinteradamente es -

t e criterio, estableciendo entre otras cosas que las ventanas que se

abren en paredes medianeras, independientemente de la altura que ten-

gan y de que estén guarnecidas con rejas de hierro y redes de alambre,

siempre constituyen servidumbre porque implican un ejercicio abusivo

de los derechos derivados de la medianería; que en caso de abrir venta

nas de luz a menor distancia que la indicada en el artículo 406 del Có

digo Civil en pared divisoria si es posible que se origina una servi -<lumbre; y que al igual puede ocurrir con una servidumbre de vista en

caso de que entre las ventanas y el límite de ambos predios, no exis-

ta la distancia de tres metros que señala el artículo 407 del Código S;!;.

vil (Sala 1ª Civil: 10:20 horas del 9 de Abril de 1965), couf irmada

por la Sala de Casación en sentencia de 10:30 horas del 29 de Julio del

. - ) 47/ mismo ano • -

46/ Brenes Córdoba, Op. cit. Páginas 121 y 122.

47/ La redacción de este fallo en Casación está pendiente al momento de concluirse este estudio.

56

Corrientemente se ha dicho que la única forma en que las ventanas

de luz sean legales y no produzcan servidumbre, es que tengan todos los

requisitos señalados por la ley, es decir, que además de encontrarse a

la altura que la misma determina, estén guarnecidas por rejas de hie -

rro y una red de alambre, lo que haría casi imposible este tipo de ven

tanas por no ir de acuerdo con las exigencias de la arquitectura con­

temporánea; ni tampoco toleraría ningún vecino el establecimiento de

una ventana o claraboya que no tenga esos requisitos legales por el p~

ligro de que luego t ranscurridos los diez años de la prescripción, se

le vaya a impedir taparlas con su propia construcción , y entonces exi­

girían la sujeción rigurosa a la ley. De manera que siendo inflexi

bles en ese criterio , se iría más bien en perjuicio de los mismos pro­

pietarios que se benefician de las ventanas o claraboyas de luz, y es-­

tas se prestarían más para molestias y problemas entre los vecinos,que

para satisfacer una necesidad, en este caso la luz para una viviendá. ·

Pero veamos que es lo que se ha buscado al establecer estos requi

sitos legales . La altura, dos metros y medio del piso de la vivienda

a que se quiere dar luz, es requisito indispensable, porque de no exi~

tir, de permitirse una ventana a menor altura, la luz se convertiría~

tomáticamente en "vista" y sería mayor el perjuicio ocasionado, que el

beneficio obtenido. De manera que la altura establecida por la ley si

constituye un elemento esencial de la ventana de luz. Ahora bien, las

rejas de hierro y la red de alambre se indican por la ley en provecho

57

exclusivo del predio sirviente: si se le obliga al vecino a permitir

las ventanas o claraboyas, debe protegérsele de una serie de molestias

adicionales, como sería el arrojar basuras o la posibilidad de ver in­

vadido su predio a través de esas aberturas, razón por la cual la ley

ordena tales requisitos para darle una mayor seguridad. Pero , ¿qué i~

pide que el vecino no exija esas condiciones impuestas únicamente para

favorecerlo a él?. Si la ley establece una obligación a cargo del veci

no en mi provecho exclusivo, lo lógico es que yo pueda prescindir ex -

presa o tácitamente de hacer efectiva tal obligación, mientras no esté

de por medio el interés público, y no por ello voy a verme perjudicado

con el transcurso del tiempo por una servidumbre. De manera que lo e-

sencial para que tales ventanas sean de luz, lo constituye la altura

de las mismas al piso de la vivienda que es lo que imposibilita las vis

tas, no el que las ventanas tengan unos barrotes de hierro y una red

de alambre, que no se acostumbran usar ni tiene por qué determinar la

existencia de una ventana de luz, pues si bien permiten la entrada del

aire, no es ese el fin para el cual se ha establecido en la ley la po­

sibilidad de construirlas.

A lo más que podría llegarse en caso de faltar las rejas de hie­

rro o la red de alambre, o ambas a la vez, es que una vez transcurri -

dos los diez años, el vecino dueño del predio sirviente no pueda exi -

gir tales requisitos, ha adquirido un modo de ejercer el derecho, pero

no una servidumbre de luces, pues lo que la ley concede es la facultad

58

de t ener ventana s de luz, que en esencia se han mantenido , aunque no

tengan los r equisitos que el vecino, e n cuyo provecho s e han estipula­

do, no consideró del caso exigir.

Estas ideas han sido aceptadas por algunos autores y por la juri~

prudencia extranjera desde hace mucho tiempo. Ricci se muestra acorde

con esta doctrina y cita una sentencia del Tribunal de apelaciones de

Catania, del 24 de Enero de 1883, que señaló: "Las condiciones que la

ley impone al propietario de una pared contigua, si quiere abrir sim -

ples ventanas de luces, son modalidades que limitan el e jercicio de su

derecho con el objeto de garantizar y asegurar al vecino el libre goce

de su propiedad; en su virtud, la inobservancia de tales coudiciones

sin reclamación del vecino por un período mayor de treinta años, puede

hacer adquirir al primero, mediante la prescripción, el derecho de man

tener sus ventanas en el mismo estado en que las ha poseí do, quedando

con la prescripción extinguido el de recho del vecino a exigir que sean

sometidas a la forma legal, porque del hecho de la pose sión de treinta

años del uno y del silencio del otro por más de los treinta años, pue­

de presumirse el tácito acuerdo de una renuncia por parte de este últi

mo al derecho de pedir la observancia rigurosa de las disposiciones le

gales; pero esto no quiere decir que con la posesión de treinta años,

las ventanas, cuando por su forma se presentan como exclusivamente des

tinadas a ventanas de luces, sólo porque no están previstas de vidrie

ra fija , ó por que las rejas de hierro no corresponden perfectamente a

59

la dimensión exigida por la ley, pueden cambiar de carácter jurídico,

y revestir el de vistas directas respecto de las cuales t an sólo la p~

seción de treinta años podría hacer adquirir al propietario del muro

un derecho de servidumbre sobre el predio del vecino consisitente en

el sancionado artículo 590, sino que ellas s iguen, sea cual fuere la é

poca a que se remonte su construcción, cual se presentan en su forma a

parente, esto es, simples huecos de luces que no impiden al vecino po-

der libremente levantar edificación en el suelo de su propiedad ni pu~

den constituir un obstáculo al derecho del vecino a adquirir la comuni

dad del muro y a cerrarlas, apoyando en él su edificio 11 •48 / Laurent

nos habla de la necesidad de que sea la jurisprudencia la que determi-

ne cuando las luces son de tolerancia, o sea en aquellas que el vecino

permite que se practiquen de un modo contrario a l a ley, sin que por

éste pueda inferirse que es su intención conceder un derecho, y cuando

se está en presencia de actos de servidumbre, o sea, abandonar a la

apreciación de los jueces cuándo la falta de unos requisitos l egales

4Q/ determinan el establecimiento de una servidumbre de luz y cuando no . -

Sin embargo, este crearía una gran incertidumbre, los vecinos no sa-

brían a que atenerse y , ante la duda, se verían obligados a solicitar

continuamente de los tribunales la declaración , de antemano, de si de-

t erminada ventana de luz es apta o no para constituir servidumbre, ya

48/ Ricci. Op. cit. Tomo VI , Páginas 166 y 167.

49/ Laurent. Op. cit. Tomo VIII, Páginas 90 y 91.

60

que luego podría ser tarde, y que además es imposible de hacer en abs-

tracto dentro de nuestro sistema judicial. Lo más aconsejable sería es

tablecer en los Códigos Civiles cuales son los requisitos que con ca -

rácter de indispensables deben tener las ventanas de luz que se abran

hacia el fundo del vecino, y cuales como facultad de ser exigidos por

él, por ser exclusivamente en provecho suyo, pero que vien podrían omi

tirse s in perder por ello la abertura el carácter legal; o bien seña -

lar, como en el Código Italiano, que si la ventana no tiene los carac-

teres de una de vista o de perspectiva, se considera como una de "luz",

aunque no se hayan observado las prescripciones indicadas para ellas En

la misma l ey, guardando para el vecino el derecho de exigir que se a -

justen a tales prescripciones, de este modo, si no s e trata de venta -

nas de vista y no t ienen los requisitos de las de luz, no por ello se

constituye una servidumbre , sino que el vecino "tiene siempre" el der~

cho de exigir que las mismas se ajusten a las prescripciones que seña-

la la ley, además de conceder al propietario, aunque haya luces en un

muro, la falcultad de adquirir la comunidad o de construir en forma de

adherencia, pudiendo por tanto cerrar las luces si apoya el edificioen

1 1 . 50/ e muro que as contiene. -

La jurisprudencia costarricense no ha sido uniforme en cuanto a

este asunto, si bien últimamente ha sido aceptado por los tribunales su

50/ Messineo. Op. cit. Tomo I, Página 231.

61

periores este amplio y justo criterio, en contra de la opinión de algu

nos jueces de instancia. Así, el Juez Civil de la Provincia de Punta­

renas, en sentencia de las 8 horas y 6 minutos del 22 de Mayor de 1959,

declaró con lugar una demanda ordinaria en que se alegaba la constitu­

ción de una servidumbre de luz y aire considerando que las ventanillas

no estaban ni estuvieron guarnecidas por rejas fe hierro o redes de a­

lambre; sin embargo, la Sala Primera Civil con muy buen tino, revocó Ja

sentencia aludida en lo referente a esta materia , acogiendo esta impo;:_

tante doctrina, en resolución de las 14 horas y 15 minutos del 8 de E­

nero de 1960; dijo entre otras cosas la Sala Primera Civil: 11111- Que,

está demostrado en autos, que las ventanas existentes en la pared no

medianera de la propiedad de la actora , desde un principio fueron he -

chas a una altura mayor de tres metros (hecho probado b) . En tal cir

cunstancia fueron construídas usándose el derecho que concede el ar -

tículo 406 del Cédigo Civil, razón por la cual, no puede hablarse de

la constitución de una servidumbre a favor de la actora ni de una li-

mitación de derechos del dueño de la propiedad demandada para cons-

truir su pared junto a la de la actora, aunque la privara de las ven­

tajas de luz y ventilación. Es cierto que las ventanas de la propie­

dad de la actora, carecían de la red de alambre y de las rejas de hi~

rro, pero esos son detalles que más bien perjudicaban a la propiedad

de la parte demandada en el sentido de evitar la vista hacia su pre -

dio y de impedir la posibilidad de que se le arrojaran basuras, que

62

en todo caso, no vienen reclamados en este juicio, que únicamente se

contrae a la luz y ventilación". Este fallo de segunda instancia fue

acogido por la Sala de Casación en sentencia de las 15 horas y 45 minu

tos del 20 de Julio de 1960. A pesar de esto, el Juez Tercero Civil de

San José en resolución de las 10 horas del 16 de Setiembre de 1964, en

el considerando tercero y al razonar su fallo sobre abertura de venta-

nas de luz en pared medianera no divisoria, problema que trataremos des

pues, vuelve a incurrir en el error de considerar las rejas de hierro

y la red de alambre como requisitos indispensables para que la ventana

esté en condiciones legales y no constituya servidumbre: "No obstante

lo que viene dicho en el párrafo anterior, si en la apertura de las

ventanas o claraboyas no se observaron las prescripciones legales que

establece al efecto el artículo 406 del Código Civil, sea, si las ven-

51/ tanas o claraboyas abiertas en pared medianera que dan luz a las

habitaciones construidas en un predio, no tienen la altura de dos me -

tros y medio a lo menos del piso, o no están guarnecidas con rejas de

hierro y una red de alambre, entonces sí se origina una servidumbre de

luces, suceptible de ser adquirida por prescripción positiva. La Sala

Primera Civil, al confirmar ese fallo y hacer algunas consideraciones

sobre el mismo, sin entrar al fondo de este asunto puesto que no setr~

taba del caso en estudio,cuida muy bien de no incurrir en el mismo

51/ Se refiere a pared divisoria no medianera, así lo aclara la Sala Primera Civil considerando que esto era "un error material que po­siblemente se debió al pasar en limpio la sentencia".

63

error , diciendo: "sólo es lícito hacer aberturas en pared divisoria

cuando se guarda una altura mínima de dos metros cincuenta centímetros

desde el nivel del piso", y no hace ninguna referencia a las rejas de

hierro y red de alambre como requisitos legales indispensables, lo que

ha sido un acierto de nuestra jurisprudencia considerar con el carác -

ter de facultad para el vecino que bien puede no exigir.

Otra situación diferente se presenta en el caso de que las venta

nas o claraboyas de luz se encuentren en pared no medianera pero tamp~

co divisoria, esto por cuanto la ley civil costarricense en el artícu­

lo en cuestión nos señala la facultad del propietario de abrirlos "en

pared divisoria no medianera", pero nada nos dice para el caso de que

no sea divisoria, lo que se ha prestado para algunas confusiones. Es

lógico pensar que si la ley señala para las ventanas de luz en pareddi

visoria no medianera un requisito que hemos reputado como indispensa -

ble, y dos de ellos que pueden ser exigidos por el vecino para que di­

chas ventanas estén dentro de los t érminos que señala la ley, en caso

de que falte ese requisito esencial, o no se cumpla con los otros dos,

si han sido exigidos por el colindante, éste tendrá derecho a pedir

que se cierren tales ventanas o claraboyas, y si no lo hace así, se

constituirá la servidumbre por el transcurso del tiempo en virtud de

estar las aberturas en condiciones ilegales; igual podríamos decir del

caso de que se abran en pared medianera o que se trate de una ventana

de vista que esté a menor distancia de los tres metros que señala el

64

truir dentro de los límites de su predio sin lesionar derechos ajenos.

Las ventanas están abiertas a poca altura del piso, a menos de la dis­

tancia que indica el artículo 406 del Código Civil, de modo que por a­

llí si podría haberse originado una servidumbre si esa pared fuera di­

visoria, pues sólo es lícito hacer aberturas en pared divisoria cuando

se guarda una altura mínima de dos metros cincuenta centímetros desde

el nivel del piso. Lo mismo podría ocurrir con una posible servidum -

bre de vista si llegare a desaparecer el obstáculo constituído por la

tapia, pues entre las ventanas y el límite de ambos predios no existe

la di~tancia de tres metros que señala el artículo 407 del Código Ci -

vil".

El considerando IV, también de gran importancia en la materia que

tratamos, dice: "Que la prohibición establecida en el artículo 406,

para abrir ventanas o claraboyas de luz en pared divisoria (con mayor

razón si es medianera), lleva implícito el reconocimiento de que en los

demás casos el propietario puede hacer cuantas ventanas quiera paradar

luz a las habitaciones de su edificio, pues no existe ninguna reglaque

establezca esas limitaciones en paredes no divisorias, salvo lo dicho

en el artículo 407, de tal suerte que en todo lo que no esté en oposi­

ción a esos artículos 406 y 407, el dueño actúa en ejercicio de su de­

recho de propiedad al construir como le convenga dentro de su predio ,

al amparo de lo que disponen los artículos 266, 290 y 295 del mismo Có

digo. En consecuencia, si la pared en que se encuentran las ventanas

65

no es divisoria, lo cual significa que la demandada no habría podido ~

ponerse a. que se abrieran ni podría exigir que se cerraran; y si las

actoras procedieron en ejercicio de un derecho al abrirlas, sin crear

ninguna carga en contva del predio vecino, entonces la señora F •••••••

también ha tenido el mismo derecho para alzar la construcción sobre la

tapia, pues la servidumbre de no construir más alto (altius non tallen

di) solo podría resultar en el presente caso como efecto de una servi-

dumbre positiva de luces o vistas, servidumbre que no ha llegado a con~

tituirse sobre el predio de la demandada". 52/

c) Vistas sobre la Heredad Ajena:

Artículo 407.- No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino, a menos que intervenga una distancia de tres metros.

Este artículo nos señala la prohibición de abrir ventanas o bal-

eones que den vista a la propiedad del vecino si no interviene una dis

tancia de tres metros a lo menos. El fin de este artículo es evitarla

mirada indiscreta del propietario de un fundo sobre el de su vecino ,

Por esta razón debe entenderse que esta distancia ha de mediar siem., -

pre que no exista una pared o muro de por medio, pues en caso contra -

rio la prohibición ha dejado de tener fundamento. Es por lo mismo que

si la pared fuera destruída, la norma readquiere vigencia y el vecino

podrá exigir que se construya de nuevo o bien que se construya de nue

vo o bien que se cierren las mismas. En caso contrario podrían des -

52/ La redacción de este fallo en Casación está pendiente al momento de concluirse este estudio.

66

pues, con el transcurso del tiempo, pedirse la declaratoria de la ser­

vidumbre de vistas por usucapión, pues como habíamos dicho anteriormen

te , si bien las "vistas" no son contínuas, sino más bien discont ínuas,

los autores han considerado por diversas razones que a los efectos de

la usucapión la servidumbre de vistas tiene el carácter de continua y

aparente.

Por el hecho de que se adquiera una servidumbre de vistas sobre

el predio del vecino~ e l dueño de este no podrá edificar en el mismo

si no construye a t res metros de distancia. Esto no lo señala nuestra

ley, como si lo hace el Código Civil español en su artículo 585, pero

es lógico que así sea, porque si no lo aceptaramos de esta manera, la

serv1dumbre quedaría sin razón de ser.

Se ha dicho, adem5s, que el dec i r de "que den vista" quiere de -

cir que éstas den al predio vecino sin que haya terreno propio en el

medio . Este criterio fue sostenido por el Juez Civil de la Provincia

de Heredia con ocasión de una demanda planteada para que se obligara a

cerrar dos puertas y una ventana abiertas en pared contigua a la casa

del demandante, y las cuales por no haber tres metros de distancia en­

tre las propiedades de ambos constituían sobre el fundo del actor una

s ervidumbre de vista. En este Tribunal se declaró que "no constituye

servidumbre de vista sob.C'e la propiedad del actor y en favor del deman

dado, porque la vista de ella da directamente a la propiedad de León y

no a la de Campos, puesto que según el dictamen de los peritos, vertí-

67

do en el mismo lugar en donde se encuentran los fundos y a presencia

del Juez a que afirma que entre la cerca media.~era y la pared de León

existe una distancia de dos metros treinta y cinco centímetros". Esta

sentencia fue revocada por la Sala de Apelaciones a las dos de la tar-

de del 16 de Febrero de 1894 , con base en lo siguiente: "La demanda

se fundó, como se ha expuesto, en que la pared en que el demandado a-

brió la puerta y ventanas a que se refiere, no conserva la distancia

de tres metros desde la línea divisoria de las propiedades que establ~

ce el artículo 407 del Código Civil , y consta plenamente justificado ~

te hecho, tanto de la confesión de la parte como por la prueba pericial

y ocular rendida, y se puntualiza así en la propia sentencia" . La Sa­

la de Casación del 30 de Junio de 1894 confirma el fallo considerando

"que el artículo 407 del Código Civil s e ha aplicado rectamente por la

Sala Primera de Apelaciones, porque tanto del dictamen pericial como

de la confesión del señor León , consta que la pared de que se trata,

que edifica el mismo señor, no guarda la distancia de tres metros que

previene el artículo citado , respecto de la línea divisoria , y en esa

pared en construcción se han hecho puertas y ventanas que dan vista al

predio del demandante".

Es claro que los Tibunales superiores tenían la razón, al decir

del Código" a menos que intervenga una distancia de tres metros" debe

entenderse que es del predio del vecino, o sea de su línea divisoria ,

y en caso contrario, si está a menos de esa distancia se constituye la

68

servidumbre por ser una ventana contraria a las condiciones legales , de

no ser así tampoco la ventana abierta en pared divisoria,contraria ta~

bien a las prescripciones legales , podría constituir una servidumbre co

mo lo pretende el Juez de primera instancia , puesto que ambos casos no

difieren antre sí por estar a menos de los metros que indica la ley y

no establecer ésta ninguna otra condición .

Sos t ienen algunos autores que cuando se ha adquirido una servi -

<lumbre de vistas directas por prescripción, y a una mayor distancia de

los tres metros , eso dará derecho a impedir que las nuevas edificacio­

nes se hagan a menor distancia de la que se viene disfrutando . Dice la

Enciclopedia Jurídica Española: "Sánchez Román supone también la cues­

tión y se pregunta si tratándose de una servidumbre de vistas adquiri­

das por prescripción y disfrutada durante el tiempo necesario para e­

lla y a mayor distancia de los tres metros que señala el artículo 585~

dará derecho a impedir que las edificaciones nuevas que levante .el du~

ño del predio sirviente se hagan a la distancia dent ro de la que se vi~

ne disfrutando y se ha ganado por prescripción la servidumbre de vis­

tas directas, y no tan solo a la de tres metros que como límite señala

el artículo 585 . Creemos en que no debe haber duda en que ha de opta.E_

se por la solución de que la servidumbre se adquirirá en las condicio­

nes en que se haya poseído 11 •5Y Pareciera que cuando la serv:ldumbre

5Y nEnciclopedia Jurídica Española" de Seix. Tomo XXVII I , Página 699.

69

se constituye voluntariamente, la distancia si puede exceder de los

tres metros, pues se trataría aquí más que de una servidumbre de vis­

tas , de una de no construir a determinada distancia, y en todo caso ,el

propietario es libre de constituir con otro , voluntariamente, las ser­

vidumbres que a bien tenga . Pero por prescripción no parece correcto

que se adquiera , pues si la ley señala que no puede construirse vent a ­

nas ni balcones , a .menos de que intervenga una distancia de t res me -

tras, lo lógico es que el propietario pueda edificar a más de esa dis­

tancia. En caso contrario se sentaría la peligrosa tesis de que si se

t iene una servidumbre de vistas directas al predio del vecino no edifi

cado, el contenido de la servidumbre abarcaría todo el fundo y su due­

ño carecería prácticamente de derecho alguno sobre él, puesto que no

podría construir nada que le tapara la vista al vecino que ha adquiri­

do sin límite alguno, pues suponemos en esta hipótesis, que así la e ­

jercitó por el tiempo necesario para prescribir.

En el caso de que entre la construcción de uno y la del otro ha­

ya una vía pública de menos de tres metros, se ha establecido en al gu­

nos códigos la excepción a la regla que examinamos. Entre nosotros no

existe, como dijimos anteriormente , t al vez por no s er un caso común

en nuestro país encontrar una calle de tres metr os de ancho, lo cual

es corriente en las ciudades medioevales europeas y en las antiguas c~

loniales latinoamericanas , pero , sin embargo, la situación no es absur

da y podría presentarse, siendo importante definir algo al respecto.

70

Es lógico que en caso de haber una f a ja de terreno inter media de menor

medida y aunque el dueño de esta permitiera la apertura de las venta -

nas , el dueño del otro fundo podría oponerse por no existir la distan­

cia legal con el límite de su predio. Pero, y en el caso de que este

fundo intermedio sea una vía pública? Laurent , comentando el Código

Napoleón, que tampoco contiene esta excepción, después de preguntarse

lo mismo y de manifestar que la doctrina y la jurisprudencia aceptan la

negativa, nos dice que existen algunas razones para dudar, y nos plan­

tea las siguientes cuestiones: "se puede admitir una excepción sin te~

to? se permite distinguir cuando la ley no distingue? Si cuando el

propietario de la pared posee un t erreno contiguo de cinco pies de an­

cho, no puede, sin embargo, abrir en ella una vista recta , cómo había

de ser que tuviese ese derecho cuando el terreno que lo separa de su

vecino pertenece a la comuna? El no podía tener lo sino a título de ser

vidumbre legal, y puede haber servidumbre l egal sin l ey?. Se contesta

que no ha lugar a plicar los artículos 676 y siguiente cuando l as aber

turas practicadas en una pared caen hacia una vía pública, porque el

Código únicamente determina las relaciones de interés privado entrelos

que son propietarios exclusivos de los terrenos hacia los cuales caen

las ventanas, Si el terreno es una vía pública, dejanos entonces de

estar dentro del texto y dentro del espíritu de las disposiciones res­

trictivas consagradas por el Código; esta es una cuestión de derecho

administrativo , y por consiguiente de derecho público y no de derecho

71

privado. Ahora bien , es un hecho notorio que las calles se destinan a

dar a los propietarios que en ellas edifican, salidas y vistas, puede

54/ haber casas sin puertas y ventanas?". - Pareciera que la argumenta

ción de Laurent es correcta y aplicable en todos sus extremos a nues -

tro paí s .

d) Medida de la Distan·.:ia Tratándose de Vistas.

Artículo 408.- La distancia se medirá entre el plano ver­tical de la línea más sobresaliente de la ventana o balcón, y el plano vertical de la línea divisoria de los dos pre -dios , en el punto en que dichas líneas se estrechen más, si no son paralelas".

Este artículo no necesita mayor explicación: la distancia legal

se mide desde la línea exterior de la ventana o balcón hasta la línea

de ~eparación de ambos predios.

Naturalmente~ estando el propietario obligado a abrir las vistas

a la distancia de tres metros de la l ínea divisoria de los predios,eso

obliga también al vecino, de manera que si ambos deciden abrir vistas

direct~s el uno frente al otro no podrá ha~er menos de seis metros en-

tre las ventanas de ambas construcciones. En caso contrario, se cons-

ti tuiría la servidumbre a favor de quien tuviera menos de lo,s tres me -

tras, y el otro no podríq construir luego, transcurrido~ los diez años,

en la línea divisoria.

Y en caso de que los predios estén separados por una pared medi a

nera, es la opinión más generalizada que la distancia deb~ calcularse

par tiendo de su punto medio .

72

No es necesario añadir al texto del presente trabajo un capítulo

especial dedicado a "Conclusiones ", pues las opiniones se han desl iza­

do al correr del es tudio, y ese hace innecesario repetirlas .

73

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INDICE

PAGINA

INTRODUCCION . • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • . • •.• • • . • • • • • .. • • • 1

CAPITULO I. CONCEPTO •!'•·~ ·············~· · ·········· 3

1) De la Propiedad y sus Limitaciones . 3

2) De las Obligaciones de Vecindad •••• 8

3) De las Servidumbres ................ 12

4) De l as Luces y Vistas ............. 15

CAPITULO II . BOSQUEJO HISTORICO .,................. 17

1) Derecho Romano •••••••••••• ~....... 19

2) Leyes de Partidas •••••••..••.••••• 23

CAPITULO III . LEGISLACIONES CONTEMPORANEAS........ 26

1) España ....•••••••••.•••.•••••• ·. • • • 2.6

2) Francia .................. • . • . . . . . . 3 3

3) Alemania _ ~ ............. ·· .....• ·· . • . . 3 7

4) Italia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

5) Latinoamérica • • • • • • • .. .. • • • .. • .. .. 41

CAPITULO V. LEGISLACION Y JURISPRUDENCIA PATRIAS .. 45

BIBLIOGRAFIA

1) Código General de 1841 •••••••••••• 45

2) Legislación Actual......... ....... 46

a ) Ventanas en pared medianera..... 47

b ) Las Luces y sus Condiciones 51

e) Vistas sobre la Heredad Ajena... 65

d) Medida de l a Distancia tratándo-se de Vistas •••••.•••••••••••••

•••!'•~· .•··················~··~·······

71

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