ust golden notes 2011 - sales

51
SALES SALES Q: What is a sale? A: Sale is a contract where one party (seller) obligates himself to transfer the ownership of and to deliver a determinate thing, while the other party (buyer) obligates himself to pay for said thing a price certain in money or its equivalent. (Tolentino, p.1, 2000 ed.) 229 U NIVERSITY OF S ANTO T OMAS Facultad de Derecho Civil ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO &JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE:JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAYOUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN &THEENA C. MARTINEZ I. INTRODUCTION A. DEFINITION OF THE CONTRACT OF SALE Q: What is a contract of sale? A: By the contract of sale, one of the contracting parties obligates himself to transfer the ownership of and to deliver a determinate thing, and the other to pay therefor a price certain in money or its equivalent. (Art. 1458, NCC) KINDS OF SALES Q: What are the different kinds of sales? A: As to: 1. Nature of the subject matter: a. Sale of real property; b. Sale of personal property 2. Value of the things exchanged: a. Commutative sale; b. Aleatory sale 3. Whether the object is tangible or intangible: a. Sale of property (tangible or corporeal); Note: A tangible object is also called chose in possession b. Sale of a right (assignment of a right, or a credit or other intangibles such as copyright, trademark, or good will); Note: An intangible object is a chose in action. 4. Validity or defect of the transaction: a. Valid b. Rescissible c. Voidable d. Unenforceable e. Void 5. Legality of the object: a. Licit object b. Illicit object 6. Presence or absence of conditions: a. Absolute b. Conditional 7. Wholesale or retail: a. Wholesale b. Retail 8. Proximate inducement for the sale: a. Sale by description b. Sale by sample c. Sale by description and sample 9. When the price is tendered: a. Cash sale b. Sale on installment plan AS TO PRESENCEOR ABSENCE OF CONDITION ABSOLUTE SALE Q: When is a sale absolute? A: The sale is absolute where the sale is not subject to any condition whatsoever and where the title passes to the buyer upon delivery of the thing sold. (De Leon, p. 15) Q: When is a deed of sale considered absolute in nature? A: A deed of sale is considered absolute in nature where there is neither a stipulation in the deed that title to the property sold is reserved in the seller until the full payment of the price, nor one giving the vendor the right to unilaterally resolve the contract the moment the buyer fails to pay within a fixed period. CONDITIONAL SALE Q: When is a sale conditional? A: It is conditional where the sale contemplates a contingency, and in general, where the contract is subject to certain conditions, usually in the case of the vendee, the full payment of the agreed purchase price and in the case of the vendor, the fulfillment of certain warranties. (De Leon, p. 15)

Upload: bethyl-porras

Post on 01-Dec-2015

896 views

Category:

Documents


32 download

DESCRIPTION

Sales Reviewer

TRANSCRIPT

Page 1: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

SALES 

 Q: What is a sale?  A:  Sale  is  a  contract  where  one  party  (seller) obligates himself to transfer the ownership of and to  deliver  a  determinate  thing,  while  the  other party  (buyer)  obligates  himself  to  pay  for  said thing  a price  certain  in money or  its  equivalent. (Tolentino, p.1, 2000 ed.)  

229U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

I. INTRODUCTION  

A. DEFINITION OF THE CONTRACT OF SALE  Q: What is a contract of sale? 

A: By the contract of sale, one of the contracting parties  obligates  himself  to  transfer  the ownership of and to deliver a determinate thing, and  the  other  to  pay  therefor  a  price  certain  in money or its equivalent. (Art. 1458, NCC)   

KINDS OF SALES  Q: What are the different kinds of sales?  A: As to: 

1. Nature of the subject matter: a. Sale of real property; b. Sale of personal property 

2. Value of the things exchanged: a. Commutative sale; b. Aleatory sale 

3. Whether  the  object  is  tangible  or intangible: a. Sale  of  property  (tangible  or 

corporeal);  Note: A tangible object  is also called chose in possession  

b. Sale  of  a  right  (assignment  of  a right,  or  a  credit  or  other intangibles  such  as  copyright, trademark, or good will);  Note:  An  intangible  object  is  a chose in action. 

 4. Validity or defect of the transaction: 

a. Valid b. Rescissible c. Voidable d. Unenforceable e. Void 

5. Legality of the object: a. Licit object 

b. Illicit object 6. Presence or absence of conditions: 

a. Absolute b. Conditional 

7. Wholesale or retail: a. Wholesale b. Retail 

8. Proximate inducement for the sale: a. Sale by description b. Sale by sample c. Sale by description and sample 

9. When the price is tendered: a. Cash sale b. Sale on installment plan 

 AS TO PRESENCEOR ABSENCE OF CONDITION 

 ABSOLUTE SALE 

 Q: When is a sale absolute? 

 A:  The  sale  is  absolute  where  the  sale  is  not subject  to  any  condition whatsoever  and where the title passes to the buyer upon delivery of the thing sold. (De Leon, p. 15)  Q: When is a deed of sale considered absolute in nature?  A: A deed of sale is considered absolute in nature where  there  is  neither  a  stipulation  in  the deed that  title  to  the property  sold  is  reserved  in  the seller until the full payment of the price, nor one giving the vendor the right to unilaterally resolve the  contract  the moment  the  buyer  fails  to  pay within a fixed period.   

CONDITIONAL SALE  Q: When is a sale conditional?  A: It is conditional where the sale contemplates a contingency, and in general, where the contract is subject  to  certain  conditions, usually  in  the  case of  the  vendee,  the  full  payment  of  the  agreed purchase price and in the case of the vendor, the fulfillment of certain warranties. (De Leon, p. 15)           

 

Page 2: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q:  Distinguish  a  conditional  sale  from  an absolute sale 

230  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 A: CONDITIONAL SALE  ABSOLUTE SALE

One where the seller is granted the right to 

unilaterally rescind the contract predicated on the fulfillment or non‐fulfillment, as the case 

may be, of the prescribed condition. 

One where the title to the property is not 

reserved to the seller or if the seller is not granted the right to rescind the contract 

based on the fulfillment or non‐fulfillment, as the 

case may be, of the prescribed condition. 

Contract executed between the seller and 

the buyer 

Contracts, first the contract to sell (which is 

conditional or preparatory sale) and 

second, the final deed of sale or the principal contract which is executed after full 

payment of the purchase price 

 Q: What is the effect of the non‐performance of the  condition  or  if  the  condition  did  not  take place?  A:  Where  the  obligation  of  either  party  to  a contract of sale  is subject to any condition which is  not  performed,  such  party  may  refuse  to proceed  with  the  contract  or  he  may  waive performance  of  the  condition.  Unlike  in  a  non‐fulfillment of a warranty which would constitute a breach of the contract, the non‐happening of the condition,  although  it  may  extinguish  the obligation upon which  it  is based, generally does not amount to a breach of a contract of sale.  Q: In a sale with assumption of mortgage, is the assumption  of  mortgage  a  condition  without which  there  will  be  no  perfected  contract  of sale?  A: Yes. In sales with assumption of mortgage, the assumption  of  mortgage  is  a  condition  to  the seller’s  consent  so  that without  approval by  the mortgagee, no  sale  is perfected  (Ramos  v. Court of Appeals, G.R. No. 108294 Sept. 15, 1997)         

B. ESSENTIAL REQUISITES  OF A CONTRACT OF SALE 

 Q: What are the elements of a contract of sale?  A: ANE  

1. Accidental  elements  –  dependent  on parties’ stipulations; Examples: a. Conditions b. Interest c. time & place of payment  d. penalty   

2. Natural  elements  –  those  that  are inherent  even  in  absence  of  contrary provision.  E.g. warranties  

3. Essential elements – for validity: a. Consent b. Determinate subject matter c. Consideration 

 Q: What is the effect and/or consequence of the absence of consent of the owner in a contract of sale of said property?   A:  The  contract  of  sale  is  void.  One  of  the essential requirements of a valid contract of sale is the consent of the owner of the property.   

FORMALITIES REQUIRED  Q: Is there a formal requirement for the validity of a contract of sale?  A:  

GR:  No  form  is  required.  It  is  a  consensual contract. (Pineda, p. 78) 

 XPN: Under  Statute  of  Frauds,  the  following contracts must be  in writing; otherwise,  they shall be unenforceable:  1. Sale of personal property at a price not 

less than P500; 2. Sale  of  a  real  property  or  an  interest 

therein; 3. Sale  of  property  not  to  be  performed 

within a year from the date thereof; 4. When  an  applicable  statute  requires 

that the contract of sale be  in a certain form. (Art. 1403, par.2) 

 Note:  Statute  of  Frauds  applies  only  to  executory contracts  but  not  to  partially  executed  contracts. (Pineda, p.81)  

 

Page 3: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Q:  Are  there  instances  where  the  Statute  of Frauds  is  not  essential  for  the  validity  of  a contract of sale?  A: Yes. 

1. When  there  is a note or memorandum in writing and subscribed to by the party or his agent (contains essential terms of the contract); 

2. When  there  has  been  partial performance/execution  (seller  delivers with  the  intent  to  transfer  title/receives price); 

3. When  there  has  been  failure  to  object to  presentation  of  evidence  aliunde  as to  the  existence  of  a  contract without being in writing and which is covered by the Statute of Frauds; 

4. When  sales  are  effected  through electronic commerce. (Villanueva, p. 92)  

231U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

C. STAGES OF A CONTRACT OF SALE  Q:  What  are  the  3  stages  involved  in  the formation of a contract of sale? 

 A:  

1. Negotiation/ Policitation 2. Perfection 3. Consummation 

 1. NEGOTIATION/PREPARATORY 

A. OFFER 

Q: What are the rules in the conception stage about the offer?  A: OFFER IS FLOATED AND IT IS: 

RULE 

Offer is floated 

Prior to acceptance, may be withdrawn at will by offeror but no 

authority to modify it 

With a period 

Must be accepted within the period, otherwise, extinguished at the end of period and may be withdrawn at will by offeror but must not be arbitrary, 

otherwise, liable for damages 

With a condition 

Extinguished by happening/ non‐happening of condition 

without period/ condition 

Continues to be valid depending upon circumstances of time, place and 

person 

With a counter‐offer 

Original offer is extinguished 

B. OPTION CONTRACT  Q: What is an option contract?  A: A  contract granting a privilege  in one person, for which he has paid a consideration, which gives him  the  right  to  buy  certain  merchandise  or specified  property,  from  another  person,  at anytime within the agreed period, at a fixed price. Note:  Consideration  in  an  option  contract may  be anything  or  undertaking  of  value,  unlike  in  sale where it must be a price certain in money.  Q: What is the nature of an option contract?  A: It  is a preparatory contract  in which one party grants  to  another,  for  a  fixed  period  and  at  a determined price,  the privilege  to buy or  sell, or to decide whether or not to enter into a principal contract.  It  binds  the  party  who  has  given  the option  not  to  enter  into  the  principal  contract with  any  other  person  during  the  period designated, and within  that period,  to enter  into such contract with the one whom the option was granted,  if  the  latter  should  decide  to  use  the option. It is a separate and distinct contract.         Note: If the option is perfected, it does not result in the  perfection  or  consummation of  the  sale.  (Diaz, p.7)  Q: What is the period within which to exercise the option?  A:  

1. Within the term stipulated 2. If there  is no stipulation, the court may 

fix the term  

Notes: An action for specific performance to enforce the option to purchase must be filed within 10 years from the time the cause of action accrues. 

The  implied  renewal  of  the  lease  on  a  month‐to‐month basis did not have the effect of extending the life of  the option  to purchase which expired at  the end of the original lease period. The lessor is correct in refusing to sell on the ground that the option had expired. (2001 Bar Question) 

Q: How is an option exercised?  A: A notice of acceptance must be communicated to offeror even without actual payment as long as payment is delivered in the consummation stage.      

 

Page 4: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q: What is the effect of a separate consideration in an option contract?  A: 

1. With separate consideration:  a. Contract is valid b. Offeror  cannot  withdraw  offer 

until after expiration of the option c. Is subject  to  rescission & damages 

but not specific performance  

2. Without separate consideration: a. the option contract  is not deemed 

perfected b. offer  may  be  withdrawn  at  any 

time prior to acceptance  Note:  However,  even  though  the  option  was  not supported  by  a  consideration,  the moment  it  was accepted, contract of sale is perfected. (Art. 1324)  Q:  What  is  the  effect  of  acceptance  and withdrawal of the offer?  A:  If  the  offer  had  already  been  accepted  and such  acceptance  has  been  communicated  to before  the  withdrawal  is  communicated,  the acceptance  creates  a perfected  contract, even  if no consideration was as yet paid for the option.   In which case, if the offeror does not perform his obligations under the perfected contract, he shall be  liable  for  all  consequences  arising  from  the breach  thereof  based  on  any  of  the  available remedies  such  as  specific  performance,  or rescission with damages in both cases.  

C. RIGHT OF FIRST REFUSAL  Q: What is the right of first refusal?  A:  It  is  a  right  of  first  priority,  all  things  and conditions being equal;  identity of the terms and conditions offered  to  the optionee and all other prospective  buyers,  with  optionee  to  enjoy  the right of first priority. It creates a promise to enter into  a  contract  of  sale  and  it  has  no  separate consideration.  

 Note: A deed of sale executed in favor of a 3rd party who  cannot  be  deemed  a  purchaser  in  good  faith, and which  is  in violation of  the  right of  first  refusal granted to the optionee is valid but rescissible. (Arts. 1380, 1381 [1]) 

232 

   

Q:  NDC and Firestone entered into a contract of lease wherein  it  is stipulated  that Firestone has the  right of  first  refusal  to purchase  the  leased property  "should  lessor NDC  decide  to  sell  the same”.  After  the  rumor  that  NDC will  transfer the lot to PUP, Firestone instituted an action for specific performance  to  compel NDC  to  sell  the property  in  its  favor.  PUP moved  to  intervene arguing  that  the Memorandum  issued  by  then President  Aquino  ordered  the  transfer  of  the whole  NDC  compound  to  the  Government, which  in  turn would  convey  it  in  favor of PUP. Can Firestone exercise its right of first refusal?  A:  Yes.  It  is  a  settled  principle  in  civil  law  that when  a  lease  contract  contains  a  right  of  first refusal,  the  lessor  is  under  a  legal  duty  to  the lessee  not  to  sell  to  anybody  at  any  price  until after he has made an offer to sell to the latter at a certain price and the lessee has failed to accept it. The  lessee has a  right  that  the  lessor's  first offer shall be in his favor. (PUP v. CA, G.R. No. 143513, Nov. 14, 2001)  Q:  In  a  20‐year  lease  contract  over  a  building, the  lessee  is  expressly  granted  a  right  of  first refusal should the  lessor decide to sell both the land and building. However,  the  lessor  sold  the property to a third person who knew about the lease  and  in  fact  agreed  to  respect  it. Consequently, the lessee brings an action against both  the  lessor‐seller  and  the  buyer  (a)  to rescind  the  sale  and  (b)  to  compel  specific performance  of  his  right  of  first  refusal  in  the sense  that  the  lessor  should  be  ordered  to execute a deed of absolute  sale  in  favor of  the lessee  at  the  same  price.  The  defendants contend  that  the  plaintiff  can  neither  seek rescission  of  the  sale  nor  compel  specific performance  of  a  "mere"  right  of  first  refusal. Decide the case.  A: 

a. The action  filed by  the  lessee,  for both rescission  of  the  offending  sale  and specific performance of the right of first refusal  which  was  violated,  should prosper. The ruling in (Equatorial Realty Development,  Inc.  v.  Mayfair  Theater, Inc., G.R. No. 106063, Nov. 21, 1996), a case  with  similar  facts,  sustains  both rights of action because the buyer in the subsequent  sale  knew  the existence of right of first refusal, hence, in bad faith.   

b. The  action  to  rescind  the  sale  and  to compel the right of first refusal will not prosper.  (Ang  Yu  Asuncion  v.  CA,  G.R. 

CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 5: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

No.  109125,  Dec.  2,  1994).  The  court ruled that the right of first refusal is not founded upon a contract but on a quasi‐delictual  relationship  covered  by  the principles of human relations and unjust enrichment  (Art 19, et  seq. Civil Code). Hence, the only action that will prosper according  to  the  Supreme  Court  is  an action  for  damages  in  a  proper  forum for the purpose. (1998 Bar Question) 

 Note: The offer of the person in whose favor the right of first refusal was given must conform with the same terms and conditions as those given to the offeree.  

Q: Andres leased his house to Iris for a period of 2 years, at the rate of P25, 000 monthly, payable annually in advance. The contract stipulated that it  may  be  renewed  for  another  2‐year  period upon  mutual  agreement  of  the  parties.  The contract also granted Iris the right of first refusal to purchase the property at any time during the lease,  if Andres  decides  to  sell  the  property  at the  same price  that  the property  is offered  for sale to a third party. Twenty‐three months after execution of the  lease contract, Andres sold the house to his mother who is not a third party. Iris filed an action to rescind the sale and to compel Andres  to  sell  the property  to her  at  the  same price.  Alternatively,  she  asked  the  court  to extend  the  lease  for  another  two  years  on  the same terms. 

Q:  Can  Iris  seek  rescission  of  the  sale  of  the property to Andres’ mother? 

A:  Iris  can  seek  rescission  because  pursuant  to Equatorial Realty Co. v. Mayfair Theater rescission is a relief allowed for the protection of one of the contracting  parties  and  even  third  persons  from all  injury  and  damage  the  contract  of  sale may cause or the protection of some incompatible and preferred right. 

233U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Q: Will  the  alternative  prayer  for  extension  of the lease prosper? 

A: No, the extension of the lease should be upon the mutual  agreement  of  the  parties.  (2008 Bar Question)   

Q: Is it necessary that the right of first refusal be embodied in a written contract?  A: Yes, the grant of such right must be clear and express. 

 

Note: It is applicable only to executory contracts and not  to  contracts  which  are  totally  or  partially performed.  If a particular  form  is  required under the Statute of Frauds:  sale  is  valid & binding between  the parties but not to 3rd persons.  Q: May the right of first refusal be waived? 

 A: Yes. Like other  rights,  the  right of  first  refusal may  be waived  or when  a  party  entered  into  a compromise agreement. (Diaz, p. 55)  

Q: Differentiate an option contract  from a  right of first refusal. 

A: An option contract is a preparatory contract in which  one  party  grants  to  another,  for  a  fixed period and at a determined price, the privilege to buy or sell, or to decide whether or not to enter into  a  principal  contract.  It  binds  the  party who has  given  the  option  not  to  enter  into  the principal  contract with  any  other  person  during the period designated, and within that period, to enter  into such contract with  the one whom  the option was granted, if the latter should decide to use  the  option.  It  is  a  separate  and  distinct contract.   In a right of first refusal, while the object may be determinate,  the  exercise  of  the  right would  be dependent  not  only  on  the  grantor’s  eventual intention to enter into a binding juridical relation with  another  but  also  on  terms,  including  the price, that are yet to be firmed up. (Diaz, p. 54) 

 

OPTIONCONTRACT 

RIGHT OF FIRST REFUSAL 

Principal contract; stands on its own 

Accessory; cannot standon its own 

Needs separate consideration 

Does not need separate consideration 

Subject matter & price must be valid 

There must be subject matter but price not 

important Not conditional Conditional

Not subject to specific  performance 

Subject to specific performance 

    

 

Page 6: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

 D. POLICITATION/MUTUAL PROMISE TO BUY AND SELL/ 

 Q: What is policitation?  A:  Policitation  is  defined  as  an  unaccepted unilateral promise to buy or sell. This produces no judicial effect and creates no legal bond. This is a mere offer, and has not yet been converted into a contract.  It  covers  the period  from  the  time  the prospective  contracting  parties  indicate  interest in  the  contract  to  the  time  the  contract  is perfected. (Villanueva, p. 6).  Q:  Is  there  a  legal bond  already  created  in  the negotiation stage? 

 A:  None.  In  negotiation  (policitation)  stage,  the offer is floated as well as the acceptance.       

2.  PERFECTION 

Q: When is a contract of sale deemed perfected?  A:  

GR:  It  is  deemed  perfected  at  the  moment there  is  meeting  of  minds  upon  the  thing which  is  the object of  the contract and upon the price. (Art.1475, par.1) 

 XPN: When the sale is subject to a suspensive condition by virtue of law or stipulation.  

Q:  Spouses  Raet  and  Mitra  negotiated  with Gatus about the possibility of buying his rights to certain units at a subdivision developed by Phil‐Ville  for  them  to  be  qualified  to  obtain  loans from GSIS. They paid an amount for which Gatus issued  them  receipts  in  her  own  name.  GSIS disapproved  their  loan  application.  Phil‐Ville advised them to seek other sources of financing. In  the meantime,  they were allowed  to  remain in the subject premises.  Is there a perfected and enforceable  contract  of  sale  or  at  least  an agreement  to  sell  over  the  disputed  housing units?  

234 

A: None. There was no contract of sale perfected between  the  private  parties  over  the  said property, there being no meeting of the minds as to terms, especially on the price thereof. At best, only  a proposed  contract  to  sell obtained which did not even ripen  into a perfected contract due at  the  first  instance  to  private  respondents' inability  to secure approval of  their GSIS housing loans.  As  it  were,  petitioners  and  private respondents  have  not  hurdled  the  negotiation phase of a contract, which is the period from the time  the prospective  contracting parties  indicate 

interest on  the contract  to  the  time  the contract comes  into  existence  the  perfection  stage  upon the  concurrence  of  the  essential  elements thereof.  (Sps.  Raet &  Sps. Mitra  v.  CA, G.R. No. 128016, Sept. 17, 1998)  Q:  Severino  executed  two  deeds when  he  sold his property to Henry so that Henry can obtain a loan with Philam Life. He also authorized Henry to file an ejectment suit against the  lessees and when  the  prayer  for  ejectment  was  granted, Henry took possession of the property. Severino now  claims  ownership  over  the  property claiming that the sale is fictitious therefore there was no sale to speak of. Is Severino’s contention correct?  A: No. There is a perfected contract of sale due to the  second  deed  of  sale  in  this  case.  The  basic characteristic  of  an  absolutely  simulated  or fictitious contract  is that the apparent contract  is not  really  desired  or  intended  to  produce  legal effects or alter the juridical situation of the parties in  any  way.  However,  in  this  case,  the  parties already  undertook  certain  acts  which  were directed  towards  fulfillment  of  their  respective covenants under the second deed, indicating that they  intended  to give effect  to  their agreement. Further,  the  fact  that Severino executed  the  two deeds,  primarily  so  that  Henry  could  eject  the tenant  and  enter  into  a  loan/mortgage  contract with  Philam  Life,  is  a  strong  indication  that  he intended to transfer ownership of the property to Henry. For why (Hernando R. Penalosa v. Severino Santos, G.R. No. 133749, Aug. 23, 2001)  Q: What  is  the effect of Severino’s and Henry’s failure  to  appear before  the notary public who notarized the deed?  A:  None.  The  non‐appearance  of  the  parties before the notary public who notarized the deed does  not  necessarily  nullify  nor  render  the parties'  transaction  void  ab  initio.  Article  1358, NCC on the necessity of a public document is only for convenience, not for validity or enforceability. Where a contract is not in the form prescribed by law, the parties can merely compel each other to observe  that  form,  once  the  contract  has  been perfected.   Note:  Contracts  are  obligatory  in  whatever  form they  may  have  been  entered  into,  provided  all essential requisites are present. (Penalosa v. Santos, G.R. No. 133749, Aug. 23, 2001)    

CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 7: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Q: When is an auction sale perfected?  A:  A  sale  by  auction  is  perfected  when  the auctioneer announces its perfection by the fall of the hammer, or in other customary manner. (Art. 1476, par.2)  Q:  Does  the  seller  have  the  right  to  bid  in  an auction sale?  A:  Yes.  The  seller  has  the  right  to  bid  provided that such right was reserved and notice was given to that effect. (Pineda, p. 53)  Q: When is a sale of foreign exchange considered perfected?  A:  A  sale  of  foreign  exchange  is  considered perfected  from  the moment  the  Bangko  Sentral ng Pilipinas  authorizes  the purchase, even  if  the foreign  bank  has  not  yet  honored  the  letter  of credit.  (Pacific  Oxygen  and  Acetylene  Co.  v. Central Bank, G.R. No. L‐21881, Mar. 1, 1968) 

3. CONSUMMATION 

Q:  How  does  the  consummation  stage  in  a contract of sale take place?  A:  It  takes  place  by  the  delivery  of  the  thing together with the payment of the price.   Q:  A  and  PDS  Development  Corp.  executed  a contract to sell a parcel of  land. A died without having  completed  the  installment  on  the property. His heirs  then  took over  the  contract to sell and assumed his obligations by paying the selling price of the lot from their own funds, and completed  the  payment.  To  whom  should  the final Deed of Absolute Sale be executed by PDS?  A: Having stepped into the shoes of the deceased with  respect  to  the  said  contract, and being  the ones who continued to pay the installments from their  own  funds,  A’s  heirs    became  the  lawful owners of the said lot in whose favor the deed of absolute  sale  should  have  been  executed  by vendor  PDS.  (Dawson  v.  Register  of  Deeds  of Quezon City, G.R. No. 120600 Sept. 22, 1998)       

235

    

D. OBLIGATIONS CREATED 

OBLIGATIONS OF THE BUYER  Q: What are the obligations of the buyer?  A:  

1. Payment of the price GR: Seller is not bound to deliver unless the purchase price is paid   XPN:  A  period  of  payment  has  been fixed 

2. Accept delivery of thing sold 3. Pay for expenses of delivery 

 Note: A  grace  period  granted  the  buyer  in  case  of failure  to  pay  is  a  right  not  an  obligation.  Non‐payment  would  still  generally  require  judicial  or extrajudicial demand before default can arise.  Q: What are the other obligations of the buyer?  A:  

1. To  take  care  of  the  goods without  the obligation  to  return,  where  the  goods are  delivered  to  the  buyer  and  he rightfully refuses to accept; 

 Note: The goods in the buyer’s possession are at the seller’s risk. 

 2. To  be  liable  as  a  depositary  if  he 

voluntarily constituted himself as such; 3. To pay  interest  for  the period between 

delivery  of  the  thing  and  the  payment of the price in the following cases: a. should it have been stipulated; b. should the thing sold and delivered 

produces fruits or income; or c. should  he  be  in  default,  from  the 

time  of  judicial  or  extra‐judicial demand  for  the  payment  of  the price. 

 OBLIGATIONS OF THE SELLER 

  Q: What are the obligations of the seller?  A: DDTWTP 

1. Deliver the thing sold; 2. Deliver  fruits  &  accessions/accessories 

accruing from perfection of sale; 3. Transfer the ownership; 4. Warranties; 5. Take care of the thing, pending delivery, 

with proper diligence; 6. Pay for the expenses of the deed of sale 

unless  there  is  a  stipulation  to  the contrary 

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 8: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

236  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

E. CHARACTERISTICS OF A CONTRACT OF SALE 

 Q: What are  the characteristics of a contract of sale?  A:  

1. Consensual 2. Bilateral 3. GR: Commutative 

 XPN:  Aleatory  –  In  some  contracts  of sale, what one receives may  in time be greater  or  smaller  than  what  he  has given. (Tolentino, p. 2, 2000 ed) 

4. Principal 5. Title  and  not  a  mode  of  acquiring 

ownership 6. Onerous  7. Reciprocal  8. Nominate 

 Q:  Is a contract of sale  identified as such based on  the  nomenclature  given  to  the  contract  by the parties?  A: No.  Contracts  are  not  defined  by  the  parties but by principles of law. To determine the nature of  the contract,  the courts are not bound by  the name  or  title  given  to  it  by  the  contracting parties.  It  is  the  intention  of  the  parties  which controls.  (Diaz,  Law  on  Sales  as  expounded  by Jurisprudence, 2006 ed., p.1)  Q:  What  are  the  factors  to  be  considered  in determining the nature of the contract? A: 

1. Language of the contract  2. Conduct of parties 

 F. DISTINCTIONS OF THE CONTRACT OF SALE 

WITH OTHER CONTRACTS  

Q: Distinguish Sale from the following:  

1. Donation.  SALE  DONATION 

Onerous  Gratuitous/onerous Consensual  Formal contract

Law on Sales  Law on Donation

       

2. Barter SALE BARTER 

Consideration is giving of money as payment 

Consideration is giving of a thing 

If consideration consists party in money & partly by thing–look at manifest intention;  If intention is not clear – Art. 1468 

Value of thing is equal or less than amount of 

money = Sale 

Value of thing is more than amount of money = 

Barter Both are governed by law on sales 

  

3. Agency to Sell SALE  AGENCY TO SELL 

Buyer pays for price of object 

Agent not obliged to pay for price; must account for the 

proceeds of the sale. 

Buyer becomes owner of thing 

Principal remains the owner even if the object delivered to 

agent 

Seller warrants Agent assumes no personal 

liability as long as within authority given 

Not unilaterally revocable 

May be revoked unilaterally even w/o 

ground Seller receives profit  Agent not allowed to profit 

Real contract  Personal contract 

 4. Dacion en Pago SALE DACION EN PAGO 

No pre‐existing credit 

Contract where property is alienated to extinguish pre‐

existing credit/debt Buyer‐seller relationship 

Novates creditor‐debtor relationship into seller‐buyer 

 5. Lease 

SALE  LEASE 

Obligation to absolutely transfer ownership of 

thing 

Use of thing is for specified period only with obligation to 

return 

Consideration is the price Consideration is the 

rental Seller needs to be owner of 

thing to transfer ownership. 

 Note: Lease with option to buy – really a contract of sale but designated as 

lease in name. 

Lessor need not be owner 

 

 

Page 9: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

G.  CONTRACT TO SELL                   Q: What is a contract to sell? 

A:  It  is  one  form  of  conditional  sale  where ownership  or  title  is  retained  by  the  seller  until the fulfillment of a positive suspensive condition, normally  the  payment  of  the  purchase  price  by the buyer  in the manner agreed upon. (Gomez v. CA, et. al., G.R. 120747, Sept. 21, 2000)  Q: Distinguish a contract  to sell  from a contract of sale. 

A:  

237U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

CONTRACT OF SALE  CONTRACT TO SELLAs regards transfer of ownership

Ownership is transferred to the buyer upon 

delivery of the object to him. 

Note: Vendor has lost and cannot recover ownership until and unless the contract is resolved or rescinded 

Ownership is transferred upon full 

payment of the purchase price. Note: Prior to full 

payment, ownership is retained by the seller. 

As to numbers of contracts involved

There is only one contract executed 

between the seller and the buyer. 

There are two contracts:1. The contract to sell  Note: Conditional or preparatory sale  2. The deed of absolute sale  Note: The principal contract is executed after full payment of the purchase price. 

Payment as a condition

Non‐payment of the price is a resolutory 

condition. Vendor loses ownership over the property and cannot recover it until and unless the contract is resolved or rescinded. 

Full payment of the price is a positive 

suspensive condition. Note: Failure to fully pay the price is not a breach but an event that prevents the 

obligation of the vendor to convey title from becoming effective. 

Remedies available1. Specific 2. Performance 3. Rescission 4. Damages 

1. Resolution 2. Damages 

 

Q:  Having  agreed  to  sell  property  which  they inherited  from their  father, which was then still in their father’s name,   the Coronels executed a 

document  entitled  "Receipt of Down Payment" in  favor  of  Alcaraz  for  the  purchase  of  their house and  lot, with  the  condition  that Ramona will make  a  down  payment  upon  execution  of the  document.  The  Coronels would  then  cause the  transfer  of  the  property  in  the  name  of Ramona and will execute a deed of absolute sale in  favor  of  Ramona.  Ramona  paid  the downpayment  as  agreed.  Is  there  a  perfected contract of sale or a mere contract to sell? 

A: The agreement could not have been a contract to sell because the sellers herein made no express reservation  of  ownership  or  title  to  the  subject parcel of  land.  The Coronels had  already  agreed to sell the house and lot they inherited from their father,  completely  willing  to  transfer  full ownership  of  the  subject  house  and  lot  to  the buyer  if  the  documents  were  then  in  order. However,  the  TCT was  then  still  in  the  name  of their father, that is why they caused the issuance of a new TCT  in  their names upon  receipt of  the down payment. As soon as the new TCT is issued in  their  names,  they  were  committed  to immediately  execute  the  deed  of  absolute  sale. Only  then will  the obligation of  the buyer  to pay the  remainder of  the purchase price  arise.    This suspensive  condition  was  fulfilled.  Thus,  the conditional  contract  of  sale  became  obligatory, the  only  act  required  for  the  consummation thereof  being  the  delivery  of  the  property  by means of  the execution of  the deed of absolute sale  in  a  public  instrument,  which  they unequivocally  committed  themselves  to  do  as evidenced  by  the  "Receipt  of  Down  Payment." (Coronel,  et  al.  v.  CA,  G.R.  No.  103577,  Oct.  7, 1996) 

Q:  Instead of executing a deed of Absolute Sale in  favor  of  Ramona,  the  Coronels  sold  the property  to  Catalina  and  unilaterally  and extrajudicially  rescinded  the  contract  with Ramona.    Ramona  then  filed  a  complaint  for specific  performance.    Will  Ramona’s  action prosper? 

A:  Yes.  Under  Article  1187,  the  rights  and obligations  of  the  parties  with  respect  to  the perfected  contract of  sale became mutually due and demandable as of  the  time of  fulfillment or occurrence  of  the  suspensive  condition.   Hence, petitioner‐sellers'  act  of  unilaterally  and extrajudicially  rescinding  the  contract  of  sale cannot  be  justified,  there  being  no  express stipulation  authorizing  the  sellers  to extrajudicially  rescind  the  contract  of  sale. (Coronel,  et  al.  v.  CA,  G.R.  No.  103577,  Oct.  7, 1996) 

 

Page 10: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q: What are the instances when what is involved is a contract to sell?  A:  

1. Where subject matter is indeterminate 2. Sale of future goods 3. Stipulation  that  deed  of  sale  & 

corresponding  certificate of  sale would be issued only after full payment  

238  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

II. PARTIES TO A CONTRACT OF SALE 

Q: Who are the parties to a contract of sale?  A:  

1. Seller – one who sells and transfers the thing and ownership to the buyer 

2. Buyer  –  one who  buys  the  thing  upon payment  of  the  consideration  agreed upon  A. CAPACITY OF THE PARTIES 

Q: Who may enter into a contract of sale?   A:    

GR:  Any person who has capacity to contract or  enter  into  obligations,  may  enter  into  a contract of sale, whether as party‐seller or as party‐buyer. 

 XPN:   1. Minors,  insane  and  demented  persons 

and deaf‐mutes who do not know how to write 

2. Persons  under  a  state  of  drunkenness or during hypnotic spell 

3. Husband  and  wife  ‐  sale  by  and between spouses 

 Note: Contracts of sale entered by such  legally incapacitated  persons  are  merely  voidable, subject  to annulment or  ratification. However, the action  for annulment  cannot be  instituted by  the  person who  is  capacitated  since  he  is disqualified  from alleging  the  incapacity of  the person with whom he contracts.  However, status of prohibited sales between spouses is not merely voidable, but null and void.  

XPN to XPN:   1. Where  necessaries  are  sold  and 

delivered  to  a  minor  or  other  person without  capacity  to act, he must pay a reasonable price therefor. 

2. In case of sale between spouses: 

a. when a separation of property was agreed  upon  in  the  marriage settlements; or 

b. when  there  has  been  a  judicial separation  of  property  agreed upon between them  

 B. ABSOLUTE INCAPACITY  

 Q: Who are those absolutely incapacitated to enter into a contract of sale?   A:

1. Unemancipated minors(Art. 1327, NCC);  2. Insane or demented persons, and deaf‐

mutes who do not  know how  to write (Art. 1327, NCC) 

 Q: May  a  capacitated  person  file  an  action  for annulment  using  as  basis  the  incapacity  of  the incapacitated party?  A:  No.  He  is  disqualified  from  alleging  the incapacity of the person whom he contracts (Art. 1397, NCC);  Q:  In  a  defective  contract,  where  such  defect consists  in  the  incapacity  of  a  party,  does  the incapacitated party have an obligation  to make restitution?  A:  

GR: he incapacitated person is not obliged to make any restitution. XPN: insofar as he has been benefited by the thing  or  price  received  by  him.  (Art.  1399, NCC) 

 C. RELATIVE INCAPACITY 

 Q:  Who  are  those  relatively  incapacitated  to enter into a contract of sale?  A: 

1. Spouses (Art. 1490, NCC) 2. Agents,  Guardians,  Executors  and 

Administrators,  Public  Officers  and Employees,  Court  Officers  and Employees,  and  others  specially disqualified by law. (Art. 1491, NCC) 

 Note: Under Art. 1490 of  the NCC,  spouses  cannot sell property to each other, except:  

a. When  a  separation  of  property  was agreed in the marriage settlements; or 

b. When there has been a judicial separation of property agreed upon between them. 

   

 

Page 11: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

 239U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 

F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Q : What  is the status of the following contracts of sale?  A:  

1. That entered into by minors: a. Merely  voidable,  subject  to 

annulment or ratification b. Action  for  annulment  cannot  be 

instituted  by  the  person  who  is capacitated since he  is disqualified from alleging  the  incapacity of  the person  with  whom  he  contracts (with partial restitution in so far as the  minor  is  benefited)  where necessaries are sold and delivered to a minor or other person without capacity  to  act,  he  must  pay  a reasonable price (Art. 1489)  

2. Sale by & between spouses (Art. 1490): a. Status of prohibited sales between 

spouses:  GR: Null and void    XPN:  In  case  of  sale  between spouses: 

i. When  a  separation  of property was  agreed  upon  in the marriage settlements; or  

ii. When  there  has  been  a judicial separation of property agreed upon between them 

 Reasons:  i. Prevent defrauding creditors ii. Avoid  situation  where 

dominant  spouse  takes advantage  over  the  weaker spouse 

iii. Avoid  circumvention  on prohibition  of  donation between spouses   

b. Contract of sale with 3rd parties:  GR:  Under  the  law  on  sales,  it would  seem  that  a  spouse  may, without  the  consent  of  the  other spouse,  enter  into  sales transactions  in  the  regular  or normal pursuit of  their profession, vocation or trade.  (in relation with Art. 73, Family Code)  

XPN:  Even  when  the  property regime prevailing was the conjugal partnership of gains,  the  Supreme Court held the sale by the husband of a conjugal property without the consent  of  the  wife  is  void,  not merely  voidable under Art. 124 of the Family Code since the resulting contract  lack  one  of  the  essential elements  of  full  consent.  (Guiang v.  CA,  G.R.  No.  125172,  June  26, 1998) 

  3. Between  Common  Law  Spouses  ‐  also 

null and void.   In  Calimlim‐Canullas  v.  Fortun,  the Court  decided  that  sale  between common  law  spouses  is  null  and  void because  Art.  1490  prohibits  sales between  spouses  to  prevent  the exercise  of  undue  influence  by  one spouse  over  the  other,  as  well  as  to protect the  institution of marriage. The prohibition applies to a couple  living as husband  and wife without  the  benefit of marriage, otherwise, the condition of those  incurred  guilt would  turn  out  to be  better  than  those  in  legal  union. (Calimlim‐Canullas v. Fortun, et. al., G.R. No. L‐57499, June 22, 1984)  But  when  the  registered  property  has been conveyed subsequently to a third‐party buyer  in good faith and for value, then  reconveyance  is  no  longer available  to common‐law spouse‐seller, since  under  the  Torrens  system  every buyer has a  right  to  rely upon  the  title of his immediate seller. (Cruz v. CA, G.R. No. 120122, Nov. 6, 1997) 

Q: Who has the right to assail the validity of the transaction between spouses?  

     A: The following are the only persons who can question the sale between spouses: 

1. The heirs of either of  the  spouses who have been prejudiced; 

2. Prior creditors; and 3. The  State  when  it  comes  to  the 

payment of the proper taxes due on the transactions 

   

Page 12: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q: Who are the persons with relative incapacity to be the vendee in a contract of sale?  A: AGE‐COP 

RELATIVELY INCAPACITATED TO BUY 

PROPERTIES INVOLVED  STATUS OF SALE  RATIFICATION 

Agents 

Property entrusted to them for administration or sale 

 XPN: When principal gave his 

consent 

 Voidable 

Can be ratified after the inhibition has ceased 

 Reason: the only wrong that subsists is the private wrong to the ward, principal or 

estate; and can be condoned by the private parties 

themselves 

Guardian 

Property of the ward during period of guardianship 

 

Note: Contracts entered by guardian in behalf of ward are rescissible if ward suffers lesion by more than ¼ of the value of 

property. 

Executors and administrators 

Property of the estate under administration 

Court officers and employees 

Property and rights in litigation or levied upon on execution before the court under their jurisdiction 

Void  

Cannot be ratified  

Reason: It is a private wrong. (Villanueva, Law on Sales, p. 

30‐31) 

Others specially disqualified by law 

 

Pubic officers and employees 

Property of the State entrusted to them for administration 

 Note: Prohibitions are applicable to sales in legal redemption, compromises and renunciations.  In the case of Rubias v. Batiller (51 SCRA 120),  it sought to declare the difference  in the nullity between contracts entered into by guardians, agents, administrators and executors, from the contracts entered into by judges, judicial officers, fiscals and lawyers. 

240  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 13: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

D. SPECIAL DISQUALIFICATIONS 

Q: Who are those persons specially disqualified by law to enter into contracts of sale? 

 A: ALIEN‐UnOS  

1. ALIENs who are disqualified to purchase private agricultural lands (Art. XII Secs. 3 & 7) 

2. Unpaid  seller  having  a  right  of  lien  or having stopped the goods  in transitu,  is prohibited from buying the goods either directly or  indirectly in the resale of the same  at  public/private  sale  which  he may make (Art. 1533 [5]; Art. 1476 [4]) 

3. The  Officer  holding  the  execution  or deputy  cannot  become  a  purchaser  or be  interested  directly  or  indirectly  on any  purchase  at  an  execution.  (Sec.  21 Rule 39, Rules of Court) 

4. In  Sale  by  auction,  seller  cannot  bid unless notice has been  given  that  such sale is subject to a right to bid  in behalf of the seller. (Art. 1476) 

 Q:  Atty.  Leon G. Maquera  acquired  his  client’s property as payment  for his  legal services,  then sold  it  and  as  a  consequence  obtained  an unreasonable  high  fee  for  handling  his  client’s case. Did he validly acquire his client’s property?   A:  No.  Article  1491  (5)  of  the  New  Civil  Code prohibits  lawyer’s  acquisition  by  assignment  of the  client’s  property which  is  the  subject  of  the litigation  handled  by  the  lawyer.  Also,  under Article  1492,  the  prohibition  extends  to  sales  in legal  redemption.  (In  Re:  Suspension  from  the Practice of  Law  in  the  territory of Guam of Atty. Leon G. Maquera, B.M. No. 793, July 30, 2004)     

241 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 14: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

III. SUBJECT MATTER OF SALE  

242  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

A. REQUISITES OF A VALID SUBJECT MATTER 

 Q: What are the requisites of a proper object of sale?  A: 

1. Things a. Determinate or determinable b. Lawful  (licit), otherwise contract  is 

void c. Should  not  be  impossible  (within 

the commerce of men)  

2. Rights   GR: Must be transmissible. XPN:  a. Future inheritance b. Service  –  cannot  be  the  object  of 

sale.  They  are  not  determinate things  and  no  transfer  of ownership is available but it can be the object of certain contracts such uas  contract  for  a  piece  of work. (Pineda, Sales, 2002 ed., p. 13) 

 Q: Rodriguez first purchased a portion of a Lot A consisting  of  345  square meters  located  in  the middle  of  Lot B, which  has  a  total  area  of  854 square  meters,  from  Juan.  He  then  purchased another  portion  of  said  lot.  As  shown  in  the receipt,  the  late  Juan  received  P500.00  from Rodriguez  as  "advance  payment  for  the residential  lot  adjoining  his  previously  paid  lot on three sides excepting on the frontage. Juan’s heirs  now  contests  the  validity  of  the subsequent  sale,  alleging  that  the object  is not determinate or determinable. Decide.  A: Their contention  is without merit. There  is no dispute that Rodriguez purchased a portion of Lot A consisting of 345 square meters. This portion is located in the middle of B, which has a total area of  854  square meters,  and  is  clearly  what  was referred  to  in  the receipt as  the "previously paid lot." Since the lot subsequently sold to Rodriguez is said to adjoin the "previously paid lot" on three sides  thereof,  the  subject  lot  is  capable of being determined  without  the  need  of  any  new contract.  The  fact  that  the  exact  area  of  these adjoining residential lots is subject to the result of a survey does not detract from the fact that they are determinate or determinable. Concomitantly, the object of the sale  is certain and determinate. (Heirs  of  San  Andres  v.  Rodriguez,  G.R.  No. 135634, May 31, 2000) 

Note: Where land is sold for a lump sum and not so much  per  unit  of  measure  or  number,  the boundaries  of  the  land  stated  in  the  contract determine the effects and scope of the sale, not the area thereof. The vendors are obligated to deliver all the  land  included within  the boundaries,  regardless of  whether  the  real  area  should  be  greater  or smaller  than  that  recited  in  the  deed.  This  is particularly  true  where  the  area  is  described  as "humigit kumulang," that is, more or less. (Semira v. CA, G.R. No. 76031, Mar. 2, 1994)  Q: Can rights be the objects of sale?  A:  Yes, if they are transmissible. (Art. 1347)   

B. PARTICULAR KINDS  Q: What may be objects of sale?  A: 

1. Existing Goods  – owned/ possessed by seller at the time of perfection  

2. Future  Goods  –  goods  to  be manufactured, raised, acquired by seller after  perfection  of  the  contract  or whose  acquisition  by  seller  depends upon a contingency (Art. 1462) 

 Note:  Sale  of  future  goods  is  valid  only  as  an executory contract  to be  fulfilled by  the acquisition & delivery of goods specified. 

3. Sale of Undivided Interest or Share a. Sole  owner  may  sell  an 

undivided interest. (Art. 1463) Ex. A fraction or percentage of such property 

b. Sale of an undivided share in a specific  mass  of  fungible goods makes  the buyer  a  co‐owner  of  the  entire  mass  in proportion  to  the  amount  he bought. (Art. 1464) 

c. A  co‐owner  cannot  sell more than  his  share  (Yturralde  v. CA)  

4. Sale of Things in Litigation a. Sale of  things under  litigation 

is rescissible if entered into by the  defendant  ,  without  the approval of the litigants or the court (Art. 1381) 

b. No rescission is allowed where the  thing  is  legally  in  the possession  of  a  3rd  person 

 

Page 15: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

who  did  not  acted  in  bad faith.  

5. Things  subject  to Resolutory Condition. Ex.  Things  acquired  under  legal  or conventional  right  of  redemption,  or subject to reserva troncal. (Art. 1465)  

6. Indeterminate  Quantity  of  Subject Matter 

a. The  fact  that  the  quantity  is not  determinate  shall  not  be an  obstacle  to  the  existence of  the  contract  provided  it  is possible  to  determine  the same, without need of a new contract. (Art. 1349)   

243U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

IV. OBLIGATION OF THE SELLER  TO TRANSFER OWNERSHIP                            

 Q: Should the seller be the owner at the time of perfection of the contract?  A:  

GR: No. Seller must have the right to transfer ownership  at  the  time  of  delivery  or consummation  stage.  He  need  not  be  the owner  at  the  time  of  perfection  of  the contract.   XPN: Foreclosure sale wherein the mortgagor should be the absolute owner. 

 Q:  EJ  was  subjected  to  a  buy‐bust  operation where  police  officers  posed  to  buy  500  pesos worth  of  “S”.  She  was  then  charged  with  a violation  of  the  Dangerous  Drugs  Act  for trafficking drugs.   EJ uses as defense her  lack of possession of  the object of  the  sale. Would her contention free her from liability?  A: No. Though  she was not  in possession of  the object of  sale, Article  1459 merely  requires  that the  vendor  must  have  the  right  to  transfer ownership  of  the  object  sold  at  the  time  of delivery.    In  the  case  at bar,  though Beth  is not the  owner,  she  had  the  right  to  dispose  of  the prohibited  drug.    Ownership  was  thereafter acquired upon her delivery to the men in the alley after  her  payment  of  the  price.  (People  v. Ganguso, G.R. No. 115430, Nov. 23, 1995)      

A. SALE BY A PERSON WHO DOES NOT OWN THE THING SOLD 

 Q: What  is the status of a sale by a person who does not own the thing subject of the sale?  A: It depends upon the stage of the sale. 

1. When  seller  is not owner at perfection stage – the sale is valid. Ownership of the subject matter by the seller  at  this  stage  is  not  an  essential requirement for the validity of sale. It is necessary  at  the  time  of  delivery. Hence, a valid contract of sale can cover subject matter that is not yet existing or even  a  thing  having  only  a  potential existence  at  the  time  of  perfection;  or even  a  thing  subject  to  a  resolutory condition.  

       Note: If the seller later acquires title thereto and delivers it, title passes by operation of law. 

 2. When  seller  is  not  owner  at 

consummation stage  a. Old  view  –  the  contract  of  sale  is 

valid,  but  the  transfer  of  title  is void.  (Mindanao‐Academy,  Inc.  v. Yap,  G.R.  No.  L‐17681,  Feb.  26, 1965) 

b. New  view  –  the  sale  by  a  non‐owner  of  the  subject  property  is void  instead  of  treating  the tradition/delivery aspect as having no  effect  on  transferring ownership  to  the  buyer.  (DBP  v. CA, G.R. No. 110053, Oct. 16, 1995) 

   Note: Nemo dat quod non habet – you cannot give what you do not have, properly applicable to the consummation of a sale.  

Q:  What  is  the  legal  effect  of  sale  by  a  non‐owner?  A:    

GR: The buyer  requires no better  title  to  the goods  than  the  seller  had;  caveat  emptor (buyer beware).  XPN: 1. Estoppel  –  when  the  owner  of  the 

goods  is by his conduct precluded from denying the seller’s authority to sell 

2. When  the  contrary  is  provided  for  in recording laws 

 

Page 16: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

3. When the sale  is made under statutory power  of  sale  or  under  the  order  of  a court of competent jurisdiction 

244  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

4. When  the sale  is made  in a merchant’s store  in  accordance  with  the  Code  of Commerce and special laws 

5. When  a  person who  is  not  the  owner sells  and  delivers  a  thing,  and subsequently acquired title thereto 

6. When  the  seller  has  a  voidable  title which has not been avoided at the time of the sale 

7. Sale by co‐owner of the whole property or a definite portion thereof 

8. Special rights of unpaid seller  Q: What are  the  instances when  the Civil Code recognizes sale of  things not actually or already owned by the seller at the time of sale?  A: 

1. Sale  of  a  thing  having  potential existence (Art.1461, NCC) 

2. Sale of future goods (Art. 1462, NCC) 3. Contract  for  the  delivery  at  a  certain 

price  of  an  article, which  the  seller  in the  ordinary  course  of  business manufactures/ procures for the general market, whether the same is on hand at the time or not (Art. 1467, NCC) 

 B. SALE BY A PERON HAVING A VOIDABLE TITLE  Q: What is the effect of a sale made by the seller with voidable title over the object? 

 A:  

1. Perfection stage: valid – buyer acquires title of goods 

2. Consummation stage: valid – If the title has not yet been avoided at the time of sale and the buyer must buy the goods under the following conditions: a. In good faith b. For value c. Without notice of seller’s defect of 

title   EMPTIO REI SPERATAE  EMPTIO SPEISale of thing having potential existence 

Sale of mere hope or expectancy 

Uncertainty is w/ regard to quantity & quality 

Uncertainty is w/ regard to existence of thing 

Contract deals w/ future thing 

Contract deals w/ present thing – hope 

or expectancy Sale is valid only if the 

expected thing will exist. 

Sale is valid even thoughexpected thing does 

not come into 

existence as long as the hope itself validly existed. (eg. lotto) 

Note: The presumption is Emptio Rei Speratae  Q:  Jose,  as  co‐owner,  sold  the  entire  land  in favor  of  his minor  daughter,  Ida.  Alleging  that Jose  had  fraudulently  registered  it  in  his  name alone, his  sisters,  sued him  for  recovery of  2/3 share  of  the  property.  Ida  did  not  pay  for  the land. Is the sale valid?  A:  No.  Jose  did  not  have  the  right  to  transfer ownership  of  the  entire  property  to  petitioner since 2/3 thereof belonged to his sisters. Also, Ida could not have given her consent to the contract, being  a  minor  at  the  time.  Consent  of  the contracting  parties  is  among  the  essential requisites  of  a  contract,  including  one  of  sale, absent  which  there  can  be  no  valid  contract. Moreover, Ida admittedly did not pay any centavo for  the  property,  which  makes  the  sale  void. Article 1471 of the Civil Code provides: If the price is simulated, the sale  is void, but the act may be shown  to  have  been  in  reality  a  donation,  or some other act or contract. (Labagala v. Santiago, G.R. No. 132305, Dec. 4, 2001)   

V. PRICE   

A. MEANING OF PRICE                                 Q: What is a price?  A:  Price  signifies  the  sum  stipulated  as  the equivalent  of  the  thing  sold  and  also  every incident taken into consideration for the fixing of the price put to the debit of the buyer and agreed to by him. (Villanueva, p. 52)  

B.   REQUISITES FOR A VALID PRICE                        Q: What are the requisites of price?  A: Must be:  

1. Real 2. In money or its equivalent 3. Certain or  ascertainable  at  the  time of 

the perfection of the contract  

C.  HOW PRICE IS DETERMINED  Q: When is price certain? 

 A:  

1. If there is a stipulation 2. If  it be with  reference  to another  thing 

certain 

 

Page 17: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

3. If  the determination of  the price  is  left to the judgment of specified person(s)  

4. By  reference  to  certain  fact(s)  as referred to in Art. 1472 (Art. 1469) 

 Note: If the price is based on estimates, it is uncertain.  

245U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

D. GROSS INADEQUACY OF THE PRICE  Q: What is the effect of gross inadequacy of price?  A: 

GR: It does not affect the validity of the sale if it is fixed in good faith and without fraud  XPN:  CoRDS 1. If Consent  is  vitiated  (may be annulled 

or presumed to be equitable mortgage) 2. If  the  parties  intended  a  Donation  or 

some other act/ contract 3. If the price is so low as to be “Shocking 

to the conscience” 4. If  in  the event of Resale, a better price 

can be obtained  Note:  GR: The validity of the sale is not necessarily affected where the  law gives the owner the right to redeem because  the  lesser  the price,  the easier  it  is  for  the owner to effect redemption.  XPN: While there is no dispute that mere inadequacy of the price per se will not set aside a judicial sale of real property, nevertheless, where the inadequacy of the price  is purely  shocking  to  the  conscience,  such that the mind revolts at it and such that a reasonable man would neither directly or  indirectly be  likely to consent to  it, the same will be set aside. (Cometa v. CA 351 SCRA 294)  Q: What is the effect if the price is simulated?  A:  

GR: Contract of sale is void.  XPN: The act may be shown to have been in reality a donation or some other act or contract. 

 Q: What is considered reasonable price?  A: Generally the market price at the time and place fixed by the contract or by law for the delivery of the goods.     

Q: What  is  the effect on  the contract of  sale  in case  of  a  breach  in  the  agreed  manner  of payment?  A: None. It is not the act of payment of price that determines  the  validity  of  a  contract  of  sale. Payment of  the price has nothing  to do with  the perfection  of  the  contract,  as  it  goes  into  the performance  of  the  contract.  Failure  to  pay  the consideration  is  different  from  lack  of consideration.  Failure  to  pay  such  results  in  a right to demand the fulfillment or cancellation of the obligation under an existing valid contract. On the other hand, lack of consideration prevents the existence  of  a  valid  contract.  (Sps.  Bernardo Buenaventura  and  Consolacion  Joaqui  v.  CA, GR No. 126376, Nov. 20, 2003)  Q:  Is payment of the purchase price essential to transfer ownership?  A: Unless the contract contains a stipulation that ownership of  the  thing sold shall not pass  to  the purchaser  until  he  has  fully  paid  the  price, ownership of the thing sold shall be transferred to the  vendee  upon  the  actual  or  constructive delivery thereof. (Diaz, p. 48)    E. WHEN NO PRICE IS AGREED UPON BY THE 

PARTIES  Q: What is the effect of failure to determine the price?  A: 

1. Where  contract  is  executory  – ineffective 

2. Where  the  thing  has  been  delivered  to and  appropriated  by  the  buyer  –  the buyer  must  pay  a  reasonable  price therefore 

 Note:  The  fixing  of  the  price  cannot  be  left  to  the discretion of one of the parties. However, if the price fixed by one of the parties is accepted by the other, the sale is perfected.    

 

Page 18: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

F. MANNER OF PAYMENT  Q: What  is  the effect of a breach of  the agreed manner of payment to the contract of sale? 

246  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 A: None.   A  contract of  sale being  a  consensual contract,  it becomes binding  and  valid upon  the meeting of the minds as to price.  

1. If there  is such meeting of the minds as to  price,  the  contract  of  sale  is  valid, despite  the  manner  of  payment,  or even  the  breach  of  that  manner  of payment.  

2. If  the  real  price  is  not  stated  in  the contract,  then  the  contract  of  sale  is valid but subject to reformation.  

3. If there is no meeting of the minds as to the price because the price stipulated in the  contract  is  simulated,  then  the contract  is  void,  in  accordance  with Article  1471  of  the  Civil  Code.  (Sps. Buenaventura  v.  CA,  G.R.  No.  126376, Nov. 20, 2003) 

 Note:  A  definite  agreement  on  the  manner  of payment of  the price  is an essential element  in  the formation of a binding and enforceable  contract of sale. (Co v. CA, G.R. No. 123908, Feb. 9, 1998)  Q:  In  an  action  for  specific  performance  with damages, X alleged that there was an agreement to purchase the  lot of Y. As regards the manner of payment, however, Y’s  receipts  contradicted the  testimony of X. The  receipts  failed  to  state the  total  purchase  price  or  prove  that  full payment  was  made.  For  this  reason,  it  was contended  that  there was  no meeting  of  their minds  and  there was  no  perfected  contract  of sale. Decide.  A: The question  to be determined should not be whether there was an agreed price, but what that agreed  price  was.  The  sellers  could  not  render invalid  a  perfected  contract  of  sale  by  merely contradicting the buyer’s obligation regarding the price,  and  subsequently  raising  the  lack  of agreement  as  to  the  price.  (David  v.  Tiongson, G.R. No. 108169, Aug. 25, 1999)           

Q:  Distinguish  the  failure  to  pay  the consideration from lack of consideration.  A:  

FAILURE TO PAY CONSIDERATION 

LACK OF CONSIDERATION 

As to validity of contract of sale It is not the act of payment of price that determines 

the validity of a contract of sale.  

Note: Payment of the price has nothing to do with the perfection of the contract. Instead, it goes into the performance of the 

contract. 

Lack of consideration prevents the 

existence of a valid contract. 

As to resultant right Failure to pay the 

consideration results in a right to demand the 

fulfillment or cancellation of the obligation under an existing valid contract. 

The contract of sale is null and void and produces no effect 

whatsoever 

 G. EARNEST MONEY VIS‐A‐VIS OPTION MONEYY 

 OPTION MONEY 

 Q: What is the effect of failure to determine the price?  A: 

1. Where  contract  is  executory  – ineffective 

2. Where  the  thing  has  been  delivered  to and  appropriated  by  the  buyer  –  the buyer  must  pay  a  reasonable  price therefore 

 Note:  The  fixing  of  the  price  cannot  be  left  to  the discretion of one of the parties. However, if the price fixed by one of the parties is accepted by the other, the sale is perfected.  Q: What is an option money?  A: The distinct consideration  in case of an option contract.  It  does  not  form  part  of  the  purchase price hence,  it  cannot be  recovered  if  the buyer did not continue with the sale.   Q: When is payment considered option money?  A: Payment is considered option money when it is given  as  a  separate  and  distinct  consideration from  the  purchase  price.  Consideration  in  an option  contract may be  anything or undertaking of value. 

 

Page 19: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

EARNEST MONEY  

Q: What is an earnest money or “arras”?  A:  This  is  the money  given  to  the  seller  by  the prospective buyer to show that the  latter  is truly interested in buying the property, and its aim is to bind the bargain. (Pineda, p. 75) 

 Q:  What  is  the  effect  of  giving  an  earnest money?  A:  It forms part of the purchase price which may be deducted from the total price. It also serves as a proof of  the perfection of  the contract of sale. The  rule  is  no  more  than  a  disputable presumption and prevails only  in  the absence of contrary or  rebuttable evidence.  (PNB  v CA, 262 SCRA 464, 1996)  Note: Option money may become earnest money  if the parties so agree.  

 Q:  When  is  payment  considered  an  earnest money? 

 A: When  the payment  constitutes as part of  the purchase price. Hence,  in case when the sale did not  happen,  it  must  be  returned  to  the prospective buyer.  

 Q:  Distinguish  option  money  from  earnest money.  A: 

247U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

OPTION MONEY  EARNEST MONEYMoney given as 

distinct consideration for an option contract 

Forms part of the purchase price 

Applies to a sale not yet perfected 

Given only when there is already a sale 

Prospective buyer is not required to 

buy. 

When given, the buyer is bound to pay the 

balance. If buyer does not decide to buy, it 

cannot be recovered. 

If sale did not materialize,it must be returned. (Villanueva, p. 87, Pineda, p.77) 

 Q:  Bert  offers  to  buy  Simeon's  property  under the  following  terms  and  conditions:  P1 million purchase price, 10% option money,  the balance payable  in  cash  upon  the  clearance  of  the property  of  all  illegal  occupants.  The  option money  is  promptly  paid  and  Simeon  clears  the property of all illegal occupants in no time at all. However,  when  Bert  tenders  payment  of  the balance and asks  for  the deed of absolute  sale, 

Simeon suddenly has a change of heart, claiming that  the  deal  is  disadvantageous  to  him  as  he has found out that the property can fetch three times  the  agreed  purchase  price.  Bert  seeks specific performance but  Simeon  contends  that he has merely given Bert an option  to buy and nothing  more  and  offers  to  return  the  option money which Bert refuses to accept.  

1. Will  Bert's  action  for  specific performance prosper? Explain. 

2. May  Simeon  justify  his  refusal  to proceed with  the sale by  the  fact  that the deal  is  financially disadvantageous to him? Explain. 

 A:  

1. Bert's  action  for  specific  performance will  prosper  because  there  was  a binding  agreement  of  sale,  not  just  an option contract. The sale was perfected upon  acceptance by  Simeon of  10% of the  agreed  price.  This  amount  is  in reality  an earnest money which, under Art.  1482,  "shall be  considered  as part of  the  price  and  as  proof  of  the perfection of  the  contract."  (Topacio v. CA,  G.R.  No.  102606,  July  3,  1992; Villongco Realty v. Bormaheco, G.R. No. L‐26872, July 25, 1975). 

 2. Simeon  cannot  justify  his  refusal  to 

proceed with  the  sale  by  the  fact  that the  deal  is  financially  disadvantageous to  him.  Having made  a  bad  bargain  is not  a  legal  ground  for  pulling  out  of  a binding contract of sale,  in the absence of some actionable wrong by  the other party  (Vales  v.  Villa,  G.R.  No.  10028, Dec. 16, 1916), and no such wrong has been  committed  by  Bert.  (2002  Bar Question) 

 VI. FORMATION OF CONTRACT OF SALE 

 Note: see Introduction, Stages of Contract of Sale pp. 230‐234    

 

Page 20: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

VII. TRANSFER OF OWNERSHIP  

248  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

A. MANNER OF TRANSFER  

Q: What is the effect of delivery?  A:  

GR: Title /ownership is transferred   XPN:  Contrary is stipulated as in the case of: 1. Pactum  reservatii  in  domini  – 

agreement  that  ownership will  remain with  seller  until  full  payment  of  price (Contract to sell); 

2. Sale on acceptance/approval; 3. Sale on return; 4. There  is  implied  reservation  of 

ownership;  

Note: Seller bears expenses of delivery.  Q:  Spouses  Bernal  purchased  a  jeepney  from Union Motor  to  be  paid  in  installments.    They then executed a promissory note and a deed of chattel mortgage in favor of Union Motor which in  turn assigned  the same with  Jardine Finance. To effectuate the sale as well as the assignment of  the  promissory  note  and  chattel  mortgage, the  spouses were  required  to  sign  documents, one of which was a  sales  invoice. Although  the Spouses  have  not  yet  physically  possessed  the vehicle, Union Motor’s  agent  required  them  to sign the receipt as a condition for the delivery of the vehicle. It was discovered that the said agent stole the vehicle even prior to its delivery to the spouses. Was  there  a  transfer  of  ownership  of the subject vehicle?  A: No.  The  issuance  of  a  sales  invoice  does  not prove  transfer of ownership of  the  thing  sold  to the  buyer;  an  invoice  is  nothing  more  than  a detailed  statement  of  the  nature,  quantity  and cost  of  the  thing  sold  and  has  been  considered not a bill of sale.  The registration certificate signed by the spouses does  not  conclusively  prove  that  constructive delivery was made nor  that ownership has been transferred  to  the  respondent spouses.   Like  the receipt  and  the  invoice,  the  signing  of  the  said documents was qualified by the fact that it was a requirement  of  Union  Motor  for  the  sale  and financing contract to be approved.  In all forms of delivery,  it  is  necessary  that  the  act  of  delivery, whether  constructive  or  actual,  should  be coupled with the intention of delivering the thing.  The  act,  without  the  intention,  is  insufficient. Inasmuch  as  there  was  neither  physical  nor constructive  delivery  of  a  determinate  thing,  (in 

this  case,  the  subject  motor  vehicle)  the  thing sold  remained  at  the  seller’s  risk.  The  Union Motor  should  therefore  bear  the  loss  of  the subject  motor  vehicle  after  its  agent  allegedly stole the same. (Union Motor Corp. v. CA, G.R. No. 117187, July 20, 2001)  Q: How may the buyer accept the delivery of the thing sold?  A:  

1. Express – he  intimates  to seller that he has accepted 

2. Implied   a. Buyer  does  not  act  inconsistent 

with  ownership  of  seller  after delivery 

b. Retains without intimating to seller that he has rejected 

 Q:  What  is  the  effect  if  the  buyer  refuses  to accept despite delivery of the object of the sale?  A:  Delivery  is  completed.  Since  delivery  of  the subject matter of the sale  is an obligation on the part of  the seller,  the acceptance  thereof by  the buyer  is not a condition  for  the completeness of the delivery. (Villanueva, p. 117)  Note:  Thus,  even with  such  refusal  of  acceptance, delivery  (actual/constructive), will  produce  its  legal effects.  (e.g.  transferring  the  risk  of  loss  of  the subject  matter  to  the  buyer  who  has  become  the owner thereof) (Villanueva, p. 117)  Under Art. 1588, when the buyer’s refusal to accept the  goods  is  without  just  cause,  the  title  thereto passes  to him  from  the moment  they are placed at his disposal. (Villanueva, p. 117)  Q:  Is payment of the purchase price essential to transfer ownership?  A: Unless the contract contains a stipulation that ownership of  the  thing sold shall not pass  to  the purchaser  until  he  has  fully  paid  the  price, ownership of the thing sold shall be transferred to the  vendee  upon  the  actual  or  constructive delivery thereof. (Diaz, p. 48)  Q: What  are  the  effects  of  a  sale  of  goods  on installment?  A:  

1. Goods must be delivered  in  full except when stipulated  

 

Page 21: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

2. When not examined by the buyer –  it  is not accepted until examined or at  least had reasonable time to examine 

 Q: When may the buyer suspend payment of the price?  A:  

GR: 1. If  he  is  disturbed  in  the  possession  or 

ownership of the thing bought 2. If  he  has  well‐grounded  fear  that  his 

possession  or  ownership  would  be disturbed  by  a  vindicatory  action  or foreclosure of mortgage. 

 Note:  These  grounds  are  not  exclusive.  It  can only  be  exercised  if  the  price  or  any  part thereof has not yet been paid and the contract is  not  yet  consummated.  (Art.  1590)  If  the disturbance  is caused by  the existence of non‐apparent servitude, the remedy is rescission. 

 XPN: 1. Seller gives security for the return of the 

price in a proper case; 2. A  stipulation  that  notwithstanding  any 

such contingency, the buyer must make payment; 

3. Disturbance or danger  is caused by  the seller; 

4. If  the  disturbance  is  a  mere  act  of trespass; 

5. Upon full payment of the price.   

249U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

B. WHEN DELIVERY DOES NOT TRANSFER TITLE  Q: When does delivery does not transfer title?  A:  

1. Sale on Trial, Approval, or Satisfaction 2. When  there  is  an  EXPRESS 

RESERVATION a. If  it  was  stipulated  that 

ownership  shall  not  pass  to the  purchaser  until  he  has fully paid the price (Art. 1478) 

3. When  there  is  an  IMPLIED RESERVATION 

a. a.  When  goods  are  shipped, but  the  bill  of  lading  states that  goods  are  deliverable  to the  seller  or  his  agent,  or  to the  order  of  the  seller  or  his agent 

b. b. When  the  bill  of  lading  is retained  by  the  seller  or  his agent 

c. c.  when  the  seller  of  the goods draws on the buyer for the  price  and  transmits  the bill of exchange and the bill of lading  to  the buyer  ,  and  the latter does not honor  the bill of  exchange  by  returning  the bill of lading to the seller 

4. When sale is not VALID 5. When the seller is not the owner of the 

goods XPNs: 

a. Estoppel:  when  the  owner  is precluded  from  denying  the sellers authority to sell 

b. Registered  land  bought  in good  faith: Ratio: Buyer need not  go  beyond  the  Torrens title 

c. Order of Courts  in a Statutory Sale 

d. When  the  goods  are purchased  in  a  Merchant’s store,  Fair  or  Market  (Art. 1505) 

 SALE ON TRIAL, APPROVAL OR SATISFACTION 

 Q: What is sale on trial, approval or satisfaction?  A:  It  is  a  contract  in  the  nature  of  an  option  to purchase if the goods prove to be satisfactory, the approval  of  the  buyer  being  a  condition precedent.  Q: What  are  the  rules  in  case  of  sale  on  trial, approval or satisfaction?  A:  

Title  Remains with seller 

Risk of Loss 

GR: Borne by seller XPN: 

1. Buyer is at fault 2. Buyer agreed to 

bear the loss 

As to trial 

GR: Buyer must give goods a trial XPN: Buyer need not do so if it is evident that it cannot perform the work. 

When period within which buyer must signify his acceptance runs 

It runs only when all the parts essential for the operation of the object has been delivered 

 

Page 22: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

250  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

Validity of stipulation that a 3rd person must 

satisfy approval or satisfaction 

Valid, provided the 3rd person is in good fath 

If the sale is made to a buyer who is an expert on the object purchased 

Generally, it cannot be considered a sale on approval 

 C. KINDS OF DELIVERY 

 Q: What are the different kinds of delivery?  A:  

1. Actual –  thing  sold  is placed under  the control and possession of buyer/agent; 

2. Constructive – does not confer physical possession  of  the  thing,  but  by construction of law, is equivalent to acts of real delivery. 

 Requisites: a. The  seller must  have  control  over 

the thing b. The  buyer  must  be  put  under 

control c. There must be  intention to deliver 

the  thing  for  purposes  of ownership 

 i. Tradicion Symbolica – delivery 

of  certain  symbols representing the thing 

ii. Tradicion  Instrumental  – delivery  of  the  instrument  of conveyance. 

iii. Traditio  Longa  Manu  – Delivery  of  thing  by  mere agreement; when seller points to  the property without need of actually delivering 

iv. Tradicion Brevi Manu – Before contract of sale, the would‐be buyer  was  already  in possession  of  the  would‐be subject matter of sale 

v. Constitutum Possessorium – at the  time  of  perfection  of contract,  seller  continues  to have  possession  merely  as  a holder 

 3.   Quasi‐tradition  –  delivery  of  rights, 

credits  or  incorporeal  property,  made by: a. Placing  titles  of  ownership  in  the 

hands of the buyer; 

b. Allowing  buyer  to  make  use  of rights  

4.   Tradition  by  operation  of  law  – Execution  of  a  public  instrument  is equivalent  to  delivery.  But  to  be effective,  it  is  necessary  that  the  seller have  such  control  over  the  thing  sold that, at the moment of sale, its material delivery could have been made.  

 GR: There is presumption of delivery 

 XPN: a. Contrary stipulation; b. When  at  the  time  of  execution, 

subject matter was  not  subject  to the control of seller; 

c. Seller has no capacity  to deliver at time of execution; 

d. Such  capacity  should  subsist  for  a reasonable  time after execution of instrument. 

 Note: Delivery  should be  coupled with  intention of delivering  the  thing, and acceptance on  the part of the  buyer  to  give  legal  effect  of  the  act.   Without such intention, there is no such tradition.  Q:  Susan  invested  in  commodity  futures trading  in OCP, which  involves  the buying or selling  of  a  specified  quantity  and  grade  of  a commodity  at  a  future  date  at  a  price established at the  floor of the exchange. As per terms of the trading contract, customer's orders shall be directly transmitted by OCP as broker to its principal, Frankwell Enterprises, which in turn must place the customer's orders with the Tokyo Exchange.  In  this  case,  however,  there  is  no evidence  of  such  transmission.  When  Susan withdrew  her  investment,  she was  not  able  to recover  the  entire  amount.  She  thus  filed  a complaint and the trial court ruled  in her  favor, saying that the contract  is a species of gambling and therefore void. Is the court’s ruling correct?  A: Yes. A trading contract is a contract for the sale of  products  for  future  delivery,  in  which  either seller  or  buyer  may  elect  to  make  or  demand delivery of goods agreed  to be bought and  sold, but where  no  such  delivery  is  actually made.  In this  case,  no  actual  delivery  of  goods  and commodity was  intended and ever made by  the parties.  In  the  realities  of  the  transaction,  the parties merely  speculated on  the  rise and  fall  in the price of the goods/commodity subject matter of  the  transaction.  If  Susan’s  speculation  was correct,  she would  be  the winner  and OCP,  the loser, so OCP would have to pay her the "margin". 

 

Page 23: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

But  if she was wrong  in her speculation then she would emerge as  the  loser and OCP,  the winner. OCP would  then  keep  the money  or  collect  the difference  from  her.  This  is  clearly  a  form  of gambling  provided  for  with  unmistakable certainty  under  Article  2018.  (Onapal  Phils. Commodities, Inc. vs. CA and Susan Chua, G.R. No. 90707, Feb. 1, 1993)  Note:   Futures Commission Merchant/Broker  refers to  a  corporation  or  partnership,  which  must  be registered  and  licensed  as  a  Futures  Commission Merchant/Broker  and  is  engaged  in  soliciting  or  in accepting  orders  for  the  purchase  or  sale  of  any commodity  for  future delivery on or  subject  to  the rules of the contract market and that,  in connection with  such  solicitation  or  acceptance  of  orders, accepts  any  money,  securities  or  property  (or extends credit  in  lieu  thereof)  to margin, guarantee or  secure any  trade or contract  that  results or may result therefrom.  Q:  Given  that  actual  possession,  control  and enjoyment  is  a main  attribute  of  ownership,  is symbolic delivery by mere execution of the deed of  conveyance  sufficient  to  convey  ownership over property?  A:  Yes, possession  is  also  transferred  along with ownership  thereof  by  virtue  of  the  deed  of conveyance.  The mere execution of  the deed of conveyance in a public document is equivalent to the  delivery  of  the  property,  prior  physical delivery or possession is not legally required. The deed operates as a formal or symbolic delivery of the  property  sold  and  authorizes  the  buyer  or transferee  to  use  the  document  as  proof  of ownership. Nothing more  is required.  (Sps. Sabio v.  International  Corporate  Bank,  Inc.  et.  at. G.R. No. 132709, Sept. 4, 2001)  Q: Can delivery be effected through a carrier?  A:  

GR: Yes, if the seller is authorized. Delivery to carrier is delivery to the buyer.  XPN:  1. A contrary intention appears 2. Implied reservation of ownership under 

Art. 1503, pars 1, 2, 3.  Q: What are the kinds of delivery to carrier?  A: 

1. FAS (Free Along Side) – when goods are delivered  alongside  the  ship,  there  is already delivery to the buyer 

2. FOB  (Free On Board) – when goods are delivered  at  the  point  of  shipment, delivery  to carrier by placing  the goods on vessel is delivery to buyer 

3. CIF (Cost, Insurance, Freight) –  a. When  buyer  pays  for  services  of 

carrier,  delivery  to  carrier  is delivery  to buyer,  carrier  as  agent of buyer; 

b. When buyer pays seller the price – from  the moment  the  vessel  is  at the  port  of  destination,  there  is already delivery to buyer 

4. COD  (Collect On Delivery)  –  the  carrier acts  for  the  seller  in  collecting  the purchase  price,  which  the  buyer  must pay to obtain possession of the goods. 

 Q: What are  the seller’s duties after delivery  to the carrier?  A:  

1. To  enter  on  behalf  of  the  buyer  into such  contract  reasonable  under  the circumstances; 

2. To  give  notice  to  the  buyer  regarding necessity of insuring the goods.  

 Q: Where is the place of delivery?  A: 

1. That agreed upon 2. Place determined by usage of trade 3. Seller’s place of business 4. Seller’s residence 5. In  case  of  specific  goods,  where  they 

can be found  Q: When should the object be delivered?  A:  

1. Stipulated time 2. If there is none, at a reasonable hour. 

 Q: What  are  the  effects  of  a  sale  of  goods  on installment?  A:  

1. Goods must be delivered  in  full  except when stipulated 

2. When not examined by the buyer – it is not accepted until examined or at  least had reasonable time to examine 

 

251

   

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 24: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q: When  is  the  seller not bound  to deliver  the thing sold?  A: 

1. If the buyer has not paid the price; 2. No period for payment has been fixed in 

the contract; 3. A period  for payment has been  fixed  in 

the contract but  the buyer has  lost  the right to make use of the time. 

 

252  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

D. DOUBLE SALE  Q: When is there a double sale?  A: There  is double sale when  the same object of the sale is sold to different vendees.  

 Note: Requisites: 

1. Same subject matter 2. Same immediate seller 3. Two or more different buyers 4. Both sales are valid 

 Q: What is the rule on double sale?    A: First in time, priority in right  Note: Rule on Double Sale regarding immovables: 

GR: Apply Art.1544 XPN:  Sale  of  registered  lands  –  apply  Torrens System 

 Q: What are  the  rules according  to Article 1544 of the Civil Code?  A: 

c. Movable – Owner who is first to possess in good faith 

d. Immovable –  d. First to register in good faith e. No  inscription,  first  to  possess  in 

good faith f. No  inscription  &  no  possession  in 

good  faith – Person who presents oldest title in good faith 

 E. PROPERTY REGISTRATION DECREE 

  Q:  Ten  Forty  Realty  purchased  from  Galino  a parcel of  land. However,  the Deed  of  Sale was not  recorded  in  the  Registry  of  Deeds. Subsequently, Galino sold the same property to Cruz  who  immediately  took  possession  of  the said property.   Who has a better  right between Ten Forty and Cruz? A: In the absence of the required registration, the law  gives  preferential  right  to  the  buyer who  in good  faith  is  first  in  possession.  The  subject 

property  had  not  been  delivered  to  Ten  Forty; hence,  it  did  not  acquire  possession  either materially  or  symbolically.  As  between  the  two buyers,  therefore,  respondent was  first  in actual possession  of  the  property.  (Ten  Forty  Realty & Dev’t.  Corp.  v.  Cruz,  G.R.  No.  151212,  Sept.  10, 2003)  Q: Explain the principle of prius tempore, potior jure.  A: Knowledge by the first buyer of the second sale cannot defeat the first buyer’s rights except when the second buyer  first  registers  in good  faith  the second sale. Conversely, knowledge gained by the second  buyer  of  the  first  sale  defeats  his  rights even if he is first to register, since such knowledge taints his registration with bad  faith  to merit  the protection  of  Art.  1544  (2nd  par.),  the  second realty buyer must act  in good  faith  in  registering his deed of sale. (Diaz, p. 125)   Note: Where one sale  is absolute and the other  is a pacto  de  retro  transaction  where  the  period  to redeem has not yet expired, Art. 1544 will not apply. (Pineda, p. 223)  Q:  Juliet  offered  to  sell  her  house  and  lot, together  with  all  the  furniture  and  appliances therein, to Dehlma. Before agreeing to purchase the  property,  Dehlma  went  to  the  Register  of Deeds to verify Juliet’s title. She discovered that while  the  property  was  registered  in  Juliet’s name  under  the  Land  Registration  Act,  as amended by the Property Registration Decree, it was mortgaged to Elaine to secure a debt of P80, 000. Wanting  to buy  the property, Dehlma  told Juliet  to  redeem  the property  from  Elaine,  and gave  her  an  advance  payment  to  be  used  for purposes  of  releasing  the  mortgage  on  the property.  When  the  mortgage  was  released, Juliet executed a Deed of Absolute Sale over the property  which  was  duly  registered  with  the Registry of Deeds, and a new TCT was  issued  in Dehlma’s  name.  Dehlma  immediately  took possession  over  the  house  and  lot  and  the movables  therein.  Thereafter,  Dehlma went  to the  Assessor’s  Office  to  get  a  new  tax declaration under her name. She was  surprised to  find  out  that  the  property  was  already declared  for  tax  purposes  in  the  name  of  XYZ Bank which had foreclosed the mortgage on the property before it was sold to her. XYZ Bank was also the purchaser  in the foreclosure sale of the property.  At  that  time,  the  property  was  still unregistered  but  XYZ  Bank  registered  the Sheriff’s Deed of Conveyance in the day book of the  Register  of  Deeds  under  Act  3344  and obtained a tax declaration in its name. 

 

Page 25: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Was Dehlma a purchaser in good faith?  A: Yes, Dehlma  is a purchaser  in good  faith. She learned  about  the  XYZ  tax  declaration  and foreclosure  sale  only  after  the  sale  to  her  was registered. She relied on the certificate of title of her  predecessor‐in‐interest.  Under  the  Torrens System,  a  buyer  of  registered  lands  is  not required by  law  to  inquire  further  than what  the Torrens  certificate  indicates  on  its  face.  If  a person proceeds to but it relying on the title, that person is considered a buyer in good faith. 

253U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

 The  “priority  in  time”  rule  could not be  invoked by XYZ Bank because  the  foreclosure  sale of  the land in favour of the bank was recorded under Act 3344,  the  law  governing  transactions  affecting unregistered  land,  and  thus,  does  not  bind  the land.  Q: Who as between Dehlma and XYZ Bank has a better right to the house and lot?  A: Between Dehlma and the bank, the former has a better right to the house and lot.  Q: Who owns the movables inside the house?  A:  Unless  there  is  a  contrary  stipulation  in  the absolute deed of sale, Dehlma owns the movables covered by the Deed of Sale and her ownership is perfected by the execution and delivery of public document  of  sale.  The  delivery  of  the  absolute deed of sale is a symbolical delivery of the house and  lot,  including the contents of the house. This is an obligation  to deliver a  specific  thing, which includes  the  delivery  of  the  specific  thing  itself and  all  of  its  accessions  and  accessories  even though  they may not have been mentioned  (Art. 1166, CC). (2008 Bar Question)    Q: Does prior registration by the second buyer of a  property  subject  of  a  double  sale  confer ownership  or  preferred  right  in  his  favor  over that of the first buyer?   A: Prior  registration of  the disputed property by the  second  buyer  does  not  by  itself  confer ownership  or  a  better  right  over  the  property. Article 1544  requires  that  such  registration must be coupled with good faith.   Knowledge  gained  by  the  first  buyer  of  the second sale cannot defeat the  first buyer's rights except where the second buyer registers  in good faith  the  second  sale  ahead  of  the  first,  as provided by the Civil Code.  

Knowledge  gained  by  the  second  buyer  of  the first  sale  defeats  his  rights  even  if  he  is  first  to register  the  second  sale,  since  such  knowledge taints  his  prior  registration  with  bad  faith  (Art. 1544) (Uraca, et. al v. CA, G.R. No. 115158, Sept. 5, 1997)  

VIII. RISK OF LOSS  

Q: When is a thing considered lost?  A: It is understood that the thing is lost when it: 

1. perishes, or 2. goes out of commerce, or 3. disappears  in  such  a  way  that  its 

existence  is  unknown  or  cannot  be recovered. (Art. 1189, 2nd par.) 

 Q: What is deterioration?  A: Deterioration  is  the  lowering  of  the  value  or character of a thing. It normally occurs by reason of ordinary wear and tear. (Pineda, Credit, p. 20)  Q: Who bears the risk of loss or deterioration?  A: 

BEFORE PERFECTION 

Res  perit  domino  –  Seller  is  the owner so seller bears risk of loss    

AT PERFECTION 

Res perit domino 

Contract shall be without any effect – the seller bears the loss since the buyer is relieved of his obligation under the contract 

AFTER PERFECTION 

BUT  BEFORE DELIVERY 

Two Views: Paras: Buyer, except:  1. when object sold consists of 

fungible goods for a price fixed  2. when seller is guilty of fraud, 

negligence, default, or violation of contractual terms; or  

3. when object sold is generic.  

Tolentino: Seller;      Deterioration  &  fruits  –  Buyer bears loss 

AFTER DELIVERY 

Res perit domino 

Buyer becomes the owner so buyer bears risk of loss 

 Delivery  extinguish  ownership  vis‐a‐vis  the  seller  &  creates  a  new one in favor of the buyer 

 

 

Page 26: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q: What  is  the  effect  of  the  loss  of  the  thing subject of the contract at the time of sale?  A:  

1. Total loss – contract is void & inexistent 2. Partial  loss – buyer may elect between 

withdrawing  from  the  contract  or demanding  the  remaining  part,  paying its proportionate price 

 

254  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

E. When Ownership is Transferred  

See Transfer of Ownership. p. 247  

 IX. DOCUMENTS OF TITLE     

 Q: What is a Document of Title?  A:  A  document  used  in  the  ordinary  course  of business in the sale or transfer of goods , as proof of  the  possession  or  control  of  the  goods  ,  or authorizing  or  purporting  to  authorize  the possessor of the document to transfer or receive , either  by  endorsement  or  by  delivery  ,  goods represented by such document (Art. 1636).   Q:  What  is  the  purpose  of  the  Documents  of Title?  A:  

1. Evidence  of  possession  or  control  of goods described therein 

2. Medium  of  transferring  title  and possession  over  the  goods  described therein without having  to effect  actual delivery (Villanueva, 2009 ed.) 

3. The custody of a negotiable warehouse receipts  issued  to  the  order  of  the owner, or to bearer, is a representation of  title  upon  which  bona  fide purchasers for value are entitled to rely , despite breaches of t rust or violations of  agreement  on  the  part  of  the apparent  owner  (Siy  Cong  Bieng  v. HSBC, 56 Phil 598)  Negotiable Documents of Title 

 Q: What is a Negotiable Document of Title?  A:  A  document  of  title  which  states  that  the goods  referred  therein  will  be  delivered  to  the bearer, or  to  the order of  any person named  in such document (Art. 1509, NCC).    

 Q: Who may negotiate  a Negotiable Document of Title?  A:  

1. Owner 2. Person to whom the possession pr 

custody of the document has been entrusted by the owner 

a. If  bailee  undertakes  to deliver the goods to such person 

b. If  document  is  in  such form  that  it  may  be negotiated by delivery.  

Non‐Negotiable Documents of Title  Q: What are Non‐negotiable documents of title?  A: 

1. They  are  delivered  only  to  a specified person 

2. Carrier will not deliver the goods to any holder of  the document or  to whom  such  document  may  have been endorsed by the consignee 

3. Must  present  the  deed  of  sale  or donation in his favour 

 Q:  What  are  the  warranties  of  seller  of documents of title?  A: 

1. Genuiness of the Document 2. Legal right to negotiate or transfer 3. No  knowledge  of  fact  which  would 

impair  the  validity  or  worth  of  the document 

4. Right  to  transfer Title  to  the goods and merchantability  or  fitness  for  a particular  purpose,  whenever  such warranties  would  have  been  implied had  the  contract  transfer  the  goods without a document. 

 Rules Regarding Levy and Garnishment of Goods  Q:  What  does  a  person  to  whom  a  non‐negotiable  instrument has been  transferred but not  negotiated,  acquire  as  against  the transferor?  A: He acquires: 

1. Title to the goods, subject to the terms of any agreement with the transferor; 

2. Right  to  notify  the  bailee  who  issued the  document  of  the  transfer  thereof, 

 

Page 27: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

and  thereby  to  acquire  the  direct obligation  of  such  bailee  to  hold possession  of  the  goods  for  him according  to  the  terms  of  the document. 

255U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

 Q: How may the transferor’s creditor defeat the aforementioned rights of the transferee?   A: Prior  to  the notification  to  such bailee by  the transferor  or  transferee  of  a  non‐negotiable document  of  title,  the  title  of  the  transferee  to the goods and the right to acquire the obligation of  such  bailee  may  be  defeated  by  the transferor’s creditor by the levy of an attachment or execution upon the goods. (Art. 1514, NCC)  Q:  If  the goods are delivered  to a bailee by  the owner or by a person whose act in conveying the title  to  them  to  a  purchaser  in  good  faith  for value  and  a  negotiable  instrument  was  issued for  them,  can  the  said  goods  be  attached, garnished or levied upon?  A: 

GR:  No,  the  goods  cannot  be  attached, garnished  or  levied  upon while  they  are  in the bailee’s possession.  XPN:  

1.  When  the  document  is  first surrendered; or 2. When its negotiation is enjoined. 

 Note: The bailee shall  in no case be compelled to  deliver  the  actual  possession  of  the  goods until the document is: 

1. Surrendered to him; or 2. Impounded by the court.  (Art. 1519, NCC) 

 Q:  What  are  the  rights  of  a  creditor  whose debtor is the owner of a negotiable document of title?  A:  He  is  entitled  to  such  aid  from  courts  of appropriate jurisdiction by: 1. injunction; 2. attaching such document; 3.  as  regards  property  which  cannot  be  readily attached or levied upon by ordinary legal process ‐ satisfying the claim by means allowed by law or equity. (Art. 1520, NCC)       

X. REMEDIES OF AN UNPAID SELLER           

A. DEFINITION OF UNPAID SELLER            Q: Who is an unpaid seller?  A: The seller of goods is deemed to be an unpaid seller either: 

1. when  the  whole  of  the  price  has  not been paid or tendered; or 

2. when  a  bill  of  exchange  or  other negotiable  instrument  has  been received  as  conditional  payment,  and the  condition on which  it was  received has  been  broken  by  reason  of  the dishonor  of  the  instrument,  the insolvency of the buyer, or otherwise.  

 Note: It includes an agent of the seller to whom the bill  of  lading  has  been  indorsed,  or  consignor  or agent who has himself paid, or is directly responsible for  the  price,  or  any  other  person  who  is  in  the position of a seller.   

B. REMEDIES OF UNPAID SELLER  

Q: What are the remedies of an Unpaid Seller?  A: I. Ordinary 

 1. Action for Price 

Exercised when: a. ownership has passed to buyer; b. price is payable on a day certain c. goods cannot  readily be  resold  for 

reasonable  price  and  Art.  1596  is inapplicable 

 2. Action  for  Damages  –  In  case  of 

wrongful neglect or refusal by the buyer to accept or pay for the thing sold 

 II. Special  

1. Possessory  Lien  –  Seller  not  bound  to deliver  if  buyer  has  not  paid  him  the price.  It  is exercisable only  in  following circumstances: a. goods  sold  without  stipulation  as 

to credit b. goods  sold  on  credit  but  term  of 

credit has expired c. buyer becomes insolvent 

 Note: When part of goods delivered, may still exercise right on goods undelivered 

  

 

Page 28: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

2. Stoppage in Transitu Requisites: I‐SENT‐U a. Insolvent buyer b. Seller  must  Surrender  the 

negotiable document of title, if any  c. Seller must  bear  the  Expenses  of 

delivery  of  the  goods  after  the exercise of the right. 

d. Seller  must  either  actually  take possession  of  the  goods  sold  or give  Notice  of  his  claim  to  the carrier  or  other  person  in possession 

e. Goods must be in Transit  f. Unpaid seller 

  

3. Special Right to Resell the Goods       Exercised when: 

a. Goods are perishable, b. Stipulated  the  right  of  resale  in 

case of default, or c. Buyer  in  default  for  unreasonable 

time   

4. Special Right to Rescind Requisites: 

256  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

a. Expressly stipulated OR buyer  is  in default for unreasonable time 

b. Notice needed to be given by seller to buyer 

 Note:  Ownership  of  goods  already with  buyer  but seller may still rescind; ownership  is destroyed even without court intervention but in ordinary sale, need to go to court.   Q: What are the  instances when possessory  lien is lost?  A: 

1. Seller  delivers  without  reserving ownership  in goods or  right  to possess them 

2. Buyer  or  agent  lawfully    obtains possession of goods 

3. Waiver  

Note: Seller loses lien when he parts with goods (but still, stoppage in transitu can be exercised)  Q: What is the right of stoppage in transitu?  A: The seller may resume possession of the goods at any  time while  they are  in  transit, and he will then become entitled to the same rights in regard to  the  goods  as  he  would  have  had  if  he  had never  parted  with  the  possession.  (Art.  1530, NCC) 

Q: When are goods considered to be in transit?  A:   

1. After  delivery  to  a  carrier  or  other bailee and before the buyer or his agent takes delivery of them; and 

2. If  the goods are  rejected by  the buyer, and  the  carrier  or  other  bailee continues  in  possession  of  them.  (Art. 1531, par. 1) 

 Q: When are goods deemed  to be no  longer  in transit?  A:   

1. After delivery to the buyer or his agent 2. If the buyer/agent obtains possession of 

the  goods  at  a  point  before  the destination originally fixed; 

3. If the carrier or the bailee acknowledges that he holds the goods in behalf of the buyer/ his agent; 

4. If  the  carrier  or  bailee  wrongfully refuses  to  deliver  the  goods  to  the buyer or his agent. (Villanueva, p. 181) 

 XI. PERFORMANCE OF CONTRACT 

 A.  SALE OF PERSONAL PROPERTY. 

 RULES ON SALE OF PERSONAL PROPERTY. 

 INSTALLMENT SALES LAW 

 Q: What is the Installment Sales Law?  A:  Commonly  known  as  the  Recto  Law.  It  is embodied in Art. 1484 of the NCC which provides for  the  remedies  of  a  seller  in  the  contracts  of sale of personal property by installments.  Note:  Art.  1484  of  the  NCC  incorporates  the provisions of Act No. 4122 passed by the Philippine Legislature  on  Dec.  9,  1939,  known  as  the "Installment  Sales  Law"  or  the  "Recto  Law," which then amended Art. 1454 of the Civil Code of 1889.  Q: To what does the Recto Law apply?  A:  This  law  covers  contracts  of  sale  of  personal property by  installments (Act No. 4122).  It  is also applied  to  contracts  purporting  to  be  leases  of personal property with option  to buy, when  the lessor has deprived  the  lessee of  the possession or  enjoyment  of  the  thing.  (PCI  Leasing  and Finance  Inc.  v.  Giraffe‐  X  Creative  Imaging,  Inc., G.R. No. 142618, July 12, 2007)  

 

Page 29: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Q: What are the alternative remedies  in case of sale of personal property in installments?  A: 

1. Specific Performance:    Exact  fulfillment should the buyer fail to pay  

 GR:  If  availed  of,  the  unpaid  seller cannot  anymore  choose  other remedies;   XPN:  if  after  choosing,  it  has  become impossible, rescission may be pursued 

 2.      Rescission: Cancel  the sale  if buyer  fails 

to pay 2 or more installments  

Deemed chosen when: a. Notice of rescission is sent b. Takes possession of subject matter 

of sale c. Files action for rescission  

3. Foreclosure:  Foreclose  on  chattel mortgage if buyer fails to pay 2 or more installments 

 GR:  Actual  foreclosure  is  necessary  to bar recovery of balance  

- Extent  of  barring  effect: purchase price 

 XPN:  Mortgagor  refuses  to  deliver property to effect foreclosure; expenses incurred in attorneys fees, etc. 

 Q:  When  the  lessor  of  the  property  chose  to deprive  the  lessee  of  the  subject  personal property,  can  the  former  recover  any  unpaid rentals from the latter?  A:  In  choosing,  through  replevin,  to  deprive  the respondent  of  possession  of  the  leased equipment,  the  petitioner  waived  its  right  to bring an action  to  recover unpaid  rentals on  the said leased items.   

257U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

B.  SALE OF REAL PROPERTY.  

 RULES ON SALE OF REAL PROPERTY  

REALTY INSTALLMENT BUYER ACT  Q: What is the Realty Installment Buyer Act?  A: Commonly  known  as  the  “Maceda  Law.”  It  is embodied in R.A. 6552 which provides for certain protection  to  particular  buyers  of  real  estate 

payable  on  installments.  The  law  declares  as "public policy to protect buyers of real estate on installment  payments  against  onerous  and oppressive conditions.  Note: The purpose of the law is to protect buyers in installment against oppressive conditions.  Q:  What  are  the  transactions/sale  covered  by the Maceda Law?  A:  The  law  involves  the  sale  of  immovables  on installment (Maceda Law, R.A. 6552). 

1. Coverage:  Residential  Real  Estate (Villanueva, p. 431) 

2. Exclude: a. Industrial lots b. Commercial  buildings  (and 

commercial lots by implication) c. Sale to tenants under agrarian laws 

 Q: What are the rights granted to buyers?  A: 

1. Buyer paid at least 2 years installment a. Pay  w/o  interest  the  balance 

within grace period of 1 month for every year of installment payment. Grace period  to be exercised once every 5 years. 

b. When  no  payment  –  cancelled; buyer  entitled  to  50%  of what  he has  paid  +  5%  for  every  year  but not  exceeding  90%  of  payments made  Note: Cancellation to be effected 30 days from notice & upon payment of cash surrender value. 

 2. Buyer paid less than 2 years installment 

a. Grace  period  is  not  less  than  60 days from due date 

 b.  Cancellation  if  failure  to  pay w/in 60 days grace 

 c.   30  days  notice  before  final cancellation 

 Note: buyer can still pay w/in the 30 days period with interest.  

 Q: What are the other rights granted to a buyer?  A: 

1. Sell or assign rights to another 2. Reinstate  contract  by  updating  within 

30 days before and cancellation 3. Deed of Sale to be done by notarial act 

 

Page 30: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

4. Pay  full  installment  in  advance  the balance of price anytime w/o interest 

5. Have  full  payment  annotated  in certificate of title 

 Note: Applies to contracts even before the  law was enacted. Stipulation to the contrary is void  Q: What are the so‐called “Maceda” and “Recto” laws  in  connection with  sales  on  installments? Give the most important features on each law.  A:  The Maceda  Law  (R.A.  6552)  is  applicable  to sales of immovable property on installments. The most important features are:  1. After having paid  installments  for at  least 

two  years,  the  buyer  is  entitled  to  a mandatory grace period of one month for every year of installment payments made, to  pay  the  unpaid  installments  without interest. 

 If the contract is cancelled, the seller shall refund  to  the  buyer  the  cash  surrender value equivalent  to  fifty percent  (50%) of the  total  payments made,  and  after  five years  of  installments,  an  additional  five percent (5%) every year but not to exceed ninety  percent  (90%)  of  the  total payments made. 

 2. In  case  the  installments  paid  were  less 

than 2 years, the seller shall give the buyer a grace period of not  less than 60 days.  If the buyer fails to pay the installments due at  the expiration of  the grace period,  the seller  may  cancel  the  contract  after  30 days  from  receipt  by  the  buyer  of  the notice  of  cancellation  or  demand  for rescission by notarial act. (Rillo v. CA, G.R. No. 125347 June 19, 1997) 

 The  Recto  Law  (Art.1484)  refers  to  sale  of movables payable in installments and limiting the right of seller,  in case of default by the buyer, to one of three remedies: 

1. Exact fulfillment; 2. Cancel  the  sale  of  two  or  more 

installments  have not been paid; 3. Foreclose  the  chattel  mortgage  on  the 

things sold, also in case of default of two or  more  installments,  with  no  further action  against  the  purchaser.  (1999  Bar Question) 

258 

 Q:  Bernie  bought  on  installment  a  residential subdivision  lot  from  DEVLAND.  After  having faithfully  paid  the  installments  for  48 months, 

Bernie  discovered  that  DEVLAND  had  failed  to develop  the  subdivision  in accordance with  the approved  plans  and  specifications  within  the time frame in the plan. He thus wrote a letter to DEVLAND  informing  it  that  he  was  stopping payment. Consequently, DEVLAND cancelled the sale  and  wrote  Bernie,  informing  him  that  his payments are forfeited in its favor. 

1. Was  the  action  of  DEVLAND  proper? Explain. 

2. Discuss  the  rights of Bernie under  the circumstances. 

3. Supposing  DEVLAND  had  fully developed  the  subdivision  but  Bernie failed to pay further  installments after 4  years  due  to  business  reverses. Discuss  the  rights  and  obligations  of the parties.  

 A: 

1. Assuming    that    the    land    is    a  residential  subdivision  project  under P.D.  No.  957  (The  Subdivision  and Condominium  Buyers  Protective Decree),  DEVLAND's  action  is  not proper because under Section 23 of said Decree, no installment payment shall be forfeited  to  the  owner  or  developer when  the  buyer,  after  due  notice, desists from further payment due to the failure  of  the  owner‐developer  to develop  the  subdivision  according  to the approved plans and within the time limit for complying with the same. 

 2. Under  the same Section of  the Decree, 

Bernie  may,  at  his  option,  be reimbursed  the  total  amount  paid including  amortization  interests  but excluding  delinquency  interests  at  the legal rate. He may also ask the Housing and Land Use Regulatory Board to apply penal  sanctions  against  DEVLAND consisting of payment of administrative fine  of  not  more  than  P20.000.00 and/or imprisonment for not more than 20 years. 

 3. Under  R.A.  No.  6552  (Maceda  Law), 

DEVLAND  has  the  right  to  cancel  the contract but it has to refund Bernie the cash  surrender  value  of  the  payments on  the  property  equivalent  to  50%  of the  total  payments  made.  (2005  Bar Question) 

    

CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 31: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

XII. WARRANTIES  Q: What is a warranty?  A:  A  statement  or  representation made  by  the seller  of  goods,  as  part  of  the  contract  of  sale, having reference to the character, quality, or title, of  the  goods,  and  by  which  he  promises  or undertakes to insure that certain facts are or shall be as he then represents.  Note: May either be express or implied.  Q: What is the effect of a breach of warranty?  A: Buyer may: 

1. Refuse to proceed with the contract; or 2. Proceed  with  the  contract;  waive  the 

condition.  Note:  If the condition  is  in the nature that  it should happen,  the non‐performance may be  treated  as  a breach of warranty.  Q:  What  are  the  kinds  of  warranties? Distinguish.  A:  

i. Express ii. Implied 

 

259U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

A. EXPRESS WARRANTIES  Q: What are express warranties?  A: Any affirmation of  fact or any promise by  the seller relating to the thing if the natural tendency of  such  affirmation  or  promise  is  to  induce  the buyer  to  purchase  the  same,  and  if  the  buyer purchases the thing relying thereon. (Art. 1546)  Q:  What  are  the  requisites  of  express warranties?  A: AIR 

1. It  must  be  an  Affirmation  of  fact relating to the subject matter of sale 

2. Natural  tendency  is  to  Induce buyer  to purchase subject matter 

3. Buyer  purchases  the  subject  matter Relying thereon 

 Q: What is the liability of the seller for breach of express warranties?  A: The seller  is liable for damages. (Villanueva, p. 249)   

B. IMPLIED WARRANTIES  Q: What are implied warranties?  A: Warranties deemed included in all contracts of sale by operation of law. (Art. 1547)  

1. Warranty  that  seller has  right  to  sell – refers  to  consummation  stage.  Not applicable  to  sheriff,  auctioneer, mortgagee, pledge  

2. Warranty against eviction  

  Requisites: JPENS a. Buyer is Evicted in whole or in part 

from the subject matter of sale b. Final Judgment c. Basis of eviction  is a  right Prior  to 

sale or act imputable to seller d. Seller has been  Summoned  in  the 

suit  for eviction at  the  instance of buyer;  or  made  3rd  party defendant  through  3rd  party complaint brought by buyer 

e. No waiver on the part of the buyer  

Note: For eviction – disturbance  in  law  is required and not just trespass in fact. 

 3. Warranty  against  encumbrances  (non‐ 

apparent)   

Requisites: a. immovable  sold  is  encumbered 

with  non‐apparent  burden  or servitude  not  mentioned  in  the agreement 

b. nature  of  non‐apparent  servitude or  burden  is  such  that  it must  be presumed  that  the  buyer  would not  have  acquired  it  had  he  been aware thereof 

 XPN:  warranty  not  applicable  when non‐apparent  burden  or  servitude  is recorded  in  the  Registry  of  Property  – unless there  is expressed warranty that the  thing  is  free  from  all  burdens  & encumbrances 

 4. Warranty against Hidden Defects    

Requisites: HENNAS a. Defect is important or Serious 

i. The  thing sold  is unfit  for  the use which it is intended 

ii. Diminishes  its  fitness  for such use or  to  such an extent  that 

 

Page 32: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

the  buyer  would  not  have acquired it had he been aware thereof  

b. Defect is Hidden c. Defect Exists at the time of the sale d. Buyer gives Notice of the defect to 

the seller within reasonable time e. Action for rescission or reduction of 

the  price  is  brought  within  the proper period  i. 6 months  –  from  delivery  of 

the thing sold   ii. Within  40  days  –  from  the 

delivery in case of animals f. There  must  be  No  waiver  of 

warranty on the part of the buyer.  Q: When is implied warranty not applicable?  A: ASAP 

1. “As is and where is” sale 2. Sale of second hand articles 3. Sale by virtue of authority in fact or law 4. Sale  at  public  auction  for  tax 

delinquency  

260  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

C. EFFECTS OF WAIVER OF IMPLIED WARRANTIES  Q: What are the effects of waiver of an implied warranty?  A: 

1. Seller  in  bad  faith  &  there  is  waiver against eviction –void 

2. When  buyer  w/o  knowledge  of  a particular  risk,  made  general renunciation  of  warranty  –  is  not  a waiver but merely limits liability of seller in case of eviction  

3. When buyer with  knowledge of  risk of eviction  assumed  its  consequences  & made  a  waiver  –  seller  not  liable (applicable  only  to waiver  of warranty against eviction) 

 WARRANTY AGAINST EVICTION 

 Q: What is a warranty against eviction?  A:  In  a  contract  of  sale,  unless  a  contrary intention  appears,  there  is  an  implied warranty on the part of the seller that when the ownership is to pass, and that the buyer shall from that time have and enjoy the legal and peaceful possession of the thing. (Art. 1547, 1st paragraph)     

Q:  What  is  covered  by  a  warranty  against eviction?  A: It covers eviction by a final judgment based on a right prior to the sale or an act imputable to the vendor, the vendee is deprived of the whole or of a part of the thing purchased.   The  vendor  shall  answer  for  the  eviction  even though nothing has been said  in  the contract on the subject. (Art. 1548, NCC)  Q: What  is  the  effect  of  a  breach  of warranty against eviction?  A: The buyer shall have  the  right  to demand  the seller:  

1. The return of the value which the thing sold had at the time of the eviction, be it greater or lesser than the price of the sale 

2. The  income  or  fruits,  if  he  has  been ordered  to  deliver  them  to  the  party who won the suit against him 

3. The  costs  of  suit  which  caused  the eviction, and, in a proper case, those of suit brought against  the vendor  for  the waranty 

4. The  expenses  of  contract  if  buyer  has paid them 

5. The  damages  and  interests  and ornamental expenses  if  sale was made in bad faith. 

 Note: Vendor  is  liable  for any hidden defect even  if he is not aware. (Caveat Venditor)   Purchaser must be aware of the title of the vendor. (Caveat Emptor)  Q: What are the rights of buyer in case of partial eviction?  A: 

1. Restitution  (with  obligation  to  return the thing w/o other encumbrances than those which it had when he acquired it) 

2. Enforcement  of  warranty  against eviction (Paras, p. 153 and Art. 1556) 

 WARRANTY AGAINST HIDDEN DEFECT 

 Q: What is a hidden defect?  A:  A  hidden  defect  is  one which  is  unknown  or could not have been known to the buyer. (Diaz, p. 145)  

 

Page 33: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Note: Seller does not warrant patent defect; Caveat emptor (buyer beware)  Q: What is a redhibitory defect?  A:  It  is a defect  in  the article  sold against which defect  the  seller  is  bound  to  warrant.  The  vice must  constitute  an  imperfection,  a  defect  in  its nature, of certain importance; and a minor defect does  not  give  rise  to  redhibition.  (De  Leon, Comments  and  Cases  on  Sales  and  Lease,  2005 ed, p. 318)   Q: What is a redhibitory defect on animals?  A: If the hidden defect of animals, even  in case a professional inspection has been made, should be of  such  a  nature  that  expert  knowledge  is  not sufficient  to  discover  it,  the  defect  shall  be considered as redhibitory.   Q: When is the sale of animal void?  A: The sale is void if animal is: 

1. Suffering from contagious diseases; 2. Unfit  for  the  use  or  service  for  which 

they were purchased as indicated in the contract 

 Q:  When  is  a  vendor  responsible  for  hidden defects?  A: If the hidden defects which the thing sold may have: 

1. Render it unfit for the use for which it is intended, or  

2. Diminish its fitness for such use to such an  extent  that,  had  the  vendee  been aware  thereof,  he  would  not  have acquired it or would have given a lower price for it. (Art. 1561) 

 Q:  Up  to  what  extent  does  the  seller  warrant against hidden defects?  A: The seller is responsible to the vendee for any hidden  faults  or  defects  in  the  thing  sold,  even though he was not aware thereof.   Q:  When  is  the  seller  not  answerable  for  the defects of the thing sold?  A:  

1. For  patent  defects  or  those which  are visible, or 

261

2. Even  for  those which  are  not  visible  if the buyer is an expert who, by reason of his  trade  or  profession,  should  have known them (Art. 1561), or 

3. If the contrary has been stipulated, and the vendor was not aware of the hidden faults or defects  in  the  thing sold.  (Art. 1566) 

 Q: What  is  the  effect  of  a  breach  of warranty against hidden defects?  A:  It  would  depend  on  whether  the  seller  had knowledge of such defect and whether there has been a waiver of the warranty.  

1. If  the  thing  should  be  lost  in consequence  of  the  hidden  faults,  and seller was aware of them – he shall: a. bear the loss, b. return the price and c. refund the expenses of the contract 

with damages  

2. If  the  thing  is  lost  and  seller  was  not aware of the hidden faults – he shall: a. return the price and interest  b. reimburse  the  expenses  of  the 

contract  which  the  buyer  might have  paid,  but  not  for  damages. (Villanueva, Law on Sales,2004 ed, pp. 548‐549)  

 Q: What are the remedies of the buyer in case of sale of things with hidden defects?  A: The vendee may elect between: 

1. Withdrawing from the contract, or 2. Demanding  a  proportionate  reduction 

of  the  price,  with  damages  in  either case.  

 Q:  Is  there a waiver of warranty against hidden defects when the  lessee  inspected the premises and pushed through with the contract?  A:  Yes.  Under  Arts.  1561  and  1653  of  the  Civil Code,  the  lessor  is  responsible  for  warranty against hidden defects, but he  is not answerable for patent defects or those, which are visible. Jon de  Ysasi  admitted  on  cross‐examination  that  he inspected the premises three or four times before signing  the  lease  contract. During his  inspection, he  noticed  the  rotten  plywood  on  the  ceiling, which in his opinion was caused by leaking water or  termites.  Yet,  he  decided  to  go  through with the  lease agreement. Hence, respondents cannot be  held  liable  for  the  alleged  warranty  against hidden  defects.  (Jon  and  Marissa  De  Ysasi  v. Arturo  and  Estela  Arceo,  G.R.  No.  136586,  Nov. 22, 2001)  

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 34: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

IMPLIED WARRANTIES IN CASE OF SALE OF GOODS 

 Q: What  are  the  specific  implied warranties  in sale of goods?  A: 

1. Warranty of fitness  

GR: No implied warranty  XPN: a. Buyer manifests  to  the  seller  the 

particular  purpose  for  which  the goods are required; and 

262  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

b. Buyer  relies upon  the  seller’s  skill or judgment 

 2. Warranty  of  merchantability  –  That 

goods are reasonably fit for the general purpose for which they are sold. 

 CAVEAT EMPTOR 

 Q: What does the principle of caveat emptor mean?  A:  It  literally means,  ‘Let  the buyer beware’. The rule  requires  the  purchaser  to  be  aware  of  the supposed  title  of  the  vendor  and one who buys without  checking  the  vendor’s  title  takes  all  the risks  and  losses  consequent  to  such  failure. (Agcaoili, p. 184)  Q:  In  what  particular  sale  transactions  does caveat emptor apply?  A: 

1. Sales of animals (Art. 1574) 2. Double sales (Art. 1544) 3. In sheriff’s sales (Art. 1570) 4. Tax sales (Art. 1547, last paragraph) 

 Note: In the above sales, there is no warranty of title or  quality  on  the  part  of  the  seller.  The  purchaser who buys without checking the title of the vendor is assuming all risks of eviction.   In sheriff’s sales, the sheriff does not guarantee the title  to  real property  and  it  is not  incumbent upon him  to  place  the  buyer  in  possession  of  such property. (Pineda sales, p. 275)  Q:  Is  caveat  emptor  applicable  in  sales  of registered land?  A: No. The purchaser of a  registered  land under the Torrens system is merely charged with notice of the burdens and claims on the property which 

are  inscribed  on  the  face  of  certificate  of  title. (Pineda sales, p. 275)  Q: Does caveat emptor apply in judicial sales?   A: Yes. The purchaser in a judicial sale acquires no higher  or  better  title  or  right  than  that  of  the judgment debtor. If it happens that the judgment debtor has no right, interest, or lien on and to the property  sold,  the  purchaser  acquires  none. (Pineda sales, p. 280)   D. REMEDIES IN CASE OF BREACH OF WARRANTY              Q: What are the remedies of the buyer in case of breach of warranty?  A: 

1. Accept  goods  &  set  up  breach  of warranty  by  way  of  recoupment  in diminution or extinction or the price. 

2. Accept goods  & maintain action against seller for damages 

3. Refuse  to  accept  goods  &  maintain action against seller for damages 

4. Rescind  contract  of  sale  &  refuse  to receive  goods/return  them  when already received. 

 Q:  Are  the  remedies  of  the  buyer  in  case  of breach of warranty absolute?  A:  No.  The  vendee's  remedies  against  a  vendor with  respect  to  the  warranties  against  hidden defects of or encumbrances upon  the  thing  sold are not limited to those prescribed in Article 1567 where  the  vendee,  in  the  case  of  Arts.  1561, 1562, 1564, 1565  and 1566, may elect either  to withdraw  from  the  contract  or  demand  a proportionate  reduction  of  the  price,  with damages in either case.  The vendee may also ask for the annulment of the contract  upon  proof  of  error  or  fraud,  in which case  the  ordinary  rule  on  obligations  shall  be applicable.  Under  the  law  on  obligations, responsibility arising from fraud is demandable in all  obligations  and  any  waiver  of  an  action  for future  fraud  is  void.  Responsibility  arising  from negligence  is also demandable  in any obligation, but such  liability may be regulated by the courts, according to the circumstances.   The  vendor  could  likewise  be  liable  for  quasi‐delict under Article 2176 of the Civil Code, and an action  based  thereon  may  be  brought  by  the vendee. While it may be true that the pre‐existing contract  between  the  parties may,  as  a  general 

 

Page 35: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

rule,  bar  the  applicability  of  the  law  on  quasi‐delict,  the  liability may  itself be deemed  to arise from quasi‐delict,  i.e.,  the acts which breaks  the contract  may  also  be  a  quasi‐delict.  (Coca‐Cola Bottlers  Philippines,  Inc.  v.  CA, G.R. No.  110295, Oct. 18, 1993) 

263U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

 Q:  What  are  the  instances  when  the  buyer cannot rescind the sale in case there is a breach of warranty? A: 

1. If he knew of the breach of warranty  2. If  he  fails  to  return  or  offer  to  return 

goods  to  seller  in  substantially as good condition  as  they  were  at  time ownership was transferred 

3. If  he  fails  to  notify  the  seller within  a reasonable  time  of  his  election  to rescind 

 E.  CONDITION VIS‐À‐VIS WARRANTY                       

 Q:  What  is  the  effect  of  non‐fulfillment  of  a condition?  A:  If  imposed  on  the  perfection  of  contract  – prevents  the  juridical  relation  itself  from  coming into existence  The other party may: 

1. Refuse to proceed with the contract 2. Proceed  w/  contract,  waiving  the 

performance of the condition  Q: What  is  the  difference  between  a  condition and a warranty?  A: 

CONDITION  WARRANTY

Purports to the existence of obligation 

Purports to the performance of 

obligation 

Must be stipulated to form part of the 

obligation 

Need not be stipulated;may form part of 

obligation by provision of law 

May attach itself to obligation of seller to deliver possession & 

transfer 

Relates to the subject matter itself or to 

obligation of the seller as to the subject matter 

of the sale         

XIII. BREACH OF CONTRACT  

A. REMEDIES OF THE SELLER Note: see Recto and Maceda Law (XI. Performance of Contract) p. 258  

B. REMEDIES OF THE BUYER    Q: What are the remedies of the buyer?  A: I. Immovables in general 

1. Disturbed  in  possession  or  with reasonable grounds to  fear disturbance – Suspend payment 

2. In case of subdivision or condo projects – If real estate developer fails to comply with  obligation  according  to  approved plan: a. Rescind b. Suspend  payment  until  seller 

complies II. Movables 

1. Failure  of  seller  to  deliver  – Action  for specific performance without giving the seller the option of retaining the goods on payments of damages 

2. Breach of seller’s warranty – The buyer may,  at  his  election,  avail  of  the following remedies: a. Accept  goods  &  set  up  breach  of 

warranty by way of recoupment  in diminution  or  extinction  or  the price. 

b. Accept  goods    &  maintain  action against seller for damages 

c. Refuse to Accept goods & maintain action against seller for damages 

d. Rescind  contract  of  sale  &  refuse to  receive  goods/return  them when already received. 

   Note: When  the  buyer  has  claimed  and  been granted a remedy in any of these ways, no other remedy  can  thereafter  be  granted,  without prejudice to the buyer’s right to rescind, even if previously  he  has  chosen  specific  performance when  fulfillment  has  become  impossible. (Villanueva,  p.  389  in  relation  with  Art.  1191, NCC) 

 3. Disturbed  in  possession  or  with 

reasonable grounds to  fear disturbance – Suspend payment 

   

 

Page 36: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

XIV. EXTINGUISHMENT OF SALE  

264  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

A. CAUSES  OF  EXTINGUISHMENT           Q: What  are  the  causes  for  extinguishment  of sale?  A: A contract of sale is extinguished by:  

1. Same  causes  as  all  other  obligations, namely: a. Payment or performance b. Loss of the thing due c. Condonation  or  remission  of  the 

debt d. Confusion  or merger  of  the  rights 

of creditor and debtor e. Compensation f. Novation g. Annulment h. Rescission i. Fulfillment of resolutory condition j. prescription 

2. Causes stated in the preceding articles; 3. Conventional Redemption; or 4. Legal redemption 

 B.  REDEMPTION                       

 Q: What is redemption?  A:  It  is  a mode  of  extinguishment  wherein  the seller has  the  right  to  redeem or  repurchase  the thing sold upon return of the price paid.   Q: What are the kinds of redemption?  A: 

1. Legal 2. Conventional 

 Q: Should the right to redeem be incorporated in every contract of sale?  A: The right of the vendor to redeem/ repurchase must  appear  in  the  same  instrument.  However, parties may stipulate on the right of repurchase in a  separate document but  in  this  case,  it  is  valid only  between  the  parties  and  not  against  third persons. (Pineda, p. 333)        

Q: What  is  the difference between pre‐emption and redemption?  A: 

PRE‐EMPTION REDEMPTION Arises before sale Arises after sale 

Rescission inapplicable There can be rescission 

of original sale Action is directed against 

prospective seller Action is directed against buyer 

 B. PERIOD OF REDEMPTION 

 Q: What is the period of redemption?  A: 

1. No period agreed upon – 4 years  from date of contract 

2. When  there  is agreement –  should not exceed  10  years;  but  if  it  exceeded, valid only for the first 10 years. 

3. When period  to  redeem has expired & there  has  been  a  previous  suit  on  the nature of  the  contract –  seller  still has 30  days  from  final  judgment  on  the basis  that  contract  was  a  sale  with pacto de retro:   Rationale:  no  redemption  due  to erroneous  belief  that  it  is  equitable mortgage which can be extinguished by paying the loan.  

4. When  period  has  expired  &  seller allowed  the  period  of  redemption  to expire – seller  is at  fault  for not having exercised  his  rights  so  should  not  be granted a new period 

 Note: Tender of payment is sufficient but it is not in itself  a  payment  that  relieves  the  seller  from  his liability to pay the redemption price.   Q: When  does  period  of  redemption  begin  to run?  A: 

1. Right  of  legal  pre‐emption  or redemption shall be exercised within 30 days from written notice by the buyer – deed  of  sale  not  to  be  recorded  in Registry  of  Property  unless accompanied by affidavit that buyer has given notice to redemptioners  

2. When  there  is  actual  knowledge,  no need  to  give  written  notice;  period  of redemption  begins  to  run  from  actual knowledge   

 

Page 37: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

D. EXERCISE OF THE RIGHT TO REDEEM  Q:  Is written notice mandatory  for  the  right  of redemption to commence?  A: Yes,  the notice must be  in writing  stating  the execution of the sale and its particulars. It may be made in a private or public document. (Pineda, p. 400)  Q:  Is  there  a  prescribed  form  for  an  offer  to redeem?  A:  There  is  no  prescribed  form  for  an  offer  to redeem  to  be  properly  effected.  Hence,  it  can either  be  through  a  formal  tender  with consignation of  the  redemption price within  the prescribed  period.  What  is  paramount  is  the availment of  the  fixed and definite period within which to exercise the right of legal redemption.  Note:  Art.  1623  does  not  prescribe  any  distinctive method for notifying the redemptioner. 

265U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

 Q:  Is  tender  of  payment  necessary  for redemption to take effect?  A:  Tender of payment  is not necessary; offer  to redeem is enough.  Q: What is the effect of failure to redeem?  A: There must be judicial order before ownership of  real  property  is  consolidated  to  the  buyer  a retro.  

TRUST DE SON TORT  Q: What is a trust de son tort?  A:  It  is  a  trust  created  by  the  purchase  or redemption  of  property  by  one  other  than  the person  lawfully entitled  to do  so and  in  fraud of the other.  Q: Do constructive trusts arise only out of fraud or duress?  A: No. A constructive trust, otherwise known as a trust ex maleficio, a trust ex delicto, a trust de son tort, an involuntary trust, or an implied trust, is a trust by operation of law which arises contrary to intention  and  in  invitum,  against  one  who,  by fraud, actual or constructive, by duress or abuse of confidence, by commission of wrong, or by any form  of  unconscionable  conduct,  artifice, concealment,  or  questionable means,  or who  in any  way  against  equity  and  good  conscience, either  has  obtained  or  holds  the  legal  right  to 

property which he ought not,  in equity and good conscience,  hold  and  enjoy.  It  has  been  broadly ruled  that  a  breach  of  confidence,  although  in business  or  social  relations,  rendering  an acquisition  or  retention  of  property  by  one person  unconscionable  against  another,  raises  a constructive trust. It is raised by equity in respect of property, which has been acquired by fraud, or where,  although  acquired  originally  without fraud,  it  is  against  equity  that  it  should  be retained by  the person holding  it.  (Arlegui  v. CA G.R. No. 126437, Mar. 6, 2002)  Note:  "A  constructive  trust  is  substantially  an appropriate  remedy against unjust enrichment.  It  is raised  by  equity  in  respect  of  property, which  has been acquired by fraud, or where, although acquired originally without  fraud,  it  is  against  equity  that  it should be retained by the person holding it." (76 Am. Jur. 2d, Sec. 222, p. 447 cited in Arlegui v. CA G.R. No. 126437, Mar. 6, 2002) 

 D. CONVENTIONAL REDEMPTION 

 Q: What is conventional redemption?  A:  Seller  reserved  the  right  to  repurchase  thing sold coupled with obligation to return price of the sale,  expenses  of  contract  &  other  legitimate payments  and  the  necessary  &  useful  expenses made on the thing sold  Note: Right  to  repurchase must be  reserved at  the time of perfection of sale. (Pineda, p. 333)  

E. LEGAL REDEMPTION  Q: What is legal redemption?  A:   Also  referred  to  as  “retracto  legal”,  it  is  the right to be subrogated upon the same terms and conditions stipulated in the contract,  in the place of one who acquires the thing by purchase or by dation  in  payment  or  by  other  transaction whereby  ownership  is  transmitted  by  onerous title.  Q: What are the instances of legal redemption?    A: 

1. Sale  of  a  co‐owner  of  his  share  to  a stranger (Art. 1620) 

2. When a credit or other incorporeal right in litigation is sold (Art. 1634) 

3. Sale of an heir of his hereditary rights to a stranger (Art. 1088) 

4. Sale  of  adjacent  rural  lands  not exceeding 1 hectare (Art. 1621) 

 

Page 38: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

5. Sale  of  adjacent  small  urban  lands bought  merely  for  speculation  (Art. 1622) 

 Q: Are  there other  instances when  the  right of legal redemption is also granted?  A: 

1. Redemption of homesteads 2. Redemption in tax sales 3. Redemption by judgment debtor 4. Redemption in extrajudicial foreclosure 5. Redemption  in  judicial  foreclosure  of 

mortgage  Q: When does  legal redemption period begin to run?  A:  The  right  of  legal  redemption  shall  not  be exercised except within 30 days  from  the notice in writing  by  the  prospective  seller,  or  seller,  as the  case may  be.  The  deed  of  sale  shall  not  be recorded  in  the  Registry  of  Property  unless accompanied by an affidavit of the seller that he has  given  written  notice  thereof  to  all  possible redemptioners. (Art. 1623, NCC)  

266  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

C. EQUITABLE MORTGAGE               Q: What is an equitable mortgage?  A: One which lacks the proper formalities, form or words or other requisites prescribed by  law for a mortgage, but shows the  intention of the parties to make  the property  subject of  the  contract  as security  for  a  debt  and  contains  nothing impossible or contrary to law  Q: What are the essential requisites of equitable mortgage?  A:  

1. Parties entered into a contract of sale  2. Their  intention  was  to  secure  an 

existing debt by way of a mortgage.  Q: What  is  the  rule  on  the  presumption  of  an equitable mortgage?  A:    A  sale  with  conventional  redemption  is deemed  to  be  an  equitable mortgage  in  any  of the following cases: (Art. 1602) AIR‐STAR 

1. Price  of  the  sale  with  right  to repurchase is unusually Inadequate 

2. Seller  Remains  in  possession  as  lessee or otherwise 

3. Upon or after the expiration of the right to  repurchase  Another  instrument 

extending  the period of  redemption or granting a new period is executed 

4. Purchaser Retains  for himself a part of the purchase price  

5. Seller binds himself to pay the Taxes on the thing sold  

6. In  any  other  case  where  the  real intention  of  the  parties  is  that  the transaction shall Secure the payment of a debt or the performance of any other obligation. 

7. Art. 1602  shall also apply  to a contract purporting to be an Absolute sale. (Art. 1604) 

 Note:  In case of doubt  in determining whether  it  is equitable  mortgage  or  sale  a  retro  (with  right  of repurchase);  it  shall  be  construed  as  equitable mortgage.   Remedy is reformation. An equitable mortgage is one which although lacking in  some  formality,  or  form  or  words,  or  other requisites  demanded  by  a  statute,  nevertheless reveals  the  intention  of  the  parties  to  charge  real property as security for a debt, and contains nothing impossible or contrary to law.  Q:  Does  inadequacy  of  price  constitute  proof sufficient  to  declare  a  contract  as  one  of equitable mortgage?  A: Mere  inadequacy of the price  is not sufficient. The price must be  grossly  inadequate, or purely shocking to the conscience. (Diaz, p. 186)  Q: X transferred three parcels of land in favor of Y. The  transaction was embodied  in  two Deeds of Absolute Sale  for  the price of P240, 000. The titles  of  said  lots  were  transferred  to  Y. However,  X  failed  to  vacate  and  turn  over  the purchased  lots.  This  prompted  Y  to  file  an ejectment  suit  against  X.  X  claimed  that  the transactions  entered  between  them  were  not actually  sales, but an equitable mortgage. Does the  transaction  involve  an  absolute  sale  or  an equitable mortgage of real property?  A:  It  is an absolute  sale. Decisive  for  the proper determination  of  the  true  nature  of  the transaction  between  the  parties  is  the  intent  of the  parties.  There  is  no  conclusive  test  to determine whether a deed absolute on its face is really a simple loan accommodation secured by a mortgage. To determine whether a deed absolute in  form  is a mortgage  in  reality,  the  court  is not limited  to  the  written  memorials  of  the transaction. This is so because the decisive factor in evaluating  such agreement  is  the  intention of 

 

Page 39: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

the  parties,  as  shown  not  necessarily  by  the terminology  used  in  the  contract  but  by  all  the surrounding  circumstances,  such  as  the  relative situations  of  the  parties  at  that  time;  the attitudes,  acts,  conduct,  and  declarations  of  the parties;  the  negotiations  between  them  leading to  the  deed;  and  generally,  all  pertinent  facts having a  tendency  to  fix and determine  the  real nature  of  their  design  and  understanding.  As such,  documentary  and  parol  evidence  may  be submitted and admitted to prove the intention of the parties. (Sps Austria v. Sps Gonzales, G.R. No. 147321, Jan. 21, 2004)  Q:  Ceballos was  able  to  borrow  from Mercado certain  sum  of  money  and  as  security,  she executed  a Deed  of Real  Estate Mortgage  over the subject property. The said mortgage was not registered.    Ceballos  defaulted.  Thereafter,  a Deed of Absolute Sale was executed by Ceballos and  her  husband  whereby  the  mortgaged property was  sold  to Mercado  for  the  price  of P16,  500.00.  Ceballos  offered  to  redeem  the property  from  Mercado  for  the  price  of  P30, 000.00  but  the  latter's  wife  refused  since  the same was already transferred  in their names by virtue  of  the  Deed  of  Absolute  Sale.    As  a consequence, Ceballos filed the case contending that  the  Contract  should  be  declared  as  an equitable  mortgage.      Is  the  contention  of Ceballos correct?  

267U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

A: No. The  instances when a contract, regardless of  its nomenclature, may be presumed  to be an equitable mortgage are enumerated  in Art. 1602 of  the  Civil  Code.  Here,  none  of  those circumstances  were  present.  The  original transaction was a loan. Ceballos failed to pay the loan;  consequently,  the  parties  entered  into another agreement — the assailed, duly notarized Deed of Absolute Sale, which superseded the loan document.  Ceballos  had  the  burden  of  proving that  she did not  intend  to  sell  the property  and that Mercado did not  intend  to buy  it;  and  that the  new  agreement  did  not  embody  the  true intention  of  the  parties.  (Ceballos  v.  Intestate Estate  of  the  Late  Emigdio  Mercado,  G.R.  No. 155856, May 28, 2004)  Q: Eulalia was engaged in the business of buying and  selling  large  cattle.  In  order  to  secure  the financial capital she advanced for her employees (biyaheros) she  required  them  to surrender TCT of  their  properties  and  to  execute  the corresponding  Deeds  of  Sale  in  her  favor. Domeng Bandong was not  required  to post any security  but  when  Eulalia  discovered  that  he incurred  shortage  in  cattle  procurement 

operation, he was required to execute a deed of sale over a parcel of land in favor of Eulalia. She sold the property to her grandniece Jocelyn who thereafter  instituted  an  action  for  ejectment against  the  Spouses  Bandong.      To  assert  their right,  Spouses  Bandong  filed  an  action  for annulment  of  sale  against  Eulalia  and  Jocelyn alleging that there was no sale intended but only equitable mortgage  for  the purpose of  securing the shortage incurred by Domeng in the amount of P70, 000.00 while employed as “biyahero” by Eulalia.   Was the deed of sale between Domeng and  Eulalia  a  contract  of  sale  or  an  equitable mortgage?  A:  It  is  an  equitable mortgage.  In  executing  the said  deed  of  sale,  Domeng  and  Eulalia  never intended the transfer of ownership of the subject property  but  to  burden  the  same  with  an encumbrance  to  secure  the  indebtedness incurred  by  Domeng  on  the  occasion  of  his employment  with  Eulalia.  The  agreement between Dominador and Eulalia was not avoided in  its entirety so as  to prevent  it  from producing any legal effect at all. Instead, the said transaction is an equitable mortgage, thereby merely altering the  relationship  of  the  parties  from  seller  and buyer,  to  mortgagor  and  mortgagee,  while  the subject property  is not  transferred but subjected to a lien in favor of the latter. (Sps. Raymundo, et al. v. Sps. Bandong, G.R. No. 171250, Jul. 4, 2007)   

G. DISTINGUISHED FROM OPTION TO BUY 

 Q:  On  May  19,  1951,  the  spouses‐sellers executed a public  instrument of absolute sale  in favor of  the buyer  for  a  consideration which  is sufficiently adequate. A few days thereafter, the buyers executed in favor of the sellers an option to buy within one year,  the property  subject of the  absolute  sale,  which  option  was  extended for a month. Prior to the expiration of said one‐year  period,  the  buyer  sold  said  property  to  a third person.  If  the  spouses‐sellers  would  file  an  action  for reformation  of  instrument  where  they  seek reformation  of  the  absolute  sale  into  one  of equitable mortgage, will said action prosper?  A:  No,  it  will  not  prosper.  If  a  seller  has  been granted merely  an option  to buy  (not  a  right  to repurchase) within a certain period, and the price paid by the buyer is adequate, the sale is absolute and cannot be construed nor presumed to be one of equitable mortgage, even  if  the period within which to exercise the option has been extended. 

 

Page 40: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

(Villarica,  et.  al.  v.  CA,  G.R.  L‐19196,  Nov.  29, 1968)  Note: SC held that in this case, there was no sale a  retro and  that  the  right of  repurchase  is not a right granted the seller by the buyer in a separate instrument. Such  right  is  reserved by  the vendor in the same  instrument of the sale as one of the stipulations in the contract.  Also,  once  the  instrument  of  absolute  sale  is executed,  the  seller  can  no  longer  reserve  the right  of  repurchase  and  any  right  thereafter granted the seller by the buyer cannot be a right of  repurchase but some other  rights,  like  that of an option to buy.  

268  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

XV. LAW ON SALE OF SUBDIVISION AND CONDOMINIUM (PD 957) 

 SCOPE OF APPLICATION 

Q: Are sales or dispositions of subdivision lots or condominium units prior to the effectivity of the decree  exempt  from  compliance  with  the requirements stated therein? 

A: No.  It  shall be  incumbent upon  the owner or  developer  of  the  subdivision  or  condominium project  to  complete  compliance  with  his  or  its obligations as provided  in  the decree within  two years from the date of effectivity of the   Decree, unless  otherwise  extended  by  the  Authority  or unless an adequate performance bond is filed.   

Note:  Failure of  the owner or developer  to  comply with  the  obligations  under  this  and  the  preceding provisions  shall  constitute  a  violation  punishable under Sections 38 and 39 of the Decree.   

DEFINITION OF TERMS 

Q:  How  is  “sale”  or  “sell”  defined  under  the Decree? 

A: Shall include: 

1. Every  disposition,  or  attempt  to dispose, for a valuable consideration, of a  subdivision  lot,  including  the building and other improvements thereof, if any, in  a  subdivision  project  or  a condominium  unit  in  a  condominium project; 

2. contract to sell; 3. contract of purchase and sale; 4. exchange; 5. attempt to sell; 6. option of sale or purchase; 

7. solicitation of a sale; 8. offer  to sell, directly or by an agent, or 

by  a  circular,  letter,  advertisement  or otherwise; and 

9. a.  privilege  given  to  a  member  of  a cooperative,  corporation,  partnership, or any association and/or  b. the issuance of a certificate or receipt evidencing  or  giving  the  right  of participation  in, or  right  to, any  land  in consideration  of  payment  of  the membership fee or dues. (Deemed sale)  

Q:  How  are  the  terms  “buy”  and  “purchase” defined under the Decree? 

A: Shall include any contract to buy, purchase, or otherwise acquire  for a  valuable  consideration a subdivision  lot,  including  the  building  and  other improvements, if any, in a subdivision project or a condominium unit in a condominium project.   

Q: What is a subdivision project? 

A: A tract or a parcel of land registered under Act No.  496  which  is  partitioned  primarily  for residential  purposes  into  individual  lots with  or without  improvements  thereon,  and  offered  to the public for sale, in cash or in installment terms.  

Note:  It  shall  include  all  residential,  commercial, industrial  and  recreational  areas  as  well  as  open spaces and other community and public areas in the project.   

Q: What is a subdivision lot? 

A:  Any  of  the  lots,  whether  residential, commercial,  industrial,  or  recreational,  in  a subdivision project.   

Q: What is a complex subdivision plan? 

A: A subdivision plan of a registered land wherein a street, passageway or open space  is delineated on the plan.   

Q: What is a condominium project? 

A: The entire parcel of real property divided or to be divided primarily  for residential purposes  into condominium  units,  including  all  structures thereon.   

Q: What is a condominium unit? 

A:  A  part  of  the  condominium  project  intended for  any  type  of  independent  use  or  ownership, including one or more rooms or spaces located in one or more floors (or part of parts of floors) in a 

 

Page 41: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

building or buildings and such accessories as may be appended thereto.   

Q: Define the following terms: 

1. Owner.  A: Registered owner of the land subject of  a  subdivision  or  a  condominium project.    

2. Developer.  A:  person  who  develops  or  improves the subdivision project or condominium project  for  and  in behalf of  the owner thereof.  

3. Dealer.  A:  any  person  directly  engaged  as principal  in  the  business  of  buying, selling  or  exchanging  real  estate whether  on  a  full‐time  or  part‐time basis.  

4. Broker.  A:  any  person who,  for  commission  or other compensation, undertakes  to sell or  negotiate  the  sale  of  a  real  estate belonging to another.  

5. Salesman.  A:  person  regularly  employed  by  a broker to perform, for and in his behalf, any  or  all  functions  of  a  real  estate broker.   

REGISTRATION AND LICENSE TO SELL 

Q: Upon what agency  is exclusive  jurisdiction to regulate real estate trade and business vested? 

A: National Housing Authority 

Q: What must a registered owner of a parcel of land do if he wishes to convert said property into a subdivision or condominium project? 

A: He shall: 

1. Submit  his  subdivision  plan  to  the Authority  which  shall  act  upon  and approve  the  same, upon a  finding  that the plan complies   with the Subdivision Standards' and Regulations enforceable at the time the plan is submitted.  

269

2. If  the  conversion  desired  involves  a condominium  project,  the  same procedure  shall  be  followed  except that, in addition, the NHA shall act upon and  approve  the  plan  with  respect  to 

the building or buildings included in the condominium  project  in  accordance with  the  National  Building  Code  (R.A. No. 6541).   

3. The  subdivision  plan,  as  so  approved, shall then be submitted to the Director of Lands for approval. 

4. In  case  of  complex  subdivision  plans, court  approval  shall  no  longer  be required.  

5. The  condominium  plan  as  likewise  so approved,  shall  be  submitted  to  the Register of Deeds of the province or city in which the property lies and the same shall  be  acted  upon  subject  to  the conditions  and  in  accordance with  the procedure prescribed in Section 4 of the Condominium Act (R.A. No. 4726).   

Q:  Part  of  the  required  documentary attachments to the application is a certificate of title  to  the property which  is  free  from all  liens and  encumbrances.  Does  this  bar  an  owner  of mortgaged  property  from  engaging  in subdivision  or  condominium  project  while  the mortgage is in force? 

A: No. In case any subdivision lot or condominium unit is mortgaged, it is sufficient if the instrument of  mortgage  contains  a  stipulation  that  the mortgagee  shall  release  the  mortgage  on  any subdivision  lot  or  condominium  unit  as  soon  as the full purchase price for the same is paid by the buyer.   

Q:  When  is  a  subdivision  or  condominium project deemed to be registered? 

A:  Upon  completion  of  the  publication requirement 

Note:  The  fact  of  such  registration  shall  be evidenced by a registration certificate to be issued to the applicant‐owner or dealer.   

Re: Publication  requirement:  This  is  complied with when  the NHA has caused  to be published a notice of  the  filing  of  the  registration  statement,  at  the expense  of  the  applicant‐owner  or  dealer,  in  two newspapers  general  circulation,  one  published  in English and another in Pilipino, once a week for two consecutive  weeks,  reciting  that  a  registration statement  for  the  sale  of  subdivision  lots  or condominium  units  has  been  filed  in  the  National Housing Authority;  

   

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 42: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

Q: After  issuance of  the  registration  certificate, may the owner or dealer already sell subdivision lots or condominium units? 

A: No. He must  first  obtain  a  license  to  sell  the project within two weeks from the registration of such project.   

Q: What  is  the  purpose  of  the  requirement  of posting of a performance bonds before a license to sell may be issued? 

A:  It  is  to  guarantee  the  construction  and maintenance  of  the  roads,  gutters,  drainage, sewerage, water system, lighting systems, and full development  of  the  subdivision  project  or  the condominium project and  the compliance by  the owner  or  dealer  with  the  applicable  laws  and rules and regulations.   

Q:  Is  a  license  to  sell  and  performance  bond required  in  all  subdivision  and  condominium projects? 

A:  No.  The  following  transactions  are  exempt from said requirements:   

1. Sale of  a  subdivision  lot  resulting  from the partition of  land  among  co‐owners and co‐heirs.   

2. Sale  or  transfer  of  a  subdivision  lot  by the original purchaser  thereof  and  any subsequent sale of the same lot.   

3. Sale  of  a  subdivision  lot  or  a condominium unit by or for the account of  a mortgagee  in  the  ordinary  course of business when necessary to liquidate a bona fide debt.   

Q: When may a license to sell be suspended? 

A: 

1. Upon verified complaint by a buyer of a subdivision lot or a condominium unit in any interested party, the Authority may, in  its  discretion,  immediately  suspend the  owner's  or  dealer's  license  to  sell pending  investigation  and  hearing  of the case. 

2. The NHA may motu proprio suspend the license  to  sell  if,  in  its  opinion,  any information  in  the  registration statement  filed by  the owner or dealer is or has become misleading,  incorrect, inadequate or incomplete or the sale or offering  for a sale of  the subdivision or condominium project may work or tend 

to  work  a  fraud  upon  prospective buyers.   

Q: When may a license to sell or registration of a subdivision or condominium project be revoked? 

A:  The  Authority  may,  motu  proprio  or  upon verified  complaint  filed  by  a  buyer  of  a subdivision  lot or  condominium unit,  revoke  the registration  of  any  subdivision  project  or condominium project and  the  license  to  sell any subdivision  lot  or  condominium  unit  in  said project by issuing an order to this effect, with his findings  in  respect  thereto,  if  upon  examination into  the  affairs  of  the  owner  or  dealer  during  a hearing,  it  shall  appear  there  is  satisfactory evidence that the said owner or dealer:   

1. is insolvent; or   2. has violated any of the provisions of this 

Decree  or  any  applicable  rule  or regulation  of  the  Authority,  or  any undertaking  of  his/its  performance bond; or   

3. has been or  is   engaged or  is about  to engage in fraudulent transactions; or   

4. has made any misrepresentation  in any prospectus,  brochure,  circular  or  other literature about  the  subdivision project or  condominium project  that has been distributed to prospective buyers; or   

5. is of bad business repute; or   6. does  not  conduct  his  business  in 

accordance with  law or sound business principles.  

Note: Where the owner or dealer is a partnership or corporation or an unincorporated association, it  shall be  sufficient  cause  for  cancellation of  its registration certificate and its license to sell, if any member  of  such  partnership  or  any  officer  or director  of  such  corporation  or  association  has been guilty of any act or omission which would be cause  for  refusing or  revoking  the  registration of an individual dealer, broker or salesman. 

DEALERS, BROKERS AMD SALESMEN 

Q: What  is  the  duration  of  the  registration  of dealers, brokers and salesmen? 

A:  On  the  thirty‐first  day  of  December  of  each year. 

However,  in  the  case  of  salesmen,  their registration  shall also  cease upon  termination of their employment with a dealer or broker. 

270  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 43: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Note:  Renewal  of  registration  for  the  succeeding year  shall  be  granted  upon  written  application therefore made not  less  than  thirty nor more  than sixty  days  before  the  first  day  of  the  ensuing  year and  upon  payment  of  the  prescribed  fee,  without the  necessity  of  filing  further  statements  or information,  unless  specifically  required  by  the Authority.  

All  applications  filed  beyond  said  period  shall  be treated as original applications.   

Q: When  can  there  be  refusal  or  revocation  of registration as dealers, brokers or salesmen? 

A: Such registration may be refused or revoked by the NHA if, after reasonable notice and hearing, it shall determine  that  such applicant or  registrant has:   

1. violated any provision of this Decree or any rule or regulation made hereunder; or   

2. made  a material  false  statement  in his application for registration; or   

3. been  guilty  of  a  fraudulent  act    in connection  with  any  sale  of  a subdivision lot or condominium unit; or   

4. demonstrated  his  unworthiness  to transact  the business of dealer, broker, or salesman, as the case may be.   

Note:  In  case  of  charges  against  a  salesman, notice  thereof  shall  also  be  given  the  broker  or dealer employing such salesman.   

Pending  hearing  of  the  case,  the Authority  shall have  the  power  to  order  the  suspension  of  the dealer's,  broker's,  of  salesman's  registration; provided, that such order shall state the cause for the suspension.  

The  suspension or  revocation of  the  registration of  a  dealer  or  broker  shall  carry with  it  all  the suspension or revocation of the registration of all his salesmen.   

WARRANTIES OF THE OWNER OR DEVELOPER 

Q: In making advertisements, does the owner or developer make warranties relative to such? 

A: Yes. 

271

1. Advertisements  that  may  be  made through  newspaper,  radio,  television, leaflets,  circulars  or  any  other  form about  the  subdivision  or  the condominium  or  its  operations  or activities must reflect the real facts and 

must be presented in such manner that will not  tend  to mislead or deceive  the public. 

2. The  owner  or  developer  shall answerable  and  liable  for  the  facilities, improvements,  infrastructures or other forms  of  development  represented  or promised  in brochures,  advertisements and  other  sales  propaganda disseminated  by  the  owner  or developer  or  his  agents  and  the  same shall  form  part  of  the  sales warranties enforceable  against  said  owner  or developer, jointly and severally.  

Note:  Failure  to  comply  with  these  warranties shall  also  be  punishable  in  accordance with  the penalties provided for in this Decree.   

Q:  Within  what  period  must  the  owner  or developer  construct  and  provide  the  facilities, improvements,  infrastructures  and  other  forms of  development,  including  water  supply  and lighting  facilities,  which  are  offered  and indicated  in  the  approved  subdivision  or condominium  plans,  brochures,  prospectus, printed  matters,  letters  or  in  any  form  of advertisement? 

A:  

GR: Within  one  year  from  the  date  of  the issuance of the license for the subdivision or condominium project 

XPN:  Such  other  period  of  time  as may  be fixed by the Authority.   

ALTERATION IN APPROVED SUBDIVISION PLAN 

Q: What is the rule if the owner desires to make alterations in the approved subdivision plan? 

A:  

GR: No owner or developer  shall  change or alter the roads, open spaces, infrastructures, facilities for public use and/or other form of subdivision development as contained in the approved  subdivision  plan  and/or represented in its advertisements 

XPN:  If  he  has  obtained  the  permission  of the Authority and  the written conformity or consent of  the duly organized homeowners association, or  in  the  absence of  the  latter, by  the  majority  of  the  lot  buyers  in  the subdivision.   

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 44: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

RIGHTS AND REMEDIES OF A BUYER 

Q: May payment made by a buyer be forfeited in favor  of  the  owner  or  developer  in  case  the buyer desists  from  further payment due  to  the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plan within the time limit provided for  such?  What  is  the  buyer’s  remedy  in  this case? 

A: No, such  forfeiture  is not allowed. Such buyer may,  at  his  option,  be  reimbursed  the  total amount paid  including amortization  interests but excluding  delinquency  interests,  with  interest thereon at the legal rate.   

Q: Does a defaulting buyer have any right under the Decree? 

272  CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

A: Yes. The rights of the buyer in the event of this failure  to  pay  the  installments  due  for  reasons other than the  failure of the owner or developer to  develop  the  project  shall  be  governed  by Republic Act No. 6552.   

Where  the  transaction  or  contract was  entered into  prior  to  the  effectivity  of  Republic  Act  No. 6552  on August  26,    1972,  the  defaulting  buyer shall  be  entitled  to  the  corresponding  refund based  on  the  installments  paid  after  the effectivity  of  the  law  in    the  absence  of  any provision in the contract to the contrary.   

Q: What  is  the owner or developer’s obligation in  case  the  lot  bought  and  fully‐paid  by  the buyer is mortgaged? 

A: In the event a mortgage over the  lot or unit  is outstanding  at  the  time  of  the  issuance  of  the title  to  the  buyer,  the  owner  or  developer  shall redeem  the  mortgage  or  the  corresponding portion  thereof  within  six  months  from  such issuance in order that the title over any fully paid lot or unit may be  secured and delivered  to  the buyer in accordance herewith.   

Q: May  the  parties waive  compliance with  the decree? 

A: No. Any  condition,  stipulation, or provision  in contract  of  sale  whereby  any  person  waives compliance with any provision of the Decree or of any rule or regulation  issued thereunder shall be void.   

 

 

TAKE OVER DEVELOPMENT 

Q:  When  can  there  be  a  Take‐Over Development? 

A:  The  NHA  may  take  over  or  cause  the development  and  completion  of  the  subdivision or  condominium  project  at  the  expenses  of  the owner or developer, jointly and severally, in cases where  the  owner  or  developer  has  refused  or failed to develop or complete the development of the project as provided for in the Decree.  

Note:  The  Authority  may,  after  such  take‐over, demand,  collect  and  receive  from  the  buyers  the installment payments due on the lots, which shall be utilized for the development of the subdivision.   

 XVI. THE CONDOMINIUM ACT (RA 4726) 

 PRELIMINARIES 

 Q: What is a condominium?  A:  It  is  an  interest  in  real property  consisting of separate  interest  in  a  unit  in  a  residential, industrial  or  commercial  building  and  an undivided  interest  in  common,  directly  or indirectly, in the land on which it is located and in other common areas of the building.  Note: It may include, in addition, a separate interest in other portions of such real property.   Q: What comprises a real right in condominium?  A:  The  real  right  in  condominium  may  be ownership or any other  interest  in  real property recognized by  law, on property  in  the Civil Code and other pertinent laws.  Q: What is a condominium unit?  A:  It  is  a  part  of  the  condominium  project intended  for  any  type  of  independent  use  or ownership,  including  one  or  more  rooms  or spaces  located  in one or more  floors  (or part or parts of floors) in a building or buildings and such accessories as may be appended thereto.  Q: What is a condominium project?  A:  It  is  the entire parcel of  real property divided or  to  be  divided  in  condominiums,  including  all structures thereon,     

 

Page 45: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Q: What are common areas?  A:  The  entire  project  excepting  all  units separately granted or held or reserved.  Q: What is meant by “to divide” real property?  A:  To  divide  the  ownership  thereof  or  other interest  therein  by  conveying  one  or  more condominiums  therein  but  less  than  the  whole thereof.  Q:  What  is  the  rule  as  regards  acquisition  of ownership over common areas?  A: Transfer or conveyance of a unit or apartment, office or store or other space therein shall include the  transfer  or  conveyance  of  the  undivided interests  in  the  common  areas  or,  in  a  proper case,  the  membership  or  shareholdings  in  the condominium corporation  Q:  Are  there  any  restrictions  as  regards ownership of condominium units provided under the Condominium Act?  A: 

1. As regards individuals: GR: None.  XPN: where  the  common  areas  in  the condominium project are owned by the owners of  separate units  as  co‐owners thereof,  no  condominium  unit  therein shall  be  conveyed  or  transferred  to persons other than: 1. Filipino citizens, or 2. Corporations  at  least  sixty 

percent  of  the  capital  stock  of which belong to Filipino citizens 

 XPN  to  the XPN:  in cases of hereditary succession.   

273

2. As regards corporations: Where  the  common  areas  in  a condominium  project  are  held  by  a corporation, no  transfer or conveyance of  a  unit  shall  be  valid  if  the concomitant  transfer  of  the appurtenant  membership  or stockholding  in  the  corporation  will cause  the  alien  interest  in  such corporation  to  exceed  the  limits imposed by existing laws.    Note: Whenever  the  common  areas  in  a condominium  project  are  held  by  a condominium  corporation,  such 

corporation  shall  constitute  the management body of the project.  

 Q:  What  are  the  incidents  of  a  condominium grant?  A:  Unless  otherwise  expressly  provided  in  the enabling  or  master  deed  or  the  declaration  of restrictions, the incidents of a condominium grant are as follows:  

1. The  boundary  of  the  unit  granted  are the  interior  surfaces  of  the  perimeter walls,  floors,  ceilings,  windows  and doors thereof.   

Note:  The  following  are  not  part  of the unit bearing walls, columns, floors,  roofs,  foundations  and other  common  structural elements of the building: 

 a. lobbies,  stairways,  hallways, 

and  other  areas  of  common use,  

b. elevator equipment and  shafts, central heating,  

c. central refrigeration and central air‐conditioning equipment,  

d. reservoirs,  tanks,  pumps  and other  central  services  and facilities,  

e. pipes,  ducts,  flues,  chutes, conduits, wires and other utility installations, wherever  located, except the outlets thereof when located within the unit.  

2. There  shall  pass  with  the  unit,  as  an appurtenance  thereof,  an  exclusive easement  for  the  use  of  the  air  space encompassed by  the boundaries of  the unit  as  it  exists  at  any  particular  time and as the unit may  lawfully be altered or reconstructed from time to time.   

Note:  Such  easement  shall  be automatically  terminated  in  any  air space upon destruction of the unit as to render it untenantable.  

3. Common areas are held  in common by the  holders  of  units,  in  equal  shares, one  for  each  unit,  unless  otherwise provided.  

4. A  non‐exclusive  easement  for  ingress, egress  and  support  through  the common  areas  is  appurtenant  to  each 

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 46: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

unit and the common areas are subject to such easements.  

5. Each  condominium  owner  shall  have the exclusive right to paint, repaint, tile, wax,  paper  or  otherwise  refinish  and decorate the inner surfaces of the walls, ceilings,  floors,  windows  and  doors bounding his own unit.  

6. Each  condominium  owner  shall  have the exclusive  right  to mortgage, pledge or  encumber  his  condominium  and  to have the same appraised independently of  the  other  condominiums  but  any obligation  incurred  by  such condominium owner is personal to him.  

7. GR: Each condominium owner has also the  absolute  right  to  sell or dispose of his condominium. XPN:  If  the  master  deed  contains  a requirement  that  the  property  be  first offered  to  the  condominium  owners within  a  reasonable  period  of  time before  the  same  is  offered  to  outside parties; 

 Q:  May  common  areas  be  divided  through judicial partition?  A:  

GR:  Common  areas  shall  remain undivided, and there shall be no judicial partition thereof.  XPN:  Where  several  persons  own condominiums  in  a  condominium project,  an  action may  be  brought  by one or more such persons  for partition thereof by sale of the entire project, as if  the  owners  of  all  of  the condominiums  in such project were co‐owners of the entire project in the same proportion  as  their  interests  in  the common areas:  Note:  However,  a  partition  shall  be made only upon a showing that:  1. three  years  after  damage  or 

destruction  to  the  project  which renders material part  thereof unit for  its  use  prior  thereto,  the project  has  not  been  rebuilt  or repaired  substantially  to  its  state prior to  its damage or destruction, or 

 2. damage  or  destruction  to  the 

project  has  rendered  one‐half  or more  of  the  units  therein untenantable  and  that condominium  owners  holding  in aggregate more than thirty percent interest  in  the  common  areas  are opposed to repair or restoration of the project; or  

3. the project has been in existence in excess  of  fifty  years,  that  it  is obsolete  and  uneconomic,  and that  condominium owners holding in  aggregate  more  than  fifty percent  interest  in  the  common areas  are  opposed  to  repair  or restoration  or  remodeling  or modernizing of the project; or  

4. the  project  or  a  material  part thereof  has  been  condemned  or expropriated  and  that  the  project is  no  longer  viable,  or  that  the condominium  owners  holding  in aggregate  more  than  seventy percent  interest  in  the  common areas are opposed  to continuation of  the  condominium  regime  after expropriation  or  condemnation  of a material portion thereof; or  

5. the conditions for such partition by sale set  forth  in  the declaration of restrictions,  duly  registered  in accordance with  the  terms  of  the Act, have been met. 

 Q:  What  is  the  rule  regarding  issuance  of certificate of title where the enabling or master deed  provides  that  the  land  included within  a condominium  project  are  to  be  owned  in common by the condominium owners therein?  A: The Register of Deeds may, at the request of all the condominium owners and upon surrender of all  their  "condominium  owner's"  copies,  cancel the certificates of title of the property and issue a new  one  in  the  name  of  said  condominium owners as pro‐indiviso co‐owners thereof.  Q:  How  are  deeds,  declarations  or  plans  for  a condominium project construed?  

274 

A:  1. Liberally,  to  facilitate  the  operation  of 

the project 

CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 47: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

2. Provisions  shall  be  presumed  to  be independent and severable. 

 DECLARATION OF RESTRICTIONS 

 Q: When should a declaration of  restrictions be registered and what is the effect of such?  A:  The  owner  of  a  project  shall,  prior  to  the conveyance of any condominium therein, register a  declaration  of  restrictions  relating  to  such project.  Such restrictions shall constitute a lien upon each condominium  in  the  project,  and  shall  insure  to and bind all condominium owners in the project.   

Note: Such  liens, unless otherwise provided, may  be  enforced  by  any  condominium owner  in the project or by the management body of such project.  

 Q:  What  should  a  declaration  of  restrictions provide?  A: The declaration of restrictions shall provide for the management of the project by anyone of the following management bodies:  

1. a condominium corporation,  2. an  association  of  the  condominium 

owners,  3. a  board  of  governors  elected  by 

condominium owners, or  4. a  management  agent  elected  by  the 

owners  or  by  the  board  named  in  the declaration.  

5. voting majorities,  6. quorums,  7. notices,  8. meeting date, and  9. other  rules  governing  such  body  or 

bodies.  Q:  What  may  a  declaration  of  restrictions provide?  A:  Such declaration of  restrictions,  among other things, may also provide:  

1. As to any such management body; a. For  the  powers  thereof,  including 

power to enforce the provisions of the declarations of restrictions; 

275

b. For  maintenance  of  insurance policies,  insuring  condominium owners  against  loss  by  fire, casualty,  liability,  workmen's compensation and other  insurable 

risks,  and  for  bonding  of  the members  of  any  management body; 

c. Provisions for maintenance, utility, gardening  and  other  services benefiting  the  common  areas,  for the  employment  of  personnel necessary  for  the operation of  the building, and  legal, accounting and other  professional  and  technical services; 

d. For purchase of materials, supplies and  the  like  needed  by  the common areas; 

e. For  payment  of  taxes  and  special assessments which would be a lien upon the entire project or common areas, and for discharge of any lien or encumbrance  levied against the entire  project  or  the  common areas; 

f. For  reconstruction  of  any  portion or  portions  of  any  damage  to  or destruction of the project; 

g. The  manner  for  delegation  of  its powers; 

h. For entry by its officers and agents into  any  unit  when  necessary  in connection  with  the maintenance or  construction  for  which  such body is responsible; 

i. For  a  power  of  attorney  to  the management  body  to  sell  the entire project for the benefit of all of  the  owners  thereof  when partition  of  the  project  may  be authorized under  Section  8 of  the Condominium  Act,  which  said power shall be binding upon all of the  condominium  owners regardless of whether they assume the  obligations  of  the  restrictions or not. 

 2. The  manner  and  procedure  for 

amending  such  restrictions: Provided, That the vote of not less than a majority in interest of the owners is obtained. 

3. For  independent  audit  of  the  accounts of the management body; 

4. For  reasonable  assessments  to  meet authorized  expenditures,  each condominium  unit  to  be  assessed separately  for  its  share  of  such expenses  in  proportion  (unless otherwise  provided)  to  its  owners fractional  interest  in  any  common areas; 

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 48: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

5. For  the  subordination  of  the  liens securing  such  assessments  to  other liens  either  generally  or  specifically described; 

6. For  conditions,  other  than  those provided for in Sections 8 and 13 of the Act, upon which partition of the project and  dissolution  of  the  condominium corporation may be made.   Note: Such right to partition or dissolution 

may be conditioned upon: a. failure  of  the  condominium  owners 

to rebuild within a certain period; b. specified  inadequacy  of  insurance 

proceeds;  c. specified  percentage  of  damage  to 

the building; d. a decision of an arbitrator; or e. upon  any  other  reasonable 

condition.  Q: What  is the duty of the Register of Deeds as regards this declaration of restrictions?  A: The Register of Deeds shall enter and annotate the declaration of restrictions upon the certificate of  title  covering  the  land  included  within  the project, if the land is patented or registered under the Land Registration or Cadastral Acts.  

POWERS OF AND RESTRICTIONS UPON MANAGEMENT BODY 

 Q: What are the restrictions imposed by the law upon  corporations  which  is  also  the management body of the condominium project?  A: The restrictions are as follows:  

1. The  corporate  purposes  of  such  a corporation shall be limited to the: a. holding  of  the  common  areas, 

either  in  ownership  or  any  other interest in real property recognized by law, 

b. management of the project, and  c. to  such other purposes as may be 

necessary, incidental or convenient to  the  accomplishment  of  said purposes. 

2. The articles of  incorporation or by‐laws of the corporation shall not contain any provision  contrary  to  or  inconsistent with the: a. provisions of the Act; 

276 

b. enabling or master deed; or c. declaration  of  restrictions  of  the 

project.  

Q: May the management body may acquire and hold,  for  the  benefit  of  the  condominium owners,  tangible  and  intangible  personal property  and  dispose  of  the  same  by  sale  or otherwise?  A:  Yes,  unless  otherwise  provided  for  by  the declaration of restrictions. Note:  The  beneficial  interest  in  such  personal property  shall  be  owned  by  the  condominium owners  in  the  same  proportion  as  their  respective interests in the common areas.   A  transfer  of  a  condominium  shall  transfer  to  the transferee  ownership  of  the  transferor's  beneficial interest in such personal property.  

CONDOMINIUM CORPORATIONS  

Q: What is a condominium corporation?  A:  A  corporation  specially  formed  for  the purpose, in which the holders of separate interest shall automatically be members or  shareholders, to  the  exclusion  of  others,  in  proportion  to  the appurtenant  interest  of  their  respective  units  in the common areas.  Note:  As  regards  title  to  the  common  areas, including  the  land,  or  the  appurtenant  interests  in such  areas,  these may  be  held  by  a  condominium corporation.  Q:  What  is  the  term  of  a  condominium corporation?  A:  Co‐terminus  with  the  duration  of  the condominium  project,  the  provisions  of  the Corporation Law to the contrary notwithstanding.  

 Membership 

 Q: What are the rules regarding membership in a condominium corporation?  A:  Membership  in  a  condominium  corporation, regardless  of whether  it  is  a  stock  or  non‐stock corporation,  shall not be  transferable  separately from  the  condominium  unit  of  which  it  is  an appurtenance.   Note: When a member or stockholder ceases to own a  unit  in  the  project  in  which  the  condominium corporation  owns  or  holds  the  common  areas,  he shall  automatically  cease  to  be  a  member  or stockholder of the condominium corporation.  

CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 49: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

Q:  May  a  condominium  corporation  sell, exchange,  lease  or  otherwise  dispose  of  the common  areas  owned  or  held  by  it  in  the condominium project?  A: 

GR: During its existence, it cannot do so.  XPN: If authorized by the affirmative vote of all the stockholders or members. 

 Q:  Is  the  so  called  appraisal  right  under  the Corporation  Code  available  to  stockholders  or members of a condominium corporation?  A:  

GR: Not available. The law provides that “the by‐laws of a condominium corporation shall provide  that a  stockholder or member  shall not  be  entitled  to  demand  payment  of  his shares or interest in those cases where such right  is  granted  under  the  Corporation  Law xxx”  XPN: If said stockholder or member consents to sell his separate  interest  in the project to the  corporation  or  to  any  purchaser  of  the corporation's choice who shall also buy from the  corporation  the  dissenting  member  or stockholder's interest.   Note:  In  case of disagreement as  to price,  the procedure  set  forth  in  the  appropriate provision of  the Corporation Law  for valuation of shares shall be followed.   The  corporation  shall  have  two  years  within which  to  pay  for  the  shares  or  furnish  a purchaser of its choice from the time of award.   All expenses  incurred  in  the  liquidation of  the interest  of  the  dissenting  member  or stockholder shall be borne by him. 

  

Dissolution and Liquidation  Q: What  is  the effect of  involuntary dissolution of  a  condominium  corporation  for  any  of  the causes provided by law?  A: 

277

1. The  common  areas  owned  or  held  by the  corporation  shall,  by  way  of liquidation,  be  transferred  pro‐indiviso and in proportion to their interest in the corporation  to  the  members  or stockholders  thereof,  subject  to  the 

superior  rights  of  the  corporation creditors.   Note:  Such  transfer  or  conveyance  shall be deemed  to be a  full  liquidation of  the interest of such members or stockholders in the corporation.   

2. After  such  transfer  or  conveyance,  the provisions  of  this  Act  governing undivided  co‐ownership  of,  or undivided  interest  in,  the  common areas  in  condominium  projects  shall fully apply. 

 Q:  When  may  voluntary  dissolution  of  a condominium corporation be allowed?  A: A condominium corporation may be voluntarily dissolved only: 

1. when  the enabling or  the master deed of  the  project  in  which  the condominium  corporation  owns  or holds the common area is revoked; and  

2. upon a showing that: a. three  years  after  damage  or 

destruction to the project in which the corporation owns or holds  the common  areas,  which  damage  or destruction renders a material part thereof  unfit  for  its  use  prior thereto,  the  project  has  not  been rebuilt or  repaired  substantially  to its  state  prior  to  its  damage  or destruction; or  

b. damage  or  destruction  to  the project  has  rendered  one‐half  or more  of  the  units  therein untenantable  and  that more  than thirty  percent  of  the members  of the  corporation,  if  non‐stock,  or the  shareholders  representing more  than  thirty  percent  of  the capital  stock  entitled  to  vote,  if  a stock  corporation,  are opposed  to the repair or reconstruction of the project, or  

c. the project has been in existence in excess  of  fifty  years,  that  it  is obsolete  and  uneconomical,  and that more than fifty percent of the members  of  the  corporation,  if non‐stock,  or  the  stockholders representing  more  than  fifty percent  of  the  capital  stock entitled  to  vote,  if  a  stock corporation,  are  opposed  to  the 

 

U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

Page 50: UST Golden Notes 2011 - Sales

UST GOLDEN NOTES 2011  

repair or restoration or remodeling or modernizing of the project; or 

 d. the  project  or  a  material  part 

thereof  has  been  condemned  or expropriated  and  that  the  project is  no  longer  viable,  or  that  the members  holding  in  aggregate more  than  seventy  percent interest  in  the corporation,  if non‐stock,  or  the  stockholders representing  more  than  seventy percent  of  the  capital  stock entitled  to  vote,  if  a  stock corporation,  are  opposed  to  the continuation  of  the  condominium regime  after  expropriation  or condemnation  of  a  material portion thereof; or  

e. the  conditions  for  such  a dissolution  set  forth  in  the declaration  of  restrictions  of  the project  in  which  the  corporation owns or holds  the  common areas, have been met. 

 Note: action  for voluntary dissolution  is  that under Rule 104 of the Rules of Court.  Q:  May  the  members  or  stockholders  of  a condominium  corporation  dissolve  such corporation?  A:  Yes,  by  the  affirmative  vote  of  all  the stockholders or members thereof at a general or special  meeting  duly  called  for  the purpose: Provided,  that  all  the  requirements  of Section 62 of  the Corporation  Law  are  complied with.  Q:  What  is  the  consequence  of  voluntary dissolution of a condominium corporation?  A:  

GR: The corporation shall be deemed to hold a power of attorney from all the members or stockholders  to  sell  and  dispose  of  their separate interests in the project. XPN:  Unless  otherwise  provided  for  in  the declaration of restrictions 

 Q:  How  is  a  condominium  corporation liquidated? 

278 

 A: Liquidation of the corporation shall be effected by a sale of the entire project as if the corporation owned the whole thereof, subject to the rights of 

the  corporate  and  of  individual  condominium creditors.  Q: What should the Court do  if,  in an action for partition  of  a  condominium  project  or  for  the dissolution of  condominium  corporation on  the ground  that  the  project  or  a  material  part thereof  has  been  condemned  or  expropriated, the Court  finds that the conditions provided  for in the Condominium Act or in the declaration of restrictions have not been met?  A: The Court may decree a reorganization of  the project, declaring which portion or portions of the project shall continue as a condominium project, the owners  thereof, and  the  respective  rights of said  remaining  owners  and  the  just compensation, if any, that a condominium owner may  be  entitled  to  due  to  deprivation  of  his property.   Note:  Upon  receipt  of  a  copy  of  the  decree,  the Register of Deeds shall enter and annotate the same on the pertinent certificate of title.  Assessment, Notice thereof and Lien Created 

 Q:  If  real  property  has  been  divided  into condominiums,  how  will  it  be  assessed  for taxation purposes?  A: Each condominium  separately owned shall be separately assessed, for purposes of real property taxation  and  other  tax  purposes  to  the  owners thereof  and  the  tax  on  each  such  condominium shall constitute a lien solely thereon.  Q: Who should pay for an assessment upon any condominium made  in  accordance with  a  duly registered declaration of restrictions?  A:  It  is an obligation of the owner thereof at the time the assessment is made.   Q: What  are  the  rules  as  regards  the  notice  of assessment?  A: The notice: 

1. is  to be  registered with  the Register of Deeds  of  the  city  or  province  where such condominium project is located.  

2. shall state the following: a. amount  of  such  assessment  and 

such other charges thereon as may be authorized by the declaration of restrictions, 

b. a  description  of  the  condominium unit against which  same has been assessed, and  

CIVIL LAW TEAM:  ADVISER: ATTY. ELMER T. RABUYA; SUBJECT HEAD: ALFREDO B. DIMAFELIX II;  ASST. SUBJECT HEADS: KAREN FELIZ G. SUPNAD, LAMBERTO L. SANTOS III; MEMBERS: PAUL ELBERT E. AMON, ALSTON ANARNA, OZAN J. FULLEROS, CECILIO M. JIMENO, JR., ISMAEL SARANGAYA, JR.; CONTRIBUTORS: LOISE RAE G. NAVAL, MONICA JUCOM  

 

Page 51: UST Golden Notes 2011 - Sales

SALES

 279U N I V E R S I T Y  O F  S A N T O  T O M A S 

F a c u l t a d d e D e r e c h o C i v i l  

ACADEMICS CHAIR: LESTER JAY ALAN E. FLORES II  VICE CHAIRS FOR ACADEMICS: KAREN JOY G. SABUGO & JOHN HENRY C. MENDOZA VICE CHAIR FOR ADMINISTRATION AND FINANCE: JEANELLE C. LEE VICE CHAIRS FOR LAY‐OUT AND DESIGN: EARL LOUIE M. MASACAYAN & THEENA C. MARTINEZ 

c. the name of  the  registered owner thereof. 

3. Such  notice  shall  be  signed  by  an authorized  representative  of  the management  body  or  as  otherwise provided  in  the  declaration  of restrictions.  

 Q: What  is  the  effect  if  the management  body causes  a  notice  of  assessment  to  be  registered with the register of deeds?  A: The amount of any  such assessment plus any other  charges  thereon,  such  as  interest,  costs (including attorney's  fees) and penalties, as  such may  be  provided  for  in  the  declaration  of restrictions, shall be and become a  lien upon the condominium assessed.   Note:  Effect  of  payment:  Upon  payment  of  said assessment  and  charges  or  other  satisfaction thereof,  the  management  body  shall  cause  to  be registered a release of the lien.  Q: What are the rules as regards the lien created in case of unpaid assessments, etc?  A:  

GR:  Such  lien  shall  be  superior  to  all  other liens  registered  subsequent  to  the registration of said notice of assessment  XPNs:  1. real property tax liens are superior; 2. when declaration of restrictions provide 

for  the  subordination  thereof  to  any other liens and encumbrances. 

 Q: What  is  the  rule  as  regards  enforcement  of the lien?  A:  Such  liens  may  be  enforced  in  the  same manner  provided  for  by  law  for  the  judicial  or extra‐judicial  foreclosure  of  mortgages  of  real property.   Q:  Can  the  management  body  bid  in  the foreclosure  sale  based  on  the  lien  for  unpaid assessments?  A: 

GR:  No,  the  management  body  shall  have power to bid at foreclosure sale.   XPN:  Unless  otherwise  provided  for  in  the declaration of restrictions, 

 Note:  The  condominium  owner  shall  have  the same right of redemption as in cases of judicial or extra‐judicial foreclosure of mortgages. 

Q:  What  are  the  rules  as  regards  labor performed or services or materials furnished?  A: 

1. If with  the consent of or at  the  request of a condominium owner or his agent or his contractor or subcontractor: GR:    it  shall  not  be  the  basis  of  a  lien against  the  condominium  of  any  other condominium owner XPN: such other owners have expressly consented  to  or  requested  the performance of such labor or furnishing of such materials or services.   

Note: Such express  consent  shall be deemed  to  have  been  given  by  the owner  of  any  condominium  in  the case  of  emergency  repairs  of  his condominium unit.  

 2. If  performed  or  furnished  for  the 

common areas and if duly authorized by the management body provided for in a declaration of restrictions governing the property:  shall  be  deemed  to  be performed  or  furnished  with  the express  consent  of  each  condominium owner.   

Q:  How  may  an  owner  of  any  condominium remove his condominium from a lien against two or more condominiums or any part thereof?  A:  By  payment  to  the  holder  of  the  lien  of  the fraction  of  the  total  sum  secured  by  such  lien which is attributable to his condominium unit.