FONDO i3-CORE

VADEMECUM PER GLI INVESTIMENTI

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INVIMIT SGR SpA

1. Invimit e il quadro operativo..........................................................................................................4

1.1 Invimit Sgr, il contesto di riferimento e la mission....................................................................4

1.2 INVIMIT SGR - Il Fondo di Fondi “i3-Core”................................................................................5

2. Il Fondo immobiliare chiuso come strumento per la valorizzazione del patrimonio pubblico.......7

2.1 Fondo immobiliare chiuso: caratteristiche principali...............................................................7

2.1.1 Nozione...............................................................................................................................7

2.1.2 Il rapporto di investimento: la Sgr, il regolamento di gestione e la banca depositaria....8

2.1.3 Cenni in materia di fiscalità................................................................................................9

2.1.4 Osservazioni conclusive....................................................................................................10

2.2 Vantaggi del sistema integrato dei fondi................................................................................10

3. I canali di selezione dei Fondi Obiettivo.......................................................................................12

3.1 Le tipologie dei fondi Obiettivo..............................................................................................12

3.2 Breve inquadramento della procedura di selezione delle Sgr e dei Fondi Obiettivo............14

3.2.1 Progetto di valorizzazione del Soggetto Pubblico............................................................16

3.2.2 Progetto di valorizzazione del Privato..............................................................................16

3.2.3 Apporto per adesione a progetto di valorizzazione tipizzato..........................................17

3.2.4 Vendita anche in assenza di progetto di valorizzazione approvato dal Soggetto Pubblico.......18

3.3 Analisi delle singole procedure...............................................................................................19

3.3.1 Progetto di Valorizzazione del Soggetto Pubblico............................................................19

3.3.2 Progetto di Valorizzazione del Soggetto Privato..............................................................21

3.3.3 Apporto per adesione a progetto di valorizzazione tipizzato..........................................22

3.3.4 Vendita anche in assenza di un progetto di valorizzazione approvato dal Soggetto Pubblico..........22

3.4 Tavola di sintesi fattispecie-procedure...................................................................................23

4. L’individuazione dei beni e le procedure di valorizzazione.........................................................24

4.1 L’individuazione dei beni oggetto di trasferimento o apporto..............................................24

4.2 Le procedure di valorizzazione...............................................................................................25

4.2.1 Le procedure di valorizzazione del patrimonio immobiliare previste dall’articolo 58 deldecreto legge 112/2008..............................................................................................................25

4.2.2 Le altre procedure di valorizzazionepreviste dall’articolo 33 del decreto legge 98/2011.............26

4.2.3 Impatti regolamentari e di struttura dei termini delle procedure di variante urbanistica............27

INDICE

4.3 Elementi di contabilità pubblica.............................................................................................28

4.3.1 I vincoli in merito all’utilizzo dei proventi derivanti dalla valorizzazione.........................28

4.3.2 La compatibilità con il patto di stabilità e i vincoli e le limitazioni riguardantil’indebitamento............................................................................................................28

5. Struttura e caratteristiche dei Fondi Obiettivo. Istituzione di comparti e famiglie di fondi..............30

6. Fondo i3-Core - funzionamento del processo di valutazione......................................................32

6.1 Le principali caratteristiche del Fondo i3-Core.......................................................................32

6.2 Linee guida del processo di investimento. Politica e strategia di investimento....................33

6.3 Criteri di investimento............................................................................................................34

6.3.1 Criteri concernenti il progetto immobiliare sottostante il Fondo Obiettivo....................34

6.3.2 Criteri concernenti gli obiettivi, i rendimenti e gli aspetti organizzativi del FondoObiettivo e della Sgr che lo gestisce..........................................................................................35

6.3.3 Criteri concernenti i requisiti di governance e trasparenza dei Fondi Obiettivo.............36

6.3.4 Criteri per la determinazione dell’entità della partecipazione del Fondo i3-Core nelFondo Obiettivo.........................................................................................................................37

6.4 Istruttoria investimenti e delibere di sottoscrizione..............................................................37

6.5 Modalità di presentazione delle proposte di investimento...................................................38

6.5.1 Requisiti del progetto di gestione immobiliare degli interventi......................................39

6.5.2 Documentazione sul progetto di valorizzazione o utilizzo e sul Fondo...........................39

6.5.3 Documentazione sul soggetto gestore del Fondo Obiettivo e sugli altri soggetti rilevantieventualmente coinvolti nella gestione degli assets................................................................40

6.6 Requisiti prestazionali dei progetti e reporting......................................................................40

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INVIMIT SGR SpA

1.1. INVIMIT Sgr, il contesto di riferimento ela mission

La crisi dei debiti sovrani dell’area Euro, ag-gravata dal contesto macroeconomico nega-tivo ha spinto paesi come l’Italia ad accelerareil naturale processo di valorizzazione e dismis-sione del patrimonio immobiliare pubblico.L’attuale strategia governativa in tal senso,spinta anche dalle previsioni delle recenti di-sposizioni sulla spending review, si ponel’obiettivo di contribuire alla riduzione del de-bito pubblico sia attraverso il consolidamentodell’avanzo primario, tramite misure di revi-sione della spesa corrente (maggior efficienzanella gestione del proprio patrimonio), sia at-traverso operazioni di valorizzazione e dismis-sione di parte del patrimonio immobiliarestesso, secondo modalità coerenti con l’attualecongiuntura, facendo leva sull’utilizzo di stru-menti di mercato quali i fondi comuni di inve-stimento immobiliare.

In tale contesto strategico rilevano le misureintrodotte dall’articolo 33 del decreto legge 6luglio 2011, n. 98, convertito, con modifichee integrazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n.111, e successivamente modificato e integrato(“Decreto Legge 98/2011”), che si inseriscononell’ambito del complesso e stratificato quadronormativo in materia di valorizzazione e di-smissione del patrimonio immobiliare pub-blico (la cui disamina complessiva esula dalloscopo del presente Vademecum). Il DecretoLegge 98/2011 introduce, tra l’altro, una arti-colata disciplina regolante modalità di costi-tuzione, finanziamento e operatività di speci-fiche tipologie di fondi immobiliari,assegnando obiettivi di efficienza e riduzionedel debito pubblico in capo agli enti pubbliciproprietari dei portafogli immobiliari ed indi-viduando un veicolo finanziario ad hoc che as-suma il ruolo di cerniera fra pubblico e privatonella fase di attivazione e gestione delle ini-ziative di finanza immobiliare promosse nel-l’ambito del citato articolo 33 della medesimanorma.

In particolare, l’articolo 33, comma 1, del De-

creto Legge 98/2011 ha previsto la costitu-zione, da parte del Ministero dell’Economia edelle Finanze (“MEF”), di una società di ge-stione del risparmio per il cui tramite favorireil processo operativo e finanziario e attuare invia unitaria e coordinata opportune strategiedi valorizzazione e dismissione degli immobilipubblici (i.e. dello Stato, degli enti pubblici,territoriali e non, e delle società pubbliche).

In adempimento di tale disposto normativo,con decreto del MEF del 19 marzo 2013, pub-blicato nella Gazzetta Ufficiale del 30 maggio2013, n. 125, è stata costituita InvestimentiImmobiliari Italiani Società di Gestione del Ri-sparmio Società per Azioni (“Invimit Sgr”). In-vimit Sgr è stata autorizzata alla prestazionedel servizio di gestione collettiva del risparmiodi cui all’articolo 34 del decreto legislativo del24 febbraio 1998, n. 58 “Testo unico delle di-sposizioni in materia di intermediazione finan-ziaria” (“TUF”), con provvedimento dellaBanca d’Italia dell’8 ottobre 2013.

La mission di Invimit Sgr è, dunque, quella diistituire una pluralità di fondi comuni di inve-stimento immobiliare (nelle forme di fondi difondi e fondi diretti, secondo quanto previstonel medesimo articolo 33 del Decreto Legge98/2011) che possano (i) investire le proprierisorse perseguendo la creazione del profitto(al pari di ogni altro operatore di mercato) siafavorendo progetti di valorizzazione immobi-liare promossi da enti pubblici, sia attraversola creazione diretta di valore immobiliare; e(ii) al contempo creare contesti favorevoli peril perseguimento delle finalità di riduzione deldebito pubblico, di efficienza e di crescita eco-nomica che sono in capo allo Stato ed agli entipubblici proprietari dei portafogli immobiliariche saranno poi conferiti o trasferiti ai fondi.

In tale contesto, vale sottolineare che il sistemaintrodotto dall’articolo 33 del Decreto Legge98/2011 si discosta dalla precedente espe-rienza della valorizzazione e dismissione degliimmobili pubblici, avviata nel 2001 con unamodalità “autoritativa”, e si basa, invece, sulprincipio di co-pianificazione e di collabora-

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INVIMIT SGR SpA

1. INVIMIT Sgr e il quadro operativo

zione istituzionale, incentivando la progettua-lità degli interventi (anche per iniziativa deiprivati) e la responsabilità nel partecipare daparte degli enti pubblici interessati, in modocooperativo, alle scelte ed alle procedure diriqualificazione immobiliare. Infatti il citato ar-ticolo 33 introduce anche strumenti e proce-dure semplificate, basate sulla concertazionetra gli enti pubblici interessati, per la variazionedella destinazione funzionale degli immobiliconferiti nei fondi immobiliari ivi previsti e perla loro regolarizzazione urbanistica ed edilizia.

Ulteriore innovazione recata dall’articolo 33del Decreto Legge 98/2011 (e per quel chepiù rileva ai fini del presente documento) èquella della interazione fra i Fondi di Fondi e ifondi diretti a sviluppo promossi direttamentedagli enti pubblici, venendosi in tal modo acreare un “sistema integrato di fondi immobi-liari a livello nazionale-locale”, con l’obiettivodi accrescere l’efficienza dei processi di svi-luppo e valorizzazione dei patrimoni immobi-liari di proprietà pubblica e di facilitare il re-perimento delle risorse finanziarie necessariea garantire l’effettiva operatività dei fondi im-mobiliari in fase di start-up.

1.2 INVIMIT SGR - Il Fondo di Fondi “i3-Core”

L’articolo 33 del Decreto Legge 98/2011 pre-vede una molteplicità di tipologie di fondi co-muni di investimento immobiliari che possonoessere istituti e gestiti da Invimit Sgr. Perquanto qui di interesse, ai sensi dell’articolo33, comma 1, del Decreto Legge 98/2011 In-vimit Sgr può istituire e gestire uno o più fondicomuni di investimento immobiliari (“Fondidi Fondi”) che possono, a loro volta, parteci-pare ad altri fondi comuni di investimento im-mobiliari promossi o partecipati da regioni,province, comuni (anche in forma associata oconsorziata) e da altri enti pubblici (anche nonterritoriali) nonché da società interamentepartecipate dai predetti enti al fine di valoriz-zare o dismettere il proprio patrimonio immo-biliare (“Fondi Obiettivo”).

I Fondi di Fondi raccolgono liquidità, oltre chesul mercato degli investitori qualificati, anche

da taluni soggetti precisamente individuatidallo stesso articolo 33, comma 3, del DecretoLegge 98/2011, ed in particolare: da enti pub-blici di natura assicurativa o previdenziale (che,per il triennio 2012-2014, devono destinare il20% del piano di impiego dei fondi disponibiliprevisto dall’articolo 65 della legge 30 aprile1969 n. 153 alla sottoscrizione di quote diFondi di Fondi), da compagnie di assicurazioniprivate e da Cassa Depositi e Prestiti S.p.a.

Sottoscrivendo in denaro quote dei FondiObiettivo, i Fondi di Fondi consentono aglistessi Fondi Obiettivo l’afflusso della liquiditànecessaria per gli interventi di valorizzazione.

Il primo Fondo di Fondi, denominato “i3–Core– Fondo Comune di Investimento Chiuso Im-mobiliare a Comparti” (“Fondo i3-Core”) èstato istituito da Invimit Sgr in data 27 febbraio2014 ed è già avviata la fase della sottoscri-zione delle quote da parte dell'Istituto Nazio-nale per l'Assicurazione contro gli Infortuni sulLavoro - INAIL (al momento unico sottoscrit-tore) di entrambi i comparti previsti per talefondo (la sottoscrizione dovrebbe complessi-vamente ammontare ad euro1.400.000.000,00).

Ai sensi del regolamento di gestione, scopodel Fondo i3-Core è quello di porre in essereinvestimenti conformemente a quanto previ-sto dall’articolo 33, commi 1, 8-ter ed 8-quaterdel Decreto Legge 98/2011.

In particolare, il Fondo i3-Core è stato struttu-rato in due comparti – Comparto Territorio eComparto Stato – per i quali è previsto il se-guente oggetto di investimento:

per il Comparto Territorio•

− quote di fondi comuni di investimento im-mobiliari chiusi promossi o partecipati daregioni, province, comuni anche in formaconsorziata o associata ai sensi del decretolegislativo 18 agosto 2000, n. 267, ed altrienti pubblici ovvero da società interamentepartecipate dai predetti enti, al fine di valo-rizzare o dismettere il proprio patrimonio

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INVIMIT SGR SpA

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immobiliare disponibile (articolo 33, comma1, primo periodo, del Decreto Legge98/2011). Tali fondi target potranno acqui-sire anche beni immobili in locazione passivaalle pubbliche amministrazioni (articolo 33,comma 1, penultimo periodo, del DecretoLegge 98/2011) ed acquistare immobili aduso ufficio di proprietà degli enti territoriali,utilizzati dagli stessi o da altre pubbliche am-ministrazioni nonché altri immobili di pro-prietà dei medesimi enti di cui sia comple-tato il processo di valorizzazioneedilizio-urbanistico, qualora inseriti in pro-grammi di valorizzazione, recupero e svi-luppo del territorio (articolo 33, comma 8-bis, primo periodo, del Decreto Legge98/2011);

− quote di fondi titolari di diritti di conces-sione o d’uso su beni indisponibili e dema-niali, che prevedano la possibilità di locarein tutto o in parte il bene oggetto della con-cessione (articolo 33, comma 1, ultimo pe-riodo, del Decreto Legge 98/2011).

per il Comparto Stato•

− fondi comuni di investimento chiusi im-mobiliari istituiti ai sensi dell’articolo 33,commi 8-ter ed 8-quater del Decreto Legge98/2011.

Per entrambi i Comparti, è previsto che:

in deroga alle norme prudenziali di con-•tenimento e frazionamento del rischioemanate dalla Banca d’Italia, sia possibileinvestire in quote di un unico fondo co-mune di investimento immobiliare chiusofino al 30% (trenta per cento) del maggiorimporto tra (a) l’ammontare sottoscrittoe (b) il controvalore delle attività del Com-parto di pertinenza;

la durata sia pari a 30 anni decorrenti dalla•chiusura del primo esercizio successivoall’avvio dell’operatività del Fondo i3-Core,prorogabile di ulteriori cinque anni e salvauna ulteriore proroga di massimi tre anniper il completamento dello smobilizzo de-

gli investimenti;

non si possa far ricorso all’indebitamento;•

si proceda annualmente, a partire dal se-•condo esercizio successivo alla data di av-vio dell’operatività, alla distribuzione diproventi in misura non inferiore all’80%degli stessi, fatta salva diversa e motivatadeterminazione del Consiglio di Ammini-strazione;

Invimit SGR percepisca una commissione•di performance al raggiungimento di unrendimento obiettivo su base annua parial 2,50% + l’incremento registrato nel-l’esercizio di riferimento dall’indice ISTAT.

Il presente documento riguarda esclusiva-mente il Comparto Territorio del Fondo i3-Core.

2.1 Fondo immobiliare chiuso: caratteristicheprincipali

2.1.1 Nozione

I fondi comuni di investimento immobiliari(di seguito per brevità, solo “fondi immobi-liari”) sono organismi di investimento collet-tivo del risparmio che trovano definizione edisciplina nel TUF e nei provvedimenti attua-tivi emessi dalla Banca d’Italia e dalla CON-SOB (le Autorità di Vigilanza cui sono sotto-posti i fondi) nonché dal MEF. Si tratta quindidi strumenti che consentono all’investitoredi partecipare ai risultati economici di inizia-tive assunte nel comparto immobiliare, uti-lizzando non lo schema tipico della parteci-pazione ad una società di capitali, ma ilmodello organizzativo del patrimonio gestitoda un intermediario professionale. Più in par-ticolare il fondo immobiliare:

è un patrimonio autonomo, distinto a•tutti gli effetti (i) dal patrimonio di cia-scun partecipante, (ii) dal patrimoniodella società di gestione del risparmio(“Sgr”) che ne cura in via professionalela gestione, nonché (iii) da ogni altrofondo comune di investimento gestitodalla medesima Sgr1;

investe il proprio patrimonio in misura•non inferiore ai due terzi in beni immo-bili, diritti reali immobiliari ivi inclusiquelli derivanti da contratti di leasing im-mobiliare con natura traslativa e da rap-porti concessori, partecipazioni in societàimmobiliari, parti di altri fondi immobi-liari, anche esteri2;

è costituito in forma chiusa (i.e. ammon-•tare massimo del fondo determinato erimborso delle quote alla scadenza, ov-vero in circostanze predefinite nel rego-lamento di gestione; ove il regolamentodel fondo preveda emissioni successive

alla prima, i rimborsi anticipati hannoluogo con la medesima frequenza ed incoincidenza con le nuove emissioni3).

La finalità del fondo immobiliare è la realiz-zazione di un programma di investimento divalorizzazione (mediante operazioni di svi-luppo immobiliare) e/o messa a reddito diun dato portafoglio di immobili, minimizzan-done i rischi, secondo le politiche di investi-mento definite dal regolamento di gestione(v. successivo paragrafo 2.1.2). Il rendimentodell’investimento in quote di un fondo im-mobiliare deriva, quindi, dalla creazione divalore ottenuta attraverso la gestione, tra-sformazione, costruzione, manutenzione delpatrimonio del fondo, che può determinarela rivalutazione del valore delle quote delfondo stesso; nonché dai canoni di affittoche il fondo riscuote. I fondi immobiliari sonoquindi scarsamente correlati con i mercati fi-nanziari, in quanto investimenti con orizzontidi valorizzazione necessariamente lunghi.

I fondi immobiliari possono distinguersi sottoil profilo delle modalità di costituzione delpatrimonio immobiliare in:

fondi a raccolta: raccolgono le liquidità•dai sottoscrittori per poi destinarle al-l’investimento immobiliare sulla basedelle opportunità che si presentano sulmercato;

fondi ad apporto: vengono costituiti tra-•mite conferimento di beni da parte deisoggetti sottoscrittori (pubblici o privati),previa acquisizione di apposita relazionedi stima elaborata da esperti indipen-denti4;

fondi misti: sono costituiti tramite ap-•porti sia di liquidità che di immobili daparte dei sottoscrittori.

I fondi immobiliari possono altresì distin-

72. Il Fondo immobiliare chiuso come strumento per lavalorizzazione del patrimonio pubblico

INVIMIT SGR SpA1 Art. 36, comma 4, del TUF.

2 Art. 12-bis, comma 2, e art. 1, comma 1, lettera d-bis)

del decreto ministeriale 24 maggio 1999, n. 228.

3 Art. 14, commi 6 e 6-bis, del decreto ministeriale 24maggio 1999, n. 228.4 Art. 12-bis, comma 3, del decreto ministeriale 24 mag-gio 1999, n. 228.

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INVIMIT SGR SpA

guersi sotto il profilo del riferimento alla ti-pologia degli investitori cui sono destinati:

fondi destinati al pubblico indistinto (co-•munemente detti fondi “retail”): consen-tono al singolo investitore di poter rea-lizzare un investimento nel settore realestate senza impegnarsi direttamentenell’acquisto dei beni e di poter affidarela gestione a soggetti professionali spe-cializzati quali sono le Sgr;

fondi riservati: destinati esclusivamente•ad investitori qualificati come individuatidall’art. 1, comma 1, lettera h) del de-creto ministeriale 24 maggio 1999, n.228.

2.1.2 Il rapporto di investimento: la Sgr, ilregolamento di gestione e la banca deposi-taria

A. La Sgr

La Sgr è l’intermediario finanziario specia-lizzato cui il TUF riserva in via esclusiva lapossibilità di istituire e gestire fondi immo-biliari5, per la cui attività occorre appositaautorizzazione da parte della Banca d’Italia.La Sgr, per tale attività, assume nei confrontidei partecipanti al fondo gli obblighi e laresponsabilità del mandatario.

In relazione al fondo immobiliare, la Sgrcura (in via di sintesi e di esempio):

la predisposizione del regolamento di•gestione, sulla base degli eventuali ac-cordi negoziati con i promotori/sotto-scrittori;

la successiva emissione delle quote del•fondo immobiliare a favore dei sotto-scrittori (a fronte di apporto di beni im-mobili, ovvero disponibilità liquide);

l’organizzazione del fondo immobiliare•e l’amministrazione dei rapporti con isottoscrittori;

l’attività di (i) gestione tecnica e immo-•biliare del patrimonio del fondo (nor-malmente in parte esternalizzata),ferma restando la responsabilità dellaSgr nei confronti degli investitori e delleAutorità di Vigilanza; (ii) asset mana-gement (attività necessaria ad ottimiz-zare la redditività del patrimonio, qualibusiness planning e definizione dellestrategie operative di gestione, messaa reddito degli immobili, ed altro); (iii)di investimento e disinvestimento delpatrimonio del fondo.

La Sgr è tenuta a particolari doveri infor-mativi e di trasparenza verso gli investitorialtresì sotto forma di rendiconti della ge-stione periodici. Inoltre, il valore dei beniin portafoglio è periodicamente oggetto divalutazione da parte di esperti indipendenti.

B. Il regolamento di gestione

Il rapporto tra gli investitori che si determi-nano a partecipare ai fondi immobiliari e laSgr preposta alla gestione è disciplinato invia uniforme dal regolamento di gestione(“Regolamento”) che governa l’intera vitadel fondo immobiliare ed è predispostodalla Sgr che lo costituisce.

Il Regolamento disciplina le principali ca-ratteristiche del fondo immobiliare, fra cui(in via di sintesi e di esempio):

la tipologia di fondo, con riferimento sia•agli investitori cui è destinato (retail oriservato a investitori qualificati) che allemodalità di sottoscrizione delle quote(i.e. a raccolta, ad apporto, misto);

la modalità di partecipazione ed i diritti•patrimoniali dei quotisti (es. emissione,sottoscrizione6 e rimborso delle quote,distribuzione dei proventi di gestione,riparto dei proventi della liquidazione,ed altro);

5 Art. 36, comma 1, del TUF. 6 In prima sottoscrizione, il termine massimo per la sot-

la durata del fondo immobiliare, che•deve risultare compatibile e coerentecon la natura dell’investimento e, co-munque, non superiore ai cinquantaanni;

la politica di gestione, in termini di asset•allocation (composizione del portafo-glio) e di eventuale indebitamento (levafinanziaria);

i costi a carico del fondo immobiliare,•con particolare riguardo alla strutturadelle commissioni (fisse e/o variabili)da riconoscere alla Sgr e alla banca de-positaria, per le quali sono definiti i pa-rametri ed i criteri di calcolo, e i costi acarico della Sgr;

la governance del fondo, anche con ri-•ferimento all’ampiezza dei poteri attri-buiti agli organi di rappresentanza deisottoscrittori a tutela dei propri inve-stimenti.

Brevi osservazioni merita il tema della go-vernance del fondo, da definirsi in autono-mia tra la Sgr e i promotori del fondo e checonsente la predisposizione di strumentiatti a favorire il perseguimento degli obiet-tivi degli investitori. Ciò assume particolareimportanza in tutti quei casi in cui lo stru-mento del fondo immobiliare è rivolto alperseguimento di specifici obiettivi dei pro-motori (quale il caso, fra gli altri, di un fondoper la valorizzazione/sviluppo di un porta-foglio immobiliare) e non già al pubblico in-distinto di investitori (come nei fondi retail).

I poteri di governance degli investitori sonoesercitati principalmente attraverso l’As-semblea dei Partecipanti, organo di rappre-sentanza previsto dalla normativa di riferi-mento con poteri su materie di ordinestraordinario7.

Oltre ad ampliare i poteri dell’Assembleaprevisti per legge, la prassi ha introdottoulteriori organi con poteri per lo più con-sultivi (c.d. advisory committee o comitatoconsultivo), che siano espressione dei quo-tisti, chiamati a rilasciare pareri, in talunicasi anche vincolanti, su temi inerenti la ge-stione del fondo.

2.1.3 Cenni in materia di fiscalità

Il fondo immobiliare rappresenta una oppor-tunità anche dal punto di vista fiscale. Sindalla loro introduzione nel sistema italiano,al fine di favorirne la diffusione come stru-mento di investimento dei risparmi privati, iltrattamento fiscale delle vendite, apporti eredditi generati hanno beneficiato di un re-gime agevolato, tanto da rendere tale stru-mento il veicolo ideale e più efficiente per lagestione di grandi patrimoni immobiliari, ri-spetto ai tradizionali schemi operativi attra-verso società di capitali. Il regime fiscale ap-plicabile ai fondi immobiliari ha subitodiverse e rilevanti modifiche nel corso degliultimi anni ed il presente documento non hal’obiettivo di ricostruire l’attuale regime fi-scale di tale strumento di investimento.

Ai fini che qui interessano rileva l’articolo 33,comma 7, del Decreto Legge 98/2011, cheestende a tutte le tipologie di fondi immobi-liari previste dal medesimo articolo 33 (equindi ai Fondi Obiettivo) l’applicazione delleagevolazioni fiscali previste dai commi 10 e11 dell’articolo 14-bis, legge 25 gennaio 1994,n. 86.

In particolare, ciò comporta che ai fini delleimposte sui redditi, gli apporti effettuati neiconfronti di fondi immobiliari non dannoluogo a redditi imponibili (ovvero a perditededucibili) in capo all'ente apportante. Inol-tre, le quote ricevute in cambio dell'apporto

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INVIMIT SGR SpAtoscrizione delle quote è pari a 24 mesi dalla data di pub-blicazione del prospetto informativo per i fondi retail ov-vero dalla data di approvazione del Regolamento per ifondi riservati, art. 14 comma 5, del decreto ministeriale24 maggio 1999, n. 228. Decorso tale termine, a seconda

dell’esito della sottoscrizione, la Sgr può aumentare o ri-dimensionare il patrimonio del fondo sulla base diquanto stabilito nel Regolamento.7 Art. 37 del TUF.

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INVIMIT SGR SpA

mantengono il medesimo valore fiscalmentericonosciuto ai beni anteriormente all'ap-porto stesso.

Sotto il profilo delle imposte d'atto (impostedi registro, ipotecaria e catastale), per i soliapporti effettuati dallo Stato, dagli altri entipubblici nonché dalle società interamentepossedute, anche indirettamente, dagli stessisoggetti, è stata prevista l'applicazione diun'unica imposta sostitutiva pari a euro516,45 indipendentemente dal numero degliapporti e dal valore degli stessi. Per gli ap-porti effettuati da soggetti privati trovano in-vece applicazione le ordinarie disposizioni.

2.1.4 Osservazioni conclusive

Ripercorsa come sopra la disciplina generaledei fondi immobiliari, gli elementi che diffe-renziano notevolmente tali veicolo dagli stru-menti societari ordinari (e che ne hanno fa-vorito la diffusione negli ultimi anni) sonoproprio gli obblighi di trasparenza e di rendi-contazione verso gli investitori, il ruolo di ga-ranzia di soggetti professionali terzi (espertiindipendenti e banca depositaria) e gli strin-genti vincoli di controllo da parte delle Au-torità di Vigilanza, sia sotto il profilo dellacomposizione patrimoniale, sia sotto quellodella modalità di investimento e della con-centrazione del rischio. Tutti elementi checaratterizzano fortemente gli investimentiimmobiliari tipicamente “capital intensive”.

Altra caratteristica che favorisce il successodei fondi quali strumenti per la partecipa-zione ad investimenti immobiliari è propriola gestione professionale del loro patrimonio.La Sgr si deve, infatti, dotare di una strutturaorganizzativa adeguata a svolgere tutte le at-tività necessarie e funzionali al raggiungi-mento degli obiettivi del fondo, così comeindicate dal Regolamento. Anche nel caso diesternalizzazioni di fasi di attività pressostrutture terze specializzate, le stesse ope-rano sotto la supervisione ed il controllo degliorgani di governance e sotto la vigilanza diBanca d’Italia. Ulteriore aspetto rilevante deifondi immobiliari è la possibilità di definire

una precisa governance in funzione degliobiettivi dei promotori/investitori, elementoche consente agli investitori formule di veri-fica e supervisione dell’attività degli organigestori.

2.2. Vantaggi del sistema integrato dei fondi

Da sottolineare, in sintesi, la portata innovativadel “sistema integrato dei fondi” così comedeterminato dalle previsioni dell’articolo 33del Decreto Legge 98/2011:

capacità di fare fronte alla scarsa disponi-•bilità di risorse finanziarie per sostenereinterventi di valorizzazione e sviluppo deipatrimoni immobiliari pubblici, accentuatadalla difficile congiuntura economica; ciòpotrà consentire ai progetti più meritevolidi superare più facilmente la fase criticadi avvio, sotto questo profilo assumendoil Fondo di Fondi ruolo di “amplificatore”nella costruzione dell’appeal del FondoObiettivo nel momento in cui viene pro-posto al mercato dei capitali istituzionali;

accesso a competenze altamente specia-•lizzate, in grado di fornire supporto tec-nico-specialistico nella strutturazione diorganici piani di razionalizzazione e svi-luppo immobiliare, sulla base dei quali co-struire operazioni di investimento che con-sentano contestualmente di perseguireobiettivi (nel mix di volta in volta indivi-duato) di riduzione della spesa, di crea-zione di valore, di generazione di entrate,di riduzione del debito pubblico;

possibilità concessa agli enti pubblici di•accelerare e semplificare i tempi e le mo-dalità per ottenere la conformità urbani-stica delle destinazioni funzionali neces-sarie alla valorizzazione dei beni pubblici.Attraverso il procedimento di cui all’arti-colo 34 del decreto legge n. 267/2000 (Ac-cordo di Programma), pur garantendo lacondivisione istituzionale a tutti i livelli, siriesce a definire il suddetto percorso inun tempo definito (massimo 180 giorni) ein deroga, laddove necessario, ai piani ter-

ritoriali, contingenti, etc. cui gli strumentiordinari sarebbero necessariamente sotto-posti;

centralità dei progetti di valorizzazione dei•Fondi Obiettivo. Il driver che alimentatutto il processo è la validità del progettoimmobiliare, che l’ente pubblico di riferi-mento può sviluppare autonomamente,in collaborazione con privati o determi-nare sulla base di gare che puntino all’otti-mizzazione dei progetti stessi. In tale otticala struttura del “sistema integrato deifondi” rappresenta oggi la modalità piùefficace ed efficiente con cui realizzare iprogetti di valorizzazione.

Ad esempio, le autonomie locali con impor-tanti patrimoni immobiliari da valorizzare po-tranno evitare strumenti oggi non efficaci(come le aste pubbliche) e, attraverso i fondidi investimento cui apporteranno i propri beni,potranno ottenere i seguenti benefici:

l’ente pubblico potrà mantenere la lea-1dership dell’operazione nella fase di pro-mozione e una capacità di partecipare ascelte strategiche di investimento attra-verso opportuni strumenti di governance;

la pianificazione e la gestione del processo2di valorizzazione sarà affidata a soggettispecializzati e con le adeguate competenzeutili a ridurre i costi di gestione e manu-tenzione e ad incrementare i flussi di cassa;

il fondo locale beneficerà delle risorse fi-3nanziarie che possono arrivare dai fondinazionali istituiti da Invimit Sgr, favorendoin questo modo l’ulteriore aggregazionedi altri soggetti interessati;

il fondo è uno strumento molto flessibile4e adattabile alle esigenze specifiche delterritorio; il regolamento del fondo potràprevedere specifiche previsioni operativenel rispetto dell’interesse pubblico;

le quote del fondo non impatteranno sul5patto di stabilità;

il fondo è uno strumento molto efficace6per coinvolgere ed aggregare soggetti di-versi, dalla pubblica amministrazione aisoggetti privati;

gli enti territoriali mettono a disposizione7beni immobili senza impiegare risorse fi-nanziarie per investimenti di valorizza-zione funzionale, rifunzionalizzazione, ri-generazione e costruzione di nuovi beni;

gli enti promotori beneficiano (attraverso8la valorizzazione delle quote) degli incre-menti di valore dovuti al processo di valo-rizzazione;

maggiore velocità ed efficienza nel pro-9cesso di realizzo/vendita delle quote;

garanzia costante di trasparenza e corret-10tezza della gestione del fondo, grazie allarigorosa vigilanza delle Autorità preposte.

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INVIMIT SGR SpA

3.1 Le tipologie dei fondi Obiettivo

Nel rispetto dell'art. 33, comma 18, del DecretoLegge 98/2011, il Fondo i3-Core gestito da In-vimit Sgr è un fondo di fondi che, per il tramitedel Comparto Territorio, investe nei FondiObiettivo, cioè in quote di fondi di investi-mento immobiliari chiusi “promossi o parte-cipati” da regioni, provincie e comuni, anchein forma consorziata o associata, altri enti pub-blici, ovvero società interamente partecipatedai predetti enti (i Soggetti Pubblici o, singo-larmente, il Soggetto Pubblico), al fine di va-lorizzare o dismettere il loro patrimonio im-mobiliare.

Il successivo comma 2 del citato art. 339 chia-risce che ai Fondi Obiettivo “possono essereapportati a fronte dell'emissione di quote delfondo medesimo, ovvero trasferiti, beni im-mobili e diritti reali immobiliari”. Tali apportio trasferimenti devono avvenire “sulla basedi progetti di utilizzo o di valorizzazione ap-

provati con delibera dell'organo di governodell'ente, previo esperimento di procedure diselezione della Società di gestione del rispar-mio tramite procedure di evidenza pubblica”.

Peraltro, possono “presentare proposte di va-lorizzazione anche soggetti privati secondo lemodalità di cui al decreto legislativo 12 aprile2006, n. 163” (cfr. comma 2 dell’art. 33 citato).

Da quanto sopra si desume che sono eleggibiliall'investimento del Fondo i3-Core non solo ifondi promossi dagli enti locali e dagli altrienti pubblici, ma anche quelli nati dall’inizia-tiva privata e semplicemente partecipati daiSoggetti Pubblici a valle dell'approvazione diun progetto di utilizzo o valorizzazione.

Il dato normativo è particolarmente impor-tante perché evidenzia la forte flessibilità dellelinee di azione dei nuovi veicoli finanziari fi-nalizzati ad incrementare il valore economicoe sociale del patrimonio immobiliare pubblico.

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INVIMIT SGR SpA

3. I canali di selezione dei Fondi Obiettivo

8 Ai sensi del Decreto Legge 98/2011, articolo 33, comma1: "Con decreto del Ministro dell'economia e delle fi-nanze è costituita una società di gestione del risparmioavente capitale sociale pari ad almeno un milione di europer l'anno 2012, per l'istituzione di uno o più fondi d'in-vestimento al fine di partecipare in fondi d'investimentoimmobiliari chiusi promossi o partecipati da regioni, pro-vincie, comuni anche in forma consorziata o associata aisensi del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, edaltri enti pubblici ovvero da società interamente parte-cipate dai predetti enti, al fine di valorizzare o dismettereil proprio patrimonio immobiliare disponibile. Per lestesse finalità di cui al primo periodo è autorizzata laspesa di 6 milioni di euro per l'anno 2013. La pubblica-zione del suddetto decreto fa luogo ad ogni adempi-mento di legge. Il capitale della società di gestione delrisparmio di cui al primo periodo del presente comma èdetenuto interamente dal Ministero dell'economia edelle finanze, fatto salvo quanto previsto dal successivocomma 8-bis. I fondi istituiti dalla società di gestione delrisparmio costituita dal Ministro dell'economia e delle fi-nanze partecipano a quelli di cui al comma 2 mediantela sottoscrizione di quote da questi ultimi offerte su basecompetitiva a investitori qualificati al fine di conseguirela liquidità necessaria per la realizzazione degli interventidi valorizzazione. I fondi istituiti dalla società di gestionedel risparmio costituita dal Ministro dell'economia edelle finanze ai sensi del presente comma investonoanche direttamente al fine di acquisire immobili in loca-zione passiva alle pubbliche amministrazioni. Con suc-cessivo decreto del Ministro dell'economia e dellefinanze possono essere stabilite le modalità di parteci-pazione del suddetto fondo a fondi titolari di diritti diconcessione o d'uso su beni indisponibili e demaniali, che

prevedano la possibilità di locare in tutto o in parte ilbene oggetto della concessione”.9 Ai sensi del Decreto Legge 98/2011, articolo 33, comma2: "[a]i fondi comuni di investimento immobiliare pro-mossi o partecipati da regioni, provincie, comuni anchein forma consorziata o associata ai sensi del decreto le-gislativo 18 agosto 2000, n. 267, ed da altri enti pubbliciovvero da società interamente partecipate dai predettienti, ai sensi del comma 1 possono essere apportati afronte dell'emissione di quote del fondo medesimo, ov-vero trasferiti, beni immobili e diritti reali immobiliari,con le procedure dell'articolo 58 del decreto-legge 25giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dallalegge 6 agosto 2008, n. 133, nonché quelli trasferiti aisensi del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85. Taliapporti o trasferimenti devono avvenire sulla base diprogetti di utilizzo o di valorizzazione approvati con de-libera dell'organo di governo dell'ente, previo esperi-mento di procedure di selezione della Società di gestionedel risparmio tramite procedure di evidenza pubblica.Possono presentare proposte di valorizzazione anchesoggetti privati secondo le modalità di cui al decreto le-gislativo 12 aprile 2006, n. 163. Nel caso dei beni indivi-duati sulla base di quanto previsto dall'articolo 3,comma 3, del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85,la domanda prevista dal comma 4, dell'articolo 3 del ci-tato decreto legislativo può essere motivata dal trasfe-rimento dei predetti beni ai fondi di cui al presentecomma. È abrogato l'articolo 6 del decreto legislativo 28maggio 2010, n. 85. I soggetti indicati all'articolo 4,comma 1 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351,convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre2001, n. 410, possono apportare beni ai suddetti fondi".

In altri termini, il Fondo Obiettivo può essere,alternativamente:

promosso dal Soggetto Pubblico me-•diante la preventiva selezione di una so-cietà di gestione del risparmio (la Sgr) che,predisposto il regolamento, istituisca ilfondo destinato a ricevere i beni immobi-liari pubblici tramite apporto e/o even-tualmente anche vendita10;

partecipato previa selezione da parte del•Soggetto Pubblico – a seguito di un pro-getto di valorizzazione o utilizzo approvatodal Soggetto Pubblico, anche su iniziativadel privato - tra fondi promossi e istituitiad iniziativa privata, già avviati e operativi,o meno (anche inclusivi di altri assets giàin portafoglio, pubblici o meno), al fine disottoscrivere quote dello stesso (in altritermini, per parteciparvi) attraverso l’ap-porto degli immobili che si intendono va-lorizzare.

Resta ferma in tale caso la possibilità di preve-dere anche la cessione di parte del portafoglioimmobiliare al medesimo Fondo Obiettivo11.

Deve ritenersi, in altri termini, che la dizione“promossi o partecipati” contenuta nel dettatonormativo, per come successivamente artico-lato, intenda ricomprendere nell’ambito delle

opzioni di intervento del Fondo i3-Core:

(i) i Fondi Obiettivo promossi per iniziativadei Soggetti Pubblici, per la realizzazione diprogetti di utilizzo o di valorizzazione, ancheladdove - come emerge dal dato normativo- il Soggetto Pubblico interessato si limiti apromuovere il Fondo Obiettivo e, quindi, nonintenda mantenere - a regime - una parteci-pazione nel medesimo12.Il Soggetto Pubblico promotore, infatti, po-trebbe intervenire anche solo quale vendi-tore del patrimonio immobiliare pubblico in-teressato dal progetto di utilizzo o divalorizzazione; e

(ii) tutti quei Fondi Obiettivo che, nascendoper iniziativa privata, presentino a regimeuna partecipazione pubblica, anche ridotta13,e abbiano fra le finalità, potenzialmente an-che non esclusive, lo sviluppo di un progettodi utilizzo o valorizzazione di un portafoglioimmobiliare pubblico.

Quindi, in termini generali, restano al di fuoridel perimetro di investimento del Fondo i3-Core solo quei fondi nati dall'iniziativa privatae partecipati esclusivamente da privati checomprino immobili pubblici al di fuori di unpiano di utilizzo o di valorizzazione approvatoda un Soggetto Pubblico (come indicato nelcitato comma 2 dell’articolo 33)14.

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INVIMIT SGR SpA10 L'articolo 33 del Decreto Legge 98/2011 prevede lapartecipazione del Fondo i3-Core a fondi promossi o par-tecipati da soggetti pubblici. Pertanto, nell'ipotesi in cuiil Soggetto Pubblico si limiti solo a vendere gli immobiliad un fondo, non promosso né partecipato dal predettoo da altro Soggetto Pubblico, ricevendone un corrispet-tivo in ottica meramente dismissoria, sembrano non sus-sistere i presupposti per l'investimento del Fondoi3-Core.11 A seconda che nel Fondo Obiettivo, istituito ad inizia-tiva privata o pubblica, sia o meno presente equity o in-debitamento aggiuntivo rispetto a quello strettamentenecessario per i lavori di valorizzazione del portafoglio,potranno ipotizzarsi diversi equilibri fra la componentedi detto portafoglio apportata dal Soggetto Pubblico(dietro il riconoscimento di quote del Fondo Obiettivo)e quella dal medesimo ceduta (dietro il pagamento delrelativo valore di mercato). Si veda al riguardo il succes-sivo paragrafo 4.12 Per il caso di apporto, merita rilevare che il comma 4del citato art. 33 prevede che "[f]ino a quando la valo-

rizzazione dei beni trasferiti al fondo non sia completata,secondo le valutazioni effettuate dalla relativa Sgr, i sog-getti apportanti non possono alienare la maggioranzadelle quote del Fondo". Al riguardo, appare coerente conle finalità della normativa un percorso che a fronte del-l'apporto iniziale, consenta la dismissione della maggio-ranza delle quote rivenienti dall'apporto al momento delcompletamento dell'iter urbanistico di variante, ove oc-corrente, laddove sufficiente, a giudizio della Sgr (e sullabase delle valutazioni svolte), a consentire la presa di va-lore dei beni.13 In questo senso, sembrerebbe rispondere al dettatonormativo anche il mantenimento, a regime, da partedel Soggetto Pubblico, di una percentuale ridotta di par-tecipazione.14 In tali ipotesi, la finalità del Soggetto Pubblico sembre-rebbe poter essere, infatti, esclusivamente liquidatoria,senza che la dismissione immobiliare sia qualificatadall’esistenza di un progetto di interesse pubblico da rea-lizzare sul portafoglio immobiliare interessato, tale dagiustificare l’intervento del Fondo i3-Core. Del resto, l'ar-

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INVIMIT SGR SpA

3.2. Breve inquadramento della procedura diselezione delle Sgr e dei Fondi Obiettivo

I canali di attivazione dei Fondi Obiettivo sonosubordinati a procedure amministrative anchediverse tra loro e possono sviluppare un diffe-rente approccio al partenariato tra pubblicaamministrazione e competenze private.

In linea generale, la procedura di selezionedei fondi immobiliari (e, per essi, delle Sgr) daparte dei Soggetti Pubblici non è disciplinatain modo specifico dalla normativa esistente.

Non risulta ad oggi ancora sviluppata alcunagiurisprudenza puntuale al riguardo, rinvenen-dosi unicamente due pronunce dell'Autoritàdi Vigilanza dei Contratti Pubblici (l'AVCP)15,secondo cui la selezione della Sgr non può ri-condursi ad una prestazione di servizi finan-ziari esclusi dall'applicazione del d.lgs. 12aprile 2006, n. 163 (il Codice dei ContrattiPubblici o il Codice). Tali pronunce hanno, in-vece, evidenziato la necessità che la Sgr vengaselezionata attraverso una “procedura ad evi-denza pubblica”16, tanto nel caso in cui sia ri-chiesta l'istituzione di un nuovo fondo, quantonel caso in cui questo sia già stato istituito e

sia selezionato per l'apporto degli immobilida valorizzare.

Assunta la non riconducibilità dei rapporti traSoggetto Pubblico e Sgr nel novero dei servizifinanziari esclusi dall'applicazione del Codicedei Contratti Pubblici, occorre chiarire se l'as-soggettamento alle "procedure ad evidenzapubblica" determini, nel caso di specie, l'inte-grale applicazione del Codice (ipotesi che par-rebbe implicare la ricostruzione della fattispe-cie in termini di appalto pubblico di servizi,sebbene la prassi ha riconosciuto anche lapossibilità di rifarsi alle previsioni del Codicein materia di concessione di servizi) o, invece,se la procedura di selezione della Sgr sia, percosì dire, libera nella forma, con l'obbligo tutta-via dell'evidenza pubblica per assicurare tra-sparenza e buona amministrazione.

A tal fine è necessario procedere - seppur bre-vemente - ad un inquadramento sistematicodella natura dei rapporti che si instaurano traSgr, fondo e soggetto apportante (nel caso, ilSoggetto Pubblico) nell'ottica di ricondurle allecategorie delle procedure ad evidenza pubblica.

Ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lett. j) e k)

ticolo 33 richiede che il Fondo Obiettivo sia promosso operlomeno partecipato dal Soggetto Pubblico, circo-stanze che non ricorrono nel caso di fondo promosso dalprivato e non partecipato dal Soggetto Pubblico che, inipotesi, si limiti a vendere gli immobili al fondo.15 Nel primo caso (parere 4 ottobre 2009) era stato chie-sto all'AVCP di esprimersi in merito alla riconducibilitàdel servizio di gestione di un fondo immobiliare da partedi una Sgr alla categoria dei servizi finanziari (in partico-lare consistente nell'emissione, nell'acquisto, nella ven-dita e nel trasferimento di titoli o di altri strumentifinanziari) e, conseguentemente, sull'esclusione dellafattispecie dall'applicazione del Codice dei Contratti (se-condo quanto previsto dall'art. 19 del medesimo Codicedei Contratti).Con deliberazione n. 81 del 7 ottobre 2009, l'AVCP si èpronunciata, invece, in merito alla vicenda relativa allacostituzione del Fondo Monteluce da parte della Re-gione Umbria. Anche in questo caso, l'AVCP ha eviden-ziato che i servizi svolti dalla Sgr sono abbastanzaeterogenei e solo in parte riconducibili ai servizi finan-ziari "esclusi" di cui all'art. 19, lett. d), del d. lgs. 12 aprile2006, n. 163, ritenendo "che è opportuno condurre laprocedura di selezione della Sgr secondo le regole del-l'evidenza pubblica (in primis con pubblicazione di unbando)".

16 L'AVCP non specifica - anche perché la questione nonera oggetto della richiesta di parere - se la selezione dellaSgr sia o meno soggetta all'integrale applicazione del Co-dice dei Contratti Pubblici o se l'unico obbligo sia quellodell'evidenza pubblica.17 Come noto, l'art. 33 fa espresso riferimento solo al-l'investimento del Fondo i3-Core in fondi d'investimento,senza menzionare invece le nuove "società di investi-mento a capitale fisso" (Sicaf) introdotte nel TUF per lacitata implementazione della AIFMD. La Sicaf è un Oicrchiuso "costituito in forma di società per azioni a capitalefisso con sede legale e direzione generale in Italia aventeper oggetto esclusivo l'investimento collettivo del patri-monio raccolto mediante l'offerta di proprie azioni e dialtri strumenti finanziari partecipativi" anche avente ge-stione esterna affidata ad una Sgr (cfr. lett. i-bis). L'esten-sione della possibilità di investimento del Fondo i3-Coreanche a tali schemi di investimento collettivo, costituitiin forma societaria, parrebbe in linea con le finalità del-l'art. 33, ma la presenza di talune peculiarità operativee qualificatorie rende auspicabile un chiarimento legi-slativo volto a ricomprendere tali schemi di investimentofra quelli eleggibili ai sensi del 33 e, ove possibile, anchea chiarire la natura delle procedure di evidenza pubblicain tal caso applicabili, specialmente con riferimento alleSICAF eventualmente esistenti e già partecipate da sog-

del TUF, come modificato - dal 9 aprile 2014 -per il recepimento della direttiva 2011/61/UE(la AIFMD), il fondo comune d'investimento17è l'organismo di investimento collettivo del ri-sparmio (Oicr) istituito "in forma di patrimonioautonomo" "per la prestazione del servizio digestione collettiva del risparmio, il cui patri-monio è raccolto tra una pluralità di investitorimediante l'emissione e l'offerta di quote oazioni, gestito in monte nell'interesse degli in-vestitori e in autonomia dai medesimi nonchéinvestito in strumenti finanziari, crediti, parte-cipazioni o altri beni mobili o immobili, in basea una politica di investimento predeterminata".

Il medesimo TUF chiarisce anche che il fondocomune di investimento è gestito, in conformitàalla legge e al regolamento del fondo, dalla Sgrche lo ha istituito o dalla Sgr subentrata nellagestione, che agiscono in modo indipendentee nell'interesse dei partecipanti al fondo, assu-mendo verso questi ultimi gli obblighi e le re-sponsabilità del mandatario e ricevendo, qualecompenso per l'attività prestata, commissionidi gestione trattenute dalla stessa Sgr a valeresul patrimonio del fondo gestito18.

Il "rapporto di partecipazione" al fondo co-mune di investimento dei partecipanti allostesso, realizzabile - nei fondi immobiliari - at-traverso la sottoscrizione delle quote del fondoper cassa (e, quindi con versamento in denaro)

o anche mediante apporto di asset immobi-liari, è disciplinato dal regolamento del fondo.

Quanto sopra delinea i contorni di un rapportocomplesso, differentemente configurabile inottica amministrativa in ragione delle concreteprestazioni alle quali la Sgr è tenuta e dell'ele-mento di prevalenza che caratterizza, nel sin-golo caso concreto, l'operazione rilevante,fermo restando che l'apporto (o il trasferi-mento) da parte del Soggetto Pubblico degliimmobili al Fondo Obiettivo debba in ogni casoavvenire, ai sensi dell’art. 33, comma 2 delDecreto Legge 98/2011, sulla base “di progettidi utilizzo o di valorizzazione approvati con de-libera dell'organo di governo dell'ente, previoesperimento di procedure di selezione dellaSocietà di gestione del risparmio tramite pro-cedure di evidenza pubblica”.

Per un primo profilo, difatti, può rilevare la cir-costanza che a fronte dell'apporto di immobiliad un fondo immobiliare, l'apportante (nel caso,il Soggetto Pubblico) riceva quote di partecipa-zione al fondo parametrate al valore del patri-monio apportato, sulla base della valutazionedi un esperto indipendente. Questo aspettoche, come si vedrà, non è l'unico, né necessa-riamente il più rilevante, della complessa fatti-specie in esame, sembra presentare maggiorianalogie con i contratti associativi19 piuttostoche con la figura dell’appalto di servizi20.

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INVIMIT SGR SpAgetti privati. Analogo ragionamento e conclusioni po-trebbero peraltro svolgersi con riferimento agli OICResteri immobiliari ricompresi nell'ambito di applicazionedella AIFMD.18 In particolare, le commissioni di gestione sono espres-samente previste dal Regolamento della Banca d'Italiadell'8 maggio 2012 fra le voci di spesa che possono es-sere imputate ai fondi, in quanto "di stretta pertinenzadello stesso o strettamente funzionali all’attività ordina-ria del fondo ovvero previste da disposizioni legislativeo regolamentari”.19 Cfr. articoli 2342 e 2343 (in materia di conferimenti inS.p.A.) e articoli 2464 e 2465 (in materia di conferimentiin S.r.l) del Codice Civile. Come è noto, nel diritto socie-tario il conferimento è l’operazione mediante la qualeun soggetto (conferente) apporta beni o diritti a titolo dicapitale in una società (conferitaria) ricevendo in cambioazioni o quote rappresentanti il capitale sociale dellaconferitaria stessa. Come rilevato dal Consiglio Nazio-nale del Notariato Studio n. 90-2012/I "ci si trova dun-

que di fronte all’esercizio di un’attività non gestita diret-tamente da coloro che forniscono i mezzi per lo svolgi-mento della stessa (gli investitori), analogamente aquanto accade, certamente con modalità eterogenee, inuna pluralità di vicende, a cominciare da quella della so-cietà azionaria, nella quale però, almeno in linea di prin-cipio, coloro che partecipano del rischio di impresa (isoci) sono chiamati ad individuare periodicamente i sog-getti cui è affidata la gestione (gli amministratori). Visono tuttavia casi nei quali tale facoltà non è concessa(si pensi alla posizione assunta dagli azionisti di rispar-mio o da altri azionisti privi del diritto di voto) e per iquali appare quindi minore la distanza rispetto all’as-setto di interessi che si delinea nei fondi di investimento".20 Ai sensi dell’art. 1655 c.c. “l’appalto è il contratto colquale una parte assume, con organizzazione dei mezzinecessari e con gestione a proprio rischio, il compimentodi un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in de-naro”. Nel contratto d’appalto, il legislatore ha specifi-cato che l’obbligazione principale del committente

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INVIMIT SGR SpA

Sotto un secondo profilo, il fatto che la com-missione di gestione benché a carico del fondoe non dell'apportante, sia suscettibile di inci-dere sul valore della quota e, quindi, ancorchéindirettamente, sull'apportante (per cui costi-tuisce un costo indiretto) può fornire elementinel senso della ricostruzione della fattispeciein termini di appalto di servizi. E ciò posto chea fronte del servizio prestato dalla Sgr al fondo(e, per il suo tramite, ai quotisti) la stessa per-cepisce un compenso che, in via di ultimaistanza (e con qualche semplificazione) puòdirsi a carico dei quotisti.

Sotto un terzo profilo, vi è, poi, un altroaspetto che merita di essere tenuto in consi-derazione: con l'apporto la titolarità dei beniviene trasferita al fondo, circostanza che in-troduce nella fattispecie anche elementi ri-conducibili alla compravendita.

Da ultimo, l'articolo 33, secondo comma, delDecreto Legge 98/2011, espressamente pre-vede che possano anche essere i privati inte-ressati all'iniziativa, incluse le Sgr, a presentareal Soggetto Pubblico le "proposte di valorizza-zione" "secondo le modalità di cui al Codice",rinviando così anche per la selezione delle Sgre dei Fondi Obiettivo alle procedure di sele-zione delineate dal Codice per la finanza diprogetto.

Al di là dei profili di ricostruzione del rapportodi partecipazione al fondo di cui si è appenadetto e a cui si farà riferimento nei seguentiparagrafi, l'elemento discriminante per l'indi-viduazione delle modalità di selezione delleSgr e dei Fondi Obiettivo, sembra come anti-cipato potersi individuare nel progetto di uti-lizzo e valorizzazione o, meglio, nell'iniziativa

della sua elaborazione.

3.2.1 Progetto di valorizzazione del SoggettoPubblico

Qualora sia il Soggetto Pubblico ad elaborare,di propria iniziativa, il "progetto di utilizzo edi valorizzazione" (sia nell'ipotesi in cui in-tenda promuovere il fondo e parteciparvi,sia nell'ipotesi in cui intenda solo promuo-verlo o solo parteciparvi), la selezione avràad oggetto l'individuazione della Sgr/fondoche quel progetto porti a termine, ponendoa base della procedura il progetto di valoriz-zazione che - in linea di fatto - la Sgr/fondodovrà obbligarsi a realizzare.

Sul piano degli esiti applicativi, quanto menoin via precauzionale, sembra potersi ritenereprevalente in tal caso la componente dell'ap-palto di servizi e, quindi, rileverebbe l'appli-cazione della disciplina dell'appalto di servizidi cui al Codice: dal punto di vista ammini-strativo, la Sgr/fondo si obbligherà, nei con-fronti del Soggetto Pubblico a realizzare ilprogetto di valorizzazione posto a gara e adeseguire il servizio richiesto.

Peraltro, il bando di gara potrà richiedere,nell'ambito dell'offerta tecnica - anche pro-poste migliorative del progetto di valorizza-zione posto a base di gara, che saranno og-getto di attribuzione di punteggi sulla basedi criteri predeterminati.

3.2.2 Progetto di valorizzazione del Privato

Diversa è l'ipotesi in cui il "progetto di utilizzoo valorizzazione" sia proposto21 dal privato.

Il legislatore ha fatto rinvio alle "modalità"di cui al Codice, ma non ne ha richiamato -

consiste nel pagamento, in favore dell’appaltatore, di uncorrispettivo in denaro. Circostanza che, nel caso di ap-porto di beni immobili ad un fondo ricorre, come si avràmodo di illustrare in seguito, in modo indiretto.21 Ricordiamo che, in base al Codice dei Contratti Pub-blici, la possibilità di formulare proposte da parte dei pri-vati si rinviene nelle ipotesi di finanza di progetto per leconcessioni di lavori pubblici (articolo 153), per il leasingin costruendo (articolo 153) per le concessioni di servizipubblici (articolo 278 Regolamento). L'articolo 278 del

Regolamento definitivamente chiarisce l’applicabilitàdella disciplina della finanza di progetto, in quanto com-patibile, anche alle concessioni di servizi sia sotto il pro-filo del reperimento delle risorse, sia al fine di otteneresoluzioni organizzative più innovative, anche in relazioneagli aspetti tecnici.22 La selezione di una Sgr non ha, infatti, i caratteri del-l'appalto pubblico di lavori e non è necessariamentedetto che la Sgr debba gestire l'opera (nel caso, il bene)nel senso previsto dal Codice.

per l'evidente diversità dei presupposti22 -l'integrale disciplina. In sostanza, il richiamodeve intendersi effettuato unicamente allemodalità, quindi alle procedure, di scelta,posto che le caratteristiche della dismissionee/o valorizzazione del patrimonio pubblicodi cui all'articolo 33 non sono riconducibiliintegralmente alle ipotesi in cui nel Codicesi prevede la proposta da parte del privato,vale a dire le ipotesi di concessioni di costru-zione e gestione, di concessione di serviziovvero di leasing in costruendo.

In sostanza, il legislatore ha voluto consen-tire ai Soggetti Pubblici di avvalersi del-l'esperienza maturata e delle analisi svilup-pate dai privati, secondo proceduremodellate su quelle della finanza di progetto(cfr. articolo 153, comma 19, del Codice).Tale disposizione implica - in analogia conquanto previsto dal Codice e dal Regola-mento in materia di finanza di progetto neilavori e nei servizi pubblici - la possibilitàche al promotore sia concesso il diritto diprelazione23 e del rimborso delle spese af-frontate al fine di incentivare la propensionedei privati ad investire risorse nella predi-sposizione del progetto di valorizzazione e,più in generale, anche nella strutturazionedell'operazione di apporto consentendo allostesso di esercitare il diritto di prelazione erivendicare a sé l’aggiudicazione della garaadeguando la propria offerta a quella delconcorrente vincente.

3.2.3 Apporto per adesione a progetto divalorizzazione tipizzato

Occorre, poi, esaminare anche l'ipotesi in cuivi sia un Soggetto Pubblico che si limiti adapportare24 un immobile ad un Fondo Obiet-tivo già partecipato o promosso da altri Sog-getti Pubblici. In tal caso, l'apporto configurauna sostanziale adesione dell'apportante allestrategie di valorizzazione che contraddistin-guono il fondo, da cui la prevalenza del rap-porto associativo rispetto alla prestazione diservizi vera e propria.

Non si avrebbe, cioè, la prevalenza del servi-zio che deve essere espletato dalla Sgrquanto la prevalenza dell'adesione ad un pro-getto di investimento.

Risulta, dunque, prevalente, nella fattispe-cie in esame, l’interesse delle parti al con-seguimento di uno scopo comune condiviso(valorizzazione e futura dismissione) attra-verso una collaborazione che trova esplici-tazione, nella fase finale del rapporto, intermini di partecipazione ai risultati dellacollaborazione.

Ne deriva che - in punto di procedure perl'individuazione del fondo - possono costi-tuire utile punto di riferimento le disposizioniin materia di scelta del socio privato nellesocietà miste25, che impongono certamenteil ricorso all'evidenza pubblica26, ma non an-che l'integrale applicazione del Codice.

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INVIMIT SGR SpA23 Cfr. Corte di Giustizia CE, 21 febbraio 2008, causa C-412/04, intervenuta sul ricorso della Commissione Eu-ropea in merito all'illegittimità delle norme nazionali didisciplina del p.f. (artt. 37 bis e ss. della legge Merloni) esuccessivamente in relazione agli articoli 152 e seguentidel Codice dei Contratti Pubblici, in tema di diritto di pre-lazione nella finanza di progetto. Dette censure sonostate ritenute irricevibili dalla Corte di Giustizia in quantola Commissione, “nell’ambito di questa censura, non in-dica quali di queste Direttive e/o disposizioni del Trattatola Repubblica Italiana avrebbe precisamente violatocommettendo asseritamente una violazione del principiodi parità di trattamento”.24 L'ipotesi è quella di un Soggetto Pubblico che nonabbia un portafoglio da dismettere tale da richiedere unprogetto di valorizzazione e di dimensioni troppo ridotte

per ipotizzare un fondo ad hoc e che cionondimeno vo-glia dismetterlo per apportarlo a un Fondo Obiettivo lecui caratteristiche siano compatibili con i desiderata delSoggetto Pubblico, anche al fine di trarre utilità dalla va-lorizzazione finale degli altri immobili conferiti al porta-foglio del Fondo Obiettivo, che può essere utilmenterealizzata anche attraverso la liquidità o i flussi di cassaderivanti da detti immobili.25 Cfr. articoli 113 e ss. d.lgs. n. 267/2000.26 Secondo giurisprudenza, il modulo operativo della so-cietà mista ha i caratteri propri non soltanto del con-tratto associativo ma anche del contratto di scambio,implicante scelte di tipo concorsuale, in considerazionedel fatto che il socio privato espleta attività di gestionedel servizio, rispetto alle quali lo strumento della gara si

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INVIMIT SGR SpA

3.2.4 Vendita anche in assenza di progettodi valorizzazione approvato dal SoggettoPubblico

Da ultimo, per scrupolo, va esaminata l'ipo-tesi di vendita anche in assenza di un pro-getto di valorizzazione approvato dal Sog-getto Pubblico.

Nell'ipotesi in cui il bene sia venduto a unfondo non promosso né partecipato da unSoggetto Pubblico (anche diverso da quelloche procede alla vendita rilevante), la fatti-specie esula dal campo di applicazione del-l'articolo 3327.

In ogni caso, anche nell'ipotesi in cui il benevenga venduto ad un Fondo Obiettivo (e,dunque, promosso o partecipato da altri Sog-getti Pubblici e potenzialmente eleggibile allapartecipazione del Fondo i3-Core) la fattispe-cie si configura - per il Soggetto Pubblico ven-ditore (che non ha approvato un progetto divalorizzazione) quale semplice vendita28, inrelazione alla quale troveranno applicazione

differenti normative in base alla natura delSoggetto Pubblico.

In particolare, Comuni e Province potrannoavvalersi della disposizione di cui all'articolo12 della legge 127/1997 (ancorché semprenel rispetto dell'evidenza pubblica29).

In particolare, tale norma prevede che "i co-muni e le province possono procedere allealienazioni del proprio patrimonio immobi-liare anche in deroga alle norme di cui allalegge 24 dicembre 1908, n. 783 e successivemodificazioni, ed al regolamento approvatocon regio decreto 17 giugno 1909, n. 454 esuccessive modificazioni, nonché alle normesulla contabilità generale degli enti locali,fermi restando i principi generali dell’ordina-mento giuridico contabile. A tal fine sono as-sicurati criteri di trasparenza e adeguateforme di pubblicità per acquisire e valutareconcorrenti proposte di acquisto, da definirecon regolamento dell’ente interessato".

Rimane, invece, ferma per le pubbliche am-

pone quale garanzia di imparzialità ed affidabilità.27 Il quale, lo si ricorda, prevede che il Fondo i3-Corepossa investire in fondi "promossi o partecipati" dai Sog-getti Pubblici.28 Cfr. AVCP (Deliberazione n. 81 Adunanza del 7 Ottobre2009), secondo cui "il conferimento di immobili ad unFondo immobiliare è un modo alternativo all'alienazioneclassica per dismettere il patrimonio immobiliare pub-blico; l'alienazione classica". La deliberazione procede,poi, ad un più articolato esame della fattispecie, ricono-sce la sussistenza di elementi tipici dell'appalto di servizied esclude che la selezione della Sgr rientri nell'affida-mento dei servizi finanziari esclusi dall'applicazione delCodice ai sensi dell'articolo 19 del Codice.29 Cfr. Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato(AGCM) AS1029 – Città di Trezzo sull’Adda - Gestione edalienazione degli immobili di proprietà comunale.L'AGCM ha stigmatizzato il regolamento del comune diTrezzo sull'Adda il cui articolo 9 prevedeva che "è sempreammessa la trattativa privata in caso di cessione a fa-vore di altro ente pubblico o società partecipata a pre-valente capitale pubblico locale, fondazioni, associazioni,Onlus ed enti ecclesiastici". Secondo l'AGCM "tale previ-sione presenta dei profili distorsivi della concorrenza lad-dove consente l’acquisto degli immobili comunali daparte di taluni soggetti esclusivamente sulla base dellaveste giuridica scelta per svolgere la loro attività. è, in-fatti, noto che la nozione di impresa adottata ai sensi deldiritto della concorrenza è ampia ed è funzionalmente

orientata a ricomprendere anche gli enti indicati dal re-golamento, laddove esercitino un’attività volta alla pre-stazione di beni e servizi e in presenza di particolaricondizioni. Ciò implica che una disposizione come quellasopra richiamata è astrattamente idonea a pregiudicarela concorrenza poiché attribuisce al comune la facoltà divendere a un ente attivo sul mercato un bene pubblicosenza garantire un confronto competitivo, attribuendoglicosì un ingiustificato vantaggio competitivo".Si veda, inoltre, Consiglio di Stato, 19 maggio 2008, n.2280 per il quale "la non riconducibilità di una proceduraad evidenza pubblica agli schemi tipologici del «codicedei contratti» (ed alla pertinente normativa comunitariadi riferimento) non incide sulla soggiacenza a principî dievidenza pubblica valevoli, alla stregua di un principiocomunitario da ultimo recepito con il «codice dei con-tratti», per tutte le attività contrattuali della pubblicaamministrazione pur se non soggette a disciplina pun-tuale di stampo nazionale o di derivazione europea. Ciò,in ossequio ai principî del trattato in tema di tutela dellaconcorrenza valevoli anche al di là dei confini tracciatida direttive specifiche in quanto tesi ad evitare restrizioniingiustificate e sproporzionate alla regola generale dellalibertà di competizione (Cons. Stato, sez. VI, 10 gennaio2007, n. 30, id., Rep. 2007, voce Contratti pubblici, n.426)». Si veda, sul punto, anche T.a.r. Umbria, 04 maggio2012, n. 165, per il quale «la regola del procedimento dievidenza pubblica si impone ogni volta che l’attività am-ministrativa comporti il trasferimento di risorse pubbli-che, e dunque anche nel caso di contratti attivi (da cui

ministrazioni diverse da comuni e provincela disciplina generale di cui alla legge 24 di-cembre 1908, n. 783 e al regolamento ap-provato con regio decreto 17 giugno 1909,n. 454 (che prevedono l'asta pubblica), perle pubbliche amministrazioni diverse dalleprovince e dai comuni.

3.3 Analisi delle singole procedure

Come sopra anticipato, le procedure di sele-zione dei Fondi Obiettivo esistenti ovvero diistituzione da parte dei Soggetti Pubblici diFondi Obiettivo30 possono articolarsi sullabase, sostanzialmente, di quattro diversi per-corsi.

3.3.1 Progetto di Valorizzazione del SoggettoPubblico

Le procedure di aggiudicazione degli appaltipubblici di servizi sono delineate dall'articolo54 del Codice, in base al quale "per l'indivi-duazione degli operatori economici che pos-sono presentare offerte per l'affidamento diun contratto pubblico, le stazioni appaltantiutilizzano le procedure aperte, ristrette31, ne-goziate32, ovvero il dialogo competitivo33".

Peraltro, in base al successivo articolo 55,comma 2, "le stazioni appaltanti utilizzanodi preferenza le procedure ristrette quandoil contratto non ha per oggetto la sola ese-cuzione, o quando il criterio di aggiudicazioneè quello dell'offerta economicamente più van-taggiosa".

Nel caso della scelta di una Sgr al fine dellavalorizzazione del patrimonio pubblico, deveescludersi - per le ragioni già evidenziate -che si possa parlare di "sola esecuzione" e,peraltro, in considerazione di tutti gli ele-menti rilevanti ai fini dell'aggiudicazione, ilcriterio necessariamente è quello dell'offertaeconomicamente più vantaggiosa.

Nelle procedure ristrette, a valle della pub-blicazione del bando di gara, gli operatori in-teressati possono presentare domanda dipartecipazione: solo gli operatori invitati34possono poi presentare l'offerta. Va da séche le stazioni appaltanti non possono invi-tare operatori economici che non hannochiesto di partecipare, o candidati che nonhanno i requisiti richiesti.

Nelle procedure ristrette vi è una fase preli-minare, che ha i momenti salienti nella pub-

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INVIMIT SGR SpAcioè derivi un’entrata per l’amministrazione), come è nelcaso di contratto di affitto".30 Sulla base della prassi maggioritaria, la procedura dipromozione e istituzione dei Fondi Obiettivo avvienesulla base dell'integrale applicazione della disciplina delCodice dei Contratti in materia di appalti di servizi.Tale scelta si spiega con la necessità, per il soggetto pub-blico, di individuare un fondo ritagliato su misura, sullabase di esigenze specifiche e predeterminate, già og-getto di puntuale istruttoria.In tale caso, pur non essendo esclusa la possibilità di ri-corso ad altre modalità di scelta della Sgr, ferma rima-nendo l'evidenza pubblica, la scelta dell'applicazioneintegrale della disciplina del Codice dei Contratti trovagiustificazione nella necessità di seguire un iter procedi-mentalizzato e rigoroso che muove dalla considerazioneche, sul mercato, non vi siano 'prodotti' (cioè fondi esi-stenti) in grado di soddisfare l'interesse del soggettopubblico. In ogni caso, anche se effettuata attraverso ilricorso al mercato, la procedura per l'istituzione di unfondo è usualmente più lunga rispetto all'investimentoin un fondo esistente.31 Articolo 3, comma 38 del Codice: "le procedure ristrettesono le procedure alle quali ogni operatore economicopuò chiedere di partecipare e in cui possono presentare

un'offerta soltanto gli operatori economici invitati dallestazioni appaltanti, con le modalità stabilite dal Codice".32 Alle procedure negoziate può farsi ricorso unicamentenei casi espressamente previsti. In particolare, l'articolo56 del Codice stabilisce che - con riguardo agli appalti diservizi - si può utilizzare una procedura negoziata conpubblicazione del bando di gara nei casi di offerte inam-missibili o irregolari nell'ambito di una precedente pro-cedura aperta o ristretta. Ai sensi del successivo articolo57, la procedura negoziata senza pubblicazione delbando di gara riguarda unicamente le ipotesi di (i) garaandata deserta; (ii) ragioni di natura tecnica o artisticaovvero attinenti alla tutela di diritti esclusivi che impon-gono che il contratto possa essere affidato unicamentead un operatore economico determinato; (iii) nella mi-sura strettamente necessaria, quando l'estrema ur-genza, risultante da eventi imprevedibili per le stazioniappaltanti, non è compatibile con i termini imposti dalleprocedure aperte, ristrette, o negoziate previa pubblica-zione di un bando di gara.33 Il dialogo competitivo è riferito ad ipotesi di partico-lare complessità, che si rinvengono nei casi in cui la sta-zione appaltante […] non è oggettivamente in grado dispecificare l'impostazione giuridica o finanziaria di unprogetto.

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INVIMIT SGR SpA

blicazione del bando di gara35 e nell'inviodelle lettere di invito ai candidati in possessodei requisiti (cfr. Tav. 1a).

Dopo la presentazione delle offerte, si aprela fase successiva, quella relativa alla valuta-zione delle stesse e alla relativa aggiudica-zione (cfr. Tav. 1b).

34 Le stazioni appaltanti, quando lo richieda la difficoltào la complessità dell'opera, della fornitura o del servizio,possono limitare il numero di candidati idonei che invi-teranno a presentare un'offerta, a negoziare, purché visia un numero sufficiente di candidati idonei, fermo re-stando che il numero minimo di candidati non può es-sere inferiore a dieci. 35 La determinazione a contrarre, attività preliminare allapubblicazione del bando di gara, dovrà essere precedutada un'adeguata istruttoria e dovrà contenere l'indicazionedelle motivazioni e i vantaggi del ricorso allo strumentodel fondo rispetto ad altri strumenti amministrativi; evi-denza delle ragioni di pubblico interesse che sottendonola scelta, la verifica, predisposizione e analisi del contrattoche sarà concluso con la Sgr; la verifica delle principali ca-ratteristiche economiche dell'operazione, ivi inclusa la so-stenibilità economico-finanziaria ed ambientale.36 Art. 278 regolamento (Finanza di progetto nei servizi):"1. Ai fini dell'affidamento in finanza di progetto di con-tratti di concessione di servizi, soggetti privati possonopresentare proposte che contengono uno studio di fatti-bilità, una bozza di convenzione, un piano economico -finanziario, asseverato dai soggetti indicati dall'articolo153, comma 9, del codice, una specificazione delle ca-ratteristiche del servizio e della gestione, nonché l'indi-cazione degli elementi di cui all'articolo 83, comma 1,del codice e delle garanzie offerte dal promotore all'am-ministrazione aggiudicatrice. Le proposte indicano, inol-tre, l'importo delle spese sostenute per la loropredisposizione, nel limite di cui all'articolo 153, comma9, ultimo periodo, del codice.2. Qualora l'amministrazione aggiudicatrice si avvalgadella facoltà di cui all'articolo 271, è ammessa la presen-

tazione di proposte con riferimento a servizi non indicatinel programma. Le amministrazioni valutano le proposteentro sei mesi dal loro ricevimento e possono adottare,nell'ambito dei propri programmi, gli studi di fattibilitàritenuti di pubblico interesse; l'adozione non determinaalcun diritto del proponente al compenso per le presta-zioni compiute o alla gestione dei servizi. Ove le ammi-nistrazioni adottino gli studi di fattibilità, si applicano ledisposizioni del presente articolo.3. La fattibilità delle proposte presentate è valutata, daparte delle amministrazioni aggiudicatrici, sotto il profilodella funzionalità, della fruibilità del servizio, della ac-cessibilità al pubblico, del rendimento, del costo di ge-stione e di manutenzione, della durata della concessione,delle tariffe da applicare, della metodologia di aggior-namento delle stesse, del valore economico del piano edel contenuto della bozza di convenzione; è verificata,altresì, l'assenza di elementi ostativi alla loro realizza-zione. In caso di pluralità di proposte, esse vengono va-lutate comparativamente nel rispetto dei principi di cuiall'articolo 30, comma 3, del codice. A seguito della va-lutazione comparativa è individuato il promotore.4. Ai fini della scelta del concessionario, le amministra-zioni aggiudicatrici procedono ad indire una gara infor-male ai sensi dell'articolo 30, comma 3, del codice, cuiviene invitato anche il promotore, ponendo a base digara la proposta presentata dallo stesso. Nella fase discelta del concessionario, il promotore può adeguare lapropria proposta a quella giudicata dall'amministrazionepiù conveniente. In tal caso il promotore risulterà affida-tario della concessione. è fatto salvo l'articolo 30,comma 4, del codice.5. Per tutto quanto non espressamente regolato dal pre-sente articolo si applicano le disposizioni del codice e del

3.3.2 Progetto di Valorizzazione del SoggettoPrivato

La presentazione di "proposte" è stata stabi-lita dal legislatore che ha introdotto la possi-bilità, per i Soggetti Pubblici, di avvalersi del-l'iniziativa dei privati con le modalità di cuial Codice.

L'applicazione della disciplina in materia difinanza di progetto deve, tuttavia tenereconto che, nel caso di selezione di una Sgr,non vengono in rilievo lavori pubblici.

Un utile parametro normativo di riferimentoè costituito dall'articolo 27836 del DPR 5 otto-bre 2010, n. 207 (Regolamento di esecuzionedel codice dei Contratti, il "Regolamento diesecuzione") che, in attuazione della delegacontenuta nell’art. 152, comma 3, del Codice,disciplina l'applicazione della finanza di pro-getto alla concessione di servizi.

In disparte la riconducibilità della disciplinadi selezione della Sgr a tale fattispecie, oc-corre ricordare che il richiamo normativo ef-fettuato dall'articolo 33 ha ad oggetto uni-camente le modalità di selezione previste dalCodice: occorre quindi individuare quali sianole procedure concretamente applicabili in ra-gione delle specifiche connotazioni dellascelta della Sgr.

In tal senso l'articolo 278 del Regolamentosembra appunto avere maggiori affinità conla fattispecie in esame, tenendo presente chelo stesso prevede l'applicabilità delle dispo-sizioni in materia di finanza di progetto neilavori pubblici in quanto compatibili.

Ciò detto, è importante evidenziare che laproposta del privato può pervenire tantospontaneamente al Soggetto pubblico, quanto

essere da quest'ultimo sollecitata attraversoforme aventi adeguata pubblicizzazione.

In base alla procedura delineata dall'articolo278 del Regolamento le proposte devono es-sere corredate da:

uno studio di fattibilità del progetto com-•prensivo di un master plan di massima edell’analisi costi-benefici del progetto diutilizzo o di valorizzazione37;

una bozza di contratto che ribadisca gli•impegni assunti dal proponente in sededi gara e le correlate posizioni del Sog-getto Pubblico;

un piano economico-finanziario38 com-•prensivo della indicazione tendenzialedel rapporto di massima tra fonti di fi-nanziamento in equity e debito;

una specificazione delle caratteristiche•del servizio e della gestione;

l'indicazione degli elementi di valuta-•zione dell'offerta;

l'indicazione delle garanzie offerte dal•promotore all'amministrazione aggiudi-catrice.

In ogni caso, l'elemento principale della pro-posta deve essere il piano di utilizzo o di va-lorizzazione.

A questo punto il Soggetto Pubblico deve va-lutare la fattibilità delle proposte394041.

In caso di pluralità di proposte, esse vengonovalutate comparativamente42 in modo da ga-rantire la forma più ampia di concorrenza.

Il promotore è individuato a seguito della va-lutazione comparativa.

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INVIMIT SGR SpAregolamento in quanto compatibili.6. Il presente articolo si applica ai contratti di servizi dicui all'articolo 197, comma 3, del codice".37 Detta disposizione deve intendersi, ai fini dell'articolo33 del Decreto Legge 98/2011 nel senso che la fattibilitàcomprenda anche il progetto di utilizzo o di valorizza-zione.

38 La norma prevede che il piano sia asseverato. Tuttaviain ragione della peculiarità dell'asseverazione relativa-mente alle fattispecie previste dal Codice è da ritenere chequesta disposizione non sia necessariamente da applicare.39 La norma stabilisce che la valutazione debba avvenireentro sei mesi dal ricevimento, termine che risulta utileal fine di evitare che per troppo tempo la proposta del

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INVIMIT SGR SpA

Ai fini della scelta del contraente privato (nelcaso in esame, della Sgr/fondo), le ammini-strazioni aggiudicatrici procedono ad indireuna gara ai sensi dell'articolo 30, comma 3,del Codice, cui viene invitato anche il pro-motore, ponendo a base di gara la propostapresentata dallo stesso.

L'articolo 30, comma 3, del Codice prevedeche la scelta del concessionario (nel caso inesame, della Sgr/fondo), avvenga nel rispettodei principi desumibili dal Trattato e dei prin-cipi generali relativi ai contratti pubblici e, inparticolare, dei principi di trasparenza, ade-guata pubblicità, non discriminazione, paritàdi trattamento, mutuo riconoscimento, pro-porzionalità43.

La procedura è quella di una gara "informale"a cui sono invitati almeno cinque concorrenti,se sussistono in tale numero soggetti quali-ficati in relazione all'oggetto, e con prede-terminazione dei criteri selettivi.

Nella fase di scelta della Sgr/fondo, il pro-motore potrà adeguare la propria propostaa quella giudicata dall'amministrazione piùconveniente44. In tal caso il promotore risul-terà aggiudicatario.

3.3.3 Apporto per adesione a progetto divalorizzazione tipizzato

Al di fuori delle ipotesi specificamente og-getto del Codice, i contratti possono essereaggiudicati tramite procedure ad evidenzapubblica, nelle quali è maggiore la discrezio-nalità tecnica del Soggetto Pubblico, posto

che non esiste un modulo procedimentaledeterminato.

La determina a contrarre dovrà, in ogni caso,dare conto della decisione di indire una pro-cedura ad evidenza pubblica e delle ragioniche ne stanno alla base.

Con riguardo alle caratteristiche della proce-dura, va ricordato che la Corte di Giustizia -in materia di scelta del socio privato da partedi una pubblica amministrazione - ha pun-tualizzato che, ai fini della compatibilità conla normativa comunitaria in materia di ap-palti, occorre che il socio privato "sia sele-zionato mediante una procedura ad evidenzapubblica, previa verifica dei requisiti finan-ziari, tecnici, operativi e di gestione riferiti alservizio da svolgere e delle caratteristichedell’offerta in considerazione delle prestazionida fornire, a condizione che detta proceduradi gara rispetti i principi di libera concorrenza,di trasparenza e di parità di trattamento im-posti dal Trattato” (Corte di Giustizia, causaC-196/08, sentenza 15 ottobre 2009).

3.3.4 Vendita anche in assenza di un pro-getto di valorizzazione approvato dal Sog-getto Pubblico

L'alienazione classica, come noto, secondole leggi di contabilità di Stato deve avvenireper pubblico incanto (legge 783/1908, regiodecreto 454/1909; regio decreto 2440/1923e regio decreto 827/1924).

Ai sensi dell'art. 3 del regio decreto2440/1923 i contratti dai quali derivi un'en-

privato rimanga senza riscontro. 40 La positiva valutazione della proposta costituirà il pro-getto di utilizzo da deliberarsi dall'organo di governo del-l'ente. Detta deliberazione dovrà avvenire prima dellapubblicazione del bando di gara così come il coinvolgi-mento del Fondo i3-Core.41 La norma suggerisce che le proposte debbano esserevalutate sotto il profilo della funzionalità, della fruibilitàdel servizio, della accessibilità al pubblico, del rendi-mento, del costo di gestione e di manutenzione, delladurata della concessione, delle tariffe da applicare, dellametodologia di aggiornamento delle stesse, del valoreeconomico del piano e del contenuto della bozza di con-

venzione; è verificata, altresì, l'assenza di elementi osta-tivi alla loro realizzazione. 42 Cfr. articolo 30, comma 3, del Codice.43 Rispetto all'individuazione dei principi concretamenteapplicabili alla procedura si rinvia alla decisione assuntadall'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 7 del 30gennaio 2014.44 Nel bando può essere specificato che il promotore puòesercitare il diritto di prelazione e avere diritto alla refu-sione delle spese nei limiti di legge.

trata per lo Stato debbono essere precedutida pubblici incanti, salvo che per particolariragioni previste dalla legge e delle quali l'am-ministrazione dovrà fare menzione nel de-creto di approvazione del contratto.

Conformemente, l'art. 37 del regio decreto827/1924 afferma che tutti i contratti, daiquali derivi una entrata o una spesa delloStato, debbono essere preceduti da pubbliciincanti, eccetto i casi previsti dalla legge.L'art. 41 del già menzionato regio decreto827/1924 stabilisce i casi nei quali, in derogaal principio di concorrenza, l'amministrazionepuò stipulare contratti a seguito di trattativaprivata.

L'art. 12, comma 2, della legge 127/1997(c.d. Bassanini-bis) prevede una importanteeccezione, con finalità di semplificazione am-ministrativa, a vantaggio dei comuni e delleprovince che intendono alienare i beni ap-partenenti al proprio patrimonio disponibile:tali enti possono agire in deroga alle soprarichiamate norme applicabili alle ammini-strazioni statali, nonché alle disposizioni sullacontabilità generale degli enti locali. Essi sonotenuti, in tal caso, a seguire le disposizioni,stabilite con proprio regolamento, discipli-nanti le modalità di acquisizione e valuta-zione delle concorrenti proposte di acquisto,nel rispetto dei criteri di trasparenza e pub-

blicità e avuto riguardo ai principi generalidell'ordinamento giuridico contabile.

3.4 Tavola di sintesi fattispecie-procedure

In sostanza, alla luce di quanto sopra, le pro-cedure di selezione della Sgr/fondo si possonosuddividere in tre distinte tipologie:

A questi tre percorsi, per completezza di tratta-zione, può essere aggiunto il procedimentoattraverso cui il Soggetto Pubblico può ven-dere a un fondo (eleggibile o meno alla par-tecipazione del Fondo i3-Core) i propri beni:

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INVIMIT SGR SpA

TIPOLOGIA PROCEDURA

(i)

Fondo Obiettivo pro-mosso o partecipato dalSoggetto Pubblico sullabase di un progetto divalorizzazione predispo-sto dal medesimo.

Appalto pubblico diservizi (artt. 54 ess. del Codice).

(ii)

Fondo Obiettivo selezio-nato sulla base di unaproposta di valorizza-zione da parte del pri-vato

Procedura model-lata sulla base dellafinanza di progetto(art. 153, comma19, del Codice).

(iii)

Apporto immobile a unfondo Obiettivo (giàpartecipato da altri Sog-getti Pubblici) da partedel Soggetto Pubblico inassenza di un progettodi valorizzazione.

Procedura ad evi-denza pubblicasulla scorta delleprocedure previsteper la selezione delsocio priovato nellesocietà miste.

(iv)

Vendita del bene adun Fondo Obiettivo inassenza di un progettodi valorizzazione.

Procedure previsteper la vendita deibeni pubblici.

Delineate le procedure di selezione dellaSgr/Fondo, occorre verificare quali beni pos-sano essere apportati ovvero trasferiti ai FondiObiettivo e quali procedure di valorizzazionesiano previste.

4.1 L’individuazione dei beni oggetto di tra-sferimento o apporto

Per l'individuazione dei beni da apportare e/otrasferire ai Fondi Obiettivo, l'articolo 33 delDecreto Legge 98/2011 fa espresso riferimento:

ai beni individuati con le procedure di cui•all'articolo 58 del decreto legge 112/2008;

ai beni pervenuti eventualmente ai Soggetti•Pubblici in forza d