1

Обзор жилищного сектора Китая

2

Прогноз

Демографическая ситуация

Источники: World Bank, Nomura Research Institute

Численность населения Китая, Индии и России, млн чел.

Доля городского населения в Китае, Индии и России, %

Прогноз

Китай – крупнейшая по численности страна в мире (1,4 млрд человек, 19% мирового населения), но прирост населения замедляется

Старение населения и низкий уровень рождаемости – главные вызовы демографической политики

Численность трудоспособного населения уже достигла своего пика

Доля населения старше 65 лет, по прогнозам Всемирного банка, к 2050 г. вырастет в 3 раза с 9% до 27% (в России –в 1,5 раза c 14% до 21%)

В конце 2013 года Правительство объявило о постепенной отмене политики «1 семья –1 ребенок», которая действовала в Китае с 1979 г.

Государственная стратегия на 2014-2020 гг. предполагает сохранение высоких темпов урбанизации населения: к 2020 г. доля зарегистрированного городского населения достигнет 63% (+13% к текущему уровню)

Крупнейшие города – основные точки роста численности населения (+50% за последние 10 лет)

Главные вызовы жилищной политики: проблема пустующего жилья в селах и дефицит жилья в городах

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050

Китай Индия Россия

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050

Китай Индия Россия

3

Китай – вторая (после США) по величине экономика в мире

Юань включен в список резервных валют

Инвестиции в недвижимость – драйвер экономического роста

Несмотря на высокие объемы строительства в 2015 г. темпы роста ВВП - наименьшие за последние 25 лет

Устойчивый рост ВВП, умеренная инфляция и рост доходов населения способствуют росту потребительского спроса: оборот розничной торговли в 2015 г. вырос на 10,2% (г/г)

Целевые ориентиры темпы роста на 2017-2020 годы –6-7% в год

Темпы роста ВВП в Китае и в России, г/г, %

Курс доллара к юаню – 6,5, к рублю - 66Источники: Reuters, World Bank, Росстат, Национальное бюро статистики Китая

Инфляция в Китае и в России, среднегодовая, %

Макроэкономика и уровень доходов населения

Ключевые показатели, 2015 г. Китай Россия

ВВП, трлн долл. 8,8 1,6

ВВП на душу населения, долл. 6 392 11 263

Ставка рефинансирования, % годовых

4,35 11

Инфляция, март 2016 г. % г/г 2,3 7,3

Доходность 5 летних гос. облигаций, на 14.04.2016, %

2,65 9,73

Средние доходы населения, долл. в мес. на чел.

282 459

Доля населения, живущая за национальной чертой бедности, %

5,0 13,4

11,312,7

14,2

9,6 9,210,6

9,5

7,8 7,7 7,3 6,96,4

8,2 8,5

5,2

-7,8

4,5 4,33,4

1,3 0,7

-3,7

-10

-5

0

5

10

15

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Китай Россия

1,8 1,5

4,85,9

-0,7

3,3

5,4

2,6 2,62

1,4

12,7

9,79

14,1

11,7

6,9

8,4

5,1

6,87,8

15,5

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Китай Россия

4

До 1978 г. все жилье строилось предприятиями и распределялось между работниками в зависимости от выслуги лет и состава семьи. Эта практика официально была запрещена в 1998 году

С 1978 г. по 1998 г. в стране проводилась приватизация: за символическую плату можно было приобрести в собственность жилье, предоставленное предприятием

Активные реформы жилищного сектора начались после Азиатского финансового кризиса 1997 г., когда государство стало рассматривать сектор недвижимости как один из драйверов экономического роста

На текущий момент Правительство КНР активно стимулирует и финансирует развитие доступного и арендного жилья для семей с невысокими доходами, в т.ч. предоставляет жилищные субсидии

С 1 июля 2006 г. любой проект строительства рыночного жилья должен предусматривать строительство небольших квартир(до 90 кв. м), в т.ч. доступного жилья, в размере не менее 70% всей площади проекта

В марте 2014 г. Правительство КНР приняло Программу урбанизации на 2014-2020 гг., в которой основной акцент делается на строительство доступного жилья за счет средств федерального бюджета

• В рамках национальной программы по строительству доступного жилья цели на 2015 г. по вводу 4,8 млн квартир и началу строительства 7,5 млн квартир были выполнены досрочно

C 1991 г. поддержка семьям с низкими доходами в приобретении жилья оказывается через Фонды жилищных сбережений

Инструменты контроля рынка недвижимости:

• Ипотечное кредитование и кредитование застройщиков:

‒ Ставки по кредитам

‒ Минимальная доля первоначального взноса при приобретении первого/второго жилья

• Предложение земельных участков:

‒ Рост цен/арендных ставок за право строительства на земельных участках

‒ Сокращение земельных участков для жилищного строительства

‒ Увеличение доли доступного жилья в реализуемых застройщиками проектов

• Изменение «ценза оседлости»:

‒ Изменение периода, в течение которого необходимо постоянно проживать в городе и платить налоги, для получения разрешения на приобретение жилья

• Ограничение количества квартир, которое может приобрести один житель

Государственная жилищная политика

Источник: «Understanding Residential Real Estate in China» (IMF), T.Shao “China’s Housing Development Strategy in New Normal”, 2016

5

Типология жилья в Китае

1 Планируется отмена2 С 2014 г. является отдельным сегментом государственного арендного жильяИсточники: Nomura Research Institute, Y.Huang “Low-income Housing in Chinese Cities: Policies and Practices” //China Quarterly, December 2012

Тип жилья (год появления)

Целевая аудитория

Право собственности/владения

Уровень цен/аренды Описание

Реформенное жилье (1978) Все Собственность, продажа возможна после 5 лет с выплатой 30% прибыли от продажи государству

Ниже рыночного Жилье, приобретенное жильцами по низким ценам в рамках приватизации.Запрещено сдавать в аренду

Рыночное жилье (1978) Семьи со средними и высокими доходами

Собственность, без ограничений по продаже

Рыночный Квартиры, загородные дома и дачи, строящиеся и продающиеся по рыночным ценам

Доступное жилье (1994)1 Семьи с доходами ниже средних, нуждающиеся в жилье

Собственность, продажа ранее 5 лет возможна по цене, не превышающей цену приобретения

Ниже рыночного на 20-25%

Строительство осуществляется государственными или частными застройщиками с нормой прибыли не более 3%. Предоставляются налоговые льготы, льготы по строительству инфраструктуры и земельные участки по сниженным ценам или бесплатно.Площадь квартир ограничена – 60-80 кв. мТребования к места общего пользования и к отделке здания ниже, чем для рыночного жилья

Государственное арендное жилье (1998)

Все, в т.ч.внутренние мигранты

Аренда без права приобретения

Рыночный Жилье сдается в аренду государством или по его поручениюАрендаторам с низкими доходами доступна ежемесячная жилищная субсидия, размер которой устанавливается местными властями

Социальное арендное жилье (2010)2

Семьи с низкими доходами, нуждающиеся в жилье

Аренда без права приобретения

Ниже рыночного Уровень арендных ставок устанавливается государством.С учетом субсидий уровень ставок может составлять 5% от рыночного уровняПлощадь жилья: 35 кв. м (1-комнатная квартира), 45 кв. м (2-комнатная), 55 кв. м (3-комнатная)

Примечание: местные органы власти самостоятельно определяют критерии нуждаемости в жилье и достаточности доходов

6

Городской жилищный фонд

Обеспеченность жильем городского населения

Средняя площадь квартиры в городах

Китай Россия

Структура жилья

Наличие кухни в квартире

Отсутствует водопровод

23 кв. м на человека

Особенности Китая

46 млн жилых ед. Общая площадь –

2,5 млрд кв. м

54 кв. м

83% - в собственности

17% - арендуется

94%

Жилищные условия

17%

Источники: данные переписей населения России и Китая, Росстат, China International Capital Corporation, Vanguard

За 35 лет обеспеченность жильем выросла в 10 раз

В результате массовой приватизации в 1990е 90% семей имеют в собственности квартиру, в том числе 12% семей - 2 и более квартиры

Потребность в новом жилье на ближайшие 15 лет оценивается в 175 млн жилых единиц, в том числе в социальном жилье –50 млн единиц (19% городского жилищного фонда)

270 млн внутренних мигрантов (19% населения) живут в городах, но не имеют прав на приобретение недвижимости (нет прописки)

При этом 22% квартир, преимущественно в небольших и средних городах, пустуют (формирование городов – призраков)

Здания и квартиры могут находиться в частной собственности сроком до 70 лет, а земельный участок предоставляется в аренду.

На текущий момент возможности продления срока собственности не определены

28 кв. м на человека

261 млн жилых ед. Общая площадь –

20,9 млрд кв. м

85%

35%

80 кв. м

89% - в собственности

11% - арендуется

По традиции, жених должен иметь собственную квартиру. По

оценкам, до трети всех продаж жилья в Китае – для предстоящей

свадьбы

7Источники: Банк России, Народный банк Китая, Financial Times, Forbes

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование начало развиваться с 1999 г.

Кредитование осуществляют государственные банки (реализуется пилотный проект по созданию частных банков)

Основные участники рынка: Промышленно-коммерческий банк Китая, Строительный банк Китая, Сельскохозяйственный банк Китая

Стандарты кредитования (доля первоначального взноса, доля платежа в доходе) регулируются государством:

первоначальный взнос для первого жилья – 20-30%

для второго – 40-60%

доля платежа в доходе – 30-50%

Кредиты, в основном, с переменной ставкой, привязанной к индикативным ставкам Народного банка Китая

Рынок ИЦБ в Китае не развит. Выпуски ИЦБ были прекращены в 2009 г. как защита от последствий мирового финансового кризиса, причиной которого стал ипотечной сектор в США

В 2014 г. принято решение возобновить подготовку к пилотным выпускам ИЦБ

Китай, 2014 г. Россия, 2015 г.

Задолженность по ипотеке

59,1 млрд долл.(3,9 трлн руб.)

1,6 трлн долл.(10,6 трлн юаней)

Объем выдачи ипотечных кредитов

17 млрд долл.(1,1 трлн руб.)

246 млрд долл.(1,6 трлн юаней)

Задолженность по ипотеке, % к ВВП

4,7%19,4%

Задолженность по ипотеке, на душу населения

411 долл.1 176 долл.

Объем выдачи ипотечных кредитов, на душу населения

119 долл.180 долл.

Средние ставки по ипотеке

11-14%4-5%

Доля ипотечных кредитов с просрочкой 90+

3,0%(2 млрд долл., 130 млрд руб.)

0,3%(5 млрд долл.,30 млрд юаней)

Доля семей с ипотекой 6%18% (2015)

Доля ипотечного кредитования кредитном портфеле

9%13%

8

Строительный сектор Китая

Китай, 2015 г.1 Россия, 2015 г.2

Ввод жилья на душу населения

0,35 кв. м/чел

Ввод жилья 50 млн кв. м

Средняя площадь построенной квартиры

54 кв. м

738 млн кв. м

110 кв. м (2013 г.)

0,53 кв. м/чел.

Строительный сектор – крупнейший в мире. Вклад в ВВП – 6% (объем выпуска – 26% от ВВП)

Активный рост инвестиций в недвижимость начался в 1998 г. после перехода к политики стимулирования строительства жилья на рыночных условиях

Инвестиции в недвижимость составляют 8% ВВП, а с учетом влияния на другие отрасли - до 30% ВВП

Из общего объема инвестиций в недвижимость в 1,5 трлн долл. (9,6 трлн юаней) в 2015 г., 70% -инвестиции в жилье

В секторе жилищного строительства работает 15% занятого городского населения

88% рынка строительства занимают частные строительные компании. Государственные компании занимаются, в основном, строительством инфраструктуры

40% строительства осуществляется путем реконструкции застроенных территорий

В 2014 г. Народный банк Китая предоставил Китайскому банку развития (институт развития в финансовой сфере) кредитную линию в 166 млрд долл. (1,08 трлн юаней) под 3,1% годовых для расширения долгосрочного финансирования проектов по реконструкции трущоб, созданию городской инфраструктуры

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

В процессе строительства Начато Введено

Строительство рыночного жилья, млн кв. м

1 Только жилье, предназначенное для свободной продажи на рынке2 Квартиры в многоквартирных жилых домахИсточник: Источник: Национальное бюро статистики Китая, Росстат, Народный банк Китая, Nomura Research Institute, T.Shao “China’s Housing Development Strategy in New Normal”, 2016; EUSME “The Construction Sector in China”, 2015

Количество построенных квартир

0,9 млн6,7 млн

9

Ужесточение условий

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Прирост цен на жилье, % г/г

Индекс фондовой биржи Китая CSI300 (прав. шкала)

Рынок жилья характеризуется цикличностью и активной ролью государства по его регулированию

Объем продаж рыночного жилья составляет 1,2 млрд кв. м (1,2 трлн долл., 7,6 трлн юаней), из которых в 4 крупнейших городах – 10%, а в средних городах – 50%

Более 80% жилья приобретается в процессе строительства (как правило, за год и более до ввода в эксплуатацию)

После спада в 2014 г., рынок снова переживает период активного роста – цены на жилье в крупнейших городах растут рекордными темпами. Основные причины:

‒ Смягчение условий кредитования и приобретения жилья

‒ Внутренняя миграция населения в крупнейшие города

‒ Жилье – привлекательный актив для сбережений в условиях нулевых реальных ставок по депозитам, падения китайского фондового рынка и отсутствия доступа населения к зарубежным рынкам

Источники: Reuters, Народный банк Китая, «Understanding Residential Real Estate in China» (IMF), T.Shao “China’s Housing Development Strategy in New Normal”, 2016

Особенности рынка жилья

В средних и малых городах наблюдаются значительные объемы непроданного жилья (120% годовых продаж) и отсутствие спроса Основные причины:

‒ Избыток предложения жилья, т.к. для местных органов власти предоставление земли под строительство является ключевым источником дохода (более 60% всех доходов), а налог на недвижимость – пока пилотный проект

‒ Низкий спрос из-за ограничений на возможность получения регистрации и перетока населения на рынки крупнейших городов

Значительные объемы жилья в стадии строительства (5,2 млрд кв. м, 700% годовых продаж) в будущем усугубят эту ситуацию

Двойственная задача государства: ограничить рост цен и спрос в крупнейших городах, но стимулировать продажи жилья в малых и средних городах

Изменение цен жилье и индекса CSI300

Падение цен на жилье

10

Фонд жилищных сбережений (Housing provident fund)

Работодатель

Фонд жилищных сбережений(ставка по накоплениям0,35-1,35% годовых)

В мае 1991 г. в Шанхае - пилотный проект поддержки работников со средними и низкими доходами в приобретении жилья – Фонд жилищных сбережений Шанхая

В 1999 г. - распространение на всю страну: во всех городах были созданы аналогичные фонды, в которых формируются пенсионные накопления работников

Участниками фондов, в соответствии с законом, должны являться все работники и все работодатели в стране

С момента создания, в фондах открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 1,4 трлн долл. (9,2 трлн юаней). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием накопленных средств и кредитов фондов.

Направления использования накопленных работником средств в Фонде

1 Покупка квартиры

Ремонт жилья

Ежемесячные субсидии на оплату аренды жилья

2

3

Возможно получение льготного кредита1 от Фонда - ставка 2,75%-3,25% годовых

1 Размер кредита пропорционален размеру накоплений, максимальный размер кредита устанавливается местными властями2 Минимальный процент взносов в фонд устанавливается местными властями с учетом занимаемой должности

Работник1

2

Работник ежемесячно вносит от 5 до 12% зарплаты2 на персонифицированный счет, данная сумма не облагается налогом

1

Работодатель вносит сумму равную взносу работника на персонифицированный счет

2

Работник использует накопленные в Фонде средства на жилищные цели или может получить накопления при выходе на пенсию

3

До выхода на пенсию

После выхода на пенсию

4 Любые цели

3